Le rapport annuel 2004 (.pdf 1.48 Mo) - Nexity

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Rapport de gestionSommaire1 - Activité du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11.1 Logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.2 Immobilier d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.3 Services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.4 Villes & Projets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.5 Autres activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.6 Prises de participation significatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 - Résultats de l’activité du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52.1 Méthodes comptables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52.2 Chiffre d’affaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52.3 Résultat d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.4 Résultat net . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 - Situation financière du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83.1 Flux de trésorerie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83.2 Situation d’endettement net . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93.3 Engagements hors bilan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93.4 Passage aux normes IFRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 - Évolution et perspectives d’avenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .104.1 Évènements postérieurs à la clôture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104.2 Perspectives d’avenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 - Gouvernement d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105.1 Fonctionnement des organes d’administration et de direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105.2 Composition des organes d’administration et de direction (y compris liste des mandats) . . . . . . . . . . . 125.3 Rémunération des organes d’administration et de direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155.4 Actionnariat salarié . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 - Capital social et opérations sur titres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .166.1 Répartition du capital social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.2 Évolution des cours de l’action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.3 Utilisation des délégations de l’Assemblée générale relativesaux augmentations de capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.4 Opérations effectuées par la Société sur ses propres actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176.5 Opérations sur titres réalisées par les organes de direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176.6 Ajustements effectués sur les valeurs mobilières composées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 - Autres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .187.1 Risques de marché . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187.2 Recherche et Développement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187.3 Ressources humaines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187.4 Informations environnementales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 - Projet de résolutions présentées par le Conseil d’Administration . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Nexity - Rapport de gestion 2004 11 - Activité du GroupeLe Groupe est un acteur majeur dans les principaux segments du marchéimmobilier en France. L’activité du Groupe s’organise autour de troispôles :• le logement, comprenant le développement et la promotion delogements neufs et de lots de terrains à bâtir (lotissement),• l’immobilier d’entreprise, focalisé principalement sur le développementet la promotion d’immeubles de bureaux, d’immeubles degrande hauteur (IGH) et de plate-formes logistiques,• les services immobiliers comprenant principalement l’administrationde biens de logements et de bureaux, et la vente par lots.Le Groupe intervient également très en amont sur des grands projetsde renouvellement et de développement urbain, comprenant deslogements, des bureaux, des centres commerciaux et des équipementspublics. Cette activité, appelée « Villes et Projets » par leGroupe, est poursuivie en partenariat avec des collectivités locales.1.1 Logement1.1.1 Performance commercialeNexity a conclu 7 708 réservations de logements neufs en 2004,en augmentation de 7 % par rapport à 2003 (7 206 réservations). Cetteperformance a permis à Nexity de conforter sa place de premier développeur-promoteurprivé de logements neufs en France avecune part de marché nationale proche de 7 %. Le marché français delogements neufs développés par les promoteurs privés a augmentéquant à lui de 8,7% d’une année sur l’autre, passant de 103000 unitésà 112 000 unités.En complément, Nexity a réalisé 2 610 réservations de lots de terrains,en augmentation de 6,5 % par rapport à 2003 (2 450 réservations).Nexity conforte ainsi sa première place sur ce secteur d’activité.Réservations 2003 2004(nombre)Logements 7 206 7 708Lots de terrains 2 450 2 610Total 9 656 10 318La gamme de produits offerte par le Groupe est essentiellement baséesur des immeubles résidentiels collectifs (82% des réservations en 2004)auxquels s’ajoutent des maisons individuelles groupées et accessoirement,des résidences-services.Le prix moyen TTC par logement réservé s’est élevé à 180,2 K€ en 2004,par rapport à 169,2 K€ en 2003. L’augmentation se constate principalementpour les particuliers dans le prix au mètre carré qui est passéen moyenne de 2 569€ en 2003, à 2 798€ en 2004 (+ 8,9 %). Les raisonsde cette hausse résultent principalement des difficultés desconstructeurs à dégager des droits à construire ainsi que de l’augmentationdes coûts de construction. La taille moyenne des logementsreste stable autour de 65 m 2 .Le prix moyen TTC par lot de terrain se situe à 72,8K€, en augmentationde +22,8 % par rapport à 2003 (59,3 K€). L’augmentation généraledes prix de l’immobilier est renforcée dans ce secteur par la pénuried’offre foncière, une offre commerciale plus proche des centresurbains et une modification de la répartition géographique des réservations(cf. « 1.1.2 Ventilation géographique »).1.1.2 Ventilation géographiqueLes réservations de logements neufs du Groupe en 2004 se répartissentà raison de 37% en Île-de-France et de 63% en régions (en nombre),soit de la même manière qu’en 2003. La part des réservations enÎle-de-France s’est stabilisée après deux années de baisse consécutives.Le tableau suivant présente la répartition géographique des réservationsen 2003 et 2004 :Réservations logements 2003 2004(nombre)Île-de-France 2 649 2 841Régions 4 557 4 867Total 7 206 7 708La part des réservations de lots de terrains du Groupe en Île-de-France s’est renforcée en 2004 : elle représente 17 % des réservations(en nombre) contre 12,5 % en 2003.Le Groupe exerce ses activités de développement et de promotion surl’ensemble du territoire. Une nouvelle implantation a été créée en2004 à Amiens, portant à 20 le nombre d’implantations territorialespour l’activité de logement. Deux nouvelles agences ont été créées àCaen et à Valence dans l’activité de lotissement qui en compte maintenant31 sur l’ensemble du territoire français. Cette répartitionrésulte de la volonté du Groupe de se développer sur ses métiers aussibien en Île-de-France que dans les régions. À la fin 2004, le Groupeest présent dans 39 agglomérations en France.1.1.3 Ventilation par clientsLe Groupe dispose d’une clientèle équilibrée entre des accédants à lapropriété (résidences principales et secondaires) et des investisseursparticuliers locatifs. Ces derniers bénéficient d’avantages fiscauxaccordés régulièrement en France depuis de nombreuses années etrenouvelés en juillet 2003 avec le dispositif « de Robien ». L’activitéde lotissement permet au Groupe d’être présent sur le segment desmaisons individuelles en diffus et d’élargir la gamme de produitsofferts à ses clients particuliers. En complément, le Groupe conclutdes réservations auprès d’investisseurs institutionnels.Les clients de l’activité logementL’année 2004 a vu le renforcement de la part des investisseurs particulierset la diminution de celles des primo-accédants dans les réservations.Sur l’année, les réservations de logements neufs du Groupese sont réparties à hauteur de 43 % pour les accédants à la propriété,et de 51 % pour les investisseurs particuliers. Les primo-accédantsreprésentent la majeure partie des réservations de logements duGroupe faites par les accédants à la propriété.2003 2004Accession (% du total)Résidence principalePrimo-accédants 26 23Autres accédants 14 12Résidence secondaire 8 8Total accédants 48 43Investisseurs particuliers 48 51Investisseurs institutionnels 4 6Total 100 100Source : déclarations des clients acquéreurs
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