Le rapport annuel 2004 (.pdf 1.48 Mo) - Nexity

2004Rapport d’activité

Chiffres clésChiffre d’affaires annuel(en millions d’euros)Répartition du chiffre d’affairespar pôle d’activité en 20041 304 * 1 36180 %Logements1 406 * 2003 200414 %Entreprises6% Serviceset autres2002* Pro formaRésultat d’exploitation(en millions d’euros)Résultat net part du Groupe(en millions d’euros)134 * 15847 * 7459 * 2003 2004117 * 2003 200420022002* Pro forma* Pro forma

Dans des marchés aux évolutions très contrastées,l'année 2004 se caractérise par une forte progression des résultats.Marge brute d’autofinancement(en millions d’euros)Effectifsau 31 décembre 200497 * 942003 20042 0551 6971 321200220022003 2004* Pro formaRatios d’endettement(en millions d’euros)2003 2004Capitaux propres 160 295Résultat d’exploitation 134 158Dette financière nette 356 130Dette financière nette / Capitaux propres 222 % 44 %Dette financière nette / Résultat d’exploitation 266 % 82 %Résultat net par action 2,49 euros

SommaireChiffres clés # rabatProfil # 01Comité exécutif # 02Message du Président # 03Les marques de Nexity # 05Ensemblier urbain # 06Logements - Terrains à bâtir # 08Entreprises # 12International # 16Services # 18Développement durable # 20Ressources humaines # 23Gouvernement d’entreprise # 25Données consolidées sur 3 ans # 26L’action Nexity # 27

Nexity Rapport d’activité 200403Message du PrésidentAlain DininÊtre un acteur de la ville dans la duréeL’immobilier est l’un des secteurs clés de l’économie française par sacontribution à la croissance et le nombre d’emplois qu’il représente.Notre activité est aujourd’hui pleinement reconnue comme un rouageessentiel de l’économie, mais elle est également considérée commedéterminante de l’équilibre de nos villes et de la qualité de notreenvironnement. L’immobilier a besoin de grands acteurs stables etsolides, capables d’intervenir dans la durée. C’est la raison pourlaquelle nous devons disposer des moyens de notre ambition pouraccompagner l’essor des villes.Peu de sociétés ont souhaité s’introduire en Bourse au cours del’année 2004; nous l’avons voulu. L’accueil très favorable des investisseursinstitutionnels et des particuliers, tant en France qu’à l’étranger,nous a permis de démontrer qu’un opérateur immobilier peutintéresser et convaincre les marchés. Les activités de promotion et deservices immobiliers constituent autant de réponses aux besoins dela chaîne immobilière, vitales pour notre société, essentielles pournotre économie, déterminantes pour notre environnement.Développer une visionà long terme des projets urbainsFace aux enjeux du renouvellement urbain, les grands projets descollectivités locales nécessitent d’associer l’emploi et l’habitat,l’espace public et l’espace privé ainsi qu’un environnement dequalité. Parce que Nexity est le seul opérateur français qui conjuguela promotion résidentielle, la promotion tertiaire et les servicesimmobiliers, il est en mesure d’accompagner les collectivités localeset leurs aménageurs dans la conception de leurs projets et dans leurmise en œuvre. Le temps nécessaire au montage des opérationsimmobilières, l’expertise de plus en plus complexe de chaque métier,la contrainte grandissante de disposer de foncier constructible dequalité, notre propre expérience des grands projets et notre capacitéfinancière, nous ont permis de développer fortement cette activiténouvelle d’ensemblier urbain : un développement de la ville sur lelong terme, qui permette de disposer d’une vision globale cohérenteavec l’évolution du tissu urbain et de la démographie.Immobilier résidentiel : offrir une réponseéquilibrée sur l’ensemble du territoireSi la France souffre d’un manque de logements, évalué selon le Ministèrede l’Équipement à plus de 300 000 unités, les besoins de la populationne se répartissent pas uniformément sur l’ensemble du territoire.Notre offre s’adresse au plus grand nombre ; c’est l’un de nos atouts.L’offre de Nexity se répartit de manière homogène entre accédants etinvestisseurs. En 2004, 45 % de nos logements ont été réservés pardes accédants. Notre activité suit aujourd’hui un développementparallèle entre l’Île-de-France et les régions, grâce à la densité denotre maillage territorial. En dépit de l’insuffisance de l’offre parrapport à la demande, nous avons contenu la hausse des prix avecune progression moyenne sur l’année de 8,6 %.C’est parce que nous avons engagé notre déploiement régionaldepuis plusieurs années, précédant la dynamique immobilière dansles villes françaises, que nous avons une connaissance de chaquemarché local. Notre société dispose aujourd’hui d’une très grandediversité de produits partout en France avec plus de 50 implantationssur l’ensemble du territoire.•••aujourd’hui demain après-demain

•••Avec 10 300 réservations en 2004, Nexity est le premier opérateurfrançais en logement sur l’ensemble des régions françaises. Notrediversité est une force qui nous permet de développer à la fois desgrandes opérations et des programmes de petite taille.Immobilier d’entreprise :accompagner le développement économiqueNotre expérience des attentes des entreprises, notre connaissancelocale de chaque marché et notre capacité à mener des opérationscomplexes nous permettent de développer une approche segmentéeen immobilier tertiaire. En fonction de la densité urbaine et de laqualité des dessertes, le pôle immobilier tertiaire de Nexity réalise desimmeubles de grande hauteur, des restructurations lourdes, desimmeubles de bureaux en zone urbaine et périurbaine, des parcsd’entreprises et des parcs logistiques. En 2004, notre pôle de promotiontertiaire a enregistré un doublement de son carnet de commande,accompagnant le regain de volonté d’investissement de nospartenaires. En France, nous avons également répondu à la demandedes investisseurs étrangers, particulièrement attirés par l’attractivitéde notre territoire et la qualité de nos marchés immobiliers. C’est ladiversité de notre production et notre présence dans les principalesmétropoles qui nous permettent de répondre aux opportunités dedéveloppement économique des villes et des nouveaux quartiersd’affaires, et d’accompagner l’emploi dans l’ensemble des régionsfrançaises.En Europe, Nexity International a pu consolider ses positions enEspagne et au Portugal et dispose, avec l’ouverture d’une implantationpermanente en Belgique, de nouvelles opportunités de développement.Le déploiement de l’activité à l’International permet à notre sociétéd’accompagner les investisseurs sur les marchés en développementet en reprise. Notre savoir-faire en immobilier tertiaire, en France eten Europe, constitue un relais de croissance dans les années à venirpour Nexity.Services : prolonger au quotidiennotre présence dans l’immobilierNexity a complété et renforcé son offre de services immobiliers,notamment par l’acquisition de Saggel. Aujourd’hui, notre sociétédispose à la fois de la capacité à gérer des immeubles de bureaux etdes logements. C’est la combinaison et la richesse de ses compétencesqui lui permettent d’offrir chaque jour aux entreprises ainsi qu’auxparticuliers qui nous confient la gestion de leur patrimoine immobilier,une solution complète réunissant l’ensemble des expertises. Notrerenforcement dans les services répond à cet objectif : être un acteurcomplet dans les services immobiliers en participant au développementet à la consolidation du secteur.Réunir toutes les spécialités,intervenir quotidiennement, agir sur le long termeEn réunissant toutes les compétences de l’immobilier, Nexity disposed’une capacité d’intervention unique auprès des entreprises et desparticuliers. En s’appuyant sur des métiers qui évoluent distinctement,Nexity réalise de bonnes performances et assure le développementde ses activités. Chacune d’entre elles repose sur des cycles différents; notre société est ainsi plus solide et son intervention mieuxsoutenue. La promotion immobilière est un engagement de durée, lesservices immobiliers, une performance quotidienne. Nexity accompagnele développement urbain avec une ambition exigeante, celled’être un acteur de la ville aux côtés des collectivités locales pourrépondre à la demande des entreprises et des particuliers. Opérateurcomplet, Nexity intervient avec chacun de ses métiers sur le court, lemoyen et le long terme pour contribuer à façonner la ville de demain.Alain Dinin

Les marques de Nexity05Être un acteur de la villeaux côtés des collectivités localesPromotionPARTICULIERSServicesAménagement,LotissementsMaisons,Appartements enrégionsMaisonsindividuelles enÎle-de-FranceAppartementscollectifs enÎle-de-FranceQuartiers completsen Île-de-Franceet en régionsTransactionsGestion privée - LocationsCopropriétéPromotionImmeublesde grande hauteurRestructurations lourdesImmeubles de bureauxENTREPRISESParcs d’entreprisesParcs logistiquesServicesCommercialisation, ExpertiseGestion des parcs immobiliers (tertiaires et résidentiels)COLLECTIVITÉS LOCALES

Ensemblier urbainAccompagner le développementurbain sur le long termePour répondre à la problématique du renouvellement urbain, Nexity a créé « Villes & Projets », quicoordonne chacun de ses métiers et réalise de grands projets urbains. L’activité s’est en 2004principalement développée en Île-de-France.Répondre aux nouveaux enjeux urbainsC’est parce que Nexity intervient dans l’immobilier résidentiel,l’immobilier tertiaire et les services, qu’il est également en mesure deconjuguer ses métiers sur des grands projets. Avec sa filialeVilles et Projets, Nexity est un acteur du renouvellement urbain auxcôtés des collectivités locales et de leurs aménageurs.Pour développer de nouveaux territoires de villes associant emploi,habitat et vie de quartier, il est nécessaire de dégager une visiond’ensemble, une démarche globale et une capacité financière.Cette nouvelle approche doit répondre à une logique partenarialeavec les acteurs de la ville, pour créer de nouvelles dynamiques deprojets et contribuer à façonner le paysage urbain de demain.Une vision d’ensembleTout l’enjeu est de conserver la diversité de la ville. Cette diversitéréside dans la capacité à renforcer la vitalité urbaine en développantla mixité et la pluralité des programmes et des espaces, plutôt quela spécialisation de l’espace. Pour être un acteur de la ville, il fautpouvoir concilier dans un même cadre de vie, la réalisation denouveaux logements et la création d’immobilier tertiaire. En d’autrestermes, disposer d’une ingénierie multi-spécialités capable des’associer à la réflexion urbaine des élus et de leurs aménageurs.Cette vision globale de Nexity, c’est également une expérienceacquise avec la réalisation de quartiers complets. Ce sont surtoutdes projets en cours de l’ordre de 700 000 m 2 SHON pour la seulerégion Île-de-France, menés aux côtés des maires, et le plus souventaux côtés des sociétés d’économie mixte intervenantes.La démarche globaleNexity intervient très en amont en recomposition urbaine pour définiret concevoir les projets. Son expérience est complémentaire de cellesdes acteurs publics ; son expertise et sa capacité à évaluer lafaisabilité des opérations lui permettent de créer une qualité et unéquilibre de l’ensemble.L’objectif est notamment d’accompagner les mutations économiquesen favorisant l’implantation d’immobilier tertiaire et de mettre enplace une politique de logement permettant des choix résidentielsvariés. Il s’agit d’opérations de requalification ou de restructuration desecteurs déjà construits, en réinvestissant des quartiers traditionnelspour accompagner la mutation de friches industrielles ou de sitesmilitaires…Pour conjuguer les savoir-faire du Groupe, chaque nouveau projetdonne lieu à la constitution d’une équipe dédiée, composée decollaborateurs des différentes filiales associées au projet.Une capacité financièrePar la multiplicité de ses axes d’intervention, sa diversité et saprésence sur tout le territoire français, Nexity se positionnenaturellement comme un acteur unique : un ensemblier urbain,capable de fournir les moyens de la mise en œuvre de ses projets,disposant de la solidité financière pour les accompagner dansla durée.aujourd’hui demain après-demain

Nexity Rapport d’activité 2004 07Chiffres clés 2004• 375 000 m 2* de logements(dont environ 125 000 m 2 de logements sociaux)• 275 000 m 2* de bureauxh “ Cœur de Seine ” à Genevilliers (92)• 50 000 m 2* de commerces et autres*sous réserve d’approbation des documents d’urbanismeLe Portefeuille Nexity-Villes & ProjetsBoulogne-BillancourtCe projet porte sur le site occupé anciennement par les usines deRenault à Boulogne. En association avec Hines et Vinci, Nexitydéveloppe un nouveau quartier de ville.Pour sa part, Nexity prévoit la construction d’environ 140 000 m 2 delogements (dont 1/3 de logements sociaux) et 40 000 m 2 de bureaux.Versailles-ChantiersÀ l’issue du concours lancé par la ville de Versailles en 2001, Nexity aremporté la conduite du projet du pôle d’échange de la gare deVersailles-Chantiers. Ce projet porte sur l’aménagement d’une zonedésaffectée près de la gare SNCF. Il est prévu 17000 m 2 de bureaux et17000 m 2 de commerces, 6000 m 2 de cinémas multiplexes, 10000 m 2de logements, 3 000 m 2 d’équipements publics et 1 100 places deparkings privés et publics.Un protocole d’accord a été signé avec la ville de Versailles, la SNCFet RFF le 4 février 2002. Nexity a déjà obtenu du Ministère de la Cultureles autorisations d’accessibilité à certains sites protégés qui font partiede ce projet.Saint-OuenNexity a acquis auprès de la société Alstom, un site à Saint-Ouend’une superficie de 18 hectares, au sein même du tissu urbain de laville. Si ce site est aujourd’hui exclusivement industriel et tertiaire,il pourrait à terme permettre de développer près de 260000 m 2 SHONdont 50% de logements et 50% d’immobilier d’entreprise, en fonctionde l’évolution des règles d’urbanisme.Plusieurs autres projets urbains sont actuellement en développementou en étude.Gennevilliers - Cœur de SeineNexity a signé avec la Semag 92, l’aménageurde la ville de Gennevilliers, un partenariatpour développer un projet de renouvellementurbain sur l’actuelle friche industrielleChausson (12 hectares), située au cœur de la ville.Ce site accueillera prioritairement un nouveaupôle tertiaire. La surface nouvelle construite,comprenant bureaux, logements et équipementspublics représente à terme près de 200000 m 2 .Avec ses filiales Villes & Projets, Entrepriseset Apollonia, Nexity est en charge de la conceptionet de l’organisation de ce projet urbain. Nexity-Entreprises a d’ores et déjà obtenu un premierpermis de construire pour « Le Delage », unimmeuble de bureaux de 50000 m 2 et Nexity-Apollonia conçoit actuellement les trois premiersimmeubles de logements de Cœur de Seine.h“ Le Delage - Cœur de Seine ” à Gennevilliers (92)Nexity-Entreprises

Logements - Terrains à bâtirUne demande soutenueDans un marché toujours marqué par une forte demande, Nexity a réalisé de bonnes performancescommerciales avec un chiffre d’affaires réservé en hausse de 15,8 %. Les réservations de logementsneufs et de terrains à bâtir ont progressé en volume de près de 7 %. De nouvelles implantations ontété créées à Amiens, Annecy, Caen, Chartres, Grenoble, Lorient et Valence.Un maillage territorial uniqueLe marché de l’immobilier est composé avant tout de marchés locaux.C’est pourquoi Nexity déploie depuis 2000, une stratégiede développement de ses implantations dans l’ensemble desrégions françaises. Au début 2005, le Groupe comptait plus de50 implantations permanentes sur l’ensemble du territoire.Couvrir l’ensemble de la gamme des besoinsPar la diversité de sa production, Nexity concourt à réaliser une villeplurielle en proposant une large gamme de produits pour l’ensembledes clients, primo accédants, accédants et investisseurs particuliers.En 2004, près du quart de la clientèle de Nexity était composé deprimo accédants. Si cette proportion se contracte sous l’effet de lahausse progressive des prix, la primo accession continue dereprésenter une part importante de la clientèle du Groupe. Le restedes accédants en représente un cinquième. Enfin, comme pourl’ensemble de la profession, la proportion d’investisseurs progresse.Le logement de demain : une réflexion transversaleRespecter l’environnement, réfléchir à l’évolution de l’habitat,s’adapter à l’évolution des modes de vie et au vieillissement de lapopulation, les défis du logement de demain sont nombreux.h“ Le Domaine de la Quintinie ” à Noisy-le-Roi (78)Nexity-Domaines h“ La ZAC du Commandant Rolland ” au Bourget (93)Nexity-Féréal, Nexity-Domaines, Nexity-Geprimaujourd’hui demain après-demain

Nexity Rapport d’activité 2004 09Chiffres clés 2004• 80 % du chiffre d’affaires• 7 700 logements et• 2 600 terrains à bâtir réservés• 51 implantationshOpération à Stains (93) Nexity-Apollonia• 996 collaborateursPour Nexity, la promotion immobilière est une réponse à un besoinqui évolue au fil du temps. L’anticipation et l’innovation sontessentielles au pilotage de son activité. Son organisation par marchélocal est complétée par des groupes de recherche transversaux,autour de l’évolution de l’habitat.Groupe Bio-Habitat : Né de la première réalisation bio-habitat àCourbevoie, ce groupe réfléchit et propose au comité de directiongénérale l’amélioration de la prise en compte des questionsenvironnementales dans notre production. En 2004, sa réflexions’est orientée autour de quatre cibles : les économies d’énergie,l’utilisation des matériaux naturels, la gestion de l’eau et la filtrationde l’air.Comité marché-produit : Ce comité a pour objectif de guider laréflexion du groupe sur les évolutions nécessaires de la production,au regard des évolutions des marchés sur lesquels il intervient.Au cours de l’année 2004, la réflexion s’est centrée autour de troisthèmes :• La convivialité : le logement comme moyen de favoriser le lienintergénérationnel.• L’individualité : une nouvelle approche architecturale et urbainepour favoriser le vivre-ensemble.• L’environnement : l’encouragement et le développement de lacollecte sélective en fonction des politiques locales de tri desdéchets.Comité technique : Lieu de rencontre, d’échange d’expérience etd’information, il regroupe l’ensemble des directeurs techniques desfiliales de Nexity. Outre le tri des déchets de chantier, ce comitéréfléchit notamment à la problématique de l’évolution des coûts deconstruction, la veille sanitaire et l’optimisation des processus delivraison.Club Commerce : Ce Club permet aux directeurs et aux commerciauxde l’ensemble des filiales, d’échanger sur les évolutions de marchéet des démarches marketing. Au cours de l’année 2004, l’essentieldes efforts et des réflexions a porté sur l’évaluation et l’améliorationde la relation avec les prospects.StainsAvec une signature très contemporaine, ce projetconçu par l’architecte Roland Castro et par Nexity-Apollonia développe un nouveau concept : « Vivreen toute intimité au milieu des autres ». L’ensembledu programme est composé d’ilôts privatifs (R+2),qui combinent chaque fois une vingtaine de villasterrasseset de villas-jardins autour de coursintérieures privatives. Cette opération a permis deproposer aux acquéreurs potentiels, des logementsau prix moyen de 2 151 €/m 2 pour des surfacesmoyennes de 59,4m 2 . Situé en face du parcdépartemental de La Courneuve, le programmebénéficie à la fois d’un environnement calme etd’une position centrale à proximité des commerceset des services publics. Le lancement dela première tranche comportant 150 logements(sur 330 prévus) a rencontré un vif succès.En deux jours, 3000 personnes se sont déplacéeset 106 logements ont été vendus.hOpération à Stains (93) Nexity-Apollonia

•••Chiffre d’affaires(en millions d’euros)894 * 1 089779 * 2003 2004Succès confirmé pour les lancements commerciauxSpécialisé dans la promotion de maisons et d’appartements en régions,Nexity-George V a lancé en 2004, un grand nombre d’opérations quiillustre la diversité de son offre; parmi celles-ci :2002* Pro formaRésultat d’exploitation(en millions d’euros)97 * 132• Dans le Nord, à Berck-sur-Mer (62) sur la Côte d’Opale, avec lacommercialisation d’un nouveau programme de 131 appartementsface à la mer, ainsi qu’à Villeneuve d’Asq (59) avec « Le Hameau duRecueil », un programme de 170 logements où 21 maisons ont étévendues le premier week-end.• En Rhône-Alpes, à Tassin la Demi-Lune, commune voisine de Lyon,le programme « Les Temps Verts ». Dès la première journée decommercialisation, 63% des logements proposés ont été réservés.• En région Centre, à Tours, 40 logements ont été vendus en quatre jourssur les 57 mis en vente dans le cadre de la commercialisation duprogramme « Les Panoramiques ». Un tiers des visiteurs a réservé unlogement.76 * 2003 2004• En Vendée, au Château d’Olonne, le programme « La Résidence desPoêtes » a enregistré dès le 1 er mois de commercialisation (septembre)25 réservations sur les 68 logements que compte l’opération.2002* Pro forma• Sur la Côte d’Azur, près de 230 logements au total ont été commercialisésà Antibes, Vallauris, Hyères, Carqueirannes et Lorgues. En find’année, Nexity a lancé à Cannes « Le Royal Palm », un programme de140 logements situé en bord de mer et répondant à la démarche HQE.Carnet de commandes(en millions d’euros)1 2609912003 2004h“ Les Temps Verts ” à Tassin la Demi-Lune (69)Nexity-George V

11Spécialiste des maisons individuelles en Île-de-France Nexity-Domainesa réalisé de nombreux lancements d’opérations parmi lesquels unprogramme de 20 maisons individuelles, 30 maisons de villes et36 logements intermédiaires à Bois d’Arcy, 19 maisons individuelles et27 logements collectifs et intermédiaires à Moissy, ou encore 43 maisonsde standing aux Bréviaires, à côté de Rambouillet.Les opérations se sont aussi succédées chez Nexity-Apollonia : lancementde la première phase (100 lots) d’un programme de 326 logements àElancourt, livraison du dernier immeuble à Villeneuve-la-Garenneet fin de la commercialisation de près de 300 logements à Bobigny (93).À Ezanville (95), 80 % des logements de la 1 re tranche du programme« Val Apollonia » ont été vendus en trois jours. Nexity-Apollonia aégalement lancé le programme de Stains.Pour Nexity-Féréal et Nexity-Seeri, spécialisés dans les appartementscollectifs en Île-de-France, l’année a été très active. Sur Paris et la premièrecouronne, Nexity-Seeri a notamment lancé le premier programme àBoulogne-Billancourt sur les terrains Renault, mais également en secondecouronne notamment à Massy, Mantes-La-Jolie ou encore Vitry-sur-Seine.La qualité et l’innovation récompensées.À Marseille, le programme de logements « M5 Les docks » a remportéle prix « Pyramide d’or », 1 er concours de la Fédération Nationaledes Promoteurs Constructeurs (FNPC). Conçu par Nexity-Apollonia,ce programme est fondé sur la notion de « villas en ville », etcomprend des logements en duplex, des villas-jardins et des villassur le toit, et associe des logements privés et sociaux, des commerceset des équipements scolaires.À Paris, Nexity-Seeri a obtenu la « Pyramide d’argent », Grand PrixRégional d’Île-de-France de la FNPC pour la qualité de son programme« Le Factory » situé sur la ZAC Paris Rive Gauche ; il s’agit d’un immeublecontemporain original s’inspirant du style « Pop Art » d’Andy Wharolet offrant aux futurs copropriétaires un large choix d’appartementset de duplex de style lofts .Dans le cadre des 3 e trophées Internet de la construction, organisés parPro BTP et Batiactu.com, Nexity a remporté le Trophée qui récompensela meilleure stratégie Internet.Notre ambition :le renforcement des parts de marchésSoutenu principalement par des facteurs démographiques - fortenatalité, allongement de la durée de vie, développement desménages monoparentaux - ainsi que des conditions de créditavantageuses et des dispositifs fiscaux favorisant l’investissementlocatif, le marché du logement devrait rester stable.Dans ce contexte, Nexity accompagne le développement urbain enintensifiant son maillage territorial avec la création de nouvellesimplantations ou le renforcement d’implantations existantes, anticipel’évolution des modes de vie par sa politique d’innovation et dediversification et poursuit son développement en mixant ses objectifsde rentabilité et une politique de prix maîtrisée.h“ Les 3 Collines ” à Mougins-le-Haut (06) “ Le Chemin Vert ” à Verlinghem (59)Nexity-George V h Nexity-George Vh“M5 Les Docks ” à Marseille (13)Nexity-Apollonia

EntreprisesUne dynamiquede développementAvec un doublement des prises de commande, l’immobilier d’entreprise amorce une reprise de sonactivité. Si le chiffre d’affaires de l’année 2004 reste conforme aux prévisions, l’évolution de lademande et son élargissement confirment la solidité de cette activité pour Nexity et récompensentses choix stratégiques.Couvrir tous les domainesde l’immobilier d’entrepriseNexity est aujourd’hui l’un des leaders français de l’immobilierd’entreprise. Avec ses deux filiales, Nexity-Entreprises et Nexity-Geprim,Nexity couvre toute la gamme des réalisations en immobilier tertiaire.Son expérience et ses savoir-faire lui permettent de répondre auxbesoins à moyen et long terme des utilisateurs, des investisseurs etdes collectivités locales.Fort de plus de 20 ans d’expérience, Nexity-Entreprises occupe uneposition de premier ordre sur le marché de l’immobilier de bureauxen France.Son expertise lui permet de maîtriser tout à la fois :• des opérations portant sur des immeubles de grande hauteur, dansle quartier de La Défense notamment,• des opérations de construction complexes comme le projet M7 situédans la ZAC Rive Gauche à Paris,• d’accompagner l’essor économique de métropoles régionales(« Le Millenium » à Bordeaux, « La Cité Internationale » à Lyon,« Cap Joliette » à Marseille…) ou encore de réaliser des siègessociaux (Altadis à Paris, EDF-RTE à Marcq-en-Barœul…).Nexity-Geprim complète cette activité d’immobilier tertiaire enréalisant des bâtiments mixtes regroupant bureaux et locauxd’activités, des bâtiments logistiques ainsi que des immeubles debureaux situés dans des parcs tertiaires. L’essentiel de ses opérationsest réalisé sur la dorsale Nord-Sud au sein des principaux bassinséconomiques français - le Nord, l’Oise, l’Île-de-France, la régionRhône-Alpes et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.h“ Le Vicinia ” à Paris 9eNexity-Entreprises h“ Salon Logistique ” à Salon de Provence ( 13)Nexity-Geprimaujourd’hui demain après-demain

Nexity Rapport d’activité 2004 13Chiffres clés 2004• 34 opérations en portefeuillereprésentant 820 000 m 2• 10 opérations livrées en Francereprésentant 201 000 m 2• 177 000 m 2 de prises de commande• 75 collaborateursh“ M7 ” à Paris 13eNexity-EntreprisesLivraison d’opérations majeuresÊtre un acteur du développement économiqueet respecter l’environnementNexity accompagne les collectivités locales dans la revitalisationurbaine et économique, et contribue à l’amélioration du cadre devie par la qualité des aménagements. La conception de chaqueprojet immobilier est spécifique pour prendre en compte les besoinsde chaque entreprise.Pour l’ensemble des opérations, qu’il s’agisse d’immeubles de bureauxou de plates-formes logistiques, Nexity-Entreprises et Nexity-Geprimdéploient une attention particulière sur le respect de l’environnementen termes de confort acoustique et thermique, d’habitabilité,d’éclairage, de qualité des équipements, des espaces communs etdes aménagements paysagers mais également de pérennité desmatériaux.Créer de la valeur au cœur des villesUn immeuble de bureaux est l’un des éléments de l’efficience d’uneentreprise, mais c’est également l’un des éléments qui contribueà son image. Nexity s’associe à des architectes de renom pour menerà bien ces opérations : Christian de Portzamparc, Renzo Piano,Jean-Paul Viguier…L’expertise unique de Nexity-Entreprises, sa capacité à réaliser desopérations complexes constituent quelques-uns des atouts deséquipes de Nexity qui leur permettent d’intervenir à la fois surla réalisation d’immeubles neufs, mais également d’engagerdes rénovations lourdes d’immeubles existants, au cœur des villes.Développer l’activité en périurbainPar le déploiement de son expertise en matière de parcsd’entreprises, de parcs d’activités et de logistique, Nexity-Gepriminvente quotidiennement l’avenir économique aux portes desvilles. Tertiaires ou mixtes, ces parcs répondent aux besoins desentreprises et des investisseurs depuis plus d’une trentained’années.L’année 2004 a été marquée par la livraisond’opérations majeures engagées les annéesprécédentes.• M7 – ZAC Seine Rive Gauche est la plusimportante opération tertiaire de Paris réaliséecette année. Livré en juillet 2004, le dernier destrois immeubles vient achever le programme M7(47000 m 2 de bureaux et 5 000 m 2 d’activitéset d’espaces commerciaux) au cœur deParis Rive Gauche dans le 13 e arrondissement.• Livré fin juin 2004, « Le Vicinia » est un ensembled’immeubles de bureaux de 17500 m 2 situéà Paris dans le 9 e arrondissement. Nexity-Entreprises a procédé à la réhabilitation lourdede cet îlot. Il comprend la création de 1800 placesde stationnement sur 2 niveaux de sous-sol ainsiqu’une prise en compte dès la conception(architecte A. Bechu) des salles de réunionset du hall sur la rue de Londres classé à l’ISMH.• Nexity-Entreprises a livré en juillet 2004l’immeuble « Oxygène » correspondant à la3 e tranche de 21000 m 2 d’un ensemble de 90000 m 2de bureaux neufs situés ZAC des Berges de Seineà Clichy (92).• En novembre 2004, Nexity-Entreprises a livré« Les Pavillons Aval » à la Cité Internationalede Lyon, dessinés par l’architecte Renzo Piano :deux immeubles totalisant 18000 m 2 de bureauxet commerces.

•••Chiffre d’affaires(en millions d’euros)497 *209 *1232002* Pro formaRésultat d’exploitation(en millions d’euros)2003 200414 *15Le lancement de nombreux projetsL’année 2004 constitue pour l’immobilier d’entreprise une année detransition, à la fois marquée par la livraison de plusieurs réalisationset le lancement de nombreux projets. C’est ainsi que Nexity-Entrepriseset Nexity-Geprim ont nettement accentué leur développement avecplus de 87 % des prises de commande de l’immobilier tertiaire surl’année écoulée pour répondre à la demande croissante des entrepriseset des investisseurs.De nouveaux projets ont été engagés : la troisième tour de la SociétéGénérale à La Défense. Implanté sur une emprise foncière de 2300 m 2 ,ce prisme triangulaire de 69 000 m 2 s’élèvera à 180 mètres de hauteuret accueillera à terme 4 800 personnes. Cette réalisation conçue parChristian de Portzamparc devrait constituer une référence par saconformité à un profil environnemental très exigeant. À Paris, ledéveloppement de l’immobilier de bureaux se traduit par des opérationstelle que la réhabilitation des locaux de l’Imprimerie nationale.30 * 2003 20042002* Pro forma2003 2004En Rhône-Alpes, le pôle immobilier d’entreprise intensifie sondéveloppement avec plusieurs immeubles de bureaux tel que leprojet « Cité Internationale Amont » à Lyon pour 16200 m 2 , le projet deLyon Gerland pour plus de 11000 m 2 . En matière de parcs d’entrepriseset logistiques principalement répartis sur la dorsale Nord-Sud, aprèsMarcq-en-Barœul, Lyon, Dijon et Salon de Provence, l’activité seCarnet de commandes(y compris International,en millions d’euros)493240h“ Plaine de l’Ain ” à Saint-Vulbas (01)Nexity-Geprim

15poursuit dans le Val-d’Oise avec la seconde tranche du « Parc desTulipes » à Gonesse, les deux premières tranches du parc logistique« Actilogis » à L’Isle d’Abeau (Isère) et le projet du parc d’activitéslogistiques et industrielles du « Parc des Lumières » à Saint-Priest(Rhône).Au total, le Groupe dispose d’un portefeuille d’environ 870000 m 2 deprojets en cours de réalisation ou de développement sur le territoirefrançais.h“ Merck Médication Familiale ”à Dijon (21) Nexity-GeprimUne ambition :s’appuyer sur la diversité des savoir-faireL’ambition du pôle entreprise de Nexity est de développer unerépartition plus équilibrée de l’activité à la fois en bureaux, activités etcommerces. Le développement de Nexity-Villes et Projets offre desperspectives nouvelles pour l’immobilier d’entreprise qui peut ainsimener de nouvelles opérations aux côtés de la promotion delogements dans le cadre de la création de nouveaux quartiers conjuguantemploi et habitat. Les filiales spécialisées de Nexity peuventégalement s’appuyer sur les implantations permanentes de Nexity surl’ensemble du territoire, pour se déployer dans toutes les zones à fortpotentiel.h“ Le Millenium ” à Bordeaux (33)Nexity-Entreprisesh“ Oxygène ” Berges de Seine à Clichy (92)Nexity-Entreprisesh“ Le Jade ” à Saint-Denis (93)Nexity-Entreprises

InternationalUn développement maîtriséAlors que chaque pays européen connaît des cycles économiques distincts, la stratégie de Nexityà l’International a permis de développer une activité aux fondamentaux solides, qui permet aux implantationspermanentes d’accompagner le développement des marchés locaux.Une expertise locale de chaque paysL'internationalisation pour Nexity, c’est proposer aux grands investisseursinternationaux dans chacun des pays où ils sont présents une réelleexpertise locale acquise par le développement d’implantations pérennes.Le développement international est fondé sur la constitution d’équipeslocales ayant une connaissance approfondie de leur marché et unancrage fort pour identifier, développer et conduire la réalisationde nouveaux projets. Avant de s’implanter localement de manièrepermanente, la prospection des nouveaux marchés passe par unephase d’étude des potentialités, des particularités, de la législationet de la fiscalité du marché immobilier du pays cible.Cette méthode de développement maîtrisé illustre la stratégie deNexity-International : une connaissance approfondie des marchés,nourrie par chacune des compétences du Groupe. Ce positionnementde spécialiste lui permet d’offrir la même qualité de réponse à sesclients que celle qui a permis à Nexity de devenir en France le leaderen promotion de logements et en immobilier tertiaire.L’objectif est ainsi de développer dans chacune des implantations,l’ensemble des savoir-faire du Groupe dans ses différents métiers, enfonction de l’évolution des attentes et des oppportunités respectivesde chaque marché local.h“ Amoreiras Plaza ” Lisbonne - PortugalNexity Portugal h“ Loi 15 ” Bruxelles - BelgiqueNexity Belgium h“ Pegaso Park ” Madrid - EspagneNexity Españaaujourd’hui demain après-demain

Nexity Rapport d’activité 200417Des marchésaux évolutions constratéesChiffres clés 2004• 6 opérations en portefeuillereprésentant 160 000 m 2• 34 000 m 2 de prises de commandes en 2004• 37 collaborateursInvestir en zone EuroL’européanisation du marché immobilier au cours des dernièresannées a contribué à l’émergence de grands investisseurs privés ouinstitutionnels à la recherche d’investissements à moyen et longterme dans l’ensemble de la zone Euro. L’objectif de Nexity est de lesaccompagner en se développant dans des capitales européennesfaisant partie de leurs cibles d’investissements privilégiées.Des potentialités nouvelles de croissanceLe déploiement international répond également à l’ambition d’offrirà Nexity des relais de croissance nouveaux. Afin d’accompagnerl’évolution des cycles de chaque pays de la zone Euro, Nexity sepositionne au fur et à mesure sur les marchés en croissance, en offrantainsi des opportunités nouvelles pour les investisseurs. De nouvellesimplantations sont envisagées, notamment en Italie du Nord.• En Belgique, Nexity est aujourd’hui en charge dequatre projets de bureaux et d’hôtels, tous situésdans le centre de Bruxelles. Le projet hôtelier« Radisson SAS », un hôtel 4 étoiles de 149 chambreset le projet de bureaux « City Garden » ont étécommercialisés cette année. Leur livraison estprévue pour début 2006. Nexity est également encharge de la restructuration lourde de deuximmeubles de bureaux à Bruxelles, le premier situéboulevard de Waterloo et le second à l’entrée duquartier Léopold. D’autres projets tertiaires ainsi queplusieurs projets de logements sont en cours d’étude.• En Espagne, d’importants projets tels que le« Business Park Las Mercedes » de 80 000 m 2pour l'investisseur britannique Standard LifeInvestments ou encore l’aménagement del’opération « Pegaso Park » de 40 hectares tousdeux situés à proximité de l’aéroport de MadridBarajas sont en cours de réalisation.• À Lisbonne au Portugal, Nexity a achevé cetteannée la construction du projet « AmoreirasPlaza », un immeuble mixte au centre de la ville(6600 m 2 de bureaux, 3000 m 2 d’un fitness-club,et 3300 m 2 de commerces, l’ensemble sur huitniveaux et 380 places de parking sur quatreniveaux de sous-sol). Des projets dans lessecteurs des centres commerciaux et de larénovation urbaine intégrant des projets delogements, sont en cours d’analyse et dedéveloppement ainsi que sur les marchés de lalogistique.Chiffre d’affaires(en millions d’euros)120 *Résultat d’exploitation(en millions d’euros)1588 * 20026410820022003 20042003 2004* Pro forma

ServicesUne meilleure performanceau quotidienPar le renforcement du pôle Services, Nexity a acquis au cours de l'année 2004 une dimension nouvelleen terme de savoir-faire qui lui permet désormais d'accompagner ses clients, entreprises et particuliersavec l'ensemble de ses compétences.Immobilier tertiaire : un interlocuteur uniquepour des compétences multiplesPour permettre aux investisseurs institutionnels français ou étrangersde disposer d’un interlocuteur unique chargé de gérer leur parcimmobilier, Nexity a réuni la palette de ses savoir-faire pour garantirla meilleure valorisation du potentiel locatif des patrimoines qui luisont confiés. Nexity gère ainsi tous les types d’immobiliers tertiaires :immeubles haussmanniens à Paris, immeubles de grande hauteur àLa Défense et immeubles de bureaux dans les principales métropolesrégionales.Chaque activité est organisée pour répondre aux besoins de sesclients au fur et à mesure de la vie du bien immobilier :• L’acquisition ou la cession des actifs immobiliers.• L’administration de biens pour assurer la gestion des actifs immobiliers(travaux, maintenance, entretien et valorisation), la gestion desbaux (encaissement des loyers) et la gestion financière.• L’expertise et la commercialisation.Nexity développe également des systèmes d’informations spécifiquespour simplifier la gestion quotidienne et la vie des utilisateurs.h“ 70 avenue Marceau ” Paris 8eNexity-Saggel h“ Résidence sur jardins intérieurs ”à Enghien les Bains (95) - Nexity-Saggel h“ 7-9 place des Ternes ” Paris 17eNexity-Saggelaujourd’hui demain après-demain

Nexity Rapport d’activité 2004 19Services immobiliersChiffres clés 2004• 2,4 millions de m 2 gérés• en immobilier d’entreprise• 15 000 lots gérés en immobilier résidentiel• 508 collaborateurs• Nexity a acquis Saggel le 31 août 2004Immobilier résidentiel : une expertisereconnue auprès des investisseurs institutionnelsNexity-Saggel assure la gestion d’immeubles résidentiels pour le compted’investisseurs institutionnels, notamment AXA. Son organisationrepose sur son expérience : 30 ans d’exercice des métiers immobiliersqui lui permettent de combiner l’exigence de la qualité du service,la rigueur, la transparence et l’amélioration de la performance.Nexity-Saggel a également développé depuis plus de dix ans uneactivité de vente par lots. Elle répond ainsi à la demande croissantedes investisseurs institutionnels en matière de services immobiliers.L’activité de syndic de copropriété lui permet d’accompagner sesclients et de simplifier les démarches, en assurant la transition avecles nouveaux propriétaires.• Saggel est un acteur majeur des services immobiliersrésidentiels (gestion et transactions). Cetteacquisition permet à Nexity de renforcer saprésence dans les métiers de servicesimmobiliers, en particulier dans le domainerésidentiel. L’opération présente de nombreusesopportunités de synergies, notamment pour lesactivités de gestion locative.• En 2004, Nexity-Services est également intervenupour le compte d’investisseurs avec des mandatsde vente SITQ,, pour la « Tour Utopia » àLa Défense cédée à la Société Générale AssetManagement et pour la MAAF qui a acquis3000 m 2 de bureaux Place Bergson dans le8 e arrondissement de Paris.• Le pôle de services immobiliers tertiaires deNexity poursuit aussi son déploiement avec lasignature de contrats (Groupe MMA : 190 000 m 2de bureaux), en mission d’audit et de conseilaux arbitrages sur des portefeuilles immobiliers(Gaz de France : 383 sites), des missionsd’expertise (« Oppidum » : 228 immeubles), oudes mandats de syndic de copropriété (« TourCrédit Lyonnais » à Lille - 14 622 m 2 ).Gestion privée : un service completaux investisseurs particuliersNexity-Saggel permet d’associer à la diversité de l’offre du premierpromoteur français, la gestion privée de leurs biens. L’expériencede Nexity-Saggel acquise auprès des grands investisseurs, offre auxparticuliers une performance comparable de ses services pouroptimiser leurs investissements immobiliers.Chiffre d’affaires(en millions d’euros)42 *(1)81 *(1)85 (1)Avec Nexity-Saggel et Nexity-Services, Nexity réunit l’ensemble descompétences en matière de services immobiliers aux entreprises etaux particuliers.20022003 2004* Pro forma(1)Inclus le portefeuille d’actifs immobiliers(2002 : 15 ; 2003 ; 56 ; 2004 : 52)

Développement durableAnticiper et agirUne meilleure prise en compte de l’environnement est aujourd’hui une évidence et unenécessité pour la promotion immobilière, au même titre que pour les autres industries.Pour Nexity, c’est une réalité. De nombreuses démarches ont été engagées pour limiterl’impact de ses activités sur l’environnement et favoriser le développement durable.Choisir la meilleure pratiqueIl n’existe aucun label ni aucune certification qui puisse s’appliquerà l’ensemble des activités et des métiers de Nexity et à l’ensemble desterritoires sur lesquels la société intervient. Mais quand ils sontadaptés à la nature du métier et des activités, Nexity s’engage.En 2004, Nexity-Foncier Conseil est ainsi devenu le premier aménageurlotisseurà obtenir la certification ISO 14001 pour l’ensemble de saproduction. Lors de chaque opération d’aménagement ou delotissement, Nexity-Foncier Conseil s’engage à garantir la préservationdu paysage et du sol, la recomposition de la biodiversité, la gestiondes eaux pluviales et l’utilisation de circulations douces.Nexity-Domaines a lancé un projet de 37 maisons à Lieusaint (77) quia servi de référentiel au label Habitat et Environnement. Développéselon trois axes : l’isolation thermique, le tri des déchets ménagerset la gestion de l’éclairage, le label Habitat et Environnement établitdes conditions de durabilité et d’isolation (thermique et phonique)supérieures aux normes actuelles.h“ Programme Arcanciel ” à Courbevoie (92)Nexity-SeeriLe Bio-HabitatConvaincu qu’une approche respectueuse de l’environnement estun élément essentiel pour répondre aux nouvelles attentes des clientset des collectivités locales, Nexity a déposé en septembre 2003 lepremier permis de construire d’un programme de logements :le Bio-Habitat. Ce programme conçu par Jean-Paul Viguier et réalisépar Nexity-Seeri, a été poursuivi et adapté en 2004 suivant lescaractéristiques régionales à Marcq-en-Barœul et Cannes.

Nexity Rapport d’activité 200421La démarche repose sur la recherche permanente de nouveauxéquipements et de matériaux plus respectueux de l’environnement.Elle a pour objectif de répondre à quatre cibles : l’économie d’énergie,le confort et la santé, l’utilisation de matériaux renouvelables,la gestion de l’eau et le tri des déchets. Le Bio-Habitat est une manièrenouvelle d’aborder le logement et une approche évolutive de laqualité environnementale.La Marina HQELe complexe « Marina Parc », dans le centre ville de MandelieuLa Napoule en bordure de la Siagne, a été conçu pour préserver la qualitédu site et éviter une pollution des eaux du fleuve. Cette réalisation de247 logements en 6 bâtiments et une Marina de 80 places fait largementappel aux matériaux naturels (bois d’élevage, tuiles provençales…).Elle a été conçue pour réduire les consommations d’eau(récupération des eaux pluviales) et éviter les pollutions éventuellesdes bateaux de plaisance (barrage anti-pollution), économiserl’énergie (éclairage photovoltaïque, isolation renforcée et traitementdouble flux). Le processus de réalisation a pour objectif de réduire lesnuisances du chantier pour les riverains par un plan de circulation desvéhicules de chantier, l’échelonnement des terrassements, le tri sélectifdes déchets de chantier et la limitation des poussières par arrosage...Un chantier « à faible nuisance ».h“ Les Maisons du Lac ” à Hourtin (33)Nexity-George VMaisons en bois« Les Maisons du Lac » à Hourtin Port ont été réalisées selon le conceptde la maison naturelle privilégiant la qualité de vie et son intégrationà un environnement naturel et fragile. Les 40 maisons sont construitesautour d’une partie lacustre. Chaque maison située au bord du pland’eau bénéficie d’un ponton à fleur d’eau juste devant le séjour.Le programme de logements de Hourtin est l’une des rares réalisationsen France à proposer des maisons à ossature bois.En 2004, sur la seule activité logement :• 12 000 arbres plantéset 500 000 m 2 d’espaces verts créésh“ Marina Parc ” à Mandelieu-La Napoule (06)Nexity-George V

•••Immobilier tertiaire : la filtration de l’airDans le secteur de l’immobilier tertiaire, d’importantes études sontmenées pour l’habitabilité, l’éclairage, l’acoustique, la qualité del’air ou encore la consommation d’énergie des bureaux. Nexity adéveloppé avec Carrier, l’IAQ, un système qui permet d’individualiserla gestion de l’air dans les immeubles. Celui-ci permet notammentl’amélioration de la qualité de l’air et des conditions de travail, unegestion individualisée et des économies d’énergie. Aujourd’hui,l’amélioration de la démarche environnementale dans la promotiontertiaire repose à la fois sur la qualité du bâtiment et sur le managementenvironnemental dont la troisième tour de la Société Généralesouhaite devenir l’une des références.Nouvelle tour de la Société Générale, une référenceLe projet Granite, pour lequel Nexity a été choisi comme promoteur,s’inscrit dans le cadre d’une démarche citoyenne de développementdurable avec la réalisation d’un « immeuble vert ». Pendant lesquatre années consacrées aux études, Nexity-Entreprises s’est engagéavec la Société Générale dans le système de cotation français mis enplace par l’association HQE. La politique environnementale a étéintégrée dans le dossier de consultation des architectes. Nexity-Entreprises a assisté le Maître d’ouvrage dans la hiérarchisation des14 cibles composant le référentiel de l’association HQE, en mettantl’accent sur les économies d’énergies, le confort olfactif, visuel ethygrothermique des futurs occupants.Depuis janvier 2005 le CSTB a modifié le principe de la certificationunique en fin d’opération par une certification HQE-NF pour chacunedes phases opérationnelles ayant réussi leurs audits, et a renforcéles exigences de son référentiel. Nexity-Entreprises accompagne leMaître d’ouvrage dans l’accomplissement des démarches lui permettantd’obtenir les certifications HQE-NF pour les phases deprogramme et de conception du projet.h“La Défense (92)” architecte : Christian de PortzamparcNexity-Entreprises

Ressources humainesNexity Rapport d’activité 200423L’efficacité collectiveAu cours de l’année 2004, pour mieux intégrer les collaborateurs issus des croissancesexternes, Nexity a engagé une harmonisation de ses dispositifs en ressources humaines.hConvention annuelle Nexity,janvier 2005Solidarité et équitéPour optimiser la gestion de ses effectifs et de leur croissance, ladirection des ressources humaines de Nexity a harmonisé un certainnombre de dispositifs :• Renégociation et affiliation à un même organisme de prévoyance et defrais de santé, pour limiter l’impact des mesures de déremboursement.• Harmonisation et aménagement de la réduction du temps de travailpar la signature d’un accord avec les organisations syndicales.• Création d’un comité d’entreprise commun aux activités logementet tertiaire, avec une convention unique pour permettre à tous lescollaborateurs de ces activités de bénéficier d’accords d’intéressementet de participation identiques et d’optimiser les ressourcesdu comité d’entreprise.ÉgalitéSoucieux de renforcer le respect de l’égalité professionnelle, Nexityva prochainement mettre en place un observatoire sur l’égalité. Ils’agit dans un premier temps d’un indicateur par type de métiers :répartition hommes-femmes, cadres/non cadres, rémunérations….• Les femmes représentent54 % des collaborateurset 31 % des cadres

•••ReconnaissancePour Nexity, les collaborateurs sont la première richesse du Groupe.C’est la raison pour laquelle la valorisation des compétences se trouveau cœur de son action.Pour conduire efficacement sa politique de ressources humaines,Nexity s’appuie depuis 2000 sur l’Observatoire des Vocations.Trois objectifs essentiels :• encourager et accompagner l’initiative individuelle des collaborateursdu Groupe,• découvrir les talents des collaborateurs du Groupe, quel que soit leurposte, et encourager l’innovation,• Engager le dialogue avec chaque collaborateur sur son propreavenir, dès lors qu’il a démontré sa capacité d’adaptation et d’évolution.C’est à la fois une formation, un accompagnement et un débouchéprofessionnel. L’apprentissage d’un nouveau métier se concrétisepar une première expérience d’au moins une année au sein duGroupe.Parallèlement, l’Observatoire des Vocations a mis en place unconcours d’innovation «Tous bâtisseurs d’avenir». Cette démarche luipermet de découvrir des talents en dehors de ceux exprimés dans lecadre habituel et connu, d’encourager la transversalité, la communicationet le travail en équipe, de favoriser le management de projet et demettre en œuvre des innovations de produits sur le marché.Le premier lauréat du concours a été le projet Bio-Habitat.MobilitéPour encourager la mobilité de ses collaborateurs, Nexity a créé unebourse d’emploi en Intranet ainsi qu’un programme baptisé« In Placement ». Ce programme permet notamment la mobilité au seindu Groupe de salariés de filiales qui ont des difficultés conjoncturelleset qui pourraient à terme, être amenées à restructurer leurs effectifs.Une charte de mobilité a également été mise en œuvre.hSéminaire interne Nexity à AnnecyProgressionCondition indispensable aux performances du Groupe, l’expertise descollaborateurs fait l’objet de toutes les attentions. Chaque année,Nexity investit en formation.En 2004, Nexity a créé l’Ecole de la maîtrise d’œuvre. Au cours desannées précédentes, Nexity avait déjà mis en place une Ecole devente et une Ecole de la maîtrise d’ouvrage.

Gouvernement d’entrepriseNexity Rapport d’activité 200425Transparence et rigueurÀ l’issue de l’introduction en Bourse de Nexity, le Conseil d’Administration a été nommé.Un règlement intérieur du Conseil précisant les modalités de son fonctionnement, a été adoptéen complément des dispositions légales et statutaires du Groupe. Par ailleurs, trois comitésont été créés pour assister le Conseil d’Administration dans ses travaux : le Comité descomptes, le Comité des rémunérations et le Comité des investissements.Composition du Conseil d’AdministrationMembres du Conseil d'AdministrationALAIN DININPrésident-Directeur généralHERVÉ DENIZEDirecteur général déléguéANNE-MARIE DE CHALAMBERTPrésident-Directeur général de Generali Immobilier ConseilFRANÇOIS COUCHOU-MEILLOTResponsable Immobilier France à la Direction de l’Immobilieret d’Hôtellerie - CALYONCHRISTIAN DE LABRIFFEAssocié - gérant de Rothschild et Cie BanqueLes ComitésLe Comité des comptesIl est composé de 3 membres nommés par le Conseil d’Administration :Messieurs Pascal Oddo (Président), François Couchou-Meillot (membre),Edgard Taureau* (membre) et Miguel Sieler** (membre).Le Comité des rémunérationsIl est composé de 3 membres nommés par le Conseil d’Administration :Messieurs Stéphane Richard (Président), Christian de Labriffe (membre),Mark H.Newman* (membre) et Jacques Brion** (membre).Le Comité des investissementsIl est composé de 7 membres nommés par le Conseil d’Administration :Monsieur Alain Dinin (Président), Madame Anne-Marie de Chalambert,et Messieurs Robert Daussun, Hervé Denize, Mark H.Newman*,Stéphane Richard et Antoine Zacharias.STÉPHANE RICHARDDirecteur général de ConnexANTOINE ZACHARIASPrésident-Directeur général de VinciCDC Entreprises Equity Capital représenté par EDGARD TAUREAU*NIP (Lux) Sarl représenté par MARK NEWMAN*LBO France représenté par PASCAL ODDO*PASCAL ODDO**Président LTI SACenseursJEAN-LOUIS CHARONPrésident de Citystar CapitalROBERT DAUSSUNPrésident de LBO FranceJACQUES BRION**Président-Directeur général de French ResortMIGUEL SIELER**Président de BayerIl sera proposé au vote de l’Assemblée générale la nominationd’un représentant de la CDC en qualité d’Administrateur etd’un représentant du FCPE Nexity Actions (actionnariat salarié).*Jusqu’au 10/05/05**Coopté le 10/05/05

Données consolidéesTableau des données consolidées sur 3 ansRésultat (en millions d’euros) 31/12/02* 31/12/03* 31/12/04Chiffre d’affaires 1 406 1 304 1 361Résultat d’exploitation 117 134 158Taux de marge 8,3 % 10,3 % 11,6 %Résultat net avant goodwill 68 65 90Résultat net part du Groupe après goodwill 59 47 74Bilan (en millions d’euros) 31/12/02* 31/12/03 31/12/04ACTIFImmobilisations nettes 184 253 323Besoin en fonds de roulement 344 278 108Trésorerie Mandants 44 50 58PASSIFCapitaux propres 182 160 295Provisions 72 65 64Dettes financières nettes 318 356 130Données par action 31/12/02* 31/12/03* 31/12/04Résultat net avant goodwill par action** NA 2,52 3,02Résultat net par action** NA 1,81 2,49Nombre de titres moyen pondéré NA 25 977 920 26 649 945Nombre de titres en circulation NA 25 977 920 29 858 998* Pro forma** Sur la base du nombre de titres en circulation en fin d’année

L’action NexityNexity Rapport d’activité 2004 27Évolution du cours de l’action15012090Octobre 2004Novembre 2004 Décembre 2004Nexity (Base 100) CAC 40Tableau de bord de l’actionnaireStructure du capital au 31/12/042004Nombre de titres 29 858 998Cours le plus haut 27,00 €Cours le plus bas 17,55 €Dernier 26,38 €Capitalisation boursièreau 31/12/04788 millions €Dividende par action* 1,00 €Résultat net par action 2,49 €55,2 %Flottant14,5 %Dirigeantset cadres supérieurs3,5 %Salariés et FCPE26,8 %*Actionnairesfinanciers*LBO France, CDC Private Equity, Lehman Brothers et anciens dirigeants* Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée générale des actionnaires

Conception/rédaction :133, avenue des Champs-Elysées75008 ParisCrédits photos : Studio Pons/Philippe Stroppa, Photothèque Nexity, DR.

Comptesconsolidéset sociaux2004

Comptes consolidés et sociauxSommaireCOMPTES CONSOLIDÉS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2Compte de résultat consolidé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2Bilan consolidé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3NOTES ANNEXES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41 - Présentation et faits marquants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42 - Informations relatives au référentiel comptable, aux modalitésde consolidation et aux méthodes et règles d’évaluation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42.1 Référentiel comptable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42.2 Modalités de consolidation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42.3 Méthodes et règles d’évaluation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 - Informations relatives au périmètre de consolidation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .64 - Explication des postes de bilan et du compte de résultat . . . . . . . . . . . . .74.1 Actif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74.2 Passif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124.3 Compte de résultat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 - Informations sectorielles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .165.1 Décomposition du chiffre d’affaires par secteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175.2 Décomposition du résultat d’exploitation par secteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175.3 Décomposition de l’actif immobilisé par secteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175.4 Décomposition du BFR net par secteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 - Engagements financiers et autres informations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .186.1 Engagements hors bilan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186.2 Effectifs du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 16.3 Information relative au plan d’intéressement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206.4 Rémunération des organes de direction, de surveillance et d’administration . . . . 207 - Tableau de financement par l’analyse des flux de trésorerie . . . . .218 - Liste des sociétés consolidées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTESSUR LES COMPTES CONSOLIDÉS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23COMPTES SOCIAUX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24Compte de résultat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24Bilan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26NOTES ANNEXES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 - Faits marquants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .282 - Règles et méthodes comptables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .283 - Notes relatives au bilan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .294 - Notes relatives au compte de résultat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .295 - Autres informations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .296 - Détails des postes de bilan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTESSUR LES COMPTES ANNUELS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTESSUR LES CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

Comptes consolidésCompte de résultatNexity31/12/04 31/12/03* 31/12/03En milliers d'euros (12 mois) (12 mois) (3 mois)Chiffre d'affaires 1 361 059 1 304 382 387 989Production stockée 37 571 27 658 -5 368Achats consommés -1 011 007 -999 048 -265 449Charges de personnel -123 106 -105 036 -27 114Autres charges d'exploitation -89 724 -95 348 -47 961Impôts et taxes -14 207 -11 487 -3 249Dotations aux amortissements et provisions -2 696 13 360 -1 164Résultat d'exploitation 157 890 134 481 37 684Charges et produits financiers -8 432 -14 187 -3 599Résultat courant des entreprises intégrées 149 458 120 294 34 085Résultat exceptionnel 156 -6 279 -160Impôts sur les résultats -52 766 -41 287 -12 390Résultat net des sociétés intégrées 96 848 72 728 21 535Quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence 1 014 0 0Dotations aux amortissements des écarts d'acquisition -15 743 -18 427 -3 541Résultat net de l'ensemble consolidé 82 119 54 301 17 994Part revenant aux intérêts minoritaires -7 709 -7 293 -1 837Résultat net, part du Groupe 74 410 47 008 16 157Résultat par action 2,79 1,81Résultat par action rapporté au nombre d'actions en fin de période 2,49 1,81Résultat dilué par action 2,75 1,74*Pro forma

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 3Bilan consolidéNexityACTIFEn milliers d’euros 31/12/04 31/12/03Actif immobiliséÉcarts d'acquisition 257 993 203 234Immobilisations incorporelles 1 836 1 058Immobilisations corporelles 23 080 5 538Immobilisations financières 33 078 36 726Titres en équivalence 6 676 5 910Total de l'actif immobilisé 322 663 252 466Actif circulantStocks et en-cours 566 698 598 997Clients & comptes rattachés 893 382 689 683Autres créances & comptes de régularisation 242 179 250 529Valeurs mobilières de placement 279 440 204 850Disponibilités 81 498 71 069Total de l'actif circulant 2 063 197 1 815 128TOTAL DE L'ACTIF 2 385 860 2 067 594PASSIFEn milliers d’euros 31/12/04 31/12/03Capital 149 295 129 890Primes liées au capital 40 324 527Réserves et résultat consolidés 90 565 16 155Autres 380 388Capitaux propres consolidés 280 564 146 960Intérêts minoritaires 14 817 13 479Capitaux propres de l'ensemble 295 381 160 439Provisions pour risques et charges 63 568 64 628DettesEmprunts et dettes assimilées 481 350 603 567Fournisseurs & comptes rattachés 328 394 354 919Autres dettes et comptes de régularisation 1 217 167 884 041Total des dettes 2 026 911 1 842 527TOTAL DU PASSIF 2 385 860 2 067 594

Notes annexes1 - Présentation et faits marquantsLe Groupe Nexity regroupe des activités de promotion immobilière etde services dans la gestion d’actifs immobiliers.Le Groupe a été créé le 16 octobre 2003 quand la société mère Nexity(ex-Nexity Holding) a pris le contrôle de la société Nexity TOPCO,aujourd’hui nommée Nexity Initiale.Nexity est coté au premier marché d’Euronext à Paris depuisle 21 octobre 2004.Nexity a réalisé l’acquisition du Groupe Saggel le 31 août 2004.2 - Informations relatives au référentielcomptable, aux modalités de consolidationet aux méthodes et règles d’évaluation2.1 Référentiel comptableLes comptes consolidés de l’exercice 2004 sont établis en conformitéavec les dispositions légales et réglementaires applicables en France,selon le règlement du Comité de la Réglementation Comptable n o 99-02du 29 avril 1999, homologué par l’arrêté du 22 juin 1999. Sauf indicationcontraire, les informations chiffrées indiquées dans l’annexe sont enmilliers d’euros. Les principes comptables retenus pour l’élaborationdes comptes 2004 sont identiques à ceux de l’année 2003.2.2 Modalités de consolidation2.2.1 Information comparativeAfin de permettre une meilleure comparaison de l’activité économiquedu Groupe Nexity au cours de 2004 avec l’exercice antérieur, leséléments du compte de résultat 2003 sont présentés en mode « proforma » sur 12 mois.Le compte de résultat pro forma est construit sur la base des compteshistoriques de Nexity Initiale (ex-TOPCO) :en retirant la contribution de Coteba cédée en septembre 2003,• en simulant la création du nouveau Groupe Nexity dès le 1er janvier2003 (avec un prix d’acquisition et un endettement différents),• en classant dans le résultat exceptionnel des coûts de restructurationet des provisions pour risques fiscaux.Les Groupes Saggel et Parcoval sont consolidés à compter du 1 er octobre2004. Leur contribution n’est pas reprise en pro forma sur 2003,car elle n’est pas significative au regard des principaux agrégats duGroupe.La présentation des comptes a été modifiée par rapport à 2003 sur lespoints suivants :• La compensation des impôts différés au bilan s’effectue au niveaude chaque Groupe d’intégration fiscale, alors qu’elle était réaliséeau niveau de chaque société auparavant. Le montant concerné parcette modification est isolé dans une colonne dédiée.• La définition des secteurs d’activités a été modifiée en 2004.L’information sectorielle 2003 est présentée selon la nouvelledéfinition.• Au compte de résultat, la ligne antérieurement intitulée « Autresproduits d’exploitation » ne comprend désormais que la variationdes stocks et s’intitule « Production stockée ».D’autre part, les frais d’émission relatifs aux emprunts contractés en2004 sont désormais étalés sur la durée des emprunts concernés etcomptabilisés en charges financières, pour une meilleure appréhensiondu coût annuel des emprunts.2.2.2 Première consolidation et variation de périmètreLe Groupe a été consolidé pour la première fois au 31 décembre 2003.Les éléments actifs et passifs du bilan d’ouverture ont été estimés àleur juste valeur au 30 septembre 2003.Pour les sociétés acquises en 2004, les éléments actifs et passifs dubilan d’ouverture des sociétés sont estimés à leur juste valeur à ladate d’entrée dans le périmètre de consolidation.Toutefois, concernant les actifs, dès lors que leur juste valeur était égaleà la valeur nette comptable, lesdits actifs sont présentés pour leurmontant brut et leurs dépréciations existantes dans la mesure où lesdifférents retraitements à effectuer auraient nécessité un investissementdisproportionné en temps, en moyens humains et donc en coûts.2.2.3 Méthodes de consolidationLes comptes consolidés regroupent les états financiers des sociétésdont l’activité est significative. Les comptes sociaux des sociétés intégréesfont éventuellement l’objet de retraitements d’homogénéités’ils présentent un caractère significatif.Les sociétés sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle exclusif résultantd’un contrôle de droit, contractuel ou de fait, sont consolidéespar intégration globale.Le Groupe Nexity consolide par mise en équivalence les sociétés surlesquelles il exerce une influence notable, celle-ci étant présuméelorsqu’il détient au moins 20 % des droits de vote.Les sociétés pour lesquelles le contrôle est exercé conjointement avecd’autres actionnaires ou associés sont, sauf exceptions non significatives,consolidées par intégration proportionnelle.Il a été procédé à l’élimination :des comptes réciproques de créances et de dettes,• des opérations internes au Groupe (achats, ventes, dividendes,marges internes, etc.),des plus-values sur cessions internes,• des provisions constituées au titre de sociétés consolidées.2.2.4 Traitement des écarts d’acquisitionLes écarts d’acquisition représentent la différence entre le coûtd’acquisition des titres et l’évaluation des actifs et passifs identifiés àla date d’acquisition. Ils sont constitués d’éléments incorporelsindissociables tels que, notamment, les marques et le savoir-faire.La durée d’amortissement de l’écart d’acquisition a été fixée à 15 ans pourtenir compte, d’une part de la pérennité de ses principales composantes,et d’autre part des effets bénéfiques durables qui en sont attendus.Les écarts d’acquisition d’un montant non significatif sont amortissur l’exercice.2.2.5 Conversion des comptes des filiales étrangèresLes postes du bilan des filiales étrangères consolidées sont convertissur la base des cours de change à la clôture de l’exercice et le comptede résultat au cours moyen de l’exercice.

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 52.2.6 Date de clôtureLa consolidation est réalisée à partir des comptes sociaux des sociétésdu Groupe arrêtés au 31 décembre 2004.2.3 Méthodes et règles d’évaluation2.3.1 Immobilisations incorporellesLes immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût historiqued’acquisition. Elles sont composées pour l’essentiel de concessions,brevets et droits similaires.2.3.2 Immobilisations corporellesLes immobilisations corporelles sont évaluées au coût de revient del’acquisition ou à leur coût de production. Le cas échéant, les biensimmobiliers utilisés en vertu d’un contrat de crédit bail sont immobilisésà l’actif du bilan par la contrepartie d’une dette financière aupassif. Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire oudégressif en fonction de la durée de vie prévue.Les durées généralement utilisées sont les suivantes :Constructions................................................... entre 15 et 40 ansAgencements, aménagements et installations ............. entre 3 et 10 ansMatériel de bureaux et informatique..................... entre 3 et 10 ansMobilier de bureaux ........................................... entre 3 et 10 ans2.3.3 Immobilisations financièresLes titres de participation non consolidés sont inscrits à leur coûtd’acquisition à l’exclusion des frais engagés pour leur acquisition.Une provision pour dépréciation est constituée lorsque la valeur d’inventaire,basée sur la quote-part de situation nette détenue et lesperspectives de rentabilité, est inférieure à la valeur comptable.2.3.4 Stocks et travaux en coursLes stocks et travaux en cours sont constitués, d’une part de chargesfoncières évaluées à leur coût d’acquisition et d’autre part de travauxen cours et produits finis évalués au prix de revient, lequel comprend :le coût d’acquisition des terrains,les coûts d’aménagement et de construction,les coûts commerciaux et de publicité,les frais financiers des opérations de promotion,le coût de la gestion administrative,• le coût du service après vente.Les frais financiers des opérations sont stockés pendant la phase deproduction qui court de l’ouverture du chantier à la déclarationd’achèvement des travaux.Lorsque la valeur de réalisation des stocks et des travaux en cours estinférieure à leur prix de revient, des provisions pour dépréciationsont comptabilisées.2.3.5 Créances d’exploitationLes créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction, lecas échéant, des provisions tenant compte des possibilités effectivesde recouvrement.2.3.6 Charges à répartirLes charges à répartir comprennent les frais d’émission d’emprunt.Elles sont amorties sur la durée de l’emprunt.2.3.7 Valeurs mobilières de placementElles figurent à leur prix d’acquisition ou à leur valeur de réalisationsi cette dernière est inférieure à leur prix d’acquisition.2.3.8 Provisions pour risques et chargesElles comprennent notamment :• Les provisions destinées à couvrir les risques contentieux connus àla date d’arrêté des comptes. Leur évaluation est effectuée en fonctionde l’état des procédures en cours et de l’estimation des risquesencourus à la date d’arrêté des comptes.• Les provisions pour pertes à terminaison évaluées à partir d’uneanalyse des données économiques et financières prévisionnelles dechaque opération.• Les provisions pour impôts destinées à couvrir les risques encourus autitre des contrôles fiscaux. Les redressements fiscaux sont pris en chargesdans l’exercice lorsqu’ils sont acceptés. Lorsqu’ils sont contestés,ils peuvent faire éventuellement l’objet d’une provision pour risques.• Les provisions pour engagements de retraite (non couverts parun contrat d’assurance) et autres avantages correspondant auxindemnités de fin de carrière et jubilés. Ces engagements fontl’objet d’une évaluation actuarielle selon la méthode des unités decrédits projetées. Les principales hypothèses sont :Taux d’actualisation........................................................... 4,75 %Taux de projection des salaires ................................................ 3 %Âge de la retraite ............................................................... 62 ansTable de mortalité ........................................................ INSEE 1998Initiative du départ............................................................ SalariéTaux de charges sociales.................................45 % sur IFC et jubilés(sauf équivalent voyage selon la pratique des entreprises)Turn-over..............................................................................10 %Taux de revalorisation des jubilés ........................................... 2 %2.3.9 Dettes d’exploitationCette rubrique comprend notamment les produits constatés d’avancedans les secteurs suivants :• Promotion logement : ils représentent le décalage qui peut existerentre le chiffre d’affaires acté et la part prise en chiffre d’affairescomptable reconnue à l’avancement.• Autres secteurs : les produits constatés d’avance correspondent àl’écart entre la facturation présentée et acceptée par le client, etl’avancement réel du chiffre d’affaires.2.3.10 Impôts - Impôts différésLes impôts différés sont constatés sur l’ensemble des différences temporairesentre les valeurs fiscales et comptables des actifs et passifsau bilan consolidé et sont déterminés selon la méthode du reportvariable et dans la conception dite étendue. Les effets des modificationsdes taux d’imposition sont inscrits dans le résultat de l’exerciceau cours duquel le changement de taux est voté par le Parlement.Les impôts différés actifs résultant des différences temporaires, desdéficits fiscaux et des crédits d’impôts reportables ne sont pris encompte que si leur réalisation future est probable. Cette probabilitéest appréciée à la clôture de l’exercice, en fonction des prévisions derésultat des entités fiscales concernées.Du fait des incertitudes pesant sur l’échéancier de renversement decertaines différences temporaires, les actifs et passifs d’impôts différésne sont pas actualisés.

•••Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette auniveau de chaque groupe d’intégration fiscale, à l’actif ou au passifdu bilan consolidé.2.3.11 Intégration fiscaleLe Groupe est intégré fiscalement au niveau de Nexity Initiale(ex-Nexity SAS) et regroupe 79 sociétés de capitaux. Nexity ne faitpas partie du périmètre d’intégration fiscale. Saggel constitue sonpropre groupe d’intégration fiscale qui regroupe 5 sociétés de capitaux.2.3.12 Prise en compte du chiffre d’affaires et durésultat d’exploitationLe chiffre d’affaires consolidé représente le montant cumulé des ventesimmobilières et des prestations de services après élimination desopérations intra Groupe.Le Groupe applique les méthodes préférentielles inscrites dans leRèglement 99-02.Les opérations partiellement achevées à la clôture de l’exercice sontcomptabilisées suivant la méthode de l’avancement sur la base desderniers budgets d’opérations actualisés à la clôture.• Pour les activités exercées en France :- Les ventes immobilières de logements : le chiffre d’affaires et lamarge sont constatés sur les lots vendus au fur et à mesure del’avancement des dépenses. Si l’avancement des travaux est plusfaible que l’avancement des dépenses, une provision est constatéepour ramener le résultat au niveau correspondant au pourcentaged’avancement des travaux.- Les opérations d’aménagement et de lotissement : le chiffred’affaires et la marge sont constatés en totalité à l’acte notariématérialisant la cession d’un lot. Parallèlement, les coûts restant àsupporter sur les lots vendus sont constatées en charges à payer.- Les ventes immobilières de bureaux : le chiffre d’affaires et lamarge sont constatés sur les affaires vendues au fur et à mesure del’avancement des coûts de construction.•Pour les activités exercées à l’International :- Les chiffres d’affaires et les résultats sur les opérations situéeshors de France peuvent, le cas échéant, être pris en compte à lalivraison du bien quand ces éléments ne peuvent pas être déterminésde manière fiable (aléas liés à la négociation des marchés, à laréglementation locale, etc.).Le chiffre d’affaires acté restant à produire est neutralisé au passif dubilan par la constatation de produits constatés d’avance.Le résultat d’exploitation des opérations de la promotion immobilièrede logement et du pôle entreprise inclut les charges financières liéesaux financements desdites opérations.2.3.13 Modalités de calcul des résultats par actionLe résultat par action présenté au compte de résultat, est calculé enfaisant le rapport entre le résultat net de l’exercice (part du Groupe)et le nombre moyen des actions en circulation au cours de l’exercice,à l’exclusion des actions propres d’autocontrôle.Le résultat dilué par action est calculé par application de la méthodedu rachat d’actions sur la base de la moyenne du cours de boursedepuis la cotation (21 octobre 2004).2.3.14 Instruments financiers de couverture de tauxLe Groupe Nexity gère certains de ses risques financiers à l’aide d’instrumentsfinanciers de couverture de taux. Le Groupe utilise essentiellementdes swaps et des caps de taux d’intérêt pour gérer les risques detaux liés à ses besoins de financement. Selon les circonstances, cesswaps permettent de passer de taux fixes à des taux variables ou inversementde taux variables à des taux fixes ainsi que de modifier l’indicesous-jacent des dettes à taux variable. Les caps de taux servent quant àeux, à limiter les risques de hausse inhérents aux dettes à taux variable.Les swaps de taux qui modifient les emprunts ou certains élémentsd’actifs sont enregistrés sur une base estimée, pour leur part se rapportantà l’exercice considéré. Les primes payées au titre des caps de tauxd’intérêt sont étalées sur la durée des instruments financiers. Lorsque lavaleur du marché est inférieure à la valeur initiale du contrat, la moinsvalue latente est comptabilisée sous forme de provision pour risques.3 - Informations relatives au périmètrede consolidationLe Groupe comprend 855 sociétés consolidées :807 sociétés intégrées globalement,46 sociétés consolidées selon le mode proportionnel,• 2 sociétés mise en équivalence.Sont exclus du périmètre de consolidation, les titres des sociétés détenuesde manière provisoire et ayant fait l’objet d’un accord de cession avantla date d’arrêté des comptes et les sociétés qui ne présentent pas uncaractère significatif par rapport aux comptes consolidés del’ensemble des entreprises incluses dans le périmètre de consolidation.Les principales variations de périmètre de la période sont les suivantes :• Sociétés entrantes :- 134 sociétés intégrées globalement,- 16 sociétés consolidées selon le mode proportionnel.• Sociétés sortantes :- 44 sociétés intégrées globalement,- 9 sociétés consolidées selon le mode proportionnel.• Trois sociétés précédemment consolidées en intégration globalesont consolidées en intégration proportionnelle, suite à une diminutiondu pourcentage de détention par le Groupe.Les sociétés entrantes concernent principalement des sociétés crééespour servir de supports de programme aux opérations immobilièresdu Groupe.En outre, deux opérations de croissance externe génèrent des modificationsdu périmètre en 2004 :• le Groupe Saggel, qui intervient dans les services à l’immobilierrésidentiel, est détenu à 100 % et consolidé globalement ;• le Groupe Parcoval, qui détient un portefeuille d’actifs immobiliersdestinés à la location, est détenu à 25 %, et est consolidée suivant lemode proportionnel, compte tenu du pacte d’actionnaires.Les sociétés sortantes sont principalement des sociétés supports deprogrammes terminés, ou éventuellement des sociétés cédées auclient lors de la livraison du programme.Les cessions (ou les acquisitions) de sociétés portant des actifs servantde supports aux activités de promotion sont retraitées en mouvementsde l’activité dans les comptes, et apparaissent en variation de BFRdans le tableau de financement.La liste des sociétés consolidées est présentée au paragraphe 8 del’annexe.

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 74 - Explication des postes du bilan et du compte de résultat4.1 Actif4.1.1 Écarts d’acquisitionSolde au Modification Variations Amortissements Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 bilan d’ouverture de périmètre & Provisions 31/12/2004Écarts d'acquisition bruts 206 785 1 928 68 557 277 270Amortissements des écarts d'acquisition -3 551 17 -15 743 -19 277Écarts d'acquisition nets 203 234 1 928 68 574 -15 743 257 993L’écart d’acquisition net au 31 décembre 2003 correspond à la survaleurgénérée par l’acquisition de Nexity Initiale (ex-Nexity TOPCO), lorsde la création du nouveau Groupe en octobre 2003. Les variations depérimètre correspondent principalement à l’acquisition de 1,95 % deNexity Initiale auprès du FCPE Nexity pour 11 266 K€, et à l’acquisitiondu Groupe Saggel pour 57 192 K€ (y compris complément de prix). Lacontrepartie des modifications au bilan d’ouverture est incluse dans lacolonne « Variations de périmètre » dans les tableaux suivants. Lacontribution nette des « pôles » est présentée au paragraphe « 5.3Décomposition de l’actif immobilisé par secteur ».4.1.2 Immobilisations incorporellesValeur brute des immobilisations incorporellesSolde au Variations Acquisitions Amortissements Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions & Provisions 31/12/2004Fonds de commerce 372 -50 322Concessions, brevets & droits similaires 4 182 579 1 466 6 227Autres immobilisations incorporelles 73 -9 8 72Total 4 627 570 1 424 6 621Amortissements et provisions pour dépréciation des immobilisations incorporellesSolde au Variations Acquisitions Amortissements Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions & Provisions 31/12/2004Amt/Prov. fonds de commerce -225 50 -15 -190Amt/Prov. concessions, brevets & droits similaires -3 285 -555 81 -769 -4 528Amt/Prov. autres immobilisations incorporelles -59 6 3 -17 -67Total -3 569 -549 134 -801 -4 785Valeur nette des immobilisations incorporellesSolde au Variations Acquisitions Amortissements Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions & Provisions 31/12/2004Fonds de commerce 147 -15 132Concessions, brevets & droits similaires 897 24 1 547 -769 1 699Autres immobilisations incorporelles 14 -3 11 -17 5Total 1 058 21 1 558 -801 1 836La contribution nette des « pôles » est présentée au paragraphe « 5.3 Décomposition de l’actif immobilisé par secteur ».

•••4.1.3 Immobilisations corporellesValeur brute des immobilisations corporellesSolde au Variations Acquisitions Amortissement Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions & Provisions 31/12/2004Terrains 387 3 049 0 3 436Constructions 1 449 12 060 406 932 14 847Installations techniques, matériel & outillage 183 54 237Autres immobilisations corporelles 13 799 2 607 984 -19 17 371Immobilisations corporelles en cours 381 913 63 -913 444Total 16 199 18 629 1 507 0 36 335(*) La colonne « Autres » comprend principalement des flux de reclassement et des écarts de conversion.Amortissements et provisions pour dépréciation des immobilisations corporellesSolde au Variations Acquisitions Amortissement Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions & Provisions 31/12/2004Provisions sur terrains -170 -170Amortissements & prov. s/constructions -430 -1 422 307 -246 -18 -1 809Amt/Prov. installations tech. matériel & outillage -35 6 -11 -40Amt/Prov. autres immobilisations corporelles -10 026 -1 952 2 235 -1 067 18 -10 792Amt/Prov. immobilisations corp. en cours -444 -444Total -10 661 -3 374 2 548 -1 768 0 -13 255Valeur nette des immobilisations corporellesSolde au Variations Acquisitions Amortissement Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions & Provisions 31/12/2004Terrains 217 3 049 3 266Constructions 1 019 10 638 713 -246 914 13 038Installations techniques, matériel & outillage 148 60 -11 197Autres immobilisations corporelles 3 773 655 3 219 -1 067 -1 6 579Immobilisations corporelles en cours 381 913 63 -444 -913 0Total 5 538 15 255 4 055 -1 768 0 23 080Les variations de périmètre concernent essentiellement les actifs immobiliers de Parcoval. La contribution nette des « pôles » est présentée auparagraphe « 5.3 Décomposition de l’actif immobilisé par secteur ».4.1.4 Immobilisations financièresValeur brute des immobilisations financièresSolde au Variations Acquisitions Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions 31/12/2004Titres de participation 8 435 2 069 42 10 546Titres immobilisés 175 175Autres créances immobilisées 28 380 601 -2 676 -130 26 175Total 36 815 2 845 -2 634 -130 36 896Provisions pour dépréciation des immobilisations financièresSolde au Variations Provisions Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre 31/12/2004Provisions sur titres -70 -153 -2 501 -2 724Provisions sur autres créances immobilisées -19 10 -584 -501 -1 094Total -89 -143 -3 085 -501 -3 818

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 9Valeur nette des immobilisations financièresSolde au Variations Acquisitions Provisions Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions 31/12/2004Titres de participation 8 365 1 916 42 -2 501 7 822Titres immobilisés 175 175Autres créances immobilisées 28 361 611 -2 676 -584 -631 25 081Total 36 726 2 702 -2 634 -3 085 -631 33 078Les autres créances immobilisées pour un montant net de 25 081 K€comprennent principalement les prêts acquéreurs auprès du CréditFinancier Lillois pour 21 854 K€. La contribution nette des « pôles » estprésentée au paragraphe « 5.3 Décomposition de l’actif immobilisé parsecteur ». Les valeurs brutes des titres de participations non consolidésconcernent les sociétés suivantes :Type Solde au Variations Acquisitions Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Cessions 31/12/200470 ème Avenue SCI 107 107Cipp Idf services SNC 8 8ESCE SAS 2 506 2 506Foncière de Paris-Ouest (FPO) SCI 95 95Formes & structures SA 721 20 741George V Ensemblier Urbain SARL 153 153George V IdF SARL 153 153Holdaffine 152 -152 0Danton Hôtel SNC 151 2 153Ilot 1/4 SCI 3 996 3 996Kléber Bobigny SNC 153 153MG Conseil 613 -613 0Patrimoniale de Levallois SCI 52 52Divers N.A. 2 341 -84 172 2 429Total 8 435 2 069 42 10 546L'état des provisions pour dépréciation des titres de participation non consolidés est le suivant :Type Solde au Variations Dotations Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre et reprises 31/12/200470 ème Avenue SCI -107 -107ESCE SAS -2 333 -2 333Divers -70 -46 -168 -284Total -70 -153 -2 501 -2 724Valeur nette des titres de participation au bilan de clôtureType Valeurs nettes Valeurs nettes Pourcentage Capitaux propres RésultatEn milliers d'euros 31/12/2003 31/12/2003 d’interêts avant résultat de l’exerciceCipp Idf services SNC 8 8 100,00 % 8 80ESCE SAS 173 100,00 % 159 14Foncière de Paris-Ouest (FPO) SCI 95 95 44,30 % 213 -1 013Formes & structures SA 721 741 100,00 % 720 8George V Ensemblier Urbain SARL 153 153 100,00 % 167 3George V IdF SARL 153 153 100,00 % 168 3Holdaffine 152 0Danton Hôtel SNC 151 153 152 692Ilot 1/4 SCI 3 996 3 996 10,00 % 41 207 1 075Kléber Bobigny SNC 153 100,00 % 152 1MG Conseil 613 0Patrimoniale de Levallois SCI 52 52 34,82 % 150 -236Divers N.A. 2 271 2 145 N.A. N.A.Total 8 365 7 822N.A. : Non Applicable

•••4.1.5 Titres mis en équivalenceSolde au Résultat Distribution Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 31/12/2004AYCO 5 910 1 014 -248 6 676La société Urbanitas également mise en équivalence figure pour une valeur nulle à l’actif du bilan.4.1.6 Stocks et en-coursValeur bruteSolde au Variations Mouvements Provisions Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre liés à l’activité 31/12/2004Stock brut de travaux en cours 628 898 1 047 -10 265 -14 137 605 543Stock brut d'actifs immobiliers à céder 60 247 -32 209 28 038Stocks bruts 689 145 1 047 -42 474 -14 137 633 581Provisions pour dépréciation des stocks et en-coursSolde au Variations Mouvements Provisions Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre liés à l’activité 31/12/2004Provisions / stock de travaux en cours -80 565 3 447 9 401 14 137 -53 580Provisions / stock d'actifs immobiliers à céder -9 583 -3 720 -13 303Provisions sur stocks -90 148 3 447 5 681 14 137 -66 883Valeur netteSolde au Variations Mouvements Provisions Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre liés à l’activité 31/12/2004Stock net de travaux en cours 548 333 4 494 -10 265 9 401 551 963Stock net d'actifs immobiliers à céder 50 664 -32 209 -3 720 14 735Stocks nets 598 997 4 494 -42 474 5 681 566 6984.1.7 Clients & comptes rattachésSolde au Variations Mouvements Provisions Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre liés à l’activité 31/12/2004Clients & comptes rattachés bruts 695 259 4 568 197 982 897 809Provisions clients & comptes rattachés -5 576 433 716 -4 427Clients & comptes rattachés nets 689 683 5 001 197 982 716 893 3824.1.8 Autres créances & comptes de régularisationValeur brute des autres créances et comptes rattachésSolde au Changement Variations Mouvements Amortissement Autres (*) Solde auEn milliers d’euros 31/12/2003 de présentation de périmètre liés à l’activité & Provisions 31/12/2004au 31/12/2003Fournisseurs : avances& acomptes versés 34 135 -8 194 4 243 30 184Créances sur l'État 125 183 -6 128 -197 2 118 860Impôts différés - actif 53 780 -37 601 -7 580 10 339 18 938Comptes courants - actif& autres créances financières 26 544 8 648 23 743 58 935Autres créances diverses 17 081 3 520 -2 735 129 17 995Sous-totaux autres créances 256 723 -37 601 -9 734 35 393 131 244 912Charges à répartir 175 6 2 517 -104 -174 2 420Charges constatées d'avance 6 996 22 -682 175 6 511Sous-totaux comptesde régularisation 7 171 0 28 1 835 -104 1 8 931Totaux 263 894 -37 601 -9 706 37 228 -104 132 253 843Le changement de présentation correspond à la compensation des impôts différés qui s’effectue à compter de l’exercice 2004 au niveau de chaquegroupe d’intégration fiscale, alors qu’elle était réalisée au niveau de chaque société auparavant. Les charges à répartir sont relatives aux fraisde mise en place d’emprunts.

11Provisions pour dépréciation des autres créances et comptes rattachésSolde au Variations Amortissements Autres (*) Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre & Provisions 31/12/2004Provisions sur avances et acomptes versés -8 100 8 048 -52Provisions comptes courants actif -4 687 -4 414 -1 601 -10 702Provisions sur autres créances diverses -578 56 155 -543 -910Totaux -13 365 3 690 -1 446 -543 -11 664Valeur nette des autres créances et comptes rattachésSolde au Changement Variations Mouvements Amortissement Autres (*) Solde auEn milliers d’euros 31/12/2003 de présentation de périmètre liés à l’activité & Provisions 31/12/2004au 31/12/2003Fournisseurs :avances & acomptes versés 26 035 -146 4 243 30 132Créances sur l'État 125 183 -6 128 -197 2 118 860Impôts différés - actif 53 780 -37 601 -7 580 10 339 18 938Comptes courants - actif& autres créances financières 21 857 4 234 23 749 -1 601 48 233Autres créances diverses 16 503 3 576 -2 735 155 -414 17 085Sous-totaux autres créances 243 358 -37 601 -6 044 35 393 -1 446 -412 233 248Charges à répartir 175 6 2 517 -104 -174 2 420Charges constatées d'avance 6 996 22 -682 175 6 511Sous-totaux comptesde régularisation 7 171 28 1 835 -104 1 8 931Totaux 250 529 -37 601 -6 016 37 228 -1 550 -411 242 179Les autres créances et comptes rattachés sont pour l’essentiel à moins d’un an.4.1.9 Valeurs mobilières de placementSolde au Variations Mouvements Provisions Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre liés à l’activité 31/12/2004Valeurs brutes des SICAV 204 857 9 240 65 343 279 440Provisions sur SICAV -7 1 6Valeurs nettes des SICAV 204 850 9 241 65 343 6 279 440La valeur de marché des SICAV au 31 décembre 2004 s’élève à 279 553 K€.4.1.10 DisponibilitésSolde au Variations Mouvements Provisions Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre liés à l’activité 31/12/2004Disponibilités 20 864 7 730 -5 181 23 413Trésorerie comptes mandants& dépôts réservataires (*) 50 205 15 430 -7 546 -4 58 085Totaux 71 069 23 160 -12 727 -4 81 498(*) La contrepartie des comptes mandants et dépôts réservataires est inscrite au passif sur une ligne distincte des autres dettes et comptes derégularisation.

•••4.2 Passif4.2.1 Tableau de variation des capitaux propres consolidésCapital Prime Résultat Réserves Écarts de CapitauxGroupe en milliers d'euros consolidées conversion propres•Rappel de l'exercice précédentCapitaux propres au 1 er janvier 2003 37 -2 35Affectation du résultat 2 -2Augmentation de capital 129 853 527 130 380Résultat de l'exercice 16 157 16 157Écart de conversion 388 388Au 31 décembre 2003 129 890 527 16 157 -2 388 146 960•Mouvements de l'année 2004Affectation du résultat -16 157 16 158 -1Augmentation de capital 19 405 39 797 59 202Résultat de l'exercice 74 410 74 410Écart de conversion -7 -7Au 31 décembre 2004 149 295 40 324 74 410 16 156 380 280 565Capital Prime Résultat Réserves Écarts de CapitauxHors Groupe en milliers d'euros consolidées conversion propres•Rappel de l'exercice précédentCapitaux propres au 1 er janvier 2003Résultat de l'exercice 1 837 1 837Distribution -625 -625Écart de conversion -28 57 29Variations de périmètre 12 238 12 238Au 31 décembre 2003 1 837 11 585 57 13 479•Mouvements de l'année 2004Affectation du résultat -1 837 1 837Résultat de l'exercice 7 709 7 709Distribution -6 835 -6 835Écart de conversion 44 44Variations de périmètre 420 420Au 31 décembre 2004 7 709 7 007 101 14 817Ensemble des capitaux propresau 31 décembre 2004 149 295 40 324 82 119 23 163 481 295 382Au 31 décembre 2003, le capital de la société mère était composé de12 988 960 actions au nominal de 10 euros. Le 31 août 2004, la valeurnominale des actions a été divisée par deux, portant le nombre d’actionsdu capital de la société à 25 977 920 actions au nominalde 5 euros. Les augmentations de capital réalisées au 4 e trimestreauprès du public et des salariés à l’occasion de l’introduction enBourse de la société, ont entraîné la création de 3 522 637 actions aunominal de 5 euros. La fusion absorption de la Société Terre Neuve,décidée par l'Assemblée Générale du 12 novembre 2004 a entrainéla création nette de 358 411 actions au nominal de 5 euros. Au31 décembre 2004, le capital de la société mère est composé de29 858 998 actions au nominal de 5 euros. D’autre part, le Directoire aattribué en février et mai 2004, 720 400 options de souscriptiond’actions, et le Conseil d’Administration a attribué 750 000 options desouscription d’actions en octobre et décembre 2004.L’encours des délégations faites au Conseil d’Administration pour augmenter le capital se décompose de la manière suivante, compte tenu desdécisions de l’Assemblée générale du 28 septembre 2004, et des utilisations décrites ci-dessus :

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 200413Montant Nombre Montant Nombre Montant Nombre Échéanceautorisé d’actions utilisé d’actions utilisable d’actions (autorisation)en euros autorisées en euros émises en euros émettablesAugmentation de capitalpar augmentationdu nombre d'actions 39 000 000 7 800 000 16 759 775 3 351 955 22 240 225 4 448 045 28/11/06Augmentation de capitalpar augmentation du nombred'actions réservées aux salariés 4 000 000 800 000 853 410 170 682 3 146 590 629 318 28/09/09Total 43 000 000 8 600 000 17 613 185 3 522 637 25 386 815 5 077 363En outre, le Conseil d’Administration dispose d’une autorisation pour consentir 593 655 options aux salariés du Groupe (calcul sur la base ducapital au 31 décembre 2004), valable jusqu’au 28 novembre 2007.4.2.2 Provisions pour risques et chargesSolde au Variation Dotations Dotations Dotations Solde au31/12/03 de périmètre nettes nettes nettes 31/12/04En milliers d’euros et autres d’exploitation financières exceptionnellesProvisions pour litiges 19 944 616 1 111 -118 21 553Risques fiscaux & participations 17 863 5 173 3 447 -416 -519 25 548Autres provisions 22 535 -8 911 1 112 -2 731 -562 11 443Provisions pour retraites 4 286 114 624 5 024Total 64 628 -3 008 6 294 -3 147 -1 199 63 568Les autres provisions concernent principalement les risques sur instruments de couverture de taux ainsi que les coûts de restructurations.4.2.3. Détail des mouvements sur les provisions pour risques et chargesSolde au Variation Dotations Reprises Reprises Solde au31/12/03 de périmètre consommées non 31/12/04En milliers d’euros et autres consomméesProvisions pour litiges 19 944 616 4 125 -3 132 21 553Risques fiscaux & participations 17 863 5 173 4 942 -2 430 25 548Autres provisions 22 535 -8 911 4 086 -6 267 11 443Provisions pour retraites 4 286 114 643 -19 5 024Total 64 628 -3 008 13 796 -11 848 63 5684.2.4 Emprunts et dettes assimiléesSolde au Variations Mouvements Provisions Solde auEn milliers d'euros 31/12/2003 de périmètre liés à l’activité 31/12/2004Dettes sur établissements de crédit & autres 528 124 17 299 -132 128 626 413 921Dépôts et autres dettes 2 202 -29 -115 22 2 080Comptes courants - passif 51 227 8 892 -24 402 316 36 033Banques créditrices (découverts bancaires) 22 014 13 7 289 29 316Total 603 567 26 175 -149 356 964 481 350Échéancier des emprunts et dettes assimiléesSolde au Moins d’1 an Plus d'1 an Plus de 3 ans Plus de 5 ansEn milliers d'euros 31/12/2004 & moins de 3 ans & moins de 5 ansDettes sur établissements de crédit & autres 413 921 208 815 139 826 52 545 12 735Dépôts et autres dettes 2 080 2 080Comptes courants - passif 36 033 36 033Banques créditrices (découverts bancaires) 29 316 29 316Total 481 350 274 164 139 826 52 545 14 815Les emprunts et dettes assimilées sont pour l’essentiel en euro et à taux variable. De façon classique, les contrats d’emprunts sont assortis del’engagement par l’emprunteur du respect d’un certain nombre de conditions, soit financières, soit d’informations.

•••4.2.5 Autres dettes & comptes de régularisationSolde au Changement Variations Mouvements Autres (*) Solde au31/12/2003 de présentation de périmètre liés 31/12/2004En milliers d'euros au 31/12/2003 à l’activitéClients - avances & acomptes reçus 91 424 31 46 168 137 623Dettes fiscales et sociales 184 770 5 859 62 169 -1 019 251 779Impôts différés - passif 37 913 -37 601 252 524 1 088Dettes diverses d'exploitation 48 244 683 57 513 106 440Comptes mandants & dépôts réservataires (1) 50 205 15 430 -7 550 58 085Produits constatés d'avance 471 485 -4 532 195 199 662 152Total 884 041 -37 601 17 723 354 023 -1 019 1 217 167(1) La contrepartie des comptes mandants & dépôts réservataires est inscrite à l’actif du bilan en «Trésorerie comptes mandants & dépôts réservataires».Le changement de présentation correspond à la compensation des impôts différés qui s’effectue à compter de l’exercice 2004 au niveau de chaquegroupe d’intégration fiscale, alors qu’elle était réalisée au niveau de chaque société auparavant.4.3 Compte de résultatLes données chiffrées ci-dessous reprennent les éléments de l’exercice 2004 et 2003 (depuis la création du Groupe, soit 3 mois), ainsi que ceuxpro forma de 2003 sur 12 mois.4.3.1 Résultat d’exploitationLe résultat d’exploitation s’élève à 157 890 K€ au titre de la période, à134 481 K€ pour le pro forma 2003, et 37 684 K€ pour 2003 (exercice de3 mois). Le résultat d’exploitation pro forma 2003 aurait été diminué del’ordre de 3 M€, compte tenu des conventions retenues pour le résultatexceptionnel des comptes pro forma 2003 et de l’étalement des fraisd’émission des emprunts en charges financières. Au titre de 2004, l’impactde l’amortissement des frais d’émission aurait diminué le résultat financierde 2,5 M€ compte tenu du remboursement anticipé de l’emprunt senior.4.3.1.1 Chiffre d’affaires31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisVentes de produits finis 1 296 902 1 237 372 365 602Prestations de services et autres 64 157 67 010 22 387Total 1 361 059 1 304 382 387 9894.3.1.2 Charges de personnel31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisRémunération brute -79 626 -68 746 -16 802Charges sociales patronales -36 741 -31 619 -7 696Intéressement -4 152 -3 235 -2 070Participation des salariés -2 587 -1 436 -546Total -123 106 -105 036 -27 1144.3.1.3 Autres charges d’exploitation31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisLocations et charges locatives -15 597 -13 961 -3 355Personnel extérieur à l'entreprise -1 253 -1 446 -588Rémunérations d'intermédiaires & honoraires -24 086 -30 711 -9 325Services bancaires et assimilés -1 787 -1 379 -371Autres services extérieurs -47 001 -47 851 -34 322Total -89 724 -95 348 -47 9614.3.1.4 Variation nette des amortissements & provisions d’exploitation31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisDotations aux amortissements & provisions d'exploitation -34 382 -42 546 -1 563Reprises de provisions d'exploitation 31 686 55 906 399Dotations nettes -2 696 13 360 -1 164

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 154.3.2 Résultat financier31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisRésultat de change 1 072 668 -118Produits nets sur cessions de VMP 4 015 4 179 592Charges financières stockées 9 432 9 998 1 941Charges financières nettes -22 263 -29 121 -5 914Dotations & reprises de provisions financières -688 89 -100Total -8 432 -14 187 -3 5994.3.3 Résultat exceptionnel31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisCoûts de restructuration -4 311Autres produits & charges exceptionnels -553 -3 764 -737Plus ou moins-values sur cessions d'actifs -769 380 -41Dotations & reprises de provisions exceptionnelles 1 478 1 416 618Total 156 -6 279 -1604.3.4 Impôts sur les résultats31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisImpôts sur les sociétés -62 582 -22 154 -10 007Impôts différés 9 816 -19 133 -2 383Total -52 766 -41 287 -12 3904.3.5 Preuve de l’impôtDécomposition des charges nettes d’impôt par exerciceet rapprochement entre taux d’impôt théorique et réel au compte de résultat consolidéLes différences constatées entre le taux d’imposition théorique de droit commun en vigueur en France et les taux effectifs constatés en chargesont les suivantes :31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisBase imposable théoriqueRésultat net 74 410 47 008 16 157Dotations aux amortissements des écarts d'acquisition 15 743 18 427 3 541Quote-part de résultat de sociétés mise en équivalence -1 014 0 0Part revenant aux intérêts minoritaires 7 709 7 293 1 837Impôt sur les bénéfices 62 582 22 154 10 007Impôts différés -9 816 19 133 2 383Base imposable consolidée théorique 149 614 114 015 33 925Taux d'imposition théorique retenu par le Groupe 34,33 % 34,33 % 34,33 %Taux d'imposition réel sur résultat net (y compris les minoritaires) 35,27 % 36,21 % 36,52 %Charge d'impôt théorique -51 362 -39 141 -11 646Différence entre l'impôt théorique et les impôts sur le résultat -1 404 -2 146 -744Cet écart s'explique comme suit :Incidence des taux d'impôts -1 470 -902 -592Effet des différences permanentes 2 985 2 553 90Effet net des impôts différés non constatés -2 919 -3 797 -242Écart net -1 404 -2 146 -744

•••4.3.6 Ventilation des impôts différés comptabilisés par natureLes impôts différés comptabilisés proviennent des différences entre les valeurs comptables et fiscales des actifs et passifs. Leur solde s’analysecomme suit :Solde au Changement de présentation Solde auEn milliers d'euros 31/12/04 au 31/12/03 31/12/03Provisions pour engagement de retraite 1 715 1 471Reports déficitaires & ARD 922 1 275Frais financiers stockés -4 257 -3 882Part du résultat lié à l'avancement -6 287 -18 040Autres provisions & charges à déductibilité différée 26 716 37 011Autres -455 -1 968Variation des taux sur les exercices à venir -504Impôts différés nets 17 850 15 867 15 867dont :Impôts différés actif 18 938 16 179 53 780Impôts différés passif -1 088 -312 -37 913Le changement de présentation correspond à la compensation des impôts différés actifs et passifs de l’exercice 2003 pour - 37 601K€ quis’effectue à compter de l’exercice 2004 au niveau de chaque groupe d’intégration fiscale, alors qu’elle était réalisée au niveau de chaque sociétéauparavant.4.3.7 Ventilation par nature des bases sans calcul d’impôtSolde auSolde auEn milliers d'euros 31/12/04 31/12/03Reports déficitaires & ARD 59 800 52 655Autres provisions & charges à déductibilité différée 37 013 44 506Provisions sur titres 5 124 6 525Moins-values long terme dans le cadre de l'intégration fiscale 1 206 1 357Total des bases sans impôts 103 143 105 043Ces bases n’ont pas fait l’objet de calcul d’impôts différés en raison du caractère peu probable de leur récupération et/ou de la déterminationd’une échéance de retournement insuffisamment fiable ou trop lointaine.4.3.8 Calcul des résultats par action2004 2003 (pro forma )Rapporté au Rapporté au Rapporté au Rapporté aunombre d’actions nombre moyen nombre d’actions nombre moyenEn euros en fin de période pendant la période en fin de période pendant la périodeRésultat net part du Groupe 74 410 000 74 410 000 47 008 000 47 008 000Nombre d'actions (*) 29 858 998 26 649 945 25 977 920 25 977 920Résultat par action 2,49 2,79 1,81 1,81Nombre d'actions et d'options de souscription (*) 27 071 706 27 017 036Résultat dilué par action 2,75 1,74(*) ajusté en 2003 en fonction de la division par deux du nominal des actions.5 - Informations sectoriellesUn pôle d’activité est un sous-ensemble d’une entreprise pour lequelune information financière distincte est disponible et régulièrementrevue par la direction de l’entreprise, en vue de lui affecter des ressourceset d’évaluer sa performance économique. L’ensemble des activitésdu Groupe Nexity s’articule autour de 3 pôles principaux.Le pôle LogementComposé principalement de George V, de Foncier Conseil, et des sociétéssupports de programmes, il a pour activités principales :La promotion immobilière de logement.• L’aménagement de terrains à bâtir.

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 17Le pôle Immobilier d’entrepriseFormé des sociétés Sari, Geprim, Nexity International et des sociétéssupports de programmes, il a comme activités principales :• la promotion immobilière de bureaux en France,• la promotion immobilière de locaux d’activité et logistique en France,• en Europe, hors de France : la promotion immobilière de bureaux etde centres commerciaux.Le pôle ServicesComprenant les sociétés Nexity Services (ex-Nexitis) et ses filiales,Saggel et ses filiales, ainsi que Nexity Valorisation, il a comme activitésprincipales :• les services dans la gestion d’actifs immobiliers pour les entrepriseset les particuliers : asset et property management, transaction,expertise, valorisation d’actifs, syndic de copropriété.Autres activitésConstituées principalement des sociétés suivantes :• Nexim 4, Nexim 5 et leurs filiales qui détiennent des actifs immobiliersdestinés à être cédés,• Parcoval qui détient un portefeuille d’actifs immobiliers destinés àla location,• Villes et Projets et les opérations de renouvellement urbain quecette société développe dans leur phase de pré-promotion, (développementdes terrains Renault à Boulogne, Areva-Alstom à Saint-Ouen, etc.),• les Holdings :Nexity (ex-Nexity Holding), Nexity Initiale (ex-Nexity TOPCO) etNexity Management (ex-Nexity Services).5.1 Décomposition du chiffre d’affaires par secteur31/12/04 31/12/03 31/12/03En millions d'euros 12 mois (1) 12 mois pro forma 3 moisPôle Logement 1 088 622 893 605 294 038Pôle Immobilier d'entreprise 187 318 329 321 77 003Pôle Services 33 278 25 475 6 176Autres activités 51 840 55 981 10 773Total 1 361 059 1 304 382 387 989dont chiffre d'affaires à l'International 63 932 119 868 6 261(1) dont en 2004, 11 367 K€ au titre de Saggel, et 461 K€ au titre de Parcoval5.2 Décomposition du résultat d’exploitation par secteur31/12/04 31/12/03 31/12/03En millions d'euros 12 mois (1) 12 mois pro forma 3 moisPôle Logement 131 887 97 256 34 247Pôle Immobilier d'entreprise 22 541 29 634 2 358Pôle Services 3 897 3 975 -1 247Autres activités -435 3 616 2 326Total 157 890 134 481 37 684dont résultat d'exploitation à l'International 7 779 15 312 -1 838(1) dont en 2004, 2 682 K€ au titre de Saggel, et 149 K€ au titre de Parcoval5.3 Décomposition de l’actif immobilisé par secteurEn millions d'euros 31/12/04 (1) 31/12/03Pôle Logement 170 161 175 030Pôle Immobilier d'entreprise 56 309 56 048Pôle Services 70 867 13 502Autres activités 25 326 7 886Total 322 663 252 466(1) dont en 2004, 58 015 K€ au titre de Saggel, et 14 447 K€ au titre de Parcoval

•••5.4 Décomposition du BFR net par secteurEn millions d'euros 31/12/04 (1) 31/12/03Pôle Logement 166 907 276 688Pôle Immobilier d'entreprise -31 732 -8 871Pôle Services -36 456 -31 857Autres activités 9 744 42 432Total 108 463 278 392(1) dont en 2004, -18 288 K€ au titre de Saggel, et -262 K€ au titre de ParcovalLe BFR net comprend également les impôts différés et les charges à répartir.6 - Engagements financiers et autres informations6.1 Engagements hors bilanLes éléments hors bilan détaillés ci-dessous concernent le cadre normal de l’activité.Total auTotal auEn milliers d'euros 31/12/04 31/12/03Engagements reçus liés à l'exploitation couranteGaranties de versement des contrats de promotion reçues des clients 247 495 30 454•Autres engagements 21 777 1 143Total 269 272 31 597Engagements reçusLes garanties de versement des contrats de promotion concernentprincipalement l’activité Immobilier d’entreprise. Ces garanties sontémises par des établissements financiers. Leur montant est calculésemestriellement par rapport au total du solde restant dû par le client.Les autres engagements concernent principalement la garantie deversement des loyers sur le terrain Areva-Alstom à Saint-Ouen.En outre, dans le cadre de son activité courante, le Groupe reçoit dela part des entreprises des cautions sur les marchés de travaux quicouvrent (dans la limite de 5 % du montant des travaux) les retenuesde garanties.Total auTotal auEn milliers d'euros 31/12/04 31/12/03Engagements donnés liés à l'exploitation couranteGarantie Financière d'Achèvement 1 194 007 720 238Garanties professionnelles 80 029 38 200Indemnités d'immobilisation 12 374 1 838•Autres engagements donnés 113 401 115 747Total 1 399 811 876 023Engagements donnésLes garanties financières d’achèvement sont délivrées par les établissementsfinanciers, opération par opération, au profit des clientsdans le cadre de leur acquisition. En contrepartie, Nexity accorde auxétablissements financiers une promesse d’affectation hypothécaire etun engagement de non-cession de parts.Une valorisation trimestrielle des garanties financières d’achèvementest réalisée en interne, puis fait l’objet d’un rapprochement et d’unemise à jour en fonction des valorisations retenues par les établissementsfinanciers pour la mise à jour de leurs propres engagements.Les cautions professionnelles sont requises par la loi Hoguet pourpouvoir exercer la profession d’agent immobilier et gérer les fondsdes mandants dans le cadre de l’activité du pôle Services.Les indemnités d’immobilisations sont des cautions bancaires quipeuvent éventuellement remplacer les versements en numéraire surles promesses d’achat de terrains (voir paragraphe sur engagementsréciproques). Les autres engagements donnés concernent principalementdes garanties de paiements sur des différés de paiement relatifsà des achats de terrains et des taxes d’urbanisme.

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 19Total auTotal auEn milliers d'euros 31/12/04 31/12/03Garanties de passifGaranties de passif reçues 157 377 158 436•Garanties de passif données 109 205 109 695Les garanties d’actif et de passif reçues sont liées aux acquisitions deSaggel, de Parcoval et du portefeuille d’actifs destiné à être cédé.Les garanties d’actif et de passif données sont dues pour l’essentiel àla cession en 2003 de Coteba et de DCR (opération en Tchéquie).Engagements réciproquesDans le cadre normal de son activité, le Groupe est amené à contracterles engagements réciproques suivants :Pour assurer la maîtrise foncière des futures opérations de promotionet de lotissement, le Groupe signe des promesses de vente unilatéraleou synallagmatiques avec les propriétaires de terrains.Dans le cas d'une promesse de vente unilatérale, le propriétaire s'engageà vendre son terrain. En contrepartie, le Groupe peut s'engagerà verser une indemnité d'immobilisation, qui sera acquise au propriétairesi l'opération ne se réalise pas.Dans le cas d'une promesse de vente synallagmatique, le propriétaires'engage à vendre son terrain, et le Groupe s'engage à l'acheter si lesconditions suspensives sont levées. Le Groupe s'engage à payer uneindemnité d'immobilisation, ou clause pénale s'il renonce à acheterle terrain malgré la levée de l'ensemble des conditions suspensives.À la signature des promesses, les indemnités d'immobilisations sont,soit versées par le Groupe et séquestrées chez notaire ou elles fontl'objet d'une caution bancaire (cf. « Engagements donnés »).Pour réaliser la commercialisation de ses opérations de promotion etde lotissement, le Groupe signe des contrats de réservation ou despromesses de vente avec ses clients.La transformation en actes authentiques de vente est conditionnéepar la levée ou non de conditions en faveur des clients (notammentliées à l'obtention de leurs financements).En contrepartie de l'immobilisation du bien, les clients versent undépôt de garantie (ou remettent une caution) qui est leur est restituési la vente ne se réalise pas.Autres engagementsNexity Initiale a consenti une promesse de rachat aux salariés bénéficiantde stock-options de la société. Cet engagement s’élève à 19 millionsd’euros au 31/12/2004 sur la base de toutes les options exercéeset exerçables. Compte tenu de la valeur de l’action au 31 décembre2004, aucune provision n’a été comptabilisée.Dans le cadre de la prise de participation de 25% dans Parcoval, Nexitydispose d’une option jusqu’en 2007 pour porter sa participation à50%, si certains objectifs de développement sont atteints. Dans le casinverse, Nexity dispose d’une option de vente de sa participation.Garanties données sur les emprunts souscrits par NexityCertains emprunts font l’objet d’un nantissement des parts des sociétésbénéficiaires des prêts.Date Date Montant detteType de garantie de départ d'échéance garantieGarantie de différents crédits syndiqués de trésorerie et engagements par signatureoctroyées à CGI George V, Foncier Conseil et leurs filiales par nantissements des titresNexity Initale ainsi que de diverses participations de Nexity Initiale et de CGI George V. 06/07/2000 01/06/2005 158 616Garantie du crédit sur terrain Areva Alstom Saint-Ouen par privilège du prêteurde deniers sur ce terrain et nantissement des titres Neximmo 12 19/03/2004 31/03/2009 33 239Garantie du crédit d'acquisition du Groupe Saggel par nantissement des titresCie de Romas, Saggel Holding et Saggel Management 30/09/2004 30/06/2011 26 264Garantie d'un crédit finançant des immeubles par nantissement des titresSNC Berthollet Brogny, SNC Motte Bossut, Horizon 2, Kléber Bobigny et SNC CIPH Patrimoine 28/06/2002 28/06/2005 21 200Garantie d'un crédit finançant des immeubles détenus par Parcoval par privilègedu prêteur de deniers sur ces immeubles et nantissement des titres Parcoval 22/07/2002 03/06/2016 14 305Garantie du crédit sur terrain situé à Bruxelles par hypothèque de premier rangsur ce terrain dans la société Nexity IG 20/04/2004 30/06/2006 6 737Garantie du crédit sur terrain situé à Guadalaraja dans la société Eurogoyapar hypothèque de premier rang sur ce terrain 18/11/2003 17/05/2006 5 100Garantie d'un crédit vendeur finançant des immeubles par nantissementdes titres Nexim 1 et SNC Île-de-France République 28/06/2002 28/06/2005 3 802

•••Couverture de taux d'intérêtsLe Groupe a mis en place les couvertures de taux d’intérêt suivantes :Sté Bénéficiaire Indice de référence Taux Début Fin NominalGeorge V euribor 3 mois Tunnel avec vente floor : 2,00 % et achat cap : 3,25 % 03/01/2005 29/06/2007 100 000Nexity euribor 6 mois Cap taux fixe : 3,5 % 30/06/2004 30/06/2005 105 000Nexity euribor 6 mois Cap taux fixe : 3,5 % 01/07/2005 30/12/2005 60 000Nexity euribor 6 mois Tunnel avec vente floor : 2,00 % et achat cap : 3,25 % 02/01/2006 03/07/2006 65 000Nexity euribor 6 mois Tunnel avec vente floor : 2,00 % et achat cap : 3,25 % 04/07/2006 01/07/2007 30 000Neximmo 12 euribor 3 mois Tunnel avec vente floor : 2,5 % et achat cap 4,5 % 25/07/2004 31/03/2008 33 626Parcoval euribor 3 mois Swap avec taux payé : 4,035 % 30/06/2004 30/06/2011 12 709George V euribor 3 mois Swap avec taux payé : 5,665 % 02/01/2003 03/10/2005 82 3226.2 Effectifs du GroupeL’effectif global du Groupe inscrit au 31 décembre 2004 est réparti de la manière suivante :Collège Cadres Collège Etam & employés Total auHommes Femmes Hommes Femmes 31/12/2004À périmètre constant 544 231 121 479 1 375Groupe Saggel 69 51 40 162 322Effectif global au 31/12/04 613 282 161 641 1 697Rappel de l'effectif au 31/12/03 494 217 138 472 1 3216.3 Information relative au plan d’intéressementNexity et Nexity Initiale ont mis en place des plans d’intéressement du personnel dont les caractéristiques sont les suivantes :Nombre Nombre Nombre Nombre d'options Échéance normaled'options d'options d'options attribuées, non annulées (sauf siattribuées annulées exercées et non exercées exercice anticipé)Plan 2000 - Nexity Initiale 49 350 12 485 32 340 4 525 à partir de décembre 2003Plan 2001 - Nexity Initiale 3 000 725 450 1 825 à partir de juin 2004Plan 2002 - Nexity Initiale (*) 29 433 935 280 28 218 à partir de juin 2006Plan 2003 - Nexity Initiale (*) 7 982 237 0 7 745 à partir de juin 2007Total Nexity Initiale 89 765 14 382 33 070 42 313Plans février et mai 2004 - Nexity 720 400 6 600 0 713 800 à partir de février 2008Plans octobre et décembre 2004 - Nexity 750 000 0 0 750 000 à partir d'octobre 2008Total Nexity 1 470 400 6 600 0 1 463 800(*) après fusion de Nexity TOPCO et substitution par des options Nexity InitialeEn outre, le Conseil d’Administration dispose d’une autorisation del’Assemblée générale du 28 septembre 2004 pour consentir desoptions de souscription d’actions pour 593 655 options (calcul sur labase du capital social au 31 décembre 2004), valable jusqu’au 28novembre 2007.En cas d’exercice de toutes les stock-options attribuées et attribuables,la dilution potentielle maximale ressortirait à 2,15 % pour NexityInitiale et à 6,45 % pour Nexity.6.4 Rémunération des organes de direction,de surveillance et d’administrationLe montant total des rémunérations versées aux membres des organesde direction s’élève à 2 160 K€.Les membres du Conseil de Surveillance puis du Conseild’Administration (suite à la transformation de la société en SociétéAnonyme avec Conseil d’Administration depuis le 28 septembre2004) n’ont pas été rémunérés en 2004.

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 217 - Tableau de financement par l’analyse des flux de trésorerie31/12/04 31/12/03 31/12/03En milliers d'euros 12 mois 12 mois pro forma 3 moisRésultat net total des sociétés consolidées 74 410 47 008 16 157Résultat hors Groupe 7 709 7 293 1 837Résultat net des entreprises intégrées 82 119 54 301 17 994Élimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerieÉlimination des amortissements et provisions (A) 23 684 10 483 4 378Élimination de la variation des impôts différés -9 815 19 133 2 383Élimination des plus ou moins-values de cession -794 -6 395 41•Élimination des résultats de sociétés mises en équivalence -1 014 0 0Marge brute d’autofinancement des sociétés intégrées 94 180 77 522 24 796Dividendes reçus des mises en équivalence 248 166Incidence de la variation du BFR liée à l'activité 166 994 60 569 34 965Flux net de trésorerie généré par l’activité 261 422 138 257 59 761Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement -57 790 16 343 -155 957Acquisitions d'immobilisations -10 210 -6 101 -781Cessions d'immobilisations 7 024 24 827 1 707Incidence des variations de périmètre -54 604 -2 383 -156 883Flux de trésorerie liés aux opérations de financement -125 915 -117 813 349 998Dividendes versés aux minoritaires -6 835 -7 043 -624Variation des créances & dettes financières à court terme -46 039 -5 075 6 863Augmentation de capital 59 202 1 151 130 399Émissions d'emprunts 237 446 127 831 253 976Remboursements d'emprunts -369 689 -234 677 -40 616Incidence de la variation des taux de change 0 -7 85Variation de trésorerie 77 717 36 780 253 887Trésorerie d’ouverture 253 905 217 125 18Trésorerie de clôture (B) 331 622 253 905 253 905(A) A l’exclusion des provisions sur actif circulant.(B) La trésorerie de clôture intègre les comptes bancaires des « Comptes mandants et dépôts réservataires » non « liquides » pour un montanttotal de 58 085 K€ au 31 décembre 2004 et 50 205 K€ au 31 décembre 2003.

•••8 - Liste des sociétés consolidéesCette liste est disponible au siège social :1, terrasse BelliniTSA 48200La Défense 1192919 Paris La Défense cedex

Rapport des Commissaires aux comptessur les comptes consolidésNexity - Comptes consolidés et sociaux 200423Exercice clos le 31 décembre 2004En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée, nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de la société NEXITY(anciennement dénommée NEXITY HOLDING) relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2004, tels qu’ils sont joints au présent rapport.Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’Administration.Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion surces comptes.1. Opinion sur les comptes consolidésNous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligencespermettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à examiner,par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les principescomptables suivis et les estimations significatives retenues pour l’arrêté des comptes et à apprécier leur présentation d’ensemble. Nous estimonsque nos contrôles fournissent une base raisonnable à l’opinion exprimée ci-après.Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une imagefidèle du patrimoine, de la situation financière, ainsi que du résultat de l’ensemble constitué par les entreprises comprises dans la consolidation.Sans remettre en cause l’opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur les points exposés dans la note 2.2.1. de l’annexe concernantl’information comparative.2. Justification de nos appréciationsEn application des dispositions de l’article L.225-235, 2° alinéa, du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nousportons à votre connaissance les éléments suivants :Règles et méthodes comptablesComme indiqué dans la note 2.3.12 de l’annexe, votre Groupe constate le chiffre d’affaires et les résultats sur les programmes immobiliers de promotionet d’aménagement selon le principe de l’avancement.Dans le cadre de nos appréciations des règles et méthodes comptables suivies par votre Groupe, nous nous sommes assurés du caractère appropriédes méthodes comptables visées ci-dessus et des informations fournies dans les notes annexes.Estimations comptablesVotre Groupe constitue des provisions pour perte à terminaison et comptabilise des charges à payer comme évoqué dans les notes 2.3.8 et 2.3.12de l’annexe.Sur la base des éléments disponibles à la date de clôture, notre appréciation de l’estimation des provisions et des charges à payer s’est fondéesur l’examen des budgets des programmes immobiliers.Dans le cadre de nos appréciations, nous nous sommes assurés du caractère raisonnable de ces estimations.Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre démarche d’audit des comptes consolidés, pris dans leur ensemble, et ont donccontribué à la formation de notre opinion sans réserve, exprimée dans la première partie de ce rapport.3. Vérification spécifiquePar ailleurs, nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport sur la gestion du Groupe. Nous n’avonspas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.Paris, le 2 mai 2005Les Commissaires aux comptesCONSEIL AUDIT & SYNTHÈSECOMMISSARIAT AUX COMPTESJean-François NADAUDSALUSTRO REYDELPhilippe MATHISBernard CATTENOZ

Comptes sociauxCompte de résultatEn euros 31/12/04 31/12/03Ventes de marchandisesProduction vendue de biensProduction vendue de servicesChiffre d’affaires netProduction stockéeProduction immobiliséeSubventions d’exploitationReprises sur amortissements et provisions, transferts de charges 5 488Autres produitsProduits d’exploitation 5 488Achats de marchandises (y compris droits de douane)Variation de stock (marchandises)Achats de matières premières et autres approvisionnementsVariation de stock (matières premières et approvisionnements)Autres achats et charges externes 5 499 118 3 654 816Impôts, taxes et versements assimilés 28 985 70 762Salaires et traitements 1 724 702Charges sociales 948 157Dotations d’exploitationSur immobilisations : dotations aux amortissementsSur immobilisations : dotations aux provisionsSur actif circulant : dotations aux provisionsPour risques et charges : dotations aux provisionsAutres charges 0Charges d’exploitation 8 200 962 3 725 578Résultat d’exploitation (8 195 474) (3 725 578)Opérations en communBénéfice attribué ou perte transféréePerte supportée ou bénéfice transféréProduits financiersProduits financiers de participations 86 512 936Produits des autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobiliséAutres intérêts et produits assimilésReprises sur provisions et transferts de charges 1 432 541Différences positives de change 192Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement 253 965 2 749Produits financiers 88 199 633 2 749Dotations financières aux amortissements et provisions 89 534Intérêts et charges assimilés 11 158 542 2 591 150Différences négatives de changeCharges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placementCharges financières 11 248 076 2 591 150Résultat financier 76 951 557 (2 588 401)Résultat courant avant impôts 68 756 083 (6 313 979)

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 25En euros 31/12/04 31/12/03Produits exceptionnels sur opérations de gestionProduits exceptionnels sur opérations en capitalReprises sur provisions et transferts de chargesProduits exceptionnelsCharges exceptionnelles sur opérations de gestion 90Charges exceptionnelles sur opérations en capitalDotations exceptionnelles aux amortissements et provisionsCharges exceptionnelles 90Résultat exceptionnel (90)Participation des salariés aux résultats de l'entrepriseImpôts sur les bénéficesTOTAL DES PRODUITS 88 205 121 2 749TOTAL DES CHARGES 19 449 038 6 316 817BÉNÉFICE OU PERTE 68 756 083 (6 314 069)

Comptes sociauxBilanACTIFEn euros Montant brut Amortissements 31/12/04 31/12/03Capital souscrit non appeléImmobilisations incorporellesFrais d'établissementFrais de recherche et développementConcessions, brevets et droits similairesFonds commercialAutres immobilisations incorporellesAvances, acomptes sur immo. incorporellesImmobilisations corporellesTerrainsConstructionsInstallations techniques, matériel, outillageAutres immobilisations corporellesImmobilisations en coursAvances et acomptesImmobilisations financièresParticipations par mise en équivalenceAutres participations 336 328 210 336 328 210 323 856 766Créances rattachées à des participationsAutres titres immobilisésPrêtsAutres immobilisations financièresActif immobilisé 336 328 210 336 328 210 323 856 766Stocks et en-coursMatières premières, approvisionnementsEn-cours de production de biensEn-cours de production de servicesProduits intermédiaires et finisMarchandisesAvances et acomptes versés sur commandesCréancesCréances clients et comptes rattachésAutres créances 327 327Capital souscrit et appelé, non verséDiversValeurs mobilières de placement 17 924 428 17 924 428 2 377 140(dont actions propres)Disponibilités 15 351 15 351 22 547Comptes de régularisationCharges constatées d'avance 169 625 169 625Actif circulant 18 109 731 18 109 731 2 399 686Charges à répartir sur plusieurs exercices 1 343 007 1 343 007Primes de remboursement des obligationsÉcarts de conversion actifTOTAL GÉNÉRAL 355 780 948 355 780 948 326 256 453

Nexity Comptes consolidés et sociaux 2004 27PASSIFEn euros 31/12/04 31/12/03Capital social ou individuel (dont versé : 149 294 990) 149 294 990 129 889 600Primes d'émission, de fusion, d'apport 40 323 595 526 773Écarts de réévaluation (dont écart d'équivalence)Réserve légaleRéserves statutaires ou contractuellesRéserves réglementées (dont rés. prov. fluctuation cours)Autres réserves (dont achat œuvres originales artistes)Report à nouveau (6 315 747) (1 678)Résultat de l’exercice (bénéfice ou perte) 68 756 083 (6 314 069)Subventions d'investissementProvisions réglementéesCapitaux propres 252 058 921 124 100 626Produits des émissions de titres participatifsAvances conditionnéesAutres fonds propresProvisions pour risquesProvisions pour chargesProvisions pour risques et chargesDettes financièresEmprunts obligataires convertiblesAutres emprunts obligatairesEmprunts et dettes auprès des établissements de crédit 100 336 442 150 628 854Emprunts et dettes financières divers (dont emprunts participatifs) 51 198 000Avances et acomptes reçus sur commandes en coursDettes d’exploitationDettes fournisseurs et comptes rattachés 2 343 649 328 972Dettes fiscales et sociales 791 935Dettes diversesDettes sur immobilisations et comptes rattachésAutres dettes 250 000Comptes de régularisationProduits constatés d'avanceDettes 103 722 027 202 155 826Écarts de conversion passifTOTAL GÉNÉRAL 355 780 948 326 256 453Résultat de l'exercice en centimes 68 756 083,20Total du bilan en centimes 355 780 948,10

Notes annexesAnnexe au bilan avant répartition de l'exercice clos le 31/12/04 dontle total est de 355 780 948 euros et au compte de résultat se soldantpar un résultat de 68 756 083 euros.L'exercice a une durée de 12 mois recouvrant la période du 01/01/04 au31/12/04.Les notes et tableaux présentés ci-après font partie intégrante descomptes annuels.Le 19 novembre 2004, le Conseil d’Administration a constaté la réalisationde l’augmentation de capital réservée aux salariés et souscritepar le FCPE Nexity Actions : 170 682 actions, soit 0,85 millions d’eurosde capital assortis d’une prime d’émission de 1,59 millions d’euros.Courant décembre 2004, la Société a déménagé et transféré son siègesocial dans la Tour Initiale à La Défense.1 - Faits marquantsL’année 2004 a été marquée par les évènements suivants :Le 25 mai 2004, la filiale Nexity TOPCO de la Société a été absorbée parNexity Initiale (anciennement dénommée Nexity). À l’issue de cetteopération, la Société a reçu en échange de ses actions Nexity TOPCO,des actions de la société Nexity Initiale.Le 18 juin 2004, la Société a perçu 86,5 millions d’euros de dividendesde Nexity Initiale.Le 30 juin 2004, la Société a procédé avec l’accord des banques auremboursement anticipé de 25 millions d’euros du crédit vendeursubordonné (de 50 millions d’euros). Le solde de 25 millions d’euroset les intérêts ont été remboursés par anticipation le 27 octobre 2004.Le 9 juillet 2004, la Société a changé de dénomination sociale pour devenirNexity. Corrélativement, sa filiale Nexity est devenue Nexity Initiale.Le 31 août 2004, la valeur nominale des actions de la Société est diviséepar deux, par émission d’actions nouvelles attribuées aux actionnairesà raison de 2 actions nouvelles pour 1 action ancienne. Lavaleur nominale a ainsi été portée de 10 euros à 5 euros.Le 28 septembre 2004, la Société a été transformée de Société parActions Simplifiée en Société Anonyme à Conseil d’Administration.Le 22 octobre 2004, la Société est introduite au Premier Marché de laBourse de Paris. Cette introduction a donné lieu à une augmentationde capital de 3 351 955 actions de 5 euros nominal émises (augmentationde capital de 16 759 775 euros) à un prix de 17,90 euros, représentantun produit brut d’émission de 60 millions d’euros.Le 26 octobre 2004, la Société a racheté au FCPE Nexity Actionnariat37 331 actions Nexity Initiale au prix de 12,5 millions d’euros. En vertud’un contrat du 21 octobre 2004 entre la Société et le FCPE, le prixaugmenté des disponibilités du FCPE a permis au FCPE de souscrire àl’augmentation de capital de l’introduction en Bourse.Le 27 octobre 2004, la Société a remboursé par anticipation le soldede 105 millions d’euros de l’emprunt senior contracté en 2003, soit unremboursement total sur l’exercice de 150 millions d’euros comptetenu du remboursement de 45 millions d’euros intervenu le 30 juin2004 selon échéancier.Le remboursement anticipé de 105 millions d’euros a été refinancé parun crédit de 100 millions d’euros accordé par CALYON.Le 12 novembre 2004, la Société absorbe la société Terre Neuve enaugmentant son capital de 1 074 611 actions nouvelles (5 373 055 eurosen capital) attribuées aux actionnaires de Terre Neuve. Concomitamment,la Société a réduit son capital par annulation des 716 170 actions propresapportées par Terre Neuve (réduction de capital de 3,58 millions d’euros)et renoncé au bénéfice de 716 170 BSA attachés aux actions annulées.2 - Règles et méthodes comptablesLes comptes annuels ont été arrêtés conformément aux dispositionsdu règlement 99-03 du Comité de Réglementation Comptable homologuépar arrêté ministériel du 22 juin 1999 relatif à la réécriture duPlan Comptable Général de 1982.Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respectdu principe de prudence, conformément aux hypothèses debase : continuité de l'exploitation, permanence des méthodes comptablesd'un exercice à l'autre, indépendance des exercices, conformémentaux règles générales d'établissement et de présentation descomptes annuels.La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits encomptabilité est la méthode des coûts historiques.Information comparativeLes frais d’émission relatifs à l’emprunt contracté en 2004 sont désormaisétalés sur la durée de l’emprunt concerné et comptabilisés encharges financières pour une meilleure appréhension du coût annuelde l’emprunt.Immobilisations financièresLes titres de participation figurent au bilan pour leur prix d’acquisitionou pour leur valeur d’apport.Une provision peut être constatée lorsque la valeur actuelle destitres devient inférieure à leur coût de revient. L’écart constaté faitl’objet d’une provision pour dépréciation des titres, puis si nécessairedes créances détenues sur la filiale et enfin d’une provisionpour risques.La valeur actuelle des titres s’apprécie par rapport à la quote-part decapitaux propres détenue, après prise en compte de la juste valeurdes actifs et des passifs de la filiale.Par dérogation au principe du PCG, les reprises de provisions relativesaux titres de participation sont comptabilisées en résultat exceptionnelen cas de cession de titres, afin que l’intégralité des incidencesrelatives à la cession soit constatée au niveau du résultat exceptionnel.Valeurs mobilières de placementElles sont comptabilisées au coût d’acquisition. Si à la clôture del’exercice, la valeur liquidative est inférieure à la valeur d’acquisition,l’écart fait l’objet d’une provision pour dépréciation financière.Les plus ou moins-values de cession sont comptabilisées en résultatfinancier suivant la méthode FIFO (First In – First Out).

Nexity Comptes consolidés et sociaux 2004 29Charges à répartir sur plusieurs exercicesLes commissions bancaires versées dans la cadre de la mise en placedu crédit de refinancement sont étalées linéairement sur la durée del’emprunt.3 - Notes relatives au bilanTitres de participationCe poste est constitué de la participation dans Nexity Initiale (1 793 911actions, soit 93,25 % du capital au 31/12/04) qui détient elle-même directementou indirectement les filiales opérationnelles du groupe Nexity.Valeurs mobilières de placementElles regroupent essentiellement les placements de trésorerie en SICAVet fonds communs de placement.Charges à répartirLa dotation aux amortissements de l’exercice des commissionsbancaires sur crédit de refinancement s’établit à 89 534 euros et lesolde net restant à amortir à 1 343 007 euros à la clôture.Capital socialIl est constitué de 29 858 998 actions de 5 euros de valeur nominale.Au cours de l’exercice, 1 470 400 stock-options ont été attribuées auxcollaborateurs correspondant aux différentes autorisations de 2003et 2004.Les bons de souscriptions d’actions autorisés en 2003 ont été intégralementsouscrits au cours de l’exercice. Les BSA sont devenus caducssuite à leur non-exercice dans le délai de 30 jours suivant l’introductionen Bourse.Fournisseurs et comptes rattachésLes dettes fournisseurs concernent essentiellement le solde des prestationsexternes reçues dans le cadre de l’introduction en Bourse(honoraires et communications).Emprunts et dettesauprès des établissements de créditCe poste est essentiellement constitué du crédit de refinancementCALYON pour 100 millions d’euros et d’un découvert bancaire apparentde 0,3 millions d’euros.De façon classique, le contrat de crédit est assorti de l’engagementpar l’emprunteur du respect d’un certain nombre de conditions soitfinancières, soit d’informations.4 - Notes relatives au compte de résultatCharges d’exploitationLes charges comprennent essentiellement :• les frais d’introduction en Bourse de 7,9 millions d’euros minorésde la fraction de frais sur augmentation de capital imputée sur laprime d’émission (-3,5 millions d’euros), soit des charges nettes de4,4 millions d’euros,• les salaires et charges sociales pour 2,7 millions d’euros relatifs aux dirigeantsdu Groupe Nexity transférés dans la Société au cours de l’exercice,• les honoraires et frais divers pour 1,1 millions d’euros.Compte tenu du changement de méthode relatif à la comptabilisationdes frais d’émission d’emprunt (cf. « Information comparative »), lerésultat d’exploitation de l’exercice 2003 aurait été augmentéde 2,9 millions d’euros.Charges financièresElles sont essentiellement constituées :• des intérêts sur l’emprunt senior et le crédit de refinancement :5,6 millions d’euros,des intérêts sur crédit vendeur pour 3,9 millions d’euros,• des commissions de montage du crédit de refinancement pour1,4 million d’euros ; ces commissions sont étalées linéairement surla durée de l’emprunt et ont donné lieu à un amortissement de0,1 million d’euros sur l’exercice,• des commissions bancaires diverses et frais sur instruments financiersde couverture de taux pour 0,2 million d’euros.Compte tenu du changement de méthode relatif à la comptabilisationdes frais d’émission d’emprunt (cf. « Information comparative »), lescharges financières de l’exercice 2003 auraient été augmentées de0,4 million d’euros et celles de 2004 de 2,5 millions d’euros, comptetenu du remboursement anticipé de l’emprunt senior.Produits financiersIls concernent :les dividendes Nexity Initiale pour 86,5 millions d’euros,• le transfert de charges lié à l’étalement des commissions de montagedu crédit pour 1,4 million d’euros,• les produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placementpour 0,3 million d’euros.5 - Autres informationsEngagements hors bilanEn garantie du remboursement de différentes lignes de crédit de trésorerieet par signature, consenties aux filiales CGI George V et FoncierConseil pour lesquelles la Société s’est portée caution solidaire, laSociété a nanti au profit des banques du pool de trésorerie, 1 756 580actions Nexity Initiale (91,32 % du capital) sur un total de 1 793 911actions détenues par elle.La Société a sécurisé l’intégralité de sa dette à taux variable jusqu’au30 juin 2007 en contractant différents contrats de couverture limitantle risque de hausse de taux jusqu’à cette date (caps).EffectifLa Société emploie sept personnes dont les deux mandataires sociauxdu Groupe.Rémunérations des mandataires sociauxLe montant total des rémunérations versées aux membres des organesde direction s’élève à 1 606 milliers d’euros.Les membres du Conseil de Surveillance, puis du Conseild’Administration (suite à la transformation de la société en SociétéAnonyme avec Conseil d’Administration depuis le 28 septembre2004) ne sont pas rémunérés.

•••Situation fiscale latenteLes déficits reportables s’élèvent à 24,5 millions d’euros.Plans de stock-optionsLe tableau suivant synthétise les plans en cours à la clôture :Nombre Nombre Nombre Nombre d'options Échéance normaled'options d'options d'options attribuées, non annulées (sauf si exercice anticipé)attribuées annulées exercées et non exercéesPlans février et mai 2004 720 400 6 600 0 713 800 exerçables à partir de février 2008Plans octobre et décembre 2004 750 000 0 0 750 000 exerçables à partir d’octobre 2008Total Nexity 1 470 400 6 600 0 1 463 800En cas d’exercice de toutes les stock-options attribuées ou non attribuées, le résultat social par action ressortirait à 2,53 euros (contre 2,57 eurosavant dilution potentielle maximale).

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 316 - Détails des postes de bilanImmobilisationsDébut d'exercice Réévaluation Acquisitions apportsFrais d’établissement, de recherche et de développementAutres postes d’immobilisations incorporellesTerrainsConstructions sur sol propreConstructions sur sol d'autruiConstructions installations générales, agencements, aménagementsInstallations techniques, matériel et outillage industrielsInstallations générales, agencements, aménagementsMatériel de transportMatériel de bureau, informatique, mobilierEmballages récupérables et diversImmobilisations corporelles en coursAvances et acomptesImmobilisations corporellesParticipations évaluées par mise en équivalenceAutres participations 323 856 766 12 471 443Autres titres immobilisésPrêts et autres immobilisations financières 19 225 443Immobilisations financières 323 856 766 31 696 886TOTAL GÉNÉRAL 323 856 766 31 696 886Frais d’établissement, de recherche développementAutres postes d’immobilisations incorporellesTerrainsConstructions sur sol propreConstructions sur sol d'autruiConstructions, installations générales, agencementsInstallations techniques, matériel et outillages industrielsInstallations générales, agencements diversMatériel de transportMatériel de bureau, informatique, mobilierEmballages récupérables et diversImmobilisations corporelles en coursAvances et acomptesVirement Cession Fin d'exercice Valeur d'origineImmobilisations corporellesParticipations évaluées par mise en équivalenceAutres participations 336 328 210Autres titres immobilisésPrêts et autres immobilisations financières 19 225 443Immobilisations financières 19 225 443 336 328 210TOTAL GÉNÉRAL 19 225 443 336 328 210

•••Créances et dettesÉtat des créances Montant brut Un an au plus Plus d'un anCréances rattachées à des participationsPrêtsAutres immobilisations financièresClients douteux ou litigieuxAutres créances clientsCréance représentative de titres prêtésPersonnel et comptes rattachés 327 327Sécurité Sociale et autres organismes sociauxÉtat, autres collectivités : impôt sur les bénéficesÉtat, autres collectivités : taxe sur la valeur ajoutéeÉtat, autres collectivités : autres impôts, taxes, versements assimilésÉtat, autres collectivités : créances diversesGroupe et associésDébiteurs diversCharges constatées d'avance 169 625 169 625TOTAL GÉNÉRAL 169 952 169 952Montant des prêts accordés en cours d'exerciceMontant des remboursements obtenus en cours d'exercicePrêts et avances consentis aux associésÉtat des dettes Montant brut 1 an au plus plus d’1 an, - 5 ans plus de 5 ansEmprunts obligataires convertiblesAutres emprunts obligatairesEmprunts et dettes à 1 an maximum à l'origine 336 442 336 442Emprunts et dettes à plus d'un an à l'origine 100 000 000 35 000 000 65 000 000Emprunts et dettes financières diversFournisseurs et comptes rattachés 2 343 649 2 343 649Personnel et comptes rattachés 251 184 251 184Sécurité Sociale et autres organismes sociaux 525 755 525 755État : impôt sur les bénéficesÉtat : taxe sur la valeur ajoutéeÉtat : obligations cautionnéesÉtat : autres impôts, taxes et assimilés 14 995 14 995Dettes sur immobilisations et comptes rattachésGroupe et associésAutres dettes 250 000 250 000Dettes représentatives de titres empruntésProduits constatés d'avanceTOTAL GÉNÉRAL 103 722 027 38 722 027 65 000 000Emprunts souscrits en cours d'exercice 111 554 397Emprunts remboursés en cours d'exercice 213 327 705Emprunts et dettes, contractés auprès d'associés

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 33Détail des charges à payer 31/12/2004Charges à payer 903 179,13Dettes fournisseurs comptes rattachés286 103,00FRS – factures non parvenues 286 103,00Dettes fiscales et sociales 367 076,13Dettes provisionnées pour congés à payer 70 153,64Dettes provisionnées pour 13 e mois 3 691,99Personnel - charges à payer 177 000,00Organismes sociaux - charges sociales / congés à payer 31 569,12Organismes sociaux - charges sociales / provisions 13 e mois 1 661,38Organismes sociaux - charges à payer 83 000,00Autres dettes 250 000,00Charges à payer 250 000,00TOTAL DES CHARGES À PAYER 903 179,13Liste des filiales et participationsDénomination Capital Quote part détenue Valeur brute Titres Prêts, avances Chiffre d'affairesSiège Social Capitaux propres Dividendes Valeur nette Titres Cautions Résultatautres que capital encaissésFiliale (plus de 50 %)Nexity Initiale 29 337 203 93,25 % 336 328 210 2 870 6151 terrasse Bellini - 92919 Paris La Défense 111 193 930 86 511 565 336 328 210 108 255 257Participations (10 à 50 %)Autres titresÉléments relevant de plusieurs postes de bilanRubriques Entreprises liées Participations Dettes, créancesen effets comm.Actif immobiliséParticipations 336 328 210Actif circulantDettes

•••Variation des capitaux propresRubriques Début Affectation Distribution Mouvement Fusions Résultat Find'exercice résultat de réserves sur le capital de l’exercice d'exerciceCapital social 129 889 600 17 613 185 1 792 205 149 294 990Primes d'émission, de fusion, d'apport 526 773 41 578 926 -1 782 104 40 323 595Réserve légaleRéserves réglementéesAutres réservesReport à nouveau -1 678 -6 314 069 -6 315 747Résultat de l’éxercice -6 314 069 6 314 069 68 756 083 68 756 083Capitaux propres 124 100 626 59 192 111 10 101 68 756 083 252 058 921Situation fiscale différée et latenteRubriquesMontantImpôt dû sur :Provisions réglementairesProvisions pour hausse de prixTOTAL ACCROISSEMENTSImpôt payé d’avance sur :Charges non déductibles temporairement (à déduire l'année suivante) :Autres 85 825À déduire ultérieurement :Charges déduites fiscalement et non encore comptabilisées (1 683 402)TOTAL ALLÈGEMENTS (1 597 577)Situation fiscale différée nette 1 597 577Impôt dû sur :Plus-values différées 4 628 661Crédit à imputer sur :Situation fiscale latente nette 4 628 661

Rapport des Commissaires aux comptessur les comptes annuelsNexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 35Exercice clos le 31 décembre 2004En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée, nous vous présentons notre rapport relatif à l'exercice closle 31 décembre 2004 sur :le contrôle des comptes annuels de la société Nexity (anciennement dénommée Nexity Holding), tels qu’ils sont joints au présent rapport ;la justification de nos appréciations ;• les vérifications spécifiques et les informations prévues par la loi.Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d’Administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur cescomptes.1. Opinion sur les comptes annuelsNous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligencespermettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à examiner,par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les principescomptables suivis et les estimations significatives retenues pour l’arrêté des comptes et à apprécier leur présentation d’ensemble. Nous estimonsque nos contrôles fournissent une base raisonnable à l’opinion exprimée ci-après.Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une imagefidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.Sans remettre en cause l’opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur le point exposé dans les notes de l’annexe « Charges d’exploitation» et « Charges financières » et relatif au changement de méthode de comptabilisation des frais d’émission d’emprunt.2. Justification de nos appréciationsEn application des dispositions de l’article L.225-235, 1 er alinéa, du Code de commerce, nous vous informons que les appréciations auxquellesnous avons procédé, pour émettre l'opinion ci-dessus sur les comptes annuels pris dans leur ensemble et qui ont porté notamment sur les principescomptables suivis et les estimations significatives retenues pour l'arrêté des comptes, ainsi que leur présentation d'ensemble, n'appellentpas de commentaire particulier.3. Vérifications et informations spécifiquesNous avons également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par la loi.Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapportde gestion du Conseil d’Administration et dans les documents adressés aux actionnaires sur la situation financière et les comptes annuels.En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle vous ont étécommuniquées dans le rapport de gestion du Conseil d’Administration.Paris, le 2 mai 2005Les Commissaires aux comptesCONSEIL AUDIT & SYNTHÈSECOMMISSARIAT AUX COMPTESJean-François NADAUDSALUSTRO REYDELPhilippe MATHISBernard CATTENOZ

Rapport des Commissaires aux comptes••• sur les conventions réglementéesExercice clos le 31 décembre 2004En notre qualité de Commissaires aux comptes de votre Société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.Votre Société a été transformée en société anonyme par décision de votre Assemblée générale mixte du 28 septembre 2004. Jusqu’à cette date elleexerçait son activité sous la forme de société par actions simplifiée.1. Conventions autorisées au cours de l’exerciceEn application de l’article L.225-40 du Code de commerce nous avons été avisés des conventions qui ont fait l’objet de l’autorisation préalablede votre Conseil d’Administration.En application de l’article 20 des statuts, nous avons été avisés des conventions qui ont fait l’objet d’une autorisation préalable de votre Conseilde surveillance.Il ne nous appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres conventions, mais de vous communiquer, sur la base des informations quinous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles de celles dont nous avons été avisés, sans avoir à nous prononcer sur leurutilité et leur bien-fondé. Il vous appartient, selon les termes de l’article 92 du décret du 23 mars 1967 et de l’article 20 des statuts, d’apprécierl’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.Nous avons effectué nos travaux selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligencesdestinées à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.Convention conclue avec les actionnaires financiersActionnaires concernésCertains actionnaires financiers disposent d’une fraction des droits de vote de la société NEXITY (anciennement dénommée Nexity Holding)supérieure à 10 %.Nature et objetAvenant au contrat de crédit vendeurs.ModalitésVotre Conseil de surveillance du 6 avril 2004 a autorisé la conclusion d’un avenant au contrat de crédit vendeurs qui a pour objet le remboursementpartiel à concurrence de 25 millions d’euros. L’avenant a été conclu le 29 juin 2004 et le remboursement partiel a été effectué le 30 juin 2004.Par ailleurs, votre Conseil d’Administration du 26 octobre 2004 a autorisé le remboursement total des sommes dues au titre du contrat de créditvendeurs.Le solde du crédit vendeurs, y compris les intérêts, a été remboursé en totalité le 27 octobre 2004.Convention conclue avec la société Nexity ManagementNature et objetConvention de gestionPersonne concernéeMonsieur Alain DININModalitésVotre Conseil de surveillance du 2 mars 2004 a autorisé une convention de gestion avec la société Nexity Management qui a été conclue le 10 mai 2004et qui prévoit une rémunération globale et forfaitaire de 300 000 euros hors taxes pour l’année 2004. La charge supportée par la Société à ce titreest de 358 800 euros toutes taxes comprises.Votre Conseil d’Administration du 19 novembre 2004 a dénoncé cette convention et a autorisé la conclusion d’une nouvelle convention de gestionpour l’exercice 2005 ayant pour objet de fixer les règles de refacturation des coûts de l’équipe dirigeante au titre de ses missions d’animationdu Groupe à hauteur de 80 % de ces coûts, augmentés d’une marge de 5 %.

Nexity - Comptes consolidés et sociaux 2004 372. Conventions aprouvées au cours d’exercices antérieurs dont l’exécution s’est poursuivie durant l’exercicePar ailleurs, en application des statuts et du décret du 23 mars 1967, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, approuvéesau cours des exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours du dernier exercice.Convention conclue avec les actionnaires financiersNature et objetContrat de crédit vendeurs.ModalitésVotre Conseil de surveillance du 16 octobre 2003 a autorisé la conclusion du contrat de crédit vendeurs entre les actionnaires financiers (tel quece terme est défini dans les statuts de la Société) et la Société qui a pour objet de fixer les modalités de règlement de la partie payable du prixde cession de 1 960 750 actions de la société Nexity TOPCO par la Société aux Actionnaires Financiers.Le montant des intérêts au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2004 s’élève à 3 890 691 euros.Paris, le 2 mai 2005Les Commissaires aux comptesCONSEIL AUDIT & SYNTHÈSECOMMISSARIAT AUX COMPTESJean-François NADAUDSALUSTRO REYDELPhilippe MATHISBernard CATTENOZ

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2004Rapport de gestion

Rapport de gestionSommaire1 - Activité du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11.1 Logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.2 Immobilier d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.3 Services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.4 Villes & Projets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.5 Autres activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.6 Prises de participation significatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 - Résultats de l’activité du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52.1 Méthodes comptables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52.2 Chiffre d’affaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52.3 Résultat d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.4 Résultat net . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 - Situation financière du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83.1 Flux de trésorerie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83.2 Situation d’endettement net . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93.3 Engagements hors bilan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93.4 Passage aux normes IFRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 - Évolution et perspectives d’avenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .104.1 Évènements postérieurs à la clôture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104.2 Perspectives d’avenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 - Gouvernement d’entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105.1 Fonctionnement des organes d’administration et de direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105.2 Composition des organes d’administration et de direction (y compris liste des mandats) . . . . . . . . . . . 125.3 Rémunération des organes d’administration et de direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155.4 Actionnariat salarié . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 - Capital social et opérations sur titres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .166.1 Répartition du capital social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.2 Évolution des cours de l’action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.3 Utilisation des délégations de l’Assemblée générale relativesaux augmentations de capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166.4 Opérations effectuées par la Société sur ses propres actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176.5 Opérations sur titres réalisées par les organes de direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176.6 Ajustements effectués sur les valeurs mobilières composées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 - Autres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .187.1 Risques de marché . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187.2 Recherche et Développement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187.3 Ressources humaines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187.4 Informations environnementales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 - Projet de résolutions présentées par le Conseil d’Administration . . . . . . . . . . . . . . . . .19

Nexity - Rapport de gestion 2004 11 - Activité du GroupeLe Groupe est un acteur majeur dans les principaux segments du marchéimmobilier en France. L’activité du Groupe s’organise autour de troispôles :• le logement, comprenant le développement et la promotion delogements neufs et de lots de terrains à bâtir (lotissement),• l’immobilier d’entreprise, focalisé principalement sur le développementet la promotion d’immeubles de bureaux, d’immeubles degrande hauteur (IGH) et de plate-formes logistiques,• les services immobiliers comprenant principalement l’administrationde biens de logements et de bureaux, et la vente par lots.Le Groupe intervient également très en amont sur des grands projetsde renouvellement et de développement urbain, comprenant deslogements, des bureaux, des centres commerciaux et des équipementspublics. Cette activité, appelée « Villes et Projets » par leGroupe, est poursuivie en partenariat avec des collectivités locales.1.1 Logement1.1.1 Performance commercialeNexity a conclu 7 708 réservations de logements neufs en 2004,en augmentation de 7 % par rapport à 2003 (7 206 réservations). Cetteperformance a permis à Nexity de conforter sa place de premier développeur-promoteurprivé de logements neufs en France avecune part de marché nationale proche de 7 %. Le marché français delogements neufs développés par les promoteurs privés a augmentéquant à lui de 8,7% d’une année sur l’autre, passant de 103000 unitésà 112 000 unités.En complément, Nexity a réalisé 2 610 réservations de lots de terrains,en augmentation de 6,5 % par rapport à 2003 (2 450 réservations).Nexity conforte ainsi sa première place sur ce secteur d’activité.Réservations 2003 2004(nombre)Logements 7 206 7 708Lots de terrains 2 450 2 610Total 9 656 10 318La gamme de produits offerte par le Groupe est essentiellement baséesur des immeubles résidentiels collectifs (82% des réservations en 2004)auxquels s’ajoutent des maisons individuelles groupées et accessoirement,des résidences-services.Le prix moyen TTC par logement réservé s’est élevé à 180,2 K€ en 2004,par rapport à 169,2 K€ en 2003. L’augmentation se constate principalementpour les particuliers dans le prix au mètre carré qui est passéen moyenne de 2 569€ en 2003, à 2 798€ en 2004 (+ 8,9 %). Les raisonsde cette hausse résultent principalement des difficultés desconstructeurs à dégager des droits à construire ainsi que de l’augmentationdes coûts de construction. La taille moyenne des logementsreste stable autour de 65 m 2 .Le prix moyen TTC par lot de terrain se situe à 72,8K€, en augmentationde +22,8 % par rapport à 2003 (59,3 K€). L’augmentation généraledes prix de l’immobilier est renforcée dans ce secteur par la pénuried’offre foncière, une offre commerciale plus proche des centresurbains et une modification de la répartition géographique des réservations(cf. « 1.1.2 Ventilation géographique »).1.1.2 Ventilation géographiqueLes réservations de logements neufs du Groupe en 2004 se répartissentà raison de 37% en Île-de-France et de 63% en régions (en nombre),soit de la même manière qu’en 2003. La part des réservations enÎle-de-France s’est stabilisée après deux années de baisse consécutives.Le tableau suivant présente la répartition géographique des réservationsen 2003 et 2004 :Réservations logements 2003 2004(nombre)Île-de-France 2 649 2 841Régions 4 557 4 867Total 7 206 7 708La part des réservations de lots de terrains du Groupe en Île-de-France s’est renforcée en 2004 : elle représente 17 % des réservations(en nombre) contre 12,5 % en 2003.Le Groupe exerce ses activités de développement et de promotion surl’ensemble du territoire. Une nouvelle implantation a été créée en2004 à Amiens, portant à 20 le nombre d’implantations territorialespour l’activité de logement. Deux nouvelles agences ont été créées àCaen et à Valence dans l’activité de lotissement qui en compte maintenant31 sur l’ensemble du territoire français. Cette répartitionrésulte de la volonté du Groupe de se développer sur ses métiers aussibien en Île-de-France que dans les régions. À la fin 2004, le Groupeest présent dans 39 agglomérations en France.1.1.3 Ventilation par clientsLe Groupe dispose d’une clientèle équilibrée entre des accédants à lapropriété (résidences principales et secondaires) et des investisseursparticuliers locatifs. Ces derniers bénéficient d’avantages fiscauxaccordés régulièrement en France depuis de nombreuses années etrenouvelés en juillet 2003 avec le dispositif « de Robien ». L’activitéde lotissement permet au Groupe d’être présent sur le segment desmaisons individuelles en diffus et d’élargir la gamme de produitsofferts à ses clients particuliers. En complément, le Groupe conclutdes réservations auprès d’investisseurs institutionnels.Les clients de l’activité logementL’année 2004 a vu le renforcement de la part des investisseurs particulierset la diminution de celles des primo-accédants dans les réservations.Sur l’année, les réservations de logements neufs du Groupese sont réparties à hauteur de 43 % pour les accédants à la propriété,et de 51 % pour les investisseurs particuliers. Les primo-accédantsreprésentent la majeure partie des réservations de logements duGroupe faites par les accédants à la propriété.2003 2004Accession (% du total)Résidence principalePrimo-accédants 26 23Autres accédants 14 12Résidence secondaire 8 8Total accédants 48 43Investisseurs particuliers 48 51Investisseurs institutionnels 4 6Total 100 100Source : déclarations des clients acquéreurs

•••La croissance de la demande des investisseurs s’explique par l’approchedu produit immobilier comme un produit d’épargne à long termebénéficiant d’un effet de levier important pour son financement. Elleest renforcée par des taux de rendement attractifs qui sont euxmêmesconfortés par l’influence des dispositifs fiscaux.Les prix moyens et les surfaces s’établissent comme suit selon le typede client :2003 2004Accédants – résidence principalePrix moyen par m 2 (€) 2 676 2 882Taille moyenne (m 2 ) 76 76Prix moyen par logement (K€) 202,7 219,3Accédants – résidence secondairePrix moyen par m 2 (€) 2 725 3 013Taille moyenne (m 2 ) 56 58Prix moyen par logement (K€) 152,5 174,1Investisseurs particuliersPrix moyen par m 2 (€) 2 439 2 683Taille moyenne (m 2 ) 59 59Prix moyen par logement (K€) 144,4 158,5Tous clients particuliersPrix moyen par m 2 (€) 2 569 2 790Taille moyenne (m 2 ) 65 65Prix moyen par logement (K€) 168,2 182,1Source : déclarations des clients acquéreursLa superficie des logements acquis en investissement locatif et enrésidence principale en 2004 reste stable par rapport à 2003.Les clients de l’activité lotissementLes particuliers constituent la très grande majorité des réservations delots de terrains à bâtir du Groupe en 2004 comme en 2003 (78 %contre 80 %). Le solde est composé essentiellement de promoteursacheteurs de plusieurs lots à bâtir.1.1.4 Renouvellement de l’offreLe Groupe a mis en commercialisation 107 programmes de logementsneufs totalisant 8 171 lots au cours de l’année 2004. Au 31 décembre2004, 125 programmes étaient en cours de commercialisation :Nombre de programmes de logement 31/12/03 31/12/04en cours de commercialisationÎle-de-France 50 40Régions 82 85Total 132 125Dans l’activité de lotissement, 60 programmes totalisant 2 416 lots ontété lancés en 2004. Au 31 décembre 2004, 55 programmes étaient encours de commercialisation (par rapport à 65 à la fin de 2003), répartisà hauteur de 40 en régions et 15 en Île-de-France.Le Groupe a renforcé son potentiel d’activité pour la promotion delogements neufs en 2004. Au 31 décembre 2004, le potentiel d’activitélogement représente plus de 18000 lots, en hausse de +20% par rapportà 2003, et correspond à plus de 2,3 années de réservations sur la basede l’activité de 2004. L’offre commerciale à cette date s’élevait à prèsde 3 000 lots. Le potentiel d’activité est localisé à 61 % en régions.Potentiel d’activité logements* 31/12/03 31/12/04(en nombre)Offre commerciale totaleTranches commercialisées 3 471 2 994Tranches ultérieuresnon-commercialisées 1 839 2 794Total 5 310 5 788Potentiel sous promesse non lancéTotal 10 159 12 628Total du potentiel d’activité logements 15 469 18 416dont Île-de-France 5 939 7 107dont Régions 9 530 11 309* hors terrains sous promesse dans le cadre des opérations de « Villes et Projets »Le Groupe a également renforcé de manière significative son potentield’activité dans l’activité de lotissement. Au 31 décembre 2004,le potentiel d’activité lotissement représente près de 10 000 lots, soitplus de 3,8 années de réservations sur la base de l’activité 2004.Le potentiel d’activité est localisé à 80 % en régions.Potentiel d’activité lotissement 31/12/03 31/12/04(en nombre)Offre commerciale totaleTotal 2 201 2 026Potentiel sous promesse non lancéTotal 5 400 7 854Total du potentiel d’activité lotissement 7 601 9 880dont Île-de-France 1 929 1 978dont Régions 5 672 7 9021.1.5 LivraisonsLe Groupe a livré 6 038 logements neufs en 2004 contre 5 384 en 2003.Le Groupe a vendu un nombre de lots de terrains sensiblement constanten 2004 par rapport à 2003 (2 282 en 2004 pour 2 339 en 2003).1.2 Immobilier d’entrepriseNexity intervient en immobilier d’entreprise à travers trois filiales :Sari pour le développement et la promotion d’immeubles de bureauxen France, Geprim pour le développement et la promotion de plateformeslogistiques et de parcs d’activité, et Nexity International pourle développement et la promotion d’immeubles de bureaux en dehorsde France. De manière plus ponctuelle, le Groupe réalise égalementdes opérations dans les secteurs du commerce et de l’hôtellerie.Nexity réalise la part la plus importante de son activité d’immobilierd’entreprise en Île-de-France, mais développe également sa présencedans les principales métropoles régionales françaises (Lille, Lyon,Aix/Marseille et Bordeaux). En outre, le Groupe développe son activitéhors de France dans de grandes capitales en Europe où les investisseursinstitutionnels et internationaux sont présents (Madrid,Lisbonne et Bruxelles).Les programmes d’immobilier d’entreprise du Groupe sont pourl’essentiel pré-vendus à de grands investisseurs institutionnels etinternationaux et dans une moindre mesure, à des utilisateurs.

Nexity - Rapport de gestion 2004 31.2.1 LivraisonsEn 2004, le Groupe a livré 11 opérations représentant environ 214000 m 2 de surface hors œuvre nette SHON au total (y compris la part des associésdans les opérations en co-promotion) dont 152 000 m 2 de bureaux, 6 000 m 2 de commerces (livrés en grande majorité à l’International)et 56 000 m 2 de plate-formes logistiques et de locaux d’activités, et dont 201 000 m 2 en France et 13 000 m 2 en Europe.Nom Localisation Type d’ouvrage Type d’opération (1) Nombre de m 2 SHON Date de livraisonOpérations SariLandy Pleyel Saint-Denis Bureaux VEFA 40 452 Février 2004Viton Marseille Bureaux VEFA 2 877 Mars 2004M7 – ZAC Rive Gauche (2) (3) Paris 13 ème Bureaux / CPI 33 877 Juillet 2004CommercialRue de Londres Paris 8 ème Bureaux MOD 17 562 Juillet 2004(réhabilitation)Parc République Marcq-en-Barœul Bureaux VEFA 6 951 Juillet 2004Euroseine Tranche 3 (2) Clichy Bureaux VEFA 20 730 Juillet 2004Salle 3000 (extension) Lyon Activités VEFA 3 898 Septembre 2004Cité Internationale Aval Lyon Bureaux VEFA 18 400 Novembre 2004Opérations GeprimPlaine de l’Ain, Bât. B Saint Vulbas Logistique VEFA 30 287 Juin 2004Salon Logistique, Bât. A Salon-de-Provence Logistique VEFA 26 334 Décembre 2004Opérations Nexity InternationalAmoreiras Plaza Lisbonne Bureau / Vente à terme 13 100 Juin 2004(Portugal) Commercial(1)VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière ; MOD : Maîtrise d’ouvrage déléguée(2)Opération en co-promotion (quote-part Sari : 50 %)(3)51 845 m 2 livrés par phase entre décembre 2003 et juillet 20041.2.2 Prises de commandeL’année 2004 a été marquée par un rebond important des prises de commande par le Groupe de la part des investisseurs. Elles ont totalisé211 439 m 2 HON contre seulement 89 556 m 2 HON en 2003.Parmi les opérations les plus importantes figure la réalisation de la tour Granite à La Défense dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière,partagé entre Sari et Vinci à hauteur de 50% chacun, conclu avec la Société Générale. La construction de cet ouvrage initiée au premier trimestre2005 devrait s’achever au premier semestre 2008.La part de l’International représente environ 17 % des prises de commande, avec un développement significatif de l’activité à Bruxelles.Les principales opérations prises en commande en 2004 sont :Nom Localisation Type d’ouvrage Type de contrat Taille Date de livraison(m 2 SHON) prévueOpérations SariBordeaux Bastide (1) Bordeaux Bureaux VEFA 8 715 1 er semestre 2005Héliaque 1 Montreuil Bureaux VEFA 10 300 1 er semestre 2006Cité Internationale Amont Lyon Bureaux VEFA 16 200 2 e semestre 2006Héliaque 2 Montreuil Bureaux VEFA 6 165 1 er semestre 2006Parc Gerland, lot 3 (2) Lyon Bureaux VEFA 11 100 1 er semestre 2007Le Prisme (1) Châtillon Bureaux VEFA 16 686 1 er semestre 2007Granite (1) La Défense Bureaux CPI 69 000 1 er semestre 2008Opérations GeprimSalon Logistique, Salon-de-Provence Logistique VEFA 26 300 Livré enbâtiment A 334 décembre 2004Opérations Nexity InternationalHôtel Radisson Bruxelles (Belgique) Hôtel Vente à terme 8 200 1 er semestre 2006City Garden Bruxelles (Belgique) Bureaux CPI 9 000 1 er semestre 2006Loi 15 Bruxelles (Belgique) Bureaux CPI 17 000 2007(1)quote-part Sari : 50 %(2)quote-part Sari : 40 %Plus de 68 700 m 2 d’opérations prises en commande en 2004 sont entrées en phase de production (i.e. démarrage de la construction) avantle 31 décembre 2004.

•••1.3 ServicesEn septembre 2004, Nexity a acquis le Groupe Saggel, un acteurmajeur des services notamment à l’immobilier résidentiel pour lecompte de grands clients institutionnels avec Saggel Gestion etSaggel Transaction. Cette acquisition a permis au Groupe de renforcersa présence sur le marché des services immobiliers et de bénéficierd’une palette complémentaire de métiers et de clients.Au cours du dernier trimestre de l’année, Saggel a gagné un certainnombre d’appels d’offres pour la gestion d’immeubles, notammentauprès de la mutuelle des commerçants et des artisans, Cancava(1 200 lots en région parisienne), et pour la mise en vente par lotsd’immeubles d’habitation, pour le compte de Cargill (patrimoineGrolée-Carnot à Lyon).L’activité de Nexity Services a été marquée en 2004 par la perte d’uncertain nombre de mandats de gestion liée à des reventes de portefeuillesd’immeubles de bureaux par les mandataires, et par lapersistance d’une conjoncture atone pour la commercialisation debureaux sur ses principaux marchés et notamment La Défense.À fin 2004, le Groupe gère un patrimoine de l’ordre de 2,4 millions demètres carrés de bureaux et environ 15 000 lots d’habitation.Le Groupe souhaite accélérer sa croissance dans le domaine des servicesimmobiliers, d’une part en poursuivant sa politique de croissanceinterne, et d’autre part par croissance externe sélective, ce qui permettraau Groupe d’accroître sa part de marché. Nexity compte en effet jouerun rôle significatif dans la consolidation attendue du secteur desservices immobiliers aujourd’hui très fragmenté.1.4 Villes & ProjetsAvec son activité Villes et Projets créée en décembre 2001, le Groupe proposeaux acteurs du secteur public, des projets pour le développementurbain dans le cadre de partenariats. Le développement urbain quiconstitue l’axe majeur de la politique induite par la loi Solidarité etRenouvellement Urbain, consiste en une requalification et une restructurationde zones déjà construites (telles que des friches industrielles) oudans un réinvestissement de quartiers traditionnels. Il porte aussi biensur de l’immobilier d’entreprise (bureaux ou parcs d’activités), que surdes logements en accession ou des logements sociaux, des équipementspublics et des produits divers tels que des hôtels, des résidences servicesou encore des commerces. Nexity, par la multiplicité de ses produitset sa culture de transversalité, se positionne naturellement comme unensemblier urbain capable de fournir les moyens de la mise en œuvre deces projets. À travers Villes et Projets, Nexity développe ainsi un courantd’affaires qui assurera des maîtrises foncières à moyen et long terme.En 2004, le Groupe a acquis un nouveau projet sur le site occupé parAreva et Alstom à Saint-Ouen et a poursuivi la mise en place des troisautres projets urbains que détient Villes et Projets :• Areva-Alstom – Saint-OuenNexity a acquis auprès de la société Alstom, un site à Saint-Ouen d’unesuperficie de 18hectares occupé par deux sociétés, Areva et AlstomTransport qui ont un engagement locatif jusqu’en septembre 2009 avecune libération progressive en cours de bail. Les loyers couvrent le portagedu terrain. Sur ce site très bien positionné dans le tissu urbain, ceprojet qui va être élaboré par Nexity avec la ville, pourrait conduire àdévelopper à terme 260000 à 300000m 2 SHON dont 50% de logementset 50% d’immobilier d’entreprise. Il nécessite une révision du PLU.• Renault-BoulogneLe projet s’inscrit dans le développement d’un nouveau quartier deville, sur le site occupé anciennement par les usines de Renault àBoulogne. La ville a approuvé le plan local d’urbanisme (PLU), la zoned’aménagement concertée (ZAC) et la convention publique d’aménagementle 8 avril 2004. Le PLU fait l’objet d’un recours contentieux.Le projet pour la part que détient Nexity, prévoit la constructiond’environ 140 000 m 2 de logements (dont 1/3 de logements sociaux) et30 000 m 2 de bureaux.• Versailles-ChantiersLe projet consiste en une refonte du pôle d’échange de la gare deVersailles-Chantiers. La ville a approuvé le PLU en juin 2004 et la ZAC a étécréée. Un protocole d’accord a été signé avec Unibail en avril 2004, portantsur la réalisation de commerces, de bureaux et d’un complexe decinémas pour un total d’environ 40000m 2 HON. Le reste du programme(10000 à 15000m 2 HON) sera pour partie acquis par la ville (équipementspublics) et pour partie développé par Nexity (logements).• Gennevilliers – « Cœur de Seine »Le projet consiste en une reconversion de l’actuelle friche industrielleRenault d’une superficie de 12 hectares, située au cœur de la ville etdesservie par la ligne 13 du métro parisien, en partenariat avec laSEMAG 92, société d’économie mixte de la ville de Gennevilliers. Le projetcouvre une constructibilité à terme de 50 000 à 75 000 m 2 de logementset de 100 000 à 125 000 m 2 de bureaux. En 2004, Nexity a obtenuun premier permis de construire pour 50 000 m 2 de bureaux. Le PLU esten cours de révision et inclura le développement global du site.L’étude de plusieurs autres projets urbains a été initiée par ailleurs en2004, et conforte Nexity dans ce choix stratégique.1.5 Autres activitésÀ titre exceptionnel, le Groupe a acquis en 2002 auprès de VivendiUniversal un portefeuille d’actifs immobiliers bâtis dont il avait lagestion depuis quelques années, avec pour objectif de les revendrerapidement actif par actif après les avoir valorisés. Cette acquisitionreprésentait un montant de l’ordre de 90 millions d’euros.Le programme de cessions initié en 2003, a été poursuivi en 2004.Parmi les opérations significatives de l’année figurent les cessions desbureaux de Parabole 4 (Roubaix), des locaux d’activité d’Alcatel àCannes et une résidence hôtelière à Saint-Laurent-du-Var.Au 31 décembre 2004, le Groupe a réalisé la cession de plus de 70 % duportefeuille acquis. Le principal actif restant est un immeuble debureaux à Bagnolet d’une surface d’environ 20 000 m 2 , partiellementoccupé actuellement.1.6 Prises de participation significativesLe Groupe a acquis le 31 août 2004 100 % du Groupe de services immobiliersSaggel (cf. « 1.3 Services »).Par ailleurs, Nexity a mis en place un partenariat avec Parcoval en prenantune participation minoritaire (25 %) dans cette société, filiale de lasociété Acofi, en septembre 2004. Parcoval est spécialisée dans la gestionet le développement de parcs d’affaires en périphérie de métropolesrégionales. Elle détenait à la date de l’opération, 61bâtiments dans

Nexity - Rapport de gestion 2004 510métropoles régionales totalisant près de 80000m 2 et occupés à plusde 90%, et près de 50000m 2 de droits à construire. Le Groupe prévoitde participer au développement programmé de Parcoval, notammentau travers de collaborations avec sa filiale Geprim.2 - Résultats de l’activité du Groupe2.1 Méthodes comptablesLe chiffre d’affaires et le résultat d’exploitation sur les projets delogements neufs et d’immobilier d’entreprise sont constatés dans lecompte de résultat en règle générale selon la méthode de l’avancementde la construction.Cette méthode est basée sur des pourcentages d’avancement desdépenses de chaque projet, et repose sur une estimation totale actualiséepériodiquement des coûts et des produits du budget de chaqueopération immobilière. Les dépenses incluent celles des travaux ettoutes les autres dépenses de l’opération (terrains, honoraires interneset externes, frais commerciaux, frais financiers, etc.). Si le tauxd’avancement des travaux est plus faible que l’avancement desdépenses, une provision est constatée pour ramener le résultat auniveau correspondant au pourcentage d’avancement des travaux.Afin de permettre une meilleure comparaison de l’activité économiquedu Groupe Nexity au cours de 2004 avec l’exercice antérieur, leséléments du compte de résultat 2003 sont présentés en mode « proforma » sur 12 mois.Le compte de résultat pro forma est construit sur la base des compteshistoriques de Nexity Initiale (ex-TOPCO) :- en retirant la contribution de Coteba, cédée en septembre 2003,- en simulant la création du nouveau Groupe Nexity dès le 1 er janvier2003 (avec un prix d’acquisition et un endettement différents).- en classant dans le résultat exceptionnel des coûts de restructurationet des provisions pour risques fiscaux.Les Groupes Saggel et Parcoval sont consolidés à compter du 1 er octobre2004. Leur contribution n’est pas reprise en pro forma sur 2003, car ellen’est pas significative au regard des principaux agrégats du Groupe.La présentation des comptes a été modifiée par rapport à 2003 sur lespoints suivants :• La compensation des impôts différés au bilan s’effectue au niveaude chaque groupe d’intégration fiscale, alors qu’elle était réalisée auniveau de chaque société auparavant. Le montant concerné par cettemodification est isolé dans une colonne dédiée.• La définition des secteurs d’activités a été modifiée en 2004.L’information sectorielle 2003 est présentée selon la nouvelle définition.• Au compte de résultat, la ligne antérieurement intitulée « Autresproduits d’exploitation » ne comprend désormais que la variation desstocks et s’intitule « Production stockée ».D’autre part, les frais d’émission relatifs aux emprunts contractés en2004 sont désormais étalés sur la durée des emprunts concernés etcomptabilisés en charges financières, pour une meilleure appréhensiondu coût annuel des emprunts.Le résultat d’exploitation pro forma 2003 aurait été diminué de l’ordrede 3 millions d’euros, compte tenu des conventions retenues pourle résultat exceptionnel des comptes pro forma 2003 et de l’étalementdes frais d’émission des emprunts en charges financières. Au titre de2004, l’impact de l’amortissement des frais d’émission aurait diminuéle résultat financier de 2,5 millions d’euros compte tenu du remboursementanticipé de l’emprunt senior.2.2 Chiffre d’affairesLe chiffre d’affaires du Groupe s’élève à 1 361,1 millions d’euros en2004, en augmentation de +4,3 % par rapport à 2003. L’évolution estcontrastée suivant les secteurs d’activité avec une forte croissancedans le logement et comme prévu, une forte décroissance dans l’immobilierd’entreprise:(en millions d’euros HT)2003 2004 2004/2003pro formaLogement 893,6 1 088,6 +21,8 %Immobilier d’entreprise 329,3 187,3 -43,1 %Services 25,5 33,3 N.A.Autres activités 56,0 51,9 -7,3 %Total 1 304,4 1 361,1 +4,3%2.2.1 LogementLe chiffre d’affaires du pôle Logement a progressé de près de 22 %en 2004 pour atteindre 1 088,6 millions d’euros :(en millions d’euros HT)2003 2004 2004/2003pro formaÎle-de-France 433,9 415,9 -4,1 %Régions hors Île-de-France 349,3 542,0 +55,2 %Logement neuf 783,2 957,9 +22,3 %Lotissement 110,4 130,7 +18,4 %Total Logement 893,6 1 088,6 +21,8 %La croissance du chiffre d’affaires du logement neuf provient de latrès forte augmentation de l’activité dans les régions hors Île-de-France (+55 %). L’augmentation de 2004 résulte en premier lieu d’uneffet volume lié à la croissance des réservations sur ces zones géographiquesen 2002 (+24,7 %) et 2003 (+41,1 %). L’effet de volume a étérenforcé de manière significative par une augmentation corrélativedes prix moyens de l’ensemble des logements neufs commercialiséspar le Groupe en 2002 (+5,6 %) et en 2003 (+7,3 %).

•••Nombre Réservations Backlog en valeurLogement de réservations net en valeur (M€ TTC) au 31 décembre (M€ HT)2002 2002/2001 2002/2001 2002/2001Île-de-France 2 643 -2,1 % 478 +6,0 % 335 +4,0 %Régions 3 229 +24,7 % 446 +27,5 % 349 +35,8 %Total 5 872 +11,0 % 924 +15,5 % 684 +18,1 %2003 2003/2002 2003/2002 2003/2002Île-de-France 2 649 +0,2 % 510 +6,7 % 346 +3,3 %Régions 4 557 +41,1 % 709 +58,9 % 584 +67,3 %Total 7 206 +22,7 % 1 219 +31,9 % 930 +36,0 %2004 2004/2003 2004/2003 2004/2003Île-de-France 2 841 +7,2 % 572 +12,1 % 425 +22,8 %Régions 4 867 +6,8 % 817 +15,2 % 742 +27,1 %Total 7 708 +7,0 % 1 389 +13,9 % 1 167 +25,5 %Le niveau de prix moyen des logements plus faible en régions qu’en Île-de-France diminue la part du chiffre d’affaires des régions par rapportà celle de Île-de-France . Ainsi, la proportion des réservations en régions est plus importante en nombre qu’en valeur.Le chiffre d’affaires du lotissement a augmenté de plus de 18 % en 2004 principalement sous l’effet de l’augmentation des prix de vente moyens,compte tenu d’une offre plus proche des centre-villes, d’une activité plus importante en Île-de-France et en Provence-Côte d’Azur, d’une pénurieglobale d’offre de terrains à bâtir par rapport à la demande et également de la hausse générale des prix de l’immobilier.Nombre Réservations Backlog en valeurLotissement de réservations net en valeur (M€ TTC) au 31 décembre (M€ HT)2002 2002/2001 2002/2001 2002/2001Total 2 228 -19,1 % 133 -14,2 % 54 -12,9 %2003 2003/2002 2003/2002 2003/2002Total 2 450 +10,0 % 145 +9,0 % 61 +13,0 %2004 2004/2003 2004/2003 2004/2003Total 2 610 +6,5 % 190 +31,0 % 93 +52,5 %2.2.2 Immobilier d’entrepriseLe chiffre d’affaires du pôle immobilier d’entreprise a continué àdécroître en 2004 (-43,1% par rapport à 2003) ainsi que programmé àla suite de la baisse du carnet de commandes qui a été constatée en2002 et 2003 en ligne avec la conjoncture économique. La diminution aété constatée dans les trois filiales du Groupe présentes sur se secteur :(en millions d’euros HT)2003 2004 2004/2003pro formaSari 172,9 95,9 -44,5 %Geprim 36,6 27,5 -24,9 %Total France 209,5 123,4 -41,1 %International 119,9 63,9 -46,7 %Total Immobilier d’entreprise 329,3 187,3 -43,1 %Le chiffre d’affaires 2004 est concentré sur un faible nombre d’opérations,dont principalement les bureaux de la Cité Internationale Aval(Lyon) et de Parc République (Marcq-en-Barœul), la plate-forme deSalon Logistique (Salon-de-Provence) et le centre de bureaux et decommerces d’Amoreiras à Lisbonne (Portugal).Il convient de noter que le chiffre d’affaires et la marge de l’opérationd’Eurobarajas en Espagne, dont la construction a démarré en 2002,seront dégagés à l’achèvement (prévu au cours du premier semestre2005) tel que prévu à l’origine.2.2.3 ServicesLa forte progression de 2004 s’explique par l’intégration de Saggel au4 e trimestre 2004.(en millions d’euros HT)2003 2004pro formaNexity Services 19,8 17,4Saggel N.A. 11,4Nexity Valorisation 5,7 4,5Total Services 25,5 33,3La diminution du chiffre d’affaires de Nexity Services résulte principalementdu non renouvellement de mandats liés au changement depropriétaire des actifs gérés.2.2.4 Autres activitésLe portefeuille d’actifs acquis auprès de Vivendi Universal en 2002génère l’essentiel du chiffre d’affaires de cet ensemble. Les cessionsopérées ont représenté 41,0 millions d’euros en 2004, tandis que lesloyers encaissés sur le portefeuille non encore cédé se sont élevés à8,2 millions d’euros en 2004.

Nexity - Rapport de gestion 2004 72.3 Résultat d’exploitationLe résultat d’exploitation continue de progresser en 2004 à un rythmesupérieur au chiffre d’affaires. Il s’établit à 157,9 millions d’euros, soit+17,4% par rapport à 2003, et représente un taux de marge d’exploitationde 11,6 % (par rapport à 10,3 % en 2003) :(en millions d’euros)2003 2004pro formaLogement 97,3 131,9% du chiffre d’affaires 10,9 % 12,1 %Immobilier d’entreprise 29,6 22,5% du chiffre d’affaires 9,0 % 12,0 %Services 4,0 3,9% du chiffre d’affaires 15,6 % 11,7 %Autres activités 3,6 -0,4Total 134,5 157,9% du chiffre d’affaires 10,3 % 11,6 %2.3.1 LogementLe résultat d’exploitation du pôle Logement qui traduit la margenette des opérations avant impôts, a progressé de plus de 35 % en2004. Le taux de marge du pôle est passé de 10,9 % en 2003 à 12,1 % en2004, soit un niveau historiquement élevé, qui reflète la très bonnesituation du marché.(en millions d’euros)2003 2004 2004/2003pro formaLogement neuf 83,4 114,5 +37,3 %% du chiffre d’affaires 10,6 12,0Lotissement 13,9 17,4 +25,2 %% du chiffre d’affaires 12,6 13,3,Total Logement 97,3 131,9 +35,6 %% du chiffre d’affaires 10,9 % 12,1 %Les taux de marge d’exploitation n’enregistrent que partiellement lahausse des prix de vente de l’immobilier, car celle-ci s’accompagned’une hausse significative du prix des charges foncières et des coûtsde construction.2.3.2 Immobilier d’entrepriseLe résultat d’exploitation du pôle immobilier d’entreprise a baissé deprès de 24 % en 2004, soit proportionnellement moins que le chiffred’affaires (-43,1 % en 2004). Le taux de marge a ainsi progressé de9,0 % en 2003 à 12,0 % en 2004.(en millions d’euros)2003 2004 2004/2003pro formaSari 10,1 10,7 +6,0 %% du chiffre d’affaires 5,9 % 11,2 %Geprim 4,2 4,0 -4,8 %% du chiffre d’affaires 11,5 % 14,5 %International 15,3 7,8 -49,0 %% du chiffre d’affaires 12,8 % 12,2 %Total Immobilier d’entreprise 29,6 22,5 -24,0 %% du chiffre d’affaires 9,0 % 12,0 %Les taux de marge très élevés s’expliquent par la bonne maîtrise de lagestion de l’ensemble du processus de fabrication qui se traduit, dansune année de fortes livraisons telle que 2004, par la reprise dans lesbudgets d’opérations, d’imprévus travaux au moment de la signaturedes décomptes définitifs avec les entreprises de construction.2.3.3 ServicesLa contribution du pôle Services au résultat d’exploitation se décomposecomme suit :(en millions d’euros)2003 2004 2004/2003pro formaNexity Services 2,6 0,3 -88,5 %% du chiffre d’affaires 13,0 % 1,7 %Saggel (4 e trimestre 2004) N.A. 2,7 N.A.% du chiffre d’affaires 23,7 %Nexity Valorisation 1,4 0,9 -35,7 %% du chiffre d’affaires 24,6 % 20,0 %Total 4,0 3,9 N.A.% chiffre d’affaires 15,6 % 11,7 %La baisse du chiffre d’affaires de Nexity Services en 2004 génère uneffet direct sur la marge, compte tenu de la forte proportion des coûtsfixes. Des actions ont été engagées pour adapter le niveau des chargesà l’activité.Les taux de marge importants dégagés par Saggel s’expliquent par lapart des honoraires liée aux transactions sur le marché du logement,notamment à Paris.2.3.4 Autres activitésLe résultat d’exploitation se décompose comme suit :(en millions d’euros)2003 2004pro formaHoldings (2,8) (9,9)Villes & Projets 0,7 (1,4)Portefeuille d’actifs immobiliers * 5,7 10,9Total autres activités 3,6 (0,4)* y compris ParcovalLe résultat d’exploitation des holdings correspond aux frais de structurenon répartis sur les autres sociétés du Groupe. Il comprend en2004 les frais engagés par le Groupe à l’occasion de l’introduction surle premier marché d’Euronext à Paris pour la part non rattachable àl’augmentation de capital. La part des frais rattachables à l’augmentationde capital a été imputée sur la prime d’émission. Il intègreégalement en 2004 les frais liés au déménagement du siège social etde l’ensemble des équipes parisiennes sur un site unique à la TourInitiale à La Défense.Le résultat d’exploitation du portefeuille d’actifs immobiliers estgénéré par les loyers nets perçus avant cession, et les plus-valuesnettes réalisées sur les cessions partielles intervenues durant lespériodes concernées sur le portefeuille d’actifs acheté à VivendiUniversal en 2002. Cette ligne intègre également la contribution marginalede Parcoval au 4 e trimestre 2004, (0,1 million d’euros).2.4 Résultat netLe résultat net du Groupe a progressé fortement de 47,0 millionsd’euros en 2003 (pro forma) à 74,4 millions d’euros en 2004, soit unecroissance de +58,3 %. Il représente 5,5 % du chiffre d’affaires en 2004contre 3,6 % en 2003.Les postes qui contribuent à sa formation au-delà du résultat d’exploitation,sont les suivants :

•••2.4.1 Résultat financierLes frais financiers nets en 2004 diminuent significativement de-14,2 millions d’euros en 2003 (pro forma) à -8,4 millions d’euros en2004, essentiellement sous l’effet de la réduction de la dette corporateet de la dette du pôle Logement :(en millions d’euros)2003 2004pro formaIntérêts sur dette corporate (12,4) (9,7)Intérêts sur portefeuille d’actifs immobiliers (2,7) (1,9)Autres charges financières (13,4) (9,5)Charges financières stockées 10,0 9,4Mouvements liés aux provisions 0,1 (0,7)Produits nets sur cession de VMP 4,2 4,0Total (14,2) (8,4)Les autres charges financières incluent principalement les frais financierssur les crédits liés aux programmes immobiliers qui sont ensuitestockés.2.4.2 Résultat exceptionnelCe poste n’est pas significatif.2.4.3 Impôts sur les résultatsLa charge d’impôts sur les résultats s’élève à 52,8 millions d’euros en2004, soit un taux effectif d’imposition de 35,3 % légèrement supérieurau taux d’imposition théorique.2.4.4 Quote-part dans les résultats des sociétésmises en équivalenceLa participation de 22 % du Groupe dans la société foncière espagnoleAyco amène une quote-part de résultat de 1,0million d’euros en 2004.2.4.5 Dotation nette aux amortissements d’écartsd’acquisitionLa dotation aux amortissements pour écarts d’acquisition s’élève à15,7 millions d’euros au titre de l’exercice 2004 contre 18,4 millionsd’euros en 2003. Elle comprend principalement l’amortissement lié àl’écart d’acquisition lors de la création du Groupe en octobre 2003(14,7 millions d’euros contre 18,4 millions d’euros dans les comptespro forma 2003, qui simulaient la création du Groupe rétroactivementau 1er janvier 2003 avec une survaleur différente). La dotation complémentairede 1 million d’euros correspond à l’amortissement del’écart d’acquisition du groupe Saggel au dernier trimestre 2004.2.4.6 Résultat hors GroupeLe résultat hors Groupe qui représente la partie du résultat des sociétésintégrées revenant aux intérêts minoritaires, s’élève à 7,7 millionsd’euros en 2004. Les principaux intérêts minoritaires sont les participationsdétenues dans Nexity Initiale par le management et les salariésdu Groupe.3 - Situation financière du Groupe3.1 Flux de trésorerieL’exercice 2004 a été marqué par une forte génération de trésoreriepar l’activité qui a été partiellement utilisée pour le désendettementet la croissance externe (acquisition de Saggel) :(en millions d’euros)2003 2004pro formaMarge brute d’autofinancement 77,5 94,2Variation du BFR lié à l’activité * 60,8 167,2dont variation générée par l’activité courante 27,2 136,8dont variation liée au portefeuilled’actifs immobiliers** 33,6 30,4Flux de trésorerie générés par l’exploitation 138,3 261,4Flux de trésorerie liés 16,3 (57,8)aux opérations d’investissementFlux de trésorerie liés (117,8) (125,9)aux opérations de financementVariation de trésorerie de la période 36,8 77,7* hors variation d’impôts différés** le Groupe a acquis un portefeuille d’actifs immobiliers en 2002 dans le cadre d’uneopération ponctuelle.3.1.1 Flux de trésorerie liés à l’activitéMarge brute d’autofinancementLa marge brute d’autofinancement du Groupe a augmenté de77,5 millions d’euros en 2003 à 94,2 millions d’euros en 2004.L’évolution est principalement liée à celle du résultat net consolidé etest modulée par le faible montant d’impôt sur les sociétés en 2003.L’impôt à payer sur les résultats s’élève en 2004 à 62,6millions d’euros,en très forte augmentation par rapport à 2003 (22,2 millions d’euros),suite au retournement d’impôts différés constatés en 2003.Variation des besoins en fonds de roulementLes besoins en fonds de roulement (BFR) du Groupe correspondent àla somme des stocks et des créances d’exploitation diminuée des dettesd’exploitation (qui incluent les produits constatés d’avance). Lescomptes courants actifs qui correspondent à des créances détenuespar le Groupe sur des sociétés supports d’opérations déconsolidées enfin de programme, sont reclassés en endettement. Les provisions suractif circulant, et notamment sur stocks, sont également traitées envariation de besoin en fonds de roulement.Le BFR a diminué sensiblement en 2004 de 278,4 millions d’euros à108,5 millions d’euros sous les effets conjoints de l’augmentation desrythmes d’écoulement dans le logement, de la cession de l’opérationd’Amoreiras au Portugal et de la poursuite de la cession du portefeuilled’actifs immobiliers.Le niveau de BFR atteint à la fin 2004 est exceptionnellement bas dufait de la dette fiscale existant à cette date qui sera soldée lors de laliquidation de l’impôt en avril 2005, et des avances clients reçuesdans le pôle immobilier d’entreprise.

Nexity - Rapport de gestion 2004 9L’évolution du BFR par pôle est la suivante :(en millions d’euros) 2003 2004Logement 276,7 166,9Immobilier d’entreprise -8,9 -31,7Services -31,8 -36,4Autres activités 42,4 9,7Total 278,4 108,5Le besoin en fonds de roulement du pôle Logement a très fortementdiminué en 2004, le ratio sur le chiffre d’affaires du pôle passant de31,2 % à 15,3 %. Le niveau exceptionnellement bas du ratio en 2004 traduitnotamment le rythme très élevé des réservations enregistré préalablementà la mise en construction des programmes, illustré par letaux de pré-commercialisation de 69 % en 2004 (contre 60 % en 2003).Le Groupe rappelle que, sur la période 2001 à 2003, le besoin en fondsde roulement du pôle Logement a fluctué entre 31 % et 33 % du chiffred’affaires du pôle.En immobilier d’entreprise, les investisseurs clients du Groupe ontmajoritairement financé les opérations au fur et à mesure de l’avancementdu projet et les ont dans certains cas préfinancées. Lesbesoins en fonds de roulement du pôle immobilier d’entreprise sontainsi fortement négatifs à la fin de 2004. Le retour à des besoins enfonds de roulement positifs est anticipé pour les années à venir.Les besoins en fonds de roulement du pôle Services sont structurellementnégatifs et correspondent aux avoirs disponibles pour lecompte des mandants. Ils augmentent en 2004 suite à l’intégrationde Saggel.Le BFR du pôle Autres activités diminue sous l’effet des cessions opéréesen 2004 sur le portefeuille d’actifs immobiliers (BFR de 19,0 millionsd’euros à fin 2004) et de la constitution d’une dette fiscale quisera soldée lors de la liquidation de l’impôt en avril 2005, tout enintégrant l’acquisition du site occupé par Areva et Alstom à Saint-Ouen durant l’année.3.1.2 Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissementLes flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement sont essentiellementliés en 2004, à l’acquisition du groupe Saggel et au rachatpar Nexity lors de l’introduction en bourse de 1,95 % de Nexity Initialeauprès du FCPE Nexity Actionnariat détenu par les employés duGroupe.3.1.3 Flux de trésorerie liés aux opérations de financementLe flux net correspond principalement au désendettement du pôleLogement (environ 77 millions d’euros) et au remboursement partielde la dette d’acquisition du Groupe (50 millions d’euros de dettebancaire senior et 51 millions d’euros de crédit-vendeur actionnaires)net de l’augmentation de capital de 59,2 millions d’euros intervenuelors de l’introduction en bourse.Les remboursements d’emprunts sur le pôle immobilier d’entreprise,et les actifs immobiliers compensent globalement la mise en place decrédits sur l’acquisition de Saggel et celle du terrain d’Areva-Alstomà Saint Ouen.3.2 Situation d’endettement netL’endettement net au 31 décembre se décompose comme suit :(en millions d’euros) 2003 2004Dettes sur établissements de crédit et autres 528,2 413,9Dépôts & autres dettes 2,2 2,1Comptes courants passif moins actif 29 3 -12,2Dettes financières 559,7 403,8VMP -204,9 -279,4Disponibilités hors comptes mandantsmoins banques créditrices 1,2 5,9Trésorerie disponible -203,7 -273,5Endettement net 356,0 130,3La progression de la trésorerie disponible est à lier aux règlements prévusen 2005 du solde d’impôts sociétés au titre de 2004, et des travauxcorrespondant aux avances clients dans l’immobilier d’entreprise.Les comptes courants passif moins actif correspondent essentiellementaux quotes-parts de résultats sur les sociétés supports d’opérationsdéconsolidées en fin de programme et aux dettes liées auxavances des partenaires en co-promotion.Les dettes sur établissements de crédit et autres se décomposent au31 décembre de la manière suivante :(en millions d’euros) 2003 2004Dette bancaire corporate 150,6 100,0Crédit vendeur actionnaires 51,2 0,0Sous-total 201,8 100,0Dette bancaire d’exploitationPôle Logement 227,6 182,1Pôle Immobilier d’entreprise 49,6 24,1Autres activités 49,2 107,7Sous-total 326,4 313,9Dettes sur établissements de crédit et autres 528,2 413,9La dette corporate du Groupe est constituée d’un crédit bancaire qui a étérenégocié en 2004 lors de l’introduction en bourse. Dans le logement, leGroupe bénéficie de la part d’un pool bancaire d’un concours bancairenon affecté de 107,0millions d’euros, et de crédits spécifiques par opération.En immobilier d’entreprise, des concours bancaires adossés sont enplace pour les opérations dont le financement n’est pas assuré par l’investisseurau fur et à mesure de l’avancement. Sur le pôle Autres activités, descrédits bancaires adossés aux actifs acquis ont été mis en place en 2004sur l’acquisition de Saggel et sur celle du site Areva-Alstom à Saint-Ouen.3.3 Engagements hors bilanLes engagements hors bilan donnés par le Groupe au titre de l’exploitationcourante étaient les suivants au 31 décembre :(en millions d’euros) 2003 2004GFA* & Garanties de bonne fin 720,2 1 194,0Garanties professionnelles 38,2 80,0Indemnités d’immobilisations 1,9 12,4Autres garanties de paiement 115,7 113,4Engagements donnés relatifsà l’exploitation courante 876,0 1 399,8* GFA = Garantie Financière d’Achèvement

•••Le plus gros poste concerne les contre-garanties de GFA que le Groupeest amené à délivrer dans le cours normal des affaires sur les garantiesfinancières d’achèvement émises par les banques sur les opérationsen VEFA au profit des acquéreurs, ainsi que la loi l’exige.L’essentiel de ces garanties concerne l’activité promotion du pôleLogement (837 millions d’euros au 31 décembre 2004 contre 569 millionsd’euros au 31 décembre 2003). L’évolution de ce poste est à rapprocherde celle du backlog (voir paragraphe 4.2). Accessoirement,des garanties directes de bonne fin ont été délivrées par le Groupe surcertaines opérations à l’International. Ces garanties n’ont jamais faitl’objet de mises en jeu dans le passé.Les autres postes sont essentiellement les cautions professionnellesrequises par la loi Hoguet pour pouvoir exercer la profession d’agentimmobilier, et gérer les fonds des mandants dans le cadre de l’activitédu pôle Services (qui intègre Saggel en 2004), et certains engagementsdonnés en garanties de paiement sur des achats de terrains,des taxes d’urbanisme ou des garanties locatives.Au-delà des engagements donnés au titre de l’exploitation courante,le Groupe a consenti des garanties de passif essentiellement liées auxcessions de Coteba et de la société portant l’opération de Prague. Lesgaranties de passif en place au 31 décembre 2004 s’élevaient à109,2 millions d’euros. En outre, le Groupe a consenti des garanties surla plupart des emprunts.3.4 Passage aux normes IFRSLe Groupe rappelle qu’il applique en règle générale la méthode del’avancement de la construction pour l’établissement de son chiffred’affaires et de son résultat, ce qui correspond à la méthode retenueselon les normes IFRS.En application du règlement européen du 19 juillet 2002 relatif à l’applicationdes normes internationales, le Groupe publiera son chiffred’affaires du premier trimestre 2005 et ses comptes consolidés au30 juin 2005 suivant les normes IFRS telles qu’approuvées avec, enréférence, les éléments correspondants de 2004 établis suivant lesmêmes règles.Les principales options retenues par le Groupe sont présentées dans leDocument de Référence 2005 au §§.Les impacts chiffrés du passage aux normes IFRS sur les états financiersseront exposés lors de la présentation des comptes consolidés au30juin 2005 sur la base du travail d’audit effectué par les Commissairesaux Comptes et après approbation par le Conseil d’Administration deNexity, conformément aux recommandations de l’AMF.4 - Évolution et perspectives d’avenir4.1 Évènements postérieurs à la clôtureAucun évènement significatif ne s’est produit post clôture.4.2 Perspectives d’avenirLe Groupe anticipe une stabilité du marché du logement neuf en 2005 dûeà la persistance d’un déséquilibre entre l’offre et la demande solvablesans modifications majeures des dispositifs d’incitations fiscales et dansun contexte de faible hausse des taux. Il prévoit de compléter sa couvertureterritoriale sur ce métier par croissance organique et par des acquisitionsponctuelles répondant aux objectifs économiques du Groupe.Le Groupe poursuivra sa stratégie de développement par croissanceexterne dans les services immobiliers, notamment résidentiels, et laconstitution au sein de « Villes & Projets » d’un portefeuille d’opérationsde régénération urbaine en partenariat avec les collectivitéslocales, notamment en dehors de l’Île-de-France.Le Groupe confirme ses objectifs pour 2005, qui sont exprimés surla base des normes comptables appliquées jusqu’à maintenant(i.e. avant passage aux normes IFRS) et hors l’opération d’Eurobarajasen Espagne :• chiffre d’affaires consolidé : croissance de 7 % à 10 % par rapportà 2004 (hors croissance externe),• taux de marge d’exploitation : maintien à un niveau prochede celui de 11,6 % réalisé en 2004,• ratio d’endettement net sur fonds propres (gearing) : maintienà un niveau inférieur à 80 %.L’objectif d’activité en 2005 est conforté par le niveau et la progressiondu carnet de commandes de logements du Groupe au 31 décembre2004. Le carnet de commandes (backlog) correspond aux réservationseffectuées qui n’ont pas encore donné lieu à constatation de chiffred’affaires.Backlog au Backlog au CroissanceEn millions d’euros HT 31/12/2003 31/12/2004 2004/2003Logement 930 1 167 +25,5 %Lotissement 61 93 +52,5 %Pôle Logement 991 1 260 +27,1 %Pôle Entreprise (*) 240 493 +105,4 %Total Groupe 1 231 1 753 +42,4 %(*) y compris l’opération d’Eurobarajas pour environ 145 M€5 - Gouvernement d’entreprise5.1 Fonctionnement des organes d’administrationet de directionDepuis le 28 septembre 2004, la société est une Société Anonymeà Conseil d’Administration.5.1.1 Les membres du Conseil d’AdministrationLe Conseil d’Administration est composé de trois membres au moinset de dix-huit membres au plus.Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou despersonnes morales. Les personnes morales administrateurs sonttenues de désigner, pour participer aux délibérations du Conseild’Administration et, généralement, pour exercer leur mandat d’administrateur,un représentant permanent soumis aux mêmes conditionset obligations et qui encourt les mêmes responsabilités civiles etpénales que s’il était administrateur en son nom propre, sans quecette personne soit tenue d’être elle-même actionnaire.

Nexity - Rapport de gestion 2004 11Les membres du Conseil d’Administration sont nommés parl’Assemblée générale ordinaire pour une durée de six ans, expirant àl’issue de la réunion de l’Assemblée générale ordinaire des actionnairesayant statué sur les comptes de l’exercice écoulé et tenue dansl’année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur.Ils sont toujours rééligibles. Dans un souci de meilleure gouvernance,il est proposé au vote de l’Assemblée générale du 31 mai 2005 unerésolution aux fins de réduire la durée de ces mandats à quatre ans.Le Conseil d’Administration ne peut pas compter plus du tiers de sesmembres ayant atteint l’âge de 70 ans. Si un administrateur ou représentantpermanent atteint l’âge de 70 ans alors que le Conseild’Administration comprend déjà le tiers de ses membres ayant atteintcet âge, le plus âgé des administrateurs ou représentants permanentsest réputé démissionnaire lors de la prochaine Assemblée généraleordinaire. Les dispositions relatives à la limite d’âge sont applicablesaux représentants permanents des personnes morales administrateurs.Les administrateurs peuvent être révoqués à tout moment parl’Assemblée générale.Le Conseil d’Administration élit parmi ses membres personnes physiques,un Président et le cas échéant, un ou plusieurs vice-Présidentspour une durée ne pouvant excéder celle de leur mandat d’administrateur.Le Président doit être âgé de moins de 70 ans. Lorsque cettelimite d’âge est atteinte en cours de fonction, le Président du Conseild’Administration est réputé démissionnaire d’office à l’issue de laprochaine Assemblée générale ordinaire annuelle. Le Conseild’Administration détermine la rémunération de son Président. Il peutle révoquer à tout moment.Le Président organise et dirige les travaux du Conseil d’Administrationdont il rend compte à l’Assemblée générale. Il veille au bon fonctionnementdes organes de la Société et s’assure, en particulier, que lesadministrateurs sont en mesure d’accomplir leur mission.Le Conseil d’Administration compte dix membres, tous nommés parl’Assemblée générale du 28 septembre 2004.Le Conseil d’Administration de la Société ne comprend pas de membresélus par les salariés, mais l’Assemblée Générale du 31 mai 2005aura à se prononcer sur la nomination d’un administrateur représentantles actionnaires salariés du Groupe.Les statuts de la Société prévoient que le Conseil d'Administration peutêtre assisté dans ses travaux par un à trois censeurs. Ces censeurs peuventêtre choisis parmi les actionnaires personnes physiques ou moralesou en dehors d'eux. Les censeurs assistent aux séances du Conseild'Administration sans voix délibérative et exercent une mission généralede conseil auprès des administrateurs, sans que ces derniers soienttenus par les avis ou recommandations émis. Les censeurs sont tenusaux mêmes obligations de confidentialité que les administrateurs etsont révocables à tout moment par l'Assemblée générale ordinaire.Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2004, le Conseil s’est réuni,sous la forme de Conseil de Surveillance à huit reprises et sous laforme de Conseil d’Administration à cinq reprises.5.1.2 Le règlement intérieur du Conseild’AdministrationLe Conseil d’Administration de la Société a adopté un règlement intérieurdestiné à préciser les modalités de son fonctionnement encomplément des dispositions légales, réglementaires et statutaires dela Société.Ce règlement intérieur prévoit qu’avant d’accepter ses fonctions,l’administrateur doit s’assurer qu’il a pris connaissance des obligationsgénérales ou particulières à sa charge ainsi que de la réglementationrelative aux infractions boursières. Il doit notamment prendreconnaissance des textes légaux ou réglementaires, des statuts, durèglement intérieur et des compléments d’information que le Conseild’Administration peut lui avoir apportés et s’y conformer. Il prévoitégalement que l’administrateur :• représente l’ensemble des actionnaires et doit agir en toutes circonstancesdans l’intérêt social de l’entreprise, bien qu’étant luimêmeactionnaire et devant posséder au moins 200 actions,• a l’obligation de faire part au Conseil d’Administration de toutesituation de conflit d’intérêts même potentiel et doit s’abstenir departiciper au vote de la délibération correspondante,• doit consacrer à ses fonctions le temps et l’attention nécessaires,• doit être assidu et participer à toutes les réunions du Conseild’Administration ou, le cas échéant, des comités auxquels il appartient,• doit se considérer astreint à une stricte obligation de confidentialitéqui dépasse la simple obligation de discrétion prévue par les textesvis-à-vis des informations non publiques acquises dans le cadre deses fonctions,• est tenu à une obligation de loyauté,• doit s’abstenir d’effectuer des opérations sur les titres de la Société(conformément au code de bonne conduite adopté par la Société).Aux termes du règlement intérieur du Conseil d’Administration, lePrésident, assisté du secrétaire du Conseil, est tenu de communiquerà chaque administrateur, dans un délai suffisant, tous les documentset informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission. À ceteffet, chaque administrateur peut réclamer au Président-Directeurgénéral dans les délais appropriés et sous réserve de leur caractèreconfidentiel, les informations indispensables à une intervention utilesur les sujets à l’ordre du jour du Conseil d’Administration ou touteautre information lui permettant d’exercer sa mission.Le règlement intérieur du Conseil d’Administration prévoit qu’unadministrateur est indépendant lorsqu’il n’entretient, directement ouindirectement, aucune relation de nature commerciale ou financière(sauf celle d’actionnaire non significatif) avec la Société, son Groupeou sa direction, qui puisse compromettre sa liberté de jugement.Le Conseil d’Administration consacre, aux termes de son règlementintérieur, une fois par an, un point de son ordre du jour à un débatsur son fonctionnement, afin notamment de :• faire le point sur ses modalités de fonctionnement ,• vérifier que les questions importantes sont convenablement préparées,• mesurer la contribution effective de chaque administrateur à sestravaux du fait de sa compétence et de son implication dans lesdélibérations.Le Président du Conseil d’Administration rend compte dans un rapportjoint au rapport de gestion annuel arrêté par le Conseild’Administration des conditions de préparation et d’organisation destravaux du Conseil d’Administration ainsi que des procédures decontrôle interne mises en place par la Société.

•••5.1.2.1 Attributions du Conseil d’AdministrationLe Conseil d’Administration détermine les orientations de l’activité dela Société et veille à leur mise en oeuvre. Sous réserve des pouvoirsexpressément attribués aux assemblées d’actionnaires et dans lalimite de l’objet social, il se saisit de toute question intéressant labonne marche de la Société et règle par ses délibérations, les affairesqui la concernent. Le Conseil d’Administration procède aux contrôleset vérifications qu’il juge opportuns.Enfin, le règlement intérieur prévoit également que le Conseild’Administration est tenu informé de tout événement importantconcernant la marche de la Société et plus particulièrement de lasituation financière ainsi que des engagements de la Société.5.1.2.2 La Direction généraleLors de sa réunion en date du 28 septembre 2004, le Conseild’Administration a décidé de confier la Direction générale de laSociété à Alain Dinin, Président du Conseil d’Administration.Le Président du Conseil d’Administration, en sa qualité de Directeurgénéral, est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutecirconstance au nom de la Société. Il exerce ses pouvoirs dans la limitede l’objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressémentaux assemblées d’actionnaires et au Conseil d’Administration. Ilreprésente la Société dans ses rapports avec les tiers.Sur sa proposition, le Conseil d’Administration peut nommer une ouplusieurs personnes physiques chargées d’assister le Directeur général,avec le titre de Directeur général délégué. Lors de sa réunion endate du 28 septembre 2004 le Conseil d’Administration a nomméHervé Denize au poste de Directeur général délégué.5.1.2.3 Les Comités du ConseilLe règlement intérieur du Conseil d’Administration prévoit que leConseil d’Administration peut décider de constituer un ou plusieurscomités permanents ou temporaires, destinés à faciliter le bon fonctionnementdu Conseil d’Administration et à concourir efficacementà la préparation de ses décisions.Les comités sont chargés d’étudier les questions que le Conseild’Administration ou son Président soumettent à leur examen, depréparer les travaux du Conseil d’Administration relativement à cesquestions, et de rapporter leurs conclusions au Conseild’Administration sous forme de comptes-rendus, de propositions,d’informations ou de recommandations.Le rôle des comités est strictement consultatif.Lors de sa réunion en date du 26 octobre 2004, le Conseild’Administration a constitué trois comités dont tous les membres sontissus du Conseil d’Administration : le Comité des comptes, le Comitédes rémunérations, et le Comité d’investissement.• Le Comité des comptesLe Comité des comptes est composé de trois administrateurs nomméspar le Conseil d’Administration (Messieurs Pascal Oddo - Président -,François Couchou-Meillot et Edgard Taureau).• Le Comité des rémunérationsLe Comité des rémunérations est composé de trois membres nomméspar le Conseil d’Administration (Messieurs Stéphane Richard -Président-, Mark H. Newman et Christian de Labriffe).• Le Comité d’investissementLe Comité d’investissement est composé de sept administrateursnommés par le Conseil d’Administration (Monsieur Alain Dinin -Président-, Madame Anne-Marie de Chalambert et Messieurs Mark H.Newman, Stéphane Richard, Antoine Zacharias, Robert Daussun etHervé Denize).5.2 Composition des organes d’administrationet de direction (y compris liste des mandats)Sont exposés ci-dessous les noms des membres du Conseild’Administration de la Société en fonction au 31 décembre 2004. Sonten outre indiqués pour chacun d’entre eux la date de leur entrée enfonction, la date d’expiration de leur mandat et les autres mandatsexercés par ces derniers au 31 décembre 2004.Administrateurs nommés par l’Assemblée générale du 28 septembre 20041) Alain Dinin,Président du Conseil d’Administration et Directeur général,54 ans, de nationalité françaisePrésident du Conseil d’Administration et Directeur général à compterdu 28 septembre 2004. Son mandat expirera à l’issue de l’Assembléegénérale de la Société qui statuera sur les comptes de l’exercice closle 31 décembre 2009.Principaux mandats et fonctions exercés en dehors de la Société :Administrateur de Vinci SA,Administrateur de l’École Supérieure de Commerce de Lille,Administrateur de l’ORF (Observatoire Régional du Foncieren Île-de-France,Membre du Bureau Exécutif de la FNPC (Fédération Nationaledes Promoteurs-Constructeurs).Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FrancePrésident et membre du Directoire de Nexity Initiale,Président de CGI George V SAS,Président de Terre Neuve SAS (société dissoute le 12 novembre 2004),Président du Conseil d’Administration du Crédit Financier Lillois SA,Président du Conseil de Surveillance de Saggel Management SCA,Membre du Conseil de Surveillance de Parcoval SAS,Gérant de la Société d’Aménagement et d’Investissements Fonciers SARL,Gérant de Critère SARL,Gérant de Nexity Management SNC,Gérant de Clichy Europe 4 SARL.À l’étrangerAdministrateur de Nexity Belgium (Belgique),Président de George V USA (États-Unis),Director de Sea Oaks GP, L.C. (États-Unis).2) Hervé Denize,Directeur Général délégué,51 ans, de nationalité françaiseDirecteur général délégué à compter du 28 septembre 2004.Son mandat expirera à l’issue de l’Assemblée générale de la Sociétéqui statuera sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.

Nexity - Rapport de gestion 2004 13Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FranceDirecteur général et membre du Directoire de Nexity Initiale,Président et administrateur de George V Gestion SAS,Président-Directeur général et administrateurde Chantiers Navals de l’Estérel SA,Président de Neximmo 2 SAS, Neximmo 3 SAS, Neximmo 4 SAS,Neximmo 7 SAS, Neximmo 8 SAS, Neximmo 11 SAS, Neximmo 12 SAS,Neximmo 16 SAS, Neximmo 17 SAS, Neximmo 19 SAS,Président du Conseil de Surveillance de Saggel Holding SA,Administrateur de Compagnie Financière de Patrimoineet de Participations SAS,Administrateur de Apollonia SAS,Administrateur de Sari SA,Directeur général non-administrateur du Crédit Financier Lillois SA,Gérant de Compagnie de Romas SARL,Gérant de Société d’Investissement en Immobilier SNC,Gérant de Quai d’Arenc SNC,Gérant de Montreuil Rue Cuvier SCI,Gérant de Neximmo 21 SNC, Neximmo 22 SNC, Neximmo 23 SNC,Neximmo 24 SNC, Neximmo 25 SNC, Neximmo 26 SNC, Neximmo 27SNC, Neximmo 28 SNC, Neximmo 29 SNC,Gérant de Puteaux Aménagement SNC,Gérant de Rue du Petit Clamart SNC,Gérant de Tison Rivoli SNC,Gérant de Vincennes Pompidou SNC,Gérant de Volney Saint Martin SNC,Gérant de Rueil Colmar SNC,Gérant de SNC Aubert Egalité SNC,Gérant de Bercy Van Gogh SNC,Gérant de Îlot Saint Honoré SNC,Co-gérant de Marc Schwoob République SNC.À l’étrangerAdministrateur de Nexity España (Espagne),Director de Sea Oaks GP,LC (États-Unis),Administrateur de Companhia Immobiliara do Sena (Portugal),Administrateur de SIPIAN (Portugal) (fin de mandat le 2 décembre 2004),Secretary Treasury de George V USA (États-Unis),Co-gérant de CDGH BV (Pays-Bas).3) LBO France (Gestion),représentée par Pascal Oddo,53 ans, de nationalité françaiseAdministrateur à compter du 28 septembre 2004. Son mandat expireraà l’issue de l’Assemblée générale de la Société qui statuera sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Principales fonctions exercées en dehors de la Société :Président de Atlante SAS et de LTI SA.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FranceMembre du Directoire de LBO France (Gestion) SAS(représentant permanent de Atlante SAS),Administrateur de Bertin Technologies SAS,Administrateur de AG Innovation Pharma SAS,Administrateur de 3PI SA,Membre du Conseil de Surveillance de Financière SES,Membre du Conseil de Surveillance de Cofinor,Membre du Conseil de Surveillance de Valofin,Gérant de la SCI du 23, rue de Seine,Gérant de la SCI La Douceur,Gérant de la SCI du 35, rue de Verneuil.À l’étrangerAdministrateur de Materis Holding Luxembourg SA.4) CDC Entreprises Equity Capital,représentée par Edgard Taureau,56 ans, de nationalité françaiseAdministrateur à compter du 28 septembre 2004. Son mandat expireraà l’issue de l’Assemblée générale de la Société qui statuera sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Principales fonctions exercées en dehors de la Société :Président du Directoire de CDC Entreprises Equity Capital.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FranceMembre du Conseil de Surveillance de Mathon SAS (groupe Mathon),Membre du Conseil de Surveillance du Vercors SAS (groupe Mathon),Président du Conseil de Surveillance de Compas Finance SAS,Représentant permanent de CDC Entreprises Equity Capitalau Conseil de Surveillance de Compas Finance SAS,Président du Conseil de Surveillance de Core Finance SAS,Représentant permanent de CDC Entreprises Equity Capitalau Conseil de Surveillance de Core Finance SASMembre du Conseil de Surveillance de Tower Participations SAS,Administrateur de TDF SA ,Représentant Permanent de CDC Entreprises Equity Capitalau Conseil d’Administration de Finflor SAS (Gerflor),Représentant Permanent de CDC Entreprises Equity Capitalau Conseil d’Administration de Ipsen.5) N.I.P. (Lux) Sarl,représenté par Mark H. Newman,46 ans, de nationalité canadienneAdministrateur à compter du 28 septembre 2004. Son mandat expireraà l’issue de l’Assemblée générale de la Société qui statuera sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Fonctions principales exercées en dehors de la Société :Managing Director de Lehman Brothers.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :À l’étrangerDirector de N.I.P. (Lux) Sarl,Membre du Conseil de Surveillance de Uni-Invest Holding BV,Membre du Conseil de Surveillance de Uni-Invest Prioriteit BV,Director de WTF Real Estate (Switzerland) Ltd.,Director de WTF Properties (Switzerland) Ltd.,Director de WTF Finance (Switzerland) Ltd.,Director de LBREP cbx Holdings SARL,Director de LBREP Luxco Holdings SARL,Président du Conseil d’Administration de Fastighets AB Tornet.

•••6) Stéphane Richard,43 ans, de nationalité françaiseAdministrateur à compter du 28 septembre 2004. Son mandat expireraà l’issue de l’Assemblée générale de la Société qui statuera sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Fonctions principales exercées en dehors de la Société :Directeur général adjoint de Veolia Environnement,Directeur général de Connex.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FrancePrésident MS de CGFTE,Président du Conseil d’Administration de CFTI,Directeur général et administrateur de Connex,Administrateur de CFTA,Administrateur de Eurolum,Administrateur de Banque OBC,Administrateur de UGC SA,Directeur général Adjoint du Comité Exécutif de Veolia Environnement,Administrateur des Autoroutes Paris Rhin Rhône,Administrateur de France Telecom,Président et membre du Conseil de Surveillance de Nexity Initiale,Représentant permanent de Vivendi Universal au Conseild’Administration de Lucia,Membre du Conseil Exécutif de Vigie 11.À l’étrangerDirector de Connex Group Australia,Chairman et Director de Connex Management Australia,Consejero de CTSA,Administrador de Detren,Administrador de FCC-Connex,Chairman et Director de Connex Transport AB,Director de Connex North America.7) Antoine Zacharias,65 ans, de nationalité françaiseAdministrateur à compter du 28 septembre 2004. Son mandat expireraà l’issue de l’Assemblée générale de la Société qui statuera sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Fonctions principales exercées en dehors de la Société :Président-Directeur général de Vinci.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FrancePrésident du Conseil d’Administration de Vinci Concessions (SA),Administrateur de Vinci Concessions (SA),Administrateur de Vinci Energies, administrateur de Vinci Park (SA),Représentant permanent de Vinci au Conseil d’Administrationde Cofiroute (SA),Représentant permanent de Vinci au Conseil d’Administration de ASF (SA),Représentant permanent de Vinci, gérant associé de Cagne,Représentant permanent de Vinci, gérant associé de Signau,Administrateur de la Martiniquaise des Eaux, membre du Conseilde Surveillance de la Générale des Eaux,Membre du Conseil de Surveillance de Nexity Initiale.À l’étrangerPrésident du Conseil de Surveillance de Vinci Deutschland (GmbH),Administrateur de Vinci Plc.8) Christian de Labriffe,58 ans, de nationalité françaiseAdministrateur à compter du 26 octobre 2004. Son mandat expireraà l’issue de l’Assemblée générale de la Société qui statuera sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Fonctions principales exercées en dehors de la Société :Gérant de Rothschild et Cie et Rothschild et Cie Banque.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FranceMembre du Conseil de Surveillance de Financière Rabelais,Président de Transaction R,Administrateur de Holding Financier Jean Goujon,Administrateur de Christian Dior SA Paris,Administrateur de Paris-Orléans.9) François Couchou-Meillot,56 ans, de nationalité françaiseAdministrateur à compter du 26 octobre 2004. Son mandat expireraà l’issue de l’Assemblée générale de la Société qui statuera sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Fonctions principales exercées en dehors de la Société :Directeur Immobilier Calyon France.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FrancePrésident de CLINFIM,Président de SOFLIM,Administrateur de SLIBAIL MURS,Administrateur de Promogim,Administrateur de Promogim Groupe,Membre du Conseil de Surveillance de Slivimo Habitation,Membre du Conseil de Surveillance de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine,Administrateur de la Financière Immobilière Calyon10) Anne-Marie de Chalambert,61 ans, de nationalité française,administrateur à compter du 26 octobre 2004Son mandat expirera à l’issue de l’Assemblée générale de la Sociétéqui statuera sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2009.Fonctions principales exercées en dehors de la Société :Président-Directeur général de Generali Immobilier Conseil.Autres mandats et fonctions exercés dans toute société :En FranceLiquidateur de GIE Generali Immobilier,Président du Conseil de Surveillance de Generali Immobilier Gestion,Administrateur de Gecina,Représentant permanent de Generali France Assurances Immobilierau Conseil d’Administration de Silic,

Nexity - Rapport de gestion 2004 15Représentant permanent de la Fédération Continentale au Conseild’Administration de Foncière des Régions,Gérante de SCI du 174 Rue de Rivoli,Gérante de SCI des 52-52 bis Bld Saint-Jacques et 6 Rue Leclerc,Gérante de SCI du 26-28 Rue Jacques Dulud à Neuilly-sur-Seine,Gérante de SCI des 5 et 7 Rue Drouot,Gérante de SCI du Bois des Roches à Saint Michel-sur-OrgeGérante de SCI France Mornay à Lyon,Gérante de Generali Daumesnil Gérante de SCI Le Verdi,Gérante de SCI Le Rivay,Gérante de SCI Le Mondial,Gérante de SCI Carnot,Gérante de Generali Reaumur ,Gérante de Generali Optima Gérante de Generali Le Mondial ,Gérante de Generali Carnot,Gérante de Generali Bellefeuilles,Gérante de Le Franklin SARL,Gérante de SNC Generali Immobilière du 10-12 boulevard de laLibération-Viroflay,Président de 2 ISO SAS,Président de Suresnes Immobilier SAS,Gérant de MT Tenibre,Gérant de MT Musala,Gérant de SCI du 24 Rue de Mogador à Paris 9 e ,Gérant de SCI du 54 Avenue Hoche,Gérant de SCI Avenue de France Generali,Gérant de SCI Lagny-Cuvier-Generali ,Gérant de SCI Espace Seine Generali ,Gérant de SCI Landy-Novatis,Gérant de SCI Haussmann 50 Generali,Gérant de SCI Font Romeu Neige et Soleil,Gérant de SCI des 3 Rue de Londres et 70 rue Saint-Lazare,Gérant de SCI du 13 Rue de Londres,Gérant de SCI des 48 et 50 Boulevard des Batignolles,Gérant de SCI Le SerresGérant de SCI Lagny 68-70 GeneraliGérant de SCI CogiparGérant de SCI du 130 Boulevard BineauLandy-Wilo SCIGérant de SCI du 2-4 Boulevard HaussmannGérant de SCI Generali Le JadeLes membres du Conseil d’Administration peuvent être contactés ausiège de la Société : Tour Initiale – 1, Terrasse Bellini –TSA 48200 -92919 PARIS LA DEFENSE CEDEXL’Assemblée générale convoquée le 31 mai 2005, ou sur secondeconvocation, celle du 14 juin 2005, aura à se prononcer sur la nominationd’un administrateur représentant les actionnaires salariés duGroupe qui détenaient 3,47 % du Groupe au 31 décembre 2004.5.3 Rémunération des organes d’administrationet de directionAucun membre du Conseil d’Administration n’a reçu de jetons deprésence au titre de ses mandats au sein de la Société ou des sociétésdu Groupe pour l’exercice 2004.Les rémunérations versées par la Société et les sociétés du Groupe auxmembres du Conseil d’Administration au titre de l’exercice 2004 sontles suivantes :• Pour Monsieur Alain Dinin : une rémunération brute globale d’unmontant de 1 370 998 euros (contre 1 508 178 euros en 2003) dont700 000 euros à titre de rémunération variable fixée principalementen fonction de l’atteinte d’objectifs de résultat d’exploitation et derésultat net consolidé du Groupe, et 10 976 euros à titre d’avantagesen nature, versée tant par la Société que par Nexity Initiale ou NexityManagement au titre de ses mandats au sein de la Société et dessociétés du Groupe.• Pour Monsieur Hervé Denize : une rémunération brute globale d’un montantde 788885 euros (contre 350155euros en 2003) se décomposant en :- une rémunération brute globale d’un montant de 433 885 eurosdont 246 000 euros à titre de rémunération variable fixée en fonctionde l’atteinte d’objectifs en 2003 (aucun avantage en nature), verséepar Nexity Management au titre de ses fonctions de Directeur financierdu Groupe,- une rémunération brute globale d’un montant de 355 000 eurosdont 200000euros à titre de rémunération variable fixée principalementen fonction de l’atteinte d’objectifs de résultat d’exploitation et derésultat net consolidés du Groupe, (aucun avantage en nature), verséetant par la Société que par Nexity Initiale au titre de ses mandats ausein de la Société et des sociétés du Groupe.Les autres membres du Conseil d’administration n’ont perçu aucunerémunération au titre de l’exercice 2004, de la part de la Société etdes sociétés du Groupe.5.4 Actionnariat salariéÀ l’occasion de la cotation au premier marché d’Euronext Paris, unetranche du placement global avait été réservée au FCPE NexityActionnariat qui avait ainsi réinvesti la totalité de ses avoirs en titresde la Société (soit 887 038 actions).En outre, sur délégation donnée par l’Assemblée générale du 28 septembre2004, le Conseil a décidé d’une augmentation de capitalréservée aux salariés, dont la réalisation a été constatée par le Conseild’Administration du 19 novembre 2004, le FCPE Nexity Actions ayantsouscrit 170 682 actions de la Société.Au 31 décembre 2004, chaque FCPE détenait :• Nexity Actionnariat : 867 214 actions de la Société,• Nexity Actions : 169 574 actions de la Société,soit au total 3,47% du capital de la Société, justifiant la mise à l’ordredu jour de l’Assemblée générale du 31 mai 2005 de la nomination d’unadministrateur représentant les actionnaires salariés du Groupe.Le 27 janvier 2005, le FCPE Nexity Actionnariat a été absorbé par leFCPE Nexity Actions qui détenait ainsi, le lendemain de la fusion,1 021 529 actions de la Société.

•••6 - Capital social et opérations sur titres6.1 Répartition du capital socialAu 31 décembre 2004, le capital social était détenu dans les proportions suivantes :Actionnaires Nombre d’actions % d’actionsDirigeants actuels 3 258 999 10,91 %Cadres supérieurs 1 074 611 3,60 %Salariés* 1 036 788 3,47 %Anciens dirigeants 923 379 3,09 %François 1er FCPR 1 415 054 4,74 %LBO France FCPR 567 183 1,90 %LTI FCPR 379 527 1,27 %YARPA BVBA 208 166 0,70 %CDC Entreprises FCPR 2 495 441 8,36 %N.I.P. (Lux) Sarl 2 011 492 6,74 %Public** 16 488 358 55,22 %Total 29 858 998 actions 100 %*y compris la participation du FCPE Nexity Actionnariat**y compris la participation de 1 551 054 actions, déclarée en franchissement de seuilpar FIL+ et FMR (Fidelity Investments) le 8 décembre 2004Une action donnant droit à une voix dans les Assemblées générales, le nombre de droits de vote est identique au nombre de titres.6.2 Évolution des cours de l’actionMarché des actionsLes actions sont cotées au Premier Marché de Euronext Paris depuis le 22 Octobre 2004.Code ISN : FR0010112524Code Reuters : NXI.PACode Bloomberg : NXI FPCode Euronext : NXICours moyen Cours Cours Volume Capitauxclôture (€) + haut (€) + bas (€) traité (Titre) traités (M€)2004Octobre 18,32 18,70 17,55 4 139 362 73,6Novembre 19,05 20,48 18,60 1 358 250 26,1Décembre 23,52 27,00 19,80 3 037 782 69,92005Janvier 26,00 27,00 24,11 2 355 559 60,5Février 27,71 29,51 26,50 1 668 276 46,5Mars 26,33 28,50 25,10 1 660 279 43,6Source : EuronextAu 31 décembre 2004, le nombre de titres en circulation est de 29 858 998, et la capitalisation boursière de la société de 788 millions d'euros.

Nexity - Rapport de gestion 2004 17Évolution du cours de bourseLa progression du titre de la Société a été de 48,9% entre le 22 octobre 2004 et le 31 mars 2005.15012090Octobre 2004Novembre 2004 Décembre 2004Nexity (Base 100) CAC 406.3 Utilisation des délégations de l’Assemblée générale relatives aux augmentations de capitalIl est rappelé que lors de l’Assemblée générale extraordinaire du 12 novembre 2004, un rapport avait été présenté à l’Assemblée sur l’utilisationdes délégations données au Conseil par l’Assemblée générale du 28 septembre 2004. Elles sont rappelées ci-après :Autorisation d'augmentation du capital autorisé par l'Assemblée générale, et déléguée au Conseil d'AdministrationAG du 28 septembre 2004Montant Nombre Montant Nombre Montant Nombre Echéanceautorisé d'actions utilisé d'actions utilisable d’actions (autorisation)en euros autorisées en euros émises en euros émettablesAugmentation de capitalpar augmentation 39 000 000 7 800 000 16 759 775 3 351 955 22 240 225 4 448 045 28/11/06du nombre d'actionsAugmentation de capitalpar augmentation du nombre 4 000 000 800 000 853 410 170 682 3 146 590 629 318 28/09/09d'actions réservées aux salariésTOTAL NEXITY 43 000 000 8 600 000 17 613 185 3 522 637 25 386 815 5 077 363Depuis la date de ce rapport, aucune délégation n’a été utilisée.6.4 Opérations effectuées par la société sur ses propres actionsNéant6.5 Opérations sur titres réalisées par les organes de directionLe 26 octobre 2004, conformément aux dispositions d'un contrat signé en date du 28 septembre 2004, le Président-Directeur général et leDirecteur général délégué ont cédé aux actionnaires financiers respectivement 924 936 et 323 585 bons de souscription d'actions (de 3 catégoriesdifférentes) émis par la Société le 16 octobre 2003. Les acquéreurs ayant irrévocablement pris l'engagement de ne pas les exercer, lesdits bonsde souscription d'actions sont devenus caducs.Le 12 novembre 2004, dans le cadre de la fusion-absorption de la société Terre Neuve par la société Nexity Initiale, le Président-Directeur générala reçu, en application de la parité de fusion et des règles de rompus retenues, 25 actions de la Société en échange des113 actions de la société Terre Neuve qu'il détenait.

•••Le 16 novembre 2004, dans le cadre de l'exercice par les banquesintroductrices de l'option de sur-allocation :- le Président-Directeur général a cédé 42 984 actions de la Sociétéau prix unitaire de 17,90 euros,- le Directeur général délégué a cédé 13 148 actions de la Sociétéau prix unitaire de 17,90 euros.6.6 Ajustements effectués sur les valeursmobilières composéesNéant7 - Autres7.1 Risques de marché7.1.1 Risque de liquiditéLa dette du Groupe au 31 décembre 2004 est à 49 % inférieure à un an.En prenant en compte la prolongation obtenue au premier trimestre2005 de la dette non affectée du pôle Logement de juin 2005 à juin2007, ce ratio diminue à 22 % :(en millions d'euros) 31/12/04Dettes financières supérieures à 5 ans 14,8Dettes financières entre 3 et 5 ans 52,6Dettes financières entre 1 et 3 ans 139,8Dettes financières à plus d’un an 207,2Dettes financières à moins d’un an 196,6Total des dettes financières 403,8Trésorerie disponible -273,5Endettement net 130,37.1.3 Risque de changeÉtant donné qu’en dehors de la zone Euro, l’activité du Groupe Nexityn’est pas significative, le Groupe n’est pas exposé de manière significativeau risque de taux de change.7.2 Recherche et DéveloppementCompte tenu de la nature des secteurs d’activité où intervient le Groupe,les coûts de Recherche et Développement ne sont pas significatifs.7.3 Ressources humainesFin décembre 2004, la société employait cinq salariés.Les informations sur les ressources humaines du Groupe sont détailléesdans le chapitre 4.7 du document de référence déposé auprès del’Autorité des Marchés Financiers.www.amf.france.org/www.nexity.fr7.4 Informations environnementalesL’activité de la société ayant consisté au cours de l’exercice en ladétention et la gestion de participations, il n’y a ni conséquenceenvironnementale ni risque technologique liés à cette activité.Les informations sur les conséquences environnementales de l’activitédu Groupe sont détaillées dans le chapitre 4.7 du document de référencedéposé auprès de l’Autorité des Marchés Financierswww.amf.france.org/www.nexity.fr7.1.2 Risque de taux d’intérêtLes instruments de couverture de taux en place au 31 décembre 2004à effet postérieur au 2 janvier 2005, sont les suivants :Instrument Nominal Indice Début FinTunnel @ 2,00 %-3,25 % 100 M€ E3M 03/01/05 29/06/07Cap @ 3,5 % 105,0 M€jusqu’au30/06/05puis 60 M€ E6M 30/06/04 30/12/05Tunnel @ 2,00 %-3,25 % 65,0 M€jusqu’au03/07/06,puis 30,0 M€ E6M 02/01/06 01/07/07Tunnel @ 2,50 %-4,50 % 33,6 M€ E3M 25/07/04 31/03/08Swap ETF @ 4,035 % 12,7 M€ E3M 30/06/04 30/06/11Swap ETF @ 5,665 % 82,3 M€ E3M 02/01/03 03/10/05Le swap emprunteur de taux fixe sur la période 2003 à 2005, a faitl’objet de provisions pour risques et charges sur la base de sa valeurde marché.

Nexity - Rapport de gestion 2004 198 - Projet de résolutions présentées par le Conseil d’Administrationà l’Assemblée générale mixteLe projet de résolutions soumises au vote de l’Assemblée générale est joint au présent rapport.En sa partie extraordinaire, il comporte des propositions de modifications statutaires détaillées ci-après :• la possibilité prévue dans les statuts de participer aux assemblées par visioconférence ou par tous moyens de télécommunications s’est révélée coûteuseet techniquement difficile à mettre en œuvre. En outre, malgré sa mise en place préalablement à l’Assemblée générale du 12 novembre 2004,elle n’a pas été utilisée par les actionnaires. C’est pourquoi la suppression de cette disposition est proposée au vote de l’Assemblée (1 re résolution).• Les salariés du groupe détenant, indirectement au travers du FCPE Nexity Actions, plus de 3 % du capital, un administrateur représentant lessalariés actionnaires doit être nommé par l’Assemblée générale. Les modifications statutaires et les candidatures en résultant sont proposées auvote de l’Assemblée (2 e , 10 e , 11 e et 12 e résolutions).• Les membres du Conseil d’Administration sont nommés par l’Assemblée générale ordinaire pour une durée de six ans, expirant à l’issue de laréunion de l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires ayant statué sur les comptes de l’exercice écoulé et tenue dans l’année au cours delaquelle expire le mandat dudit administrateur. Dans un souci de meilleure gouvernance, il est proposé au vote de l’Assemblée générale unerésolution aux fins de réduire la durée de ces mandats à quatre ans (3 e résolution).• Afin de favoriser l’actionnariat des salariés, la loi de finance pour 2005 a mis en place un nouveau mécanisme d’intéressement des salariés etdes mandataires sociaux, assorti de mesures fiscales et sociales avantageuses reposant sur l’attribution gratuite d’actions aux salariés et auxmandataires sociaux (art. L 225-197-1 à L 225-197-5 du Code de commerce). Il est donc proposé d’utiliser ce nouveau dispositif, mais afin d’éviterun effet dilutif supplémentaire, de rester, tous mécanismes d’intéressement confondus (options de souscription, options d’achat, attributiongratuite d’actions) à l’intérieur de l’enveloppe de 4,5 % du capital prévu initialement par l’Assemblée générale. Le nombre maximum d’optionsde souscription ou d’achat pouvant encore être attribuées à ce jour est de 593 654 options et la délégation donnée le 28 septembre parl’Assemblée générale devant être modifiée, il est proposé qu’elle porte sur la répartition suivante :- 200 000 options de souscription et/ou d’achat d’actions de la Société,- le solde, soit à ce jour 393 654 actions en attribution gratuite.(4 e et 5 e résolutions)1. À titre extraordinaire1 re résolution(Suppression dans les statuts de la possibilité de participer aux assemblées par visioconférence ou par tous moyens de télécommunication ;modification corrélative de l’article 19 des statuts)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées extraordinaires des sociétés anonymes,connaissance prise du rapport du Conseil d’administration, décide de supprimer la possibilité de participer aux assemblées par visioconférence oupar tous moyens de télécommunication et de modifier en conséquence l’article 19 des statuts qui sera désormais rédigé de la manière suivante :Article 19 : Convocation - Accès aux Assemblées générales - Pouvoirs« Les assemblées d’actionnaires sont convoquées et délibèrent dans les conditions prévues par la loi.Les réunions ont lieu, soit au siège social, soit dans un autre lieu précisé dans l’avis de convocation.Tout actionnaire a le droit d’assister aux Assemblées générales et de participer aux délibérations, personnellement ou par mandataire, dans lesconditions prévues à l’article L. 225-106 du Code de commerce.Le droit des actionnaires de participer aux Assemblées générales est subordonné :pour les titulaires d’actions nominatives, à leur inscription dans les comptes tenus par la société;• pour les titulaires d’actions au porteur, au dépôt, aux lieux indiqués par l’avis de convocation, des actions au porteur ou d’un certificat de l’intermédiaireteneur de compte, constatant l’indisponibilité des actions inscrites en compte jusqu’à la date de l’assemblée. La révocation expressede l’inscription ou de l’indisponibilité ne pourra intervenir que conformément aux dispositions impératives en vigueur.Ces formalités doivent être accomplies au plus tard cinq (5) jours calendaires avant la date de la réunion. Toutefois, le Conseil d’Administration,par voie de mesure générale, peut réduire ce délai qui sera alors indiqué dans l’avis de réunion.Tout actionnaire peut se faire représenter par son conjoint ou par un autre actionnaire dans toutes les assemblées. Il peut également voter parcorrespondance au moyen d'un formulaire dont il peut obtenir l'envoi dans les conditions indiquées par l'avis de convocation à l'assembléeconformément aux dispositions légales et réglementaires applicables. L'assistance personnelle de l'actionnaire à l'assemblée annule tout votepar correspondance ou tout vote par procuration. De même, en cas de conflit entre le vote par procuration et le vote par correspondance, levote par procuration prime le vote par correspondance quelle que soit la date respective de leur émission. En cas de vote par correspondance,il ne sera tenu compte, pour le calcul du quorum, que des formulaires dûment complétés et reçus par la société, cinq (5) jours calendaires aumoins avant la date de l'assemblée.

•••Les assemblées sont présidées par le Président du Conseil d’Administration ou, en son absence, par le Vice-Président et, à défaut, par un administrateurspécialement délégué à cet effet par le Conseil. À défaut, l’assemblée élit elle-même son Président.Le Bureau désigne le secrétaire qui peut être choisi en dehors des membres de l'assemblée. »2 e résolution(Adoption des dispositions statutaires relatives à la nomination d’un administrateur représentant les salariés actionnaires dans le cadre del’article L 225-23 du Code de commerce ; modifications corrélatives des statuts)L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées extraordinaires des sociétés anonymes,connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration, décide, conformément à l’article L 225-23 du Code de commerce, d’introduire dansles statuts les dispositions relatives au principe et aux conditions de nomination d’un administrateur représentant les salariés actionnaires et demodifier en conséquence les articles 11 et 13 des statuts qui seront désormais rédigés comme suit :Article 11 : Conseil d’AdministrationI – Dispositions généralesLe Conseil d’Administration est composé de trois (3) membres au moins et de dix-huit (18) membres au plus.Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Les personnes morales administrateurs sont tenues dedésigner, pour participer aux délibérations du Conseil d’Administration et, généralement, pour exercer leur mandat d’administrateur, unreprésentant permanent soumis aux mêmes conditions et obligations et qui encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s’il étaitadministrateur en son nom propre, sans que cette personne soit tenue d’être elle-même actionnaire.En cas de décès, démission ou révocation de son représentant permanent, la personne morale administrateur est tenue de notifier sans délai,à la société, par lettre recommandée, l'identité de son nouveau représentant permanent.Le mandat du représentant permanent doit être confirmé lors de chaque renouvellement du mandat de la personne morale administrateur.L'acceptation et l'exercice du mandat d'administrateur entraînent l'engagement, pour chaque intéressé, d'affirmer à tout moment qu'il satisfaitpersonnellement aux conditions et obligations requises par les lois en vigueur, notamment en ce qui concerne le cumul des mandats d'administrateur.II – Administrateur représentant les salariés actionnairesLorsque le rapport présenté par le Conseil d’Administration à l’occasion de l'Assemblée générale ordinaire annuelle établit que les actions détenues,dans les conditions de l’article L 225-102 du Code de commerce, par le personnel de la société ainsi que par le personnel de sociétés qui luisont liées au sens de l'article L. 225-180 représentent, à la date de clôture de l’exercice sur lequel porte ledit rapport, plus de 3 % du capital socialde la Société, un administrateur représentant les salariés actionnaires doit être nommé par l'Assemblée générale.Cet administrateur sera choisi parmi une liste de deux candidats désignés par les salariés actionnaires dans les conditions législatives et réglementairesen vigueur. Lorsque le droit de vote attaché aux actions détenues par les salariés est exercé par les membres du Conseil de Surveillanced’un fonds commun de placement, au moins l’un des deux candidats est désigné par ce Conseil, parmi ses membres.Il sera soumis au vote de l’Assemblée générale autant de résolutions qu’il existe de candidats, le candidat ayant recueilli le plus grand nombre devoix étant nommé administrateur. En cas d’égalité des votes, le candidat nommé administrateur sera déterminé en fonction des critères suivants :le candidat ayant la plus grande ancienneté au sein de la société ou des sociétés qui lui sont liées au sens de l'article L. 225-180 ; et à défaut,• le candidat le plus âgé.L’administrateur représentant les salariés actionnaires ne sera pas pris en compte pour la détermination du nombre minimal et du nombremaximal de membres du Conseil d’Administration.Sous réserve de ce qui suit, le franchissement à la baisse du seuil de 3 % du capital social de la société postérieurement à la nomination del’administrateur représentant les salariés actionnaires sera sans effet sur son mandat.L’administrateur représentant les salariés actionnaires sera réputé démissionnaire d’office en cas de perte de sa qualité de salarié ou d’actionnaire(ou alternativement de membre du Conseil de Surveillance d’un fonds commun de placement).En cas de cessation des fonctions de l’administrateur représentant les salariés actionnaires pour quelque cause que ce soit ou de survenancede l’une des situations visées à l’alinéa ci-dessus, il sera procédé à son remplacement lors de la prochaine Assemblée générale ordinaireannuelle, sauf dans les deux hypothèses suivantes :a) lorsque à la clôture du dernier exercice précédent la cessation des fonctions ou de survenance de l’une des situations visées ci-dessus, leseuil de 3 % du capital social de la société n’était plus atteint ; oub) lorsque à la clôture de l’exercice au cours duquel l’administrateur représentant les salariés actionnaires a cessé ses fonctions ou perdu l’unedes qualités visées ci-dessus, le seuil de 3 % du capital social de la société n’est plus atteint.En cas de remplacement, le nouvel administrateur sera nommé pour la durée du mandat de son prédécesseur restant à courir.

Nexity - Rapport de gestion 2004 21En cas de perte de la qualité de salarié ou d’actionnaire (ou alternativement de membre du Conseil de Surveillance d’un fonds commun de placement)de l’administrateur représentant les salariés actionnaires, sa démission prendra effet :soit à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire annuelle qui procèdera à son remplacement,• soit, dans le cas où il ne serait pas nécessaire de procéder à son remplacement conformément à ce qui précède :- au jour de la perte de ladite qualité dans l’hypothèse visée au a) ci-dessus,- au premier jour de l’exercice suivant dans l’hypothèse visée au b) ci-dessus. »Article 13 : Durée des fonctions des administrateurs – Remplacement(…)III – (…)Conformément aux dispositions de l’article L 225-25 du Code de commerce, l’obligation pour chaque membre du Conseil d’Administration dedétenir au moins deux cents (200) actions ne s’applique pas à l’administrateur représentant les salariés nommé en application de l’articleL 225-23 du Code de commerce et de l’article 11 des présents Statuts. »Le reste de l’article 13 demeure inchangé.3 e résolution(Réduction de la durée du mandat des administrateurs ; modification corrélative de l’article 13 des statuts)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées extraordinaires des sociétés anonymes,connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration, décide de réduire de 6 ans à 4 ans la durée du mandat des administrateurs et demodifier en conséquence l’article 13 des statuts qui sera désormais rédigé comme suit :Article 13 : Durée des fonctions des administrateurs– RemplacementI - La durée des fonctions des membres du Conseil est de quatre (4) ans, expirant à l'issue de la réunion de l'Assemblée générale ordinaire desactionnaires ayant statué sur les comptes de l'exercice écoulé et tenue dans l'année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur.(…) »Le reste de l’article 13 demeure inchangé.L’Assemblée générale précise, en tant que de besoin, que la réduction de la durée du mandat d’administrateur s’applique à l’ensemble des mandatsen cours.4 e résolution(Décision de réduire le plafond de l’autorisation donnée, dans sa septième résolution, par l’Assemblée générale mixte du 28 septembre 2004,au Conseil d’Administration, en vue de consentir des options de souscription ou d’achat d’actions)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées extraordinaires des sociétés anonymes,connaissance prise du rapport du Conseil d’Administration, décide, sous condition suspensive de l’adoption de la cinquième résolution, deréduire le plafond fixé par l’Assemblée générale du 28 septembre 2004 dans sa septième résolution autorisant le Conseil d’Administration àconsentir des options de souscriptions ou d’achat d’actions.En conséquence, l’Assemblée générale décide que les options de souscription et les options d'achat consenties en vertu de cette autorisation nepourront donner droit à un nombre total d'actions supérieur à 950 000 actions soit environ 3,18 % (trois virgule dix-huit pour cent) du capitalsocial à ce jour.L’Assemblée générale précise en tant que de besoin, que les autres modalités de la délégation initiale, consentie le 28 septembre 2004, demeurentinchangées et que notamment le montant nominal des augmentations de capital résultant de la levée d’options de souscription d’actionsconsenties ne s’imputera pas sur le montant du plafond global de la délégation de compétence visée à la quatrième résolution de l’Assembléegénérale du 28 septembre 2004.5 e résolution(Autorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de procéder, à des attributions gratuites d’actions existantes ou à émettre).L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales extraordinaires, connaissanceprise du rapport du Conseil d’Administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes, et conformément aux dispositions des articlesL. 225-197-1 et suivants du Code de commerce :1. autorise le Conseil d’Administration à procéder, en une ou plusieurs fois, au profit des bénéficiaires mentionnés au 2.° ci-dessous, à des attributionsgratuites d’actions existantes ou à émettre de la société ;2. décide que les bénéficiaires des actions, qui seront désignés par le Conseil d’Administration, peuvent être les membres du personnel salarié(ou certaines catégories d’entre eux) et/ou les mandataires sociaux (ou certains d’entre eux) tant de la société que des sociétés et groupementsd’intérêt économique qui lui sont liés au sens de l’article L. 225-197-2 du Code de commerce ;

•••3. décide que le Conseil d’Administration déterminera l’identité des bénéficiaires des attributions ainsi que les conditions et, le cas échéant, lescritères d’attribution des actions ;4.décide que le nombre total d’actions attribuées gratuitement en vertu de la présente résolution ne pourra excéder 393 654 actions et, en tout étatde cause, ne pourra jamais représenter plus de 10 % du capital de la société au jour de la décision du Conseil d’Administration;5.décide que le montant des augmentations de capital résultant de l’émission d’actions attribuées gratuitement ne s’imputera pas sur les plafondsprévus aux 5e, 6e, 11e résolutions ni sur le plafond global prévu par la 4ème résolution adoptées lors de l’Assemblée générale du 28 septembre 2004 ;6. décide que l’attribution des actions à leurs bénéficiaires ne sera définitive qu’au terme d’une période minimale d’acquisition fixée à deux ans.7. décide que les bénéficiaires devront conserver les actions attribuées gratuitement pendant une durée minimale de deux ans, cette durée commençantà courir à compter de l’attribution définitive des actions ;8. prend acte et décide, en tant que besoin, que le Conseil d’Administration a le pouvoir de modifier le nombre d’actions attribuées, dans lalimite du plafond visé à l’alinéa 4 ci-dessus, en application d’opérations sur le capital décidées en Assemblée générale extraordinaire;9. autorise le Conseil d’Administration à procéder, le cas échéant, pendant la période d’acquisition, aux ajustements du nombre d’actions liésaux éventuelles opérations sur le capital de la société de manière à préserver les droits des bénéficiaires d’actions gratuites ;10. prend acte et décide, en tant que besoin, que la présente décision comporte renonciation de plein droit des actionnaires, en faveur des attributairesd’actions gratuites, à la partie des réserves qui, le cas échéant, servira en cas d’émission d’actions nouvelles ;11. prend acte et décide, en tant que besoin, que la présente autorisation emporte, au profit des bénéficiaires des attributions d’actions ordinairesà émettre, renonciation des actionnaires à leur droit préférentiel de souscription aux actions ordinaires qui seront émises au fur et à mesurede l’attribution définitive des actions, et à tout droit aux actions ordinaires attribuées gratuitement sur le fondement de la présente autorisation ;12. fixe à 30 mois à compter de la présente assemblée la durée de validité de la présente autorisation, de telle façon qu’elle expire à la mêmedate que la délégation de pouvoir consentie au Conseil d’Administration par l’Assemblée générale mixte du 28 septembre 2004 (dans sa septièmerésolution) relative à l’octroi d’options de souscription ou d’achat d’actions.L’Assemblée générale délègue tous pouvoirs au Conseil d’Administration, avec faculté de délégation dans les limites légales, pour mettre enœuvre la présente autorisation, effectuer tous actes et accomplir toutes les formalités ou déclarations consécutives, procéder, le cas échéant, auxajustements liés aux éventuelles opérations sur le capital de la société, constater les augmentations de capital résultant de l’émission d’actionsnouvelles dans le cadre de la présente autorisation, modifier corrélativement les statuts et, plus généralement, faire tout ce qui sera nécessaire.2. À titre ordinaire6 e résolution(Approbation du rapport de gestion du Conseil d'Administration, du rapport des Commissaires aux comptes et des comptes sociaux)L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, aprèsavoir entendu la lecture du rapport de gestion du Conseil d’Administration et du rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes sociauxde l'exercice clos le 31 décembre 2004, ainsi que la lecture du rapport du Président sur les procédures de contrôle interne et le fonctionnementdu Conseil d’Administration et le rapport des Commissaires aux comptes sur ce document, approuve tels qu'ils ont été présentés, les comptessociaux de cet exercice se soldant par un bénéfice de 68 756 083,20 euros.L’Assemblée générale approuve également les opérations traduites par ces comptes ou résumées dans ces rapports.L’Assemblée générale donne en conséquence aux administrateurs quitus de l'exécution de leurs mandats pour l'exercice écoulé.7 e résolution(Affectation du résultat)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, décided'affecter le bénéfice de l'exercice clos au 31 décembre 2004, soit 68 756 083,20 euros de la manière suivante :- 5 % à la « Réserve légale»,dans la limite de 10 % du capital socialsoit une somme de :3 437 804,16 euros- distribution d’un dividendede 1 euros par actionsoit un montant global de :29 858 998,00 euros- le solde au poste« Report à nouveau » : 35 459 281,04 eurosTotal :68 756 083,20 euros

Nexity - Rapport de gestion 2004 23Du fait de cette affectation, les capitaux propres de la Société s’établiront à 222 199 923 euros pour un capital social de 149 294 990 euros.L'Assemblée Générale décide que le dividende sera mis en paiement le 6 juin 2005 et précise que pour les actionnaires personnes physiques, lemontant du dividende perçu est éligible à la réfaction de 50 % prévue à l’article 158-3-2° du Code Général des Impôts mais qu’il ne donnera lieuà aucune réfaction pour les actionnaires personnes morales.L'Assemblée générale prend acte de ce qu’aucun dividende n’a été distribué au cours des deux premiers exercices clos.8 e résolution(Approbation des conventions réglementées)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, aprèsavoir entendu la lecture du rapport spécial des Commissaires aux comptes, sur les conventions relevant de l'article L 225-38 du Code de commerceet pris connaissance de la liste des conventions établie par le Conseil d’Administration, approuve les conclusions du rapport.9 e résolution(Approbation du rapport du Conseil d’Administration sur la gestion du groupe et les comptes consolidés et du rapport des Commissaires auxcomptes sur les comptes consolidés)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, aprèsavoir entendu la lecture du rapport du Conseil d’Administration sur la gestion du groupe et les comptes consolidés et du rapport desCommissaires aux comptes sur les comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2004, approuve tels qu'ils ont été présentés, les comptesconsolidés de cet exercice.Elle approuve également les opérations traduites par ces comptes ou résumées dans ces rapports.10 e résolution(Nomination d’un administrateur représentant les salariés actionnaires)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, aprèsavoir entendu la lecture du rapport du Conseil d’Administration constate que le seuil de 3% du capital social visé à l’article L 225-23 alinéa 1 duCode de commerce était atteint au 31 décembre 2004 et qu’il convient par conséquent, compte tenu de l’adoption de la deuxième résolution, denommer un administrateur représentant les salariés actionnaires parmi les 2 candidats proposés par le Conseil de Surveillance du FCPE NEXITYACTIONS en date du 29 avril 2005.L’Assemblée générale décide par conséquent de se prononcer sur les deux résolutions suivantes étant entendu que, conformément aux dispositionsdu nouvel article 11 des statuts, le candidat ayant obtenu le plus grand nombre de voix et en cas d’égalité, celui ayant la plus grandeancienneté dans le groupe Nexity sera élu.11 e résolution(Candidature de Madame Martine Carette)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, décidede nommer Madame Martine Carette en qualité d’administrateur pour une durée de 6 exercices, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale devantapprouver les comptes de l’exercice clos en 2010 à tenir en 2011.12 e résolution(Candidature de Madame Véronique Mattis)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, décidede nommer Madame Véronique Mattis en qualité d’administrateur pour une durée de 6 exercices, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée généraledevant approuver les comptes de l’exercice clos en 2010 à tenir en 2011.13 e résolutionL’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, constateque la résolution relative à la candidature de [?] a recueilli le plus grand nombre de voix et constate par conséquent, conformément aux dispositionsdu nouvel article 11, la nomination effective de [?] en qualité d’administrateur de la société pour la durée statuaire en vigueur, soit jusqu’àl’issue de l’Assemblée générale devant approuver les comptes de l’exercice clos en [?] à tenir en [?].

•••14 e résolution(Ratification du transfert de siège social)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, aprèsavoir entendu la lecture du rapport du Conseil d’Administration, ratifie le changement de siège social décidé par le Conseil d’Administration lorsde sa réunion du 19 novembre 2004 avec effet au 13 décembre 2004.15 e résolution(Fixation du montant des jetons de présence)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, fixe àla somme de 280 000 euros le montant global annuel des jetons de présence alloués au Conseil d’Administration.Cette décision, applicable à l’exercice en cours, sera maintenue jusqu’à décision contraire.16 e résolution(Autorisation à donner au Conseil à l’effet d’opérer sur les actions de la société)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées ordinaires de sociétés anonymes, connaissance prise durapport du Conseil d’Administration et conformément aux dispositions des articles L. 225-209 et suivants du Code de commerce, autorise leConseil d’Administration à faire acheter ses propres actions par la société dans le respect des conditions définies dans les articles 241-1 à 241-7du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers et du Règlement Européen n 0 2273/2003 du 22 décembre 2003 pris en application dela directive 2003/6/CE du 28 janvier 2003.La présente autorisation a pour objet de permettre notamment à la société :• d’assurer la liquidité et d’animer le marché des actions de la société par l’intermédiaire d’un prestataire de service d’investissement intervenanten toute indépendance dans le cadre d’un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie de l’Association Française desEntreprises d’Investissements reconnue par l’Autorité des Marchés Financiers;• d’acheter des actions pour conservation et remise ultérieure à l’échange ou en paiement dans le cadre d’opérations éventuelles de croissanceexterne conformément à la pratique de marché reconnue par l’Autorité des Marchés Financiers ;• de livrer des actions à l’occasion de l’exercice de droits attachés à titres donnant droit par remboursement, conversion, échange, présentationd’un bon ou de toute autre manière, à l’attribution d’actions de la société dans le cadre de la réglementation boursière ;• de (i) consentir des options d’achat d’actions aux salariés et mandataires sociaux de la société et/ou de son groupe dans le cadre de l’articleL.225-179 et suivants du Code de commerce, (ii) leur attribuer des actions gratuites dans le cadre de l’article L.225-197-1 et suivants du Code decommerce, ou (iii) leur proposer d’acquérir des actions dans les conditions prévues aux articles L. 443-1 et suivants du Code du travail, conformémentà l’article L.225-209 du Code de commerce ;• d’annuler les actions achetées, conformément à l’autorisation consentie au Conseil d’Administration par l’Assemblée générale mixte du 28septembre 2004 dans sa 14 e résolution ;• de mettre en œuvre toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l’Autorité des Marchés Financiers, et plus généralement, réalisertoute autre opération conforme.Les achats d’actions de la société pourront porter sur un nombre d’actions tel que :• le nombre d’actions que la société achète pendant la durée du programme de rachat n’excède pas 10 % des actions composant le capital dela société, à quelque moment que ce soit, sous réserve du respect des dispositions de l’article 5-2 et 3 du Règlement européen n 0 2273/2003/CE.Ce pourcentage de 10% s’applique à un capital ajusté en fonction des opérations l’affectant postérieurement à la présente Assemblée générale,soit, à titre indicatif, au 1er mars 2005, 2 985 899 actions; et,• le nombre d’actions que la société détiendra à quelque moment que ce soit ne dépasse pas 10 % des actions composant le capital de la société.L’acquisition, la cession ou le transfert des actions pourront être réalisés (i) à tout moment (y compris en période d’offre publique) sous réservedes dispositions de l’article 631-6 du Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers relatif aux « fenêtres négatives », et (ii) par tousmoyens, sur le marché ou de gré à gré, y compris par acquisition ou cession de blocs (sans limiter la part du programme de rachat pouvant êtreréalisée par ce moyen), ou par utilisation d’options ou d’autres instruments financiers à terme négociés sur un marché réglementé ou de gré àgré ou par l'émission de valeurs mobilières donnant droit par conversion, échange, remboursement, exercice d'un bon ou de toute autre manièreà des actions de la société détenues par cette dernière.Le prix d’achat des actions dans le cadre de la présente autorisation ne pourra excéder, hors frais d’acquisition, les limites prévues par l’article5-1 du Règlement européen n 0 2273/2003/CE et en tout état de cause 200 % de la moyenne des cours cotés aux vingt séances précédentes.Le montant global affecté au programme de rachat d’actions ci-dessus autorisé ne pourra être supérieur à 100 000 000 euros.Cette autorisation est donnée pour une période de dix-huit mois à compter du jour de la présente assemblée.L’Assemblée générale prend acte que le Conseil d’Administration ne pourra utiliser cette autorisation que postérieurement à la diffusion d’une

Nexity - Rapport de gestion 2004 25note d’information établie conformément aux dispositions de l’article 241-2 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers, visée parcette dernière et comprenant une hiérarchisation des finalités du programme de rachat d’actions autorisé par la présente résolution.L’Assemblée générale délègue au Conseil d’Administration, en cas de modification du nominal de l’action, d’augmentation de capital par incorporationde réserves, d’attribution gratuite d’actions, de division ou de regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous autres actifs,d’amortissement du capital, ou de toute autre opération portant sur les capitaux propres, le pouvoir d’ajuster le prix d’achat susvisé sur la based’un coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre d’actions composant le capital avant l’opération concernée et ce nombre aprèsladite opération, ceci afin de tenir compte de l’incidence desdites opérations sur la valeur de l’action.L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions légales, pour décideret effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser, si nécessaire, les termes et en arrêter les modalités et établir lanote d’information qui sera visée par l’Autorité des marchés financiers avec faculté de déléguer, dans les conditions légales, la réalisation duprogramme de rachat, et notamment pour passer tout ordre de bourse, conclure tout accord, en vue de la tenue des registres d’achats et de ventesd’actions, effectuer toutes déclarations auprès de l’Autorité des marchés financiers et de toute autre autorité qui s’y substituerait, remplirtoutes formalités et, d’une manière générale, faire le nécessaire.Le Conseil d’Administration donnera aux actionnaires dans son rapport à l’Assemblée générale annuelle les informations relatives aux achats,transferts, cessions ou annulations des actions ainsi réalisées.La présente autorisation annule et remplace purement et simplement l’autorisation donnée par la quinzième résolution de l’Assemblée généralemixte du 28 septembre 2004.17 e résolution(Ratification de la cooptation de Monsieur Pascal Oddo en qualité d’administrateur en remplacement de LBO France Gestion démissionnaire)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées ordinaires de sociétés anonymes, connaissance prise durapport du Conseil d’Administration, ratifie la nomination, en qualité d’administrateur de la Société, de Monsieur Pascal Oddo, coopté par leConseil d’Administration lors de sa réunion du 10 mai 2005, en remplacement de LBO France Gestion, pour la durée du mandat restant à courirde son prédécesseur, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale devant approuver les comptes de l’exercice clos en [?] à tenir en [?].18 e résolution(Ratification de la cooptation de Monsieur Jacques Brion en qualité d’administrateur en remplacement de CDC Entreprises Equity Capitaldémissionnaire)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées ordinaires de sociétés anonymes, connaissance prise durapport du Conseil d’Administration, ratifie la nomination, en qualité d’administrateur de la Société, de Monsieur Jacques Brion, coopté par leConseil d’Administration lors de sa réunion du 10 mai 2005, en remplacement de CDC Entreprises Equity Capital, pour la durée du mandatrestant à courir de son prédécesseur, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale devant approuver les comptes de l’exercice clos en [?] à teniren [?].19 e résolution(Ratification de la cooptation de Monsieur Miguel Sieler en qualité d’administrateur en remplacement de N.I.P. (Lux) SARL démissionnaire)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées ordinaires de sociétés anonymes, connaissance prise durapport du Conseil d’Administration, ratifie la nomination, en qualité d’administrateur de la Société, de Monsieur Miguel Sieler, coopté par leConseil d’Administration lors de sa réunion du 10 mai 2005, en remplacement de N.I.P. (Lux) SARL, pour la durée du mandat restant à courir deson prédécesseur, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale devant approuver les comptes de l’exercice clos en [?] à tenir en [?].20 e résolution(Nomination de la Caisse des Dépôts et Consignations, en qualité d’administrateur)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées ordinaires de sociétés anonymes, connaissance prise durapport du Conseil d’Administration, décide de nommer la Caisse des Dépôts et Consignations, en qualité d’administrateur de la Société, pourla durée statutaire en vigueur soit [?] années (c’est à dire jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale devant approuver les comptes de l’exerciceclos en [?] à tenir en [?]).21 e résolution(Pouvoirs pour formalités)L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées ordinaires des sociétés anonymes, confèretous pouvoirs au porteur d’un original, d’une copie ou d’un extrait des présentes délibérations aux fins d’accomplir toutes les formalités requisesà la suite des décisions ci-dessus adoptées.

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