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dossieroutsourcing & facility managementREAL ESTATEEDes bureaux plus verts, donc plus économes54N° 7 - SEPTEMBRE 2009 - ENTREPRENDREFrédéric Van de Putte, responsable des activités de BNP Paribas Real EstateProperty Management pour la Belgique et le Luxembourg (plus de 2,2millions de m 2 d’actifs immobiliers), constate « une tendance relativementlente, mais néanmoins certaine de la conversion de l’offre immobilière belgevers un parc de constructions à caractère durable ». Mais que peut faire ungestionnaire immobilier pour aider les entreprises non seulement à œuvrerau développement durable, mais aussi à réduire leurs coûts ? Interview.C’est la crise, les entreprisestentent de réduire leurs coûtspar tous les moyens. Quepeuvent-elles attendre deleur propriétaire/gestionnaireimmobilier pour les y aider ?Frédéric Van de Putte - Au niveaude la gestion des charges, nous remarquonsces dernières années une mutationde la fonction de gestionnaired’immeubles où l’optimalisation desressources et la diminution des dépensesest une préoccupation permanente.Dans cet état d’esprit, la crise n’a pasfondamentalement modifié la façon degérer, mais a bien aidé à conscientiserles acteurs du marché quant à l’optimisationdes flux. Dans ce contexte, le gestionnaired’immeubles de bureaux sedoit donc d’améliorer les performancesdes bâtiments dont il effectue lagérance. Il se devra donc de revoirà la baisse les contratsde fournitures privatifsen faisant jouer lemarché par desappels d’offresréduitset adéquats.Comment fonctionne legestionnaire d’immeubles debureaux ?Frédéric Van de Putte - Par son volumed’affaires et son expérience, legestionnaire d’immeubles établira descontrats-cadres avec les fournisseurset autres prestataires de services, etaidera le propriétaire dans la maîtrisedes charges communes. L’économied’énergie, la priorité à la sécurisationvidéo-électronique de l’immeuble surla présence physique, l’établissementd’horaires d’occupation précis afin dejuguler au mieux le fonctionnementdes équipements de chauffage et d’airconditionné sont des pistes de réflexion.Le gestionnaire reste le meilleur alliédes occupants.Malheureusement, nous constatonsparfois dans des immeubles multi-occupants,qu’une multitude d’effortspeut être réduit à néant par la mauvaisevolonté de certains. Il est donc de la responsabilitédu gérant d’établir des règlesclaires. D’autre part, si nous analysonsles loyers demandés, nous remarquonsque l’impact de la crise a eu évidemmentcomme effet de voir la moyennedes prix de loyer diminuer de manièresubstantielle. Pour les surfaces louées,la tendance actuelle va vers la renégociationdes conditions. Les discussionstendent à proposer une diminution dela charge de loyer contre une extensionde la durée initiale du bail.Frédéric Van de Putte,responsable des activités de BNPParibas Real Estate PropertyManagement pour la Belgique etle Luxembourg.La nouvelle tendance « verte» ne représente-t-elle pasin fine un surcoût pour leslocataires ?Frédéric Van de Putte - Selon les typesd’équipements « verts » installés(cellules photovoltaïques, géothermie,cogénération, traitement des déchets,récupération des eaux pluviales ...), lesurcoût à l’investissement peut être estiméentre 5 et 8%.Ce surcoût est bien entendu répercutésur le loyer, mais est cependant compensépar une réduction des chargesdes consommations d’énergie qui est,par exemple, estimée à 50% dans le casde la pose de panneaux photovoltaïqueset de géothermie.Pour un bâtiment neuf traditionnel,nous estimons que la consommationprimaire est de 1.000.000 de kwhprim/an. Avec des équipements « verts », cetteconsommation pourrait donc passerà 500.000 kwhprim/an. Sur base d’unprix de 0,12 €/kwh, l’économie annuelleserait de 60.000 €, soit une réductionde charge de +/- 4,00 €/m 2 pour un immeublede +-15.000m 2 . A cela doiventencore s’ajouter la diminution du coûtde l’eau (récupération des eaux pluviales),la valorisation des certificats verts(1 certificat par 1.000 kwh), la réductiondu coût d’enlèvement des déchets parun tri et un conditionnement approprié,etc.Le IT Tower à Bruxelles, un autre projet de BNP Paribas RealEstate Property.