09-05-2006 - Document de référence 2005 (.pdf 1.45 Mo) - Nexity
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6APERÇU DES ACTIVITÉSAfin <strong>de</strong> maîtriser les coûts <strong>de</strong> développement <strong>de</strong>s projets, la filiale choisit parfois les intervenants techniques et négocieavec les sous-traitants préalablement à l'acquisition définitive <strong>de</strong>s terrains (sans pour autant s’engager financièrement).Commercialisation et constructionSelon son appréciation du risque <strong>de</strong> non-obtention du permis <strong>de</strong> construire, la filiale choisit d’entamer leprocessus <strong>de</strong> commercialisation soit dès le dépôt <strong>de</strong> la <strong>de</strong>man<strong>de</strong> du permis <strong>de</strong> construire, soit seulementaprès son obtention. Le Groupe se fixe généralement, pour le lancement <strong>de</strong>s travaux <strong>de</strong> construction, un taux<strong>de</strong> commercialisation d'environ 30 % en valeur ou en nombre <strong>de</strong> logements. Toutefois, la situation commerciale<strong>de</strong> chaque programme (comprenant la typologie <strong>de</strong>s logements réservés par rapport aux logements duprogramme restant) est considérée individuellement avant le lancement <strong>de</strong>s travaux. Dans les conditions actuelles<strong>de</strong> marché, le taux <strong>de</strong> commercialisation est généralement supérieur à 30 % avant le lancement <strong>de</strong>s travaux.Ainsi, le taux <strong>de</strong> commercialisation moyen <strong>de</strong>s logements enregistré par le Groupe avant le début <strong>de</strong>stravaux <strong>de</strong> construction était <strong>de</strong> l’ordre <strong>de</strong> 60 % en 2003, 69 % en 2004 et 67 % en 20<strong>05</strong>.Les travaux <strong>de</strong> construction sont suivis par <strong>de</strong>s ingénieurs et techniciens <strong>de</strong> la filiale et/ou par un maîtred’œuvre d’exécution choisi par la filiale. Des contrôles sur place <strong>de</strong> l’évolution <strong>de</strong>s travaux sont effectuésrégulièrement par <strong>de</strong>s conducteurs <strong>de</strong> travaux du Groupe ou un maître d’œuvre d’exécution externe.Dans la mesure du possible, les programmes sont divisés en tranches <strong>de</strong> logements à bâtir (plusieurstranches pour un programme). La programmation par tranches offre une meilleure sécurité en permettant ledémarrage <strong>de</strong>s travaux <strong>de</strong> la <strong>de</strong>uxième tranche et éventuellement <strong>de</strong>s tranches suivantes en fonction du rythme<strong>de</strong> commercialisation. La réalisation par tranches offre également l’avantage <strong>de</strong> permettre d’adapter ou <strong>de</strong>modifier la répartition <strong>de</strong>s types d’appartements ou <strong>de</strong> maisons prévus en fonction <strong>de</strong>s réservations déjà réalisées.Si une telle modification est décidée, le Groupe procè<strong>de</strong> administrativement à la régularisation <strong>de</strong> ce nouveauchoix par le dépôt d’un permis <strong>de</strong> construire modificatif et le comité d’engagement revoit le dossier.Suivi <strong>de</strong>s budgetsLe budget <strong>de</strong> chaque programme est suivi par la filiale concernée et revu par les services <strong>de</strong> contrôle <strong>de</strong> gestiondu Groupe. Ce suivi inclut :• une mise à jour systématique <strong>de</strong> chaque poste budgétaire au fur et à mesure <strong>de</strong> la signature <strong>de</strong>s marchés<strong>de</strong> travaux ou engagement <strong>de</strong> dépenses ;• un rapport mensuel sur le rythme <strong>de</strong> commercialisation du projet (revue <strong>de</strong> l’étape <strong>de</strong>s ventes et <strong>de</strong> l’adéquation<strong>de</strong> la grille <strong>de</strong>s prix) ; et• une validation trimestrielle du budget par les services <strong>de</strong> contrôle <strong>de</strong> gestion du Groupe.LivraisonAu moment <strong>de</strong> la signature <strong>de</strong> l’acte <strong>de</strong> vente définitif, le trimestre au cours duquel le logement sera livré estfixé. L’acte prévoit généralement que la date <strong>de</strong> livraison peut être prorogée pour cause <strong>de</strong> force majeure oucause légitime <strong>de</strong> retard.Une fois la construction terminée, le logement est livré à l’acquéreur. L’acquéreur doit avoir payé 95 % du prixdu logement à l’achèvement <strong>de</strong> la construction et 100 % à la remise <strong>de</strong>s clés. Le Groupe a pour politique <strong>de</strong>ne jamais procé<strong>de</strong>r à la remise <strong>de</strong>s clés sans que l’acheteur ait payé le sol<strong>de</strong> du prix. Voir paragraphe 6.3.1.7“Commercialisation” pour une <strong>de</strong>scription du calendrier <strong>de</strong>s paiements.À la remise <strong>de</strong>s clés, un procès-verbal est dressé pour indiquer que l’acquéreur a visité le logement, a procédéà un contrôle d’état <strong>de</strong>s lieux et a vérifíé la conformité <strong>de</strong> l’ensemble du logement au contrat.Service après-venteLe Groupe fournit aux acquéreurs <strong>de</strong> logements un service après-vente d’une durée <strong>de</strong> <strong>de</strong>ux ans après la livraison.Ce service, qui est mis en œuvre par les filiales du Groupe et a été créé à la <strong>de</strong>man<strong>de</strong> <strong>de</strong>s assureurs, a pourbut <strong>de</strong> rassurer les clients, <strong>de</strong> maintenir les taux <strong>de</strong> prime actuels et <strong>de</strong> gérer la garantie <strong>de</strong> parfait42