09-05-2006 - Document de référence 2005 (.pdf 1.45 Mo) - Nexity

6APERÇU DES ACTIVITÉS6.3.1.6 Déroulement des projets et gestion des risquesLe développement d’un programme de logements neufs se déroule généralement en plusieurs étapes : sélectiondu terrain, signature des accords fonciers, validation du projet par le comité d’engagement (décrit ci-dessous),demande d’autorisations administratives, commercialisation, construction, et livraison. Chaque programmeest suivi à la fois par la filiale locale concernée, le comité d’engagement et les services financiers, juridiqueset de contrôle de gestion du Groupe.Les prix des terrains achetés, frais de notaires et indemnités versées par le Groupe au cours des exercicesclos les 31 décembre 2003, 2004 et 2005 ont représenté respectivement un investissement total (hors taxes)de 151 millions d'euros, 162 millions d'euros et 231 millions d'euros.Sélection des terrainsChaque filiale effectue sa propre recherche foncière et ses propres études de faisabilité. Cette démarche reposesur l’expérience de la filiale dans son marché, sa connaissance du terrain, et sa rapidité d’exécution. Les filialesutilisent les moyens usuels dans leurs recherches de terrains (recherches cadastrales, recherches systématiquesauprès des communes et des intervenants locaux (tels que des sous-traitants et fournisseurs, desagences, des notaires, des architectes et des géomètres), réseaux relationnels, etc.).La constructibilité et la rentabilité potentielle du projet envisagé sur le terrain sont des critères essentiels. LeGroupe n’utilise pas de critère de taille minimum mais se concentre sur un budget prévisionnel préparé par lafiliale, basé sur un projet de logements neufs ou de lots de terrains à bâtir. Le Groupe n’a pas pour stratégied’acheter des terrains pour se constituer un portefeuille foncier ou à titre d'investissement spéculatif.Signature des accords fonciersAprès avoir sélectionné un terrain, le Groupe procède à la signature d’un accord avec le propriétaire, généralementune promesse de vente sous conditions suspensives. L’engagement d’achat du Groupe est systématiquementsoumis à une condition préalable d’obtention des autorisations administratives nécessaires pour la réalisationd’un projet (obtention du permis de construire, de démolir et/ou de lotir définitif, exempt de tout recours destiers) et aux conditions tenant à la nature du sol, à la présence de pollution ou à la présence d'installationsclassées telles que visées par la loi du 19 juillet 1976. Le Groupe procède généralement avant toute acquisitiond'un terrain ou d'un immeuble, par l'intermédiaire de cabinets spécialisés, à une étude de la qualité et la pollutiondes sols et des sous-sols, sur le passé foncier du site et à une recherche d'amiante pour les immeubles àrénover ou restructurer. Quand les sondages du sol indiquent la présence potentielle de substances polluantes,l’engagement du Groupe est également subordonné à la réalisation d’études environnementales et, le caséchéant, à la mise en œuvre de mesures de dépollution.Un projet de promesse de vente sous conditions suspensives doit être validé par le juriste du Groupe dédiéà la filiale avant d’être signé. Dans certaines circonstances, une promesse de vente peut être signée avantl’accord du comité d’engagement (décrit ci-dessous) mais aucun engagement d’indemnisation financière (souventsous la forme d’une caution bancaire) ne peut être souscrit sans son accord. Généralement, cet engagementdoit être fourni dans le mois qui suit la signature de la promesse de vente sous peine de caducité de celleci(ce qui permet en pratique de signer les promesses avant la réunion du comité d’engagement).Validation des projets par le comité d’engagementChaque terrain pour lequel la signature d’une promesse de vente ou, si cette promesse a déjà été signée,une indemnisation financière est prévue, est soumis pour accord au comité d’engagement du Groupe. Le comitéd’engagement est composé du Président-Directeur général et du Directeur général délégué de la Société etdes deux dirigeants du pôle logement, auxquels s’ajoutent le dirigeant de la filiale concernée et éventuellementles collaborateurs chargés du projet. Le comité ne peut prendre une décision que si le Président-Directeurgénéral ou le Directeur général délégué est présent (le plus souvent, les deux sont présents). Le comité seréunit pour tout projet sans critère de taille, généralement toutes les deux semaines et chaque fois que celas’avère nécessaire (y compris chaque fois que le programme prévu pour un terrain est modifié de façon significative).Les décisions du comité d’engagement sont suivies pour la mise en œuvre par les services juridiqueset financiers du Groupe.40