6APERÇU DES ACTIVITÉS6.3.1.6 Déroulement <strong>de</strong>s projets et gestion <strong>de</strong>s risquesLe développement d’un programme <strong>de</strong> logements neufs se déroule généralement en plusieurs étapes : sélectiondu terrain, signature <strong>de</strong>s accords fonciers, validation du projet par le comité d’engagement (décrit ci-<strong>de</strong>ssous),<strong>de</strong>man<strong>de</strong> d’autorisations administratives, commercialisation, construction, et livraison. Chaque programmeest suivi à la fois par la filiale locale concernée, le comité d’engagement et les services financiers, juridiqueset <strong>de</strong> contrôle <strong>de</strong> gestion du Groupe.Les prix <strong>de</strong>s terrains achetés, frais <strong>de</strong> notaires et in<strong>de</strong>mnités versées par le Groupe au cours <strong>de</strong>s exercicesclos les 31 décembre 2003, 2004 et 20<strong>05</strong> ont représenté respectivement un investissement total (hors taxes)<strong>de</strong> 151 millions d'euros, 162 millions d'euros et 231 millions d'euros.Sélection <strong>de</strong>s terrainsChaque filiale effectue sa propre recherche foncière et ses propres étu<strong>de</strong>s <strong>de</strong> faisabilité. Cette démarche reposesur l’expérience <strong>de</strong> la filiale dans son marché, sa connaissance du terrain, et sa rapidité d’exécution. Les filialesutilisent les moyens usuels dans leurs recherches <strong>de</strong> terrains (recherches cadastrales, recherches systématiquesauprès <strong>de</strong>s communes et <strong>de</strong>s intervenants locaux (tels que <strong>de</strong>s sous-traitants et fournisseurs, <strong>de</strong>sagences, <strong>de</strong>s notaires, <strong>de</strong>s architectes et <strong>de</strong>s géomètres), réseaux relationnels, etc.).La constructibilité et la rentabilité potentielle du projet envisagé sur le terrain sont <strong>de</strong>s critères essentiels. LeGroupe n’utilise pas <strong>de</strong> critère <strong>de</strong> taille minimum mais se concentre sur un budget prévisionnel préparé par lafiliale, basé sur un projet <strong>de</strong> logements neufs ou <strong>de</strong> lots <strong>de</strong> terrains à bâtir. Le Groupe n’a pas pour stratégied’acheter <strong>de</strong>s terrains pour se constituer un portefeuille foncier ou à titre d'investissement spéculatif.Signature <strong>de</strong>s accords fonciersAprès avoir sélectionné un terrain, le Groupe procè<strong>de</strong> à la signature d’un accord avec le propriétaire, généralementune promesse <strong>de</strong> vente sous conditions suspensives. L’engagement d’achat du Groupe est systématiquementsoumis à une condition préalable d’obtention <strong>de</strong>s autorisations administratives nécessaires pour la réalisationd’un projet (obtention du permis <strong>de</strong> construire, <strong>de</strong> démolir et/ou <strong>de</strong> lotir définitif, exempt <strong>de</strong> tout recours <strong>de</strong>stiers) et aux conditions tenant à la nature du sol, à la présence <strong>de</strong> pollution ou à la présence d'installationsclassées telles que visées par la loi du 19 juillet 1976. Le Groupe procè<strong>de</strong> généralement avant toute acquisitiond'un terrain ou d'un immeuble, par l'intermédiaire <strong>de</strong> cabinets spécialisés, à une étu<strong>de</strong> <strong>de</strong> la qualité et la pollution<strong>de</strong>s sols et <strong>de</strong>s sous-sols, sur le passé foncier du site et à une recherche d'amiante pour les immeubles àrénover ou restructurer. Quand les sondages du sol indiquent la présence potentielle <strong>de</strong> substances polluantes,l’engagement du Groupe est également subordonné à la réalisation d’étu<strong>de</strong>s environnementales et, le caséchéant, à la mise en œuvre <strong>de</strong> mesures <strong>de</strong> dépollution.Un projet <strong>de</strong> promesse <strong>de</strong> vente sous conditions suspensives doit être validé par le juriste du Groupe dédiéà la filiale avant d’être signé. Dans certaines circonstances, une promesse <strong>de</strong> vente peut être signée avantl’accord du comité d’engagement (décrit ci-<strong>de</strong>ssous) mais aucun engagement d’in<strong>de</strong>mnisation financière (souventsous la forme d’une caution bancaire) ne peut être souscrit sans son accord. Généralement, cet engagementdoit être fourni dans le mois qui suit la signature <strong>de</strong> la promesse <strong>de</strong> vente sous peine <strong>de</strong> caducité <strong>de</strong> celleci(ce qui permet en pratique <strong>de</strong> signer les promesses avant la réunion du comité d’engagement).Validation <strong>de</strong>s projets par le comité d’engagementChaque terrain pour lequel la signature d’une promesse <strong>de</strong> vente ou, si cette promesse a déjà été signée,une in<strong>de</strong>mnisation financière est prévue, est soumis pour accord au comité d’engagement du Groupe. Le comitéd’engagement est composé du Prési<strong>de</strong>nt-Directeur général et du Directeur général délégué <strong>de</strong> la Société et<strong>de</strong>s <strong>de</strong>ux dirigeants du pôle logement, auxquels s’ajoutent le dirigeant <strong>de</strong> la filiale concernée et éventuellementles collaborateurs chargés du projet. Le comité ne peut prendre une décision que si le Prési<strong>de</strong>nt-Directeurgénéral ou le Directeur général délégué est présent (le plus souvent, les <strong>de</strong>ux sont présents). Le comité seréunit pour tout projet sans critère <strong>de</strong> taille, généralement toutes les <strong>de</strong>ux semaines et chaque fois que celas’avère nécessaire (y compris chaque fois que le programme prévu pour un terrain est modifié <strong>de</strong> façon significative).Les décisions du comité d’engagement sont suivies pour la mise en œuvre par les services juridiqueset financiers du Groupe.40
<strong>Nexity</strong> <strong>Document</strong> <strong>de</strong> référence 20<strong>05</strong>La décision du comité d’engagement est prise sur la base <strong>de</strong> l’examen d’un dossier d’engagement qui comprendla <strong>de</strong>scription du terrain, une étu<strong>de</strong> <strong>de</strong> marché, une étu<strong>de</strong> <strong>de</strong> faisabilité et une prévision <strong>de</strong>s coûts du projet.Le budget prévisionnel du projet, conforté par <strong>de</strong>s étu<strong>de</strong>s <strong>de</strong> marché internes et externes, doit notammentprévoir une marge minimum <strong>de</strong> l’ordre <strong>de</strong> 8 % et un taux <strong>de</strong> ren<strong>de</strong>ment <strong>de</strong>s capitaux investis en ligne avec<strong>de</strong>s objectifs définis par la Direction du Groupe pour que le projet soit approuvé par le comité d’engagement.Autorisations administrativesAprès la signature <strong>de</strong> la promesse <strong>de</strong> vente, la filiale en charge du projet dépose une <strong>de</strong>man<strong>de</strong> <strong>de</strong> permis <strong>de</strong>construire auprès <strong>de</strong> la mairie <strong>de</strong> la commune dans laquelle est situé le terrain. Cette <strong>de</strong>man<strong>de</strong> est instruite parles services techniques <strong>de</strong> la ville, avec un suivi étroit par la filiale. L’instruction se déroule souvent en un tempsplus long que le délai légal qui est <strong>de</strong> 3 à 5 mois. Une fois le permis <strong>de</strong> construire accordé, le Groupe doit respecterun délai <strong>de</strong> 4 mois avant <strong>de</strong> commencer la construction. Ce délai couvre en premier lieu le recours <strong>de</strong>s tiers,tels que les associations ou les riverains, qui disposent <strong>de</strong> 2 mois et 15 jours à compter <strong>de</strong> l’affichage du permis<strong>de</strong> construire à la mairie et sur le chantier pour contester les autorisations <strong>de</strong> construire et <strong>de</strong> démolir sur la base<strong>de</strong>s règles d'urbanisme locales (plan d'occupation <strong>de</strong>s sols, plan d'aménagement <strong>de</strong> ZAC, etc.) et du Co<strong>de</strong> <strong>de</strong>l'urbanisme. Ce délai <strong>de</strong> 4 mois couvre également le droit <strong>de</strong> retrait du permis par le préfet, qui dispose pour cefaire <strong>de</strong> 4 mois maximum à compter <strong>de</strong> la date d'obtention dudit permis <strong>de</strong> construire.Dossier <strong>de</strong> financementUne fois le permis <strong>de</strong> construire ou <strong>de</strong> lotir obtenu, les services financiers et <strong>de</strong> contrôle <strong>de</strong> gestion du Groupevali<strong>de</strong>nt le dossier <strong>de</strong> financement préparé par la filiale. Ce dossier comprend une estimation <strong>de</strong>s moyenscommerciaux à mettre en œuvre et l’actualisation <strong>de</strong>s données du dossier d’engagement, qui, ensemble,constituent le budget <strong>de</strong> référence du projet.Le financement d’un programme dépend <strong>de</strong> sa taille. Pour les programmes dont le chiffre d’affaires prévisionnelest inférieur à 12 millions d’euros TTC, le Groupe utilise <strong>de</strong>s lignes <strong>de</strong> crédit globales <strong>de</strong> respectivement104 millions d’euros pour les programmes <strong>de</strong> logements et 31 millions d’euros pour les programmes <strong>de</strong>lotissement. Pour les programmes dont le chiffre d’affaires prévisionnel est supérieur à 12 millions d’eurosTTC, la filiale met en place un financement bancaire spécifique au programme dont le montant est fixé enfonction du plan <strong>de</strong> trésorerie du projet. Voir paragraphe 10.2 “Financement”.Sous-traitants et fournisseursLa filiale choisit généralement ses sous-traitants et fournisseurs par voie d’appel d’offres par corps d’état séparés.Le Groupe n’a pas <strong>de</strong> politique d’exclusivité avec <strong>de</strong>s sous-traitants et fournisseurs. Il entretient toutefois <strong>de</strong>srelations privilégiées avec certains sous-traitants et fournisseurs qui répon<strong>de</strong>nt aux critères qualitatifs et financiersdu Groupe en les consultant régulièrement lors <strong>de</strong> ses appels d’offres. Au cours <strong>de</strong> l’exercice 20<strong>05</strong>, le premierfournisseur du pôle logement a représenté 21 millions d’euros <strong>de</strong> charges, soit 2,3 % du montant cumulé <strong>de</strong>scharges et les dix premiers 110 millions d’euros, soit 12,3 % du montant cumulé <strong>de</strong>s charges, toutes taxes comprises.La filiale déci<strong>de</strong> <strong>de</strong> recourir ou non à <strong>de</strong>s intervenants spécialisés. Ainsi, un ou plusieurs bureaux d’étu<strong>de</strong>stechniques (BET) spécialisés peuvent intervenir lors <strong>de</strong> la préparation du projet afin <strong>de</strong> fournir une assistance à lapréparation <strong>de</strong>s étu<strong>de</strong>s et <strong>de</strong>s préconisations techniques, à l’établissement <strong>de</strong>s plans et au choix <strong>de</strong>s sous-traitants.Un maître d’œuvre d’exécution peut également intervenir dans le suivi <strong>de</strong>s travaux même si la plupart <strong>de</strong>s filialesdisposent <strong>de</strong> ressources et <strong>de</strong>s compétences nécessaires pour assurer elles-mêmes le suivi <strong>de</strong> tout ou partie <strong>de</strong>stravaux <strong>de</strong> construction. La conception du programme est faite par un architecte, qui est retenu soit sur appeld’offres, soit <strong>de</strong> gré à gré. Le choix <strong>de</strong> ces intervenants spécialisés tient compte <strong>de</strong> leur compétence, <strong>de</strong> leur propositionfinancière, <strong>de</strong> la qualité <strong>de</strong> leur organisation et <strong>de</strong> la qualité <strong>de</strong> leurs réalisations précé<strong>de</strong>ntes.La filiale s’assure <strong>de</strong> la solidité financière <strong>de</strong>s sous-traitants et fournisseurs et leur capacité financière à assurerla réalisation du programme (compte tenu <strong>de</strong> leur taille et <strong>de</strong> celle du programme). La filiale vérifie égalementla couverture <strong>de</strong> ces entreprises par <strong>de</strong>s assurances appropriées et leur respect <strong>de</strong> la réglementation applicableen matière <strong>de</strong> droit <strong>de</strong> travail. Les marchés signés avec les sous-traitants et fournisseurs prévoient <strong>de</strong>s plannings<strong>de</strong> chantiers et <strong>de</strong>s pénalités <strong>de</strong> retard ainsi qu’une retenue ou caution légale <strong>de</strong> 5 % du montant du marché,libérée un an après l’achèvement <strong>de</strong>s travaux.41
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22CONTRATS IMPORTANTSCHAPITRE 22 :
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ANNEXE 3Le Comité des comptes s’
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ANNEXE 32.4.1 Procédures d’autor
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ANNEXE 3Salustro Reydel1, cours Val
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ANNEXE 4La reprise, par la sociét
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