09-05-2006 - Document de référence 2005 (.pdf 1.45 Mo) - Nexity

TABLE DES MATIÈRESCHAPITRE 8PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 728.1 PRINCIPAUX ÉTABLISSEMENTS ET PROPRIÉTÉ FONCIÈRE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 728.2 CONTRAINTES ENVIRONNEMENTALES POUVANT INFLUENCER L’UTILISATIONFAITE PAR NEXITY DE SES IMMOBILISATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72CHAPITRE 9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 739.1 PRÉSENTATION GÉNÉRALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 739.1.1 Passage aux normes IFRS telles qu’adoptées dans l’Union Européenne . . . . . . . . . . . . . . . 749.1.2 Chiffres clés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 779.1.3 Synthèse générale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 819.2 COMPARAISON DES EXERCICES CLOS LES 31 DÉCEMBRE 2004 ET 31 DÉCEMBRE 2005RÉFÉRENTIEL IFRS TEL QU’ADOPTÉ DANS L’UNION EUROPÉENNE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 889.2.1 Chiffre d’affaires par pôle d’activité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 889.2.2 Résultat opérationnel par pôle d’activité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 919.2.3 Autres soldes intermédiaires de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 929.3 COMPARAISON DES EXERCICES CLOS LES 31 DÉCEMBRE 2003 ET 31 DÉCEMBRE 2004NORMES FRANÇAISES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 939.3.1 Chiffre d’affaires par pôle d’activité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 939.3.2 Résultat d’exploitation par pôle d’activité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 969.3.3 Autres soldes intermédiaires de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98CHAPITRE 10TRÉSORERIE ET CAPITAUX . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9910.1 TRÉSORERIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9910.1.1 Flux de trésorerie liés à l’activité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9910.1.2 Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10010.1.3 Flux de trésorerie liés aux opérations de financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10010.2 FINANCEMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10010.3 ENGAGEMENTS HORS-BILAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10210.4 RISQUES DE MARCHÉ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10210.4.1 Risque de liquidité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10310.4.2 Risque de taux d’intérêt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10310.4.3 Risque de change . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103CHAPITRE 11RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT, PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10411.1 RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10411.2 PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104CHAPITRE 12INFORMATIONS SUR LES TENDANCES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10512.1 ÉVOLUTIONS RÉCENTES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10512.2 PERSPECTIVES D’AVENIR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106CHAPITRE 13PRÉVISIONS OU ESTIMATIONS DU BÉNÉFICE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10713.1 INFORMATIONS PRÉVISIONNELLES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10713.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES INFORMATIONS PRÉVISIONNELLES . . 108CHAPITRE 14ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10914.1 CONSEIL D’ADMINISTRATION ET PRINCIPAUX DIRIGEANTS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10914.1.1 Les membres du Conseil d’administration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10914.1.2 Les principaux dirigeants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11614.1.3 Déclarations relatives aux membres du Conseil d’administration et de la Direction . . . . . . 11714.2 CONFLITS D’INTÉRÊT AU NIVEAU DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION. . . . . . 1174

Nexity Document de référence 2005CHAPITRE 15RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES DES DIRIGEANTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11815.1 RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES VERSÉS AUX DIRIGEANTS DE NEXITY EN 2005 . . . . . . . . . . . 11815.2 RETRAITES ET AUTRES AVANTAGES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119CHAPITRE 16FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE . . . . . . . 12016.1 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION. . . . . . . . . . . . . . . . 12016.1.1 Le Conseil d’administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12016.1.2 La Direction générale (article 16 des statuts) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12216.2 FONCTIONNEMENT DES ORGANES DE SURVEILLANCE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12216.2.1 Fonctionnement du comité des comptes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12216.2.2 Fonctionnement du comité des rémunérations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12416.2.3 Fonctionnement du comité d’investissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12416.3 INFORMATIONS SUR LES CONTRATS DE SERVICES LIANT LES MEMBRESDU CONSEIL D’ADMINISTRATION, DE LA DIRECTION ET DES ORGANES DE SURVEILLANCEÀ LA SOCIÉTÉ OU À L’UNE QUELCONQUE DE SES FILIALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12516.4 DÉCLARATION RELATIVE AU GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125CHAPITRE 17SALARIÉS – RESSOURCES HUMAINES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12617.1 RESSOURCES HUMAINES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12617.1.1 Bilan social. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12617.1.2 Politique sociale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12917.2 PARTICIPATIONS DES MANDATAIRES SOCIAUX ET STOCK-OPTIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13117.3 INTÉRESSEMENT ET PARTICIPATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13117.3.1 Participation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13117.3.2 Intéressement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13117.3.3 Plan Épargne Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13117.3.4 Options de souscription et d’achat d’actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13217.3.5 Attribution gratuite d’actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133CHAPITRE 18PRINCIPAUX ACTIONNAIRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13418.1 ACTIONNARIAT DE LA SOCIÉTÉ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13418.1.1 Répartition du capital au 31 décembre 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13418.1.2 Évolution de l’actionnariat au cours des trois dernières années . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13418.1.3 Pacte d’actionnaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13518.2 DÉCLARATION RELATIVE AUX DROITS DE VOTE DES PRINCIPAUX ACTIONNAIRES . . . . . . . . . . . 13518.3 ACCORD POUVANT ENTRAÎNER UN CHANGEMENT DE CONTRÔLE DE LA SOCIÉTÉ . . . . . . . . . . 135CHAPITRE 19OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTÉS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136CHAPITRE 20INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE,LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DE NEXITY. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13720.1 INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIÈREET LES RÉSULTATS DE NEXITY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13720.2 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13720.2.1 Politique de distribution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13720.2.2 Dividendes par action au cours des cinq derniers exercices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13720.2.3 Délai de prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13720.3 PROCÉDURES JUDICIAIRES ET D’ARBITRAGE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13720.4 CHANGEMENT SIGNIFICATIF DE LA SITUATION FINANCIÈRE OU COMMERCIALE . . . . . . . . . . . . 1385

TABLE DES MATIÈRESCHAPITRE 21INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANT LE CAPITAL SOCIALET DISPOSITIONS STATUTAIRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13921.1 INFORMATIONS CONCERNANT LE CAPITAL SOCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13921.1.1 Capital social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13921.1.2 Titres non représentatifs du capital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13921.1.3 Titres auto-détenus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13921.1.4 Capital autorisé mais non émis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14021.1.5 Autres titres donnant accès au capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14221.1.6 Nantissement d’actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14221.1.7 Options ou accords conditionnels ou inconditionnels sur le capitalde tout membre du Groupe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14221.1.8 Évolution du capital de la Société au cours des trois derniers exercices . . . . . . . . . . . . . . 14321.2 DISPOSITIONS STATUTAIRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14321.2.1 Objet social (article 2 des statuts) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14321.2.2 Exercice social (article 22 des statuts) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14421.2.3 Dispositions statutaires relatives aux organes d’administration et de DirectionRèglement intérieur du Conseil d’administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14421.2.4 Répartition statutaire des bénéfices (articles 10, 23 et 24 des statuts) . . . . . . . . . . . . . . 14421.2.5 Modification du capital et des droits de vote attachés aux actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14521.2.6 Assemblées générales (articles 10, 19 et 20 des statuts) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14521.2.7 Forme des actions et identification des actionnaires (article 8 des statuts) . . . . . . . . . . . . 14621.2.8 Franchissements de seuils (article 10 des statuts) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147CHAPITRE 22CONTRATS IMPORTANTS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148CHAPITRE 23INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DÉCLARATIONS D’EXPERTS ET DÉCLARATIONS D’INTÉRÊTS. . . 149CHAPITRE 24DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150CHAPITRE 25INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151ANNEXES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1526

1PERSONNES RESPONSABLESDU DOCUMENT DE RÉFÉRENCECHAPITRE 1 : PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE RÉFÉRENCE1.1 RESPONSABLE DES INFORMATIONSMonsieur Alain Dinin, Président-Directeur général de Nexity (ci-après la “Société” ou “Nexity”).1.2 ATTESTATION DU RESPONSABLEJ'atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présentdocument de référence sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission denature à en altérer la portée.J'ai obtenu des contrôleurs légaux des comptes une lettre de fin de travaux, dans laquelle ils indiquent avoirprocédé à la vérification des informations portant sur la situation financière et les comptes données dans leprésent document de référence ainsi qu'à la lecture d'ensemble du document de référence.Paris, le 3 mai 2006Alain DininPrésident-Directeur général7

2CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTESCHAPITRE 2 : CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES2.1 COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES• Salustro ReydelMembre de KPMG International1, cours Valmy92923 Paris La Défense CedexSociété représentée par Messieurs Philippe Mathis et Bernard Cattenoz.Nommé par l’Assemblée générale mixte en date du 16 octobre 2003 (première nomination), pour le tempsrestant à courir du mandat de son prédécesseur, soit jusqu’à l’Assemblée générale ordinaire statuant sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2007.• Conseil Audit & SynthèseCommissariat aux comptes21, rue d’Artois75008 ParisSociété représentée par Monsieur Jean-François Nadaud.Nommé par l’Assemblée générale mixte en date du 16 octobre 2003 (première nomination), pour une duréeexpirant à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre2008.2.2 COMMISSAIRES AUX COMPTES SUPPLÉANTS• Monsieur Henri Baetz1, cours Valmy92923 Paris La Défense CedexNommé par l’Assemblée générale mixte en date du 16 octobre 2003 (première nomination), pour le tempsrestant à courir du mandat de son prédécesseur, soit jusqu’à l’Assemblée générale ordinaire statuant sur lescomptes de l’exercice clos le 31 décembre 2007.• Monsieur Yves Canac21, rue d’Artois75008 ParisNommé par l’Assemblée générale mixte en date du 16 octobre 2003 (première nomination), pour une duréeexpirant à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre2008.8

3INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉESCHAPITRE 3 : INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉESRésumé des principales activités de NexityNexity est un acteur majeur dans les principaux segments du marché immobilier en France. L’activité de Nexitys’organise autour de trois pôles :• logement, comprenant le développement et la promotion de logements neufs et de lots de terrains à bâtir(lotissement) ;• immobilier d’entreprise, focalisé principalement sur le développement et la promotion d’immeubles de bureaux,d’immeubles de grande hauteur (IGH), de parcs d’activité et de plates-formes logistiques ; et• services immobiliers, comprenant principalement l’administration de biens de logements et de bureaux, tantavec des clients particuliers qu’avec des professionnels.Nexity intervient également très en amont sur des grands projets de renouvellement et de développement urbain,comprenant des logements, des bureaux, des centres commerciaux et des équipements publics. Cetteactivité, dénommée Villes et Projets, est poursuivie en partenariat avec des collectivités locales.Informations financières sélectionnéesLes tableaux ci-dessous présentent des bilans, des comptes de résultat et des tableaux des flux de trésorerieconsolidés résumés de Nexity et de ses filiales (le “Groupe”) pour les exercices clos les 31 décembre 2003,2004 et 2005. En application du Règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normesinternationales, les comptes consolidés de Nexity au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2005 sont établisconformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu’adopté dans l’UnionEuropéenne. Les comptes consolidés de Nexity au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2004, établis etapprouvés selon les normes comptables françaises, ont été retraités selon le référentiel IFRS tel qu’adoptédans l’Union Européenne. Ces principales données comptables et financières doivent être lues en relationavec le chapitre 9 “Examen de la situation financière et du résultat”. Les comptes consolidés réels et lescomptes consolidés pro forma de la Société pour l’exercice 2003, établis selon les normes comptablesfrançaises, les comptes consolidés de la Société au titre de l’exercice 2004, établis et approuvés selon les normescomptables françaises, les comptes consolidés pour l’exercice 2004 retraités selon le référentiel IFRS telqu’adopté dans l’Union Européenne et les comptes consolidés pour l’exercice 2005 établis selon leréférentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne, ainsi que les notes y afférentes figurent au chapitre 20“Information financière concernant le patrimoine, la situation financière et les résultats de Nexity”.9

3INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉESLes tableaux ci-dessous présentent les comptes consolidés résumés du Groupe pour les exercices closles 31 décembre 2004 et 2005 selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne :Compte de résultat consolidé résumé (normes IFRS)2005 2004(en millions d'euros) 12 mois 12 moisChiffre d'affaires 1.577,8 1.362,5Résultat opérationnel 252,2 154,2Résultat opérationnel (hors Eurobarajas)* 220,0 154,9Résultat net (part du Groupe) 151,7 80,7Résultat net courant (part du Groupe)** 128,4 80,6* Retraité de l’opération Eurobarajas : la totalité des résultats de cette opération est constatée à sa livraison en 2005 contrairement au chiffred’affaires reconnu à l’avancement.** Retraité de l’opération Eurobarajas et du résultat des cessions de participations minoritaires.Bilan consolidé résumé (normes IFRS)ACTIF 2005 2004(en millions d’euros)Actifs non courants 353,2 360,1Actifs courants 1.399,8 1.380,0TOTAL DE L'ACTIF 1.753,0 1.746,8PASSIF 2005 2004(en millions d’euros)Capitaux propres consolidés 404,0 280,0Intérêts minoritaires 20,1 13,7Capitaux propres de l'ensemble 424,1 293,7Passifs non courants 80,8 141,9Passifs courants 1.248,1 1.311,1TOTAL DU PASSIF 1.753,0 1.746,810

Nexity Document de référence 2005Les tableaux ci-dessous présentent les comptes consolidés résumés du Groupe pour les exercices clos les31 décembre 2003 (compte de résultat pro forma 1 ) et 2004 en normes françaises :Compte de résultat consolidé résumé (normes françaises)2004 200312 mois 12 mois(en millions d'euros) réel pro formaChiffre d'affaires 1.361,1 1.304,4Résultat d’exploitation 157,9 134,5Résultat net part du Groupe 74,4 47,0Bilan consolidé résumé (normes françaises)ACTIF 2004 2003(en millions d'euros) réel réelActif immobilisé 322,7 252,5Total actif circulant 2.063,2 1.815,1TOTAL DE L'ACTIF 2.385,9 2.067,6PASSIF 2004 2003(en millions d'euros) réel réelCapitaux propres consolidés 280,6 147,0Intérêts minoritaires 14,8 13,5Capitaux propres de l'ensemble 295,4 160,4Provisions pour risques et charges 63,6 64,6Dettes 2.026,9 1.842,5TOTAL DU PASSIF 2.385,9 2.067,6(1) Nexity est devenue la société mère du Groupe en octobre 2003, lorsqu’elle a pris le contrôle de Nexity Topco dans le cadre d’une opération derefinancement. Afin de permettre la comparaison des résultats du Groupe, la Société a préparé un compte de résultat consolidé pro forma deNexity pour 2003 en prenant notamment comme principe, pour la préparation de ces comptes pro forma, l’acquisition de Nexity Topco commeréputée réalisée au 1 er janvier 2003 (pour plus de détails, voir chapitre 9).11

4FACTEURS DE RISQUESCHAPITRE 4 : FACTEURS DE RISQUESLe Groupe exerce ses activités dans un environnement cyclique, qui connaît une évolution rapide et fait naîtrepour le Groupe de nombreux risques dont certains échappent à son contrôle. Les risques et incertitudes présentésci-dessous ne sont pas les seuls auxquels Nexity doit faire face. D’autres risques et incertitudes dont Nexityn’a pas actuellement connaissance ou qu’elle tient pour négligeables pourraient également avoir une incidencenégative sur son activité.4.1 RISQUES LIÉS AUX ACTIVITÉS DU GROUPE ET RISQUES INDUSTRIELSLe Groupe doit faire face à une concurrence forte sur les différents marchés de l’immobilierEn 2005, le Groupe était leader du marché des logements neufs et un acteur de référence du marché de l’immobilierd’entreprise en France. Ces marchés connaissent une concurrence forte entre les différents acteurs.Les concurrents du Groupe comprennent des sociétés nationales et régionales. La concurrence s’exerce aussibien au niveau de l'acquisition des terrains ou des immeubles qu’au niveau des prix de vente des produitset de l'accès aux sous-traitants. Le marché de revente des appartements et des maisons constitue égalementune source de concurrence pour l’activité de promotion de logements neufs du Groupe. Si le Groupe n’estpas en mesure de faire face de façon efficace à cette concurrence, le Groupe pourrait perdre des parts demarché et sa rentabilité pourrait être affectée (voir paragraphe 6.5 “Concurrence”).Les conditions économiques pourraient impacter de façon significative les résultats du GroupeLes activités du Groupe peuvent être influencées par les conditions économiques internationales, nationaleset/ou régionales. Les activités du Groupe peuvent particulièrement être influencées par le niveau de croissanceéconomique et le taux de chômage en France ainsi que par le niveau de confiance des consommateursfrançais. Tandis que le marché des logements neufs (surtout le marché des accédants à la propriété) est relativementstable, le marché de l’immobilier d’entreprise est par nature cyclique ; les valeurs des immeubleset les loyers, et donc la demande des grands investisseurs institutionnels, peuvent connaître des variationsimportantes. Bien que le positionnement du Groupe sur plusieurs segments du marché de l’immobilier (logementsneufs, entreprise, services) lui procure une certaine résistance aux variations des conditions économiques,une baisse de la confiance des consommateurs, une augmentation du taux de chômage et/ou unemauvaise conjoncture économique en France pourraient avoir un impact sur les résultats du Groupe, notammentà travers une diminution de la demande pour ses projets d’immobilier d’entreprise et/ou ses programmesde logements neufs.La demande pour les logements neufs proposés par le Groupe pourrait être affectée par une détérioration de lasolvabilité des ménagesL’activité du Groupe dépend largement de la capacité des personnes qui souhaitent acheter des logementsà faire face aux obligations au titre des prêts contractés pour réaliser leurs achats. Depuis plusieurs années,le Groupe a bénéficié d’un environnement favorable caractérisé notamment par des taux d’intérêt bas et l’allongementde la durée des crédits offerts. En revanche, l’achat d’un logement neuf est devenu difficile (voirimpossible) pour une portion de la population (notamment les jeunes qui forment le socle des primo-accédants)en raison de la forte augmentation des prix de logements constatée récemment. Si l’augmentation des prixcontinue ou si la solvabilité des ménages est impactée par d’autres facteurs (par exemple, une éventuellehausse des taux d’intérêts long terme), la demande pour les logements proposés par le Groupe pourrait êtreaffectée.12

Nexity Document de référence 2005Le Groupe est exposé aux risques liés aux taux d’intérêtsOutre l’impact d’une éventuelle hausse des taux d’intérêts sur la solvabilité des ménages, les résultats duGroupe pourraient être affectés par une augmentation des taux d’intérêts pour deux raisons :• le rendement sur les investissements locatifs et dans l’immobilier est lié aux taux d’intérêts, ces investissementsétant financés en grande partie par des emprunts. En outre, une augmentation des taux d’intérêtspourrait améliorer l’attractivité d’autres investissements (notamment des obligations) par rapport à l’immobilier ;• les taux d’intérêts ont un impact direct sur les frais financiers du Groupe. Bien qu’une stratégie de couverturesde taux d’intérêt ait été adoptée par le Groupe afin de limiter cet impact, ces couvertures pourraients’avérer insuffisantes pour couvrir l’ensemble des risques relatifs aux taux d’intérêts. Toutefois, la sensibilitédes résultats du Groupe aux taux d’intérêt, notamment à une hausse de 1 % des taux, n’est pas significativeà son échelle.Voir également paragraphe 10.4.2 “Risque de taux d’intérêt”.Le développement de l’activité du Groupe dépend de son accès à des sources de financement externe, et pourraitêtre contraint par ses engagements au titre de ses conventions de créditNexity finance ses projets de logements et d’immobilier d’entreprise au travers de crédits bancaires et d’avancesreçues de la part de ses clients, ainsi que de ses ressources propres. Il anticipe des besoins croissantsde financement, en raison notamment du développement de son activité et, dans le pôle immobilier d’entreprise,d’une diminution anticipée des avances de paiement de ses clients, qui ont été historiquement élevéessur les derniers exercices.Le Groupe doit également faire face à ses obligations au titre d’une convention de crédit de fonds de roulementd’un montant global de 135 millions d’euros avec un remboursement in fine en juin 2007. Si les ressourcesinternes ne permettent pas de rembourser les montants dus, Nexity aura besoin d’autres sources de financementexterne, qui pourraient ne pas être disponibles à des conditions favorables au Groupe.Les conventions de crédits susvisées auxquelles le Groupe est partie imposent un encadrement de l’activitédu Groupe et lui imposent également de respecter certains ratios ou engagements financiers prédéfinis. Cesemprunts prévoient également des cas d’exigibilité anticipée dans l’hypothèse de certaines opérations decession d’actifs ou de changement de contrôle. Voir paragraphes 10.2 “Financement” et 10.4.1 “Risque deliquidité”. En cas de non respect de ces engagements, les prêteurs peuvent exiger le remboursement anticipédu montant de ces prêts, et le Groupe pourrait ne pas être en mesure d’effectuer un tel remboursement.L’activité future du Groupe dépend de la réussite de sa recherche foncièreLes activités des pôles logements et immobilier d’entreprise sont subordonnées à la disponibilité de terrainsd’une qualité et d’une superficie suffisantes pour pouvoir développer les projets de ces pôles selon les exigencesde Nexity. L’intensification de la concurrence et la raréfaction des terrains en vente dans des sites pouvantrépondre aux normes établies par le Groupe et à la réglementation applicable peuvent avoir des conséquencesimportantes sur l’activité et la rentabilité future du Groupe.Le Groupe est exposé à certains risques inhérents à l’activité de développement et de promotion immobilièreL’activité de développement et de promotion immobilière, aussi bien dans le domaine du logement que danscelui de l’immobilier d’entreprise, est sujette à certains risques qui découlent notamment de la complexitédes projets et de la réglementation applicable, de la multiplicité des intervenants et des autorisations administrativesnécessaires. Ces risques comprennent notamment l’abandon de projets dont l’étude a généré descoûts pour le Groupe et a mobilisé la Direction. Ces risques sont particulièrement lourds pour les opérationscomplexes dites “Villes et Projets” qui nécessitent la coordination des activités de multiples acteurs, la miseen place de plusieurs autorisations administratives (et notamment la modification du plan local d’urbanisme)et un temps élevé entre la conception initiale et la mise en œuvre d’un projet.13

4FACTEURS DE RISQUESPar ailleurs, en dépit de l’attention portée par Nexity au choix des intervenants sur ses opérations et aux étudestechniques, de marché et de coût préalables à leur lancement, le Groupe peut être exposé à des risques affectantla rentabilité de ses opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entraînés par unretard de livraison, prix ou rythme de vente moindre que celui escompté. Dans certains cas, le Groupe peutêtre exposé à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des désordres affectant certains des immeublesqu’il fait réaliser, même si la plupart de ces défauts sont susceptibles d’être couverts par les assuranceslégalement obligatoires ou relèvent principalement d’autres intervenants à l’acte de construction. Enfin,le Groupe ou ses dirigeants pourraient potentiellement faire l’objet d’actions administratives et/ou judiciairesdu fait de certaines réglementations, notamment en ce qui concerne le travail clandestin, bien que leGroupe s’assure auprès des entrepreneurs co-contractants qu’ils n’emploient pas de main-d’œuvre dissimulée.Les contraintes réglementaires ou les modifications des régimes fiscaux pourraient avoir une influence négative surle résultat du GroupeDans la conduite de son activité, le Groupe est tenu de respecter de nombreuses réglementations dont lamodification peut avoir des conséquences financières importantes. Ainsi, le durcissement des normes de construction,d’environnement, de protection des consommateurs ou de délivrance des permis de construire pourraitavoir une influence négative sur la rentabilité du Groupe. De même, la modification de la réglementationfiscale et, plus particulièrement, la suppression ou la limitation de certains avantages fiscaux en faveur del’investissement locatif dans des logements neufs, peuvent avoir une influence importante sur le marché del’immobilier et, par conséquent, influer sur la situation financière du Groupe.Des problèmes liés à la pollution et la qualité des sols peuvent avoir des effets négatifs sur le déroulement d’un projetet la situation financière du GroupeLe Groupe procède généralement, avant toute acquisition d'un terrain ou d'un immeuble, à une étude sur la qualitéet la pollution des sols et des sous-sols, sur le passé foncier du site et à une recherche d'amiante pour lesimmeubles à rénover ou restructurer. Le Groupe néanmoins peut rencontrer des difficultés liées à la pollutionou à la qualité des sols pendant ou après les travaux. Bien qu'aux termes des contrats de vente, la responsabilitédu vendeur du terrain ou de l'immeuble puisse être mise en jeu, la découverte de pollution sur un terrain oudans un immeuble peut entraîner des délais et des coûts supplémentaires, et avoir des conséquences financièresimportantes si le vendeur de l'immeuble ou du terrain se révélait insolvable. À ce jour, il n'existe pas de recourscontre Nexity en matière de respect des normes d'environnement et le Groupe n'a pas connu de recours significatifssur ce fondement dans le passé. Les risques rencontrés par le Groupe liés à l'amiante sont marginauxet sont pris en compte dans la conclusion des promesses d'achat de terrains ou d’immeubles.La découverte de vestiges archéologiques peut provoquer des délais ou la suspension des travaux sur les sols concernésLe Groupe s'assure avant toute acquisition d'un terrain ou d'un immeuble que ceux-ci ne sont pas concernéspar les plans d'archéologie. Néanmoins, des vestiges ou objets archéologiques peuvent être découverts pendantles travaux. Une telle découverte pourrait avoir pour conséquence la suspension des travaux, voire le classementdu site, qui pourrait entraîner des conséquences financières pour l’opération en question.Le Groupe est exposé à certains risques liés à son développement à l’étrangerLe Groupe prévoit d’augmenter de manière sélective sa présence sur certains segments du marché de l’immobilierd’entreprise en Europe en dehors de la France. Le Groupe pourrait connaître des difficultés liées àl’expansion de ses activités internationales, et notamment du fait :• des risques liés à une mauvaise appréhension des particularités en matière de réglementation et de législationfiscale locale ;• des risques liés aux difficultés pour recruter du personnel de qualité et pour gérer les entités situées à l’étranger ;14

Nexity Document de référence 2005• de la présence des concurrents locaux connaissant mieux leurs marchés et qui ont des réputations établiesdans leurs propres pays ; et• en cas d’expansion éventuelle en dehors de la zone euro, des risques liés aux variations de taux de change.Le Groupe est exposé aux risques liés à l’insolvabilité de sous-traitants et fournisseursL'activité du Groupe repose sur de nombreux sous-traitants et fournisseurs. Bien qu’il ne soit dépendant d’aucunsd’eux (voir paragraphe 6.3.1.6 “Déroulement des projets et gestion des risques” - “Sous-traitants et fournisseurs”),la cessation des paiements de certains de ces sous-traitants ou fournisseurs pourrait avoir desconséquences sur l’activité du Groupe et, plus particulièrement, ralentir ses chantiers et en accroître le coût.L'insolvabilité d’un sous-traitant ou d’un fournisseur pourrait aussi avoir des conséquences sur le bon déroulementdes mises en jeu de garanties.Le Groupe est exposé aux risques liés aux prix de constructionLe Groupe confie la construction des immeubles qu’il commercialise à des entreprises tierces. Le Groupe aconstaté une tendance à la hausse des coûts de construction depuis plusieurs années, qui pourrait être accentuéepar une réglementation de plus en plus stricte en matière de sécurité et d’environnement. Le Groupeencourt le risque de ne pas pouvoir répercuter l’intégralité de la hausse des prix de construction sur le prixde vente des immeubles.Le Groupe est exposé aux risques liés au coût des assurances et à la couverture qu’elles offrentBien que les assurances dont la souscription par le Groupe est légalement obligatoire ainsi que les assurancesfacultatives qu’il estime nécessaires de souscrire ne représentent qu’une part limitée du coût de ses opérations,le Groupe encourt un risque d’augmentation significative du coût de ces assurances. De même, le Groupeest exposé à un risque de moindre couverture du fait d’une extension des clauses d’exclusion de couverturedans le cadre des polices d’assurances.Le Groupe est dépendant de certains cadres dirigeantsLe Groupe dépend de certains dirigeants clefs dont le départ pourrait nuire à la réalisation de ses objectifsde développement. L'équipe dirigeante bénéficie d'une très grande expérience du marché dans lequel le Groupeexerce son activité. Le départ d’un ou plusieurs de ces dirigeants pourrait avoir un effet négatif significatifsur l’activité, la situation financière, les perspectives et les résultats du Groupe.15

4FACTEURS DE RISQUES4.2 GESTION DES RISQUES4.2.1 Politique de gestion des risquesAfin de prévenir et de gérer efficacement les risques liés à son activité, le Groupe a instauré des procéduresde contrôle interne (voir le rapport du président du Conseil d’administration sur les conditions de préparationet d’organisation des travaux du Conseil d’administration et sur les procédures de contrôle interne, figuranten Annexe 3 du présent document de référence).Risques opérationnels. Le Groupe dispose d’un comité d’engagement qui intervient sur tout nouveau projetimmobilier de logement ou d’entreprise en amont de toute prise d’engagements et d’acquisitions par le Groupe.Par ailleurs, le Conseil d’administration de la Société a mis en place un comité d’investissement qui se prononcesur tout engagement de la Société, de quelque nature que ce soit, dépassant un montant de 50 millionsd’euros.Risques juridiques. Dans le cadre de sa politique de gestion des risques, le Groupe a mis en place un processusde vigilance particulier en matière de gestion des risques juridiques. La direction juridique participe activementà ce processus. Ainsi, pour les programmes immobiliers, la procédure inclut notamment la revue parles juristes internes au Groupe des aspects juridiques de tout projet significatif qui se rapporte à la mise enplace de ces programmes ainsi que tous documents relatifs aux financements.Risques financiers. L’évolution des taux d'intérêt a un impact direct sur le coût de l'endettement de la Société.Afin de prévenir ce risque, la Société a mis en place une stratégie de couverture de taux d'intérêt avec pourobjectif de limiter cet impact. Le risque de liquidité est également couvert par la Société. Par ailleurs, la Sociétén’est pas exposée au risque de taux de change. Voir paragraphe 10.4 “Risques de marché”.4.2.2 Politique en matière d’assuranceConcentration des risques assurésLe Groupe s’est efforcé au cours des sept dernières années de réduire significativement le nombre de sesintermédiaires en matière d’assurance, qui étaient auparavant composés d’environ 15 courtiers et 70 compagniesd’assurance, à respectivement deux courtiers principaux et cinq compagnies d’assurance maintenant.Cette démarche a pour objectif la pérennisation de la couverture des risques, la possibilité de négocier aumieux la tarification du fait de la concentration des risques assurés, la rapidité dans l’adaptation de la couverturedes risques en cas de modifications intra-groupe, ainsi que le développement d’une relation suivie avecles courtiers tant en termes de souscription que de gestion des sinistres.Aujourd’hui, le Groupe et ses filiales opérationnelles font généralement appel à deux courtiers, le Cabinet Marsh& McLennan et le Cabinet Deleplanque. Les principales compagnies d’assurance couvrant la responsabilitécivile professionnelle du Groupe sont Gerling, SMABTP (Société mutuelle assurance bâtiments et travaux publics),AGF et AXA. SMABTP intervient également comme principal assureur du risque construction dans le logement,ce risque dans le tertiaire étant assuré principalement par AGF.Prévention des risquesLa politique de couverture des risques du Groupe est adaptée selon les principaux risques identifiés dans lesdomaines du logement, de l’immobilier d’entreprise et de la gestion et transaction immobilière. Face à la survenancede nouveaux risques, tels que les risques technologiques, l’obligation de résultat de sécurité de l’employeur,l’amiante, la mise en cause de la responsabilité des dirigeants ou encore la pénalisation de la législation,le Groupe tente d’en limiter l’impact en sensibilisant les compagnies d’assurance ainsi que les courtiersà sa politique de prévention des risques.Ainsi, la Société a mis en place un système de délégation de pouvoirs et une sensibilisation des responsablesopérationnels aux différentes incriminations relatives à l’activité de promoteur immobilier, avec notammentpour objectif d’éviter que la responsabilité pénale des dirigeants de droit et de fait ne soit engagée.16

Nexity Document de référence 2005En matière de polices “Dommages-Ouvrages”, la Société a mis en place un service après-vente (SAV) avecpour objectif de maintenir les taux de primes actuelles. La durée du SAV est de deux ans après la réceptiondes travaux, avec un plafond de prise en charge d’environ 1.000 à 1.500 euros par sinistre. Le coût du SAVest intégré au coût d’exploitation des filiales, qui enregistrent une provision de 1,5 % du prix de l’opérationau moment de la livraison afin de couvrir le coût de l’assurance, cette provision étant reprise à hauteur de0,5 % la première année, le solde de 1 % étant repris la deuxième année.4.2.3 Principaux contrats d’assuranceLe Groupe bénéficie de couverture d’assurances pour le risque de construction, dont deux assurances obligatoires,ainsi que d’assurances couvrant le risque de responsabilité civile. Par ailleurs, le Groupe a souscritune assurance couvrant les risques informatiques par l’intermédiaire de Marsh & McLennan.Assurances légalement obligatoiresDans le cadre de la réglementation liée à leur activité de promotion de logement et d’immobilier d’entreprisedécrite aux paragraphes 6.3.1 “Logement” et 6.3.2 “Immobilier d’entreprise”, les sociétés du Groupe souscriventles assurances obligatoires instituées par la loi n°78-12 du 4 janvier 1978 couvrant d’une part l’ouvrageexécuté (assurance dite “Dommages-Ouvrages”) et, d’autre part, la responsabilité du maître d’ouvrage(assurance dite “Constructeur Non Réalisateur” ou “CNR”). Le défaut de souscription de ces assurances estsanctionné pénalement.Pour ce qui concerne l’activité logement, les assurances Dommages-Ouvrages et l’assurance CNR font l’objetd’un protocole annuel de tarification avec la SMABTP, permettant d’obtenir un taux de prime très compétitifpar rapport aux taux pratiqués sur le marché en raison notamment de la mise en place du SAV (voirparagraphe 4.2.2 “Politique en matière d’assurance”). Les polices d’assurance Dommages-Ouvrages et CNRont représenté un coût de 6,7 millions d’euros pour l’exercice clos le 31 décembre 2003, 7 millions d’eurospour l’exercice clos le 31 décembre 2004 et 11 millions d’euros pour l’exercice clos le 31 décembre 2005.Assurance Dommages-Ouvrages. L’assurance Dommages-Ouvrages est souscrite dès l’ouverture du chantieret a pour objet le préfinancement de la réparation des désordres apparus relevant des garanties décennales,de bon fonctionnement et de dommages immatériels consécutifs. Le bénéfice de cette couverture esttransféré aux clients dès la réception, et se transmet à leurs successeurs en cas de vente de leur logement.Cette assurance porte sur les frais de réparation et les dommages, même résultant d’un vice de sol, qui compromettentla solidité des ouvrages constitutifs de l’opération de construction, qui affectent lesdits ouvrages dansl’un de leurs éléments constitutifs ou l’un de leurs éléments d’équipement, les rendant impropres à leur destinationou qui affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables de viabilité, de fondation, d’ossature,de clos et couvert au sens de l’article 1792-2 du Code civil. L’assurance Dommages-Ouvrages couvre les fraisde réparation, y compris les travaux de démolition, de déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires,une fois une expertise amiable réalisée selon les règles et délais prescrits par la loi, en fonction dela nature des désordres et des garanties applicables pendant une durée de dix ans à compter de la date deréception avec les entreprises. Postérieurement à cette indemnisation, et au-delà d’un plafond fixé (appeléticket modérateur) par une convention de règlement entre assureurs, l’assureur au titre d’une police Dommages-Ouvrages se retourne contre les assureurs des constructeurs, afin de recouvrer les sommes avancées. Le plafondde la garantie Dommages-Ouvrages est le coût de construction définitif de l’opération.Assurance CNR. Les sociétés du Groupe qui réalisent des opérations de promotion immobilière sont couvertespar l’assurance de responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs dite assurance CNR. Cetteassurance couvre le paiement des travaux de réparation de la construction à laquelle le Groupe a contribuéen sa qualité de promoteur, lorsque sa responsabilité est engagée sur le fondement de la présomption établiepar les articles 1792 et suivants du Code civil, à propos de travaux de bâtiment et dans la limite de cette responsabilité.Cette garantie s’exerce sans limitation de montant pour la garantie obligatoire.17

4FACTEURS DE RISQUESAssurance décennale “Maîtrise d’œuvre”. Les sociétés du Groupe qui assurent des missions de maîtrise d’œuvresont couvertes par une police décennale “Ingénieurs-Conseil”. Cette assurance couvre le paiement des travauxde réparation de la construction à laquelle la Société a contribué en sa qualité de maître d’œuvre lorsque saresponsabilité est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants duCode civil. Cette garantie s’exerce sans limitation de montant.Assurance décennale “Aménageur-Lotisseur”. Les opérations effectuées par les filiales du Groupe en qualitéde lotisseur-aménageur souscrivent auprès de la SMABTP une police “Globale Aménageur” incluant, en particulier,la couverture de leur responsabilité décennale (Article 1792 et suivants) en cas de dommages causésaprès réception aux ouvrages.En matière de logement, les assurances construction sont essentiellement souscrites par l’intermédiaire ducabinet Deleplanque. S’agissant des immeubles tertiaires, ces garanties légales sont souscrites par l’intermédiairede Marsh & McLennan, soit au travers de contrats Dommages-Ouvrages, soit de polices uniques dechantier en raison de l’importance des projets. Pour les opérations développées à l’étranger, les polices sontsouscrites dans chaque pays considéré par l’intermédiaire de courtiers locaux, avec des garanties conformesà la législation applicable.Assurances couvrant le risque de construction hors assurances obligatoiresLe type de garanties mises en place par les assurances de construction couvre, en plus des assurances légales,la responsabilité civile du promoteur à l’égard des tiers, les risques d’incendie ou de catastrophes naturelles.Le cas échéant, une assurance tous risques chantier est souscrite par certaines filiales. Au-delà de la couverturedes responsabilités légales, les assurances de construction couvrent également les risques découlantde l’activité de maîtrise d’œuvre de certaines filiales opérationnelles, au titre de la responsabilité civile généraleet des garanties complémentaires que sont l’erreur, l’omission ou la négligence.Assurances de responsabilité civileAssurance de responsabilité civile professionnelle. Le Groupe bénéficie d’une protection large avec des plafondsde garantie élevés en raison de l’importance des risques relatifs à l’activité de développement et promotionimmobilière. Cette approche est dictée à titre principal par la responsabilité résiduelle qui pèse sur le promoteur-maîtred’ouvrage en l’absence de toute faute imputable aux locateurs d’ouvrages, responsabilité sansfaute pesant sur le donneur d’ordres bénéficiaire de l’opération. L’importance de la couverture de risque estdue également à la réalisation d’immeubles en milieu urbain.Les assurances de responsabilité civile couvrent chaque société du Groupe. En outre, une police communeà l’ensemble des sociétés, dite “programme umbrella”, est souscrite auprès de Gerling, et couvre les premièreslignes de garantie souscrites par chaque entité pour des montants différenciés. Le montant des plafondsde garantie applicables aux sociétés est déterminé en fonction de la nature et de l’importance des risquespesant sur chacune d’elles, ou encore en fonction du montant de couverture classiquement admis dans lesecteur d’activité considéré, ou enfin, compte tenu de l’impossibilité ponctuelle de négociation en raison d’uneatonie du marché, d’une augmentation des taux. Le plafond de la garantie de responsabilité civile du programmeumbrella s’élève à 45.735.000 euros par sinistre et par année. La franchise de cette police correspond aumontant des polices sous-jacentes ou à 305.000 euros en cas d’intervention au premier euro.18

Nexity Document de référence 2005Assurance de responsabilité civile des mandataires sociaux. Les risques du fait de la responsabilité civile desmandataires sociaux sont couverts par une police souscrite auprès de AIG au 1 er janvier 2003. Cette policea fait l’objet de cinq déclarations de sinistres depuis sa souscription. L’assurance couvre deux volets :• La responsabilité civile des mandataires sociaux proprement dite ; cette assurance couvre la défense civileet pénale des dirigeants de fait et de droit français et étrangers, avec une garantie s’élevant à 15.245.000euros ; et• La garantie des rapports sociaux, qui couvre la responsabilité civile des dirigeants ou des salariés agissantdans le cadre de leurs fonctions suite à une mise en jeu de leur responsabilité civile personnelle ou solidaireimputable à toute violation des règles relatives aux rapports sociaux, telles que le licenciement abusif ouencore toute discrimination. Les garanties au titre de cette police s’élèvent à 3 millions d’euros, avec unefranchise de 45.000 euros (50.000 dollars américains si la réclamation relève des juridictions américainesou canadiennes).Autres assurances de responsabilité. Le Groupe a par ailleurs souscrit quatre assurances couvrant saresponsabilité :• une assurance du parc automobile couvrant la responsabilité civile et les dommages ;• une assurance multirisques immeuble couvrant la responsabilité civile de propriétaire ou de locataire doubléed’une couverture des dommages ;• une assurance de responsabilité civile obligatoire au titre des activités de gestion et transaction immobilière; conformément à la loi du 02 janvier 1970 ; et• une assurance de responsabilité civile d’opérateur Internet.19

5INFORMATIONS CONCERNANT L’ÉMETTEURCHAPITRE 5 : INFORMATIONS CONCERNANT L’ÉMETTEUR5.1 HISTOIRE ET ÉVOLUTION DE LA SOCIÉTÉ5.1.1 Dénomination socialeLa Société a pour dénomination sociale Nexity.5.1.2 Registre du commerce et des sociétésLa Société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 444 346 795.Le numéro SIRET de la Société est 444 346 79500040. Le code NAF de la Société est 741 J.5.1.3 Date de constitution et duréeLa Société a été constituée le 21 novembre 2002 sous la forme d’une société par actions simplifiée sousla dénomination Maine Equity Capital 10, et immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 5 décembre2002.La Société a une durée de 99 ans à compter de la date de son immatriculation, sauf dissolution anticipée ouprorogation.5.1.4 Siège social, forme juridique et législation applicableLe siège social de la Société est situé 1, terrasse Bellini – TSA 48200 – 92919 Paris La Défense Cedex.La Société est une société anonyme de droit français à Conseil d’administration, soumise notamment aux dispositionsdu Livre II du Code de commerce et au décret n° 67-236 du 23 mars 1967 sur les sociétés commerciales.5.1.5 Historique de la SociétéNexity est née du regroupement en 1995, au sein de la Compagnie générale d’immobilier et des services (CGIS),filiale de la Compagnie générale des eaux (devenue Vivendi en 1998), de plusieurs sociétés ou activités immobilièresspécialisées dans la promotion de logements et d’immobilier d’entreprise dont certaines exerçaientleur activité depuis plus de vingt-cinq ans.Dans sa forme actuelle, Nexity est issue de la cession par Vivendi en 2000 d’une partie des activités de laCGIS, réunies dans la société Nexity SA. Cette cession, décidée par Vivendi pour des raisons stratégiques, aété faite sous forme d’opération à effet de levier (Leveraged Buy Out ou LBO) auprès de certains dirigeantsde la CGIS aux côtés de trois investisseurs financiers, CDC Entreprises FCPR, LBO France et Lehman Brothers.Nexity a ensuite mené deux opérations de refinancement, dont la dernière (en octobre 2003) a eu pourconséquence de faire de Nexity la société-mère du Groupe.À la suite du LBO de 2000, le Groupe s’est recentré sur ses métiers de promotion et développement dansl’immobilier en cédant en 2001 ses filiales Gymnase Club et Maeva, ainsi qu’un portefeuille d’actifs immobiliersprovenant du groupe Vivendi. En 2003, le Groupe a cédé sa filiale Coteba, spécialisée dans les activitésd’ingénierie et de conseil.20

Nexity Document de référence 2005Parallèlement à ces opérations, le Groupe a mis en œuvre une politique de renforcement de ses métiers quis’est concrétisée par un développement de sa couverture territoriale et de produits et par la réalisation d’acquisitionsdestinées à compléter ses domaines d’activité. Cette démarche s’est traduite notamment par :• l’intégration de Foncier Conseil, société spécialisée dans l’aménagement de terrains à bâtir et le lotissement,dans Nexity Logement (ex-George V) ;• l’acquisition en 2001 de Ruggieri, promoteur de logements individuels, groupés et collectifs dans Toulouseet sa région ;• la création d’agences régionales pour la promotion et/ou la commercialisation de logements ; et• l’acquisition en 2000 de Geprim qui a permis au Groupe de développer sa présence sur le segment de lalogistique et des parcs d’activité, avec notamment une forte présence géographique en Rhône-Alpes.Depuis 2000, le Groupe a créé de nouvelles implantations en région. Enfin, depuis quelques années, le Groupese développe dans l’immobilier d’entreprise dans quelques grandes villes européennes au travers de filialeslocales en Espagne, au Portugal, en Belgique (2002) et plus récemment en Italie.En 2004, le Groupe a poursuivi sa stratégie de développement dans les services avec l’acquisition de Saggel,un acteur majeur dans les services à l’immobilier résidentiel. L’année 2005 a été marquée par le rapprochementdes activités de Nexity Services et de Saggel afin de constituer un pôle homogène capable de mieux répondreaux attentes des clients tant dans le domaine de la gestion (locative ou copropriété) que la transaction.5.2 INVESTISSEMENTSLes investissements les plus importants du Groupe consistent en des achats de terrains et la constructionde logements et d’immeubles d’entreprises qu’il commercialise auprès de ses clients.Pour de plus amples détails sur les investissements réalisés sur les années récentes par le Groupe, ainsi quesur les acquisitions foncières sous promesse, voir paragraphes 6.3.1.3 “Produits”, 6.3.2.3 “Produits”, et -6.3.2.6 “Portefeuille de projets”.Le Groupe n’a pas acquis de participation significative en 2003.En 2004, le Groupe a acquis 100 % de Saggel et pris une participation de 25 % dans Parcoval. À l’occasionde l’introduction en bourse, Nexity a acheté 1,95 % de Nexity Initiale auprès du FCPE Nexity Actionnariat détenupar les employés du Groupe. Ces actions sont toujours détenues par Nexity dont la participation totale dansNexity Initiale s’élevait à 93,02 % à la date d’enregistrement du présent document de référence.En 2005, le Groupe a notamment fait l’acquisition de 100 % de Victor Finances, promoteur immobilier de larégion nantaise le 13 octobre, et de 100 % des activités de gestion privée de Bazin, cabinet immobilier intervenantà Cannes et à Paris le 15 septembre.Voir également section 12.1 “Évolutions récentes”, pour les investissements ayant fait l’objet d’engagementsfermes de la part des organes de Direction.21

6APERÇU DES ACTIVITÉSCHAPITRE 6 : APERÇU DES ACTIVITÉS6.1 PRÉSENTATION GÉNÉRALE DES ACTIVITÉS6.1.1 Description générale de l’activité de NexityLe Groupe Nexity est, en France, un acteur majeur dans les métiers du développement, de la promotion delogements neufs, de l’immobilier d’entreprise et un prestataire reconnu dans celui des services immobiliersaux entreprises. Fort de plus de 25 ans d’expérience avec des marques de référence telles que “George V”(logement) et “Nexity Entreprises” (bureaux), et des équipes de direction très expérimentées dans chacun deses pôles d’activité, le Groupe occupe en 2005 la première place en France dans les métiers du développementet de la promotion de logements neufs, tant en termes de chiffre d’affaires que de logements réservés,et figure parmi les premiers acteurs français de l’immobilier d’entreprise. Il bénéficie d’une clientèle diversifiée(particuliers accédants ou investisseurs dans le logement, investisseurs institutionnels, entreprises) et d’unmaillage territorial équilibré entre l’Île-de-France et les autres régions françaises. Le Groupe a en outre progressivementétendu son activité à la réalisation de projets d’immobilier d’entreprise dans de grandes villes européennestout en poursuivant le développement de son implantation territoriale en France, ses interventions dansdes projets complexes d’urbanisation et l’élargissement de ses prestations en matière de services immobiliers.En 2005, le Groupe a réalisé un chiffre d’affaires consolidé de 1.577,8 millions d’euros. Son résultat opérationnelconsolidé s’est élevé à 252,2 millions d’euros et son résultat net, part du Groupe, à 151,7 millions d’euros.Au 31 décembre 2005, le Groupe comptait 1.813 salariés, dont 1.789 en France.Le Groupe présente une organisation originale qui offre aux entités du Groupe une autonomie significative enmatière opérationnelle et de management de leurs équipes tout en conservant un contrôle centralisé au niveaudu Groupe qui permet une approche très stricte du contrôle des risques et de l’allocation des ressources financières.Cette forte centralisation des fonctions et ressources communes au Groupe, notamment en matière definance, marketing, juridique et ressources humaines, permet aux équipes opérationnelles des entités du Groupede se concentrer sur le développement des projets de manière spécialisée tout en favorisant, grâce à des initiativesmises en place par le Groupe, les évolutions au sein du Groupe et le partage du savoir-faire propre auxdifférents métiers du Groupe.Les activités du Groupe s’organisent autour de trois pôles :●Logement (83 % du chiffre d’affaires consolidé hors Eurobarajas et 87 % du résultat opérationnel consolidéhors Eurobarajas et autres activités en 2005). Nexity est leader sur le marché français du développementet de la promotion de logements neufs avec une part de marché nationale de 7,4 % des réservationsde logements neufs en 2005 dans un environnement de marché très atomisé. Son activité comprend l’achatde terrains pour y faire construire des programmes immobiliers de résidences collectives ou de maisonsindividuelles qu’il conçoit ou pour procéder à leur aménagement en lotissements. Ces logements et lotsde terrains sont principalement commercialisés auprès de particuliers. Le Groupe intervient tant en Îlede-France(39 % des réservations en nombre du pôle logement en 2005) que dans les régions françaises(61 % des réservations en nombre du pôle logement en 2005). La politique de marques du Groupe reflèteà la fois sa cohésion (marque principale “Nexity”) et le respect des spécificités fonctionnelles ou géographiques(marques spécialisées offrant une image adaptée aux spécificités de chaque marché telles que,entre autres, “Nexity George V”, “Nexity Foncier Conseil”, “Nexity Féréal”, “Nexity Apollonia”). Le Groupese positionne principalement sur l’offre de milieu de gamme qui correspond à la demande la plus forte etstable, avec des produits destinés aussi bien aux accédants à la propriété qu’à une clientèle d’investisseursparticuliers recherchant une épargne sur le long terme, dont le développement a notamment étésoutenu par la mise en place de dispositifs fiscaux d’amortissement successifs.En 2005, le Groupe a livré 5.746 logements neufs et vendus 2.579 lots de terrains, et ses clients ont réservé9.046 logements neufs et 3.047 lots de terrains. Au 31 décembre 2005, le carnet de commandes (backlog)du Groupe représentait 1.808 millions d’euros de chiffre d’affaires à venir. En outre, le Groupe disposaitau 31 décembre 2005 d’une offre en cours de commercialisation représentant 8.264 logements et 2.282lots de terrains, et bénéficiait de promesses de vente sur des terrains représentant un potentiel de 21.621logements ou lots.22

Nexity Document de référence 2005●Immobilier d’entreprise (13 % du chiffre d’affaires consolidé hors Eurobarajas et 9 % du résultat opérationnelconsolidé hors Eurobarajas et autres activités en 2005). Nexity est l’un des acteurs de référence en Franceen matière de développement et promotion de bureaux (avec la marque “Nexity Entreprises”), notammentles immeubles de grande hauteur (IGH) et de plates-formes logistiques (avec la marque “Nexity Geprim”).Il intervient de manière plus ponctuelle dans les secteurs du commerce et de l’hôtellerie. Son activité couvreaussi bien des opérations de réalisation que la conduite d’opérations de réhabilitation d’actifs immobiliersexistants. Sauf cas exceptionnels, ses projets sont pré-vendus à de grands investisseurs institutionnelsou à des utilisateurs. L’essentiel de l’activité est réalisé en Île-de-France, mais le Groupe est égalementprésent dans le Sud Est (Lyon et Aix/Marseille) en secteur urbain ou périurbain.Hors de France, le Groupe s’est développé au travers de filiales locales implantées dans des capitales européennesciblées par les investisseurs institutionnels clients du Groupe telles que Madrid, Lisbonne, Bruxelleset Milan depuis 2005. Le chiffre d’affaires réalisé hors de France a représenté 87,2 millions d’euros en2005 (y compris 45,8 millions d’euros au titre de l’opération d’Eurobarajas), soit 5,5 % du chiffre d’affairesconsolidé du Groupe (ou 2,7 % du chiffre d’affaires consolidé hors Eurobarajas).En 2005, le Groupe a livré 6 opérations (hors contrats de maîtrise d’ouvrage déléguée) représentant environ120.000 m 2 de surface hors œuvre nette (SHON) au total (y compris la part des associés dans lesopérations en copromotion), dont 92.000 m 2 de bureaux et 28.000 m 2 de plates-formes logistiques et locauxd’activités, et dont 40.000 m 2 en France et 80.000 m 2 ailleurs en Europe. L’activité commerciale a ététrès soutenue en 2005, notamment pour les immeubles de logistique et d’activité (82 % des prises decommandes). Le Groupe a pris en commande 378.240 m 2 à fin 2005 à comparer à 211.439 m 2 à fin 2004,soit +78,9 %. Au 31 décembre 2005, le carnet de commandes (backlog) du Groupe représentait 505 millionsd’euros de chiffre d’affaires à venir.●Services (4 % du chiffre d’affaires consolidé hors Eurobarajas et 4 % du résultat opérationnel consolidé horsEurobarajas et autres activités en 2005). Le pôle services de Nexity réalise principalement de l’administrationde biens de logements et de bureaux, tant avec des clients particuliers que professionnels et dela transaction. Au 31 décembre 2005, il gère environ 2,4 millions de mètres carrés de bureaux, et environ36.500 lots d’habitation dont environ 16.600 en gestion locative.Nexity est par ailleurs l’un des rares acteurs privés français intervenant sur des opérations complexes de conceptionde centres urbains, comprenant des logements, des bureaux, des espaces commerciaux et, si nécessaire, des équipementspublics. Le Groupe intervient très en amont sur de grands projets impliquant le développement dequelques centaines de milliers de mètres carrés et faisant l’objet de démarches de développement concertéavec les collectivités locales. Son expertise lui permet de prendre en compte les attentes des collectivitésdans un environnement réglementaire complexe, pour monter des opérations de partenariat public-privé autravers d’équipes de projets expertes dans les métiers du logement, du commerce et des immeubles de bureaux,en association, le cas échéant, avec des acteurs reconnus dans des métiers annexes.Ces projets de développement initiés à partir de la fin 2001 sont regroupés sous l’appellation “Villes et Projets”.Ils se situent aujourd’hui pour l’essentiel en première couronne parisienne, avec les terrains Renault à Boulogne-Billancourt, “Cœur de Seine” à Gennevilliers, le site Areva-Alstom à Saint-Ouen et le réaménagement du quartierde la gare de Versailles Chantiers. En 2005, trois nouveaux appels d’offres ont été remportés représentant142.000 m 2 SHON à Ermont-Eaubonne, Pré-Saint-Gervais et une première opération en province à Nantes.En 2005, sur l’opération de Gennevilliers, 51.300 m 2 de bureaux ont été commercialisés par Nexity Entreprises,et Nexity Apollonia a démarré la commercialisation d’un programme de logements représentant 13.000 m 2 .Ces grands projets, dont le montage se poursuivra en 2006, font l’objet d’investissements mesurés et progressifscomprenant généralement les coûts des indemnités d’immobilisation dues au titre des promesses de ventes ouautres accords conclus sur les terrains et les frais d’études.6.1.2 StratégieLe Groupe veut poursuivre son développement sur l’ensemble des segments du marché immobilier sur lesquelsil opère en France et en Europe, dans la mesure où ces opérations présentent des rentabilités conformes àses objectifs et des profils de risque acceptables. Sa présence significative sur plusieurs segments du marchéde l’immobilier ainsi que sa couverture territoriale – qui le différencient de ses concurrents – lui permettentde bénéficier de synergies tout en amortissant l’impact des cycles de marché. Le Groupe vise à sécuriser sa23

6APERÇU DES ACTIVITÉScroissance future en tirant parti de la complémentarité de ses compétences pour intervenir en amont sur desprojets complexes. Il continuera de saisir les opportunités de croissance interne et externe, tout en poursuivantson modèle historique de limitation de risques et de génération de cash-flows et profits significatifs.L’ambition du Groupe s'exprime dans la poursuite des objectifs stratégiques suivants :● Dans le logement, saisir des opportunités de développement et de renforcement de ses parts de marché :- élargir la gamme de ses produits en poursuivant sa stratégie d’innovation et la diversification de sonoffre, tant sur le plan de la clientèle (accédants à la propriété, investisseurs particuliers et, ponctuellement,investisseurs institutionnels) que sur le plan des produits (immeubles d’habitation, maisonsindividuelles en villages, lotissements, résidences gérées, habitat favorisant la mixité sociale, logementss’inscrivant dans le contexte du développement durable) ;- poursuivre son implantation géographique en région à travers des agences et filiales gérées par desprofessionnels locaux offrant un accès privilégié aux ressources foncières et un réel savoir-faire enmatière d’obtention des autorisations administratives et d’adaptation de l’offre commerciale du Groupeaux caractéristiques locales, avec un renforcement de sa position dans les grandes métropoles régionales; et- viser une augmentation de sa part de marché en tirant partie du caractère atomisé du marché pourdévelopper celle-ci, essentiellement par la création de divisions régionales permettant une segmentationdu territoire de plus en plus fine mais également par des acquisitions ponctuelles de portefeuillesfonciers, des associations avec des promoteurs locaux ou l’acquisition de ceux-ci.● De manière prudente, bénéficier de la dynamique du marché de l’immobilier d’entreprise :- poursuivre, comme il l’a initié en 2005 au travers de la création de Nexity Commerces, son développementsur de nouveaux produits ;- accompagner, par la création de Nexity Investissement, dans le process de création de valeur, les investisseursà qui Nexity propose ses produits tertiaires ;- renforcer son partenariat avec Villes et Projets sur la réalisation d’opérations complexes ;- en Île-de-France, son principal marché, concentrer ses interventions sur des zones à fort potentielde développement telles que certains marchés non encore matures de la première couronne parisienne ;- se positionner plus activement en région en s’appuyant notamment sur des synergies avec les filialesrégionales de Nexity Logement ; et- à l’international, poursuivre sa politique de développement maîtrisé de ses filiales locales actuelles(Belgique, Espagne, Portugal, Italie) en envisageant le développement de nouvelles implantations etl’élargissement des activités au logement.●Développer son pôle services. Dans les services immobiliers, le Groupe entend augmenter sa taille à moyenterme avec l’ambition de développer des activités par voie de croissance externe (déjà entamée en 2004avec l’acquisition de Saggel), afin notamment d’étendre ses prestations au domaine du logement, et dese positionner comme opérateur de portefeuilles d’actifs immobiliers complexes.●Tirer profit de la complémentarité de ses compétences au travers de “Villes et Projets”. Au travers de sonactivité “Villes et Projets”, le Groupe a pour objectif de s’appuyer sur la pluralité de ses expertises dansl’ensemble de ses métiers (logement, immobilier d’entreprise, services) afin d’intervenir très en amont surdes projets de renouvellement urbain offrant des opportunités de réalisation d’opérations pour les différentspôles du Groupe, avec l’ambition à moyen et long termes de sécuriser des sources de croissancefutures.24

Nexity Document de référence 2005●Privilégier des opérations générant des cash-flows et un taux de marge nette significatifs. Le Groupe entendne réaliser que des opérations dont l’examen approfondi de la faisabilité technique, des caractéristiquescommerciales et des données budgétaires permettent d’anticiper des niveaux de marge nette d’au moins8 %. Il poursuivra sa politique financière actuelle visant à générer des cash-flows significatifs et à privilégierla rentabilité de ses opérations par rapport au volume d’affaires.● Poursuivre une politique de maîtrise des risques en respectant des règles prudentielles strictes, avec notamment :- une organisation fondée sur un contrôle centralisé au niveau du Groupe des risques et de l’allocationde ressources financières, tout en dotant les unités opérationnelles d’une autonomie significative enmatière commerciale et de gestion des projets et des équipes ; et- une gestion des risques comprenant notamment l’approbation de chacun des projets par un comitéd’engagement composé notamment du Président-Directeur général et du Directeur général délégué,l’assujettissement systématique des achats de terrains à l’obtention des autorisations administrativeset, le cas échéant, la réalisation des études sur la pollution et constructibilité des sols, et la pré-commercialisationd’une partie importante de ses projets avant le démarrage des travaux (au moins 30 %des logements réservés avant le démarrage des travaux sur un projet ou une tranche ; projets d’immobilierd’entreprise presque toujours pré-commercialisés aux investisseurs avant construction).6.2 PRÉSENTATION DU MARCHÉ IMMOBILIER EN FRANCE6.2.1 Présentation générale du marchéL’activité logement de Nexity s’inscrit dans le cadre d’un marché actuellement porteur, avec un nombre delogements neufs réservés auprès de développeurs-promoteurs privés de 121.500 en 2005 contre 112.000en 2004 et 103.000 en 2003 (source : Ministère de l’Équipement). Malgré la conjoncture économique, le marchédu logement neuf en France apparaît comme structurellement demandeur, avec un niveau d’activité soutenunotamment par les facteurs suivants :●un besoin structurel de logements provenant notamment de facteurs démographiques et flux migratoiresfavorables ;● un contexte de crédit souple avec des taux d’intérêts bas et un allongement de la durée moyenne des crédits ;●un cadre fiscal français incitatif et qui favorise l’investissement locatif, transformant l’investissement dansle logement neuf en produit d’épargne ; et●une prise en compte récente, au niveau des politiques économiques, de l’influence du secteur dulogement sur la croissance.Le secteur de l’immobilier d’entreprise, directement influencé par l’environnement macro-économique et notammentle taux de croissance du PIB et le niveau d’investissement des entreprises, a été affecté depuis 2001par une conjoncture économique défavorable, mais a montré les premiers signes de reprise en 2004, confirmésen 2005, dans un contexte de marché sain et présentant les principales caractéristiques suivantes :● un marché français marqué par un investissement en immobilier d’entreprise historiquement élevé en 2005,du fait notamment de l’abondance de liquidités des fonds spécialisés étrangers, d’un déplacement desallocations d’actifs vers le marché immobilier et des taux de rendement nets relativement attractifs parrapport aux obligations ;●un marché régulé par ses acteurs, avec une offre de locaux neufs qui s’est ajustée au ralentissementéconomique ;●en conséquence, un taux moyen de vacance sur le marché des bureaux en Île-de-France en baisse de0,5 point pour atteindre 5,8 % en 2005, soit un niveau très proche du taux de 6 % considéré par lesprincipaux acteurs du marché comme le taux d’équilibre du marché ; et25

6APERÇU DES ACTIVITÉS●en Île-de-France, comme dans les trois principaux marchés régionaux (Lille, Aix/Marseille et Lyon) un accroissementdu niveau de transactions sur les bureaux en 2005.6.2.2 Le marché du logement en FranceLe marché du logement neuf en France apparaît comme structurellement demandeur, quelle que soit la conjonctureéconomique, avec un niveau d’activité soutenu notamment par des facteurs démographiques, une pénurie relativede l’offre de logements neufs, des conditions de crédit souples et des dispositifs fiscaux favorisant l’investissementlocatif.L’activité de construction de logements neufsLes mises en chantier de logements neufs en France, qui se situaient aux alentours de 320.000 par an entre2001 et 2004, selon le Ministère de l’Équipement, ont connu une forte accélération en 2005 avec 410.000logements.Sur l’ensemble des logements mis en chantier, environ 32 % sont le fait de programmes de développeurs-promoteursprivés et 44 % correspondent à l’individuel diffus (logements individuels dont la construction est initiéepar leur propriétaire). Les 24 % restants rassemblent les logements sociaux, les maisons de retraite, les résidencesétudiantes réalisées par les CROUS, etc.Le Groupe est présent principalement sur le marché du développement-promotion privé, et dans une moindremesure sur le marché de l’individuel diffus au travers de son activité de lotissement (entre 35 % et 40 % desmaisons individuelles neuves en France sont construites sur des terrains ayant fait l’objet d’opérations d’aménagement-lotissement,selon une étude Caron Marketing publiée en juin 2005 pour l’année 2004).Le graphique suivant présente la décomposition depuis 1996 du nombre de logements neufs mis en chantieren France selon ces trois catégories :Mises en chantier de logements neufs en France450,000400,000350,000300,000250,000200,000Promotion privéeIndividuel diffusAutres :principalementlogement socialet public150,000100,00050,0000,0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : Ministère de l’Équipement/FPCFacteurs favorisant une demande structurelle de logements neufsLa demande de logements neufs est structurellement portée par les facteurs démographiques.Les premiers résultats du recensement 2005 de l’INSEE (60,7 millions de personnes en France métropolitaine)confirment un rythme de croissance de la population plus soutenue entre 1999 et 2005 (+0,62 % par an) qu’aucours de la période 1990-1998 (+0,37 % par an).26

Nexity Document de référence 2005L’augmentation du nombre de ménages a été encore plus importante, en raison de la baisse de la taille desménages résultant de facteurs sociologiques tels que l’éclatement de la cellule familiale et le vieillissementde la population.Le nombre moyen de personnes par ménage a baissé depuis 1990 ; il est passé de 2,57 personnes en 1990à 2,40 personnes en 1999 et 2,31 personnes en 2004-2005. Il pourrait passer à 2,27 personnes par ménageen 2010 selon les projections de l’INSEE.Le graphique suivant présente les données historiques et les projections du nombre de ménages en France (selonla définition de l’INSEE, un ménage est l’ensemble des personnes qui partage la même résidence principale).Nombre de ménages en France3025en millions21,523,825,426,3201510501990 1999 2004 2010 (p)Source : INSEELa demande de logements neufs est également soutenue par la proportion de plus en plus importante despersonnes de 60 ans et plus dans la population française : elle était de 18,5 % en 1982, elle a atteint 21,8 %en 2004 et devrait augmenter sensiblement dans les années à venir en raison de l’impact des générationsdu baby boom (source : INSEE). La croissance des tranches d’âge proches de la retraite possédant encoreune longue espérance de vie soutient notamment la demande pour des résidences secondaires, en particulierdans les régions du Sud et de l’Ouest de la France.L’offre et la demande dans le segment du développement-promotion privéLa forte demande de logements neufs se traduit par des volumes de réservations élevés et une offre commercialeréduite, induisant des délais d’écoulement courts (cinq mois, source : Ministère de l’Équipement).Le graphique suivant présente l’évolution des réservations de logements neufs dans le segment du développement-promotionprivé en France depuis 1996 (étant précisé que les réservations précèdent les mises enchantier des logements, ce qui explique le décalage entre les données du graphique ci-après et celles du graphiqueprésenté ci-dessus) :Nombre de réservations de logements en France140 000120 000100 00080 000en milliers72,680,694,1 101,575,2 80,285,4103,2112,2121,5Île-de-FranceRégions60 00040 00020 00001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : Ministère de l’Équipement27

6APERÇU DES ACTIVITÉSLe marché du logement neuf en France connaît une croissance ininterrompue depuis 2001. En 2005, l’augmentationdu nombre de réservations (+8,3 % par rapport à 2004), est liée au développement du marché enrégion (+10,7 %), alors que le marché francilien demeure quasiment stable (– 1,8 %).Corrélativement, Nexity poursuit une stratégie de forte implantation en région depuis 2000 (voir paragraphe6.3.1.5 “Implantations géographiques”, pour une description de la ventilation géographique de l’activité logement).Le graphique suivant illustre le volume de l’offre de logements neufs en commercialisation :Offre commerciale de logements neufs80 000logementsmois15,075 00070 00013,065 00060 00011,055 0009,050 00045 0007,040 00035 0005,030 0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 20053,0Offre disponible (en milliers de logements)Délais d'écoulement de l'offre disponible (en mois)Source : Ministère de l’ÉquipementLa pénurie de l’offre de logements neufs s’est traduite en France, comme ailleurs en Europe, par des augmentationsde prix. Néanmoins, les augmentations de prix en France ont été relativement modérées par rapportà d’autres pays européens. Le graphique suivant présente l’évolution des prix des logements collectifs neufspar mètre carré en France depuis 1996 :Évolution des prix des logements collectifs neufs4 0003 7003 4003 100en €/m 2Île-de-FranceFrance2 8002 5002 2001 9001 6001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : Ministère de l’Équipement28

Nexity Document de référence 2005Le graphique suivant présente l’évolution des prix des logements individuels groupés neufs en France depuis1996 :Évolution des prix des logements individuels neufs340 000310 000280 000en € par logementÎle-de-FranceFrance250 000220 000190 000160 000130 000100 0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : Ministère de l’ÉquipementLes graphiques ci-dessus montrent une augmentation moyenne des prix d’environ 52 % pour le logement collectif(prix/m 2 ) entre 1996 et 2005 et de 76,5 % pour l’individuel groupé (prix par logement). En 2005, l’augmentationdes prix atteint 11,3 % pour le logement collectif (prix par m 2 ) et 9 % pour l’individuel groupé (prixpar logement).Les acquéreurs de logements neufs en FranceLes acquéreurs de logements neufs se répartissent en deux grandes catégories : les accédants à la propriété(propriétaires occupants) et les investisseurs locatifs. Entre 1996 et 2005, le nombre d’accédants à la propriétéest passé de 37.000 à 54.500 (source : FPC), avec une quasi-stabilité entre 1999 et 2004, suivie d’une légèreprogression en 2005. Les variations de volumes de marché depuis 2000 sont essentiellement liées à la clientèled’investisseurs, motivée par les taux de rendement attractifs par rapport aux produits d’épargne financièreet par les dispositifs fiscaux incitatifs. Le graphique suivant présente la ventilation, entre accédants à la propriétéet investisseurs, des réservations de logements neufs en France :140 000120 000100 00080 000Nombre de réservations de logements en France(en milliers)AccédantsInvestisseurs60 00040 00020 00001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : Fédération des Promoteurs Constructeurs29

6APERÇU DES ACTIVITÉSLa reprise du marché de l’investissement locatif depuis 2000 s’inscrit dans un contexte de baisse des tauxde rendement des produits d’épargne financière (comptes livrets, certificats de dépôts, etc.). Ainsi, l’investissementlocatif se présente comme un produit d’épargne offrant des taux de rendement plus attractifs, entre4,5 et 5 % avant impôts (source : Nexity). En outre, l’investissement locatif est l’un des seuls qui puisse êtreaisément réalisé par les particuliers en utilisant l’effet de levier procuré par le recours au crédit bancaire.6.2.3 Le marché de l’immobilier d’entreprise en FranceLe secteur de l’immobilier d’entreprise est directement influencé par l’environnement macro-économique, etnotamment par le taux de croissance du PIB et le niveau d’investissement des entreprises. Après une périodede ralentissement induit par une conjoncture économique défavorable depuis 2001, ce marché présente dessignes positifs, comme le montrent les caractéristiques suivantes :• un marché français marqué par un investissement en immobilier d’entreprise historiquement élevé en 2005du fait notamment de l’abondance de liquidités des fonds spécialisés étrangers, d’un déplacement des allocationsd’actifs vers le marché immobilier et des taux de rendement nets attractifs ;• un marché régulé, par ses acteurs, avec une offre de locaux neufs qui s’est ajustée au ralentissement économique; et• un taux moyen de vacance sur le marché des bureaux en Île-de-France en baisse de 0,5 point pour atteindre5,8 % en 2005, soit un niveau très proche du taux de 6 % considéré par les principaux acteurs du marchécomme le taux d’équilibre du marché.Demande placée et offre de bureaux en Île-de-FranceLe graphique ci-dessous montre l’évolution de la demande placée de bureaux en Île-de-France sur la période1996-2005 (la demande placée correspond à l’ensemble des transactions, à la vente ou à la location, réaliséespar des utilisateurs finaux) :Demande placée de bureaux en Île-de-France32,5en millions de m 24,0%3,5%3,0%Neuf & restructuréSeconde mainPIB22,5%1,52,0%11,5%1,0%0,50,5%00,0%1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : CBREAvec 2,165 millions de m 2 de bureaux placés en 2005, soit +12 % en un an, ce marché confirme le redressementamorcé en 2003.42 % des surfaces placées en 2005 ont porté sur des bâtiments neufs ou restructurés.30

Nexity Document de référence 2005Le graphique suivant montre l’évolution de l’offre de locaux immédiatement disponibles entre 1996 et 2005en Île-de-France en distinguant les bureaux neufs (immeuble ou partie d’immeuble construit depuis moins decinq ans et n’ayant jamais été occupé) et l’offre dite de “seconde main” et en indiquant également le nombrede mises en chantier :Offre immédiatement disponible43,532,5Offre neuve & restructuréeOffre de seconde mainMises en chantieren millions de m 2 3121,510,501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : CBRE/ORIEL’offre immédiate globale amorce une légère décrue en 2005 (– 7,6 %) et s’établit à 2.770.000 m 2 .Dans ce contexte général, le marché des bureaux neufs se révèle plus sain :• en 2005, l’offre de bureaux neufs représentait 12 mois de demande placée de bureaux neufs contre uneoffre de bureaux de seconde main représentant 18 mois de demande placée de bureaux de seconde main.En moyenne sur les cinq dernières années, le rapport offre disponible/demande placée de bureaux neufss’avère équilibré (respectivement 812.600 m 2 et 803.000 m 2 ), contrairement au marché de seconde main,qui souffre d’un surplus d’offre ; et• le volume des mises en chantier de bureaux s’est ajusté au ralentissement économique avec une baissede 42 % environ entre 2001 et 2005, commençant d’ores et déjà à se traduire par une baisse de l’offresur le marché.L’investissement en FranceLe marché français bénéficie d’un investissement en immobilier d’entreprise historiquement élevé en 2005avec 15,7 milliards d’euros (soit environ + 30 % par rapport à 2004) comme le montre le graphique ci-après :Investissement en immobilier d'entreprise en France181614121086420en milliards d’euros1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Engagements étrangersEngagements françaisSource : CBRE

6APERÇU DES ACTIVITÉSOutre l’excellent niveau d’investissement, l’élément marquant de l’année 2005 a été la diversification du marché,tant en termes de produits (baisse de la part des bureaux au profit des autres classes d’actifs), que de localisationdes engagements (progression confirmée de la part des régions, laquelle atteint 22 %) et de nationalitésdes investisseurs.Les investisseurs, tant français qu’internationaux, ont réagi favorablement à un marché dont le parc offre àla fois liquidité et fluidité, dont l’activité locative est bonne malgré l’ajustement des loyers, et dont les tauxde rendements sont attractifs.La conjonction de liquidités disponibles très importantes et de la rareté d’une offre cœur de cible sur le marchéfrançais, a contribué à la baisse des taux “prime”, qui s’établissent en 2005 à 4,5 % (source : CBRE). Cependant,l’écart de rendement entre ces taux et celui des emprunts long terme (3,3 %) reste très attractif : 120 pointsde base en 2005, et 290 points de base hors impact inflation, en ligne avec la moyenne sur dix ans.Marché de la logistiqueLa demande placée sur le marché de la logistique s’élève à 2.332.000 m 2 en 2005, soit une progressiond’environ 50 % par rapport à 2004. Le marché atteint ainsi le meilleur niveau de la période 2000-2005 :Demande placée d'entrepôts de plus de10 000 m 2 en France2,502,001,50en millions de m 2Île-de-Francerégions1,000,500,002000 2001 2002 2003 2004 2005Source : CBRELe marché se concentre principalement sur quatre régions, qui constituent les pôles logistiques majeurs enFrance, à savoir l’Île-de-France (27 % des surfaces placées de bâtiments logistiques de plus de 10.000 m 2en 2005), la région Rhône-Alpes (14 %), et le Nord-Pas-de-Calais (20 %).L’offre disponible au 1 er janvier 2006 s’est stabilisée, tant en Île-de-France (1.037.000 m 2 - source : CBRE)que dans les grandes métropoles régionales (799.000 m 2 ).Les surfaces de locaux de stockage de plus de 10.000 m 2 mises en chantier en 2005 confirment le regaind’activité de ce secteur, après le net ralentissement connu en 2003 :Mises en chantier de locaux de stockage de 10 000 m 2 et plus18000001600000FranceÎle-de-France14000001200000100000080000060000040000020000001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005Source : Ministère de l’Équipement32

Nexity Document de référence 2005Le développement des mises en chantier de bâtiments de stockage de 10.000 m 2 et plus atteint 1.059.000 m 2 ,soit une progression de 7,5 % en un an et 53 % en deux ans.Marché des centres commerciauxLe graphique suivant présente les surfaces de locaux commerciaux autorisées par les commissions d’équipementcommercial (CDEC et CNEC) :Marchés des centres commerciaux3 5003 0002 7013 0252 6702 7502 9773 1502 5002 0001 8071 5001 2411 00050001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004Surface autorisée parles CDED / CNEC (en milliers de m 2 GLA)Les projets autorisés, exprimés en surface, connaissent une progression continue depuis 2002. En 2004, environ3.150.000 m 2 ont été autorisés par les Commissions d’Équipement commercial, soit une croissance de 6 %.6.3 DESCRIPTION DES PRINCIPALES ACTIVITÉS DE NEXITYNexity est un acteur majeur dans les principaux segments du marché immobilier en France. L’activité de Nexitys’organise autour de trois pôles :●logement, comprenant le développement et la promotion de logements neufs et de lots de terrains à bâtir(lotissement) ;●immobilier d’entreprise, focalisé principalement sur le développement et la promotion d’immeubles debureaux, d’immeubles de grande hauteur (IGH), de parcs d’activité et de plates-formes logistiques ; et●services immobiliers, comprenant principalement l’administration de biens de logements et de bureaux,tant avec des clients particuliers qu’avec des professionnels.Nexity intervient également très en amont sur des grands projets de renouvellement et de développement urbain,comprenant des logements, des bureaux, des centres commerciaux et des équipements publics. Cette activité,dénommée Villes et Projets, est poursuivie en partenariat avec des collectivités locales.6.3.1 Logement6.3.1.1 Résumé des activités de logementNexity est un acteur majeur en France dans les métiers du développement et de la promotion de logements neufset de lots de terrains à bâtir. Avec 9.046 réservations de logements neufs en 2005 auxquelles s’ajoutent 3.047réservations de lots de terrains et plus de 25 ans d’expérience au travers des marques de référence “GeorgeV” et “Foncier Conseil”, le Groupe est le premier développeur-promoteur privé de logements en France. Le Groupea enregistré 7,4 % des 121.492 réservations de logements neufs sur le marché français en 2005 dans un environnementde marché fortement atomisé (source : Ministère de l’Équipement).33

6APERÇU DES ACTIVITÉSLe Groupe exerce ses activités de développement et de promotion sur l’ensemble du territoire français. Les réservationsde logements neufs du Groupe en 2005 se répartissent (en nombre) à raison de 39 % en Île-de-Franceet de 61 % en région à partir de 33 implantations territoriales. Les réservations de lots de terrains du Groupeen 2005 se répartissent (en nombre) à raison de 16 % en Île-de-France et 84 % en région à partir de 30 agences.Cette répartition résulte de la volonté historique du Groupe de se développer sur tous les métiers aussi bien enÎle-de-France que dans les régions.Le Groupe offre une large gamme de produits de logements neufs, vendus à une clientèle équilibrée entre desaccédants à la propriété (résidences principales et secondaires) et des investisseurs locatifs. Ces derniers bénéficientd’avantages fiscaux accordés régulièrement en France depuis de nombreuses années et renouvelés enjuillet 2003 avec le dispositif “de Robien” et en 2006 avec le dispositif “Borloo Populaire”. Voir paragraphe 6.6“Environnement législatif et réglementaire”, pour une description des principaux dispositifs fiscaux applicablesà l’investissement locatif en France. L’activité de lotissement permet au Groupe d’être présent sur le segmentdes maisons individuelles en diffus et d’élargir la gamme de produits offerts à ses clients particuliers.Le tableau suivant présente les réservations du pôle logement pour les exercices clos le 31 décembre 2003,2004 et 2005 :Au 31 décembre2003 2004 2005Réservations (nombre de logements ou de lots)Logements 7.206 7.708 9.046Lots de terrains 2.450 2.610 3.047TOTAL 9.656 10.318 12.0936.3.1.2 Stratégie de développement du pôle logementL’objectif du Groupe est d’accroître sa part de marché en France. Pour réaliser cet objectif, le Groupe a pourstratégie :• d’accroître et de consolider son maillage territorial, afin d’assurer une couverture plus fine du territoire français.Ce renforcement se fait par :- la croissance de ses implantations existantes et la création de nouvelles implantations régionales ;ainsi en 2005, le Groupe a créé une nouvelle implantation à Bayonne pour couvrir la côte basque ;- des acquisitions ponctuelles de portefeuilles fonciers, des associations avec des promoteurs locauxet/ou éventuellement des opérations de croissance externe ; en 2005, Nexity a réalisé une opérationciblée en région nantaise avec l’acquisition du promoteur BMI ; et- le développement de la synergie entre l’activité de lotissement et celle de logements neufs, notammentdans les régions où la taille du marché local ne permet pas de justifier l’implantation directepermanente d’une filiale pour l’activité de logements neufs.• d’élargir sa gamme de produits en poursuivant :- le développement de résidences avec services : résidences urbaines, résidences de tourisme, résidencesétudiants, etc ;- une croissance de la production adaptée aux primo-accédants (propriétaires occupants achetant pourla première fois leur résidence principale) ;- l’élaboration d’une offre globale adaptée aux besoins des clients investisseurs avec une propositioncommerciale comprenant, au-delà du logement, une gamme de services incluant notamment le financement,la gestion ou l’assurance du bien immobilier ; et- le développement de logements selon les principes du développement durable.34

Nexity Document de référence 20056.3.1.3 Produits• de bénéficier, notamment en Île-de-France, des opportunités foncières dans le cadre du renouvellementurbain avec les actions de “Villes et Projets” (décrit ci-dessous au paragraphe 6.3.4 “Villes et Projets”).Logements neufsLe Groupe propose plusieurs types de logements neufs : maisons en village, appartements, duplex, lofts etrésidences avec services. La gamme de logements proposée par le Groupe est très large (standing, milieude gamme, entrée de gamme), mais Nexity se positionne principalement sur le milieu de gamme (en termesd’emplacement, de taille et de prix) qui correspond à la demande la plus forte et la plus stable.Le Groupe propose toutes les tailles de logements (du studio à l’appartement de plus de cinq pièces, desmaisons de deux à plus de cinq pièces) et des logements avec balcon, terrasse, loggia ou jardin privatif. Lesparties communes des logements collectifs peuvent inclure des parcs et piscines privés.Les programmes du Groupe sont assez différenciés, respectant à la fois les particularités locales et lesstandards du Groupe. Chaque programme offre aux clients la possibilité de personnaliser leur logement parmides choix limités, tout en permettant au Groupe de produire des logements à coûts maîtrisés et prix compétitifset de maintenir une rentabilité conforme à ses objectifs. En outre, la construction de logements par tranche(décrite au paragraphe 6.3.1.6 “Déroulement des projets et gestion des risques” ci-dessous) permet au Grouped’adapter la programmation des tranches suivantes.Le Groupe cherche à rester novateur et à anticiper les préférences des clients de demain. Par exemple, le Groupea conçu plusieurs immeubles selon les principes du développement durable, dont le premier immeuble“Bio-Habitat” à Courbevoie (un programme de 97 logements qui s’articule principalement autour de l’économied’énergie, la gestion optimale de l’eau, la santé et le confort des utilisateurs et la gestion des déchets). LeGroupe a également conçu des immeubles de villas superposées (c’est-à-dire, des immeubles avec des étagesà double hauteur et des appartements en duplex), dont le programme de logements dans le nouveau quartierde la Bastide à Bordeaux. À Villeneuve d’Ascq, le programme de logements “Les Nouvelles Rives – La HauteBorne” a remporté le prix “Pyramide d’Or” du logement durable de la FNPC.Lotissement6.3.1.4 ClientsLe lotissement consiste à viabiliser et à diviser un terrain et à vendre les lots ainsi obtenus, généralementauprès de particuliers qui vont y construire individuellement leur maison ou parfois à des promoteurs qui lancentun programme de commercialisation de maisons en village ou d’habitat collectif. Dans la majorité des cas,l’assiette foncière est constituée à partir de plusieurs terrains que le Groupe réunit par acquisition auprèsde propriétaires distincts. La viabilisation d’un terrain consiste à rendre un terrain constructible en l’équipantd’aménagements tels que des réseaux d’eaux pluviales, l’eau, l’électricité et des voies de circulation.L’activité de lotissement permet au Groupe d’être présent sur le segment des maisons individuelles en diffus,segment très important en France. Les activités de promotion de logements neufs et de lotissement présententdes similitudes en matière de recherche foncière et de typologie de clientèle. Par ailleurs, si la filiale del’activité lotissement décide en fait de vendre un terrain auprès d’un développeur-promoteur de logements neufs,ce terrain est généralement proposé en priorité aux filiales du Groupe.Le nombre de lots par opération varie de quelques lots à plusieurs centaines, l’opération moyenne étant d’environ35 lots.Le Groupe exerce son activité de lotissement en privilégiant les principes du développement durable. Ainsi,Nexity Foncier Conseil (activité lotissement) est le seul opérateur sur le secteur en France certifié ISO 14001(norme portant sur la gestion environnementale).Les clients du pôle logement sont soit des accédants à la propriété, soit des investisseurs locatifs. Eu égardau type de clientèle de l’activité logement, le Groupe n’est dépendant d’aucun client particulier ou investisseur.35

6APERÇU DES ACTIVITÉSLes clients de l’activité logementEn 2005, les réservations de logements neufs du Groupe se sont réparties de manière comparable au marchédans son ensemble entre les accédants à la propriété et les investisseurs.Le tableau suivant présente la ventilation des réservations de logements du Groupe entre les clients particuliersaccédants et les investisseurs (institutionnels et particuliers) par nombre pour les années indiquées. Ces statistiquesreposent sur les déclarations faites par les acquéreurs au moment de la réservation. Les primo-accédantsreprésentent la majeure partie des réservations de logements du Groupe faites par les accédants à la propriété.2003 2004 2005Accession (% du total)Résidence principalePrimo-accédants 26 % 23 % 22 %Autres accédants 14 % 12 % 13 %Résidence secondaire 8 % 8 % 5 %Total accédants 48 % 43 % 40 %Investisseurs particuliers 48 % 51 % 52 %Investisseurs institutionnels 4 % 6 % 8 %TOTAL 100 % 100 % 100 %La croissance de la demande des investisseurs s’explique par des taux de rendement attractifs, confortéspar l’influence des dispositifs fiscaux. Voir paragraphe 6.6 “Environnement législatif et réglementaire” pourune description des principaux dispositifs fiscaux en France.En 2005, les clients institutionnels ont représenté 8 % du total des réservations en 2005, contre 6 % en 2004.La forte demande des années récentes s’est accompagnée d’une augmentation importante du prix moyendes logements réservés auprès du Groupe. L’augmentation se constate principalement dans le prix au mètrecarré avec toutefois (i) un ralentissement de la hausse des prix en 2005 et (ii) une taille moyenne des logementsen légère diminution.Le tableau suivant présente les moyennes de prix et tailles des logements réservés du Groupe pour les annéesindiquées :2003 2004 2005Accédants – résidence principalePrix moyen par m 2 (en euros) 2.676 2.882 3.234Taille moyenne (m 2 ) 76 76 74Prix moyen par logement (en milliers d’euros) 202,7 219,3 240,6Accédants – résidence secondairePrix moyen par m 2 (en euros) 2.725 3.013 3.996Taille moyenne (m 2 ) 56 58 57Prix moyen par logement (en milliers d’euros) 152,5 174,1 228,9InvestisseursPrix moyen par m 2 (en euros) 2.439 2.683 2.931Taille moyenne (m 2 ) 59 59 55Prix moyen par logement (en milliers d’euros) 144,4 158,5 162,6Tous clientsPrix moyen par m 2 (en euros) 2.569 2.798 3.125Taille moyenne (m 2 ) 65 65 63Prix moyen par logement (en milliers d’euros) 168,2 182,1 195,7Source : Nexity (sur la base des déclarations de ses clients acquéreurs).En général, les clients acquéreurs de résidences principales sont plus jeunes et ont des revenus annuels plusfaibles que les clients acquéreurs des résidences secondaires ou les investisseurs particuliers.36

Nexity Document de référence 2005Le tableau suivant présente l’âge et les revenus annuels moyens des clients du Groupe pour les annéesindiquées :2003 2004 2005Accédants – résidence principaleAge moyen 39 39 39Revenus annuels moyens 44.223 45.049 45.660dont Primo-AccédantsAge moyen 35 34 35Revenus annuels moyens 40.611 39.926 41.613dont Acheteurs déjà propriétairesAge moyen 48 46 46Revenus annuels moyens 52.709 53.229 54.330Accédants – résidence secondaireAge moyen 51 52 53Revenus annuels moyens 86.666 74.662 71.579InvestisseursAge moyen 46 45 45Revenus annuels moyens 75.112 79.116 78.301Tous clientsAge moyen 44 44 43Revenus annuels moyens 58.974 63.886 63.761Source : Nexity (sur la base des déclarations de ses clients acquéreurs).Les clients de l’activité lotissementLes réservations de lots de terrains à bâtir du Groupe en 2005 se répartissaient entre des particuliers (78 %des réservations), des promoteurs immobiliers (17 % des réservations) et des parcs d’activité économique(5 % des réservations).6.3.1.5 Implantations géographiquesVentilation géographique de l’activité logementLe Groupe a été l’un des premiers acteurs nationaux à reconnaître l’importance du développement dans lesrégions où la croissance du marché est la plus importante et poursuit ainsi depuis 2000 une stratégie de forteimplantation dans les régions de France afin de densifier sa présence en dehors de la région parisienne. Cettevolonté découle de l’objectif du Groupe de se positionner principalement sur les produits de milieu de gamme,plus limités en ÎIe-de-France en raison du niveau élevé des prix et de la rareté foncière. Ainsi, le nombre deréservations du Groupe en dehors d’Île-de-France est passé de 2.577 logements (51 % du total du Groupe)en 1997 à 5.516 logements en 2005 (61 % du total du Groupe). Le Groupe cherche également à mettre enplace un maillage territorial plus fin afin de couvrir les zones (régionales et au sein des régions) à forte croissancedémographique.Le Groupe détient une participation dans une société qui réalise une opération de 149 logements à Vero Beachen Floride (États-Unis) ; l’essentiel de ce programme a été commercialisé et livré. À ce stade, le Groupen’envisage pas de poursuivre une stratégie de développement aux États-Unis.Le développement du Groupe en région se traduit par des parts de marché croissantes sur plusieurs régions,notamment dans le Sud-Est et le Sud-Ouest de la France avec toutefois, une également forte augmentationdes parts de marché en Île-de-France en 2005. Le graphique ci-dessous présente les parts du marché deslogements neufs dans les régions en 2005 :37

6APERÇU DES ACTIVITÉSLes parts de marché de l’activité logement du Groupe en 2005 :OUEST1674 / 218757.7 %IDF530 / 2135616.5 %EST884 / 155055.7 %SUD EST2131 / 402625.7 %SUD OUEST827 / 224943.7 %Les prix des logements proposés par le Groupe varient de façon assez parallèle en région et en Île-de-France.Le tableau suivant indique le prix moyen TTC des logements réservés du Groupe sur la période 2003-2005 :(en milliers d'euros) 2003 2004 2005Île-de-France 192,5 201,3 206,8Régions 155,6 167,9 185,1Groupe 169,2 180,2 193,6Ventilation géographique de l’activité lotissementL’activité de lotissement du Groupe se réalise principalement en région, ce qui s’explique essentiellementpar la disponibilité de terrains à lotir en région et leur raréfaction en Île-de-France. Ainsi, le nombre de lotsréservés en Île-de-France s’est établi à 502 lots réservés en 2005 (soit 16 % du total).Implantations régionalesL’organisation géographique du Groupe repose sur une stratégie d’implantation locale permanente, avec desfiliales et agences gérées par des professionnels locaux dans la plupart des cas. Cette stratégie permet auGroupe de bien connaître les préférences et tendances des acheteurs dans les régions où il est implanté, etde se familiariser avec les procédures permettant d’obtenir les autorisations administratives nécessaires pourmonter une opération de logement ou de lotissement. L’organisation régionale du Groupe s’intègre à sa stratégiequi aide les filiales à se concentrer sur leurs spécialités (produit ou région spécifique).En 2005, une nouvelle implantation a été ouverte à Bayonne pour l’activité de logement. Au total, le Groupeest présent dans 40 agglomérations à fin 2005 avec 63 implantations.Le Groupe dispose d’un portefeuille de projets, composé de programmes en cours de commercialisation etde terrains “maîtrisés” par le Groupe sous forme de promesses de vente. Ce portefeuille, qui permet au Groupe38

Nexity Document de référence 2005de disposer d’une visibilité sur son activité future, est mesuré par le nombre de logements et de lots de terrainsque le Groupe pourrait produire si tous les programmes potentiels (basés sur les programmes en cours etles terrains sous promesses) étaient réalisés. Pour une description de la recherche foncière et le processusd’un achat de terrain, voir paragraphe 6.3.1.6 “Déroulement des projets et gestion des risques”.Le tableau suivant montre le potentiel d’activité du Groupe en 2003, 2004 et 2005 et sa répartition entrel’Île-de-France et les autres régions :31/12/2003 31/12/2004 31/12/2005LOGEMENT*Nombre de programmes en cours de commercialisationÎle-de-France 50 40 60Régions 82 85 121TOTAL 132 125 181Potentiel d’activité (en nombre de logements)Offre commerciale totaleTranches commercialiséesÎle-de-France 1.382 1.047 1.594Régions 2.089 1.947 3.771Sous-Total 3.471 2.994 5.365Tranches non-commercialiséesÎle-de-France 824 1.608 942Régions 1.015 1.186 1.943Sous-Total 1.839 2.794 2.885TOTAL 5.310 5.788 8.250dont Île-de-France 2.206 2.655 2.536dont Régions 3.104 3.133 5.714Potentiel sous promesse non lancéÎle-de-France 3.733 4.452 3.677Régions 6.426 8.176 9.694TOTAL 10.159 12.628 13.371Total du potentiel d’activité logement 15.469 18.416 21.621dont Île-de-France 5.939 7.107 6.213dont Régions 9.530 11.309 15.408LOTISSEMENTNombre de programmes en cours de commercialisationÎle-de-France 15 15 14Régions 50 40 62TOTAL 65 55 76Potentiel d’activité (en nombre de lots)Offre commerciale totaleÎle-de-France 334 432 397Régions 1.867 1.594 1.885TOTAL 2.201 2.026 2.282Potentiel sous promesse non lancéÎle-de-France 1.595 1.546 1.231Régions 3.805 6.308 7.033TOTAL 5.400 7.854 8.264Total du potentiel d’activité lotissement 7.601 9.880 10.546dont Île-de-France 1.929 1.978 1.628dont Régions 5.672 7.902 8.918* Hors terrains sous promesse dans le cadre des développements complexes de “Villes et Projets” (décrit au paragraphe 6.3.4 “Villes et Projets”).39

6APERÇU DES ACTIVITÉS6.3.1.6 Déroulement des projets et gestion des risquesLe développement d’un programme de logements neufs se déroule généralement en plusieurs étapes : sélectiondu terrain, signature des accords fonciers, validation du projet par le comité d’engagement (décrit ci-dessous),demande d’autorisations administratives, commercialisation, construction, et livraison. Chaque programmeest suivi à la fois par la filiale locale concernée, le comité d’engagement et les services financiers, juridiqueset de contrôle de gestion du Groupe.Les prix des terrains achetés, frais de notaires et indemnités versées par le Groupe au cours des exercicesclos les 31 décembre 2003, 2004 et 2005 ont représenté respectivement un investissement total (hors taxes)de 151 millions d'euros, 162 millions d'euros et 231 millions d'euros.Sélection des terrainsChaque filiale effectue sa propre recherche foncière et ses propres études de faisabilité. Cette démarche reposesur l’expérience de la filiale dans son marché, sa connaissance du terrain, et sa rapidité d’exécution. Les filialesutilisent les moyens usuels dans leurs recherches de terrains (recherches cadastrales, recherches systématiquesauprès des communes et des intervenants locaux (tels que des sous-traitants et fournisseurs, desagences, des notaires, des architectes et des géomètres), réseaux relationnels, etc.).La constructibilité et la rentabilité potentielle du projet envisagé sur le terrain sont des critères essentiels. LeGroupe n’utilise pas de critère de taille minimum mais se concentre sur un budget prévisionnel préparé par lafiliale, basé sur un projet de logements neufs ou de lots de terrains à bâtir. Le Groupe n’a pas pour stratégied’acheter des terrains pour se constituer un portefeuille foncier ou à titre d'investissement spéculatif.Signature des accords fonciersAprès avoir sélectionné un terrain, le Groupe procède à la signature d’un accord avec le propriétaire, généralementune promesse de vente sous conditions suspensives. L’engagement d’achat du Groupe est systématiquementsoumis à une condition préalable d’obtention des autorisations administratives nécessaires pour la réalisationd’un projet (obtention du permis de construire, de démolir et/ou de lotir définitif, exempt de tout recours destiers) et aux conditions tenant à la nature du sol, à la présence de pollution ou à la présence d'installationsclassées telles que visées par la loi du 19 juillet 1976. Le Groupe procède généralement avant toute acquisitiond'un terrain ou d'un immeuble, par l'intermédiaire de cabinets spécialisés, à une étude de la qualité et la pollutiondes sols et des sous-sols, sur le passé foncier du site et à une recherche d'amiante pour les immeubles àrénover ou restructurer. Quand les sondages du sol indiquent la présence potentielle de substances polluantes,l’engagement du Groupe est également subordonné à la réalisation d’études environnementales et, le caséchéant, à la mise en œuvre de mesures de dépollution.Un projet de promesse de vente sous conditions suspensives doit être validé par le juriste du Groupe dédiéà la filiale avant d’être signé. Dans certaines circonstances, une promesse de vente peut être signée avantl’accord du comité d’engagement (décrit ci-dessous) mais aucun engagement d’indemnisation financière (souventsous la forme d’une caution bancaire) ne peut être souscrit sans son accord. Généralement, cet engagementdoit être fourni dans le mois qui suit la signature de la promesse de vente sous peine de caducité de celleci(ce qui permet en pratique de signer les promesses avant la réunion du comité d’engagement).Validation des projets par le comité d’engagementChaque terrain pour lequel la signature d’une promesse de vente ou, si cette promesse a déjà été signée,une indemnisation financière est prévue, est soumis pour accord au comité d’engagement du Groupe. Le comitéd’engagement est composé du Président-Directeur général et du Directeur général délégué de la Société etdes deux dirigeants du pôle logement, auxquels s’ajoutent le dirigeant de la filiale concernée et éventuellementles collaborateurs chargés du projet. Le comité ne peut prendre une décision que si le Président-Directeurgénéral ou le Directeur général délégué est présent (le plus souvent, les deux sont présents). Le comité seréunit pour tout projet sans critère de taille, généralement toutes les deux semaines et chaque fois que celas’avère nécessaire (y compris chaque fois que le programme prévu pour un terrain est modifié de façon significative).Les décisions du comité d’engagement sont suivies pour la mise en œuvre par les services juridiqueset financiers du Groupe.40

Nexity Document de référence 2005La décision du comité d’engagement est prise sur la base de l’examen d’un dossier d’engagement qui comprendla description du terrain, une étude de marché, une étude de faisabilité et une prévision des coûts du projet.Le budget prévisionnel du projet, conforté par des études de marché internes et externes, doit notammentprévoir une marge minimum de l’ordre de 8 % et un taux de rendement des capitaux investis en ligne avecdes objectifs définis par la Direction du Groupe pour que le projet soit approuvé par le comité d’engagement.Autorisations administrativesAprès la signature de la promesse de vente, la filiale en charge du projet dépose une demande de permis deconstruire auprès de la mairie de la commune dans laquelle est situé le terrain. Cette demande est instruite parles services techniques de la ville, avec un suivi étroit par la filiale. L’instruction se déroule souvent en un tempsplus long que le délai légal qui est de 3 à 5 mois. Une fois le permis de construire accordé, le Groupe doit respecterun délai de 4 mois avant de commencer la construction. Ce délai couvre en premier lieu le recours des tiers,tels que les associations ou les riverains, qui disposent de 2 mois et 15 jours à compter de l’affichage du permisde construire à la mairie et sur le chantier pour contester les autorisations de construire et de démolir sur la basedes règles d'urbanisme locales (plan d'occupation des sols, plan d'aménagement de ZAC, etc.) et du Code del'urbanisme. Ce délai de 4 mois couvre également le droit de retrait du permis par le préfet, qui dispose pour cefaire de 4 mois maximum à compter de la date d'obtention dudit permis de construire.Dossier de financementUne fois le permis de construire ou de lotir obtenu, les services financiers et de contrôle de gestion du Groupevalident le dossier de financement préparé par la filiale. Ce dossier comprend une estimation des moyenscommerciaux à mettre en œuvre et l’actualisation des données du dossier d’engagement, qui, ensemble,constituent le budget de référence du projet.Le financement d’un programme dépend de sa taille. Pour les programmes dont le chiffre d’affaires prévisionnelest inférieur à 12 millions d’euros TTC, le Groupe utilise des lignes de crédit globales de respectivement104 millions d’euros pour les programmes de logements et 31 millions d’euros pour les programmes delotissement. Pour les programmes dont le chiffre d’affaires prévisionnel est supérieur à 12 millions d’eurosTTC, la filiale met en place un financement bancaire spécifique au programme dont le montant est fixé enfonction du plan de trésorerie du projet. Voir paragraphe 10.2 “Financement”.Sous-traitants et fournisseursLa filiale choisit généralement ses sous-traitants et fournisseurs par voie d’appel d’offres par corps d’état séparés.Le Groupe n’a pas de politique d’exclusivité avec des sous-traitants et fournisseurs. Il entretient toutefois desrelations privilégiées avec certains sous-traitants et fournisseurs qui répondent aux critères qualitatifs et financiersdu Groupe en les consultant régulièrement lors de ses appels d’offres. Au cours de l’exercice 2005, le premierfournisseur du pôle logement a représenté 21 millions d’euros de charges, soit 2,3 % du montant cumulé descharges et les dix premiers 110 millions d’euros, soit 12,3 % du montant cumulé des charges, toutes taxes comprises.La filiale décide de recourir ou non à des intervenants spécialisés. Ainsi, un ou plusieurs bureaux d’étudestechniques (BET) spécialisés peuvent intervenir lors de la préparation du projet afin de fournir une assistance à lapréparation des études et des préconisations techniques, à l’établissement des plans et au choix des sous-traitants.Un maître d’œuvre d’exécution peut également intervenir dans le suivi des travaux même si la plupart des filialesdisposent de ressources et des compétences nécessaires pour assurer elles-mêmes le suivi de tout ou partie destravaux de construction. La conception du programme est faite par un architecte, qui est retenu soit sur appeld’offres, soit de gré à gré. Le choix de ces intervenants spécialisés tient compte de leur compétence, de leur propositionfinancière, de la qualité de leur organisation et de la qualité de leurs réalisations précédentes.La filiale s’assure de la solidité financière des sous-traitants et fournisseurs et leur capacité financière à assurerla réalisation du programme (compte tenu de leur taille et de celle du programme). La filiale vérifie égalementla couverture de ces entreprises par des assurances appropriées et leur respect de la réglementation applicableen matière de droit de travail. Les marchés signés avec les sous-traitants et fournisseurs prévoient des planningsde chantiers et des pénalités de retard ainsi qu’une retenue ou caution légale de 5 % du montant du marché,libérée un an après l’achèvement des travaux.41

6APERÇU DES ACTIVITÉSAfin de maîtriser les coûts de développement des projets, la filiale choisit parfois les intervenants techniques et négocieavec les sous-traitants préalablement à l'acquisition définitive des terrains (sans pour autant s’engager financièrement).Commercialisation et constructionSelon son appréciation du risque de non-obtention du permis de construire, la filiale choisit d’entamer leprocessus de commercialisation soit dès le dépôt de la demande du permis de construire, soit seulementaprès son obtention. Le Groupe se fixe généralement, pour le lancement des travaux de construction, un tauxde commercialisation d'environ 30 % en valeur ou en nombre de logements. Toutefois, la situation commercialede chaque programme (comprenant la typologie des logements réservés par rapport aux logements duprogramme restant) est considérée individuellement avant le lancement des travaux. Dans les conditions actuellesde marché, le taux de commercialisation est généralement supérieur à 30 % avant le lancement des travaux.Ainsi, le taux de commercialisation moyen des logements enregistré par le Groupe avant le début destravaux de construction était de l’ordre de 60 % en 2003, 69 % en 2004 et 67 % en 2005.Les travaux de construction sont suivis par des ingénieurs et techniciens de la filiale et/ou par un maîtred’œuvre d’exécution choisi par la filiale. Des contrôles sur place de l’évolution des travaux sont effectuésrégulièrement par des conducteurs de travaux du Groupe ou un maître d’œuvre d’exécution externe.Dans la mesure du possible, les programmes sont divisés en tranches de logements à bâtir (plusieurstranches pour un programme). La programmation par tranches offre une meilleure sécurité en permettant ledémarrage des travaux de la deuxième tranche et éventuellement des tranches suivantes en fonction du rythmede commercialisation. La réalisation par tranches offre également l’avantage de permettre d’adapter ou demodifier la répartition des types d’appartements ou de maisons prévus en fonction des réservations déjà réalisées.Si une telle modification est décidée, le Groupe procède administrativement à la régularisation de ce nouveauchoix par le dépôt d’un permis de construire modificatif et le comité d’engagement revoit le dossier.Suivi des budgetsLe budget de chaque programme est suivi par la filiale concernée et revu par les services de contrôle de gestiondu Groupe. Ce suivi inclut :• une mise à jour systématique de chaque poste budgétaire au fur et à mesure de la signature des marchésde travaux ou engagement de dépenses ;• un rapport mensuel sur le rythme de commercialisation du projet (revue de l’étape des ventes et de l’adéquationde la grille des prix) ; et• une validation trimestrielle du budget par les services de contrôle de gestion du Groupe.LivraisonAu moment de la signature de l’acte de vente définitif, le trimestre au cours duquel le logement sera livré estfixé. L’acte prévoit généralement que la date de livraison peut être prorogée pour cause de force majeure oucause légitime de retard.Une fois la construction terminée, le logement est livré à l’acquéreur. L’acquéreur doit avoir payé 95 % du prixdu logement à l’achèvement de la construction et 100 % à la remise des clés. Le Groupe a pour politique dene jamais procéder à la remise des clés sans que l’acheteur ait payé le solde du prix. Voir paragraphe 6.3.1.7“Commercialisation” pour une description du calendrier des paiements.À la remise des clés, un procès-verbal est dressé pour indiquer que l’acquéreur a visité le logement, a procédéà un contrôle d’état des lieux et a vérifíé la conformité de l’ensemble du logement au contrat.Service après-venteLe Groupe fournit aux acquéreurs de logements un service après-vente d’une durée de deux ans après la livraison.Ce service, qui est mis en œuvre par les filiales du Groupe et a été créé à la demande des assureurs, a pourbut de rassurer les clients, de maintenir les taux de prime actuels et de gérer la garantie de parfait42

Nexity Document de référence 2005achèvement et la garantie de bon fonctionnement en minimisant les appels aux assurances. Lorsqu’un clientsignale une défectuosité (au moment de la remise des clés ou après la livraison) et en cas de mise en jeude la garantie de parfait achèvement (un an) ou de la garantie de bon fonctionnement (deux ans), le serviceaprès-vente du Groupe gère cette réclamation, coordonne les travaux éventuels avec les sous-traitants concernés(qui sont eux-mêmes tenus par ces garanties) et, le cas échéant, prend contact avec les compagniesd’assurances. Voir paragraphes 4.2.2 “Politique en matière d’assurances” et 4.2.3 “Principaux contratsd’assurances” pour plus de détails sur le service après-vente du Groupe.Particularités du déroulement d’une opération de lotissementLe déroulement d’une opération de lotissement est similaire à celui d’une opération de logements neufs. Larecherche foncière et l’achat du terrain se déroulent de la même façon : ils doivent répondre aux mêmescritères d’autorisations administratives et de génération de marge et sont revus par le comité d’engagementet les services de contrôle de gestion du Groupe.Contrairement au processus de commercialisation des logements neufs, aucun contrat de réservation (qui prendgénéralement la forme d’une promesse unilatérale de vente entre le Groupe et l’acquéreur) ne peut être signéavant l’obtention du permis de lotir. La promesse de vente est suivie par un contrat de vente ; à la signatureduquel, le Groupe s’engage à achever l’ensemble des travaux (engagement couvert par une caution bancaire)et à transférer le terrain dans un délai fixe.6.3.1.7 CommercialisationPolitique de marqueLe Groupe poursuit une stratégie de marques destinée à assurer à la fois la notoriété du Groupe et la reconnaissancedes spécificités de ses produits et des marchés régionaux sur lesquels il opère. L’ensemble deses produits est commercialisé sous la marque principale “Nexity”. Chaque filiale utilise en outre une marquespécifique au produit commercialisé ou au marché régional. Ainsi :●en Île-de-France, le Groupe commercialise des produits sous les marques “Nexity Féréal” (logements collectifsen deuxième et troisième couronne parisienne), “Nexity Domaines” (maisons en village) et “Nexity Seeri”(logements collectifs à Paris et en première couronne), entre autres ;●dans les régions, les logements sont commercialisés sous la marque “Nexity George V”, suivi du nom dela région concernée ;●les filiales spécialisées utilisent leurs propres sous-marques : par exemple, “Nexity Apollonia” (projetscomplexes, ensemblier urbain, créateur de nouveaux quartiers) et “Nexity Général Foy Investissement”(maisons ou petits collectifs, destinés à une clientèle d’investisseurs) ; et●les programmes de lotissement sont commercialisés sous la marque “Nexity Foncier Conseil”.Le Groupe est propriétaire des marques qu’il utilise. Voir paragraphe 11.2 “Propriété intellectuelle”.Modes de commercialisationLa commercialisation est généralement assurée par les filiales avec leurs moyens propres en personnel et,le cas échéant, l’intervention d’agences immobilières. Pour certains produits, notamment les produits destinésaux investisseurs, la commercialisation est assurée par des réseaux extérieurs ou des conseillers enpatrimoine fédérés dans des organisations internes (Nexity Consulting).Les filiales utilisent les moyens habituels de la profession pour commercialiser les logements : maquettes,bureaux de vente sur place, publicité sur lieu de vente (PLV), affichage, presse, salons. En outre, l’animationd’un site Internet, référencé sur les portails immobiliers et moteurs de recherche importants, et la prise derendez-vous centralisée permettent au Groupe de faire un premier tri des clients avant de les diriger vers lesfiliales.43

6APERÇU DES ACTIVITÉSLe Groupe s’est fait une spécialité pour des programmes d’un mode de commercialisation dénommé“one shot” qui présente sur une période courte des offres promotionnelles dans un environnement créé pourla circonstance où vont se trouver sur le même site pendant 48 heures des notaires, banques et vendeursmobilisés pour présenter aux futurs acquéreurs le programme à commercialiser. Ces opérations, qui nécessitentune logistique importante, sont mises en œuvre sur des programmes de taille importante souvent dansdes zones urbaines nouvelles ou atypiques. Des exemples récents sont Le Connestable à Grenoble et LesBerges de l’Huveaune à Aubagne.Assistance aux clients au cours du processus de commercialisationProgrammes de logements neufs. Le Groupe accompagne ses clients tout au long du processus d’achat d’unlogement, du premier contact téléphonique ou Internet au rendez-vous avec un conseiller commercial de lafiliale concernée jusqu’à la livraison du logement. Chaque conseiller commercial est en mesure d’analyser avecle client son pouvoir d'achat, de lui préparer un projet de plan de financement et, le cas échéant, une simulationfiscale de l'amortissement de son investissement. Cette analyse permet de vérifier la capacité financière dechaque acquéreur et ainsi de limiter les risques de caducité de la réservation suite à la défaillance de la conditionsuspensive d’obtention du financement.Les vendeurs du Groupe sont incités à obtenir un diplôme de l’École des ventes du Groupe. Cette école assurel’homogénéité de la qualité des vendeurs et l’harmonisation de leurs connaissances.Le Groupe considère son assistance clientèle comme un de ses atouts importants. Le Groupe met à la dispositionde ses clients un numéro vert que les clients peuvent appeler sept jours sur sept de 9h à 21h pour toute questionrelative à l’achat d’un logement. Le site Internet de Nexity offre de nombreuses informations et la possibilitéde simuler un projet d’achat (frais notaires, prêts, assurances). Le Groupe, au travers du Crédit Financier Lillois(un établissement financier du Groupe), propose également des solutions de financement adaptées pour sesacheteurs de logements neufs, qui incluent des financements relais, des options de modulation de l’échéanceet de la durée du prêt et une optimisation des avantages fiscaux.Programmes de lotissement. Les clients de l’activité de lotissement bénéficient de conseillers professionnels,d’un site Internet et d’un numéro vert. Le conseiller aide son client à positionner et intégrer le mieux possibleson projet sur le terrain qu’il envisage d'acquérir, à réaliser un plan de financement et à mettre au point uncalendrier de déroulement des travaux. Le conseiller informe aussi le client sur ses droits et sur les étapesde l’opération de construction.Forme des ventes et calendrier des paiementsLe Groupe commercialise ses logements au moyen de la signature de contrats de réservation et ses lots deterrains à bâtir au moyen de la signature de promesses de vente, suivis par des contrats de vente définitifsnotariés.Les logements neufs sont commercialisés sous le régime de la vente en état futur d'achèvement (VEFA). Dansle cadre de la VEFA, les échéances de paiement à la charge des clients ne peuvent excéder les plafonds légauxsuivants : 5 % à la réservation, 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % au hors d’eau, 95% à l’achèvementdes travaux et 100 % à la remise des clés du logement. Il est procédé à des appels de fonds intermédiairesentre les différents plafonds en fonction de l’avancement des travaux.Dans tous les cas, 5 % du prix TTC du logement est versé par le client lors de la signature du contrat de réservationet est déposé sur un compte ouvert en son nom et qui présente la particularité d’être insaisissable, incessibleet indisponible. Ce montant est bloqué jusqu'à la signature du contrat de vente définitif auprès d’un établissementfinancier, date à laquelle les sommes sont définitivement acquises au Groupe. Ce montant est restituéau client si le contrat de vente définitif n’est pas conclu du fait du Groupe dans le délai prévu ou en raisonde dispositions légales qui encadrent et préservent les droits des réservataires à se désister.L’acquéreur du lot de terrain à bâtir verse 5 % du prix à la signature de la promesse de vente, mis sous séquestre,et 95 % à la signature du contrat de vente définitif.44

Nexity Document de référence 20056.3.1.8 Organisation opérationnelle du pôle logementL’organisation du pôle logement est fondée sur l’autonomie significative des filiales opérationnelles en matièrecommerciale et technique, de recherche foncière et de gestion des équipes ainsi que sur un contrôle centraliséau niveau du Groupe des risques et de l’allocation des ressources du Groupe (fonds propres, lignes de crédit,ressources humaines, ressources informatiques, ressources de gestion…). Cette organisation a l’avantagede fournir aux filiales des ressources de qualité et de permettre aux équipes des filiales et agences de seconcentrer sur leurs spécialités. Le pôle logement disposait d’un effectif de 1.032 personnes au 31 décembre 2005.Le pôle logement est constitué d’une société holding (Nexity Logement), de filiales opérationnelles (sociétésde moyens, comme Nexity Féréal, Nexity Apollonia, Nexity George V Aquitaine), d’une société commune quifournit des services de gestion et de contrôle aux sociétés de moyens (George V Gestion) et de sociétés dites“supports de programme” qui sont constituées pour chaque programme de logement, soit sous forme de sociétésciviles immobilières (SCI), soit de sociétés en nom collectif (SNC) et détenues en général à 100 % par le Groupe.Pour les programmes de lotissement, tous les programmes sont réalisés par Nexity Foncier Conseil (qui disposed’agences locales au lieu de filiales régionales).Les filiales opérationnelles sont chargées de l’ensemble du projet immobilier et sont composées de spécialistes.En Île-de-France, les filiales opérationnelles sont organisées en fonction du produit réalisé : maisonsen village, collectif “standing”, collectif “entrée de gamme” et collectif “moyenne gamme”. En région, les filialesinterviennent généralement sur toute la gamme de produits dans un territoire défini. Des sociétés de servicesspécifiques, communes à l’ensemble, du Groupe peuvent également intervenir pour les filiales opérationnelles,soit en montage d’opérations spécialisées (La Pierre Financière), soit en commercialisation (George V Consulting),soit en assistance technique (George V Ingénierie).6.3.1.9 Coûts des programmesLe tableau ci-dessous illustre la répartition du coût moyen des programmes par type de coût pour les programmeslivrés sur la période 2003 à 2005 :(en % du prix de revient total) 2003 2004 2005Charges foncières 17,5 % 19,3 % 17,3 %Voirie, réseaux divers (aménagement viabilisation) 5,8 % 4,6 % 5,5 %Travaux de construction 54,2 % 53,1 % 53,0 %Honoraires et assurances* 12,7 % 13,6 % 13,2 %Frais financiers 2,0 % 1,6 % 1,9 %Commercialisation et publicité* 7,9 % 7,8 % 9,1 %TOTAL 100 % 100 % 100 %* Dont honoraires internes au Groupe qui sont généralement de l’ordre de 5 à 6 %.Pour une description du financement des programmes, voir paragraphe 10.2 “Financement”.6.3.1.10 Garanties données par le GroupeLogements neufsDans le cadre des ventes de logements sous forme de VEFA, la loi impose au Groupe de fournir certaines garantiesau profit de ses clients :●une garantie de vices apparents, couvrant les vices de construction apparents et signalés par l’acquéreurdans un délai d'un mois à compter de la prise de possession du logement par l'acquéreur ;●une garantie de parfait achèvement, couvrant tous les désordres ou défauts de conformité du logement(un an) ;●une garantie de bon fonctionnement, couvrant les mauvais fonctionnements des éléments d’équipementsdissociables de la construction (deux ans) ; et●une garantie décennale, couvrant les désordres qui mettraient en cause la solidité de la structure de laconstruction (dix ans).45

6APERÇU DES ACTIVITÉSPour son activité logement, le Groupe souscrit systématiquement les assurances obligatoires, dont une couvertured’assurance “dommages-ouvrages” pour couvrir ses engagements au titre des garanties de bon fonctionnementet décennales. Voir paragraphe 4.2.3 “Principaux contrats d’assurance”.Le Groupe s’assure également de l’adéquation des assurances de ses sous-traitants aux garanties de bonfonctionnement et décennales ainsi que de leur paiement des primes d’assurances.LotissementDans le cadre de ventes de lots de terrains à bâtir avant l’achèvement des travaux d’aménagement, le Groupefournit également au profit de ses clients une garantie financière couvrant les travaux non encore réalisés,obligatoire pour la signature de l’acte de vente définitif.De plus, et notamment pour son activité lotissement, le Groupe souscrit une assurance responsabilité civiledécennale couvrant sa responsabilité pendant dix ans à raison de dommages susceptibles de compromettrela solidité ou l’impropriété à destination des travaux et équipements divers. Voir paragraphe 4.2.3“Principaux contrats d’assurance”.6.3.2 Immobilier d’entreprise6.3.2.1 Résumé des activités immobilier d’entrepriseActeur de premier plan sur le marché de l’immobilier d’entreprise en France, le Groupe intervient principalementdans le domaine des bureaux au travers de sa filiale Nexity Entreprises (anciennement dénommée Sari), dansle domaine des plates-formes logistiques et locaux d’activités au travers de sa filiale Geprim et depuis peudans l’immobilier commercial au travers de sa filiale Nexity Commerces. En 2005, le Groupe a souhaité renforcerson développement dans le secteur commercial avec la création de Nexity Commerces, spécialisée dansla réalisation de centres commerciaux, de retails parcs et de petites et moyennes surfaces de centre-ville.En 2005, le Groupe a livré six opérations (hors contrats de maîtrise d’ouvrage déléguée) représentantenviron 120.000 m 2 de surface hors œuvre nette (SHON) au total (y compris la part des associés dans lesopérations en copromotion), dont 92.000 m 2 de bureaux et 28.000 m 2 de plates-formes logistiques et locauxd’activité, et dont 40.000 m 2 en France et 80.000 m 2 ailleurs en Europe. L’activité commerciale a été trèssoutenue en 2005, notamment pour les immeubles de logistique et d’activité (82 % des prises de commandes).Le Groupe a pris en commande 378.240 m 2 à fin 2005 à comparer à 211.439 m 2 à fin 2004, soit +78,9 %.Au 31 décembre 2005, le carnet de commandes (backlog) du Groupe représentait 505 millions d’euros dechiffre d’affaires à venir.Nexity réalise la part la plus importante de son activité d’immobilier d’entreprise en Île-de-France mais développeégalement sa présence dans le Sud-Est (Lyon, Aix/Marseille). En outre, le Groupe développe son activité horsde France au travers de filiales locales en Europe qui réalisent des opérations d’immobilier d’entreprise dansde grandes métropoles en Europe où les investisseurs institutionnels et internationaux sont présents (Madrid,Lisbonne, Bruxelles et Milan).Les programmes d’immobilier d’entreprise du Groupe sont pour l’essentiel pré-vendus à de grands investisseursinstitutionnels et internationaux et, dans une moindre mesure, à des utilisateurs.Le pôle immobilier d’entreprise du Groupe bénéficie d’un portefeuille d’un peu plus de 1 million de mètrescarrés de projets en cours de réalisation ou de développement, non compris un projet de 470.000 m 2 en Espagnepour lequel Nexity International intervient comme project manager (voir paragraphe 6.3.2.6 “Portefeuille deprojets”), parmi lesquels on peut notamment citer :●en France, la réalisation de la tour Granite (69.000 m 2 ) à la Défense, la construction de plusieurs immeublesde bureaux d’envergure en Île-de-France (le Delage à Gennevilliers : 51.289 m 2 , le Prisme à Chatillon :16.686 m 2 , l’Olympe à Saint Denis : 16.690 m 2 ) et le lancement de la première tour IGH à Marseille pourle compte du groupe CMA (30.000 m 2 ) ;46

Nexity Document de référence 2005●dans le domaine des plates-formes logistiques et bâtiments d’activité en France, la réalisation d’une plateformelogistique de 55.247 m 2 à Gonesse et le lancement des travaux de deux projets de logistique situésen Province (Parc Paul Berliet à Bourg-en-Bresse : 34.213 m 2 , Iris Parc des Lumières à Saint-Priest : 30.404 m 2 ) ; et●hors de France, le démarrage de la première opération de logistique en Italie (66.000 m 2 dans la régiondu Piémont) ainsi que la poursuite de plusieurs projets localisés en Belgique (Bruxelles) : l’hôtel Radisson(149 chambres), l’immeuble de bureaux City Garden (9.000 m 2 environ), la restructuration de l’immeublede bureaux Loi 15 (17.000 m 2 environ).Par ailleurs, le Groupe a créé, à la fin 2005, Nexity Investissement avec l’ambition de :●prendre des participations minoritaires dans des tours de table d’investissement constitués à l’initiativede Nexity Investissement ; et●proposer de façon privilégiée à des investisseurs partenaires des actifs, qui seront principalement issusd’opérations développées par les filiales du pôle Entreprises de Nexity.En termes de durée d’investissement, l’objectif de Nexity est la cession à court terme de l’actif ou de sa participationdès que l’objectif de valorisation est atteint.Une première opération (13.000 m 2 ) a été initiée avec IXIS Capital Partners portant sur l’acquisition d’un immeublede bureaux à restructurer dont la Poste continuera d’occuper une partie des surfaces.6.3.2.2 Stratégie de développement du pôle immobilier d’entrepriseDans un contexte où il entend bénéficier de la dynamique du marché de l’immobilier d’entreprise, le Groupea pour objectif :●de poursuivre, comme il l’a initié en 2005 au travers de la création de Nexity Commerces, son développementsur de nouveaux produits ;●d’accompagner, par la création de Nexity Investissement, dans le process de création de valeur, les investisseursà qui Nexity propose ses produits tertiaires ;● de renforcer son partenariat avec Villes et Projets sur la réalisation d’opérations complexes ;●en Île-de-France, son principal marché, de concentrer ses interventions sur des zones à fort potentiel dedéveloppement telles que certains marchés non encore matures de la première couronne parisienne ;●de se positionner plus activement en région en s’appuyant notamment sur des synergies avec les filialesrégionales de Nexity Logement ; et●à l’international, de poursuivre sa politique de développement maîtrisé de ses filiales locales actuelles(Belgique, Espagne, Portugal, Italie) en envisageant le développement de nouvelles implantations etl’élargissement des activités au logement.6.3.2.3 ProduitsBâtiments livrés par Nexity EntreprisesAu travers de sa filiale Nexity Entreprises, qui bénéficie de plus de 20 ans d’activité dans le domaine del’immobilier d’entreprise, le Groupe occupe une position de premier plan sur le marché de l’immobilier de bureauxen France et, particulièrement, en Île-de-France qui représente près de 90 % du marché français de l’immobilierde bureaux en termes de volume en mètre carrés réalisés (source : CBRE Richard Ellis Bourdais).L’activité de Nexity Entreprises est essentiellement concentrée sur les opérations de bureaux. Depuis le 1 erjanvier 2002, Nexity Entreprises a ainsi livré 23 opérations qui ont représenté 428.000 m 2 SHON, dont 97 %environ concernait des bureaux. Les opérations autres que des opérations de bureaux ont été réalisées notammentdans les secteurs du commerce.47

6APERÇU DES ACTIVITÉSEn termes de prestations, Nexity Entreprises offre à ses clients une gamme d’interventions étendue en termesde surfaces réalisées et de type de projets. Sur les 428.000 m 2 SHON livrés depuis le 1 er janvier 2002, 80 %environ concernaient des immeubles neufs et 20 % environ des opérations de réhabilitation d’ensembles immobiliersexistants.L’expertise de Nexity Entreprises lui permet notamment de maîtriser :●des opérations portant sur des immeubles de grande hauteur (IGH), notamment dans le quartier de la Défenseavec la réhabilitation de la tour Nobel – rebaptisée Initiale – (39.439 m 2 ) en 2003 et la construction en coursde la Tour Granite (69.000 m 2 ) ;●des opérations de construction complexes avec par exemple le projet M7 situé dans la ZAC Rive Gauche àParis 13 e et consistant en un projet de construction de 49.591 m 2 de bureaux sur la dalle de la gare d’échangeentre le Réseau express régional (RER) et la ligne de métro Météor ; et●des opérations de réhabilitation lourde – c’est-à-dire avec des travaux touchant à la structure des bâtimentsen zone urbaine telle l’opération de réhabilitation sur un ensemble immobilier situé à Paris, rue de Londresportant sur une surface 17.500 m 2 ou portant sur des domaines très spécifiques comme par exemple leplus gros chantier de désamiantage conduit à ce jour en France et achevé en février 2003 (Tour Initiale àla Défense).Le tableau ci-dessous présente l’ensemble des opérations réalisées et livrées par Nexity Entreprises au coursdes trois exercices clos les 31 décembre 2003, 2004 et 2005 :Nom Localisation Type d’ouvrage Type d’opération * Nombre de Date dem 2 SHON livraisonLeroy Merlin Saint-Denis Commercial CPI 14.140 Février 2003Tour Initiale Défense (ex-Tour Nobel) ** La Défense Bureaux CPI (réhabilitation) 39.439 Février 2003Euroseine Tranche 2 ** Clichy Bureaux VEFA 24.992 Mars 2003Parc du Levant Tranche 1 Sénart Bureaux VEFA 3.527 Mai 200365 Prado Marseille Bureaux VEFA 6.013 Mai 2003Cap Joliette Euromed ** Marseille Bureaux VEFA 12.920 Décembre 2003Landy Pleyel Saint-Denis Bureaux VEFA 40.452 Février 2004Viton Marseille Bureaux VEFA 2.877 Mars 2004M7 – ZAC Rive Gauche ** Paris 13 ème Bureaux / Commercial CPI 49.591 Juillet 2004Rue de Londres Paris 8 ème Bureaux MOD (réhabilitation) 17.562 Juillet 2004Parc République Marcq-en-Baroeul Bureaux VEFA 6.951 Juillet 2004Euroseine Tranche 3 ** Clichy Bureaux VEFA 20.730 Juillet 2004Lyon Amont infra Lyon Bureaux VEFA 3.898 Septembre 2004Lyon Aval Lyon Bureaux VEFA 18.400 Novembre 2004Millenium 2&3 ** Bordeaux Bureaux VEFA 8.715 Février 2005Eurocrystal Saint-Ouen Bureaux MOD 20.300 Février 2005* VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière ; MOD : Maîtrise d’ouvrage déléguée ; CEM : Clés en main –Voir paragraphe 6.3.2.7 “Déroulement des projets et gestion des risques”.** Opération en copromotion / Quote-part Nexity Entreprises 50 %.Bâtiments livrés par GeprimAu travers de sa filiale Geprim, acquise en 2000, le Groupe intervient dans le domaine de la logistique, desparcs d’activité et des ensembles mixtes (locaux d’activité et bureaux).Les bâtiments réalisés par Geprim pour ses clients se répartissent en quatre catégories :● des bâtiments logistiques (entrepôts) isolés ou situés dans des parcs d’activité ;●des bâtiments mixtes regroupant des locaux d’activité et, en accompagnement, des bureaux, situés dansdes parcs d’activité ou isolés ;48

Nexity Document de référence 2005●des bâtiments de production (usines, ateliers, laboratoires) ; et●des immeubles de bureaux situés dans des parcs tertiaires.La majeure partie des bâtiments réalisés par Geprim concerne des bâtiments logistiques, les autres bâtimentsreprésentant une part accessoire de son activité. Depuis le 1 er janvier 2002, Geprim a réalisé environ 261.000 m 2de locaux dont 90 % de bâtiments logistiques, 7 % de bureaux et 3 % de locaux d’activité.Le tableau ci-dessous présente l’ensemble des opérations réalisées et livrées par Geprim au cours des troisexercices clos les 31 décembre 2003, 2004 et 2005 :6.3.2.4 ClientsType Type Nombre de Date deNom Localisation d’ouvrage d’opération * m 2 SHON livraisonParc St-Quentin, Bât. 1 L’Isle d’Abeau Activités VEFA 5.028 Janvier 2003Europe T11 Dijon Bureaux VEFA 1.240 Juin 2003Gonesse Actilogis Gonesse Logistique VEFA 32.854 Décembre 2003Plaine de l’Ain, Bât. B Saint-Vulbas Logistique VEFA 30.287 Juin 2004Salon Logistique, Bât A Salon de Provence Logistique VEFA 26.334 Décembre 2004Europe 3 Merck Dijon Activités VEFA 1.704 Mai 2005Isle d’Abeau bat B L’Isle d’Abeau Logistique Vente à terme 24.386 Juin 2005Europe T10 Dijon Bureaux VEFA 1.319 Juillet 2005Europe T9 Dijon Bureaux VEFA 1.319 Décembre 2005Parc St-Quentin Bât 2 L’Isle d’Abeau Activités CPI 2.220 Décembre 2005* VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière. Voir paragraphe 6.3.2.7 “Déroulement des projets et gestion des risques”.Nexity InternationalLe tableau ci-dessous présente l’ensemble des opérations réalisées et livrées par les filiales de NexityInternational au cours des trois exercices clos les 31 décembre 2003, 2004 et 2005 :Type Nombre de Date deNom Localisation d’ouvrage m 2 SHON livraisonNovy Smichov Prague (République Tchèque) Centre commercial 53.500 Juin 2003 (cession)Axis (Poblados 15) Campo de las Naciones, Madrid (Espagne) Bureaux 30.200 Juin 2003Amoreiras Plaza Lisbonne Lisbonne (Portugal) Bureaux / Commercial 13.100 Juin 2004Las Mercedes Eurobarajas Madrid (Espagne) Bureaux 80.000 Avril 2005Les projets d’immobilier d’entreprise du Groupe sont principalement réalisés pour le compte de deux typesde clients :●de grands investisseurs privés ou institutionnels, français ou étrangers, ayant vocation à tirer des revenus locatifsd’un patrimoine immobilier et à bénéficier d’opportunités de plus-values sur leurs actifs immobiliers ; et●dans une moindre mesure, des entreprises utilisatrices faisant construire des immeubles afin de satisfaire leurspropres besoins d’occupation.Dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, si, du fait des profils des clients, le Groupe pourrait être ponctuellementdépendant de certains clients sur une année donnée, il n’existe cependant pas de dépendance générale àl’égard d’un ou plusieurs d’entre eux.6.3.2.5 Marchés géographiques du GroupeVentilation géographique de l’activité en FranceActivités de Nexity Entreprises. Nexity Entreprises développe son activité principalement dans la régionÎle-de-France avec, sur les 428.000 m 2 SHON livrés depuis le 1 er janvier 2002, environ 80 % livrés en Île-de-France, le solde ayant été réalisé en région dans les zones d’Aix/Marseille, Bordeaux, Lille et Lyon.49

6APERÇU DES ACTIVITÉSSur le marché des bureaux en Île-de-France, Nexity Entreprises bénéficie d’une position historiquement importantesur la zone de la Défense, en particulier pour la réalisation d’IGH, notamment avec la réalisation de deuxtours au sein de la ZAC Danton, la réalisation de la Tour Adria et le projet actuel de réalisation de la tour Granite.Le Groupe se positionne également en première et deuxième couronne parisienne avec notamment de nouveauxmarchés proches de la Défense et des marchés en développement tels que Montreuil-sous-Bois, Clichy,Gennevilliers, Châtillon, Saint-Denis et Saint-Ouen.Activités de Geprim. Les activités de Geprim sont réalisées pour l’essentiel dans les principaux bassins économiquesfrançais, les grands pôles de logistique étant généralement localisés à proximité des axes routiers importants,des grands bassins de consommation et des implantations industrielles importantes.Geprim a historiquement développé une activité importante dans la région Rhône-Alpes et plus particulièrementdans la région lyonnaise, qui demeure son principal marché, puis en région Île-de-France. Sur les 261.200 m 2de locaux livrés depuis le 1 er janvier 2002, environ 37 % étaient situés en Île-de-France, 42 % étaient situésdans la région lyonnaise, et 21% étaient situés dans d’autres régions.Nexity InternationalLe développement hors de France du Groupe se concentre à ce jour essentiellement sur la zone euro, ce qui,outre l’élimination de tout risque de change, facilite un contrôle étroit par le Groupe de l’activité du fait de laproximité géographique de ces marchés. Les activités internationales du pôle immobilier d’entreprise du Groupese sont ainsi développées d’abord en Espagne avec la reprise en 1998 de la société Europrado (créée en 1990et devenue Nexity España en 2001). Elles ont été ensuite progressivement étendues au Portugal (reprise en1999 d’une société créée en 1996 et devenue Nexity Portugal en 2001), puis plus récemment en Belgique(création de Nexity Belgium en 2002) et en Italie (création de Nexity Italia en 2005).Le Groupe s’implante ainsi de façon durable dans des marchés correspondant aux cibles d’investissementdes grands investisseurs institutionnels internationaux ou présentant des opportunités de développement futur.Le développement international est fondé sur la constitution d’équipes locales fortement implantées ayantune connaissance approfondie des caractéristiques spécifiques de leur marché et un ancrage commercial fortpour identifier de nouveaux projets. Ce positionnement du Groupe comme acteur local sur ses marchés horsde France, qui permet une meilleure approche des spécificités juridiques et financières de chaque marché,est renforcé par une volonté de faire travailler des intervenants (notamment architectes, conseils et entreprisesde construction) essentiellement locaux afin de favoriser une bonne immersion dans les réseaux locaux.En 2005, le Groupe s’est appuyé sur son expertise locale pour initier une première opération de logementsà Bruxelles (environ 170 logements).6.3.2.6 Portefeuille de projetsLe Groupe dispose d’un portefeuille de projets en cours d’étude ou de réalisation – consistant en des projetsnon encore livrés pour lesquels soit une promesse de vente ou un protocole du terrain d’assiette de l’immeubleà bâtir a été signé, soit un avant-contrat avec le client investisseur ou utilisateur a été signé –, pour un totald’un peu plus de 1 million de m 2 .Au 31 décembre 2005, sur la totalité de ce portefeuille, 378.240 m 2 ont été pris en commande versus uneprise de commande de 211.439 m 2 à fin 2004.Portefeuille de projets Nexity EntreprisesNexity Entreprises dispose d’un portefeuille d’environ 463.000 m 2 de projets en cours de réalisation ou d’étude.Parmi les principaux projets, on peut notamment citer :●la réalisation de la tour Granite à la Défense dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière, partagéentre Nexity Entreprises et Vinci à hauteur de 50 % chacun, conclu avec la Société Générale ; la constructionde cet ouvrage initiée au premier trimestre 2005 devrait durer environ 39 mois ;50

Nexity Document de référence 2005●le lancement de l’immeuble Le Delage (51.289 m 2 ) à Gennevilliers, qui constitue la première tranche duprojet “Cœur de Seine” piloté par Villes et Projets. Les travaux, réalisés au travers d’une VEFA signée avecLasalle Partners, devraient durer 24 mois ;●le projet Parc Gerland à Lyon consistant en la réalisation de 24.470 m 2 de bureaux en deux tranches, toutesdeux prévendues à Bail Investissement. Les travaux de la première tranche ont été lancés en janvier 2006.Ces principaux projets, ainsi que ceux de plus de 10.000 m 2 chacun, sont résumés dans le tableau ci-après :Nombre de DateType Type mètres carrés de livraisonNom Localisation d’ouvrage d’opération * SHON prévueOpérations en cours :Terranova 3 (Heliaque 1) Montreuil Bureaux VEFA 10.300 Mars 2006Cité Internationale de Lyon Amont (Spaicil) Lyon Bureaux VEFA 16.200 Juin 2006Granite ** La Défense Bureaux CPI 69.000 1 er semestre 2008Parc Gerland (lot 3)**** Lyon Bureaux VEFA 11.100 1 er semestre 2007Le Prisme ** Châtillon Bureaux VEFA 16.686 1 er semestre 2007Olympe Stade de France Saint-Denis Bureaux VEFA 16.690 Septembre 2006CMA Tower Marseille Bureaux MOD 30.000 1 er semestre 2008Le Delage (Gennevilliers H1) Gennevilliers Bureaux VEFA 51.289 1 er semestre 2008Autres opérations en portefeuilleDont opérations en portefeuille maîtrisées par Villes et Projets :Areva-Alstom *** Saint-Ouen Bureaux VEFA 17.500 n/dAlstom C3 *** Saint Ouen Bureaux VEFA 20.000 n/dVersailles Chantiers *** Versailles Bureaux / Commerces VEFA 53.900 n/dDont autres opérations :Euroseine Tranche 4 ** Clichy Bureaux VEFA 17.300 n/dPorte des Lilas Paris Bureaux VEFA 13.000 n/dParc Gerland (lot 4) **** Lyon Bureaux VEFA 13.371 n/dZAC Eiffel ** Levallois-Perret Bureaux / Commerces VEFA (réhabilitation) 61.265 n/d* VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière ; MOD : Maîtrise d’ouvrage déléguée – Voir paragraphe 6.3.2.7“Déroulement des projets et gestion des risques”.** Opération en copromotion / Quote-part Nexity Entreprises 50 %.*** Voir paragraphe 6.3.4 “Villes et Projets”.**** Opération en copromotion / Quote-part Nexity Entreprises 40 %.Portefeuille de projets GeprimGeprim dispose d’un portefeuille de près de 468.000 m 2 de projets en cours d’étude ou de réalisation. Parmiles projets significatifs, on peut notamment citer :● Le projet de Fos Distriport consistant en la réalisation d’une plate-forme logistique de 49.900 m 2à Fos-sur-Mer pour le compte d’un investisseur allemand ;●le projet Montélimar Actilogis portant sur la réalisation d’une plate-forme logistique (61.499 m 2 ) constituéede deux bâtiments, dont le premier (Bât A) fait l’objet d’une commercialisation locative auprès d’Easydis(filiale du groupe Casino) pour la moitié des surfaces. Les travaux de cette première tranche devraient démarreren avril 2006 ;●le projet Parc des Lumières à Saint-Priest (région lyonnaise), correspondant à un parc d’activité, dont deuxtranches :- Parc des Lumières Iris (30.404 m 2 )et- Parc des Lumières Cofriset (10.072 m 2 ),ont été commercialisées en 2005 et seront livrées en 2006 ;51

6APERÇU DES ACTIVITÉS●le projet Actilogis de l’Isle-d’Abeau (Isère), correspondant à un parc logistique réalisable en quatre tranches,dont la première tranche (Bât B : 24.386 m 2 ) a été livrée en juin 2005 et la deuxième tranche (Bât C :25.810 m 2 ) sera réalisée sur 2006.Ces principaux projets, ainsi que les autres projets de plus de 10.000 m 2 chacun, sont résumés dans le tableauci-après :Nombre de DateType Type * mètres carrés de livraisonNom Localisation d’ouvrage d’opération SHON prévueOpérations en cours :Parc des Tulipes Gonesse Logistique CPI 55.200 Mai 2006Parc de Thiais T1&2 Thiais Activités VEFA 12.928 Août 2006Plaine de l’Ain 2, bât A Saint-Vulbas Logistique CPI 20.264 Octobre 2006Actilogis de l’Isle d’Abeau Bat C L’Isle d’Abeau Logistique VEFA 25.810 Décembre 2006Parc Paul Berliet Bourg-en-Bresse Logistique CPI 34.213 Septembre 2006Parc des Lumières Iris Saint-Priest Logistique CPI 30.404 Octobre 2006Parc des Lumières Cofriset Saint-Priest Logistique CPI 10.072 Décembre 2006Fos Distriport Fos-sur-Mer Logistique CPI 49.884 1 er semestre 2007Autres opérations en portefeuille :Montélimar Actilogis TA Montélimar Logistique CPI 25.434 n/dParc des Lumières T4 Saint-Priest Logistique VEFA 25.000 n/dActilogis de l’Isle d’Abeau Bât A L’Isle d’Abeau Logistique VEFA 13.888 n/dActilogis de l’Isle d’Abeau Bât D L’Isle d’Abeau Logistique VEFA 31.628 n/dParc des Tulipes Activités Gonesse Activités VEFA 15.100 n/dMontélimar Actilogis TB Montélimar Logistique CPI 36.065 n/dParc de Sénart Sénart Logistique VEFA 34.700 n/dBéziers Europa Béziers Logistique VEFA 29.000 n/d* VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière – Voir paragraphe 6.3.2.7 “Déroulement des projets et gestiondes risques”.Portefeuille de projets Nexity InternationalLes principaux projets en cours de réalisation (pour lesquels les travaux sont en cours) ou de développement(pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues ou sont en cours d’obtention) hors de Francesont les suivants :●Bruxelles – Hôtel Radisson : cet hôtel 4 étoiles de 149 chambres situé dans le quartier Léopold, exploitépar Radisson SAS a été livré en janvier 2006 ;●Bruxelles – City Garden : ce projet consiste en la construction de 9.000 m 2 de bureaux dans le quartierLéopold ; les travaux ont débuté fin 2004 avec une livraison prévue pour l’été 2006 ;●Bruxelles – Loi 15 : ce projet consiste en la restructuration, au travers d’un contrat de promotion immobilière,d’un immeuble de bureaux de 17.000 m 2 situé à l’entrée du quartier Leopold ;●Bruxelles – Boulevard de Waterloo : ce projet consiste en la restructuration, au travers d’un contrat de MOD,d’un immeuble de 11.200 m 2 ;●Madrid – Pegaso Park (Iveco) : situé à proximité de l’aéroport de Barajas, il s’agit d’un projet d’aménagementd’un site de 40 hectares devant donner lieu à création d’environ 470.000 m 2 de bureaux, hôtels etautres activités tertiaires ; le Groupe intervient sur ce projet comme project manager pour le compte d’unconsortium d’investisseurs ; et●Piémont (Italie) – Biandrate : ce premier projet italien porte sur la réalisation d’un parc d’activité logistiquede 66.000 m 2 divisé en deux bâtiments dont le premier (36.000 m 2 ) sera livré en 2007.52

Nexity Document de référence 2005Ces principaux projets sont résumés dans le tableau ci-après :Nombre de Date de livraisonType Type * m 2 prévue/en coursNom Localisation d’ouvrage d’opération SHON de développementHôtel Radisson Bruxelles Bruxelles (Belgique) Hôtel Vente à terme 8.200 Janvier 2006City Garden Bruxelles Bruxelles (Belgique) Bureaux CPI 9.000 Mi-2006Pegaso Park (Iveco) Madrid (Espagne) Bureaux, hôtels Project management 470.000 En courset autres activitésde développementBoulevard de Waterloo Bruxelles (Belgique) Bureaux MOD 11.200 n/dLoi 15 Bruxelles (Belgique) Bureaux CPI 17.000 2007Biandrate Italie Logistique VEFA 66.000 2007* VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière ; MOD : Maîtrise d’ouvrage déléguée – Voir paragraphe 6.3.2.7“Déroulement des projets et gestion des risques”.6.3.2.7 Déroulement des projets et gestion des risquesLe cycle de vie moyen d’une opération est généralement compris entre trois et cinq ans et comprend les étapessuivantes :● recherche de terrain et maîtrise foncière, études, montage du projet avec l’investisseur : 6 à 12 mois ;● obtention des autorisations administratives : 9 à 12 mois ;●durée du chantier : 18 à 24 mois (bureaux) ou 6 à 12 mois (bâtiments logistiques) ; et●période d’après-livraison : 12 mois à compter de la livraison de l’immeuble (dont une période de travauxfixée contractuellement entre trois et six mois).Chaque projet d’immobilier d’entreprise fait l’objet d’une validation par le comité d’engagement du Groupepréalable à toute prise d’engagement financier.Afin de maîtriser au mieux les risques dans la réalisation des opérations, le Groupe met notamment en œuvreles principes suivants :●acquisition des terrains sous condition suspensive de l’obtention des autorisations administratives et, defaçon quasi-systématique, de la réalisation des études sur la qualité des sols, avec en tout état de causeune faculté de dédit moyennant l’abandon d’une indemnité d’immobilisation correspondant en général à5 à 10 % de la valeur du terrain ;●limitation des opérations “en blanc” (voir paragraphe 6.3.2.8 “Typologie des modes de réalisation desprojets”) à des cas exceptionnels dans lesquels le Groupe estime que le risque commercial de l’opérationest limité, notamment au regard d’opportunités présentées par un coût limité d’achat du terrain ;●suivi des procédures de contrôle des risques définies au niveau central par les Directions financière et juridiquedu Groupe, avec notamment un suivi mensuel de la totalité du budget de chaque opération ; et●pour les opérations réalisées par Nexity Entreprises, intégration d’assistants techniques à maîtrise d’ouvrageà chaque équipe de projet afin d’effectuer un suivi continu du coût technique.Par ailleurs, dans la réalisation de ses projets, le Groupe traite généralement les marchés de travaux en corpsd’état séparés (c’est-à-dire en confiant les travaux à plusieurs entreprises spécialisées par domaine) afind’optimiser les coûts tout en assurant la qualité technique.Le Groupe utilise deux structures de vente : la VEFA et le contrat de promotion immobilière (CPI). Il intervientégalement sur des opérations de maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) qui consistent non en la vente d’un projetmais en l’accompagnement d’un maître d’ouvrage dans la réalisation de son projet de construction ou de réhabilitationd’un actif immobilier (voir paragraphe 6.3.2.8 “Typologie des modes de réalisation des projets”).53

6APERÇU DES ACTIVITÉSLes projets réalisés sous forme de VEFA comportent généralement quatre phases successives (études, montage,réalisation et période d’après-livraison) dont les principales caractéristiques sont présentées dans les paragraphesqui suivent. Les projets réalisés sous forme de CPI présentent globalement les mêmes caractéristiquesà l’exception du fait que le Groupe n’a pas à acquérir le terrain d’assiette de l’immeuble, qui appartientdéjà à son client.Phase d’étudeDurant la phase d’étude du projet, le Groupe procède en général successivement à la recherche du terrain(généralement auprès d’aménageurs), aux études sur le projet, à la validation du projet par le comité d’engagementpuis à la première étape de la maîtrise foncière qui prend la forme d’un protocole de réservation du terrain.Pour les besoins de l’étude du projet, l’entité du Groupe qui réalise le projet procède également durant cettepremière phase au choix des intervenants techniques (architecte, notaire, maître d’œuvre d’exécution, bureaud’étude technique, bureau de contrôle, coordinateur sécurité et protection de la santé (SPS)) qui vontparticiper à la définition du projet (réalisation des premières esquisses par l’architecte) et à son chiffrage(chiffrage du coût technique par le maître d’œuvre d’exécution et confrontation avec les estimations réaliséespar les services techniques du Groupe).En termes de prix de revient, un projet comprend généralement quatre grands postes de coûts : le prix d’acquisitiondu terrain, le coût de construction (correspondant à l’ensemble des marchés par corps d’État qui seront passésavec les entreprises), les impôts et taxes (notamment droits afférents à l’acquisition du terrain, taxe localed’équipement, taxe de raccordement, redevance sur les bureaux) et les honoraires des intervenants techniques.Au plan commercial, l’étude du projet consiste principalement en la réalisation d’études de marché permettantde valider les valeurs locatives de l’immeuble à construire ainsi que le taux de capitalisation (rentabilité)du projet afin d’apprécier la faisabilité au regard du coût technique de réalisation estimé.Phase de montageS’il est poursuivi au-delà de la phase d’étude, le projet entre dans sa phase de montage durant laquelle lapremière étape sera d’assurer la maîtrise foncière par la signature d’une promesse de vente sur le terrain.À cet égard, dans le cadre de sa politique de maîtrise du risque, le Groupe a pour pratique de conditionnerl’acquisition du terrain à l’obtention définitive des autorisations administratives permettant de réaliser le projetainsi qu’à la conduite d’études sur le terrain afin de rechercher notamment d’éventuelles pollutions. Danscertains cas, le Groupe obtient également que la promesse de vente comprenne une condition suspensivede commercialisation du projet subordonnant son engagement d’acheter le terrain à la vente du projet à uninvestisseur sur des bases précisément définies.À ce stade, le Groupe propose le projet à un ou plusieurs investisseurs. La description et les caractéristiquesprincipales du projet figurent dans un document technique dénommé “avant-projet sommaire” (APS) sur la baseduquel le Groupe et l’investisseur pressenti pourront discuter pour intégrer les modifications souhaitées parce dernier. Une fois le projet défini, le Groupe peut procéder aux demandes d’autorisations administratives(permis de construire et, le cas échéant, demande d’agrément nécessaire pour les constructions de plus de1.000 m 2 en région Île-de-France et déclaration éventuellement requise selon les caractéristiques du projetdans le cadre de la réglementation applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement(ICPE).Les intervenants techniques établissent ensuite l’“avant-projet détaillé” (APD) présentant les caractéristiquesprécises du projet ainsi que le dossier de consultation des entreprises (DCE) sur la base duquel le Groupepourra procéder aux appels d’offres auprès des différents corps d’État devant participer à la réalisation duprojet.Durant la période entre l’établissement de l’APS et celui de l’APD, le Groupe et l’investisseur s’engagent contractuellementdans le cadre d’une promesse de vente de l’immeuble à construire. Cette promesse comportenotamment un engagement sur le prix de l’immeuble ainsi que, dans la plupart des cas, les mêmes conditionssuspensives (hormis la condition suspensive de commercialisation) que celles figurant dans la promessed’achat du terrain que le Groupe a conclu par ailleurs.54

Nexity Document de référence 2005Dès obtention des autorisations administratives, le Groupe :●procède à la mise en place des concours bancaires nécessaires au financement du projet (voir paragraphe6.3.2.11 “Financement des Projets”) ;●souscrit les polices d’assurance nécessaires (police responsabilité civile, police unique de chantier (PUC,qui comprend la garantie dommage-ouvrage) et police tous risques chantier) ;●formalise l’acte authentique d’acquisition du terrain ; puis●formalise le CPI ou l’acte authentique de VEFA de l’immeuble avec l’investisseur.Phase de réalisation ; sous-traitants et fournisseursLa phase de réalisation du projet et le démarrage du chantier s’ouvrent avec le dépôt de la demande d’ouverturede chantier et la désignation des entreprises par corps d’État séparés (ou, plus rarement, en entreprise générale)qui peuvent représenter jusqu’à quarante lots pour un chantier important. Cette phase implique une interventionimportante du maître d’œuvre d’exécution désigné par le Groupe, qui coordonne l’ensemble des entrepreneurssur le chantier, gère le planning de réalisation des travaux, vérifie et contrôle les entrepreneurs et valide lessituations de travaux établies par les entreprises chaque mois (qui servent de base à la constatation de l’Étatd’avancement de leurs prestations et au paiement de celles-ci).Les relations contractuelles entre le Groupe et les différents entrepreneurs, y compris le calendrier détailléde la réalisation, sont régies par deux documents, le cahier des clauses administratives particulières (CCAP)et le cahier des clauses techniques particulières (CCTP), qui sont généralement établis par le maître d’œuvred’exécution. En particulier, le CCAP comprend des dispositions précises sur les pénalités de retard qui pourrontêtre mises à la charge des entreprises afin de répercuter sur ces dernières tout ou partie du risque supportépar le Groupe au titre de ses engagements sur les délais de livraison de l’immeuble dans le cadre du contratavec l’investisseur.Le Groupe n’a pas de politique d’exclusivité avec des entrepreneurs et fournisseurs. Il entretient toutefoisdes relations privilégiées avec certains entrepreneurs et fournisseurs qui répondent aux critères qualitatifset financiers du Groupe en les consultant régulièrement lors de ses appels d’offres. Selon le nombre de projetsimmobiliers livrés au titre d’une année, le premier fournisseur au titre de cette année pourra, selon le cas,représenter une proportion significative des charges du pôle immobilier d’entreprise. Le Groupe s’assure dela solidité financière des sous-traitants et fournisseurs et leur capacité financière à assurer la réalisation duprojet (compte tenu de leur taille et de celle du projet).Si nécessaire au cours de la réalisation des travaux, le Groupe pourra gérer les travaux modificatifs demandéspar l’investisseur, qui nécessiteront le cas échéant le dépôt d’un permis de construire modificatif.En fin de réalisation de l’ouvrage, il est procédé, d’une part, aux opérations préalables à la réception des travauxauprès des entreprises et, d’autre part, aux opérations préalables à la livraison de l’immeuble à l’investisseur.Cette livraison est ensuite matérialisée par la signature du procès-verbal de livraison, qui consigne notammentles réserves formulées par l’investisseur.Période d’après-livraisonPendant une période contractuelle de trois à six mois suivant la date de livraison de l’immeuble, il est en généralprocédé aux différents travaux destinés à permettre une levée progressive des réserves constatées dans leprocès-verbal de livraison.Parallèlement, l’investisseur bénéficie conformément à la réglementation applicable d’une garantie de parfaitachèvement qui couvre les dysfonctionnements constatés pendant l’année suivant la livraison. Afin d’inciterles entrepreneurs à procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves ainsi qu’aux travaux nécessairesdans le cadre de la garantie de parfait achèvement, le Groupe a pour politique de retenir 5 % du montant dumarché confié à chaque entrepreneur jusqu’à l’issue de la période de garantie de parfait achèvement.En outre, au cours de cette période, le Groupe obtient le certificat de conformité de l’immeuble.55

6APERÇU DES ACTIVITÉS6.3.2.8 Typologie des modes de réalisation des projetsLa grande majorité des opérations réalisées par le Groupe est vendue aux clients finaux avant l’achat par leGroupe du terrain concerné. Pour ces opérations, le Groupe utilise deux types de structures de vente :●la VEFA, dans laquelle le Groupe vend à la fois à son client un immeuble ainsi que le terrain sur lequel celui-ciest construit ; et●le CPI, qui correspond à un schéma proche de la VEFA mais dans lequel l’investisseur est déjà propriétairedu terrain ; l’intervention du Groupe est alors limitée à la construction de l’immeuble sur ce terrain.Dans la VEFA comme dans le CPI, le Groupe supporte le risque des travaux dans la mesure où il s’engageenvers son client sur le coût et le délai de livraison de l’ouvrage à réaliser.Le Groupe intervient également sur des opérations de MOD. Il s’agit d’une prestation de conseil rémunéréepar des honoraires avec en regard des responsabilités très amoindries par comparaison avec le CPI notammentune absence de garantie de dépassement du prix.De manière exceptionnelle, le Groupe peut réaliser des opérations dites “en blanc” ou “en gris” consistanten des opérations dans lesquelles il acquiert un terrain et procède au démarrage des travaux de constructiond’un immeuble avant même de disposer d’un client investisseur (opération “en blanc”) ou en disposantseulement d’un futur utilisateur sur une base locative mais pas encore d’un client investisseur (opération “engris”). La quasi-totalité des opérations lancées en gris par le Groupe est vendue avant la livraison sous formede VEFA. Les opérations en blanc font peser un risque sur le promoteur car il supporte à la fois le risque deconstruction lié à l’immeuble et le risque commercial consistant à trouver un acquéreur. Elles ne sont doncréalisées que de manière exceptionnelle par le Groupe (moins de 1 % des opérations réalisées par le Groupedepuis le 1 er janvier 2002 en termes de mètres carrés).6.3.2.9 Organisation opérationnelle du pôle immobilier d’entrepriseOrganisationLe pôle immobilier d’entreprise du Groupe est organisé autour des filiales spécialisées par produit et, pourles implantations internationales, par des filiales locales.En France, le pôle immobilier d’entreprise fait coexister Nexity Entreprises, spécialisé dans l’immobilier debureaux, Geprim, spécialisé dans les bâtiments logistiques et locaux d’activité, et Nexity Commerces spécialisédans l’immobilier commercial. Cette organisation permet au Groupe de segmenter son offre par type de produittout en respectant l’identité de filiales qui ont développé leurs prestations sous des marques propres depuisde nombreuses années.Le développement international du Groupe, qui se concentre pour l’instant sur certains pays de la zone euro,est organisé autour de filiales locales réunies sous une entité dédiée, Nexity International. Le Groupe est ainsiprésent par l’intermédiaire de ses filiales sur quatre marchés : l’Espagne avec Nexity España, le Portugal avecNexity Portugal, plus récemment la Belgique avec la création en 2002 de Nexity Belgium et l’Italie avec la créationen 2005 de Nexity Italia. Les activités de ces filiales portent essentiellement sur des opérations d’immobilierd’entreprise mais pourront être ultérieurement étendues aux activités logement et services à l’instar de lapremière opération de logement initiée en 2005 en Belgique.Implantations régionales du GroupeNexity Entreprises. Compte tenu d’une localisation de l’activité structurellement concentrée sur la régionÎle-de-France, Nexity Entreprises ne dispose que d’une seule implantation régionale à Lyon sous la forme d’uneDirection régionale Sud-Est qui lui permet de couvrir la zone Lyon - Aix/Marseille. Pour le reste, il s’appuie surles synergies en matière de commercialisation et d’obtention des autorisations administratives mises en placeavec les filiales régionales du pôle logement, qui bénéficie d’un maillage plus étroit du territoire français.Geprim. Geprim dispose de deux Directions régionales, à Lyon et Paris.56

Nexity Document de référence 20056.3.2.10 PartenariatsDans la réalisation d’un certain nombre de projets, le Groupe intervient en partenariat avec d’autres promoteursimmobiliers ou des acteurs majeurs du domaine de la construction. Ces partenariats peuvent être conclussoit dans une démarche commerciale afin de renforcer les chances du Groupe d’être retenu pour un projet,soit dans une démarche de partage du risque.Le Groupe a ainsi réalisé plusieurs opérations en partenariat avec Cogedim et avec Tertial (filiale de la Caissedes dépôts et consignations). Il s’est également associé à Vinci dans le cadre du projet de construction dela Tour Granite afin de tirer parti de l’expertise de ce groupe de bâtiments et travaux publics.D’une manière générale, les partenariats sont structurés sous la forme de prise de participation de chaquepartenaire dans une société constituée pour détenir l’immeuble à construire.S’agissant de Nexity Entreprises, sur l’ensemble des opérations livrées depuis 2002, 43 % l’ont été dans lecadre de partenariats avec d’autres promoteurs. Geprim n’a pas réalisé d’opérations en copromotion depuisle 1 er janvier 2002.Pour certains projets prenant la forme d’appels d’offres par des sociétés d’économie mixtes ou autres entitéspubliques, le Groupe peut structurer des partenariats avec des investisseurs afin d’offrir une double compétencesur la réalisation du projet d’une part et sur son financement d’autre part.6.3.2.11 Financement des projetsLa répartition des coûts par nature varie considérablement d’un projet à un autre. En général, la constructionconstitue plus de la moitié des coûts dans les VEFA, et plus des deux tiers des coûts dans les CPI.Les méthodes de financement des projets varient selon le mode de règlement du prix par les investisseurs.En effet, dans le cadre des projets en VEFA ou en CPI, hormis le versement d’un acompte généralement del’ordre de 10 à 20 % du prix du projet lors de la signature du contrat, les investisseurs peuvent soit payer leprix au fur et à mesure de l’avancement du projet, soit régler la totalité du solde à la livraison du bien.Dans le cas où l’investisseur paie la totalité du prix (hors acompte initial) à la livraison du bien, le Groupe financele projet au moyen de concours bancaires spécialement mis en place, qui prennent généralement la formede lignes de crédits. Ces concours bancaires sont la plupart du temps garantis d’une part par la cession àla banque du bénéfice de la garantie bancaire à première demande afférente au paiement du prix par l’investisseuret, d’autre part, par la mobilisation sous forme de bordereau Dailly de la créance du Groupe surl’investisseur au titre du contrat.En revanche, dans le cas où l’investisseur paie le prix sur la base de situations périodiques établies au furet à mesure de l’avancement du projet, la mise en place de concours bancaires n’est en général pas nécessairehormis dans certains cas de décalages de trésorerie qui donnent lieu à la mise en place de lignes de crédittemporaires.6.3.2.12 Garanties données par le GroupeGaranties d’achèvementDans le cadre des projets réalisés sous forme de VEFA et de CPI, le Groupe fournit une garantie d’achèvementsimilaire à celle prévue par la réglementation sur la vente en l’état futur d’achèvement applicable au pôlelogement. En outre, les garanties décennales et de bon fonctionnement s’appliquent également aux opérationsd’immobilier d’entreprise (voir paragraphe 6.3.1.10 “Garanties données par le Groupe” et paragraphe 6.6“Environnement législatif et réglementaire”).Garanties locativesLe Groupe met parfois en place, pour ses clients investisseurs qui le demandent, un mécanisme de garantielocative qui consiste en une garantie à l’investisseur qu’il percevra un revenu locatif sur l’actif immobilier qu’ilacquiert auprès du Groupe.57

6APERÇU DES ACTIVITÉSAfin de limiter les risques liés à ce type de garantie, leur montant n’excède généralement pas l’équivalent d’unan de loyer (y compris charges locatives) et le Groupe dirige alors la recherche des candidats preneurs quiseront présentés à l’investisseur, par l’intermédiaire de commercialisateurs spécialisés tels que Atis Real,Jones Lang Lasalle ou CB Richard Ellis Bourdais à qui des mandats sont confiés.Les conditions des garanties locatives sont négociées et définies très précisément, en particulier en ce quiconcerne :● le montant sur lequel la garantie locative portera, déterminé à partir du loyer et des charges ;●la typologie des preneurs que l’investisseur devra accepter et le niveau de loyer en dessous duquel il nepourra refuser de louer le bien ; et●les conditions de mise en jeu de la garantie, qui en particulier ne porte que sur la présentation initiale d’uncandidat preneur, sans garantie sur sa solvabilité ni sur le respect des clauses contractuelles du bail.58Le Groupe intègre systématiquement dans le prix de revient de l’opération le coût qui serait induit par la miseen jeu de la garantie, ce qui lui permet de déterminer à l’avance deux hypothèses de marge sur l’opération,en fonction de la mise en jeu ou non de la garantie.Sur les années 2003 à 2005, le montant payé au titre des garanties locatives n’a pas excédé 2 millions d’eurospour une année donnée. Au 31 décembre 2005, le montant total des garanties locatives accordées parle Groupe était de 23 millions d’euros, pris en compte dans les budgets d’opération, dont 0,5 million d’eurosétait exerçable à cette date (les projets correspondants ayant été livrés).6.3.3 Services6.3.3.1 Résumé des activités de servicesNexity a commencé à exercer son métier de services en 1995 en qualité de gestionnaire du patrimoine immobiliertertiaire de la Compagnie générale des eaux, puis a étendu son activité au patrimoine d’autres sociétés dès1997. Nexity Services est devenu un prestataire reconnu dans les services dédiés à l’immobilier tertiaire pourle compte de grands propriétaires, exploitants et locataires.En 2004, Nexity a acquis le groupe Saggel, un acteur majeur des services notamment à l’immobilier résidentielpour le compte de grands clients institutionnels avec Saggel Gestion et Saggel Transaction. Cette acquisitiona permis au Groupe de renforcer sa présence dans les métiers de services immobiliers et de bénéficier ainsid’une palette complémentaire de métiers et de clients.En 2005, les efforts du Groupe se sont portés sur l’harmonisation des moyens et outils de production entreNexity Services et Nexity Saggel, sur la base d’une politique de “meilleures pratiques”. Ces travaux ont concernéprincipalement les domaines informatiques, de procédures métiers, et de politique sociale, aujourd’hui homogènes.Des passerelles entre les deux groupes ont été créées, préludes à une mise en commun imminente des moyens.Afin 2005, le Groupe gère un patrimoine de l’ordre de 2,4 millions de mètres carrés en bureaux et d’environ36.500 lots d’habitation dont environ 16.600 en gestion locative et a réalisé en 2005 un chiffre d’affairesde 57,8 millions d’euros (en excluant la gestion du portefeuille d’actifs appartenant à Vivendi, voir paragraphe9.2.1.4 “Autres activités”).6.3.3.2. Stratégie de développement du pôle servicesNexity souhaite accélérer sa croissance dans le domaine des services immobiliers d’une part en poursuivantsa politique de croissance interne et, d’autre part, par croissance externe sélective qui permettra au grouped’accroître sa part de marché.Nexity envisage de faire des acquisitions dans les domaines d’activité de services déjà couverts par l’offrede Nexity Services et de Nexity Saggel, ainsi qu’éventuellement dans d’autres domaines des services à l’immobilierdans un but d’élargissement du domaine de compétences et d’intervention du Groupe. L’objectif de NexitySaggel notamment est, à partir de son expertise acquise dans la gestion pour le compte de ses clientsinstitutionnels, de renforcer sa présence dans la gestion de patrimoines immobiliers pour le compte de la

Nexity Document de référence 2005clientèle de particuliers, en Île-de-France et dans les principales métropoles régionales. Cela doit notammentpermettre de proposer aux investisseurs privés clients de Nexity Logement une offre packagée (investissementlocatif, gestion locative, garantie locative, éventuellement revente).6.3.3.3 Marché des services en FranceLe marché français des services à l’immobilier se caractérise par le très grand nombre d’acteurs.Le marché français de l’immobilier tertiaire a connu une mutation au milieu des années 1990 avec l’arrivéede grands investisseurs anglo-saxons aux capacités financières puissantes, tels que des fonds de pension.Parallèlement, un certain nombre de grands groupes industriels ont mené une politique d’externalisation deleur patrimoine immobilier.Ces nouveaux acteurs ont souhaité confier la gestion de leurs actifs à des sociétés de services aptes à gérerau mieux leurs intérêts, et capables de produire des reportings de gestion aux standards des investisseurs.En parallèle, le marché des services à l’immobilier résidentiel a continué à se professionnaliser mais est toujourscaractérisé par sa très forte fragmentation avec plus de 4.000 administrateurs de biens sur le marché françaiset plus de 30.000 agences immobilières (source : INSEE - dernier recensement pour 2004).6.3.3.4 Nexity ServicesNexity Services exerce ses activités de services à l’immobilier tertiaire avec l’objectif principal d’offrir au plusgrand nombre d’investisseurs, propriétaires, occupants ou utilisateurs, une palette de services large et complémentaireadaptée à leurs besoins en matière de gestion immobilière.Asset ManagementCe métier consiste principalement en des audits d’acquisition, ou encore des programmes d’externalisationd’actifs immobiliers ou de cession d’actifs ainsi que du conseil en stratégie immobilière. Nexity Services assureégalement la gestion quotidienne des véhicules d’investissement de ses clients.Property ManagementLe Property Management, autrement dit l’administration de biens, est le cœur de métier des activités de servicesde Nexity Services. Il s’agit d’une activité réglementée par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet (voir paragraphe6.6 “Environnement législatif et réglementaire”). Ce métier consiste à gérer des immeubles de bureaux, ou encoredes plates-formes logistiques, en contrepartie d’honoraires facturés aux propriétaires ou aux co-propriétaires. L’activitéde Nexity Gestion comprend toutes missions relatives à la gestion d’immeubles, notamment :● la gestion des actifs immobiliers, notamment le choix des prestataires de services techniques et d’entretien ;●la gestion des baux, qui consiste en quittancements et encaissements de loyers, ainsi que la gestion de toutesrelations avec les locataires ;●la gestion de l’exploitation des parties communes à plusieurs immeubles (jardins, trottoirs, etc.) ; et●la gestion financière, qui couvre notamment l’établissement d’un budget, ou encore l’établissement des comptesannuels.6.3.3.5 Nexity SaggelNexity Saggel couvre l’ensemble des métiers du property management ; il est présent à chaque étape de lavie d’un immeuble en assurant, en amont, une activité de conseil à l’achat, puis la gérance pour le compted’un investisseur professionnel ou particulier, la vente par lot ou en bloc, la gestion pour le compte des investisseursacquéreurs par lots, et le cas échéant, la gestion de la copropriété.Gérance locativeExercé au travers de ses filiales opérationnelles Saggel Gestion (essentiellement à destination de propriétairesinstitutionnels) et Sotragim (principalement gestion privée), ce métier consiste en la prise en charge globaledu patrimoine immobilier de ses clients. Cette prestation est rémunérée par des honoraires, généralementfonction des loyers quittancés, ou forfaitaires.59

6APERÇU DES ACTIVITÉSPour assurer cette prestation, Nexity Saggel s’appuie sur une triple culture, financière, immobilière, et de services :●une approche financière de la gestion immobilière, en ayant pour objectif constant d’optimiser le rendementfinancier des immeubles (en intégrant aussi bien le rendement locatif que le rendement en capital) ;● des équipes techniques intégrées : Saggel Gestion a ainsi pu gérer et suivre, au cours de l’année 2005,l’engagement de 804 chantiers “gros travaux” sur parties communes et 1.042 remises en état sur partiesprivatives. En outre, celles-ci s’appuient sur les services d’un call center intégré, qui a ouvert en 2005 16.688dossiers, ayant généré 13.769 ordres de services et 4.572 demandes d’interventions contractuelles ; et●un reporting détaillé et personnalisé.Saggel Gestion, certifié ISO 9001 depuis juillet 2002 (certification renouvelée en novembre 2005), gère pourle compte de propriétaires institutionnels un patrimoine de 13.977 lots d’habitation et près de 730.000 m 2de bureaux.Nexity Saggel, au travers de sa filiale Sotragim, a développé une offre de gestion privée à destination des investisseursparticuliers et des groupes familiaux. Le Groupe met ainsi son expertise financière et technique acquise auprèsdes investisseurs institutionnels au service de sa clientèle de particuliers. Cette offre comporte deux volets :●la gestion de lots isolés, totalisant au 31 décembre 2005, 1.380 lots principaux au travers de 942 mandats ; et●la gestion de portefeuilles immobiliers pour des groupes familiaux, soit 1.478 lots principaux via 39 mandatsau 31 décembre 2005.TransactionsIntervenant principalement sur le segment de l’habitation, le Groupe réalise des prestations de transactionlocation et transaction vente.Saggel Transactions intervient essentiellement dans la mise en location du patrimoine géré par Saggel Gestionpour le compte de ses mandants institutionnels, et a ainsi réalisé en 2005 92 % de ses 786 locations.La vente par lot intervient lorsqu’un propriétaire cède lot par lot un immeuble entier pour en optimiser le prix.Saggel Transactions, leader sur ce segment d’activité, intervient tout au long du processus :●en amont, par la réalisation d’études de commercialisation détaillées et documentées, grâce à une équipedédiée de trois personnes. Ces études s’appuient notamment sur l’expertise technique des équipes dédiéesde Saggel Gestion pour proposer les travaux et remises en état à même de maximiser les prix de cession ;●au cours de la vente, Saggel Transactions intervient notamment dans la gestion de la relation avec les locataires,premier vivier d’acheteurs ; et●commercialisation des lots.Saggel Transactions a ainsi procédé en 2005 à la cession de 797 lots pour le compte de ses mandants, et disposaitau 31 décembre d’un stock de 1.014 lots restant à commercialiser.Syndic de copropriétésLe Groupe a développé une activité de syndic de copropriété principalement à travers une structure spécifiquecréée en juin 2000, la SAS Abigest. Cette offre de services permet notamment de répondre aux besoins desopérateurs de vente à la découpe à l’occasion de la mise en copropriété de leurs immeubles.Le patrimoine géré au 31 décembre 2005 par Abigest représentait 16.387 lots.Autres servicesCes prestations regroupent des services annexes aux métiers décrits ci-dessus, tels que conseil et études,gestion comptable de sociétés, ainsi que la gestion d’une résidence hôtelière sur les Champs Elysées.60

Nexity Document de référence 20056.3.3.6 ClientsLa clientèle de Nexity Services est principalement constituée d’investisseurs institutionnels étrangers et de groupesprivés. Le reste de la clientèle est répartie entre les compagnies d’assurance et établissements financiers.La clientèle de Nexity Saggel est essentiellement constituée d’investisseurs institutionnels (compagniesd’assurance, caisses de retraite, entreprises publiques et para-publiques, assets managers), français et étrangers,avec qui les sociétés Saggel Gestion et Saggel Transactions réalisent la quasi-totalité de leurs honoraires.Pour des raisons historiques, AXA est le principal client de Nexity Saggel.Les sociétés Sotragim et Abigest sont quant à elles majoritairement tournées vers les particuliers.6.3.4 Villes et ProjetsDéveloppement urbainAvec son activité Villes et Projets créée en décembre 2001, le Groupe propose aux acteurs du secteur publicdes projets pour le développement urbain, qui constitue l’axe majeur de la politique induite par la loi SRU (voirparagraphe 6.6 “Environnement législatif et réglementaire”). Au travers de partenariats public – privé Villeset Projets est un outil de montage et de développement urbain. Le développement urbain est un concept quise développe de plus en plus au cœur des villes, et qui consiste à renouveler en requalifiant et restructurantdes zones déjà construites, telles que des friches industrielles, des sites militaires ou encore le réinvestissementdes quartiers traditionnels. Le développement urbain génère ainsi des enjeux économiques, sociauxet politiques, et nécessite pour sa mise en œuvre de moyens financiers, intellectuels et techniques conséquents.Ces complexités conduisent les acteurs du secteur public à rechercher des partenariats. Nexity, par la multiplicitéde ses axes d’intervention, sa diversité et sa culture de transversalité, se positionne naturellement commeun ensemblier urbain capable de fournir les moyens de la mise en œuvre de ces projets. À travers Villes etProjets, Nexity développe ainsi un courant d’affaires en créant des droits à construire et assure ainsi des maîtrisesfoncières à moyen et long terme.Projets urbainsNexity Villes et Projets intervient très en amont sur les projets de transformation de l’économie générale d’unsite ou de changement d’affectation foncière, en co-produisant des projets urbains en partenariat avec lesacteurs du secteur public. Ces projets peuvent porter aussi bien sur de l’immobilier d’entreprise tel que lesbureaux ou les parcs d’activité, que sur des logements en accession ou des logements sociaux, des équipementspublics, et des produits divers tels que des hôtels, des résidences services, ou encore des commerces. L’équipeNexity, dont la composition varie suivant les projets, est constituée autour de Villes et Projets d’un représentantde chaque filiale du Groupe concernée par l’opération envisagée. Ainsi, pour utiliser au mieux les synergies, chaquenouveau projet donne lieu à la constitution d’une équipe ad hoc composée de collaborateurs de filiales duGroupe dont les compétences s’avéreront nécessaires au projet, et auxquels pourront s’adjoindre des partenairesexternes si nécessaire (urbaniste, bureau d’études, programmiste, etc.). Une fois le projet élaboré, Nexityconstitue une société ad hoc pour les acquisitions foncières, qui par la suite cède les droits à construire àdes sociétés civiles immobilières de promotion du Groupe. Le projet peut également être réalisé par un opérateurtype Société d’Economie Mixte qui vend les droits à construire aux filiales du Groupe compte tenu de l’investissementeffectué.À ce jour, sept projets urbains ont été mis en place par Villes et Projets :●Renault-BoulogneLe projet s’inscrit dans le développement d’un nouveau quartier de ville, sur le site occupé anciennementpar les usines de Renault à Boulogne. La Ville a approuvé le plan local d’urbanisme (PLU), la zoned’aménagement concertée (ZAC) et la convention publique d’aménagement le 8 avril 2004. Les recourscontentieux sur le PLU ont été levés en 2005. Le projet pour la part que détient Nexity, prévoit la constructiond’environ 140.000 m 2 de logements (dont un tiers de logements sociaux) et 30.000 m 2 de bureaux. Lespremiers permis de construire (28.000 m 2 de logements pour la part du Groupe) ont été obtenus au premiertrimestre 2006.61

6APERÇU DES ACTIVITÉS●Versailles ChantiersLe projet consiste en la refonte du pôle d’échange de la gare de Versailles – Chantiers et le développementd’un projet immobilier de 54.000 m 2 . La Ville a approuvé le PLU en juin 2004, et la ZAC a été créée.Un protocole d’accord a été signé avec Unibail en avril 2004 portant sur la réalisation de commerces, debureaux, d’un complexe de cinémas pour un total d’environ 40.000 m 2 SHON. Le reste du programme– 14.000 m 2 – sera pour partie acquis par la Ville (équipements publics) et pour partie développé par Nexity(logements). 2005 aura été l’année de la consolidation du projet et d’un resserrement du partenariat quia débouché sur la validation technique du pôle d’échange avec une enquête publique approuvée à l’automneainsi que l’obtention de la CDEC pour le complexe cinématographique.●Areva-Alstom – Saint-OuenNexity a acquis auprès de la société Alstom un site à Saint-Ouen d’une superficie de 18 hectares, occupépar deux sociétés, Areva et Alstom Transport, qui ont un engagement locatif jusqu’en septembre 2009 avecune libération progressive en cours de bail. Les loyers couvrent le portage du terrain. Sur ce site très bienpositionné dans le tissu urbain, le projet qui va être élaboré par Nexity avec la Ville, pourrait conduire àdévelopper à terme 260.000 à 300.000 m 2 SHON, après révision du PLU, dont 47 % de logements, 41 %d’immobilier d’entreprise et 12 % de commerces. L’année 2005 a permis de retenir les grands principesurbains du projet, ce qui permet à la ville de lancer la concertation pour la révision du PLU.●Gennevilliers – “Cœur de Seine”Le projet consiste en la reconversion de l’actuelle friche industrielle Renault/Chausson d’une superficiede 12 hectares, située au cœur de la ville et desservie par la ligne 13 du métro parisien, en partenariatavec la SEMAG 92, société d’économie mixte de la ville de Gennevilliers et la ville. Le projet couvre uneconstructibilité à terme de 50.000 m 2 à 75.000 m 2 de logements et de 100.000 m 2 à 125.000 m 2 debureaux. En 2004, Nexity a obtenu un premier permis de construire pour 51.300 m 2 de bureaux. Durantl’automne 2005 un premier permis de 13.000 m 2 de logements a été déposé et un investisseur s’est engagépour les 51.300 m 2 de bureaux. De ce fait, les études pour un second projet tertiaire de 40.000 m 2 ontdémarré.●Ermont/EaubonneNexity a remporté l’appel d’offres lancé par la Communauté d’agglomération “Vals et Forêts”. Le projetconsiste au renouvellement du quartier de la gare et développe 80.000 m 2 décomposé en 70 % de logementsdont 35 % de logements sociaux, 18 % d’activité et 12 % de commerces. Ce projet se situe à proximitéimmédiate d’un pôle d’échange important en cours de restructuration. Une révision du PLU est nécessaireainsi que la création d’une ZAC. Il est prévu que ce projet soit opérationnel début 2008.●La friche Guitel au Pré-Saint-GervaisNexity a là aussi remporté l’appel d’offres lancé par la Ville. Le projet de 17.000 m 2 dont 10.000 m 2 delogements et 7.000 m 2 de bureaux consiste en la restructuration du quartier en réhabilitant et développantla partie tertiaire et la démolition reconstruction de la partie qui accueillera les logements. Le PLUest en cours de révision et le projet devrait être opérationnel début 2008.●Nantes-TripodeNexity, en association avec un investisseur pour la partie tertiaire, a remporté un appel d’offres auprèsde la ville de Nantes pour un projet de 45.000 m 2 de régénération urbaine de l’ancien Tripode sur le sited’Euronantes. C’est la première opération de Villes et Projets gagnée en région. Au terme de ce projetcomplexe de centre-ville, 13.000 m 2 de logements, 20.000 m 2 de bureaux, 8.000 m 2 de commerces et unhôtel de 3.500 m 2 devraient être réalisés.Enfin, plusieurs autres projets urbains sont actuellement en développement ou en étude et devraient se concrétiseren 2006 et notamment en province.62

Nexity Document de référence 20056.3.5 Portefeuille d’actifs immobiliers6.3.5.1 Portefeuille VUÀ titre exceptionnel, le Groupe a acquis en 2002 auprès de Vivendi pour un montant de l’ordre de 90 millionsd’euros un portefeuille d’actifs immobiliers bâtis dont il avait la gestion depuis quelques années, avec pourobjectif de les revendre rapidement actif par actif après les avoir valorisés.Au 31 décembre 2004, le Groupe a réalisé la cession de plus de 70 % de ce portefeuille acquis (mesuré parle prix d’acquisition) avec une plus-value totale de 21 millions d’euros.L’essentiel des actifs restants (en termes de prix d’acquisition) est représenté par un immeuble dont le tauxd’occupation rend la commercialisation difficile. Cet immeuble a fait l’objet d’une provision complémentairede mise à la juste valeur de 9,3 millions d’euros dans les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2005.6.3.5.2 Prise de participation dans ParcovalNexity a pris en 2004 une participation minoritaire de 25 % dans la société Parcoval, filiale de la société Acofi.Parcoval est spécialisée dans la gestion et le développement, au travers d’opérations d’acquisition, de rénovationet de promotion, de parcs d’affaires situés en périphérie de métropoles régionales. Au 31 décembre 2005,Parcoval détient 59 bâtiments représentant une surface de près de 78.000 m 2 dans huit métropoles régionales(dont Orsay) et environ 46.500 m 2 de droits à construire. Parcoval affiche un taux d’occupation de 88,4 % avec167 locataires et une surface moyenne louée de l’ordre de 410 m 2 . Parcoval a vocation à se développer, avecune volonté à horizon trois à cinq ans de plus que doubler de taille : objectif de 250.000 m 2 de bureaux surune quinzaine d’agglomérations. Nexity entend participer au développement de Parcoval notamment au traversde partenariats avec sa filiale Geprim.6.4 NANTISSEMENTS D’ACTIFS DE LA SOCIÉTÉLes principaux crédits bancaires consentis au Groupe sont garantis par des nantissements sur certains actifsdu Groupe. Pour de plus amples détails, voir chapitre 10 “Trésorerie et capitaux”.De plus, dans le cadre de financements spécifiques de projets immobiliers, le Groupe consent aux banquesayant octroyé ces financements des nantissements par voie de bordereau Dailly sur les créances dont il disposesur ses clients au titre de ces projets. Pour les projets d’immobilier d’entreprise, le Groupe cède égalementaux banques procurant le financement le bénéfice des garanties à première demande dont il bénéficie de lapart de ses clients sur ces mêmes projets.6.5 CONCURRENCELe Groupe est l’un des rares acteurs en France à intervenir sur les trois domaines de développement et depromotion de logements neufs, d’immobilier d’entreprise et de prestation de services immobiliers et de recherchepas d’intégration verticale.Le Groupe considère que les facteurs clés de succès des domaines du marché immobilier dans lesquels ilopère résident dans la qualité des produits et services offerts, dans sa couverture territoriale qui permet derépondre au mieux aux préférences des clients et dans son organisation managériale et opérationnelle.Le Groupe n’a pas actuellement de concurrent polyvalent présent de manière significative sur ses trois domaines.Le Groupe se trouve en face de concurrents différents selon le domaine du marché immobilier concerné :LogementSur le marché du développement et de la promotion de logements neufs, de nombreux acteurs interviennentau niveau national mais également en région, avec 45 % des réservations réalisées par les 15 premiers acteursen 2004 1 . Au total, selon la FPC, 800 acteurs interviennent sur ce secteur dont 50 % sont affiliés à la FPC etles autres 50 % sont des opérateurs essentiellement régionaux. Les plus importants des concurrents nationauxsont Bouygues Immobilier (présent sur le marché des logements neufs ainsi que sur les marchés descentres commerciaux et des hôtels), 4M (spécialisé dans la vente aux investisseurs de produits résidentiels),et Kaufman & Broad (présent sur le marché des logements neufs – maisons en villages et appartements).(1) Données non disponibles pour 2005 à la date du présent document.63

6APERÇU DES ACTIVITÉSLe tableau suivant montre le nombre de réservations des principaux acteurs du logement en France pour lesannées indiquées :2003 2004Nexity Logement 7.206 7.7084M (Groupe Actif +) 5.050 7.268Bouygues Immobilier (Bouygues Groupe) 5.370 6.249Kaufman & Broad 4.301 5.020Promogim 2.450 3.212Icade Capri 2.700 3.163Eiffage Immobilier 2.937 2.807Sogeprom + Coprim 1.121 2.781Marignan 2.274 2.658Cogedim 1.300 2.192Source : Nexity pour les données Nexity ; “Lettre du m 2 ” pour les données des autres acteurs.Le marché du lotissement est très dispersé. La plupart des intervenants sont régionaux ou locaux avec uneproduction annuelle moyenne inférieure à 100 lots. Quatre intervenants de taille nationale (Ataraxia, la Fédérationde filiales des Crédits Immobiliers, France Terre, et France Lots) sont également sur ce marché.Immobilier d’entrepriseLe marché de l’immobilier d’entreprise est plus concentré que celui du logement, en particulier dans les domainesde haute technicité comme les IGH où Nexity est l’un des rares acteurs du marché.Le marché de la promotion de bureaux neufs est également caractérisé par une logique de projets importantsplutôt que d’activité régulière, ce qui, pour les différents acteurs, donne des fluctuations significatives de partsde marché d’une année sur l’autre en fonction du nombre de mètres carrés de projets mis en chantier.Sur le marché de l’Île-de-France, le Groupe est l’un des trois principaux intervenants avec Meunier (groupe BNPParibas) et Bouygues Immobilier, avec des parts de marché et des rangs pouvant varier significativement d’uneannée sur l’autre en fonction des lancements de grands projets.ServicesLe marché des services à l’immobilier se caractérise par sa forte atomisation. Quelques acteurs majeurs méritenttoutefois d’être signalés dans le secteur du résidentiel (syndic de copropriété, gestion locative): Foncia, IcadeAdministration de Biens, Gestrim, Vendôme Rome, Tagerim, Sergic, et dans le secteur tertiaire (property management): Comadim, Altys Gestion, Gesnov et Icade Administration de Biens.6.6 ENVIRONNEMENT LÉGISLATIF ET RÉGLEMENTAIREActivités de développement et promotion immobilièreIl n’existe aucun statut particulier réglementant, en France, l’activité de développement et de promotion de logementsou d’immobilier d’entreprise exercée par le Groupe. Dans la conduite de son activité, le Groupe est toutefois tenude respecter de nombreuses réglementations.UrbanismeEn tant que maître d’ouvrage et concepteur de ses programmes immobiliers, le Groupe est soumis à la réglementationapplicable en matière d’urbanisme prescrite par les plans d’urbanisme locaux élaborés par les communes (pland’occupation des sols puis plan local d’urbanisme qui s’y substitue progressivement, zone d’aménagement concerté).Ces prescriptions concernent notamment les règles relatives à la hauteur des bâtiments, les distances entre chaqueimmeuble, les principes d’implantation sur les parcelles devant recevoir les constructions, les éventuelles dérogationsà ces règles et principes et l’aspect extérieur et esthétique des constructions.64

Nexity Document de référence 2005Les priorités pour l’utilisation du territoire, et notamment dans les zones urbaines, ont été définies par la loi Solidaritéet renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000. L’objectif principal de la loi était de rénover le cadre juridiquedes politiques d’aménagement de l’espace. La loi SRU impacte l’activité de la Société, en ce que notamment :• la réalisation des programmes complexes de renouvellement urbain autorisé par la loi SRU nécessite dela part des partenaires intervenants des compétences complètes et un niveau élevé d’expertise en matièreimmobilière ; et• la loi modifie dans une large mesure la réglementation encadrant les programmes de construction : c’est ainsinotamment que le plan d’occupation des sols a été remplacé par le plan local d’urbanisme (PLU). Cette réformea nécessité la mise en conformité des documents d’urbanisme existants avec la nouvelle réglementation, engendrantdes procédures administratives longues et complexes.EnvironnementLe Groupe est également tenu de respecter la réglementation relevant du droit de l’environnement. Cette réglementation,issue du droit communautaire, prévoit notamment la responsabilité du propriétaire d’un terrain pour sa remise enétat en cas de pollution des sols. Par ailleurs, la réglementation pose des limites strictes pour l’utilisation et les rejetsà l’eau, en posant notamment une obligation de traitement des eaux usées. Le Groupe a pour politique de procéder, parl’intermédiaire de cabinets spécialisés, à des études approfondies sur les sols qu’il projette d’acquérir (voir paragraphes6.3.1.6 et 6.3.2.7 “Déroulement des projets et gestion des risques”).Le Groupe peut par ailleurs être amené à conduire ses activités sur des installations dites “classées”,qui sont des installationsqui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, lasécurité, la salubrité publique, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature et de l’environnement, soit pourla conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. Il s’agit notamment,pour ce qui concerne le Groupe, de locaux d’activité et d’entrepôts. Dans ce cadre, le Groupe est obligé de mettre enplace des mesures spécifiques pour se conformer aux prescriptions de fonctionnement édictées en application de la législationsur les installations classées.Droit de la venteEn tant que vendeur de produits immobiliers, le Groupe est soumis au droit commun de la vente aux particuliers. Ainsile Code de la construction et de l’habitation (article L.271-1) concède aux acquéreurs non professionnels une faculté derétractation d’une durée de sept jours à compter du lendemain de la réception du contrat d’acquisition sous seing privéou du contrat de réservation lorsqu’il en existe un, le contrat ne devenant définitif qu’à l’expiration de ce délai. La caducitédes contrats est encourue en cas de non respect de ces délais. Le Groupe est également soumis à la réglementationspécifique de la vente en l’état futur d’achèvement (“VEFA”) et à la réglementation issue du droit de la consommationet du volet relatif à la protection de l’acquéreur immobilier de la loi SRU.En ce qui concerne la VEFA, la réglementation prévoit un certain nombre de dispositions d’ordre public destinées à protégerles acquéreurs de logements. Les principales dispositions concernent l’obligation de conclure l’acte de vente sousforme notariée, l’obligation de fournir une garantie d’achèvement (le plus souvent sous forme de caution bancaire), l’obligationde conclure un contrat préliminaire assorti de conditions suspensives liées à l’appréciation par le client de la conformitédu projet et du lot réservé avec les stipulations de l’acte de vente définitif, l’obligation de mise sous séquestre du dépôtde garantie du réservataire et l’obligation de respecter un échéancier-cadre pour les appels de fonds. Ce régime protecteurne s’applique toutefois qu’au secteur dit “protégé”, soit uniquement les immeubles ou fraction d’immeubles à usaged’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Les immeubles à usage uniquement professionnel relèventquant à eux du secteur “libre”, et les ventes de tels immeubles si elles revêtent la qualification de VEFA peuvent incluredes conditions contractuelles librement débattues notamment en matière d’avant-contrat, d’appel de fonds et de garantied’achèvement.65

6APERÇU DES ACTIVITÉSResponsabilitéDans ses activités logement et immobilier d’entreprise, le Groupe est soumis aux règles relatives au droit de la responsabilitépesant sur tout intervenant à l’acte de construction (garanties dites de bon fonctionnement et décennale). Lestextes ont instauré un principe de présomption de responsabilité pesant sur tout intervenant à l’acte de construction encas de dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou de l’un de ses élémentsd’équipement et le rendent impropre à sa destination.Les acquéreurs disposent donc d’une garantie décennale pour les ouvrages, c’est-à-dire tous éléments qui rendentl’ouvrage impropre à sa destination et d’une garantie de bon fonctionnement (d’une durée de deux ans) pour les élémentsd’équipements dissociés du bâtiment. Ils peuvent actionner leur droit à réparation auprès du Groupe qui lui-même pourrase retourner contre l’intervenant responsable du défaut de construction. Ce dispositif de garantie est complété par uneassurance obligatoire instituée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, l’assurance dite “dommages-ouvrages”, souscritedès l’ouverture du chantier, qui permet le préfinancement de la réparation des désordres apparus relevant de la garantiede bon fonctionnement ou décennale. Le bénéfice de cette couverture est transféré aux clients qui ont acquis leslogements et à leurs successeurs en cas de vente de leur logement. Cette assurance ainsi que les autres assurancesliées aux activités du Groupe sont décrites au paragraphe 4.2.3. “Principaux contrats d’assurances”.Au regard de la réglementation applicable sur les chantiers du Groupe, la loi du 31 décembre 1993 et le décret du26 décembre 1992 obligent le maître d’ouvrage à procéder à la désignation, dès la conception des ouvrages, d’un coordinateurSécurité et Protection de la Santé. Outre la nomination de ce coordinateur, le Groupe a pour politique d’anticiperet d’identifier les risques liés aux opérations de construction non seulement lors de la réalisation des constructionsmais aussi lors de l’entretien de l’immeuble postérieurement à sa livraison. Ainsi, le Groupe met en place sur ses chantiersdes plans de prévention afin d’identifier les risques et d’informer les différents intervenants sur les chantiers desrisques qu’ils encourent et interdit l’accès de ses chantiers aux entreprises qu’il n’a pas agréées.Activités de gestion et de transaction immobilièreLe Groupe intervient en qualité d’intermédiaire dans la gestion ou des transactions portant sur les biens d’autrui. Il agiten tant qu’administrateur de biens, assurant ainsi la gestion des immeubles pour le compte de propriétaires et exécutantles obligations qui leur incombent telles que l’entretien, les réparations ou tous aménagements nécessaires à laconservation de l’immeuble. Il réalise également des opérations d’agent immobilier, c’est-à-dire de mandataire chargéd’intervenir dans la conclusion d’actes juridiques portant sur les biens d’autrui tels que la vente, la location ou l’échanged’immeubles ou de fonds de commerce.L’activité des agents immobiliers et administrateurs de biens est réglementée de manière impérative par la loi n°70-9du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur lesimmeubles et fonds de commerce, dite loi “Hoguet” et par le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application.Les professionnels doivent en respecter les dispositions sous peine de nullité de leurs actes, voire de sanction pénale.La loi Hoguet requiert des agents immobiliers et des administrateurs de biens qu’ils sollicitent auprès de l’administrationune carte professionnelle pour l’exercice de leur activité. Deux types de cartes existent : la carte “transaction sur immeubleet fonds de commerce” pour l’agent immobilier et la carte “gestion immobilière” pour l’administrateur de biens. Une demandede carte doit être accompagnée de justificatifs à produire, dont l’attestation d’une garantie financière suffisante délivréedans les conditions prévues à l’article 37 du décret du 20 juillet 1972. Cette garantie, exigée de tout intermédiaire, estdestinée à protéger le public contre les détournements et dissipations de fonds effectués par des intermédiaires peuscrupuleux. Elle ne peut valablement résulter que d’un cautionnement déposé par l’intermédiaire à la Caisse des dépôtset consignations, d’une caution écrite fournie par une entreprise d’assurances agréée à cet effet, ou bien d’une cautionécrite fournie par un établissement de crédit habilité. Cette garantie doit être égale au montant maximal des fonds quel’intermédiaire envisage de détenir, étant précisé que l’article 30 (modifié) du décret prévoit que le montant minimal dela garantie est de 110.000 euros.Enfin, pour l’essentiel, la loi Hoguet réglemente, de manière très précise, les modalités de l’intervention des intermédiairesimmobiliers dans la gestion ou les opérations portant sur les biens d’autrui, en exigeant notamment que l’agent immobilierou l’administrateur de biens soit investi d’un mandat écrit et formalisé de la part de son mandant, condition impérative deson droit à commission.Dispositifs fiscaux tendant à favoriser l’investissement locatifL’activité de développement et de promotion de logements neufs du Groupe a bénéficié depuis près devingt ans de plusieurs dispositifs fiscaux successifs destinés à favoriser l’investissement locatif par les particuliers.66

Nexity Document de référence 2005Deux types de dispositifs sont actuellement applicables : le dispositif dit “Robien” et le dispositif dit “Robien social”. Toutefois,un projet de loi portant engagement national pour le logement est actuellement en cours de discussion devant le Parlement.En l’état actuel du processus législatif (adoption du texte en première lecture par l’Assemblée nationale le 31 janvier 2006),il est prévu que le dispositif “Robien social” soit supprimé et remplacé par un dispositif appelé “Borloo populaire”.(I) Le dispositif “Robien”Mis en place par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 et venu assouplir le régime “Besson”, le régime “Robien” permetaux personnes physiques qui effectuent des investissements locatifs répondant à certains critères de réaliserdes économies d’impôt.Le dispositif “Robien” ne s’applique qu’aux locaux neufs ou assimilés à usage d’habitation. L’immeuble doit être louénu, pour au moins neuf ans, et servir de résidence principale au locataire. A la suite des neuf ans, le propriétaire peutcéder son logement ou choisir de prolonger le dispositif pour une période de trois ans qui ne peut être reconduite qu’uneseule fois.Le dispositif “Robien” permet aux particuliers d’amortir jusqu’à 65 % du montant de leur investissement sur quinze ans.Le taux d’amortissement est de :- 8 % les cinq premières années, et- 2,5 % les quatre années suivantes.Par la suite, le propriétaire peut encore bénéficier de l’amortissement à 2,5 % s’il choisit de prolonger le dispositif commeindiqué ci-dessus. Cet amortissement peut conduire à la réalisation d’un déficit foncier imputable sur le revenu global àhauteur de 10.700 euros par an au maximum, l’excédent de déficit étant reportable l’année suivante sur un bénéficefoncier pendant 10 ans. Ce dispositif sera applicable aux acquisitions réalisées jusqu’au 30 juin 2006 (date limite del’acte authentique) dans la mesure où le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2005 et l’achèvementdu logement effectué avant le 31 août 2006.Toutefois, le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit de recentrer géographiquement le régime« Robien” sur les grandes agglomérations pour les logements acquis à compter du 1 er janvier 2006. L’amortissement del’investissement se ferait à un taux de :- 6 % les sept premières années (au lieu de 8 % les cinq premières années, ce qui permet de mieux lisser le déficitfoncier imputable sur le revenu global), et- 4 % les deux années suivantes.Contrairement au dispositif “Besson” applicable antérieurement, le dispositif « Robien” permet au propriétaire de choisirlibrement son locataire, sans condition de plafond de ressources du locataire. Les locataires peuvent même appartenirà la famille du propriétaire sous réserve de ne pas être rattachés à son foyer fiscal.En revanche, le loyer que peut consentir le propriétaire est plafonné à un montant qui varie selon la zone où l’immeubleest situé. Les plafonds mensuels de loyers, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus à compter du01/01/2006 à :Zone Localisation Plafond du loyer mensuelAAgglomération parisienne,Côte d’Azur et Genevois français 19,89 euros par m 2BAgglomérations de plus de 50.000 habitantset certaines communes en bordure de l’agglomération parisienneet en zones littorales ou frontalières* 13,82 euros par m 2C Reste des communes 9,94 euros par m 2 67* Le projet de loi portant engagement national pour le logement prévoit de subdiviser cette zone en deux zones : la zone B1 regroupant les agglomérationsde plus de 250.000 habitants pour lesquelles le plafond mensuel de loyer sera fixé à 13,82 euros par m 2 et la zone B2 regroupant lesagglomérations entre 50.000 et 250.000 habitants pour lesquelles le plafond mensuel de loyer sera fixé au plafond de la zone B1 moins 20 %.Le dispositif sera ainsi recentré géographiquement sur les zones A et B1.

6APERÇU DES ACTIVITÉS(II) Le dispositif “Borloo populaire”En plus du “Robien recentré”, un dispositif, appelé “Borloo populaire”, serait instauré. Le régime prévu a vocationà s’appliquer aux logements pour lesquels l’option pour l’amortissement “Robien” aura été exercée. Ilest soumis à la condition que l’investisseur s’engage à ce que le loyer et les ressources du locataire, appréciésà la date de conclusion du bail, n’excédent pas des plafonds fixés par décret, étant précisé que le locatairene peut être ni un ascendant, ni un descendant du contribuable (sauf au bout de trois ans de locationavec suspension de l’amortissement). Le dispositif consiste en :- une déduction forfaitaire pour frais égale à 30 % des loyers bruts, pendant la durée de l’engagementde location, soit 9 ans, et- un complément de déduction au titre de l’amortissement prévu par le dispositif “Robien”, égal à 2,5 %du montant de l’investissement, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location. Cecomplément s’appliquera, tant que les conditions de loyer (qui sont celles du “Robien recentré” diminuéesde 20 %) et de ressources du locataire (environ ceux du prêt locatif intermédiaire) resterontremplies, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans.Toujours dans le cadre du projet de loi, un nouveau régime de déduction serait mis en place pour les logementsdonnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale pour l’amélioration del’habitat. La déduction pour frais, pendant la durée d’application de la convention, serait de :- 30 % des revenus bruts en principe, et- 45 % des revenus bruts pour les logements conventionnés privés dont les loyers sont établis en référenceaux loyers des logements HLM et accessibles aux personnes les plus modestes.6.7 ENVIRONNEMENT ET DÉVELOPPEMENT DURABLE6.7.1 Bilan environnementalIl n’existe pas en matière environnementale, pour l’activité du Groupe, d’éléments significatifs susceptiblesd’avoir un impact sur le patrimoine ou les résultats de la Société.En effet, comme cela a été décrit dans le paragraphe traitant des réglementations applicables (voir paragraphe6.6 “Environnement législatif et réglementaire”) dans le cadre de son activité de développement et promotionimmobilière, le Groupe est tenu de respecter de nombreuses réglementations.Ces prescriptions concernent par exemple les règles d’urbanisme, les principes d’implantation sur les parcellesdevant recevoir les constructions, les aspects architecturaux des constructions, la réglementation relevantdu droit de l’environnement et plus particulièrement la réglementation applicable aux installations classées.Les activités directes du Groupe sont exercées sur des sites administratifs et des espaces et bureaux de ventesur le site des programmes immobiliers, et le Groupe confie la construction des programmes immobiliers àdes entreprises tierces. L’incidence de ses activités sur l’environnement est très limitée. Dans le cadre decertains chantiers de construction, Nexity gère les postes de dépenses du programme commun aux différentscorps de métiers. Il comptabilise alors ces frais dans ces livres. Enfin, il règle et refacture ces charges auprorata des sous-traitants, pour l’ensemble des coûts et consommations liés à l’environnement.L’activité construction du Groupe est celle qui est la plus touchée par la question du respect de l’environnement.En la matière, il faut rappeler qu’un permis de construire purgé de tout recours doit être obtenu préalablementà la construction, ce qui constitue un contrôle fort en amont sur les impacts qui pourraient porter atteinte àl’équilibre biologique ou aux milieux naturels. Lorsque Nexity intervient comme concepteur de programmeimmobilier, la responsabilité des impacts environnementaux est déléguée soit au maître d’œuvre, soit àl’entreprise générale.68

Nexity Document de référence 2005AssurancesDans le cadre de la réglementation liée à l’activité de développement et promotion immobilière, les différentstypes d’assurance et les risques qu’elles couvrent, y compris en matière d’environnement, sont décrits au paragraphe4.2.3 “Principaux contrats d’assurance”.Rejets et déchetsLes seuls rejets issus de la construction d’un programme immobilier proviennent des eaux usées qui sontévacuées par le biais des réseaux urbains.La sélection et la gestion des déchets sont de la responsabilité de la maîtrise d’œuvre. La réglementationoblige ce dernier à mettre à disposition des entrepreneurs des bennes, et impose une évacuation vers lesdéchetteries appropriées en fonction de la nature des déchets.6.7.2 Politique environnementaleNexity met en œuvre, au-delà des nombreuses réglementations qui lui sont applicables, une politique visantà limiter l’impact négatif éventuel de ses activités sur l’environnement, à maîtriser sa consommation d’eauet d’énergie, et à veiller en ce qu’il en soit de même sur les chantiers au moyen d’une sélection stricte desentrepreneurs.Actions environnementalesLes principaux axes d’action du Groupe en matière environnementale sont les suivants :• concevoir des maisons qui ne gaspillent pas les matières premières et les énergies, tout en générant unmoindre volume de déchets, ce qui relève à la fois de la bonne gestion et du respect de l’environnement.A titre d’exemple, les opérations de lotissement conduites par Nexity sont certifiées ISO 14001 ;• concevoir des réalisations de qualité s’intégrant dans le patrimoine architectural de la commune et du quartier ;• répondre aux attentes d’un meilleur cadre de vie avec des produits conçus après écoute des clients duGroupe, et qui consistent à promouvoir une architecture et un urbanisme respectant la qualité de vie, lerespect des spécificités de l’environnement et des particularités locales ;• consacrer une part importante aux espaces verts dans les opérations réalisées par le Groupe. Lors dudémarrage d’un chantier, le Groupe fait procéder à la récupération et au stockage des terres végétales,afin de pouvoir les réutiliser dans la création de ses espaces verts ;• maîtriser ses consommations d’eau et d’énergie sur l’ensemble des sites et faire respecter par les entrepreneursses préoccupations environnementales ; et• former et sensibiliser les collaborateurs en relation avec les entrepreneurs, qui mènent auprès d’eux unecampagne de sensibilisation à la réduction de l’impact sur la nature de leurs travaux. Cette campagnepasse d’abord, lors de la passation des marchés de travaux, d’entrepreneurs ayant le même souci du respectde l’environnement que Nexity. Enfin, une procédure, dite de “backcharge”, donne la faculté au maître d’ouvragede faire payer aux entrepreneurs les réparations des désordres qu’ils auraient causés, y compris enmatière d’environnement.69

6APERÇU DES ACTIVITÉSEngagements pour l’avenirLa poursuite de l’activité du Groupe est subordonnée à la disponibilité de terrains d’une qualité et d’une superficiesuffisante pour pouvoir conduire des opérations immobilières dans le respect des exigences de Nexityen matière d’urbanisme, de situation géographique et en matière d’environnement afin de garantir à ses clientsun environnement agréable.La montée en puissance des préoccupations de développement durable de la part des différentes partiesprenantes (collectivités publiques, clients, investisseurs) favorisera les entreprises qui réfléchissent aux impactsde leur activité en termes de matériaux, de gestion d’énergie, de confort et d’insertion environnementale. LeGroupe se trouve aujourd’hui à l’avant-garde des réflexions en la matière avec la conception et la réalisationdes programmes de Bio-Habitat avec des logements qui permettent notamment de générer des économiespour la consommation d’eau et d’énergie.Dans ce contexte, le Groupe a obtenu le Prix du Logement Durable attribué aux projets ou réalisations de logementsqui rendent la ville attrayante tout en offrant une qualité de vie quotidienne. Les opérations doivent consoliderle tissu urbain ou marquer le renouveau d’un quartier, être adaptées à la géographie des terrains, avoirdes matériaux extérieurs, une silhouette et un rapport à la rue de qualité. En outre, l’habitat doit être confortable,économe, évolutif, en rapport avec la nature et avec des parties communes soignées. Le programmeLes Nouvelles Rives – la Haute Borne, résultat d’un concours lancé par la commune de Villeneuve d’Ascq axésur l’architecture et l’urbanisme “Haute Qualité Environnementale”, a gagné ce prix en 2005. Cette opérationpropose différentes formes d’habitat : deux bâtiments collectifs bénéficiant de l’aménagement du bassin etdu mail, des logements intermédiaires profitant du parc développé à l’intérieur du projet et des individuelspossédant leurs propres terrains.L’intégration de différentes formes d’habitat, l’environnement paysager, l’orientation sud-ouest de logements,ainsi que la récupération des eaux pluviales par noues paysagères ont ainsi contribué à sa distinction et luiont permis de remporter le prix du logement durable 2005.70

7ORGANIGRAMMECHAPITRE 7 : ORGANIGRAMMELe schéma ci-dessous représente l’organigramme des principales filiales de la Société (avec indication dupourcentage de capital détenu et de droits de vote, si différent) à la date d’enregistrement du présentdocument de référence.NEXITY (SA) *93,02 %VILLES ET PROJETS(SNC)100 %NEXITY INITIALE *(SAS)Logement100 %NEXITY LOGEMENT(SAS)100 %Sociétés supports«Logement»• Apollonia (SAS)• Domaines Féréal (SNC)• Féréal (SA)• Foncière Colysée (SNC)• Seeri (SAS)• Foncier Conseil (SNC)• Général Foy Investissement (SNC)• George V Gestion (SAS)• Nexity Consulting (SA)• Novim (SA)• George V Ingénierie (SARL)• Crédit Financier Lillois (SA)• Nexity Patrimoine (SNC)• George V Région Nord (SAS)• George V Est (SNC)• George V Languedoc-Roussillon (SAS)• George V Côte d’Azur (SNC)• George V Aquitaine (SNC)• Ruggieri Gestion (SAS)• George V Atlantique (SNC)• George V Centre-Loire (SNC)• George V Normandie (SNC)• George V Rhône-Loire-Auvergne (SAS)• George V Provence (SNC)• George V Savoie Léman (SAS)• George V Drôme-Isère (SNC)• George V Bretagne (SNC)EntrepriseFRANCE100 %NEXITY ENTREPRISES (SA)100 %NEXITY COMMERCES (SAS)99 %NEXITY INVESTISSEMENT (SNC)100 %GEPRIM (SAS)100 %• Geprim Construction (SAS)• Geprim Participations (SAS)INTERNATIONAL100 %NEXITYINTERNATIONAL (SA)100 %• Nexity España (SA)• Nexity Portugal (SARL)• Nexity Belgium (NV)• Nexity Italia (SARL)Sociétés supports«Immobilier d’entreprise»Services100 %NEXITY SERVICES (SA)100 %• Nexity Solutions (SA)• Nexity Expertise (SAS)• Nexity Conseil (SA)• Nexity Gestion (SA)97,61 %• Saggel Gestion (SA)2,16 %8,26 %100 %SAGGEL HOLDING (SA)91,69 %• Saggel Transactions (SA)13,04 %100 %NEXITY VALORISATION(SNC)99,99 %54,35 %100 %• Sotragim (SA)• Abigest (SAS)• Saggel Bazin Gestion Privée - SBGP (SAS)32,61 %Autres100 % 100 % 25 %NEXIM 4 (SAS)NEXIM 5 (SAS)PARCOVAL (SAS)* Le projet de fusion-absorption de Nexity Initiale par Nexity sera soumis à l’approbation des actionnaires lors de la prochaine Assembléegénérale (voir paragraphe 12.1).71

8PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRESCHAPITRE 8 : PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES8.1 PRINCIPAUX ÉTABLISSEMENTS ET PROPRIÉTÉ FONCIÈRELe Groupe loue, pour la conduite de son activité, des bureaux dans différentes villes françaises et européennes.Ces bureaux sont occupés au titre de baux commerciaux qui ont des dates d’échéance diverses. La Sociétéestime que l’ensemble de ces baux devrait être renouvelé, à défaut de quoi le Groupe devrait être en mesurede trouver des locaux de remplacement. À l’étranger, les bureaux sont loués par le Groupe au titre de bauxcommerciaux dont la durée varie en fonction de la réglementation locale. En 2005, les loyers et charges locativespayés par le Groupe se sont élevés à 12,2 millions d'euros.Le Groupe ne détient pas de terrains en propre autrement qu’en vue de réaliser des projets de construction.8.2. CONTRAINTES ENVIRONNEMENTALES POUVANT INFLUENCER L’UTILISATION FAITEPAR NEXITY DE SES IMMOBILISATIONSLa politique de la Société en matière de respect de l’environnement, le régime juridique applicable, ainsi queles facteurs de risque liés aux aspects environnementaux de la détention des actifs de la Société sont présentésrespectivement aux paragraphes 6.7 “Environnement et développement durable”, 6.6 “Environnement législatifet réglementaire”, et 4.1 “Facteurs de risques” - “Des problèmes liés à la pollution et à la qualité dessols peuvent avoir des effets négatifs sur le déroulement d’un projet et la situation financière du Groupe”.72

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATCHAPITRE 9 : EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT9.1 PRÉSENTATION GÉNÉRALEEntre 2001 et 2003, le Groupe a réalisé plusieurs opérations de refinancement et de changement de périmètre,qui ont eu un impact significatif sur ses comptes.Nexity est devenue la société-mère du Groupe en octobre 2003, lorsqu’elle a pris le contrôle de Nexity Topcodans le cadre d’une opération de refinancement de l’endettement du Groupe (Nexity Topco ayant elle-mêmepris le contrôle de la principale société opérationnelle du Groupe, Nexity Initiale en septembre 2001). Ainsi,les comptes consolidés de Nexity ne reflètent que trois mois d’activité en 2003.En outre, le Groupe a réalisé la cession d’une filiale, Coteba, en 2003, et a acquis 100 % du groupe Saggelen 2004, ainsi qu’une participation de 25 % dans Parcoval. L’activité de promotion de logement et d’immobilierd’entreprise et de services du Groupe s’est poursuivie sur l’ensemble de la période 2001-2005, au seindes sociétés opérationnelles détenues directement ou indirectement par Nexity Initiale.Dans un souci de simplification de structure, Nexity Initiale a absorbé Nexity Topco en mai 2004. L’absorptionde Nexity Initiale par Nexity est, à son tour, proposée pour approbation à la prochaine Assemblée généraleextraordinaire.La structure du Groupe et l’évolution de son périmètre sont illustrées par l’organigramme suivant :NEXITYOctobre 2003NEXITY TOPCO(absorbée par Nexity Initiale enmai 2004)S ptembre 2001Septembre 2001NEXITY INITIALECession(post-2001)Coteba (2003)FILIALES OPÉRATIONNELLESAcquisitionSaggel (100 % - 2004)Parcoval (25 % - 2004)Afin de permettre la comparaison des résultats du Groupe sur les trois dernières années, la Société a préparéun compte de résultat consolidé pro forma de Nexity pour 2003. Les principes retenus dans la préparationdes comptes consolidés pro forma, décrits en détail dans les notes annexes aux comptes consolidés 2004et 2003, sont les suivants :• acquisition de Nexity Topco par Nexity réputée réalisée au 1 er janvier 2003 ;• retraitement de la filiale Coteba dès le 1 er janvier 2003 comme participation non consolidée jusqu'à sa cessionen septembre 2003 ;• les comptes consolidés 2004 prennent en compte l’entrée de Saggel et de Parcoval dans le périmètre deconsolidation au 30 septembre 2004. Leur contribution n'est pas reprise en pro forma car elle n'est passignificative au regard des principaux agrégats du Groupe.73

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATLes comptes consolidés pro forma ont été préparés sur la base des comptes historiques du Groupe (ancienet nouveau), en vue de permettre une meilleure comparabilité de l’activité du Groupe sur ses activités pérennesde développement et de promotion de logement et d’immobilier d’entreprise, et de services immobiliersaux entreprises. Par nature, ils ne sont pas nécessairement représentatifs de la situation financière ou desperformances globales du Groupe, qui auraient été constatées si les opérations ou évènements simulés dansle pro forma étaient réellement survenus à une date antérieure à celle de leur survenance réelle.Les conventions retenues dans l’établissement des comptes pro forma ont un impact notamment sur :• les écarts d’acquisition qui enregistrent les incidences de la création du Groupe à une date différente dela date réelle ;• les charges d’amortissement des écarts d’acquisition, qui sont enregistrées aux dates auxquelles les opérationssont réputées réalisées ;• les charges financières, qui sont calculées comme si les acquisitions et financements liés (et les remboursementsde l’endettement antérieur) avaient été réalisés aux dates simulées ; et• le résultat exceptionnel qui comprend les coûts de restructuration et des provisions pour risques fiscaux.9.1.1 Passage aux normes IFRS, telles qu’adoptées dans l’Union EuropéenneLes états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2005 sont établis conformément au référentielIFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu’adopté dans l’Union Européenne.Les premiers états financiers publiés selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne sontceux de l’exercice 2005. À titre comparatif, les comptes de l’exercice 2004 sont présentés selon le mêmeréférentiel.Les comptes de l’exercice 2004 sont également présentés dans ce document en normes françaises(règlement du Comité de la réglementation comptable n°99-02 du 29 avril 1999 homologué par l’arrêté du22 juin 1999) avec une présentation comparative de l’exercice 2003 en pro forma et historique.La réconciliation des capitaux propres part du Groupe et du résultat net part de Groupe tels que publiés ennormes françaises avec les mêmes éléments intégrant l’effet de l’application du référentiel IFRS tel qu’adoptédans l’Union Européenne à compter du 1 er janvier 2004 est présentée ci-après.Tableau de variation des capitaux propres1 er janvier Résultat net 31 décembre(en millions d'euros) 2004 2004 Autres 2004Capitaux proprespart du Groupe publiés 99-02 147,0 74,4 59,2 280,6Méthode à l'avancement (8,6) (7,4) (16,0)Écart d'acquisition - 15,6 15,6Paiements sur la base d'actions - (2,0) 2,0 -Juste valeur couverture taux et VMP (0,3) 0,1 - (0,2)Total ajustements (8,9) 6,3 2,0 (0,6)Capitaux proprespart du Groupe IFRS 138,1 80,7 61,2 280,0% variation capitaux propres (6,1 %) (0,2 %)74

Nexity Document de référence 2005Les différences de retraitement entre les normes françaises et les normes internationales sont détaillées dansles notes aux états financiers au 31 décembre 2005 (voir Annexe 1).Les principaux retraitements liés à l’application des normes IFRS sont :Méthode à l’avancement (IAS 11 – IAS 18)En l’absence de normes spécifiques sur les contrats de promotion, le Groupe a choisi d’appliquer les normesIAS 11 (contrats de construction) et IAS 18 (produits des activités ordinaires) sur les pôles logement et immobilierd’entreprise. Ainsi, les revenus et la marge d’exploitation sont dégagés à l’avancement sur la base descoûts encourus pour les travaux de construction. Seuls les frais directement affectables aux contrats peuventêtre stockés. Suite à l’examen de ces normes, le Groupe a modifié le calcul de l’avancement, le traitementdes frais financiers, des frais commerciaux, et des frais d’études de la manière suivante :Règle de l’avancementNexity a homogénéisé les règles de calcul à l’avancement sur l’ensemble de ses activités de promotion, y comprisen dehors de France, et applique désormais la méthode de l’avancement sur son activité de lotissement.• le chiffre d’affaires et la marge des opérations de promotion immobilière (Logement, Immobilier d’entreprise,Lotissement), partiellement achevées à la clôture de l’exercice, sont comptabilisées suivant la méthode del’avancement sur la base des derniers budgets d’opérations actualisées à la clôture ;• l’avancement est constaté au fur et à mesure de l’avancement des coûts de construction pour les activitésde promotion, et des travaux d’aménagement pour le lotissement, par rapport à ceux du budget ;• l'opération Eurobarajas en Espagne (Business Park de 80.000 m 2 ) était reconnue par exception à l'achèvementen normes françaises. Son traitement en normes IFRS a pour seul effet de constater le chiffre d'affairesà l'avancement, le résultat étant dégagé en totalité à la livraison au cours du premier semestre 2005 ; et• l’impact de ces règles sur la prise en compte de l’avancement conduit à dégager plus progressivement lechiffre d’affaires pendant la période de construction (d’où une augmentation du chiffre d’affaires non avancéqui se répercute sur le backlog, et génère un report dans le temps du dégagement des marges).Frais financiersLes frais financiers relatifs aux dettes finançant les contrats sont comptabilisés en charges de période au lieud’être stockés, ces frais sont alors classés en résultat financier au lieu du résultat d’exploitation, conformémentà l’IAS 23.Frais commerciauxLes frais commerciaux sont comptabilisés directement en charges de période dès lors qu’ils ne sont pas directementaffectables aux contrats (publicité de notoriété, frais d’encadrement de la force de vente). En revanche,les frais commerciaux directement affectables aux contrats (commission des vendeurs internes et externes,publicité des programmes, bulles de vente, etc.) sont comptabilisés en charges constatées d’avance, etfont l’objet de reprises au fur et à mesure de la reconnaissance des revenus.Frais d’étudesEn normes françaises, les frais d’études étaient stockés, et éventuellement provisionnés si les probabilitésd’obtention du contrat étaient peu élevées. Ces provisions faisaient l’objet de reprises si le contrat était finalementobtenu. En normes IFRS, les frais préalables à l’obtention du contrat sont directement constatés encharges si les probabilités de réalisation sont peu élevées.75

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATSynthèseL’application des normes relatives à l’avancement génère les impacts suivants :• sur les capitaux propres part du Groupe, au 1 erd’euros en intégrant la part des minoritaires ;janvier 2004 : (8,6) millions d’euros, et (9,2) millions• sur le résultat net part du Groupe, en 2004 : (7,4) millions d’euros, et (8) millions d’euros en intégrant lapart des minoritaires ; et• sur les capitaux propres part du Groupe, au 31 décembre 2004 : (16) millions d’euros et (17,2) millionsd’euros en intégrant la part des minoritaires (dont (11,5) millions d’euros au titre du passage à l’avancementdu lotissement, y compris la part des minoritaires).Écarts d’acquisition (IFRS 3 – IAS 36)Selon la norme IFRS 3, les écarts d’acquisition ne sont pas amortis. En contrepartie, selon l’IAS 36, les écartsd’acquisition doivent faire l’objet au moins une fois par an de tests de perte de valeur consistant à comparerla valeur recouvrable des actifs sous-jacents (regroupés en unités génératrices de trésorerie), calculée surla base de projections de cash flows futurs actualisés, à leur valeur comptable. Lorsque la valeur recouvrableainsi déterminée est inférieure à la valeur comptable, une dépréciation correspondant à la perte de valeursera constatée en résultat.Les unités génératrices de trésorerie correspondent aux secteurs d’activité retenus au premier niveau de l’IAS14 (Logement, Immobilier Entreprise et Services). Compte tenu du résultat des tests de valeur, les écarts d’acquisitionau 31 décembre 2004 ne doivent pas subir de dépréciation. La correction des amortissements constatésen normes françaises représente un impact positif de 15,6 millions d’euros sur le compte de résultat2004.Avantages alloués aux salariés (IFRS 2)La norme IFRS 2 définit notamment les modalités d’évaluation et de comptabilisation des stock-options etdes plans d’épargne en actions.La norme IFRS 2 s’applique obligatoirement aux instruments accordés après le 7 novembre 2002, néanmoins,la tranche résiduelle de stock-options attribuée en 2003 n’a pas été prise en compte dans les retraitementscar sans impact significatif.Les stock-options (émises dans le cas de Nexity sous la forme d’options de souscription d’actions) octroyéesaux salariés sont évaluées à leur juste valeur à la date d’attribution. Nexity a retenu le modèle de Black etScholes (adaptation de Merton) à cet effet. Cette valeur constitue une charge constatée en résultat d’exploitation(charges de personnel), avec comme contrepartie, une augmentation des capitaux propres. Cette charge estétalée sur la période d’acquisition des droits (période de présence du salarié dans la Société avant de pouvoirexercer les options qui lui ont été attribuées). Elle représente un montant de 1,4 million d’euros sur le comptede résultat 2004, au titre des deux plans d’options attribuées au cours de l’exercice 2004.Dans le cadre du plan d’épargne entreprise, des augmentations de capital réservées aux salariés peuvent êtreeffectuées avec une décote du prix de l’action par rapport au cours de bourse. La norme IFRS 2 assimile cettedécote à l’octroi d’un avantage aux salariés dont la juste valeur est prise en charge au compte de résultat(en charges de personnel) en contrepartie d’une augmentation des capitaux propres.Ces dispositions s’appliquent à l’augmentation de capital réservée aux salariés effectuée lors de l’introductionen bourse de Nexity, qui octroyait une décote de 20 % par rapport au cours d’introduction. Compte tenudes 170.682 actions souscrites à cette occasion, une charge de 0,6 million d’euros a été constatée sur l’exercice2004.L’impact de cette norme sur la situation nette du Groupe est neutre.76

Nexity Document de référence 20059.1.2 Chiffres clésLes tableaux ci-dessous présentent les comptes consolidés résumés du Groupe pour les exercices clos les31 décembre 2004 et 2005 selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne :Compte de résultat consolidé résumé (normes IFRS)2005 2004(en millions d'euros) 12 mois 12 moisChiffre d'affaires 1.577,8 1.362,5Achats consommés (1.066,5) (969,8)Charges de personnel (146,0) (125,1)Charges externes et autres charges (90,9) (91,9)Impôts et taxes (11,4) (14,2)Amortissements, provisions et dépréciations (10,9) (7,3)Résultat opérationnel 252,2 154,2Coût de l'endettement financier net (10,3) (19,3)Autres charges et produits financiers (0,8) 0,2Résultat des activités courantes avant impôts 241,1 135,1Impôts sur les bénéfices (80,2) (48,2)Quote-part dans les résultats des entreprisesmises en équivalence - 1,0Résultat sur abandon d'activités et cessions d'actifsnon courants destinés à être cédés 4,0 -Résultat net de l'ensemble consolidé 164,9 87,9Part revenant aux intérêts minoritaires (13,2) (7,2)Résultat net (part du Groupe) 151,7 80,7(en euros)Résultat par action 5,08 3,03Résultat par action hors résultat sur abandon d'activitéset cession d'actifs non courants destinés à être cédés 4,95 3,03Résultat par action rapporté au nombred'actions en fin de période 5,08 2,70Résultat dilué par action 4,95 2,98Résultat dilué par action hors résultat sur abandon d'activitéset cession d'actifs non courants destinés à être cédés 4,83 2,9877

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATBilan consolidé résumé (normes IFRS)Actif(en millions d'euros) 31/12/2005 31/12/2004Actifs non courantsÉcarts d'acquisition 279,6 273,6Autres immobilisations 24,1 24,9Autres actifs financiers 31,6 33,0Impôts différés actifs 18,0 28,6Total actifs non courants 353,2 360,1Actifs courantsStocks et encours 628,1 563,0Créances d'exploitation 578,8 441,9Trésorerie et autres créances financières 192,9 375,1Total actifs courants 1.399,8 1.380,0Actifs non courants destinés à être cédés - 6,7TOTAL DE L'ACTIF 1.753,0 1.746,8PASSIF(en millions d'euros) 31/12/2005 31/12/2004Capital apporté 149,3 149,3Réserves et résultats accumulés 254,7 130,7Capitaux propres consolidés 404,0 280,0Intérêts minoritaires 20,1 13,7Capitaux propres de l'ensemble 424,1 293,7Passifs non courantsEmprunts et dettes financières long terme 63,8 128,0Provisions non courantes 14,7 12,9Impôts différés passifs 2,3 1,0Total passifs non courants 80,8 141,9Passifs courantsEmprunts et dettes financières court termeet du cycle d'exploitation 299,2 354,3Provisions courantes 44,8 48,6Dettes d'exploitation 904,2 908,3Total passifs courants 1.248,1 1.311,1TOTAL DU PASSIF 1.753,0 1.746,8Tableau des flux de trésorerie résumé (normes IFRS)(en millions d'euros) 2005 2004Capacité d'autofinancement après coût du financement et impôts 163,9 96,3Variation du BFR lié à l'activité (hors impôts) (162,5) 172,2dont variation liée au portefeuille d'actifs immobiliers* 11,0 30,4dont variation générée par l'activité courante (173,5) 141,8Variation du BFR d'impôts et autres (27,9) 2,2Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles (26,5) 270,7Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement 1,4 (71,5)Flux de trésorerie liés aux opérations de financement (149,1) (125,0)Variations de trésorerie de période (174,2) 74,2* Le Groupe a acquis un portefeuille d’actifs immobiliers en 2002 dans le cadre d’une opération ponctuelle. Le portefeuille a été cédé en quasitotalitéfin 2004. Voir paragraphe 6.3.5 “Portefeuille d’actifs immobiliers”.78

Nexity Document de référence 2005Les tableaux ci-dessous présentent les comptes consolidés résumés du Groupe pour les exercices clos les31 décembre 2003 (compte de résultat pro forma) et 2004 en normes françaises :Compte de résultat consolidé résumé (normes françaises)2004 2003(en millions d'euros) réel pro formaChiffre d’affaires 1.361,1 1.304,4Production stockée 37,6 27,7Achats consommés (1.011,0) (999,0)Charges de personnel (123,1) (105,0)Autres charges d’exploitation (89,7) (95,3)Impôts et taxes (14,2) (11,5)Dotations aux amortissements et provisions (2,7) 13,4Résultat d’exploitation 157,9 134,5Résultat financier (8,4) (14,2)Résultat exceptionnel 0,2 (6,3)Impôt sur les résultats (52,8) (41,3)Quote-part des entreprises mises en équivalence 1,0 -Dotation nette des écarts d’acquisition (15,7) (18,4)Résultat hors Groupe (7,7) (7,3)Résultat net part du Groupe 74,4 47,0(en euros)Résultat par action 2,79 1,81Résultat par action rapporté au nombred'actions en fin de période 2,49 1,81Résultat dilué par action 2,75 1,7479

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATBilan consolidé résumé (normes françaises)Actif 2004 2003(en millions d'euros) réel réelÉcarts d’acquisition 258,0 203,2Autres Immobilisations 64,7 49,2Total actif immobilisé 322,7 252,5Stocks et encours 566,7 599,0Créances d’exploitation 1.135,6 940,2VMP + Disponibilités 360,9 275,9Total actif circulant 2.063,2 1.815,1TOTAL DE L’ACTIF 2.385,9 2.067,6Passif 2004 2003(en millions d'euros) réel réelCapital 149,3 129,9Réserves et résultat consolidés 131,3 17,1Capitaux propres consolidés 280,6 147,0Intérêts minoritaires 14,8 13,5Capitaux propres de l’ensemble 295,4 160,4Provisions pour risques et charges 63,6 64,6Emprunts et dettes assimilées 481,4 603,6Dettes d’exploitation* 1.545,5 1.239,0Total dettes 2.026,9 1.842,5TOTAL DU PASSIF 2.385,9 2.067,6* Dont produits constatés d’avance hors taxes 662,2 471,5Tableau de financement par l’analyse des flux de trésorerie résumé (normes françaises)2004 2003(en millions d'euros) réel pro formaMarge brute d’autofinancement 94,2 77,5Variation du BFR lié à l’activité* 167,2 60,8dont variation générée par l’activité courante 136,8 27,2dont variation liée au portefeuille d’actifs immobiliers** 30,4 33,6Flux de trésorerie générés par l’exploitation 261,4 138,3Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement (57,8) 16,3Flux de trésorerie liés aux opérations de financement (125,9) (117,8)Variation de trésorerie de la période 77,7 36,8* Hors variation d’impôts différés.** Le Groupe a acquis un portefeuille d’actifs immobiliers en 2002 dans le cadre d’une opération ponctuelle. Le portefeuille a été cédé en quasi -totalité fin 2004. Voir paragraphe 6.3.5 “Portefeuille d’actifs immobiliers”.80

Nexity Document de référence 20059.1.3 Synthèse générale9.1.3.1 Logement9.1.3.1.1 Performance commercialeNexity a conclu 9.046 réservations de logements neufs en 2005, en augmentation de 17,4 % par rapport à2004 (7.708 réservations). Cette performance a permis à Nexity de conforter sa place de premier développeur-promoteurprivé de logements neufs en France avec une part de marché nationale de 7,4 %. Le marchéfrançais de logements neufs développés par les promoteurs privés a augmenté quant à lui de 8,5 % d’uneannée sur l’autre en termes de nombre de réservations, passant de 112.000 unités à 121.500 unités (source :Ministère de l’Équipement).En complément, Nexity a réalisé 3.047 réservations de lots de terrains, en augmentation de 16,7 % par rapportà 2004 (2.610 réservations). Nexity conforte ainsi sa première place sur ce secteur d’activité.Réservations2005 2004 Écart(en nombre) 2005/2004Logements 9.046 7.708 17,4 %Lots de terrains 3.047 2.610 16,7 %TOTAL 12.093 10.318 17,2 %La gamme de produits offerte par le Groupe est essentiellement basée sur des immeubles résidentiels collectifs(83 % des réservations en 2005) auxquels s’ajoutent des maisons individuelles groupées et des résidencesservices.Le prix moyen TTC par logement réservé (hors vente en bloc aux institutionnels) s’est élevé à 195,7 milliersd’euros en 2005, par rapport à 182,1 milliers d’euros en 2004. L’augmentation se constate principalementdans le prix au mètre carré qui est passé en moyenne de 2.798 euros en 2004 à 3.125 euros en 2005(+11,7 %). Les raisons de cette hausse qui est en ligne avec celle du marché, proviennent du mix produit, dela répartition géographique et de l’augmentation des coûts de construction. En contrepartie, la taille moyennedes logements diminue à 63 m 2 au lieu 65 m 2 en 2004.Le prix moyen TTC par lot de terrain se situe à 75,8 milliers d’euros, en légère augmentation de +4,1 % parrapport à 2004 (72,8 milliers d’euros).9.1.3.1.2 Ventilation géographiqueLes réservations de logements neufs du Groupe en 2005 se répartissent (en nombre) à raison de 61 % enrégions et de 39 % en Île-de-France (au lieu de 37 % en 2004). La part des réservations en Île-de-France progresseplus fortement que dans les régions, alors même que le nombre de réservations de logements neufs sur l’ensembledu marché diminuait en Île-de-France entre 2004 (21.788 logements) et 2005 (21.356 logements)(source : Ministère de l’Équipement). La part de marché du Groupe en Île-de-France a ainsi progressé de 13 %à 16,5 % en 2005 du fait de la forte progression de l’offre commerciale en 2005 (voir paragraphe 9.1.3.1.4.).Le tableau suivant présente la répartition géographique des réservations en 2004 et 2005 :Réservations logements2005 2004 Écart(en nombre) 2005/2004Île-de-France 3.530 2.841 24,3 %Régions 5.516 4.867 13,3 %TOTAL 9.046 7.708 17,4 %81

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATEn lotissement, la part des réservations de lots de terrains du Groupe en Île-de-France est stable à 16,5 %des réservations (en nombre) en 2005.Le Groupe exerce ses activités de développement et de promotion sur l’ensemble du territoire. Avec 33 implantationspour le logement et 30 implantations pour le lotissement, le Groupe est présent dans 40 agglomérationsdont 36 en régions.9.1.3.1.3 Ventilation par clientsLe Groupe dispose d’une clientèle équilibrée entre des accédants à la propriété (résidences principales et secondaires)et des investisseurs particuliers locatifs. Ces derniers bénéficient d’avantages fiscaux accordés régulièrementen France depuis de nombreuses années. Ces avantages sont maintenus par la loi de finances 2006dans le cadre du régime “De Robien” modifié et complété par le dispositif “Borloo populaire”. L’activité delotissement permet au Groupe d’être présent sur le segment des maisons individuelles en diffus et d’élargirla gamme de produits offerts à ses clients particuliers. En complément, le Groupe conclut des réservationsauprès d’investisseurs institutionnels tel la Foncière Logement.Les clients de l’activité logementL’année 2005 a vu dans les réservations la stabilisation de la part des investisseurs particuliers alors quecelle des investisseurs institutionnels se renforçait, au détriment des accédants (y compris les primo-accédants).Sur l’année, les réservations de logements neufs du Groupe se sont réparties à hauteur de 40 % pourles accédants à la propriété et de 52 % pour les investisseurs particuliers. Les primo-accédants restent majoritaireset représentent 55 % des réservations de logements du Groupe faites par les accédants à la propriété.Répartition des ventes(% du total) 2005 2004Résidence principalePrimo-accédants 22 % 23 %Autres accédants 13 % 12 %Résidence secondaire 5 % 8 %Total accédants 40 % 43 %Investisseurs particuliers 52 % 51 %Investisseurs institutionnels 8 % 6 %TOTAL 100 % 100 %Source : déclarations des clients acquéreurs.La forte demande des investisseurs s’explique par l’approche du produit immobilier comme un produitd’épargne à long terme bénéficiant d’un effet de levier important pour son financement, dans une optique depréparation de la retraite.82

Nexity Document de référence 2005Les prix moyens et les surfaces s’établissent comme suit selon le type de client :Prix moyens et surface - activité logement2005 2004 Écart2005/2004Ensemble des ventesPrix moyen par m 2 (en euros) 3.125 2.798 11,7 %Taille moyenne (m 2 ) 63 65 (3,1 %)Prix moyen par logement (en milliers d’euros) 195,7 182,1 7,5 %dont Accédants – résidence principalePrix moyen par m 2 (en euros) 3.234 2.882 12,2 %Taille moyenne (m 2 ) 74 76 (2,6 %)Prix moyen par logement (en milliers d’euros) 240,6 219,3 9,7 %dont Investisseurs particuliersPrix moyen par m 2 (en euros) 2.931 2.683 9,2 %Taille moyenne (m 2 ) 55 59 (6,8 %)Prix moyen par logement (en milliers d’euros) 162,6 158,5 2,6 %Source : déclarations des clients acquéreurs.La baisse des tailles moyennes de logements réservés est sensiblement plus forte pour les investisseurs(55 m 2 au lieu de 59 m 2 ), ce qui permet de maintenir un montant d’investissement immobilier relativementconstant à 162,6 milliers d’euros (+2,6 % par rapport à 2004).En revanche, la baisse des surfaces moyennes est plus faible pour les accédants et, en contrepartie, le prixd’acquisition des logements (240,6 milliers d’euros en 2005) augmente plus fortement de 9,7 % par rapportà 2004.Les clients de l’activité lotissementLes particuliers constituent la très grande majorité des réservations de lots de terrains à bâtir du Groupe en2005 comme en 2004 (78 % des réservations). Le solde est composé essentiellement de promoteurs (éventuellementdu Groupe) acheteurs de plusieurs lots à bâtir.9.1.3.1.4 Renouvellement de l’offreLe Groupe a mis en commercialisation 160 programmes de logements neufs totalisant 11.601 lots au coursde l’année 2005, soit une augmentation de 50 % du nombre de programmes lancés par rapport à 2004 (107programmes). Au 31 décembre 2005, 181 programmes étaient en cours de commercialisation et ont permisau Groupe d’accroître son offre commerciale sur de nouveaux territoires permettant ainsi de mieux couvrir lesrégions et l’Île-de-France.Programmes de logements en cours de commercialisation2005 2004 Écart(en nombre) 2005/2004Île-de-France 60 40 50,0 %Régions 121 85 42,4 %TOTAL 181 125 44,8 %Dans l’activité de lotissement, l’augmentation de l’offre commerciale s’est effectuée dans les mêmes proportions,92 programmes totalisant 3.233 lots ont été lancés en 2005 (contre 60 en 2004). Au 31 décembre2005, 76 programmes étaient en cours de commercialisation (par rapport à 55 à la fin de 2004), répartis àhauteur de 62 en régions et 14 en Île-de-France.83

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATLe Groupe a renforcé son potentiel d’activité pour la promotion de logements neufs en 2005, essentiellementpar un accroissement de son offre commerciale immédiate qui s’élevait au 31 décembre 2005 à plus de5.300 lots, en progression de 80 % par rapport au 31 décembre 2004. Au 31 décembre 2005, le potentield’activité logement représente plus de 21.600 lots, en hausse de +17 % par rapport à 2004, et correspondà 2,4 années de réservations sur la base de l’activité de 2005. La part en régions a progressé en 2005 etreprésente plus de 70 % du potentiel total.Potentiel d'activité logement*2005 2004 Écart(en nombre de logements) 2005/2004Offre commerciale totaleTranches commercialisées 5.365 2.994 79,2 %Tranches ultérieures non commercialisées 2.885 2.794 3,3 %Total offre commerciale 8.250 5.788 42,5 %Potentiel sous promesse non lancé 13.371 12.628 5,9 %TOTAL du potentiel d’activité logement 21.621 18.416 17,4 %dont Île-de-France 6.213 7.107 (12,6 %)dont Régions 15.408 11.309 36,2 %Nombre d'années de réservations 2,4 2,4* Hors terrains sous promesse dans le cadre des opérations de “ Villes et Projets ”.Le Groupe a également augmenté son potentiel d’activité dans l’activité de lotissement. Au 31 décembre 2005,le potentiel d’activité lotissement représente plus de 10.500 lots, soit 3,5 années de réservations sur la basede l’activité 2005. La part en régions a augmenté en 2005 et représente 85 % du potentiel total.Potentiel d'activité lotissement2005 2004 Écart(en nombre) de lots 2005/2004Offre commerciale totale 2.282 2.026 12,6 %Potentiel sous promesse non lancé 8.264 7.854 5,2 %Total du potentiel d’activité lotissement 10.546 9.880 6,7 %dont Île-de-France 1.628 1.978 (17,7 %)dont Régions 8.918 7.902 12,9 %Nombre d'années de réservations 3,5 3,89.1.3.1.5 LivraisonsLe Groupe a livré 5.746 logements neufs en 2005 contre 6.038 en 2004. Le nombre de livraisons en 2004et 2005 est la conséquence directe des démarrages de chantiers entre 2002 et 2004, années où l’activitéétait moins importante qu’en 2005.9.1.3.2 Immobilier d’entrepriseNexity intervient en immobilier d’entreprise à travers trois filiales : Nexity Entreprises pour le développementet la promotion d’immeubles de bureaux en France, Geprim pour le développement et la promotion de platesformeslogistiques et de parcs d’activité, et Nexity International pour le développement et la promotion d’immeublesde bureaux en dehors de France. De manière plus ponctuelle, le Groupe réalise également des opérationsdans les secteurs du commerce et de l’hôtellerie.Nexity réalise la part la plus importante de son activité d’immobilier d’entreprise en Île-de-France mais est égalementprésent dans le Sud-Est (Lyon, Aix/Marseille). En outre, le Groupe développe son activité hors de Francedans de grandes capitales en Europe où les investisseurs institutionnels et internationaux sont présents (Madrid,Lisbonne et Bruxelles) et a démarré en 2005 une première opération de logistique à Milan.84

Nexity Document de référence 2005Les programmes d’immobilier d’entreprise du Groupe sont pour l’essentiel pré-vendus à de grands investisseursinstitutionnels et internationaux et, dans une moindre mesure, à des utilisateurs.9.1.3.2.1 LivraisonsL’exercice 2005 a été marqué par la livraison du projet espagnol Eurobarajas (Las Mercedes), Business Parkde 80.000 m 2 situé à proximité de l’aéroport international de Madrid.En 2005, le Groupe a livré six opérations représentant environ 120.000 m 2 de surface hors œuvre nette (SHON)au total (y compris la part des associés dans les opérations en copromotion), dont 92.000 m 2 de bureaux,et 28.000 m 2 de plates-formes logistiques et locaux d’activité, répartis entre 40.000 m 2 en France et80.000 m 2 en Espagne. L’opération Eurocrystal à Saint-Ouen (20.000 m 2 de bureaux), qui était réaliséeen maîtrise d’ouvrage déléguée a également été livrée en 2005.Nom Localisation Type Type de Taille Datehors maîtrises d’ouvrage déléguées d’ouvrage contrat* (m 2 HON) de livraisonOpérations Nexity EntreprisesBastide A&B** Bordeaux Bureaux Vente à terme 8.715 Février 2005Opérations GeprimSci Europe 3 Merck Dijon Activités VEFA 1.704 Mai 2005Actilogis IDA Bât. B Isle d’Abeau Logistique Vente à terme 24.386 Juin 2005Europe T9 & T10 Dijon Bureaux VEFA 2.638 Juillet et Décembre 2005Parc Saint-Quentin Isle d’Abeau Logistique CPI 2.220 Décembre 2005Opérations Nexity InternationnalLas Mercedes Madrid (Espagne) Bureaux CPI 80.000 Avril 2005* VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière.** Opération en co-promotion (quote-part Nexity Entreprises 50 %).9.1.3.2.2 Prises de commandeL’activité commerciale a été très soutenue en 2005, notamment pour les immeubles de logistique et d’activité(82 % des prises de commande). Les prises de commande ont totalisé 378.000 m 2 SHON, contre seulement211.000 m 2 SHON en 2004 (+78,9 %).La part de l’international représente environ 17 % des prises de commande, avec une première opération delogistique (Biandrate, 66.000 m 2 ) dans la région de Milan.À ces commandes, il convient de rajouter le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée sur la Tour CMA CGM àMarseille (30.000 m 2 ).La première opération initiée par Villes et Projets a été commercialisée en 2005 avec la signature d’une VEFAreprésentant 51.000 m 2 de bureaux à Gennevilliers (Hauts-de-Seine).85

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATLes principales opérations prises en commande sont :Nom Localisation Type Type de Taille Date de livraisonhors maîtrises d’ouvrage déléguées d’ouvrage contrat* (m 2 HON) prévueOpérations Nexity EntreprisesOlympe Stade de France Saint-Denis Bureaux VEFA 16.690 2 nd semestre 2006Le Delage Gennevilliers (92) Bureaux VEFA 51.289 1 er semestre 2008Opérations GeprimThiais Activités T1 & T2 Thiais Activités VEFA 12.928 2 nd semestre 2006Actilogis IDA Bât. B** Isle d’Abeau Logistique Vente à terme 24.386 Livré en juin 2005Actilogis IDA Bât.C Isle d’Abeau Logistique VEFA 25.810 2 nd semestre 2006Parc de Gonesse Gonesse (95) Logistique CPI 55.247 1 er semestre 2006Parc Paul Berliet Bourg en Bresse Logistique CPI 34.213 2 nd semestre 2006Parc des Lumières T1 & T2 Saint-Priest Logistique CPI 30.404 2 nd semestre 2006Parc des Lumières Cofriset Saint-Priest Logistique CPI 10.072 2 nd semestre 2006Fos sur Mer Marseille Logistique CPI 49.884 2 nd semestre 2007Opérations Nexity InternationnalBriandrate Milan (Italie) Logistique VEFA 66.000 2 nd semestre 2007* VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement ; CPI : Contrat de promotion immobilière.** Opération pré-louée.9.1.3.3 ServicesPlus de 347.500 m 2 d’opérations prises en commande en 2004 et 2005 sont entrées en phase de production(i.e. démarrage de la construction) au cours de l’exercice.L’année 2005 a été essentiellement consacrée au rapprochement des activités de Nexity Services et de Saggel(acquis en septembre 2004), afin de constituer un pôle homogène, capable de mieux répondre aux attentesdes clients professionnels d’un côté et particuliers d’un autre côté, tant dans le domaine de la gestion (locativeou copropriété) que la transaction.Sur le secteur tertiaire, un certain nombre de mandats pour la gestion locative d’immeubles n’ont pas étérenouvelés et le nombre de m 2 gérés a baissé d’environ 7 % en 2005 pour atteindre un patrimoine géréd’environ 2,4 millions de m 2 à fin décembre 2005.Sur le secteur habitation, le nombre de lots gérés a progressé de 8,6 % à périmètre constant pour atteindreenviron 36.500 lots. La part des lots en gestion de copropriété a progressé plus rapidement (11 %) et atteintenviron 19.900 lots, soit 55 % du total. La part des lots en gérance locative a augmenté de près de 6 % pouratteindre environ 16.600 lots.Services2005 2004 Écart(en nombre) 2005/2004M 2 tertiaire en gérance locative 2.438.422 2.634.201 (7,4 %)Nombre de lots habitation gérés 36.481 33.577 8,6 %Dont en gérance locative 16.601 15.682 5,9 %Dont en copropriété 19.880 17.895 11,1 %L’acquisition de l’activité gestion privée de Bazin fin 2005 permettra d’accroître l’activité (portefeuille d’environ4.000 lots à Paris et 2.500 lots à Cannes), notamment en gestion de copropriété.86

Nexity Document de référence 20059.1.3.4 Villes et ProjetsAvec son activité Villes et Projets créée en décembre 2001, le Groupe propose des projets pour le développementurbain aux acteurs du secteur public dans le cadre de partenariats. Le développement urbain qui constituel’axe majeur de la politique induite par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, consiste en la requalificationet la restructuration de zones déjà construites (telles que des friches industrielles) ou le réinvestissementde quartiers traditionnels, et porte aussi bien sur de l’immobilier d’entreprise (bureaux ou parcsd’activités), que sur des logements en accession ou des logements sociaux, des équipements publics, et desproduits divers tels que des hôtels, des résidences services, ou encore des commerces. Nexity, par la multiplicitéde ses produits et sa culture de transversalité, se positionne naturellement comme un ensemblier urbaincapable de fournir les moyens de la mise en œuvre de ces projets. À travers Villes et Projets, Nexitydéveloppe ainsi un courant d’affaires qui assurera des maîtrises foncières à moyen et long terme.En 2005, le Groupe a remporté trois nouveaux appels d’offres représentant 142.000 m 2 HON :• Ermont Eaubonne-Val d’OiseCe projet, situé à Ermont Eaubonne (Val d’Oise) autour du pôle d’échange de la gare SNCF, prévoit le développementde 60.000 m 2 de logements, 15.000 m 2 de bureaux activités et 5.000 m 2 de commerces. Uneprocédure de révision du PLU est actuellement en cours.• Pré-Saint-Gervais (Seine-Saint-Denis)Cette opération se situe au Pré-Saint-Gervais (Seine-Saint-Denis) et prévoit la construction d’environ 10.000 m 2de logements et 7.000 m 2 de bureaux.• Nantes-TripodeNexity, en association avec un investisseur pour la partie tertiaire, a remporté un appel d’offres auprèsde la ville de Nantes pour un projet de 45.000 m 2 de régénération urbaine de l’ancien Tripode sur le sited’Euronantes. C’est la première opération de Villes et Projets gagnée en régions. Au terme de ce projetcomplexe de centre-ville, 13.000 m 2 de logements, 20.000 m 2 de bureaux, 8.000 m 2 de commerces etun hôtel de 3.500 m 2 devraient être réalisés.Villes et Projets a également poursuivi en 2005 le développement des projets en portefeuille fin 2004. Lesfaits marquants de l’exercice concernent principalement :• Renault-BoulogneLe projet s’inscrit dans le développement d’un nouveau quartier de ville, sur le site occupé anciennementpar les usines de Renault à Boulogne. La Ville a approuvé le plan local d’urbanisme (PLU), la zone d’aménagementconcertée (ZAC) et la convention publique d’aménagement le 8 avril 2004. Les recours contentieuxsur le PLU ont été levés en 2005. Le projet pour la part que détient Nexity prévoit la construction d’environ 140.000m 2 de logements (dont un tiers de logements sociaux) et 30.000 m 2 de bureaux. Les premiers permis deconstruire (28.000 m 2 de logements pour la part du Groupe) ont été obtenus au premier trimestre 2006.• Gennevilliers -“Cœur de Seine”Le projet consiste en la reconversion de l’actuelle friche industrielle Renault d’une superficie de 12 hectares,située au cœur de la ville et desservie par la ligne 13 du métro parisien, en partenariat avec la SEMAG 92,société d’économie mixte de la ville de Gennevilliers. Le projet couvre une constructibilité à terme de 50.000à 75.000 m 2 de logements et de 100.000 à 125.000 m 2 de bureaux. En 2004, Nexity Entreprises a obtenuun premier permis de construire pour 51.300 m 2 de bureaux et l’opération a été commercialisée en décembre2005. En logement, une première opération de 13.000 m 2 a été lancée en commercialisation à la finde l’année. Le PLU est en cours de révision afin de permettre le développement global du site.L’étude préalable de plusieurs autres projets urbains s’est poursuivie par ailleurs en 2005 notamment enrégions.87

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT9.1.3.5 Autres activitésÀ titre exceptionnel, le Groupe a acquis en 2002 auprès de Vivendi un portefeuille d’actifs immobiliers bâtisdont il avait la gestion depuis quelques années, avec pour objectif de les revendre actif par actif après lesavoir valorisés. Cette acquisition représentait un montant de l’ordre de 90 millions d’euros.Ces cessions d’actifs ont pour l’essentiel été réalisées à fin 2004, et n’ont pas généré d’activité significativeen 2005.Le principal actif restant est un immeuble de bureaux à Bagnolet d’une surface d’environ 20.000 m 2 partiellementoccupé actuellement.9.1.3.6 Prises de participation significativesLe Groupe n’a pas réalisé d’opération de croissance externe significative en 2005.Les acquisitions de sociétés ont représenté globalement un montant de 8 millions d’euros et correspondentprincipalement à 100 % de :• Victor Finances (BMI), promoteur immobilier de la région nantaise ; et• L’activité gestion privée de Bazin, cabinet immobilier intervenant à Cannes et à Paris.9.2 COMPARAISON DES EXERCICES CLOSLES 31 DÉCEMBRE 2004 ET 31 DÉCEMBRE 2005 - RÉFÉRENTIEL IFRS TEL QU’ADOPTÉDANS L’UNION EUROPÉENNE9.2.1 Chiffre d’affaires par pôle d’activitéLe chiffre d’affaires du Groupe s’élève à 1.577,8 millions d’euros en 2005, en augmentation de 15,8 % parrapport à 2004. Cette progression provient principalement du pôle logement (22,3 % par rapport à 2004).Corrigé du chiffre d’affaires réalisé sur Eurobarajas (45,8 millions d’euros en 2005 et 48,7 millions d’eurosen 2004), le chiffre d’affaires du Groupe s’élève à 1.532 millions d’euros en 2005, en progression de 16,6 %par rapport à 2004.Chiffre d'affaires2005 2004 Écart(en millions d'euros) 2005/2004Logement 1.268,7 1.037,3 22,3 %Immobilier d'entreprise 243,9 240,0 1,6 %Services 57,8 33,3 73,6 %Autres activités 7,4 51,9 (85,7 %)TOTAL 1.577,8 1.362,5 15,8 %TOTAL (HORS EUROBARAJAS) 1.532,0 1.313,8 16,6 %88

Nexity Document de référence 20059.2.1.1 LogementLe chiffre d’affaires du pôle logement a progressé en 2005 au même rythme élevé qu’en 2004 (soit 22 %)et atteint 1.268,7 millions d’euros.Chiffre d'affaires logement2005 2004 Écart(en millions d'euros) 2005/2004Île-de-France 415,0 419,7 (1,1 %)Régions 691,7 500,8 38,1 %Logement 1.106,7 920,5 20,2 %Lotissement 162,0 116,8 38,7 %TOTAL 1.268,7 1.037,3 22,3 %La croissance du chiffre d’affaires du logement neuf provient plus particulièrement de l’augmentation del’activité dans les régions hors Île-de-France (+38 %).Compte tenu des délais liés à la prise en compte de l’avancement des constructions dans la reconnaissancedu chiffre d’affaires, ce fort niveau de chiffre d’affaires résulte des progressions des réservations en volumeet en prix enregistrées depuis 2002.Logement2005 2004 2003 2005/2004 2004/2003 2003/2002Nombre de réservations netÎle-de-France 3.530 2.841 2.649 24,3 % 7,2 % 0,2 %Régions 5.516 4.867 4.557 13,3 % 6,8 % 41,1 %Total 9.046 7.708 7.206 17,4 % 7,0 % 22,7 %Réservations en valeur(en millions d'euros TTC)Île-de-France 730 572 510 27,7 % 12,1 % 6,7 %Régions 1.021 817 709 25,0 % 15,2 % 58,9 %Total 1.751 1.388 1.219 26,2 % 13,9 % 31,9 %Backlog en valeur(en millions d'euros HT)Île-de-France 652 453 395 43,9 % 14,7 %Régions 948 813 631 16,6 % 28,8 %Total 1.600 1.266 1.026 26,4 % 23,4 %Le chiffre d’affaires du lotissement a augmenté de près de 39 % en 2005 principalement sous l’effet de l’augmentationdes prix de vente moyens des réservations enregistrées en 2004. Outre les facteurs d’augmentationdes prix propres à l’immobilier en général, la hausse des prix des réservations en 2004 résultait plusspécifiquement d’une offre plus proche des centres-villes et d’une activité plus importante en Île-de-Franceet en Provence-Côte d’Azur.89

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTATLotissement2005 2004 2003 2005/2004 2004/2003 2003/2002Nombre de réservations netTotal 3.047 2.610 2.450 16,7 % 6,5 % 10,0 %Réservations en valeur(en millions d'euros TTC)Total 231 190 145 21,6 % 31,0 % 9,0 %Backlog en valeur(en millions d'euros HT)Total 208 185 137 12,4 % 35,4 %9.2.1.2 Immobilier d’entrepriseLe chiffre d’affaires du pôle immobilier d’entreprise s’est stabilisé en 2005 par rapport à 2004, soit +1,6 %.En retraitant l’opération d’Eurobarajas, le chiffre d’affaires ressort à 198,1 millions d’euros, en hausse de 3,6 %par rapport à 2004.Le chiffre d’affaires en France a progressé de 27 % et s’établit à 156,7 millions d’euros (contre 123,4 millionsd’euros en 2004) et reflète la reprise de l’activité de ce pôle. Le chiffre d’affaires à l’international est en retrait(41,4 millions d’euros au lieu de 67,9 millions d’euros en 2004, hors Eurobarajas), compte tenu d’un plusfaible nombre d’opérations en cours.Chiffre d'affaires immobilier d’entreprise2005 2004 Écart(en millions d'euros) 2005/2004Nexity Entreprises 121,3 95,9 26,5 %Geprim 35,4 27,5 28,7 %Total France 156,7 123,4 27,0 %International hors Eurobarajas 41,4 67,9 (39,0 %)Eurobarajas 45,8 48,7 (6,0 %)TOTAL 243,9 240,0 1,6 %TOTAL (HORS EUROBARAJAS) 198,1 191,3 3,6 %9.2.1.3 ServicesLe chiffre d’affaires 2005 est concentré sur un faible nombre d’opérations, dont principalement les bureauxde la Cité Internationale (Lyon), Bordeaux Bastide, Montreuil (Héliaque 2 et Terranova), Granite (Tour SociétéGénérale à La Défense), Saint-Denis (Olympe) et Châtillon (Le Prisme), les plates-formes logistiques de l’Isled’Abeau et de Gonesse et, à l’international, outre le centre de bureaux d’Eurobarajas à Madrid (Espagne),l’hôtel Radisson et les bureaux de City Garden à Bruxelles (Belgique).Le pôle services contribue au chiffre d’affaires à hauteur de 57,8 millions d’euros, en nette progression parrapport à 2004 du fait de la contribution en année pleine de Saggel.Le chiffre d’affaires à périmètre constant est en léger retrait (–3,5 %) et s’explique par le non renouvellementde certains mandats de gestion locative d’immeubles de bureaux.9.2.1.4 Autres activitésLes autres activités sont non significatives en 2005. Les cessions d’actifs immobiliers ont pour l’essentielété réalisées à fin 2004.Le chiffre d’affaires provient principalement, des loyers encaissés sur les parcs d’activités détenus par Parcoval,dont le Groupe détient 25 %.90

Nexity Document de référence 20059.2.2 Résultat opérationnel par pôle d’activitéLe résultat opérationnel continue de progresser en 2005 à un rythme supérieur au chiffre d’affaires.Le résultat opérationnel total du Groupe s’établit à 252,2 millions d’euros, soit une augmentation de 63,6 %par rapport à 2004.Le taux de marge doit toutefois être retraité de l’opération d’Eurobarajas afin de donner une évolution pluspertinente des marges du Groupe. En effet, dans le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne,le résultat de cette opération est constaté à la livraison, tandis que le chiffre d’affaires est reconnu à l’avancement.En excluant le résultat d’Eurobarajas, le résultat opérationnel s’élève à 220 millions d’euros, soit une progressionde 42 %, et représente un taux de marge opérationnelle exceptionnel de 14,4 % en hausse de 260 pointsde base par rapport à 2004 (11,8 %).Résultat opérationnel2005 2004 Écart(en millions d'euros) 2005/2004Logement 201,8 130,5 54,6 %% du chiffre d'affaires 15,9 % 12,6 %Immobilier d'entreprise (hors Eurobarajas) 21,0 22,9 (8,3 %)% du chiffre d'affaires 10,6 % 12,0 %Eurobarajas 32,2 (0,7) nsServices 8,8 3,9 ns% du chiffre d'affaires 15,2 % 11,7 %Autres activités (11,6) (2,4) nsTOTAL 252,2 154,2 63,6 %TOTAL (HORS EUROBARAJAS) 220,0 154,9 42,0 %% DU CHIFFRE D'AFFAIRES 14,4 % 11,8 %9.2.2.1 LogementLe résultat opérationnel du pôle logement, qui traduit la marge nette des opérations avant frais financiers etimpôts, a progressé de près de 55 % en 2005. Le taux de marge du pôle passe de 12,6 % en 2004 à 15,9 %en 2005, soit un niveau historiquement élevé, qui résulte de l’augmentation des prix de vente dans un contextede demande largement supérieure à l’offre. Cependant, les taux de marge opérationnelle n’enregistrent quepartiellement la hausse des prix de vente de l’immobilier, car celle-ci s’accompagne d’une hausse significativedu prix des charges foncières et des coûts de construction.Résultat opérationnel logement2005 2004 Écart(en millions d'euros) 2005/2004Logement 174,9 117,1 49,4 %% du chiffre d’affaires 15,8 % 12,7 %Lotissement 26,9 13,4 100,7 %% du chiffre d’affaires 16,6 % 11,5 %TOTAL 201,8 130,5 54,6 %% DU CHIFFRE D’AFFAIRES 15,9 % 12,6 %91

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT9.2.2.2 Immobilier d’entrepriseLe résultat opérationnel du pôle immobilier d’entreprise s’élève à 53,2 millions d’euros en 2005 en intégrantla marge de l’opération d’Eurobarajas prise à la livraison (32,2 millions d’euros). En le corrigeant de cette opération,le résultat opérationnel est en retrait de 8,3 % par rapport à 2004 et atteint 21,0 millions d’euros (contre22,9 millions d’euros en 2004), le taux de marge reste globalement élevé à 10,6 %, même s’il est en diminutionpar rapport à 2004 (12 %). Cette baisse provient essentiellement des activités à l’international où letaux de marge s’élève à 10 % au lieu de 14 % en 2004 (taux élevé lié à la bonne livraison de l’opérationAmoreiras au Portugal en 2004).La bonne performance du pôle s’explique par la maîtrise des coûts de construction et l’amélioration de budgetsd’opérations de Nexity Entreprises, suite à la commercialisation locative sur des programmes en cours de construction.Résultat opérationnel immobilier d’entreprise2005 2004 Écart(en millions d'euros) 2005/2004Nexity Entreprises 11,8 9,2 28,3 %% du chiffre d’affaires 9,7 % 9,6 %Geprim 5,1 4,2 21,4 %% du chiffre d’affaires 14,4 % 15,3 %International hors Eurobarajas 4,1 9,5 (56,8 %)% du chiffre d’affaires 9,9 % 14,0 %Eurobarajas 32,2 (0,7) nsTOTAL 53,2 22,2 139,6 %TOTAL HORS EUROBARAJAS 21,0 22,9 (8,3 %)% DU CHIFFRE D’AFFAIRES 10,6 % 12,0 %9.2.2.3 ServicesLa contribution du pôle services au résultat opérationnel s’élève à 8,8 millions d’euros contre 3,9 millionsd’euros en 2004. Cette progression s’explique par la contribution en année pleine de Saggel. Le résultat opérationnelest en retrait de 1 million d’euros par rapport à 2004 à périmètre constant, sous l’effet de chargesnon récurrentes en 2005 liées au rapprochement des équipes Saggel et Nexity Services et accessoirementde la perte ponctuelle de mandats.9.2.2.4 Autres activitésLe résultat opérationnel des autres activités (–11,6 millions d’euros) est essentiellement dû au résultat duportefeuille d’actifs immobiliers (–9,4 millions d’euros) suite à une dépréciation complémentaire de mise àla juste valeur sur le dernier actif significatif à céder.9.2.3 Autres soldes intermédiaires de gestion9.2.3.1 Résultat netLe résultat net du Groupe a progressé fortement de 80,7 millions d’euros en 2004 à 151,7 millions d’eurosen 2005, soit +88 %. Il représente 9,6 % du chiffre d’affaires en 2005 contre 5,9 % en 2004.Corrigé de l’impact du résultat net d’Eurobarajas constaté en totalité à la livraison en 2005 et du résultat surcessions d’actifs non courants, le résultat net s’élève à 128,4 millions d’euros, soit 8,4 % du chiffre d’affaires,en progression de 59 % par rapport à 2004. Ces chiffres corrigés illustrent mieux la performance économiquedu Groupe en 2005.Le résultat par action s’élève à 5,08 euros par actions et à 4,95 euros hors résultat sur cessions d’actifs(soit 4,30 euros hors Eurobarajas et cessions d’actifs) contre 2,7 euros en 2004.92

Nexity Document de référence 2005Les postes qui contribuent à sa formation au-delà du résultat opérationnel, sont les suivants :9.2.3.2 Résultat financierLes frais financiers nets en 2005 diminuent significativement de (19,1) millions d’euros en 2004 à (11,1)millions d’euros en 2005, essentiellement sous l’effet de la réduction de l’endettement du Groupe et notammentde la dette corporate portée par la Société.Résultat financier2005 2004 Écart(en millions d'euros) 2005/2004Intérêts sur dette corporate (3,7) (9,7) (61,9%)Intérêts sur autres dettes (12,2) (17,0) (28,2 %)Produits d’intérêts et sur cessions de VMP 5,6 7,4 (24,3 %)Coût de l’endettement financier net (10,3) (19,3)Autres charges et produits financiers (0,8) 0,2TOTAL (11,1) (19,1)9.2.3.3 Impôts sur les résultatsLa charge d’impôts sur les résultats s’élève à 80,2 millions d’euros en 2005, soit un taux effectif d’impositionde 33,3 % inférieur au taux d’imposition théorique (33,8 %), suite à l’activation en 2005 de certaines basesd’impôts différés précédemment non activées. Voir annexes aux comptes consolidés, notes 10.3 et 10.5.9.2.3.4 Résultat sur cession d’actifs non courantsCe résultat, qui s’élève à 4 millions d’euros en 2005, provient de la cession de participations financièresminoritaires.9.2.3.5 Résultat hors GroupeLe résultat hors Groupe, qui représente la partie du résultat des sociétés intégrées revenant aux intérêts minoritaires,s’élève à 13,2 millions d’euros en 2005 contre 7,2 millions d’euros en 2004. Les principaux intérêtsminoritaires sont les participations détenues dans Nexity Initiale par le management et les salariés duGroupe.9.3 COMPARAISON DES EXERCICES CLOSLES 31 DÉCEMBRE 2003 ET 31 DÉCEMBRE 2004 - NORMES FRANÇAISES9.3.1 Chiffre d’affaires par pôle d’activitéLe chiffre d’affaires du Groupe s’élève à 1.361,1 millions d’euros en 2004, en augmentation de +4,3 % parrapport à 2003. L’évolution est contrastée suivant les secteurs d’activité avec une forte croissance dans lelogement et, comme prévu, une forte décroissance dans l’immobilier d’entreprise :Chiffre d’affaires2004 2003 Écart(en millions d'euros) pro forma 2004/2003Logement 1.088,6 893,6 21,8 %Immobilier d’entreprise 187,3 329,3 (43,1 %)Services 33,3 25,5 naAutres activités 51,9 56,0 (7,3 %)TOTAL 1.361,1 1.304,4 4,3 %93

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT9.3.1.1 LogementLe chiffre d’affaires du pôle logement a progressé de près de 22 % en 2004 pour atteindre 1.088,6 millionsd’euros :Chiffre d’affaires logement2004 2003 Écart(en millions d'euros) pro forma 2004/2003Île-de-France 415,9 433,9 (4,1 %)Régions 542,0 349,3 55,2 %Logement 957,9 783,2 22,3 %Lotissement 130,7 110,4 18,4 %TOTAL 1.088,6 893,6 21,8 %La croissance du chiffre d’affaires du logement neuf provient de la très forte augmentation de l’activité dansles régions hors Île-de-France (+55 %). L’augmentation de 2004 résulte en premier lieu d’un effet volume liéà la croissance des réservations sur ces zones géographiques en 2002 (+24,7 %) et 2003 (+41,1 %). L’effetde volume a été renforcé de manière significative par une augmentation corrélative des prix moyens de l’ensembledes logements neufs commercialisés par le Groupe en 2002 (+5,6 %) et en 2003 (+7,3 %).Logement2004 2003 2002 2004/2003 2003/2002 2002/2001Nombre de réservations netÎle-de-France 2.841 2.649 2.643 7,2 % 0,2 % (2,1 %)Régions 4.867 4.557 3.229 6,8 % 41,1 % 24,7 %Total 7.708 7.206 5.872 7,0 % 22,7 % 11,0 %Réservations en valeur(en millions d’euros TTC)Île-de-France 572 510 478 12,1 % 6,7 % 6,0 %Régions 817 709 446 15,2 % 58,9 % 27,5 %Total 1.389 1.219 924 13,9 % 31,9 % 15,5 %Backlog en valeur (normes françaises)(en millions d’euros HT)Île-de-France 425 346 335 22,8 % 3,3 % 4,0 %Régions 742 584 349 27,1 % 67,3 % 35,8 %Total 1.167 930 684 25,5 % 36,0 % 18,1 %Le niveau de prix moyen des logements plus faible en régions qu’en Île-de-France diminue la part du chiffred’affaires des régions par rapport à celle de l’Île-de-France. Ainsi, la proportion des réservations en régionsest plus importante en nombre qu’en valeur.Le chiffre d’affaires du lotissement a augmenté de plus de 18 % en 2004 principalement sous l’effet de l’augmentationdes prix de vente moyens, compte tenu d’une offre plus proche des centres-villes, d’une activitéplus importante en Île-de-France et en Provence-Côte d’Azur, d’une pénurie globale d’offre de terrains à bâtirpar rapport à la demande et également de la hausse générale des prix de l’immobilier.94

Nexity Document de référence 2005Lotissement2004 2003 2002 2004/2003 2003/2002 2002/2001Nombre de réservations netTotal 2.610 2.450 2.228 6,5 % 10,0 % 19,1 %Réservations en valeur(en millions d’euros TTC)Total 190 145 133 31,0 % 9,0 % 14,2 %Backlog en valeur (normes françaises)(en millions d’euros HT)Total 93 61 54 52,5 % 13,0 % 12,9 %9.3.1.2 Immobilier d’entrepriseLe chiffre d’affaires du pôle immobilier d’entreprise a continué à décroître en 2004 (–43,1 % par rapport à2003) ainsi que programmé à la suite de la baisse du carnet de commandes qui a été constatée en 2002et 2003 en ligne avec la conjoncture économique. La diminution a été constatée dans les trois filiales du Groupeprésentes sur ce secteur :Chiffre d’affaires immobilier d’entreprise2004 2003 Écart(en millions d'euros) pro forma 2004/2003Nexity Entreprises 95,9 172,9 (44,5 %)Geprim 27,5 36,6 (24,9 %)Total France 123,4 209,5 (41,1 %)International 63,9 119,9 (46,7 %)TOTAL 187,3 329,3 (43,1 %)9.3.1.3 ServicesLe chiffre d’affaires 2004 est concentré sur un faible nombre d’opérations, dont principalement les bureauxde la Cité Internationale Aval (Lyon) et de Parc République (Marcq-en-Baroeul), la plate-forme de Salon Logistique(Salon-de-Provence) et le centre de bureaux et de commerces d’Amoreiras à Lisbonne (Portugal).Il convient de noter que le chiffre d’affaires et la marge de l’opération d’Eurobarajas en Espagne, dont la constructiona démarré en 2002, seront dégagés à l’achèvement (prévu au cours du premier semestre 2005) telque prévu à l’origine.Le chiffre d’affaires du pôle progresse de 25,5 à 33,3 millions d’euros suite à l’intégration de Saggel auquatrième trimestre 2004 à hauteur de 11,4 millions d’euros.La diminution du chiffre d’affaires de Nexity Services, qui passe de 19,8 millions d’euros à 17,4 millions, résulteprincipalement du non-renouvellement de mandats liés au changement de propriétaire des actifs gérés.9.3.1.4 Autres activitésLe portefeuille d’actifs acquis auprès de Vivendi en 2002 génère l’essentiel du chiffre d’affaires de cet ensemble.Les cessions opérées ont représenté 41 millions d’euros en 2004, tandis que les loyers encaissés surle portefeuille non encore cédé se sont élevés à 8,2 millions d’euros en 2004.95

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT9.3.2 Résultat d’exploitation par pôle d’activitéLe résultat d’exploitation continue de progresser en 2004 à un rythme supérieur au chiffre d’affaires. Il s’établità 157,9 millions d’euros, soit +17,4 % par rapport à 2003, et représente un taux de marge d’exploitationde 11,6 % (par rapport à 10,3 % en 2003) :Résultat d’exploitation2004 2003 Écart(en millions d'euros) pro forma 2004/2003Logement 131,9 97,3 35,6 %% du chiffre d’affaires 12,1 % 10,9 %Immobilier d’entreprise 22,5 29,6 (24,0 %)% du chiffre d’affaires 12,0 % 9,0 %Services 3,9 4,0 (2,3 %)% du chiffre d’affaires 11,7 % 15,6 %Autres activités (0,4) 3,6 nsTOTAL 157,9 134,5 17,4 %% DU CHIFFRE D’AFFAIRES 11,6 % 10,3 %Les frais d’émission relatifs aux emprunts contractés en 2004 sont désormais étalés sur la durée des empruntsconcernés et comptabilisés en charges financières, pour une meilleure appréhension du coût annuel desemprunts.Le résultat d’exploitation pro forma 2003 aurait été diminué de l’ordre de 3 millions d’euros, compte tenu desconventions retenues pour le résultat exceptionnel des comptes pro forma 2003 et de l’étalement des fraisd’émission des emprunts en charges financières. Au titre de 2004, l’impact de l’amortissement des frais d’émissionaurait diminué le résultat financier de 2,5 millions d’euros, compte tenu du remboursement anticipé del’emprunt senior.9.3.2.1 LogementLe résultat d’exploitation du pôle logement, qui traduit la marge nette des opérations avant impôts, a progresséde plus de 35 % en 2004. Le taux de marge du pôle est passé de 10,9 % en 2003 à 12,1 % en 2004, soitun niveau historiquement élevé, qui reflète la très bonne situation du marché.Résultat d’exploitation logement2004 2003 Écart(en millions d'euros) pro forma 2004/2003Logement 114,5 83,4 37,3 %% du chiffre d’affaires 12,0 % 10,6 %Lotissement 17,4 13,9 25,2 %% du chiffre d’affaires 13,3 % 12,6 %TOTAL 131,9 97,3 35,6 %% DU CHIFFRE D’AFFAIRES 12,1 % 10,9 %Les taux de marge d’exploitation n’enregistrent que partiellement la hausse des prix de vente de l’immobilier,car celle-ci s’accompagne d’une hausse significative du prix des charges foncières et des coûts de construction.96

Nexity Document de référence 20059.3.2.2 Immobilier d’entrepriseLe résultat d’exploitation du pôle immobilier d’entreprise a baissé de près de 24 % en 2004, soit proportionnellementmoins que le chiffre d’affaires (–43,1 % en 2004). Le taux de marge a ainsi progressé de 9 %en 2003 à 12 % en 2004.Résultat d’exploitation immobilier d’entreprise2004 2003 Écart(en millions d'euros) pro forma 2004/2003Nexity Entreprises 10,7 10,1 6,0 %% du chiffre d’affaires 11,2 % 5,9 %Geprim 4,0 4,2 (4,8 %)% du chiffre d’affaires 14,5 % 11,5 %International 7,8 15,3 (49,0 %)% du chiffre d’affaires 12,2 % 12,8 %TOTAL 22,5 29,6 (24,0 %)% DU CHIFFRE D’AFFAIRES 12,0 % 9,0 %9.3.2.3 ServicesLes taux de marge très élevés s’expliquent par la bonne maîtrise de la gestion de l’ensemble du processusde fabrication, qui se traduit dans une année de fortes livraisons telle que 2004, par la reprise dans les budgetsd’opérations d’imprévus travaux au moment de la signature des décomptes définitifs avec les entreprises deconstruction.La contribution du pôle services au résultat d’exploitation s’élève à 3,9 millions d’euros contre 4 millionsd’euros en 2004.La baisse du chiffre d’affaires de Nexity Services en 2004 génère un effet direct sur la marge, qui passe de2,6 millions d’euros à 0,3 million d’euros en 2004, compte tenu de la forte proportion des coûts fixes. Desactions ont été engagées pour adapter le niveau des charges à l’activité.Le résultat d’exploitation de Saggel au quatrième trimestre s’élève à 2,7 millions d’euros, soit 23,7 % du chiffred’affaires.Les taux de marge importants dégagés par Saggel s’expliquent par la part des honoraires liée aux transactionssur le marché du logement, notamment à Paris.La contribution de Nexity Valorisation s’élève à 0,9 million d’euros contre 1,4 million d’euros en 2003, étantdonné la baisse programmée de cette activité.9.3.2.4 Autres activitésLe résultat d’exploitation s’élève à (0,4) million d’euros contre 3,6 millions d’euros en 2004.Le résultat d’exploitation des holdings pour (11,3) millions d’euros en 2004 contre (2,1) millions d’euros en2003, correspond aux frais de structure non répartis sur les autres sociétés du Groupe et à Villes et Projets.Il comprend en 2004 les frais engagés par le Groupe à l’occasion de l’introduction sur le premier marchéd’Euronext à Paris pour la part non rattachable à l’augmentation de capital. La part des frais rattachables àl’augmentation de capital a été imputée sur la prime d’émission. Il intègre également en 2004 les frais liésau déménagement du siège social et de l’ensemble des équipes parisiennes sur un site unique à la Tour Initialeà la Défense.Le résultat d’exploitation du portefeuille d’actifs immobiliers est généré par les loyers nets perçus avant cession,et les plus-values nettes réalisées sur les cessions partielles intervenues durant les périodes concernées surle portefeuille d’actifs acheté à Vivendi en 2002. Il représente 10,9 millions d’euros contre 5,7 millionsd’euros en 2003, compte tenu du volume d’actifs cédés.97

9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT9.3.3 Autres soldes intermédiaires de gestion9.3.3.1 Résultat netLe résultat net du Groupe a progressé fortement de 47 millions d’euros en 2003 (pro forma) à 74,4 millionsd’euros en 2004, soit une croissance +58,3 %. Il représente 5,5 % du chiffre d’affaires en 2004 contre 3,6 %en 2003.Les postes qui contribuent à sa formation au-delà du résultat d’exploitation, sont les suivants :9.3.3.2 Résultat financierLes frais financiers nets en 2004 diminuent significativement de (14,2) millions d’euros en 2003 (pro forma)à (8,4) millions d’euros en 2004, essentiellement sous l’effet de la réduction de la dette corporate et de ladette du pôle logement :Résultat financier2004 2003(en millions d'euros)pro formaIntérêts sur dette corporate (9,7) (12,4)Autres charges financières (11,4) (16,1)Charges financières stockées 9,4 10,0Mouvements liés aux provisions (0,7) 0,1Produits nets sur cession de VMP 4,0 4,2TOTAL (8,4) (14,2)Les autres charges financières incluent principalement les frais financiers sur les crédits liés aux programmesimmobiliers qui sont ensuite stockés.9.3.3.3 Résultat exceptionnelCe poste n’est pas significatif.9.3.3.4 Impôts sur les résultatsLa charge d’impôts sur les résultats s’élève à 52,8 millions d’euros en 2004, soit un taux effectif d’impositionde 35,3 % légèrement supérieur au taux d’imposition théorique.9.3.3.5 Quote-part dans les résultats des sociétés mises en équivalenceLa participation de 22 % du Groupe dans la société foncière espagnole Ayco amène une quote-part de résultatpour 1 million d’euros en 2004. Cette participation a été cédée en 2005.9.3.3.6 Dotation nette aux amortissements d’écarts d’acquisitionLa dotation aux amortissements pour écarts d’acquisition s’élève à 15,7 millions d’euros au titre de l’exercice2004 contre 18,4 millions d’euros en 2003. Elle comprend principalement l’amortissement lié à l’écartd’acquisition lors de la création du groupe en octobre 2003 (14,7 millions d’euros contre 18,4 millions d’eurosdans les comptes pro forma 2003, qui simulait la création du groupe rétroactivement au 1 er janvier 2003avec une survaleur différente). La dotation complémentaire de 1 million d’euros correspond à l’amortissementde l’écart d’acquisition du groupe Saggel au dernier trimestre 2004.9.3.3.7 Résultat hors GroupeLe résultat hors Groupe, qui représente la partie du résultat des sociétés intégrées revenant aux intérêts minoritaires,s’élève à 7,7 millions d’euros en 2004. Les principaux intérêts minoritaires sont les participationsdétenues dans Nexity Initiale par le management et les salariés du Groupe.98

10TRÉSORERIE ET CAPITAUXCHAPITRE 10 : TRÉSORERIE ET CAPITAUXLes informations financières présentées dans ce chapitre sont dérivées des comptes consolidés du Groupepréparés selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne.10.1 TRÉSORERIEL’exercice 2005 se caractérise par une capacité d’autofinancement après coût du financement et impôts élevée(163,9 millions d’euros). Celle-ci est consommée par la variation du besoin en fonds de roulement liée à l’évolutionde l’activité sur l’année (190,4 millions d’euros). La trésorerie, qui était à des niveaux très élevés fin2004 (297,2 millions d’euros), diminue notamment suite à des remboursements nets de crédits (–112,1 millionsd’euros) et s’élève à 123 millions d’euros fin 2005.Tableaux des flux de trésorerie (normes IFRS)(en millions d’euros) 2005 2004Capacité d’autofinancement après coût du financement et impôts 163,9 96,3Variation du BFR lié à l’activité (hors impôts) (162,5) 172,2dont variation liée au portefeuille d’actifs immobiliers* 11,0 30,4dont variation générée par l’activité courante (173,5) 141,8Variation du BFR d’impôts et autres (27,9) 2,2Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles (26,5) 270,7Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement 1,4 (71,5)Flux de trésorerie liés aux opérations de financement (149,1) (125,0)Variations de trésorerie de période (174,2) 74,2* Le Groupe a acquis un portefeuille d’actifs immobiliers en 2002 dans le cadre d’une opération ponctuelle. Le portefeuille a été cédé en quasitotalité fin 2004. Voir paragraphe 6.3.5 “Portefeuille d’actifs immobiliers”.10.1.1 Flux de trésorerie liés à l’activitéCapacité d’autofinancement après coût du financement et impôtsLa marge brute d’autofinancement du Groupe a augmenté de 96,3 millions d’euros en 2004 à 163,9 millionsd’euros en 2005. L’évolution est principalement liée à celle du résultat net consolidé (y compris résultat horsGroupe) qui s’élève à 164,9 millions d’euros en 2005.Variation des besoins en fonds de roulementLes besoins en fonds de roulement (BFR) du Groupe correspondent à la somme des stocks et des créancesd’exploitation nets des dépréciations diminuée des dettes d’exploitation.Le BFR a sensiblement augmenté d’un montant de 206,1 millions d’euros en passant à 96,6 millionsd’euros à 302,7 millions d’euros à fin 2005. L’évolution est accentuée par un niveau de BFR à la fin 2004exceptionnellement bas en raison, notamment, des impacts positifs d’une dette fiscale et d’une avance surcontrats en immobilier d’entreprise pour un total d’environ 62 millions d’euros.L’évolution du BFR par pôle est la suivante :Besoin en fonds de roulement(en millions d’euros) 2005 2004Logement 234,7 134,3Immobilier d’entreprise 23,3 (46,6)Services (4,4) (5,3)Autres activités 44,0 49,2Total BFR hors impôts 297,6 131,6Impôt société 5,1 (35,0)TOTAL 302,7 96,699

10TRÉSORERIE ET CAPITAUXLe besoin en fonds de roulement du pôle logement croît principalement du fait de la progression de l’offrecommerciale (voir paragraphe 9.1.3.1.4.) qui a entraîné des décaissements liés aux acquisitions foncièresplus importants qu’en 2004 (+91 millions d’euros). Le ratio sur le chiffre d’affaires du pôle est ainsi passéde 13 % à 18,5 %. Le niveau de ce ratio reste peu élevé en 2005, bénéficiant du rythme très élevé des réservationsenregistré préalablement à la mise en construction des programmes (taux de précommercialisationde 67 % en 2005).En immobilier d’entreprise, les besoins en fonds de roulement redeviennent positifs comme anticipé, suite àla consommation des avances reçues notamment sur Eurobarajas, et l’augmentation des créances clients quiseront réglées par les investisseurs à la livraison des projets en cours de construction en 2005.Les BFR des pôles services et autres activités restent stables globalement. Le BFR des autres activités provientessentiellement des opérations de Villes et Projets, notamment Boulogne et Saint-Ouen.Le BFR d’impôt qui correspondait fin 2004 (–35 millions d’euros) à une dette d’impôts, liquidée en avril 2005,s’élève à 5 millions d’euros fin 2005 et correspond principalement à l’avance exceptionnelle versée en 2005par Nexity à la suite du paiement des dividendes, dans le cadre de la suppression de l’avoir fiscal.10.1.2 Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissementLes flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement sont peu significatifs en 2005 (+1,4 million d’euros).10.1.3 Flux de trésorerie liés aux opérations de financementLe flux net (–149,1 millions d’euros) correspond principalement au désendettement du pôle logement (environ73 millions d’euros), au remboursement partiel de la dette corporate du Groupe (55 millions d’euros) etau versement de 37 millions d’euros de dividendes, net des emprunts mis en place sur l’immobilier d’entreprise(16 millions d’euros).10.2 FINANCEMENTL’endettement net au 31 décembre se décompose comme suit :Endettement net(en millions d’euros) 2005 2004Emprunts et dettes financières long terme 63,8 128,0Emprunts et dettes financières court termeet du cycle d’exploitation (hors banques créditrices) 269,2 325,0Dettes financières 333,0 453,0Autres créances financières (40,0) (48,6)Endettement brut 293,0 404,4Trésorerie (152,9) (326,5)Banques créditrices 30,0 29,3Trésorerie nette (122,9) (297,2)Endettement net 170,1 107,2La diminution de la trésorerie disponible est à lier aux remboursements d’emprunts et au retournement dela position favorable du besoin en fonds de roulement à fin 2004 (règlements prévus en 2005 du solded’impôts sociétés au titre de 2004, et des travaux correspondant aux avances clients dans l’immobilierd’entreprise).Le ratio dettes sur fonds propres (gearing) s’élève à 40,1 % à fin 2005 (contre 36,5 % fin 2004). Il reste àun niveau très faible.100

Nexity Document de référence 2005L’endettement brut par secteurs d’activité se décompose au 31 décembre de la manière suivante :Endettement brut(en millions d’euros) 2005 2004Dette bancaire corporate 44,8 98,7Logement 104,3 176,8Immobilier d’entreprise 61,1 28,5Autres activités 82,8 100,4TOTAL 293,0 404,4La dette corporate du Groupe est constituée d’un crédit bancaire qui a été renégocié en 2004 lors del’introduction en bourse, remboursable pour 35 millions d’euros en juin 2006 et 10 millions d’euros en juin2007. Tous le covenants liés à ce contact étaient respectés à fin 2005. Dans le logement, le Groupe bénéficiede la part d’un pool bancaire d’un concours bancaire non affecté de 135 millions d’euros (autorisé jusqu’enjuin 2007) et de crédits spécifiques par opération. En immobilier d’entreprise, des concours bancaires adosséssont en place pour les opérations dont le financement n’est pas assuré par l’investisseur au fur et à mesurede l’avancement. Sur le pôle autres activités, des crédits bancaires adossés aux actifs financent l’acquisitionde Saggel, le terrain Areva-Alstom à Saint-Ouen et les immeubles Parcoval.Dette corporateUn nouveau financement a été négocié et signé le 28 avril 2006, et viendra se substituer d’ici le 30 juin àl’actuel crédit en cours fin 2005. Ce financement est un crédit revolving d’un montant initial de 150 millionsd’euros qui est réduit linéairement sur 4 ans à partir du 30 juin 2008 jusqu’à son échéance le 30 juin 2011.Ce nouveau crédit bancaire oblige le Groupe à respecter certains ratios financiers, dont les suivants, calculéssur une base semestrielle sur 12 mois glissants :Situations semestriellesRatio Dette Nette Consolidée/Fonds Propres Consolidés ≤ 2Ratio Dette Nette Consolidée hors projets/EBITDA ≤ 3EBITDA / Montant des frais financiers nets ≥ 2,5Le crédit bancaire oblige à consentir aux banques les mêmes sûretés réelles que celles qui pourraient êtredonnées à d’autres tiers.Le crédit bancaire renégocié contient des cas de remboursement anticipé obligatoire :• en cas de cession de titres de Nexity Initiale et/ou Nexity Logement et/ou Foncier Conseil ; et• si un actionnaire autres que les dirigeants vient à détenir plus de 33,33 % du capital et des droitsde vote de la Société, sauf en cas de renonciation par la majorité des banques.Dette bancaire d’exploitationLogement. Le Groupe bénéficie de la part d’un pool bancaire d’un concours bancaire non affecté de 135 millionsd’euros à échéance juin 2007. Cette ligne était utilisée à hauteur de 25 millions d’euros au 31 décembre 2005.Le solde du financement externe provient pour l’essentiel de financements spécifiques octroyés par les membresdu pool bancaire pour des programmes dont le chiffre d’affaires excède 12 millions d’euros TTC. Cesprêts bancaires complétés par la mobilisation de la trésorerie interne permettent de financer les besoins enfonds de roulement du pôle.101

10TRÉSORERIE ET CAPITAUXLe principal covenant bancaire concerne le respect d’un ratio de structure (endettement financier net/fondspropres) inférieur ou égal à deux pour le pôle logement. Ce covenant était respecté à fin 2005.Immobilier d’entreprise. Des concours bancaires adossés sont mis en place pour les opérations dont le financementn’est pas assuré par l’investisseur au fur et à mesure de l’avancement. Ces concours bancaires sontla plupart du temps garantis par des cessions de créances sur les investisseurs et la délégation des garantiesbancaires y afférentes.Autres activités. Des crédits bancaires adossés aux actifs acquis sont mis en place au cas par cas. Telle aété la situation en 2004 sur l’acquisition de Saggel et sur celle du site Areva-Alstom à Saint-Ouen.Avec les concours bancaires en place et la trésorerie disponible, le Groupe considère qu’il a les ressourcesnécessaires pour faire face à ses engagements financiers et pour financer ses besoins quotidiens en liquidité.10.3 ENGAGEMENTS HORS BILANLes engagements hors bilan donnés par le Groupe au titre de l’exploitation courante étaient les suivants au31 décembre :Engagements hors bilan donnés(en millions d’euros) 2005 2004Garantie financière d’achèvement 1.423,2 1.194,0Garanties professionnelles 82,6 80,0Indemnités d’immobilisation 19,8 12,4Nantissements 172,0 269,3Autres engagements donnés 106,1 113,4TOTAL 1.803,7 1.669,1Le plus gros poste concerne les contre-garanties de GFA que le Groupe est amené à délivrer dans le coursnormal des affaires sur les garanties financières d’achèvement émises par les banques sur les contrats depromotion au profit des acquéreurs, ainsi que la loi l’exige. Le pôle logement représente 903 millions d’eurosau 31 décembre 2005 contre 912 millions d’euros au 31 décembre 2004. Le pôle immobilier d’entrepriseprogresse pour sa part de 282 millions d’euros à 520 millions d’euros au 31 décembre 2005. Cetteaugmentation est la conséquence du nombre important d’opérations mises en chantier en 2005. Ces garantiesn’ont jamais fait l’objet de mises en jeu dans le passé.Les autres postes sont essentiellement les cautions professionnelles requises par la loi Hoguet pour pouvoirexercer la profession d’agent immobilier, et gérer les fonds des mandants dans le cadre de l’activité du pôleservices, et certains engagements donnés en garanties de paiement sur des différés de paiement relatifs àdes achats de terrains et des taxes d’urbanisme.Les nantissements sont accordés aux établissements bancaires en garantie de certains emprunts.Au-delà des engagements donnés au titre de l’exploitation courante, le Groupe a consenti des garanties depassif essentiellement liées aux cessions en 2003 de Coteba et de la société portant une opération situéeà Prague. Les garanties de passif en place au 31 décembre 2005 s’élevaient à 99,4 millions d’euros.10.4 RISQUES DE MARCHÉVoir également chapitre 4 du présent document de référence.102

Nexity Document de référence 200510.4.1 Risque de liquiditéL’encours des emprunts et dettes financières hors comptes courants passif s’élève à 297 millions d’eurosau 31 décembre 2005 (dont un tiers supérieur à un an). Les autorisations de crédit négociées avec les établissementsbancaires s’élèvent à 676,2 millions d’euros et permettent de financer les besoins d’exploitationprévus pour 2006.(en millions d’euros) 2005Emprunts supérieurs à 5 ans 14,0Emprunts entre 1 à 5 ans 80,8Emprunts à plus d’un an 94,8Emprunts à moins d’un an 202,2Total des dettes financières 297,0TOTAL LIGNES DE CRÉDIT AUTORISÉES 676,210.4.2 Risque de taux d’intérêtBien que le Groupe n’ait pas mis en place une comptabilité de couverture, des instruments de couverture detaux sont mis en place pour se protéger contre de trop fortes fluctuations des taux d’intérêts.Les instruments de couverture de taux en place au 31 décembre 2005 sont les suivants :Sociétébénéficiaire Instrument Nominal Indice Début FinNexity Tunnel@2,00%-3,25 % 100M€ E3M 03/01/2005 29/06/2007LogementNexity Initiale Tunnel@2,00%-3,25 % 15M€ E3M 01/07/2005 02/07/2007Nexity Tunnel@2,00%-3,25 % 65,0 M€ jusqu’au 03/07/2006 E6M 02/01/2006 01/07/2007puis 30,0 M€ jusqu’au 01/07/2007Neximmo 12 Tunnel@2,50%-4,50 % 33,6 M€ E3M 25/07/2004 31/03/2008Parcoval Swap ETF @ 4,035 % 12,7 M€ E3M 30/06/2004 30/06/2011Parcoval Swap ETF @ 3,215 % 3,15 M€ E3M 05/12/2005 30/06/201110.4.3 Risque de changeEtant donné que l’activité du Groupe en dehors de la zone euro n’est pas significative, le Groupe n’est pasexposé de manière significative au risque de taux de change.103

11RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT,PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLECHAPITRE 11 : RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT, PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE11.1 RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENTNexity réalise des études dans chacun de ses secteurs d’activité :• pour le pôle logement, sur les consommateurs, leurs critères de choix dans leur démarche d’achat ainsi quesur les produits offerts par ses concurrents ; et• pour les pôles immobilier d’entreprise et services, sur les marchés et les concurrents.Pour les pôles logement et immobilier d’entreprise, le Groupe dispose également de plusieurs équipes d’ingénieursqui travaillent à l’amélioration de la qualité de la construction (isolation phonique, isolation thermique,étanchéité, circulation d’air, climatisation, etc.).En matière de logement, le Groupe participe au développement de “Bio-Habitat” et de lots de terrains à bâtirselon les principes du développement durable. Le Groupe conçoit ses programmes de “Bio-Habitat” en visantl’économie d’énergie, la gestion optimale de l’eau, la santé et le confort des utilisateurs et la gestion desdéchets. Pour ses programmes de lotissement, qui répondent aux critères de certification ISO 9001 (normeportant sur la gestion de la qualité) et ISO 14001 (norme portant sur la gestion environnementale), le Groupecherche à aller plus loin que les lois et règlements qui régissent l’activité d’aménageur et à mettre en œuvreune politique d’amélioration continue.En matière d’immobilier d’entreprise, Nexity Entreprises a participé au développement de nouvelles technologiesavec certains des constructeurs intervenant sur ses chantiers. On peut notamment citer l’Indoor AirQuality (système de traitement de qualité de l’air intérieur développé avec Carrier), le straphon (faux plafondnon fibreux développé avec Accity), les portes coupe-feu ascenseurs développées avec Otis, les “jump lift”pour les chantiers des immeubles de grande hauteur développés également avec Otis et les boosters pourpoutres froides (système de climatisation, développé avec Farex).11.2 PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLENexity a su développer au fil de ses vingt-cinq années d’expérience une image forte qui se traduit par desmarques de référence telles que George V dans le domaine du logement et Nexity Entreprises dans le domainede l’immobilier d’entreprise. Le Groupe a simplifié et rendu plus lisible son dispositif de marques afin d’affirmerplus fortement son image auprès de l’ensemble de ses interlocuteurs. Ce dispositif repose désormaissur la marque Nexity à laquelle s’adjoint un qualificatif par typologie de produits, par exemple Nexity Entreprisespour les bureaux, Nexity George V pour les logements en région et Nexity Domaines pour les maisons en village.Ce système est appliqué dans les trois pôles d’activité du Groupe, les activités logement, immobilier d’entrepriseet services.Le Groupe est titulaire de l’ensemble des marques qu’il utilise.Les principales marques du Groupe bénéficient d’une protection en France et, en tant que de besoin, dansd’autres pays où le Groupe exerce ses activités. La marque Nexity est protégée en France jusqu’en février 2010et le Groupe George V jusqu’en février 2009.Le Groupe dépose occasionnellement des demandes de brevets pour des produits innovants. Le Groupe n’estpas dépendant à l’égard de brevets et de licences pour son activité ou pour sa rentabilité.104

12INFORMATIONS SUR LES TENDANCESCHAPITRE 12 : INFORMATIONS SUR LES TENDANCES12.1 ÉVOLUTIONS RÉCENTESAcquisition de Guy Hoquet l’Immobilier et de Century 21 FranceNexity a annoncé, le 29 mars 2006, l’acquisition de la majorité du capital de Guy Hoquet l’Immobilier, troisièmeréseau français de franchise immobilière avec 450 agences franchisées et 1.800 collaborateurs d’agenceà fin 2005. Monsieur Guy Hoquet demeure actionnaire à hauteur de 35 % et continuera de diriger le Groupe.Guy Hoquet l’Immobilier offre une des plus fortes croissances du nombre de franchisés, près de 50 % par anen moyenne sur la période 1999 à 2005.Le 18 avril 2006, Nexity a annoncé l’acquisition du contrôle de Century 21 France, premier réseau françaisde franchise immobilière avec 830 agences franchisées et 5.900 collaborateurs d’agence à fin 2005.Century 21 France, créé par Michel Trollé et Frank Cluck en 1987, est l’un des pionniers du marché françaisde la franchise immobilière, avec la marque bénéficiant de la plus forte notoriété auprès du grand public. FrankCluck demeure actionnaire de référence et continuera de diriger le Groupe.En ligne avec la stratégie de croissance maîtrisée de Nexity, ces deux opérations devraient être relutives.Ces prises de participations majoritaires dans Guy Hoquet l’Immobilier et Century 21 donnent naissance aupremier opérateur de franchise immobilière en France avec 1.280 agences franchisées et 7.695 collaborateursd'agence à fin 2005.Les deux réseaux nationaux Century 21 France et Guy Hoquet l'Immobilier ont réalisé en 2005 plus de 65.600compromis de vente en immobilier ancien, représentant une part de marché nationale supérieure à 10 %. Lechiffre d'affaires cumulé des franchiseurs s'élève à 25,7 millions d'euros avec un résultat opérationnel de8,6 millions d'euros.Century 21 France et Guy Hoquet l'Immobilier continueront d'exploiter et de développer leur réseau et leurpropre marque. Ces deux opérations concrétisent la volonté conjointe de Nexity et du management des franchiseursde doter les franchisés des moyens de consolider et de poursuivre leur forte croissance.Pour Nexity, la franchise immobilière constitue un nouveau canal de distribution et permet d'offrir de nouvellesopportunités de développement :• accès privilégié des franchisés à une offre élargie, constituée de produits immobiliers Nexity et deproduits confiés par des institutionnels ;• mutualisation des systèmes d’informations pour créer à terme de nouveaux courants d'affaires, notammentdans la recherche foncière ; et• extension et développement de services aux particuliers.En France, les agences immobilières concentrent aujourd’hui plus de 45 % des transactions dans l'ancien, lesolde étant le fait de transactions directes entre particuliers. A fin 2005, le marché français regroupait plusde 35.000 agences immobilières dont 5.125 en franchise. Les quatre premiers réseaux d'agences - ORPI,Century 21, Laforêt et Guy Hoquet - totalisent 9 % des agences immobilières et environ 24 % de l'ensembledes compromis de vente en immobilier ancien.Fusion absorption de Nexity Initiale par NexityUn projet de fusion absorption de la société Nexity Initiale par la Société a été soumis au Conseil d’administrationde Nexity et sera présenté aux actionnaires de la Société lors de la prochaine Assemblée générale annuelle.L’objectif principal de cette fusion est de rationaliser et simplifier les structures du Groupe. Le communiquéde presse diffusé conformément à l’article 12 de l’Instruction AMF du 13 décembre 2005 figure en Annexe 4du présent document de référence.105

12INFORMATIONS SUR LES TENDANCES12.2 PERSPECTIVES D’AVENIRFin 2005, le gouvernement a annoncé un Plan national pour le logement afin d’augmenter l’offre de terrainsconstructibles et développer de nouveaux dispositifs d’accession au logement. Cette prise en compte des difficultésde production de logements, notamment à destination des primo-accédants répond aux inquiétudesde Nexity dans ce domaine. En tant que premier opérateur privé, Nexity soutient cette démarche en adoptantune charte d’engagement à destination des clients et partenaires. Les objectifs de cette charte visentà favoriser l’accès du plus grand nombre à un logement de qualité et à accompagner les collectivités localesdans leur effort de développement de l’habitat. Cet engagement est relayé par une campagne de presse grandpublic afin de contribuer au débat public et à l’élaboration de propositions sur un sujet aussi prioritaire quele logement.Dans ce contexte, le Groupe prévoit d’accroître sa part de marché national et sa couverture territoriale parcroissance organique et par d’éventuelles acquisitions répondant à des objectifs financiers stricts.L’évolution des marchés tertiaires confirme l’embellie commerciale enregistrée depuis 2004. Le prolongementde l’activité de promotion tertiaire via Nexity Investissement devrait favoriser la prise en compte des attentesdes clients, en accompagnant leur politique d’investissement et en participant ponctuellement à des toursde table en parallèle. La création d’une équipe dédiée aux opérations de centres commerciaux devrait permettrede compléter la palette d’intervention de Nexity dans les domaines de l’immobilier tertiaire.Le Groupe souhaite poursuivre sa croissance dans le domaine des services immobiliers, notamment résidentiels,d’une part en poursuivant sa politique de croissance interne et, d’autre part, par croissance externe sélective.L’objectif du Groupe est d’assurer des synergies avec ses autres métiers et d’élargir son réseau de distributionaux particuliers.Le Groupe poursuivra sa stratégie de développement au travers de “Villes et Projets” pour accroître son portefeuilled’opérations de régénération urbaine en partenariat avec les collectivités locales, notamment en dehorsde l’Île-de-France.Le Groupe poursuit son développement mesuré à l’international. Outre la pérennisation de sa nouvelle implantationen Italie, il étudie l’opportunité de développer des opérations de logement.106

13PRÉVISIONS OU ESTIMATIONS DU BÉNÉFICECHAPITRE 13 : PRÉVISIONS OU ESTIMATIONS DU BÉNÉFICE13.1 INFORMATIONS PRÉVISIONNELLESL’activité en 2006 est confortée par le niveau et la progression du carnet de commandes du Groupe au31 décembre 2005 tant en logement qu’en immobilier d’entreprise. Le carnet de commandes (backlog)correspond aux réservations effectuées qui n’ont pas encore donné lieu à constatation de chiffre d’affaires.Il représente 17,6 mois d’activité au 31 décembre 2005 (sur la base de l’activité 2005) contre 16,2 moisau 31 décembre 2004 (sur la base de l’activité 2004).Backlog(en millions d’euros) 2005 2004 Écart2005/2004Logement 1.600 1.266 26,4 %Lotissement 208 185 12,4 %Logement 1.808 1.451 24,6 %Entreprise* 505 388 30,2 %TOTAL 2.313 1.839 25,8 %* Dont 45 M€ pour l’opération d’Eurobarajas au 31 décembre 2004 et 0M€ au 31 décembre 2005.Les prévisions sont établies à partir du backlog et des hypothèses de transformation de ce backlog enchiffre d’affaires compte tenu de l’avancement prévisionnel des chantiers en construction.Le Groupe anticipe une stabilité du marché du logement neuf en 2006 due à la persistance d’un déséquilibreentre l’offre et la demande solvable sans modifications majeures des dispositifs d’incitations fiscales etdans un contexte de hausse modérée des taux.Compte tenu de ces hypotèses, le Groupe confirme ses perspectives pour 2006 :• chiffre d’affaires consolidé en croissance de 15 % (hors croissance externe et Eurobarajas) ;• taux de marge opérationnel de 13 % ; et• ratio d’endettement net sur fonds propres (gearing) maintenu à un niveau inférieur à 50 % (hors croissanceexterne).Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la Société a pu raisonnablement se fonder pour déterminerces objectifs, sont susceptibles d'évoluer ou d'être modifiées en raison des incertitudes liées notammentà l'environnement économique, financier et concurrentiel. En outre, il ne peut pas être exclu que certainsrisques décrits au chapitre 4 du présent document de référence puissent avoir un impact sur les activités duGroupe et la capacité de la Société à réaliser ses objectifs. Par ailleurs, la réalisation des objectifs supposele succès de la stratégie commerciale de la Société présentée au paragraphe 6.1.2 du présent document deréférence. La Société ne prend donc aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation desobjectifs figurant au présent paragraphe 13.1 et ne s'engage pas à publier ou communiquer d'éventuels rectificatifsou mises à jour de ces éléments.107

13PRÉVISIONS OU ESTIMATIONS DU BÉNÉFICE13.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTESSUR LES INFORMATIONS PRÉVISIONNELLESNexity – Société anonymeSiège social : 1, terrasse Bellini92919 Paris La Défense CedexCapital social : € 149 294 990RAPPORT SUR DES PRÉVISIONS DE BÉNÉFICEMonsieur le Président Directeur Général,En notre qualité de Commissaires aux comptes et en application du règlement (CE) n° 809/2004, nous avonsétabli le présent rapport sur les prévisions de résultat de la société Nexity incluses dans la partie 13 de sondocument de référence 2005.Ces prévisions et les hypothèses significatives qui les sous-tendent ont été établies sous votre responsabilité,en application des dispositions du Règlement (CE) n° 809/2004 et des recommandations CESR relativesaux prévisions.Il nous appartient, sur la base de nos travaux, d'exprimer une conclusion, dans les termes requis parl'annexe I, point 13.3 du Règlement (CE) n° 809/2004, sur le caractère adéquat de l'établissement de cesprévisions.Nous avons effectué nos travaux selon la doctrine professionnelle applicable en France. Ces travaux ont comportéune évaluation des procédures mises en place par la Direction pour l'établissement des prévisions ainsi quela mise en œuvre de diligences permettant de s'assurer de la conformité des méthodes comptables utiliséesavec celles suivies pour l'établissement des informations historiques de la société Nexity. Ils ont égalementconsisté à collecter les informations et les explications que nous avons estimées nécessaires permettant d'obtenirl'assurance raisonnable que les prévisions sont adéquatement établies sur la base des hypothèses quisont énoncées.Nous rappelons que, s'agissant de prévisions présentant par nature un caractère incertain, les réalisationsdifféreront parfois de manière significative des prévisions présentées et que nous n'exprimons aucune conclusionsur la possibilité de réalisation de ces prévisions.A notre avis :• Les prévisions ont été adéquatement établies sur la base indiquée ;• La base comptable utilisée aux fins de cette prévision est conforme aux méthodes comptables appliquéespar la société Nexity.Ce rapport est émis aux seules fins du dépôt auprès de l'AMF du document de référence 2005 et ne peutêtre utilisé dans un autre contexte.Paris et Paris La Défense, le 3 mai 2006Les Commissaires aux comptesCONSEIL AUDIT & SYNTHÈSECommissariat aux comptesSALUSTRO REYDELMembre de KPMG InternationalJean-François NADAUD Bernard CATTENOZ Philippe MATHISAssocié Associé Associé108

14ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCECHAPITRE 14 : ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE14.1 CONSEIL D’ADMINISTRATION ET PRINCIPAUX DIRIGEANTSUn descriptif résumé des principales stipulations des statuts et du règlement intérieur relatives au Conseild’administration, en particulier à son mode de fonctionnement et à ses pouvoirs, figure au paragraphe 16.1“Fonctionnement des organes d’administration et de direction”.14.1.1 Les membres du Conseil d’administrationLe Conseil d’administration compte douze administrateurs, sept d’entre eux ont été nommés par l’Assembléegénérale du 28 septembre 2004 dont trois sous condition suspensive, dont la réalisation a été constatée le26 octobre 2004 (introduction en bourse). Le 10 mai 2005, Messieurs Pascal Oddo, Jacques Brion et MiguelSieler ont été cooptés en qualité d’administrateurs en remplacement respectivement de LBO France Gestion,CDC Entreprises Equity Capital et NIP (lux) Sarl. Ces cooptations ont été ratifiées par l’Assemblée généraledu 31 mai 2005.La Caisse des dépôts et consignations représentée par Monsieur Xavier Larnaudie Eiffel a été nommée administrateurlors de l’Assemblée générale du 31 mai 2005.Les statuts de la Société prévoient la nomination d’un administrateur représentant les salariés actionnaires,conformément aux dispositions légales. L’Assemblée générale du 31 mai 2005 a nommé Madame MartineCarette, administrateur représentant les salariés actionnaires du Groupe.Les statuts de la Société prévoient que le Conseil d'administration peut être assisté dans ses travaux par unà trois censeurs. Messieurs Jean-Louis Charon et Robert Daussun ont été nommés censeurs pour une duréede trois années lors de l’Assemblée générale du 28 septembre 2004 avec effet à l’issue du Conseil d’administrationdu 26 octobre 2004.Enfin, deux représentants du comité d’entreprise participent aux séances du Conseil d’administration depuisle 29 septembre 2005.Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2005, sept Conseils d’administration ont été réunis.Le tableau ci-dessous présente la composition du Conseil d’administration de la Société, la fonction principaleexercée dans la Société par les membres du Conseil ainsi que les principales activités exercées en dehorsde la Société lorsqu’elles sont significatives et les autres mandats et fonctions exercés en dehors du Groupeau cours des cinq dernières années.Nom et prénomoudénominationsocialeDate depremièrecooptation/nominationDate d’expirationdu mandatFonctionprincipaleexercée dansla SociétéAutres fonctions ou mandatsau cours des cinq dernières annéesAlain Dinin 28.09.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007Président-Directeur généralde la SociétéPrésident de Nexity InitialePrésident de Nexity Logement (ex CGI George V) SASPrésident du Conseil d’administration du CréditFinancier Lillois S.A.Membre du Conseil de surveillance de Parcoval SASVice-Président et membre du Conseil desurveillance de Saggel Holding S.A.Co-Gérant de Nexity Investissement SNC(depuis le 27 décembre 2005)Administrateur de Vinci S.A.Administrateur de l’ORF (Observatoire régionaldu foncier en Île-de-France)Administrateur et membre du Bureau exécutifde la FPC (Fédération des Promoteurs-Constructeurs)Administrateur de l’Ecole supérieure decommerce de Lille109

14ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCENom et prénomoudénominationsocialeDate depremièrecooptation/nominationDate d’expirationdu mandatFonctionprincipaleexercée dansla SociétéAutres fonctions ou mandatsau cours des cinq dernières annéesHervé Denize 28.09.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007Pascal Oddo 10.05.2005 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007Directeur généraldéléguéAdministrateurDirecteur général de Nexity InitialePrésident et administrateur de George V Gestion SASPrésident-Directeur général et administrateur deChantiers Navals de l’Estérel S.A.Président du Conseil de surveillance de SaggelHolding S.A.Directeur général non-administrateur du CréditFinancier Lillois S.A.Co-gérant de Avenir SCICo-gérant de Futur Antérieur SCIPrésident de Atlante SASPrésident de LTI S.A.Membre du Directoire de LBO France (Gestion)SAS (représentant permanent d’Atlante SAS),administrateur de Bertin Technologies SAS,membre du Conseil de surveillance de FinancièreSES, membre du Conseil de surveillance deCofinor, membre du Conseil de surveillance deValofin, gérant de la SCI du 23, rue de Seine,gérant de la SCI La Douceur, gérant de la SCI du35, rue de Verneuil, administrateur de ActarisMetering System S.A., Président du Conseil desurveillance de Financière Roysol, membre duConseil de surveillance de Finhotel, membre duConseil de surveillance de Teramics, membre duConseil de surveillance de Financière Prov,membre du Conseil de surveillance de FinancièreRail, membre du Conseil de surveillance deRocafin, membre du Conseil de surveillance deTerreal Holding (représentant permanent d’AtlanteSAS), membre du Conseil de surveillance de WHAHolding (représentant permanent d’Atlante SAS),Président du Conseil de surveillance de laFinancière Gault & FrémontÀ l’étranger: administrateur de Materis HoldingLuxembourg S.A.Mandats expirés :Administrateur de 3PI S.A. (filiale d’Atlante SAS)StéphaneRichard28.09.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007AdministrateurDirecteur général adjoint de Veolia EnvironnementDirecteur général et administrateur de VeoliaTransport, Président-Directeur général de CGFTE,Président du conseil d’administration de CFTI,administrateur de CFTA, administrateur deEurolum, administrateur de UGC S.A., administrateurde France Télécom, administrateur deAutoroutes Paris Rhin Rhône, administrateur deVE AirportÀ l’étranger : director de Veolia Transport GroupAustralia (Australie) Chairman et director deVeolia Transport Management Australia (Australie)consejero de CTSA (Espagne), administrador deDetren (Espagne), administrador de FCC-Connex(Espagne), Chairman et director de VeoliaTransport AB (Suède), director de Veolia110

Nexity Document de référence 2005Nom et prénomoudénominationsocialeDate depremièrecooptation/nominationDate d’expirationdu mandatFonctionprincipaleexercée dansla SociétéAutres fonctions ou mandatsau cours des cinq dernières annéesTransportation North America (USA), director deVenaoMandats expirés :Administrateur de Banque OBCAntoineZacharias28.09.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007AdministrateurPrésident du Conseil d’administration de VinciReprésentant permanent de Vinci au Conseild’administration de ASF, administrateur deCofiroute, Président du Conseil d’administrationet administrateur de Vinci Concessions, administrateurde Vinci Energies, administrateur deVinci Park, membre du Conseil de surveillancede la Compagnie Générale des Eaux-Veolia Eau,Président de la Fondation d’entreprise Vincipour la CitéÀ l’étranger : Président du Conseil de surveillancede Vinci Deutschland GmbH (Allemagne), administrateurde Vinci Plc (Royaume-Uni)Mandats expirés : Président du Conseil de surveillancede Vinci Concession ; Vice-Président du Conseil desurveillance de Vinci Innovation; membre du Conseilde surveillance de Sogeparc; administrateur deSogea; Président Directeur général de Socofreg;administrateur de GTIE ThermiqueA l’étranger : miglied des aufsichtsrachts de G+HMontage GmbH (Allemagne)Christian deLabriffe26.10.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007AdministrateurGérant de Rotschild et Cie et Rotschild & CieBanque, président de Transaction R, membre duConseil de surveillance de Financière Rabelais,administrateur de Christian Dior Couture S.A.,administrateur de Christian Dior S.A. Paris,membre du Conseil de surveillance de GroupeBénéteau, membre du Conseil de surveillance deParis-OrléansMandats expirés :Administrateur de Holding Financier Jean GoujonFrançoisCouchou-Meillot26.10.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007AdministrateurDirecteur immobilier Calyon FrancePrésident du Conseil d’administration de Clinfim,Président du Conseil d’administration de Soflim,administrateur de Slibail Murs, membre duConseil de surveillance de la SCPI Rivoli AvenirPatrimoine, membre du Conseil de surveillancede Slivimo Habitation, administrateur de laFinancière Immobilière Calyon, administrateur dePromogim, administrateur de Promogim GroupeMandats expirés :Président de Slibail Murs, Président de SlibailImmobilier, administrateur de CLDE (CréditLyonnais Développement Économique), administrateurde CRCL (Caisse de Retraite duCrédit Lyonnais)111

14ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCENom et prénomoudénominationsocialeDate depremièrecooptation/nominationDate d’expirationdu mandatFonctionprincipaleexercée dansla SociétéAutres fonctions ou mandatsau cours des cinq dernières annéesAnne-Marie deChalambert26.10.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007AdministrateurPrésident-Directeur général de Generali ImmobilierConseilPrésident du Conseil de surveillance de GeneraliImmobilier Gestion, représentant permanent deGenerali Assurances Immobilier au Conseil d’administrationde SILIC, représentant permanent dela Fédération Continentale au Conseil desurveillance de Foncière des Régions, représentantpermanent de la Fédération Continentale auConseil de surveillance de Foncière des Logements,liquidateur du GIE Generali Immobilier,gérant de SCI Generali optima, gérant de SCIGenerali le mondial, gérant de SCI GeneraliCarnot, gérant de SCI Generali Bellefeuilles,gérant de SCI Generali le franklin, gérant de SNCGenerali France Trieste et Venise et compagnie,gérant de SCI du 54 avenue Hoche, gérant de SCIavenue de France Generali, gérant de SCI Lagny-Cuvier-Generali, gérant de SCI Espace SeineGenerali, gérant de SCI Landy-Novatis, gérant deSCI Lagny 68-70 Generali, gérant de SCI Cogipar,gérant de Gérant de SCI landy-wilo, gérant de SCIGenerali le jade, gérant de SCI GPA commerce I,gérant de SCI GPA commerce II, gérant de SCIGenerali pierre, gérant de SCI Generali pierregrenier, gérant de SCI Generali Wagram, gérant deSCI Generali Pyramides, gérant de SCI GeneraliAsnières, gérant de SCI Immovie, gérant de SCIGenerali Reaumur SCI le Moncey, gérant de SARLGenerali le Moncey, gérant de SCI le Dufy,Président de 2 ISO SAS, Président de SuresnesImmobilier SAS, Président de Generali le Dufy SASMandats expirés : Administrateur unique et directeurdu GIE Generali Immobilier; administrateur deGecina; gérant de SCI du 174 rue du Rivoli; gérantde SCI des 52-52 bis boulevard Saint-Jacques et6 rue leclerc; gérant de SCI du 26-28 rue JacquesDulud à Neuilly-Sur-Seine; gérant de SCI des 5 et7 rue Drouot ; gérant de SCI du Bois des Rochesà Saint-Michel sur Orge; gérant de SCI FranceMornay à Lyon; gérant de Generali Daumesnil Sarl;gérant de SCI Le Verdi; gérant de SCI le Rivay;gérant de SCI le Mondial; gérant de SCI Carnot;gérant de Generali Réaumur Sarl; gérant de LeFranklin Sarl; représentant du GIE GeneraliImmobilier; Président de 2 ISO, SAS; Président deSuresnes Immobilier SAS; Président de MTTenibre; Président de MT Musala; représentant duGIE Generali Immobilier; gérant de SNC GeneraliFrance Trieste et Venise et Compagnie; gérant deSociété Civile Immobilière du 10-12 boulevard dela Libération-Viroflay; gérant de SCI du 24 rue deMogador à Paris (9°); gérant de Société CivileImmobilière du 54 avenue Hoche; gérant de SociétéCivile Immobilière avenue de France Generali ;112

Nexity Document de référence 2005Nom et prénomoudénominationsocialeDate depremièrecooptation/nominationDate d’expirationdu mandatFonctionprincipaleexercée dansla SociétéAutres fonctions ou mandatsau cours des cinq dernières annéesAnne-Marie deChalambert26.10.2004 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007Administrateurgérant de SCI Lagny-Cuvier-Generali, gérant deSCI Espace Seine Generali; gérant de SCILandy-Novatis, gérant de SCI Haussmann 50Generali; gérant de Société Civile Immobilière leDomaine du Mesnil; gérant de Société CivileImmobilière Font Romeu Neige et Soleil; gérantde SCI des 3 rue de Londres et 70 rue Saint-Lazare; gérant de Société Immobilière du 13 ruede Londres, gérant de Société Civile Immobilièredes 48 et 50 boulevard des Batignolles; gérantde Société Civile Immobilière des Serres; gérantde Société Civile Immobilière du 2 rue Saint-Louis; gérant de SCI Lagny 68-70 Generali;gérant de SCI Cogipar; gérant de Société CivileImmobilière du 130 boulevard Bineau; gérant deLandy-Wilo SCI; gérant de Société CivileImmobilière du 2-4 boulevard Haussmann;gérant de SCI Generali le jade; administrateurde Sophia; représentant du GIE GeneraliImmobilier, Président de TOUZET SAS; représentantdu GIE Generali Immobilier, gérant de laSociété Civile Immobilière « La bastideMoliets » ; représentant du GIE GeneraliImmobilier; gérant de la Société civileImmobilière Bugeaud Lyon; représentant du GIEGenerali immobilier, gérant de la SCI GeneraliBelle Plagne ; représentant du GIE GeneraliImmobilier, gérant de la SNC Generali BellePlagne ; représentant du GIE GeneraliImmobilier, gérant de la Société CivileImmobilière « NORIM »; Président-Directeurgénéral de Foncière-BurHo ; Président Directeurgénéral de S.A. Immobilière des 154-156 boulevardde la Gare à Paris ; administrateur deSociété de transactions Immobilières de la ruede Londres-SOTRILMO ; membre du Conseil desurveillance de Generali Habitat ; représentantpermanent de Generali France Assurances,administrateur de SAI Les Trois Collines demougins ; représentant permanent de GeneraliFrance Assurances, administrateur de Sophia;représentant permanent de la FédérationContinentale, administrateur de Locasic; représentantpermanent de la FédérationContinentale, administrateur de PlacementBail ; représentant permanent de la SCI Du Coq,administrateur de la SAI Saint Honoré lesFeuillans; gérant de SCI LE Domaine du Mesnil ;gérant de SCI Avenue de France ; gérant de SCIEspace Seine.113

14ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCENom et prénomoudénominationsocialeDate depremièrecooptation/nominationDate d’expirationdu mandatFonctionprincipaleexercée dansla SociétéAutres fonctions ou mandatsau cours des cinq dernières annéesJacques Brion 10.05.2005 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007AdministrateurPrésident-Directeur général de French Resort etFrench Real EstateGérant de New Holiday, gérant de New HolidayII, gérant de Anjou Estate (JB), gérant de PerpiEstate (JB), gérant de la SCI du 68 rue d'Hemà Croix, gérant de la SCI du 31 quai d'Anjou,Gérant de la SCI du Mas Carbonneil d’en HautÀ l’étranger : Président du Majestic Group Inc.,Président de H&G Holdings Inc., Président dela Chambre de commerce franco-américaine deFloride, Conseiller du commerce extérieur,Vice-Président de la section USA-Floride/CaraïbesMandats expirés : NéantCaisse desdépôts etconsignationsreprésentée parXavier Larnaudie-Eiffel31.05.2005 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2008AdministrateurMembre du directoire et directeur internationalde CNP Assurances, Directeur général et administrateurde CNP InternationalÀ l’étranger : Président du Conseil d’administrationde Caixa Seguros, administrateur etVice-Président de Fineco Vita et membre ducomité du contrôle interne et Président ducomité stratégiqueMandats expirés :administrateur du Conservatoire des Arts etMétiers, administrateur de ESL Network,administrateur de Italia Holding, Vice-Présidentde Solving International, Président du directoirede Solving InternationalMiguel Sieler 10.05.2005 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2007AdministrateurPrésident du directoire de Bayer FranceMembre du Conseil de surveillance de BayerCropScience SA, administrateur de BayerCropScience France, Président du Conseil desurveillance de Bayer Diagnostics, administrateurde Bayer Environnemental Science,Président du Conseil de surveillance BayerPharma, Président du Conseil de surveillanceBayer Santé, Président du Conseil desurveillance Bayer Santé Familiale, membre duConseil d’administration STE Immobilière Distri,administrateur de la Fondation Maison de laChimieMandats expirés :Directeur-général unique de Bayer Agro,Président du Conseil de surveillance de BayerClassics, Vice-Président du Conseil desurveillance de Buna France, Président duConseil de surveillance de Haarmann & Reimer,Président du Conseil de surveillance et membredu Conseil de surveillance de LanxessElastomeres, membre du Conseil desurveillance de Lanxess S.A.S., Vice-Présidentdu Conseil de surveillance de Borchers France114

Nexity Document de référence 2005Nom et prénomoudénominationsocialeDate depremièrecooptation/nominationDate d’expirationdu mandatFonctionprincipaleexercée dansla SociétéAutres fonctions ou mandatsau cours des cinq dernières annéesMartine Carette 31.05.2005 À l’issue del’Assemblée généralede la Sociétéstatuant sur lescomptes de l’exerciceclos le 31décembre 2008Administrateur,Directeur desressourceshumaines duGroupeNéant115

14ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE14.1.2 Les principaux dirigeantsLes principaux dirigeants de la Société, par ailleurs membres du comité exécutif de la Société (voir paragraphe16.1.2 “La Direction générale”) sont les suivants :• Alain Dinin, Président-Directeur général de Nexity, a débuté au sein du groupe George V (Groupe Arnault) en1979 comme contrôleur de gestion et a occupé diverses fonctions avant d’en prendre la Direction généraleen 1985. De 1995 à 1999, il a été Directeur général de CGIS (Groupe Vivendi) et Vice-Président puis Présidentde Nexity. Par ailleurs, il est administrateur du groupe Vinci depuis 1997 et membre du Bureau exécutif dela Fédération des Promoteurs Constructeurs depuis 1998. Il est diplômé de l'École supérieure de commercede Lille, dont il est administrateur depuis 1998.• Hervé Denize, administrateur et Directeur général délégué de Nexity, a rejoint le groupe George V en 1996en tant que Secrétaire général puis Directeur général adjoint, avant de rejoindre Nexity comme Directeurfinancier du groupe. Il a précédemment travaillé comme auditeur pour STRECO, groupe Ernst and Young,Directeur financier de Plâtres Lambert, Directeur administratif et financier du CNIT et Directeur administratifet financier de Sari-Seeri. Il est diplômé de l'École supérieure de commerce et d'administration desentreprises de Rouen et détient un Diplôme d'études comptables supérieures (DECS).• Martine Carette, Directeur des ressources humaines de Nexity, a débuté en 1981 comme attachée de clientèleau sein du Groupe George V. Elle a occupé successivement les postes de responsable administratif,de Directeur commercial, de Directeur de la formation et de Secrétaire général. Depuis 1999, elle exerceles fonctions de Directeur des ressources humaines. Elle a été nommée Directeur des ressources humainesde Nexity fin 2003.• Emmanuel Deloge, Directeur général adjoint de Nexity Logement, est également Président de Féréal et cogérantde Foncier Conseil. Après avoir débuté dans le groupe 3F, il a passé dix ans chez Bouygues Immobilieroù il a été Directeur général du collectif en Ile-de-France chez Stim et Directeur général de la Côte-d’Azurchez Stim/Bâtir. Il est entré dans le groupe Nexity en 1995 où il a occupé principalement les fonctions deDirecteur général de Seeri. Il détient une maîtrise d’Administration économique et sociale de l’UniversitéParis VII.• Laurent Diot, Président de Nexity International, a rejoint la Compagnie des eaux et de l'ozone comme chargéde mission en 1991 avant d'intégrer la CGIS (Compagnie générale d'immobilier et de services) en tant queDirecteur de l'audit et de la stratégie. Il a exercé la fonction de Directeur du développement au sein de Nexityavant de prendre la présidence de Nexity International en 2002. Il est diplômé de l'école des Hautes étudescommerciales (HEC).• Anne Lalou, Directeur du développement et Secrétaire général, a rejoint Nexity en 2002. Elle a débuté entant que fondé de pouvoir puis sous-directeur au sein du département Fusions & Acquisitions de Lazard àLondres puis Paris pour ensuite prendre la responsabilité de Directeur de la prospective et du développementchez Havas. Elle a été Président-Directeur général de Havas édition électronique avant d'intégrerRothschild & Cie en tant que gérant. Elle est diplômée de l'École supérieure des sciences économiques etcommerciales (ESSEC).• Jean-Pierre Mingeonnet, Vice-Président exécutif de Nexity Logement, a rejoint le groupe George V en 1990en tant que Directeur général de George V Côte-d'Azur. Il est aujourd'hui Vice-Président exécutif de notredivision logements. Il a débuté chez Cogedim comme responsable de programmes pour y terminer Directeurgénéral loisirs. Il détient un Diplôme d'études comptables supérieures (DECS), une maîtrise de Droit, unDiplôme d'études supérieures en sciences économiques (DES). Il est également diplômé de l'Institutd'études politiques (IEP).• Jean-Luc Poidevin, Directeur général aux stratégies immobilières a rejoint Nexity en 2004 pour dirigerl’activité Villes et Projets. Il a débuté en 1983 à la SCET (filiale de la Caisse des dépôts et consignations).De 1988 à 1993, il a occupé diverses fonctions au sein du groupe Sari/Seeri avant de devenir Directeurgénéral adjoint de Sari Régions et Directeur général de Sari Régions Conseil. De 1993 à 2000, il a occupéle poste de Directeur de l’aménagement de l’établissement public d’aménagement de la défense (Epad),116

Nexity Document de référence 2005et de 2000 à 2004, celui de Directeur général de l’Établissement public d’aménagement du Mantois Seine-Aval (Epamsa). Par ailleurs, membre du Club ville aménagement depuis l’origine, il en a été Président de1999 à 2002. Il est diplômé en Droit public (maîtrise) et du DESS Droit et administration des collectivitéslocales.• Jacques Schilder, Directeur général délégué aux Services, a rejoint Nexity en août 2004 dans le cadre del’acquisition du Groupe Saggel. Il a effectué sa carrière au sein de la Direction immobilière de l’UAP où il aété notamment responsable des investissements immobiliers de 1985 à 1993, puis au sein du Groupe Axaoù la Direction générale de Saggel Gestion lui a été confiée en avril 1998. En 1999, il a été l’un des principauxacteurs de l’opération de leveraged buy-out (LBO) mise en œuvre pour l’acquisition de Saggel. Depuisjanvier 2005, il est responsable du pôle services de Nexity intégrant les sociétés Nexity Services et NexitySaggel.• Catherine Stephanoff, Directeur juridique Groupe, a travaillé en tant qu'avocate associée, gestionnaire juristeau STAC (GIE d'Assurance Construction), responsable juridique de l'Établissement public d'aménagementde Saint-Quentin-en-Yvelines et Secrétaire général du pôle immobilier de Campenon Bernard Construction.Elle a rejoint la CGIS (Compagnie générale d'immobilier et de services) en tant que chargé de mission avantd'en prendre la Direction juridique en 1999. Elle est licenciée en droit et détient un Certificat d'aptitude àla profession d'avocat.• Daniel Valoatto, Directeur général délégué à l'immobilier d'entreprise, a rejoint le groupe George V Industriesen 1995 comme Président-Directeur général et administrateur. Il est également Président du conseil desurveillance de Geprim et Président-Directeur général et administrateur de Nexity Entreprises depuis 1999.Avant de rejoindre George V, il a assuré des fonctions de chef de service à la Direction centrale industriellede Bouygues et de Directeur général adjoint et Directeur du département immobilier d'entreprise de Kaufman& Broad.• Jean-Eric Vimont, Directeur financier, a rejoint Nexity en 2000 où il a assuré les responsabilités de Directeuren charge des financements internationaux, Directeur des financements et de la trésorerie puis de Directeurfinancier adjoint. Avant de rejoindre Nexity, il a travaillé comme administrateur à la Direction du budget auministère des finances et Project Manager au Fonds Européen d'Investissement. Il est diplômé de l'Écolepolytechnique et de l'École des ponts et chaussées.14.1.3 Déclarations relatives aux membres du Conseil d’administration et de la DirectionÀ la connaissance de la Société, il n’existe aucun lien familial entre les membres du Conseil d’administrationni entre les membres du Conseil d’administration et les principaux dirigeants.À la connaissance de la Société, au cours des cinq dernières années : (i) aucune condamnation pour frauden’a été prononcée à l’encontre d’un membre du Conseil d’administration ou des principaux dirigeants, (ii) niun des membres du Conseil d’administration ni un des principaux dirigeants n’a été associé à une faillite,mise sous séquestre ou liquidation judiciaire, (iii) aucune incrimination et/ou sanction publique officielle n’aété prononcée à l’encontre d’un membre du Conseil d’administration ou de l’un des principaux dirigeants pardes autorités statutaires ou réglementaires (y compris des organismes professionnels désignés) et (iv) ni undes membres du Conseil d’administration, ni un des principaux dirigeants n’a été empêché par un tribunald’agir en qualité de membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur nid’intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d’un émetteur.14.2 CONFLITS D’INTÉRÊT AU NIVEAU DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTIONÀ la connaissance de la Société, il n’existe pas de conflit d’intérêts potentiels entre les devoirs, à l’égard dela Société, des membres du Conseil d’administration et leurs intérêts privés.117

15RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES DES DIRIGEANTSCHAPITRE 15 : RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES DES DIRIGEANTS15.1 RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES VERSÉS AUX DIRIGEANTS DE NEXITY EN 2005Le montant des jetons de présence versé aux membres du Conseil d’administration au titre de leurs mandatsau sein de la Société pour l’exercice 2005 s’est élevé à 173.333 euros, et résulte des règles suivantes :• 5.000 euros par an pour chaque administrateur ou censeur ;• 5.000 euros supplémentaires par an pour chaque administrateur ayant assisté à toutes les séances du Conseild’administration, ces jetons de présence étant réduits à due proportion des absences supérieures à une ;• 5.000 euros par an pour chaque membre d’un comité du Conseil ; et• 5.000 euros supplémentaires par an pour chaque président d’un comité du Conseil, avec un maximumde 20.000 euros par administrateur.Mr Jacques BrionMme Martine CaretteMme Anne-Marie de ChalambertMr François Couchou-MeillotMr Christian de LabriffeMr Hervé DenizeMr Alain DininMr Xavier Larnaudie-EiffelMr Pascal OddoMr Stéphane RichardMr Miguel SielerMr Antoine ZachariasMr Jean-Louis CharonMr Robert Daussun7.500 euros5.000 euros15.000 euros15.000 euros15.000 euros15.000 euros20.000 euros3.333 euros20.000 euros20.000 euros7.500 euros15.000 euros5.000 euros10.000 eurosEnfin Messieurs Alain Dinin et Hervé Denize ont perçu chacun 3.000 euros au titre de leurs mandats au seindu Conseil de surveillance de la société Saggel Holding pour l’exercice 2004. Par une délibération du 13 mai2005, l’Assemblée générale de la Société a décidé de mettre fin au versement de jetons de présence.Aucun membre du Conseil d’administration n’avait reçu de jeton de présence au titre de ses mandats au seinde la Société ou des sociétés du Groupe pour l’exercice 2004.Les rémunérations versées par la Société et les sociétés du Groupe aux membres du Conseil d’administrationau titre de l’exercice 2005 sont les suivantes :• pour Monsieur Alain Dinin : une rémunération brute globale d’un montant de 1.115.528 euros (contre1.370.998 euros en 2004) dont 460.000 euros à titre de rémunération variable fixée principalementen fonction de l’atteinte d’objectifs de résultat d’exploitation et de résultat net consolidés duGroupe (se décomposant en 340.000 euros constituant le solde de rémunération variable dû au titrede l’année 2004 et 120.000 euros constituant une avance sur la rémunération variable due au titrede l’année 2005) et 5.488 euros à titre d’avantages en nature, versée tant par la Société que parNexity Initiale au titre de ses mandats au sein de la Société et des sociétés du Groupe ; et• pour Monsieur Hervé Denize : une rémunération brute globale d’un montant de 525.000 euros (contre788.885 euros en 2004) dont 225.000 euros à titre de rémunération variable fixée principalement enfonction de l’atteinte d’objectifs de résultat d’exploitation et de résultat net consolidés du Groupe, sedécomposant en 165.000 euros constituant le solde de rémunération variable dû au titre de l’année2004 et 60.000 euros constituant une avance sur la rémunération variable dû au titre de l’année 2005(aucun avantage en nature), versée tant par la Société que par Nexity Initiale au titre de ses mandatsau sein de la Société et des sociétés du Groupe.118

Nexity Document de référence 2005Ces deux mandataires sociaux, et eux seuls, bénéficient d’indemnités spécifiques en cas de révocation deleurs fonctions de mandataires sociaux, déterminées sur la base de la moyenne brute annuelle des rémunérationsbrutes de toute nature (y compris rémunérations variables) versées au mandataire concerné parl’ensemble des sociétés du Groupe au cours des trois dernières années précédant la date effective de son départ.Pour Madame Martine Carette (administrateur depuis le 10 mai 2005) : une rémunération brute globale d’unmontant de 181.800,80 euros dont 29.269 euros à titre de rémunération variable fixée principalement enfonction de l’atteinte d’objectifs de résultat d’exploitation et de résultat net consolidés du Groupe, versée parla Société au titre de ses fonctions de Directeur des ressources humaines au sein de la Société et des sociétésdu Groupe.Les autres membres du Conseil d’administration n’ont perçu aucune autre rémunération, au titre de l’exercice2005, de la part de la Société et des sociétés du Groupe.Les attributions de stock-options réalisées par la Société au profit des mandataires sociaux sont détailléesau paragraphe 17.2.15.2 RETRAITES ET AUTRES AVANTAGESIl n’existait au 31 décembre 2005 aucun engagement (autre, le cas échéant, que ceux constatés au sein desprovisions pour engagements envers les salariés) contracté en matière de pensions de retraite ou indemnitésassimilées dont bénéficieraient les membres du Conseil d’administration ou de la Direction.119

16FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCECHAPITRE 16 : FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTIONET DE SURVEILLANCE16.1 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION ET DE DIRECTION16.1.1 Le Conseil d’administration16.1.1.1 Composition du Conseil d’administration (articles 11 à 14 des statuts)Les informations concernant les dates de début et d’expiration des mandats des membres du Conseild’administration figurent au paragraphe 14.1. “Conseil d’administration et principaux dirigeants”.Le Conseil d’administration est composé de trois membres au moins et de dix-huit membres au plus.Chaque membre du Conseil d’administration doit, pendant toute la durée de son mandat, être propriétaire d’aumoins 200 actions.Les administrateurs peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Les personnes moralesadministrateurs sont tenues de désigner, pour participer aux délibérations du Conseil d’administration et,généralement, pour exercer leur mandat d’administrateur, un représentant permanent soumis aux mêmes conditionset obligations et qui encourt les mêmes responsabilités civiles et pénales que s’il était administrateuren son nom propre, sans que cette personne soit tenue d’être elle-même actionnaire.Les membres du Conseil d’administration sont nommés par l’Assemblée générale ordinaire pour une duréede quatre ans, expirant à l’issue de la réunion de l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires ayant statuésur les comptes de l’exercice écoulé et tenue dans l’année au cours de laquelle expire le mandat dudit administrateur.Les administrateurs sont toujours rééligibles. Le Conseil d’administration ne peut pas compter plus du tiersde ses membres ayant atteint l’âge de 70 ans. Si un administrateur ou représentant permanent atteint l’âgede 70 ans alors que le Conseil d’administration comprend déjà le tiers de ses membres ayant atteint cet âge,le plus âgé des administrateurs ou représentants permanents est réputé démissionnaire lors de la prochaineAssemblée générale ordinaire. Les dispositions relatives à la limite d’âge sont applicables aux représentantspermanents des personnes morales administrateurs.Les administrateurs peuvent être révoqués à tout moment par l’Assemblée générale.Le Conseil d’administration élit parmi ses membres personnes physiques un Président et, le cas échéant, unou plusieurs Vice-Présidents, pour une durée ne pouvant excéder celle de leur mandat d’administrateur. LePrésident doit être âgé de moins de 70 ans. Lorsque cette limite d’âge est atteinte en cours de fonctions, lePrésident du Conseil d’administration est réputé démissionnaire d’office à l’issue de la prochaine Assembléegénérale ordinaire annuelle. Le Conseil d’administration détermine la rémunération de son Président. Il peutle révoquer à tout moment.Le Président organise et dirige les travaux du Conseil d’administration, dont il rend compte à l’Assemblée générale.Il veille au bon fonctionnement des organes de la Société et s’assure, en particulier, que les administrateurssont en mesure d’accomplir leur mission.Les statuts de la Société prévoient que le Conseil d’administration peut être assisté dans ses travaux par unà trois censeurs désignés par l’Assemblée générale des actionnaires pour une durée de trois ans. Ces censeurspeuvent être choisis parmi les actionnaires personnes physiques ou morales ou en dehors d'eux. Les censeursassistent aux séances du Conseil d’administration sans voix délibérative et exercent une mission généralede Conseil auprès des administrateurs, sans que ces derniers soient tenus par les avis ou recommandationsémis. Les censeurs sont tenus aux mêmes obligations de confidentialité que les administrateurs et sont révocablesà tout moment par l'Assemblée générale ordinaire. Les censeurs qui ont été nommés par l’Assembléegénérale du 28 septembre 2004, avec effet à l’issue du Conseil d’administration du 26 octobre 2004, sontMessieurs Jean-Louis Charon et Robert Daussun.120

Nexity Document de référence 2005Enfin, deux représentants du comité d’entreprise participent aux séances du Conseil d’administration depuisle 29 septembre 2005.16.1.1.2 Attributions du Conseil d’administration (article 15 des statuts)Le Conseil d’administration détermine les orientations de l’activité de la Société et veille à leur mise en œuvre.Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d’actionnaires et dans la limite del’objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la Société et règle par ses délibérationsles affaires qui la concernent. Le Conseil d’administration procède aux contrôles et vérifications qu’iljuge opportuns.16.1.1.3 Règlement intérieur du Conseil d’administrationLe Conseil d’administration de la Société a adopté un règlement intérieur destiné à préciser les modalitésde son fonctionnement, en complément des dispositions légales, réglementaires et statutaires de la Société.Ce règlement intérieur prévoit qu’avant d’accepter ses fonctions, l’administrateur doit s’assurer qu’il a prisconnaissance des obligations générales ou particulières à sa charge ainsi que de la réglementation relativeaux infractions boursières. Il doit notamment prendre connaissance des textes légaux ou réglementaires, desstatuts, du règlement intérieur et des compléments d’information que le Conseil d’administration peut lui avoirapportés et s’y conformer. Il prévoit également que l’administrateur, (i) bien qu’étant lui-même actionnaire etdevant posséder au moins 200 actions, représente l’ensemble des actionnaires et doit agir en toutes circonstancesdans l’intérêt social de l’entreprise, (ii) a l’obligation de faire part au Conseil d’administration de toutesituation de conflit d’intérêts même potentiel et doit s’abstenir de participer au vote de la délibération correspondante,(iii) doit consacrer à ses fonctions le temps et l’attention nécessaires, (iv) doit être assidu et participerà toutes les réunions du Conseil d’administration ou, le cas échéant, des comités auxquels il appartient,(v), doit se considérer astreint à une stricte obligation de confidentialité qui dépasse la simple obligation dediscrétion prévue par les textes vis-à-vis des informations non publiques acquises dans le cadre de ses fonctions,(vi) est tenu à une obligation de loyauté et (vii) doit s’abstenir d’effectuer des opérations sur les titresde la Société (conformément au code de bonne conduite adopté par la Société).Aux termes du règlement intérieur du Conseil d’administration, le Président, assisté du secrétaire du Conseild’administration, est tenu de communiquer à chaque administrateur, dans un délai suffisant, tous les documentset informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission. À cet effet, chaque administrateur peutréclamer au Président-Directeur général, dans les délais appropriés, sous réserve de leur caractère confidentiel,les informations indispensables à une intervention utile sur les sujets à l’ordre du jour du Conseild’administration ou toute autre information lui permettant d’exercer sa mission.Le règlement intérieur du Conseil d’administration prévoit qu’un administrateur est indépendant lorsqu’il n’entretient,directement ou indirectement, aucune relation de nature commerciale ou financière (sauf celle d’actionnairenon significatif) avec la Société, son Groupe ou sa Direction, qui puisse compromettre sa liberté dejugement.Le Conseil d’administration consacre, aux termes de son règlement intérieur, une fois par an, un point de sonordre du jour à un débat sur son fonctionnement afin notamment de (i) faire le point sur ses modalités de fonctionnement,(ii) vérifier que les questions importantes sont convenablement préparées et (iii) mesurer la contributioneffective de chaque administrateur à ses travaux du fait de sa compétence et de son implication dansles délibérations.Le Président du Conseil d’administration rend compte dans un rapport joint au rapport de gestion annuel arrêtépar le Conseil d’administration des conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseild’administration ainsi que des procédures de contrôle interne mises en place par la Société.Enfin, le règlement intérieur prévoit également que le Conseil d’administration est tenu informé de tout événementimportant concernant la marche de la Société et plus particulièrement de la situation financière, de lasituation de la trésorerie ainsi que des engagements de la Société.121

16FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE16.1.2 La Direction générale (article 16 des statuts)Lors de sa réunion en date du 28 septembre 2004, le Conseil d’administration a décidé de confier la Directiongénérale de la Société au président du Conseil d’administration Alain Dinin.Le Président du Conseil d’administration, en sa qualité de Directeur général, est investi des pouvoirs les plusétendus pour agir en toute circonstance au nom de la Société. Il exerce ses pouvoirs dans la limite de l’objetsocial et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux assemblées d’actionnaires et au Conseild’administration. Il représente la Société dans ses rapports avec les tiers.Sur sa proposition, le Conseil d’administration peut nommer une ou plusieurs personnes physiques chargéesd’assister le Directeur général, avec le titre de Directeur général délégué. Lors de sa réunion en date du 28septembre 2004 le Conseil d’administration a nommé Hervé Denize au poste de Directeur général délégué.Le Directeur général et le Directeur général délégué sont assistés dans leurs fonctions par un comité exécutif.Les grandes Directions opérationnelles (logement, immobilier d'entreprise et services) et fonctionnelles(secrétariat général et Direction du développement, Direction financière, Direction juridique et Direction desressources humaines) du Groupe sont représentées au sein de ce comité qui rassemble douze cadresdirigeantsdu Groupe, en ce compris le Président-Directeur général et le Directeur général délégué de la Société,et qui se réunit, généralement, tous les quinze jours. Voir paragraphe 14.1.2 “Les principaux dirigeants”, pourdes informations détaillées sur les membres du comité exécutif.Par ailleurs, le Président-Directeur général et le Directeur général délégué ainsi que les dirigeants fonctionnelsde la Société tiennent de manière hebdomadaire un comité financier qui définit notamment les axes stratégiques,les grandes orientations du Groupe, leur pilotage et leur coordination.16.2 FONCTIONNEMENT DES ORGANES DE SURVEILLANCELe règlement intérieur du Conseil d’administration prévoit que le Conseil d’administration peut décider de constituerun ou plusieurs comités permanents ou temporaires, destinés à faciliter le bon fonctionnement du Conseild’administration et à concourir efficacement à la préparation de ses décisions.Les comités sont chargés d’étudier les questions que le Conseil d’administration ou son Président soumettentà leur examen, de préparer les travaux du Conseil d’administration relativement à ces questions, et derapporter leurs conclusions au Conseil d’administration sous forme de comptes rendus, de propositions, d’informationsou de recommandations.Le rôle des comités est strictement consultatif. Le Conseil d’administration apprécie souverainement les suitesqu’il entend donner aux conclusions présentées par les comités. Chaque administrateur reste libre de votercomme il l’entend sans être tenu par ces études, investigations ou rapports, et n’est pas tenu par les éventuellesrecommandations émises par les comités.Lors de sa réunion en date du 26 octobre 2004, le Conseil d’administration a constitué trois comités : le comitédes comptes, le comité des rémunérations, et le comité d’investissement.16.2.1 Fonctionnement du comité des comptesLe comité des comptes est composé au minimum de trois administrateurs et au maximum de cinq administrateursnommés par le Conseil d’administration.Les membres du comité des comptes nommés par le Conseil d’administration lors de sa réunion du 26 octobre2004 sont Messieurs Pascal Oddo (Président), François Couchou-Meillot et Edgard Taureau. Monsieur MiguelSieler a été nommé lors de la réunion du Conseil d’administration du 10 mai 2005 en remplacement de MonsieurEdgard Taureau, démissionnaire du fait de la cession par CDC Entreprises FCPR de l’intégralité de ses actionsde la Société.122

Nexity Document de référence 2005Le comité des comptes s’est réuni cinq fois au cours de l’exercice 2005.Le comité des comptes a pour principales missions :• concernant les comptes sociaux, les comptes consolidés et le contrôle interne :- avant que le Conseil n’en soit saisi (au minimum deux jours avant l’examen des comptes par leConseil), (I) procéder à l’examen des états financiers semestriels et annuels sociaux et consolidés,y compris leurs annexes et, le cas échéant, le rapport de gestion (une attention particulière sera apportéeà l’impact des changements de méthode comptable, aux informations relatives aux conventionsréglementées, à la politique de provision et à l’évolution des résultats d’une période à l’autre) et (II),le cas échéant, donner un avis;- de s’assurer de la pertinence du choix et de la bonne application des méthodes comptables réglementairesretenues pour l’établissement des comptes sociaux et des comptes consolidés ;- examiner les engagements hors bilan significatifs de la Société ;- vérifier le traitement comptable de toute opération significative réalisée par la Société ;- s’assurer que les procédures internes de collecte et de contrôle des informations financières et comptablespermettent de garantir la qualité et la fiabilité des comptes de la Société des audits interneset externes du Groupe ainsi que des réponses afférentes de la Direction ;- examiner le périmètre des sociétés consolidées et, le cas échéant, les raisons pour lesquelles dessociétés n’y seraient pas incluses ;- procéder à l’examen de toute question de nature financière ou comptable qui lui serait soumise parle Président du Conseil ; et- présenter au Conseil d’administration les observations qu’il juge utiles en matière comptable et financière,notamment à l’occasion de l’arrêté des comptes sociaux et consolidés, semestriels et annuels.• concernant le contrôle externe :- soumettre au Conseil des recommandations concernant la sélection des Commissaires aux comptes(cabinets et réseaux de Commissaires aux comptes) en vue de la nomination ou du renouvellementde ces derniers par l’Assemblée générale des actionnaires ;- analyser et émettre un avis sur la définition de leur mission, leurs honoraires, le champ et le calendrierd’intervention ; analyser et émettre une opinion sur leurs recommandations et les suites quileur sont données ; et- examiner toute question de nature financière ou comptable qui lui serait soumise par le Présidentdu Conseil d’administration ainsi que toute question de conflit d’intérêts dont il a connaissance.• concernant la communication financière :- procéder à la revue des projets des communiqués de la Société sur les comptes semestriels etannuels.123

16FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE16.2.2 Fonctionnement du comité des rémunérationsLe comité des rémunérations est composé au minimum de trois administrateurs et au maximum de cinq administrateursnommés par le Conseil d’administration.Les membres du comité des rémunérations nommés par le Conseil d’administration lors de sa réunion du26 octobre 2004 sont Messieurs Stéphane Richard (Président), Mark H. Newman et Christian de Labriffe.Monsieur Jacques Brion a été nommé lors de la réunion du Conseil d’administration du 10 mai 2005 en remplacementde Monsieur Mark H. Newman, démissionnaire du fait de la cession par NIP (Lux) Sarl de l’intégralitéde ses actions de la Société.Le comité des rémunérations s’est réuni trois fois au cours de l’exercice 2005.Le comité des rémunérations a pour mission de :• étudier et faire des propositions quant à la rémunération des mandataires sociaux, notamment pour ce quiconcerne (I) la part variable de ladite rémunération : il définit les règles de fixation de cette part variableen prenant en compte les performances des mandataires sociaux sur l’exercice écoulé et la stratégie à moyenterme de la Société et du Groupe, puis contrôle l’application de ces règles, et (II) tous avantages en nature,options de souscription ou d’achat d’actions, reçus de toutes sociétés du Groupe, dispositions relatives àleurs retraites, et tous autres avantages de toute nature ;• proposer au Conseil un montant global pour les jetons de présence des administrateurs qui sera proposéà l’Assemblée générale de la Société ;• proposer au Conseil des règles de répartition des jetons de présence et les montants individuels des versementsà effectuer à ce titre aux administrateurs, en tenant compte de l’assiduité des administrateurs auConseil et dans les comités ;• donner au Conseil un avis sur la politique générale d’attribution des options de souscription et/ou d’achatd’actions et sur le ou les plan(s) d’options établi(s) par la Direction générale du Groupe au regard des règleset recommandations applicables ; indiquer au Conseil sa proposition en matière d’options d’achat ou desouscription en exposant les raisons de son choix ainsi que ses conséquences ; et• examiner toute question que lui soumettrait le Président et relative aux questions visées ci-dessus, ainsiqu’aux projets d’augmentations de capital réservées aux salariés.Le rapport annuel informe les actionnaires sur la rémunération des mandataires sociaux et sur les principeset modalités qui guident la fixation de la rémunération de ces dirigeants, ainsi que sur l’attribution et l’exercicedes options d’achat ou de souscription d’actions de ces derniers.16.2.3 Fonctionnement du comité d’investissementLe comité d’investissement est composé au minimum de six administrateurs et au maximum de neuf administrateursnommés par le Conseil d’administration.Les membres du comité d’investissement nommés par le Conseil d’administration lors de sa réunion du 26octobre 2004 sont Monsieur Alain Dinin (Président), Madame Anne-Marie de Chalambert et Messieurs MarkH. Newman, Stéphane Richard, Antoine Zacharias, Robert Daussun et Hervé Denize. Monsieur Mark H. Newmana démissionné de ses fonctions du fait de la cession par NIP (Lux) Sarl de l’intégralité de ses actions de laSociété, et n’a pas été remplacé.Le comité d’investissement s’est réuni deux fois au cours de l’exercice 2005.Le comité d’investissement a pour mission de se prononcer sur les acquisitions et cessions de participations etd’actifs d’un montant significatif susceptibles de modifier la structure du bilan de la Société et en tout état de causeles acquisitions et cessions de participation et d’actifs d’un montant supérieur ou égal à 50 millions d’euros.124

Nexity Document de référence 200516.3 INFORMATIONS SUR LES CONTRATS DE SERVICES LIANT LES MEMBRES DU CONSEILD’ADMINISTRATION, DE LA DIRECTION ET DES ORGANES DE SURVEILLANCEÀ LA SOCIÉTÉ OU À L’UNE QUELCONQUE DE SES FILIALESIl n’existe pas de convention conclue entre les membres du Conseil d’administration, de la Direction et desorganes de surveillance et la Société ou l’une de ses filiales et prévoyant l’octroi d’avantages.16.4 DÉCLARATION RELATIVE AU GOUVERNEMENT D’ENTREPRISEDans un souci de transparence et d’information du public, la Société a mis en place un ensemble de mesuress’inspirant des recommandations du rapport du groupe de travail présidé par Monsieur Daniel Bouton pourl’amélioration du gouvernement d’entreprise dont les conclusions ont été présentées au public le 23 septembre2002. Il s’agit de procédures de contrôle interne tant au plan opérationnel qu’au plan financier, passantnotamment par la création des différents comités décrits ci-dessus. Ces mesures sont décrites dans le rapportspécifique du Président du Conseil d’administration de la Société qui figure en Annexe 3, au présent documentde référence.125

17SALARIÉS - RESSOURCES HUMAINESCHAPITRE 17 : SALARIÉS – RESSOURCES HUMAINES17.1 RESSOURCES HUMAINES17.1.1 Bilan socialEffectifs du GroupeAu 31 décembre 2005, l’effectif total du Groupe s’élevait à 1.813 salariés, contre 1.697 salariés au 31 décembre2004.La moyenne d'âge dans le Groupe au 31 décembre 2005 est de 43,5 ans pour les cadres et de 32,1 anspour les non cadres. Les équipes dirigeantes sont composées de 38 personnes dont la moyenne d’âge estde 50 ans.Les deux pôles d’activité logement et immobilier d’entreprise sont regroupés au sein de l’Unité économiqueet sociale (UES) Nexity Promotion Construction. Cette UES recouvre plus largement, les activités de logementet de lotissement, l’immobilier d’entreprise, l’international, ainsi que les services communs de gestion. Elleconcentre 70,3 % de l’effectif total du Groupe.Le pôle services du Groupe est concentré au sein de deux UES : l’UES Nexity Services qui regroupe NexityConseil, Nexity Expertise, Nexity Gestion, Nexity Services, Nexity Solutions et l’UES Saggel GT qui regroupeAbigest, Saggel Gestion, Saggel Transactions et Sotragim. Les effectifs de ces UES représentent le solde del'effectif total du Groupe, soit 27,7 %.Les sociétés Saggel Holding, Saggel Bazin gestion privée et les filiales étrangères ne sont pas intégrées dansles trois UES citées précédemment. Elles représentent 2 % de l’effectif total. Les deux UES du pôle service,Saggel Holding et Saggel Bazin gestion privée sont regroupées dans une seule UES (UES Nexity Saggel Services)depuis le 1 er février 2006.Le tableau ci-dessous présente la répartition des effectifs par métier au 31 décembre 2005 :Nb de salariésLogement 1.032Immobilier d’entreprise 101Services 515Villes et Projets 8Nexity Management & holdings 157TOTAL (Y COMPRIS LES FILIALES ÉTRANGÈRES) 1.813Le tableau ci-dessous présente la répartition des effectifs du Groupe par catégorie professionnelle (hors filialesétrangères, hors Saggel Holding et hors Saggel Bazin gestion privée) et par unité économique et socialeau 31 décembre 2005 :UESCadres Etam* & employés Total %Hommes Femmes Total Hommes Femmes TotalPromotion - Construction 502 204 706 115 453 568 1.274 71,69 %Nexity Services 69 37 106 18 49 67 173 9,74 %Saggel GT 67 54 121 39 170 209 330 18,57 %TOTAL 638 295 933 172 672 844 1.777 100 %% 35,9 % 16,6 % 52,5 % 9,7 % 37,8 % 47,5 % 100 %(*) Etam : Employés, techniciens, agents de maîtrise.126

Nexity Document de référence 2005Le tableau ci-dessous présente l’évolution globale du nombre de salariés au sein du Groupe par zone géographiqueau sein du Groupe depuis 2003 :31 décembre 2003 % 31 décembre 2004* % 31 décembre 2005 %France 1.296 98,1 % 1.672 98.5 % 1.789 98,68 %Europe 25 1,9 % 25 1.5 % 24 1,32 %dont Cadres 18 20 18dont Etam et employés 7 5 6TOTAL 1.321 100 % 1.697 100 % 1.813 100 %(*) y compris 322 salariés de Saggel suite à leur entrée dans le Groupe au cours de l’année 2004.Embauches (filiales étrangères comprises)Au cours de l’année 2005, le nombre total d’embauches s’est élevé à 440 contrats à durée indéterminée dont230 cadres et 141 contrats à durée déterminée, dont 11 cadres.Départs, licenciements et préretraite (filiales étrangères comprises)Le nombre total des départs hors du Groupe a atteint 251 en 2005, dont 28,3 % correspondant à des licenciementset 43,0 % à des démissions.Main-d’œuvre extérieure au GroupeEn France, l’effectif intérimaire en équivalent temps plein a été de 35 personnes, soit 1,9 % de l’effectif en2005. Le Groupe a recours à l’intérim principalement en remplacement de salariés absents et en cas de surcroîtd’activité.Informations relatives aux plans de réduction des effectifs et de sauvegarde de l’emploi, aux efforts de reclassement,aux réembauches et aux mesures d’accompagnementIl n’existe aucun plan de réduction des effectifs et de sauvegarde de l’emploi à ce jour dans le Groupe. En2005, un licenciement est intervenu pour cause économique.Organisation et durée du temps de travailUES Nexity Promotion ConstructionUn accord relatif à l’organisation, l’aménagement et la réduction du temps de travail a été conclu le 18 janvier2005. Il a eu pour effet d’uniformiser les modalités d’aménagement du temps de travail au sein des filialesde l’UES Nexity Promotion Construction.UES Nexity ServicesLa Direction a ouvert le 16 décembre 2005 des discussions avec les partenaires sociaux de l’UES NexityServices et de l’UES Saggel GT pour la constitution d’une unité économique et sociale composée de l’ensembledes sociétés de l’activité Services. L’harmonisation du statut collectif des sociétés de services a conduit laDirection à dénoncer l’accord de réduction du temps de travail le 10 novembre 2005. Un nouvel accord seranégocié au niveau de la nouvelle UES Services dont la mise en place a eu lieu le 1 er février 2006.UES Saggel GTUn accord sur la réduction du temps de travail a été signé le 29 décembre 2000.Effectifs à temps partielL’effectif à temps partiel pour l’ensemble du Groupe comprend 96 salariés en 2005, soit 5,3 % de l’effectiftotal.127

17SALARIÉS - RESSOURCES HUMAINESAbsentéismeEn France, le nombre total de jours d’absence a atteint 18.270 jours au cours de l’année 2005, dont 9.080jours d’absence pour maladie (soit 49,7 % du total) et 215 jours pour accidents du travail et de trajet (soit1,2 % du total), le reste des absences s’élevant à 8.975 jours qui correspondent aux congés maternité, congésde paternité, congés parentaux et congés pour événements familiaux.RémunérationLa rémunération annuelle moyenne du Groupe en 2005 s’élevait à 50.874 euros, avec une rémunérationmoyenne annuelle des cadres de l’ordre de 66.403 euros, et une rémunération moyenne annuelle des noncadres de 33.742 euros. Ces montants sont calculés hors charges patronales.Relations professionnelles et accords collectifsL’UES Nexity Promotion Construction a reçu une reconnaissance conventionnelle le 15 janvier 2004. Elle estrégie par une seule convention collective, celle de la Fédération nationale de la promotion construction.L’UES Nexity Services a reçu une reconnaissance conventionnelle le 11 décembre 2000. Cet accord a été étendupar avenant le 1 er janvier 2002 à Nexity Solutions.L’UES Nexity Services dépend de trois conventions collectives couvrant les différents métiers de services comprisdans ce pôle. Il s’agit de la convention collective nationale des bureaux d’études techniques, cabinetsd’ingénieurs-conseils et sociétés de conseils (dite Syntec) pour Nexity Services, de la convention collectivede l’immobilier pour Nexity Solutions, Conseil et Gestion, et enfin de la convention collective des entreprisesd’expertise pour Nexity Expertise.L’UES Saggel GT a reçu une reconnaissance conventionnelle le 5 janvier 2000, cet accord a été étendu par avenantle 30 mai 2000 à Abigest et le 16 avril 2002 à Sotragim. Elle est régie par la convention collective de l’immobilier.Par ailleurs, les trois unités économiques et sociales ont signé des accords sur le temps de travail, sur la participationet/ou l’intéressement, tels que définis au paragraphe 17.3.Représentation du personnel et représentation syndicaleAu sein de l’UES Nexity Promotion Construction, il existe un comité d’entreprise composé de huit membrestitulaires et de sept suppléants. S’y ajoutent un délégué du personnel sur le site de Montpellier, un déléguédu personnel et un suppléant sur le site de Nice, deux délégués du personnel et deux suppléants sur le sitede Toulouse et deux délégués du personnel sur le site de Roubaix. Enfin, on compte trois délégués du personnelsur le site de La Défense et deux délégués syndicaux CFDT et CGT.Au sein de l’UES Nexity Services, il existe une délégation unique du personnel composée de huit membrestitulaires et de cinq suppléants. S’y ajoutent deux délégués syndicaux CFTC et CFE-CGC.Au sein de l’UES Saggel GT, il existe un comité d’entreprise composé de douze membres (cinq titulaires, cinqsuppléants et deux représentants syndicaux). S’y ajoutent quatre délégués syndicaux : CFTC-CSVF, CFDT,CGT-UGICT et CFE-CGC et douze délégués du personnel.Conditions d’hygiène et de sécuritéLe Groupe a élaboré un document unique de sécurité et actions de prévention des risques. Au niveau de l’UESNexity Promotion Construction, le document initial a été élaboré le 17 décembre 2002. De même, un documentinitial a été élaboré par l’UES Nexity Services en date du 15 décembre 2003 et par l’UES Saggel GT en décembre2003. L’évaluation des risques est faite périodiquement, et au moins une fois par an en fin d’exercice. Unemise à jour des documents uniques des UES Promotion Construction et Saggel a été réalisée en décembre 2005.L’UES Nexity Promotion Construction a mis en place une dotation spéciale destinée au personnel de chantier.Cette dotation consiste en l’allocation de 80 euros annuels par personne pour l’achat de chaussures desécurité. De plus, l’ensemble des personnes travaillant sur un chantier se voit fournir des casques par la Société.128

Nexity Document de référence 2005Pour l’UES Nexity Promotion Construction il existe deux Comités d’hygiène, de sécurité et des conditions detravail (CHSCT) : à Paris La Défense, au siège social de Nexity et un autre à Roubaix. Pour l’UES Nexity Services,le CHSCT est basé à Rueil-Malmaison et pour l’UES Saggel GT, le CHSCT est basé rue Lafayette à Paris.En 2005, le nombre d’accidents professionnels s’est élevé à seize dans le Groupe, dont dix accidents du travailet six accidents de trajets.FormationSelon les sociétés du Groupe, les dépenses de formation pour l’année 2005 se situent dans une fourchettecomprise entre 1,50 % et 2,78 % de la masse salariale, hors formations internes. La formation au sein duGroupe est assurée par l’École des métiers et par des interventions d’organismes de formation externes àl’entreprise. En 2005, un effort de formation a été entrepris auprès de la population commerciale qui a, d’unepart, été équipée d’ordinateurs portables et qui a, d’autre part, été formée aux outils informatiques.Le Groupe a créé en 1996 une École des ventes. L’enseignement dispensé au sein de cette école consisteen la mise en place d’un cursus négociateurs juniors d’une durée de treize jours. À l’issue de ce cursus, l’écoleprocède à des évaluations du stagiaire notamment par voie d’entretiens et de questionnaires à choix multiples.Lorsque le stagiaire réussit l’ensemble de ces tests, il reçoit un diplôme interne. Au vu du succès decette École des ventes, le Groupe a pris l’initiative de créer deux écoles supplémentaires pour former ses salariés,l’École de la maîtrise d’ouvrage en 2003, ainsi que l’Ecole de la maîtrise d’œuvre en 2004.Le plan de formation au sein du Groupe est également établi à partir des entretiens d’évaluation annuels mis enplace à partir de 1998. En 2005, la Direction des ressources humaines a initié une politique de gestion prévisionnelledes emplois et des compétences. La réactualisation des entretiens annuels en constitue la première étape.Enfin, 89 jeunes ont réalisé un stage au sein du Groupe en 2005.Emploi et insertion des travailleurs handicapésAu 31 décembre 2005, quatre personnes handicapées étaient employées par le Groupe.Œuvres socialesLe montant des subventions versées par le Groupe durant l’année 2005 s’est élevé à 304.540 euros pourl’UES Nexity Promotion Construction, à 30.088 euros pour l’UES Nexity Services, et à 127.366 euros pourl’UES Saggel GT. Il convient d’y ajouter le budget de fonctionnement qui s’élève à 0,2 % de la masse salarialeen 2005, décomposé entre l’UES Nexity Promotion Construction à hauteur de 121.812 euros, l’UES NexityServices à hauteur de 14.435 euros et l’UES Saggel GT à hauteur de 22.876 euros.Sous-traitantsEn ce qui concerne la réglementation sociale, le Groupe vérifie, avant toute signature d’un marché, que les soustraitantssont à jour de leurs cotisations sociales et requiert des responsables de ces entreprises qu’ils signentun engagement sur l’honneur certifiant qu’ils n’emploient pas de main-d’œuvre en situation irrégulière.17.1.2 Politique socialeLe Groupe mène une politique sociale active, dont la Direction des ressources humaines commune à l’ensembledu Groupe est l’acteur central. Cette dernière assure la cohérence du mode de gestion, de l’organisation etdes ressources disponibles avec les axes de la politique des ressources humaines du Groupe. La politiquedes ressources humaines du Groupe s’établit autour de quatre axes principaux :• valoriser et reconnaître les collaborateurs au-delà des fonctions qu’ils occupent ;• promouvoir les compétences ;• favoriser les initiatives individuelles ; et• encourager la mobilité.129

17SALARIÉS - RESSOURCES HUMAINESLe Groupe a signé la charte de l’apprentissage en décembre 2005 manifestant ainsi sa volonté d’accompagneret de faciliter l’accès à l’emploi des jeunes.Observatoire des vocations. Le Groupe a constitué un Observatoire des vocations qui est composé d’un comitéde pilotage comprenant les dirigeants du Groupe et la Direction des ressources humaines. L’Observatoire desvocations a reçu le Grand Prix des ressources humaines le 26 juin 2003, décerné par l’Association APOGEE, récompensantles actions particulièrement innovantes et performantes dans le domaine des ressources humaines.L’Observatoire poursuit deux objectifs essentiels :• encourager et accompagner l’initiative individuelle des collaborateurs du Groupe ; et• découvrir les talents des personnes du Groupe, quel que soit leur poste, encourager l’innovation et fidéliserles potentiels.Pour atteindre le premier objectif, à savoir ; encourager et accompagner l’initiative individuelle, l’Observatoires’est doté d’un outil spécifique : le contrat “Top vocations”. Ce contrat permet à tout collaborateur du Groupede bénéficier, sous certaines conditions, d’une formation “sur mesure” ou d’un stage intra-groupe lui permettantd’accéder à des fonctions différentes. Ce contrat a été nominé en décembre 2002 au concours organisépar Hewitt intitulé “Baromètre 2002 du capital humain : “Best Employers – Best Results”.Pour réaliser le second objectif, à savoir ; découvrir les talents au sein de l’entreprise et encourager l’innovation,l’Observatoire a mis en place un concours d’innovation dénommé “Tous bâtisseurs d’avenir”. Initié pourla première fois en janvier 2001, ce concours est reconduit tous les deux ans. Le Lauréat du premier concoursa été le projet “Bio-Habitat”.“In Placement”. Le Groupe a adopté en octobre 2003 une charte de mobilité, destinée à encourager les mobilitésinternes au Groupe au travers d’une bourse d’emploi “Intranet” ainsi que du programme dit “In Placement”.L’“In Placement” permet notamment la mobilité au sein du Groupe de salariés de filiales qui ont des difficultésconjoncturelles et qui pourraient, à terme, être amenées à restructurer leurs effectifs. Les salariés candidatsà l’“In Placement” sont volontaires. Depuis la mise en place de cette disposition, 80 % des candidats à l’“InPlacement” ont pu bénéficier de la mutation qu’ils souhaitent au sein du Groupe.Début 2006, le Groupe a signé la Charte de la diversité dans l’entreprise. À travers cette Charte, le Groupes’engage à mieux refléter la diversité de la société française et notamment sa diversité culturelle et ethniquedans ses effectifs aux différents niveaux de qualification. Le Groupe s’engage également à respecter l’applicationdu principe de non-discrimination sous toutes ses formes et dans toutes les étapes de la gestion desressources humaines.130

Nexity Document de référence 200517.2 PARTICIPATIONS DES MANDATAIRES SOCIAUX ET STOCK-OPTIONSAu 31 décembre 2005, les mandataires sociaux suivants détiennent des actions et des droits de vote y afférentsmentionnés ci-dessous :Actionnaires Nombre d’actions Pourcentage du capital Nombre de droits de vote Pourcentage des droits de voteMonsieur Alain Dinin 1.211.109 4,06 % 2.422.193 7,40 %Monsieur Hervé Denize 416.346 1,39 % 832.692 2,54 %Au 31 décembre 2005, les mandataires sociaux de la Société détiennent des options de souscription d’actionsdont les caractéristiques sont les suivantes :Options de souscription d’actions consenties Nombre total Prix de souscription des actionsà chaque mandataire social et options levéesd’options attribuées/par ces derniersd’actions souscritesOptions consenties par la Société à :Monsieur Alain Dinin 150.000 17,90 eurosMonsieur Hervé Denize 115.000 100.000 options : 17,90 euros15.000 options : 37,21 eurosOptions levées durant l’exercice par les mandataires sociaux : 0 0Voir paragraphe 21.1.4.2 “Options de souscription d’actions” pour une présentation des principales caractéristiquesdes options de souscription d’actions attribuées aux mandataires sociaux par la Société et parNexity Initiale.17.3 INTÉRESSEMENT ET PARTICIPATION17.3.1 ParticipationL’UES Nexity Promotion Construction a signé le 20 avril 2004 un accord de participation dont la répartitionest proportionnelle aux salaires perçus.L’UES Nexity Services a signé un accord de participation le 27 décembre 2002, qui prévoit une répartition, àhauteur de 50 %, de la participation proportionnellement aux salaires perçus, les 50 % restants étant répartisen fonction du temps de présence des salariés.L’UES Saggel GT a signé un accord de participation le 30 mai 2000 qui prévoit une répartition proportionnelleaux salaires perçus.17.3.2 IntéressementL’UES Nexity Promotion Construction a signé le 4 mai 2004 un accord d’intéressement au profit de ses salariés.Aux termes de cet accord, la répartition de l’intéressement est effectuée de manière égalitaire, et en fonctiondu temps de présence des salariés. Le plafond participation + intéressement est de 8 % du montant brutde la masse salariale.L’UES Saggel a signé le 30 juin 2003 un accord d’intéressement au profit de ses salariés. La répartition decet intéressement est proportionnelle aux salaires perçus. Le plafond global de la participation et de l’intéressementest de 9 % du montant brut de la masse salariale.17.3.3 Plan épargne groupeLe Plan d’épargne groupe (le “PEG”) est alimenté par la participation, l’intéressement, le versement volontaire,auxquels peut s’ajouter l’abondement de l’entreprise (sauf pour la participation). Ces fonds sont bloquéspendant cinq ans, sauf cas de sortie anticipée prévus conformément aux articles R 443-11 et R 442-17 duCode du travail. Le PEG fait appel à quatre instruments de placement : trois Fonds communs de placementd’entreprises (“FCPE”) multi-entreprises, et un FCPE dédié au PEG, Nexity Actions (qui a absorbé, le 27 janvier2005, le FCPE Nexity Actionnariat, lui aussi dédié au PEG).131

17SALARIÉS - RESSOURCES HUMAINESLe FCPE Nexity Actions, agréé par l’AMF le 8 octobre 2004, a souscrit 170.682 actions de la Société au prixde 14,32 euros par action dans le cadre de l’augmentation de capital réservée aux salariés du Groupe d’unmontant nominal de 853.410 euros réalisée à l’occasion de l’introduction en bourse de la Société. Au 31 décembre2005, le FCPE Nexity Actions détenait 868.363 actions de la Société représentant 2,91 % du capital decette dernière. En 2005, il n’a pas été souscrit d’augmentation de capital réservée aux salariés.17.3.4 Options de souscription et d’achat d’actionsLes caractéristiques des options de souscription d’actions émises par la Société sont décrites dans le tableauci-dessous (informations au 31 décembre 2005) :INFORMATIONS SUR LES OPTIONS DE SOUSCRIPTION ÉMISES PAR LA SOCIÉTÉDate d’Assemblée 10/12/2003 28/09/2004Date du Conseil d’administration ou du directoire 11/02/2004 12/05/2004 26/10/2004 29/09/2005Date de la décision du Président-Directeur général - - - 22/12/2004 14/10/2005Nombre total d’options de souscription d’actions attribuées initialement 395.400* 325.000* 250.000 500.000 200.000Nombre total d’actions pouvant être souscrites : 346.600* 325.000* 250.000 478.600 200.000- par les mandataires sociaux (information globale) 0 0 250.000 0 15.000- par les dix premiers attributaires salariés (information globale) 76.000* 130.000* 0 174.000 67.500Point de départ d’exercice des options 02/2008 05/2008 10/2008 12/2008 10/2009Date d’expiration 05/2010 08/2010 01/2011 03/2011 01/2012Prix de souscription € 5* € 5,65* € 17,90 € 17,90 € 37,21Modalités d’exercice(i) en une ou plusieurs fois avec un maximum de deux fois par an et (ii)(lorsque le plan comporte plusieurs tranches)à condition d’exercer un minimum de 25 % des options détenues à chaque levéeNombre d’actions souscrites au 31/12/2005 0 0 0 0 0Options de souscription d’actions annulées 48.800 0 0 21.400 0Options de souscription d’actions restantes 346.600 325.000 250.000 478.600 200.000* Compte tenu de la division par deux de la valeur nominale des actions de la Société décidée par l’Assemblée générale du 31 août 2004.Les caractéristiques des options de souscription d’actions émises par Nexity Initiale sont décrites dans le tableauci-dessous (informations au 31 décembre 2005) :INFORMATIONS SUR LES OPTIONS DE SOUSCRIPTION ÉMISES PAR NEXITY INITIALEDate d’Assemblée 15/12/2000 28/05/2002*Date du Conseil d’administration ou du directoire 15/12/2000 11/06/2001 14/06/2002* 11/06/2003*(tranche 1-1) (tranche 1-2) (tranche 2-1) (tranche 2-2)Nombre total d’options de soucription d’actions attribuées initialement 49.350 3.000 30.233** 7.982**Nombre total d’actions pouvant être souscrites : 0 375 25.146*** 6.837***- par les mandataires sociaux (information globale) 0 0 0 0- par les dix premiers attributaires salariés (information globale) 0 375 4.924*** 1.150***Point de départ d’exercice des options 12/2003 06/2004 06/2006 06/2007Date d’expiration 12/2005 06/2006 06/2008 06/2008Prix de souscription € 15,25 € 15,25 € 36,25**** € 60,67****Modalités d’exercice(i) en une ou plusieurs fois avec un maximum de 2 fois par an et (ii) à condition(lorsque le plan comporte plusieurs tranches)d’exercer un minimum de 25 % des options détenues à chaque levéeet avec un maximum de 50 % la 1 re annéeNombre d’actions souscrites au 31/12/2005 36.340 1.675 1.080 0Options de souscription d’actions annulées 13.010 950 4.007 1.145Options de souscription d’actions restantes 0 375 25.146 6.837* Options de souscription d’actions initialement émises par Nexity Topco avant sa fusion-absorption par Nexity Initiale le 25 mai 2004.À la suite de la fusion, des options de souscription d’actions de Nexity Initiale ont été substituées à ces options.** Nombre d’options Nexity Initiale remises en échange des options Nexity Topco à la suite de la fusion.*** Actions Nexity Initiale auxquelles donnent droit les options Nexity Initiale remises en échange des options Nexity Topco à la suite de la fusion.**** Prix de souscription des options Nexity Initiale remises en échange des options Nexity Topco à la suite de la fusion.132

Nexity Document de référence 2005Informations concernant les options de souscription d’actions émises par la Société, consenties aux et exercéspar les salariés non-mandataires sociaux (informations au 31 décembre 2005) :Attribution et exercice des optionsNombre total d’optionsde souscription d’actions aux salariésattribuées/ d’actionsnon-mandataires sociaux (information globale) souscrites Prix moyen pondéréOptions consenties durant l’exercice parla Société aux dix salariés du Groupe dont 67.500 € 37,21le nombre d’options ainsi consenties est le plus élevéOptions levées durant l’exercice par les dix salariés 0 -du Groupe dont le nombre d’options ainsi levées est le plus élevéInformations concernant les options de souscription d’actions émises par Nexity Initiale, consenties aux etexercés par les salariés non-mandataires sociaux (informations au 31 décembre 2005) :Attribution et exercice des optionsNombre total d’optionsde souscription d’actions aux salariésattribuées/ d’actionsnon-mandataires sociaux (information globale) souscrites Prix moyen pondéréOptions consenties durant l’exercice parNexity Initiale aux dix salariés du Groupe dont 0 -le nombre d’options ainsi consenties est le plus élevéOptions levées durant l’exercice par les dix salariés 2.625 € 15.25du Groupe dont le nombre d’options ainsi levées est le plus élevéVoir paragraphe 21.1.4.2 “Options de souscription d’actions” pour une présentation des principales caractéristiquesdes options de souscription d’actions attribuées par la Société et par Nexity Initiale.17.3.5 Attribution gratuite d’actionsLes caractéristiques des actions gratuites attribuées par la Société sont décrites dans le tableau ci-dessous(informations au 31 décembre 2005) :Date d’attribution par Nombre total d’actions Période d’acquisition Période de conservationle Conseil d’administrationattribuées3 ans à compter de 2 ans à compter de14/12/2005 184.500 la décision d’attribution* la date d’acquisition* Prorogé du délai nécessaire à l’arrêté par le Conseil d’administration du résultat d’exploitation de l’exercice 2008, ce dernier étant l’un descritères retenus pour l’attribution définitive des actions.133

18PRINCIPAUX ACTIONNAIRESCHAPITRE 18 : PRINCIPAUX ACTIONNAIRES18.1 ACTIONNARIAT DE LA SOCIÉTÉ18.1.1 Répartition du capital au 31 décembre 2005Le tableau ci-dessous présente le nombre d’actions, le pourcentage de capital et le pourcentage de droits devote correspondants détenus par l’ensemble des actionnaires de la Société au 31 décembre 2005 :Actionnaires Nombre Pourcentage Nombre de droits Pourcentage(au 31 décembre 2005) d’actions du capital de vote des droits de voteMonsieur Alain Dinin* 1.211.109 4,06 % 2.422.193 7,40 %Autres Dirigeants** 2.253.692 7,55 % 3.704.689 11,32 %Salariés (FCPE Nexity Actions) 868.363 2,91 % 868.363 2,65 %CDC*** 2.985.900 10,00 % 2.985.900 9,12 %Public**** 22.539.934 75,48 % 22.757.900 69,51 %TOTAL 29.858.998 100 % 32.739.045 100 %* Monsieur Alain Dinin a déclaré avoir franchi à la hausse, le 16 octobre 2005, par suite d’une attribution de droits de vote double, le seuil de 5 %des droits de vote de la Société et détenir 1.361.109 actions représentant 2.572.063 droits de vote, soit 4,56 % du capital et 7,85 % des droitsde vote de la Société.** Les “Autres Dirigeants” désignent certains membres du comité exécutif et les principaux cadres supérieurs du Groupe.*** La Caisse des dépôts et consignations a déclaré qu’elle avait franchi (I) à la hausse, le 15 avril 2005, les seuils de 5 et 10 % du capital et desdroits de vote de la Société et détenir 2.985.900 actions de la Société représentant autant de droits de vote et (II) à la baisse, le 10 novembre2005, le seuil de 10 % du capital et des droits de vote de la Société, et détenait désormais 2.985.900 actions de la Société représentant 10 % ducapital et 9,12 % des droits de vote de la Société.**** Y compris les participations des sociétés Fidelity International Limited et FMR Corp qui, agissant pour le compte de fonds communs géréspar leurs filiales, ont déclaré qu’elles avaient franchi à la hausse, le 5 décembre 2005 le seuil de 10 % du capital et des droits de vote de la Société,et détenaient désormais pour le compte des fonds susvisés 3.008.628 actions de la Société représentant 10,08 % du capital et 9,19 % des droitsde vote de la Société.18.1.2 Évolution de l’actionnariat au cours des trois dernières annéesLe tableau ci-dessous indique la répartition du capital de la Société aux dates indiquées :Situation au 16 octobre 2003 Situation au 31 décembre 2004 Situation au 31 décembre 2005Actionnariat Nombre % % des droits Nombre % % des droits Nombre % % des droitsd’actions* du capital de vote d’actions** du capital de vote d’actions** du capital de voteMonsieur Alain Dinin 669.159 5,30 % 5,30 % 1.361.109 4,56 % 4,56 % 1.211.109 4,06 % 7,40 %Autres Dirigeants 1.764.116 13,97 % 13,97 % 3.895.880 13,05 % 13,05 % 2.253.692 7,55 % 11,32 %Salariés - - - 1.036.788 3,47 % 3,47 % 868.363 2,91 % 2,65 %(FCPE Nexity Actions)CDC - - - - - - 2.985.900 10,00 % 9,12 %Actionnaires Financiers*** 10.197.600 80,73 % 80,73 % 7.076.863 23,71 % 23,71 % - - -Public - - - 16.488.358 55,22 % 55,22 % 22.539.934 75,48 % 69,51 %TOTAL 12.630.875 100 % 100 % 29.858.998 100 % 100 % 29.858.998 100 % 100 %* Jusqu’à la décision de l’Assemblée générale du 28 septembre 2004 qui a décidé de les supprimer, le capital de la Société était réparti en 4 catégoriesd’actions. La création de ces catégories avait notamment pour objet, à condition que les Actionnaires Financiers (tels que définis ci-dessous)détiennent chacun plus de 20% du capital, de conférer aux Actionnaires Financiers détenant les actions de catégorie B le même nombre de droitsde vote dans la Société indépendamment du nombre d’actions des catégories B1, B2 et B3 détenues par chacun desdits Actionnaires Financiers.** La valeur nominale des actions de la Société a été divisée par 2 par décision de l’Assemblée générale en date du 31 août 2004.*** Les “Actionnaires Financiers” désignent les fonds et sociétés d’investissements qui ont été actionnaires de Nexity jusqu’au 14 avril 2005.Le 14 avril 2005, les Actionnaires financiers ont cédé 7.426.863 actions constituant l’intégralité des actionsde la Société détenues par les Actionnaires financiers dans le cadre (i) de la cession à la Caisse de dépôtset consignations d’un bloc de 2.985.900 actions représentant 10 % du capital et des droits de vote de la Sociétéet (ii) d’un placement privé portant sur 4.440.963 actions représentant 14,87 % du capital et des droits devote de la Société. FIL, FMR Corp et FMTC du groupe Fidelity ont acquis des actions de la Société dans le cadredu placement susvisé et porté leurs participations individuelles à respectivement 1.718.766 actions (représentant5,76 % du capital de la Société), 785.568 actions (représentant 2,63 % du capital de la Société) et56.100 (représentant 0,19 % du capital de la Société), et la participation du groupe Fidelity dans le capitalde la Société à 2.560.432 actions représentant 8,58 % du capital et des droits de vote de la Société.134

Nexity Document de référence 2005Le 27 octobre 2005, dans le cadre d’une cession collective organisée, 29 cadres et dirigeants ont cédé 868.809titres. Dans ce cadre, le Président-Directeur général a cédé 150.000 actions de la Société.18.1.3 Pacte d’actionnairesCertains dirigeants actuels et certains cadres supérieurs du Groupe anciennement actionnaires de Terre Neuve,ont conclu un pacte d’actionnaires d’une durée de cinq ans à compter du 22 octobre 2004, date de l’introductionen bourse de la Société. Ce pacte prévoit notamment que Monsieur Alain Dinin représentera les partiesau pacte dans leurs relations avec la Société et les actionnaires de cette dernière qui ne sont pas parties aupacte. Le pacte prévoit un droit de préemption conféré à chacune des parties au pacte et pouvant être exercé,en cas de cession par une partie au pacte de tout ou partie de ses actions, au prorata de sa participationdans la Société par rapport à la participation des autres parties non-cédantes, moyennant un prix par actionégal au cours de bourse lors de la réalisation de la cession. Cet accord, constitutif d’une action de concertau sens de l’article L.233-10 I du Code de commerce, a été transmis à l’Autorité des marchés financiers conformémentà la réglementation boursière en vigueur.18.2 DÉCLARATION RELATIVE AUX DROITS DE VOTE DES PRINCIPAUX ACTIONNAIRESUn droit de vote double de celui conféré aux autres actions, eu égard à la quotité du capital social qu'ellesreprésentent, est attribué à toutes les actions, toutes catégories confondues, entièrement libérées pour lesquellesil est justifié d'une inscription nominative, depuis deux ans au moins, au nom d'un même titulaire. Le droitde vote double cessera de plein droit dans les conditions prévues par le Code de commerce.18.3 ACCORD POUVANT ENTRAÎNER UN CHANGEMENT DE CONTRÔLE DE LA SOCIÉTÉÀ la date du présent document de référence, il n’existe, à la connaissance de la Société, aucun accord dontla mise en œuvre pourrait entraîner un changement de son contrôle.135

19OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTÉSCHAPITRE 19 : OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTÉSVoir le rapport des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées pour l’exercice 2005 en Annexe2 au présent document de référence ainsi que le rapport des Commissaires aux comptes sur les conventionsréglementées pour l’exercice 2004 en pages 236 et 237 du document de référence 2004 enregistré auprèsde l’Autorité des marchés financiers le 19 mai 2005 sous le numéro R. 05-064 et le rapport des Commissairesaux comptes sur les conventions réglementées pour l’exercice 2003 en pages 242 et 243 du document debase enregistré auprès de l’Autorité des marchés financiers le 6 septembre 2004 sous le numéro I. 04-168.136

20INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE,LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DE NEXITYCHAPITRE 20 : INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE,LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DE NEXITY20.1 INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIÈREET LES RÉSULTATS DE NEXITYLes comptes consolidés de Nexity ainsi que le rapport général des Commissaires aux comptes au titre de l’exercice2005 figurent en Annexe 1 au présent document de référence.En application de l’article 28 du Règlement CE No 809/2004 sur les prospectus, les informations suivantessont incluses par référence dans le présent document :• les comptes consolidés du Groupe et le rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidésde l'exercice clos le 31 décembre 2004 tels que présentés aux pages 162 à 205 du document de référenceenregistré auprès de l'Autorité des marchés financiers le 19 mai 2005 sous le numéro R. 05-064 ; et• les comptes consolidés du Groupe et le rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidésde l'exercice clos le 31 décembre 2003 tels que présentés aux pages 168 à 209 du document de baseenregistré auprès de l'Autorité des marchés financiers le 6 septembre 2004 sous le numéro I. 04-168.Les deux documents cités ci-dessus sont disponibles sur le site Internet de l'Autorité des marchés financiers,www.amf-france.org.20.2 POLITIQUE DE DISTRIBUTION DES DIVIDENDES20.2.1 Politique de distributionLa Société ne garantit pas le montant des dividendes qui seront effectivement versés. Il est envisagé de distribuerun dividende de l’ordre de 30 %, selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne, du bénéficenet consolidé hors résultat exceptionnel (part du Groupe), sous réserve de l’analyse, pour chaque exercice,des bénéfices de la Société, de sa situation financière et de tout autre facteur jugé pertinent par le Conseild’administration.20.2.2 Dividendes par action au cours des cinq derniers exercicesLa Société n’a distribué aucun dividende entre la date de sa constitution et le 31 mai 2005.La distribution d’un dividende de 1,60 euro par action dont 0,30 euro par action au titre du résultat de l’opérationEurobarajas et des cessions de participations minoritaires, pour chacune des 29.858.998 actions dela Société ouvrant droit au dividende portant jouissance au 1 er janvier 2006, sera proposée à la prochaineAssemblée générale appelée à statuer sur les comptes clos le 31 décembre 2005.20.2.3 Délai de prescriptionLes dividendes non réclamés sont, dans un délai de cinq ans à compter de la date de leur mise en paiement,prescrits au profit de l’État.20.3 PROCÉDURES JUDICIAIRES ET D’ARBITRAGELe Groupe est partie à un certain nombre de litiges qui relèvent du cours normal de son activité. La plupartdes procédures contentieuses sont couvertes par des assurances souscrites par le Groupe et sont provisionnéesau minimum à hauteur de la franchise d’assurance. Nexity considère que les provisions pour litiges constituéesreprésentent une couverture raisonnable de ces litiges.Le Groupe s’efforce de prévenir les procédures contentieuses par le biais notamment de la mise en place decontrats-cadres, la diffusion régulière d’une information juridique et de la mise en place de formations cibléesdispensées aux collaborateurs selon leur domaine d’activité. Dans la même optique, le Groupe travaille avecdes avocats spécialisés, qui interviennent de manière récurrente sur ses dossiers, bénéficiant ainsi d’une bonne137

20INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE,LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DE NEXITYconnaissance du Groupe. Enfin, le Groupe a mis en place un service après-vente qui s’efforce de régler lessituations conflictuelles à l’amiable (pour de plus amples détails sur le service après-vente, voir les paragraphes4.2.2 “Politique en matière d’assurances” et 4.2.3 “Principaux contrats d’assurances”).Le Groupe n'est partie à aucun litige ou arbitrage susceptible d’avoir ou ayant eu, dans un passé récent, uneincidence sensible sur la situation financière de la Société, son activité, son résultat et sur l’ensemble du Groupe,en dehors des litiges décrits ci-dessous.ETI. La société ETI a intenté deux actions contre deux filiales du Groupe dans le domaine de l’immobilier d’entrepriseen invoquant un défaut de conception des ouvrages. Dans le cadre de la première action, l’expertisejudiciaire est actuellement en cours sur le chiffrage des préjudices des différentes parties. En ce qui concernela seconde action, l’expertise judiciaire portant sur les éléments constitutifs de la faute est en cours depuis1998. Le Groupe a mis en œuvre l’assurance du maître d’œuvre, qui couvre la faute de conception.Valbati II et SICRA/SRC. Une action a été engagée par le maître d’ouvrage de l’opération Tison Rivoli, ValbatiII, qui réclame à Nexity un montant de plus de 9 millions d’euros pour retard de livraison, défaut de levée desréserves, désordres existants et travaux pour le compte de preneurs. L’entreprise principale, SICRA/SRC, aégalement formulé une demande de plus de 9 millions d’euros. Nexity a constitué une provision qu’elle considèresuffisante pour couvrir le risque de ces deux actions. Valbati II n’a pas, à ce jour, produit de pièces justificativesau soutien de sa demande. Ce contentieux s’est soldé par une transaction en 2005 pour des montantsinférieurs aux montants des réclamations.Coteba. Au moment de la cession en 2003 de Coteba par Nexity, le Groupe a accordé une garantie sur 23des 450 contentieux en cours au moment de la vente. Compte tenu des franchises et plafonds des policesd’assurances applicables, le Groupe estime que le risque au titre de cette garantie n’excède pas la franchisede 6 millions d’euros prévue dans le contrat de garantie.20.4 CHANGEMENT SIGNIFICATIF DE LA SITUATION FINANCIÈRE OU COMMERCIALEÀ la connaissance de la Société, aucun changement significatif de la situation financière ou commerciale duGroupe n’est survenu depuis la clôture de l’exercice 2005.138

21INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANTLE CAPITAL SOCIAL ET DISPOSITIONS STATUTAIRESCHAPITRE 21 : INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANT LE CAPITALSOCIAL ET DISPOSITIONS STATUTAIRES21.1 INFORMATIONS CONCERNANT LE CAPITAL SOCIAL21.1.1 Capital socialAu 31 décembre 2005, le capital de la Société s’élève à la somme de 149.294.990 euros, divisé en 29.858.998actions d’une valeur nominale de cinq euros chacune entièrement libérés.21.1.2 Titres non représentatifs du capitalÀ la date d’enregistrement du présent document de référence, il n’existe aucun titre non représentatif du capitalde la Société.21.1.3 Titres auto-détenusL’Assemblée générale du 31 mai 2005 a adopté une résolution autorisant le Conseil d'administration, pendantune période de 18 mois, à faire acheter ses propres actions par la Société dans le cadre des dispositions del'article L. 225-209 du Code de commerce et dans le respect des conditions définies dans les articles 241-1à 241-7 du règlement général de l’AMF et du règlement européen n°2273/2003 pris en application de la directive2003/6/CE du 28 janvier 2003.Aux termes de cette autorisation, l'acquisition, la cession et le transfert des actions de la Société peuventêtre effectués à tout moment (y compris en période d'offres publiques) sous réserve des dispositions de l’article631-6 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers relatif aux “fenêtres négatives”, et partous moyens, sur le marché ou de gré à gré y compris par acquisition ou cession de blocs (sans limiter la partdu programme de rachat pouvant être réalisée par ce moyen), ou par l’utilisation d’options ou d’autres instrumentsfinanciers à terme négociés sur un marché réglementé ou de gré à gré, ou par l'émission de valeursmobilières donnant droit par conversion, échange, remboursement, exercice d'un bon ou de toute autre manièreà des actions de la Société détenues par cette dernière, dans la limite de détention de 10 % du capital ; ceseuil étant, le cas échéant, ajusté pour prendre en compte les opérations affectant le capital social postérieurementà l'Assemblée générale du 31 mai 2005.Cette autorisation est destinée à permettre à la Société (i) d’assurer la liquidité et d’animer le marché desactions de la Société par l’intermédiaire d’un prestataire de service d’investissement intervenant en toute indépendancedans le cadre d’un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie de l’Association françaisedes entreprises d’investissement reconnue par l’Autorité des marchés financiers ; (ii) d’acheter des actionspour conservation et remise ultérieure à l’échange ou en paiement dans le cadre d’opérations éventuellesde croissance externe conformément à la pratique de marché reconnue par l’Autorité des marchés financiers(iii) ; de livrer des actions à l’occasion de l’exercice de droits attachés à des titres donnant droit par remboursement,conversion, échange, présentation d’un bon ou de toute autre manière, à l’attribution d’actions dela Société dans le cadre de la réglementation boursière ; (iv) de (x) consentir des options d’achat d’actionsaux salariés et aux mandataires sociaux de la Société et du Groupe dans le cadre des articles L.225-179 etsuivants du Code de commerce, (y) leur attribuer des actions gratuites dans le cadre des articles L.225-197-1et suivants du Code de commerce, ou (z) leur proposer d’acquérir des actions de la Société dans les conditionsprévues aux articles L.443-1 et suivants du Code du travail, conformément à l’article L.225-209 du Codede commerce ; (v) d’annuler les actions achetées conformément à l’autorisation consentie au Conseil d’administrationpar l’Assemblée générale du 28 septembre 2004 dans sa quatorzième résolution ; (vi) de mettreen œuvre toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l’Autorité des marchés financiers, et plusgénéralement réaliser toute autre opération conforme.La Société a lancé un programme de rachat d’actions le 12 décembre 2005 avec pour objectif d’assurer laliquidité et d’animer le marché des actions de la Société par l’intermédiaire d’un prestataire de service d’investissementintervenant en toute indépendance dans le cadre d’un contrat de liquidité conforme à la chartede déontologie de l’AFEI reconnue par l’AMF. La totalité des actions acquises par la Société l’ont été dans lecadre du contrat de liquidité. Aucune action n’a été acquise par la Société autrement que dans le cadre ducontrat de liquidité. Une somme de 3 millions d’euros a été affectée au compte de liquidité pour la mise enœuvre de ce contrat (dont 1,5 million d’euro débloqué en décembre 2005).139

21INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANTLE CAPITAL SOCIAL ET DISPOSITIONS STATUTAIRES21.1.4 Capital autorisé mais non émis21.1.4.1 État des autorisations consenties par les Assemblées générales du 28 septembre 2004 et du 31 mai 2005Le tableau ci-dessous présente un récapitulatif des autorisations consenties par les Assemblées généralesmixtes du 28 septembre 2004 et du 31 mai 2005 :Titres concernésDurée de l'autorisation etexpirationMontant nominal maximald'augmentation de capitalUtilisation des autorisationsAugmentation de capitalpar incorporation deprimes, réserves, bénéficesou autresÉmissions avec droit préférentiel***(Augmentation de capitaltoutes valeurs mobilièresconfondues)AG du 28/09/0426 moisnovembre 2006AG du 28/09/0426 moisnovembre 200639 millions d’euros* Non utilisée à ce jour39 millions d’euros* Non utilisée à ce jourÉmissions sans droitpréférentiel***(Augmentation de capitaltoutes valeurs mobilièresconfondues)AG du 28/09/0426 moisnovembre 200632,5 millions d’euros* 16,76 millions d’eurosÉmissions réservées àdes investisseurs qualifiés***Émissions réservées auxsalariés***Options de souscriptiond’actions à octroyer auxsalariés et/ou aux mandatairessociauxAG du 28/09/0418 moismars 2006AG du 28/09/0460 moisseptembre 2009AG du 28/09/0438 moisnovembre 200713 millions d’euros* Non utilisée à ce jour4 millions d’euros 0,85 million d’euros3,18 % du capital** 950.000 optionsAttribution gratuited’actions existantesou à émettreAG du 31/05/0530 moisnovembre 2007393.654 actions dans lalimite de 10 % du capital184.500 attributions* Le montant nominal global des augmentations de capital susceptibles d’être réalisées en vertu de ces quatre délégations s’élève à 39 millionsd’euros. Chaque augmentation de capital vient s’imputer sur le montant global de 39 millions d’euros. 16.759.775 euros ont déjà été utilisés, lesolde utilisable s’élève donc à 22.240.225 euros.** L’Assemblée générale du 31 mai 2005 a décidé de ramener le montant initialement autorisé par l’Assemblée générale du 28 septembre 2004de 4,5 % à 3,18 % du capital.*** L’Assemblée générale du 28 septembre 2004 a délégué compétence au Conseil d’administration à l’effet d’augmenter le nombre de titres àémettre en cas d’augmentation de capital avec ou sans droit préférentiel de souscription.140

Nexity Document de référence 200521.1.4.2 Autorisations proposées au vote de la prochaine Assemblée générale prévue le 24 mai 2006Le tableau ci-dessous présente un récapitulatif des autorisations qu’il est prévu de soumettre au vote desactionnaires de la Société lors de la prochaine Assemblée générale prévue le 24 mai 2006 :Titres concernésDurée de l’autorisationet expirationMontant nominal maximald’augmentation de capital(en millions d’euros)Emissions avec droit préférentielAugmentation de capital toutesvaleurs mobilières confondues26 moisjuillet 200845 millions d’euros*(Ce montant maximal s’imputantsur le montant nominal maximalglobal de 45 millions d’euros)Emissions sans droit préférentielAugmentation de capital toutesvaleurs mobilières confonduesEmissions réservées à desinvestisseurs qualifiés26 moisjuillet 200818 moisnovembre 200737,5 millions d’euros*(Ce montant maximal s’imputantsur le montant nominal maximalglobal de 45 millions d’euros)15 millions d’euros*(Ce montant maximal s’imputantsur le montant nominal maximalglobal de 45 millions d’euros)Augmentation de capital par incorporationde primes, réserves, bénéficesou autres26 moisjuillet 200845 millions d’euros(Ce montant maximal s’imputantsur le montant nominal maximalglobal de 45 millions d’euros)Emissions réservées au personnel 26 moisjuillet 20082 millions d’euros*(Ce montant maximal s’imputantsur le montant nominal maximalglobal de 45 millions d’euros)* Il est proposé à la prochaine Assemblée générale de déléguer au Conseil d’administration compétence à l’effet d’augmenter le nombre de titresà émettre en cas d’augmentation de capital avec ou sans droit préférentiel de souscription.21.1.4.3 Options de souscription d’actionsVoir paragraphe 17.3.4.21.1.4.4 Attributions gratuites d’actionsVoir paragraphe 17.3.5.141

21INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANTLE CAPITAL SOCIAL ET DISPOSITIONS STATUTAIRES21.1.5 Autres titres donnant accès au capitalIl n’existe actuellement aucun autre titre pouvant donner accès au capital de la Société.21.1.6 Nantissement d’actionsÀ la date d'enregistrement du présent document de référence, aucune action de la Société ne fait l'objet d'unnantissement.En revanche, à l’occasion de la mise en place de crédits bancaires (i) au profit de Nexity Logement (ex. CGIGeorge V) et Foncier conseil le 23 mars 2005 et (ii) au profit de Nexity Initiale dans le cadre de l’acquisitiondu groupe Saggel le 30 septembre 2004, les nantissements suivants ont été consentis sur les actions decertaines filiales du Groupe :Filialedont lesactions sontnantiesConstituantBénéficiaireDate de départdu nantissementDate d’échéancedu nantissementCondition delevée dunantissementNombred’actionsnanties% ducapitalnantiNexityLogementNexityInitialeCréditLyonnais/Calyon +PoolBancaire23/03/2005 30/06/2007 Remboursementintégraldu prêt6.561.944 100 %FoncierconseilNexityLogementCréditLyonnais/Calyon +PoolBancaire23/03/2005 30/06/2007 Remboursementintégraldu prêt339.999 100 %SaggelHoldingNexityInitialeSociétéGénérale30/09/2004 30/06/2011 Remboursementintégraldu prêt158.897 100 %Les actions nanties visées dans le tableau ci-dessus représentent environ 51 % du total de bilan de NexityInitiale.Il convient de préciser que dans le cadre de financements bancaires de projets immobiliers, la Société peut êtreamenée à accorder des nantissements portant sur les parts ou actions des sociétés supports de programmesimmobiliers constituées pour les besoins desdits projets immobiliers, en garantie des financements susvisés.21.1.7 Options ou accords conditionnels ou inconditionnels sur le capital de tout membre du GroupeDans le cadre de la prise de participation de 25 % dans Parcoval, le Groupe dispose d’une option d’achat jusqu’à2007 pour porter sa participation à 50 %, si certains objectifs de développement sont atteints. Dans le casinverse, le Groupe dispose d’une option de vente de sa participation.142

Nexity Document de référence 200521.1.8 Évolution du capital de la Société au cours des trois derniers exercicesDate de ladécisionOpérationNombred’actionsémises/annuléesValeurnominaledesactionsMontantnominal del’augmentation/la réduction decapitalMontant totalde la primed’émission,d’apport ou defusionMontantcumulé ducapitalNombrecumuléd’actions21/11/2002 Création 3.700 € 10 - - € 37.000 3.70016/10/2003 Augmentation de capitalpar apport en nature12.627.175 € 10 € 126.271.750 € 59,54 € 126.308.750 12.630.87517/11/2003 Augmentation de capitalen numéraire358.085* € 10 € 3.580.850 € 508.480,7 € 129.889.600 12.988.96031/8/2004 Division de la valeurnominale par deux25.977.920 € 5 - - € 129.889.600 25.977.92021/10/2004 Augmentation de capitalpar appel public àl’épargne avec suppressiondu droit préférentielde souscription3.351.955 € 5 € 16.759.775 € 43.240.219,5 € 146.649.375 29.329.87512/11/2004 Augmentation de capitalcorrélative à lafusion-absorption deTerre Neuve12/11/2004 Réduction de capitalrésultant de l’annulationdes actions apportéespar Terre Neuve19/11/2004 Augmentation de capitalréservée aux salariés1.074.611 € 5 € 5.373.055 € 13.862.488,13 € 152.022.430 30.404.486716.170 € 5 € 3.580.850 - € 148.441.580 29.688.316170.682 € 5 € 853.410 € 1.590.756,24 € 149.294.990 29.858.998* Actions à bons de souscription d’actions.21.2 DISPOSITIONS STATUTAIRES21.2.1 Objet social (article 2 des statuts)Aux termes de l’article 2 de ses statuts, la Société a pour objet, en France et à l’étranger :• le développement et la promotion de logements et d’immobilier d’entreprise, neufs et anciens, en Franceet à l’étranger, en ce compris l’aménagement, le lotissement et la rénovation de biens immobiliers de toutenature, et la prestation de services dans le domaine du développement, de la promotion et du conseil immobiliersà destination des particuliers et des entreprises et toutes autres activités connexes ou liées se rattachantaux activités précitées ;• la prise de tous intérêts et participations, par tout moyen et sous quelque forme que ce soit, dans toutessociétés, française ou étrangère, commerciale, industrielle, ou financière, immobilière ou mobilière notammentpar voie d’acquisition, de création de sociétés nouvelles, d’apports, fusions, alliances, sociétés enparticipation ou groupement d’intérêt économique, ainsi que l’administration, la gestion et le contrôle deces intérêts et participations ;143

21INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANTLE CAPITAL SOCIAL ET DISPOSITIONS STATUTAIRES• la participation à la gestion et à l’administration de sociétés ou de fonds d’investissements dont l’objet estla prise de tous intérêts et participations, par tout moyen et sous quelque forme que ce soit, de toutes sociétés,affaires ou entreprises, notamment par voie d’acquisition, de création de sociétés nouvelles, d’apports,fusions, alliances, sociétés en participation ou groupement d’intérêt économique, ainsi que l’administration,la gestion et le contrôle de ces intérêts et participations et notamment la prestation de services dans ledomaine du développement, de la promotion et du conseil immobiliers à destination des particuliers et desentreprises et l’assistance directe ou indirecte, technique ou administrative à toutes les filiales de la Société ;• tous investissements de nature mobilière ou immobilière, toute gestion de biens meubles et immeubles,toutes études financières et autres ;• et généralement, toutes opérations financières, commerciales, industrielles, mobilières et immobilières,pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci-dessus ou à tous objets similaires ou connexes,de nature à favoriser son extension ou son développement.21.2.2 Exercice social (article 22 des statuts)Chaque exercice social de la Société a une durée d’une année, qui commence le 1 er janvier et finit le 31 décembre.21.2.3 Dispositions statutaires relatives aux organes d’administration et de Direction –Règlement intérieur du Conseil d’administrationPour des informations détaillées sur les dispositions relatives aux organes d’administration et de Direction,voir paragraphe 16.1 “Fonctionnement des organes d’administration et de Direction”.21.2.4 Répartition statutaire des bénéfices (articles 10, 23 et 24 des statuts)Chaque action donne droit, dans les bénéfices, à une part proportionnelle à la quotité du capital qu'elle représente.Sur ce bénéfice, diminué le cas échéant des pertes antérieures, il est d'abord prélevé (i) cinq pour cent aumoins pour constituer le fonds de réserve légale, prélèvement qui cessera d'être obligatoire lorsque ledit fondsaura atteint le dixième du capital, mais reprendra son cours si, pour une cause quelconque, cette quotité n'estplus atteinte et (ii) toutes sommes à porter en réserve en application de la loi.Le solde, augmenté du report bénéficiaire, constitue le bénéfice distribuable qui est à la disposition del'Assemblée générale pour, sur la proposition du Conseil d'administration, être, en totalité ou en partie, répartiaux actions à titre de dividende, affecté à tous comptes de réserves ou d'amortissement du capital ou reportéà nouveau.L'Assemblée générale a la faculté d'accorder aux actionnaires, pour tout ou partie du dividende mis en distributionou des acomptes sur dividende, une option entre le paiement en numéraire et le paiement en actionsdans les conditions fixées par la loi. Les réserves dont l'Assemblée générale a la disposition peuvent êtreemployées, sur sa décision, pour payer un dividende aux actions. Dans ce cas, la décision indique expressémentles postes sur lesquels les prélèvements sont effectués.En outre, l'Assemblée générale extraordinaire peut, au moyen de bénéfices ou de réserves, autres que la réservelégale, décider l'amortissement intégral ou partiel des actions qui perdront à due concurrence, le droit auremboursement de leur valeur nominale.Les modalités de mise en paiement des dividendes sont fixées par l'Assemblée générale, ou à défaut par leConseil d'administration. Les dividendes doivent être réglés dans un délai maximum de neuf mois après laclôture de l'exercice social, sauf prolongation de ce délai par décision de justice. Le Conseil d'administrationpeut, sous réserve des dispositions légales ou réglementaires, mettre en distribution un ou plusieurs acomptessur dividendes avant l'approbation des comptes de l'exercice.144

Nexity Document de référence 200521.2.5 Modification du capital et des droits de vote attachés aux actionsToute modification du capital ou des droits de vote attachés aux titres qui le composent est soumise aux prescriptionslégales, les statuts ne prévoyant pas de dispositions spécifiques.21.2.6 Assemblées générales (articles 10, 19 et 20 des statuts)21.2.6.1 Convocation aux AssembléesLes Assemblées générales sont convoquées et délibèrent dans les conditions prévues par la loi. Elles sontréunies au siège social ou en tout autre lieu indiqué dans l'avis de convocation.Les décisions des actionnaires sont prises en Assemblées générales ordinaires, extraordinaires, spécialesou mixtes selon la nature des décisions qu'elles sont appelées à prendre.21.2.6.2 Participation aux AssembléesTout actionnaire a le droit d'assister aux Assemblées générales et de participer aux délibérations, personnellementou par mandataire, dans les conditions prévues à l'article L. 225-106 du Code de commerce.Le droit des actionnaires de participer aux Assemblées générales est subordonné :• pour les titulaires d'actions nominatives, à leur inscription dans les comptes tenus par la Société, et• pour les titulaires d'actions au porteur, au dépôt aux lieux indiqués par l'avis de convocations des actionsau porteur ou d'un certificat de l'intermédiaire teneur de compte, constatant l'indisponibilité des actionsinscrites en compte jusqu'à la date de l'Assemblée. La révocation expresse de l'inscription ou de l'indisponibiliténe pourra intervenir que conformément aux dispositions impératives en vigueur.Les formalités décrites ci-dessus doivent être accomplies au plus tard cinq jours calendaires avant la datede la réunion. Toutefois, le Conseil d'administration, par voie de mesure générale, peut réduire ce délai quisera alors indiqué dans l'avis de réunion.Tout actionnaire peut se faire représenter par son conjoint ou par un autre actionnaire dans toutes lesAssemblées. Il peut également voter par correspondance au moyen d'un formulaire dont il peut obtenir l'envoidans les conditions indiquées par l'avis de convocation à l'Assemblée conformément aux dispositions légaleset réglementaires applicables. L'assistance personnelle de l'actionnaire à l'Assemblée annule tout votepar correspondance ou tout vote par procuration. De même, en cas de conflit entre le vote par procuration etle vote par correspondance, le vote par procuration prime le vote par correspondance quelle que soit la daterespective de leur émission. En cas de vote par correspondance, il ne sera tenu compte, pour le calcul du quorum,que des formulaires dûment complétés et reçus par la Société, cinq jours calendaires au moins avant la datede l'Assemblée.Les procès-verbaux d'Assemblées sont établis, et leurs copies sont certifiées et délivrées, conformément àla loi.21.2.6.3 Droit de voteLe droit de vote attaché aux actions est proportionnel à la quotité du capital qu'elles représentent et chaqueaction donne droit à une voix au moins.Un droit de vote double de celui conféré aux autres actions, eu égard à la quotité du capital social qu'ellesreprésentent, est attribué à toutes les actions, toutes catégories confondues, entièrement libérées pour lesquellesil est justifié d'une inscription nominative, depuis deux ans au moins, au nom d'un même titulaire. Voirtableaux aux paragraphes 18.1.1 et 18.1.2Le droit de vote double cesse de plein droit pour toute action ayant fait l'objet d'une conversion au porteurou d'un transfert de propriété sous réserve des exceptions prévues par la loi. En particulier, le transfert parsuite de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de donation entre vifs, au profitd'un conjoint ou d'un parent successible ne fait pas perdre le droit acquis ou n'interrompt pas le délai de deuxans. La fusion ou la scission de la Société est également sans effet sur le droit de vote double qui peut êtreexercé au sein de la ou des sociétés bénéficiaires, si les statuts de celles-ci l'ont institué.145

21INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANTLE CAPITAL SOCIAL ET DISPOSITIONS STATUTAIRESLes actions gratuites provenant d'une augmentation de capital par incorporation de réserves, bénéfices ouprimes bénéficient du droit de vote double dès leur émission dans la mesure où elles sont attribuées à raisond'actions bénéficiant déjà de ce droit.21.2.7 Forme des actions et identification des actionnaires (article 8 des statuts)Les actions entièrement libérées sont nominatives ou au porteur, au choix de l'actionnaire, sous réserve desdispositions légales et réglementaires en vigueur et des statuts de la Société, elles sont obligatoirement nominativesjusqu'à ce qu'elles soient intégralement libérées.La propriété des actions est établie par une inscription en compte auprès de la Société conformément à laréglementation en vigueur.Lorsque le propriétaire des titres n'a pas son domicile sur le territoire français, tout intermédiaire peut êtreinscrit pour le compte de ce propriétaire. Cette inscription peut être faite sous la forme d'un compte collectifou en plusieurs comptes individuels correspondant chacun à un propriétaire. L'intermédiaire inscrit est tenu,au moment de l'ouverture de son compte auprès soit de la Société, soit de l'intermédiaire financier habilitéteneur de compte, de déclarer sa qualité d'intermédiaire détenant des titres pour compte d'autrui, conformémentaux dispositions légales et réglementaires en vigueur.En vue de l'identification des détenteurs de titres au porteur, la Société peut demander au dépositaire centrald'instruments financiers les renseignements visés à l'article L 228-2 du Code de commerce. Ainsi, la Sociétéest en droit de demander à tout moment, contre rémunération à sa charge, le nom et l'année de naissanceou, s'il s'agit d'une personne morale, la dénomination et l'année de constitution, la nationalité et l'adressedes détenteurs de titres conférant immédiatement ou à terme le droit de vote dans ses Assemblées ainsi quela quantité de titres détenue par chacun d'eux et, le cas échéant, les restrictions dont les titres peuvent êtrefrappés.La Société, au vu de la liste transmise par le dépositaire central d'instruments financiers, a la faculté de demanderdans les mêmes conditions, soit par l'entremise de cet organisme, soit directement, aux personnes figurantsur cette liste et dont la Société estime qu'elles pourraient être inscrites pour compte de tiers, les mêmesinformations concernant les propriétaires des titres. Ces personnes sont tenues, si elles ont la qualité d'intermédiaire,de révéler l'identité des propriétaires de ces titres. L'information est fournie directement à l'intermédiairefinancier habilité teneur de compte, à charge pour ce dernier de la communiquer, selon le cas, àla Société ou au dépositaire central d'instruments financiers.S'il s'agit de titres de forme nominative donnant immédiatement ou à terme accès au capital, l'intermédiaireinscrit est tenu de révéler l'identité des propriétaires de ces titres, sur simple demande de la Société ou deson mandataire, laquelle peut être présentée à tout moment.Aussi longtemps que la Société estime que certains détenteurs dont l'identité lui a été communiquée le sontpour le compte de tiers propriétaires des titres, elle est en droit de demander à ces détenteurs de révéler l'identitédes propriétaires de ces titres. À l'issue de cette demande, la Société pourra demander à toute personnemorale propriétaire de ses actions et possédant des participations dépassant 2,5 % du capital ou des droitsde vote, de lui faire connaître l'identité des personnes détenant directement ou indirectement plus du tiersdu capital ou des droits de vote de la personne morale propriétaire des actions de la Société.En cas de violation des obligations visées ci-dessus, les actions ou les titres donnant accès immédiatementou à terme au capital et pour lesquels ces obligations n'ont pas été respectées, seront privés des droits devote pour toute Assemblée d'actionnaires qui se tiendrait jusqu'à la date de régularisation de l'identification,et le paiement du dividende correspondant sera différé jusqu'à cette date.En outre, au cas où la personne inscrite méconnaîtrait sciemment ces obligations, le tribunal dans le ressortduquel la Société a son siège social pourra, sur demande de la Société ou d'un ou plusieurs actionnaires détenantau moins 5 % du capital, prononcer la privation totale ou partielle, pour une durée totale ne pouvant excédercinq ans, des droits de vote attachés aux actions ayant fait l'objet d'une demande d'information de la Sociétéet éventuellement et pour la même période, du droit au paiement du dividende correspondant.146

Nexity Document de référence 200521.2.8 Franchissements de seuils (article 10 des statuts)Une résolution prévoyant la modification des statuts relative aux franchissements de seuils sera soumise àla prochaine Assemblée générale mixte pour mise en conformité avec les dispositions de la loi n°2005-842du 26 juillet 2005.Sous réserve de l’adoption de cette résolution, les statuts disposeront que, en vertu des dispositions du Codede commerce, toute personne physique ou morale, agissant seule ou de concert, qui viendrait à posséder unnombre d’actions représentant plus de 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 33 1/3 %, 50 %, 66 2/3 %, 90 % ou 95 %du capital ou des droits de vote de la Société, devra informer la Société dans un délai de cinq jours de bourseà compter du franchissement du seuil de participation, du nombre total d’actions ou de droits de vote qu’ellepossède. Cette personne devra également en informer l’Autorité des marchés financiers dans un délai de cinqjours de bourse à compter du franchissement du seuil de participation. Ces obligations d’information s’appliquentselon les mêmes délais en cas de franchissement à la baisse des seuils mentionnés ci-dessus.À défaut d’avoir été régulièrement déclarées, les actions excédant la fraction qui aurait dû être déclarée conformémentaux dispositions légales rappelées ci-dessus sont privées du droit de vote pour toute Assemblée d’actionnairesqui se tiendrait jusqu’à l’expiration d’un délai de deux ans suivant la date de régularisation.En outre, aux termes des statuts de la Société, toute personne physique ou morale agissant seule ou de concert,qui vient à posséder, directement ou indirectement, par l'intermédiaire d'une ou plusieurs personnes moralesqu'elle contrôle au sens de l'article L. 233-3 du Code de commerce, un nombre d'actions représentantplus de 5 % du capital social et/ou des droits de vote de la Société puis, au-delà, toute tranche supplémentairede 1 % du capital social et/ou des droits de vote de la Société, y compris au-delà des seuils de déclarationsprévus par les dispositions légales et réglementaires, devra en informer la Société par lettre recommandéeavec accusé de réception dans un délai de cinq jours de bourse à compter du franchissement de seuil,en indiquant notamment la part du capital et des droits de vote qu’elle possède ainsi que les titres donnantaccès immédiatement ou à terme au capital et les droits de vote qui sont potentiellement attachés. Ces informationssont également transmises à la Société, dans les mêmes délais et conditions, lorsque la participationdevient inférieure aux seuils visés ci-dessus.L'inobservation des dispositions qui précèdent est sanctionnée, à la demande (consignée au procès-verbalde l'Assemblée générale) d'un ou plusieurs actionnaires détenant une fraction au moins égale à 5 % du capitalou des droits de vote de la Société, par la privation des droits de vote pour les actions ou droits y attachésexcédant la fraction qui aurait dû être déclarée et ce pour toute Assemblée d'actionnaires qui se tiendrajusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de régularisation de la notification prévue cidessus.147

22CONTRATS IMPORTANTSCHAPITRE 22 : CONTRATS IMPORTANTSNéant.148

23INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS,DÉCLARATIONS D’EXPERTS ET DÉCLARATIONS D’INTÉRÊTSCHAPITRE 23 : INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS,DÉCLARATIONS D’EXPERTS ET DÉCLARATIONS D’INTÉRÊTSNon applicable.149

24DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLICCHAPITRE 24 : DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLICLes communiqués de la Société et les rapports annuels comprenant notamment les informations financièreshistoriques sur la Société sont accessibles sur le site Internet de la Société à l’adresse suivante:www.nexity.fr, et une copie peut en être obtenue au siège de Nexity, 1, terrasse Bellini – TSA 48200 – 92919Paris La Défense Cedex.Les statuts de la Société ainsi que les procès-verbaux d’Assemblées générales, les rapports desCommissaires aux comptes, la liste de ses filiales, ses comptes sociaux et tous autres documents sociauxpeuvent être consultés au siège social de la Société.Relation InvestisseursMarc MozziRelation InvestisseursTéléphone: 01 71 12 15 49Adresse: Nexity, 1, terrasse Bellini – TSA 48200 – 92919 Paris La Défense Cedex150

25INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONSCHAPITRE 25 : INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONSPour la liste des filiales et participations de la Société, voir comptes consolidés pour l’exercice 2005 en Annexe1 (annexes A et B).151

ANNEXESANNEXES• Annexe 1 : comptes consolidés 2005 et rapport des Commissaires aux comptes ;• Annexe 2 : rapport des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées au titre de l’exercice2005 ;• Annexe 3 : rapport du Président sur le contrôle interne et rapport des Commissaires aux comptes sur lerapport du Président sur le contrôle interne ;• Annexe 4 : communiqué de presse relatif à la fusion-absorption de Nexity Initiale par Nexity.152

ANNEXE 1ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE 2005• Compte de résultat consolidé 154• Bilan consolidé 155• Variation des capitaux propres consolidés 156• Tableau des flux de trésorerie consolidés 157GÉNÉRALITÉSCOMPTE DE RÉSULTATBILAN – ACTIFBILAN – PASSIFNote 1 - Présentation 158Note 2 - Principes comptables 158Note 3 - Effets de la première application des IFRS 164Note 4 - Périmètre de consolidation 177Note 5 - Informations sectorielles et données chiffrées 177Note 6 - Charges de personnel 180Note 7 - Charges externes et autres charges 181Note 8 - Amortissements, provisions et dépréciations 181Note 9 - Résultat financier 181Note 10 - Impôts 181Note 11 - Résultats par action 183Note 12 - Immobilisations 183Note 13 - Autres actifs financiers 184Note 14 - Stocks et en-cours 185Note 15 - Clients et comptes rattachés 185Note 16 - Autres actifs courants 185Note 17 - Autres créances financières 185Note 18 - Trésorerie et équivalents de trésorerie 186Note 19 - Capitaux propres consolidés 186Note 20 - Emprunts et dettes financières 187Note 21 - Provisions courantes et non courantes 187Note 22 - Autres passifs courants 188INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRESNote 23 - Tableau des flux de trésorerie consolidés 189Note 24 - Besoin en fonds de roulement 189Note 25 - Endettement net, lignes de crédit, instruments dérivés 190Note 26 - Croissance externe 190Note 27 - Informations comparatives 191Note 28 - Engagements hors bilan 191Note 29 - Effectifs du Groupe 194Note 30 -Information relative aux sociétés consolidées parintégration proportionnelle 194Note 31 - Rémunération des organes de Direction et d’administration 194Note 32 - Rémunération des Commissaires aux comptes 195Note 33 - Evénements postérieurs à la clôture 195ANNEXERAPPORTA - Liste des sociétés consolidées intégrées globalement (hors SCI)B - Liste des sociétés consolidées intégrées proportionnellementRapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés153

ANNEXE 1COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ AU 31 DÉCEMBRE 200531/12/2005 31/12/2004(en milliers d’euros) Notes 12 mois 12 moisChiffre d'affaires 1 577 765 1 362 510Achats consommés (1 066 451) (969 791)Charges de personnel 6 (146 008) (125 071)Charges externes et autres charges 7 (90 938) (91 918)Impôts et taxes (11 350) (14 207)Amortissements, provisions et dépréciations 8 (10 856) (7 324)Résultat opérationnel 252 162 154 199Coût de l'endettement financier net 9 (10 301) (19 279)Autres charges et produits financiers 9 (760) 229Résultat des activités courantes avant impôts 241 101 135 149Impôts sur les bénéfices 10.1 (80 274) (48 231)Quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence - 1 014Résultat sur abandon d'activités et cessions d'actifs non courants destinés à être cédés 4 037 -Résultat net de l'ensemble consolidé 164 864 87 932Part revenant aux intérêts minoritaires (13 197) (7 193)Résultat net (part du Groupe) 151 667 80 739(en euros)Résultat par action 11 5,08 3,03Résultat par action hors résultat sur abandon d'activitéset cession d'actifs non courants destinés à être cédés 11 4,95 3,03Résultat par action rapporté au nombre d'actions en fin de période 5,08 2,70Résultat dilué par action 11 4,95 2,98Résultat dilué par action hors résultat sur abandon d'activitéset cession d'actifs non courants destinés à être cédés 11 4,83 2,98154

Nexity Document de référence 2005BILAN CONSOLIDÉ AU 31 DÉCEMBRE 2005ACTIF 31/12/2005 31/12/2004(en milliers d’euros)Actifs non courantsEcarts d'acquisition 12.1 279 585 273 620Autres immobilisations incorporelles 12.2 1 192 1 833Immobilisations corporelles 12.2 8 809 8 660Immeubles de placement 12.2 14 062 14 423Autres actifs financiers 13.0 31 636 32 983Impôts différés actifs 10.2 17 959 28 593Total Actifs non courants 353 243 360 112Actifs courantsStocks et encours 14.0 628 132 563 031Clients et comptes rattachés 15.0 251 894 153 711Créances d'impôts 10.2 9 958 1 260Autres actifs courants 16.0 316 908 286 894Autres créances financières 17.0 39 975 48 575Trésorerie et équivalents de trésorerie 18.0 152 937 326 497Total Actifs courants 1 399 804 1 379 968Actifs non courants destinés à être cédés - 6 676TOTAL DE L'ACTIF 1 753 047 1 746 756NotesPASSIF 31/12/2005 31/12/2004(en milliers d’euros)Capital apporté 149 295 149 295Primes liées au capital 40 324 40 324Actions autodétenues (8) -Réserves et résultats accumulés 62 705 9 654Résultat de la période 151 667 80 739Capitaux propres consolidés 19.0 403 983 280 012Intérêts minoritaires 20 103 13 695Capitaux propres de l'ensemble 424 086 293 707Passifs non courantsEmprunts et dettes financières long terme 20.0 63 813 127 989Avantages du personnel 21.0 6 477 4 655Autres provisions non courantes 21.0 8 232 8 232Impôts différés passifs 10.2 2 299 1 026Total Passifs non courants 80 821 141 902Passifs courantsEmprunts et dettes financières court terme et du cycle d'exploitation 20.0 299 176 354 289Provisions courantes 21.0 44 764 48 556Fournisseurs et autres créditeurs 507 729 379 634Dettes d'impôts 10.2 4 867 36 301Autres passifs courants 22.0 391 604 492 367Total Passifs courants 1 248 140 1 311 147Passifs associés aux actifs destinés à être cédés - -TOTAL DU PASSIF 1 753 047 1 746 756155

ANNEXE 1VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE 2005Primes Réserves CapitauxCapital liées au et résultats Actions propres Minoritaires Total(en milliers d’euros) capital accumulés autodétenues Groupe- Rappel de l'exercice précédentCapitaux propres au 1 er janvier 2004 129 890 527 7 696 - 138 113 12 873 150 986Dividendes versés par Nexity -Dividendes versés par les filiales - (6 835) (6 835)Augmentation de capital 19 405 39 797 59 202 28 59 230Mouvements sur actions propres (note 19.3) -Écart de conversion (7) (7) 45 38Résultat de l'exercice 80 739 80 739 7 193 87 932Paiements en actions 1 965 1 965 1 965Impact des mouvements de périmètre - 391 391Au 31 décembre 2004 149 295 40 324 90 393 - 280 012 13 695 293 707- Mouvements de l'année 2005Dividendes versés par Nexity (1€ par action) (29 859) (29 859) (29 859)Dividendes versés par les filiales - (7 067) (7 067)Augmentation de capital - 94 94Mouvements sur actions propres (note 19.3) (8) (8) (8)Écart de conversion -Résultat de l'exercice 151 667 151 667 13 197 164 864Paiements en actions (note 19.2) 2 171 2 171 2 171Impact des mouvements de périmètre - 184 184Au 31 décembre 2005 (note 19) 149 295 40 324 214 372 (8) 403 983 20 103 424 086156

Nexity Document de référence 2005TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE 200531/12/2005 31/12/2004(en milliers d'euros) 12 mois 12 moisRésultat net part du Groupe des sociétés intégrées 151 667 80 739Part des minoritaires dans le résultat 13 197 7 193Résultat net des sociétés intégrées 164 864 87 932Élimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerieÉlimination des amortissements et provisions 1 745 10 365Élimination des plus ou moins values de cession (3 221) (794)Élimination impact des variations de juste valeur (1 659) (2 423)Élimination du résultat des mises en équivalence - (1 014)Dividendes reçus des mises en équivalence - 248Elimination impact des paiements en actions 2 171 1 965Capacité d'autofinancement après coût du financement et impôts 163 900 96 279Élimination des charges (produits) d'intérêt nettes 10 301 19 279Élimination de la charge d'impôt (y compris impôts différés) 80 490 48 236Capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts 254 691 163 794Incidence de la variation du BFR liée à l'activité (162 485) 172 175Intérêts versés (9 069) (21 955)Impôts payés (109 627) (43 335)Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles (26 490) 270 679Acquisition de sociétés intégrées, trésorerie acquise déduite (note 23.1) (6 594) (67 425)Cession de sociétés intégrées, après déduction de la trésorerie cédée (note 23.2) 7 549 -Incidence des autres variations de périmètre - (2 950)Acquisition d'immobilisations incorporelles et corporelles (3 897) (4 674)Acquisition d'actifs financiers (3 648) (3 439)Cession d'immobilisations incorporelles et corporelles 579 962Cession et remboursement d'actifs financiers 7 373 6 064Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement 1 362 (71 462)Augmentation de capital souscrite par les actionnaires de la société mère - 59 202Augmentation de capital souscrite par les minoritaires dans les sociétés intégrées 97 341Dividendes payés aux actionnaires de la société mère (29 859) -Dividendes payés aux minoritaires des sociétés intégrées (7 067) (6 835)Acquisition et cession d'actions propres (8) -Émission d'emprunts 110 254 237 235Remboursement d'emprunts (229 544) (368 896)Variation nette des créances et dettes financières court terme 7 046 (46 039)Flux de trésorerie liés aux opérations de financement (149 081) (124 992)Variation de trésorerie (174 209) 74 225Trésorerie d'ouverture 297 183 222 956Trésorerie de clôture (note 23.3) 122 974 297 183157

ANNEXE 1NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS AU 31 DÉCEMBRE 2005NOTE 1 - PRÉSENTATIONLe Groupe Nexity regroupe des activités de promotion immobilière et de services dans la gestion d’actifs immobiliers.Nexity est cotée sur le marché Eurolist d’Euronext Paris depuis le 21 octobre 2004. L’action a intégré les indicesNEXT150 depuis le 1 er avril 2005, Euronext SBF 120 et SBF 250 depuis le 1 er septembre 2005 et, l’indiceCACMid100 depuis le 19 décembre 2005. Nexity est éligible au service de règlement différé depuis le 28mars 2006.NOTE 2 - PRINCIPES COMPTABLES2.1 Déclaration de conformitéLes états financiers consolidés du Groupe Nexity au 31 décembre 2005 sont établis conformément au référentielIFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu’adopté dans l’Union Européenne.Les premiers états financiers publiés selon les normes IAS/IFRS sont ceux de l’exercice 2005 et ils sont présentésavec un exercice comparatif au titre de l’exercice 2004 établi selon le même référentiel.Les états financiers consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’administration en date du 28 mars 2006 etseront soumis à l’approbation de l’Assemblée générale du 24 mai 2006.2.2 Utilisation d’estimationsDans le cadre du processus d’établissement des comptes consolidés, l’évaluation de certains soldes du bilanet du compte de résultat nécessite l’utilisation d’hypothèses ou appréciations fondées notamment sur lesbudgets des opérations immobilières. Il s’agit de la valorisation des actifs non courants, de la déterminationdes provisions pour risques et charges, pour dépréciation des stocks et des charges à payer.Ces hypothèses, estimations ou appréciations, sont établies et revues de manière constante sur la base d’informationsou de situations existant à la date d’établissement des comptes et, en fonction de l’expériencepassée ou divers autres facteurs jugés raisonnables. Les résultats réels peuvent différer sensiblement deces estimations en fonction de l’évolution différente des hypothèses et conditions.2.3 Modalités de consolidationa) FilialesUne filiale est une entité contrôlée par la Société. Le contrôle existe lorsque la Société a le pouvoir de dirigerdirectement ou indirectement les politiques financières et opérationnelles de l’entité afin d’obtenir desavantages de ses activités.Pour apprécier le contrôle, les droits de vote potentiels qui sont actuellement exerçables ou convertibles sontpris en considération.Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date à laquellele contrôle est obtenu jusqu’à la date à laquelle le contrôle cesse.b) Entreprises associéesLes entreprises associées sont les entités dans lesquelles la Société a une influence notable sur les politiquesfinancières et opérationnelles sans en avoir le contrôle. Les états financiers consolidés incluent la quotepartdu Groupe dans le montant total des profits et pertes comptabilisés par les entreprises associées, selonla méthode de la mise en équivalence, à partir de la date à laquelle l’influence notable est exercée jusqu’àla date à laquelle elle prend fin.158

Nexity Document de référence 2005Si la quote-part du Groupe dans les pertes d’une entreprise associée est supérieure à sa participation danscelle-ci, la valeur comptable des titres mis en équivalence est ramenée à zéro et le Groupe cesse de comptabilisersa quote-part dans les pertes à venir, à moins que le Groupe ait une obligation légale ou implicitede participer aux pertes ou d’effectuer des paiements au nom de l’entreprise associée.c) CoentreprisesLes coentreprises sont les entités sur les activités desquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint en vertud’un accord contractuel. Les états financiers consolidés incluent la quote-part du Groupe dans les actifs, passifs,produits et charges regroupés, ligne à ligne, avec les éléments similaires de ses états financiers, à compterde la date à laquelle le contrôle conjoint est obtenu jusqu’à la date à laquelle il prend fin.d) Transactions éliminées dans les états financiers consolidésIl est procédé à l’élimination :• des comptes réciproques de créances et de dettes,• des opérations internes au Groupe (achats, ventes, dividendes, marges internes, etc.),• des plus-values sur cessions internes,• des provisions constituées au titre de sociétés consolidées.2.4 Date de clôtureLa consolidation est réalisée à partir des comptes sociaux des sociétés du Groupe arrêtés au 31 décembre2005.2.5 Prise en compte du chiffre d’affaires et du résultat opérationnelLe chiffre d’affaires consolidé représente le montant de l’activité de promotion logement et immobilier d’entrepriseet des activités prestations de services après élimination des opérations intra groupe.Les opérations partiellement achevées à la clôture de l’exercice sont comptabilisées suivant la méthode del’avancement sur la base des derniers budgets d’opérations actualisés à la clôture.Le chiffre d’affaires et la marge des secteurs logement et immobilier d’entreprise sont dégagés sur les produitsvendus au fur et à mesure de l’avancement des coûts de construction.Lorsque le résultat de l’opération ne peut être estimé de façon fiable, les produits ne sont comptabilisés qu’àhauteur des charges comptabilisées qui sont recouvrables.Le dégagement des marges opérationnelles tient compte de l’ensemble des coûts affectables aux contrats :• l’acquisition des terrains,• les travaux d’aménagement et de construction,• les taxes d’urbanisme,• les études préalables qui sont stockées seulement si la probabilité d’obtention de l’opération est élevée,• les honoraires internes de maîtrise d’ouvrage de l’opération,• les frais commerciaux affectables (commissions des vendeurs internes et externes, publicité des programmes,bulles de vente…)159

ANNEXE 12.6 Immobilisations incorporellesa) Écarts d’acquisitionTous les regroupements d’entreprises sont comptabilisés en appliquant la méthode de l’acquisition.La différence entre le prix d’acquisition et la juste valeur des éléments acquis est constatée en “écarts d’acquisition”,si elle est positive. Si elle est négative, elle est immédiatement comptabilisée au compte de résultat.La juste valeur des éléments acquis est évaluée à la date de prise de contrôle et inclut les éléments actifs,passifs et passifs éventuels.Les écarts d’acquisition sont évalués à leurs coûts diminués le cas échéant du cumul des pertes de valeur.Les écarts d’acquisition sont affectés à des unités génératrices de trésorerie et ne sont pas amortis maisfont l’objet de tests de perte de valeur au moins une fois par an et à chaque fois qu’il existe un indice deperte de valeur (cf. Note 2.21).b) Autres immobilisations incorporellesLes autres immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition diminué du cumul des amortissementset du cumul des pertes de valeur. Elles sont composées pour l’essentiel de logiciels.Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d’utilité prévue de chaque immobilisation(entre un et trois ans).2.7 Immobilisations corporellesLes immobilisations corporelles sont évaluées au coût de revient de l’acquisition ou à leur coût de production diminuédu cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d’utilité des composants dechaque immobilisation.Les durées généralement utilisées sont les suivantes :Constructions entre 15 et 40 ansAgencements, aménagements et installations entre 3 et 10 ansMatériel de bureaux et informatique entre 3 et 10 ansMobilier de bureaux entre 3 et 10 ans2.8 Immeubles de placementLes immeubles de placement sont évalués au coût de revient de l’acquisition ou à leur coût de production diminuédu cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur. Les constructions sont ventilées par composants.Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d’utilité des composants dechaque immeuble.Les durées généralement utilisées sont les suivantes :Gros œuvre entre 30 et 65 ansFaçades - Toiture entre 30 et 35 ansInstallations générales techniques entre 20 et 25 ansAménagements intérieurs entre 10 et 15 ans160

Nexity Document de référence 20052.9 Immobilisations financièresLes titres de participation non consolidés sont des titres de sociétés non cotées classés dans la catégorie actifs financiersdisponibles à la vente et, de ce fait, évalués en juste valeur par contrepartie des capitaux propres. En cas deperte de valeur durable, une dépréciation est comptabilisée en résultat.2.10 Stocks et travaux en coursLes stocks et travaux en cours sont constitués des terrains évalués à leur coût d’acquisition, de travaux en cours(coûts d’aménagement et de construction), et de produits finis évalués au prix de revient.Les coûts d’emprunt ne sont pas inclus dans le coût des stocks.Les études préalables au lancement des opérations de promotion sont inclues dans les stocks si les probabilités deréalisation de l’opération sont élevées. Dans le cas contraire, ces frais sont constatés en charges de l’exercice.Lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure à leur prix de revient, des dépréciationssont comptabilisées.2.11 Charges constatées d’avanceLes charges commerciales directement affectables aux contrats (commissions des vendeurs internes et externes,publicité des programmes, bulles de vente …) sont comptabilisées en charges constatées d’avance, et font l’objetde reprises au fur et à mesure de la reconnaissance des revenus.2.12 Créances d’exploitationa) Contrats en cours à la clôtureLes contrats en cours à la clôture sont comptabilisés aux coûts augmentés du montant des profits comptabilisésjusqu’à présent, diminué des pertes attendues et des factures intermédiaires émises.b) Autres créances clients et autres débiteursLes autres créances clients et autres débiteurs sont évalués à leur juste valeur lors de la comptabilisationinitiale, puis au coût amorti diminué du montant des pertes de valeur.2.13 Trésorerie et équivalents de trésorerieLa trésorerie et équivalents de trésorerie inclut les soldes bancaires ainsi que les placements monétaires offrant unegrande liquidité et dont la valeur n’est pas soumise à l’évolution des cours boursiers. Elle inclut également les dépôtsdes réservataires de l’activité logement.Les placements monétaires sont évalués à leur juste valeur appréciée à la valeur de marché à la date de clôture.Les placements monétaires sont comptabilisés à la date de transaction. Les variations de valeur sont enregistréesen résultat financier.La trésorerie des comptes mandants de l’activité services est classée sur une ligne spécifique du bilan en autresactifs courants.2.14 Actifs non courants destinés à être cédésUn actif immobilisé, ou un groupe d’actifs et de passifs, est détenu en vue de la vente quand sa valeur comptablesera recouvrée principalement par le biais d’une vente et non d’une utilisation continue. Pour que tel soit le cas, l’actifdoit être disponible en vue de sa vente immédiate et sa vente doit être hautement probable. Les actifs et passifsconcernés sont reclassés en actifs détenus en vue de la vente sans possibilité de compensation et évalués à la plusfaible de leur valeur comptable ou de leur juste valeur nette des frais de cession. Les immobilisations ainsi reclasséesne sont plus amorties.161

ANNEXE 12.15 Paiements fondés sur des actionsDes options de souscription d’actions et des actions gratuites sont accordées aux dirigeants et à certains salariésdu Groupe. Les options et les actions gratuites sont évaluées à la date d’octroi à leur juste valeur en utilisant le modèlede Black et Scholes. Les évolutions de valeur postérieures à la date d’octroi n’ont pas d’effet sur la valorisation initiale.La valeur calculée des options est enregistrée en charges de personnel linéairement sur la période d’acquisition desdroits, avec une contrepartie directe en capitaux propres.Conformément aux dispositions transitoires, l’évaluation concerne seulement les plans accordés après le 7 novembre2002 et dont les droits ne sont pas acquis au 1 er janvier 2005.2.16 Actions propresLes titres de la société Nexity détenus par elle-même sont enregistrés à leur coût d’acquisition en diminution des capitauxpropres. Le produit de la cession éventuelle des actions propres (déterminé suivant la méthode du premierentré/premier sorti) est imputé directement en augmentation des capitaux propres, de sorte que les plus ou moinsvalues de cession n’affectent pas le résultat de l’exercice.2.17 Provisions pour risques et chargesUne provision est comptabilisée au bilan lorsque le Groupe a une obligation actuelle juridique ou implicite résultantd’un événement passé et lorsqu’il est probable qu’une sortie de ressources représentatives d’avantages économiquessera nécessaire pour éteindre l’obligation.Lorsque l’effet de la valeur temps est significatif, le montant de la provision est déterminé en actualisant les flux detrésorerie futurs attendus au taux, avant impôt, reflétant les appréciations actuelles par le marché de la valeur tempsde l’argent et lorsque cela est approprié, les risques spécifiques à ce passif.2.18 Avantages du personnelLes avantages du personnel relèvent du régime à prestations définies. Ils concernent les engagements de retraite(non couverts par un contrat d’assurance), les indemnités de fin de carrière et les jubilés. Ces engagements font l’objetd’une évaluation actuarielle selon la méthode des unités de crédits projetées. Les écarts actuariels ne font pasl’objet d’étalement et sont comptabilisés directement au compte de résultat. Les hypothèses d’évaluation sont détailléesen Note 21.2.19 Dettes financières et instruments financiersLes dettes financières sont ventilées entre :• emprunts et dettes financières long terme (pour la partie des dettes supérieures à 1 an finançant deséléments de l’actif non courant), qui sont classés en passifs non courants,• et emprunts et dettes financières court terme et du cycle d’exploitation, qui sont classés en passifs courants.Les dettes financières sont valorisées au coût amorti, net des frais d’émission connexes qui sont enregistrésprogressivement en résultat financier jusqu’à l’échéance selon la méthode du taux d’intérêt effectif.Les dettes financières comprennent également les instruments dérivés :• Le Groupe utilise certains instruments financiers de couverture de taux (swaps, caps collars) pour se prémunircontre les fluctuations des taux d’intérêt. Ceux-ci ne font pas l’objet d’un traitement de couverture comptetenu de leur caractère non significatif. Aussi, ils sont enregistrés au bilan à leur valeur de marché à la datede clôture (à l’actif ou au passif). Les variations de juste valeur sont comptabilisées en résultat financier.Les justes valeurs des dérivés actif et passif sont présentées distinctement.• Le Groupe a consenti à ses salariés bénéficiaires de stock options Nexity Initiale une promesse d’achatde leurs actions, à un prix conditionné par certains éléments. Cet engagement est sans valeur à la datede clôture compte tenu de la valorisation induite par ces éléments.162

Nexity Document de référence 20052.20 Impôts différésLes impôts différés sont constatés sur l’ensemble des différences temporelles entre les valeurs fiscales et comptablesdes actifs et passifs au bilan consolidé et sont déterminés selon la méthode du report variable et dans la conceptiondite étendue. Les effets des modifications des taux d’imposition sont inscrits dans le résultat de l’exercice aucours duquel le changement de taux est voté par le Parlement.Les impôts différés actifs résultant des différences temporaires, des déficits fiscaux et des crédits d’impôts reportablesne sont comptabilisés que si leur réalisation future est probable. Cette probabilité est appréciée à la clôturede l’exercice, en fonction des prévisions de résultat des entités fiscales concernées.Les impôts différés au bilan sont présentés en position nette au niveau du Groupe d’intégration fiscale, à l’actif ouau passif du bilan consolidé.Du fait des incertitudes pesant sur les dates de renversement des différences temporaires, les actifs et passifs d’impôtsdifférés ne sont pas échéancés.2.21 DépréciationLes valeurs comptables des actifs du Groupe, autres que les stocks et les actifs d’impôts différés, sont examinéesà chaque date de clôture afin d’apprécier s’il existe un quelconque indice qu’un actif a subi une perte de valeur. S’ilexiste un tel indice, la valeur recouvrable de l’actif est estimée.Pour les écarts d’acquisition, la valeur recouvrable est estimée à chaque date de clôture.Une perte de valeur est comptabilisée si la valeur comptable d’un actif ou de son unité génératrice de trésorerie (UGT)est supérieure à sa valeur recouvrable. Les pertes de valeur sont comptabilisées au compte de résultat.Une perte de valeur comptabilisée au titre d’une UGT est affectée d’abord à la réduction de la valeur comptable detout goodwill affecté à l’UGT, puis à la réduction de la valeur comptable des autres actifs de l’unité au prorata de lavaleur comptable de chaque actif de l’unité.Lorsqu’une diminution de la juste valeur d’un actif financier disponible à la vente a été comptabilisée directement encapitaux propres et qu’il existe une indication objective de la dépréciation de cet actif, la perte cumulée qui a été comptabiliséedirectement en capitaux propres est comptabilisée au compte de résultat même si l’actif financier n’a pasété décomptabilisé. Le montant de la perte cumulée comptabilisée au compte de résultat est égal à la différenceentre le coût d’acquisition et la juste valeur actuelle, diminuée de toute perte de valeur sur cet actif financier préalablementcomptabilisée au compte de résultat.a) Calcul de la valeur recouvrableLa valeur recouvrable des placements détenus par le Groupe jusqu’à l’échéance et des créances comptabilisés aucoût amorti est égale à la valeur des flux de trésorerie futurs estimés, actualisée au taux d’intérêt effectif d’originedes actifs financiers (c'est-à-dire au taux d’intérêt effectif calculé lors de la comptabilisation initiale). Les créancesdont l’échéance est proche ne sont pas actualisées.La valeur recouvrable des autres actifs est la valeur la plus élevée entre leur juste valeur diminuée des coûts de lavente et leur valeur d’utilité. Pour apprécier la valeur d’utilité, les flux de trésorerie futurs estimés sont actualisés autaux, avant impôt, qui reflète l’appréciation courante du marché de la valeur temps de l’argent et des risques spécifiquesà l’actif. Pour un actif qui ne génère pas d’entrées de trésorerie largement indépendants, la valeur recouvrableest déterminée pour l’UGT à laquelle l’actif appartient.b) Reprise de la perte de valeurLa perte de valeur au titre de prêts et créances ou de placements détenus jusqu’à l’échéance comptabilisés au coûtamorti est reprise au compte de résultat si l’augmentation de la valeur recouvrable peut être objectivement liée à unévénement survenant après la comptabilisation de la dépréciation.163

ANNEXE 1La perte de valeur au titre d’un instrument de capitaux propres classé comme disponible à la vente n’est pas reprisepar le compte de résultat. Si la juste valeur d’un instrument d’emprunt classé comme disponible à la vente augmenteet que cette augmentation peut être objectivement reliée à un événement survenant après la comptabilisation au comptede résultat de la perte de valeur, cette dernière est reprise et le montant de la reprise est comptabilisé au comptede résultat.Une perte de valeur comptabilisée au titre d’un goodwill ne peut pas être reprise. Une perte de valeur comptabiliséepour un autre actif est reprise au compte de résultat s’il y a eu un changement dans les estimations utilisées pourdéterminer la valeur recouvrable.La valeur comptable d’un actif, augmentée en raison de la reprise d’une perte de valeur, ne doit pas être supérieureà la valeur comptable qui aurait été déterminée, nette des amortissements, si aucune perte de valeur n’avait étécomptabilisée.NOTE 3 - EFFETS DE LA PREMIÈRE APPLICATION DES IFRSLes modalités de première application des IFRS, les principes retenus pour la préparation du bilan d’ouverture IFRSau 1 er janvier 2004, les divergences avec les principes comptables français antérieurement appliqués (Règlement99-02) ainsi que les effets chiffrés sur le bilan d’ouverture au 1 er janvier 2004, de clôture au 31 décembre 2004,ainsi que sur les résultats au 31 décembre 2004 sont présentés dans cette note.A l’occasion de la publication des comptes au 31 décembre 2005, la présentation des contrats en cours à la clôturea été modifiée par rapport aux états financiers consolidés du premier semestre 2005 et la note de transition aux normesIFRS. Cette nouvelle présentation est sans incidence sur les indicateurs clés des états financiers (voir note 3.4 b).3.1 Principes retenus pour la préparation des premiers états financiers du Groupe en IFRSDans le cadre de la transition aux normes IFRS, le Groupe a appliqué toutes les normes et interprétations IFRS/IFRICobligatoires au 1 er janvier 2005 pour établir les informations financières 2004.Conformément aux dispositions de l’IFRS 1, le Groupe a fait le choix d’appliquer toutes les normes IFRS à la datede transition, soit le 1 er janvier 2004, y compris les IAS 32 et 39 sur les instruments financiers.L’application des normes IFRS n’entraîne pas de modification dans le périmètre et les modalités de consolidation.3.2 Options de première applicationIFRS 1, première application des normes d’information financière internationales, prévoit l’application rétrospectivedes nouvelles normes au bilan d’ouverture comme principe général de retraitement. Certaines exemptions à ce principegénéral, prévues par la norme de première application, ont été retenues par le Groupe :• Regroupement d’entreprise : Nexity n’a pas retraité les regroupements d’entreprises réalisés avant le1 er janvier 2004. En particulier, l’écart d’acquisition généré par la création du Groupe Nexity au 15 octobre2003 a été retenu sur la base de sa valeur nette au 31 décembre 2003.• Paiement sur la base d’actions : Nexity a décidé d’appliquer les dispositions de la norme IFRS 2 aux seulesrémunérations réglées en instruments de capitaux propres octroyés après le 7 novembre 2002 et dontles droits n’étaient pas acquis au 1 er janvier 2005.• Instruments financiers : la désignation des instruments financiers selon la classification de l’IAS 39, a étéréalisée à la date de transition.Nexity n’a pas retenu ou n’est pas concerné par les autres exemptions possibles selon IFRS 1.164

Nexity Document de référence 20053.3 Impact de la transition sur les états financiers consolidésLa réconciliation des capitaux propres part de Groupe et du résultat net part de Groupe tels que publiés ennormes françaises avec les mêmes éléments intégrant l’effet de l’application des normes IFRS à compter du1 er janvier 2004 est présenté ci-après.Tableau de variation des capitaux propres1 er janvier Résultat net Autres 31 décembre(en millions d’euros) Note 2004 2004 2004Capitaux propres part du Groupe publiés 99-02 147,0 74,4 59,2 280,6Méthode à l'avancement a (8,6) (7,4) (16,0)Ecart d'acquisition c - 15,6 15,6Paiements sur la base d'actions d - (2,0) 2,0 -Juste valeur couverture taux et VMP e (0,3) 0,1 - (0,2)Total ajustements (8,9) 6,3 2,0 (0,6)Capitaux propres part du Groupe IFRS 138,1 80,7 61,2 280,0% variation Capitaux propres (6,1)% (0,2)%La réconciliation des états consolidés publiés en normes françaises pour les comptes au 31 décembre 2004est présentée ci-après1) Bilan à la date de transition aux IFRS (1 er janvier 2004)2) Bilan au 31 décembre 20043) Compte de résultat de l’exercice 20044) Tableau de flux de trésorerie au 31 décembre 2004Les notes de la partie 3.4 présentent l’ensemble des différences issues du passage aux normes IFRS.165

ANNEXE 11) Réconciliation du bilan consolidé à l'ouvertureAu 1 er janvier 2004 Normes Avancement Avancement Coûts emprunt, Reclassements & Impact Retraitéfrançaises présentation VMP et changement de total Normesinstruments présentation transition IFRS(en milliers d’euros) financiers IFRSPrésentation 99-02 Notes a b e f Présentation IFRSActif ActifActif immobilisé Actifs non courantsImmobilisations incorporelles 1 058 - - 1 058 Autres immobilisations incorporellesEcarts d'acquisition 203 234 - - 203 234 Ecarts d'acquisitionImmobilisations corporelles 5 538 - - 5 538 Immobilisations corporelles- - - Immeubles de placementTitres en équivalence 5 910 - - 5 910 Participations mises en équivalenceImmobilisations financières 36 726 - - 36 726 Immobilisations financières5 037 107 16 179 21 323 21 323 Impôts différés actifsTotal de l'actif immobilisé 252 466 5 037 - 107 16 179 21 323 273 789 Total Actifs non courantsActif circulant Actifs courantsStocks et encours 598 997 34 921 (26 368) 8 554 607 551 Stocks et en coursClients et comptes rattachés 689 683 (512 280) - (512 280) 177 403 Clients et comptes rattachés655 655 655 Créances d'impôtsAutres créances et comptes de régularisation 250 529 35 524 (18 277) 17 247 267 777 Autres actifs courants21 857 21 857 21 857 Autres créances financièresValeurs mobilières de placement 204 850 45 (204 895) (204 850) -Disponibilités 71 069 173 903 173 903 244 971 Trésorerie et équivalents de trésorerieTotal de l'actif circulant 1 815 128 34 921 (476 756) 45 (53 125) (494 915) 1 320 214 Total Actif courants- - - Actifs non courants destinés à être cédésTOTAL DE L'ACTIF 2 067 594 39 958 (476 756) 152 (36 946) (473 592) 1 594 002 TOTAL DE L'ACTIF166

Nexity Document de référence 20051) Réconciliation du bilan consolidé à l'ouvertureAu 1 er janvier 2004 Normes Avancement Avancement Coûts emprunt, Reclassements & Impact Retraitéfrançaises présentation VMP et changement de total Normesinstruments présentation transition IFRS(en milliers d’euros) financiers IFRSPrésentation 99-02 Notes a b e f Présentation IFRSPASSIF PASSIFCapital 129 890 - - 129 890 Capital apportéPrimes liées au capital 527 - - 527 Primes liées au capitalRéserves et résultat consolidés 16 155 (8 575) (271) 388 (8 459) 7 696 Réserves et résultats accumulésAutres 388 (388) (388)Capitaux propres consolidés 146 960 (8 575) - (271) - (8 846) 138 113 Capitaux propres consolidésIntérêts minoritaires 13 479 (585) (21) - (606) 12 873 Intérêts minoritairesCapitaux propres de l'ensemble 160 439 (9 161) - (292) - (9 453) 150 986 Capitaux propres de l'ensemblePassifs non courants174 560 174 560 174 560 Emprunts et dettesfinancières long terme3 940 3 940 3 940 Avantages du personnelProvisions pour risques et charges 64 628 (54 696) (54 696) 9 932 Autres provisions non courantes26 (48) 312 291 290 Impôts différés passifs64 628 26 - (48) 124 116 124 095 188 722 Total Passifs non courantsDettes Passifs courantsEmprunts et dettes assimilées 603 567 4 922 (174 875) (169 953) 433 614 Emprunts et dettes financièrescourt terme et du cycle d'exploitation(4 431) 50 756 46 325 46 325 Provisions courantesFournisseurs et comptes rattachés 354 919 (38 802) 315 (38 487) 316 432 Fournisseurs et autres créditeurs16 321 16 321 16 321 Dettes d'impôtsAutres dettes et comptes de régularisation 884 041 87 894 (476 756) (53 579) (442 440) 441 601 Autres passifs courantsTotal des dettes 1 842 527 49 092 (476 756) 491 (161 062) (588 234) 1 254 293 Total Passifs courants- Passifs associés aux actifsdestinés à être cédésTOTAL DU PASSIF 2 067 594 39 958 (476 756) 152 (36 946) (473 592) 1 594 002 TOTAL DU PASSIF167

ANNEXE 12) Réconciliation du bilan consolidé à la clôtureExercice clos le 31 décembre 2004Normes Avancement Avancement Ecart Paiement Coûts emprunt, Reclassements & Impact Retraitéfrançaises présentation acquisition d'actions VMP et changement de total Normesinstruments présentation transition IFRS(en milliers d’euros) financiers IFRSPrésentation 99-02 Notes a b c d e f Présentation IFRSACTIF ACTIFActif immobilisé Actifs non courantsImmobilisations incorporelles 1 836 (3) (3) 1 833 Autres immobilisations incorporellesEcarts d'acquisition 257 993 15 627 - 15 627 273 620 Ecarts d'acquisitionImmobilisations corporelles 23 080 (14 420) (14 420) 8 660 Immobilisations corporelles14 423 14 423 14 423 Immeubles de placementTitres en équivalence 6 676 (6 676) (6 676) - Participations mises en équivalenceImmobilisations financières 33 078 (95) (95) 32 983 Autres actifs financiers9 535 120 18 938 28 593 28 593 Impôts différés actifsTotal de l'actif immobilisé 322 663 9 535 - 15 627 - 120 12 167 37 449 360 112 Total Actifs non courantsActif circulant Actifs courantsStocks et encours 566 698 31 096 (34 763) (3 667) 563 031 Stocks et encoursClients et comptes rattachés 893 382 4 850 (744 587) 66 (739 671) 153 711 Clients et comptes rattachés1 260 1 260 1 260 Créances d'impôtsAutres créances et comptesde régularisation 242 179 45 456 (1 886) 1 146 44 715 286 894 Autres actifs courants342 48 233 48 575 48 575 Autres créances financièresValeurs mobilières de placement 279 440 106 (279 546) (279 440)Disponibilités 81 498 244 999 244 999 326 497 Trésorerie et équivalents de trésorerieTotal de l'actif circulant 2 063 197 35 946 (699 131) - - (1 438) (18 606) (683 229) 1 379 968 Total Actif courants6 676 6 676 6 676 Actifs non courants destinés à être cédésTOTAL DE L'ACTIF 2 385 860 45 481 (699 131) 15 627 - (1 318) 237 (639 104) 1 746 756 TOTAL DE L'ACTIF168

Nexity Document de référence 20052) Réconciliation du bilan consolidé à la clôtureExercice clos le 31 décembre 2004Normes Avancement Avancement Ecart Paiement Coûts emprunt, Reclassements & Impact Retraitéfrançaises présentation acquisition d'actions VMP et changement de total Normesinstruments présentation transition IFRS(en milliers d’euros) financiers IFRSPrésentation 99-02 Notes a b c d e f Présentation IFRSPASSIF PASSIFCapital 149 295 149 295 Capital apportéPrimes liées au capital 40 324 40 324 Primes liées au capitalRéserves et résultat consolidés 90 565 (8 575) 1 965 (272) (74 030) (80 911) 9 654 Réserves et résultats accumulés(7 413) 15 563 (1 965) 145 74 410 80 739 80 739 Résultat périodeAutres 380 - (380) (380)Capitaux propres consolidés 280 564 (15 989) - 15 563 - (127) - (552) 280 012 Capitaux propres consolidésIntérêts minoritaires 14 817 (1 170) 64 (16) - (1 122) 13 695 Intérêts minoritairesCapitaux propres de l'ensemble 295 381 (17 158) - 15 627 - (143) - (1 674) 293 707 Capitaux propres de l'ensemblePassifs non courants(1 266) 129 255 127 989 127 989 Emprunts et dettes financières long terme4 655 4 655 4 655 Avantages du personnelProvisions pour risques et charges 63 568 (55 336) (55 336) 8 232 Autres provisions non courantes(56) (6) 1 088 1 026 1 026 Impôts différés passifs63 568 (56) - - - (1 272) 79 662 78 334 141 902 Total Passifs non courantsDettes Passifs courantsEmprunts et dettes assimilées 481 350 2 220 (129 281) (127 061) 354 289 Emprunts et dettes financièrescourt terme et du cycle d'exploitation(2 123) 50 679 48 556 48 556 Provisions courantesFournisseurs et comptes rattachés 328 394 (28 209) 79 449 51 240 379 634 Fournisseurs et autres créditeurs36 301 36 301 36 301 Dettes d'impôtsAutres dettes et comptesde régularisation 1 217 167 90 903 (699 131) (116 573) (724 800) 492 367 Autres passifs courantsTotal des dettes 2 026 911 62 695 (699 131) - - 97 (79 425) (715 764) 1 311 147 Total Passifs courantsPassifs associés aux actifs destinésà être cédésTOTAL DU PASSIF 2 385 860 45 481 (699 131) 15 627 - (1 318) 237 (639 104) 1 746 756 TOTAL DU PASSIF169

ANNEXE 13) Réconciliation du compte de résultat consolidé au 31 décembre 2004Exercice clos le 31 décembre 2004 Normes Avancement Ecart Paiement Coûts emprunt, Reclassements & Impact Retraitéfrançaises acquisition d'actions VMP et changement de total Normesinstruments présentation transition IFRS(en milliers d’euros) dérivés IFRSPrésentation 99-02 Notes a c d e f Présentation IFRSChiffre d'affaires 1 361 059 1 451 1 451 1 362 510 Chiffre d'affairesProduction stockée 37 571 (14 842) (22 729) (37 571)Achats consommés (1 011 007) 18 487 22 729 41 216 (969 791) Achats consommésCharges de personnel (123 106) (1 965) (1 965) (125 071) Charges de personnelAutres charges d'exploitation (89 724) (2 194) (2 194) (91 918) Charges externes et autres chargesImpôts et taxes (14 207) (14 207) Impôts et taxesDotations aux amortissements et provisions (2 696) (5 990) 1 362 (4 628) (7 324) Amortissements, provisions etdépréciationsRésultat d'exploitation 157 890 (894) - (1 965) - (832) (3 691) 154 199 Résultat opérationnelCharges et produits financiers (8 432) (11 563) 175 541 (10 847) (19 279) Coût de l'endettement financier net229 229 229 Autres charges et produits financiersRésultat courant des entreprises intégrées 149 458 (12 457) - (1 965) 175 (62) (14 309) 135 149 Résultat des activités courantesavant impôtsRésultat exceptionnel 156 (102) (54) (156)Impôts sur les résultats (52 766) 4 564 (29) 4 535 (48 231) Impôts sur les bénéficesQuote-part dans les résultats des entreprises Quote-part dans les résultatsmises en équivalence 1 014 1 014 des entreprises mises en équivalenceDotations aux amortissementsdes écarts d'acquisition (15 743) 15 627 116 15 743Résultat sur abandon d'activités et cessionsd'actifs non courants destinés à être cédésRésultat net de l'ensemble consolidé 82 119 (7 995) 15 627 (1 965) 146 - 5 813 87 932 Résultat net de l'ensemble consolidéPart revenant aux intérêts minoritaires (7 709) 584 (64) (4) 516 (7 193) Part revenant aux intérêts minoritairesRésultat net (part du Groupe) 74 410 (7 411) 15 563 (1 965) 142 - 6 329 80 739 Résultat net (part du Groupe)170

Nexity Document de référence 20054) Réconciliation du tableau des flux de trésorerie au 31 décembre 200431/12/2004 31/12/200412 mois 12 mois(en milliers d'euros) normes IFRS normes françaisesRésultat net part du Groupe des sociétés intégrées 80 739 74 410Part des minoritaires dans le résultat 7 193 7 709Résultat net des sociétés intégrées 87 932 82 119Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie :Elimination des amortissements et provisions 10 365 23 684Elimination des plus ou moins values de cession (794) (794)Elimination impact des variations de la juste valeur (2 423) -Elimination du résultat des mises en équivalence (1 014) (1 014)Dividendes reçus des mises en équivalence 248Elimination des impôts différés (99.02) (9 815)Elimination autres produits et charges sans impact sur la trésorerie 1 965 -Capacité d'autofinancement après coût du financement et impôts 96 279 94 180Elimination des charges (produits) d'intérêt nettes 19 279Elimination de la charge d'impôt (yc impôts différés) 48 236Capacité d'autofinancement avant coût du financement et impôts 163 794 94 180Incidence de la variation du BFR liée à l'activité 172 175 166 994Intérêts versés (21 955)Impôts payés (43 335)Dividendes reçus des mises en équivalence 248Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles 270 679 261 422Acquisition de sociétés intégrées, trésorerie acquise déduite (67 425) (51 654)Cession de sociétés intégrées, après déduction de la trésorerie cédée - -Incidence des autres variations de périmètre (2 950) (2 950)Acquisition d'immobilisations incorporelles et corporelles (4 674) (6 773)Acquisition d'actifs financiers (3 439) (3 439)Cession d'immobilisations incorporelles et corporelles 962 962Cession et remboursement d'actifs financiers 6 064 6 064Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement (71 462) (57 790)Augmentation de capital souscrite par les actionnaires de la société mére 59 202 59 202Augmentation de capital souscrite par les minoritaires dans les sociétés intégrées 341Dividendes payés aux actionnaires de la société mére - -Dividendes payés aux minoritaires des sociétés intégrées (6 835) (6 835)Acquisition et cession d'actions propres - -Emission d'emprunts 237 235 237 446Remboursement d'emprunts (368 896) (369 688)Variation nette des créances et dettes financières court terme (46 039) (46 039)Flux de trésorerie liés aux opérations de financement (124 992) (125 914)Variation de trésorerie 74 225 77 718Trésorerie d'ouverture 222 958 253 904Trésorerie de clôture 297 183 331 622171

ANNEXE 13.4 Différences entre les normes suivies par le Groupe (référentiel 99.02)et les normes internationales (IFRS)Les chiffres mentionnés dans la note descriptive ci-dessous sont après impôt et minoritaires, sauf si précisé.a) Méthode à l’avancement (IAS 11 – IAS 18)En l’absence de normes spécifiques sur les contrats de promotion, le Groupe a choisi d’appliquer les normesIAS 11 (contrats de construction) et IAS 18 (produits des activités ordinaires) sur les pôles logement et immobilierd’entreprise. Ainsi, les revenus et la marge d’exploitation sont dégagés à l’avancement sur la base descoûts encourus pour les travaux de construction. Seuls les frais directement affectables aux contrats peuventêtre stockés. Suite à l’examen de ces normes, le Groupe a modifié le calcul de l’avancement, le traitementdes frais financiers, des frais commerciaux, et des frais d’études de la manière suivante :Règle de l’avancementNexity a homogénéisé les règles de calcul à l’avancement sur l’ensemble de ses activités de promotion, ycompris en dehors de France, et applique désormais la méthode de l’avancement sur son activité de lotissement.• Le chiffre d’affaires et la marge des opérations de promotion immobilière (Logement, Immobilier d’entreprise,Lotissement), partiellement achevées à la clôture de l’exercice, sont comptabilisées suivant la méthodede l’avancement sur la base des derniers budgets d’opérations actualisées à la clôture.• L’avancement est constaté au fur et à mesure de l’avancement des coûts de construction pour les activitésde promotion, et des travaux d’aménagement pour le lotissement, par rapport à ceux du budget.• L'opération Eurobarajas en Espagne (Business Park de 80 000 m 2 ) était reconnue par exception à l'achèvementen normes françaises. Son traitement en normes IFRS a pour seul effet de constater le chiffred'affaires à l'avancement, le résultat étant dégagé en totalité à la livraison au cours du 1 er semestre 2005.Frais financiersLes frais financiers relatifs aux dettes finançant les contrats sont comptabilisés en charges de période au lieud’être stockés, ces frais sont alors classés en résultat financier au lieu du résultat d’exploitation, conformémentà l’IAS 23.Frais commerciauxLes frais commerciaux sont comptabilisés directement en charges de période dès lors qu’ils ne sont pas directementaffectables aux contrats (publicité de notoriété, frais d’encadrement de la force de vente). En revanche,les frais commerciaux directement affectables aux contrats (commission des vendeurs internes et externes,publicité des programmes, bulles de vente…) sont comptabilisés en charges constatées d’avance, etfont l’objet de reprises au fur et à mesure de la reconnaissance des revenus.Frais d’étudesEn normes françaises, les frais d’études étaient stockés et, éventuellement provisionnés, si les probabilitésd’obtention du contrat étaient peu élevées. Ces provisions faisaient l’objet de reprises si le contrat était finalementobtenu. En normes IFRS, les frais préalables à l’obtention du contrat sont directement constatés encharges si les probabilités de réalisation sont peu élevées.SynthèseL’application des normes relatives à l’avancement génère les impacts suivants :• Sur les capitaux propres part du Groupe, au 1 er janvier 2004 : (8,6) millions d’euros, et (9,2) millions d’eurosen intégrant la part des minoritaires.• Sur le résultat net part du Groupe, en 2004 : (7,4) millions d’euros, et (8) millions d’euros en intégrantla part des minoritaires.172

Nexity Document de référence 2005• Sur les capitaux propres part du Groupe, au 31 décembre 2004 : (16) millions d’euros et (17,2) millionsd’euros en intégrant la part des minoritaires (dont (11,5) millions d’euros au titre du passage à l’avancementdu lotissement, y compris la part des minoritaires).• L’impact de ces règles sur la prise en compte de l’avancement conduit à dégager plus progressivementle chiffre d’affaires pendant la période de construction (d’où une augmentation du chiffre d’affaires nonavancé qui se répercute sur le backlog, et génère un report dans le temps du dégagement des marges).Les retraitements induisent une diminution de 17,2 millions d’euros du BFR au 31 décembre 2004 (cf. note j).b) Présentation des contrats en cours à la clôtureEn normes françaises, la globalité de la vente notariée était prise en compte clients par la contrepartie d’uncompte de passif “produits constatés d’avance”. Le chiffre d’affaires était appréhendé au fur et à mesurede l’avancement par la reprise des produits constatés d’avance.En normes IFRS, le montant du chiffre d’affaires dégagé à l’avancement est enregistré en contrepartie descomptes clients. Quand les avances versées par les clients sont supérieures au chiffre d’affaires avancé, ellesapparaissent au passif sur la ligne autres passifs courants.c) Écarts d’acquisition (IFRS 3 – IAS 36)Selon la norme IFRS 3, les écarts d’acquisition ne sont pas amortis. En contrepartie, selon l’IAS 36, les écartsd’acquisition doivent faire l’objet au moins une fois par an de tests de perte de valeur consistant à comparerla valeur recouvrable des actifs sous-jacents (regroupés en unités génératrices de trésorerie), calculée surla base de projections de cash flows futurs actualisés, à leur valeur comptable. Lorsque la valeur recouvrableainsi déterminée est inférieure à la valeur comptable, une dépréciation correspondant à la perte de valeursera constatée en résultat.Les unités génératrices de trésorerie correspondent aux secteurs d’activité retenus au 1 er niveau de l’IAS 14(Logement, Immobilier Entreprise et Services). Compte tenu du résultat des tests de valeur, les écarts d’acquisitionau 31 décembre 2004 ne doivent pas subir de dépréciation. La correction des amortissements constatésen normes françaises représente un impact positif de 15,6 millions d’euros sur le compte de résultat2004.d) Avantages alloués aux salariés (IFRS 2)La norme IFRS 2 définit notamment les modalités d’évaluation et de comptabilisation des stock-options etdes plans d’épargne en actions.La norme IFRS 2 s’applique obligatoirement aux instruments accordés après le 7 novembre 2002, néanmoins,la tranche résiduelle de stock-options attribuée en 2003 n’a pas été prise en compte dans les retraitementscar sans impact significatif.Les stock-options (émises dans le cas de Nexity sous la forme d’options de souscription d’actions) octroyéesaux salariés sont évaluées à leur juste valeur à la date d’attribution. Nexity a retenu le modèle de Black etScholes (adaptation de Merton) à cet effet. Cette valeur constitue une charge constatée en résultat d’exploitation(charges de personnel), avec comme contrepartie, une augmentation des capitaux propres. Cette charge estétalée sur la période d’acquisition des droits (période de présence du salarié dans la société avant de pouvoirexercer les options qui lui ont été attribuées). Elle représente un montant de 1,4 million d’euros sur le comptede résultat 2004, au titre des deux plans d’options attribuées au cours de l’exercice 2004.Dans le cadre du plan d’épargne entreprise, des augmentations de capital réservées aux salariés peuventêtre effectuées avec une décote du prix de l’action par rapport au cours de bourse. La norme IFRS 2 assimilecette décote à l’octroi d’un avantage aux salariés dont la juste valeur est prise en charge au compte derésultat (en charges de personnel) en contrepartie d’une augmentation des capitaux propres.173

ANNEXE 1Ces dispositions s’appliquent à l’augmentation de capital réservée aux salariés effectuée lors de l’introductionen bourse de Nexity, qui octroyait une décote de 20 % par rapport au cours d’introduction. Compte tenudes 170 682 actions souscrites à cette occasion, une charge de 0,6 million d’euros a été constatée surl’exercice 2004.L’impact de cette norme sur la situation nette du Groupe est neutre.e) Instruments financiers (IAS 32 – IAS 39)Nexity comptabilise les actifs et passifs financiers au bilan au coût amorti à l’exception des placements àcourt terme réalisés pour les besoins de gestion de la trésorerie (SICAV monétaires en règle générale). Lesplacements à court terme sont évalués à la juste valeur.Les frais d’émission des emprunts sont traités en normes françaises en charges à répartir et sont amortislinéairement sur la durée de vie de l’emprunt. Ils sont comptabilisés en normes IFRS en moins du nominaldes emprunts et sont amortis selon une méthode actuarielle (dite du coût amorti) qui consiste à calculer letaux d’intérêt effectif de la dette en tenant compte des frais d’émission.Ce retraitement n’a pas d’impact sur les capitaux propres au 1 er janvier 2004, et se traduit par une chargenon significative sur l’exercice 2004 (lié à la mise en place du crédit corporate de 100 millions d’euros enoctobre 2004).Nexity utilise des instruments financiers dérivés de couverture du risque de taux d’intérêt de la dette (swaps,caps, collars), qui ne peuvent généralement pas être comptablement considérés comme des instruments decouverture. Ces instruments, présentés en hors bilan en normes françaises, constituent en normes IFRS desactifs et passifs financiers qui sont inscrits à leur juste valeur selon l’option retenue par le Groupe. Les variationsde juste valeur sont constatées en résultat financier.En normes françaises, Nexity avait provisionné les instruments de couverture de taux non efficients. Ces provisions,représentant la juste valeur des dérivés, ont été reclassées en dettes financières.Les retraitements sur la juste valeur des instruments dérivés se traduisent par un impact de (0,3) milliond’euros sur la situation nette du bilan d’ouverture, et de 0,1 million d’euros sur le résultat financier du comptede résultat 2004.f) ReclassementsDes reclassements sont opérés dans les comptes du bilan, pour suivre les règles de présentation des postesd’actif et de passif.Le principal reclassement concerne la ventilation entre courant et non courant.Les éléments non courants ne sont pas liés au cycle d’exploitation et sont échéancés à plus d’un an. Le tableausuivant présente les principaux reclassements à ce titre :au 1 er janvier 200499-02 IFRS TotalReclas. prov. Corrections non courant courant IFRS(en millions d'euros) Total couv. taux juste valeur (*)Provisions pour risques et charges 64,6 (4,4) 13,9 46,3 60,2Emprunts et dettes financières 603,6 4,4 0,2 174,6 433,6 608,2au 31 décembre 200499-02 IFRS TotalReclas. prov. Corrections non courant courant IFRS(en millions d'euros) Total couv. taux. juste valeur (*)Provisions pour risques et charges 63,6 (2,2) 12,9 48,5 61,4Emprunts et dettes financières 481,3 2,2 (1,2) 128,0 354,3 482,3(*) Les provisions non courantes incluent les avantages du personnel (indemnités fins de carrières et jubilés).174

Nexity Document de référence 2005Les autres reclassements concernent les points suivants :Les impôts différés (précédemment classés en autres créances ou autres dettes), sont désormais isolés surune ligne spécifique à l’actif (pour 28,6 millions d’euros au 31 décembre 2004) et au passif (pour 1,1 milliond’euros au 31 décembre 2004) dans les rubriques non courants. Cette modification de présentation a étéprise en compte au bilan d’ouverture du 1 er janvier 2004 et représente 37,6 millions d’euros. Les impôts différéssont exclus du calcul du BFR en norme IFRS (cf. note j).Les créances d’impôts (1,3 million d’euros au 31 décembre 2004) et dettes d’impôts (36,3 millions d’eurosau 31 décembre 2004) sont identifiées sur une ligne dédiée.Les frais commerciaux sont classés en autres actifs courants (poste charges constatées d’avance). Ils étaientintégrés dans les stocks en normes françaises. Au 31 décembre 2004, 34,8 millions d’euros ont été reclassésdu poste stocks dans les autres actifs courants.Le poste Actifs non courants destinés à être cédés comprend au 31 décembre 2004 des éléments classésauparavant sur le poste Titres en équivalence (pour 6,7 millions d’euros), compte tenu de la décision prisepar la société fin 2004, de vendre ces titres.Le poste Trésorerie et équivalents de trésorerie regroupe les rubriques intitulées Valeurs mobilières de placementset Disponibilités. La trésorerie indisponible des mandants de l’activité services (34,5 millions d’eurosau 31 décembre 2004), est classée sur une ligne spécifique du bilan en autres actifs courants.g) Immeuble de placement (IAS 40)L’application de cette norme concerne essentiellement les actifs de la société PARCOVAL.Nexity utilisera la méthode du coût historique amorti selon la méthode des composants. Aucun retraitementn’est effectué au 31 décembre 2004, car l’entrée dans le périmètre du Groupe s’est effectuée au 1 er octobre2004 sur la base de la juste valeur des actifs.Ces immobilisations sont désormais isolées sur une ligne spécifique du bilan.h) Impact sur le tableau des flux de trésorerie (IAS 7)Nexity a décidé d’utiliser la méthode indirecte prévue par l’IAS 7.La trésorerie des comptes mandants de l’activité Services à l’immobilier est exclue de la trésorerie, et représenteune diminution de la trésorerie du tableau des flux de trésorerie de 31 millions d’euros à l’ouverture,les variations de ce poste sont classées dans la variation du BFR liée à l’activité pour Nexity Services et enflux d’investissement pour Saggel à l’occasion de son entrée dans le Groupe au 1 er octobre 2004.La présentation du tableau a été modifiée en fonction des nouvelles règles de présentation, mais la variationde trésorerie dans sa nouvelle définition n’est pas impactée par le passage aux normes IFRS.Les principaux retraitements IFRS sont sans impact sur les flux d’investissement et de financement (écrituresde variations de juste valeur de postes bilanciels sans contrepartie de trésorerie). Les charges à répartir surcoûts d’emprunt précédemment classées dans les flux d’investissement apparaissent sur la ligne intérêtsversés dans la rubrique flux de trésorerie généré par l’activité.i) Information sectorielle (IAS 14)La norme IAS 14 impose la présentation d’une information sectorielle sous les deux formes les plus pertinentespar rapport à l’activité de l’entreprise. Le premier niveau nécessite la ventilation de tous les élémentsde compte de résultat et de bilan qui peuvent être affectés, tandis que le second niveau doit présenter aumoins les revenus et valeurs d’actifs, si elles représentent plus de 10 % du total.175

ANNEXE 1Nexity prévoit la présentation sectorielle suivante :• niveau 1 : par secteur d’activité (Logement, Immobilier d’entreprise, Services, Autres activités) ;• niveau 2 : par zone géographique (France/hors France).j) Évolution du BFRLe passage aux normes IFRS modifie le calcul du BFR suite aux modalités d’application de l’avancement, del’exclusion des impôts différés et des charges à répartir de cet agrégat, et du rattachement de la trésoreriedes comptes mandants de l’activité services. En outre, le poste Impôt société n’est plus sectorisé, mais apparaîtsur une ligne dédiée.au 31 décembre 200499-02 Variation Variation Reclassement Reclassement Reclassement Totalavancement impôts impôt trésorerie charges à IFRS(en millions d’euros) différés société mandants répartirPôle logement 166,9 (16,8) (20,2) 4,4 134,3Pôle immobilier d'entreprise (31,7) (0,4) (19,9) 5,4 (46,6)Pôle services (36,4) (2,1) (1,2) 34,4 (5,3)Autres activités 9,7 15,0 26,4 (1,9) 49,2Total BFR hors impôt 108,5 (17,2) (27,2) 35,0 34,4 (1,9) 131,6Impôt société (35,0) (35,0)Total BFR 108,5 (17,2) (27,2) - 34,4 (1,9) 96,6k) Évolution de l’endettement netLe passage aux normes IFRS modifie l’agrégat de l’endettement net consolidé comme suit :au 31 décembre 200499-02 Reclassement Mise à la Reclassement Totaljuste valeur trésorerie IFRS(en millions d’euros)mandantsEmprunts et dettes financières long terme - 129,3 (1,3) 128,0Emprunts et dettes financières CT et du cycled'exploitation (hors banques créditrices) 452,0 (129,3) 2,3 325,0Dettes financières 452,0 - 1,0 453,0Autres créances financières (48,2) (0,4) (48,6)Endettement brut 403,8 - 0,6 404,4Trésorerie (279,4) (81,5) 34,4 (326,5)Disponibilités (81,5) 81,5Banques créditrices 29,3 29,3Trésorerie nette (331,6) - 34,4 (297,2)Sous-total 72,2 - 0,6 34,4 107,2Retraitement trésorerie comptes mandantset dépôts réservataires (normes françaises) 58,1Total Endettement net 130,3 107,2176

Nexity Document de référence 2005NOTE 4 - PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATIONLe Groupe comprend 1 032 sociétés consolidées :• 972 sociétés intégrées globalement• 60 sociétés consolidées selon le mode proportionnelForme Logement Immobilier Services Autres TotalExercice 2005 juridique d’entreprise activités 31/12/05Intégration globale Autres 206 55 13 32 306Sci 649 14 3 666Total Intégration globale 855 69 13 35 972Intégration proportionnelle Autres 17 5 3 25Sci 27 8 35Total Intégration proportionnelle 44 13 0 3 60Total Autres 223 60 13 35 331Total Sci 676 22 3 701Total périmètre de consolidation 899 82 13 38 1 032Les sociétés consolidées selon le mode proportionnel sont principalement des sociétés support de programmesimmobiliers réalisés en co-promotion.Les principales variations de périmètre de la période sont les suivantes :• Sociétés entrantes : 170 sociétés intégrées globalement14 sociétés consolidées selon le mode proportionnel• Sociétés sortantes : 5 sociétés intégrées globalement2 sociétés mises en équivalenceLes sociétés entrantes concernent principalement des sociétés créées pour servir de supports deprogramme aux opérations immobilières du Groupe.Les principales sociétés acquises au cours de l’exercice, dans le cadre de la croissance externe, sont indiquéesà la note 26.Les sociétés sortantes sont principalement des sociétés supports de programmes terminés, ou éventuellementdes sociétés cédées au client lors de la livraison du programme.La liste des principales sociétés consolidées est présentée en annexe.NOTE 5 - INFORMATIONS SECTORIELLES ET DONNÉES CHIFFRÉES5.1 Définition des secteursUn pôle d’activité est un sous-ensemble d’une entreprise pour lequel une information financière distincte estdisponible et régulièrement revue par la direction de l’entreprise, en vue de lui affecter des ressources et d’évaluersa performance économique.L’ensemble des activités du Groupe Nexity s’articule autour de 3 pôles principaux :Le pôle logementComposé principalement de Nexity Logement (ex George V), de Foncier Conseil, et des sociétés supports deprogrammes, il a comme activités principales :• la promotion immobilière de logements,• l’aménagement de terrains à bâtir.177

ANNEXE 1Le pôle immobilier d’entrepriseFormé des sociétés Nexity Entreprises (ex Sari), Geprim, Nexity International, et des sociétés supports deprogrammes, il a comme activités principales :• la promotion immobilière de bureaux en France,• la promotion immobilière de locaux d’activité et logistique en France,• en Europe, hors de France : la promotion immobilière de bureaux et de centres commerciaux.Le pôle servicesComprenant les sociétés Nexity Services et ses filiales, Saggel et ses filiales, ainsi que Nexity Valorisation,il a comme activités principales :• les services dans la gestion d’actifs immobiliers pour les entreprises et les particuliers : asset et propertymanagement, transaction, expertise, valorisation d’actifs, syndics de copropriété.Autres activitésConstituées principalement des sociétés suivantes :• Nexim 4, Nexim 5 et leurs filiales, qui détiennent des actifs immobiliers destinés à être cédés,• Parcoval, qui détient un portefeuille d’actifs immobiliers destinés à la location,• Villes et Projets, et les opérations de renouvellement urbain que cette société développe dans leur phasede pré-promotion (développement des terrains Renault à Boulogne, Areva-Alstom à Saint Ouen…),• les holdings : Nexity, Nexity Initiale et Nexity Management.Un second axe d’analyse est effectué en distinguant les activités réalisées en France et hors de France(International). L’activité internationale s’exerce essentiellement dans l’Union Européenne.5.2 Résultats par pôleExercice 2005 Logement Immobilier Services Autres Éliminations Totald’entreprise activités Inter secteur 31/12/05(en milliers d’euros)Chiffre d'affaires réalisé avec des tiers 1 268 724 243 916 57 810 7 316 1 577 765Chiffre d'affaires réalisé avec d'autres pôles - 1 078 - (1 078) -Chiffre d'affaires 1 268 724 243 916 58 888 7 316 (1 078) 1 577 765Produits et charges opérationnels aveccontrepartie de trésorerie (1 065 909) (192 413) (49 542) (5 790) 1 078 (1 312 575)Amortissements incorporels et corporels (891) (142) (765) (1 080) (2 878)Autres produits et charges sans contrepartiede trésorerie (117) 1 860 153 (12 046) (10 150)Résultat opérationnel 201 807 53 221 8 734 (11 600) - 252 162178

Nexity Document de référence 2005Exercice 2004 Logement Immobilier Services Autres Éliminations Totald’entreprise activités Inter secteur 31/12/04(en milliers d’euros)Chiffre d'affaires réalisé avec des tiers 1 037 348 240 044 33 278 51 840 1 362 510Chiffre d'affaires réalisé avec d'autres pôles - - 2 029 - (2 029) -Chiffre d'affaires 1 037 348 240 044 35 307 51 840 (2 029) 1 362 510Produits et charges opérationnels aveccontrepartie de trésorerie (903 842) (217 075) (30 339) (49 795) 2 029 (1 199 022)Amortissements incorporels et corporels (991) (291) (855) (50) (2 187)Autres produits et charges sans contrepartiede trésorerie (1 969) (457) (155) (4 521) (7 102)Résultat opérationnel 130 545 22 221 3 958 (2 525) - 154 1995.3 Décomposition par pôle des actifs et des passifsExercice 2005Logement Immobilier Services Autres Éliminations Non Total(en milliers d’euros) d’entreprise activités Inter secteur sectorisé 31/12/05ACTIFActifs sectoriels 1 053 494 237 362 132 580 88 791 (11 645) - 1 500 582Autres actifs financiers - - - - - 31 636 31 636Impôts différés actifs - - - - - 17 959 17 959Actifs non courants destinés à être cédés - - - - - - -Créances d'impôts - - - - - 9 958 9 958Autres créances financières - - - - - 39 975 39 975Trésorerie et équivalents de trésorerie - - - - - 152 937 152 937TOTAL ACTIF 1 053 494 237 362 132 580 88 791 (11 645) 252 465 1 753 047PASSIFPassifs sectoriels 695 525 168 348 68 287 30 058 (11 645) - 950 573Capitaux propres consolidés - - - - - 424 086 424 086Emprunts et dettes financières long terme - - - - - 63 813 63 813Autres provisions non courantes - - - - - 8 232 8 232Impôts différés passifs - - - - - 2 299 2 299Emprunts et dettes financières court termeet du cycle d'exploitation - - - - - 299 176 299 176Dettes d'impôts - - - - - 4 867 4 867Passifs associés aux actifs destinés à être cédés - - - - - - -TOTAL PASSIF 695 525 168 348 68 287 30 058 (11 645) 802 473 1 753 047Besoin en Fonds de Roulement 234 712 23 331 (4 417) 43 975 - 5 091 302 692Coûts encourus pour l'acquisition d'actifsLogement Immobilier Services Autres Éliminations Totald’entreprise activités Inter 31/12/05(en milliers d’euros)secteurImmeubles de placement - - - 109 - 109Immobilisations incorporelles et corporelles 925 253 466 1 391 - 3 035Total 925 253 466 1 500 - 3 144179

ANNEXE 1Exercice 2004Logement Immobilier Services Autres Éliminations Non Total(en milliers d’euros) d’entreprise activités Inter secteur sectorisé 31/12/04ACTIFActifs sectoriels 918 118 180 141 119 045 88 587 (3 718) - 1 302 173Autres actifs financiers - - - - - 32 983 32 983Impôts différés actifs - - - - - 28 593 28 593Actifs non courants destinés à être cédés - - - - - 6 676 6 676Créances d'impôts - - - - - 1 260 1 260Autres créances financières - - - - - 48 575 48 575Trésorerie et équivalents de trésorerie - - - - - 326 497 326 497TOTAL ACTIF 918 118 180 141 119 045 88 587 (3 718) 444 583 1 746 756PASSIFPassifs sectoriels 663 141 182 574 56 336 26 877 (3 718) - 925 211Capitaux propres consolidés - - - - - 293 707 293 707Emprunts et dettes financières long terme - - - - - 127 989 127 989Autres provisions non courantes - - - - - 8 232 8 232Impôts différés passifs - - - - - 1 026 1 026Emprunts et dettes financières court termeet du cycle d'exploitation - - - - - 354 290 354 290Dettes d'impôts - - - - - 36 301 36 301Passifs associés aux actifs destinés à être cédés - - - - - - -TOTAL PASSIF 663 141 182 574 56 336 26 877 (3 718) 821 546 1 746 756Besoin en Fonds de Roulement 134 331 (46 645) (5 330) 49 279 - (35 041) 96 594Coûts encourus pour l'acquisition d'actifsLogement Immobilier Services Autres Éliminations Totald’entreprise activités Inter 31/12/04(en milliers d’euros)secteurImmeubles de placement - - - 219 - 219Immobilisations incorporelles et corporelles 1 659 355 1 162 2 730 - 5 906Total 1 659 355 1 162 2 949 - 6 1255.4 Répartition géographique du chiffre d’affairesExercice 2005France International Total au(en milliers d’euros) 31/12/05Chiffre d'affaires réalisé avec des tiers 1 490 605 87 160 1 577 765Exercice 2004France International Total au(en milliers d’euros) 31/12/04Chiffre d'affaires réalisé avec des tiers 1 245 852 116 658 1 362 510NOTE 6 - CHARGES DE PERSONNEL31/12/05 31/12/04(en milliers d’euros) 12 mois 12 moisRémunérations du personnel (94 619) (79 626)Charges sociales (42 299) (36 741)Intéressement et participation (6 919) (6 739)Charges sur paiement en actions (2 171) (1 965)Total charges de personnel (146 008) (125 071)180

Nexity Document de référence 2005NOTE 7 - CHARGES EXTERNES ET AUTRES CHARGES31/12/05 31/12/04(en milliers d’euros) 12 mois moisLocations et charges locatives (18 064) (15 597)Rémunérations d'intermédiaires, honoraires et personnel extérieur (24 777) (25 339)Autres services extérieurs (49 488) (48 788)Autres produits et charges 1 391 (2 194)Total charges externes et autres charges (90 938) (91 918)NOTE 8 - AMORTISSEMENTS, PROVISIONS ET DÉPRÉCIATIONS31/12/05 31/12/04(en milliers d’euros) 12 mois moisDotations aux amortissements, provisions et dépréciations (31 472) (30 013)Reprises de provisions et de perte de valeur 20 616 22 689Total amortissements, provisions et dépréciations (10 856) (7 324)NOTE 9 - RÉSULTAT FINANCIER31/12/05 31/12/04(en milliers d’euros) 12 mois moisCharges d'intérêts (15 912) (26 743)Produits d'intérêts et sur cessions de VMP 5 611 7 464Coût de l'endettement financier net (10 301) (19 279)Autres charges financières (4 423) (4 749)Autres produits financiers 3 919 6 211Résultat sur instruments dérivés (28) (570)Provisions et dépréciations financières (228) (663)Autres charges et produits financiers (760) 229Total résultat financier (11 061) (19 050)NOTE 10 - IMPÔTSLe Groupe est intégré fiscalement au niveau de Nexity Initiale et regroupe 92 sociétés de capitaux. Nexity nefait pas partie du périmètre d’intégration fiscale.10.1 Impôts sur les bénéfices31/12/05 31/12/04(en milliers d’euros) 12 mois 12 moisImpôts sur les sociétés (68 847) (62 587)Impôts différés (11 642) 14 351Dotations nettes pour impôts 215 5Total impôts sur les bénéfices (80 274) (48 231)181

ANNEXE 110.2 Évolution des postes d’impôts au bilanSolde au Charge Situation Règlements Prélèvement Solde au31/12/04 nette avoir fiscal 31/12/05(en milliers d’euros)et autresImpôts courantsCréances d'impôts 1 260 9 958Dettes d'impôts (36 301) (4 867)Total impôts courants (35 041) (68 847) (648) 102 163 7 464 5 091Impôts différésActif 28 593 17 959Passif (1 026) (2 299)Total impôts différés 27 567 (11 642) (265) - - 15 66010.3 Preuve de l’ImpôtRapprochement entre taux d’impôt théorique et réel aux comptes de résultats consolidésLes différences constatées entre le taux d’imposition théorique de droit commun en vigueur en France et lestaux effectifs constatés en charge sont les suivantes :Solde auSolde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Base imposable théoriqueRésultat net 151 667 80 739Quote-part de résultat de sociétés mise en équivalence - (1 014)Résultat sur abandons d'activités et cessions d'actifsnon courants destinés à être cédés (4 037)Part revenant aux intérêts minoritaires 13 197 7 193Impôts sur les bénéfices 80 274 48 231Base imposable consolidée théorique 241 101 135 149Taux d'imposition théorique retenu par le Groupe 33,83% 34,33%Taux d'imposition réel 33,29% 35,69%Charge d'impôt théorique (81 564) (46 397)Différence entre l'impôt théorique et les impôts sur le résultat 1 290 (1 834)Cet écart s'explique comme suit :Incidence des taux d'impôts (1 794) (1 470)Effet des différences permanentes (1 755) 2 946Effet net des impôts différés non constatés 4 839 (3 310)Ecart net 1 290 (1 834)10.4 Ventilation des impôts différés comptabilisés par natureLes impôts différés comptabilisés proviennent des différences entre les valeurs comptables et fiscales desactifs et passifs. Leur solde s’analyse comme suit :Solde auSolde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Avantages du personnel 1 999 1 690Reports déficitaires et ARD 2 154 908Part du résultat lié à l'avancement (21 664) (939)Autres provisions, produits et charges à déductibilité différée 33 170 25 908Impôts différés nets 15 660 27 567Dont :Impôts différés actif 17 959 28 593Impôts différés passif (2 299) (1 026)182

Nexity Document de référence 200510.5 Ventilation par nature des bases sans calcul d’impôtSolde auSolde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Reports déficitaires et ARD 57 224 59 800Autres provisions, produits et charges à déductibilité différée 21 116 37 759Provisions sur titres 6 299 5 124Moins Values Long Terme dans le cadre de l'intégration fiscale - 1 206Total des bases sans impôts 84 639 103 889Ces bases n’ont pas fait l’objet de calcul d’impôts différés en raison du caractère peu probable de leur récupérationet/ou de la détermination d’une échéance de retournement insuffisamment fiable ou trop lointaine.NOTE 11 - RÉSULTATS PAR ACTIONLe résultat par action présenté au compte de résultat est calculé en faisant le rapport entre le résultat netde l’exercice (part du Groupe) et le nombre moyen d’actions en circulation au cours de l’exercice, après déductiondes actions propres détenues à la date de clôture.Le résultat par action hors résultat sur abandon d'activités et cession d'actifs non courant destinés à êtrecédés présenté au compte de résultat est calculé en faisant le rapport entre le résultat net de l’exercice (partdu Groupe) hors résultat sur abandon d'activités (part du Groupe), et le nombre moyen d’actions en circulationau cours de l’exercice, après déduction des actions propres détenues à la date de clôture.Le résultat dilué par action est calculé par application de la méthode du rachat d’actions sur la base de lamoyenne du cours de bourse sur la période en tenant compte du prix de l’option et de la valeur des servicesà recevoir. La dilution provient des plans de souscription d’actions décrits dans la note 19.2. Le nombre moyend’actions est en moyenne annuelle pondérée calculée en fonction de la date d’attribution des plans au coursde l’exercice. Le nombre d’actions dilutives potentielles ne prend en compte que les plans dont le prix ou lescritères d’octrois sont inférieurs au cours moyen de l’action sur la période.(en nombre d’actions) 31/12/05 31/12/04Nombre d'actions en fin de période 29 858 998 29 858 998Nombre moyen d'actions en circulation pendant la période 29 858 798 26 649 945Effet dilutif des plans de souscription suivant la méthodedu rachat d'actions 751 960 421 761Nombre moyen d'actions après dilution 30 610 758 27 071 706NOTE 12 - IMMOBILISATIONS12.1 Écarts d’acquisition(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Écarts d'acquisition 279 585 273 620Selon la répartition suivante :Nexity Initiale 216 428 216 428Saggel 57 337 57 192Bazin 790 -Victor Finances 5 030 -Les écarts d’acquisition font l’objet de tests de perte de valeur au moins une fois par an et à chaque foisqu’il existe un indice de perte de valeur. Pour ce test, les écarts d’acquisition sont ventilés par unités génératricesde trésorerie (UGT), qui correspondent à des ensembles homogènes générant des flux de trésorerieidentifiables. Un test de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de chaque UGT avec la projectionde cashs flows futurs actualisés. En cas de perte de valeur, la charge correspondante est comptabiliséeau compte de résultat.183

ANNEXE 1Les UGT correspondent aux secteurs d’activité du Groupe (logement, immobilier d’entreprise, services). Lestests de valeur utilisent le plan d’affaires à trois ans établi par la Direction. Les cash flows au-delà de cettepériode sont extrapolés avec un taux de croissance égal à zéro.Le taux d’actualisation des cash flows futurs est calculé à partir du coût moyen pondéré du capital en ajustantce dernier pour obtenir un taux avant impôt et est compris entre 5,8 % et 8 % en fonction des secteurs.Aucune perte de valeur n’a été comptabilisée au 31 décembre 2005.12.2 Autres immobilisationsBrut Dépréciation Solde au Brut Dépréciation Solde au31/12/05 31/12/04(en milliers d’euros)Autres immobilisations incorporelles 6 859 (5 667) 1 192 7 066 (5 233) 1 833Immobilisations corporelles 18 066 (9 258) 8 809 20 360 (11 700) 8 660Immeubles de placement 15 515 (1 454) 14 062 15 500 (1 077) 14 423Total immobilisations de l'actif non courant 40 441 (16 378) 24 063 42 926 (18 010) 24 916Détail des mouvements de l’exerciceSolde au Mouvement Dotations Variations Solde au31/12/04 bruts nettes de périmètre 31/12/05acquisitions l’exercice et autres(en milliers d’euros)et cessionsAutres immobilisations incorporelles 1 833 512 (1 045) (107) 1 192Immobilisations corporelles 8 660 1 711 (1 363) (200) 8 809Immeubles de placement 14 423 109 (470) 14 062Total immobilisations de l'actif non courant 24 916 2 332 (2 878) (307) 24 063La valeur de marché des immeubles de placement s’établit à 15 170 milliers d’euros au 31 décembre 2005sur la base d’une évaluation réalisée par un expert immobilier indépendant.NOTE 13 - AUTRES ACTIFS FINANCIERSSolde au Mouvement Variations Solde au31/12/04 bruts périmètre 31/12/05acquisitionset autres(en milliers d’euros)et cessionsTitres de participation 7 900 (246) 92 7 746Autres créances immobilisées 25 083 (942) (251) 23 890Total autres actifs financiers 32 983 (1 188) (159) 31 636Les autres créances immobilisées pour un montant net de 23 890 milliers d’euros comprennent principalementles prêts acquéreurs auprès du Crédit financier lillois (CFL) pour 18 356 milliers d’euros, dont 2 155 milliersd’euros à moins d’un an. Les autres actifs financiers sont principalement échéancés à plus d’un an.184

Nexity Document de référence 2005Valeur nette des titres de participation au bilan de clôtureForme Valeurs Valeurs % Capitaux Résultat dejuridique nettes au nettes au d’intérêts Propres avant l’exercice31/12/05 31/12/04 résultat au(en milliers d’euros) 31/12/05Cipp idf services SNC 8 8 100,0 % 8 (2)ESCE SAS 176 173 100,0 % 159 -Foncière de Paris ouest (FPO) SCI 95 95 44,30 % 213 (276)Formes et structures SA 732 741 100,0 % 727 3George V Ensemblier Urbain SARL 153 153 100,00 % 170 3George V IdF SARL 153 153 100,00 % 170 3Danton hôtel SNC 153 153 100,00 % 152 76Ilot 1/4 SCI 3 996 3 996 10,00 % 42 283 943Kléber Bobigny SNC 153 153 100,00 % 152 (44)Patrimoniale de Levallois SCI 52 52 34,82 % 150 (102)Divers N.A. 2 075 2 223 N.A.*Total titres nets 7 746 7 900* N.A. : Non applicable.NOTE 14 - STOCKS ET EN COURSBrut Dépréciation Solde au Brut Dépréciation Solde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Stocks et en cours 625 787 (4 611) 621 176 552 334 (5 684) 546 650Actifs immobiliers à céder 21 221 (14 265) 6 956 21 636 (5 255) 16 381Total stocks et en cours 647 008 (18 876) 628 132 573 970 (10 939) 563 031NOTE 15 - CLIENTS ET COMPTES RATTACHÉSBrut Dépréciation Solde au Brut Dépréciation Solde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Total clients et comptes rattachés 257 066 (5 172) 251 894 158 139 (4 428) 153 711NOTE 16 - AUTRES ACTIFS COURANTSBrut Dépréciation Solde au Brut Dépréciation Solde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Fournisseurs : avances & acomptes versés 29 479 29 479 30 178 (52) 30 126Créances sur l'Etat 178 776 178 776 163 411 163 411Charges constatées d'avance 48 679 48 679 41 808 41 808Autres créances 13 832 (898) 12 934 17 911 (910) 17 001Trésorerie des comptes mandants 47 040 - 47 040 34 548 - 34 548Total autres actifs courants 317 806 (898) 316 908 287 856 (962) 286 894NOTE 17 - AUTRES CRÉANCES FINANCIÈRESBrut Dépréciation Solde au Brut Dépréciation Solde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Comptes courants - actif 26 859 (9 745) 17 114 32 435 (10 703) 21 732Juste valeur des dérivés 188 188 342 342Autres créances financières 22 673 22 673 26 501 26 501Total autres créances financières 49 720 (9 745) 39 975 59 278 (10 703) 48 575185

ANNEXE 1NOTE 18 - TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIESolde auSolde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04VMP - Équivalents de trésorerie 86 418 279 547Disponibilités 35 161 23 413Trésorerie des réservataires (CFL) 31 358 23 537Total trésorerie et équivalents de trésorerie 152 937 326 497NOTE 19 - CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS19.1 Capital socialAu 31 décembre 2004, le capital de la société mère est composé de 29 858 998 actions au nominal de 5 euros.Ce capital n’a pas évolué au cours de l’exercice 2005. Conformément à l’article 10 des statuts, toutes lesactions inscrites depuis deux ans au nom d’un même actionnaire bénéficient d’un droit de vote double.L’encours des délégations faites au Conseil d’administration pour augmenter le capital se décompose de lamanière suivante :Montant Nombre d’actions ÉchéanceÉmission d’actions utilisable en euro éméttables (autorisation)Augmentation de capital par augmentation du nombre d'actions 22 240 225 4 448 045 28/11/2006Augmentation de capital par augmentation du nombre d'actionsréservée aux salariés 3 146 590 629 318 28/09/2009TOTAL NEXITY 25 386 815 5 077 36319.2 Plans d’options de souscription et d’attributions gratuites d’actionsNexity et Nexity Initiale ont mis en place des plans d’intéressement du personnel dont les caractéristiquessont les suivantes :Nb. options Nb. options Nb. options Nb. options Échéanceattribuées annulées exercées atribuées normalenon annulées (sauf si exerciceet non exercées anticipé)Plan 2001- Nexity Initiale 3 000 950 1 675 375 à partir de juin 2004Plan 2002- Nexity Initiale (*) 29 433 4 007 280 25 146 à partir de juin 2006Plan 2003 - Nexity Initiale (*) 7 982 1 145 - 6 837 à partir de juin 2007Total Nexity Initiale 40 415 6 102 1 955 32 358Plans fév. et mai 2004 - Nexity 720 400 48 800 - 671 600 à partir de février 2008Plans oct. et déc. 2004 - Nexity 750 000 21 400 - 728 600 à partir d'octobre 2008Plans oct. 2005 - Nexity 200 000 - - 200 000 à partir d'octobre 2009Plans déc. 2005 - Nexity 184 500 - - 184 500 à partir du 1 er trim 2009Total Nexity 1 854 900 70 200 - 1 784 700(*) après fusion de Nexity topco, et substitution par des options Nexity Initiale.En outre, le Conseil d’administration dispose d’une autorisation de l’Assemblée générale valable jusqu’au28 mars 2007 pour attribuer 209 154 actions gratuites (acquises au terme d’une période minimale d’au moinsdeux ans en fonction de la réalisation de certains objectifs).En cas d’exercice de toutes les stock options et actions gratuites attribuées et attribuables, la dilution potentiellemaximale ressortirait à 1,65 % pour Nexity Initiale et à 6,26 % pour Nexity.186

Nexity Document de référence 2005Valorisation des plans d’options NexityLes plans accordés après le 7 novembre 2002 ont été évalués comme suit :Total Plan Plan Plan Plan Plan(en milliers d’euros) fév. 04 mai 04 4 trim. 04 oct. 05 déc. 05Valorisation initiale 13 929 3 691 2 896 1 630 995 4 717Charges exercice 2005 2 171 922 724 407 52 66HypothèsesPrix de l'action à la date d'octroi (€) 17,9 17,9 17,9 39,2 39,5Volatilité 20 % 20 % 20 % 20 % 20 %Taux sans risque 3,10 % 3,37 % 2,88 % 2,74 % 2,88 %Prix d'exercice (€) 5 5,65 17,9 37,21 0Durée de l'option (nbre d'années) 4 4 4 4 3Taux de dividende 3 % 3 % 3 % 3 % 3 %19.3 Mouvements sur actions propres(en nombre d’actions) Autorisations RéalisationsDétention au 31 décembre 2004 0Achat d'actions :Mise en œuvre par le Conseil d'administration du29 septembre 2005 de la résolution de l'Assemblée générale ordinaire du 31 mai 2005 : 1 492 950 200Ventes d'actions : 0Détention au 31 décembre 2005 200NOTE 20 - EMPRUNTS ET DETTES FINANCIÈRES(en milliers d’euros)Solde au 31/12/05 Solde au 31/12/04Non courant Courant Non courant CourantEmprunts sur établiss. de crédit et autres 63 813 233 229 127 989 286 011Comptes courants - passif 35 392 36 123Banques créditrices (découverts bancaires) 29 964 29 314Juste valeur des dérivés 592 2 841Total emprunts et dettes financières 63 813 299 176 127 989 354 289NOTE 21 - PROVISIONS COURANTES ET NON COURANTESDétail sur les mouvementsSolde au Dotations Reprises Reprises Variations Solde au31/12/04 consommées non périmètre 31/12/05(en milliers d’euros) consommées et autresAvantages du personnel 4 655 1 594 228 6 477Risques fiscaux, participations et autres 8 232 8 232Total provisions non courantes 12 887 1 594 - - 228 14 709Litiges 21 553 7 784 (2 828) (2 226) 657 24 940Risques fiscaux et participations 17 317 1 901 (1 415) (3 886) (693) 13 224Avantages du personnel (part < 1 an) 369 (27) 2 344Autres provisions 9 317 1 433 (3 672) (622) (200) 6 256Total provisions courantes 48 556 11 091 (7 915) (6 734) (234) 44 764Total des provisions risques et charges 61 443 12 685 (7 915) (6 734) (6) 59 473187

ANNEXE 1Détail par niveau de résultatSolde au Dotations Dotations Dotations Variations Solde au31/12/04 nettes nettes nettes périmètre 31/12/05(en milliers d’euros) opérationnelles financières sur impôts et autresAvantages du personnel 4 655 1 594 228 6 477Risques fiscaux, participations et autres 8 232 8 232Total provisions non courantes 12 887 1 594 - - 228 14 709Litiges 21 553 2 730 657 24 940Risques fiscaux et participations 17 317 (3 175) (10) (215) (693) 13 224Avantages du personnel (part < 1 an) 369 (27) 2 344Autres provisions 9 317 (2 728) (133) (200) 6 256Total provisions courantes 48 556 (3 200) (143) (215) (234) 44 764Total des provisions risques et charges 61 443 (1 606) (143) (215) (6) 59 473Les provisions sont ventilées en provisions non courantes et provisions courantes :• Les provisions non courantes comprennent notamment, pour leur partie à plus d’un an, les provisions pouravantages du personnel, pour des risques fiscaux ou contentieux non liés à l’exploitation, et pour des risquesliés à des sociétés non consolidées. Le montant de la provision fait l’objet d’un calcul actualisé. Leur échéancedépend de l’issue des procédures contentieuses ou d’un éventuel règlement amiable.• Les provisions courantes comprennent notamment :- les provisions destinées à couvrir les risques contentieux connus à la date d’arrêté des comptes. Leurévaluation est effectuée en fonction de l’état des procédures en cours et de l’estimation des risques encourusà la date d’arrêté des comptes,- les provisions pour impôts destinées à couvrir les risques encourus au titre des contrôles fiscaux. Lesredressements fiscaux sont pris en charge dans l’exercice lorsqu’ils sont acceptés. A ce moment là, ilspeuvent faire éventuellement l’objet d’une provision pour risques,- la partie à moins d’un an des provisions non courantes,- avantages du personnel.Les principales hypothèses de calcul des avantages du personnel sont :Taux d’actualisation 4 %Taux de projection des salaires 3 %Age de la retraite62 ansTable de mortalité INSEE 2002Initiative du départSalariéTaux de charges sociales 45 %Turn over 10 %Taux de revalorisation des jubilés 2 %NOTE 22 - AUTRES PASSIFS COURANTSSolde auSolde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Dettes fiscales et sociales 97 025 101 034Autres dettes 28 171 28 322Prod. constatés d'avance & aut. cptes de régul. 3 409 3 421Clients - avances & acomptes reçus 184 601 301 505Comptes mandants 47 040 34 548Comptes des réservataires (CFL) 31 358 23 537Total autres passifs courants 391 604 492 367188

Nexity Document de référence 2005NOTE 23 - TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS23.1 Détail des acquisitions de sociétésAcquisitions(en milliers d’euros) 2005Prix d'achat 8 196Trésorerie filiales acquises 1 602Acquisition de sociétés intégrées, trésorerie acquise déduite 6 594Eléments d'actif acquisActifs non courants acquis 5 964BFR acquis 1 160Eléments de passif acquisEndettement brut acquis (771)Passifs non courants acquis 214Autres passifs courants acquis 723.2 Détail des cessions de sociétésCessions(en milliers d’euros) 2005Prix de cession 7 558Trésorerie filiales vendues 9Cession de sociétés intégrées, après déduction de la trésorerie cédée 7 549Eléments d'actif cédésActifs non courants cédés 6 676BFR net cédé 609Eléments de passifs cédésEndettement brut cédé 460Passifs non courants cédés -Autres passifs courants cédés -En outre, les cessions (ou les acquisitions) de sociétés portant des actifs servant de supports aux activitésde promotion sont retraitées en mouvements de l’activité dans les comptes, et apparaissent en variation deBFR dans le tableau des flux de trésorerie.23.3 Trésorerie de clôtureLa trésorerie figurant dans le tableau des flux de trésorerie correspond à l’agrégat suivant :Solde auSolde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Trésorerie et équivalents de trésorerie 152 937 326 497Banques créditrices (découverts bancaires) (29 964) (29 314)Trésorerie du tableau des flux de trésorerie 122 974 297 183NOTE 24 - BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Actifs courantsStocks et encours 628 132 563 031Clients et comptes rattachés 251 894 153 711Autres actifs courants 316 908 286 894Passifs courantsFournisseurs et autres créditeurs (507 729) (379 634)Autres passifs courants (391 604) (492 367)Besoin en fonds de roulement sectorisé 297 601 131 635Créances d"impôts 9 958 1 260Dettes d'impôts (4 867) (36 301)Total besoin en fonds de roulement 302 692 96 594189

ANNEXE 1NOTE 25 - ENDETTEMENT NET, LIGNES DE CRÉDIT, INSTRUMENTS DÉRIVÉS25.1 Endettement netSolde auSolde au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Emprunts et dettes financières long terme 63 813 127 989Emprunts et dettes financières court termeet du cycle d'exploitation (hors banques créditrices) 269 213 324 975Dettes financières 333 026 452 964Autres créances financières (39 975) (48 575)Endettement brut 293 051 404 389Trésorerie et équivalents (152 937) (326 497)Banques créditrices 29 964 29 314Trésorerie nette (122 974) (297 183)Total endettement net 170 078 107 20625.2 Lignes de créditLe Groupe bénéficie de possibilités d'emprunt dans le cadre de lignes de crédits renouvelables ou affectéesà des programmes immobiliers. Les emprunts et dettes financières sont pour l’essentiel en euro et à tauxvariable.De façon classique, les contrats d’emprunts sont assortis de l’engagement par l’emprunteur du respect d’uncertain nombre de conditions, soit financières, soit d’informations.(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04 Échéance crédits 05Crédit corporate 45 000 100 000 juin 2007Crédit sur acquisition sociétés 42 600 38 900 juin 2011Crédit sur immeuble de placement 19 300 14 300 juin 2016Crédit non affecté logement 135 000 107 000 juin 2007Crédits sur opérations de promotion 434 300 311 900 selon achèvementdes opérationsTotal lignes de crédit 676 200 572 100Montant utilisé emprunts sur établissements de crédit et autres 297 043 414 00025.3 Instruments dérivésLa juste valeur des instruments dérivés provient des instruments suivants :Société bénéficiaire Instrument Nominal Indice Début FinNexity Logement Tunnel @ 2,00 %-3,25% 100 M€ E3M 03/01/2005 29/06/2007Nexity Initiale Tunnel @ 2,00 %-3,25% 15 M€ E3M 01/07/2005 02/07/2007Nexity Tunnel @ 2,00 %-3,25% 65,0 M€ jusqu’au 03/07/2006, E6M 02/01/2006 01/07/2007puis 30,0 M€ jusqu'au 01/07/2007Neximmo 12 Tunnel @ 2,50 %-4,50% 33,6 M€ E3M 25/07/2004 31/03/2008Parcoval Swap ETF @ 4,035 % 12,7 M€ E3M 30/06/2004 30/06/2011Parcoval Swap ETF @ 3,215 % 3,15 M€ E3M 05/12/2005 30/06/2011NOTE 26 - CROISSANCE EXTERNEL’ensemble des acquisitions représente un investissement de 8 196 milliers d’euros, et a généré un écartd’acquisition de 5 820 milliers d’euros. Cet écart d’acquisition correspond au savoir-faire, à la notoriété etau portefeuille d’activité des sociétés acquises.190

Nexity Document de référence 2005Il a été notamment acquis 100 % de Victor Finances, promoteur immobilier de la région nantaise le 13 octobre2005, et 100 % de Bazin, cabinet immobilier intervenant à Cannes et à Paris le 15 septembre 2005. Comptetenu de leur faible activité au regard des chiffres du Groupe, ces sociétés ont été consolidées au 31 décembre2005.NOTE 27 - INFORMATIONS COMPARATIVESSaggel et Parcoval sont consolidés depuis le 1 er octobre 2004.Le compte de résultat pro forma ci-dessous intègre l’activité de Saggel et de Parcoval au cours des neuf premiersmois de 2004 avant leur intégration dans le périmètre Nexity.31/12/05 31/12/04 Saggel Parcoval 31/12/04(en milliers d’euros) 12 mois pro forma 9 mois 9 mois réelChiffre d'affaires 1 577 765 1 390 452 26 574 1 368 1 362 510Charges de personnel (146 008) (140 479) (15 408) (125 071)Autres charges opérationnelles (1 179 595) (1 089 406) (5 233) (933) (1 083 240)Total résultat opérationnel 252 162 160 567 5 933 435 154 199NOTE 28 - ENGAGEMENTS HORS BILANLes éléments hors bilan détaillés ci-dessous concernent le cadre normal de l’activité.28.1 Engagements reçusTotal auTotal au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Engagements reçus liés à l'exploitation courante- Garanties de versement des contrats de promotion reçues des clients 459 052 247 495- Autres engagements 9 443 21 777Total engagements reçus 468 495 269 272Les garanties de versement des contrats de promotion concernent principalement l’activité immobilier d’entreprise.Ces garanties sont émises par des établissements financiers. Leur montant est calculé semestriellementpar rapport au total du solde restant dû par le client.Les autres engagements concernent principalement la garantie de versement des loyers sur le terrain Areva-Alstom à Saint-Ouen.En outre, dans le cadre de son activité courante, le Groupe reçoit de la part des entreprises des cautions surles marchés de travaux, qui couvrent (dans la limite de 5 % du montant des travaux) les retenues de garanties.28.2 Engagements donnésTotal auTotal au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Engagements donnés liés à l'exploitation courante- Garantie financière d'achèvement 1 423 214 1 194 007- Garanties professionnelles 82 600 80 029- Indemnités d'immobilisation 19 773 12 374- Nantissements 172 018 269 263- Autres engagements donnés 106 097 113 401Total engagements donnés 1 803 702 1 669 074191

ANNEXE 1Les garanties financières d’achèvement sont délivrées par les établissements financiers, opération par opération,au profit des clients dans le cadre de leur acquisition. En contrepartie, Nexity accorde aux établissementsfinanciers une promesse d’affectation hypothécaire et un engagement de non cession de parts.Une valorisation trimestrielle des garanties financières d’achèvement est réalisée en interne, puis fait l’objetd’un rapprochement et d’une mise à jour en fonction des valorisations retenues par les établissementsfinanciers pour la mise à jour de leurs propres engagements.Les cautions professionnelles sont requises par la loi Hoguet pour pouvoir exercer la profession d’agent immobilier,et gérer les fonds des mandants dans le cadre de l’activité du pôle Services.Les indemnités d’immobilisations sont des cautions bancaires qui peuvent éventuellement remplacer les versementsen numéraire sur les promesses d’achat de terrains (voir paragraphe sur engagements réciproques).Les nantissements sont accordés aux établissements bancaires en garantie de certains emprunts. Ils sontdétaillés dans la note 28.7.Les autres engagements donnés concernent principalement des garanties de paiement sur des différés depaiement relatifs à des achats de terrains et des taxes d’urbanisme.28.3 Garanties de passifTotal auTotal au(en milliers d’euros) 31/12/05 31/12/04Garanties de passif- Garanties de passif reçues 158 572 157 377- Garanties de passif données 99 380 109 205Les garanties d’actif et de passif reçues sont liées aux acquisitions de Saggel, de Parcoval et du portefeuilled’actifs destiné à être cédé.Les garanties d’actif et de passif données sont dues pour l’essentiel à la cession en 2003 de Coteba et deDCR (opération en République tchèque).28.4 Engagements réciproquesDans le cadre normal de son activité, le Groupe est amené à contracter les engagements réciproques suivants :Pour assurer la maîtrise foncière des futures opérations de promotion et de lotissement, le Groupe signe despromesses de vente unilatérale ou synallagmatiques avec les propriétaires de terrains.Dans le cas d'une promesse de vente unilatérale, le propriétaire s'engage à vendre son terrain. En contrepartie,le Groupe peut s'engager à verser une indemnité d'immobilisation, qui sera acquise au propriétairesi l'opération ne se réalise pas.Dans le cas d'une promesse de vente synallagmatique, le propriétaire s'engage à vendre son terrain, et leGroupe s'engage à l'acheter si les conditions suspensives sont levées. Le Groupe s'engage à payer une indemnitéd'immobilisation, ou clause pénale s'il renonce à acheter le terrain malgré la levée de l'ensemble desconditions suspensives.A la signature des promesses, les indemnités d'immobilisations sont soit versées par le Groupe et séquestréeschez le notaire soit font l'objet d'une caution bancaire (cf note 28.2).Pour réaliser la commercialisation de ses opérations de promotion et de lotissement, le Groupe signe descontrats de réservation ou des promesses de vente avec ses clients.La transformation en actes authentiques de vente est conditionnée par la levée ou non de conditions en faveurdes clients (notamment liées à l'obtention de leurs financements).En contrepartie de l'immobilisation du bien, les clients versent un dépôt de garantie, ou remettent une caution,qui leur est restitué si la vente ne se réalise pas.192

Nexity Document de référence 200528.5 Droit individuel à la formationEn application de la loi n° 2004-391 du 4 mai 2004 relative à la formation professionnelle et de l’accord debranche promotion construction correspondant du 10 novembre 2005, les salariés bénéficient d’un droit individuelà la formation d’une durée de 20 heures par an, cumulable sur une durée de six ans, le cumul des droitsouverts est plafonné à 120 heures, au terme de cette durée et à défaut de son utilisation. Ces droits peuventêtre utilisés pendant le temps de travail en cas d’accord écrit entre l’entreprise et le salarié.Au 31 décembre 2005, le nombre d’heures accumulées pour les droits individuels à la formation s’élève à55 000 heures.28.6 Autres engagementsDans le cadre de la prise de participation de 25 % dans Parcoval, Nexity dispose d’une option jusqu’en 2007pour porter sa participation à 50 %, si certains objectifs de développement sont atteints. Dans le cas inverse,Nexity dispose d’une option de vente de sa participation.Dans le cadre du protocole d’acquisition de Bazin, les activités parisiennes doivent faire l’objet au premiertrimestre 2006, d’un apport d’actifs à Saggel Bazin Gestion Privée (SBGP) pour un montant maximum de3,3 millions d’euros. Le vendeur sera rémunéré de cet apport par l’émission d’actions de SBGP, que le Groupes’est engagé à racheter.28.7 Nantissements, garanties et sûretésType de garantie Date de Date Montant Total poste % dudépart d’échéance dette garantie au bilan posteconsolidé nantiSur immobilisations incorporelles : 24 342 280 777 8,7 %Garantie du crédit d'acquisition du groupe Saggel parnantissement des titres Saggel Holding 30/09/2004 30/06/2011 24 342Sur immobilisations corporelles : 13 479 22 871 58,9 %Garantie d'un crédit finançant des immeubles détenus parParcoval par privilège du prêteur de deniers sur ces immeubles etnantissement des titres Parcoval 22/07/2002 03/06/2016 13 479Sur immobilisations financières : - 31 636 0,0 %Sur stocks : 134 197 628 132 21,4 %Garantie du crédit sur terrain situé à Bruxelles par Hypothèquede premier rang sur ce terrain dans la société Nexity IG 20/04/2004 30/06/2006 17 797Garantie de différents crédits syndiqués de trésorerie etengagements par signature octroyées à Nexity Logement,Foncier Conseil par nantissements des titres Nexity Logement,Foncier conseil ainsi que de diverses participations 31/03/2005 30/06/2007 85 740Garantie du crédit sur terrain Areva Alstom St Ouen par privilègedu prêteur de deniers sur ce terrain et nantissementdes titres Neximmo 12 19/03/2004 31/03/2009 30 660Total des nantissements rapporté au total du bilan consolidé 172 018 1 753 047 9,8 %193

ANNEXE 128.8 Echéancier des engagements et obligations contractuellesTotal au Position au 31/12/05(en milliers d’euros) 31/12/05 à moins de 1 an de 1 à 5 ans à plus de 5 ansEmprunts et dettes financières long terme 63 813 - 51 019 12 794Emprunts et dettes bancaires finançant l'exploitation 233 229 202 248 29 745 1 236Contrats de locations simples 70 174 16 089 34 603 19 482GFA et indemnités d'immobilisation 1 442 987 719 191 723 796 -Autres engagements hors bilan 106 097 78 550 23 714 3 833Total engagements et obligations contractuelles 1 916 300 1 016 078 862 877 37 345NOTE 29 - EFFECTIFS DU GROUPEL’effectif global du Groupe inscrit au 31 décembre 2005 est réparti de la manière suivante :Collège cadres Collège etam et employés Total TotalHommes Femmes Hommes Femmes Hommes FemmesEffectif global au 31 décembre 2005 655 305 172 681 827 986 1 813Effectif global au 31 décembre 2004 613 282 161 641 774 923 1 697NOTE 30 - INFORMATION RELATIVE AUX SOCIÉTÉS CONSOLIDÉESPAR INTÉGRATION PROPORTIONNELLETotal part Total part Total des sociétésdu groupe hors groupe consolidées en IP(en milliers d’euros) au 31/12/05 au 31/12/05 au 31/12/05Chiffre d'affaires 69 257 74 175 143 432Autres produits et charges courantes (58 671) (62 965) (121 636)Actifs non courants 15 878 45 302 61 180Actifs courants 124 234 147 145 271 379Passifs non courants 16 908 46 227 63 134Passifs courants 121 767 149 560 271 327La liste des sociétés consolidées par intégration proportionnelle est indiquée en Annexe B.NOTE 31 - RÉMUNÉRATION DES ORGANES DE DIRECTION ET D’ADMINISTRATIONLa rémunération des organes de Direction concerne les mandataires sociaux de Nexity. Le montant total desrémunérations versées en 2005 aux membres des organes de Direction s’élève à 1 640,5 milliers d’euros.Ceux-ci bénéficient de 250 000 options d’achat d’actions attribuées en 2004, et exerçables à partir de 2008,et de 15 000 options d’achat attribuées en 2005 et exerçables à partir de 2009, représentant globalementune charge de 160 milliers d’euros sur l’exercice.Les mandataires sociaux bénéficient d’indemnités spécifiques en cas de révocation de leurs fonctions de mandatairessociaux, déterminées sur la base de la moyenne brute annuelle des rémunérations brutes de toute nature(y compris rémunérations variables) versées au mandataire concerné par l’ensemble des sociétés du groupeau cours des trois dernières années précédant la date effective de son départ.Les membres du Conseil d’administration ont reçu en 2005 des jetons de présence à hauteur de 173,3 milliersd’euros.194

Nexity Document de référence 2005NOTE 32 - RÉMUNÉRATION DES COMMISSAIRES AUX COMPTESLes honoraires versés aux Commissaires aux comptes se ventilent comme suit :Honoraires perçus au titre de l'exercice 2005(en milliers d’euros)KPMG Conseil Audit Totalet SynthèseCertification des comptes 1 540 324 1 864Diligences relatives à la transition aux IFRS 500 50 550Autres missions -Honoraires perçus au titre de l'exercice 2004(en milliers d’euros)KPMG Conseil Audit Totalet SynthèseCertification des comptes 1 560 300 1 860Diligences relatives à l'introduction en bourse 800 200 1 000Autres missions -NOTE 33 - ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTUREEn date du 26 janvier 2006, les activités parisiennes de Bazin ont fait l’objet d’un apport d’actifs à SaggelBazin Gestion Privée (SBGP) pour un montant de 2,7 millions d’euros. Le vendeur a été rémunéré de cet apportpar l’émission d’actions de SBGP que le Groupe a rachetées.Aucun autre événement significatif ne s’est produit jusqu’au Conseil d’administration arrêtant les comptes.Le Conseil d’administration a décidé de proposer à l’Assemblée générale le versement d’un dividende de1,60 euro par action.195

ANNEXE ALISTE DES SOCIÉTÉS DU GROUPE INTÉGRATION GLOBALE HORS SCIDénomination sociale Clôture SIREN FormeJuridiqueNexity 100,00 % 444 346 795 SAAbigest 93,02 % 431 781 152 SASAllée de L'Europe 61,40 % 350 227 112 SNCAménagement Charras (D') 93,04 % 380 637 991 SNCAménagement Jules Ferry (Sté D') 93,04 % 382 503 159 SARLAménagements Et d'Investissements Fonciers (Societe D') - Saif 93,04 % 315 400 739 SARLAmiens Paul Claudel 93,04 % 450 614 193 SNCApollonia 93,04 % 332 540 087 SASArras rue Caisse D'Épargne 93,04 % 450 749 155 SNCAthis Mons Rn7 93,03 % 484 648 084 SNCAubert Égalité 93,04 % 422 790 238 SNCAzay Les Coteaux 93,04 % 481 704 286 SNCBagnols La Rouquaire 93,04 % 484 308 820 SNCBaie de Somme 93,04 % 429 244 932 SNCBallainvillier Les Grands Champs 93,04 % 432 388 940 SNCBandol Les Terrasse 93,04 % 440 672 749 SNCBandol L'Escourche 93,04 % 440 266 492 SNCBati Atlantique 93,04 % 398 191 700 SARLBati Cap 93,04 % 392 033 783 SNCBerri Investissements 93,04 % 479 920 506 SASBinic Sainte-Marguerite 93,04 % 443 924 550 SNCBitch Courbevoie 93,04 % 421 608 415 SNCBm Immobilier 93,04 % 384 915 245 SARLBois Colombes 40 Raspail 93,04 % 441 896 578 SNCBouloc Le Cardillou 93,04 % 484 970 157 SNCBron Roosevelt 93,04 % 440 814 168 SNCCabourg Brèche Buhot 93,04 % 481 632 495 SNCCannes Avenue Maurice Chevalier 93,04 % 434 923 231 SNCCannes Bd D'Alsace 93,04 % 443 146 949 SNCCanton 1 93,04 % 442 254 975 SASCanton 10 93,04 % 445 308 489 SASCanton 2 93,04 % 442 254 827 SASCanton 3 93,04 % 442 255 352 SASCanton 4 93,04 % 442 255 444 SASCanton 9 93,04 % 444 921 431 SASCarrières Embarcadères 93,04 % 422 791 095 SNCCdgh (Cie développement Gran Hôtel) Bv 93,04 % Pays-Bas 34118814 BVCfi Orizon 93,03 % 321 202 079 SARLChable Beaumont 93,04 % 454 040 643 SNCChalets de La Toussuire (Les) 93,04 % 433 681 731 SNCChantiers Navals de L'Esterel 93,02 % 695 620 203 SAChatillon Domaines 93,04 % 480 178 003 SNCChêne Brulé (Le) 57,68 % 424 231 124 SNCChoisy Le Roi La Seine 93,04 % 478 593 288 SNCCie de Romas 93,04 % 424 541 571 SARLCie Fin. De Patr. Et De Particip. - Cofipa 93,04 % 353 360 829 SASCie Fonciere Financière Et Immobilière 93,04 % 392 185 096 SACiph Patrimoine 93,04 % 383 388 501 SNCCity Garden Real Estate 93,04 % Belgique 626230 SAClamart Bourgogne Général De Gaulle 93,04 % 453 921 041 SNCClamart Jaurès 93,04 % 444 106 744 SNCClos de la Fontaine (Le) 55,82 % 485 037 634 SARLCompanhia Imobiliara Do Sena 93,04 % Portugal 00465/91403 SAConviviales De Thiais (Les) 93,04 % 420 458 499 SNCCoudraie (La) 93,04 % 421 516 261 SNCCourbevoie 4 93,04 % 424 514 339 SNCCrédit Financier Lillois 79,07 % 455 500 868 SACritère 93,04 % 328 051 198 SARLCroix Aux Biches (La) 93,03 % 451 069 660 SNCCroix Valmer-Mas Magnanerie 93,04 % 442 335 295 SNC196

Nexity Document de référence 2005Dénomination sociale Clôture SIREN FormeJuridiqueCrotoy Chemin Des Digues 93,04 % 448 867 804 SNCDécines Immobilier 93,04 % 306 606 732 SASDelcis 93,04 % 407 842 848 SADinard Matignon 92,97 % 432 522 902 SNCDomaines Fereal 93,04 % 415 120 955 SNCDomus Velazquez 93,04 % Espagne B83359190 SRLEmerainville Parc 93,04 % 448 196 154 SNCEnsisheim rue des Alliés 93,04 % 448 806 505 SNCEpinay Première 93,04 % 382 520 385 SNCEurobarajas 93,04 % Espagne B82499757 SRLEurogoya 93,04 % Espagne M291871 SRLEurope P.E. 93,03 % 383 909 751 SNCExploitation Equip Cannes Mandelieu 93,04 % 378 935 209 SNCEzanville Les Ouches 93,04 % 452 391 642 SNCFereal 93,02 % 334 850 690 SAFeucherets (Des) 93,04 % 384 124 285 SNCFh Ingénierie 93,04 % 381 488 824 SNCFhp 93,04 % 399 575 695 SNCFi Développement 93,04 % 380 375 196 SNCFleury Mérogis Domaines 93,04 % 440 121 010 SNCFlore (Le) 93,04 % 605 920 321 SARLFoncier Conseil 93,04 % 732 014 964 SNCFoncière Colysée 93,04 % 379 982 325 SNCFoncière D'Aménagement Francilienne 93,04 % 326 128 808 SARLFoncière La Lagune St Cyprien Sud 93,04 % 340 436 930 SNCFoncyel 78 93,04 % 328 712 427 SNCFoncyel 78 Hurepoix 93,04 % 429 060 510 SNCFrance Bâtiments - Frabat 93,04 % 327 286 977 SARLFrouzins Mailheaux Cendere 93,04 % 477 951 321 SNCGarges Domaines 93,04 % 483 253 464 SNCGeneral Foy Investissement 93,04 % 392 460 325 SNCGeorge V Aquitaine 93,04 % 433 999 703 SNCGeorge V Atlantique 93,04 % 433 946 423 SNCGeorge V Centre Loire 93,04 % 434 000 014 SNCGeorge V Consultel 93,04 % 433 022 142 SARLGeorge V Consulting 92,33 % 315 564 781 SAGeorge V Côte D'Azur 93,04 % 351 039 193 SNCGeorge V Drôme Isère 93,04 % 433 740 016 SNCGeorge V Est 93,04 % 383 910 056 SNCGeorge V Gestion 93,04 % 327 256 947 SASGeorge V Ingénierie 93,04 % 319 618 393 SARLGeorge V International 93,04 % 321 437 923 SARLGeorge V Languedoc Roussillon 93,04 % 433 740 040 SASGeorge V Normandie 93,04 % 433 946 258 SNCGeorge V Provence 93,04 % 343 088 209 SNCGeorge V Région Nord 93,04 % 380 353 029 SASGeorge V Régions 93,04 % 423 559 673 SARLGeorge V Rhone-Loire-Auvergne 93,04 % 385 116 025 SASGeorge V Savoie Léman 93,04 % 433 807 732 SASGeorge V USA 93,04 % USA 13-3997206 Corp.Geprim 93,03 % 400 254 462 SASGeprim Construction 93,03 % 379 971 146 SASGeprim Participations 93,04 % 433 704 343 SASGerzat Les Résidentielles 93,04 % 453 987 612 SNCGoëland 92,97 % 411 644 008 SNCGolfe Juan Chemin Des Clos 93,04 % 442 266 060 SNCGolfe (Du) 93,04 % 341 985 265 SNCGonesse Actilogis 93,03 % 440 407 153 SNCGrand Cottignies 93,04 % 481 027 589 SNCHameau du Moulin 2 93,04 % 439 109 133 SNCHauts du Bailly (Les) 93,04 % 391 696 739 SNCHerblay 2 Domaines 93,04 % 482 945 334 SNCHorizon 2 93,04 % 352 517 221 SNC197

ANNEXE ADénomination sociale Clôture SIREN FormejuridiqueHôtel de L'Espace 93,04 % 382 518 892 SNCHourtin Les Marines 93,04 % 449 743 426 SNCHyères - Av. Alphonse Denis 93,04 % 442 245 528 SNCÎle-De-France République 93,04 % 377 810 056 SNCIris Lyon Saint-Priest 93,04 % 479 685 281 SNCJardins de La Hotoie (Les) 93,04 % 442 245 585 SNCJuvisy Parc Monttessy 93,04 % 452 794 977 SNCLa Seyne avenue Fraysse 93,04 % 485 308 340 SNCLa Table de Maria 93,04 % 420 129 785 SNCLe Havre Faure 93,04 % 440 178 689 SNCLe Havre Hilaire Colombel 93,04 % 477 623 938 SNCLe Havre rue Bellot 93,04 % 481 678 217 SNCLe Teich les Voiliers 93,04 % 478 272 529 SNCCourbes Royes (Les) 93,04 % 479 288 656 SARLLieusaint Parc du Levant A2 93,04 % 442 904 892 SNCLion-sur-mer rue Bellin 93,04 % 442 917 704 SNCLissieu Semanet 93,04 % 443 382 726 SNCLocosud 93,04 % 322 458 241 SASLotir 93,04 % 402 009 062 SARLMagny Le Hongre Les Conviviales 93,03 % 429 244 650 SNCMagny Le Hongre Courtalin 93,03 % 481 815 504 SNCMaison et Architectures 93,04 % 328 051 206 SARLMalakoff Peri Michelin 93,04 % 479 079 378 SNCManège (Du) 93,04 % 350 043 923 SNCMarcq République 2 93,04 % 421 611 583 SNCMarcq Schwoob République 93,04 % 377 684 014 SNCMarquises 93,04 % 421 380 635 SNCMarseille Comtesse 93,04 % 480 281 765 SNCMarseille Davin 93,04 % 478 257 884 SNCMarseille Fontfrede 93,04 % 485 331 052 SNCMarseille Les Catalans 93,04 % 430 362 012 SNCMarseille Les Olives 93,04 % 438 983 843 SNCMarseille Lycée Périer Snc 93,04 % 477 542 492 SNCMarseille Prado City 93,04 % 432 612 430 SNCMassena Paris 13 93,04 % 433 087 152 SASMaxim Nexity 93,04 % 422 328 591 SASMenton rue Magenta 93,04 % 442 606 596 SNCMimosa 93,04 % 418 670 758 SNCMoissy Maulois 93,04 % 437 665 219 SNCMolène 93,04 % 421 322 355 SNCMolieres Domaines (Les) 93,04 % 451 365 225 SNCMontmagny Domaines 93,04 % 477 804 785 SNCMotte Bossut 93,04 % 347 791 352 SNCMulhouse Trois Rois 93,04 % 423 348 234 SNCNangis Zac des Roches 93,03 % 482 975 513 SNCNantes rue Des Hauts Pavés 93,04 % 477 836 860 SNCNeuborg 93,04 % 572 074 748 SNCNeuilly Borghese 93,04 % 437 843 154 SNCNexibel 1 93,04 % Belgique 865038476 SANexibel 2 93,04 % Belgique 865107465 SANexibel 3 93,04 % Belgique 872756807 SANexibel 4 93,04 % Belgique 872755619 SANexim 1 93,04 % 422 328 302 SASNexim 2 93,04 % 422 331 173 SASNexim 3 93,04 % 423 375 849 SASNexim 4 93,04 % 422 328 617 SASNexim 5 93,04 % 422 327 759 SASNexim 6 93,04 % 422 329 144 SASNexim 7 93,04 % 422 330 647 SASNeximmo 1 93,04 % 433 326 592 SASNeximmo 10 93,04 % 433 304 235 SASNeximmo 11 93,04 % 433 688 009 SASNeximmo 12 93,04 % 433 717 766 SAS198

Nexity Document de référence 2005Dénomination sociale Clôture SIREN FormejuridiqueNeximmo 14 93,04 % 433 717 873 SASNeximmo 16 93,04 % 433 704 350 SASNeximmo 17 93,04 % 433 740 032 SASNeximmo 19 93,04 % 433 740 057 SASNeximmo 2 93,04 % 433 326 535 SASNeximmo 3 93,04 % 433 359 270 SASNeximmo 31 93,04 % 453 428 963 SASNeximmo 32 93,04 % 453 429 045 SASNeximmo 4 93,04 % 433 320 553 SASNeximmo 6 93,04 % 433 326 378 SASNeximmo 7 93,04 % 433 326 634 SASNeximmo 8 93,04 % 433 304 045 SASNeximmo 9 93,04 % 433 303 815 SASNexity Belgium 93,03 % Belgique 660914 SANexity Biandrate 93,04 % Italie 1784946 SRLNexity Commerces 93,04 % 712 038 439 SANexity Conseil 92,96 % 343 982 252 SANexity Entreprises 92,68 % 332 335 769 SANexity España 93,03 % Espagne A79534459 SANexity Expertise 93,03 % 423 375 740 SASNexity Gestion 92,75 % 322 325 218 SANexity Ig 93,04 % Belgique 658571 SANexity Initiale 93,04 % 420 627 630 SASNexity International 93,03 % 401 682 331 SANexity Italia 93,03 % Italie 1785054 SRLNexity Logement 93,04 % 399 381 821 SASNexity Management 93,04 % 429 513 401 SNCNexity Portugal 93,03 % Portugal 06603/960315 LDANexity Services 93,03 % 421 304 296 SANexity Solutions 92,83 % 341 872 638 SANexity Valorisation 93,04 % 414 963 108 SNCNice Boulevard Risso 93,04 % 434 607 537 SNCNointel Domaines 93,04 % 484 640 495 SNCNouvel Espace 93,03 % 343 189 700 SNCOléron La Chasse 92,97 % 422 659 458 SNCOrléans Saint-Vincent 93,04 % 449 618 677 SNCOsthoffen rue du Foyer 93,04 % 432 666 014 SNCParc de Gonesse 93,04 % 445 356 264 SNCParc Paul Berliet (du) 93,04 % 485 132 682 SNCParis 115 rue de Bagnolet 93,04 % 453 147 571 SNCParis 15/17 rue St-Maur 93,04 % 562 025 742 SNCParis 9-17 rue Forest 93,04 % 450 766 407 SNCParis Carré Voltaire 93,04 % 542 028 709 SNCPérigny Domaines 93,04 % 444 546 352 SNCPervenche 93,04 % 419 691 894 SNCPhilippe Ruggieri Promotions 93,04 % 305 365 074 SASPied en Cap (de) 93,04 % 393 827 936 SARLPierre Financière (la) 93,04 % 329 087 118 SNCPlouich République 93,04 % 421 501 222 SNCPoblados 15 93,04 % Espagne M249218 SARLPont L'Évêque rue Du Long Clos 93,04 % 481 752 467 SNCPontoise Village 65,12 % 384 142 675 SNCPort-en-Bessin Neuville 93,04 % 480 725 746 SNCPort Louis Liberté 93,04 % 435 264 817 SNCProgemo et Compagnie 93,04 % 377 738 158 SNCPuteaux Aménagement 93,04 % 378 289 102 SNCPuteaux Lavoisier 93,04 % 482 109 857 SNCQuai d'Arenc 93,04 % 434 700 621 SNCResidence de Divonne 93,04 % 441 916 087 SNCRessources et Valorisation 93,03 % 310 531 140 SARiantec Kerlugerie 93,04 % 438 765 018 SNCRodez Saint Cyrice 93,04 % 379 780 794 SNCRouen rue de L'Avalasse 93,04 % 442 072 062 SNC199

ANNEXE ADénomination sociale Clôture SIREN FormejuridiqueRue Baudoin Paris (Du 5) 93,04 % 722 062 387 SARue d'Alesia (Du 5) 93,04 % 622 030 716 SNCRue du Petit Clamart (1) 93,04 % 422 518 407 SNCRuggieri Gestion 93,04 % 305 164 881 SASRuggieri Immobilier 93,04 % 408 753 499 SARLSaggel Bazin Gestion Privée - Sbgp 93,03 % 327 372 710 SASSaggel Gestion 92,97 % 732 073 887 SASaggel Holding 93,03 % 425 039 922 SASaggel Transactions 93,02 % 712 000 447 SASaint-Chamas avenue des 53 93,04 % 484 949 557 SNCSaint-Denis Finot 93,03 % 453 685 588 SNCSain-Gilles Croix de Vie Sablais 93,04 % 440 673 051 SNCSaint-Jean de La ruelle 3 93,04 % 434 083 580 SNCSaint-Laurent du Var Corniche Fahnestock Ii 93,04 % 450 069 752 SNCSaint-Martin 93,04 % 430 148 742 SNCSari-Ste d'Aménagement Régional Industriel 93,03 % 743 780 132 SNCSari Développement Transactions 92,68 % 423 135 250 SNCSari Hartford 93,04 % 342 365 624 SASari Investissements 93,04 % 422 331 306 SASSarzeau Le Bas Patis 93,04 % 451 226 666 SNCSavigny Lac Domaines Fereal 93,04 % 445 227 739 SNCSeeri 93,04 % 331 129 437 SASSerris Hotel Pp 93,03 % 444 751 317 SNCSig 30 Participations 93,04 % 422 328 542 SASSig 31 Participations 93,04 % 422 328 161 SASSnc Lorient Kerfichant 93,04 % 453 920 415 SNCSogamef - Sté Gale d'Aménagement Foncier 93,04 % 313 886 665 SNCSotragim 93,03 % 302 452 750 SASpaicil 93,04 % 380 319 400 SNCSaint-Laurent du Var Corniche Fahnestock 93,04 % 443 759 105 SNCStad 93,04 % 562 038 455 SAStap (Sté Teinturerie & Apprat Picardie) 93,04 % 353 661 390 SASté Française de Bâtiment 93,04 % 310 227 137 SARLSté Techn. d'Urbanisme & de Réalisation - Sture 93,04 % 333 185 791 SNCTanios (Le) 93,04 % 481 592 863 SASTerrains Du Midi (Les) 92,89 % 313 089 401 SATeste Villas Mouney (La) 93,04 % 484 309 869 SNCThonon La Forchat 93,04 % 450 171 665 SNCTison Rivoli 93,04 % 423 755 123 SNCToufflers Ii 93,04 % 481 089 092 SNCToulouse le Parc de Rangueil 93,04 % 483 406 930 SNCTour Adria (Société de la) 93,04 % 387 820 475 SARLTrégastel Coz Pors 93,04 % 449 743 400 SNCUfiam 93,04 % 384 598 462 SAVancouver 93,04 % 421 322 181 SNCVars les Claux 93,04 % 442 919 007 SNCVerdun Pages 93,04 % 432 622 199 SASVersailles Chantiers Aménagement 93,04 % 441 674 751 SNCVictor Finances 93,04 % 384 766 069 SARLVillages d'Aujourd'Hui 93,04 % 326 625 332 SASVillanova Parkside Plaza 93,03 % 444 670 145 SNCVillebon Domaines 93,04 % 451 298 905 SNCVilles & Projets 93,04 % 409 260 775 SNCVilliers-sur-Morin Le Pré Aubry 93,04 % 437 531 643 SNCVitry Rouget De Lisle 93,03 % 453 908 279 SNCVoie Blanche (La) 93,04 % 421 610 643 SNCZac Louis Pasteur (de La) 93,04 % 354 069 262 SNC200

ANNEXE BLISTE DES SOCIÉTÉS DU GROUPE INTÉGRATION PROPORTIONNELLEDénomination sociale Clôture SIREN FormeJuridiqueAmenagement Du Recueil (Societe D') 46,52% 450 606991 SARLArlequin 46,52% 478 908106 SNCBalma Le Cyprie Village 46,52% 484 893342 SARLBerges De L'Oise (Les) 46,52% 432 320919 SCIBordeaux Bastide 1 46,52% 425 085941 SCIBrive Le Vialmur 46,52% 477 556203 SARLCarquefou La Mainguais 46,52% 444 156590 SCIChatenay Centre Ville 46,52% 450 887724 SARLChatillon Avenue De Paris 46,52% 442 981619 SCIClichy Europe 3 46,52% 435 402755 SCIClichy Europe 4 46,52% 442 736963 SARLClichy Europe T2 46,52% 434 060133 SCIClichy Talvas 46,52% 443 109723 SCIClos Des Epinettes (Le) 46,52% 438 795999 SNCComines Blanc Coulon 46,52% 487 745481 SCICourbevoie Les Lilas D'Espagne 46,52% 439 809658 SCICourbevoie Marceau 46,52% 431 878586 SCIDeveloppement Boulogne Seguin 31,04% 440 137420 SASDomaine De Montrabe (Le) 46,52% 429 975915 SNCErstein Zac De La Filature 46,52% 453 203481 SCIEuromede 1 Marseille 46,52% 418 631388 SCIFloreane 46,52% 479 526741 SARLFoncier Conseil Beylat Amenagement 46,52% 401 721899 SNCLa Chapelle En Serval 46,52% 482 367604 SARLLe Bourget Cmdt Rolland Amngt 46,52% 448 707810 SARLLe Connestable 46,52% En cours SCILyon Pierre Audry 46,52% 477 747158 SCIMail Des Lilas (Le) 46,52% 428 851687 SCIMarcq College 46,52% 433 943644 SNCMarseille Blanche 46,52% 477 518674 SCIMarseille Pinatel 46,52% 453 180622 SNCMenton Soeurs Munet 46,52% 479 274003 SCIMontpellier Bellyle 46,52% 485 145254 SCIMontpellier Jacques Cœur 46,52% En cours SCINeximmo 5 46,52% 433 326477 SASOpale 46,52% 452 876972 SASOpaline 1 34,89% 449 773837 SCIParc De Gerland Ilot N°3 37,21% 479 878423 SCIParc De Gerland Ilot N°4 37,21% 479 881336 SCIParcomie 23,26% 453 906513 SASParcoval 23,26% 441 834645 SASParis 15 Cambronne Lecourbe 46,52% 438 830457 SCIParis 15Ème Square Delpeyrat 46,52% 444 241780 SCIParis 6 Rue De La Paix 37,21% 407 538198 SCIParis Berthelot 46,52% 443 428156 SCIParis Xiii Champ De L'Alouette 46,52% 484 883160 SCIPatis (Du) 46,52% 435 095252 SNCPb 31 Promotion 46,52% 432 015329 SNCPierre Blanche (La) 46,52% 447 656489 SNCPlessis Robinson Coeur De Ville 46,52% 453 204703 SCIPromotion M7 46,52% 433 687670 SNCQuartier De Bel Air 46,52% 444 523500 SNCReille Montsouris 98 46,52% 419 883483 SCIRue Du Commerce (13/15 & 17) 46,52% 431957182 SARLSaint Nazaire Terrasses De L'Amiraute 46,52% 439 043613 SCISaint Paul Les Dax Le Fronton 46,52% 444 154843 SCISccv France Terre Le Clos De La Reine 46,52% 441 325875 SCISt Raphael Rues Hatrel/Leclerc 46,52% 477 886576 SCIStrasbourg Glaubitz 46,52% 488 463134 SCIVersailles Montreuil 46,52% 438 275075 SCI201

ANNEXE 1Salustro Reydel1, cours Valmy92923 Paris La Défense CedexConseil Audit & Synthèse21, rue d’Artois75008 ParisRAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTESSUR LES COMPTES CONSOLIDÉS(Exercice clos le 31 décembre 2005)Mesdames, Messieurs les Actionnaires,En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons procédé au contrôledes comptes consolidés de la société Nexity relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2005, tels qu'ils sontjoints au présent rapport.Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’administration. Il nous appartient, sur la base denotre audit, d'exprimer une opinion sur ces comptes. Ces comptes ont été préparés pour la première foisconformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne. Ils comprennent à titre comparatifles données relatives à l'exercice 2004 retraitées selon les mêmes règles.1. OPINION SUR LES COMPTES CONSOLIDÉSNous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrentla mise en oeuvre de diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés necomportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probantsjustifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les principes comptablessuivis et les estimations significatives retenues pour l'arrêté des comptes et à apprécier leur présentationd'ensemble. Nous estimons que nos contrôles fournissent une base raisonnable à l'opinion expriméeci-après.Nous certifions que les comptes consolidés de l'exercice sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adoptédans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière,ainsi que du résultat de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.2. JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONSEn application des dispositions de l'article L.823-9 du Code de commerce relatives à la justification de nosappréciations, nous portons à votre connaissance les éléments suivants :• Comme indiqué dans les notes 2.2 et 2.5 de l’annexe intitulées respectivement “Utilisation d’estimations”et“Prise en compte du chiffre d’affaires et du résultat opérationnel” :- l’évaluation de certains soldes du bilan et du compte de résultat repose sur l’utilisation d’hypothèsesou appréciations fondées notamment sur les budgets des opérations immobilières ;- le chiffre d’affaires et la marge des secteurs logement et immobilier d’entreprise sont dégagés sur lesproduits vendus au fur et à mesure de l’avancement des coûts de construction.202

Nexity Document de référence 2005Nous avons procédé à l’appréciation du caractère raisonnable des hypothèses retenues et de ces estimations.• La société procède systématiquement à un test de perte de valeur des écarts d’acquisition au moins unefois par an et à chaque fois qu’il existe un indice de perte de valeur selon les modalités décrites dans lesnotes 2.6 a et 2.21 de l’annexe.• Nous avons examiné les modalités de mise en œuvre de ce test de dépréciation ainsi que les prévisionsde flux de trésorerie et hypothèses utilisées et nous avons vérifié que la note 12 de l’annexe donneune information appropriée.Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le cadre de notre démarche d'audit des comptes consolidés,pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partiede ce rapport.3. VÉRIFICATION SPÉCIFIQUEPar ailleurs, nous avons également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France,à la vérification des informations données dans le rapport sur la gestion du groupe. Nous n'avons pas d'observationà formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.Paris et Paris La Défense, le 29 mars 2006Les Commissaires aux comptesCONSEIL AUDIT & SYNTHÈSECommissariat aux comptesSALUSTRO REYDELMembre de KPMG InternationalJean-François NADAUD Bernard CATTENOZ Philippe MATHISAssocié Associé Associé203

ANNEXE 2Salustro Reydel1, cours Valmy92923 Paris La Défense CedexConseil Audit & Synthèse21, rue d’Artois75008 ParisRAPPORT SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTESSUR LES CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES(Exercice clos le 31 décembre 2005)Mesdames, Messieurs les Actionnaires,En notre qualité de Commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur lesconventions réglementées.1. CONVENTION AUTORISÉE AU COURS DE L’EXERCICEEn application de l’article L. 225-40 du Code de commerce nous avons été avisée de la convention suivantequi a fait l’objet de l’autorisation préalable de votre Conseil d’administration.Il ne nous appartient pas de rechercher l’existence éventuelle d’autres conventions, mais de vous communiquer,sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentiellesde celles dont nous avons été avisées, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé.Il vous appartient, selon les termes de l’article 92 du décret du 23 mars 1967, d’apprécier l’intérêt qui s’attachaità la conclusion de cette convention en vue de son approbation.Nous avons effectué nos travaux selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrentla mise en œuvre de diligences destinées à vérifier la concordance des informations qui nous ont étédonnées avec les documents de base dont elle sont issues.2. CONVENTION CONCLUE AVEC LA SOCIETE NEXITY INITIALENature et objetConvention d’assistance.Personnes concernéesMessieurs Alain Dinin et Hervé Denize.ModalitésVotre Conseil d’administration du 14 décembre 2005 a autorisé la conclusion d’une convention d’assistanceavec la société NEXITY INITIALE avec effet au 1 er janvier 2006. Cette convention, signée le 27 décembre 2005,est appliquée sur les mêmes bases que celles conclues avec NEXITY MANAGEMENT (société absorbée parNEXITY INITIALE) : refacturation de 80 % des coûts de l’équipe dirigeante, par ses missions d’animation dugroupe, augmentés d’une marge de 5 %. Ces coûts sont réajustés, par voie d’avenant, en cours d’année quandsont connues les actualisations desdits coûts et notamment ceux concernant les rémunérations de l’équipedirigeante.Cette convention n’a pas eu d’impact sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2005.204

Nexity Document de référence 20053. CONVENTION APPROUVÉE AU COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS DONT L’EXÉCUTIONS’EST POURSUIVIE DURANT L’EXERCICEPar ailleurs, en application des statuts et du décret du 23 mars 1967, nous avons été informés que l’exécutionde la convention suivante, approuvée au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours du dernierexercice.4. CONVENTION CONCLUE AVEC LA SOCIETE NEXITY MANAGEMENTNature et objetConvention d’assistanceModalitésVotre Conseil d’administration du 19 novembre 2004 a autorisé une convention d’assistance pour l’Exercice2005 conclue avec la société NEXITY MANAGEMENT le 17 décembre 2004 et ayant pour objet de fixer lesrègles de refacturation des coûts de l’équipe dirigeante au titre de ses missions d’animation du groupe. Cetterefacturation correspond à 80 % de ces coûts, augmentés d’une marge de 5 %. Ces coûts sont réajustés,par voie d’avenant, en cours d’année quand sont connues les actualisations desdits couts et notamment ceuxconcernant les rémunérations de l’équipe dirigeante.Votre Conseil d’administration du 30 mars 2005 a autorisé un avenant à cette convention d’assistance pourl’exercice 2005. Cet avenant prend en compte les ajustements opérés sur les rémunérations des salariés etdes mandataires sociaux sur l’exercice 2005.Le montant refacturé à NEXITY MANAGEMENT sur l’exercice 2005 au titre de cette convention est de3 200 000 euros hors taxes.Paris et Paris La Défense, le 29 mars 2006Les Commissaires aux comptesCONSEIL AUDIT & SYNTHÈSECommissariat aux comptesSALUSTRO REYDELMembre de KPMG InternationalJean-François NADAUD Bernard CATTENOZ Philippe MATHISAssocié Associé Associé205

ANNEXE 3RAPPORT DU PRESIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION SUR LES CONDITIONS DEPRÉPARATION ET D’ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL D’ADMINISTRATION ET SURLES PROCÉDURES DE CONTRÔLE INTERNEEn application de l’article L 225-37 du Code de Commerce, le Président du Conseil d’administration doit rendrecompte des conditions de préparation et d’organisation des travaux du conseil et des procédures de contrôleinterne mises en place au sein du Groupe.1 ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL1.1 LE CONSEIL D’ADMINISTRATIONLa Société est constituée sous la forme d’une société anonyme à Conseil d’administration.Lors de sa réunion en date du 28 septembre 2004, le Conseil d’administration a décidé de confier ladirection générale de la Société au Président du Conseil d’administration et a procédé à la nomination d’unDirecteur général délégué.Le Conseil d’administration a adopté lors de sa séance du 26 octobre 2004, et modifié lors des séances duConseil des 31 mai et 29 septembre 2005 afin de tenir compte des évolutions législatives et de l’évolutionde la composition du Conseil, un règlement intérieur destiné à préciser les modalités de son fonctionnement,en complément des dispositions légales, réglementaires et statutaires de la Société.Ce règlement intérieur précise que le Conseil détermine les orientations de l’activité de la Société et veille àleur mise en œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d’actionnaires et dansla limite de l’objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la Société et règlepar ses délibérations les affaires qui la concernent.Ainsi, conformément aux dispositions légales applicables, le Conseil est compétent notamment pour :• convoquer les Assemblées générales et fixer leur ordre du jour,• établir les comptes sociaux, les comptes consolidés, le rapport annuel de gestion et les documents degestion prévisionnelle,• autoriser les conventions dites « réglementées »,• nommer les membres des Comités du Conseil,• transférer le siège social dans le même département ou dans un département limitrophe sous réservede la ratification de cette décision par l’Assemblée générale ordinaire suivante,• autoriser les cautions, avals et garanties,• arrêter tout projet de fusion ou de scission.En outre, sans préjudice des attributions spécifiques qui lui sont dévolues par la loi, le Conseil examine etapprouve préalablement à leur mise en œuvre, les opérations significatives de la Société, et notamment :(a) les orientations stratégiques de la Société,(b) les acquisitions et cessions de participations et d’actifs d’un montant significatif susceptibles demodifier la structure du bilan de la Société et en tout état de cause les acquisitions et cessions departicipation et d’actifs d’un montant supérieur ou égal à 50 millions d’euros,(c) les opérations se situant hors de la stratégie annoncée de la Société.206

Nexity Document de référence 2005Le Conseil procède aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns et peut se faire communiquer les documentsqu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission.En 2005, le Conseil a délibéré sur toutes les questions majeures concernant le Groupe. Il s’est réuni 7 foiset le niveau de participation qui s’établit à 87 % sur l’ensemble de l’année, a été très satisfaisant sur l’ensemblede cette période.Le Conseil a ainsi notamment :• arrêté les comptes de l’exercice 2004 et les comptes semestriels 2005, et examiné les différentes actualisationsbudgétaires,• débattu des principaux projets d’acquisition (BMI et Activités privées de Bazin) et de la mise en place definancements adaptés,• procédé à l’examen régulier de la situation financière du groupe et de l’évolution de son endettement,• décidé de l’attribution gratuite d’actions et d’options de souscriptions,• décidé de lancer un programme de rachat d’actions,• décidé de la mise en place d’un contrat de liquidité,• coopté 3 nouveaux administrateurs et désigné les membres des Comités,• présenté le projet de fusion Nexity Initiale / Nexity.Les administrateurs reçoivent les informations appropriées et documents nécessaires à l’accomplissementde leur mission et à la préparation des délibérations. Ils peuvent en outre se faire communiquer préalablementà toute réunion les documents complémentaires qu’ils estiment utiles.En outre, le Conseil d’administration, est informé de manière permanente et par tous moyens, de la situationfinancière, des engagements de la société ainsi que de tous évènements et opérations significatifs relatifsà la société. Un point mensuel d’activité sous forme de fiches d’activité par pôle est adressé aux administrateurs.1.2 LES COMITÉS SPÉCIALISÉS DU CONSEILLe règlement intérieur du Conseil d’administration prévoit que le Conseil d’administration peut décider de constituerun ou plusieurs comités permanents ou temporaires, destinés à faciliter le bon fonctionnement du Conseild’administration et à concourir efficacement à la préparation de ses décisions.Les comités sont chargés d’étudier les questions que le Conseil d’administration ou son Président soumettentà leur examen, de préparer les travaux du Conseil d’administration relativement à ces questions, et derapporter leurs conclusions au Conseil d’administration sous forme de comptes-rendus, de propositions, d’informationsou de recommandations.Le rôle des comités est strictement consultatif.Lors de sa réunion en date du 26 octobre 2004, le Conseil d’administration a constitué trois comités donttous les membres sont issus du Conseil d’administration : le Comité des comptes, le Comité des rémunérations,et le Comité d’investissement.1.2.1 Le Comité des comptesLe Comité des comptes est composé de trois administrateurs nommés par le Conseil d’administration et necomporte aucun mandataire social.207

ANNEXE 3Le Comité des comptes s’est réuni cinq fois en 2005. Il a notamment examiné les comptes arrêtés au 31décembre 2004 (2 réunions), et au 30 juin 2005 (1 réunion). Deux autres réunions ont été consacrées à lavalidation du passage aux normes IFRS.1.2.2 Le Comité des rémunérationsLe Comité des rémunérations est composé de trois membres nommés par le Conseil d’administration et necomporte aucun mandataire social.Il s’est réuni trois fois en 2005 et a délibéré notamment, après consultation d’un conseil extérieur sur la définitionde nouvelles règles concernant la rémunération des mandataires sociaux, le programme d’options desouscription et/ou d’achat d’actions de la société, l’attribution de jetons de présence…1.2.3 Le Comité d’investissementLe Comité d’investissement est composé de six administrateurs nommés par le Conseil d’administration, dontles deux mandataires sociaux.Le Comité d’investissement s’est réuni deux fois et a délibéré notamment sur un projet d’acquisition d’unesociété de promotion à Paris et sur un projet de développement dans les métiers de la franchise immobilière.Des informations complémentaires concernant l’administration, la direction de la société et les comités issusdu Conseil d’administration figurent au chapitre 16 du Document de référence déposé auprès de l’Autoritédes Marchés Financiers (AMF).1.3 LES CENSEURSLe Conseil d’administration est assisté dans ses travaux par deux censeurs désignés par l’Assemblée GénéraleOrdinaire pour une durée de trois (3) ans.Ces censeurs peuvent être choisis parmi les actionnaires personnes physiques ou morales ou en dehors d’eux.Les censeurs assistent aux séances du Conseil d’administration sans voix délibérative et exercent une missiongénérale de conseil auprès des administrateurs, sans que ces derniers soient tenus par les avis ou recommandationsémis. Les censeurs sont tenus aux mêmes obligations de confidentialité que les administrateurset sont révocables à tout moment par l’Assemblée Générale Ordinaire.1.4 EVALUATION DU FONCTIONNEMENT DU CONSEILLe règlement intérieur du Conseil prévoit que chaque année le Conseil consacre un point de l’ordre du jour àun débat sur son fonctionnement afin d’en améliorer l’efficacité.Lors de la séance du Conseil d’administration du 14 décembre 2005 les membres ont adopté une procédured’évaluation comprenant un questionnaire à remplir par chacun d’eux et un entretien avec le secrétaire duConseil pour en débattre, un rapport d’évaluation devant ensuite être intégré dans le présent rapport.Il résulte des questionnaires et entretiens réalisés que :• Sur la composition du Conseil : le nombre d’administrateurs est jugé satisfaisant, la composition du conseilégalement, tant pour qui concerne l’âge que la nationalité des administrateurs, avec une ou deux remarquessur un élargissement à des administrateurs étrangers en cas de développements à l’international. Les administrateurspensent que le conseil réunit les compétences nécessaires et jugent, dans leur très grandemajorité, qu’ils travaillent et s’expriment en totale indépendance.• Sur le fonctionnement du Conseil : la fréquence et la durée des réunions du Conseil sont jugées tout à faitsatisfaisantes, leur conduite et les comptes rendus faits dans les procès verbaux donnent toute satisfactionaux administrateurs, de même que la répartition du travail entre le Conseil et les Comités du Conseil.• Sur les missions et attributions du Conseil : s’il apparaît que le niveau d’implication du Conseil et/ou desComités dans les décisions importantes de la société (cessions, acquisitions…) est jugé satisfaisant, les208

Nexity Document de référence 2005administrateurs, dans leur ensemble, souhaiteraient que soient évoqués au moins une fois par an, à l’occasionéventuellement d’un Conseil spécifique, les sujets liés à la stratégie à moyen ou long terme duGroupe.• Sur l’information donnée au Conseil : les administrateurs estiment recevoir de la société, y compris entreles conseils, une information régulière et de bonne qualité. Certains d’entre eux expriment le souhait devoir cette information complétée par des informations extérieures à la société (rapports d’analystes financiers,études de concurrence…) ou par des rencontres avec les principaux dirigeants opérationnels. Ilsestiment également recevoir, avec le dossier du Conseil, et dans des délais satisfaisants, toutes les informationsdont ils ont besoin pour la préparation des Conseils.• Sur le fonctionnement et l’organisation des Comités : les administrateurs sont satisfaits du nombre et dela nature des Comités, ainsi que de leur fonctionnement, notamment celui du Comité des comptes.• Sur diverses questions : les administrateurs portent un jugement positif sur le règlement intérieur du Conseil,la rémunération des administrateurs et globalement sur le fonctionnement du Conseil qu’ils estiment debon niveau.Au-delà de l’autoévaluation réalisée au cours de l’exercice, une évaluation formalisée du Conseil devra êtreréalisée tous les trois ans. Les résultats de cette évaluation, ainsi que les suites qui lui sont éventuellementdonnées feront l’objet d’une présentation dans le rapport annuel de la société.1.5 CODE DE BONNE CONDUITELe règlement intérieur rappelle le devoir de réserve et l’obligation de confidentialité des administrateurs.Par ailleurs il précise que les administrateurs s’obligent à respecter le Code de Bonne Conduite relatif auxopérations sur titres adopté par la Société. Le Code de Bonne Conduite rappelle les règles en matière de délitd’Initié et de manquement d’Initié.2 LE DISPOSITIF DE CONTROLE INTERNE2.1 OBJECTIFS DU CONTRÔLE INTERNELe Groupe appréhende le contrôle interne comme un processus défini par la Direction Générale du Groupeet le management et mis en œuvre par le personnel du Groupe, destiné à fournir une assurance raisonnablequant à la réalisation d’objectifs entrant dans les catégories suivantes :• veiller à ce que les actes de gestion, la réalisation des opérations ainsi que les comportements du personnels’inscrivent dans le cadre défini :- par les orientations données par la Direction générale du Groupe et les Directions générales des unitésopérationnelles :- par les lois et règlements applicables ; et,- par les valeurs et règles internes à l’entreprise ;• prévenir et maîtriser les risques résultant de l’activité de l’entreprise et les risques d’erreurs ou de fraudes,en particulier dans les domaines comptable et financier ;• vérifier que les informations comptable, financière et de gestion reflètent de manière fidèle et sincèrel’activité et la situation du Groupe.Toutefois, comme tout système de contrôle, le contrôle interne ne peut fournir une garantie absolue que cesrisques sont totalement éliminés.209

ANNEXE 32.2 ORGANISATION GÉNÉRALE ET ENVIRONNEMENT DU CONTRÔLE INTERNE2.2.1 Principes d’action et de comportementLes métiers exercés par le Groupe nécessitent que ses équipes soient fortement implantées localement afind’apporter des solutions adaptées aux attentes des collectivités locales et aux demandes de leurs clients.Afin de favoriser cette réactivité, tout en assurant la gestion des risques liés au développement et à la réalisationdes opérations immobilières, le mode d’organisation suivant a été mis en place :• décentralisation des responsabilités opérationnelles aux dirigeants des unités opérationnelles ;• centralisation des responsabilités relatives aux aspects financiers et juridiques, aux ressources humaineset aux systèmes d’information auprès des dirigeants des directions fonctionnelles du Groupe.Le bon fonctionnement de ce mode d’organisation repose sur le respect de principes d’action et de comportementclairs :• strict respect des règles communes du Groupe, notamment en matière d’engagement d’opérations(cf. §2.4.1) et d’informations financière, comptable et de gestion (cf. §2.4.2) ;• transparence et loyauté des responsables vis-à-vis de leur hiérarchie au niveau opérationnel et vis-à-visdes services fonctionnels centraux des pôles et de la holding ; il fait partie intégrante des missions desresponsables opérationnels de prendre seuls les décisions relevant de leur champ de compétences maisde traiter les difficultés rencontrées avec l’aide, si nécessaire, de leurs supérieurs hiérarchiques ou desdirections fonctionnelles des pôles et de la holding du Groupe ;• responsabilité des dirigeants d’unités opérationnelles de communiquer les principes mentionnés ci-dessusà leurs collaborateurs par les moyens adaptés et de montrer l’exemple ; cette responsabilité ne peut êtredéléguée à des directions fonctionnelles.2.2.2 Organisation et élaboration de l’information financièreLes responsables des unités opérationnelles définissent leur stratégie et les moyens nécessaires à leur miseen œuvre. Ceux-ci sont validés par la Direction Générale du Groupe, puis leur suivi et la mesure de la performancesont principalement assurés par la Direction Financière du Groupe.L’information financière est construite à partir :• du suivi d’indicateurs physiques (notamment relatifs à l’activité commerciale, et au montage des nouvellesopérations de promotion) ;• de la comptabilité, qui permet d’établir les arrêtés de comptes et fournit l’information nécessaire à la productiondes comptes consolidés.2.3 ADÉQUATION DES PROCÉDURES FACE AUX FACTEURS DE RISQUESL’ensemble des facteurs de risques est décrit dans le chapitre 4 Facteurs de risques du document deréférence déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org et www.nexity.fr).L’organisation de la Société et les procédures mises en place visent à limiter les risques propres au déroulementdes activités immobilières.Le Groupe est exposé à certains risques inhérents à l’activité de développement et de promotion immobilière.Dans l’étude de ses projets, le Groupe apporte le plus grand soin aux études préalables pour cerner etquantifier au maximum les risques liés à la réalisation des opérations, les éventuels surcoûts ou les risquesjuridiques ou techniques encourus.210

Nexity Document de référence 2005Cette procédure trouve son aboutissement dans la présentation du dossier au Comité d’engagement quis’assure que l’ensemble des risques liés à la réalisation de l’opération est correctement maîtrisé.De plus, les procédures d’engagement sont strictes et de nature à limiter les risques propres aux activitésimmobilières :Dans un premier temps, il convient de rappeler que l’acquisition des terrains est subordonnée à l’obtentiond’autorisations de construire purgées des délais de recours des tiers. Ainsi l’acquisition n’intervient que quandles droits à construire sont certains et donnent aux terrains une valeur économique assise sur des droits réels.Dans un second temps, le Groupe souhaite minimiser le risque commercial et contrôle a priori la présenced’une demande réelle pour chaque produit immobilier qu’il souhaite réaliser.• En immobilier tertiaire, la commercialisation locative ou investisseur de l’opération doit être effective avantl’acquisition foncière.• En promotion logement, le démarrage des travaux n’est réalisé qu’avec une commercialisation de 30 %de chiffre d’affaires TTC prévisionnel (ou 50 % dans le cas d’une commercialisation extérieure).L’établissement des pouvoirs ou des demandes d’émission des GFA (qui sont un préalable aux ventes auxclients dans le régime de la VEFA pour le logement) est réalisé à partir de la vérification du respect de cescritères.La maîtrise des coûts est un enjeu essentiel de la réussite des opérations. Dans la phase montage, les étudesde sols, les chiffrages des métrés permettent d’obtenir une assurance raisonnable du budget de construction.Ces données sont corroborées par l’expérience acquise sur les précédentes opérations. La comparaison avecune large batterie de ratios, adaptés à chaque métier et à chaque produit, permet également un contrôle decohérence et une grille d’analyse permettant de détecter d’éventuelles anomalies. Ces éléments permettentde valider le prix de revient (notamment le coût de construction). L’ensemble de ces éléments est validé parla Direction de chaque filiale et le service contrôle de gestion.Dans la phase réalisation, la passation des marchés de travaux permet de valider le coût effectif de laréalisation et d’identifier d’éventuels dépassements de budget. Les réunions budgétaires périodiques entreles services opérationnels et le contrôle de gestion permettent de garantir le bon degré de réactivité par rapportà d’éventuels dépassements de coûts.Le choix des entreprises fait l’objet d’un processus de sélection rigoureux au moyen d’appel d’offres. La sélectionse fait sur des choix multi critères, qui comprennent notamment le prix mais aussi les références et lasurface financière des entreprises. Le Groupe veille également à ne pas être dépendant d’un nombre restreintde fournisseurs.Dans les opérations de construction, le Groupe veille à s’entourer des prestataires compétents qui apportentleur expertise et leur savoir faire afin de respecter l’ensemble des prescriptions liées à l’acte de construireet à la conduite du chantier dans le respect des normes de sécurité et des lois. Le Groupe demande aux entrepreneursco-contractants une attestation d’assurance adéquate au chantier qu’ils réalisent et une déclarationqu’ils n’emploient pas de main d’œuvre dissimulée.L’utilisation de contrats type et la validation par le service juridique des éventuelles clauses particulières permettentde sécuriser les contrats et limiter les risques contentieux.2.4 PRINCIPALES PROCÉDURES DE CONTRÔLE INTERNELes principales procédures décrites ci-après sont communes à l’ensemble du Groupe. Au sein de chaque pôle,des procédures spécifiques existent, en particulier pour le suivi des affaires et des prévisions de résultats.211

ANNEXE 32.4.1 Procédures d’autorisation d’engagement d’opérationsPréalablement à tout engagement financier, toute promesse de vente se rapportant à l’acquisition d’un terraindestiné à réaliser une opération de promotion immobilière, toute opération de croissance externe et toute cessiond’actifs est soumise à l’approbation du Comité d’Engagement du Groupe.Ce Comité est présidé par le Président Directeur Général et/ou le Directeur Général Délégué du Groupe. Yparticipent le Directeur Général du pôle concerné, le Directeur du Développement du Groupe le cas échéant,le responsable de l’opération et ses collaborateurs en charge de l’opération, et en principe, le Directeur Financieret le Directeur Juridique du Groupe. Le Comité se réunit deux fois par mois sur la base d’un dossier structuréprésentant l’opération envisagée et la nature des engagements demandés.Le Comité a pour objet de valider la maîtrise des risques liés au développement de l’opération et sa rentabilitéfinancière.Les contrats avec les tiers résultant de l’accord donné par le Comité d’Engagement, sont soumis à l’approbationde la Direction Financière et/ou de la Direction Juridique du Groupe avant signature. Des pouvoirs spécifiquessont délivrés au cas par cas aux responsables des unités opérationnelles pour la signature de cescontrats.2.4.2 Procédures relatives à l’information financière et comptableLa Direction de la consolidation, rattachée à la Direction financière du Groupe, est responsable de la production,de la fiabilité et de l’analyse des informations financières diffusées par le Groupe. Elle est en particulieren charge :• de l’établissement, de la validation et de l’analyse des comptes consolidés semestriels et annuels du Groupeet du reporting prévisionnel (recalage budgétaire et prévisions triennales) ;• de la définition et du suivi des procédures comptables au sein du Groupe, et notamment en 2005, dupassage aux normes IFRS.Procédures d’élaboration et d’approbation des comptes consolidésLes comptes consolidés du Groupe sont élaborés selon les normes comptables internationales IFRS. La Directionde la consolidation fixe un calendrier et les instructions de clôture pour la préparation des comptes semestrielset annuels à destination des directions financières de pôles.Les comptes consolidés sont établis par La Direction de la consolidation à partir des informations comptablesprovenant des services comptables de chaque filiale opérationnelle. Ils sont d’abord validés au niveaude chaque filiale opérationnelle sous la responsabilité de son dirigeant, puis présentés à la Direction financièredu Groupe, accompagnés d’un dossier d’analyse et de commentaires. Le calcul de l’impôt fait l’objetd’une vérification systématique par la Direction fiscale du Groupe. Un suivi détaillé est en place sur les domainesspécifiques suivants : provisions pour risques et charges, impôts différés, engagements hors bilan.Les comptes annuels font l’objet d’un audit par le collège des Commissaires aux comptes, alors que les comptessemestriels font l’objet d’une revue limitée. Les Commissaires aux comptes font part de leurs observationssur les comptes semestriels et annuels au Comité des comptes avant leur présentation au Conseil d’administrationde Nexity.Le Comité des Comptes veille à ce que le groupe ait mis en œuvre les moyens adéquats pour s’assurer dela qualité et de la fiabilité des comptes consolidés. Le Conseil d’administration de Nexity arrête les comptesconsolidés.Des procédures équivalentes sont en place pour l’arrêté des comptes sociaux de Nexity par la Direction dela comptabilité du Groupe.212

Nexity Document de référence 2005Procédures budgétairesLa procédure budgétaire est commune à l’ensemble des pôles du Groupe et à leurs filiales. Elle comportetrois rendez-vous annuels : budget initial de l’année n+1 en novembre de l’année n, puis deux recalages budgétairesen mai et octobre. Le budget initial et les recalages budgétaires sont établis selon un processus identiqueà celui utilisé pour la consolidation des comptes.A l’occasion de l’établissement du budget initial, le Directeur général de chaque pôle du Groupe présente àla Direction générale du Groupe sa stratégie, un plan d’affaires sur trois ans et le projet de budget annuelavec le dernier budget recalé de l’année en cours.Après approbation par la Direction générale du Groupe, le budget initial est présenté au Conseil d’administrationde Nexity. Il se traduit ensuite par la fixation d’objectifs quantitatifs et qualitatifs aux dirigeants desunités opérationnelles, qui servent de base à l’évaluation de leur performance.Reporting financierLes pôles du Groupe disposent de systèmes de contrôle de gestion adaptés à leur activité. Des outilsspécifiques de contrôle budgétaire sont en place dans les pôles Logement et Immobilier d’Entreprise.Le suivi de la réalisation du budget est assuré par un reporting effectué sur une base mensuelle ou trimestrielle(suivant les pôles) auprès de la Direction Générale de chaque pôle, de la Direction Financière et de laDirection Générale du Groupe.Les points particulièrement significatifs pour chacun des pôles font l’objet d’un suivi spécifique. Il s’agit parexemple de l’activité commerciale du pôle Logement (nombre de réservations hebdomadaires) ou des prisesde commande du pôle Immobilier d’Entreprise.Communication des résultatsLes projets de rapports annuels et de communiqués de presse font l’objet d’une validation par un comité adhoc sous la présidence du Président-Directeur général et du Directeur général délégué auquel participent lesprincipaux responsables des directions fonctionnelles du Groupe impliquées dans le processus de communicationexterne.Les projets de communiqués de presse relatifs aux comptes sont validés par le Conseil d’administration.Qualité des informations financièresLa qualité des informations financières est en grande partie assurée par la qualité des outils informatiquespermettant de traiter cette information. Ces outils sont homogènes par pôle d’activité. Les comptes consolidéssont élaborés à partir d’un progiciel unique, qui récupère automatiquement les données des comptabilitéssociales pour l’essentiel des sociétés consolidées.Le passage aux normes IFRS a entraîné en 2005, une refonte complète du paramétrage du plan de comptesconsolidés. Leur bonne mise en place a été validée par le retraitement de l’exercice 2004 en normes IFRS.Un audit externe sur la bonne pratique et le bon paramétrage des logiciels d’interface comptabilité générale– liasse de consolidation a été réalisé à l’issue de ce nouveau paramétrage. Cet audit n’a pas décelé de disfonctionnementsEn parallèle, le groupe a dispensé pour l’ensemble de ses équipes comptables et de gestion, de nombreusesréunions de formations internes sur la mise en place des normes IFRS. Des notes pratiques sur les principauxretraitements IFRS ont été élaborées, et sont accessibles à l’ensemble des collaborateurs du Groupe sousIntranet.213

ANNEXE 32.4.3 Procédures relatives aux risques contentieux et aux assurancesRisques contentieuxLe suivi et le reporting des litiges et contentieux de Nexity et de ses unités opérationnelles sont assurés enpermanence par la Direction juridique du Groupe en liaison avec les Directeurs généraux et les responsablesjuridiques des différents pôles du Groupe.Un état de suivi de synthèse est établi chaque semestre et la situation des principaux litiges en cours yfigurant et pouvant avoir une influence significative du point de vue juridique et financier fait l’objet d’une communicationà la Direction générale du Groupe.AssurancesLe dispositif de contrôle des assurances a pour objectif de répondre aux prescriptions obligatoires et facultativesde souscription en matière d’assurances construction et de responsabilité civile professionnelle enliaison avec les activités immobilières.Le recensement des risques assurables ainsi que la politique de couverture de ces risques sont assurés parla Direction juridique du Groupe. Le recensement prend en considération les informations relatives audéveloppement des contentieux fournies dans les états semestriels de suivi.Un rapport annuel est établi sur l’activité du pôle Logement en matière d’assurances. Il comporte le détailde la tarification négociée avec les compagnies d’assurance et l’analyse de la sinistralité.Une formation interne est assurée sur les assurances construction et les responsabilités civiles des constructeurs.2.4.4 Procédures relatives aux financements et à la trésorerieFinancements bancaires & garanties du GroupeLa mise en place de toute ligne de crédit dans un des pôles du Groupe et de tout engagement de garantiedu Groupe est soumise à l’approbation préalable de la Direction financière du Groupe. La documentation yafférente est revue conjointement par la Direction financière et la Direction juridique du Groupe.Le suivi du respect des engagements des emprunteurs au titre des lignes de crédit corporate du Groupe esteffectué de manière conjointe par la Direction financière et la Direction juridique du Groupe.TrésorerieLes moyens de paiement sont centralisés au niveau des directions financières de chaque pôle, tandis queles flux de trésorerie et les couvertures de taux et de change, sont centralisés au niveau de Nexity Initiale.Cette organisation permet d’assurer le contrôle permanent des utilisations et des engagements financiersdu Groupe.La situation de trésorerie du Groupe fait l’objet d’un reporting quotidien diffusé au Président-Directeur général,au Directeur général délégué et au Directeur financier du Groupe. Une analyse de l’évolution de la trésorerieau cours du mois passé et d’ici à la fin de chaque exercice, est menée mensuellement au sein de laDirection financière du Groupe sur la base de réunions avec les responsables financiers des pôles.2.4.5 Procédures de contrôle des comptes mandantsL’activité Services gère des fonds pour le compte de ses clients, qui lui ont confié un mandat de gestion deleurs actifs immobiliers. Cette activité est encadrée et réglementée par la loi, afin d’assurer la protection financièredes clients. En particulier, les fonds que la société gère pour le compte de tiers sont couverts par unegarantie octroyée par une caisse de garantie, qui réalise chaque année un audit annuel.Pour assurer la bonne gestion de ces fonds pour compte de tiers, les fonctions comptables et trésorerie sontscindées et effectuées par deux services différents. Un rapprochement mensuel est effectué pour comparerles soldes de trésorerie et comptables, et analyser toute anomalie.214

Nexity Document de référence 20052.4.6 Procédures de recrutement et de rémunérationTout recrutement fait l’objet d’une procédure de demande puis de validation préalable auprès de la Directiondes ressources humaines du Groupe. Le visa de la Direction générale du Groupe est demandé au-delà d’uncertain seuil de rémunération.Les évolutions annuelles des rémunérations sont approuvées par la Direction générale du Groupe sur la basedes propositions élaborées par les Directeurs généraux des pôles en relation avec la Direction des ressourceshumaines du Groupe.2.5 EVALUATION ET PRINCIPALES ÉVOLUTIONS DU CONTRÔLE INTERNE EN 2005Le Groupe a appliqué de manière continue les procédures du Groupe décrites ci-dessus, au cours de l’exercice.En 2005, le Groupe s’est particulièrement attaché à ce que la mise en place des normes IFRS (notammentpour le calcul du résultat à l’avancement) ne soit pas un élément de perturbation des principes du contrôleinterne, de la qualité du contrôle exercé, et de l’information produite.Tout en s’efforçant d’améliorer l’organisation du contrôle interne en son sein, le Groupe entend conserverson mode d’organisation fondé sur la décentralisation des décisions opérationnelles et maintenir des structuresde direction légères, avec pour objectif de :• s’assurer de la bonne application des règles et procédures du Groupe ;• suivre l’évolution des contraintes réglementaires ;• maintenir une gestion efficace des principaux risques ;• garantir une information financière de qualité.215

ANNEXE 3Salustro Reydel1, cours Valmy92923 Paris La Défense CedexConseil Audit & Synthèse21, rue d’Artois75008 ParisRAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES ÉTABLI EN APPLICATION DE L'ARTICLEL. 225-235 DU CODE DE COMMERCE SUR LE RAPPORT DU PRÉSIDENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION,POUR CE QUI CONCERNE LES PROCÉDURES DE CONTRÔLE INTERNE RELATIVES À L'ÉLABORATIONET AU TRAITEMENT DE L'INFORMATION COMPTABLE ET FINANCIÈREExercice clos le 31 décembre 2005Mesdames, Messieurs les Actionnaires,En notre qualité de Commissaires aux comptes de la société NEXITY, et en application des dispositions del’article L.225-235 du Code de commerce, nous vous présentons notre rapport sur le rapport établi par lePrésident de votre société conformément aux dispositions de l’article L.225-37 du Code de commerce au titrede l’exercice clos le 31 décembre 2005.Il appartient au Président de rendre compte, dans son rapport, notamment des conditions de préparation etd’organisation des travaux du conseil d’administration et des procédures de contrôle interne mises en placeau sein de la société.Il nous appartient de vous communiquer les observations qu’appellent de notre part les informations donnéesdans le rapport du Président, concernant les procédures de contrôle interne relatives à l’élaboration et autraitement de l’information comptable et financière.Nous avons effectué nos travaux selon la doctrine professionnelle applicable en France. Celle-ci requiert lamise en œuvre de diligences destinées à apprécier la sincérité des informations données dans le rapport duPrésident, concernant les procédures de contrôle interne relatives à l’élaboration et au traitement de l’informationcomptable et financière. Ces diligences consistent notamment à :• prendre connaissance des objectifs et de l’organisation générale du contrôle interne, ainsi que des procéduresde contrôle interne relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière,présentés dans le rapport du Président ;• prendre connaissance des travaux sous-tendant les informations ainsi données dans le rapport.Sur la base de ces travaux, nous n’avons pas d’observation à formuler sur les informations données concernantles procédures de contrôle interne de la société relatives à l’élaboration et au traitement de l’informationcomptable et financière, contenues dans le rapport du président du Conseil d’administration, établi enapplication des dispositions du dernier alinéa de l’article L.225-37 du Code de commerce.Paris et Paris La Défense, le 29 mars 2006Les Commissaires aux comptesCONSEIL AUDIT & SYNTHÈSECommissariat aux comptesSALUSTRO REYDELMembre de KPMG InternationalJean-François NADAUD Bernard CATTENOZ Philippe MATHISAssocié Associé Associé216

ANNEXE 4COMMUNIQUÉ RELATIF AU PROJET DE FUSION ABSORPTION DE LA SOCIÉTÉ NEXITYINITIALE PAR LA SOCIÉTÉ NEXITYpris en application de l’instruction n° 2005-11 du 13/12/2005 de l’Autorité des Marchés FinanciersUn projet de fusion absorption de la société NEXITY INITIALE, société par actions simplifiée au capital de29.422.602,75 euros, dont le siège est situé 1, Terrasse Bellini – TSA 48200 – (92919) Paris La DéfenseCedex et identifiée sous le numéro unique 420 627 630 RCS Nanterre, par la société NEXITY a été arrêtépar les deux sociétés et sera soumis aux votes des actionnaires de chacune des sociétés lors des assembléesgénérales prévues respectivement les 22 et 24 mai 2006.Les principales caractéristiques et modalités de l’opération sont les suivantes :OBJET DE LA FUSIONEn vue de la fusion des sociétés NEXITY INITIALE et NEXITY, par absorption de la première par la seconde,dans les conditions prévues aux articles L. 236-1 et suivants du Code du commerce et 254 et suivants dudécret du 23 mars 1967, la société NEXITY INITIALE apportera à la société NEXITY, sous réserve de la réalisationdéfinitive de la fusion, l’universalité de son patrimoine.La société NEXITY INITIALE fera rapport à la société NEXITY de l’intégralité de son actif évalué à1.245.074,474 euros, moyennant la prise en charge de la totalité de son passif estimé à 153.348.552 euros,soit un actif net apporté de 1.091.725.922 euros.MOTIFS ET BUTS DE LA FUSIONCette opération de fusion et absorption s’inscrit dans le cadre des mesures de rationalisation et de simplificationdes structures du groupe NEXITY auquel appartiennent les deux sociétés concernées.La société NEXITY, compte tenu de sa position vis-à-vis des tiers et du fait que ses titres sont admis aux négociationssur un marché réglementé, a été retenue comme Société Absorbante.MODALITÉS DE LA FUSIONDate d’effet :La fusion prendra effet rétroactivement au 1 er janvier 2006.Comptes servant de base à la fusion :Les termes et conditions du projet de fusion ont été établis par les sociétés NEXITY et NEXITY INITIALE, surla base de leurs comptes arrêtés au 31 décembre 2005, date de clôture de l’exercice social de chacune dessociétés.Méthode d’évaluation des biens apportés :L’actif net comptable apporté par NEXITY INITIALE étant insuffisant pour permettre la libération de l’augmentationde capital de NEXITY, les éléments d’actif et de passif de NEXITY INITIALE seront apportés à NEXITY, pourleur valeur réelle, conformément à la dérogation prévue à l’article 4.3 in fine du règlement n° 2004-01 du 4mai 2004 du Comité de la Réglementation Comptable.Rapport d’échange :La parité d’échange a été déterminée sur la base de la valeur réelle de chacune des sociétés.Le rapport d’échange a été arrêté à 16,97 actions de la société NEXITY pour 1 action de la société NEXITYINITIALE, étant précisé que pour éviter les rompus, le nombre d’actions émises par la société NEXITY, en applicationde cette parité, a été déterminé en arrondissant le nombre d’actions à recevoir par chaque associéde la société NEXITY INITIALE, au nombre entier immédiatement inférieur.217

ANNEXE 4La reprise, par la société NEXITY, des options de souscription d’actions attribuées par la société NEXITY INITIALEet non exercées se fera sur le même rapport d’échange, soit 16,97 nouvelles options NEXITY pour 1 optionNEXITY INITIALE, étant précisé que pour éviter les rompus, le nombre de nouvelles options émises par la sociétéNEXITY, en application de cette parité, a été déterminé en arrondissant le nombre de nouvelles options à recevoirpar chaque associé de la société NEXITY INITIALE, au nombre entier immédiatement inférieur.Augmentation de capital :Compte tenu de la parité d’échange de 16,97 actions de la société NEXITY pour 1 action de la société NEXITYINITIALE appliquée aux actions détenues par chaque associé de NEXITY INITIALE et des règles d’arrondi arrêtéespar les deux sociétés, NEXITY procèdera à une augmentation de son capital de 11.430.580 euros, pourle porter de 149.294.990 euros à 160.725.570 euros, par création de 2.286.116 actions nouvelles d’unevaleur nominale de 5 euros chacune, lesquelles seront attribuées directement par NEXITY, aux associées deNEXITY INITIALE autres qu’elle-même.Il est précisé que la société NEXITY étant titulaire de1.794.634 actions de la société NEXITY INITIALE, surles 1.929.351 actions composant le capital social, elle renoncera aux droits auxquels elle peut prétendre dufait de sa participation et émettra en conséquence 2.286.116 actions nouvelles en rémunération des 134.717actions détenues par les associées de NEXITY INITIALE autres qu’elle-même.Caractéristique des actions nouvelles :Les actions créées seront inscrites au nominatif et seront assimilées aux actions existantes. Elles jouirontdes mêmes droits et supporteront les mêmes charges que les actions existantes.Les actions nouvelles émises par la société NEXITY en échange des actions de la société NEXITY INITIALEqui seraient assorties d’un droit de vote double, seront elles-mêmes assorties d’un droit de vote double conformémentaux dispositions de l’article 10.IV des statuts de la société NEXITY et de l’article L. 225-124 alinéa 2du Code du commerce.Admission des actions sur le marché :Les actions nouvelles émises par la société NEXITY feront l’objet d’une demande d’admission aux négociationssur Eurolist d’Euronext Paris dès la réalisation de la fusion. Elles seront inscrites sur la même ligne queles actions anciennes.Régime fiscal :La fusion sera soumise au régime fiscal prévu à l’article 210 A du Code général des impôts.218

ContactsDirection de la communicationdirectiondelacommunication@nexity.frRelation Investisseursinvestorrelations@nexity.frTél. : + 33 (0)1 71 12 12 12Conception/réalisation : MomentysPhotothèque Nexity, Philippe Stroppa pour le studio Pons

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