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Le stock immédiatement disponible Le stock disponible de bureaux s’est considérablement réduit ces 5 dernières années. Au 31 décembre 1999, seulement 6 600 m 2 de bureaux neufs étaient disponibles. Le marché lyonnais est en état de pénurie et nombre de demandes en locaux modernes sont insatisfaites, surtout s’agissant des locaux de surfaces dépassant 2 000 m 2 . Les effets de cette pénurie sont nombreux, notamment sur l’évolution des prix. Les prix à la vente Les prix du stock de bureaux neufs sont à la baisse de près de 15 %. Les stocks résiduels de neuf, souvent inadaptés à la demande, tirent les prix à la baisse. De plus, la pénurie de bureaux constatée depuis 2 ans, induit une réduction des transactions sur les produits fortement demandés, les plus chers. En effet, le stock de bureaux neufs comme le marché utilisateur, s’est considérablement réduit. Ce dernier ne représente qu’à peine 20 % des transactions. A contrario, les prix sur transaction sont fortement orientés à la hausse, passant de 5 900 F/m 2 en 1997 à 9 200 F/m 2 en 1999. Cette flambée est intégralement expliquée par la hausse des prix des transactions auprès des investisseurs. En 1997 et 1998, le marché des investisseurs était faible. Une transaction importante de 1998 en périphérie (plus de la moitié des surfaces vendues dans l’année) s’est réalisée à un prix inférieur à 3 000 F, tirant ainsi le prix moyen vers le bas. Le retour des investisseurs en 1999 a surtout concerné les secteurs centraux de l’agglomération avec de grosses opérations à des prix pouvant atteindre jusqu’à 13 000 F le m 2 . Les prix à la location Depuis 1991, les prix à la location sur le stock disponible étaient à la baisse. Or, depuis deux ans, la raréfaction de produits neufs adaptés à la demande, a tiré les prix vers le haut. Le prix moyen sur stock neuf est passé, entre 1997 et 1999, de 680 F/m 2 par an à 778 F/m 2 . Les prix moyens à la location sur transaction ont, quant à eux, beaucoup augmenté entre 1998 et 1999, passant de 631 F/m 2 à 809 F/m 2 . Prix du m 2 à la vente Données CECIM (en francs) Prix du m 2 /an à la location Données CECIM (en francs) 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Prix sur stock (de neuf) au 31/12 Prix moyen sur transactions 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Evolution du prix moyen sur stock au 31/12 Evolution du prix moyen / an sur transaction 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 6
Le marché de l’investissement Alors que les achats par investisseurs avaient été très faibles en 1997, ils sont montés à 14 000 m 2 en 1998 et 42 000 m 2 en 1999, soit 89 % des transactions effectuées sur les programmes neufs. Sur l'ensemble du marché (neuf + occasion), les ventes aux investisseurs ont atteint 53 000 m 2 , soit 21 transactions et 382 millions de francs (58,2 millions d’euros) . La région lyonnaise représente plus du tiers du marché français (hors Ile-de-France) et 60 % des investisseurs sont étrangers. Le marché de seconde main Les données ci-après se rapportent au seul marché des adhérents de la FNAIM et ne rendent donc pas compte de l’ensemble du marché de seconde main (certaines transactions peuvent être réalisées directement entre acteurs sans intermédiaire). Avec 119 253 m 2 vendus ou loués en 1999, représentant les trois quarts des transactions réalisées, c’est le principal segment du marché. Comme dans le neuf, l’essentiel des transactions se fait en location, 86 % du total. La progression des surfaces placées depuis deux ans tend à réduire fortement l’offre disponible (moins de six mois) sur la région lyonnaise. Le stock est aujourd’hui évalué à 150 000 m 2 , mais avec 70 % de bureaux considérés comme "obsolètes". Faute d’une offre de bureaux neufs, le loyer moyen du ''seconde main'' a augmenté de 555 F à 605 F/m 2 entre 1998 et 1999. Cette augmentation est toutefois beaucoup plus faible que celle constatée sur le marché du neuf (+ 178 F). Deux secteurs ont vu leurs loyers baisser entre 1998 et 1999 : Gerland et Part-Dieu. A Lyon, le loyer moyen global des bureaux neufs et anciens a progressé de près de 13 % entre 98 et 99, atteignant 653 F/m 2 . Comparaison des surfaces selon les marchés Source FNAIM Entreprises (en m 2 ) 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Vente Location Bureaux de seconde main Bureaux neufs Prix de location des bureaux de seconde main par secteur (F/m 2 ) Source : FNAIM Entreprises Secteur 1998 1999 Presqu’île / Croix-Rousse 671 751 6 ème / Tonkin 608 633 Part-Dieu 638 621 Préfecture / 7 ème 495 566 Gerland 652 607 5 ème / 9 ème 504 593 Villeurbanne / 3 ème / 8 ème / Bron 473 609 Comparaison avec quelques villes de province (neuf et ancien en F/m 2 ) Source : Réseau des observatoires immobiliers des métropoles régionales – Lettre n°6 Centre ville Périphérie mini maxi mini maxi Bordeaux 500 850 450 750 Lille 600 900 570 760 Marseille-Aix 550 1 060 450 750 Nantes 550 800 470 680 Nice Côte d’Azur 450 1 000 500 900 Rennes 700 850 500 650 Strasbourg 550 960 450 830 Toulouse 750 820 500 580 Lyon 650 1 150 500 670 7
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