L'immobilier d'entreprise - Opale

Les notes de l’
n°6
OBSERVATOIRE
PARTENARIAL
LYONNAIS EN
ECONOMIE décembre 2000
Après le tourisme et l'emploi en
région lyonnaise, les notes de
l'Opale abordent aujourd'hui
l'immobilier d'entreprise. Cette
note n° 6 s'intéresse plus particulièrement
au marché des
bureaux neufs en 1999, tout en
évoquant brièvement les autres
secteurs. Dès 2001, une publication
actualisée traitera de
l'ensemble des marchés.
Cette note a été élaborée
conjointement par l’Agence
d’urbanisme, la Chambre de
Commerce et d’Industrie de
Lyon, la FNAIM entreprises et
le CECIM (Centre d’études de
la conjoncture immobilière).
Le marché de l’immobilier d’activités en général connaît
depuis trois ans un dynamisme exceptionnel qui concerne
aussi bien les locaux logistiques ou industriels que
l’immobilier de bureaux. La hausse de la demande, soutenue
par la croissance économique et l’attrait de la métropole
lyonnaise, conduit à raréfier de manière considérable les
stocks directement disponibles et fait monter les prix, à la
location comme à l’achat.
La production de locaux d’activité ………… page 2
La production de bureaux ………… page 3
Le marché de bureaux ………… page 4
Le marché des bureaux neufs en blanc
Le marché de l’investissement
Le marché de seconde main
Le marché des locaux industriels ………… page 8

L’ensemble des surfaces mises en chantier sur l'aire
urbaine de Lyon en 1999 dépasse le million de m 2 ,
toutes activités confondues (bureaux, industrie,
stockage, parkings, éducation, santé…).
On note trois phases bien distinctes :
• Décroissance de la production de locaux d'activité
entre 1990 et 1994 (de 1,4 millions de m 2 à 0,6 million,
soit une baisse de - 57 %).
• Stabilisation de la production entre 1994 et 1998, à
un rythme annuel d’environ 620 000 m 2 .
• Très nette reprise en 1999, où l'on retrouve un
niveau presque équivalent à 1990.
Evolution de la production de tous les types de locaux
(selon la surface hors œuvre nette)
dans l’aire urbaine de Lyon
Source : SITADEL - DRE (en m 2 de SHON)
Ont été ici isolées les productions de locaux
industriels, de bureaux et de stockage qui
concernent plus directement l’économie
marchande. On retrouve bien entendu les tendances
observées globalement, dans la mesure où ces
locaux représentent près de 65 % de l’ensemble des
surfaces produites.
Cependant, quelques nuances apparaissent :
• La baisse constatée durant la première phase,
comme la reprise de 1999, sont plus fortement
marquées pour le secteur industriel.
• L’année 1994 marque un point bas assez
remarquable ; les trois types de locaux atteignant
alors un niveau identique de 100 000 m2 de SHON
Evolution de la production de locaux commencés
Source : SITADEL - DRE (en m 2 de SHON)
2 000 000
1 800 000
1 600 000
1 400 000
Autorisés
Commencés
500 000
450 000
400 000
350 000
bureaux
industrie
stockage
1 200 000
300 000
1 000 000
250 000
800 000
200 000
600 000
150 000
400 000
100 000
200 000
50 000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Le fichier Sitadel de la Direction régionale de
l’équipement permet de suivre l’évolution des
surfaces autorisées et mises en chantier (ou
commencées) à partir des permis de construire.
2

Avant 1991 et le début de la récession, les mises en
chantier étaient supérieures à 300 000 m 2 , avec un
sommet atteint en 1988. Depuis, elles n’ont cessé de
chuter pour tomber en 1997 en deçà de 50 000 m 2 .
Après une longue période de morosité du marché,
1997 marque le début de la reprise, qui se confirme en
1999 avec une production de 112 000 m 2 .
Géographiquement, on observe en 1999 une forte
augmentation de la production de bureaux
principalement dans deux secteurs périphériques de
l'agglomération : à l'est (de Bron à Colombier-
Saugnieu), en particulier à travers des locaux mixtes
dans des villages d’activités et au nord-ouest (Techlid et
les communes à proximité), toujours pour des locaux
mixtes, mais aussi dans quelques opérations isolées.
Par rapport à la moyenne annuelle observée entre 1990 et
1998, les 3ème et 6ème arrondissements de Lyon, comme
les communes de la ville nouvelle de l'Isle d'Abeau,
ont connu une baisse des mises en chantier en 1999.
Les données dont il est fait état ici regroupent l’ensemble des
bureaux mis en chantier : bureaux en blanc ou pour compte
propre, opérations de bureaux seuls ou opérations mixtes,
opérations publiques et privées.
Surfaces de bureaux mises en chantier
dans l’aire urbaine de Lyon en m 2
Source DRE - Sitadel
Surfaces 1999
23 000
11 500
2 300
Surfaces annuelles moyennes
1990 à 1998
23 000
11 500
2 300
3

Les différents segments du marché de bureaux en 1999
selon les destinataires (en m 2 )
Utilisateurs
Investisseurs
Ventes Locations Total commercialisation Ventes
Neufs 4 900 30 935 35 835 41 682
Seconde main 16 698 102 555 119 253 11 543
Total 21 598 133 490 155 088 53 225
Source : FNAIM Entreprises
Les données de ce chapitre concernant le marché de bureaux sont issues pour l’essentiel des travaux de
collecte et de synthèse réalisés par la FNAIM entreprises et le CECIM ; elles sont traitées et commentées par la
Chambre de Commerce et d’Industrie de Lyon et l’Agence d’urbanisme pour le développement de
l’agglomération lyonnaise. Le périmètre d’observation, même s’il n’est pas exactement celui de l’aire
urbaine de Lyon, permet toutefois de bien rendre compte du marché lyonnais et de ses environs.
Le marché des bureaux neufs en blanc
Les livraisons
Les livraisons concernent les programmes dont les
travaux ont été terminés au cours de l’année de
référence, quel que soit l’état de commercialisation.
Depuis 1991 et de façon plus sensible depuis
1994, le nombre de m 2 livrés s’est constamment
réduit, pour atteindre 6 885 m 2 en 1996. Le
retour des investisseurs, ainsi que la réforme
des droits de mutation, se sont très largement
fait sentir en 1998, les livraisons ayant été
multipliées par 9 par rapport à 1997.
Toutefois le manque d’opportunités foncières a
d’ores et déjà réduit les livraisons pour 1999 à
31 500 m 2 .
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Le marché du neuf
Données : Cecim (en m 2 )
0
Surfaces disponibles de bureaux neufs en fin d'année
Surfaces de bureaux neufs
livrés
Surfaces de bureaux neufs
commercialisés
87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
Les commercialisations à l’utilisateur final
L’année 97 a une fois encore marqué un tournant. En
effet, elle aura mis fin à trois années de déstockage
des produits neufs. Depuis, les commercialisations se
sont stabilisées autour de 35 000 m 2 , dont un peu plus
de 13 % à la vente et 87 % à la location en 1999.
Ces deux dernières années, se sont loués de 30 000 à
35 000 m 2 de bureaux neufs par an.
Le principal secteur d’accueil reste la Part-Dieu, suivi
de l’est de l’agglomération, du 6ème arrondissement,
et du nord-ouest.
4

La Tour
de
Salvagny
Marcy L'Etoile
Saint Genis
les Ollières
Craponne
Dardilly
Charbonnières
Les Bains
Tassin
la demi lune
Francheville
Limonest
Ecully
St Germain
au Mont d'or
Poleymieux
au Mont d'or
Champagne
au Mont d'or
Charly
Saint Didier
au Mont d'or
Sainte Foy
les Lyon
Saint Genis
Laval
Albigny
Curis sur Saône
au Mont d'or
Mulatière
Vernaison
St Romain
au Mont d'or
Oullins
Couzon
au Mont d'or
Saint Cyr
au Mont d'or
Pierre Bénite
Irigny
Genay
Neuville
sur Saône
Solaise
Fleurieu
sur Saône
Rochetaillée
sur Saône
Fontaines
saint Martin
Collonges
au Mont d'or
LYON
St Fons
Fontaines
sur Saône
Feyzin
Caluire
et cuire
Montanay
Sathonay
Camp
Cailloux
sur Fontaines
Sathonay
Village
Rillieux
la Pape
Villeurbanne
Vénissieux
Bron
Corbas
Vaulx en Velin
St Priest
Mions
Chassieu
Decines
Charpieu
Meyzieu
Jonage
PROGRAMMES DE BUREAUX
en cours de commercialisation
au 01/07/2000
DANS LE CENTRE
CALUIRE
Cité Internationale
Pôle Scientifique
Lyon la Doua
Vaise
Croix-Rousse
Boulevard de la Croix-Rousse
Cours d’Herbouville
R. Duquesne
Av. du Maréchal de Saxe
Parc de la
Tête d’or
20 11 VILLEURBANNE
Ct. Charcot
Non livré
Livré
1 Le Bellecordière
2 Cœur Presqu’île
3 Thiers Lafayette
4 Ilot I Villette Part-Dieu
5 Ilot D Part-Dieu Vivier Merle
6 Buroparc Rive Gauche
7 La Colonne
8 Le V.I.P.
9 First Part-Dieu
10 Foch
11 Etoile Part-Dieu
12 Le Jules Ferry
13 Bonnel Part-Dieu
14 Les Jardins d’entreprises
15 Europarc A3
16 Europarc B8
17 Parc Technologique B6
18 Le Transvaal A
19 Le Colysée
20 Le Monceau
21 Le Portant
22 Le Sextant
23 Technoparc Moulin Berger
24 Garibaldi Chaponnay
25 Immeuble Le Progrès Bellecour
26 Le Tronchon
27 Les Jardins d’entreprises
Quai
C. Général Giraud
Rambaud
Quai
Quai Perrache
Fourvière
Fulchiron
Perrache
Quai Claude Bernard
Bellecour
LYON
Quai Gailleton
R ue de Marseille
Pôle Scientifique
Lyon-Gerland
Avenue Tony
Hotel de Ville
Rue du Président Herriot
Rue de la République
Gerland
2
25 28
1
Quai Claude Bernard
Avenue Jean Jaures
Garnier
14
27 30
Préfecture
10
Cours F. Roosevelt
Cours
7
Rue Moncey
R ue de l’Université
Rue Garibaldi
Lafayette
Boulevard Vivier Merle
Cours Gambetta Cours Albert Thomas
Avenue Jean Jaures
24 27
12
Brotteaux 11
Avenue Berthelot
43
19 22
13 4
4
5
8
Part-Dieu
98
Technopôles 26 29
Nord-Ouest
23
Ecully 26
Caluire
9 21 22 24 25
ème
4 ème 6 ème
1
Villeurbanne
er
3
5
LYON
ème
ème
2 ème
181 21
7 ème
8 Bron Chassieu
ème
15 16
16 17
17 19
Pôle Scientifique
de LyonPorte des Alpes
R u e Fé lix Fa u re
EN PÉRIPHÉRIE
6
Source FNAIM Entreprises - CECIM
Cartographie : Agence d’Urbanisme
0 1 Km
5

Le stock immédiatement disponible
Le stock disponible de bureaux s’est considérablement
réduit ces 5 dernières années. Au 31 décembre
1999, seulement 6 600 m 2 de bureaux neufs étaient
disponibles. Le marché lyonnais est en état de pénurie
et nombre de demandes en locaux modernes sont
insatisfaites, surtout s’agissant des locaux de surfaces
dépassant 2 000 m 2 . Les effets de cette pénurie sont
nombreux, notamment sur l’évolution des prix.
Les prix à la vente
Les prix du stock de bureaux neufs sont à la baisse de
près de 15 %. Les stocks résiduels de neuf, souvent
inadaptés à la demande, tirent les prix à la baisse. De
plus, la pénurie de bureaux constatée depuis 2 ans,
induit une réduction des transactions sur les produits
fortement demandés, les plus chers. En effet, le stock
de bureaux neufs comme le marché utilisateur, s’est
considérablement réduit. Ce dernier ne représente
qu’à peine 20 % des transactions.
A contrario, les prix sur transaction sont fortement
orientés à la hausse, passant de 5 900 F/m 2 en 1997 à
9 200 F/m 2 en 1999. Cette flambée est intégralement
expliquée par la hausse des prix des transactions
auprès des investisseurs. En 1997 et 1998, le marché
des investisseurs était faible. Une transaction importante
de 1998 en périphérie (plus de la moitié des surfaces
vendues dans l’année) s’est réalisée à un prix
inférieur à 3 000 F, tirant ainsi le prix moyen vers le
bas. Le retour des investisseurs en 1999 a surtout
concerné les secteurs centraux de l’agglomération
avec de grosses opérations à des prix pouvant
atteindre jusqu’à 13 000 F le m 2 .
Les prix à la location
Depuis 1991, les prix à la location sur le stock disponible
étaient à la baisse. Or, depuis deux ans, la raréfaction
de produits neufs adaptés à la demande, a tiré
les prix vers le haut.
Le prix moyen sur stock neuf est passé, entre 1997 et
1999, de 680 F/m 2 par an à 778 F/m 2 .
Les prix moyens à la location sur transaction ont,
quant à eux, beaucoup augmenté entre 1998 et 1999,
passant de 631 F/m 2 à 809 F/m 2 .
Prix du m 2 à la vente
Données CECIM (en francs)
Prix du m 2 /an à la location
Données CECIM (en francs)
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
Prix sur stock (de neuf) au 31/12
Prix moyen sur transactions
87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Evolution du prix moyen sur stock au 31/12
Evolution du prix moyen / an sur transaction
87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
6

Le marché de l’investissement
Alors que les achats par investisseurs avaient été très
faibles en 1997, ils sont montés à 14 000 m 2 en 1998 et
42 000 m 2 en 1999, soit 89 % des transactions
effectuées sur les programmes neufs.
Sur l'ensemble du marché (neuf + occasion), les ventes
aux investisseurs ont atteint 53 000 m 2 , soit 21 transactions
et 382 millions de francs (58,2 millions d’euros) .
La région lyonnaise représente plus du tiers du
marché français (hors Ile-de-France) et 60 % des
investisseurs sont étrangers.
Le marché de seconde main
Les données ci-après se rapportent au seul marché des
adhérents de la FNAIM et ne rendent donc pas compte
de l’ensemble du marché de seconde main (certaines
transactions peuvent être réalisées directement entre
acteurs sans intermédiaire).
Avec 119 253 m 2 vendus ou loués en
1999, représentant les trois quarts des
transactions réalisées, c’est le principal
segment du marché.
Comme dans le neuf, l’essentiel des
transactions se fait en location, 86 %
du total.
La progression des surfaces placées
depuis deux ans tend à réduire fortement
l’offre disponible (moins de six mois) sur
la région lyonnaise. Le stock est
aujourd’hui évalué à 150 000 m 2 , mais
avec 70 % de bureaux considérés
comme "obsolètes".
Faute d’une offre de bureaux neufs, le
loyer moyen du ''seconde main'' a
augmenté de 555 F à 605 F/m 2 entre
1998 et 1999. Cette augmentation est
toutefois beaucoup plus faible que
celle constatée sur le marché du neuf
(+ 178 F).
Deux secteurs ont vu leurs loyers
baisser entre 1998 et 1999 : Gerland et
Part-Dieu.
A Lyon, le loyer moyen global des
bureaux neufs et anciens a progressé
de près de 13 % entre 98 et 99,
atteignant 653 F/m 2 .
Comparaison des surfaces selon les marchés
Source FNAIM Entreprises (en m 2 )
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Vente
Location
Bureaux de
seconde main
Bureaux neufs
Prix de location des bureaux de seconde main par secteur (F/m 2 )
Source : FNAIM Entreprises
Secteur 1998 1999
Presqu’île / Croix-Rousse 671 751
6 ème / Tonkin 608 633
Part-Dieu 638 621
Préfecture / 7 ème 495 566
Gerland 652 607
5 ème / 9 ème 504 593
Villeurbanne / 3 ème / 8 ème / Bron 473 609
Comparaison avec quelques villes de province (neuf et ancien en F/m 2 )
Source : Réseau des observatoires immobiliers des métropoles régionales – Lettre n°6
Centre ville Périphérie
mini maxi mini maxi
Bordeaux 500 850 450 750
Lille 600 900 570 760
Marseille-Aix 550 1 060 450 750
Nantes 550 800 470 680
Nice Côte d’Azur 450 1 000 500 900
Rennes 700 850 500 650
Strasbourg 550 960 450 830
Toulouse 750 820 500 580
Lyon 650 1 150 500 670
7

LEXIQUE
Bureaux en blanc : locaux ou surfaces
destinés à être vendus ou loués sans
connaissance de leur utilisation finale lors du
démarrage du projet
Tout comme le marché des
bureaux, le marché des locaux
d’activités (mais aussi celui des
terrains d’activités), s’est
remarquablement bien comporté
durant l’année 1999. Certaines
friches foncières se reconvertissent
aujourd’hui en bureaux, preuve d’un
regain d’intérêt des investisseurs et
des entrepreneurs pour l’agglomération
lyonnaise, dont la position de carrefour et de porte
d’entrée sur l’Europe du sud est très appréciée.
Tous marchés confondus (bureaux, logistique,
industriels), il y a eu 1,3 milliard de francs (198,2
millions d’euros) d’investissements français et
étrangers dans l’agglomération en 1999, un chiffre en
hausse de + 62,5 % par rapport à 1998 !
551 165 m 2 de locaux industriels ont été commercialisés
en 1999, soit une augmentation de + 21 % par
rapport à 1998. La croissance de ce marché est
constante depuis 1996.
Les ventes représentent 35 % des transactions.
La taille moyenne des transactions augmente
sensiblement et atteint aujourd’hui 2 000 m 2 . Cet
attrait pour les grandes surfaces concerne aussi bien
la logistique que les locaux banalisés.
Les différentes catégories de prix :
• locaux logistiques : 250 à 280 F/m 2
• locaux neufs parc d’activités : 275 à 350 F/m 2
• locaux anciens : 195 à 265 F/m 2 selon l’état.
En bref
Le marché de l’immobilier de bureaux aujourd’hui
sur l’agglomération lyonnaise est bien orienté. La
production, tout comme les livraisons et les commercialisations,
sont globalement à la hausse.
Toutefois, au vu des programmes lancés, la "soudure"
entre l’offre et la demande devrait être difficile
jusqu’en 2001, et la demande de bureaux pourrait
ne pas être entièrement satisfaite cette année. Le
retour à l’équilibre est au mieux attendu pour 2002.
La hausse des prix reste modérée et confirme la
bonne tenue du marché. Lyon reste peu cher par rapport
aux autres villes de taille comparable en Europe.
Les meilleurs programmes à la location pour l’année
2000 sont prévus à environ 1 200 F/m 2 par an.
Bureaux en compte propre : opérations
immobilières conçues et réalisées directement
par leurs futurs utilisateurs
Bureaux neufs : nouvelles constructions, mais
également réhabilitations lourdes n’ayant jamais
connu d’utilisateur (au-delà de 5 ans, un
immeuble neuf, s’il n’a jamais été occupé, n’est
plus considéré comme neuf).
Bureaux de seconde main : opérations
immobilières préalablement occupées, remises
sur le marché et relouées, ou opérations de plus
de 5 ans n’ayant jamais été occupées.
Commercialisation à utilisateur de bureaux
neufs : est considéré comme commercialisée
une surface qui a été vendue ou louée pour la
première fois (première main) à un occupant
utilisateur.
Commercialisation à l’investisseur :
surface commercialisée à un acquéreur non
utilisateur, de tout ou partie d’un immeuble qui
sera mis en location par celui-ci.
Stock neuf disponible : surfaces neuves
construites vacantes
Stock de seconde main : surfaces
préalablement occupées et remises sur le
marché.
Prix : indiqués sur la base des surfaces
utiles brutes, hors charges.
Les travaux de l’Observatoire partenarial lyonnais en
économie (Opale) sont l’expression d’un partenariat entre la
Communauté urbaine de Lyon, la Ville de Lyon, la Chambre
de commerce et d’industrie de Lyon, la Chambre de métiers
du Rhône, le GIL Medef Lyon-Rhône, la CGPME et l’Agence
d’urbanisme pour le développement de l’agglomération
lyonnaise, en association avec l’’URSSAF, l’ASSEDIC, le
SGAR, l’INSEE et la Banque de France.
Contacts
• Pierre Grandjean
Chambre de Commerce et d’Industrie de Lyon
Place de la Bourse - 69289 Lyon Cedex 02
Tél. : 04 72 40 56 20 - Télécopie : 04 72 40 56 45
Email : grandjean@lyon.cci.fr
• Emmanuel Cellier
Agence d'Urbanisme pour le développement
de l'agglomération lyonnaise
18 rue du Lac - BP3129 - 69402 Lyon Cedex 03
Tél. : 04 78 63 43 94 - Télécopie : 04 78 63 40 83
Email : e.cellier@urbalyon.org
ISSN 1297-0670
conception, réalisation et iconographie agence d’urbanisme