Etude-Credit-Foncier-Pouvoir-d-achat-immobilier-selon-l-age-des-menages-11-12-2014

creditfoncier.com
U N E É T U D E I S S U E D U PA R T E N A R I AT C H A I R E V I L L E E T I M M O B I L I E R
E N T R E L’ U N I V E R S I T É PA R I S - D A U P H I N E E T L E C R É D I T F O N C I E R
L’évolution du pouvoir d’achat immobilier
selon l’âge des ménages
Paris et douze métropoles régionales
DÉCEMBRE 2014

Cette étude a été conduite sous la direction de :
- Kevin Beaubrun-Diant pour l’Université Paris-Dauphine ;
- Nicolas Pécourt pour le Crédit Foncier.
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine Décembre 2014

sommaire
PAGE 02
PAGE 04
synthèse
méthodologie
PAGE 05
1 ère Partie
une baisse générale du Pouvoir d’achat
immobilier de 1998 à 2010
PAGE 06
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PAGE 24
2 ème Partie
évolutions selon les tranches d’âge
caPacim ville Par ville
les 30-35 ans
les 50-55 ans
caPacim Paris
caPacim bordeaux
caPacim dijon
caPacim lille
caPacim lyon
caPacim marseille
caPacim nancy
caPacim nantes
caPacim reims
caPacim rennes
caPacim rouen
caPacim strasbourg
caPacim toulouse
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 1
Décembre 2014

synthèse
Pouvoir d’achat immobilier des ménages Français :
une baisse disParate selon les âges
Réalisée par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, cette étude est consacrée à l’évolution du pouvoir d’achat
immobilier selon l’âge des ménages.
Trois années d’observation (correspondant à l’enquête patrimoine de l’INSEE) ont été retenues : 1998, 2004 et 2010.
La mesure utilisée est celle du baromètre Capacim (CAPacité AChat IMmobilier). Développé depuis plusieurs années
par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, Capacim met en perspective l’offre et la demande qualifiées en
fonction de la structure des ménages (les besoins d’un célibataire ne sont pas ceux d’une famille avec trois enfants),
des revenus et du patrimoine, puis analysées ville par ville en rapport au prix des différents types de biens sur le
marché de l’ancien.
Il en résulte un pourcentage correspondant au nombre de ménages qui peuvent acquérir un bien immobilier
correspondant à leurs besoins.
Paris et douze métropoles régionales sont examinées à la loupe dans cette étude : Bordeaux, Dijon, Lille, Lyon,
Marseille, Nancy, Nantes, Reims, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse.
1) UN POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER EN FORTE BAISSE ENTRE 1998 ET 2010
Sans surprise, sous l’effet de la hausse des prix immobiliers, le pouvoir d’achat des ménages a diminué. Cette baisse
s’inscrit entre 39 % à Paris et 10 % à Strasbourg en douze ans.
Plus précisément, toutes générations confondues, 44 % des ménages étaient en capacité d’acheter un bien immobilier
correspondant à leurs besoins à Paris en 1998 contre 27 % douze ans plus tard en 2010.
Cette proportion de ménages en capacité de se loger passe également :
- de 69 % (1998) à 62 % (2010) à Reims, de 70 % (1998) à 62 % (2010) à Rennes et de 74 % (1998) à 66 %
(2010) à Nancy, villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus faible ;
- de 74 % (1998) à 44 % (2010) à Marseille, de 72 % (1998) à 54 % (2010) à Lille et de 71 % (1998) à 55 %
(2010) à Lyon, villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus élevée parmi les métropoles régionales
étudiées par cette étude.
2) DE FORTS CLIVAGES GÉNÉRATIONNELS…
Corrélativement à cette baisse globale, il faut noter de très forts clivages entre générations.
- Les quinquagénaires disposent en France du pouvoir d’achat immobilier le plus important, ce qui correspond
naturellement à une tranche d’âge où les revenus et le patrimoine sont significativement plus élevés. En 2010, les
trois quarts des 55-60 ans en moyenne pouvaient acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans
une des grandes capitales régionales étudiées et la moitié (51 %) à Paris.
- Pour les mêmes raisons (détention d’un patrimoine immobilier notamment), ce sont ensuite les sexagénaires qui
ont le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; lesquels sont également pour
eux moins importants puisque les enfants ont quitté le domicile familial.
- Si on fait abstraction des moins de 30 ans, dont les conditions financières sont par définition beaucoup plus faibles
(salaires plus bas et absence d’un patrimoine pouvant servir d’apport), ce sont les trentenaires qui connaissent le
plus de difficultés pour acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins. En 2010, seulement la moitié
en moyenne des 30-35 ans pouvaient acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une capitale
régionale en province et moins d’un sur quatorze (7 %) à Paris.
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 2
Décembre 2014

3) … QUI S’ACCENTUENT ENTRE 1998 ET 2010, AU DÉTRIMENT DES PLUS JEUNES
Ces clivages générationnels se sont accentués de 1998 à 2010.
En douze ans, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales
métropoles de province, et est devenu quasiment nul à Paris (1 % en 2010).
A l’inverse, les plus de 65 ans ont perdu de 1998 à 2010 en moyenne “seulement” un dixième de leur pouvoir
d’achat immobilier dans les principales métropoles régionales et un quart à Paris.
En effet, ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, année caractérisée par un bas de cycle des prix immobiliers, ont
bénéficié ensuite d’une revalorisation de leur patrimoine immobilier. La valeur de leur patrimoine suivant l’évolution des
prix, leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger est donc restée importante.
En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des années 2000 (les moins de 50 ans en 2010
avaient moins de 38 ans en 1998) ont de plus en plus de difficultés à le devenir.
Dans les grandes villes où les prix ont fortement augmenté, la perte de pouvoir d’achat immobilier est ainsi accentuée
pour les générations les plus jeunes :
- à Paris, la baisse de pouvoir d’achat est de 34 % pour les 50-55 ans, 51 % pour les 45-50 ans, 65 % pour les
40-45 ans, 71 % pour les 35-40 ans, etc.
- à Marseille, la baisse de pouvoir d’achat est de 27 % pour les 50-55 ans, 33 % pour les 45-50 ans, 47 % pour
les 40-45 ans, 58 % pour les 35-40 ans, etc.
Dans ces villes, beaucoup de ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la forte hausse des prix ont peu de
chance de le devenir. C’est ce que montre l’indicateur Capacim appliqué aux seuls primo-accédants :
- à Paris, la proportion de ménages locataires en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins
s’inscrit entre 1 % pour les 20-25 ans (8 % lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement 11 % pour
les 50-55 ans (65 % lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires) ;
- à Marseille, la proportion de ménages locataires en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs
besoins s’inscrit entre 1 % pour les 20-25 ans (15 % lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement
18 % pour les 50-55 ans (92 % lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires).
A l’inverse dans les agglomérations où la hausse des prix a été nettement moins importante (Strasbourg, Nancy,
Reims et Rennes) la perte de pouvoir d’achat immobilier touche de façon moins inégalitaire les générations.
La forte hausse des prix immobiliers observée durant la première décennie des années 2000 a donc eu pour effet
d’accroître les disparités entre les générations dans les grandes villes.
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Décembre 2014

méthodologie
Réalisée en partenariat par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, cette étude est consacrée à l’évolution du
pouvoir d’achat immobilier par âge au cours des dernières années.
L’âge constitue en effet un déterminant important de la position d’un ménage sur le marché immobilier.
Trois années ont été observées et analysées : 1998, 2004 et 2010. Ce sont les années de référence retenues par l’INSEE
pour son enquête sur le patrimoine des Français et dont les données étaient nécessaires pour calculer le pouvoir
d’achat immobilier.
La période étudiée par cette étude s’inscrit par ailleurs quasiment entre un bas (1998) et un haut (2010) de cycle
de prix immobiliers.
Depuis 2010, et comme l’a montré la dernière étude conjointe de l’Université Paris-Dauphine et du Crédit Foncier
(réalisée en septembre 2013), le pouvoir d’achat immobilier est resté -à l’exception de Paris- relativement stable ;
l’effet de la très forte baisse des taux d’intérêt observé depuis lors a en effet eu un impact suffisant pour compenser
la dégradation des conditions économiques des ménages.
Les résultats obtenus seront détaillés sous deux angles : par âge selon des tranches de cinq ans (pour chaque ville
étudiée, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans, 25-30 ans, 30-35 ans, …, 60-65 ans, plus de 65 ans est
ainsi mesuré en 1998, 2004 puis en 2010) et par génération selon des années de naissance également regroupées par
intervalle de cinq ans : le pouvoir d’achat immobilier des personnes nées de 1928 à 1932, puis de 1933 à 1937, …,
de 1984 à 1998 a été également mesuré.
La mesure du pouvoir d’achat immobilier utilisée dans cette étude est celle du baromètre Capacim développé en
partenariat depuis plusieurs années par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier.
Capacim repose sur une analyse approfondie et une mise en perspective de l’offre et de la demande :
- la demande est notamment qualifiée en fonction de la structure des ménages (les besoins d’un célibataire ne sont
pas ceux d’une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine ;
- puis analysée ville par ville par rapport aux prix des différents types de biens correspondants aux besoins des
ménages, c’est-à-dire un logement adapté la structure familiale.
Il résulte de cette analyse un pourcentage correspondant au nombre de ménages qui sont en capacité d’acquérir un bien
immobilier correspondant à leurs besoins (i.e. à la structure familiale).
Un taux de 44 % à Paris en 1998 signifie qu’à cette date 44 % de l’ensemble des ménages étaient en capacité
d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins : un studio ou T1/T2 pour un célibataire ou un T4/T5
pour une famille avec trois enfants par exemple.
Pour les besoins de l’exercice, la population de référence est la population française prise dans son ensemble ; à
noter pour cette étude un changement de méthodologie par rapport aux précédentes études Capacim pour lesquelles
la population de référence était celle de la région administrative de la ville concernée.
L’éligibilité d’un ménage est jugée par la confrontation du montant maximum empruntable à la valeur nominale du
bien « idéal » pour ce ménage.
Au préalable, pour chaque ménage, sa situation sur le marché du travail (actif occupé et nature du contrat de travail)
détermine son accès à un prêt bancaire. Ses revenus combinés au niveau des taux de crédit immobiliers fixes,
déterminent sa capacité de remboursement, tandis que son patrimoine financier et immobilier détermine son apport
personnel. Sur la base d’un horizon de remboursement fixé par hypothèse, à 15 ans, les capacités d’achat sont
évaluées individuellement.
Dans la suite, est mesurée la capacité d’acquisition de logements anciens en retenant uniquement les appartements.
Dans chaque ville, les prix individuels du parc d’appartements différentiés selon le type, sont comparés aux capacités
d’achat individuelles de chaque catégorie de ménages.
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Décembre 2014

1 ère Partie : une baisse générale du
Pouvoir d’achat immobilier
de 1998 à 2010
De manière générale, on observe une diminution significative du pouvoir d’achat immobilier des ménages entre 1998
et 2010 :
- En 1998, en moyenne, sept ménages sur dix (de 66 % à Strasbourg à 77 % à Bordeaux) étaient en mesure
d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une des douze métropoles régionales étudiées ;
douze ans plus tard, en 2010, ils sont généralement six ménages sur dix ou moins (de 44 % à Marseille à 66 % à
Nancy) à pouvoir le faire.
- C’est à Marseille que la chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages est la plus forte (de 74 % en 1998 à
44 % en 2010) et à Strasbourg la moins marquée (de 66 % en 1998 à 60 % en 2010).
- A Paris la chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages est très significative : en 1998, un peu moins de la
moitié (44 %) des ménages étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans
la capitale française ; ils ne représentent qu’un peu plus du quart de la population (27 %) en 2010.
CAPACIM toutes générations confondues Evolution du pouvoir d’achat de 1998 à 2010
VILLES 1998 2004 2010
VILLES En points En %
Paris 44 % 32 % 27 %
Nancy 74 % 71 % 66 %
Rennes 70 % 61 % 62 %
Rouen 74 % 72 % 62 %
Reims 69 % 65 % 62 %
Strasbourg 66 % 65 % 60 %
Toulouse 75 % 63 % 60 %
Dijon 70 % 67 % 59 %
Nantes 74 % 62 % 59 %
Bordeaux 77 % 66 % 58 %
Lyon 71 % 59 % 55 %
Lille 72 % 63 % 54 %
Marseille 74 % 59 % 44 %
Paris - 17 pts - 39 %
Nancy - 8 pts - 10 %
Rennes - 8 pts - 11 %
Rouen - 12 pts - 17 %
Reims - 7 pts - 10 %
Strasbourg - 6 pts - 10 %
Toulouse - 15 pts - 20 %
Dijon - 11 pts - 16 %
Nantes - 15 pts - 20 %
Bordeaux - 19 pts - 24 %
Lyon - 16 pts - 22 %
Lille - 18 pts - 25 %
Marseille - 30 pts - 42 %
Cette baisse du pouvoir d’achat immobilier de 1998 à 2010 s’explique essentiellement par la hausse des prix
immobiliers, ainsi que l’effet de la crise au cours des dernières années.
Cette hausse des prix immobiliers ne s’est pas accompagnée d’une augmentation identique des salaires même si la
hausse de la durée des crédits et la baisse des taux d’intérêt ont contribué à accroître la solvabilité des ménages
pendant la même période.
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Décembre 2014

2 ème Partie : évolutions selon les
tranches d’âge
90 %
80 %
79%
82%
80%
70 %
64%
68%
72%
72%
70%
60 %
60%
64% 64%
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0
31%
2%
1%
16%
6%
25%
7%
33%
8%
43%
12%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
59%
27%
45%
51%
55%
46%
53%
n Bordeaux
43% n Dijon
n Lille
n Lyon
Marseille
n Nancy
n Nantes
n Reims
n Rennes
n Rouen
n Strasbourg
n Toulouse
n Paris
LES TRANCHES D’ÂGE DONT LE POUVOIR D’ACHAT EST LE PLUS ÉLEVÉ
Quelle que soit l’année d’observation (1998, 2004 ou 2010), ce sont les quinquagénaires qui disposent en France du
pouvoir d’achat immobilier le plus important.
Cela correspond naturellement à une tranche d’âge où revenus et patrimoine sont significativement plus élevés. Sur
l’ensemble du territoire, les quinquagénaires ont donc plus de facilité à acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins :
- Les quinquagénaires affichaient en 2010 un patrimoine moyen net par ménage égal à 303 500 euros, supérieur
de 32 % à la moyenne observée en France toutes générations confondues (229 300 euros).
- Ils sont également pour trois quarts d’entre eux (73 % en 2010) déjà propriétaires ; la hausse des prix de l’immobilier
a donc un plus faible impact sur leur pouvoir d’achat immobilier puisqu’elle se répercute directement dans leur
patrimoine au travers du ou des biens déjà détenus.
- Les salaires des quinquagénaires sont également parmi les plus élevés.
Sans qu’aucune exception ne soit observée, les 50-55 ans disposaient en 2010 du score le plus élevé dans chacune
des douze villes de province étudiées : 82 % à Nancy, 79 % à Reims et Rennes, 78 % à Rouen, 77 % à Strasbourg
et Toulouse, 76 % à Dijon et Nantes, 75 % à Bordeaux, 73 % à Lyon, 71 % à Lille et 64 % à Marseille.
A Paris en 2010, 45 % des 50-55 ans étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins.
Pour les mêmes raisons (détention d’un patrimoine immobilier notamment), ce sont ensuite les sexagénaires qui ont
le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins.
Leurs besoins de logement deviennent également moins importants puisque les enfants de ces ménages ont quitté le
domicile familial. Cela contribue à améliorer leur pouvoir d’achat immobilier et à compenser pour partie la diminution
de revenus enregistrée généralement à partir de cet âge.
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Décembre 2014

LES TRANCHES D’ÂGE DONT LE POUVOIR D’ACHAT EST LE MOINS ÉLEVÉ
Si on fait abstraction des moins de 30 ans, dont les conditions financières sont par définition beaucoup plus faibles
(salaires plus faibles et absence d’un patrimoine pouvant servir d’apport), ce sont les trentenaires qui connaissent
aujourd’hui le plus de difficultés.
Les 30-35 ans sont en particulier nettement à la peine.
En 2010, en moyenne la moitié des 30-35 ans étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs
besoins dans une capitale régionale (à l’exception de Marseille, Lille et Lyon), et moins d’un sur quatorze (7 %) à Paris !
LES ÉVOLUTIONS PAR ÂGE ENTRE 1998 ET 2010
Si, entre 1998 et 2010, le pouvoir d’achat immobilier moyen a baissé de façon générale, il est surtout intéressant
de noter que cette baisse est très inégalitaire entre les générations.
Cette baisse est beaucoup plus accentuée pour les tranches d’âge les plus jeunes.
En douze ans, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales
métropoles en province et est devenu quasiment nul à Paris : Capacim, y était en moyenne égal à 20 % en 1998, a
ainsi chuté à 1 % en 2010 !
A l’autre extrême de la population, cette baisse est beaucoup moins importante : les plus de 65 ans ont perdu en douze
ans en moyenne un dixième de leur pouvoir d’achat immobilier dans les principales métropoles de province et un quart
de leur pouvoir d’achat immobilier à Paris (Capacim y était en moyenne égal à 57 % en 1998, puis à 43 % en 2010).
La principale explication réside dans le fait que ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998 ont vu par la suite leur
patrimoine immobilier se valoriser du fait de la hausse des prix. Leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier
pour se loger (achat par exemple d’un appartement avec une ou deux pièces en plus pour accompagner l’arrivée d’enfants
dans le foyer ; ou à l’inverse achat d’un logement à la surface plus petite à partir de 60 ans) est donc restée importante.
En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix intervenue au cours des années
2000 (les moins de 50 ans en 2010 avaient moins de 38 ans en 1998) ont de plus en plus de difficultés à acheter
un bien correspondant à leurs besoins.
Ce phénomène est particulièrement observable dans certaines grandes villes où les prix ont fortement évolué à la hausse :
- à Paris, la baisse de pouvoir d’achat est de 34 % pour les 50-55 ans, de 51 % pour les 45-50 ans, 65 % pour
les 40-45 ans, 71 % pour les 35-40 ans, etc.
- à Marseille, la baisse de pouvoir d’achat est de 27 % pour les 50-55 ans, de 33 % pour les 45-50 ans, 47 %
pour les 40-45 ans, 58 % pour les 35-40 ans, etc.
- à Lille, la baisse de pouvoir d’achat est de 18 % pour les 50-55 ans, de 21 % pour les 45-50 ans, 28 % pour
les 40-45 ans, 34 % pour les 35-40 ans, etc.
CAPACIM 30-35 ans 50-55 ans Cœfficient
Paris
multiplicateur
1998 32 % 68 % x 2,1
2010 7 % 45 % x 6,4
A Paris, en 1998 les 50-55 ans avaient une capacité
d’achat immobilier (68 %) égale au double (x 2,1)
de celle des 30-35 ans (32 %). Cet écart s’est
considérablement accru dans le temps : en 2010 la
capacité d’achat immobilier des 50-55 ans (45 %),
bien qu’en baisse, est désormais plus de 6 fois
supérieure à celle des 30-35 ans (7 %) !
A l’inverse dans les agglomérations où la hausse des
prix a été nettement moins importante la perte de
pouvoir d’achat immobilier touche de façon moins
inégalitaire les générations.
A Strasbourg, la baisse de capacité d’achat
immobilier entre 1998 et 2010 est égale à 8 %
pour les 50-55 ans contre 16 % pour les 30-35 ans.
CAPACIM 30-35 ans 50-55 ans Cœfficient
Strasbourg
multiplicateur
1998 63 % 84 % x 1,3
2010 53 % 77 % x 1,5
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 7
Décembre 2014

caPacim ville Par ville
Paris et 12 métroPoles régionales
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Décembre 2014

comment lire les graPhiques des Pages suivantes
Capitale de la France, Paris est la première ville française en nombre
d’habitants (2 249 975 en 2011 ; source INSEE).
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Les 30-35 ans avaient une
capacité d’achat sur Paris de :
- 32 % en 1998
- 14 % en 2004
- 7 % en 2010
Courbe du pouvoir d’achat immobilier
en 2010
Sur Paris :
- La génération 1948 qui avait entre 45 et 50 ans
en 1998 détenait une capacité d’achat de 56%.
- Cette même génération en 2004 était âgée de 50
à 55 ans avait une capacité d’achat de 56 %.
- En 2010, 51 % de la génération de 1968, alors âgée
de 60 à 65 ans, étaient en capacité d’acheter un
bien correspondant à leurs besoins.
Courbe du pouvoir d’achat immobilier
en 2004
Courbe du pouvoir d’achat immobilier
en 1998
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 9
Décembre 2014

évolution du Pouvoir d’achat immobilier
entre 1998 2010
des 30-35 ans
Lille
72% 42%
Rennes
70% 56%
Rouen
77% 58%
Paris
32% 7%
Reims
67% 56%
Nancy
Strasbourg
75% 54%
63% 53%
Nantes
76% 52%
Dijon
70% 52%
Légende :
CAPACIM 1998
CAPACIM 2010
Bordeaux
81% 52%
Lyon
71% 45%
Toulouse
78% 52%
Marseille
76% 25%
Note de lecture pour exemple :
Paris
n
32% 7%
A Paris en 1998, 32 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient
en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs
besoins. Ils n’étaient que 7 % en 2010.
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 10
Décembre 2014

évolution du Pouvoir d’achat immobilier
entre 1998 2010
des 50-55 ans
Lille
87% 71%
Rennes
86% 79%
Rouen
Reims
89% 78%
Paris 85% 79%
68% 45%
Nancy
Strasbourg
88% 82%
85% 77%
Nantes
88% 76%
Dijon
87% 75%
Légende :
CAPACIM 1998
CAPACIM 2010
Bordeaux
90% 75%
Lyon
87% 73%
Toulouse
89% 77%
Marseille
89% 64%
Note de lecture pour exemple :
Paris
n
68% 45%
A Paris en 1998, 68 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient
en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs
besoins. Ils n’étaient que 45 % en 2010.
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Décembre 2014

Paris
Capitale de la France, Paris est la première ville française en nombre
d’habitants (2 249 975 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Paris
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
44 % 32 % 27 %
68%
69%
56%
56%
61%
59%
57%
1998
2010
20%
3%
1%
40%
17%
6%
32%
14%
7%
27%
14%
8%
33%
18%
12%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
De 1998 à 2010, à Paris, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 32 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 14 % en 2004, puis seulement 7 % en 2010, soit une division par 4,6 de
la population éligible en douze ans.
La baisse est encore plus brutale pour les 25-30 ans, dont le pouvoir d’achat passe de 40 % à 6 % soit une division
par près de sept en douze ans !
- En 1998, 68 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 56 % en 2004, puis 45 % en 2010.
Paris se distingue par de véritables clivages selon les tranches d’âge :
- Jusqu’à l’âge de 45 ans, l’achat d’un bien immobilier pour se loger constitue désormais une exception : moins d’une
personne sur quatorze pour les trentenaires et moins d’une personne sur huit pour ceux âgés entre 40 et 45 ans
étaient en mesure de le faire en 2010.
- Le pouvoir d’achat double pour les ménages entre 45 et 50 ans, bien qu’à un niveau encore très faible puisqu’il
concerne un peu plus d’une personne sur quatre (27 %) en 2010.
- Ce n’est qu’à partir de 50 ans qu’une personne sur deux (ou presque) est en mesure de se loger à Paris : 45 % pour les
50-55 ans, 51 % pour les 55-60 ans, 46 % pour les 60-65 ans.
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Paris, 41 % des 45-50 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 7 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 1% 6% 7% 8% 12% 27% 45% 51% 46% 43%
Primo-accédant* 1% 5% 4% 4% 4% 7% 11% 10% 7% 5%
(locataire)
Secundo-accédant* 8% 11% 12% 12% 18% 41% 65% 73% 61% 56%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 12
Décembre 2014
36%
27%
45%
51%
46%
43%
44%
43%

ordeaux
Préfecture de la Région Aquitaine, Bordeaux est la neuvième ville
française en nombre d’habitants (239 399 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Bordeaux
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
77 % 66 % 58 %
77%
62%
81%
63%
84%
65%
87%
70%
90%
80%
72%
90%
87%
85% 84%
75% 74%
77%
68%
74%
67%
44%
1998
38%
2010
16%
44%
52%
58%
63%
66%
65%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Bordeaux, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 81 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 63 % en 2004, puis 52 % en 2010.
- En 1998, 90 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 85 % en 2004, puis 75 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (90 %) était de 1,1 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(81 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans
(75 %) était en effet de 1,4 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %).
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Bordeaux, 85 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 31 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 16% 44% 52% 58% 63% 72% 75% 74% 66% 65%
Primo-accédant* 14% 35% 34% 31% 29% 36% 38% 32% 15% 10%
(locataire)
Secundo-accédant* 46% 72% 78% 85% 91% 97% 98% 96% 86% 83%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 13
Décembre 2014

dijon
Préfecture de la Région Bourgogne, Dijon comptait 151 672 habitants
en 2011 (source INSEE).
Evolutions observées par âge à Dijon
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
70 % 67 % 59 %
85%
87%
84%
71%
70%
71%
75%
81%
72% 72%
86%
76%
75%
74%
69%
72%
68%
41%
1998
40%
2010 17%
66%
46%
66%
52%
67%
58%
63%
67%
65%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Dijon, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
- En 1998, 70 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 66 % en 2004, puis 52 % en 2010.
- En 1998, 87 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 86 % en 2004, puis 76 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (87 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(70 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (76 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %).
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Dijon, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 31 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 17% 46% 52% 58% 63% 72% 76% 75% 67% 65%
Primo-accédant* 15% 37% 35% 31% 30% 37% 39% 33% 16% 10%
(locataire)
Secundo-accédant* 48% 75% 77% 84% 90% 96% 98% 97% 87% 84%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 14
Décembre 2014

lille
Préfecture de la Région Nord-Pas-de-Calais, Lille est la dixième ville
française en nombre d’habitants (227 533 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Lille
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
72 % 63 % 54 %
86%
87%
85%
42%
1998
35%
2010 7%
71%
59%
32%
72%
57%
42%
74%
60%
49%
79%
65%
57%
77%
68%
83%
71%
82%
71%
75%
67%
64%
72%
63%
65%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Lille, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 72 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 57 % en 2004, puis 42 % en 2010.
- En 1998, 87 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 83 % en 2004, puis 71 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (87 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(72 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (71 %) était en effet de 1,7 fois supérieure à celle des 30-35 ans (42 %).
Après Marseille, c’est à Lille que la baisse de pouvoir d’achat immobilier des ménages est la plus forte.
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Lille, 79 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 20 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 7% 32% 42% 49% 57% 68% 71% 71% 64% 63%
Primo-accédant* 5% 22% 23% 20% 21% 28% 29% 24% 13% 9%
(locataire)
Secundo-accédant* 39% 63% 70% 79% 88% 95% 97% 95% 84% 81%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 15
Décembre 2014

lyon
Préfecture de la Rhône-Alpes, Lyon est la troisième ville française en
nombre d’habitants (491 268 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Lyon
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
71 % 59 % 55 %
86%
87%
85%
42%
1998
29%
2010 12%
71%
54%
38%
71%
52%
45%
72%
55%
51%
76%
60%
57%
73%
69%
73%
81%
79%
73%
75%
65%
63%
72%
63%
64%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Lyon, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 71 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 52 % en 2004, puis 45 % en 2010.
- En 1998, 87 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 81 % en 2004, puis 73 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (87 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(71 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (73 %) était en effet de 1,6 fois supérieure à celle des 30-35 ans (45 %).
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Lyon, 77 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 25 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 12% 38% 45% 51% 57% 69% 73% 73% 65% 64%
Primo-accédant* 10% 30% 28% 25% 24% 32% 33% 29% 14% 9%
(locataire)
Secundo-accédant* 44% 66% 70% 77% 86% 94% 97% 96% 85% 83%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 16
Décembre 2014

marseille
Préfecture de la Région PACA, Marseille est la deuxième ville française
en nombre d’habitants (850 636 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Marseille
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
74 % 59 % 44 %
75%
76%
78%
82%
88%
73%
89%
81%
86%
80%
77%
75%
61%
63%
63%
45%
1998
30%
2010
2%
55%
16%
53%
25%
55%
33%
43%
59%
64%
64%
55%
53%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Marseille, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 76 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 53 % en 2004, puis 25 % en 2010.
- En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 81 % en 2004, puis 64 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (89 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(76 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (64 %) était en effet de 2,6 fois supérieure à celle des 30-35 ans (25 %).
En province, c’est à Marseille que la baisse de pouvoir d’achat immobilier des ménages est la plus forte.
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Marseille, 55 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 10 % pour ceux qui sont encore
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 2% 16% 25% 33% 43% 59% 64% 64% 55% 53%
Primo-accédant* 1% 10% 11% 10% 11% 18% 18% 15% 9% 6%
(locataire)
Secundo-accédant* 15% 35% 45% 55% 71% 87% 92% 89% 74% 69%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 17
Décembre 2014

nancy
Préfecture de la Région Lorraine, Nancy comptait en 2011 434 565
habitants (source INSEE).
Evolutions observées par âge à Nancy
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
74 % 71 % 66 %
87%
88%
86%
44%
1998
43%
2010 31%
74%
70%
60%
75%
72%
64%
77%
74%
68%
81%
85%
78% 79%
72%
82%
80%
76%
72%
73%
70%
71%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Nancy, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
- En 1998, 75 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 72 % en 2004, puis 64 % en 2010.
- En 1998, 88 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient également 88 % en 2004, puis 82 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (88 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(75 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (82 %) était en effet de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans (64 %).
C’est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), et Reims (-10,1 %), toutes trois situées dans l’Est
de la France, que la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales.
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Nancy, 91 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 45 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 31% 60% 64% 68% 72% 79% 82% 80% 72% 70%
Primo-accédant* 29% 53% 49% 45% 44% 50% 53% 45% 22% 13%
(locataire)
Secundo-accédant* 64% 84% 87% 91% 96% 98% 99% 98% 91% 90%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 18
Décembre 2014

nantes
Préfecture de la Région Pays de la Loire, Nantes est la sixième ville
française en nombre d’habitants (287 845 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Nantes
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
74 % 62 % 59 %
74%
76%
79%
88%
82%
76%
64% 72%
88%
83%
76%
86%
81%
75%
76%
67%
73%
66%
44%
1998
34%
2010 18%
58%
45%
57%
52%
59%
57%
62%
66%
65%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Nantes, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 76 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 57 % en 2004, puis 52 % en 2010.
- En 1998, 88 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 83 % en 2004, puis 76 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (88 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(76 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (76 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %).
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Nantes, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 31 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 18% 45% 52% 57% 62% 72% 76% 75% 67% 66%
Primo-accédant* 16% 37% 35% 31% 29% 37% 39% 33% 16% 10%
(locataire)
Secundo-accédant* 49% 72% 77% 84% 90% 96% 98% 97% 87% 85%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 19
Décembre 2014

eims
Première ville de la Région Champagne-Ardenne, Reims comptait en
2011 180 752 habitants (source INSEE).
Evolutions observées par âge à Reims
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
69 % 65 % 62 %
84%
85%
84%
79%
68%
67%
69%
74%
67%
75%
79%
78%
73%
71%
40%
1998
39%
2010 28%
62%
53%
60%
56%
62%
60%
64%
69%
68%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Reims, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
- En 1998, 67 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 60 % en 2004, puis 56 % en 2010.
- En 1998, 85 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient également 85 % en 2004, puis 79 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (85 %) était de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(67 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (79 %) était en effet de 1,4 fois supérieure à celle des 30-35 ans (56 %).
C’est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), et Reims (-10,1 %), toutes trois situées dans l’Est
de la France, que la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales.
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Reims, 83 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 37 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 28% 53% 56% 60% 64% 75% 79% 78% 69% 68%
Primo-accédant* 27% 46% 42% 37% 35% 43% 46% 40% 18% 11%
(locataire)
Secundo-accédant* 58% 76% 78% 83% 89% 96% 98% 97% 89% 87%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 20
Décembre 2014

ennes
Préfecture de la Région Bretagne, Rennes comptait en 2011 208 033
habitants (source INSEE).
Evolutions observées par âge à Rennes
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
70 % 61 % 62 %
85%
86%
84%
82% 81%
70%
70%
71%
76% 75%
66%
79%
78%
74%
70%
71%
68%
41%
1998
33%
2010 29%
57%
54%
57%
56%
60%
58%
63%
65%
64%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Rennes, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
- En 1998, 70 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 56 % en 2004, puis 57 % en 2010.
- En 1998, 86 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 82 % en 2004, puis 79 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (86 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(70 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (79 %) était en effet de 1,4 fois supérieure à celle des 30-35 ans (57 %).
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Rennes, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 37 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 29% 54% 57% 60% 66% 75% 79% 78% 70% 68%
Primo-accédant* 27% 47% 42% 37% 36% 44% 47% 41% 19% 12%
(locataire)
Secundo-accédant* 58% 77% 78% 84% 91% 96% 98% 98% 89% 88%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 21
Décembre 2014

ouen
Préfecture de la Région Haute-Normandie, Rouen comptait en 2011
111 553 habitants (source INSEE).
Evolutions observées par âge à Rouen
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
74 % 72 % 62 %
75%
71%
43% 52%
1998
2010
23%
77%
74%
58%
81%
76%
63%
84%
80%
67%
88%
86%
75%
89%
88%
78%
86%
77%
76%
69%
72%
72%
67%
70%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Rouen, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
- En 1998, 77 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 74 % en 2004, puis 58 % en 2010.
- En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 88 % en 2004, puis 78 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (89 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(77 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (78 %) était en effet de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans (58 %).
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Rouen, 88 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 38 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 23% 52% 58% 63% 67% 75% 78% 77% 69% 67%
Primo-accédant* 21% 44% 41% 38% 36% 43% 44% 37% 17% 11%
(locataire)
Secundo-accédant* 54% 79% 83% 88% 94% 98% 98% 97% 89% 86%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 22
Décembre 2014

strasbourg
Préfecture de la Région Alsace, Strasbourg est la septième ville
française en nombre d’habitants (272 222 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Strasbourg
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
66 % 65 % 60 %
38%
1998
2010
24%
65%
61%
50%
63%
60%
53%
64%
57%
61%
71%
63%
66%
82%
73%
78%
85%
77%
84%
83%
76%
82%
72%
68%
69%
69%
66%
68%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Strasbourg, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
- En 1998, 63 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 60 % en 2004, puis 53 % en 2010.
- En 1998, 84 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 85 % en 2004, puis 77 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (84 %) était de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(63 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (77 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (53 %).
C’est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), et Reims (-10,1 %), toutes trois situées dans l’Est
de la France, que la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales.
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Strasbourg, 80 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 33 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 24% 50% 53% 57% 63% 73% 77% 76% 68% 66%
Primo-accédant* 22% 43% 38% 33% 32% 39% 42% 36% 17% 11%
(locataire)
Secundo-accédant* 54% 73% 73% 80% 89% 96% 98% 97% 88% 85%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 23
Décembre 2014

toulouse
Préfecture de la Région Midi-Pyrénées, Toulouse est la quatrième ville
française en nombre d’habitants (447 340 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Toulouse
CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
75 % 63 % 60 %
76%
78%
79%
83%
88%
78%
89%
83%
86%
82%
77%
74%
44%
1998
36%
2010
24%
60%
49%
60%
52%
61%
56%
66% 73%
62%
77%
76%
68%
67%
66%
67%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
De 1998 à 2010, à Toulouse, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 78 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 60 % en 2004, puis 52 % en 2010.
- En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 83 % en 2004, puis 77 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (89 %) était de 1,1 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(78 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (77 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %).
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants).
A Toulouse, 80 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 32 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 24% 49% 52% 56% 62% 73% 77% 76% 68% 67%
Primo-accédant* 22% 42% 37% 32% 31% 39% 42% 36% 17% 11%
(locataire)
Secundo-accédant* 54% 71% 73% 80% 87% 95% 98% 97% 88% 86%
(déjà propriétaire)
* Population française
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 24
Décembre 2014

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