Indice de vétusté physique - Société d'habitation du Québec

L’ANNUELLE DES INSPECTEURS DE CS
LES 17 ET 18 OCTOBRE 2012 À QUÉBEC
Une présentation de David Roy, ingénieur à la Direction de l’expertise technique
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

PLAN DE LA PRÉSENTATION
1
Définitions
2
3
Calcul du déficit d’entretien
Calcul de la valeur actuelle de remplacement
4
Calcul de l’indice de vétusté physique (IVP)
dans BSI.NET
2
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

1
DÉFINITIONS
L’IVP est un indicateur permettant d’évaluer
rapidement la santé globale d’un immeuble.
Deux indices sont calculés :
l’IVP cumulé
l’IVP projeté
IVP =
Déficit d’entretien (cumulé ou projeté)
Valeur actuelle de remplacement
x 100
3
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

1
Déficit d’entretien
DÉFINITIONS
Somme de tous les coûts des travaux qui doivent être
faits afin d’assurer le maintien et la fonctionnalité de
l’immeuble, mais qui ont été reportés sur une base
planifiée ou non.
Valeur actuelle de remplacement
Coût de remplacement d’un immeuble à une date
donnée.
4
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

1
L’IVP permet :
DÉFINITIONS
de visualiser rapidement les interventions nécessaires
sur nos immeubles;
de faciliter la prise de décision, notamment dans le
cadre du Plan pluriannuel d’intervention (PPI);
de mesurer l’amélioration découlant des
investissements du Plan québécois des
infrastructures (PQI);
aux différents intervenants (administratifs et
techniques) de communiquer des réalités
d’investissement complexes clairement et de façon
succincte.
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE
5

2
Déficit d’entretien cumulé (DEC)
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
Le déficit d’entretien cumulé permet de déterminer les
interventions urgentes pour le maintien des actifs et de
suivre l’état du parc de logements à la suite des travaux.
On obtient le DEC en additionnant le coût des constats
suivants :
délai d’intervention égal ou inférieur à la date actuelle;
statut en cours, non complété;
code d’intervention différent de « Recommandation à
l’organisme ».
6
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2
Déficit d’entretien projeté (DEP) :
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
Le DEP, comme le DEC, permet de déterminer la majeure
partie des interventions à faire sur un immeuble pour maintenir
les actifs et de suivre l’état du parc de logements après les
travaux.
De plus, le DEP permet de planifier les investissements à faire
dans le parc et de prévoir les besoins financiers à venir.
7
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2
On obtient le DEP en additionnant le coût des constats
suivants :
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
délai d’intervention égal ou inférieur à la date actuelle et délai
d’intervention des cinq (5) années à venir;
statut en cours, non complété;
code d’intervention différent de « Recommandation à
l’organisme ».
Le DEP correspond donc au DEC, auquel est ajoutée la
somme des coûts des constats pour les 5 prochaines
années.
8
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2
Distribution des coûts de constats par composants de l’immeuble
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
A - Infrastructure
B10 – Superstructure
B20 – Enveloppe extérieure
B30 – Toit
C – Aménagement intérieur
D10 – Moyen de transport
D20 – Plomberie
D30 – Chauffage, ventilation, CVAC
D40 – Protection incendie
D50 – Électricité
E – Équipement et ameublement
H – Logement
G et Q – Aménagement de site
9
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

Calcul
2
du déficit d’entretien dans BSI.NET
Tous les constats de BSI.NET des composants nommés
précédemment sont rattachés à l’immeuble sauf les
constats de type « Q – Aménagement du site (commun) ».
Les constats « Q » sont associés à l’ensemble
immobilier (EI) et pour le calcul du déficit d’entretien (DE),
ils doivent être distribués à l’immeuble.
Il y a deux façons de distribuer les coûts des constats de
type Q à l’immeuble pour le calcul du DE :
stationnement extérieur code Q2021;
autres codes « Q ».
10
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
Déficit d’entretien des stationnements extérieurs Q2021.
Pour chacun des immeubles de l’ensemble immobilier (EI), c’est
la somme de tous les constats Q2021 de l’EI multipliée par le
nombre de logements de l’immeuble divisée par le nombre total
de logements de l’EI.
11
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2 Exemple de calcul pour les constats Q2021 –
stationnement extérieur.
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
EI composé de 4 immeubles et de 78 logements.
Immeuble 1 :
50 logements
50/78 du coût
total de l’EI
Immeuble 2 :
4 logements
4/78 du coût
total de l’EI
Immeuble 4 :
20 logements
20/78 du coût
total de l’EI
Immeuble 3 :
4 logements
4/78 du coût
total de l’EI
Aire de stationnement extérieur
12
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
Déficit d’entretien des autres constats « Q ».
Pour chacun des immeubles de l’ensemble immobilier, c’est la
somme de tous les constats « Q » de l’EI divisée par le nombre
d’immeubles de l’EI.
13
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2
Exemple de calcul pour les autres constats « Q ».
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
EI composé de 4 immeubles.
Aire commune (autre que stationnement extérieur)
Immeuble 3 :
1/4 du coût
total de l’EI
Immeuble 1 :
1/4 du coût
total de l’EI
Immeuble 2 :
1/4 du coût
total de l’EI
Immeuble 4 :
1/4 du coût
total de l’EI
14
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

2
Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET
Coûts des constats de BSI.NET actualisés.
Mise à jour et indexation de la liste de prix dans
BSI.NET.
Coûts des constats non corrigés indexés
annuellement.
15
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

3 La valeur actuelle de remplacement correspond au
coût total de reconstruction d’un immeuble incluant :
Calcul de la valeur de remplacement (VAR)
les honoraires professionnels;
l’aménagement du site et des abords;
les contingences;
les taxes applicables.
Cette valeur ne tient pas compte des coûts reliés à
l’acquisition du terrain.
16
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

3
Calcul de la valeur de remplacement (VAR)
La VAR évolue dans le temps selon l’offre, la demande
et l’inflation des coûts de construction. La VAR dans
BSI.NET sera actualisée à chaque début d’année.
Pour tenir compte des différentes typologies
d’immeuble du parc HLM, des estimations détaillées de
la VAR sont produites pour 13 catégories d’immeuble.
17
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

3
Calcul de la valeur de remplacement (VAR)
Description des 13 catégories d’immeuble du parc HLM :
maison de chambres;
maison jumelée ou isolée;
maison en rangée;
multifamiliale de 6 à 8 logements
sans ascenseur pour familles;
multifamiliale de 10 logements
pour familles;
multifamiliale de 15 logements
pour familles;
multifamiliale de 20 logements
pour familles;
multifamiliale de 10 logements
pour personnes retraitées;
multifamiliale de 15 logements
pour personnes retraitées;
multifamiliale de 20 logements
pour personnes retraitées;
multifamiliale de 3 ou 4 étages
pour familles;
multifamiliale de 3 ou 4 étages
pour personnes retraitées;
tour multifamiliale.
18
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

3 Le calcul de la VAR de chacune des catégories
d’immeuble se fait en additionnant la VAR des
13 composants de l’immeuble, puis en la rapportant en
coût par logement.
Calcul de la valeur de remplacement (VAR)
La VAR des composants reliés au site et au
stationnement ainsi que celle de la partie commerciale
d’un immeuble se calculent en multipliant le coût ($/m²)
X la superficie (m²).
La VAR d’un immeuble patrimonial se calcule en
pondérant de 30 % la VAR de tous les composants de
l’immeuble.
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE
19

Calcul
3
de la valeur de remplacement (VAR)
Catégorie Maison
jumelée
VAR (2011)
330 944 $ ou 165 472 $/logement
20
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

3
Calcul de la valeur de remplacement (VAR)
Catégorie 6 à 8 logements
VAR (2011)
743 160 $ ou 123 860 $/logement
21
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

3 Catégorie tour multifamiliale
Calcul de la valeur de remplacement (VAR)
VAR (2011)
6 447 600 $ ou 107 460 $/logement
22
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

4
Calcul de l’IVP dans BSI.NET
Caractéristiques nécessaires à l’IVP dans BSI.NET.
Intégrées à la banque BSI.NET à partir de données
provenant de la banque des immeubles de la SHQ.
Lors du bilan de santé des immeubles (BSI), le conseiller
technique du CS met les caractéristiques à jour et les
complète au besoin.
23
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

4
Caractéristiques de l’immeuble à mettre à jour :
Calcul de l’IVP dans BSI.NET
type d’immeuble;
superficie d’implantation de l’immeuble;
superficie totale du stationnement intérieur (somme de tous les
niveaux de stationnement).
Caractéristiques de l’immeuble à compléter :
type patrimonial;
type commercial et superficie de la partie commerciale de
l’immeuble.
24
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

4
Caractéristiques de l’EI à mettre à jour :
Calcul de l’IVP dans BSI.NET
superficie totale aménagée du terrain de l’EI : (A x B);
superficie totale du stationnement extérieur de l’EI : (E x F ) + (C x D).
E
F
D
Immeuble
Boisé non
aménagé
B
C
A
25
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

4
Calcul de l’IVP dans BSI.NET
26
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

4
Calcul de l’IVP dans BSI.NET
Validation de données lors de l’inspection BSI.NET.
Vente ou achat d’une parcelle de terrain.
Agrandissement du stationnement ou de l’immeuble.
Ajout d’un commentaire par le conseiller technique dans
BSI.NET lors de la modification d’une caractéristique.
Transmission mensuelle des modifications à la SHQ par
la COGIWEB pour mettre à jour les données des
banques de données des immeubles (BIM).
27
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

4 Calcul de l’IVP dans BSI.NET La prochaine version de BSI.NET permettra de
valider les caractéristiques de l’IVP et d’en ajouter.
La SHQ prendra quelques mois pour tester l’IVP et
faire des ajustements au besoin.
En 2013, une version de BSI.NET présentera l’IVP de
chaque immeuble par composant.
L’IVP est un outil important pour la prise de décision,
notamment dans le cadre du Plan pluriannuel
d'intervention (PPI). Toutefois, il s’agit d’un indicateur
qui ne doit pas être considéré comme le seul outil
permettant de déterminer quelles seront les
interventions à planifier.
28
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

Période de
questions.
29
INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE