Le guide du bailleur - Caf.fr

Bailleurs
Caf
pour mieux se connaître

► Vous louez un ou plusieurs logements
et
► Votre locataire ou vos locataire(s) bénéficie(nt)
d’une aide au logement
Ce guide est fait pour vous !
Saviez-vous que la Caf de la Haute-Vienne verse à plus de 20 000 locataires
du parc privé une aide au logement pour les aider à faire face au paiement
de leur loyer
La Caf contribue aussi à l’amélioration des conditions de vie des familles
en luttant contre la non décence des logements ; elle participe également
à la prévention des expulsions, en menant une action spécifique auprès
des locataires en impayés locatifs.
De votre côté, en tant que propriétaire bailleur, vous jouez un rôle
essentiel en matière d’offres de logements sur notre territoire, notamment
en faveur des publics modestes, dont les aides au logement peuvent
vous être versées directement.
Attestation de loyer, tiers payant, impayé de loyer, décence, télé-déclaration
des loyers, sont des termes qui renvoient à une réglementation,
mais aussi à des relations entre partenaires.
Ce guide vous propose des informations nécessaires à la compréhension
de la législation relative aux aides au logement.
Nous espérons qu’il répondra à vos interrogations et permettra une relation
constructive entre vous, votre locataire et nos services.
Le Directeur
de la Caisse d’Allocations familiales
de la Haute-vienne
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SOMMAIRE
Introduction 4
Deux types d’aides au logement 5
Les normes de décence 7
En cas d’impayés locatifs 8
Informations pratiques 10
A la remise des clés 11
Contacts utiles 12
Modèle de courrier pour signaler un impayé de loyer 14
Modèle de plan d’apurement d’une dette de loyer 15
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Pour des relations constructives entre bailleur, locataire et Caf, il est souhaitable que chacun respecte
un certain nombre de principes :
• Le bailleur loue un logement décent
• La Caf verse régulièrement des aides au logement au locataire
ou en tiers payant au bailleur, en fonction des conditions d’attribution
• Et le locataire occupe son logement et paye régulièrement son loyer.
Le bailleur
Loue un logement décent : loi Solidarité et de Renouvellement Urbain du 13/12/2000, décret
d’application du 30/01/2002
Communique chaque année à la Caf le montant du loyer du mois de juillet, relatif aux locataires
qui ouvrent droit à une aide au logement, par télé déclaration, sur le site www.caf.fr, rubrique, “espace
professionnels”, dès lors que la Caf a communiqué les identifiants pour l’appel annuel des loyers
Signale rapidement tout impayé locatif
Prévient au plus vite la Caf du départ du locataire ou du co -locataire
Rembourse, en cas de tiers payant (versement direct de l’aide au logement au bailleur) :
- à la Caf, l’aide au logement d’un locataire perçue à tort après la fin du bail
- au locataire, la part d’aide au logement qui dépasse le montant du loyer et des charges,
si cette aide lui est supérieure
Informe la Caf des modifications de ses coordonnées postales ou Internet, du changement éventuel
de gestionnaire du logement.
La Caf
Etudie le droit des locataires qui demandent une aide au logement
Verse régulièrement au bailleur ou au locataire les aides au logement
Tient compte des changements de situation des bénéficiaires et étudie leur impact sur les droits
Peut vérifier si le logement répond aux caractéristiques de décence
Conseille et oriente l’allocataire et le bailleur.
Le Locataire
Occupe le logement au moins 8 mois par an, ce logement est sa résidence principale
Paye régulièrement le loyer et les charges locatives
Informe la Caf de tout changement de situation qu’il soit professionnel et /ou familial
Signale à la Caf son départ du logement ainsi qu’au bailleur.
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Deux types d’aides au logement
C’est la Caf qui détermine la nature de l’aide au logement et calcule son montant à l’aide d’un barème
unique.
APL : l’Aide Personnalisée au Logement
Votre logement est conventionné car vous avez signé une convention avec l’Agence nationale
de l’habitat (Anah). Selon le type de convention, sont définis notamment, le montant maximal et les
modalités de révision du loyer, la durée du bail, les plafonds de ressources des locataires, les conditions
d’occupation du logement.
Dès que le dossier de votre locataire est complet et instruit par la Caf, l’Aide Personnalisée au
Logement (APL) est versée sur votre compte le 25 du mois, pour le mois en cours, avec une notification
sur son montant, adressée au plus tard le 10 du mois.
Un exemple pour le mois de septembre :
Vous pouvez recevoir deux informations de la Caf :
- l’une relative à la mensualité courante vers le 10 septembre
- l’autre portant sur éventuellement les rappels avec mention de la période couverte.
Vous appelez auprès de votre locataire le loyer résiduel de septembre
(loyer après déduction du montant de l’APL)
Vous percevez l’APL de septembre le 25 septembre.
ALS et ALF : l’Allocation de Logement à caractère social et à caractère familial
Votre logement n’est pas conventionné. La Caf effectue le versement de l’Allocation Logement
(AL) à votre locataire ou à vous-même, si vous en faites la demande. Pour percevoir l’Allocation logement,
l’accord de votre locataire n’est pas nécessaire. Il vous suffit de remplir la rubrique “demande
de versement direct”, au verso de l’attestation de loyer, jointe à la demande d’aide au
logement de votre locataire, et d’adresser à la Caf un relevé d’identité bancaire.
Le versement de l’AL est effectué à terme échu, en début de mois pour le mois précédent.
Par exemple, entre le 5 et l e 10 septembre vous percevez l’AL du mois d’août.
Les conditions d’attribution et les modalités de calcul des aides au logement
Votre logement doit être décent et répondre à des normes minimales de peuplement (9 m² pour une
personne seule, 16 m² pour deux personnes, + 9 m² par personne supplémentaire).
Votre logement doit être la résidence principale du locataire, qui doit l’occuper au moins 8 mois
par an.
Vous n’avez pas de lien de parenté avec votre locataire, son conjoint ou concubin (il ne doit pas
être votre parent, votre grand-parent, votre enfant ou votre petit-enfant).
Votre locataire doit payer son loyer régulièrement.
Le calcul des aides au logement est effectué en fonction du loyer net, des revenus annuels, des
situations familiale et professionnelle de votre locataire ainsi que des personnes vivant avec lui.
Le montant de l’aide au logement peut donc varier en cours d’année selon les changements
de situation de votre locataire.
Pour une première demande d’aide au logement, le droit s’ouvre le mois suivant l’occupation
du logement (si toutes les autres conditions sont remplies). Si la demande est formulée postérieurement
à l’entrée dans les lieux, le droit s’ouvre le mois même de la demande.
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Les normes de décence
Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002
Votre logement ne doit pas faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité ni de péril et doit satisfaire à toutes
les caractéristiques de décence énumérées dans le décret du 30 janvier 2002.
Il ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la
santé des occupants et doit être doté des éléments d’équipement et de confort le rendant conforme
à l’usage d’habitation.
Conditions relatives à la sécurité et à la santé
Le clos et le couvert doivent être en bon état : solidité du gros œuvre du bâtiment et des accès,
protection des eaux de ruissellement, protection contre les infiltrations d’eau
Les canalisations et les revêtements doivent présenter un état et une nature ne présentant pas
de risque pour la santé (notamment absence de plomb et d’amiante)
Les réseaux et branchements doivent être conformes aux normes de sécurité
(électricité, gaz, production de chauffage et d’eau chaude)
L’éclairage naturel, les ouvertures et ventilations doivent être suffisantes et sans danger
Un dispositif de retenue des personnes (fenêtres, escaliers, balcon…) doit également être installé
et en bon état.
Conditions relatives aux éléments d’équipement et de confort
Le logement doit comporter :
l’eau potable et une évacuation des eaux usées correcte
un chauffage suffisant et sans danger, c’est-à-dire muni des dispositifs d’alimentation en énergie
et d’évacuation de produits de combustion
une installation sanitaire :
• si le logement ne comporte qu’une seule pièce, les WC peuvent être à l’extérieur
du logement, à condition d’être dans le même bâtiment et accessibles
• si le logement comporte plus d’une pièce, l’installation sanitaire, WC et douche ou
baignoire, doivent être séparés de la cuisine et du coin repas et garantir l’intimité personnelle.
Ces installations doivent avoir une alimentation en eau chaude et froide et être munies
d’une évacuation des eaux usées.
Conditions relatives à l’habitabilité
Le logement doit comporter une pièce principale ayant une surface d’au moins 9 m² pour 2,20 m
de hauteur de plafond, soit un volume habitable d’au moins 20 m³.
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En cas de plaintes, la Caf est habilitée à vérifier la décence des
logements en effectuant des contrôles sur place.
Si la non décence de votre logement est constatée et si l’Allocation
Logement est versée sur votre compte bancaire :
Après un courrier d’information qui vous sera adressé, vous
ne percevrez plus l’AL, elle sera payée directement à votre locataire
qui devra alors vous verser la totalité du loyer.
Pour percevoir à nouveau l’AL, vous devrez effectuer les travaux
dans votre logement pour le rendre conforme et fournir les justificatifs
à la Caf.
Si votre logement est déterminé non décent lors d’un contrôle et
si votre locataire déménage, vous ne pourrez pas percevoir l’aide
au logement d’un nouveau locataire en l’absence de travaux.
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En cas d’impayés locatifs
N’attendez pas que la situation s’aggrave, prenez contact avec votre locataire afin de rechercher
une solution amiable.
La Caf est votre interlocuteur unique pour signaler les impayés de vos locataires.
Elle vous conseille et peut vous aider à gérer ces situations.
Que faire si votre locataire est en impayé
Si l’aide au logement vous est directement versée
L’impayé est constitué dès lors que 3 mois de loyers résiduels consécutifs ne sont pas réglés ou
que son montant atteint deux fois celui du loyer et des charges.
Vous devez obligatoirement le signaler à la Caf dans les 3 mois qui suivent sa constitution.
En l’absence de signalement dans les délais et de plan d’apurement de la dette, vous devrez rembourser
le montant de l’aide au logement qui vous aura été versé entre la date de constitution de
l’impayé de loyers et la date de signalement à la Caf.
Une fois l’impayé enregistré par la Caf, le versement de l’aide au logement est maintenu pour 6 mois.
Si l’aide au logement est versée à votre locataire
L’impayé est constitué dès lors que 2 mois pleins consécutifs ou non de loyer et charges ne sont
pas réglés ou l’équivalent en montant.
L’aide au logement de votre locataire vous sera versée immédiatement, si la Caf a connaissance
de vos coordonnées bancaires. Dans le cas contraire, vous serez informé qu’il vous est possible
d’en demander le paiement en fournissant un relevé d’identé bancaire.
Dans les deux cas, durant cette période de 6 mois, la Caf vous demandera, ainsi qu’à votre
locataire, d’établir un plan d’apurement de la dette locative. Il doit être formalisé par écrit, tenir
compte des capacités financières de votre locataire et être transmis à la Caf.
A l’issue des 6 mois, si un accord de règlement amiable est trouvé dans ce délai, l’aide au logement
vous est versée directement pendant la durée du plan, sous réserve qu’il soit respecté.
Un contrôle semestriel de respect de plan est effectué par la Caf.
En l’absence de plan d’apurement, la Caf pourra
suspendre le paiement de l’aide au logement, sauf
si votre locataire s’acquitte régulièrement du paiement
de son loyer courant.
En fonction de la situation du locataire, la Caf pourra
solliciter l’avis de la Commission de Coordination
des Actions de Prévention des Expulsions Locatives
(CCAPEX), instance collégiale, chargée d’étudier les
situations des locataires pour lesquels une procédure
d’expulsion locative est envisagée ou est déjà
engagée.
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L’intervention des conseillères sociales
Les conseillères sociales prennent contact avec votre locataire en difficultés.
Dès l’enregistrement par la Caf de la situation d’impayé de votre locataire, un rendez vous lui est
systématiquement proposé afin :
d’expliquer la réglementation des aides au logement au regard de l’impayé locatif
de mobiliser le locataire sur le paiement du loyer
d’aider à la mise en place d’un plan d’apurement adapté à la situation financière du locataire
d’assurer, si besoin, une fonction de médiation entre vous et votre locataire
de solliciter éventuellement les fonds sociaux
d’envisager avec votre locataire un relogement si sa situation en relève.
Elles sont à votre disposition pour répondre à vos questions et à celles de vos locataires.
Pour un rendez-vous :
Marie Claire Fouchier 05 55 43 40 94
Laurence Dubois-Belmonte 05 55 43 40 65
Céline Roca 05 55 43 41 34
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Informations pratiques
Quittance de loyer et attestation de loyer : quelle différence
Quittance loyer
Vous la délivrez si le loyer dû par votre locataire est totalement payé.
Avec une quittance, vous attestez avoir encaissé le montant du loyer.
Attestation de loyer demandée par la Caf
Vous indiquez le montant du loyer demandé pour le logement .
Ce document ne vous engage pas en cas d’impayé
Et si vous louez en colocation
Une colocation correspond à la co-signature d’un même bail ou à la signature de plusieurs baux par
au moins deux personnes constituant des foyers distincts, mais occupant le même logement.
Des personnes vivant en couple et ayant signé un seul bail de location ne sont pas des colocataires
Chaque colocataire doit faire une demande d’aide au logement distincte à la Caf. Sur l’imprimé Caf
«attestation de loyer», vous devez indiquer le nombre de colocataires, la quote part de loyer pour
chaque colocataire et non le loyer total.
Votre logement est meublé
Un logement est considéré meublé dès lors qu’il dispose d’un mobilier suffisant pour garantir la vie
courante. Une cuisine équipée ne donne pas seule la qualité de meublé.
Un logement meublé ouvre droit aux aides au logement. Seules, les modalités de calcul diffèrent de
celles d’un logement loué vide.
Et la télé-déclaration des loyers
Chaque année, dès lors que la Caf vous a communiqué par courrier vos codes d’accès, vous pouvez
télédéclarer le loyer du mois de juillet de votre locataire sur www.caf.fr, “espace professionnels”,
rubrique “télédéclarer les loyers”.
Il faut ensuite saisir vos numéro d’utilisateur et mot de passe.
Tant que ces données ne vous sont pas adressées par la Caf, le site ne vous est pas accessible.
Ce dispositif est très simple d’utilisation :
Il vous dispense de toute formalité courrier
Il permet de mieux sécuriser les informations transmises
Il assure une mise à jour automatique et rapide des dossiers allocataires.
Si vous ne souhaitez pas utiliser la télédéclaration, vous recevez en fin d’année une attestation de
loyer papier que vous devez retourner à la Caf après l’avoir complétée.
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A la remise des clés
Comment faciliter l’étude des droits aux aides au logement
Invitez votre locataire à mentionner son nom et son prénom sur la boîte aux lettres.
Ce geste évitera des retours de courrier à la Caf qui peuvent retarder l’ouverture de certains de ses
droits, en particulier celui concernant l’Aide au Logement.
Vous pouvez aussi lui conseiller de déposer au plus vite sa demande d’Aide au Logement à la Caf,
afin que l’étude de son droit soit faite dans les meilleurs délais. En effet, la rétroactivité du droit ne
s’applique plus depuis le 1 er janvier 2011, en cas de dépôt tardif de la demande
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Contacts utiles
CAF
Site internet : www.caf.fr
Tél : 0810 25 87 10 de 8h00 à 17h00, du lundi au vendredi
Siège : 25 rue Firmin Delage - 87046 Limoges Celex 1
Accueil du public du lundi au vendredi, de 8h00 à 17h00.
Des permanences ou des visio accueils à Bellac, Saint-Junien, Saint-Yrieix la
Perche, Saint-Léonard et Limoges Beaubreuil (lieux, jours et horaires sur le site caf.fr).
ADIL
L’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement de la HauteVienne
informe et conseille gratuitement propriétaires bailleurs et locataires sur les
questions d’ordre juridique, financier et fiscal ayant trait au logement.
Site internet et contact mail : www.adil87.org
Siège : 28 avenue de la libération - 87000 Limoges
Tél : 05 55 10 89 89
Accueils physique et téléphonique : le lundi de 13h30 à 17h30, les mercredi et
vendredi de 8h30 à 17h30, les mardi et jeudi sur rendez-vous de 8h30 à 17h30.
L’ADIL assure une permanence au siège de la Caf, les 2 è et 4 è jeudis de chaque
mois, de 14h00 à 17h00.
Délégation locale de l’Anah
L’Agence nationale de l’habitat est un établissement public d’Etat qui étudie et
valide les demandes de subventions pour l’amélioration des résidences principales
de propriétaires occupants modestes et de logements locatifs de propriétaires
bailleurs privés, avec pour priorité entre autres, le traitement de l’habitat
indigne ou très dégradé.
Site internet : www.anah.fr
Siège : Direction des territoires - Immeuble Le Pastel
22 rue des Pénitents Blancs - 87000 Limoges
Tél : 05 55 12 94 94
Accueils physique et téléphonique : du lundi au jeudi de 13h30 à 16h00.
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PACT
Bâtisseurs de solidarité pour l’habitat
Le PACT assure information, assistances administrative et technique et
recherche de subventions pour l’amélioration de l’habitat pour les propriétaires
occupants et les propriétaires bailleurs.
Site internet et contact mail : www.pact-habitat.org
Siège : Immeuble le Danube - 44 rue Rhin et Danube - 87280 Limoges
Tél : 05 55 10 18 78
Accueils téléphonique : du lundi au vendredi, de 09h00 à 11h30
et de 13h30 à 15h00.
Accueil physique : sur rendez-vous.
CSPCI
La Chambre Syndicale de la Propriété et Copropriété Immobilière
de la Haute Vienne a pour objet la défense et la représentativité des propriéaires
privés ou copropriétaires au sein de multiples commissions administratives, délivre
au sein de ses locaux, conseils et renseignements sur le thème de la propriété.
Contact mail : cspci87@wanadoo.fr
Siège : 7 rue Monte à Regret - 87000 Limoges
Tél : 05 55 34 36 31
Accueils physique et téléphonique : du mardi au vendredi, de 15h00 à 18h30 -
le samedi, de 10h00 à 12h00.
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Modèle de courrier pour signaler un impayé de loyer
Votre nom
votre adresse
Votre téléphone
Votre courriel
CAF de la Haute-Vienne
25 rue Firmin Delage
87046 Limoges Cedex 1
Madame, Monsieur,
Je vous informe du retard de paiement de loyer de :
Monsieur/Madame :
N° Allocataire : (si connu)
Demeurant à :
A ce jour, les loyers des mois de mm/AAAA à mm/AAAA ne sont pas payés,
soit une dette de ______________ €.
Je vous remercie de bien vouloir tenir compte de cet impayé de loyer.
Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire, et vous
prie d’agréer, Madame,Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature
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Modèle de plan d’apurement d’une dette de loyer
Entre le propriétaire :
Nom, prénom/Raison sociale : ....................................................................................................
Adresse : .....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
et le locataire :
Nom, prénom/Raison sociale : ....................................................................................................
Adresse : .....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
Il est convenu ce qui suit :
M. - Mme. ....................................................................................................................................
s’engage à rembourser à ............................................................................................................
la dette de loyers qui s’élève à ....................................... €
conformément aux informations ci-dessous :
Durée du plan : ...........................................................................................................................
Date de début du plan : ..............................................................................................................
Mensualité de remboursement : ........................................ €
Ressources mensuelles des personnes vivant au foyer : ....................................... €
Il s’engage également à payer son loyer courant qui est de ....................................... €
chaque mois.
A ..................................., le ..................................
Le propriétaire,
Lu et approuvé
(signature)
Le locataire,
Lu et approuvé
(signature)
15

Caisse d’Allocations familiales
de la Haute-Vienne
25 rue Firmin Delage
87046 Limoges Cedex 1
www.caf.fr
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MàJ Octobre 2012