Investissements étrangers en Allemagne Foreign Investments in ...

Cadre général pour les investissements
General Legal Framework for Investments
4. Cogestion 4. Co-Determination
La cogestion administrative dans les grandes
entreprises est réalisée aussi par l’élection des
conseils de surveillance. La proportion de représentants
des actionnaires et des employés dépend
de la branche et du nombre de personnes employées
par la société. La proportion de représentant
des salariés varie entre 1/3 et 1/2 (cf.
B.II.1.g)). Le président duconseil de surveillance,
qui départage en cas d’égalité, est toujours un
représentant des actionnaires.
Co-determination in bigger corporations is also
realized by the election of supervisory boards.
The proportion of shareholder and employee
representatives depends on the branch and the
number of persons employed by the company.
The proportion of employee representatives
ranges between 1/3 and 1/2 (see B.II.1.g)). The
chairman of the supervisory board provided with a
casting vote isalways ashareholder representative.
II. Questions de droit public II. Public Law Issues
1. Droit de la construction et de
l’urbanisme
La conformité générale d’une propriété immobilière
avec le droit de la construction et de l’urbanisme
doit être étudiée aucours d’une diligence raisonnable
menée sur unbien immobilier. Bien sûr, tout
investisseur doit s’assurer qu’il n’existe aucun
risque au regard du droit de la construction et de
l’urbanisme. Il faut particulièrement s’attacher aux
restrictions qui doivent avoir un impact sur la décision
d’investissement, par exemple les restrictions
àlaconversion en bien immobilier de «luxe », ou
limitation sur leloyer dans certaines zones «défavorisées
». Cependant, certains aspects du droit
de l’urbanisme neconstituent pas unrisque en tant
que tel, mais peuvent néanmoins avoir un impact
important sur leprix ou sur le processus de transaction
en lui-même (comme le droit depréemption
de la municipalité, cf. G.IV.2.).
1. Building and Planning Law
The general compliance of areal estate property
with building and planning law has tobereviewed
in the course of due diligence of aproperty. Of
course, any investor has to ensure that no risks
with regard to building and planning law exist. In
particular, there may berestrictions on the use of
aproperty which have an impact on the investment
decision, e.g. restrictions on the conversion
into “luxury” real estate or on the permitted
amount of rent charged in certain “underprivileged”
areas. However, some aspects ofplanning
law may not constitute arisk but may nevertheless
have amaterial impact on the process ofthe
transaction itself (such as the preemption right of
amunicipality, see G.IV.2.) or even on the pricing.
a) Zones de (Re)Développement a) (Re)Development Areas
Les municipalités peuvent décider qu’une certaine
zone ait besoin d’être développée pour lapremière
fois ou qu’une zone ancienne ait besoin d’être
redéveloppée. Lebut de ces (re)développements
est défini dans les plans de(re)développement, par
nature contraignants. Les notifications du
(re)développement sont enregistrées dans le registre
foncier des zones concernées (ce qui permet
de les identifier lors des diligence raisonnables). La
conséquence de ces zones de (re)développement
est que certaines transactions nécessitent l’accord
préalable de la municipalité, notamment :
►
►
La construction, la démolition ou le changement
d’usage d’un bâtiment, ainsi que les investissements
importants dans lebâtiment
La vente d’un bien immobilier ou la création
ou la vente de droits à construire transmissibles
(cf. B.III.2.d));
Municipalities may decide that a certain area
needs tobedeveloped for the first time or that an
older area needs to be redeveloped. The aims of
such (re)development will be set out in a
(re)development plan that is binding innature. In
the land register of the affected real estate properties,
respective notice of (re)development will be
registered (and may therefore be identified in
course ofthe due diligence). The effect of such a
(re)development area isthat certain transactions
require the prior consent of the municipality, inter
alia:
►
►
erection, demolition or change of use of a
building, aswell as material investments in a
building;
sale of areal estate property or the creation
or sale of a heritable building right (see
B.III.2.d));
► La création d’une charge comme par ► creation of encumbrances, e.g. aland charge
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