Investissements étrangers en Allemagne Foreign Investments in ...

Possibilités d’investissement
Investment Possibilities
B. Possibilités d’investissement B. Investment Possibilities
I. Achat d’actions ou achat d’actifs I. Share Deal vs. Asset Deal
En investissant dans les entreprises allemandes, il
est possible d’acheter les actions d’une société
cible oubien ses actifs. D’une manière générale, il
est plus fréquent d’en acheter les actions, cette
solution étant bien plus facile. D’un autre côté, des
situations peuvent se rencontrer où il est conseillé
d’acheter les actifs, comme par exemple silasociété
cible est en cours de procédure d’insolvabilité,
s’il n’est pas possible devérifier que le vendeur est
le propriétaire des actions ousil’acquéreur désire
acheter uniquement un bloc particulier de
l’entreprise aumoyen d’un spin-off.
De même, la question sepose dans les transactions
immobilières, de savoir s’il vaut mieux effectuer
une opération d’achat d’actifs ou d’achat
d’actions. Au regard de différents aspects, souvent
liés aux avantages fiscaux, un rachat d’actions
serait la meilleure solution, pour éviter les droits de
mutation par exemple. Ainsi, les portefeuilles immobiliers
en particulier sont fréquemment acquis
par achat d’actions, particulièrement pour les portefeuilles
consistants. Cependant, mis àpart de telles
transactions, l’opération sur actifs est encore assez
courante en Allemagne. L’un des principaux inconvénients
d’un achat d’actions est laphase de préparation
qui nécessite plus de conseils juridiques et
qui est, par conséquent, plus onéreuse qu’une
opération sur actifs. L’avantage principal d’une telle
opération est que la transaction peut être menée
beaucoup plus rapidement grâce àl’absence des
enregistrements obligatoires au registre foncier, qui
prennent souvent du temps. L’acquéreur bénéficiera
donc du terrain et le vendeur recevra le prix
d’achat bien plus rapidement. Aucun coût n’est
induit pour l’enregistrement et les frais de notaires
peuvent être maintenus assez bas. Un avantage
supplémentaire de l’achat d’actions est que les
prêts existants peuvent être utilisés pour le financement
et qu’aucune pénalité de remboursement
anticipé ne sera due. Au cas où l’acquisition est
faite par un achat d’actions, la sortie de
l’investissement se fera généralement de la même
manière. Dans cegenre d’opération, c’est lavaleur
comptable qui est prise en compte ; puisque la
propriété immobilière continuera à être sujette à
amortissement, une opération sur actifs sera plus
intéressante uniquement dans lecas où la valeur
comptable aura augmenté quelle qu’en soit la
raison.
En fin de compte, il s’agit depeser lepour et le
compte pour décider si un achat d’actions ou une
opération sur actifs est préférable, vu la situation.
When investing in German companies, one can
choose either to buy shares of a certain target
company or its assets. Generally speaking, it is
more common tobuy shares as it is much easier.
On the other hand, situations may occur when itis
more advisable to buy assets, e.g. if the target
company has filed for insolvency, if the share
ownership of the seller cannot be verified, or if the
purchaser only wants to buy a certain business
unit by way of spin-off.
Similarly, in real estate transactions the question
arises of whether to carry out the deal as an asset
deal or ashare deal. Regarding various aspects,
which are often connected with tax advantages, a
share deal could be the right choice, e.g. to escape
property transfer tax. Therefore, large real
estate portfolios in particular are frequently purchased
byway of ashare deal. However, apart
from such transactions, an asset deal is still rather
common in German real estate transactions. One
main disadvantage of ashare deal is the preparation
stage, which requires more legal advice and is
therefore more expensive than areal estate asset
deal. One important advantage of ashare deal is
that the transaction can becarried out much more
quickly because no time-consuming registrations
in the land register are required. The purchaser
will therefore benefit from the real estate and the
seller will receive the purchase price much more
quickly. No costs for the land register are incurred
and notary costs can be kept rather low. Anadditional
advantage of the share deal isthat existing
loans can be used for financing and noprepayment
penalties will become due. In case the acquisition
has been carried out by way of ashare
deal, the exit will typically be carried out thus too.
The existing book values will be adopted in a
share deal; since the real estate property will
continue to be subject to depreciation, an exit by
way of an asset deal will only be beneficial in case
the book value has increased for some reason.
Ultimately, itisamatter of weighing the pros and
cons to decide whether ashare oranasset deal is
preferable inthe relevant situation.
6