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Fiscalité immobilière sont achetées par un acquéreur, cet acquéreur sera redevable de l’impôt sur la mutation. Selon les circonstances, une opération sur les fonds propres de la holding peut être organisée spécifiquement pour éviter de déclencher l’impôt sur les mutations immobilières. Cela peut se faire par exemple, par une société intermédiaire et un tiers investisseur minoritaire dans lasociété. c) Achat departicipation dans une société de holding immobilière De plus, l’impôt sur les mutations devient exigible si 95 %ouplus des titres d’une société de holding immobilière sont transférés directement et/ou indirectement àun nouvel associé dans une période de cinq ans. Les participations dans la société sont alors calculées en fonction du pourcentage de participations détenues par l’associé qui les transmet. Dans lecas où une holding détient une participation dans une société, cette participation est considérée comme étant cédée à un nouvel associé quand 95 %ouplus des actions dans la société sont acquises par de nouveaux actionnaires (investissements indirects). La société deholding immobilière est redevable de l’impôt sur les mutations. Une opération sur les fonds propres d’une société de holding immobilière peut être montée, par un transfert différé d’une participation minimale d’au moins 5%,sans déclencher l’application des droits de mutation. Taxation holding entity are acquired byone acquirer, such acquirer is liable for real estate transfer tax. Depending onthe circumstances, ashare deal of a real estate holding corporation may be structured specifically to avoid the triggering of real estate transfer tax. For example, this could be achieved through an interposed partnership and a third party minority investor inthe partnership. c) Acquisition of Interests in a Real Estate Holding Partnership Furthermore, real estate transfer tax becomes due if 95 %ormore of the equity interests in areal estate holding partnership are transferred directly and/or indirectly to new partners within afive year period. For purposes of this rule, partnership interests are counted by the percentage ofequity interests held bythe transferring partner. In the case of an entity holding an equity interest in a partnership, this equity interest is deemed to be transferred toanew partner if95%or more of the shares in the entity are acquired by new shareholders (indirect investment). The real estate holding partnership is liable for real estate transfer tax. Ashare deal of areal estate holding partnership may be structured without triggering real estate transfer tax by adeferred transfer ofaminimum partnership interest of at least 5%. d) Taux d’imposition et assiettes d’imposition d) Tax Rates and Tax Bases Généralement, l’impôt sur les mutations est perçu au taux de 3,5 %à5%sur l’assiette fiscale, selon la localisation des biens immobiliers. En cas de contrat de vente, l’assiette fiscale correspond au prix de la vente. Toutes les parties du prix payées pour les biens immobiliers sont incluses dans l’assiette de l’impôt. L’assiette de l’impôt dans le cadre des droits de mutation immobilière prélevés sur les cessions imposables relatives aux sociétés deholding immobilières est une certaine valeur fiscale du bien immobilier telle que déterminée dans la loi sur l’évaluation fiscale. La valeur fiscale est généralement inférieure à la valeur marchande du bien immobilier. e) Coûts d’acquisition e) Acquisition Cost Pour l’impôt sur le revenu/impôt sur les bénéfices des sociétés etles besoins delataxe professionnelle, l’impôt sur les mutations est considéré Generally, real estate transfer tax is levied at a rate of 3.5 %-5%onthe tax base, depending on the location of the real estate. In case of asale and purchase agreement, the tax base is the agreed consideration, i.e. the purchase price. Any part of the purchase price paid for buildings is included in the tax base. The base for real estate transfer tax levied on taxable transfers relating to real estate holding companies isacertain tax value of the real estate as determined according to the Tax Valuation Act. The tax value is usually lower than the fair market value of the real estate. For income tax/corporate income tax and trade tax purposes, real estate transfer tax is treated as part of the acquisition costs of the acquired assets 53
Fiscalité comme faisant partie des coûts d’acquisition des biens etdoit être capitalisé. Comme d’autres frais d’acquisition, les droits de mutation immobilière sont amortis sur une durée de vie normalisée des bâtiments dans la mesure où l’impôt s’applique à un bâtiment, qui subit une dépréciation, et non pas au terrain, qui ne se déprécie pas. 2. Taxe allemande sur la valeur ajoutée (TVA) (UStG) La taxe sur la valeur ajoutée allemande est une taxe sur les transactions. La livraison etlafourniture de biens etdeservices sont soumises àune telle taxe. La taxe sur la valeur ajoutée se conforme àla directive 2006/112/CE du Conseil sur le système commun de taxe sur la valeur ajoutée, par conséquent, le système allemand ne présente pas d’aspects spécifiques àcet égard. Le taux de la taxe sur lavaleur ajoutée applicable en Allemagne est de 19 %, bien qu’un taux réduit de 7% s’applique à certains produits de base privilégiés (tels que la nourriture et les livres) tandis que d’autres transactions sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée (telles que la cession d’actions oulacession de biens immobiliers) oune sont pas imposables (tels que la cession d’une entière unité d’entreprise par le biais d’une opération sur actifs). La taxe sur la valeur ajoutée sur les achats est récupérable en général si et dans la mesure où elle n’est pas liée àun chiffre d’affaires non imposable ou bénéficiant de certaines exonérations fiscales, Les exportations sont exonérées de taxe, tandis que la taxe sur la valeur ajoutée liée àces transactions peut toujours être réclamée par l’entrepreneur. V. Discussion de problèmes fiscaux exclusifs Taxation and must be capitalized. Like other capitalized acquisition costs, real estate transfer tax isamortized over the standardized life of the buildings to the extent that the tax is allocable to buildings that qualify for depreciation and not to land. 2. German Value Added Tax (UStG) The German value added tax isatransaction tax. The delivery and supply of goods and services are subject to such tax. The value added tax conforms to the Council Directive 2006/112/EC on the common system on value added tax, therefore there are no German specifics concerning this system. The applicable rate in Germany for value added tax is 19 %, although areduced rate of 7% applies tocertain privileged basic products (such as food and books), while other transactions are value added tax-exempt (such as transfer of shares ortransfer of real estate) or non-taxable (such as the transfer of an entire business unit via an asset deal). Input value added tax on purchases is generally refundable if and to the extent that it is not related to non-taxable or certain taxexempt turnover. Exports are tax-exempt, whereas input value added tax related to such transactions can still be claimed bythe entrepreneur. V. Discussion of Exclusive Tax Problems 1. Acquisition d’une entreprise 1. Acquisition of aBusiness a) Propos introductifs a) Basic Considerations Il yagénéralement deux manières d’acquérir une entreprise: ► L’achat de (tous) les actifs de la cible (achat d’actifs) ou ► L’achat des actions de la cible (achat d’actions). La question de l’achat d’actifs ou de l’achat d’actions doit être déterminée en tenant compte de tous les intérêts des vendeurs et des acheteurs. Par conséquent, l’identification de la structure appropriée est unvéritable défi. Cependant, il est encore plus difficile de prévoir la conception et la mise en œuvre d’une structure d’acquisition opti- There are generally two possibilities with regard to the acquisition ofabusiness: ► ► the purchase of (all) targets’ assets (asset deal) or the purchase of the shares in the target (share deal). The question of share deal versus asset deal has to be determined by taking all interests of both sellers and purchasers into consideration. Therefore, the identification ofanappropriate transaction structure is certainly a challenge. However, usually even more challenging isthe design and implementation of an optimized acquisition struc- 54
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