Investissements étrangers en Allemagne Foreign Investments in ...

Procédures de transaction
signifie que le document dans son ensemble, y
compris les annexes etles pièces, qui font partie de
l’accord doivent être lus àvoix haute par oudevant
le notaire (à l’exception des tableaux et listes). Par
conséquent, prévoyez une journée entière pour la
« signature »d’un acte de vente SPA contenant de
nombreuses pièces soumises au droit allemand!
Les investisseurs étrangers y échappent souvent
en yenvoyant leurs avocats avec unpouvoir. Il est
ànoter que pour certains actes (comme une augmentation
de capital d’une GmbH etunachat immobilier),
le pouvoir de l’avocat doit lui aussi être
notarié.
Les frais de notaire allemand sont des frais qui
obéissent àunbarème non négociable etobligatoire,
calculés sur la valeur de la transaction. En
conséquence, ils vont de 10 EUR (par exemple
pour l’authentification d’un acte de vente (SPA) de
200 pages d’une GmbH très endettée, vendue à1
EUR) à un maximum de 55 000 EUR (pour une
transaction d’une valeur de 60000 000 EUR ou
plus, même si l’acte de vente (SPA) est de 5
pages). Les frais de notaire sont traditionnellement
supportés par l’acquéreur. Afin d’éviter les coûteux
frais de notaire, les parties avaient l’habitude de
« fuir »enSuisse pour faire authentifier leurs contrats
devente (SPA) par un notaire suisse (qui est
autorisé à négocier en fonction de la charge de
travail, et ne facture qu’une partie des frais allemands).
Il convient de noter que cette pratique est
impossible pour les transactions immobilières (pour
lesquelles une authentification par un notaire allemand
est obligatoire pour letransfert de propriété)
et est devenue moins courante en ce qui concerne
des actions deGmbH après certains amendements
apportés àlaGmbHG en novembre 2008.
5. Standards essentiels etlapratique de
marché
En substance, les contrats devente (SPA) soumis
au droit allemand ont les mêmes standards que
ceux utilisés ailleurs (bien que souvent, cenesoit
pas le cas ni dans le style, nidans la formulation).
Lors de la lecture des contrats de vente (SPA)
soumis au droit allemand, les investisseurs étrangers
peuvent être perturbés par ladistinction entre
la vente et le transfert de propriété, décrits dans
deux contrats différents. La « vente » est
l’obligation de transférer les actions, alors que le
transfert de propriété est latransmission dutitre. La
même chose s’applique pour lavente et le transfert
de propriété (cf. B.III.4.). Le transfert (mais pas la
vente) est habituellement soumis àla condition du
paiement préalable du prix delavente. Dans les
cas oùundossier antitrust est exigé, le transfert
(mais non la vente) est soumis àl’autorisation des
Transaction Procedures
any ancillary agreements related thereto and
including any exhibits, which are substantially part
of the agreement (other than lists and tables, as to
which an exception applies) must be read aloud
by or in front of the notary. Therefore, allow a
whole day for "signing" ofadetailed German law
SPA containing many exhibits! Foreign investors
often avoid this by sending their German lawyers
with apower of attorney. Note that for some purposes
(such as capital increases in GmbHs and
real estate purchases) the power of attorney itself
needs tobenotarized.
German notary fees are governed byamandatory,
non-negotiable fee schedule and are calculated
on the basis of transaction value. Accordingly,
they range from EUR 10 (e.g. for the notarization
of a200 page SPA involving the purchase of a
heavily indebted GmbH for EUR 1) to amaximum
amount of approximately EUR 55,000 (at atransaction
value ofEUR 60,000,000 or more, even if
the SPA is only five pages long). Notary fees are
customarily borne by the purchaser. In order to
avoid the costly German notary fees, parties used
to "flee" toSwitzerland to have SPAs notarized by
Swiss notaries (who are allowed tonegotiate fees
in accordance with the actual work load and usually
charge only afraction ofthe German fees). Note
that this practice is impossible for real estate
transactions (for which notarization byaGerman
notary is mandatory for the transfer of ownership)
and has become less common with regard to
GmbH shares following certain amendments of
the GmbHG in November 2008.
5. Substantive Standards and Market
Practice
In substance (although often not in style and
wording) German law SPAs are similar to standards
used elsewhere. When reading German
SPAs, foreign investors may be confused by the
distinction between the sale and the transfer which
are described as two separate transactions. The
"sale" constitutes the obligation to transfer the
share while the transfer constitutes the actual
passage of title. The same applies for the sale and
the conveyance of property (see above B.III.4.).
The transfer (but not the sale) is usually subject to
the condition precedent of payment of the purchase
price. Incases in which antitrust filing requirements
apply, the transfer (but not the sale)
must besubject toantitrust clearance. Atypical
German SPA contains the sale as well as the
transfer but the transfer may be subject tocertain
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