Investissements étrangers en Allemagne Foreign Investments in ...

Possibilités d’investissement
grevée de telle manière que des actes d’exécution
récurrents doivent être faits en faveur de la personne
pour qui lasûreté aété créée (sûreté immobilière).
Il est possible de convenir que les actes
pour l’exécution du contenu de la sûreté immobilière
devant être faits, soient adaptés aux nouvelles
circonstances sans préavis si, sur la base des
conditions stipulées dans l’accord, le type et
l’assiette de la sûreté peuvent être déterminés. La
sûreté immobilière peut être créée en faveur d’une
personne/société ou du propriétaire d’une autre
parcelle. Ilest courant de grever un terrain d’une
sûreté immobilière afin de garantir le remboursement
d’un crédit, qui aura été convenu entre les
parties.
Investment Possibilities
way that recurring acts of performance are to be
made from the plot of land to the person inwhose
favor the encumbrance is created (charge on
land). It is possible to agree as to the content of
the charge onland that the acts ofperformance to
be made are adjusted tochanged circumstances
without notice if, based onthe requirements stipulated
in the agreement, the type and scope ofthe
encumbrance ofthe land can be determined. The
charge onland may be created in favor ofacertain
person/company or the respective owner of
another plot ofland. Often, acharge onland is
created to ensure that credit facilities are repaid,
which were concurrently agreed upon between the
parties.
e) Les autres charges immobilières e) Other Land Charges
Le droit allemand fournit de nombreuses garanties
en droit immobilier. Les garanties les plus importantes
sont les hypothèques etles sûretés immobilières,
qui se distinguent par le fait que
l’hypothèque garantit une dette spécifique à la
différence de la sûreté immobilière. C’est la raison
pour laquelle la sûreté immobilière est la garantie
qui est privilégiée dans la plupart des transactions.
Elles donnent toutes les deux le droit au bénéficiaire
(les banques en premier lieu) depercevoir
une somme d’argent par la vente ou la gestion
forcée delaparcelle grevée. La transmission d’une
hypothèque/sûreté immobilière peut être facilitée
par la rédaction d’un acte.
German law provides for a number of security
interests inreal estate. The most important security
interests are mortgages and land charges, the
difference being that the mortgage secures a
specific debt and the land charge does not, for
which reason the land charge is the preferred
security interest in most transactions. They both
give the beneficiary (primarily banks) the right to
collect aspecific sum of money by way of aforced
sale or forced management of the encumbered
plot of land. The transferability ofamortgage/land
charge can be increased by the creation of a
certificate.
4. Transfert de titre et de baux 4. Transfer of Title and of Leases
a) Transfert de titre a) Transfer of Title
Une particularité du droit allemand est qu’en plus
de l’acte de vente, un acte spécial est nécessaire
en ce qui concerne letransfert de la propriété. En
principe, cet accord est inclus dans l’acte de vente,
c'est-à-dire que le vendeur et l’acquéreur conviennent
que la propriété passe du vendeur à
l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente
(cf. C.IV.4., C.IV.5.).
Si l’accord concernant le transfert est établi séparément
par rapport àl’acte de vente, il doit être fait
par acte notarié, comme l’acte de vente. Cependant,
l’accord sur le transfert doit se faire en présence
des deux parties et auprès d’un notaire
allemand, devant lequel les parties peuvent se faire
représenter par un mandataire. Ce transfert ne peut
être qu’inconditionnel et sans aucune limite de
temps (cependant, cette stipulation ne s’applique
pas àl’acte de vente lui-même). L’accord dans son
ensemble, y compris l’accord sur le transfert de
propriété, est valable seulement si le vendeur est le
propriétaire du bien immobilier investit de tous les
Apeculiarity of German law is that, in addition to
the purchase agreement, a special agreement
regarding the conveyance itself is required. Usually
this agreement is included in the purchase
agreement, i.e. seller and purchaser agree that
the title of property shall pass from the seller to the
purchaser (see C.IV.4., C.IV.5.).
If the agreement regarding conveyance is concluded
separately from the purchase agreement, it
must be notarized like the purchase agreement
itself. However, the agreement regarding conveyance
must be concluded before a German
notary in the physical presence of both parties,
whereby either party may be represented by an
agent. It can only be unconditional and must not
contain any sort of time limit (however, this stipulation
does not apply to the purchase agreement).
The entire agreement, including the agreement
regarding conveyance, is valid only if the seller is
the owner with unrestricted authority to dispose or
22