Investissements étrangers en Allemagne Foreign Investments in ...

Possibilités d’investissement
Investment Possibilities
même immeuble, conformément aux lois applicables.
cc) Cession
Tout comme un terrain, un appartement est cessible
indépendamment et peut être grevé indépendamment.
De la même manière, une saisie
n’affecte pas les autres appartements. La vente de
l’appartement peut cependant, dans certaines
circonstances, nécessiter l’accord des autres propriétaires
du même immeuble ou de
l’administrateur des biens.
cc) Transfer
Like land, acondominium is independently transferrable
and can be independently charged or
otherwise encumbered. Likewise, a foreclosure
sale does not affect other condominiums. The sale
of the condominium can, however, under certain
circumstances require the approval of other condominium
owners on the same land or of the
building administrator.
d) Droit de construire transmissible d) Heritable Building Right
Finalement, il est possible en droit allemand de
créer des droits de construire qui sont transmissibles.
Undroit de construire transmissible donne
droit àune personne deconstruire et d’être propriétaire
du bâtiment sur un immeuble (ou sous terre,
comme un parking souterrain par exemple) pour
une certaine période, par exemple 99 ans. Le bâtiment
est considéré comme partie intégrante du
droit de construire transmissible, mais pas le terrain.
Les droits de construire transmissibles sont
souvent utilisés par les municipalités ou l’Eglise afin
de garder la propriété du terrain tout en recevant
une redevance foncière annuelle, habituellement 4
à5%delavaleur du terrain. Comme un loyer, la
redevance foncière peut être indexée, c'est-à-dire
augmentée en fonction d’un indice comme les prix
à la consommation. Un droit de construire transmissible
se conclut par contrat entre le propriétaire
du terrain et le bénéficiaire. Le contrat doit être
enregistré au registre foncier (cf. B.III.1.b)). Un
fichier séparé, le fichier des droits de construire
transmissibles est créé dans lequel le bénéficiaire
du droit de construire transmissible est enregistré
en tant que propriétaire du droit .Tout comme pour
le terrain, le droit de construire transmissible peut
être vendu, acheté et peut être grevé de servitudes
et de charges foncières. Cependant, le propriétaire
du terrain se réservera habituellement le droit de
consentir àdetelles transactions, c'est-à-dire que
son consentement sera requis pour toutes cessions.
Al’expiration du droit deconstruire transmissible,
le propriétaire du terrain deviendra automatiquement
propriétaire du bâtiment et paiera donc
une compensation au bénéficiaire. Les baux conclus
par le bénéficiaire sont automatiquement
transmis au propriétaire du terrain. Il est également
possible de convenir d’un droit d’acquisition (du
terrain) en faveur dubénéficiaire.
Finally, heritable building rights can be created
under German law. Aheritable building right entitles
one to build and own abuilding on apiece of
land (or below ground, e.g. underground parking)
for a certain period of time, e.g. 99 years. The
building is considered anintegral part of the heritable
building right and not of the land. Heritable
building rights are often used by municipalities or
the Church in order to retain ownership of land
while receiving an annual ground rent, usually
4to5% of the value of the land per year. Like
rent, ground rent can be subject to indexation, i.e.
increase in accordance with acertain index such
as the consumer price index. Aheritable building
right is created by way of acontract between the
owner of land and the beneficiary and has to be
registered in the land register (see B.III.1.b)).
Moreover, aseparate folio, the heritable building
right register, is created in which the beneficiary of
the heritable building right is registered as the
owner of the heritable building right. Like land, the
heritable building right can be sold and purchased
and may be encumbered with easements and
charged with land charges. However, the owner of
the land will usually reserve the right toapprove
such transactions, i.e. prior consent is required for
any transaction. Upon the expiration of the heritable
building right, the owner of land automatically
becomes the owner ofthe building and therefore
has to pay compensation to the beneficiary. Lease
agreements concluded by the beneficiary automatically
devolve tothe owner ofland. It is also
possible toagree on aright to acquire the land in
favor of the beneficiary.
20