Investissements étrangers en Allemagne Foreign Investments in ...
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Possibilités d’investissement Investment Possibilities Les JV peuvent prendre différentes formes. En cas de JV conventionnelle, la coopération est fondée uniquement sur des accords bilatéraux, sans former d’organisation indépendante. En cas deJVen participation, les partenaires de la JV créé une entité spécialement dédiée àleur collaboration. Ces structures adoptent souvent la forme d’une KGou d’une GmbH allemande. JVs can appear in various forms. In the case ofa contractual JV, the cooperation is only based on bilateral agreements without forming an independent organization. Inthe case ofanequity JV, the partners of the JV set up asingle-purpose vehicle for their collaboration. Such entity often adopts the legal form of aGerman KG or aGmbH. III. Achat Immobilier III. Acquisition of Real Estate 1. Description du titre de propriété 1. Description of and Title to Real Estate a) Plan Cadastral a) Cadastral Map En Allemagne, la propriété foncière est enregistrée au cadastre et au registre foncier. Ainsi, la recherche de titre de propriété est rapide et fiable. Chaque terrain est divisé en parcelles cadastrales. Chaque terrain comprend au moins une parcelle mais peut aussi en regrouper plusieurs. Chaque parcelle cadastrale se voit attribuer unnuméro de parcelle et est enregistrée sous ce numéro au cadastre. Leplan cadastral contient des informations importantes sur les limites exactes, la délimitation et la localisation de chaque parcelle cadastrale. Il est également important de vérifier le plan cadastral pour s’assurer que la parcelle est reliée à la chaussée. De plus, le plan cadastral contient des informations sur les développements projetés etles superstructures, c'est-à-dire les ouvrages chevauchant sur plusieurs délimitations. b) Le registre foncier b) Land Register Les parcelles cadastrales sont également enregistrées au registre foncier. Le registre foncier est conservé au tribunal d’instance. Il est divisé en un inventaire et trois sections. L’inventaire contient le numéro de la parcelle. La section 1contient des informations sur la propriété de la parcelle, c'est-àdire le propriétaire, ou en cas de copropriété, la part de chacun des copropriétaires et quelques fois, des informations sur l’enregistrement d’une servitude en faveur de la parcelle. La section 2 contient les charges foncières y compris les servitudes, les servitudes personnelles, usufruits, charges, les notifications prioritaires detransfert de propriété et restrictions de jouissance comme les droits de construire transmissibles (cf. B.III.2.d)). La section 3 contient les charges comme les hypothèques, les sûretés et les rente viagères. Les droits enregistrés dans le registre ont différents rangs/ordres de priorité en fonction du moment de l’enregistrement. Ainsi, le droit le plus ancien prime sur ledroit le plus récent. In Germany, land is registered both with the cadastral office and the land register. Therefore, atitle search isquick and reliable. Every piece of land is divided up into cadastral plots. Each piece of land consists ofatleast one cadastral plot but may consist of several. Each cadastral plot is given acorresponding plot number and is registered with the cadastral office. The cadastral map contains valuable information on the exact boundaries, the cut and the location of the cadastral plots. It is also important to examine the cadastral map to ensure the property is accessible by public roads. In addition, the cadastral maps contain information on the existing development and superstructures, i.e. buildings crossing the boundaries. The cadastral plots are also registered in the land register. The land register is maintained at the district courts. It is divided up into an inventory and three sections. The inventory contains the plot number. Section 1contains information on ownership of the plot of land, i.e. the owner or, incase of several co-owners, the shares ofthe co-owners, and sometimes notes of registrations of easements in favor of the plot of land. Section 2contains encumbrances, including easements, limited personal easements, usufructs, priority notices (of conveyance) and restraints on disposal such as heritable building rights (see B.III.2.d)). Section 3 contains the liens such as mortgages, land charges and annuity land charges. The rights registered in the land register have different priorities/ranks. Generally, the priority of the rights depends onthe time of their registration, i.e. the older right is ranked higher than the more recent right. 17
Possibilités d’investissement Investment Possibilities c) Bonne foi c) Good Faith Toute personne peut se fier de bonne foi aucontenu du registre foncier etest protégée dans lamesure où le contenu du registre foncier est censé être correct, quelle que soit sa réelle exactitude. Ainsi, il est possible d’acquérir unterrain d’un propriétaire enregistré au registre foncier même s’il n’est pas le propriétaire juridiquement reconnu. En outre, les charges non enregistrées dans leregistre foncier sont en général considérées comme inopposables àl’acquéreur. En conséquence, ce processus offre une grande transparence et rend les transactions immobilières fiables etsûres. A l’inverse du registre du commerce, le registre foncier peut être consulté en ligne uniquement par le notaire public. De plus, afin de recevoir les informations du registre foncier, unintérêt légitime doit être prouvé. Cependant, l’acquéreur d’une propriété immobilière agénéralement un tel intérêt. Les plans cadastraux sont accessibles àtous (et dans certaines municipalités, ils sont même enligne). Anyone may rely on the content of the land register in good faith and is protected to the extent that the content ofthe land register is considered to be correct, regardless of its actual correctness. Therefore, it is possible toacquire land from the owner registered inthe land register even if he is not the true legal owner. Further, encumbrances that are not registered in the land register are generally deemed as nonexistent vis-à-vis apurchaser. This leads to great transparency and makes real estate transactions reliable and safe. Unlike the commercial register, the land register can only be inspected online by anotary public. Furthermore, inorder to receive information from the land register avalid interest must be demonstrated. However, the purchaser ofareal estate property generally has such valid interest. Cadastral maps are publicly available (and in some municipalities even online). 2. Différents types de propriété immobilière Toute personne physique outoute personne morale publique ou privée (par exemple les Etats fédéraux allemands, les villes, les municipalités, les AG ou encore lesGmbH, les sociétés en nom collectif ou les partenariats dedroit privé) peut être propriétaire d’un terrain. Il existe différents types depropriété immobilière. a) Propriété personnelle, Copropriété et propriété indivis La forme depropriété la plus commune est la propriété personnelle, c'est-à-dire qu’une personne ou une société est propriétaire d’un terrain. Quand le bien-fond est détenu par plusieurs personnes ou sociétés, ils sont copropriétaires ou propriétaires indivis. Dans le premier cas, plus courant, chaque copropriétaire dispose d’une part de la propriété sous forme de fraction, par exemple ½. Chaque copropriétaire peut vendre sa part, ou la grever séparément, et généralement sans le consentement des autres propriétaires. Dans le cas dela propriété indivis, chaque propriétaire est propriétaire de tout le terrain dans son ensemble conjointement avec les autres propriétaires indivis. Sa propriété est donc restreinte par les droits des autres propriétaires indivis. Le bien entier ne peut être vendu ougrevé que par tous les propriétaires indivis, mais pas séparément. 2. Types of Ownership in Real Estate Every person and every public or private legal entity (e.g. German federal states, cities, municipalities, AGs or GmbHs, as well as partnerships or civil law partnerships) may be the owners of land. There are different types of real estate ownership. a) Sole, Co- and Joint Ownership The most common form of ownership is sole ownership, i.e. one person or company owns a piece of land. Where land is owned by several persons orcompanies, they are co-owners or joint owners. In the former, more common case, every co-owner has ashare of the property toacertain fraction, e.g. 1/2. Each co-ownership share can be sold and encumbered separately and generally without the consent ofthe others. In case of joint ownership, each owner owns the whole land jointly with the other owners and is therefore restricted by the rights of the other owners. The whole piece of property can only be sold and encumbered byall joint owners, but not separately. b) Bâtiments et autres éléments b) Buildings and Other Components La propriété immobilière comprend tous les élé- Ownership of land includes all objects firmly at- 18
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c) Bonne foi c) Good Faith<br />
Toute personne peut se fier de bonne foi aucont<strong>en</strong>u<br />
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<strong>en</strong>registré au registre foncier même s’il<br />
n’est pas le propriétaire juridiquem<strong>en</strong>t reconnu. En<br />
outre, les charges non <strong>en</strong>registrées dans leregistre<br />
foncier sont <strong>en</strong> général considérées comme <strong>in</strong>opposables<br />
àl’acquéreur. En conséqu<strong>en</strong>ce, ce processus<br />
offre une grande transpar<strong>en</strong>ce et r<strong>en</strong>d les<br />
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A l’<strong>in</strong>verse du registre du commerce, le registre<br />
foncier peut être consulté <strong>en</strong> ligne uniquem<strong>en</strong>t par<br />
le notaire public. De plus, af<strong>in</strong> de recevoir les <strong>in</strong>formations<br />
du registre foncier, un<strong>in</strong>térêt légitime doit<br />
être prouvé. Cep<strong>en</strong>dant, l’acquéreur d’une propriété<br />
immobilière agénéralem<strong>en</strong>t un tel <strong>in</strong>térêt. Les plans<br />
cadastraux sont accessibles àtous (et dans certa<strong>in</strong>es<br />
municipalités, ils sont même <strong>en</strong>ligne).<br />
Anyone may rely on the cont<strong>en</strong>t of the land register<br />
<strong>in</strong> good faith and is protected to the ext<strong>en</strong>t that<br />
the cont<strong>en</strong>t ofthe land register is considered to be<br />
correct, regardless of its actual correctness.<br />
Therefore, it is possible toacquire land from the<br />
owner registered <strong>in</strong>the land register ev<strong>en</strong> if he is<br />
not the true legal owner. Further, <strong>en</strong>cumbrances<br />
that are not registered <strong>in</strong> the land register are<br />
g<strong>en</strong>erally deemed as nonexist<strong>en</strong>t vis-à-vis apurchaser.<br />
This leads to great transpar<strong>en</strong>cy and<br />
makes real estate transactions reliable and safe.<br />
Unlike the commercial register, the land register<br />
can only be <strong>in</strong>spected onl<strong>in</strong>e by anotary public.<br />
Furthermore, <strong>in</strong>order to receive <strong>in</strong>formation from<br />
the land register avalid <strong>in</strong>terest must be demonstrated.<br />
However, the purchaser ofareal estate<br />
property g<strong>en</strong>erally has such valid <strong>in</strong>terest. Cadastral<br />
maps are publicly available (and <strong>in</strong> some<br />
municipalities ev<strong>en</strong> onl<strong>in</strong>e).<br />
2. Différ<strong>en</strong>ts types de propriété immobilière<br />
Toute personne physique outoute personne morale<br />
publique ou privée (par exemple les Etats fédéraux<br />
allemands, les villes, les municipalités, les AG ou<br />
<strong>en</strong>core lesGmbH, les sociétés <strong>en</strong> nom collectif ou<br />
les part<strong>en</strong>ariats dedroit privé) peut être propriétaire<br />
d’un terra<strong>in</strong>. Il existe différ<strong>en</strong>ts types depropriété<br />
immobilière.<br />
a) Propriété personnelle, Copropriété et<br />
propriété <strong>in</strong>divis<br />
La forme depropriété la plus commune est la propriété<br />
personnelle, c'est-à-dire qu’une personne ou<br />
une société est propriétaire d’un terra<strong>in</strong>. Quand le<br />
bi<strong>en</strong>-fond est dét<strong>en</strong>u par plusieurs personnes ou<br />
sociétés, ils sont copropriétaires ou propriétaires<br />
<strong>in</strong>divis. Dans le premier cas, plus courant, chaque<br />
copropriétaire dispose d’une part de la propriété<br />
sous forme de fraction, par exemple ½. Chaque<br />
copropriétaire peut v<strong>en</strong>dre sa part, ou la grever<br />
séparém<strong>en</strong>t, et généralem<strong>en</strong>t sans le cons<strong>en</strong>tem<strong>en</strong>t<br />
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2. Types of Ownership <strong>in</strong> Real Estate<br />
Every person and every public or private legal<br />
<strong>en</strong>tity (e.g. German federal states, cities, municipalities,<br />
AGs or GmbHs, as well as partnerships or<br />
civil law partnerships) may be the owners of land.<br />
There are differ<strong>en</strong>t types of real estate ownership.<br />
a) Sole, Co- and Jo<strong>in</strong>t Ownership<br />
The most common form of ownership is sole<br />
ownership, i.e. one person or company owns a<br />
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owners. In the former, more common case, every<br />
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