Investissements étrangers en Allemagne Foreign Investments in ...

Achat de sociétés en difficulté
de l’UE par levendeur.
En règle générale, la présomption légale depassif
ne peut être exclue de l’accord de vente. Néanmoins,
l’acquéreur peut exiger des cautions ou des
indemnisations de la part du vendeur concernant
les passifs pris en charge. Dans la pratique,
l’acquéreur doit être conscient que ces représentations
etindemnisations peuvent être sans valeur, si
le vendeur en difficulté est effectivement incapable
de payer. Si nécessaire, l’acquéreur peut demander
des garanties, sous la forme d’une caution
bancaire ou de rétention du prix d’achat par
exemple.
III.
Acquisition après le début de la procédure
d’insolvabilité
En procédure d’insolvabilité, le droit de disposition
sur la propriété du débiteur appartient à
l’administrateur judiciaire. L’administrateur judiciaire
peut utiliser la propriété immobilière par
plusieurs moyens. Il dispose de la vente forcée, de
la gestion forcée ou encore d’un vente sur le marché.
Un investisseur aura l’opportunité d’acquérir la
propriété du bien immobilier dans lecadre d’une
vente forcée oud’une vente sur le marché.
Dans lecadre d’une vente forcée, la propriété est
vendue au plus offrant, le consentement du débiteur
n’est pas nécessaire. Les coûts delavente
forcée sont déduits du prix de l’adjudication. Le
reste de la vente est distribuée aux créanciers qui
ont présenté leurs réclamationsî en fonction du
rang de leurs créances. Dès l’acceptation de l’offre
la plus élevée par le commissaire priseur, la propriété
est transférée au plus offrant. Toutes les
charges et droits de la propriété immobilière cessent
à ce moment précis, sous réserve
d’exception.
Dans lecadre d’une vente sur le marché, la propriété
est vendue par l’administrateur judiciaire
sous laforme d’une transaction immobilière « régulière
». En raison delaspécificité de la procédure
d’insolvabilité, certaines règles doivent être intégrées
dans l’acte constatant la vente. En plus, un
accord avec les créanciers doit être établi dans
lequel ces questions, telles que ladistribution du
produit de la vente ou la purge des charges foncières
sont abordées. Dans les deux cas décrits cidessus,
l’acquéreur peut obtenir la résiliation des
baux en cours, sous réserve d’exceptions.
Acquisition of Distressed Companies
seller.
As a rule, the statutory assumption of liabilities
cannot be excluded in the acquisition agreement.
Nevertheless, the purchaser may demand warranties
or indemnifications from seller concerning the
assumed liabilities. In practice, the purchaser
must be aware that these representations and
indemnifications might be valueless, if the distressed
seller is effectively unable to pay. If necessary,
purchaser may look for securities, for
example in the form of abank guarantee orretention
of the purchase price.
III.
Acquisition after Commencement of
Insolvency Proceedings
In the case of insolvency, the power ofdisposal
over the property of the debtor is in the hands of
the insolvency administrator. The insolvency
administrator has various methods of utilization for
the real estate property. These are forced sale,
forced management or an open-market sale. An
investor has the opportunity to acquire real estate
property in the course ofaforced sale oranopenmarket
sale.
In the course ofaforced sale, the property is sold
to the highest bidder; consent of the debtor is not
required. The costs of the forced sale are subtracted
from the auction proceeds. The rest of the
proceeds are distributed between the creditors
that have placed claims in accordance with the
rankings of their respective claims. Upon the
acceptance of the highest bid by the acting judicial
officer, ownership of the property is transferred to
the highest bidder at that point in time. All encumbrances
and rights to the real estate property also
terminate atthat point in time; exceptions exist.
In case of an open-market sale, the property is
sold by the insolvency administrator in the form of
a “regular” real estate transaction. Due to the
specifics of the insolvency, certain rules have to
be incorporated into the property purchase
agreement. In addition, an agreement with the
creditors has tobedrawn up in which such issues
as the distribution of the proceeds and cancellation
of land charges is regulated. In both cases
described above, the purchaser obtains aright of
termination for the existing lease agreements;
exceptions exist.
1. Pouvoir d’aliénation 1. Power of Disposal
Après l’ouverture d’une procédure d’insolvabilité,
l’administrateur judiciaire est uniquement autorisé
àvendre et àcéder les actifs de la société. Ainsi,
les incertitudes et les risques juridiques peuvent
After the commencement of an insolvency proceeding,
the insolvency administrator is solely
authorized to sell and transfer assets ofthe company.
Thus, legal uncertainties and risks can be
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