ARTICLES and NOTES - Notarius International

176 T. Antenreiter, Informe Nacional Austria Notarius International 3-4/2002
archiv) para el archivo y utilización electrónica de documentos
notariales, así como la Academia Notarial Austriaca
(Österreichische Notariatsakademie) para la formación
y el perfeccionamiento de los profesionales de la
notaría.
2. Derecho Civil General
2.1. Código Civil General (ABGB)
El Código Civil General (Allgemeines Bürgerliches
Gesetzbuch, abreviado ABGB) prodece del año 1811 y a
pesar de numerosas modificaciones y adaptaciones ha
permanecido invariable en su sustancia.
Adiciones necesarias han sido en parte introducidas en
el mismo ABGB, en parte reguladas en leyes especiales
específicas. Nombraremos, como ejemplo de tales leyes
adicionales de importancia, la Ley Matrimonial (Ehegesetz,
abreviada EheG), la Ley de arrendamientos
(Miet-rechtsgesetz, abreviada MRG), la Ley de la propiedad
horizontal (Wohnungseigentumsgesetz, abreviada
WEG), la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria
(Grundbuchsgesetz, abreviada GBG) y la Ley de
protección de los consumidores (Konsumentenschutzgesetz,
abreviada KSchG).
2.2. Reforma del saneamiento
Con la última gran reforma se traspuso en el propio
ABGB la Directiva europea sobre venta de bienes de
consumo en sus puntos esenciales. La totalidad del campo
del saneamiento ha sido reformado profunda y ampliamente
con ocasión de la trasposición de la Directiva.
Modificaciones esenciales en relación a la situación jurídica
anterior vienen dadas por la introducción de una presunción
legal de cosa viciada en el momento de la entrega,
la reforma de las acciones de saneamiento y la prolongación
de los plazos de garantía 14 .
3. Derecho inmobiliario
3.1. Adquisición de la propiedad
El derecho austriaco se basa en el principio de la tradición
causal, según el cual una transmisión de propiedad
válida ha de fundarse en un acuerdo (causa) válido
entre el anterior propietario de un inmueble y el adquirente.
Para la aquisición de la propiedad, además del título
obligacional, se requiere observar determinada forma,
que para los bienes inmuebles consiste en la inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria 15 .
El § 380 ABGB establece inequívocamente: “Sin título
y sin tradición legítima no puede ser adquirida propiedad
alguna”. El derecho austriaco no requiere ninguna forma
especial para la constitución del título obligacional,
en particular, no necesariamente la notarial.
Sin embargo, en la práctica, los notarios públicos juegan
un papel importante en los contratos inmobiliarios,
ya que el § 31 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria
establece que la inscripción en el Registro de
la Propiedad Inmobiliaria sólo tendrá lugar en virtud de
documentos públicos o aquellos documentos privados
en los que las firmas de las partes contratantes estén autentificadas
judicial o notarialmente y la nota de autentificación
contenga, tratándose de personas naturales, la
fecha de nacimiento.
3.2. Enajenación de inmuebles
En la enajenación de inmuebles y de pisos en propiedad,
los notarios austriacos actúan en muchos caso como fiduciarios
para la tramitación del pago del precio de la compraventa,
en especial cuando el mismo notario ha escriturado
el contrato y en los supuestos de financiación ajena
del precio de compraventa por un banco y constitución de
garantías en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria (hipoteca).
El fideicomiso debe inscribirse en el Registro de
Fideicomisos del Notariado Austriaco y debe abrirse una
cuenta fiduciaria en el Banco Notarial Fiduciario, así se
ofrece a las partes contratantes una garantía de seguridad,
a través del seguro del Registro de Fideicomisos.
Otra medida de seguridad para el comprador en una
compraventa típica es la anotación preventiva sobre la
enajenación planeada en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria,
que preserva al comprador la preferencia asegurada
y le posibilita solicitar la cancelación de las inscripciones
posteriores en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Con la anotación preventiva de enajenación
desaparece para el comprador el riesgo de que se grave o
revenda el bien inmueble entre la celebración del contrato
y la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad
Inmobiliaria.
La actividad de los notarios en relación al auto-cálculo
del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles se
expone detalladamente en el punto 8 (Derecho Tributario).
3.3. Contrato con el promotor inmobiliario
La Ley sobre contratos con el promotor inmobiliario
de 1997 (Bauträgervertragsgesetz, abreviada kurz BTVG)
contiene normas de protección del adquirente de propiedad,
propiedad horizontal, derecho de superficie, derecho
de arrendamiento (Bestandrecht) u otro derecho de uso sobre
edificios, pisos o locales de negocio que todavía han de
ser construidos o radicalmente renovados. 16
En particular, el contrato con el promotor inmobiliario
ha de celebrarse por escrito y tiene que reflejar un determinado
contenido mínimo determinado por ley 17 .
3.4. Propiedad horizontal y derecho de superficie
(Baurecht)
El derecho austriaco viene marcado por el principio jurídico-romano
“superficies solo cedit”, según el cual la
propiedad sobre el edificio se subordina, en principio, a
la propiedad del suelo. Como excepción a ello, la Ley sobre
la Propiedad Horizontal de 2002 (Wohnungseigentumsgesetz
2002, abreviada WEG) regula los requisitos
legales para la constitución de la propiedad horizontal so-
14 §§ 922 a 933b del Código Civil General (ABGB)
15 § 431 del Código Civil General (ABGB)
16 § 2 de la Ley sobre contratos con el promotor inmobiliario (BTVG)
17 §§ 3 y 4 de la Ley sobre contratos con el promotor inmobiliario
(BTVG)