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150 T. Antenreiter, Rapport National Autriche Notarius International 3-4/2002 sont toujours les mêmes (alt. Restées inchangées). Les compléments nécessaires ont été partiellement insérés au Code Civil Général ou bien, ils sont réglés dans des lois spéciales, comme p.e la loi relative au mariage (Ehegesetz – abréviation: EheG), la loi relative au bail (Mietrechtsgesetz – abréviation: MRG), la loi relative aux logements soumis au régime de la copropriété Wohnungseigentumsgesetz – abréviation: WEG), la loi relative au livre foncier (Grundbuchsgesetz – abréviation: GBG) et la loi sur la protection des consommateurs – abréviation: KSchG). 2.2. Réforme du droit de garantie Par la dernière grande refonte du ABGB la directive 1999/44 CE du Parlement européen et du Conseil du 25 mai 1999 sur certains aspects de la vente et des garanties des biens de consommation a été transposée en droit interne. A l’occasion de la transposition de la directive, les dispositions relatives à la garantie ont été globalement modifiées. Les modifications les plus importantes sont l’introduction d’une présomption légale par rapport à la chose viciée au moment de la transmission de la chose, la réorganisation des droits à garantie et la prolongation des délais de garantie. 14. 3. Droit immobilier 3.1. Acquisition de la propriété Le droit autrichien se base sur le systeme de l’acquisition causal. Conformément à ce principe, le transfert de la propriété dépend d’une convention valable (causa) entre l’ancien propriétaire de l’immeuble et leu nouveau propriétaire. En plus, outre ce contrat civil, l’acquisition de la propriété requiert certaines formalités, à savoir l’immatriculation au livre foncier dans le cas de biens immobiliers 15 . Le libellé de l’art. 380 ABGB est très clair: La propriété ne s’acquiert que par un titre valable et si les formalités légales de l’acquisition sont respectées”. Le contrat obligatoire ne requiert pas de formalités spéciales en droit autrichien. La forme notariée n’est pas obligatoire. Mais dans la pratique les notaires publics jouent un rôle important dans les transactions immobilières. En effet, l’art. 31 de la loi relative au livre foncier (Grundbuchgesetz) prévoit que les immatriculations ne peuvent se faire que sur la base d’un acte public ou d’actes sous seing privé si les signatures des parties ont été légalisées par un tribunal ou un notaire et si l’annotation de la légalisation mentionne également la date de naissance des personnes physiques. 3.2. Vente d’immeubles Dans les transactions immobilières, les notaires autrichiens agissent souvent comme fiduciaires au moment de l’exécution du paiement du prix de vente, en particulier lorsque le notaire a lui-même rédigé le contrat et lorsque l’acquéreur constitue une hypothèque et charge une banque de payer le prix de vente. La fiducie doit être immatriculée dans le registre fiduciaire du notaire autrichien. En même temps, il faut ouvrir un compte de tiers auprès de la banque qui dépose les valeurs fiduciaires des notaires. Ainsi, les parties au contrat bénéficientd’une certaine sécurité juridique puisque le registre fiduciaire est protégé par une assurance. Une autre sécurité pour l’acquéreur est le fait que les ventes envisagées sont annotées au livre foncier dans l’ordre chronologique. L’acquéreur peut se fier de cette annotation. En plus, elle lui permet d’annuler les immatriculations subordonnées du livre foncier et le risque que le bien foncier soit grevé ou revendu après la conclusion du contrat et l’immatriculation au livre foncier n’existe plus. La rôle du notaire lors de la fixation des droits de mutation sont décrits en détail sous le point 8 (droit fiscal). 3.3. Le contrat de construction La loi relative au contrat de construction de 1997 (Bauträgervertragsgesetz, abréviation: BTVG) contient des dispositions spéciales de protection des acquéreurs des immeubles, d’un logement, d’un droit de construction, d’un droit de bail ou d’un autre droit de jouissance sur des immeubles, logements ou locaux commerciaux censés être construits ou rénovés fondamentalement. 16 Le contrat de construction doit être conclu par écrit et il doit avoir un contenu minimum obligatoire. 17 3.4. Les logements en copropriété et le droit de construction Le droit autrichien se fonde sur le principe de droit romain suivant: “superficies solo cedit”. Selon ce principe, la propriété de l’immeuble n’est pas indépendante de la propriété du bien foncier. En font exception la propriété d’immeubles individuels ou de locaux commerciaux qui s’acquierent conformément aux dispositions spéciales du Wohnungseigentumsgesetz 2002 (loi sur les logments en copropiété – abréviation: WEG) et les droits de construction immatriculés au livre foncier conformément au Baurechtsgesetz (loi sur le droit à la construction – abréviation: BauRG). Le nouveau WEG 2002 qui a apporté beaucoup de modifications par rapport à la situation juridique antérieure est entré en vigueur il y a peu de temps. Deux personnes naturelles ont maintenant la possibilité d’acquérir la propriété d’un logement. (Eigentümerpartnerschaft – partenariat de propriétaires) 18 . En outre, le WEG ne permet d’acquérir la propriété que si l’immeuble dans son ensemble fait l’objet de l’acquisition. Ainsi les dénommées maisons mixtes (la copropriété et les contrats de logements d’un côté et la propriété d’immeubles de l’autre) sont censés disparaître successivement. 14 §§ 922 au 933b ABGB 15 § 431 ABGB 16 § 2 BTVG 17 §§ 3 et 4 BTVG 18 § 2 WEG et §§ 13ss. WEG, conformément à l’ancienne loi ne pouvaient être propriétaires d’un logement qu’une seule personne physique ou morale ou deux époux en commun. Les autres unions de personnes n’avaint pas le droit d’acquérir en commun un logement (frères et soeurs, personnes vivants au même foyer, personnes qui ne se connaissaient pas entreeux).
Notarius International 3-4/2002 T. Antenreiter, Rapport National Autriche 151 Le BauRG permet de grever un bien foncier d’un droit de construction réel, aliénable ou transmissible pour cause de mort. La construction peut se trouver soit sous le sol soit sur le sol du bien foncier. 19 Le droit de construction peut être conféré pour une durée de 10 à 100 ans et est immatriculé au livre foncier (alt. et fait l’objet d’une immatriculation au livre foncier) sur une feuille séparée. En règle générale, le propriétaire du bien foncier grevé obtient des intérêts annuels pour la construction. Le propriétaire du droit de construction est également propriétaire des annexes construits qui reviennent pourtant au propriétaire du bien foncier au moment de l’extinction du droit de construction. 20 3.5. Droits réels limités sur un bien immobilier Les droits réels limités sur un bien immobilier sont le droit de gage (hypothèque) 21 , les servitudes (qui obligent le propriétaire d’un immeuble à supporter ou à ne pas faire une certaine chose, elles ne l’obligent par contre pas à agir activement, comme p.e. les droits de passage, les droits d’habitation et les usufruits) et les charges réelles 22 (le propriétaire du bien foncier garantit des services positifs et généralement répétitifs, comme p.e. le bail à nourriture, ainsi que d’autres droits qui peuvent être immatriculés au livre foncier sur base d’une règle légale 23 (droits de bail 24 , droit de préemption ou droit de reméré 25 , l’interdiction de vendre ou de grever 26 ). 4. Droit de la famille 4.1. Le mariage et l’union libre 4.1.1. Célébration du mariage et divorce Les dispositions de droit autrichien relatives au mariage et au divorce se trouvent dans le ABGB 27 et dans la loi relative au mariage (Ehegesetz – abréviation: EheG). Le divorce des époux s’effectue toujours par décision judiciaire 28 . En revanche, les époux ont la possibilité de divorcer par consentement mutuel si la demande est présentée par les deux époux et si la communauté de vie a cessé au moins six mois avant. 29 4.1.2. Régime matrimonial légal, régimes de choix et contrats de mariage Le régime matrimonial légal est la séparation des biens, c’est-à-dire chaque épouxreste propriétaire des biens qu’il possédait avant le mariage, il devient propriétaire exclusif des biens qu’il acquiert seul durant le mariage et il est seul débiteur de ses créanciers et des créanciers de ses débiteurs. 30 En règle générale, l’administration des biens ne demande pas le consentement de l’autre époux.Par contre, l’époux qui doit entretenir la famille et qui a le droit de disposer du logement conjugal doit permettre à l’autre époux de vivre dans le logement 31 . Les époux ont la possibilité de conclure un contrat de mariage (communauté de biens entre vifs, communauté de biens pour cause de mort, communauté d’acquêts) qui doivent avoir la forme d’un acte notarié 32 . En principe et à défaut de disposition contraire, le régime de la séparation des biens subsiste également dans le cas d’un divorce. Cependant, l’ensemble des biens conjugaux est réparti entre les époux conformément à des dispositions spéciales sur demande d’un des époux 33 . La répartition du patrimoine est effectuée par le juge du divorce qui décide discrétionnairement sans égard à la faute. Les dispositions contractuelles concernant le divorce ne requièrent pas de forme spéciale, mais leur fond fait l’objet d’un contrôle par le juge du divorce. Les dispositions contractuelles qui sont censées régler la répartition du patrimoine au préalable, ne sont licites que sous respect de certaines conditions. Les époux n’ont pas le droit de renoncer préalablement à leur droit à la répartition du patrimoine conjugal d’usage (y compris le logement conjugal) conformément aux dispositions de la loi matrimoniale, et les contrats sur la répartition des épargnes conjugales conclus au préalable requièrent la forme notariée pour avoir la force d’un pacte matrimonial. 34 4.1.3. Pension alimentaire de l’époux Conformément au droit autrichien, les époux ont le droit de conclure un contrat sur la pension alimentaire due pendant le mariage 35 ou après le divorce 36 . Ce contrat ne requiert pas de forme déterminée et en particulier pas obligatoirement la forme notariale. Ces conventions ne doivent pourtant pas être contraires aux bonnes mœurs 37 . En particulier, les époux ne peuvent pas renoncer préalablement à leur droit légal à une pension alimentaire pendant le mariage 38 . Ils ne peuvent renoncer qu’à certaines prestations. 4.1.4. Union libre (homosexuelle ou hétérosexuelle) ou “mariage” de homosexuels Il est vrai que la situation juridique des partenaires hétérosexuels a été amélioré successivement (notamment par rapport au droit d’habitation dans le cas du décès d’un des partenaires 39 ), mais leur situation n’est pas assimilée à celle des époux. Actuellement, il n’existe pas encore de registre pour les partenaires homosexuels ou hétérosexuels, ni la possibilité de célébrer un mariage. Ces possibilités sont toutefois déjà prises en considération. Depuis la loi relative à la copropriété d’immeubles de 2002, deux personnes quelconques (alors également les partenaires homo- ou hétérosexuels) ont le droit de devenir copropriétaires d’un logement et de disposer valablement pour cause de mort (Eigentümerpartnerschaft) 40 . 19 § 1 BauRG 20 § 9 BauRG (en règle générale contre une indemnisation) 21 §§ 447ss. ABGB 22 §§ 473 ABGB 23 § 12 Grundbuchsgesetz (loi relative au livre foncier) 24 § 1095 ABGB 25 §§ 1068ss. et 1072ss. ABGB 26 § 364c ABGB 27 §§ 44 – 100 ABGB 28 § 46 EheG 29 § 55a EheG 30 §§ 1233 et 1237 ABGB 31 § 97 ABGB 32 §§ 1217ss. ABGB et § 1 Notariatsaktsgesetz 33 §§ 81ss. EheG 34 § 97 EheG et § 1 Notariatsaktsgesetz 35 § 91 al. 1 ABGB 36 § 80 EheG 37 § 80 EheG 38 § 94 al. 3 ABGB 39 § 14 Mietrechtsgesetz, § 15 Kleingartengesetz 40 §§ 13ss. WEG
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