ARTICLES and NOTES - Notarius International

150 T. Antenreiter, Rapport National Autriche Notarius International 3-4/2002
sont toujours les mêmes (alt. Restées inchangées). Les
compléments nécessaires ont été partiellement insérés au
Code Civil Général ou bien, ils sont réglés dans des lois
spéciales, comme p.e la loi relative au mariage (Ehegesetz
– abréviation: EheG), la loi relative au bail (Mietrechtsgesetz
– abréviation: MRG), la loi relative aux logements
soumis au régime de la copropriété Wohnungseigentumsgesetz
– abréviation: WEG), la loi relative au
livre foncier (Grundbuchsgesetz – abréviation: GBG) et
la loi sur la protection des consommateurs – abréviation:
KSchG).
2.2. Réforme du droit de garantie
Par la dernière grande refonte du ABGB la directive
1999/44 CE du Parlement européen et du Conseil du
25 mai 1999 sur certains aspects de la vente et des garanties
des biens de consommation a été transposée en
droit interne. A l’occasion de la transposition de la directive,
les dispositions relatives à la garantie ont été globalement
modifiées. Les modifications les plus importantes
sont l’introduction d’une présomption légale par rapport
à la chose viciée au moment de la transmission de la
chose, la réorganisation des droits à garantie et la prolongation
des délais de garantie. 14.
3. Droit immobilier
3.1. Acquisition de la propriété
Le droit autrichien se base sur le systeme de l’acquisition
causal. Conformément à ce principe, le transfert de
la propriété dépend d’une convention valable (causa) entre
l’ancien propriétaire de l’immeuble et leu nouveau
propriétaire. En plus, outre ce contrat civil, l’acquisition
de la propriété requiert certaines formalités, à savoir l’immatriculation
au livre foncier dans le cas de biens immobiliers
15 . Le libellé de l’art. 380 ABGB est très clair: La
propriété ne s’acquiert que par un titre valable et si les
formalités légales de l’acquisition sont respectées”. Le
contrat obligatoire ne requiert pas de formalités spéciales
en droit autrichien. La forme notariée n’est pas obligatoire.
Mais dans la pratique les notaires publics jouent un rôle
important dans les transactions immobilières. En effet,
l’art. 31 de la loi relative au livre foncier (Grundbuchgesetz)
prévoit que les immatriculations ne peuvent se faire
que sur la base d’un acte public ou d’actes sous seing
privé si les signatures des parties ont été légalisées par
un tribunal ou un notaire et si l’annotation de la légalisation
mentionne également la date de naissance des personnes
physiques.
3.2. Vente d’immeubles
Dans les transactions immobilières, les notaires autrichiens
agissent souvent comme fiduciaires au moment
de l’exécution du paiement du prix de vente, en particulier
lorsque le notaire a lui-même rédigé le contrat et lorsque
l’acquéreur constitue une hypothèque et charge une
banque de payer le prix de vente. La fiducie doit être immatriculée
dans le registre fiduciaire du notaire autrichien.
En même temps, il faut ouvrir un compte de tiers
auprès de la banque qui dépose les valeurs fiduciaires des
notaires. Ainsi, les parties au contrat bénéficientd’une
certaine sécurité juridique puisque le registre fiduciaire
est protégé par une assurance.
Une autre sécurité pour l’acquéreur est le fait que les
ventes envisagées sont annotées au livre foncier dans
l’ordre chronologique. L’acquéreur peut se fier de cette
annotation. En plus, elle lui permet d’annuler les immatriculations
subordonnées du livre foncier et le risque que
le bien foncier soit grevé ou revendu après la conclusion
du contrat et l’immatriculation au livre foncier n’existe
plus.
La rôle du notaire lors de la fixation des droits de mutation
sont décrits en détail sous le point 8 (droit fiscal).
3.3. Le contrat de construction
La loi relative au contrat de construction de 1997 (Bauträgervertragsgesetz,
abréviation: BTVG) contient des
dispositions spéciales de protection des acquéreurs des
immeubles, d’un logement, d’un droit de construction,
d’un droit de bail ou d’un autre droit de jouissance sur
des immeubles, logements ou locaux commerciaux censés
être construits ou rénovés fondamentalement. 16 Le
contrat de construction doit être conclu par écrit et il doit
avoir un contenu minimum obligatoire. 17
3.4. Les logements en copropriété et le droit de construction
Le droit autrichien se fonde sur le principe de droit romain
suivant: “superficies solo cedit”. Selon ce principe,
la propriété de l’immeuble n’est pas indépendante de la
propriété du bien foncier. En font exception la propriété
d’immeubles individuels ou de locaux commerciaux qui
s’acquierent conformément aux dispositions spéciales du
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (loi sur les logments
en copropiété – abréviation: WEG) et les droits de construction
immatriculés au livre foncier conformément au
Baurechtsgesetz (loi sur le droit à la construction – abréviation:
BauRG).
Le nouveau WEG 2002 qui a apporté beaucoup de modifications
par rapport à la situation juridique antérieure
est entré en vigueur il y a peu de temps. Deux personnes
naturelles ont maintenant la possibilité d’acquérir la propriété
d’un logement. (Eigentümerpartnerschaft – partenariat
de propriétaires) 18 . En outre, le WEG ne permet
d’acquérir la propriété que si l’immeuble dans son ensemble
fait l’objet de l’acquisition. Ainsi les dénommées
maisons mixtes (la copropriété et les contrats de logements
d’un côté et la propriété d’immeubles de l’autre)
sont censés disparaître successivement.
14 §§ 922 au 933b ABGB
15 § 431 ABGB
16 § 2 BTVG
17 §§ 3 et 4 BTVG
18 § 2 WEG et §§ 13ss. WEG, conformément à l’ancienne loi ne pouvaient
être propriétaires d’un logement qu’une seule personne physique
ou morale ou deux époux en commun. Les autres unions de personnes
n’avaint pas le droit d’acquérir en commun un logement (frères
et soeurs, personnes vivants au même foyer, personnes qui ne se
connaissaient pas entreeux).