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236 O. Soergel/O. Stöcker, EU Enlargement and Property Law Notarius International 3-4/2002
a) des contrats fondés sur le droit des obligations peuvent
manifestement comporter des modifications de la
destination sur le plan juridique et
b) le contenu du contrat fondé sur le droit des obligations
modifiant le droit a une causa.
Concernant le point (a): le contenu du contrat fondé sur
le droit des obligations modifiant le droit consiste à justifier
une créance. Cette opération a à cet égard également
un caractère attributif, donc un caractère quasiment
de droit réel, parce qu’un actif est affecté par cette créance
au partenaire contractuel – opération devant être inscrite
également au bilan des entreprises tenues d’établir
un bilan. 19 A la conclusion du contrat, cette valeur est attribuée
à l’actif du partenaire contractuel. Le partenaire
contractuel (bénéficiaire) est désormais détenteur de ce
droit et cette détention a un effet erga omnes.
Concernant le point (b): la causa de cette attribution
modifiant le droit réside dans le contrat même relevant du
droit des obligations. Même si cela n’est pas toujours expressément
dit dans le contrat, l’une des parties contractantes
impliquées dans des contrats réciproques justifie
toujours envers l’autre partie le droit attribué uniquement
pour obtenir de la part de cette dernière le droit de se prévaloir
d’une contre-prestation. Cette convention comportant
expressément ou tacitement un objet déterminé dans
le contrat relevant du droit des obligations est la causa. Si
cette convention ne peut être valablement établie, c’est
l’ensemble du contrat relevant du droit des obligations
qui n’est pas valide. Entre le contenu du contrat relevant
du droit des obligations et générateur des droits et la convention
à objet déterminé à la base de ce contenu, il existe
donc un rapport de causalité: sans convention à objet
déterminé valide, il n’y a pas de droit valide.
Par contre, il n’existe pas dans la reconnaissance de
dette (dite) 20 abstraite – et c’est sa particularité – entre
celle-ci et la convention à objet particulier sous-jacente
de rapport de causalité, mais un rapport d’abstraction.
L’effet générateur des droits découlant de la reconnaissance
de dette est indépendant de l’existence de la convention
à objet déterminé sous-jacente ou de la validité
de cette dernière; cela justifie “ de manière autonome “
l’obligation du promettant et de ce fait, le droit du bénéficiaire
de la promesse tel que formulé par la loi (art. 780
du BGB). Cette reconnaissance de dette indépendante de
sa convention sous-jacente à objet déterminé a également
un caractère modifiant le droit parce qu’avec la déclaration
de la reconnaissance de dette, le bénéficiaire (attributif)
de la promesse est désormais le titulaire d’un droit
s’exerçant à l’égard de tous les autres tiers.
4. Conclusion
Pour que les débats portant sur les réformes du droit
immobilier dans les Etats d’Europe centrale et d’Europe
de l’Est soient fructueux, il est indispensable que règne la
clarté en ce qui concerne les fondements dogmatiques,
notamment en ce qui concerne le contenu et la signification
des termes juridiques employés. Se faire une idée déformée
de ces fondements, mélanger les notions de causalité,
de droit à caractère accessoire et d’objet du contrat
de garantie ou d’abstraction, de droit à caractère non accessoire
et d’isolation, compromet une issue fructueuse
de ces débats. L’exemple précisément de la dette foncière
à caractère non accessoire démontre que les réticences
dogmatiques s’opposant à l’introduction de
la sûreté immobilière dans la mesure où elle repose sur
des motifs de causalité, peuvent être éliminées par une
analyse sérieuse du problème.
19 Cf. Staudinger/Marburger, BGB, 13e révision, 1997, remarque préliminaire
2 sur les art. 780 et suivants du C.C.; MünchKomm/Eickmann
(note de bas de page 6), art. 780 Rz 2: “ Le contrat civil n’est pas seulement
un stade d’exécution sur la voie de l’acquisition d’un droit réel,
mais il est même un fait générateur d’acquisition. “
20 “ Dite “ parce que la loi elle-même ne parle que de “ reconnaissance
de dette “ et non de “ reconnaissance de dette abstraite “; par ailleurs,
l’attribut “ abstrait “ ne s’applique pas à la promesse de dette elle-même,
mais à un rapport à la causa la supportant, cf. Staudinger/Marburger
(note de bas de page 19), remarque préliminaire 1 sur les art. 780
et suivants du BGB.
EU enlargement in Eastern Europe and
dogmatic property law questions –
Causality, Accessoriness and Security
Purpose*
The report states the law as at 21 August 2002 (with
some updates concerning in particular recent legislation
in Slovenia).
1. Introduction
In the context of their efforts to join the EU, the accession
states of Central and Eastern Europe have already
been working for many years, inter alia, on adapting their
national legal systems to the acquis communautaire, in
other words to the body of Community law whose legal
and political adoption is a prerequisite for accession.
However, property law, and in particular mortgage law
and property registry law, does not form part of the acquis.
The process of adaptation that is taking place in this
sector is not therefore given the attention and systematic
examination enjoyed by the process of adoption of Community
law.
The accession states have also been working long and
hard on bringing their national legal systems into line
with EU standards in this area. Experts from many EU
states have been supporting their efforts in a variety of
ways. Problems of understanding arise again and again in
this process of adaptation in the context of discussions on
suggested property law reforms when they turn to questions
of principle in relation to the pairs of concepts unity
and separation (Einheit – Trennung), causality and abstraction
(Kausalität – Abstraktion) and accessoriness
and non-accessoriness (Akzessorietät – Nicht-Akzessorietät).
* The original German version of this article has been published in the
legal journal ZBB (Zeitschrift für Bankkredit und Bankwirtschaft)
2002, p. 412-420. It has been translated with kind permission of
ZBB.