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230 O. Soergel/O. Stöcker, Elargissement de l’UE et le droit immobilier Notarius International 3-4/2002
2.3. Causalité – Abstraction
Si l’on suit le principe de la séparation, la relation entre
les deux contrats – distincts – (contrat générateur
d’obligations et contrat visant à réaliser le transfert de
propriété de la chose vendue) doit être clarifié l’un par
rapport à l’autre. Les deux termes causalité/abstraction
clarifient cette relation.
Le terme causalité tire son origine du terme causa (en
droit romain) déjà mentionné ci-dessus. Dans le droit romain,
et aujourd’hui encore dans les systèmes juridiques
modernes, on entend par ce terme le fondement juridique
à la base de la modification (en droit réel) de la destination
ou affectation sur le plan juridique d’une chose ou
d’un droit. Les Romains déjà partaient du principe que le
changement d’une telle destination avait toujours un fondement
justifiant ce changement, précisément la causa.
Le transfert d’une chose n’était pas le but recherché en
soi, mais il servait toujours à remplir un objectif quelconque
allant au-delà de ce transfert. Il en allait de même (et
il en va de même aujourd’hui encore 4 ) de la constitution
d’une sûreté.
Illustration 3: Causa
La question déterminante est donc la suivante: quelle
est la finalité juridique d’un acte ayant pour objet un droit
réel (le transfert, la constitution de sûretés) lorsqu’il n’y
a pas de causa, donc pas de contrat générateur d’obligations
ou lorsque la causa n’est pas valide ou lorsqu’elle
disparaît a posteriori pour quelque motif que ce soit. Cela
concerne-t-il la transaction portant sur un droit réel Et
si oui, comment
En Europe continentale, en particulier dans les Etats
mettant en œuvre des réformes, on retrouve dans de nombreux
livres de droit civil sous une forme plus ou moins
développée, le principe de la causalité. Ce principe part
du fait – dans sa forme pure – qu’il ne peut y avoir aucun
acte juridique valide en droit réel sans causa valide
et donc aucun changement d’affectation sur le plan juridique.
Nous citerons également à ce propos un exemple
tiré du droit polonais:
Art. 156 du C.C. polonais: “ Si un contrat ayant pour effet de
transmettre la propriété est conclu dans le cadre de l’exécution d’une
obligation découlant d’un contrat conclu antérieurement et imposant
un transfert de propriété, la validité du contrat de transfert
de propriété dépend de l’existence de cette obligation. “
Par contre, le principe de l’abstraction applicable en
droit allemand ne porte pas atteinte à la validité d’un acte
de droit réel, donc un transfert par exemple, si une causa
valide devait faire défaut. Ce principe se retrouve dans
l’art. 873 al. 1, l’art. 929 phrase 1 du BGB. 5
Illustration 4: Principe de causalité et d’abstraction
La distinction entre les deux solutions acquiert toute
son importance en cas, par exemple, d’insolvabilité:
Si dans l’exemple 1, l’acheteur du bien meuble ou immeuble
devient insolvable, le bien pourra alors – en l’absence
d’une causa valide – être séparé de la masse de la
faillite parce que faute de causa valide, la propriété ne
passera pas à l’acheteur et ne tombera donc pas dans la
masse de la faillite. Selon le principe d’abstraction, le
vendeur ne disposera dans ce cas avec son droit d’enrichissement
que d’une simple créance sur la masse de la
faillite de l’acheteur.
Dans l’exemple 2 également, le garant dans la faillite
du créancier hypothécaire a selon le principe de la causalité
le droit de rectifier l’inscription au registre foncier et
dans la masse de la faillite, lorsqu’à défaut de causa valide,
la sûreté immobilière enregistrée pour le créancier hypothécaire
n’a pu voir le jour de manière valide. Il en va
une fois de plus autrement selon le principe de l’abstraction:
ici, la sûreté immobilière en dépit de l’absence d’une
causa valide peut prendre naissance de manière valide
pour le créancier hypothécaire en constituant la sûreté et
en l’inscrivant au registre foncier. Le garant dispose dans
ce cas seulement d’un droit d’enrichissement à faire valoir
à l’encontre du créancier hypothécaire, droit qui,
dans le cadre de la faillite de ce dernier, n’est qu’une simple
créance sur la masse de la faillite.
2.4. Droit accessoire – Droit non accessoire
Même s’il est apparenté structurellement au couple lexical
“ causalité/abstraction “, le couple lexical “ droit accessoire/droit
non accessoire “ n’a rien à voir avec ce dernier.
4 Esser/Schmidt, Schuldrecht, tome 1, partie 1, 8e édition, p. 93 et suivantes:
Causa und Geschäftszweck als Elemente des Schuldvertrags.
5 Or, l’effet juridique découlant du principe d’abstraction – validité de
l’acte de droit réel malgré l’invalidité de la causa – ne signifie absolument
pas que la situation juridique acquise sans fondement en droit
reste définitivement acquise à l’acheteur. L’équilibre entre les deux
partenaires contractuels – le vendeur et l’acheteur – doit plutôt résulter
des principes du droit en matière d’enrichissement, le vendeur spolié
pouvant en principe exiger de l’acheteur s’enrichissant indûment
de restituer la chose acquise indûment, de restituer l’enrichissement. “