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228 O. Soergel/O. Stöcker, Elargissement de l’UE et le droit immobilier Notarius International 3-4/2002
Los atores Soergel y Stöcker, que asesoran principalmente
en Polonia, encuentran constantemente en su trabajo,
tanto en Polonia como en otros países candidatos a
la adhesión, problemas de comprensión en relación con la
dualidad de conceptos de unidad y división, causalidad
y abstracción, accesoriedad y no accesoriedad. La
necesidad de aclarar los siempre repetidos malentendidos
ha motivado la exposición clara y resumida de los referidos
conceptos y sus conexiones.
Elargissement de la Communauté européenne
aux pays de l’Est et questions
dogmatiques soulevées par le droit immobilier
– causalité, droit accessoire et
objet du contrat de garantie
Cette étude reflète l'état de la législation en vigueur à la
date du 21 août 2002 (à l'exception de quelques nouvotés
en particulier sur loi de la Slovenie).
1. Introduction
Dans le cadre des efforts déployés pour accéder à l’U.E.,
les pays candidats à l’adhésion d’Europe centrale et d’Europe
de l’Est oeuvrent depuis de nombreuses années déjà,
entre autres, pour adapter leur propre système juridique national
à l’acquis communautaire de l’Union européenne,
dont la transposition est une condition préalable sur le plan
juridique et politique pour l’adhésion. Mais le droit immobilier,
et ici notamment le droit hypothécaire et le régime
juridique du registre foncier allemand, ne fait pas partie intégrante
de l’acquit. Le processus d’adaptation ayant lieu
dans ce secteur pêche par conséquent par un manque d’attention
et de contrôle systématique dont bénéficie quant à
lui le processus de transposition du droit communautaire.
Quoi qu’il en soit, les pays candidats à l’adhésion s’efforcent
depuis longtemps également, et ce de manière intensive,
d’adapter leur propre cadre juridique national aux
normes communautaires. Les experts en provenance de
nombreux Etats membres de la Communauté soutiennent
ces efforts de différentes façons. Des problèmes de compréhension
se posent toujours dans ce genre de processus
d’adaptation lorsqu’il y va de questions de principe dans le
débat portant sur les propositions de réforme du régime des
biens immeubles, question ayant affaire avec des couples
de termes juridiques tels que unité et séparation, causalité
et abstraction, droit accessoire et droit non accessoire.
De tels malentendus dans les réflexions, consistant à
transposer dans le droit national la sûreté immobilière à
caractère non accessoire s’ajoutant aux hypothèques à caractère
accessoire déjà existantes quasiment partout en
tant que moyen complémentaire de sûreté pour le financement
immobilier, sont exemplatifs à cet égard. Dans les
deux camps, le manque de clarté dogmatique à propos
des termes causalité, droit accessoire et objet du contrat
de garantie et les implications de ces termes conduisent
régulièrement à des résistances et à des réserves à
l’endroit des idées réformatrices.
2. Terminologie et implications
2.1. Contrat générateur d’obligations – Contrat visant
à réaliser le transfert de propriété de la chose
vendue
Selon l’interprétation des textes de loi allemands, il y a
lieu dans les contrats de toute nature de faire en principe
la distinction entre l’acceptation d’un engagement (contrat
générateur d’obligations) et l’exécution de cet engagement
(contrat visant à réaliser le transfert de propriété
de la chose vendue).
Le contrat générateur d’obligations crée (uniquement)
des droits et des obligations entre les parties impliquées
dans ce contrat; les effets juridiques de ce contrat
se limitent donc aux parties contractantes.
Exemple 1: contrat de vente immobilière – droit de l’acheteur
au transfert de propriété de l’objet acheté d’une part, droit du vendeur
au paiement du prix de vente d’autre part, l’obligation du vendeur
consistant à transférer la propriété de l’objet vendu à l’acheteur
d’une part correspondant à l’obligation de l’acheteur de payer
le prix de vente au vendeur d’autre part.
Exemple 2: contrat de prêt – droit de l’emprunteur au versement
du prêt d’une part, droits du prêteur à la constitution des sûretés
convenues contractuellement (par exemple: par des droits de gage
foncier – hypothèques ou dettes foncières), au paiement des intérêts
convenus contractuellement et au remboursement du principal
d’autre part, l’obligation du prêteur consistant à verser le prêt d’une
part correspondant à l’obligation de l’emprunteur de constituer
les sûretés convenues contractuellement (par exemple hypothèques,
dettes foncières), à payer les intérêts convenus contractuellement
et à rembourser le principal d’autre part.
On effectuera une distinction entre le contrat générateur
d’obligations et le contrat visant à réaliser le transfert
de propriété de la chose vendue (exécution) cela a un
double effet. Ici de nouveau, le premier effet ne concerne
que les rapports des parties contractantes entre elles. En
remplissant leurs obligations, les parties contractantes
éteignent les droits et obligations réciproques. En s’en tenant
aux mêmes exemples:
Exemple 1: l’acheteur paie le prix de vente dû en éteignant ainsi
le droit du vendeur au paiement du prix de vente; le vendeur
transfère le droit de propriété dû en éteignant ainsi le droit de
l’acheteur au transfert de la propriété sur l’objet vendu.
Exemple 2: le prêteur verse le montant du prêt en éteignant ainsi
le droit de l’emprunteur au versement du montant emprunté;
l’emprunteur a constitué les sûretés, a payé les intérêts convenus
contractuellement et remboursé le principal en éteignant ainsi les
droits correspondants du prêteur.
Le deuxième effet modifie par contre la destination juridique
des objets dus. Dans l’exemple 1, la propriété sur
l’objet vendu passe à l’acheteur, le propriétaire de l’objet
vendu n’étant plus à ce moment le vendeur mais l’acheteur.
Il en va de même en ce qui concerne le prix de vente:
en cas de paiement au comptant, le vendeur devient au
transfert des fonds le propriétaire de ceux-ci; au transfert
du prix de vente, il devient détenteur des fonds au moment
où le montant lui est crédité. Dans l’exemple 2, le
prêteur reçoit la sûreté et en devient le détenteur. Il en va
de même en ce qui concerne les flux financiers.