Hors Série Immobilier

DÉCEMBRE 2014 HS N°16
WWW.GEMENGEN.LU
Hors-série
Immobilier
JÉRÔME JEITZ
SALES MANAGER
MINUSINES S.A.

«POURQUOI J’AI DÉMÉNAGÉ»
«… je voulais à tout prix habiter dans
le réseau Eltrona!»
TÉLÉ, FIXE, INTERNET, ET MOBILE!
La meilleure offre au Luxembourg!
Luxembourg-Hollerich 4-8, rue de l’Aciérie
Esch-sur-Alzette 28-32, rue du Canal Tél. 499 466 888

Minusines 30
LETZEBUERGER GEMENGEN
Publication éditée par Euro-Editions S.A.
www.gemengen.lu
membre du
Société éditrice
Euro-Editions S.A.
24, rue Michel Rodange • L-4660 Differdange
CEO
Armand D’Antonio
armand@euroeditions.lu
Directeur de la publication
Frédéric Liégeois
frederic@euroeditions.lu
“
L’offre de logements reste
insuffisante pour accueillir les
10.000 personnes qui viennent
chaque année grossir les
rangs des résidents
”
Administration
Lucia Ori
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Tél 58 45 46-29 • Fax 58 49 19
Conception et réalisation graphique
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PREFACE
Le “cas” luxembourgeois
Rédaction
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Photographie
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Impression
Imprimerie Polyprint Weprint
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Tous droits de reproduction réservés pour tous pays.
Tous manuscrits, photos et documents envoyés à la rédaction
ne peuvent être exploités qu’avec l’accord de leurs auteurs.
Publiés ou non, ils ne seront pas restitués. Les reportages signés
n’engagent que leurs auteurs. Les prix figurant dans cette
revue sont indicatifs et peuvent être sujets à des variations dont
l’éditeur ne pourrait nullement être tenu pour responsable.
Malgré les nombreuses mesures mises en
place par les ministres qui se sont succédé
au cours des dernières années, l’offre de
logements reste insuffisante pour accueillir
les quelque 10.000 personnes qui viennent
chaque année grossir les rangs des résidents.
Ce qui a pour corollaire une augmentation
inexorable des prix qui, malgré
une situation économique qui plombe le
moral des ménages, ont grimpé de 25%
entre 2007 et 2014. Cette tendance fait du
Luxembourg un cas à part.
En effet, la tendance générale est à la
baisse en Europe. Une baisse qui est peu
sensible chez certains de nos voisins
comme la France, par exemple, où les prix
accusent un recul léger mais régulier
depuis 2012, mais qui est nettement plus
franche dans d’autres pays, qui connaissent
actuellement des difficultés, comme
l’Espagne ou l’Irlande, où ils ont été divisés
par deux en sept ans.
Pour sortir le pays de l’impasse, le ministère
du Logement a élaboré une stratégie
qui repose sur trois piliers: mobiliser des
terrains à bâtir pour la construction de
nouveaux logements -il en faudrait 4.000
tous les ans pour faire face à cet excédent
migratoire exceptionnel-, réformer le système
d’aide au logement en vue de renforcer
son efficacité et «booster» la création
de logements financièrement accessibles
par les acteurs publics.
«Du pain sur la planche» en perspective,
comme nous l’a récemment confié Maggy
Nagel.
MT

Photo © Ministère du Logement
Maggy Nagel 8 Kees Hage 14 Benjamin Limbourg 20
SOMMAIRE
8 Maggy Nagel
18 Xavier Delposen
Ministre du Logement
Groupe Schuler
L’ambition de promouvoir le logement
L’être humain au centre de la réflexion
et l’habitat durables
20 Benjamin Limbourg
14 PwC Luxembourg présente ses perspectives
BNP Paribas Real Estate Luxembourg
pour le secteur immobilier au Luxembourg
Un nouveau visage
et au niveau mondial
24 Frank Zimmer, Liliana Gomes
16 Des outils et services développés
ImmoDA/PROCOM
par le secteur pour le secteur
Le timing, clé de voûte dans la construction

Liliana Gomes 24 Jérôme Jeitz 30 Benoît Lespagnol 36
26 Christoph Röllinghoff
36 Benoît Lespagnol, Horst Keller
ALHO Systembau
Ferroknepper Buderus
Bâtiments modulaires d’ALHO:
Des possibilités d’économie d’énergie
qualité constante et durabilité
pour tous les budgets
28 Un guide interactif des démarches administratives
en matière d’urbanisme et d’environnement
PARTENAIRES COMMERCIAUX
Minusines, Enovos, IFSB, CDEC, ALHO Systembau,
30 Jérôme Jeitz
Chaux de Contern, ImmoDA, PROCOM, BNP Paribas
Minusines
Real Estate Luxembourg, Electricité Domp,
Innover pour apporter toujours plus de valeur
Ferroknepper Buderus, Alliance des Artisans, Eltrona
ajoutée à ses clients
Avec l’aimable collaboration de Binsfeld

Index - Décideurs politiques & économiques
Maggy
Nagel 8
Ministre du Logement
Tél. 24 784 819
info@ml.public.lu
4, place de l'Europe
L-1499 Luxembourg
Photo © Ministère du Logement
Xavier
Delposen 18
PDG
Groupe Schuler
Tél. 26 30 96 0
info@schulerimmo.lu
7, rue des 3 Cantons
L-8399 Windhof
Benjamin
Limbourg 20
Head of Letting & Sales
BNP Paribas Real Estate Luxembourg
Tél. 34 94 84
Axento Building
44, av. J.-F. Kennedy
L-1855 Luxembourg
Frank
Zimmer 24
Chef de chantier
Indépendant
cio.lux.sarl@gmail.com
Liliana
Gomes 24
Responsable d'agence
ImmoDA
Tél. 58 49 17
secretariat@immoda.lu
24, rue Michel Rodange
L-4660 Differdange
Christoph
Röllinghoff 26
Gérant
ALHO Systembau
Tél. 0049 (2294) 696-1
Hammer 1
D-51598 Friesenhagen
Jérôme
Jeitz 30
Sales Manager
MINUSINES S.A.
Tél. 49 58 58 1
jerome.jeitz@minusines.lu
8, rue François Hogenberg
L-1735 Luxembourg
Benoît
Lespagnol 36
Directeur
Ferroknepper Buderus
Tél. 55 40 40-1
info@buderus.lu
20, op den Drieschen
L-4003 Esch-sur-Alzette
Horst
Keller 36
Conseiller technique
Ferroknepper Buderus
Tél. 55 40 40-1
info@buderus.lu
20, op den Drieschen
L-4003 Esch-sur-Alzette

Maggy Nagel

L’ambition de promouvoir
le logement et l’habitat durables
Face au constat que les tentatives des précédents gouvernements d’enrayer la hausse des
prix dans le secteur immobilier n’ont pas atteint les résultats visés, le gouvernement
actuel a décidé de repenser l'ensemble des mesures de soutien au secteur du logement
et de mettre en place une politique cohérente en la matière.
Interview de Maggy Nagel, ministre du Logement.
Au 1 er
janvier 2015, le taux de TVA
passera de 3 à 17% sur la construction
en cas de non occupation personnelle.
Quel est l’objectif de cette mesure Ne
risque-t-elle pas d’avoir des répercussions
sur le marché locatif
En guise de réponse, je vous renvoie à la
réponse du ministre des Finances à la question
parlementaire n° 453 du 8 août 2014
portant sur le même sujet: «Comme indiqué
par madame la secrétaire d'État, le gouvernement
est en train d'examiner des mesures de
transition pour certains cas de figure concernant
les travaux en relation avec des logements
destinés à la location. Or les différents
éléments étant encore sous analyse, il n'est
actuellement pas possible de répondre de
manière plus précise à la première question
des honorables députés».
En ce qui concerne les questions suivantes,
aucune étude d'impact spécifique n'a été réalisée
en la matière. Les prix des logements au
Luxembourg ne cessent de croître depuis de
nombreuses années. Les gouvernements successifs
ont tenté de contrecarrer cette tendance
par l'introduction de mesures successives
et diverses ayant connu un impact budgétaire
très important, dont l'application, dès
1991, du taux de TVA super-réduit. Force est
de constater que ces mesures n'ont pas produit
les résultats escomptés.
Le gouvernement actuel a pris la décision de
repenser l'ensemble des mesures de soutien
au secteur du logement et de mettre en place
une politique cohérente en la matière. Dans
ce contexte, l'augmentation de l'offre de
logements locatifs reste une priorité du gouvernement.
Or l'application du taux de TVA
super-réduit aux logements locatifs a été
identifiée comme une mesure inefficace. Son
maintien ne serait donc pas justifié.
Le Luxembourg continuera d'appliquer au
logement des taux de TVA parmi les plus bas
de l'Union européenne. Le gouvernement
continue de promouvoir l'accès à la propriété,
en maintenant le taux de TVA de 3% pour
l'acquisition de la résidence principale. Par ailleurs,
le marché immobilier restera intéressant
pour les investisseurs, qui continueront de
bénéficier notamment de l'amortissement
accéléré en matière d'impôt sur le revenu.
Enfin, le gouvernement travaille activement à
la dynamisation de la création de logements
sociaux et à prix abordables, y compris pour
la location».
Source photo: Ministère du Logement

“
L'augmentation
de l'offre de logements
locatifs reste une priorité
du gouvernement
”
Les communes sont des partenaires de
terrain incontournables pour la mise
en œuvre de la politique étatique.
Le Pacte logement, introduit en 2008,
sera bientôt revu et corrigé. Sur quel
constat la nécessité de cette réforme se
base-t-elle En quoi consistera-t-elle
Un nouveau monitoring du Pacte logement
est prévu pour la fin de l’année 2014. Il permettra
de dresser un bilan actualisé des dispositions
prévues par la loi y relative, notamment
l’obligation des communes d’augmenter
leur population de 15% sur une période
de dix ans, mais aussi de mesurer le degré
d’utilisation des fonds attribués aux communes
afin de financer les projets de réalisation
ou de rénovation d’équipements collectifs.
Le gouvernement entend clarifier et redéfinir
ensemble avec les communes les objectifs
définis par le Pacte logement. Dans ce
contexte, le ministère du Logement propose
trois pistes telles que prévu dans le programme
gouvernemental.
Afin de mieux cibler l’attribution et l’affectation
des participations étatiques accordées
aux communes, le ministère du Logement a
proposé, et cela suite à des entrevues avec
les responsables du Syvicol, les trois changements
suivants: premièrement, dans le souci
d’augmenter l’offre de logements, étendre
l’utilisation des fonds alloués aux communes
en les affectant de manière plus explicite à
des projets de construction et de rénovation
de logements tout en laissant la possibilité
aux communes de continuer à affecter les
participations étatiques à des projets d’équipements
collectifs induits par l’accroissement
de la population ; deuxièmement, focaliser
l’affectation du budget pendant la période
du “phasing out” de 2017 à 2021 au seul
financement de la construction et de la rénovation
de logements, notamment dans le
contexte du programme national
“Baulücken” et ceci dans les limites du budget
dû à chaque commune dans le cadre du
Pacte logement ; troisièmement, le budget à
octroyer aux communes dans le cadre du
Pacte logement ne sera plus transféré sur un
fonds de réserve spécifique de la commune,
mais il sera géré par le ministère du
Logement. Dès qu’une commune aura un
projet concret à réaliser, voire à financer, qu’il
s’agisse d’un équipement collectif ou d’un
projet de logement, elle pourra solliciter le
budget nécessaire et disponible auprès du
ministère du Logement.
Le rapport annuel de l’Observatoire de
l’habitat sur les prix des appartements
paru début octobre met en évidence un
lien très net entre les prix des logements
et le temps d’accès à la capitale.
On relève, par exemple, près de 40%
d’écart entre les prix des appartements
dans la zone la plus prisée -le canton
de Luxembourg- et le Nord du pays.
La possibilité de vivre dans la capitale,
ou à proximité directe, serait donc de
plus en plus réservée à des gens très
aisés. Comment favoriser la mixité
sociale dans ce contexte
Des acteurs tels que le Fonds du logement, la
Société Nationale à Habitation Bon Marché,
mais aussi le Fonds d’urbanisation et d’aménagement
du plateau de Kirchberg vont,
dans les prochaines années, réaliser un certain
nombre de projets de logements,
dont une partie seront des logements
subventionnés destinés à des ménages avec
des revenus plus modestes, bénéficiaires de
primes de construction auprès du ministère
du Logement. Il y a lieu de citer le Ban de
Gasperich, la Porte de Hollerich et le
Kirchberg.
Le Pacte logement prévoit que chaque lotissement
d’une surface égale ou supérieure à
1 hectare doit compter au moins 10% de
logements à coût modéré pour bénéficiaires
de primes de construction.
10 LG - Hors-série Immobilier

Pour ses travaux, PROCOM fait confiance
à Electricité DOMP Steve
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Electricité DOMP Steve • 143A, route d’Esch • L-4450 Belvaux • Tél. 59 24 38

durée du prêt hypothécaire qui tourne pour
certains autour de 30 ans.
Surtout, la qualité énergétique élevée du
bâtiment induit des économies financières
provenant du fait que la consommation en
énergie pour le chauffage et la préparation
de l’eau chaude sanitaire se voit diminuée.
Comment voyez-vous l’habitat de
demain
Vous avez récemment obtenu le feu
vert du Conseil de gouvernement pour
lancer l’audit du Fonds du Logement.
Quels objectifs visez-vous avec cet
audit
Le programme gouvernemental prévoit
effectivement une restructuration du Fonds
du logement afin d’accélérer la production
de logements à coût modéré et surtout de
logements destinés à la location. Une telle
réforme n’est possible que grâce à un audit
externe assorti d’un catalogue de recommandations.
L’audit doit évaluer le Fonds du logement à
tous les niveaux: les procédures, la gestion
des ressources humaines, la gestion financière,
la gestion du parc locatif social, etc.
A l’échéance 2017, tout logement
construit devra être passif. Comment
concilier des standards de qualité de
plus en plus élevés et un ralentissement
de la hausse des prix
S’il est vrai que cela peut paraître paradoxal,
c’est justement grâce à des standards de
qualité élevés que le coût global d’un logement,
acquisition, construction et tous les
frais annexes confondus, pourra diminuer sur
une période correspondant au moins à la
Un habitat offrant la meilleure qualité de vie
doit pouvoir combiner les trois principaux
piliers du développement durable à savoir
l’économie, l’écologie et le social.
Il s’agit donc pour le gouvernement de promouvoir
une approche intégrée, notamment
en considérant les articulations déplacements-logement-activités
professionnelles et
de loisir qui sont déterminantes pour
construire des villes et agglomérations futures
qui soient durables, en vue de réaliser des
lieux d’habitat offrant une grande qualité de
vie dans un espace urbain idéal, à un prix
modéré.
C’est dans ce contexte que le ministère du
Logement est en train de travailler sur un
projet de loi qui a pour ambition de promouvoir
le logement et l’habitat durables.
Dans ce même ordre d’idées, il est évident
qu’à l’avenir, il faudra construire de manière
plus dense et développer d’autres typologies
de logements ou de façon de se loger, plus
adaptées aux coûts du foncier et aux besoins
actuels des ménages.
Ces nouvelles méthodes de réalisation d’habitats
doivent évidemment passer par une
inventivité et une ingéniosité de la part des
architectes et des promoteurs pour proposer
des ensembles denses mais attrayants.
La densité, ça ne veut pas dire simplement
construire en hauteur, cela veut dire travailler
sur un cadre urbain, créer du neuf sans nuire
à l’ancien, régénérer l’ancien pour l’adapter à
nos besoins d’aujourd’hui.
De même, le choix des matériaux de
construction écologiques produits avec une
faible consommation en énergie grise et non
nuisibles pour la santé, devient de plus en
plus important.
MT
Photo © Ministère du Logement
12 LG - Hors-série Immobilier

Kees Hage, Associé, Real Estate
PwC Luxembourg présente ses
perspectives pour le secteur immobilierr
au Luxembourg et au niveau mondial
Selon l'étude de PwC intitulée "Real Estate 2020: Building the future", les transformations
démographiques et l'urbanisation rapide au sein des marchés émergents contribueront à
une croissance considérable du secteur de l'immobilier au cours des six prochaines années.
“
L'immobilier
jouera également un rôle
plus important dans
l'écosystème financier
”
Cette croissance de l'offre devrait ainsi s'accompagner
d'une augmentation des investissements
dans le secteur. À l'horizon 2020, les gestionnaires
bénéficieront de plus nombreuses opportunités de
marché, assorties de plus grands risques et de nouveaux
leviers de création de valeur. "Les enjeux du
développement durable sont déjà une réalité pour
le secteur, qui doit faire face à l'augmentation du
prix de l’énergie, au changement climatique et aux
nouvelles réglementations environnementales,
mais ces impacts seront bien plus significatifs à l'horizon
2020", estime Kees Hage, associé et Global
Real Estate Leader chez PwC Luxembourg.
"Les nouvelles technologies influencent déjà les
fondamentaux du marché, mais en 2020, elles
auront redéfini en profondeur des pans entiers
du secteur. L'immobilier jouera également un
rôle plus important dans l'écosystème financier,
occupant l'espace libéré par les banques."
Tendances et impacts macroéconomiques
Les tendances macroéconomiques suivantes
se dégagent pour le secteur:
-Expansion urbaine dans les économies à
forte croissance en Asie, en Afrique, au
Moyen-Orient et en Amérique latine.
L'urbanisation se poursuivra également dans
les pays occidentaux, mais à un rythme
moins soutenu.
-La croissance dans les marchés émergents
est susceptible d'exacerber la concurrence
autour des actifs immobiliers et entre les
acteurs du secteur.
-Le marché immobilier sera pleinement soumis
aux enjeux du développement durable,
avec à la clé de nombreux risques, mais aussi
de nombreuses opportunités de marché
pour les gestionnaires d'actifs immobiliers.
14 LG - Hors-série Immobilier

Amaury Evrard, Real Estate & Infrastructure leader
-L'offre et la demande immobilières seront
également influencées par les évolutions
technologiques: l'essor du commerce en
ligne fera diminuer la demande en matière de
surfaces commerciales, mais les délais de
livraison toujours plus serrés feront augmenter
les besoins en matière d'espaces logistiques
à proximité des clients. En parallèle, le
télétravail et la création de bureaux décentralisés
feront diminuer les besoins en
matière d'espaces de bureau. Pour les promoteurs
immobiliers, les avancées technologiques
rendront la construction écologique
plus accessible.
-Les capitaux privés joueront un rôle clé dans
le financement des besoins du secteur et de
son infrastructure sous-jacente. Les gestionnaires
d'actifs immobiliers devront s'appuyer
sur une gamme complète de financements
pour faire face aux nouveaux types de risques,
souvent assortis d'horizons de placement
à très long terme.
L’immobilier au Luxembourg
Le secteur immobilier a connu une année
2014 très favorable au Grand-Duché.
Les rendements élevés, la solvabilité des
locataires et le faible taux de vacance continuent
d'attirer les investisseurs.
La valeur du marché résidentiel est estimée à
120 milliards d'euros et devrait poursuivre sa
croissance au cours des prochaines années,
mais à un rythme moins soutenu. La hausse
anticipée de 30% du marché résidentiel sera
essentiellement portée par l'arrivée de nouveaux
résidents. Malgré les prix élevés, la
demande résidentielle devrait se maintenir,
notamment en raison de l'augmentation projetée
du nombre de résidents expatriés.
L'immobilier commercial connaît aussi une
forte croissance: avec une surface totale de
500.000 m 2 , la densité commerciale par habitant
est sensiblement plus élevée au
Luxembourg que dans de nombreux autres
états européens. La surface occupée par les
grands centres commerciaux devrait augmenter
de 80.000 m 2
d'ici 2017, soit une
augmentation de plus de 15%. Cependant,
les progrès technologiques devraient continuer
à transformer les habitudes des
consommateurs.
"Les nouvelles technologies, notamment le
commerce en ligne, sont des enjeux fondamentaux
qui redéfiniront en profondeur le
secteur immobilier", estime Amaury Evrard,
associé responsable des pôles Immobilier et
Infrastructure chez PwC Luxembourg.
Au Luxembourg, la plupart des centres commerciaux
proposent déjà des points de retrait
express ou des services de livraison à domicile,
et les professionnels du secteur devront
satisfaire les besoins grandissants du marché
en matière d'espaces de stockage et d'infrastructure
logistique.
Avec une valeur estimée à plus de 23 milliards
d'euros, le marché de l'immobilier de
bureau au Luxembourg s'est en grande partie
redressé après la crise. Cependant, la
demande en matière de locaux professionnels
devrait rapidement dépasser l'offre, laissant
présager un écart de plus de 20% entre
l’offre et la demande dans les années à venir.
"La concurrence accrue autour des espaces
de bureau centraux entraînera la hausse des
loyers dans ces zones et portera les projets de
construction en périphérie", affirme Amaury
Evrard.
Le secteur sera également influencé par les
enjeux de la mobilité et du développement
durable. En raison des problèmes de circulation
que connaît le pays, les biens résidentiels et
commerciaux situés à proximité des transports
en commun seront davantage recherchés.
En matière de construction durable, on
constate au Grand-Duché une augmentation
considérable du nombre de constructions ayant
obtenu une certification environnementale: les
bâtiments éco-certifiés représentent actuellement
12 % du parc bâti au Luxembourg, comparé
à une moyenne de 2 % en Europe.
Si la plupart de ces tendances sont évidentes,
l'étude de PwC souligne l'importance de ne
pas sous-estimer les conséquences très réelles
de ces évolutions pour le secteur. "Le secteur
se caractérise par des horizons d'investissement
très longs: il faut agir dès maintenant
pour préparer ces évolutions", conclut
Kees Hage.
Communiqué par PwC Luxembourg
LG - Hors-série Immobilier
15

Des outils et services développés
par le secteur pour le secteur
L’association professionnelle CDEC, qui regroupe les fédérations du gros-œuvre et des
entreprises générales de construction, pilote depuis 2008 une stratégie intégrée qui vise
à améliorer la compétitivité durable du secteur, des entreprises et des salariés qui y
travaillent. Ce travail, il le mène de manière structurée en se basant sur cinq piliers,
portés chacun par une entité ou un projet dédié, et qui progressent en parallèle en
suivant le même fil conducteur.
Formation
La présence d’un pilier financier au sein du
CDEC est une évidence. Outre celui-ci, il
existe un volet “formation” conduit essentiellement
par l’IFSB, parfois à travers des synergies
pédagogiques avec, entre autres, le
Fonds de formation Sectoriel pour l'Intérim, la
Chambre des Métiers ou Greenwal, le Pôle
d’excellence de la construction durable belge.
Le contenu pédagogique des formations est
résolument orienté sur les thématiques de
“Smart Building”, transposées dans le bâtiment-laboratoire
Neobuild construit sur le site
même de l’IFSB et qui sera inauguré au printemps
prochain, de “Smart District” et, plus largement,
de “Smart City”, également développée
lors de l’événement Living City qui vient de
clôturer avec succès sa deuxième édition.
L’IFSB s’adresse aux entreprises du secteur de
la construction, mais aussi à d’autres acteurs,
comme les communes par exemple, et
déploie de plus en plus souvent des programmes
sur mesure.
Dans le cadre du projet fit4bâtiment, le ministère
du Travail et de l’Emploi, via l’Adem, a confié à
l’IFSB le soin d’organiser des bilans de compétences
professionnelles pour les demandeurs d’emploi
et de les accompagner si besoin par des
mesures de formation afin de leur permettre de
mener à bien leur réinsertion professionnelle.
En 2014, l’IFSB a accueilli quelque 3.500 stagiaires,
qui sont des salariés manuels et des
cadres à parts égales. Ce chiffre ne tient
compte ni des formations dispensées en collaboration
avec d’autres organismes ni des
actions de sensibilisation menées auprès de
nombreux jeunes dans les lycées du pays, qui
porteraient ce bilan à 4.500 personnes.
L’IFSB participe au projet de création d’un
centre de compétences de la construction
durable, repris dans le programme gouvernemental,
en partenariat avec la Fédération des
Artisans et d’autres acteurs du secteur non
représentés au sein du CDEC.
L’IFSB est également impliqué dans le Conseil
National de la Construction Durable, organisme
pluraliste créé en juin dernier qui
regroupe les secteurs privé et public, et qui se
concentre sur quatre thématiques, dont la
formation et les qualifications. Le groupe de
travail planchera sur le sujet dès janvier.
Innovation
Neobuild est aux commandes du volet innovation
au sein du CDEC. Son but est le transfert
sur les chantiers des nombreuses innovations
technologiques qui émergent dans le
secteur afin d’améliorer la compétitivité des
entreprises et la technicité des bâtiments.
La réalisation de cet objectif passe par la
veille normative et réglementaire, par la promotion
des initiatives locales à l’étranger via
le portail européen Construction21, ainsi que
par l’accompagnement de porteurs de projets
qui souhaitent mettre en place des innovations
dans le domaine des matériaux de
construction durables ou des écotechnologies.
Neobuild s’intéresse notamment aux
moyens de ramener l’agriculture dans les villes,
par exemple en utilisant les toits pour installer
des jardins et des serres –comme cela a
été fait sur le bâtiment Neobuild-, dans une
optique d’économie circulaire.
Le travail de Neobuild est ancré non seulement
sur l’innovation technologique mais aussi sur
l’innovation managériale. Dans le cadre de l’attribution
des marchés de construction de son
siège, Neobuild a appliqué des critères extrafinanciers
aux entreprises soumissionnaires et
fait office de projet pilote au Luxembourg.
Engineering
En tant que bras armé “ingénierie” de la
stratégie d’efficacité énergétique des bâtiments
du CDEC, Cocert développe des outils
innovants comme les cadastres énergétiques,
qui mettent les nouvelles technologies au
service de la construction durable.
16 LG - Hors-série Immobilier

Promotion
La promotion de la construction en tant que
secteur en pleine évolution et qui est porteur
d’opportunités en termes d’emplois, constitue
un axe fort. Les générations futures
constituent une prorité et font l’objet d’un
projet dédié, qui est co-financé par le Fonds
Social Européen. Des moyens adaptés, entre
autres, basés sur les nouvelles technologies
sont mis en oeuvre pour répondre aux
besoins de la génération Y.
Nouvelles technologies
L’entité IMSIM, pour Immersive Simulation,
vient d’être créée pour asseoir la place des
nouvelles technologies dans les concepts
pédagogiques. La formation décentralisée en
“Web Service” fera l’objet de nouveaux
outils mobiles. La simulation virtuelle occupera
une place de choix dans les développements,
par exemple l’immersion sur chantier
peut permettre de confronter l’apprenant
aux risques sans le mettre en danger.
En conclusion, le CDEC est engagé dans plusieurs
projets Interreg avec des partenaires
européens autour des différentes thématiques
citées et il regroupe, sur son site en évolution
permanente, plusieurs bâtiments
emblématiques de la dynamique du groupe
et de sa volonté d’innover: un bâtiment
industriel basse énergie (celui de l’IFSB), qui
sera bientôt l’objet d’une transformation
exemplaire, un bâtiment didactique maison
passive unique en Grande Région, et un
Smart Building, zéro energie et hyperconnecté,
qui a vocation à être un laboratoire
grandeur nature (celui de Neobuild).
“
Le travail de
Neobuild est ancré non
seulement sur l’innovation
technologique mais
aussi sur l’innovation
managériale
”
CDEC asbl
5, zone d'activités économiques Krakelshaff
L-3290 Bettembourg
Tél.: 26 59 56 1
Mail: contact@cdec.lu
www.cdec.lu
LG - Hors-série Immobilier
17

L’être humain au centre de la réflexion
«Hollerich Village est un projet urbain phare, principalement résidentiel avec une large palette
de fonctions et infrastructures publiques et privées: un vrai morceau de ville contemporaine
et durable, belle synthèse entre les faubourgs de Belair et Merl et le quartier de la Gare, avec
une inspiration tirée des meilleures expériences internationales.», explique Xavier Delposen,
PDG du groupe Schuler, promoteur de l’éco-quartier ‘Hollerich Village’. Interview.
Hollerich Village, dont Schuler est le
promoteur, est un projet en réflexion
depuis plusieurs années. Quels sont
vos partenaires et à quel stade en eston
aujourd’hui
Actuellement, nous collaborons de façon
fructueuse avec les équipes de la Ville sur le
nouveau plan directeur de la Porte de
Hollerich afin d’intégrer notre projet dans un
quartier de plus grande envergure.
Il y a plusieurs types de partenaires dans ce
projet: les partenaires du plan d’action dont
le bureau d’architecture Polaris, en premier
lieu, avec qui, nous avons, défini le projet et
choisi le label One Planet de Bioregional pour
nous accompagner. A cela se sont ajoutés les
autres membres de l’équipe du plan d’action
‘One Planet Communities’, les partenaires
institutionnels tels que les l’Athénée,
l’International School, l’Ecole européenne, le
Lycée Josy Barthel ou l’Université, et les soutiens
entreprises (la liste sur www.hollerichvillage.lu).
Hollerich Village est un éco-quartier
phare. D’où est née la volonté de créer un
quartier aussi avant-gardiste en matière
de développement durable Quelles ont
été vos «sources d’inspiration»
Notre mission et celle de nos partenaires est
de proposer un mode de vie de haute qualité
en harmonie avec les ressources de la planète.
Il ne s’agit pas seulement de construire
des bâtiments innovants technologiquement:
leur usage dans la réalité doit être conforme
à la vision élaborée. Pour cela, les réflexions
sur les lieux de vie du futur doivent être
menées autant du point de vue humain et
social qu’environnemental ou énergétique.
Il s’agit ensuite d’assister et d’animer un
public qui pourra en tirer le meilleur profit,
pour, à son tour, innover et être moteur
d’une transition vers des villes durables.
Par ailleurs, l’aspect économique est capital.
Notre conviction est que cette démarche est
la plus adaptée pour un groupe familial qui a
une perspective de long terme. Dans ce
contexte, le groupe, qui est centenaire, a
toujours su anticiper les évolutions économiques
importantes. Les bâtiments durables
offrent les avantages d’afficher moins de
vacance locative ou de trouver plus rapidement
acquéreur, des charges plus réduites et
un espace d’innovation ou un élément de
responsabilité sociétale pour les utilisateurs.
Ils stimulent la créativité et invitent les usagers
et les visiteurs à penser autrement.
Un autre avantage pour les actionnaires est
la conservation de valeur sur le long terme,
surtout pendant les crises.
Du point de vue économique, nos réflexions
sur la crise nous amènent à vouloir mettre en
valeur et renforcer l’économie locale.
L’innovation est un des moyens d’y parvenir
car elle permet l’acquisition de savoir-faire et
d’avantages compétitifs pour les entreprises
luxembourgeoises. La réussite des commerces,
des activités artisanales et l’attractivité
de la zone pour les entreprises et les résidents
dépendent de la réussite du projet et de l’animation
de ce lieu de vie.
Enfin, Hollerich Village peut devenir un projet
de quartier durable phare pour le
Luxembourg et pour la Ville, comme il y en a
déjà dans d’autres pays, et il peut devenir
une destination de tourisme supplémentaire
à ce titre.
Pour les sources d’inspiration urbanistiques,
je citerais le réseau des ‘One Planet
Communities’ car il fourmille de personnalités
motivées et de projets innovants, mais
aussi les quartiers Vauban à Freibourg et Eva-
Lanxmeer à Utrecht.
Quels sont les plus grands défis dans
ce contexte, tant au niveau de l’aménagement
de la zone que des bâtiments
eux-mêmes
D'abord, j’aimerais rappeler les fondamentaux
du projet: il s’agit de réaliser la transition
d'une zone artisanale discrète et un peu
oubliée, en une zone stratégique d'entrée
dans le centre-ville, idéale pour y habiter à
condition de prendre les mesures environnementales
et urbanistiques à la hauteur des
enjeux et des contraintes. Nous avons une
opportunité historique avec le nouveau PAG,
ou une modification ponctuelle si nécessaire,
18 LG - Hors-série Immobilier

“
Actuellement,
nous collaborons de façon
fructueuse avec les équipes
de la Ville sur le nouveau
plan directeur de la Porte
de Hollerich
”
Xavier Delposen
pour reclasser la zone après plus de douze
ans de concours, d’études, de versions successives
du plan directeur, et de discussions
entre l’Etat, la Ville et les propriétaires.
L’objectif est de réaliser un projet urbain
phare, principalement résidentiel, avec toutes
les fonctions et infrastructures publiques et
privées: un vrai morceau de ville contemporaine
et durable, belle synthèse entre les faubourgs
de Belair et Merl et le quartier de la
Gare, avec une inspiration tirée des meilleures
expériences internationales. La commune est
un des acteurs majeurs dans la zone avec une
quantité importante de terrains à valoriser au
profit des populations résidentes.
Tous les intervenants sont conscients que
Hollerich Village ne doit pas être un îlot au
milieu d’une urbanisation plus classique mais
que le projet doit s’intégrer dans un quartier
de plus grande envergure comme le prévoit
le plan directeur. Il pourra être un moteur
pour le développement de cette zone.
Il pourra aussi être ensuite reproductible pour
d’autres développements.
Nous savons à présent comment construire
des bâtiments peu énergivores en exploitation,
il est important d’associer aussi une
réflexion sur le cycle de vie du bâtiment, son
impact sur l’environnement depuis le terrassement
jusqu’à la déconstruction. Son intégration
dans le tissu économique et dans le
réseau de transport en commun est aussi
capitale.
Enfin, le développement des énergies renouvelables
nous paraît stratégique. Vu les crises
actuelles au Moyen-Orient ou en Russie, la
transition énergétique est le moyen d’assurer
plus d’autonomie et une fiabilité des approvisionnements.
En quoi ce projet se différenciera-t-il du
projet Esch/Belval - en phase de réalisation
très avancée, et déjà très ambitieux
d’un point de vue urbanistique
La spécificité du projet de Belval est l'intégration
de la Cité des Sciences et du patrimoine
industriel de la sidérurgie dans un
quartier urbain avec une très grande proportion
de bureaux et de commerces. Le projet
Hollerich Village, de par ses fonctions, est
beaucoup plus axé sur le logement et sur
l'aspect social.
Plus généralement, à quoi ressemblera
ou devrait ressembler selon vous la
ville ou le quartier de demain (il est
désormais beaucoup question de
«Smart City» ou de «Slow City»)
Du point de vue de l’aménagement et du lieu
de vie en général, un tel quartier devrait être
associé à la notion d’urbanité, c'est-à-dire une
certaine densité, une mixité sociale, générationnelle,
une mixité d’usages, à de l’animation
culturelle et économique mais aussi à des
espaces de tranquillité résidentielle, des espaces
verts et d’agriculture urbaine, à de la
mobilité douce, à des locaux partagés et des
initiatives coopératives,… la liste n’est pas
exhaustive. Dans ce concept, la technologie
devrait être au service de modes de vie durables,
les encourager et les faciliter. PhR
LG - Hors-série Immobilier
19

Un nouveau visage
Le centre-ville de la capitale luxembourgeoise connaîtra une nouvelle jeunesse dans
quelques années, avec la construction de pas moins de quatre projets d’envergure,
notamment le projet Royal-Hamilius, lequel a pour vocation de redynamiser la zone quelque
peu boudée, entre autres pour des raisons de difficultés au niveau de la mobilité.
Interview de Benjamin Limbourg, Head of Letting & Sales chez BNP Paribas Real Estate
Luxembourg, la seule société immobilière en mesure de couvrir l’ensemble du cycle de
vie des projets immobiliers grâce à ses six lignes de métiers complémentaires.
“
Au terme des travaux,
le quartier s’avérera être
encore plus intéressant
que par le passé
”
Luxembourg-Ville entame sa transformation,
notamment par le réaménagement
de son centre-ville, à savoir la
‘City’ comme l’aiment à l’appeler certains.
Comment ce réaménagement
s’articule-t-il
Il y a quatre projets de bureaux officialisés
qui vont voir le jour dans les six prochaines
années, à savoir les projets Royal Grace,
Royal 20, Hamilius et Carrefour.
Le projet Royal 20, situé le long du Boulevard
à la place de l’ancien hotel Rix, est un
immeuble de bureaux de prestige de huit
étages qui proposera 4.743 m 2
de surfaces
administratives, modulables à souhait, afin
d’accueillir un ou plusieurs occupants et sera
livré en première ligne fin 2015. Il est signé
par l’architecte de renommée internationale
Christian de Portzamparc, prix Pritzker.
Le projet Carrefour est situé au coin de la
Rue Emile Reuter et du Boulevard Royal.
Il s’agit d’un immeuble de bureaux existant
qui subira dans les mois à venir un assainissement
énergétique. Ce bâtiment de
+/- 13.000 m 2 sera disponible fin 2016.
Le projet Royal-Hamilius, pièce centrale du
réaménagement du cœur de la capitale, à
l’actuel emplacement de la gare routière à
proximité immédiate du siège de la poste, a
été conçu par les architectes Foster +
Partners en association avec le cabinet d’architectes
et urbanistes Tetra Kayser. Il sera
livré par phases successives dès 2017.
Reposant sur un concept unique associant
logements, commerces, services et horeca, il
sera composé de 6.800 m 2 de logements –
soit 73 logements, de 12.000 m 2 de bureaux,
10.000 m 2 de surfaces de commerces et de
restaurants pour une surface totale de
36.000 m 2 . En outre, compte tenu des difficultés
de stationnement au centre-ville,
cinq niveaux de parking sous-terrain abritant
650 places sont prévus. Ce projet a pour
vocation de redynamiser le centre-ville de la
capitale par le renforcement de l’attractivité
commerciale et la valorisation de son patrimoine
culturel et historique. Cette redynamisation
passe incontournablement par une
hausse de l’offre résidentielle, très insuffisante
aujourd’hui dans le centre-ville, et que
le projet en question rend possible.
Ces travaux auront-ils un impact direct
sur l’activité locale
Oui, clairement. Très nombreuses sont les
sociétés qui souhaitent quitter le centre-ville
à cause des futures nuisances – essentiellement
sonores - qu’engendreront les travaux,
qui, il faut le rappeler, s’étaleront sur au
moins six ans.
20 LG - Hors-série Immobilier

LG - Hors-série Immobilier
21

Benjamin Limbourg
2015 au Kirchberg avec une mise en service
en 2017 et une mise en service de l’ensemble
de la ligne en 2020/2021.
D’autres quartiers de la ville, comme
Gasperich, ou les communes périphériques, à
l’instar de Bertrange, devraient également
profiter de cet exode. Comme vous le signalez,
cet exode ne sera que temporaire, nombre
d’établissements bancaires et de petites
sociétés étant désireuses d’avoir une adresse
au boulevard Royal, prestige et visibilité obligent.
Au terme des travaux, le quartier s’avérera
être encore plus intéressant que par le
passé, surtout en raison de l’amélioration de
la mobilité, et les loyers, qui atteignent déjà
des sommets à l’heure actuelle, seront très
certainement amenés à augmenter encore
graduellement sans pour autant exploser.
Quels sont les prix pratiqués actuellement
à la location au boulevard Royal
Nous atteignons en moyenne les 40 euros/m 2 ,
et les nouveaux immeubles qui verront le jour
afficheront des loyers de 50 euros/m 2 . Quant
aux places de parking, une place coûte à
l’heure actuelle environ 400 euros par mois.
Il est intéressant de souligner que compte
tenu des taux d’intérêt historiquement bas,
les sociétés sont enclines à acheter des surfaces
de bureaux au centre-ville, qui se négocient
autour de 8.000 euros/m 2 . Certaines
surfaces ont été récemment vendues 10.000
euros/m 2 . Les rendements, quant à eux,
atteignent des valeurs historiques aux alentours
de 5% avec un «prime» à 4,8%.
Même s’il est certain que la Ville de
Luxembourg mettra tout en œuvre pour
garantir la fluidité de la circulation, la création
du sous-sol du projet Hamilius va très
probablement avoir quelques répercutions.
Outre les sociétés qui souhaitent quitter la
zone, d’autres spéculent et achètent des surfaces
de bureaux. N’oublions pas que ce
quartier est une valeur sûre et que les prix
devraient encore évoluer à la hausse.
A qui profitera cet «exode» temporaire
Le quartier du Kirchberg devrait être le
«grand gagnant», et ce, notamment parce
que l’infrastructure devant accueillir le tram
est déjà présente, le long du boulevard
Kennedy, et que, par conséquent, les nuisances
seront minimes. A propos du tram, précisons
que les travaux devraient débuter en
BNP Paribas Real Estate
Axento Building
44, av. J.-F. Kennedy
L-1855 Luxembourg
Tél.: 34 94 84
Fax: 34 94 73
www.realestate.bnpparibas.lu
22 LG - Hors-série Immobilier

Construisons un monde
plus durable.
Chez Chaux de Contern, nous utilisons exclusivement des ressources
régionales, nous produisons à froid pour consommer peu d’énergie et nous
nous orientons vers des matières premières recyclées ou bio-sourcées.
Chaux de Contern propose des revêtements de sols drainants et des
matériaux performants pour isoler murs et fondations, ainsi que des
systèmes de rétention d’eau de pluie et de canalisation d’eaux usées.
Toutes les informations sur www.haus.lu

Le timing,
clé de voûte dans la construction
«J’ai pour mission de livrer un bâtiment qui soit d’une part conforme aux impositions du
permis de construire – notamment au niveau de la réglementation technique, d’autre part
conforme aux souhaits des acquéreurs», nous explique Frank Zimmer, pilote de chantier
indépendant pour le compte de PROCOM, qui, avec Liliana Gomes, responsable
d’agence chez ImmoDA, reviennent pour LG Magazine sur leurs missions respectives.
“
Mon outil de travail
principal est le planning,
dont découlent toutes les
décisions qui doivent être
prises en amont
”
Monsieur Zimmer, vous êtes pilote de
chantier indépendant, et vous êtes en
charge de plusieurs projets du promoteur
PROCOM.
FZ: Tout d’abord, laissez-moi rapidement me
présenter. Je suis spécialisé dans l’ingénierie
du bâtiment et ai créé il y a un peu plus de
deux ans ma propre société, CIO, après avoir
parcouru le monde en tant que responsable
technique sur nombre de grands chantiers,
notamment de Bouygues en France.
J’ai eu l’occasion de rencontrer Armand
D’Antonio, co-administrateur de PROCOM,
et administrateur de l’agence immobilière
ImmoDA début 2013, et lui ai proposé mes
services en tant que responsable technique
indépendant.
c’est-à-dire en modifiant les cloisons ou les
positions de porte, notamment, soit au
niveau des finitions, comme le carrelage ou
les appareils sanitaires.
Pour ce faire, mon outil de travail principal
est le planning, dont découlent toutes les
décisions qui doivent être prises en amont.
Pour prendre l’exemple du carrelage, l’acquéreur
a généralement le choix du coloris et
du type, qui doit être conforme aux impositions.
Je dois connaître le choix du client suffisamment
tôt afin de garantir la pose du carrelage
dans les délais prévus, la livraison prenant
trois semaines. Bref, le plus grand défi à
relever est incontestablement celui du
timing, qui exige du pilote de chantier qu’il
ait un grand sens de l’anticipation.
Quelles sont exactement vos missions
Quels sont les principaux défis
à relever
FZ: J’ai pour mission de livrer un bâtiment qui
soit, d’une part, conforme aux impositions du
permis de construire – notamment au niveau
de la réglementation technique, d’autre part,
conforme aux souhaits des acquéreurs.
Ces derniers peuvent en effet modifier certaines
prestations, soit au niveau géométrique –
Comment guider l’acquéreur dans ses
choix
LG: Je travaille main dans la main avec PRO-
COM, et ai pour mission d’accompagner le
client chez les fournisseurs, ce qui n’est pas
une sinécure aujourd’hui devant la multitude
de choix qui s’offre à lui. En outre, les clients
ont du mal à se projeter devant les plans de
leur futur logement. Autrement dit, le conseil
est une composante déterminante de mon
travail.
24 LG - Hors-série Immobilier

Liliana Gomes
Frank Zimmer
J’aimerais souligner que l’agence immobilière
ImmoDA est spécialisée dans la construction
neuve, propose un service intermédiaire
entre particuliers. L’agence, qui possède un
très large portefeuille clients à travers tout le
pays, peut se targuer de proposer au client le
produit qui lui correspond le mieux. Précisons
que nous mettons à disposition un service
gratuit de «home staging», qui a pour objet
la mise en valeur de l’habitation à moindre
coût, une prestation peu connue au
Luxembourg, laquelle constitue pourtant une
vraie valeur ajoutée pour le client et permet
de nous différencier des autres agences. Pour
finir, ImmoDA accompagne ses clients de A à
Z dans plusieurs langues, français, allemand,
luxembourgeois, portugais, italien et espagnol,
que ce soit au niveau du compromis,
du montage du dossier avec l’établissement
bancaire, des démarches auprès du ministère
du Logement ou encore pour l’obtention
éventuelle des aides au logement.
Quels sont les chantiers en cours
FZ: Une résidence composée de neuf appartements,
baptisée «Liliana», est en cours de
réalisation à Oberkorn pour le compte du
promoteur PROCOM. Actuellement, le
chantier est en fin de gros œuvre, et la livraison
est prévue pour début 2016.
LG: L’immeuble aura trois étages, et comme
dit, neuf logements. Les logements afficheront
une superficie allant de 60 m 2
pour le plus
petit à 117 m 2
pour le plus grand. Précisons
qu’un des logements sera un duplex.
L’immeuble sera doté d’un parking au sous-sol
mais également d’autres emplacements au
rez-de-chaussée, lequel abritera également
des caves et les locaux techniques uniquement.
Les prestations sont plutôt haut de
gamme, le bâtiment répond à la classe de performance
énergétique et d’isolation thermique
B, est doté d’une toiture en zinc platiné, d’un
double vitrage, bien évidemment, et le sol,
quant à lui, revêtu de carrelage de qualité.
FZ: Un chantier constitué d’une dizaine de
logements, situé rue de la Montagne à
Differdange, devrait démarrer au printemps
2015. Ces immeubles résidentiels de huit à
douze logements sont selon moi en passe de
devenir le standard dans le domaine de la
construction au Grand-Duché, loin de ce qui
se fait en France par exemple, où la taille des
immeubles est généralement plus importante.
Par ailleurs, deux maisons jumelées à Belvaux
sont en phase de construction.
PROCOM/ImmoDA
24, rue Michel Rodange
L-4660 Differdange
Tél.: 58 49 17
Fax: 58 49 17-21
www.immoda.lu
LG - Hors-série Immobilier
25

Bâtiments modulaires d’ALHO:
qualité constante et durabilité
Les bâtiments d’ALHO sont préfabriqués dans des ateliers modernes, indépendamment
des conditions météorologiques, sous forme de modules prêts à être montés qui sont
assemblés sur le chantier. Grâce à des processus certifiés ISO 9001:2008, de nombreux
labels de qualité et la préfabrication industrielle, les bâtiments modulaires d’ALHO se
démarquent par un niveau de qualité élevé et constant.
Depuis plus de 50 ans, ALHO a parfait son
concept modulaire. L’entreprise familiale siégeant
à Friesenhagen (D) avec une filiale à
Esch-sur-Alzette fait partie des leaders du secteur
avec environ 750 employés dans toute
l’Europe. Dans un temps de construction
réduit jusqu’à 70% par rapport à celui des
bâtiments traditionnels, avec un prix et des
délais fixes, des bâtiments modulaires haut de
gamme individuellement conçus tels que des
écoles, des maisons relais, des immeubles de
bureaux et des bâtiments administratifs ou
des immeubles pour établissements de soins
et de santé voient le jour.
Qualité constante et certifiée
Dans les ateliers d’ALHO, toutes les parois,
plafonds et sols sont réalisés sous des contrôles
de qualité permanents. Mais ce ne sont
non seulement des processus de production
certifiés ISO 9001:2008 auxquels ALHO
accorde la plus grande importance, mais
aussi à l’utilisation des matériaux testés et
avec peu de rejets polluants. De nombreux
labels de qualité le confirment noir sur blanc.
En même temps, la structure à mur creux des
murs et plafonds assure une excellente isolation
acoustique. C’est ce qu’ont constaté des
mesures du bruit aérien et du bruit d’impact
dans des bâtiments modulaires achevés.
Le respect des exigences légales au niveau de
la protection-incendie et du climat d’intérieur
est également livré en même temps au maître
d’ouvrage. Des classes de résistanceincendie
comprises entre 30 et 120 minutes
peuvent être réalisées et sont attestées par
des expertises. «Cela va sans dire que
notamment dans la construction des bâtiments
de soins et de santé, toutes les directives
en matière d’hygiène, de médecine et de
recherche sont également prises en compte»,
souligne Christoph Röllinghoff, gérant de la
société ALHO Systembau S.à r.l.
Domotique au choix
Les exigences quant à la technique du bâtiment
des hôpitaux, laboratoires ou salles
d’opération sont extrêmement élevées.
En matière d’efficacité énergétique et de
domotique, la construction modulaire
d’ALHO n’a pourtant également rien à envier
à la construction en dur. Un besoin annuel en
énergie primaire correspondant à celui d’une
maison passive peut être réalisé. «Les bâtiments
réalisés en construction modulaire peuvent
par ailleurs être combinés avec tous les
types d’approvisionnement énergétiques et
n’importe quelle technologie régénérative»,
explique Christoph Röllinghoff. Que ce soit
une contrôle-commande la plus récente pour
une gestion de bâtiment intelligente, l’emploi
de géothermie ou de l’énergie solaire, l’intégration
des centrales de cogénération ou
l’utilisation de l’eau de pluie comme l’eau non
potable – avec ALHO, tout ce qui caractérise
un hôpital moderne est réalisable.
D’une valeur durable
C’est aussi le mot-clé de la durabilité qui attire
l’attention des responsables et décideurs, tout
comme les sujets de la longévité, la flexibilité,
le recyclage ou l’économie des ressources. Ici,
la construction modulaire d’ALHO a une longueur
d’avance sur d’autres types de
construction: premièrement, l’utilisation de
matières premières et d’énergies peut être
optimisée plus facilement pour la production
industrielle. Deuxièmement, les modules
modernes sont recyclables à presque 100%
et troisièmement, la construction modulaire
est tellement flexible qu’elle peut être adaptée
à des besoins modifiés sans nécessiter de
grands efforts. Car la construction en acier
indépendante permet d’éviter la réalisation de
murs porteurs à l’intérieur du bâtiment.
Les dimensions des pièces et les plans peuvent
donc quasiment être modifiés à volonté,
aussi pour une utilisation différente à l’avenir.
Que ce soit un nouveau bâtiment, une
annexe à votre immeuble existant, une surélévation
ou un bâtiment temporaire pendant
une phase de rénovation ou en cas d’un
besoin d’espace limité dans le temps, ALHO
vous offre une solution à la fois rapide, durable
et de haute qualité.
ALHO Systembau SARL
4, av. des Hauts-Fourneaux
L-4362 Esch-sur-Alzette
Tél.: 26 17 54 43
www.alho.com
26 LG - Hors-série Immobilier

Christoph Röllinghoff
Photos © ALHO
LG - Hors-série Immobilier
27

www.guide-urbanisme.lu:
un guide interactif des démarches administratives
en matière d’urbanisme et d’environnement
Dans la logique engagée d’une démarche de simplification administrative dans les
domaines de l’urbanisme et de l’environnement, le ministère de la Fonction publique et
de la Réforme administrative entend miser sur un nouvel outil de communication répondant
aux besoins des porteurs de projet.
“
Face à un environnement
réglementaire et procédural
complexe, il permet un
accès simplifié à l’ensemble
des aspects procéduraux
”
Dan Kersch
Le Guide Urbanisme s’adresse aux particuliers
et aux professionnels qui désirent s’informer
sur les régimes d’autorisation propres
à l’urbanisme et aux secteurs connexes.
Face à un environnement réglementaire et
procédural complexe, il permet un accès simplifié
à l’ensemble des aspects procéduraux en
rapport avec l’aménagement communal, la
permission de voirie, la protection de la nature,
les règlementations liées à l’eau et à l’énergie,
les établissements classés, les déchets, ainsi que
les prescriptions liées à l’air et au bruit.
Plus qu’une simple encyclopédie thématique,
le Guide Urbanisme propose deux accès différenciés:
En mode "consultation libre", il permet
d’identifier et de comprendre les différentes
situations qui exigent des autorisations.
En mode "consultation par projet", il permet
de s’inscrire gratuitement et d’encoder ses
projets d’aménagement pour bénéficier
d’une analyse particulière.
Les objectifs visés par le Guide Urbanisme
sont notamment :
-d’identifier les contextes pour lesquels une
autorisation est obligatoire;
-de diriger l’utilisateur vers les textes légaux
et réglementaires en rapport avec chacun des
contextes identifiés;
-de diriger l’utilisateur vers l’autorité administrative
compétente;
-de fournir une feuille de route personnalisée
permettant d’initier les démarches administratives
nécessaires.
Le Guide ne remplacera pas le contact direct
avec les administrations, mais assurera une
information préalable permettant de faciliter
les contacts directs avec les administrations
directement concernées.
Communiqué par le ministère
de la Fonction publique et
de la Réforme administrative
28 LG - Hors-série Immobilier

SAIN ET SAUF
AVEC ALHO.
Efficacité de la construction modulaire.
Les bâtiments modulaires d’ALHO convainquent non
seulement par leur architecture attrayante, leur flexibilité
d’usage et leur durabilité.
Après la préfabrication industrialisée dans nos ateliers
sous contrôle de qualité permanent, les modules sont
assemblés sur site en très peu de temps, aménagés et
prêts à être occupés sans entraver les activités en cours
de la clinique. En bonne santé avec les bâtiments d’ALHO !
Coûts fixes. Délais fermes. Qualité supérieure. ALHO.
www.alho.lu

Innover pour apporter toujours
plus de valeur ajoutée à ses clients
Entreprise familiale 100% luxembourgeoise, Minusines affiche une longévité record
-près d’un siècle- qui s’appuie sur des fondements opérationnels et financiers solides.
Pourtant, loin de se reposer sur ses lauriers, le distributeur de matériel électrique et de
luminaires sait faire preuve de créativité. Cela se traduit notamment par le lancement
d’un nouveau site Internet ainsi que par l’idée d’ouvrir un showroom d’un nouveau genre
et qui n’aura rien d’anonyme mais laissera, au contraire, de la place aux relations humaines.
Rencontre avec Jérôme Jeitz, Sales Manager.
“
Le contact avec les
clients reste au coeur du
métier de Minusines
”
Le double objectif de la nouvelle direction de
Minusines, incarnée par Laurent Saeul, ainsi que
de toute l’équipe, est d’innover en permanence
dans l’intérêt de ses clients pour assurer à l’entreprise
un développement continu. C’est, en effet,
sur la qualité de ses produits et de ses services
que mise Minusines, qui ne se positionne pas
comme un simple grossiste en matériel électrique
et d’éclairage, mais comme un distributeur à
valeur ajoutée. Cette valeur ajoutée se trouve
aussi dans un accompagnement personnalisé de
chacun de ses clients.
C’est dans cette optique que le site Internet de
Minusines a été entièrement repensé. Chaque
segment de clientèle: installateurs et électriciens ;
architectes, architectes d’intérieur et bureaux
d’études ; institutions et communes ; clients privés
et maîtres d’ouvrage - pourra cliquer sur
l’onglet qui lui sera dédié pour accéder facilement
et directement aux informations qui le
concernent dans les domaines du matériel électrique,
d’une part, et de l’éclairage, d’autre part.
Cette refonte a pour but de présenter les services
offerts par Minusines et de le faire de
manière ciblée.
Le site sera alimenté quotidiennement avec des
nouvelles, des actualités, des exemples de projets
récents réalisés avec des produits vendus par
Minusines, et ce, afin d’être vivant et attractif.
Un module Facebook et un module LinkedIn y
seront, par ailleurs, ajoutés.
30 LG - Hors-série Immobilier

Jérôme Jeitz

“
Il s’agit de montrer la
lumière produite par différents
luminaires plutôt
que les luminaires euxmêmes
”
Et, parce que, comme le souligne Jérôme
Jeitz, «le contact avec les clients reste au
coeur du métier de Minusines», on pourra
trouver sur ce site Web une photo de chaque
membre du personnel, ainsi que ses
coordonnées, ses fonctions et les doléances
au sujet desquelles on peut s’adresser
à lui, afin de préserver la relation privilégiée
que Minusines a toujours entretenue
avec ses clients. En parallèle de cette
refonte du site, le service téléphonique
sera amélioré.
Une plateforme e-commerce viendra compléter
cette nouvelle version du site dans
les prochains mois. Bien plus qu’un e-shop
basique, elle proposera à ses clients un support
technique en plus de leur offrir la possibilité
d’acheter en ligne les 7.000 produits
qui sont disponibles de stock dans les
locaux de la société à Gasperich, ainsi que
tous les produits des marques représentées
par Minusines.
Un autre projet qui occupe les dirigeants de
Minusines en ce moment est la construction
d’un tout nouveau showroom à côté
des locaux actuels de la société. Le concept
en est innovant car il ne s’agira pas d’exposer
un maximum de produits dans un minimum
d’espace «comme dans une forêt
dont on ne voit plus chaque arbre», explique
Jérôme Jeitz, qui est chargé de l’adaptation
du showroom aux besoins actuels,
«mais de montrer la lumière produite par
différents luminaires plutôt que les luminaires
eux-mêmes». Le showroom sera
donc divisé en plusieurs espaces: une zone
d’accueil destinée à diriger les clients vers
l’interlocuteur qui leur convient, des
bureaux où ils pourront être reçus par des
conseillers qualifiés pour les guider dans
leurs choix, une salle noire où ils pourront
apprécier les températures de couleurs et
les effets des différentes sources lumineuses
dans un cadre neutre, ainsi qu’une salle
de formation et de présentation équipée
afin d’offrir tout le confort nécessaire pour
découvrir les dernières nouveautés technologiques
et les dernières tendances en
matière de design. Elle pourra accueillir une
quarantaine de personnes comme des
bureaux d’études ou des architectes afin
qu’ils soient en mesure d’intégrer les nouvelles
technologies dans leurs futurs projets.
Le bâtiment comportera également un
espace dédié à la rencontre dans une
ambiance décontractée.
32
LG - Hors-série Immobilier

Prix sur
demande

Des possibilités d’économie
d’énergie pour tous les budgets
Des petits gestes faciles du quotidien au remplacement de sa chaudière en passant par
le rééquilibrage hydraulique de son installation de chauffage ou l’ajout de composants à
énergie renouvelable, ce ne sont pas les possibilités d’économies d’énergie qui manquent.
Interview de Benoît Lespagnol, directeur de Buderus Luxembourg, et de Horst Keller,
conseiller technique.
A l’approche de l’hiver, y a-t-il des
solutions pour améliorer sa facture
énergétique
BL: La réponse est bien évidement «oui».
Les possibilités sont multiples et dépendent des
investissements que les particuliers sont prêts à
réaliser, car il y en a pour tous les budgets.
Il y a tout d’abord très souvent matière à
redire sur la régulation du chauffage dans les
habitations. Il faut savoir que dans 80% du
parc immobilier allemand, les systèmes de
chauffage ne fonctionnent pas au régime
optimal. On note très souvent une inadéquation
entre le produit et la situation. Aussi, le
plus gros potentiel d’économies réside dans
l’amélioration du système de chauffage ainsi
que dans l’utilisation de celui-ci, ce qui, du
reste, est le moins cher à mettre en oeuvre.
Concrètement, comment améliorer sa
consommation d’énergie de chauffage
BL: Nous avons sorti tout récemment un
«guide du chauffage» à destination essentiellement
des particuliers, qui fait le tour de
toutes les pistes permettant de réduire sa
consommation, que nous présentons sur
notre site Internet et distribuons via nos
clients installateurs.
En premier lieu, il convient de se pencher sur
les bons réflexes énergétiques à adopter, des
astuces très simples qui permettent de réaliser
des économies substantielles. Comme par
exemple régler la température dans les pièces
en fonction de l’usage, baisser le chauffage
durant la nuit tout comme fermer les volets
et les rideaux, ne pas couvrir les vannes thermostatiques,
aérer régulièrement sa maison
et faire entretenir régulièrement sa chaudière.
Quid au niveau du système de chauffage
lui-même
HK: Une des pistes est l’équilibrage hydraulique,
qui a pour objectif d’assurer une distribution
équitable de l’énergie produite par la
chaudière dans une habitation. En effet, on
peut avoir chez soi une chaudière performante
mais une installation mal équilibrée.
Dès lors, la chaleur est mal répartie entre les
pièces à vivre, ce qui nous pousse à augmenter
le chauffage dans certaines, et à ouvrir les
fenêtres dans d’autres, avec les pertes
d’énergie que cela implique. L’équilibrage
hydraulique, qui est subventionné par l’Etat
luxembourgeois à hauteur de 150 euros, permet
de réaliser une économie substantielle
jusqu’à 10% d’énergie.
L’interconnexion du système de chauffage à
Internet facilite le réglage de son installation
et apporte des informations en temps réel
améliorant ainsi le confort d’utilisation et
entraînant des économies d’énergie. C’est la
raison pour laquelle nous avons introduit
cette technologie il y a déjà trois ans dans
presque tous nos produits rétroactivement
depuis 2003 et depuis l’année dernière mis
de série sur tous nos produits haut de
gamme. La chaudière se pilote ainsi depuis
un smartphone.
Peut-on également moderniser une
installation existante
BL: Bien entendu, et il y a de nombreuses
façons de procéder. Ici aussi, on peut obtenir
de très bons résultats sans pour autant se ruiner.
Une première possibilité est d’acheter un
module de connexion à Internet, que
Buderus propose en ce moment à un prix
recommandé de 99 euros, que l’on peut
brancher à presque toute chaudière Buderus
mise sur le marché à partir de 2003. Pour
aller plus loin, il est possible de changer l’intégralité
du système de régulation en optant
pour un système doté d’une sonde extérieure
- avec influence intérieure de préférence.
Ainsi, une maison n’est pas régulée
uniquement depuis la température intérieure
mais également depuis la température extérieure.
Une autre option réside dans l’ajout de composants
au système, tel que des panneaux
solaires thermiques pour l’eau chaude sani-
36 LG - Hors-série Immobilier

Horst Keller et Benoît Lespagnol
taire voire également pour le chauffage, des
composants dont les prix vont de 5.000
euros à 12.000 euros subventionnés à hauteur
de 2.500 euros à 4.000 euros. Les économies
d’énergie peuvent culminer à 50-
60% pour la consommation d’eau chaude
sanitaire et 15 à 20% pour la consommation
de chauffage.
Un ballon thermodynamique pour la production
d’eau chaude par une pompe à chaleur
est une alternative intéressante, avec un
retour sur investissement de moins de dix
ans, sans oublier le poêle hydraulique à bois
ou à pellets ou encore la pompe à chaleur
hybride, deux technologies encore peu utilisées
au Luxembourg et pourtant éprouvées
en Allemagne notamment.
HK: Pour finir, le consommateur peut opter
pour un remplacement de l’installation existante.
Il peut jeter son dévolu sur une chaudière
gaz à condensation ou une chaudière
fioul à condensation, qui ont encore de belles
années devant elles avec des rendements
allant jusqu’à 110%. A l’heure actuelle, pour
la rénovation d’habitations existantes, il
s’agit souvent de la solution la plus efficace
et la moins chère.
L’alternative est la pompe à chaleur électrique
surtout avec des chauffages au sol mais
aussi à gaz, cette dernière affichant un très
haut rendement, à savoir 140% même en
haute température (avec des radiateurs par
exemple).
Précisons que dans un souci de transparence,
les systèmes de chauffage seront bientôt
labellisés, à l’instar de ce qui se fait dans
l’électro-ménager. A la différence près que
seront obligatoirement labellisés tant les produits
individuellement que les systèmes de
chauffage dans leur ensemble. La bonne
combinaison des technologies dans un système
est en effet essentielle pour un rendement
optimal.
“
Les possibilités sont
multiples et dépendent
des investissements que
les particuliers sont prêts
à réaliser
”
Ferroknepper Buderus S.A.
B.P. 201
20, op den Drieschen
L-4003 Esch-sur-Alzette
Tél.: 55 40 40-1
Fax: 55 40 40-222
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