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Cabinet Jacques LAVERGNE – Avocat- 8 Port Saint-Sauveur – 31000 TOULOUSE<br />
Projet de bail – version du 26 juin 2006<br />
<strong>BAIL</strong> <strong>COMMERCIAL</strong><br />
SOUMIS AU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953<br />
ENTRE LES SOUSSIGNES :<br />
- Monsieur, Madame…. demeurant<br />
Dénommé « Le Bailleur »<br />
ET :<br />
D’UNE PART<br />
- La société ARIEGE INDIGO, SARL au capital de 123 000 euros, dont le siège est sis à<br />
GARRABET (09400) 2 Place Henri Martin, en cours d’immatriculation au registre du<br />
commerce des sociétés de FOIX, représentée par Madame Catherine WEYDERT agissant<br />
en qualité de gérant dûment habilité à l’effet des présentes,<br />
Ladite Société ci-après dénommée « Le Preneur »<br />
D’AUTRE PART<br />
Il a été préalablement exposé ce qui suit :<br />
Le Bailleur est propriétaire d’une maison située dans un ensemble immobilier en co-propriété<br />
dénommé « RESIDENCE ARIEGE AZIMUTH » sis à GARRABET (09400) 2 Place Henri<br />
Martin, tel que ledit bien figure dans le plan ci-annexé.<br />
Le Preneur souhaite exploiter sur la totalité de cet ensemble immobilier et en vertu des<br />
différents baux qui lui seront consentis par l’ensemble des copropriétaires, une activité de<br />
résidence de tourisme et de loisirs avec, outre les prestations relatives à l’hébergement et<br />
aux loisirs, la fourniture de services et prestations parahôtelières (réception, fourniture de<br />
linge, ménage, locations d’équipements, séminaires, réceptions…).<br />
Ceci exposé, il a été convenu et arrêté ce qui suit :<br />
Par les présentes le Bailleur donne à bail à loyer, conformément aux dispositions du Décret<br />
N°53-1953 du 30 septembre 1953, à la société ARIEGE INDIGO, Preneur qui accepte les<br />
biens immobiliers ci-après désignés.<br />
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Projet de bail – version du 26 juin 2006<br />
ARTICLE 1 - DESIGNATION<br />
Dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « Résidence ARIEGE AZIMUTH »<br />
sis à GARRABET (09400) 2 Place Henri Martin, les biens immobiliers suivants :<br />
N° de Lot<br />
Surface<br />
N° de copropriété<br />
Tel que le tout figure dans un plan ci-annexé.<br />
Le Preneur déclare avoir une parfaite connaissance de la désignation et de la consistance<br />
des lieux loués et avoir reçu préalablement aux présentes les documents utiles à sa parfaite<br />
information, à savoir :<br />
- le règlement de copropriété<br />
- le descriptif des parties communes et privatives<br />
- les plans<br />
ARTICLE 2 - DUREE<br />
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières consécutives<br />
qui commencera à courir le ………………….., pour se terminer le ……………….<br />
A l’issue de cette première période, conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 du<br />
Code de commerce, le Preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque<br />
période triennale ; le Bailleur aura la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des<br />
articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 du Code de commerce, afin de reconstruire<br />
l'immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le<br />
cadre d'une opération de restauration immobilière.<br />
La partie qui voudra mettre fin au bail dans l'un ou l'autre des cas ci-dessus prévus devra<br />
donner congé à l'autre par acte extrajudiciaire, au moins six mois avant l'expiration de la<br />
période triennale en cours.<br />
ARTICLE 3 – DESTINATION DES LIEUX LOUES<br />
De convention entre les parties, le Preneur exercera dans les lieux loués, de même que<br />
dans l’ensemble des bâtiments composant la copropriété l’activité de résidence de tourisme<br />
consistant en la commercialisation de séjours avec mise à disposition des locaux loués pour<br />
des périodes déterminées et la fourniture à la clientèle de divers services et prestations<br />
parahôtelières tels, la réception, ménages, laverie, locations diverses..<br />
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Projet de bail – version du 26 juin 2006<br />
Dans ce cadre le Preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et<br />
équipements collectifs de l’ensemble immobilier pendant toute la durée de son exploitation ;<br />
lesquels forment un tout homogène indispensable à la destination d’exploitation de<br />
Résidence de tourisme et loisirs.<br />
Cette activité est soumise à la T.V.A conformément aux dispositions des articles 261 D – 4°<br />
du Code général des impôts , des articles 176 à 178 de son annexe 2 et aux instructions des<br />
11 avril et 9 juillet 1991.<br />
ARTICLE 4 - CHARGES ET CONDITIONS – OBLIGATIONS DU PRENEUR<br />
Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit<br />
et en outre sous celles suivantes que le Preneur s'oblige à exécuter sans pouvoir exiger<br />
aucune indemnité, ni diminution du loyer ci-après fixé :<br />
Etat des lieux<br />
Le Preneur prendra les lieux loués ainsi que le mobilier y figurant dans leur état au jour de<br />
l'entrée en jouissance.<br />
Dans le mois de l'entrée en jouissance, un état des lieux sera dressé contradictoirement<br />
entre les parties, aux frais du Preneur ; à défaut le Preneur sera réputé avoir reçu les lieux<br />
en parfait état.<br />
Entretien – Réparations – charges de copropriété<br />
Le Preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives<br />
et de menu entretien au sens de l'article 1754 du Code civil, les grosses réparations visées à<br />
l'article 606 du Code civil restant à la charge du Bailleur.<br />
Le Preneur s’oblige à se conformer aux dispositions du règlement de copropriété<br />
Le Preneur s’oblige à acquitter l’ensemble des charges de co-propriété hormis celles<br />
résultant de travaux, fonds de travaux, provisions et/ou dépenses votées présentant un<br />
caractère somptuaire ou relevant de l’article 606 du Code civil ou qui ne seraient pas<br />
nécessitées par l’état de l’immeuble ou de sa mise aux normes.<br />
Le Preneur prendra à sa charge tous travaux, dotation en matériel pour la mise aux normes,<br />
exigée par le réglementation existante ou à venir, liée à la nature de l’activité (<br />
réglementation DASS, hygiène, sécurité,..) y compris les charges de remplacement du<br />
mobilier dicté par les nouvelles normes, de sorte que le Bailleur ne puisse être inquiété ni<br />
recherché à ce sujet.<br />
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Le Preneur devra entretenir à ses frais tous les équipements spécifiques tels que<br />
climatisation, ascenseurs, ventilation, groupe électrogène, chaudières et moyens de<br />
production d’eau chaude, VMC, installations électriques et téléphonique conformément aux<br />
normes en vigueur et les rendre en parfait état d’utilisation. A cette fin il souscrira tous<br />
contrats d’entretien nécessaires.<br />
Améliorations<br />
Le Preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées<br />
par l'exercice de son activité.<br />
Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l'autorisation expresse et par écrit du<br />
Bailleur aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de<br />
distribution, ni aucune surélévation.<br />
Les travaux de transformation ou d'amélioration qui seront faits par le Preneur, avec ou sans<br />
l'autorisation du Bailleur, ne donneront pas lieu de la part du Bailleur à une quelconque<br />
indemnisation au profit du Preneur.<br />
En toute hypothèse, le Preneur ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou<br />
matériel qu'il aura incorporé aux biens loués à l'occasion d'une amélioration ou d'un<br />
embellissement.<br />
Constructions<br />
Le Preneur ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans<br />
l'autorisation expresse et par écrit du Bailleur.<br />
En cas d'autorisation, les travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du Bailleur<br />
dont les honoraires seront à la charge du Preneur.<br />
Toute construction nouvelle qui serait faite par le Preneur, même avec l'autorisation du<br />
Bailleur, ne deviendra la propriété du Bailleur qu'en fin de bail. L'accession du Bailleur,<br />
quand elle se réalisera, donnera lieu au paiement d'une indemnité au Preneur égale, au<br />
choix du Bailleur, à l'une des deux sommes prévues à l'article 555 du Code civil.<br />
Occupation - Jouissance<br />
Le Preneur devra jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination.<br />
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Il veillera à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance au<br />
voisinage, notamment quant aux bruits, odeurs et fumées et, d'une façon générale, ne devra<br />
commettre aucun abus de jouissance.<br />
Il devra satisfaire à toutes les charges de ville et règlements sanitaires, de voirie, d'hygiène,<br />
de sécurité, de salubrité ou de police, ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tous<br />
les plans d'urbanisme ou d'aménagement, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être<br />
inquiété ou recherché à ce sujet.<br />
Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra sous peine<br />
d'être personnellement responsable prévenir le Bailleur sans retard et par écrit de toute<br />
atteinte qui serait portée à sa propriété et toutes dégradations et détériorations qui<br />
viendraient à être causées ou à se produire aux biens loués et qui rendraient nécessaires<br />
des travaux incombant au Bailleur.<br />
Il garnira les lieux loués et les tiendra constamment garnis de meubles, matériel en valeur et<br />
quantité suffisantes pour répondre du paiement exact des loyers et de l'accomplissement<br />
des charges du présent bail.<br />
Cession - Sous-location<br />
Le Preneur pourra sous-louer en tout ou en partie les biens loués à tout autre exploitant<br />
exerçant la même activité que lui telle que définie à l’article 3 des présentes.<br />
De même le Preneur est autorisé à procéder à la mise en gestion totale ou partielle des lieux<br />
loués en vertu d’un mandat confié à toute société spécialisée à la seule condition d’en avertir<br />
préalablement le Bailleur.<br />
Il est ici précisé que la mise à disposition des lieux loués effectuée par le Preneur au<br />
bénéfice de sa clientèle dans le cadre de l’exploitation normale de son activité ne saurait être<br />
considérée comme une sous-location au sens du présent article et des dispositions de<br />
l’article 145-31 du Code de commerce.<br />
Le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans autorisation expresse et par écrit<br />
du Bailleur sauf à un Acquéreur de son fonds de commerce ; dans ce cas, il ne pourra en<br />
aucun cas être recherché ou inquiété.<br />
En cas de mise en location-gérance du fonds de commerce exploité par le Preneur, celui-ci<br />
pourra conférer au Locataire-gérant un droit d'occupation des lieux, à la condition expresse<br />
que ce droit soit accessoire du contrat de location-gérance du fonds de commerce et<br />
mentionné comme tel.<br />
Le Preneur devra notifier au Bailleur la mise en location-gérance et lui remettre une copie du<br />
Contrat.<br />
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Le Locataire-gérant ne pourra jamais prétendre à quelque droit que ce soit vis-à-vis du<br />
Bailleur.<br />
Contributions et charges diverses<br />
Le Preneur paiera les contributions personnelles, mobilières, de taxe professionnelle,<br />
locative et autres de toute nature le concernant personnellement ou relatives à son activité,<br />
auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis.<br />
Il supportera la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des<br />
conteneurs, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres<br />
et augmentations d'impôts pouvant être créées de quelque nature et sous quelque<br />
dénomination que ce soit et remboursera au Bailleur les sommes qui pourraient être<br />
avancées par lui à ce sujet.<br />
Il satisfera à toutes les charges de ville, de police et de voirie, dont les Locataires sont<br />
ordinairement tenus, le tout de manière que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni<br />
recherché à ce sujet.<br />
Il est précisé en tant que de besoin que le bailleur conserve la charge de l’impôt foncier.<br />
Assurances<br />
Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu'il<br />
effectuera dans les locaux donnés à bail, ainsi que ceux causés aux mobilier, matériel,<br />
marchandises, tous objets lui appartenant ou dont il sera détenteur à quelque titre que ce<br />
soit, en renonçant et faisant renoncer sa ou ses compagnies d'assurances à tous recours<br />
contre le Bailleur et ses assureurs.<br />
Il assurera les risques propres à son exploitation à une compagnie notoirement solvable<br />
(incendie, explosion, dégâts des eaux, vol, etc.).<br />
Le Preneur devra déclarer dans un délai de trois jours ouvrés à son propre assureur, d'une<br />
part, au Bailleur, d'autre part, tout sinistre affectant les biens de ce dernier, quelle qu'en soit<br />
l'importance et même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.<br />
Il fera garantir les conséquences pécuniaires des responsabilités qu'il pourrait encourir à<br />
l'égard des voisins et des tiers en général.<br />
Le Bailleur s'engage de son côté à renoncer et à faire renoncer ses assureurs subrogés à<br />
tous recours contre le Preneur et ses assureurs sous réserve de réciprocité.<br />
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Il est rappelé, d'autre part, que les abandons de recours réciproques indiqués ci-dessus<br />
seront sans effet si le responsable des dommages a commis une faute dolosive,<br />
intentionnelle ou lourde.<br />
Le Preneur devra justifier de l'ensemble de ses contrats ou des notes de couverture dans le<br />
mois de son entrée en jouissance.<br />
Dans le cas où les marchandises entreposées entraîneraient par leur nature, pour le Bailleur,<br />
le paiement d'une surprime d'assurance, celle-ci lui serait remboursée par le Preneur.<br />
Visite des lieux<br />
Le Preneur devra laisser le Bailleur, son architecte, tous entrepreneurs et ouvriers, pénétrer<br />
dans les lieux loués pour constater leur état, en présence du Preneur.<br />
Il devra laisser visiter les lieux par le Bailleur ou d'éventuels Locataires en fin de bail ou en<br />
cas de résiliation, pendant une période de six mois précédant la date prévue pour son départ<br />
; il devra souffrir l'apposition d'écriteaux ou d'affiches aux emplacements convenant au<br />
Bailleur pendant la même période.<br />
ARTICLE 5 – OBLIGATIONS DU <strong>BAIL</strong>LEUR<br />
Outre les obligations mises à la charge des bailleurs en application des dispositions légales<br />
ou du présent bail, le Bailleur s‘engage à :<br />
- ne pas exploiter directement ou indirectement, dans le surplus de l’ensemble<br />
immobilier dont font partie les lieux loués un commerce similaire à celui du Preneur.<br />
- conserver à sa charge les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des bailleurs<br />
et d’autre part la, quote-part des charges de copropriété afférentes aux grosses<br />
réparations visées à l’article 606 du Code civil ainsi que la quote-part des charges de<br />
copropriété résultant de travaux, fonds de travaux, provisions et/ou de dépenses<br />
somptuaires ou relevant de l’article 606 du Code civil, ou qui ne seraient pas<br />
nécessitées par l’état de l’immeuble ou par sa mise aux normes.<br />
ARTICLE 6 - LOYER<br />
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 6 298 euros (Six mille<br />
deux cent quatre-vingt dix huit Euros), soumis à la TVA au taux applicable en la matière,<br />
actuellement 19,60 %, soit un loyer annuel TTC de 7 532 .41 Euros (Sept mille cinq cent<br />
trente deux Euros et quarante et un centimes) que le Preneur s'oblige à payer<br />
trimestriellement et à terme échu, le 10 des mois d’ Avril, Juillet et Septembre de chaque<br />
année et janvier de l’année suivante<br />
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ARTICLE 7 – INDEXATION DU LOYER<br />
Les parties exposent que le montant du loyer a été déterminé en prenant pour indice de<br />
base l'indice national du coût de la construction pour le 4 ème trimestre 2005, tel qu'il a été<br />
établi par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), lequel<br />
indice est de 103,78 sur la base de 100 au quatrième trimestre de l'année 1953.<br />
Les parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué conformément aux articles<br />
L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce à l'issue de chaque période triennale en<br />
fonction de la variation dudit indice et pour la première fois le …………….<br />
ARTICLE 8 - RESILIATION<br />
Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance<br />
exacte ou d'exécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple<br />
commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et<br />
resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans<br />
qu'il soit besoin de former aucune demande en justice.<br />
Dans le cas où le preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les lieux<br />
loués, l'expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par<br />
Monsieur le Président du Tribunal de grande instance et exécutoire nonobstant appel.<br />
ARTICLE 9 – CONDITIONS PREFERENTIELLES<br />
Les parties conviennent qu’indépendamment du présent bail, le Bailleur pourra bénéficier en<br />
tant que client du Preneur :<br />
De une semaine gratuite pour le lot, objet du présent bail, ou son équivalent sur la<br />
résidence pour la période moyenne et basse saison (soit du 1 er septembre au 30 juin)<br />
selon disponibilité.<br />
D’une réduction de 25 % sur le tarif public de location pratiqué par le Preneur pour le<br />
lot, objet du présent bail, et pour la période moyenne et basse saison (soit du 1 er<br />
septembre au 30 juin) et ce sur trois semaines.<br />
ARTICLE 10 - FRAIS<br />
Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites seront supportés par le<br />
Preneur qui s'y oblige.<br />
ARTICLE 11 – ELECTION DE DOMICILE<br />
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Projet de bail – version du 26 juin 2006<br />
Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile :<br />
- le Bailleur en son siège social<br />
- le Preneur dans les lieux loués.<br />
Fait en 2 exemplaires originaux,<br />
A<br />
Le<br />
Pour la société ……..<br />
Pour la SARL ARIEGE INDIGO<br />
Le Bailleur Le Preneur<br />
Mr…………………. Mme Catherine WEYDERT<br />
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