BAIL COMMERCIAL - CN2i

Cabinet Jacques LAVERGNE – Avocat- 8 Port Saint-Sauveur – 31000 TOULOUSE
Projet de bail – version du 26 juin 2006
BAIL COMMERCIAL
SOUMIS AU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953
ENTRE LES SOUSSIGNES :
- Monsieur, Madame…. demeurant
Dénommé « Le Bailleur »
ET :
D’UNE PART
- La société ARIEGE INDIGO, SARL au capital de 123 000 euros, dont le siège est sis à
GARRABET (09400) 2 Place Henri Martin, en cours d’immatriculation au registre du
commerce des sociétés de FOIX, représentée par Madame Catherine WEYDERT agissant
en qualité de gérant dûment habilité à l’effet des présentes,
Ladite Société ci-après dénommée « Le Preneur »
D’AUTRE PART
Il a été préalablement exposé ce qui suit :
Le Bailleur est propriétaire d’une maison située dans un ensemble immobilier en co-propriété
dénommé « RESIDENCE ARIEGE AZIMUTH » sis à GARRABET (09400) 2 Place Henri
Martin, tel que ledit bien figure dans le plan ci-annexé.
Le Preneur souhaite exploiter sur la totalité de cet ensemble immobilier et en vertu des
différents baux qui lui seront consentis par l’ensemble des copropriétaires, une activité de
résidence de tourisme et de loisirs avec, outre les prestations relatives à l’hébergement et
aux loisirs, la fourniture de services et prestations parahôtelières (réception, fourniture de
linge, ménage, locations d’équipements, séminaires, réceptions…).
Ceci exposé, il a été convenu et arrêté ce qui suit :
Par les présentes le Bailleur donne à bail à loyer, conformément aux dispositions du Décret
N°53-1953 du 30 septembre 1953, à la société ARIEGE INDIGO, Preneur qui accepte les
biens immobiliers ci-après désignés.
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Projet de bail – version du 26 juin 2006
ARTICLE 1 - DESIGNATION
Dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « Résidence ARIEGE AZIMUTH »
sis à GARRABET (09400) 2 Place Henri Martin, les biens immobiliers suivants :
N° de Lot
Surface
N° de copropriété
Tel que le tout figure dans un plan ci-annexé.
Le Preneur déclare avoir une parfaite connaissance de la désignation et de la consistance
des lieux loués et avoir reçu préalablement aux présentes les documents utiles à sa parfaite
information, à savoir :
- le règlement de copropriété
- le descriptif des parties communes et privatives
- les plans
ARTICLE 2 - DUREE
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières consécutives
qui commencera à courir le ………………….., pour se terminer le ……………….
A l’issue de cette première période, conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 du
Code de commerce, le Preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque
période triennale ; le Bailleur aura la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des
articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 du Code de commerce, afin de reconstruire
l'immeuble existant, de le surélever ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le
cadre d'une opération de restauration immobilière.
La partie qui voudra mettre fin au bail dans l'un ou l'autre des cas ci-dessus prévus devra
donner congé à l'autre par acte extrajudiciaire, au moins six mois avant l'expiration de la
période triennale en cours.
ARTICLE 3 – DESTINATION DES LIEUX LOUES
De convention entre les parties, le Preneur exercera dans les lieux loués, de même que
dans l’ensemble des bâtiments composant la copropriété l’activité de résidence de tourisme
consistant en la commercialisation de séjours avec mise à disposition des locaux loués pour
des périodes déterminées et la fourniture à la clientèle de divers services et prestations
parahôtelières tels, la réception, ménages, laverie, locations diverses..
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Dans ce cadre le Preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et
équipements collectifs de l’ensemble immobilier pendant toute la durée de son exploitation ;
lesquels forment un tout homogène indispensable à la destination d’exploitation de
Résidence de tourisme et loisirs.
Cette activité est soumise à la T.V.A conformément aux dispositions des articles 261 D – 4°
du Code général des impôts , des articles 176 à 178 de son annexe 2 et aux instructions des
11 avril et 9 juillet 1991.
ARTICLE 4 - CHARGES ET CONDITIONS – OBLIGATIONS DU PRENEUR
Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit
et en outre sous celles suivantes que le Preneur s'oblige à exécuter sans pouvoir exiger
aucune indemnité, ni diminution du loyer ci-après fixé :
Etat des lieux
Le Preneur prendra les lieux loués ainsi que le mobilier y figurant dans leur état au jour de
l'entrée en jouissance.
Dans le mois de l'entrée en jouissance, un état des lieux sera dressé contradictoirement
entre les parties, aux frais du Preneur ; à défaut le Preneur sera réputé avoir reçu les lieux
en parfait état.
Entretien – Réparations – charges de copropriété
Le Preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives
et de menu entretien au sens de l'article 1754 du Code civil, les grosses réparations visées à
l'article 606 du Code civil restant à la charge du Bailleur.
Le Preneur s’oblige à se conformer aux dispositions du règlement de copropriété
Le Preneur s’oblige à acquitter l’ensemble des charges de co-propriété hormis celles
résultant de travaux, fonds de travaux, provisions et/ou dépenses votées présentant un
caractère somptuaire ou relevant de l’article 606 du Code civil ou qui ne seraient pas
nécessitées par l’état de l’immeuble ou de sa mise aux normes.
Le Preneur prendra à sa charge tous travaux, dotation en matériel pour la mise aux normes,
exigée par le réglementation existante ou à venir, liée à la nature de l’activité (
réglementation DASS, hygiène, sécurité,..) y compris les charges de remplacement du
mobilier dicté par les nouvelles normes, de sorte que le Bailleur ne puisse être inquiété ni
recherché à ce sujet.
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Le Preneur devra entretenir à ses frais tous les équipements spécifiques tels que
climatisation, ascenseurs, ventilation, groupe électrogène, chaudières et moyens de
production d’eau chaude, VMC, installations électriques et téléphonique conformément aux
normes en vigueur et les rendre en parfait état d’utilisation. A cette fin il souscrira tous
contrats d’entretien nécessaires.
Améliorations
Le Preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées
par l'exercice de son activité.
Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l'autorisation expresse et par écrit du
Bailleur aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de
distribution, ni aucune surélévation.
Les travaux de transformation ou d'amélioration qui seront faits par le Preneur, avec ou sans
l'autorisation du Bailleur, ne donneront pas lieu de la part du Bailleur à une quelconque
indemnisation au profit du Preneur.
En toute hypothèse, le Preneur ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou
matériel qu'il aura incorporé aux biens loués à l'occasion d'une amélioration ou d'un
embellissement.
Constructions
Le Preneur ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans
l'autorisation expresse et par écrit du Bailleur.
En cas d'autorisation, les travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du Bailleur
dont les honoraires seront à la charge du Preneur.
Toute construction nouvelle qui serait faite par le Preneur, même avec l'autorisation du
Bailleur, ne deviendra la propriété du Bailleur qu'en fin de bail. L'accession du Bailleur,
quand elle se réalisera, donnera lieu au paiement d'une indemnité au Preneur égale, au
choix du Bailleur, à l'une des deux sommes prévues à l'article 555 du Code civil.
Occupation - Jouissance
Le Preneur devra jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination.
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Il veillera à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance au
voisinage, notamment quant aux bruits, odeurs et fumées et, d'une façon générale, ne devra
commettre aucun abus de jouissance.
Il devra satisfaire à toutes les charges de ville et règlements sanitaires, de voirie, d'hygiène,
de sécurité, de salubrité ou de police, ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tous
les plans d'urbanisme ou d'aménagement, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être
inquiété ou recherché à ce sujet.
Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra sous peine
d'être personnellement responsable prévenir le Bailleur sans retard et par écrit de toute
atteinte qui serait portée à sa propriété et toutes dégradations et détériorations qui
viendraient à être causées ou à se produire aux biens loués et qui rendraient nécessaires
des travaux incombant au Bailleur.
Il garnira les lieux loués et les tiendra constamment garnis de meubles, matériel en valeur et
quantité suffisantes pour répondre du paiement exact des loyers et de l'accomplissement
des charges du présent bail.
Cession - Sous-location
Le Preneur pourra sous-louer en tout ou en partie les biens loués à tout autre exploitant
exerçant la même activité que lui telle que définie à l’article 3 des présentes.
De même le Preneur est autorisé à procéder à la mise en gestion totale ou partielle des lieux
loués en vertu d’un mandat confié à toute société spécialisée à la seule condition d’en avertir
préalablement le Bailleur.
Il est ici précisé que la mise à disposition des lieux loués effectuée par le Preneur au
bénéfice de sa clientèle dans le cadre de l’exploitation normale de son activité ne saurait être
considérée comme une sous-location au sens du présent article et des dispositions de
l’article 145-31 du Code de commerce.
Le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans autorisation expresse et par écrit
du Bailleur sauf à un Acquéreur de son fonds de commerce ; dans ce cas, il ne pourra en
aucun cas être recherché ou inquiété.
En cas de mise en location-gérance du fonds de commerce exploité par le Preneur, celui-ci
pourra conférer au Locataire-gérant un droit d'occupation des lieux, à la condition expresse
que ce droit soit accessoire du contrat de location-gérance du fonds de commerce et
mentionné comme tel.
Le Preneur devra notifier au Bailleur la mise en location-gérance et lui remettre une copie du
Contrat.
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Le Locataire-gérant ne pourra jamais prétendre à quelque droit que ce soit vis-à-vis du
Bailleur.
Contributions et charges diverses
Le Preneur paiera les contributions personnelles, mobilières, de taxe professionnelle,
locative et autres de toute nature le concernant personnellement ou relatives à son activité,
auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis.
Il supportera la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des
conteneurs, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres
et augmentations d'impôts pouvant être créées de quelque nature et sous quelque
dénomination que ce soit et remboursera au Bailleur les sommes qui pourraient être
avancées par lui à ce sujet.
Il satisfera à toutes les charges de ville, de police et de voirie, dont les Locataires sont
ordinairement tenus, le tout de manière que le Bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni
recherché à ce sujet.
Il est précisé en tant que de besoin que le bailleur conserve la charge de l’impôt foncier.
Assurances
Le Preneur fera son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu'il
effectuera dans les locaux donnés à bail, ainsi que ceux causés aux mobilier, matériel,
marchandises, tous objets lui appartenant ou dont il sera détenteur à quelque titre que ce
soit, en renonçant et faisant renoncer sa ou ses compagnies d'assurances à tous recours
contre le Bailleur et ses assureurs.
Il assurera les risques propres à son exploitation à une compagnie notoirement solvable
(incendie, explosion, dégâts des eaux, vol, etc.).
Le Preneur devra déclarer dans un délai de trois jours ouvrés à son propre assureur, d'une
part, au Bailleur, d'autre part, tout sinistre affectant les biens de ce dernier, quelle qu'en soit
l'importance et même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.
Il fera garantir les conséquences pécuniaires des responsabilités qu'il pourrait encourir à
l'égard des voisins et des tiers en général.
Le Bailleur s'engage de son côté à renoncer et à faire renoncer ses assureurs subrogés à
tous recours contre le Preneur et ses assureurs sous réserve de réciprocité.
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Il est rappelé, d'autre part, que les abandons de recours réciproques indiqués ci-dessus
seront sans effet si le responsable des dommages a commis une faute dolosive,
intentionnelle ou lourde.
Le Preneur devra justifier de l'ensemble de ses contrats ou des notes de couverture dans le
mois de son entrée en jouissance.
Dans le cas où les marchandises entreposées entraîneraient par leur nature, pour le Bailleur,
le paiement d'une surprime d'assurance, celle-ci lui serait remboursée par le Preneur.
Visite des lieux
Le Preneur devra laisser le Bailleur, son architecte, tous entrepreneurs et ouvriers, pénétrer
dans les lieux loués pour constater leur état, en présence du Preneur.
Il devra laisser visiter les lieux par le Bailleur ou d'éventuels Locataires en fin de bail ou en
cas de résiliation, pendant une période de six mois précédant la date prévue pour son départ
; il devra souffrir l'apposition d'écriteaux ou d'affiches aux emplacements convenant au
Bailleur pendant la même période.
ARTICLE 5 – OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Outre les obligations mises à la charge des bailleurs en application des dispositions légales
ou du présent bail, le Bailleur s‘engage à :
- ne pas exploiter directement ou indirectement, dans le surplus de l’ensemble
immobilier dont font partie les lieux loués un commerce similaire à celui du Preneur.
- conserver à sa charge les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des bailleurs
et d’autre part la, quote-part des charges de copropriété afférentes aux grosses
réparations visées à l’article 606 du Code civil ainsi que la quote-part des charges de
copropriété résultant de travaux, fonds de travaux, provisions et/ou de dépenses
somptuaires ou relevant de l’article 606 du Code civil, ou qui ne seraient pas
nécessitées par l’état de l’immeuble ou par sa mise aux normes.
ARTICLE 6 - LOYER
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 6 298 euros (Six mille
deux cent quatre-vingt dix huit Euros), soumis à la TVA au taux applicable en la matière,
actuellement 19,60 %, soit un loyer annuel TTC de 7 532 .41 Euros (Sept mille cinq cent
trente deux Euros et quarante et un centimes) que le Preneur s'oblige à payer
trimestriellement et à terme échu, le 10 des mois d’ Avril, Juillet et Septembre de chaque
année et janvier de l’année suivante
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ARTICLE 7 – INDEXATION DU LOYER
Les parties exposent que le montant du loyer a été déterminé en prenant pour indice de
base l'indice national du coût de la construction pour le 4 ème trimestre 2005, tel qu'il a été
établi par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), lequel
indice est de 103,78 sur la base de 100 au quatrième trimestre de l'année 1953.
Les parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué conformément aux articles
L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce à l'issue de chaque période triennale en
fonction de la variation dudit indice et pour la première fois le …………….
ARTICLE 8 - RESILIATION
Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance
exacte ou d'exécution d'une seule de ses clauses, et un mois après un simple
commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et
resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans
qu'il soit besoin de former aucune demande en justice.
Dans le cas où le preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les lieux
loués, l'expulsion pourra avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par
Monsieur le Président du Tribunal de grande instance et exécutoire nonobstant appel.
ARTICLE 9 – CONDITIONS PREFERENTIELLES
Les parties conviennent qu’indépendamment du présent bail, le Bailleur pourra bénéficier en
tant que client du Preneur :
De une semaine gratuite pour le lot, objet du présent bail, ou son équivalent sur la
résidence pour la période moyenne et basse saison (soit du 1 er septembre au 30 juin)
selon disponibilité.
D’une réduction de 25 % sur le tarif public de location pratiqué par le Preneur pour le
lot, objet du présent bail, et pour la période moyenne et basse saison (soit du 1 er
septembre au 30 juin) et ce sur trois semaines.
ARTICLE 10 - FRAIS
Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites seront supportés par le
Preneur qui s'y oblige.
ARTICLE 11 – ELECTION DE DOMICILE
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Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile :
- le Bailleur en son siège social
- le Preneur dans les lieux loués.
Fait en 2 exemplaires originaux,
A
Le
Pour la société ……..
Pour la SARL ARIEGE INDIGO
Le Bailleur Le Preneur
Mr…………………. Mme Catherine WEYDERT
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