3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 219
taires du pays peuvent adhérer au Conseil s'ils le désirent.
Ce Conseil regroupe les présidents des chambres et conseils
notariaux régionaux du pays entier. Le notariat est
donc largement représenté au niveau national, même s'il
est certain que le Conseil ne compte pas tous les notaires
du pays parmi ses membres.
2. Droit Civil
2.1. Droit civil général
Le droit civil du District Fédéral (CCDF) est en vigueur
depuis 1932. Il a fait l'objet d'importantes réformes
dans les dernières années. Il est largement influencé par
le Code Napoléon de 1804 et sa structure s'assimile à
celle du Code Napoléon.
Tous les Codes de la République se ressemblent, mais
il existe également des différences entre eux, quelquesunes
étant même très importantes.
Par exemple, la grande majorité des Codes contient la
notion d' “acte juridique”. En effet, les art. 1792, 1973 et
1859 du CCDF contiennent les définitions de la convention
et du contrat qui suivent la théorie française du Code
Napoléon. Néanmoins, quelques Codes s'éloignent de
ce schéma doctrinal. C'est en effet le cas pour les Codes
Civils de Quintana Roo (art. 135-425), Coahuila (art.
1899-2198) et Guerrero (art. 1593 ss.) qui se basent sur la
théorie de l' “opération juridique”.
Les codes civils les plus anciens du pays sont ceux de
Veracruz (1932), Nuevo León (1935), Michoacán (1936),
Chiapas (1938), Hidalgo y Sinaloa (1940), Campeche et
Oaxaca (1943), San Luis Potosí (1946), Aguascalientes
(1947), Durango (1948), Sonora (1949), Colima (1953),
Guanajuato (1967), Basse Californie et Chihuahua
(1974) et Tlaxcala (1976). Les plus nouveaux codes civils
sont ceux de Quintana Roo (1980), Nayarit (1981),
Puebla (1985), Zacatecas (1986), Tamaulipas (1987),
Querétaro (1990), Guerrero et Yucatán (1993), Morelos
(1994), Jalisco (1995), Basse Californie Sud (1996), Tabasco
(1997), Coahuila (1999) et, finalement, de l'Etat de
Mexique (2002).
2.2. Droit immobilier
Le deuxième livre du CCDF traite de manière détaillée
la possession, la propriété, l'usufruit, l'utilisation, le droit
d'habitation et la servitude. La vente d'immeubles et les
contrats spéciaux y liés sont pourtant réglés seulement
dans le livre 4 (De las Obligaciones – Des Obligations),
dans la deuxième partie (De las diversas especies de contratos
– Des différents types de contrats).
En droit mexicain, le contrat de vente est consensuel.
En effet, aux termes de l'article 2248, “La vente a lieu si
l'un des cocontractants s'oblige à transférer la propriété
d'une chose ou d'un droit et que l'autre cocontractant
s'oblige à payer un prix déterminé en espèces”. En général,
la vente est accomplie lorsque les cocontractants ont
exprimé leur consentement aux prestations, même si ces
dernières n'ont pas encore été réalisées.
2.3. Vente d'immeubles
2.3.1. Réquisitions de forme
Le contrat de vente requiert certaines formalités à respecter
pour les ventes d'immeubles. Le CCDF dispose
que les ventes portant sur une valeur de 365 fois le salaire
minimum général par jour dans la Cité de Mexique
(environ $ 16,100 pesos, ou environ $ 1,500 USD), peuvent
se faire par un contrat sous seing privé devant deux
témoins. Dans ce cas, le notaire, le juge ou le responsable
de l'enregistrement doit légaliser les signatures. Cela vaut
également pour la constitution ou la cession de droits réels
portant sur la même somme d'argent. Les contrats de
vente d'immeubles conclus par l'Etat en faveur de personnes
pauvres peuvent par contre faire abstraction des témoins
et de la légalisation de signature. Il faut préciser
que ces contrats d'intérêt social sont quasiment toujours
soumis à une réduction des tarifs de 50 %. Tout contrat
excédant la valeur de $ 1,500 USD doit faire l'objet d'une
authentification notariale.
2.3.2. L'authentification
La procédure de l'authentification peut être résumée
comme suit:
- D'abord, le notaire est obligé de demander au livre foncier
(registro público) un certificat sur l'existence ou
l'inexistence de droits grevant l'immeuble faisant l'objet
du contrat de vente.
- Cette demande sert également d'avis préalable mentionnant
l'opération en question. Le responsable du registre
fait mention de la future vente. Cette mention
est valable pour 30 jours naturels.
- Une fois signé l'acte, le notaire doit émettre un autre
avis préalable où il porte mention de la date de l'acte
et qu'il signe.
- L'acte étant rédigé, le notaire doit continuer par la procédure
de paiement des droits et impôts de l'opération
en question. Lorsque ces droits et impôts sont payés, il
doit délivrer le certificat nécessaire pour l'inscription
définitive dans le livre foncier.
2.3.3. L'inscription dans le livre foncier
Le livre foncier obéit aux principes de la publicité, de
l'inscription, de la spécification, du consentement, de l'ordre
successif, de la demande, de la priorité, de la légalité
et de la présomption de l'exactitude de l'inscription.
L'art. 3042 du CCDF dispose que les actes suivants
doivent faire l'objet de l'inscription:
- les titres sur la base desquels la propriété, la possession
originaire et les autres démembrements du droit de propriété
sont constitués, déclarés, reconnus, acquis, transmis,
modifiés, limités, grevés ou éteints;
- la constitution du patrimoine familial;
- les contrats de location de biens immeubles pour une
période de plus de six ans et les contrats qui prévoient
des rentes anticipés pour plus de trois ans et
- les autres titres pour lesquels la loi prévoit expressément
l'inscription.