3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia 145
- dell’obbligo di fideiussione per le somme anticipate,
- del contenuto minimo obbligatorio del contratto preliminare,
- dell’obbligo a carico del venditore di consegna all’acquirente
di una polizza contro i danni da rovina dell’edificio,
- dell’obbligo di cancellazione o frazionamento delle
ipoteche iscritte,
- di un diritto di prelazione a favore del promissario acquirente
in caso di esecuzione forzata immobiliare
- di modifiche alla legge fallimentare,
- di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili
da costruire.
4.1 Presupposti con riguardo ai soggetti
Presupposti per l’applicazione della nuova normativa
sono con riguardo ai soggetti:
a) Il venditore deve essere un costruttore, intendendosi
per tale l’imprenditore o la cooperativa edilizia che
promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire,
ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto,
compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per
effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore
di un acquirente della proprietà o della titolarità di
un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire,
sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente
dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione
della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita
da terzi (art. 1 lett b decreto).
b) L’acquirente deve essere una persona fisica. La
normativa non si applica pertanto a società o ad enti collettivi
di altro tipo (Art. 1 lett b decreto). E’ peraltro discusso
fra i primi commentatori della nuova normativa se
con il termine “persona fisica” il legislatore abbia inteso
riferirsi a qualsiasi persona fisica – come ritiene chi della
norma da una lettura letterale – o se, sulla scia di recenti
interventi legislativi in materia di tutela del consumatore,
con tale espressione debba intendersi la persona
fisica che non agisce nell’esercizio di attività imprenditoriale
o professionale – come ritenuto invece da chi privilegia
una lettura restrittiva della norma.
4.2 Presupposti con riguardo all’oggetto
Il contratto deve avere ad oggetto immobili da costruire,
intendendosi per tali quelli per i quali sia stato richiesto
il permesso di costruire che siano ancora da edificare
o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancor il rilascio
del certificato di agibilità. (art. 1 lettera d) decreto).
Sono pertanto esclusi dalla disciplina di tutela:
- l’acquirente di edifici per quali non sia ancora stato
richiesto il permesso di costruire o altra denuncia o il
provvedimento abilitativo e per i quali pertanto il progetto
edificatorio sia stato solo predisposto dal venditore,
ma non ancora presentato ai competenti Uffici
Comunali;
- l’acquirente di edifici per i quali sia stato già richiesto
il rilascio dell’agibilità in quanto completati anche con
riguardo alle finiture.
La normativa trova applicazione qualora l’immobile da
costruire sia dedotto come oggetto del contratto in un
senso per così dire dinamico: qualora cioè il costruttore –
venditore si impegni all’ultimazione dell’immobile ed in
cui il passaggio della proprietà è differito al momento del
completamento che dovrà avvenire appunto a cura di
questi. Non si applica invece la normativa qualora l’immobile
venga dedotto in contratto in un’accessione statica,
qualora cioè il venditore venda, con effetti immediati,
un immobile non ultimato e la cui ultimazione è
lasciata all’acquirente.
4.3 Presupposti con riguardo al tipo di contratto
La nuova normativa si applica ai contratti che abbiano
come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, così ad esempio:
- preliminare di vendita di fabbricato da costruire (vendita
di cosa futura, art. 1472 Codice civile),
- vendita di fabbricato in corso di costruzione di proprietà di
terzi (vendita di cosa altrui, art. 1478 codice civile),
- permuta di area con unità da costruire (permuta di
cosa presente con cosa futura),
- compravendita con riserva della proprietà (art. 1523
codice civile).
5. La garanzia fideiussoria
Il decreto prevede agli articoli 2 e 3, quale forma di tutela
dell’acquirente, l’obbligo a carico del costruttore di
consegnare una fideiussione a garanzia di tutte le somme
o comunque dei corrispettivo incassati dal costruttore
o che il costruttore deve ancora incassare sino al trasferimento
della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Tale fideiussione deve garantire la restituzione delle
somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo
effettivamente riscossi nel caso in cui il costruttore incorra
in una situazione di crisi.
La fideiussione deve essere rilasciata da una banca, da
una assicurazione o da altro intermediario finanziario a
ciò abilitato e deve altresì prevedere la rinuncia al beneficio
della preventiva escussione del debitore principale
di cui all’art. 1944, secondo comma, codice civile.
Nel contratto devono essere menzionati gli estremi della
fideiussione.
Sono escluse dall’obbligo di fideiussione:
- le somme per le quali è pattuito che debbano essere
erogate da un soggetto mutuante (è questa l’ipotesi in
cui il mutuo erogato all’acquirente è garantito da ipoteca
sull’immobile concessa dal costruttore qual terzo
datore di ipoteca).
- i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
In caso di mancato rilascio della fideiussione il decreto
(art. 2) prevede la nullità del contratto. Tale nullità può
essere tuttavia fatta valere solo dall’acquirente tutelato,
non dal costruttore.