3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia 143
La tutela degli acquirenti di immobili da
costruire: La nuova disciplina italiana*
Contenuto
pagina
1. Cenni sulla prassi delle compravendite
immobiliari 143
2. La situazione preesistente 143
3. La trascrizione del contratto preliminare 144
4. La nuova normativa – ambito di applicazione 144
5. La garanzia fideiussoria 145
6. Contenuto del contratto 146
7. L’obbligo di assicurazione 146
8. Obbligo di cancellazione o frazionamento delle
ipoteche iscritte. 147
9. Il diritto di prelazione in caso di esecuzione
forzata immobiliare 147
10.Le novità in tema di fallimento 147
11. Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni
immobili da costruire 148
12.Bibliografia 148
1. Cenni sulla prassi delle compravendite immobiliari
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 1 introduce
per la prima volta in Italia una disciplina volta alla tutela di
acquirenti di immobili da costruire. Al fine di far comprendere
al giurista non italiano tale nuova normativa, sono necessarie
alcune brevi premesse sui modi di acquisto della
proprietà immobiliare in Italia e sulla prassi relativa.
Seguono alcuni informazioni generali sulla situazione
giuridica e la prassi della compravendita di immobili per
la maggior comprensione del giurista non-italiano.
1.1 Principio del consenso traslativo
E’ da ricordare innanzi tutto che in Italia vige il cosiddetto
principio del consenso traslativo: l’acquisto della
proprietà su un immobile a seguito di un accordo contrattuale
si ha con il consenso delle parti validamente
espresso, mentre l’esecuzione delle formalità pubblicitarie
ha solo la conseguenza di rendere opponibile ai terzi
il trasferimento già avvenuto.
Ciò spiega la diffusione, nella prassi delle compravendite
immobiliari, di un procedimento suddiviso in due
momenti contrattuali: un contratto preliminare – inteso
come contratto in cui una parte si obbliga a vendere e la
controparte si obbliga a comprare – e un contratto cosiddetto
definitivo – inteso come atto di vendita vero e
proprio, la cui conclusione comporta come conseguenza
del consenso espresso, il passaggio della proprietà.
In tale contesto il preliminare svolge pertanto la funzione
di garantire il controllo delle sopravvenienze intese
come l’avverarsi dei presupposti necessari alla stipula del
definitivo (ad es. cancellazioni di ipoteche o di altri aggravi,
esecuzione di determinati lavori ecc.): ciascuna
parte potrebbe in caso contrario, rifiutare il proprio consenso
alla stipula del contratto definitivo, impedendo così
il verificarsi degli effetti senza dover ricorrere all’impugnativa
del contratto.
Il contratto preliminare può anche prevedere una parziale
anticipata esecuzione delle prestazioni (ad esempio
pagamento di acconti sul prezzo).
1.2 Vendita di immobili da costruire
1.2.1 Il contratto preliminare e il contratto definitivo
Il modello contratto preliminare – contratto definitivo
risulta poi essere particolarmente frequente per l’ipotesi
di vendita di immobili da costruire: si ha in questi
casi prima un contratto preliminare stipulato in un momento
in cui l’immobile non è venuto ancora ad esistenza,
e un contratto definitivo, stipulato allorquando tale
immobile è stato completato. Frequente è in tali ipotesi il
versamento, da parte del futuro acquirente, di acconti in
sede di stipula del contratto preliminare o comunque nel
lasso intercorrente tra preliminare e definitivo.
Tale pagamento di acconti avviene spesso senza alcuna
tutela a favore dell’acquirente che si vede esposto al rischio
della perdita di quanto versato in caso di sopravvenuta
situazione di crisi (fallimento) del promittente
venditore – costruttore: infatti l’acquirente anticipa parte
della propria prestazione, senza ottenere però la proprietà
dell’immobile, dato che l’effetto traslativo si verificherà
– in virtù del citato principio del consenso traslativo –
al momento del perfezionamento del contratto definitivo.
1.2.2 Compravendita di cosa futura
Altro strumento contrattuale utilizzato in caso vendita
di immobili da costruire è quello della compravendita di
cosa futura: le parti stipulano un atto di compravendita
deducendo in contratto un’unità immobiliare non ancora
esistente in quanto ancora in fase di costruzione: in tal
caso il passaggio della proprietà si verifica non appena la
cosa (l’unità immobiliare) viene ad esistenza (art. 1472
codice civile).
Anche in tale ipotesi il compratore che ha pagato il
prezzo al momento della stipula, si trova esposto al rischio
di dover ripetere tali somme in caso di mancata venuta
ad esistenza dell’unità immobiliare, con evidente
difficoltà di realizzo nel caso in cui il costruttore versi in
situazione di crisi.
2. La situazione preesistente
La tutela dell’acquirente di immobili in corso di costruzione
anteriormente al decreto legislativo 20 giugno
2005 n. 122 era, se si eccettua la possibilità di trascrivere
il contratto preliminare presso i registri immobiliari di
cui infra sub 3, pressoché inesistente. Il contratto era in
sostanza lasciato alla libera disponibilità delle parti che
avrebbero pertanto dovuto provvedere da se alla tutela
dei propri interessi in sede di contrattazione, inserendo
nel contratto medesimo delle clausole appropriate.
* da David OCKL, notaio a Lana, Bolzano, Italia.
1 Il testo del decreto è reperibile su www.normeinrete.it.
Per la situazione giuridica anteriore vedi: E. CALÒ, Rapporto nazionale
Italia, Notarius International 3-4/2001, p. 151.