3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen 181
muss. Eine Standortbestimmung ist kaum zu erlangen,
wenn sie zur Bestimmung der Flächennutzung nach dem
Gesetz vom 24. März 1920 verlangt wird und wenn das
betroffene Grundstück kein Bauland ist, sondern, z. B.
landwirtschaftlich genutzt wird. Daher dürfte dieser Teil
des Immobilienmarktes weitgehend zum Erliegen kommen,
wenn man von Ausländern für den Erwerb eine
Baugenehmigung und Genehmigung durch die örtliche
Planungsbehörde verlangt.
Wird ein Bauplatz übertragen, für den kein
Bebauungsplan besteht, sollte man das vom Kreisvorsteher
(starost) nach dem Landesvermessungs-gesetz
vom 17. Mai 1989 4 geführte Kataster heranziehen. Dies
ergibt sich unmittelbar aus dem Immobilienverwaltungsgesetz
vom 21. August 1997 5 . Nach dem Gesetz sind
land- und/oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
diejenigen, die im Kataster als landwirtschaftliche
Nutzflächen, Forst- und Waldflächen registriert sind,
ebenso Flächen zum Abbau von Bodenschätzen sowie
Straßen, die Teil landwirtschaftlicher Flächen sind. Die
übersichtliche Datenstruktur, Verfügbarkeit und leichte
Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit sind gute Gründe,
das Kataster als Informationsquelle zu nutzen.
Unter Berücksichtigung der Voraussetzung des dauerhaften
Wohnsitzes, scheint das “Bauerschließungsland”
sowohl bebaute wie unbebaute Grundstücke umfassen.
Diese Betrachtungsweise wird sowohl durch logische als
auch durch systematische Argumente gestützt. Leider
teilt das Innenministerium diese Schlussfolgerung nur
teilweise. So ist beim Erwerb unbebauter Grundstücke zu
empfehlen, eine Anfrage beim Kataster vorzunehmen
(auch mittels Internet).
1.3. Erholungs- und Freizeitnutzung
Der Erwerb eines “Zweitwohnsitzes” liegt auch beim
Erwerb von “für Erholung und Freizeitzwecke genutzten
Grundstücken” vor. Dieser Begriff dürfte jedenfalls nicht
bebaute Grundstücke beinhalten. Aber auch bebaute
Grundstücke erscheinen nicht ausgeschlossen. Der
Begriff von “für Erholung und Freizeitzwecke genutzten
Grundstücken” beinhaltet etwa Parkanlagen, öffentliche
Strände, Hausgärten, Grünanlagen, Plätze, Alleen und
Böschungen, Spazierwege oder Kinderspielplätze. Nach
den umweltrechtlichen Vorschriften gehören die “für
Erholung und Freizeitzwecke genutzten Grundstücke” zu
den Grünflächen.
1.4. Hauptwohnsitz
Der Begriff des “ständigen Wohnsitzes“ scheint am
meisten Schwierigkeiten zu bereiten.
Nach Art. 25 des polnischen ZGB ist der Wohnsitz einer
natürlichen Person der Ort, an dem sie mit der
Absicht ständigen Aufenthaltes verweilt. Die
Bestimmung des Wohnsitzes im Sinne des
Zivilgesetzbuches setzt zweierlei voraus, zum einen den
dauerhaften Aufenthalt und zum anderen die Absicht des
dauerhaften (gewöhnlichen) Aufenthaltes an diesem Ort.
Entfällt eine dieser beiden Voraussetzungen vorübergehend,
so ist der Aufenthaltsort weiterhin ein “Wohnsitz”.
Erforderlich ist ein objektives Kriterium. Die Absicht
ständigen Aufenthaltes liegt vor, wenn ein durchschnittlicher
Beobachter diesen Ort als Lebensmittelpunkt der
betreffenden Person ansehen würde.
Die Begriffe Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt
finden sich im polnischen Recht auch mit verschiedenen
anderen Bedeutungen. So kann der Begriff beispielsweise
auf eine bestimmte Wohnung oder Adresse anstelle
eines ganzen Ortes oder einer ganzen Gemeinde bezogen
sein.
Kompliziert wird die Angelegenheit noch dadurch,
dass sich der Zusatz des “ständigen” Wohnsitzes auf die
verwaltungsrechtliche Pflicht bezieht, seinen ständigen
Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anzumelden.
Jeder, der in Polen wohnt, ist verpflichtet, sich beim
Einwohnermeldeamt anzumelden. Dies gilt auch für ausländische
Staatsangehörige; auch diese müssen sich beim
Einwohnermeldeamt anmelden. Nach dem Gesetz vom
27. Juli 2002 über die Einreise oder Besuchsaufenthalte
von Staatsangehörigen der EU-Mitgliedsstaaten und deren
Familienangehörigen auf dem Gebiet der Republik
Polen 6 darf sich auch ein EU-Staatsangehöriger bzw. seine
Familienangehörigen nicht länger als drei Monate
ohne Aufenthaltserlaubnis (oder befristete
Aufenthaltserlaubnis) in Polen aufhalten. Von dieser
Regelung ausgenommen sind EU-Staatsangehörige, die
in Polen als Angestellte, zu Dienstleistungen und/oder als
Selbständige beruflich tätig sind, jedoch ihren ständigen
Wohnsitz in einem anderen EU-Mitgliedsstaat haben und
täglich oder mindestens einmal in der Woche dorthin zurückkehren.
Aufenthaltserlaubnisse werden nach den
Vorschriften des genannten Gesetzes insbesondere den
Staatsangehörigen von EU-Mitgliedsstaaten erteilt, die in
Polen länger als 12 Monate arbeiten, freiberuflich oder
gewerblich tätig sein wollen. Die Aufenthaltserlaubnis
wird für fünf Jahre ab Ausstellungsdatum erteilt.
Es erscheint sehr zweifelhaft, ob die Anmeldung eines
Ausländers unter einer bestimmten Adresse unmittelbare
Auswirkungen auf die Bestimmung seines Wohnsitzes
hat. Leider scheint das Innenministerium darauf abzustellen,
ob das der Ausländer für das spezielle Grundstück,
das er kaufen will, gemeldet ist. Eine solche Auslegung
des Begriffs “Wohnsitz” steht jedoch im Widerspruch zu
der Definition im Zivilgesetzbuch.
Man darf den zeitlichen Aspekt der Definition nicht
übersehen: “der als ständiger Wohnsitz bestimmt ist”.
Darin liegt eine klare Verweisung auf die Zukunft Eine
angemessene Lösung wäre, Ausländern aus Staaten der
Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft, die in Polen
Grundbesitz zu Wohn- oder Erholungszwecken erwerben,
aufzuerlegen, ihren Hauptwohnsitz unmittelbar nach
dem Erwerb nach Polen zu verlegen. In der Praxis muss
der Erwerber sogleich eine notariell beurkundete
Erklärung darüber vorlegen, an welchem Ort oder in welcher
Gemeinde er seinen Hauptwohnsitz nimmt.
4 GBl. Polen (Dz.U.) 2000, Nr. 100, Pos. 1086 mit Änderungen.
5 GBl. Polen (Dz.U.) 1997, Nr. 115, Pos. 741 mit Änderungen.
6 GBl. Polen (Dz.U.) 2006, Nr. 141, Pos. 1180.