3-4/2005 UINL - Notarius International

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180 A. Kucharski, Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen Notarius International 3-4/2005 2.5. Droit de préemption Finalement, il faut tenir compte du fait que l’acquisition de biens immeubles par des étrangers est régie par les dispositions de la Loi sur le système agricole du 11 avril 2003 8 . La loi susmentionnée institue l’Agence de la Propriété Agricole qui a la personnalité morale et qui a un droit de préemption sur les terrains agricoles sous certaines conditions. 8 Dz. U. (journal officiel) n o 64, pos. 592. Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen nach dem EU-Beitritt (ausgewählte Fragen)* 1. Beschränkungen beim Erwerb von Zweitwohnsitzen/Zweitwohnungen Nach dem am 16. April 2003 in Athen unterzeichneten Beitrittsvertrag 1 darf Polen die Erwerbsbeschränkungen nach dem “Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer” vom 24. März 1920 2 für den Erwerb von Zweitwohnungen für fünf Jahre ab dem Datum des EU-Beitritts auch auf Staatsangehörige von EU- Mitgliedsstaaten und Staatsangehörige von Mitgliedsstaaten der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft weiter anwenden. EU- und EWR-Staatsangehörige, die rechtmäßig ihren gewöhnlichen Aufenthalt seit vier Jahren ununterbrochen in Polen hatten, bedürfen hingegen keiner Genehmigung für den Erwerb von Zweitwohnungen oder unterliegen nur denselben Vorschriften wie polnische Staatsangehörige auch. 1.1. Begriff Zweitwohnung/Zweitwohnsitz Der Begriff “Zweitwohnung/Zweitwohnsitz” ist damit einer der Kernbegriffe für den Erwerb von Grundstücken durch Staatsangehörige anderer EU-Mitgliedsstaaten während der fünfjährigen Übergangszeit. Auch mehrere andere EU-Mitgliedsstaaten hatten oder haben die Möglichkeit eines Grundstückserwerbs von Staatsangehörigen anderer Mitgliedsstaaten im Rahmen der Beitrittsverhandlung beschränkt, so z. B. Dänemark, Österreich, Schweden und Ungarn. Trotz dieser vergleichbaren Rechtslage kann der Begriff “Zweitwohnung/Zweitwohnsitz” in seinen Einzelheiten nur aufgrund der ausfüllenden Gesetze des jeweiligen Mitgliedsstaates ausgelegt werden. Nach der jetzigen Fassung des Gesetzes vom 24. März 1920 bedürfen Staatsangehörige oder Unternehmer aus anderen Mitgliedsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes beim Grundstückserwerb keiner Genehmigung, ausgenommen für den Erwerb einer Zweitwohnung/eines Zweitwohnsitzes. Der Erwerb einer Zweitwohnung ist auch für EU-Ausländer noch fünf Jahren nach dem EU- Beitritt Polens genehmigungspflichtig. Der Begriff des “Erwerbs eines Zweitwohnsitzes/ Zweitwohnung” ist in Art. 1 § 5 des Gesetzes vom 24.3.1920 definiert. Da-nach ist der “Erwerb eines Zweitwohnsitzes” ein Grundstückserwerb durch eine natürliche Person, die nicht die polnische Staatsangehörigkeit hat, sofern das Grundstück für den Wohnungsbau und/oder für Erholungs- und Freizeitaktivitäten verwendet werden soll und von dem betreffenden Ausländer nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird. Ausgenommen ist der Erwerb von Wohnungen in der Rechtsform des Wohnungseigentums. Genehmigungsfrei ist auch der “Erwerb einer Zweitwohnung” zur gewerblichen Verwendung für touristische Dienstleistungen. Der Gesetzgeber verwendet in dieser Definition verschiedene Begriffe, von denen jeder einer näheren Darstellung bedarf. 1.2. Wohnungsbau Nach polnischem Recht wird die Grundstücksnutzung durch örtliche Bebauungspläne geregelt. Die örtlichen Bebauungspläne werden von den Gemeinderäten (gmina) nach diversen Anhörungen beschlossen. Bebauungspläne haben wie Gemeindesatzungen allgemeinverbindliche Rechtsnormen. Der Begriff “für den Wohnungsbau ausgewiesene Grundstücke” findet sich im Gesetz vom 24. März 1920. Er erfasst Grundstücke, auf denen Ein- oder Mehrfamilienhäuser gebaut werden können. Nicht erfasst sind hingegen Gewerbe- und landwirtschaftliche Grundstücke. Lässt der Bebauungsplan verschiedene Arten der Bebauung gleichwertig zu, darunter auch Wohnbebauung, so sind die Anforderungen für den Erwerb von Wohnbauland anzuwenden. Sieht der Bebauungsplan mehr als zwei Nutzungsarten für unterschiedliche Teilgebiete des verkauften Grundstückes vor, so gelten die Beschränkungen für den Erwerb von Wohnbaugrundstücken für das ganze Gebiet, sofern nicht die Teilflächen in voneinander getrennten Rechtsgeschäften verkauft werden. Nach Art. 4 des Bauplanungsgesetzes vom 27. März 2003 3 regeln Bebauungspläne die Grundstücksnutzung, die öffentliche Erschließung, Baugenehmigung und Genehmigung durch die örtliche Planungsbehörde. Bedauerlicherweise traten infolge einer Gesetzesänderung viele Bebauungspläne zum 1. Januar 2004 außer Kraft. So bestehen heute für große Gebiete in Polen (mehr als 50 %) keine rechtswirksamen Bebauungspläne mehr. Besteht kein Bebauungsplan, so werden die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben in einer Einzelfallgenehmigung bestimmt (Standortbestimmung). Das Bauplanungsgesetz sieht vor, dass sich eine Standortbestimmung auf ein Vorhaben eines Investors zur Durchführung eines Investitionsprojektes beziehen * von ADAM KUCHARSKI, Notar, Breslau, Polen. 1 GBl. Polen (Dz.U.) 2003, Nr. 90, Pos. 864. 2 GBl. Polen (Dz.U.) 1996, Nr. 54, Pos. 245 mit Änderungen. 3 GBl. Polen (Dz.U.) 2003, Nr. 80, Pos. 717.
Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen 181 muss. Eine Standortbestimmung ist kaum zu erlangen, wenn sie zur Bestimmung der Flächennutzung nach dem Gesetz vom 24. März 1920 verlangt wird und wenn das betroffene Grundstück kein Bauland ist, sondern, z. B. landwirtschaftlich genutzt wird. Daher dürfte dieser Teil des Immobilienmarktes weitgehend zum Erliegen kommen, wenn man von Ausländern für den Erwerb eine Baugenehmigung und Genehmigung durch die örtliche Planungsbehörde verlangt. Wird ein Bauplatz übertragen, für den kein Bebauungsplan besteht, sollte man das vom Kreisvorsteher (starost) nach dem Landesvermessungs-gesetz vom 17. Mai 1989 4 geführte Kataster heranziehen. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Immobilienverwaltungsgesetz vom 21. August 1997 5 . Nach dem Gesetz sind land- und/oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke diejenigen, die im Kataster als landwirtschaftliche Nutzflächen, Forst- und Waldflächen registriert sind, ebenso Flächen zum Abbau von Bodenschätzen sowie Straßen, die Teil landwirtschaftlicher Flächen sind. Die übersichtliche Datenstruktur, Verfügbarkeit und leichte Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit sind gute Gründe, das Kataster als Informationsquelle zu nutzen. Unter Berücksichtigung der Voraussetzung des dauerhaften Wohnsitzes, scheint das “Bauerschließungsland” sowohl bebaute wie unbebaute Grundstücke umfassen. Diese Betrachtungsweise wird sowohl durch logische als auch durch systematische Argumente gestützt. Leider teilt das Innenministerium diese Schlussfolgerung nur teilweise. So ist beim Erwerb unbebauter Grundstücke zu empfehlen, eine Anfrage beim Kataster vorzunehmen (auch mittels Internet). 1.3. Erholungs- und Freizeitnutzung Der Erwerb eines “Zweitwohnsitzes” liegt auch beim Erwerb von “für Erholung und Freizeitzwecke genutzten Grundstücken” vor. Dieser Begriff dürfte jedenfalls nicht bebaute Grundstücke beinhalten. Aber auch bebaute Grundstücke erscheinen nicht ausgeschlossen. Der Begriff von “für Erholung und Freizeitzwecke genutzten Grundstücken” beinhaltet etwa Parkanlagen, öffentliche Strände, Hausgärten, Grünanlagen, Plätze, Alleen und Böschungen, Spazierwege oder Kinderspielplätze. Nach den umweltrechtlichen Vorschriften gehören die “für Erholung und Freizeitzwecke genutzten Grundstücke” zu den Grünflächen. 1.4. Hauptwohnsitz Der Begriff des “ständigen Wohnsitzes“ scheint am meisten Schwierigkeiten zu bereiten. Nach Art. 25 des polnischen ZGB ist der Wohnsitz einer natürlichen Person der Ort, an dem sie mit der Absicht ständigen Aufenthaltes verweilt. Die Bestimmung des Wohnsitzes im Sinne des Zivilgesetzbuches setzt zweierlei voraus, zum einen den dauerhaften Aufenthalt und zum anderen die Absicht des dauerhaften (gewöhnlichen) Aufenthaltes an diesem Ort. Entfällt eine dieser beiden Voraussetzungen vorübergehend, so ist der Aufenthaltsort weiterhin ein “Wohnsitz”. Erforderlich ist ein objektives Kriterium. Die Absicht ständigen Aufenthaltes liegt vor, wenn ein durchschnittlicher Beobachter diesen Ort als Lebensmittelpunkt der betreffenden Person ansehen würde. Die Begriffe Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt finden sich im polnischen Recht auch mit verschiedenen anderen Bedeutungen. So kann der Begriff beispielsweise auf eine bestimmte Wohnung oder Adresse anstelle eines ganzen Ortes oder einer ganzen Gemeinde bezogen sein. Kompliziert wird die Angelegenheit noch dadurch, dass sich der Zusatz des “ständigen” Wohnsitzes auf die verwaltungsrechtliche Pflicht bezieht, seinen ständigen Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Jeder, der in Polen wohnt, ist verpflichtet, sich beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Dies gilt auch für ausländische Staatsangehörige; auch diese müssen sich beim Einwohnermeldeamt anmelden. Nach dem Gesetz vom 27. Juli 2002 über die Einreise oder Besuchsaufenthalte von Staatsangehörigen der EU-Mitgliedsstaaten und deren Familienangehörigen auf dem Gebiet der Republik Polen 6 darf sich auch ein EU-Staatsangehöriger bzw. seine Familienangehörigen nicht länger als drei Monate ohne Aufenthaltserlaubnis (oder befristete Aufenthaltserlaubnis) in Polen aufhalten. Von dieser Regelung ausgenommen sind EU-Staatsangehörige, die in Polen als Angestellte, zu Dienstleistungen und/oder als Selbständige beruflich tätig sind, jedoch ihren ständigen Wohnsitz in einem anderen EU-Mitgliedsstaat haben und täglich oder mindestens einmal in der Woche dorthin zurückkehren. Aufenthaltserlaubnisse werden nach den Vorschriften des genannten Gesetzes insbesondere den Staatsangehörigen von EU-Mitgliedsstaaten erteilt, die in Polen länger als 12 Monate arbeiten, freiberuflich oder gewerblich tätig sein wollen. Die Aufenthaltserlaubnis wird für fünf Jahre ab Ausstellungsdatum erteilt. Es erscheint sehr zweifelhaft, ob die Anmeldung eines Ausländers unter einer bestimmten Adresse unmittelbare Auswirkungen auf die Bestimmung seines Wohnsitzes hat. Leider scheint das Innenministerium darauf abzustellen, ob das der Ausländer für das spezielle Grundstück, das er kaufen will, gemeldet ist. Eine solche Auslegung des Begriffs “Wohnsitz” steht jedoch im Widerspruch zu der Definition im Zivilgesetzbuch. Man darf den zeitlichen Aspekt der Definition nicht übersehen: “der als ständiger Wohnsitz bestimmt ist”. Darin liegt eine klare Verweisung auf die Zukunft Eine angemessene Lösung wäre, Ausländern aus Staaten der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft, die in Polen Grundbesitz zu Wohn- oder Erholungszwecken erwerben, aufzuerlegen, ihren Hauptwohnsitz unmittelbar nach dem Erwerb nach Polen zu verlegen. In der Praxis muss der Erwerber sogleich eine notariell beurkundete Erklärung darüber vorlegen, an welchem Ort oder in welcher Gemeinde er seinen Hauptwohnsitz nimmt. 4 GBl. Polen (Dz.U.) 2000, Nr. 100, Pos. 1086 mit Änderungen. 5 GBl. Polen (Dz.U.) 1997, Nr. 115, Pos. 741 mit Änderungen. 6 GBl. Polen (Dz.U.) 2006, Nr. 141, Pos. 1180.
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