3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Acquisition d’immeubles par des étrangers en Pologne 179
risations de résidence sont délivrées aux ressortissants
des Etats membres de l’UE conformément aux dispositions
de la loi susmentionnée. Elles ne sont pas réservées
aux ressortissants qui sont employés ou qui ont l’intention
de demander un emploi en Pologne, qui exercent une
profession libérale ou indépendante ou qui veulent exercer
un commerce sur le territoire de la République
Polonaise pour plus de 12 mois. Les autorisations de résidence
sont délivrées pour cinq ans. Ils produisent leurs
effets à partir de la date de délivrance.
Finalement, il subsite des doutes sérieux quant à la
question de savoir si l’enregistrement d’une adresse déterminée
des étrangers dans un village, une ville ou une
cité a des conséquences pour la détermination de leur résidence
permanente (domicile). Malheureusement, le
Ministre des Affaires Intérieures et de l’Administration
semble se référer à la parcelle déterminée censée être
acquis par l'étranger concerné. Cela est contradictoire à la
conception de la “résidence” contenue dans le Code Civil.
L’aspect temporel de la phrase suivante ne peut pas être
ignoré: “considéré comme lieu de résidence permanent”.
Il comporte une référence évidente au future. Une solution
raisonnable serait de demander à un ressortissant de
l’espace économique européen, qui acquiert un terrain de
groupes d’habitations ou des terrains loisirs, de transférer
immédiatement sa résidence permanente (domicile) en
Pologne. Dans la pratique, il faut immédiatement présenter
un document notarial qui constate le village, la ville
ou la cité de la résidence permanente (domicile). Si l’étranger
omet de présenter ce document, le ministre des
Affaires Intérieures et de l’Administration peut engageer
une procédure civile afin d’annuler la convention d’acquisition.
Il est également possible que, lors de la rédaction
de l’acte, le notaire prudent requière que le ressortissant
de l’espace économique européen qui a l’intention
de vendre un groupe de maisons ou des terrains loisirs,
présente une preuve de l’inscription de sa résidence temporaire
ou permanente. 7
2. Restrictions à l’acquisition de terrains agricoles ou
forestiers
Aux termes de l’art. 8 al. 2a clause 1 de la loi sur l’acquisition
de biens immeubles par des étrangers, les étrangers
étant ressortissants ou entrepreneurs d’un Etat membre
de l’espace économique européen doivent demander
une autorisation pour vendre des terrains agricoles et/ou
forestiers. Cette obligation reste en vigueur pour la période
de douze ans à partir de la date de l’adhésion de
la Pologne à l’Union Européenne.
2.1. Exclusion de l'achat par le bailleur
L’autorisation n’est pas requise si le terrain agricole est
situé dans l’une des provinces suivantes:
- Dolnoœl¹skie, Kujawsko-Pomorskie, Lubuskie,
Opolskie, Pomorskie, Warmiñsko-Mazurskie,
Wielkopolskie and Zachodniopomorskie – sept ans
après la date authentifiée d’une convention de bail;
- Lubelskie, £ódzkie, Ma³opolskie, Mazowieckie, Podkarpackie,
Podlaskie, Œl¹skie, Œwietkorzyskie – trois
ans après la date authentifiée de la convention de bail,
- dans les deux cas pourvu que, dans la période susmentionnée,
l’étranger ait exercé personnellement des activités
agricoles sur ce terrain et vécu légalement dans la
République Polonaise.
Le règlement susmentionné donne lieu à des doutes et
fait surgir la question de savoir comment définir le terrain
agricole. L’utilisation de la conjonction “et” ne doit pas
affecter l’interprétation actuelle de la loi sur les terrains
agricoles et forestiers.
2.2 Définition de terrain agricole
Le droit polonais prévoit différentes règles contenant
des définitions du terrain agricole. La définition du Code
Civil, qui ne se réfère pas directement à l’une d’entre elles,
semble prévaloir comme la définition prévue par la
“loi fondamentale” du parlement en matière civile.
Conformément à l’art. 461 du Code Civil, les biens immobiliers
agricoles (terrains agricoles) sont des immeubles
que l’on peut utiliser pour la production agricole, l’élevation
de plantes et d’animaux, sans exlure le jardinage,
l’horticulture et la pisciculture. La définition susmentionnée
est très large. Elle ne prévoit pas de limites territoriales.
Ce qui est caractéristique c’est que la seule condition
est la possibilité d’exercer une activité agricole.
A défaut de plan d’aménagement local ou dans le cas
où la zone à usage d’habitation n’est pas déterminé, la nature
(agricole) du terrain ressort des informations du livre
foncier.
2.3 Date authentifiée
D’autres doutes surgissent par rapport à la date authentifiée.
Conformément à l’art. 81 al. 2 du Code Civil, un
acte valable doit porter une date authentifiée. Si l’exécution
de l’acte valable est confirmée dans un document officiel,
il faut authentifier la date du document officiel; si
l’autorité étatique, une autorité d’une entité régionale ou
un notaire fait une constatation, il faut authentifier la date
de la constatation. La loi sur l’acquisition de biens immeubles
par des étrangers ne prévoit pas de disposition
expresse relative à la date à partir de laquelle la période
de trois ou de sept ans commence à écouler (à partir de la
date de la convention de bail ou à partir de l’authentification
de la date – ce qui serait plus logique). La période
commence alors à partir de l’authentification de la date.
2.4. Activités agricoles
Une autre question de nature technique concerne la satisfaction
de la réquisition d’exercer personnellement
une activité agricole. En vertu d’autres lois, cette réquisition
est confirmée par l’administration locale, p.e. par le
maire. Conformément à la loi sur l’acquisition de biens
immobiliers par des étrangers, la confirmation fournie
par l’étranger semble satisfaire aux réquisitions. Dans le
cas de fausses confirmations, le Ministre des Affaires
Intérieures et de l’Administration peut engager une procédure
civile afin d’annuler le contrat de vente.
7 cfr. ADAM KUCHARSKI, Pojêcie „nabycia drugiego domu” w ustawie
o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców, Kwartalnik Prawa
Publicznego 2005, n o 1.