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178 A. Kucharski, Acquisition d’immeubles par des étrangers en Pologne <strong>Notarius</strong> <strong>International</strong> 3-4/<strong>2005</strong><br />
seront aménagés pour la construction de maisons particulières<br />
ou de maisons en copropriété. Cette notion ne comprend<br />
ni les terrains commerciaux ni les terrains ruraux.<br />
Dans le cas où un plan régional/local admet différents<br />
types d’aménagement du territoire de même nature dont<br />
un seul est prévu pour la construction de logements, il est<br />
suffisant d’appliquer les règles relatives aux zones à usage<br />
d'habitation à l’acquisition de ces terrains.<br />
Dans le cas où le plan d’aménagement local prévoit<br />
deux ou plusieurs types d’aménagement et différentes désignations<br />
pour les terrains d’aménagement, l’ensemble<br />
de la propriété immobilière fait l’objet de la procédure<br />
d’aménagement des zones à usage d’habitation si les différents<br />
démembrements de la propriété ne peuvent pas<br />
être traités comme objets séparés de transactions légales.<br />
Conformément à l’art. 4 de la loi sur la planification et<br />
l’aménagement régional du 27 mars 2003 3 , les plans<br />
d’occupation des sols, les plans de développement public,<br />
le permis de construire et les permis d’aménagement<br />
locaux font l’objet de plans d’urbanisme. Malheureusement,<br />
un grand nombre de plans régionaux sont périmés<br />
depuis le 1 er janvier 2004. Une grande partie des territoires<br />
en Pologne (plus de 50% ) ne font pas l’objet de plans<br />
régionaux.<br />
A défaut de plan local ou dans le cas où le plan local<br />
n’est pas disponible, les lignes directrices pour l’aménagement<br />
et la construction font l’objet de décisions locales.<br />
La loi susmentionnée dispose qu’une décision d’implantation<br />
est liée à l’intention de l’investisseur d’initier<br />
et de mener à bien un projet d’investissement. Une décision<br />
est très improbable si elle est demandée pour déterminer<br />
l’aménagement du territoire aux fins mentionnées<br />
dans la loi du 24 mars 1920 et s’il ne s’agit pas de terrains<br />
constructibles mais, par exemple, de terres cultivées. On<br />
pourrait s’attendre à un mécontentement de la part de la<br />
pratique dans ce secteur du marché immobilier si les<br />
étrangers étaient obligés d’obtenir un permis de construire<br />
ou un permis d’aménagement local.<br />
Si le transfert d’un chantier de construction s’effectue<br />
sans plan local, les inscriptions dans le cadastre tenu par<br />
le starost (chef du district) devraient se faire conformément<br />
à la loi sur les dimensions cadastrales et la cartographie<br />
du 17 mai 1989 4 . Il s’agit d’une application directe<br />
de la loi sur la gestion de biens immeubles du 21<br />
août 1997 5 . La loi dispose que les terrains utilisés à des<br />
fins agricoles et/ou forestières comprennent les terrains<br />
enregistrés, y inclus les surfaces agricoles utiles, les forêts<br />
et les superficies boisées ainsi que les terres minérales<br />
et les voies qui font partie des terrains agricoles. Le<br />
système de données transparent et la possiblité du public<br />
d’y avoir accès sont de bonnes raisons pour utiliser les<br />
cadastres comme enregistrement de référence.<br />
Compte tenu de la condition préalable de la résidence<br />
permanente (domicile), il semble que les “zones à usage<br />
d'habitation” comprennent les terrains bâtis ainsi que les<br />
terrains nus. Cette approche repose sur des arguments à la<br />
fois logiques et structurels. Malheureusement, le Ministre<br />
des Affaires Intérieures et de l’Administration ne partage<br />
pas complètement cette conclusion. Dans le cas de l’acquisition<br />
de terrains nus (sans infrastructure et/ou constructions),<br />
il est alors recommandé d’enregistrer la demande<br />
préalable (même sur Internet).<br />
1.3. Terrain “Loisir”<br />
L’acquisition d’une résidence secondaire peut également<br />
comprendre l’achat de terrains “loisirs”. Y sont probablement<br />
inclus les terrains nus. Néanmoins, les terrains bâtis<br />
ne devraient pas être exclus non plus. Les terrains “loisirs”<br />
peuvent être des parcs, des plages publiques, les jardins de<br />
maisons, des prés, des champs, des boulevards et des berges,<br />
des promenades et des emplacements réservés aux<br />
jeux. Conformément à des dispositions sur l’environnement,<br />
les terrains “loisirs” font partie des espaces verts.<br />
1.4. La résidence permanente (Domicile)<br />
La notion “résidence permanente” (domicile) est une<br />
notion très problématique.<br />
Conformément à l’art. 25 du Code Civil, l’endroit de<br />
la résidence permanente d’une personne physique est le<br />
lieu où elle s’installe dans l’intention d’y résider. Pour<br />
déterminer la résidence d’une personne aux termes du<br />
Code Civil, il faut respecter deux conditions: Le fait de<br />
s’installer sur le lieu et le fait de vouloir y créer sa résidence<br />
permanente (normale). Si les deux conditions ne<br />
sont pas remplies temporairement, le lieu continue à être<br />
la “résidence”. Ce qu’il faut vraiment maintenant, c’est<br />
un critère objectif. Une personne a l’intention de résider<br />
de maière permanente si un observateur moyen peut tirer<br />
la conclusion qu’un certain village, une certaine ville ou<br />
cité est le centre des activités de la personne concernée.<br />
La loi polonaise prévoit également plusieurs autres définitions<br />
de la notion de résidence (domicile). Quelques<br />
dispositions se réfèrent à un appartement ou une adresse<br />
spéciale au lieu de villages, villes ou cités.<br />
A propos de la réquisition administrative de l’inscription<br />
de la résidence permanente, l’adjectif “permanent”<br />
complique encore le sujet. Toutes les personnes habitant<br />
sur le territoire de la République Polonaise doivent<br />
respecter l’obligation d’inscrire leur résidence. Cette<br />
obligation concerne également les étrangers habitant sur<br />
le territoire national. Conformément à la loi sur les règles<br />
de l’accès au territoire et de la visite du territoire de la<br />
République Polonaise par les ressortissants d’autres pays<br />
de l’Union Européenne et leurs familles du 27 juillet<br />
2002 6 , un ressortissant de l’UE ou un membre de sa famille<br />
ne peut rester sur le territoire de la Pologne pour<br />
plus de trois mois que s’il présente une autorisation de résidence<br />
temporaire. Cette réquisition ne concerne pas les<br />
ressortissants d’autres Etats de l’UE qui sont employés<br />
en Pologne ou qui exercent une profession libérale ou indépendante,<br />
qui ont leur résidence permanente sur le territoire<br />
d’autres Etats membres de l’UE et qui y retournent<br />
chaque jour ou au moins une fois par semaine. Les auto-<br />
3 Dz.U. (Journal Officiel) n o 80, pos. 717.<br />
4 Dz.U. (Journal Officiel) de 2000, n o 100, Pos. 1086 avec amendements.<br />
5 Dz.U. (Journal Officiel) n o 115, pos. 741 avec amendements ultérieurs.<br />
6 Dz. U, (Journal Officiel) n o 141, pos. 1180.
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