3-4/2005 UINL - Notarius International

172 A. Kucharski, Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners Notarius International 3-4/2005
Sommaire
L’acquisition d’immeubles par des étrangers en
Pologne requiert une autorisation conformément à la loi
du 24 mars 1920. Sont considérés comme étrangers également
les sociétés polonaises gérées par un ou plusieurs
étrangers (personnes physiques ou morales).
Depuis le 1 er mai 2004, date d’adhésion de la Pologne
à l’UE, ces restrictions sont généralement supprimées par
rapport aux ressortissants et aux sociétés d’autres Etats
membres de l’UE ou d’autres Etats de l’espace économique
européen. Cependant, il existe des exceptions pour
les résidences secondaires et pour les terrains agricoles et
forestiers pendant une période transitoire de 5 ou de 12
ans.
Jusqu’au 1 er mai 2009, l’acquisition d’un immeuble
polonais comme résidence secondaire requiert une autorisation
même si les acquéreurs sont des ressortissants de
l’UE ou de l’EEE. Sont dispensés de l’autorisation les acquisitions
par des ressortissants de l’UE ou de l’EEE
ayant leur domicile principal en Pologne pendant une période
d’au moins quatre ans.
Le délai transitoire prévu pour les terrains agricoles
est de 12 ans à partir de l’adhésion de la Pologne à l’UE
(il échoit donc le 1 er mai 2016).
KUCHARSKI présente la nouvelle situation juridique. Le
nouveau droit est lié à un grand nombre de difficultés
d’interprétation. En particulier, les notions centrales de
“l’acquisition d’une résidence secondaire” et les restrictions
à l’acquisition de terrains agricoles ne sont pas
clairs. Les dispositions doivent être interprétées conformément
au contrat et à la lumière du traité d’adhésion à
l’UE. La pratique de l’application de dispositions transitoires
comparables d’autres Etats membres ayant une
fois adhéré à l’UE (comme celle de l’Autriche ou de la
Suède) peut également servir de base à l’interprétation.
Sont applicables des règles d’exception comparables
dans plusieurs autres Etats adhérents de l’Europe central
et de l’Est. Cependant, ces règles prévoient des délais
moins longs pour les terrains agricoles: P.e. l’acquisition
de terrains agricoles ou forestiers par des ressortissants
de l’UE en Tchéquie 1 et Hongrie 2 requiert l’autorisation
pour un délai transitoire de 7 ans seulement; l’acquisition
des résidences secondaires doit être autorisée pendant un
délai transitoire de 5 ans. La Bulgarie 3 et la Roumanie 4 ,
candidats à l’adhésion à l’UE, ont déjà modifié leurs lois
et prévoient les mêmes délais transitoires de 5 ou 7 ans
(délais maximums conformément au traité d’adhésion)
qui commencent à courir à partir du moment de l’adhésion
effective.
En Estonie 5 et en Slovaquie 6 , les restrictions à l’acquisition
ne s’appliquent qu’au terrains agricoles et forestiers.
La Slovénie a par contre abrogé les restrictions à
l’acquisition par les étrangers de l’UE ou de l’EEE 7 au
moment de son adhésion à l’UE le 1 er mai 2004. (Elle
s’est uniquement réservée une clause de sécurité dans le
cas de perturbations au marché immobilier).
Zusammenfassung
In Polen bedarf der Immobilienerwerb durch
Ausländer einer Genehmigung nach einem Gesetz vom
24.3.1920. Als Ausländer gelten auch polnische
Gesellschaften, die durch einen oder mehrere Ausländer
(natürliche oder juristische Person) beherrscht werden.
Mit dem EU-Beitritt Polens zum 1.5.2004 entfielen
diese Beschränkungen für Staatsangehörige und
Gesellschaften aus EU-Mitgliedsstaaten oder aus anderen
Staaten des Europäischen Wirtschaftsraumes grundsätzlich.
Jedoch gelten Ausnahmen für Zweitwohnsitze und
für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke während
Übergangsfristen von 5 bzw. 12 Jahren.
Bis zum 1.5.2009 unterliegt der Erwerb einer polnischen
Immobilie als Zweitwohnsitz auch dann dem
Genehmigungserfordernis, wenn der Erwerber EU- oder
EWR-Staatsangehörige ist. Genehmigungsfrei ist hingegen
der Erwerb durch EU- oder EWR-Staatsangehörige,
die bereits mindestens vier Jahre lang ihren Hauptwohnsitz
in Polen haben.
Für landwirtschaftliche Grundstücke beträgt die
Übergangsfrist 12 Jahre ab dem EU-Beitritt (d.h. bis
zum 1.5.2016).
KUCHARSKI stellt die neue Rechtslage dar. Das neue
Recht bringt eine Reihe von Auslegungsschwierigkeiten.
So sind insbesondere die zentralen Begriffe des
“Erwerbs einer Zweitwohnung” und die Erwerbsbeschränkungen
für landwirtschaftliche Grundstücke in
manchem unklar. Dabei sind die Bestimmungen vertragskonform
im Lichte des EU-Beitrittsvertrages auszulegen;
auch die Praxis der Anwendung ähnlicher Übergangsbe-
1 Loi sur le contrôle des changes, modifiée par la loi du 20 mai 2004,
cfr. R. CIHLÁØ/P. HRDINA, Immobilienerwerb durch Bürger der EU-
Mitgliedsstaaten nach dem EU-Beitritt Tschechiens, WiRO 2004,
265.
2 Loi 1994:LV sur les terrains agricoles, JO Hongrie n o 69/1994 et ordonnance
du gouvernement n o 7/1996 sur l’acquisitions d’immeubles
par des étrangers, dans la version de la loi n o 2004:XXXVI, JO
Hongrie n o 61/2004, en vigueur depuis le 1 er mai 2004; cfr. H.
KÜPPER/B. TILDI, WiRO 2004, 250.
3 Modification de la Constitution par la loi du 25 février 2005, JO
Bulgarie n o 18/2005; cfr. B. HILMER, Immobilienerwerb durch
Ausländer in Bulgarien – Gegenwart und Perspektiven, WiRO 2005,
338-341; K. SCHRAMEYER, Erwerb von Grundeigentum in Bulgarien
durch Ausländer, WiRO 2005, 241-242; K. SCHRAMEYER, Bulgarien:
Änderung der Verfassung, WiRO 2005, 278-279 (avec une traduction
allemande du texte de la modification de la Constitution).
4 Loi n o 312 du 10 novembre 2005, JO Roumanie n o 1008/2006 du 14
novembre 2005, entrera en vigueur dès le moment de l’adhésion de la
Roumanie à l’UE. cfr. A. BORMANN, Der Rechtsverkehr mit Grund
und Boden, WiRO 2006, 116, 118-119.
5 Loi du 17 mai 2006, JO Estonie 2006 I n o 26, p. 192, en vigueur le
18 juin 2006; cfr. K. SAARE, WiRO 2006, 244.
6 Loi sur le contrôle des changes n o 202/1995 et loi n o 372/1990.
7 TRATNIK, Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Slowenien und
die Annäherung an die Europäische Union, WGO – Monatshefte für
Osteuropäisches Recht, 1999, 411-422; V. TRSTENJAK, Rechte von
Ausländern für den Erwerb von unbeweglichen Sachen in Slowenien
und Beitrittsverhandlungen, ZfRV 2000, 141-144; pour la situation
juridique antérieure cfr.: V. TRSTENJAK, Dingliche Rechte der
Ausländer an unbeweglichen Sachen in der Republik Slowenien, inbesondere
Eigentum, ZfRV 1993, 198-209.