3-4/2005 UINL - Notarius International

170 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia Notarius International 3-4/2005
Cabe destacar que, como consecuencia de la inserción
de la norma en el T.U.B, el promitente adquirente resulta
tal que prescinde de su forma jurídica y por tanto puede
ser no solo una persona física (como el adquirente a que
se refieren todas las definiciones contenidas en la ley de
delegación o en el decreto legislativo) sino también una
persona jurídica o una sociedad.
8.2. Subdivisión de la financiación
Se aplica por su parte a cualquier hipoteca la prohibición
establecida en el siguiente art. 8 del decreto, a cargo
del notario, de protocolizar el acto de compraventa si anteriormente
o simultáneamente a la estipulación no se ha
procedido a la subdivisión de la financiación en cuotas o
al perfeccionamiento de un título para la cancelación o
fraccionamiento de la hipoteca en garantía o de la pignoración
que grava el inmueble.
Se pretende de esta manera impedir que puedan estipularse
documentos en los que aparezca prometido el fraccionamiento
o la cancelación de la hipoteca, fraccionamiento
o cancelación que no se produce con el consiguiente
grave perjuicio para el adquirente y posible sometimiento
del inmueble adquirido por éste a expropiación
forzosa para la satisfacción de una deuda ajena.
9. El derecho de prelación en caso de ejecución forzosa
del inmueble
En el caso de que un inmueble haya sido consignado al
adquirente y éste lo haya destinado a vivienda principal
para él o para un familiar de primer grado, y si posteriormente
el inmueble fuera objeto de ejecución forzosa, se
reconoce al adquirente el derecho de prelación para la
adquisición del inmueble por el precio definitivo alcanzado
en la subasta (Art. 9 decreto).
10.La novedad en materia de quiebra
El decreto incide también sobre la norma en caso de
quiebra.
El art. 10 excluye la aplicabilidad de la revocación
por quiebra, siempre que la compra
- se haya efectuado a título oneroso,
- contemple el traspaso de la propiedad o de otro derecho
real de disfrute del inmueble a construir cuando el adquirente
se obligue a establecer, en un plazo de doce
meses a partir de la adquisición o de la terminación del
mismo, su propia residencia o la de parientes o afines
suyos hasta el tercer grado,
- se haya efectuado al precio justo a valorar en la fecha
de estipulación del preliminar.
La exclusión se refiere a
- los actos a título oneroso,
- los pagos de las primas y comisiones relativas a los
contratos de seguro y aval, a que se refieren los artículos
3 y 4, si han sido efectuados en el ejercicio de la actividad
empresarial en términos habituales.
Se viene observando, sin embargo, que el régimen de
revocación ya ha sido modificado en virtud del art. 2,
apartado primero, del decreto ley nº 35 de 14 de marzo de
2005 (decreto de competividad) 4 donde al reformular el
texto del art. 67 l. quiebra, excluye el sometimiento a la
revocación por varias hipótesis, entre las que figuran “las
ventas a precio justo de inmuebles de uso residencial,
destinados a constituir la vivienda principal del adquirente
o de sus parientes y afines hasta el tercer grado” (art.
67, apartado tercero, letra c), l. quiebra 5 ).
La nueva redacción del art. 67 l. quiebra, parece que
viene a reducir el alcance de la exención de la revocación
regulada en el art. 10.
El art. 10 del decreto legislativo podría sin embargo
ofrecer una mayor tutela respecto a la formulación del
art. 67, apartado tercero, letra c) l. quiebra considerando
que esta norma hace referencia a un número más amplio
de figuras contractuales, y a los derechos reales de disfrute,
contrariamente a la disposición contenida en la ley
de quiebra, en la que se menciona únicamente la venta.
11.Fondo de solidaridad para los adquirentes de bienes
inmuebles a construir (arts. 12-18)
El legislador se ha preocupado de prever una forma de
tutela, por así decir retroactiva, para los casos de adquirentes
que se hayan visto envueltos en procedimientos
que impliquen una situación de crisis todavía no concluidos
en fecha anterior al 31 de diciembre de 1993 ni abiertos
en una fecha posterior a la de promulgación del decreto.
Para asegurar una indemnización a estos adquirentes de
bienes inmuebles a construir que hayan sufrido la pérdida
de sumas de dinero o de otros bienes sin haber conseguido
el derecho de propiedad u otro derecho real de disfrute
sobre los inmuebles objeto del acuerdo negocial con
el constructor o bien la adjudicación en propiedad o la adquisición
de la titularidad de un derecho real de disfrute
sobre inmuebles a construir por iniciativa de una cooperativa,
se ha creado en el Ministerio de Economía y
Finanzas el Fondo de solidaridad para los adquirentes
de bienes inmuebles (arts. 12 – 18 decreto).
12.Bibliografía
Para la bibliografia, véase página 148.
4 Es decir el decreto de competitividad, decreto ley nº 35 de 14 de marzo
de 2005, sobre Disposiciones urgentes en el ámbito del Plan de acción
para el desarrollo económico, social y territorial convertido en la
ley 80 de 14 de mayo de 2005.
5 Decreto Legislativo nº 270 de 8 de julio de 1999.