3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia 169
importe de los eventuales pagos en concepto de arras; las
modalidades de retribución del precio deben estar representadas
por abonos bancarios o transferencias a cuentas
corrientes bancarias o postales, indicadas por la parte
vendedora y a nombre de ésta o de cualquier otra forma
que, en general, permita asegurar la prueba cierta de haber
efectuado el pago;
g) los extremos del aval a que se refiere el artículo 2;
h) la existencia de eventuales hipotecas o anotaciones
prejudiciales de cualquier tipo sobre el inmueble, con
indicación del importe respectivo, del sujeto a cuyo favor
constan y del título del cual derivan, así como el convenio
expreso de las obligaciones del constructor, relaciones
con aquellas y, en particular, si tales obligaciones deben
ser satisfechas antes o después de la estipulación del
contrato definitivo de venta;
i) los extremos del permiso para construir o de la
solicitud, si todavía no ha sido concedido, así como de
cualquier otro título, denuncia o procedimiento que pueda
dar derecho a la construcción;
j) la existencia de eventuales empresas contratistas
con indicación de los respectivos datos de identificación
de éstas.
6.2. Anexos
A los contratos preliminares se adjuntan asimismo:
a) la memoria con las características de los materiales
a utilizar, desglosados también según los tipos, características
y valores homogéneos, así como la relación de todos
los acabados y los accesorios convenidos entre las
partes;
b) los planos del proyecto en base al cual se ha solicitado
o concedido el permiso para construir o la última
variación del proyecto original, limitado a la representación
gráfica de los inmuebles objeto del contrato, de las
correspondientes pertenencias exclusivas y de las partes
del condominio.
6.3. Sanciones
La normativa no prevé sin embargo ninguna sanción en
caso de violación de tales prescripciones. Entre los primeros
comentadores se han propuesto diferentes soluciones.
- Algunos consideran que, en cuanto violación de una norma
imperativa, la consecuencia debe ser la nulidad,
- mientras que otros consideran que de la violación se deriva
sólo una obligación de renegociar el contenido del
contrato para adecuarlo a las prescripciones legales, reconociéndose
al adquirente la facultad de resolver el
contrato y solicitar el resarcimiento de los daños.
- Otros consideran incluso por su parte que la consecuencia
queda reducida a la obligación de resarcimiento
de los daños a cargo del constructor.
7. La obligación de suscribir un seguro
El art. 4 del decreto prevé que el constructor está obligado
a suscribir y a hacer entrega al adquirente, en el momento
del traspaso de la propiedad, de una póliza de seguros
con cobertura decenal a favor del adquirente y
con efecto a partir de la fecha de terminación de los trabajos,
en cobertura de los daños materiales y directos en
el inmueble, incluidos los daños a terceros, que se deberá
mantener de conformidad con el artículo 1669 del
Código Civil, derivados de ruina total o parcial o bien de
graves defectos constructivos de las obras, por vicio del
suelo o por defecto de la construcción y, por lo general,
que se manifiesten con posterioridad a la estipulación del
contrato definitivo de compraventa o de adjuducación.
La póliza está por tanto llamada a garantizar el resarcimiento
de los daños consiguientes por vicios del inmueble
manifestados tras la estipulación del contrato definitivo
de compraventa o de adjudicación.
Las garantías legales dimanantes del contrato de adjudicación
(arts. 1667 y siguientes del Código Civil) se hacen
por tanto extensivas a todas las hipótesis bajo las cuales
el adquirente suscriba un contrato tendente a asegurar
la posterior adquisición de la propiedad (o de otro derecho
real) de un inmueble a construir, prescindiendo de la
posibilidad de reconducir todo el fenómeno de la negociación
(o sus partes individuales) al esquema contractual
de la adjudicación.
El momento en el que la póliza debe estipularse y entregarse
al adquirente es el del traspaso de la propiedad.
No se ha prescrito ninguna obligación formal de indicación
en un documento de los extremos de la póliza o
sobre la entrega de la misma.
La ley no prevé sanciones particulares en el caso de
que no se proceda a la entrega. Se considera que la no entrega
de la póliza dará lugar a responsabilidad civil del
constructor, legitimando al adquirente para que éste pueda
rehusar la estipulación del definitivo.
8. Obligación de cancelación o fraccionamiento de las
hipotecas registradas
8.1. Obligación de subdivisión del crédito hipotecario
El art. 7 del decreto, mediante una intervención en el
Texto Único Bancario (T.U.B) 3 , introduce un derecho a
favor del deudor, el tercero adquirente, el promitente adquirente
o del titular de la adjudicación sobre el bien hipotecado
o sobre parte del mismo, estos últimos limitadamente
a la porción inmobiliaria adquirida por éstos o
con promesa de adquisición o en asignación, a la subdivisión
de la financiación en cuota, y en correlación, al
fraccionamiento de la hipoteca en garantía.
Este derecho no se reconoce, sin embargo, a todas las
hipotecas sino sólo a las hipotecas inscritas en garantía de
un crédito hipotecario. (En base al art. 38 T.U.B. se entiende
por crédito hipotecario el crédito concedido por
parte de un banco a medio y largo plazo con garantía hipotecaria
sobre inmuebles de primer grado, de conformidad
con las disposiciones particulares dictadas por la
Banca de Italia en base a las deliberaciones del CICR
(Comité Interministerial para el Crédito y el Ahorro) o garantizados
por una hipoteca de grado también posterior en
base a lo establecido al respecto por la Banca de Italia).
3 Decreto legislativo nº 385 de 1 de septiembre de 1993.