3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia 167
ejecución de los contratos preliminares o bien de la sentencia
que acoja la demanda directa de obtener la ejecución
en forma específica de los contratos preliminares
precitados, prevalece sobre las transcripciones e inscripciones
anotadas contra el promitente vendedor tras la
transcripción del contrato preliminar (art. 2645 bis
Código Civil, apartado segundo).
Asimismo en virtud del art. 2775 bis Código Civil, en
caso de no ejecución del contrato preliminar transcrito,
los créditos del promitente adquirente que no consiga el
inmueble gozan de privilegio especial sobre el bien objeto
del contrato preliminar.
Sin embargo esta forma de tutela se ha comprobado
que es insuficiente toda vez que la obligatoriedad de la
transcripción de los contratos preliminares existe sólo
para los contratos estipulados en forma de documento público
o de escritura privada autenticada. Para la validez
del preliminar es suficiente la mera forma escrita sin la intervención
notarial. En caso de estipulación en escritura
privada no autenticada no resulta posible, en cambio, proceder
a la transcripción. En la praxis, sólo una mínima
parte de los contratos preliminares se vienen estipulando
en documento público o en escritura privada autenticada.
La gran mayoría de los contratos preliminares, por razones
de coste, se estipulan en escritura privada con la consiguiente
falta de transcripción y de la tutela respectiva.
4. La nueva normativa – ámbito de aplicación
El problema de la tutela del adquirente de inmuebles en
fase de construcción estaba por tanto sin resolver con un
fuerte impacto social, estimándose en 200.000 el número
de familias italianas implicadas en los cerca de 9.000
casos de quiebra de empresas de construcción producidas
desde 1995.
La nueva normativa (decreto legislativo nº 122 de 20
de junio de 2005, en vigor desde el 21 julio de 2005 – en
adelante decreto) trata de dar respuesta a tales exigencias
de tutela mediante la introducción:
- de la obligación de un aval de las sumas anticipadas,
- del contenido mínimo obligatorio del contrato preliminar,
- de la obligación a cargo del vendedor de entregar al adquirente
una póliza contra daños de ruina del edificio,
- de la obligación de cancelación o fraccionamiento de
las hipotecas inscritas,
- de un derecho de prelación a favor del promitente adquirente
en caso de ejecución forzada inmobiliaria
- de modificaciones a la ley de quiebra,
- de un Fondo de Solidaridad para los adquirentes de
inmuebles a construir.
4.1. Presupuestos con relación a los sujetos
Los presupuestos para la aplicación de la nueva normativa,
con referencia a los sujetos son:
a) El vendedor debe ser un constructor, entendiéndose
por tal el empresario o la cooperativa de construcción
que prometan en venta o que vendan un inmueble a construir,
o bien que hayan estipulado cualquier otro contrato,
incluido el de leasing, que tenga o que pueda tener por
efecto la cesión o la transferencia no inmediata a favor de
un adquirente de la propiedad o de la titularidad de un derecho
real de disfrute sobre un inmueble a construir, tanto
en el caso de que el inmueble sea edificado directamente
por el mismo como en el caso de que la ejecución
de las obras de construcción sea realizada por contrata o,
en términos generales, realizada por terceros (art. 1 letra
b, decreto).
b) El adquirente debe ser una persona física. La normativa
no se aplica por tanto a sociedades o entidades colectivas
de otro tipo (Art. 1 letra b, decreto). Se está discutiendo,
por lo tanto, entre los primeros comentadores
de la nueva normativa si con el término “persona física”
el legislador ha entendido referirse a cualquier persona
física – como retiene quien hace una lectura literal de la
norma – o si, siguiendo la pista de recientes intervenciones
legislativas en materia de tutela del consumidor, con
tal expresión debe entenderse la persona física que no actúa
en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional
– como mantienen, por su parte, quienes privilegian
una lectura restrictiva de la norma.
4.2. Presupuestos con referencia al objeto
El contrato debe tener por objeto inmuebles a construir,
entendiéndose por tales aquellos para los que se
haya solicitado el permiso de construcción, que estén todavía
sin edificar o cuya construcción no esté terminada
encontrándose en una fase tal que no permita todavía la
emisión del certificado de habitabilidad (art. 1 letra d),
decreto).
Quedan por tanto excluidos de la disciplina de tutela:
- el adquirente de edificios para los que todavía no se
haya solicitado el permiso de construcción u otra denuncia
o el procedimiento de autorización y para los
que, por tanto, el proyecto de construcción haya sido
preparado exclusivamente por el vendedor, pero todavía
no haya sido presentado a las Oficinas Municipales
competentes;
- el adquirente de edificios para los que ya se haya solicitado
la expedición del certificado de habitabilidad
al estar ya completados, aunque pendiente de algunos
acabados.
La normativa encuentra aplicación cuando el inmueble
a construir sea deducido como objeto del contrato en un
sentido, por así decir, dinámico: es decir, cuando el constructor
vendedor se obligue a la terminación del inmueble
y en el que el traspaso de la propiedad quede diferido
al momento de la terminación, que deberá tener lugar al
cuidado de éstos. La normativa, por su parte, no se aplica
cuando el inmueble venga deducido en contrato en una
accesión estática, es decir, cuando el vendedor venda,
con efectos inmediatos, un inmueble sin terminar y
cuya terminación quede confiada al adquirente.
4.3. Presupuestos con respecto al tipo de contrato
La nueva normativa se aplica a los contratos que tengan
como finalidad el traspaso no inmediato de la propie-