3-4/2005 UINL - Notarius International

166 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia Notarius International 3-4/2005
consenso traslativo – en el momento del perfeccionamiento
del contrato definitivo.
1.2.2. Compraventa de cosa futura
Otros instrumento contractual utilizado en el caso de
venta de inmuebles a construir es el de la compraventa
de cosa futura: las partes estipulan un documento de
compraventa deduciendo en contrato una unidad inmobiliaria
todavía no existente, por cuanto se encuentra en
fase de construcción: en tal caso el paso de la propiedad
se verifica tan pronto como la cosa (la unidad inmobiliaria)
viene a existencia (art. 1472 Código Civil).
También en esta hipótesis el comprador que ha pagado
el precio en el momento de la estipulación se encuentra
expuesto al riesgo de tener que repetir el pago de estas sumas
en caso de que no llegue a producirse la existencia
de la unidad inmobiliaria, con evidente dificultad de realización
en el caso de que el constructor incurra en una situación
de crisis.
2. La situación preexistente
La tutela del adquirente de inmuebles en fase de construcción
con anterioridad al decreto legislativo nº 122 de
20 de junio de 2005 era, si se exceptúa la posibilidad de
transcribir el contrato preliminar en los registros inmobiliarios
a que se refiere el apartado 3 infra, prácticamente
inexistente. El contrato era en sustancia dejado a la libre
disponibilidad de las partes que deberían por tanto haber
previsto la tutela de los propios intereses en el momento
de la contratación, incluyendo en el propio contrato las
cláusulas apropiadas.
2.1. Exigencia de protección del adquirente
Esta forma de autotutela, sin embargo, era absolutamente
inoperante, teniendo en cuenta que:
- para el contrato preliminar era (y continúa siendo) suficiente
la forma escrita sin la intervención de ningún
profesional, como el notario, que en su propio papel
imparcial puede (o debe) aconsejar a las partes;
- en la contratación inmobiliaria que tiene por objeto inmuebles
en fase de construcción se ven enfrentadas una
parte (la empresa constructora – vendedora) con experiencia,
para quien la operación es una operación de rutina
y de interés patrimonial relativo y otra parte (el adquirente)
con poca o ninguna experiencia, para quien
la operación es única y de interés patrimonial elevado;
- el adquirente es generalmente la parte contractualmente
más débil, con escasas posibilidades de hacer
incorporar en el ámbito de la regulación contractual
cláusulas que contemplen su propia tutela;
- el mercado inmobiliario está caracterizado por un déficit
de información, con la consecuencia de que – sobre todo
los adquirentes menos pudientes – no perciben con claridad
los riesgos a que están sujetos en el momento en que
éstos firman contratos preliminares de compra.
2.2. Quiebra del constructor vendedor
Las consecuencias, por tanto, eran gravísimas en caso
de quiebra del constructor vendedor.
En caso de quiebra antes de la estipulación del contrato
definitivo el adquirente que haya efectuado pagos
a cuenta puede presentar una solicitud para que se incluya
en el pasivo de la quiebra en vía quirografaria (esto es,
no asistido de garantías o de privilegios), sin ningún derecho
respecto a la transferencia del inmueble.
Las consecuencias también eran graves en caso de
quiebra del vendedor tras la estipulación del contrato
definitivo: ocurría con una cierta frecuencia que el adquirente,
tras la estipulación del definitivo se encontraba
con la existencia, que gravaba su propio inmueble, de una
hipoteca – originariamente inscrita en garantía de financiaciones
obtenidas por el constructor-vendedor – por un
importe mayor del establecido como pago del inmueble o
adscrito como garantía de una financiación cuya disposición
el comprador no había aceptado en absoluto: y esto
por cuanto el vendedor, en la fase de estipulación del contrato
definitivo se había obligado al fraccionamiento o a
la cancelación de la propia hipoteca siendo por tanto incumplidor
de tales obligaciones. En caso de quiebra del
vendedor el adquirente se encontraba por tanto expuesto
al procedimiento ejecutivo por parte de las entidades de
crédito garantizadas por la hipoteca.
Otra hipótesis de consecuencias negativas para el adquirente
en caso de quiebra del vendedor se plantea en
caso de ruina o defectos del edificio. En este caso el art.
1669 del Código Civil, en el tema de adjudicación, prevé
que si en el transcurso de diez años desde la terminación,
la obra, por vicio del suelo o por defecto de la construcción,
presenta ruina en todo o en parte, o bien presenta
evidente peligro de ruina o graves defectos, el contratista
es responsable frente al comitente y a sus causahabientes,
siempre que se formule la denuncia en el plazo de un año
desde su descubrimiento. La jurisprudencia ha hecho extensivo
el alcance de la norma también a otros no comprendidos
en la previsión expresa del código, considerándola
asimismo aplicable al vendedor de muebles que sea
constructor habitual o que haya construido el edificio por
administración directa. 2 Resulta no obstante evidente que
esta forma de tutela es de hecho insuficiente en el caso de
la posterior quiebra del constructor-vendedor.
3. La transcripción del contrato preliminar
Una primera forma de tutela del adquirente fue introducida
con el decreto ley nº 699 de 31 de diciembre de
1996, convertido en ley nº 30/1997 que, con modificaciones
introducidas en el Código Civil, ha previsto la
transcripción obligatoria en los registros inmobiliarios de
los contratos preliminares que tengan por objeto bienes
inmuebles, incluso si se encuentran en fase de construcción
o a construir, si tales contratos derivan de un acto
público o de una escritura privada autenticada.
La trascripción tiene efectos de anotación preventiva:
la trascripción del contrato definitivo y de cualquier
otro documento que constituya, en términos generales, la
2 Caso 20 marzo 1998 núm. 2977, en Mass. Foro Italiano, 1998, 316;
Caso 7 junio 1994 núm. 5514. en Rass. Giur. Civ. 1994, voz Appalto,
p. 54, Caso 14 diciembre 1993 núm. 12304 en Rass. Foro Italiano,
1993, voz Appalto, núm. 62.