3-4/2005 UINL - Notarius International

164 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien Notarius International 3-4/2005
Das Gesetz sieht keine besondere Sanktion vor, falls
die Versicherungspolice nicht übergeben wird. In der
Literatur wird die Auffassung vertreten, dass das Fehlen
einer Schadensversicherung zur Haftung des Bauträgers
führt und dass der Erwerber deshalb den Abschluss des
Hauptvertrages verweigern könne.
8. Pflicht zur Löschung oder Aufteilung eingetragener
Hypotheken
8.1. Recht auf Aufteilung des Immobiliarkredits und
der Hypothek
Art. 7 der Gesetzesverordnung ändert die einheitlichen
Bankbedingungen (Testo Unico Bancario – T.U.B 3 ) und
begründet einen Anspruch auf Aufteilung des
Darlehens und entsprechend der Hypothek. Dieser
Anspruch steht sowohl dem Schuldner, wie dem
Dritterwerber, dem Erwerber oder dem neuen
Eigentümer des mit der Hypothek belasteten
Gegenstandes oder eines Teils desselben zu – bei letzteren
allerdings beschränkt auf den von ihm erworbenen
Teil oder den Teil, auf dessen Erwerb oder Zuteilung er
einen Anspruch hat.
Dieser Anspruch auf Aufteilung besteht allerdings
nicht für alle Hypotheken, sondern nur für die
Hypotheken, die als Sicherheit für einen
Immobiliarkredit bestellt wurden. (Nach Art. 38 T.U.B.
versteht man unter einem Immobiliarkredit einen Kredit,
der gemäß den Sonderbestimmungen der Banca d’Italia
auf Grundlage der Vereinbarung des Interministeriellen
Komitees für Kredit- und Sparwesen – Comitato
Interministeriale per il Credito ed il Risparmio – CICR –
durch eine Bank mittel- oder langfristig gewährt wird
und der durch eine erstrangigen Hypothek an einer
Immobilie abgesichert ist oder der auf der Grundlage der
einschlägigen Bestimmungen der Banca d’Italia durch
eine nachrangige Hypothek gesichert ist.)
Es ist hervorzuheben, dass dies aufgrund der Einfügung
der Bestimmung in den T.U.B. unabhängig davon gilt, ob
der Erwerber eine natürliche Person ist (wie es nach der
Definition des Ermächtigungsgesetzes und der gesetzesvertretenden
Gesetzesverordnung erforderlich ist), sondern
dieser Anspruch auch einer juristischen Person
oder einer Gesellschaft als Erwerber zusteht.
8.2. Kontrolle der Kreditaufteilung durch den Notar
Der nachfolgende Artikel 8 findet hingegen auf alle
Arten von Hypotheken Anwendung. Nach Artikel 8 ist es
dem Notar untersagt, einen Bauträgervertrag zu beurkunden,
wenn nicht vor oder gleichzeitig mit dem
Vertragsschluss der Kredit anteilig aufgeteilt wird oder
ein Titel zur Löschung oder zur Aufteilung der Hypothek
oder des Grundpfandrechtes erteilt wird.
Auf diese Weise soll verhindert werden, dass die
Aufteilung oder Löschung der Hypothek zwar in der
Urkunde versprochen wird, später aber nicht durchgeführt
wird – was schwere Nachteile für den Erwerber mit sich
bringen und womöglich zu einer Zwangsvollstreckung in
die von ihm erworbene Immobilie aufgrund der Schuld eines
Dritten führen könnte.
9. Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung
Betreibt die Bank aufgrund ihrer Hypothek die
Zwangsversteigerung einer dem Erwerber übereigneten
Immobilie, so steht dem Erwerber ein Vorkaufsrecht zu
dem bei der Versteigerung erzielten Endpreis zu, wenn er
die Immobilie als Hauptwohnsitz für sich selbst oder für
einen Verwandten ersten Grades nutzt (Art. 9
Gesetzesverordnung).
10.Änderungen im Konkursrecht
Die neue Gesetzesverordnung ändert auch das
Konkursrecht. Art. 10 schließt die Konkursanfechtung
aus, sofern der Erwerb
- entgeltlich erfolgte,
- die Übertragung des Eigentums oder eines sonstigen
dinglichen Nutzungsrechts an einer noch zu errichtenden
Immobilie betrifft, sofern sich der Erwerber verpflichtet,
darin innerhalb von zwölf Monaten nach
Erwerb oder Fertigstellung seinen eigenen Wohnsitz
oder den Wohnsitz von Verwandten oder
Verschwägerten bis zum dritten Grad zu begründen,
- zu einem angemessenen Preis erfolgt ist (wobei auf
den Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrages abzustellen
ist).
Der Ausschluss betrifft
- entgeltliche Geschäfte;
- die Zahlung von Prämien und Provisionen für die in
den Artikeln 3 und 4 genannten Versicherungs- und
Bürgschaftsverträge, wenn diese in Ausübung der
Unternehmenstätigkeit innerhalb der üblichen Fristen
erfolgen.
Anzumerken ist jedoch, dass das Recht der
Konkursanfechtung bereits durch Art. 2 Abs. 1 der gesetzesvertretenden
Verordnung Nr. 35 vom 14. Mai 2005
(so genannte Wettbewerbsverordnung – decreto competitività)
4 geändert wurde. Dadurch wurde Artikel 67 der
italienischen Konkursordnung (KO – legge fallimentare)
neu gefasst. Art. 67 KO schließt die Konkursanfechtung
in verschiedenen Fällen aus, darunter ebenfalls beim
“Kauf einer Immobilie zu Wohnzwecken zu einem angemessenen
Preis, die als Hauptwohnsitz des Erwerbers
oder seiner Verwandten oder Verschwägerten bis zum
dritten Grad dienen soll“ (Art. 67 Abs. 3 Buchstabe c)
Konkursordnung Italien 5 ).
Aufgrund des geänderten Artikels 67 Konkursordnung
Italien scheint die in Artikel 10 geregelten Befreiung von
der Konkursanfechtung nur eine geringe Bedeutung zu
haben. Art. 10 der Gesetzesverordnung könnte jedoch einen
umfassenderen Schutz bieten als Artikel 67 Abs. 3
3 Gesetzesvertretende Verordnung vom 1. September 1993, Nr. 385.
4 Gesetzesvertretende Verordnung Nr. 35 vom 14. Mai 2005 zur
Einführung dringender Maßnahmen im Rahmen des Aktionsplans für
die wirtschaftliche, soziale und territoriale Entwicklung (decreto legge
recante disposizioni recante disposizioni urgenti nell’ambito di
Piano di azione per lo sviluppo economico, sociale e territoriale) - so
genannte Wettbewerbsverordnung (decreto competitività), umgewandelt
in das Gesetz Nr. 80 vom 14. Mai 2005.
5 Gesetzesvertretende Verordnung Nr. 270 vom 8. Juli 1999.