3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien 161
Gesetz genannte Adressaten, insbesondere auch auf
Immobilienverkäufer, unabhängig davon, ob sie gewerbliche
Bauträger sind oder ob sie das Gebäude selbst gebaut
haben 2 . Auch dieser Schutz ist aber unzureichend,
wenn der Bauträger insolvent ist.
3. Grundbucheintragung des Vorvertrages
Eine erste Form des Erwerberschutzes führte die
Gesetzesverordnung Nr. 699 vom 31. Dezember 1996
ein, die später in das Gesetz Nr. 30/1997 überführt wurde.
Sie änderte das Zivilgesetzbuch dahingehend, dass
Vorverträge über noch zu errichtende oder im Bau befindliche
Immobilien zwingend im Grundbuch einzutragen
sind, wenn sie in Form einer öffentlichen Urkunde
errichtet sind oder wenn die Unterschriften darauf beglaubigt
sind.
Die Eintragung des Vorvertrages bewirkt einen einer
Vormerkung ähnlichen Schutz: Ist der Vorvertrag eingetragen,
so genießt die spätere Eintragung des
Hauptvertrages oder einer sonstigen Urkunde zur
Erfüllung des Vorvertrages oder zur Vollstreckung eines
Gerichtsurteils auf Erfüllung des Vorvertrages Vorrang
vor einer sonstigen Umschreibung oder Eintragung, die
gegen den Veräußerer nach Eintragung des Vorvertrages
vorgenommen wurde (Art. 2645bis Abs. 2 ZGB Italien).
Ferner genießen mögliche Ansprüche des Erwerbers
wegen Nichterfüllung des Vorvertrages nach Artikel
2775bis ZGB Italien einen besonderen Vorrang an der
Sache, die Gegenstand des Vorvertrages ist.
Dennoch erwies sich auch dieser Schutz als unzureichend.
Denn die gesetzliche Pflicht zur Grundbucheintragung
der Vorverträge gilt nur für die Verträge, die in
Form einer öffentlichen Urkunde errichtet wurden oder
bei denen zumindest die Unterschriften beglaubigt wurden.
Zur Wirksamkeit des Vorvertrages genügt aber die
bloße Schriftform; der Mitwirkung eines Notars bedarf es
nicht. Wird daher der Bauträgervertrag durch privatschriftliche
Urkunde ohne Unterschriftsbeglaubigung
abgeschlossen, so kann keine Grundbucheintragung erfolgen.
In der Praxis wird nur ein kleiner Teil der
Vorverträge öffentlich beurkundet oder beglaubigt. Die
große Mehrheit der Vorverträge wird aus Kostengründen
nur privatschriftlich abgeschossen. Daher kann keine
Grundbucheintragung erfolgen; die Erwerber sind nicht
hinreichend geschützt.
4. Anwendungsgebiet der Neuregelung
Der Erwerberschutz im Bauträgervertrag war daher
unzureichend. Dies hatte erhebliche wirtschaftliche und
soziale Auswirkungen. Man schätzt, dass seit 1995 etwa
200.000 Familien als Erwerber von den ca. 9.000
Insolvenzen von Bauunternehmen betroffen waren.
Das neue Recht (Gesetzesverordnung Nr. 122 vom
20. Juni 2005, in Kraft seit 21. Juli 2005) versucht, diese
Schutzbedürfnisse abzudecken. Neu ist insbesondere:
- die Verpflichtung des Bauträgers, eine
Bankbürgschaft für Vorauszahlungen des Erwerbers
zu stellen,
- ein zwingender Mindestinhalt des Vorvertrages,
- die Pflicht des Bauträgers, zugunsten des Erwerbers
eine Versicherung gegen Zerstörung des Gebäudes
abzuschließen,
- die Pflicht, eingetragene Hypotheken zu löschen oder
aufzuteilen,
- ein Vorkaufsrecht zugunsten des Erwerbers in der
Zwangsversteigerung des Kaufgegenstandes,
- Änderungen der Konkursordnung und
- ein Solidaritätsfonds für die Erwerber von noch zu errichtenden
Immobilien.
4.1. Persönlicher Anwendungsbereich
In persönlicher Hinsicht hat die Neuregelung folgenden
Anwendungsbereich:
a) Der Verkäufer muss ein Bauträger sein. Hierunter
versteht man einen Unternehmer oder eine
Baugenossenschaft, die eine noch zu errichtende
Immobilie verkaufen oder sich in einem Vorvertrag zum
Verkauf einer noch zu errichtenden Immobilie verpflichten
oder die sonst einen Vertrag abgeschlossen haben –
einschließlich von Leasingverträgen -, der die nicht unmittelbare
Übereignung oder Übertragung des Eigentums
oder eines dinglichen Nutzungsrechts an einer noch zu errichtenden
Immobilie zugunsten eines Erwerbers vorsieht,
sei es, dass der Verkäufer selbst den Bau durchführt,
sei es, dass er den Bau ganz oder teilweise durch Dritte
errichten lässt (Art. 1 Buchstabe b der Verordnung).
b) Der Erwerber muss eine natürliche Person sein.
Auf Gesellschaften oder sonstige Vereinigungen findet
die Regelung hingegen keine Anwendung (Art. 1
Buchstabe b der Verordnung). Jedoch wird in ersten
Aufsätzen zu den neuen Bestimmungen diskutiert, ob der
Gesetzgeber mit dem Begriff “natürliche Person” jede
natürliche Person meint – dies vertreten die Anhänger einer
wortgetreuen Auslegung – oder ob angesichts der
neueren Verbraucherschutzgesetzgebung darunter nicht
eine natürliche Person zu verstehen sei, die nicht in
Ausübung einer unternehmerischen oder beruflichen
Tätigkeit handelt – dies vertreten Anhänger einer teleologischen
Reduktion.
4.2. Sachlicher Anwendungsbereich
Im Hinblick auf den Vertragsgegenstand ist
Voraussetzung, dass der Vertrag eine noch zu errichtende
Immobilie zum Gegenstand hat. Darunter sind
Immobilien mit Gebäuden zu verstehen, für die die
Baugenehmigung bereits beantragt wurde, die aber noch
nicht im Bau sind, oder deren Bau jedenfalls noch nicht
soweit abgeschlossen ist, dass die Bescheinigung über
die Benutzbarkeit ausgestellt werden könnte (Art. 1
Buchstabe d) Gesetzesverordnung).
2 Urteil des Kassationshofs v. 20. März 1998 Nr. 2977, in: Mass. Foro
Italiano, 1998, 316; Urteil des Kassationshofs v. 7. Juni 1994 Nr.
5514. in: Rass. Giur. Civ. 1994, voce Appalto, S. 54, Urteil des
Kassationshofs v. 14. Dezember 1993 Nr. 12304 in: Rass. Foro
Italiano, 1993, voce Appalto, Nr. 62.