3-4/2005 UINL - Notarius International

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158 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie Notarius International 3-4/2005 - d’autres concluent par contre qu’elle justifie une obligation de renégocier le contrat afin de l’adapter aux dispositions de la loi; à défaut, l’acquéreur pourrait résoudre le contrat et demander des dommages et intérêts. - D’autres encore considèrent que la conséquence devrait être l’obligation du constructeur de payer des dommages et intérêts. 7. L’obligation d’assurance L’art. 4 du décret dispose que le constructeur est obligé à contracter une assurance et à délivrer à l’acquéreur la police au moment du transfert de la propriété. Il s’agit d’une assurance décennale contre les dommages en faveur de l’acquéreur; elle prend effet à partir de la date de l’achèvement des travaux et couvre les dommages matériaux de l’immeuble, y compris les préjudices causés aux tiers, pour lesquels le constructeur répond conformément à l’art. 1669 du Code Civil italien et qui résultent de la ruine totale ou partielle ou de graves défauts de construction. Ces dommages doivent survenir après la conclusion du contrat principal de vente ou de transfert. L’assurance est donc censée garantir la réparation des dommages résultants de vices de l’immeuble survenus après la conclusion du contrat principal de vente ou de transfert. Les garanties légales stipulées dans le contrat de construction (art. 1667 ss. Code Civil) sont étendues pourtant à toutes les hypothèses où l’acquéreur souscrit un contrat garantissant l’acquisition successive de la propriété (ou d’un autre droit réel) d’un immeuble à construire, en faisant abstraction de la possibilité de ramener l’entière opération (ou des parties de l’opération) au contrat de construction. L’assurance doit être contractée et la police délivrée à l’acquéreur au moment du transfert de la propriété. Il n’existe pas d’obligation expresse d’indiquer dans l’acte les modalités de l’assurance ou de la délivrance de la police. La loi ne prévoit pas de sanction particulière à défaut d’assurance. Cependant, on retient que, dans le cas où l’acquéreur n’obtient pas de police d’assurance, le constructeur est civilement responsable. L’acquéreur a le droit de renoncer à la stipulation du contrat principal. 8. Obligation de radier ou de fractionner les hypothèques inscrites 8.1. L’obligation de diviser le crédit immobilier L’art. 7 du décret introduit, à travers une modification du Testo Unico Bancario (texte unique des banques – T.U.B) 3 , un droit en faveur du débiteur, du tiers acquéreur, du promettant-acquéreur ou de l’acquéreur ou l’attributaire du bien hypothéqué ou d’une partie de celui-ci – pour ces derniers ce droit est limité à la quote-part immobilière qu’ils acquièrent ou dont l’acquisition ou l’attribution leur est promise – à la division du financement en quotes-parts et au fractionnement de l’hypothèque garantissant le paiement. Ce droit ne s’applique cependant pas à n’importe quelle hypothèque, mais seulement aux hypothèques inscrites comme garanties d’un crédit immobilier. (Conformément à l’art. 38 T.U.B., on entend par crédit immobilier le crédit délivré par des banques à moyen et à long terme et garanti par une hypothèque immobilière de premier rang aux termes de dispositions particulières de la Banca d’Italia sur la base des stipulations du CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio – Comité Interministériel pour le Crédit et l’Epargne) ou par des hypothèques même d’un rang inférieur sur la base des dispositions y relatives de la Banca d’Italia. Il faut souligner que, suite à l’insertion de la disposition dans le T.U.B., le promettant-acquéreur peut également avoir une autre forme juridique. Il ne doit donc pas forcément être une personne physique (comme l’acquéreur défini dans la loi d’habilitation et dans le décret-loi), il peut également être une personne morale ou une société. 8.2. Division du financement En revanche, l’interdiction de l’art. 8 du décret s’applique à toute type d’hypothèque. Conformément à cette disposition, le notaire ne doit pas recevoir l’acte de vente si, avant ou au moment de la conclusion du contrat, la division du financement en quotes-parts ou la délivrance du titre pour la radiation ou le fractionnement de l’hypothèque ou du gage immobilier n’a pas eu lieu. De cette manière, on peut éviter la conclusion de contrats dans lesquels le fractionnement ou la radiation de l’hypothèque est permis sans être réalisé par la suite. Cela aurait pour conséquence de graves préjudices pour l’acquéreur: L’immeuble de ce dernier fait éventuellement l’objet d’une expropriation forcée pour payer les dettes d’une autre personne. 9. Le droit de préemption dans le cas d’une exécution forcée immobilière Dans le cas où l’immeuble est transféré à l’acquéreur, qu’il sert de résidence principale de l’acquéreur ou d’un parent de premier degré de ce dernier et qu’il fait ensuite l’objet d’une exécution forcée immobilière, l’acquéreur a un droit de préemption. Il peut acquérir l’immeuble au prix définitif atteint lors de la vente aux enchères (Art. 9 décret). 10.Les récentes développements en matière de droit de la faillite Le décret influence également le droit de la faillite. L’art. 10 exclut l’action en inopposabilité, pourvu que l’acquisition - soit onéreuse, - concerne le transfert de la propriété ou d’un autre droit réel de jouissance sur des immeubles à construire que l’acquéreur s’oblige à utiliser, dans un délai de douze mois à partir de l’acquisition de l’immeuble ou de l’achèvement des travaux, comme sa propre résidence ou celle de ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré, 3 décret-loi n o 385 du 1 er septembre 1993.
Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien 159 - se soit effectuée au prix adéquat à calculer au moment de la conclusion du contrat préliminaire. L’exclusion concerne: - les actes à titre onéreux, - les paiements des primes et provisions relatives au contrat d’assurance et de fiducie conformément aux articles 3 et 4, s’ils ont été effectués dans l’exercice de l’activité entrepreneuriale et dans les délais habituels. Il faut cependant mentionner que le droit de la faillite a déjà été modifié en vertu de l’article 2, alinéa 1 du décret-loi n o 35 du 14 mars 2005 qui a apporté des dispositions urgentes en matière des plans d’action pour le développement économique, social et territorial. 4 Cet article qui reformule le libellé de l’art. 67 l. fall. (loi sur la faillite), exclut l’inopposabilité dans différents cas, parmi lesquels “la vente au prix adéquat d’immeubles à usage d’habitation qui servent de logement principal de l’acquéreur ou de ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré” (art. 67, alinéa 3, lit. c), loi de la faillite 5 ). La modification de l’art. 67 de la loi sur la faillite semble diminuer la portée de la dispense de l’action en inopposabilité prévu à l’art. 10. L’art. 10 du décret-loi pourrait cependant garantir une protection majeure par rapport à celle de l’art. 67 al. 3 lit. c de la loi sur la faillite étant donné que cette disposition comprend un plus grand nombre de types de contrats et de droits réels de jouissance, contrairement à la disposition contenue dans la loi de la faillite qui mentionne uniquement la vente. 11. Fonds de solidarité pour les acquéreurs de biens immeubles à construire (art. 12-18) Le législateur a voulu prévoir une forme de protection pour ainsi dire rétroactive pour les cas où les acquéreurs sont impliqués dans des procédures suite à une situation de crise qui n’ont ni été closes avant le 31 décembre 1993, ni introduites à une date successive à celle de la promulgation du décret. Pour garantir une indemnisation aux acquéreurs de biens immeubles à construire ayant subi la perte de sommes d’argent ou d’autres biens sans pour autant jouir du droit de propriété ou d’un autre droit réel de jouissance sur les immeubles qui font l’objet du contrat avec le constructeur, ou bien sans obtenir la propriété ou un titre garantissant un droit réel de jouissance d’immeubles à construire sur l’initiative d’une coopérative, le législateur a institué un Fonds de solidarité pour les acquéreurs de biens immeubles auprès du Ministère de l’économie (art. 12 – 18 du décret). 12.Bibliographie voir page 148. Erwerberschutz im Bauträgervertrag: Das neue italienische Gesetz* Inhalt Seite 1. Vorbemerkung: Immobilienerwerb in Italien 159 2. Frühere Rechtslage 160 3. Grundbucheintragung des Vorvertrages 161 4. Anwendungsbereich der Neuregelung 161 5. Vorauszahlungsbürgschaft 162 6. Vertragsinhalt 163 7. Versicherungspflicht 164 8. Pflicht zur Löschung oder Aufteilung eingetragener Hypotheken 164 9. Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung 164 10.Änderungen im Konkursrecht 165 11.Solidarfonds für die Erwerber von zu errichtenden Immobilien 165 1. Vorbemerkung: Immobilienerwerb in Italien Die Gesetzesverordnung (gesetzesvertretende Verordnung – decreto legislativo) Nr. 122 vom 20. Juni 2005 1 führt in Italien erstmals Schutzbestimmungen für die Erwerber im Bauträgervertrag (vendita di immobili da costruire) ein. Zum besseren Verständnis für den nicht-italienischen Juristen vorab einige kurze allgemeine Bemerkungen zu Rechtslage und Praxis des Immobilienerwerbs in Italien. 1.1. Konsensprinzip In Italien gilt das Konsensprinzip für den Eigentumsübergang (d. h. Eigentumsübertragung durch bloße Einigung) (principio del consenso traslativo). Danach genügt für den Eigentumserwerb an einer Immobilie eine wirksam erklärte vertragliche Einigung der Parteien. Die ebenfalls vorgeschriebene Grundbucheintragung (Publizität) hat nur zur Folge, dass der bereits erfolgte Eigentumsübergang auch Dritten entgegengesetzt werden kann. Daher zerfällt der Immobilienkauf in Italien in der Praxis meist in zwei Verträge, einen Vorvertrag (contratto preliminare), in dem sich eine Partei zum Verkauf und die andere zum Kauf verpflichtet, und den endgültigen oder Hauptvertrag (contratto definitivo), den eigentlichen Kaufvertrag, der die ausdrückliche Einigung enthält und daher den Eigentumsübergang bewirkt. Der Vorvertrag regelt dabei die Leistungen, deren Erfüllung als Voraussetzung für den Abschluss des Hauptvertrages vereinbart wird (z.B. die Löschung von Hypotheken oder sonstigen Belastungen oder die Erbringung bestimmter Werkleistungen). Sind die verein- 4 soi-disant décret “compétitivité”, transformé en la loi n o 80 du 14 mai 2005. 5 décret-loi n o 270 du 8 juillet 1999. * von DAVID OCKL, Notar in Lana, Bozen, Italien. 1 Der Text der Gesetzesverordnung ist abrufbar unter: www.normeinrete.it. Zur früheren Rechtslage vgl. E. CALÒ, Länderbericht Italien, Notarius International 3-4/2001, S. 179; ferner S. FRANK, Bauträgerrecht in Europa, MittBayNot 2001, 113, 131 ff.
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