3-4/2005 UINL - Notarius International

158 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie Notarius International 3-4/2005
- d’autres concluent par contre qu’elle justifie une obligation
de renégocier le contrat afin de l’adapter aux dispositions
de la loi; à défaut, l’acquéreur pourrait résoudre
le contrat et demander des dommages et intérêts.
- D’autres encore considèrent que la conséquence devrait
être l’obligation du constructeur de payer des
dommages et intérêts.
7. L’obligation d’assurance
L’art. 4 du décret dispose que le constructeur est obligé
à contracter une assurance et à délivrer à l’acquéreur la
police au moment du transfert de la propriété. Il s’agit
d’une assurance décennale contre les dommages en faveur
de l’acquéreur; elle prend effet à partir de la date de
l’achèvement des travaux et couvre les dommages matériaux
de l’immeuble, y compris les préjudices causés aux
tiers, pour lesquels le constructeur répond conformément
à l’art. 1669 du Code Civil italien et qui résultent de la
ruine totale ou partielle ou de graves défauts de construction.
Ces dommages doivent survenir après la conclusion
du contrat principal de vente ou de transfert.
L’assurance est donc censée garantir la réparation des
dommages résultants de vices de l’immeuble survenus
après la conclusion du contrat principal de vente ou de
transfert.
Les garanties légales stipulées dans le contrat de construction
(art. 1667 ss. Code Civil) sont étendues pourtant
à toutes les hypothèses où l’acquéreur souscrit un contrat
garantissant l’acquisition successive de la propriété (ou
d’un autre droit réel) d’un immeuble à construire, en faisant
abstraction de la possibilité de ramener l’entière opération
(ou des parties de l’opération) au contrat de construction.
L’assurance doit être contractée et la police délivrée à
l’acquéreur au moment du transfert de la propriété.
Il n’existe pas d’obligation expresse d’indiquer dans l’acte
les modalités de l’assurance ou de la délivrance de la police.
La loi ne prévoit pas de sanction particulière à défaut
d’assurance. Cependant, on retient que, dans le cas où
l’acquéreur n’obtient pas de police d’assurance, le constructeur
est civilement responsable. L’acquéreur a le droit
de renoncer à la stipulation du contrat principal.
8. Obligation de radier ou de fractionner les hypothèques
inscrites
8.1. L’obligation de diviser le crédit immobilier
L’art. 7 du décret introduit, à travers une modification
du Testo Unico Bancario (texte unique des banques –
T.U.B) 3 , un droit en faveur du débiteur, du tiers acquéreur,
du promettant-acquéreur ou de l’acquéreur ou l’attributaire
du bien hypothéqué ou d’une partie de celui-ci
– pour ces derniers ce droit est limité à la quote-part immobilière
qu’ils acquièrent ou dont l’acquisition ou l’attribution
leur est promise – à la division du financement
en quotes-parts et au fractionnement de l’hypothèque
garantissant le paiement.
Ce droit ne s’applique cependant pas à n’importe quelle
hypothèque, mais seulement aux hypothèques inscrites
comme garanties d’un crédit immobilier.
(Conformément à l’art. 38 T.U.B., on entend par crédit
immobilier le crédit délivré par des banques à moyen et à
long terme et garanti par une hypothèque immobilière de
premier rang aux termes de dispositions particulières de
la Banca d’Italia sur la base des stipulations du CICR
(Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio
– Comité Interministériel pour le Crédit et l’Epargne) ou
par des hypothèques même d’un rang inférieur sur la base
des dispositions y relatives de la Banca d’Italia.
Il faut souligner que, suite à l’insertion de la disposition
dans le T.U.B., le promettant-acquéreur peut également
avoir une autre forme juridique. Il ne doit donc pas forcément
être une personne physique (comme l’acquéreur défini
dans la loi d’habilitation et dans le décret-loi), il peut
également être une personne morale ou une société.
8.2. Division du financement
En revanche, l’interdiction de l’art. 8 du décret s’applique
à toute type d’hypothèque. Conformément à cette
disposition, le notaire ne doit pas recevoir l’acte de vente
si, avant ou au moment de la conclusion du contrat, la
division du financement en quotes-parts ou la délivrance
du titre pour la radiation ou le fractionnement de l’hypothèque
ou du gage immobilier n’a pas eu lieu.
De cette manière, on peut éviter la conclusion de
contrats dans lesquels le fractionnement ou la radiation
de l’hypothèque est permis sans être réalisé par la suite.
Cela aurait pour conséquence de graves préjudices pour
l’acquéreur: L’immeuble de ce dernier fait éventuellement
l’objet d’une expropriation forcée pour payer les
dettes d’une autre personne.
9. Le droit de préemption dans le cas d’une exécution
forcée immobilière
Dans le cas où l’immeuble est transféré à l’acquéreur,
qu’il sert de résidence principale de l’acquéreur ou d’un
parent de premier degré de ce dernier et qu’il fait ensuite
l’objet d’une exécution forcée immobilière, l’acquéreur a
un droit de préemption. Il peut acquérir l’immeuble au
prix définitif atteint lors de la vente aux enchères (Art. 9
décret).
10.Les récentes développements en matière de droit
de la faillite
Le décret influence également le droit de la faillite.
L’art. 10 exclut l’action en inopposabilité, pourvu que
l’acquisition
- soit onéreuse,
- concerne le transfert de la propriété ou d’un autre droit
réel de jouissance sur des immeubles à construire que
l’acquéreur s’oblige à utiliser, dans un délai de douze
mois à partir de l’acquisition de l’immeuble ou de l’achèvement
des travaux, comme sa propre résidence ou
celle de ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré,
3 décret-loi n o 385 du 1 er septembre 1993.