3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie 157
thèque sur l’immeuble constituée par le constructeur
comme tiers créancier hypothécaire),
- les cotisations publiques qui ont déjà été garanties par
une hypothèque séparée.
A défaut de cautionnement, le décret prévoit, dans son
article 2, la nullité du contrat. Cependant, seul l’acquéreur
protégé (et non pas le constructeur) peut se prévaloir
de cette nullité.
Le cautionnement perd sa validité au moment du transfert
de la propriété ou d’un autre droit réel de jouissance
ou bien au moment de l’acte définitif d’attribution (art. 3
al. 7 décret).
Il est possible d’agir contre la caution à partir du moment
de la situation de crise du constructeur-promoteur,
à condition que:
- dans le cas de l’inscription de la saisie de l’immeuble
en question, l’acquéreur ait communiqué au constructeur
la volonté de résilier le contrat,
- dans le cas de la publication du jugement déclaratif de
faillite ou d’une autre procédure de faillite, l’organe de
la procédure de faillite compétent n’ait pas communiqué
la volonté de subroger dans les droits du contrat
préliminaire.
Par situation de crise, on entend les cas dans lesquels
les biens immeubles du constructeur faisant l’objet du
contrat ont été ou sont soumis à l’exécution forcée, ou
bien à une procédure de faillite, une administration extraordinaire,
un concordat préventif ou une liquidation
forcée (art 1 lit. c décret).
6. Contenu du contrat
6.1 Contrat préliminaire
L’art. 6 du décret dispose que le contrat préliminaire ou
tout autre contrat visant l’acquisition successive de la
propriété ou d’un autre droit réel immobilier par une personne
physique, doit contenir:
a) les indications prévues par l’article 2659, alinéa 1,
n o 1:
- le prénom et le nom, le lieu et la date de naissance, le
numéro d’identification fiscale des parties ainsi que
leur régime matrimonial, s’ils sont mariés, selon ce
qu’il ressort de leur déclaration dans le titre ou dans un
autre certificat délivré par l’officier de l’Etat Civil;
- la dénomination ou la raison sociale, le siège et le numéro
d’identification fiscale des personnes morales,
des sociétés prévues par les II, III et IV du titre V du cinquième
livre et des associations non déclarées; pour ces
dernières et pour les sociétés simples, il faut également
indiquer les données générales sur les personnes qui les
représentent conformément à l’acte constitutif)
- et par l’art. 2826, alinéa 1 (la désignation exacte de
l’immeuble en indiquant la nature, la commune dans
laquelle il est situé ainsi que les données d’identification
cadastrales; quant aux immeubles en voie de construction,
il faut également indiquer les données d’identification
cadastrale du terrain sur lequel ils sont situés)
du Code Civil italien;
b) la description exacte de l’immeuble et de ses dépendances
d’utilisation exclusive qui font l’objet du
contrat;
c) les modalités des éventuelles déclarations d’obligation
et des conventions urbaines pour obtenir la concession
de construction et l’énumération des limitations prévues;
d) les caractéristiques techniques de la construction,
notamment la structure portante, les fondements, le tamponnage,
les planchers, la couverture, la menuiserie préfabriquée
et les installations;
e) les délais maximum d’exécution de la construction,
éventuellement dans le respect des différentes phases
de travail;
f) l’indication du prix total à payer au comptant ou la
valeur de toute autre contre-prestation éventuelle, les délais
et les modalités de paiement, l’indication exacte des
montants à payer à titre d’acompte; le paiement du prix
doit s’effectuer par des virements bancaires ou par des virements
directs sur des comptes courants bancaires ou
postales indiqués par le vendeur et au nom de ce dernier,
ou sous d’autres formes qui puissent garantir la preuve
certaine du paiement effectué;
g) les modalités du cautionnement mentionnées à l’art. 2;
h) l’existence d’éventuelles hypothèques ou d’autres
droits réels grevant l’immeuble, quelle que soit leur forme,
en indiquant le montant en question, le sujet de droit
en faveur duquel ces droits réels ont été constitués ainsi
que les conventions expresses sur les obligations du constructeur
liées à ces droits et notamment une règle sur la
question de savoir si ces obligations doivent être remplies
avant ou après la conclusion du contrat principal de vente;
i) les modalités du permis de construire ou de la demande
du permis, si se dernier n’a pas encore été délivré
ainsi que de tout autre titre, annonce ou autorisation d’admission
de la construction;
j) l’existence d’éventuelles entreprises de construction
en indiquant leur données identificatrices.
6.2. Annexes
Aux contrats préliminaires, il faut joindre en annexe:
a) la feuille de normes contenant les caractéristiques
des matériaux à utiliser, leur nature, leurs caractéristiques
et valeurs homogènes ainsi que l’énumération des
ragréages et des accessoires stipulés par les parties;
b) l’élaboration du projet sur la base duquel le permis
de construire est demandé ou délivré ou la dernière
modification du projet originaire; ce projet contient juste
une représentation graphique des immeubles qui font
l’objet du contrat, des dépendances exclusives et des logements
sous le régime de la copropriété.
6.3. Sanctions
La loi ne prévoit pourtant pas de sanction en cas de violation
des dispositions. Les premiers commentateurs ont
proposé différentes solutions.
- Quelques-uns retiennent que la violation de dispositions
impératives devrait avoir pour conséquence la nullité,