3-4/2005 UINL - Notarius International

156 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie Notarius International 3-4/2005
d’entreprises de construction depuis 1995 est estimé à
environ 200.000.
La nouvelle législation (décret-loi du 20 juin 2005 n o
122, en vigueur depuis le 21 juillet 2005 – dénommé ciaprès
décret) cherche à trouver des réponses aux exigences
de protection par l’introduction:
- de l’obligation d’un cautionnement pour les paiements
anticipés,
- d’un contenu minimal pour le contrat préliminaire,
- de l’obligation du vendeur de délivrer à l’acquéreur une
police d’assurance contre les dommages de l’immeuble
suite à la ruine,
- de l’obligation de radier ou de fractionner les hypothèques
inscrites,
- d’un droit de préemption en faveur du promettant-acquéreur
dans le cas d’une exécution forcée immobilière,
- de la modification de la loi sur la faillite,
- d’un Fonds de solidarité pour les acquéreurs d’immeubles
à construire.
4.1. Conditions relatives aux parties
Les conditions d’application de la nouvelle législation
par rapport aux parties sont les suivantes:
a) Le vendeur doit être un constructeur, c’est-à-dire
un entrepreneur ou une entreprise de construction, qui
permet la vente ou qui vend un immeuble à construire ou
qui conclut tout autre type de contrat, y compris le contrat
de crédit-bail, qui puisse avoir pour effet la cession ou le
transfert non immédiat en faveur d’un acquéreur de la
propriété ou du titre d’un droit réel de jouissance sur
l’immeuble à construire, soit dans l’hypothèse où la construction
est réalisée par le vendeur même, soit dans l’hypothèse
où la commande de la construction est passée à
des tiers (art. 1 lit. b décret).
b) L’acquéreur doit être une personne physique. Les
dispositions législatives ne s’appliquent par contre pas à
une société ou une autre association (art. 1 lit. b décret).
Les discussions des premiers commentateurs de la nouvelle
législation portent sur la question de savoir si, par la
notion de “personne physique”, le législateur a voulu entendre
toute sorte de personne physique – comme ceux
qui retiennent une interprétation littérale – ou si, dans le
respect des interventions législatives récentes, il faut entendre
par cette notion la personne physique qui n’agit
pas dans l’exercice de la fonction entrepreneuriale ou
professionnelle – comme retiennent ceux qui préfèrent
une interprétation restrictive du libellé de la norme.
4.2. Conditions relatives à l’objet
Le contrat doit avoir pour objet des immeubles à construire,
c’est-à-dire des immeubles pour lesquelles le permis
de construire a été demandé, qui doivent encore être
construits ou dont la construction n’est pas encore achevée
de sorte que le certificat d’accessibilité ne peut pas
encore être délivré (art. 1 lit. d décret).
Sont pourtant exclus des dispositions protectrices:
- l’acquéreur d’immeubles pour lesquels le permis de
construire ou tout autre déclaration ou autorisation
d’admission n’ont pas été demandés et pour lesquels
le projet de construction a été préparé par le vendeur
sans être présenté aux personnes compétentes de la
commune;
- l’acquéreur de bâtiments pour lesquels l’autorisation
d’admission a été demandée en vue de l’achèvement
des travaux.
Les normes s’appliquent lorsque l’immeuble à construire
s’entend comme objet de contrat pour ainsi dire dynamique:
C’est-à-dire lorsque le constructeur-promoteur
s’oblige à mener à bien la construction de l’immeuble et
que le transfert de la propriété est reporté au moment de
l’achèvement des travaux par ce dernier même. Les normes
ne s’appliquent pourtant pas lorsque le transfert de
l’immeuble s’entend comme transfert statique, voire
lorsque le vendeur vend, avec effet immédiat, un immeuble
et que l’acquéreur doit achever les travaux
lui-même.
4.3. Conditions relatives au type de contrat
Les nouvelles dispositions s’appliquent aux contrats
dont l’objet est le transfert non immédiat de la propriété
ou d’un autre droit réel de jouissance sur un immeuble
à construire, comme par exemple:
- le contrat préliminaire de vente de choses à construire
(vente de choses futures, art. 1472 Code Civil italien),
- la vente de choses en voie de construction appartenant
à des tiers (vente de choses appartenant à autrui, art.
1478 Code Civil italien),
- l’échange de terrains avec des unités à construire (échange
de choses présentes contre une chose future),
- la vente avec réserve de propriété (vente à tempérament,
art. 1523 codice civile).
5. Le cautionnement
Le décret prévoit, dans ses articles 2 et 3, comme forme
de protection de l’acquéreur, l’obligation, à la charge
du constructeur, de constituer un cautionnement pour
garantir toutes les sommes ou au moins les contre-parties
reçues par le constructeur ou que le constructeur doit
encore recevoir avant le transfert de la propriété ou d’un
autre droit réel de jouissance.
Le cautionnement doit garantir la restitution des sommes
et de la valeur de toute autre contre-partie éventuelle
reçue effectivement dans le cas où le constructeur se
trouve dans une situation de crise.
Le cautionnement doit être constitué par une banque,
une assurance ou un autre intermédiaire financier ayant le
droit de constituer des cautionnements et il doit prévoir la
renonciation au bénéfice de discussion préalable du
débiteur principal (art. 1944, al. 2 Code Civil italien).
Le contrat doit mentionner les modalités du cautionnement.
Sont exclus de l’obligation du cautionnement:
- les crédits octroyés par un prêteur (dans le cas où le
prêt octroyé à l’acquéreur est garanti par une hypo-