3-4/2005 UINL - Notarius International

154 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie Notarius International 3-4/2005
La protection des acquéreurs d’immeubles
à construire: La nouvelle loi italienne*
Contenu
page
1. Remarques sur la pratique des ventes
d’immeubles 154
2. La situation antérieure 155
3. L’inscription du contrat préliminaire 155
4. La nouvelle législation– champs d’application 156
5. Le cautionnement 157
6. Contenu du contrat 157
7. L’obligation d’assurance 158
8. Obligation de radier ou de fractionner les
hypothèques inscrites 158
9. Le droit de préemption dans le cas d’une
exécution forcée immobilière 159
10.Les récentes développements en matière de
droit de la faillite 159
11. Fonds de solidarité pour les acquéreurs de biens
immeubles à construire 159
1. Remarques sur la pratique des ventes d’immeubles
en Italie
Le décret-loi du 20 juin 2005 n o 122 1 introduit pour la
première fois dans la législation italienne la protection
des acquéreurs d’immeubles à construire. Pour faire comprendre
au juriste non-italien les nouvelles règles, il faut
d’abord fournir quelques informations sur les modes
d’acquisition de propriété immobilière en Italie et sur la
pratique y liée.
Suivent quelques remarques générales sur la situation
juridique et la pratique de la vente d’immeubles en Italie
pour une meilleure compréhension du juriste non-italien.
1.1. Principe du consensualisme
Dans un premier temps, il faut rappeler que l’Italie
connaît le principe du consensualisme (principio del
consenso traslativo): L’acquisition de la propriété d’un
immeuble sur la base d’un accord contractuel s’effectue
par le consentement exprès et valable des deux parties.
La formalité de la publicité a seulement l’effet de rendre
le transfert, qui a déjà eu lieu, opposable aux tiers.
Cela explique pourquoi, dans la pratique des ventes
d’immeubles, le transfert d’immeubles consiste dans la
plupart des cas en deux moments contractuels: un
contrat préliminaire – dans lequel l’une des parties s’oblige
à vendre tandis que l’autre s’oblige à acquérir – et
un contrat principal – le contrat de vente au sens propre
du terme dont la conclusion a pour conséquence le
transfert de la propriété.
Dans ce contexte, le contrat préliminaire est censé garantir
le contrôle des événements entendus comme survenance
des conditions nécessaires pour la conclusion du
contrat définitif (par exemple la radiation d’hypothèques
ou d’autres charges réelles, l’exécution de travaux déterminés
etc.): Chacune des parties pourrait, dans le cas
contraire, refuser le propre consentement à la conclusion
du contrat définitif évitant ainsi les effets sans devoir demander
l’annulation du contrat.
Le contrat préliminaire peut également prévoir l’exécution
partielle anticipée des prestations (par exemple le
paiement d’acomptes sur le prix).
1.2. Vente d’immeubles à construire
1.2.1. Contrat préliminaire et contrat principal
Le modèle contrat préliminaire – contrat principal
est très fréquent dans le cas de ventes d’immeubles à
construire: Les parties au contrat concluent d’abord un
contrat préliminaire à un moment où l’immeuble n’existe
pas encore et un contrat principal lorsque la construction
de l’immeuble est achevée. Dans ces cas, le futur acquéreur
paie souvent un acompte au moment de la
conclusion du contrat préliminaire ou dans la période entre
le contrat préliminaire et le contrat définitif. Le paiement
de l’acompte n’est souvent pas protégé.
L’acquéreur se voit alors exposé au risque de perdre la
somme acquittée dans le cas d’une éventuelle crise du
constructeur-promoteur (faillite): En effet, l’acquéreur fait
un paiement partiellement anticipé, sans pour autant avoir
un droit de propriété sur l’immeuble, étant donné que, en
vertu du principe du consensualisme, le transfert s’effectue
au moment de la conclusion du contrat principal.
1.2.2. La vente d’une chose future
Un autre instrument contractuel utilisé dans le cas de
ventes d’immeubles à construire est le contrat sur la vente
de choses futures: Les parties concluent un acte de
vente sur une unité immobilière qui n’existe pas encore
parce qu’elle est en train d’être construite. Dans un tel
cas, le transfert de la propriété a lieu au moment où la
chose (l’unité immobilière) commence à exister (art.
1472 codice civile – code civil italien).
Même dans cette hypothèse, l’acquéreur, qui a payé le
prix au moment de la conclusion du contrat préliminaire,
se trouve exposé au risque de devoir demander le remboursement
de la somme payée si la construction de l’unité
immobilière n’est pas achevée. Cela lui pose évidemment
de grands problèmes lorsque le constructeurpromoteur
se trouve dans une situation de crise.
2. La situation antérieure
Avant le décret-loi n o 122 du 20 juin 2005, l’acquéreur
de l’immeuble en construction n’était quasiment pas protégé,
si on fait abstraction de la possibilité d’inscrire le
contrat préliminaire dans le livre foncier (cfr. point 3). En
principe, le contrat était laissé à la libre appréciation des
parties qui auraient dû pourvoir elles-mêmes à leurs propres
intérêts au moment de la conclusion du contrat en insérant
dans le contrat des clauses appropriées.
* par David OCKL, notaire à Lana, Bolzano, Italie.
1 Le texte du décret est publié sur www.normeinrete.it.
Pour la situation juridique antérieure voir: E. CALÒ, Rapport national
Italie, Notarius International 3-4/2001, p. 151.