3-4/2005 UINL - Notarius International

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 253
Napoléon del 1804 e la sua struttura somiglia a quella del
Code Napoléon.
Tutti i Codici della Repubblica si somigliano, ma esistono
anche differenze tra loro, alcune sono persino molto
importanti.
Per esempio, la gran maggioranza dei Codici contiene
la nozione di “atto giuridico”. In fatti, gli art. 1792, 1973
e 1859 del CCDF contengono le definizioni della convenzione
e del contratto sulla base della teoria francese
del Code Napoléon. Ciononostante, qualche Codice si allontana
da questo schema dottrinale. Questo è il caso per
i Codici Civili di Quintana Roo (art. 135-425), Coahuila
(art. 1899-2198) e Guerrero (art. 1593 ss.) che fondano
sulla teoria del “negozio giuridico”.
I Codici civili più risalenti del paese sono quelli di Ve -
racruz (1932), Nuevo León (1935), Michoacán (1936),
Chiapas (1938), Hidalgo y Sinaloa (1940), Campeche e
Oaxaca (1943), San Luis Potosí (1946), Aguascalientes
(1947), Durango (1948), Sonora (1949), Colima (1953),
Guanajuato (1967), Baja California e Chihuahua (1974) e
Tlaxcala (1976). I più nuovi Codici sono quelli di Quintana
Roo (1980), Nayarit (1981), Puebla (1985), Zacatecas
(1986), Tamaulipas (1987), Querétaro (1990), Guerrero
e Yucatán (1993), Morelos (1994), Jalisco (1995),
Bassa-California Sud (1996), Tabasco (1997), Coahuila
(1999) e, finalmente, dello Stato di Messico (2002).
2.2. Diritto immobiliare
Il secondo libro del CCDF tratta in modo dettagliato il
possesso, la proprietà, l'usufrutto, l'utilizzazione, il diritto
d'abitazione e la servitù. La compravendita di immobili
e i contratti speciali sono invece soltanto regolati nel libro
quarto (De las Obligaciones – Delle Obbligazioni),
nella seconda parte (De las diversas especies de contratos
– diversi tipi di contratti).
In diritto messicano, il contratto di compravendita è
consensuale. Infatti, ai sensi dell'art. 2248, “La compravendita
ha luogo se uno dei contraenti si obbliga a trasferire
la proprietà di una cosa o di un diritto e l'altro contraente
si obbliga a pagare un prezzo determinato in denaro”.
In genere, la compravendita è conclusa quando i contraenti
hanno espresso il loro consenso alle prestazioni,
anche se queste ultime non sono ancora state realizzate.
2.3. Compravendita di immobili
2.3.1. Requisite di forma
Il contratto di compravendita richiede certe formalità
da rispettare quando l'oggetto è costituito da immobili. Il
CCDF dispone che le compravendite che portano su un
valore di 365 volte il salario minimo giornaliero in Città
del Messico (circa $ 16,100 pesos, oppure circa $ 1,500
USD) possono effettuarsi mediante un contratto privato
davanti a due testimoni. In questo caso, il notaio, giudice
o il responsabile del registro deve autenticare la firma.
Questo vale anche per la costituzione o la cessione di diritti
reali concernenti la stessa somma di denaro. Per i
contratti di compravendita di immobili conclusi dallo
Stato a favore di persone povere è invece possibile prescindere
dai testimoni e della legalizzazione delle firme.
Bisogna precisare che questi contratti di interesse sociale
sono quasi sempre soggetti a una riduzione della tariffa
del 50 %. Ogni contratto che eccede il valore di $ 1,500
USD deve essere rogato dal notaio.
2.3.2. Il rogito
La procedura del rogito può essere riassunta come segue:
- Dapprima, il notaio ha l'obbligo di richiedere al libro
fondiario (registro público) un certificato sull'esistenza
o l'inesistenza di diritti gravanti sull'immobile oggetto
del contratto di compravendita.
- Questa richiesta serve anche di avviso anticipato circa
l'operazione in questione. Il responsabile del registro
annota la futura compravendita. L'annotazione à
valida durante 30 giorni naturali.
- Una volta firmato l'atto, il notaio deve consegnare un
altro avviso anticipato sul quale iscrive la data
dell'atto e appone la sua firma.
- Dopo la redazione dell'atto, il notaio deve continuare
con la procedura del pagamento dei diritti e delle imposte
dell'operazione in questione. Quando i diritti e
le imposte sono pagati, deve consegnare il certificato
necessario per l'iscrizione definitiva nel libro fondiario.
2.3.3. L'iscrizione nel libro fondiario
Il libro fondiario obbedisce ai principi della pubblicità,
dell'iscrizione, della specificazione, del consenso,
dell'ordine successivo, della domanda, della priorità, della
legalità e della presunzione dell'esattezza dell'iscrizione.
L'art. 3042 del CCDF dispone che gli atti seguenti sono
soggetti all'iscrizione:
- i titoli sulla base dei quali la proprietà, il possesso originario
e altri diritti reali su immobili sono costituiti,
dichiarati, riconosciuti, acquisti, trasmessi, modificati,
limitati, gravati o estinti;
- la costituzione di un patrimonio familiare;
- i contratti di locazione dei beni immobili per un periodo
di più di sei anni e i contratti che prevedono pensioni
anticipate per più di tre anni e
- gli altri titoli per i quali la legge prevede espressamente
l'iscrizione.
2.4. Contratto di costruzione
In Messico, questo tipo di contratto è regolato parzialmente
dalla legge federale sulla protezione del consumatore
(Ley Federal de Protección al Consumidor).
Questa legge regola, nei suoi articoli 73 – 76, le operazioni
concernenti immobili, prevedendo che gli atti relativi
sono soltanto soggetti a questa legge se i fornitori sono
lottizzatori, costruttori, promotori o altre persone che intervengono
nella consulenza e la compravendita pubblica
di immobili che servono di abitazioni o se garantiscono al
consumatore il diritto di utilizzare gli immobili temporaneamente
ai sensi degli articoli 64 e 65, e che tali contratti
devono obbligatoriamente essere iscritti dalla Procura-