3-4/2005 UINL - Notarius International

NOTARIUS
INTERNATIONAL
Vol. 10 3-4/2005
Articles
141 La tutela degli acquirenti di immobili da costruire:
La nuova disciplina italiana
David Ockl
journal of
UINL
Union Internationale
du Notariat
171 Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners after
the Adoption of the Accession Treaty (Selected problems)
Adam Kucharski
National Report
183 Informe Nacional México
J. A. Márquez González
Legal Developments
266 Flash annulments (Flitsscheidingen) in the Netherlands
Michiel Tomlow
Comparative Law
272 Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale
Enrique Brancós Núñez
Practical Case
293 Notas sobre la Recepción en España de Poderes
Extranjeros no formalizados en Escritura Pública
Rafael Rivas Andrés
Last Pages
World Map: Conflict of Laws in Successions
notarius@dnoti.de
ISSN 1385 - 1209
published by
DNotI
Deutsches Notarinstitut

NOTARIUS
INTERNATIONAL
3–4/2005
journal of UINL – Union Internationale du Notariat Latin
Articles
141 La tutela degli acquirenti di immobili da costruire: La
nuova disciplina italiana
148 Protection of the Purchaser of Immovables to be built: The new
Italian Law
154 La tutelle des acquéreurs d'immeubles à constuire: La nouvelle loi
italienne
159 Erwerberschutz im Bauträgervertrag : Das neue italienische Gesetz
165 La tutela de los adquirentes de inmuebles a construir: La nueva ley
italiana
David Ockl
171 Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners after
the Adoption of the Accession Treaty (Selected problems)
177 Acquisition d’immeubles par des étrangers en Pologne après la
signature du Traité d’adhésion (problèmes choisis)
180 Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen nach dem EU-Beitritt
Acquisizione di immobili da stranieri in Polonia dopo la firma del
Trattato di adesione (problemi scelti)
Adquisición de inmuebles por estranjeros in Polonia después de la
firma del Tratado de adhésion
Adam Kucharski
National Report
183 Informe Nacional México
200 National Report Mexico
216 Rapport National Mexique
232 Länderbericht Mexiko
250 Rapporto Nazionale Messico
José Antonio Márquez González
Legal Developments
266 Flash annulments (Flitsscheidingen) in the Netherlands
267 "Divorces éclair" (Flitsscheidingen) aux Pays-Bas
268 "Blitzscheidungen" (Flitsscheidingen) in den Niederlanden
270 "Divorzi lampo" (Flitsscheidingen) nei Paesi Bassi
271 "Divorcios express" (Flitsscheidingen) en Holanda
Michiel Tomlow
Comparative Law
272 Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale
278 The Right of Withdrawal and Function of the Notary
283 Verbraucherwiderrufsrecht und notarielle Beurkundung
Il diritto di recesso e la funzione notarile
288 El derecho de retracto y la función notarial
Enrique Brancós Núñez
Practical Case
293 Notas sobre la Recepción en España de Poderes
Extranjeros no formalizados en Escritura Pública
Recognition of foreign powers of attorney in Spain
La reconnaissance de procurations étrangères en Espagne
Anerkennung ausländischer Vollmachten in Spanien
Il riconoscimento di procure straniere in Spagna
Rafael Rivas Andrés
Last Pages
World Map: Conflict of Laws in Successions
Mappemonde du rattachement en matière successorale
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Urquhart, Quelques aspects de la vente d'un bien immobilier en
France par un mineur anglais, Notar. Int'l 1996, p. 11 (vol. 1 no.
1) – or short: Urquhart, Notar. Int'l 1996, 11.
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Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia 141
ARTICLES AND NOTES
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire: La nuova disciplina
italiana
Protection of the Purchaser of Immovables to be built: The new Italian Law
La tutelle des acquéreurs d'immeubles à constuire: La nouvelle loi italienne
Erwerberschutz im Bauträgervertrag : Das neue italienische Gesetz
La tutela de los adquirentes de inmuebles a construir: La nueva ley italiana
DAVID OCKL, notaio a Lana, (BZ), Italia
Articulo/Traduzioni
pagina
Articulo in italiano 143
English translation 148
Traduction en français 154
Deutsche Übersetzung 159
Traducción en español 165
Summary
Up until now purchaser protection in building contracts
in Italy has been inadequate. The purchaser as a rule
made unsecured payments on account.
It is true that after 1996 some possibility of protection
existed through registration of the preliminary contract in
the land register. However, this only applied in respect of
preliminary contracts that were notarially recorded or in
relation to which there was at least attestation of signature,
whereas the majority of preliminary contracts relating
to building contracts were only drawn up as private
instruments. It is estimated that since 1995 around
200.000 families have been affected as purchasers by the
approximately 9,000 insolvencies of building firms.
Statutory Order No. 122 of 20th June 2005 (legislative
decree – decreto legislativo) has now, for the first
time, introduced protection provisions for purchasers under
building contracts (vendita di immobili da costruire)
in Italy. Mandatory provisions of the new law include:
- Statutorily prescribed minimum information in the
contract (e.g. building specifications, completion
date);
- Advance payment guarantee for payments on account
by the purchaser;
- Undertaking guaranteeing deletion or apportionment
of the construction mortgage;
- Insurance against destruction or serious construction
defects;
- Right of pre-emption in the forced sale by the construction
mortgage creditor in the case of an owner-occupied
dwelling (and exclusion of rescission by the insolvency
administrator in respect of this);
- Establishment of a solidarity fund for old cases.
OCKL describes the new building contracts law in detail.
Sommaire
La protection de l’acquéreur dans le contrat de construction
en Italie était insuffisante jusqu’à présent. En toute règle,
l’acquéreur avait payé des acomptes non garanties.
Depuis 1996, il existait une certaine protection grâce à
l’inscription du contrat préliminaire dans le livre foncier.
Cependant cela ne valait que pour les contrats préliminaires
authentifiés par le notaire ou celles dont la signature
était légalisée par le notaire, tandis que la plupart des
contrats préliminaires faisaient l’objet d’un acte sous
seing privé. On estime que, depuis 1995, environ
200.000 familles ayant acquis des immeubles étaient
concernées par les 9.000 insolvabilités des constructeurs.
Dorénavant, le décret législatif (decreto legislativo) n o
122 du 20 juin 2005 a introduit pour la première fois des
règles protectrices de l’acquéreur d’immeubles à construire
(vendita di immobili da costruire) en Italie. La nouvelle
loi prévoit comme règles impératives, notamment:
- des informations minimales devant être contenues dans
le contrat (p.e. la description de la construction, la
date de l’achèvement des travaux),
- le cautionnement pour les acomptes de l’acquéreur,
- l’obligation de la radiation ou du fractionnement de
l’hypothèque,
- l’assurance contre la destruction ou les graves vices
de construction,
- le droit de préemption dans l’exécution forcée exercée
par le créancier de l’hypothèque dans le cas d’un
immeuble utilisé à des fins privés (ainsi que l’exclusion
de l’action en inopposabilité),
- est créé un fonds de solidariété pour les vieux cas.
OCKL décrit le nouveau droit de construction en détail.
Zusammenfassung
Der Erwerberschutz im Bauträgervertrag war in Italien
bisher unzureichend. Der Erwerber erbrachte i.d.R. ungesicherte
Anzahlungen.
Seit 1996 bestand zwar eine gewisse Schutzmöglichkeit
durch Grundbucheintragung des Vorvertrages. Dies
galt aber nur für notariell beurkundete oder zumindest
unterschriftsbeglaubigte Vorverträge, während die Mehrzahl
der Vorverträge beim Bauträgervertrag nur privatschriftlich
abgeschlossen wurde. Man schätzt, dass seit

142 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia Notarius International 3-4/2005
1995 etwa 200.000 Familien als Erwerber von den ca.
9.000 Insolvenzen von Bauunternehmen betroffen waren.
Nunmehr führte die Gesetzesverordnung Nr. 122 vom
20. Juni 2005 (gesetzesvertretende Verordnung – decreto
legislativo) erstmals Schutzbestimmungen für die
Erwerber im Bauträgervertrag (vendita di immobili da
costruire) in Italien ein. Gesetzlich zwingend ist nach
neuem Recht insbesondere:
- gesetzlich vorgeschriebene Mindestangaben im Vertrag
(z.B. Baubeschreibung, Fertigstellungstermin),
- Vorauszahlungsbürgschaft für Anzahlungen des
Erwerbers,
- Sicherstellung der Löschung oder Aufteilung der
Bauhypothek,
- Versicherung gegen Zerstörung oder schwere Baumängel,
- Vorkaufsrecht in der Zwangsversteigerung durch
den Gläubiger der Bauhypothek bei selbstgenutzter
Wohnung (sowie Ausschluss der Konkursanfechtung
hierfür).
- Für Altfälle wird ein Solidarfonds eingerichtet.
OCKL beschreibt das neue Bauträgerrecht im einzelnen.
Sommario
La tutela degli acquirenti di immobili da costruire in
Italia era insufficiente finora. In genere, l’acquirente pagava
acconti non garantiti.
Una prima forma di tutela dell’acquirente è stata introdotta
nel 1996 con la possibilità di trascrizione del contratto
preliminare presso i registri immobiliari.
Ciononostante, ne erano oggetto soltanto i contratti preliminari
risultanti da atto pubblico o da scrittura privata
autenticata, mentre la stragrande maggioranza dei preliminari
veniva stipulata per scrittura privata senza alcun
intervento notarile. Si stima in 200.000 il numero delle
famiglie italiane coinvolte nei circa 9.000 fallimenti di
imprese di costruzione in corso dal 1995.
Il decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 ha introdotto
per la prima volta delle regole di protezione dell’acquirente
di immobili da costruire in Italia. La nuova
legge prevede come regole imperative, in particolare:
- Un contenuto minimo obbligatorio del contratto preliminare
(p.e. la descrizione della costruzione, la data
di fine dei lavori),
- l’obbligo di fideiussione per le somme anticipate,
- l’obbligo di cancellazione o frazionamento delle ipoteche
iscritte,
- la consegna all’acquirente di una polizza contro i danni
da rovina dell’edificio,
- un diritto di prelazione in caso di esecuzione forzata
immobiliare esercitata dal creditore dell’ipoteca nel
caso di un immobile per fini privati (nonché l’esclusione
della revocatoria fallimentare),
- un Fondo di solidarietà per i vecchi casi.
OCKL descrive la nuova situazione nel dettaglio.
Resumen
La protección del comprador en el contrato de compraventa
de inmuebles a construir hasta ahora resultaba insuficiente
en Italia. El comprador, por regla general, efectuaba
pagos a cuenta sin recibir ninguna garantía a cambio.
Desde 1996 se contaba con una cierta posibilidad de
protección mediante la inscripción en el Registro de la
Propiedad del contrato preliminar. Pero ésto era de aplicación
tan solo a los contratos preliminares otorgados
ante notario o que por lo menos tuvieran las firmas legalizadas,
mientras que la mayor parte de los contratos preliminares
de compraventa de inmuebles a construir se
han formalizado en documento privado. Se estima que
desde 1995 se han visto afectadas como compradoras por
los cerca de 9.000 casos de insolvencia de empresas
constructoras unas 200.000 familias.
Ahora, el decreto-ley núm. 122 de 20 de Junio de 2005
(decreto legislativo) introduce por vez primera disposiciones
tendentes a proteger al comprador en el contrato
de compraventa de inmuebles a construir (vendita di immobili
da costruire) en Italia. Según la nueva normativa,
ahora resulta obligatorio, en particular:
- Hacer constar en el contrato los datos mínimos legalmente
requeridos (por ejemplo, descripción de la
construcción, fecha de terminación),
- Garantía por los pagos anticipados, para los pagos a
cuenta del comprador,
- Garantía de cancelación o de reparto de la hipoteca
de la vivienda en construcción,
- Seguro cubriendo la destrucción o deficiencias graves
en la construcción,
- Derecho de compra preferente en caso de subasta
forzosa por parte del acreedor de la hipoteca de la vivienda
en construcción, si la vivienda está destinada a
uso propio (así como exclusión de la acción revocatoria
al respecto).
- Para los casos antiguos se constituirá un fondo de solidaridad.
OCKL describe en detalle la nueva normativa aplicable
a los contratos de compraventa de inmuebles a construir.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia 143
La tutela degli acquirenti di immobili da
costruire: La nuova disciplina italiana*
Contenuto
pagina
1. Cenni sulla prassi delle compravendite
immobiliari 143
2. La situazione preesistente 143
3. La trascrizione del contratto preliminare 144
4. La nuova normativa – ambito di applicazione 144
5. La garanzia fideiussoria 145
6. Contenuto del contratto 146
7. L’obbligo di assicurazione 146
8. Obbligo di cancellazione o frazionamento delle
ipoteche iscritte. 147
9. Il diritto di prelazione in caso di esecuzione
forzata immobiliare 147
10.Le novità in tema di fallimento 147
11. Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni
immobili da costruire 148
12.Bibliografia 148
1. Cenni sulla prassi delle compravendite immobiliari
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 1 introduce
per la prima volta in Italia una disciplina volta alla tutela di
acquirenti di immobili da costruire. Al fine di far comprendere
al giurista non italiano tale nuova normativa, sono necessarie
alcune brevi premesse sui modi di acquisto della
proprietà immobiliare in Italia e sulla prassi relativa.
Seguono alcuni informazioni generali sulla situazione
giuridica e la prassi della compravendita di immobili per
la maggior comprensione del giurista non-italiano.
1.1 Principio del consenso traslativo
E’ da ricordare innanzi tutto che in Italia vige il cosiddetto
principio del consenso traslativo: l’acquisto della
proprietà su un immobile a seguito di un accordo contrattuale
si ha con il consenso delle parti validamente
espresso, mentre l’esecuzione delle formalità pubblicitarie
ha solo la conseguenza di rendere opponibile ai terzi
il trasferimento già avvenuto.
Ciò spiega la diffusione, nella prassi delle compravendite
immobiliari, di un procedimento suddiviso in due
momenti contrattuali: un contratto preliminare – inteso
come contratto in cui una parte si obbliga a vendere e la
controparte si obbliga a comprare – e un contratto cosiddetto
definitivo – inteso come atto di vendita vero e
proprio, la cui conclusione comporta come conseguenza
del consenso espresso, il passaggio della proprietà.
In tale contesto il preliminare svolge pertanto la funzione
di garantire il controllo delle sopravvenienze intese
come l’avverarsi dei presupposti necessari alla stipula del
definitivo (ad es. cancellazioni di ipoteche o di altri aggravi,
esecuzione di determinati lavori ecc.): ciascuna
parte potrebbe in caso contrario, rifiutare il proprio consenso
alla stipula del contratto definitivo, impedendo così
il verificarsi degli effetti senza dover ricorrere all’impugnativa
del contratto.
Il contratto preliminare può anche prevedere una parziale
anticipata esecuzione delle prestazioni (ad esempio
pagamento di acconti sul prezzo).
1.2 Vendita di immobili da costruire
1.2.1 Il contratto preliminare e il contratto definitivo
Il modello contratto preliminare – contratto definitivo
risulta poi essere particolarmente frequente per l’ipotesi
di vendita di immobili da costruire: si ha in questi
casi prima un contratto preliminare stipulato in un momento
in cui l’immobile non è venuto ancora ad esistenza,
e un contratto definitivo, stipulato allorquando tale
immobile è stato completato. Frequente è in tali ipotesi il
versamento, da parte del futuro acquirente, di acconti in
sede di stipula del contratto preliminare o comunque nel
lasso intercorrente tra preliminare e definitivo.
Tale pagamento di acconti avviene spesso senza alcuna
tutela a favore dell’acquirente che si vede esposto al rischio
della perdita di quanto versato in caso di sopravvenuta
situazione di crisi (fallimento) del promittente
venditore – costruttore: infatti l’acquirente anticipa parte
della propria prestazione, senza ottenere però la proprietà
dell’immobile, dato che l’effetto traslativo si verificherà
– in virtù del citato principio del consenso traslativo –
al momento del perfezionamento del contratto definitivo.
1.2.2 Compravendita di cosa futura
Altro strumento contrattuale utilizzato in caso vendita
di immobili da costruire è quello della compravendita di
cosa futura: le parti stipulano un atto di compravendita
deducendo in contratto un’unità immobiliare non ancora
esistente in quanto ancora in fase di costruzione: in tal
caso il passaggio della proprietà si verifica non appena la
cosa (l’unità immobiliare) viene ad esistenza (art. 1472
codice civile).
Anche in tale ipotesi il compratore che ha pagato il
prezzo al momento della stipula, si trova esposto al rischio
di dover ripetere tali somme in caso di mancata venuta
ad esistenza dell’unità immobiliare, con evidente
difficoltà di realizzo nel caso in cui il costruttore versi in
situazione di crisi.
2. La situazione preesistente
La tutela dell’acquirente di immobili in corso di costruzione
anteriormente al decreto legislativo 20 giugno
2005 n. 122 era, se si eccettua la possibilità di trascrivere
il contratto preliminare presso i registri immobiliari di
cui infra sub 3, pressoché inesistente. Il contratto era in
sostanza lasciato alla libera disponibilità delle parti che
avrebbero pertanto dovuto provvedere da se alla tutela
dei propri interessi in sede di contrattazione, inserendo
nel contratto medesimo delle clausole appropriate.
* da David OCKL, notaio a Lana, Bolzano, Italia.
1 Il testo del decreto è reperibile su www.normeinrete.it.
Per la situazione giuridica anteriore vedi: E. CALÒ, Rapporto nazionale
Italia, Notarius International 3-4/2001, p. 151.

144 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia Notarius International 3-4/2005
2.1. Esigenza di protezione dell’acquirente
Tale forma di autotutela era però assolutamente inoperante,
considerato che:
- per il contratto preliminare era (ed è) sufficiente la forma
scritta senza l’intervento di alcun professionista
quale il notaio che nel proprio ruolo imparziale possa
(o debba) consigliare le parti;
- nella contrattazione immobiliare con oggetto immobili
in corso di costruzione si trovano di fronte una parte
(l’impresa costruttrice – venditrice) con esperienza per la
quale l’operazione è un’operazione di routine e di interesse
patrimoniale relativo e una parte (l’acquirente)
con poca o nessuna esperienza, per la quale l’operazione
è unica e di interesse patrimoniale elevato;
- l’acquirente è generalmente la parte contrattualmente
più debole, con scarse possibilità di far inserire nell’ambito
del regolamento contrattuale clausole a propria
tutela;
- il mercato immobiliare è caratterizzato da un deficit di
informazione, con la conseguenza che – soprattutto gli
acquirenti meno abbienti – non percepiscono con chiarezza
i rischi cui sono soggetti nel momento in cui essi
sottoscrivono contratti preliminari d’acquisto.
2.2 Fallimento del costruttore-venditore
Gravissime erano pertanto le conseguenze in caso di
fallimento del costruttore-venditore.
In caso di fallimento prima della stipula del contratto
definitivo l’acquirente che ha versato degli acconti
può proporre istanza per l’ammissione al passivo del fallimento
in via chirografaria (cioè non assistito da garanzie
o da privilegi), senza alcun diritto rispetto al trasferimento
dell’immobile.
Gravi erano però le conseguenze anche in caso di fallimento
del venditore dopo la stipula del contratto definitivo:
accadeva con una certa frequenza che l’acquirente
dopo la stipula del definitivo si trovava ad avere, gravante
sul proprio immobile, un’ipoteca – originariamente
iscritta a garanzia di finanziamenti accesi dal costruttore-venditore
– per un importo maggiore di quello accollato
in pagamento dell’immobile o addirittura a garanzia
di un finanziamento di cui non abbia assolutamente
accettato l’accollo: ciò in quanto il venditore in sede di
stipula del contratto definitivo si era impegnato al frazionamento
o alla cancellazione dell’ipoteca stessa rimanendo
poi inadempiente rispetto a tali obbligazioni. In caso
di fallimento del venditore l’acquirente si trovava pertanto
esposto alla procedura esecutiva da parte degli istituti
di credito garantiti dall’ipoteca.
Altra ipotesi di conseguenze negative per l’acquirente
in caso di fallimento del venditore si ha in caso di rovina
o difetti dell’edificio. In tal caso l’art. 1669 del codice civile,
in tema di appalto, prevede che, se nel corso di dieci
anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per
difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero
presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti,
l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente
e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro
un anno dalla scoperta. La giurisprudenza ha esteso la
portata della norma anche ad altri non compresi nella previsione
espressa del codice, ritenendola altresì applicabile
al venditore d’immobili che sia costruttore abituale o
che abbia comunque costruito l’edificio con propria gestione
diretta. 2 E’ tuttavia evidente come tale forma di tutela
sia di fatto insufficiente in caso di successivo fallimento
del costruttore-venditore.
3. La trascrizione del contratto preliminare
Una prima forma di tutela dell’acquirente è stata introdotta
con il decreto legge 31 dicembre 1996 n. 699 convertito
in legge n. 30/1997 che, con modifiche apportate
al codice civile, ha previsto l’obbligatoria trascrizione
presso i registri immobiliari dei contratti preliminari
aventi ad oggetto beni immobili, anche se in corso di costruzione
o da costruire, se tali contratti risultano da atto
pubblico o da scrittura privata autenticata.
La trascrizione ha effetti prenotativi: la trascrizione
del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque
esecuzione dei contratti preliminari ovvero della
sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione
in forma specifica dei contratti preliminari predetti,
prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il
promettente alienante dopo la trascrizione del contratto
preliminare (art. 2645 bis codice civile secondo comma).
Inoltre, in forza dell’art. 2775 bis codice civile in caso
di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto,
i crediti del promissario acquirente che ne conseguono
hanno privilegio speciale sul bene oggetto del contratto
preliminare.
Tale forma di tutela si è però rilevata insufficiente in
quanto l’obbligatorietà della trascrizione dei contratti
preliminari si ha solo per i contratti stipulati in forma di
atto pubblico o scrittura privata autenticata. Per la validità
del preliminare è sufficiente la mera forma scritta senza
alcun intervento notarile. In caso di stipula per scrittura
privata non autenticata non è però possibile procedere
alla trascrizione. Nella prassi solo una minima
parte dei contratti preliminari viene stipulata per atto
pubblico o per scrittura privata autenticata. La stragrande
maggioranza dei preliminari, per ragioni di costi, viene
stipulata per scrittura privata con conseguente mancata
trascrizione e tutela relativa.
4. La nuova normativa – ambito di applicazione
Il problema della tutela dell’acquirente di immobili in
corso di costruzione era pertanto irrisolto e di forte impatto
sociale, stimandosi in 200.000 il numero delle famiglie
italiane coinvolte nei circa 9.000 fallimenti di imprese
di costruzione in corso dal 1995.
La nuova normativa (decreto legislativo 20 giugno
2005 n. 122, in vigore dal 21 luglio 2005 – in seguito decreto)
cerca di dare delle risposte a tali esigenze di tutela
mediante l’introduzione:
2 Cass. 20 marzo 1998 n. 2977, in Mass. Foro Italiano, 1998, 316; Cass.
7 giugno 1994 n. 5514. in Rass. Giur. Civ. 1994, voce Appalto, p. 54,
Cass. 14 dicembre 1993 n. 12304 in Rass. Foro Italiano, 1993, voce
Appalto, n. 62.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia 145
- dell’obbligo di fideiussione per le somme anticipate,
- del contenuto minimo obbligatorio del contratto preliminare,
- dell’obbligo a carico del venditore di consegna all’acquirente
di una polizza contro i danni da rovina dell’edificio,
- dell’obbligo di cancellazione o frazionamento delle
ipoteche iscritte,
- di un diritto di prelazione a favore del promissario acquirente
in caso di esecuzione forzata immobiliare
- di modifiche alla legge fallimentare,
- di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili
da costruire.
4.1 Presupposti con riguardo ai soggetti
Presupposti per l’applicazione della nuova normativa
sono con riguardo ai soggetti:
a) Il venditore deve essere un costruttore, intendendosi
per tale l’imprenditore o la cooperativa edilizia che
promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire,
ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto,
compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per
effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore
di un acquirente della proprietà o della titolarità di
un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire,
sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente
dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione
della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita
da terzi (art. 1 lett b decreto).
b) L’acquirente deve essere una persona fisica. La
normativa non si applica pertanto a società o ad enti collettivi
di altro tipo (Art. 1 lett b decreto). E’ peraltro discusso
fra i primi commentatori della nuova normativa se
con il termine “persona fisica” il legislatore abbia inteso
riferirsi a qualsiasi persona fisica – come ritiene chi della
norma da una lettura letterale – o se, sulla scia di recenti
interventi legislativi in materia di tutela del consumatore,
con tale espressione debba intendersi la persona
fisica che non agisce nell’esercizio di attività imprenditoriale
o professionale – come ritenuto invece da chi privilegia
una lettura restrittiva della norma.
4.2 Presupposti con riguardo all’oggetto
Il contratto deve avere ad oggetto immobili da costruire,
intendendosi per tali quelli per i quali sia stato richiesto
il permesso di costruire che siano ancora da edificare
o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancor il rilascio
del certificato di agibilità. (art. 1 lettera d) decreto).
Sono pertanto esclusi dalla disciplina di tutela:
- l’acquirente di edifici per quali non sia ancora stato
richiesto il permesso di costruire o altra denuncia o il
provvedimento abilitativo e per i quali pertanto il progetto
edificatorio sia stato solo predisposto dal venditore,
ma non ancora presentato ai competenti Uffici
Comunali;
- l’acquirente di edifici per i quali sia stato già richiesto
il rilascio dell’agibilità in quanto completati anche con
riguardo alle finiture.
La normativa trova applicazione qualora l’immobile da
costruire sia dedotto come oggetto del contratto in un
senso per così dire dinamico: qualora cioè il costruttore –
venditore si impegni all’ultimazione dell’immobile ed in
cui il passaggio della proprietà è differito al momento del
completamento che dovrà avvenire appunto a cura di
questi. Non si applica invece la normativa qualora l’immobile
venga dedotto in contratto in un’accessione statica,
qualora cioè il venditore venda, con effetti immediati,
un immobile non ultimato e la cui ultimazione è
lasciata all’acquirente.
4.3 Presupposti con riguardo al tipo di contratto
La nuova normativa si applica ai contratti che abbiano
come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, così ad esempio:
- preliminare di vendita di fabbricato da costruire (vendita
di cosa futura, art. 1472 Codice civile),
- vendita di fabbricato in corso di costruzione di proprietà di
terzi (vendita di cosa altrui, art. 1478 codice civile),
- permuta di area con unità da costruire (permuta di
cosa presente con cosa futura),
- compravendita con riserva della proprietà (art. 1523
codice civile).
5. La garanzia fideiussoria
Il decreto prevede agli articoli 2 e 3, quale forma di tutela
dell’acquirente, l’obbligo a carico del costruttore di
consegnare una fideiussione a garanzia di tutte le somme
o comunque dei corrispettivo incassati dal costruttore
o che il costruttore deve ancora incassare sino al trasferimento
della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Tale fideiussione deve garantire la restituzione delle
somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo
effettivamente riscossi nel caso in cui il costruttore incorra
in una situazione di crisi.
La fideiussione deve essere rilasciata da una banca, da
una assicurazione o da altro intermediario finanziario a
ciò abilitato e deve altresì prevedere la rinuncia al beneficio
della preventiva escussione del debitore principale
di cui all’art. 1944, secondo comma, codice civile.
Nel contratto devono essere menzionati gli estremi della
fideiussione.
Sono escluse dall’obbligo di fideiussione:
- le somme per le quali è pattuito che debbano essere
erogate da un soggetto mutuante (è questa l’ipotesi in
cui il mutuo erogato all’acquirente è garantito da ipoteca
sull’immobile concessa dal costruttore qual terzo
datore di ipoteca).
- i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
In caso di mancato rilascio della fideiussione il decreto
(art. 2) prevede la nullità del contratto. Tale nullità può
essere tuttavia fatta valere solo dall’acquirente tutelato,
non dal costruttore.

146 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia Notarius International 3-4/2005
L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento
della proprietà o di altro diritto reale di godimento,
ovvero dell’atto definitivo di assegnazione (art. 3,
comma 7, decreto).
L’escussione della fideiussione può aver luogo a decorrere
dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi
del costruttore-venditore, a condizione che:
- in caso di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile
in oggetto, l’acquirente abbia comunicato al costruttore
la propria volontà di recedere dal contratto;
- per le ipotesi di pubblicazione della sentenza dichiarativa
di fallimento o di altra procedura concorsuale, il competente
organo della procedura stessa non abbia comunicato
la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
Per situazione di crisi si intende la situazione che ricorre
nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato
sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile
oggetto del contratto, ovvero a fallimento,
amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione
coatta amministrativa. (art. 1 lett. c, decreto).
6. Contenuto del contratto
6.1. Contratto preliminare
L’ art. 6 decreto stabilisce che il contratto preliminare
ovvero ogni altro contratto che sia comunque diretto al
successivo acquisto in capo ad una persona fisica della
proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire,
debba contenere:
a) le indicazioni previste all’articolo 2659, primo comma,
n. 1:
- il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il
numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime
patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto
risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato
dell’ufficiale di stato civile;
- la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero
di codice fiscale delle persone giuridiche, delle
società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro
quinto e delle associazioni non riconosciute, con
l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici,
anche delle generalità delle persone che le rappresentano
secondo l’atto costitutivo;
- e all’articolo 2826, primo comma (la specifica designazione
dell’immobile con l’indicazione della sua natura,
del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione
catastale; per i fabbricati in corso di costruzione
devono essere indicati i dati di identificazione catastale
del terreno su cui insistono), del codice civile.
b) la descrizione esatta dell’immobile e di tutte le sue
pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni
urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi
alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con
particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni,
alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi
ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione,
anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi
in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo,
i termini e le modalità per il suo pagamento, la
specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo
di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono
essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti
diretti su conti correnti bancari o postali indicati
dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme
che siano comunque in grado di assicurare la prova
certa dell’avvenuto pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2;
h) l’esistenza di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli
di qualsiasi tipo sull’immobile con l’indicazione
del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano
e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione
espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi
e, particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti
prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta
se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo,
denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
j) l’esistenza di eventuali imprese appaltatrici con
l’indicazione per esse dei relativi estremi identificativi.
6.2. Allegati
Ai contratti preliminari vanno altresì allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali
da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie,
caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte
le rifiniture e gli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto
o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione
al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione
grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative
pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
6.3. Sanzioni
La normativa non prevede tuttavia una sanzione in caso
violazione di tali prescrizioni. Fra i primi commentatori
sono state proposte varie soluzioni.
- Alcuni ritengono che in quanto violazione di norma imperativa,
la conseguenza debba essere la nullità,
- altri che dalla violazione derivi solo un obbligo di rinegoziare
il contenuto del contratto in modo da adeguarlo
alle prescrizioni di legge, pena la facoltà per
l’acquirente di risolvere il contratto chiedendo il risarcimento
danni.
- Altri ancora ritengono invece che la conseguenza sia
solo l’obbligo di risarcimento danni a carico del costruttore.
7. L’obbligo di assicurazione
L’art. 4 del decreto prevede che il costruttore è obbligato
a contrarre e a consegnare all’acquirente all’atto del
trasferimento della proprietà una polizza assicurativa
indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Tutela degli acquirenti di immobili da costruire in Italia 147
effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei
danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai
terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice
civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi
difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per
difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente
alla stipula del contratto definitivo di compravendita
o di assegnazione.
La polizza è dunque destinata a garantire il risarcimento
dei danni conseguenti a vizi dell’immobile manifestatisi
dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita
o assegnazione.
Le garanzie legali discendenti dal contratto di appalto
(artt. 1667 ss. Codice civile) vengono pertanto estese a
tutte le ipotesi nelle quali l’acquirente sottoscriva un contratto
volto ad assicurare il successivo acquisto della proprietà
(o di altro diritto reale) di un immobile da costruire,
prescindendo dalla possibilità di ricondurre l’intero
fenomeno negoziale (o sue singole parti) allo schema
contrattuale dell’appalto.
Il momento entro il quale la polizza deve essere stipulata
e consegnata all’acquirente è quello del trasferimento
della proprietà.
Non è prescritto alcun obbligo formale di indicazione in
atto degli estremi della polizza o dell’avvenuta consegna.
La legge non prevede particolari sanzioni in caso di
mancata consegna. Si ritiene che la mancata consegna
della polizza dia luogo a responsabilità civile del costruttore,
legittimando l’acquirente a rifiutarsi di stipulare il
definitivo.
8. Obbligo di cancellazione o frazionamento delle
ipoteche iscritte
8.1. Obbligo di suddivisione del credito fondiario
L’art. 7 del decreto a mezzo di un intervento sul Testo
Unico Bancario (T.U.B.) 3 , introduce un diritto per il debitore,
il terzo acquirente, il promissario acquirente o
l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso,
questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da
essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione,
alla suddivisione del finanziamento in quote e, in correlazione,
al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.
Tale diritto non vale tuttavia per qualsiasi ipoteca, ma
solo per le ipoteche iscritte a garanzia di un credito fondiario.
(In base all’art. 38 T.U.B. si intende per credito
fondiario il credito concesso da parte di banche a medio e
lungo termine con garanzia ipotecaria su immobili di primo
grado in conformità a particolari determinazioni della
Banca d’Italia in base alle deliberazioni del CICR
(Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio)
o garantiti da ipoteca di grado anche ulteriore in base a
quanto a proposito stabilito dalla Banca d’Italia).
Va rilevato come, stante l’inserimento della norma nel
T.U.B, il promissario acquirente sia tale a prescindere
dalla sua forma giuridica, quindi, non solo una persona fisica
(come l’acquirente di cui alle definizioni contenute
nella legge delega e nel decreto legislativo), ma anche
una persona giuridica o una società.
8.2. Suddivisione del finanziamento
Si applica invece a qualsiasi ipoteca il divieto posto dal
successivo art. 8 del decreto a carico del notaio di ricevere
l’atto di compravendita se anteriormente o contestualmente
alla stipula non si sia proceduto alla suddivisione
del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo
per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a
garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Si vuole in tal modo impedire che vengano stipulati atti
nei quali venga promesso il frazionamento o la cancellazione
dell’ipoteca, frazionamento o cancellazione che poi
invece non avviene con conseguente grave pregiudizio
dell’acquirente e possibile assoggettamento dell’immobile
dallo stesso acquistato ad espropriazione forzata per il
soddisfacimento di un debito altrui.
9. Il diritto di prelazione in caso di esecuzione forzata
immobiliare
Nel caso in cui un immobile sia stato consegnato all’acquirente
e da questi adibito ad abitazione principale
per sé o per un proprio parente in primo grado, e successivamente
sia oggetto di esecuzione forzata immobiliare,
è riconosciuto all’acquirente il diritto di prelazione nell’acquisto
dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto
nell’incanto (Art. 9 decreto).
10.Le novità in tema di fallimento
Il decreto incide anche sulla disciplina fallimentare.
L’art. 10 esclude l’applicabilità della revocatoria fallimentare,
purché l’acquisto
- sia avvenuto a titolo oneroso,
- riguardi il trasferimento della proprietà o di altro diritto
reale di godimento di immobili da costruire nei quali
l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi
dall’acquisto o dall’ultimazione degli stessi, la residenza
propria o di suoi parenti o affini entro il terzo
grado,
- sia avvenuto al giusto prezzo da valutarsi alla data della
stipula del preliminare.
L’esclusione riguarda
- gli atti a titolo oneroso,
- i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti
di assicurazione e fideiussione di cui agli articoli
3 e 4, qualora effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa
nei termini d’uso.
Va tuttavia osservato come il regime della revocatoria
sia stato già modificato in forza dell’art. 2, primo comma,
del decreto legge 14 marzo 2005, n. 35, recante
Disposizioni urgenti nell’ambito del Piano di azione per
lo sviluppo economico, sociale e territoriale 4 , che, nel riformulare
il testo dell’art. 67 l. fall., esclude l’assoggettamento
alla revocatoria per varie ipotesi, tra le quali figurano
“le vendite a giusto prezzo d’immobili ad uso abitativo,
destinati a costituire l’abitazione principale dell’
3 Decreto legislativo 1 settembre 1993 n. 385.
4 c.d. decreto competitività, convertito in l. 14 maggio 2005, n. 80.

148 D. Ockl, Protection of the Purchaser of Immovables to be built in Italy Notarius International 3-4/2005
acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado”
(art. 67, comma terzo, lett. c), l. fall.) 5
La novellazione dell’art. 67 l. fall. appare sminuire la portata
dell’esenzione da revocatoria disciplinata all’art. 10.
L’art. 10 del decreto legislativo potrebbe comunque
fornire maggiore tutela rispetto alla formulazione dell’art.
67, comma terzo, lett. c) l. fall. considerato che tale
norma opera un riferimento ad un più ampio novero di
figure contrattuali, ed ai diritti reali di godimento,
contrariamente alla disposizione contenuta nella legge
fallimentare, in cui si menziona unicamente la vendita.
11. Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili
da costruire (artt. 12-18)
Il legislatore si è preoccupato di prevedere una forma di
tutela per così dire retroattiva per i casi di acquirenti rimasti
coinvolti in procedure implicanti una situazione di
crisi non ancora concluse in epoca antecedente al 31 dicembre
1993 né aperte in data successiva a quella di emanazione
del decreto.
Per assicurare un indennizzo a tali acquirenti di beni
immobili da costruire che abbiano subito la perdita di
somme di denaro o di altri beni senza aver conseguito il
diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sugli
immobili oggetto dell’accordo negoziale con il costruttore
ovvero l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità
di un diritto reale di godimento su immobili da
costruire per iniziativa di una cooperativa, viene istituito
presso il Ministero dell’economia e delle finanze il
Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili
(artt. 12 – 18 decreto).
12.Bibliografia
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di immobilia da costruire, Rivista del Notariado 4/2006,
911.
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immobilia da costruire, Rivista del Notariado 4/2006, 965.
A. PAOLINI/A. RUOTOLO, Prime considerazioni sul decreto
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da costruire o in corso di costruzione, segnalazione novità
del Centro Studi del Consiglio Nazionale del Notariato –
studio 5691/c, Notiziario CNN del 13 giugno 2005.
G. PETRELLI, Gli acquisti di immobili da costruire,
Milano 2005.
A. RINALDI, Immobili in costruzione, fallimenti e tutela
degli acquirenti, Maggioli, Rimini 2005.
G. RIZZI, Il decreto legislativo 122/2005: il contenuto
del preliminare, studio Commissione studi civilistici del
Consiglio nazionale del notariato 5814/c (reperibile su
www.notariato.it).
G. RIZZI, Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria
ed i presupposti di applicazione della nuova
normativa, studio Commissione studi civilistici del
Consiglio nazionale del notariato 5813/c (reperibile su
www.notraiato.it).
G. RIZZI, Decreto legislativo 122/2005: assicurazione
indennitaria, frazionamento del mutuo, revocatoria fallimentare
e le altre novità legislative, studio Commissione
studi civilistici del Consiglio nazionale del notariato
5812/c (reperibile su www.notariato.it).
G. RIZZI, La nuova disciplina di tutela dell’acquirente
di immobili da costruire, Notariato 4/2005 pag. 427 ss.
AA. VV. Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire
applicazione del D.Lgs. 122/2005 e prospettive,
Quaderni della Fondazione Italiana per il Notariato
Milano 2006
5 Decreto Legislativo 8 luglio 1999 n. 270.
Protection of the Purchaser of
Immovables to be built: The new Italian
legislation*
Contents
page
1. Outline of procedure for sale and purchase of
property 148
2. The pre-existing situation 149
3. Registration of the preliminary contract 150
4. The new legislation – scope 150
5. The guarantee 151
6. Contents of the contract 151
7. The insurance obligation 152
8. Obligation to cancel or fractionalise mortgages
taken out 153
9. The right of pre-emption in the event of
compulsory execution over the property 153
10.Reforms in the matter of bankruptcy 153
11.Solidarity fund for purchasers of immovables
to be built 153
1. Outline of procedure for sale and purchase of
property
Legislative decree No 122 of 20 June 2005 1 for the
first time introduces in Italy legislation to protect purchasers
of immovables to be built. In order to enable the
non-Italian lawyer to understand the new legislation, a
few brief preliminary observations are in order on the
manner of acquiring real estate in Italy and the procedure
in that connection.
1.1 Principle of the transfer of ownership by mere
agreement
It should be remembered, first of all, that in Italy the
principle of the transfer of ownership by mere agreement
is applicable: ownership of property is acquired under
a contract with the agreement of the parties validly
expressed, whereas completion of the public registration
formalities merely enables the transfer of owner-
* by DAVID OCKL, Notary in Lana, Bolzano, Italy.
1 The text of the decree may be found at www.normeinrete.it.
On the legal situation prior thereto, see: E. CALÒ, National Report
Italy, Notarius International 3-4/2001, p. 165.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Protection of the Purchaser of Immovables to be built in Italy 149
ship, which has already occurred, to be asserted as
against third parties.
That explains why in the sale and purchase of property
the procedure is divided into two contractual stages: a
preliminary contract – under which one party undertakes
to sell and the other party undertakes to buy – and
a definitive contract, which is the genuine and actual
deed of sale on the execution of which title to the property
passes as a result of the express agreement.
In that context the preliminary contract therefore performs
the function of ensuring observance of subsequent
matters agreed, such as compliance with the requirements
needed for the definitive contract (e.g. redemption of
mortgages or other charges, completion of specifed
works etc.): if those requirements are not complied with,
either party may refuse to enter into the definitive contract,
thus precluding it from becoming effective without
any need for rescission.
The preliminary contract may also provide for partial
early performance of obligations (e.g. payment of
amounts on account of the purchase price).
1.2 Sale of immovables to be built
The preliminary contract – definitive contract model
is particularly frequently encountered for sales of immovables
yet to be built: in these cases there is first a preliminary
contract drawn up at time when the building has
not yet come into existence, and a definitive contract
drawn up as soon as the building has been completed.
Frequently, in those situations there is a requirement on
the future purchaser under the preliminary contract, or in
the interval between preliminary and definitive contracts,
to make payments on account.
Such payments are often made without any protection
in favour of the purchaser who is exposed to the risk of
losing payments made if a crisis supervenes, such as the
bankruptcy of the vendor builder. In fact the purchaser is
required to perform part of his obligations at an early
stage without however obtaining title to the property, owing
to the fact that, under the abovementioned principle
of the agreement to transfer, title is transferred on execution
of the definitive contract.
Another contractual instrument used in the sale of immovables
yet to be built is the sale and purchase of a future
item (compravendita di cosa futura): the parties draw
up a sale and purchase agreement in respect of an item of
real estate which does not yet exist because it is under construction:
in that case title will pass upon the coming into
existence of the item of real estate (Art. 1472 Civil Code).
In that situation as well the purchaser who has paid the
price on the drawing up of the contract is exposed to the
risk of having to seek repayment of those sums if the item
of real estate fails to come into existence, which plainly
will be difficult to achieve where the builder has entered
a situation of crisis.
2. The pre-existing situation
The protection of the purchaser of immovabeles under
construction prior to legislative decree No 122 of 20 June
2005 was, with the exception of the possibility of registering
the preliminary contract with the land registry,
mentioned at 3 below, was all but non-existent. The contract
was essentially left to the free disposition of the parties
which had to make their own provision for the protection
of their interests in the course of the contractual
arrangements by inserting into the contract itself appropriate
clauses.
2.1 Need for protection of the purchaser
However, that form of self-protection was absolutely
inoperative, in view of the fact that:
- for the preliminary contract it was (and is) sufficient for
there to be a written document without the assistance
of any professional, given that a notary in the exercise
of his own impartial role can (or must) advise the parties;
- in a real estate transaction where the building is under
construction there is an experienced party on one side
(the vendor builder), for whom the transaction is routine
from a financial point of view, and on the other
side is a party (purchaser) with little or no experience,
for whom the transaction is unique and of more
significant financial concern;
- the purchaser is generally the contractually weaker
party, with scant opportunity to have clauses for his
own protection inserted into the contract;
- the property market is characterised by an information
deficit, which means that less well-off purchasers, in
particular, do not clearly perceive the risks to which
they are exposed in signing preliminary contracts to
purchase.
2.2 Bankruptcy of the vendor builder
The consequences in the event of the bankruptcy of
the vendor builder were therefore very serious.
In the event of bankruptcy prior to the drawing up of
the definitive contract the purchaser who has made payments
on account may apply for his claim to be entered
amongst the liabilities of the bankruptcy as an unsecured
creditor (that is to say unsupported by guarantees or priority),
with no right to the transfer of the property.
There were also serious consequences if the vendor became
bankrupt after the drawing up of the definitive
contract: It happened with some frequency that after the
definitive contract had been entered into the purchaser
would find his property burdened with a mortgage originally
taken out to secure financing obtained by the vendor
builder in an amount greater than that of the purchase
price or indeed to secure financing the burden of which
the purchaser had in no way agreed to. That occurred because
the vendor undertook under the definitive contract
to fractionalise or cancel the mortgage but then failed to
perform this obligation. If the vendor went bankrupt the
purchaser therefore found himself exposed to enforcement
procedures on the part of the credit institutions
which had granted the mortgage.

150 D. Ockl, Protection of the Purchaser of Immovables to be built in Italy Notarius International 3-4/2005
Another situation resulting in negative consequences
for the purchaser in the event of the vendor’s bankruptcy
may arise if the building collapses or defects manifest
themselves in the property. In such a case in regard to
the building contract, Article 1669 of the Civil Code provides
that if, during a period of ten years from the date of
completion, the construction collapses totally or in part as
a result of a defect in the ground or in the construction, or
presents a manifest danger of collapse or serious defects,
the contractor is liable to the purchaser or his successors
in title, provided that notice is given within one year of
discovery of the problem. The courts have extended the
scope of that legislation to others not mentioned expressly
in the provision of the Civil Code, declaring it applicable
to the vendor of the property whether he be an ordinary
builder or constructed the property under his own
direct management. 2 However, plainly such form of protection
is in fact inadequate in the event of the subsequent
bankruptcy of the vendor builder.
3. Registration of the preliminary contract
An initial form of protection of the purchaser was introduced
by Legislative decree No 699 of 31 December
1996, converted into Law No 30/1997. Amendments to
the Civil Code laid down an obligation to register in the
land registry preliminary contracts concerning real estate,
even if under construction or yet to be built, if such contracts
are drawn up in a public deed or in an authenticated
private document.
Registration confers priority: registration of the definitive
contract or of any other act entailing execution of
a preliminary contract or of a judgment for specific performance
of a preliminary contract, overrides registrations
entered against the transferor after registration of
the preliminary contract (Article 2645a, second indent of
the Civil Code).
Moreover, under Article 2775a of the Civil Code, where a
registered preliminary contract is not performed the
amounts standing to the credit of the intending purchaser under
the contract have special priority in regard to the property
forming the subject-matter of the preliminary contract.
None the less, that form of protection has proved to
be inadequate inasmuch as registration of preliminary
contracts is mandatory only in the case of contracts
drawn up as a public deed or in the case of an authenticated
private document. For a preliminary contract to be
valid mere written form is sufficient without any involvement
by a notary. Yet registration is not permissible
in the case of a private document which is not notarised.
In practice only a small proportion of preliminary contracts
are drawn up in a public deed or in an authenticated
private document. For reasons of cost the vast majority
of preliminary contracts are drawn up privately, and
are consequently not registered and do not enjoy the protection
resulting from registration.
4. The new legislation – scope
The problem of the protection of the purchaser of immovables
under construction remained unresolved and
had a strong social impact. 200,000 Italian families were
involved in around 9,000 bankruptcies of building companies
since 1995.
The new Legislative decree no 122 of 20 June 2005,
which entered into force on 21 July 2005, seeks to respond
to those protection requirements by introducing:
- an obligation to provide a guarantee in respect of sums
paid in advance,
- minimum mandatory content for the preliminary
contract,
- an obligation on the vendor to deliver to the purchaser
a policy against losses arising out of the building’s collapse,
- an obligation to cancel or subdiivide mortgages taken
out,
- a right of pre-emption in favour of the purchaser in
the event of compulsory execution in regard to the
property,
- amendments to the bankruptcy law,
- a solidarity fund for purchasers of immovables yet to
be built.
4.1 Requirements in regard to persons concerned
The requirements of the new legislation in regard to
persons concerned are as follows:
a) The vendor must be a builder, by which is meant
the undertaking or building cooperative which is promoting
the sale of or is selling an immovable yet to be built,
or has entered into any other contract, including a leasing
agreement, which has or may have the effect of providing
for the deferred assignment or transfer to a purchaser of
the property or of title to a property to be built, whether
it is to be built directly by the aforementioned entities or
construction is to be awarded to a contractor or in any
event carried out by third parties (Art. 1 (b) of the legislative
decree).
b) The purchaser must be a natural person. The legislation
does not therefore apply to companies or to collective
bodies of any other kind (Art. 1b of the legislative
decree). Moreover, initial commentators on the new legislation
question whether, by using the term ‘natural person’,
the legislature sought to refer to any natural person,
on a literal reading of the provision, or whether, in the
wake of recent legislative interventions in regard to consumer
protection, that term must be taken to mean a natural
person not acting in pursuance of entrepreneurial or
professional activity, which would follow from a narrow
interpretation of the provision.
4.2 Requirements in regard to subject-matter
The contract must concern immovables yet to be
built, that is to say those for which building pewrmission
has been sought, whether they are yet to be built or con-
2 Judgement of the Cassation Court: 20 March 1998, 2977, Foro
Italiano, 1998, 316; Judgement of the Cassation Court: 7 June 1994,
5514, Giur. Civ. 1994, voce Appalto, p. 54, Judgement of the
Cassation Court: 14 December 1993, 12304 in Foro Italiano, 1993,
voce Appalto, 62.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Protection of the Purchaser of Immovables to be built in Italy 151
struction has not been completed to a stage enabling the
certificate of viability to be issued (art. 1 (d) of the legislative
decree).
The following are excluded from the rules on protection:
- the purchaser of buildings in respect of which building
permission has not yet been sought or in respect of
which there is no other notice or approval, and in respect
of which the building plans have been drawn up
by the vendor but have yet to be submitted to the competent
municipal offices;
- the purchaser of buildings in respect of which issuance
of a certificate of viability (certificato di agibilità) has
already been sought inasmuch as the buildings have
also been completed in regard to finishings.
The legislation applies whenever the immovable to be
built is governed by the contract in a manner which may
be described as dynamic: where, that is to say, the builder
vendor undertakes to complete the construction of the
building and transfer of title is deferred to the time of
completion which will occur under the care of the vendor.
Conversely, the legislation does not apply when the
property passes under a contract which may be described
as static, that is to say where the vendor sells with immediate
effect an unfinished property and it is left to
the purchaser to finish it.
4.3 Requirements with regard to the type of contract
The new legislation applies to contracts whose object is
the deferred transfer of title or other right in rem over
an immovable yet to be built, such as for example:
- preliminary contract for the sale of a building to be built
(sale of a future item, Article 1472 of the Civil Code),
- sale of a building in course of construction in the ownership
of third parties (sale of an item belonging to another,
Article 1478 of the Civil Code),
- exchange of area with a unit to be built (exchange of
an existing item with a future item),
- sale and purchase with reservation of title (Art. 1523
of the Civil Code).
5. The guarantee
By way of protection for the purchaser, the decree lays
down in Articles 2 and 3 an obligation on the builder to
provide a guarantee securing all the sums or in any
event amounts received or to be received by the builder
until transfer of title in the property or other right in rem.
That guarantee must afford restitution of sums paid and
of the value of any other amounts received in the event
that the builder enters a situation of crisis.
The guarantee must be issued by a bank, an insurance
company or other financial intermediary authorised in
that behalf and must also provide for a waiver of preventive
enforcement against the principal debtor, as mentioned
in Article 1944, second indent of the Civil Code.
The contract must mention the terms and conditions of
the guarantee.
The following are excluded from the guarantee obligation:
- sums in respect of which it is provided that they are to
be granted by a lending institution (the situation in
which the loan granted to the purchaser is guaranteed
by a mortgage secured on the property granted by the
builder as the third-party mortgagor).
- public contributions already supported by a separate
guarantee.
If a guarantee is not issued the decree (art. 2) provides
that the contract shall be null and void. However, nullity
may be relied on only by the protected purchaser
and not by the builder.
The guarantee ceases to be effective on transfer of title
to, or of other right in rem in the property, or on the definitive
act of assignment (Art. 3 (7) of the decree).
The guarantee may be enforced as from the date on
which the builder vendor is established as being in a situation
of crisis, provided that:
- in the event of registration of distraint concerning the
property in question, the purchaser has given notice to
the builder of his desire to rescind the contract;
- in cases where the judgment declaratory of bankruptcy
or other liquidation procedure is published, the competent
authority under that procedure has not communicated
an intention of taking over the preliminary
contract.
A crisis situation is defined as the situation occurring in
cases where the builder is subjected or has been subjected
to a writ of execution over land in relation to to the
property under the contract, or to bankruptcy, extraordinary
administration, preventive arrangement with creditors,
compulsory admininstrative liquidation. (Article 1
(c) of the decree).
6. Contents of the contract
6.1 Preliminary contract
Article 6 of the decree establishes that the preliminary
contract or any other contract directed at the subsequent
acquisition by a natural person of the property or of any
other right in rem over an immovable yet to be built, must
contain:
a) the particulars provided for in Article 2659, first indent,
point 1)
- (surname and forename, place and date of birth and tax
code number of the parties, together with, if they are
married, details of the regime governing the conjugal
assets, in accordance with the particulars of their declaration
or in a certificate issued by the registrar of civil
status;
- the name or company name, the registered office and
the tax code number of the legal persons, of the companies
provided for in Chapters II, III and IV of Title V
of the Vth book and of non-recognised associations,
with particulars, in regard to the latter and for ordinary
companies, of the persons which represent them under
the terms of the deed of incorporation;

152 D. Ockl, Protection of the Purchaser of Immovables to be built in Italy Notarius International 3-4/2005
- and the particulars provided for in Article 2826, first indent
of the Civil Code (specific description of the
property with an indication of its nature, of the municipality
in which it is situated, and of the land registry
details; for buildings in course of construction the land
registry details of the land on which they are situated
must be given).
b) exact description of the property and of all appurtenances
for exclsuive use under the contract;
c) the conditions of any mandatory acts and planning
agreements drawn up in order to obtain building permits,
together with a list of the obligations laid down;
d) the technical characteristics of the construction,
with particular reference to the load-bearing structure,
foundations, cementing, floors, roof, and fixtures and fittings;
e) the deadline for completion of construction, with
reference also to the various stages of completion of the
works;
f) indication of the overall price in monetary terms or
the value of any other amount payable, the terms and
methods of payment, specification of the amount of any
sums by way of deposit; the methods of payment of the
price must be by bank credits or direct payments to current
bank or postal accounts indicated by the vendor and
made out to it or in any other form providing evidence of
receipt of payment;
g) the conditions of the guarantee referred to in
Article 2;
h) the existence of any mortgages or charges of any
kind entered against the property with an indication of the
relevant amount, of the person in whose favour and the title
under which they are registered, together with express
mention of the builder’s obligations connected therewith
and an indication of whether those liabilities must be discharged
before or after the definitive sales contract has
been entered into;
i) the conditions of the building permit or of the application
therefor if it has not yet been issued, together
with any other instrument, notice or building approval;
j) the existence of any subcontractors and conditions
in relation thereoto.
6.2 Legally required Annexes
The following shall also be appended to the preliminary
contracts:
a) the specification containing the characteristics of
the materials to be used, set out according to typology,
characteristics and homogeneous values, together with
the list of all the finishings and the accessories agreed between
the parties;
b) the project papers on the basis of which the building
permission was requested or granted, or the most recent
alteration to the original project, comprising the
graphical representation of the properties subject to the
contract, relevant exclusive appurtenances and other
common parts.
6.3 Penalties
However, the legislation does not provide for any
penalty in the event of infringement of its provisions.
Initial commentators have proposed various solutions.
Some maintain that since infringement would concern a
mandatory provision, the consequence must be nullity;
others that infringement gives rise only to an obligation
to renegotiate the contract so as to bring it into line with
legal requirements, subject to the right of the purchaser to
rescind the contract and seek compensation for loss.
Yet others consider that the consequence is merely an obligation
on the part of the builder to provide compensation.
7. Insurance obligation
Article 4 of the decree provides that the builder is
obliged to take out and hand to the purchaser with the
deed of transfer of the property a ten year indemnificatory
insurance policy in favour of the purchaser. That is
to be effective from the date of completion of the works.
It is to cover material and immediate damage to the property,
including third-party liability, which is required under
Article 1669 of the Civil Code, as a result of the total
or partial collapse of the building or serious construction
defects in the works, owing to a defect in the ground or a
construction defect, which manifest themselves subsequently
to the drawing up of the definitive sale and purchase
contract or assignment.
Thus the policy is designed to ensure compensation for
losses consequent upon defects in the property coming
to light after the definitive contract of sale and purchase
or assignment has been entered into.
The legal guarantees under the contract (Article 1667 et
seq. of the Civil Code) extend therefore to all the situations
in which the purchaser takes out a contract intended
to insure subsequent acquisition of title to an immovable
to be built (or other right in rem in it); this means
that it is not possible for all the effects of the negotiated
transaction (or individual parts thereof) to be dealt with
once for all under the contract.
The deadline by which the policy must be drawn up and
delivered to the purchaser is the date of transfer of title.
No formal obligation is laid down as to documentation
of the conditions of the policy or of delivery thereof.
The law lays down no specific penalties in the event of
failure to obtain the policy. It is considered that failure to
obtain the policy gives rise to civil liability on the part of
the builder, affording the purchaser legitimate grounds
for refusing to enter into the definitive contract.
8. Obligation to cancel or fractionalise mortgages
taken out
8.1. Obligation to subdivide real estate financing
By way of an insertion in the single banking code
(Testo Unico Bancario – TUB) 3 , Article 7 of the decree
confers a right to the subdivision of the financing into
shares and, correspondingly of the fractionalising of the
3 contained in legislative decree no 385 of 1 September 1993.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Protection of the Purchaser of Immovables to be built in Italy 153
mortgage; this right is conferred on the debtor, the third
party purchaser, the purchaser under the contract or the
assignee of the mortgaged asset, or on behalf of the latter,
the latter being limited to that portion of the property acquired
or contracted to be acquired.
However, that right does not apply to all mortgages but
only to mortgages taken out to secure real estate financing.
(Under Article 38 of the single banking code real estate
financing is defined as a loan granted by a bank on a
medium or long term basis by means of a mortgage secured
on prime properties in compliance with specific determinations
by the Bank of Italy on the basis of deliberations
of the CICR (Inter-ministerial Committee for Loans
and Savings) or a loan secured by a higher-ranking mortgage
based on the determinations of the Bank of Italy).
It should be pointed out that as this was a provision inserted
in the single banking code the purchaser may be
not only a natural person (definition of purchaser in the
enabling law and the legislative decree) but also a legal
person or a company.
8.2 Subdivision of the financing
The prohibition in Article 8 of the decree is applicable
to any mortgage. It precludes the notary from accepting
the deed of sale and purchase if previously to or contemporaneously
with the drawing up thereof the financing
has not been subdivided into shares or title has been perfected
by the cancellation or fractionalising of the mortgage
or of any charge on the property.
That is intended to prevent documents from being
drawn up which include a provision for the fractionalising
or cancellation of the mortgage. That then does not
occur, with consequential serious prejudice to the purchaser,
and the possible risk of compulsory expropriation
of the property bought by the purchaser, in order to satisfy
the debt of another party.
9. The right of pre-emption in the event of compulsory
execution over the property
In the event that a property is delivered to the buyer and
is used by the buyer as his principal residence or by a relative
to the first degree by consanguinity and subsequently
forms the subject of compulsory execution over immovable
property, the buyer shall be entitled to exercise a
right of preemption over the property at the definitive
price achieved at auction (Article 9 of the decree).
10.Reforms in the matter of bankruptcy
The decree also affects the bankruptcy rules.
Article 10 precludes antecedent transactions from
being set aside, provided that the acquisition
- was effected for valuable consideration,
- concerns the transfer of the property or other right in
rem over immovables to be built in which the purchaser
undertakes, within twelve months of acquisition or
completion of the building, to establish his own residence
or that of relatives within the third degree by
consanguinity.
- was effected at a fair price to be determined on the
date on which the preliminary contract was drawn up.
Exclusion applies to
- acts for valuable consideration,
- payments of premiums and commissions relating to the
insurance contracts and guarantees mentioned in
Articles 3 and 4, where they are entered into in the exercise
of the undertaking’s activity within the limits
laid down.
None the less, it should be observed that the rules governing
the setting aside of antecedent transactions have
already been amended pursuant to Article 2 of legislative
decree no 35 of 14 March 2005 (competitiveness decree)
4 . That provision recasts the wording of Article 67 of
the bankruptcy law; it precludes the setting aside of antecedent
transactions on various grounds including “sales
at a fair price of properties for residential use intended to
be the principal residence of the purchaser or of his relatives
to the third degree by consanguinity” (Article 67,
third indent, point (c) of the bankruptcy law).
The amendment to Article 67 aforesaid appears to reduce
the scope of the exemption from the setting aside of
antecedent transactions under Article 10 of the legislative
decree.
However, Article 10 could afford greater protection as
opposed to the terms of Article 67 third indent, point (c)
of the bankruptcy law. Article 10 refers to a wider category
of contractual situations, and to rights in rem, contrary
to the provision contained in the bankruptcy law,
which mentions only sales.
11. Solidarity Fund for purchasers of immovables to
be built (Arts. 12-18)
The legislature was concerned to provide for a form of
retroactive protection to cover cases of purchasers involved
in proceedings concerning a crisis situation which
were unresolved prior to 31 December 1993, and had not
been initiated on a date subsequent to that of the issue of
the decree.
The Ministry of Economy and Finance has established
a Solidarity Fund (Articles 12 to 18 of the decree) in
favour of such purchasers of real estate. It will pay compensation
to such purchasers of property to be built who
have lost sums of money or other assets without obtaining
title or other right in rem over the property forming
the subject matter of the agreement with the builder, or
assignment of title or acquistion thereof or of a right in
rem over immovables to be built through the initiative of
a cooperative.
12.Bibliography
For a bibliography see page 148.
4 legislative decree no 35 of 14 March 2005 enacting urgent measures
within the scope of the action plan for economic, social and regional
development (competitiveness decree, converted into Law No 80 of
14 May 2005).
5 legislative decree no. 270 of 8 July 1999.

154 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie Notarius International 3-4/2005
La protection des acquéreurs d’immeubles
à construire: La nouvelle loi italienne*
Contenu
page
1. Remarques sur la pratique des ventes
d’immeubles 154
2. La situation antérieure 155
3. L’inscription du contrat préliminaire 155
4. La nouvelle législation– champs d’application 156
5. Le cautionnement 157
6. Contenu du contrat 157
7. L’obligation d’assurance 158
8. Obligation de radier ou de fractionner les
hypothèques inscrites 158
9. Le droit de préemption dans le cas d’une
exécution forcée immobilière 159
10.Les récentes développements en matière de
droit de la faillite 159
11. Fonds de solidarité pour les acquéreurs de biens
immeubles à construire 159
1. Remarques sur la pratique des ventes d’immeubles
en Italie
Le décret-loi du 20 juin 2005 n o 122 1 introduit pour la
première fois dans la législation italienne la protection
des acquéreurs d’immeubles à construire. Pour faire comprendre
au juriste non-italien les nouvelles règles, il faut
d’abord fournir quelques informations sur les modes
d’acquisition de propriété immobilière en Italie et sur la
pratique y liée.
Suivent quelques remarques générales sur la situation
juridique et la pratique de la vente d’immeubles en Italie
pour une meilleure compréhension du juriste non-italien.
1.1. Principe du consensualisme
Dans un premier temps, il faut rappeler que l’Italie
connaît le principe du consensualisme (principio del
consenso traslativo): L’acquisition de la propriété d’un
immeuble sur la base d’un accord contractuel s’effectue
par le consentement exprès et valable des deux parties.
La formalité de la publicité a seulement l’effet de rendre
le transfert, qui a déjà eu lieu, opposable aux tiers.
Cela explique pourquoi, dans la pratique des ventes
d’immeubles, le transfert d’immeubles consiste dans la
plupart des cas en deux moments contractuels: un
contrat préliminaire – dans lequel l’une des parties s’oblige
à vendre tandis que l’autre s’oblige à acquérir – et
un contrat principal – le contrat de vente au sens propre
du terme dont la conclusion a pour conséquence le
transfert de la propriété.
Dans ce contexte, le contrat préliminaire est censé garantir
le contrôle des événements entendus comme survenance
des conditions nécessaires pour la conclusion du
contrat définitif (par exemple la radiation d’hypothèques
ou d’autres charges réelles, l’exécution de travaux déterminés
etc.): Chacune des parties pourrait, dans le cas
contraire, refuser le propre consentement à la conclusion
du contrat définitif évitant ainsi les effets sans devoir demander
l’annulation du contrat.
Le contrat préliminaire peut également prévoir l’exécution
partielle anticipée des prestations (par exemple le
paiement d’acomptes sur le prix).
1.2. Vente d’immeubles à construire
1.2.1. Contrat préliminaire et contrat principal
Le modèle contrat préliminaire – contrat principal
est très fréquent dans le cas de ventes d’immeubles à
construire: Les parties au contrat concluent d’abord un
contrat préliminaire à un moment où l’immeuble n’existe
pas encore et un contrat principal lorsque la construction
de l’immeuble est achevée. Dans ces cas, le futur acquéreur
paie souvent un acompte au moment de la
conclusion du contrat préliminaire ou dans la période entre
le contrat préliminaire et le contrat définitif. Le paiement
de l’acompte n’est souvent pas protégé.
L’acquéreur se voit alors exposé au risque de perdre la
somme acquittée dans le cas d’une éventuelle crise du
constructeur-promoteur (faillite): En effet, l’acquéreur fait
un paiement partiellement anticipé, sans pour autant avoir
un droit de propriété sur l’immeuble, étant donné que, en
vertu du principe du consensualisme, le transfert s’effectue
au moment de la conclusion du contrat principal.
1.2.2. La vente d’une chose future
Un autre instrument contractuel utilisé dans le cas de
ventes d’immeubles à construire est le contrat sur la vente
de choses futures: Les parties concluent un acte de
vente sur une unité immobilière qui n’existe pas encore
parce qu’elle est en train d’être construite. Dans un tel
cas, le transfert de la propriété a lieu au moment où la
chose (l’unité immobilière) commence à exister (art.
1472 codice civile – code civil italien).
Même dans cette hypothèse, l’acquéreur, qui a payé le
prix au moment de la conclusion du contrat préliminaire,
se trouve exposé au risque de devoir demander le remboursement
de la somme payée si la construction de l’unité
immobilière n’est pas achevée. Cela lui pose évidemment
de grands problèmes lorsque le constructeurpromoteur
se trouve dans une situation de crise.
2. La situation antérieure
Avant le décret-loi n o 122 du 20 juin 2005, l’acquéreur
de l’immeuble en construction n’était quasiment pas protégé,
si on fait abstraction de la possibilité d’inscrire le
contrat préliminaire dans le livre foncier (cfr. point 3). En
principe, le contrat était laissé à la libre appréciation des
parties qui auraient dû pourvoir elles-mêmes à leurs propres
intérêts au moment de la conclusion du contrat en insérant
dans le contrat des clauses appropriées.
* par David OCKL, notaire à Lana, Bolzano, Italie.
1 Le texte du décret est publié sur www.normeinrete.it.
Pour la situation juridique antérieure voir: E. CALÒ, Rapport national
Italie, Notarius International 3-4/2001, p. 151.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie 155
2.1. Besoin de protection de l’acquéreur
Cette forme d’autoprotection était absolument inefficace,
vu que:
- le contrat préliminaire pouvait (et peut) être un simple
contrat sous seing privé; l’intervention d’un juriste,
comme le notaire, qui, dans son rôle impartial, peut (ou
doit) conseiller les parties, n’était (n’est) pas requise;
- les contrats sur les ventes d’immeubles en cours de
construction sont conclus par deux parties inégales:
d’un côté l’entreprise de construction expérimentée qui
vend l’immeuble, pour laquelle l’opération est une opération
de routine et qui a un intérêt patrimonial relatif;
de l’autre l’acquéreur qui n’a que peu ou presque
pas d’expérience et pour lequel l’opération est unique
et d’un grand intérêt patrimonial;
- l’acquéreur est en général la partie plus faible dans
le contrat; il n’a presque aucune possibilité d’insérer
dans le contrat des clauses pour sa propre protection;
- le marché immobilier est caractérisé par un déficit
d’information avec la conséquence que notamment les
acquéreurs plus pauvres ne voient pas clairement les
risques qu’ils encourent en signant des contrats préliminaires
d’acquisition.
2.2. Faillite du constructeur-promoteur
Les conséquences en cas de faillite du constructeurpromoteur
sont pourtant très graves.
En cas de faillite avant la conclusion du contrat principal,
l’acquéreur ayant versé des acomptes peut demander
par écrit d’ajouter ses créances (qui ne sont ni garanties
par des sûretés ni par des privilèges) au passif de la
masse en faillite sans pour autant avoir le droit de demander
le transfert de l’immeuble.
Les conséquences de la faillite du vendeur après la
conclusion du contrat principal étaient également graves:
Il arrivait assez fréquemment que, après la conclusion
du contrat principal, l’immeuble de l’acquéreur était
hypothéqué. Cette hypothèque était originairement
constituée pour garantir des financements du constructeur-promoteur
pour un montant excédant celui de l’immeuble
ou à titre de garantie pour une créance qu’il n’avait
pas pris en charge entièrement. C’était le cas lorsque
le vendeur, au moment de la conclusion du contrat, s’était
engagé à fractionner ou à radier l’hypothèque sans pour
autant faire honneur à ses engagements. En cas de faillite
du vendeur, l’acquéreur se trouvait impliqué dans la
procédure d’exécution engagée par les instituts de crédit
en faveur desquels la garantie était constituée.
De plus, l’acquéreur subit les conséquences négatives
de la faillite du vendeur dans l’hypothèse de la ruine ou
de vices du bâtiment. Dans ce cas, l’art. 1669 du Code
Civil italien prévoit que, en matière de construction, le
constructeur-promoteur est responsable à l’égard du maître
de l’ouvrage ou de ses ayants causes si l’ouvrage ou
une partie de celui-ci, dans un délai de dix ans à partir de
l’achèvement des travaux, tombe en ruine, risque manifestement
de tomber en ruine ou présente de graves vices
en raison d’un vice du sol ou d’un vice de construction –
pourvu que le vice soit annoncé dans un délai d’un ans à
partir de la découverte. La jurisprudence a étendu la portée
de la disposition également à d’autres entrepreneurs
qui ne sont pas expressément mentionnés dans le Code.
Elle s’applique alors également au vendeur d’immeubles,
qu’il soit un constructeur-promoteur ordinaire ou qu’il ait
assumé la gestion directe de la construction de l’immeuble.
2 Il est pourtant évident que cette forme de protection
est insuffisante dans le cas d’une faillite postérieure du
constructeur-promoteur.
3. L’inscription du contrat préliminaire
Une première forme de protection de l’acquéreur a été
introduite par le décret-loi n o 699 du 31 décembre 1996
qui est devenu la loi n o 30/1997. Cette loi, qui a apporté
des modifications au Code Civil italien, prévoit l’inscription
obligatoire dans le livre foncier des contrats préliminaires
ayant pour objet des biens immeubles, même si
ceux-ci sont encore en voie de construction ou si la construction
n’a pas encore été initiée, lorsque de tels contrats
font l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing
privé dont les signatures sont légalisées. L’inscription
produit des effets préventifs. L’inscription du contrat
principal ou d’un autre acte portant exécution du contrat
préliminaire ou d’une décision judiciaire qui reconnaît la
demande d’exécution des contrats préliminaires sous forme
spéciale est prioritaire par rapport aux transcriptions
et inscriptions effectuées contre le promettant-vendeur
après l’inscription du contrat préliminaire (art. 2645 bis
al. 2 Code Civil italien).
Par ailleurs, les créances du promettant-acquéreur résultant
du contrat préliminaire ont une priorité spéciale
sur les biens faisant l’objet du contrat préliminaire si le
contrat préliminaire inscrit n’a pas été exécuté (art. 2775
bis Code Civil italien).
Cependant, cette forme de protection s’est avérée insuffisante
puisque l’inscription du contrat préliminaire
n’est obligatoire que si ces contrats font l’objet d’un acte
authentique ou d’un acte privé dont les signatures ont été
légalisées. Certes, la simple forme écrite sans intervention
du notaire est suffisante pour que le contrat préliminaire
soit valable. Cependant, un acte sous seing privé
n’ayant pas été légalisé ne peut pas être inscrit dans le livre
foncier. Dans la pratique, juste une partie des contrats
préliminaires font l’objet d’un acte authentique ou d’une
légalisation de signature. En raison des frais trop élevés,
la grande majorité des contrats préliminaires font l’objet
d’un acte sous seing privé et ne peuvent pas être inscrits.
Ils ne sont alors pas suffisamment protégés.
4. La nouvelle législation– champs d’application
Le problème de la protection de l’acquéreur d’immeubles
en voie de construction était toujours irrésolu et avait
de forts impacts sur la société. Le nombre des familles
impliquées dans les environ 9.000 procédures de faillite
2 Cass. 20 mars 1998 no 2977, in Mass. Foro Italiano, 1998, 316; Cass.
7 juin 1994 no 5514. in Rass. Giur. Civ. 1994, voce Appalto, p. 54,
Cass. 14 décembre 1993 no 12304 in Rass. Foro Italiano, 1993, voce
Appalto, no 62.

156 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie Notarius International 3-4/2005
d’entreprises de construction depuis 1995 est estimé à
environ 200.000.
La nouvelle législation (décret-loi du 20 juin 2005 n o
122, en vigueur depuis le 21 juillet 2005 – dénommé ciaprès
décret) cherche à trouver des réponses aux exigences
de protection par l’introduction:
- de l’obligation d’un cautionnement pour les paiements
anticipés,
- d’un contenu minimal pour le contrat préliminaire,
- de l’obligation du vendeur de délivrer à l’acquéreur une
police d’assurance contre les dommages de l’immeuble
suite à la ruine,
- de l’obligation de radier ou de fractionner les hypothèques
inscrites,
- d’un droit de préemption en faveur du promettant-acquéreur
dans le cas d’une exécution forcée immobilière,
- de la modification de la loi sur la faillite,
- d’un Fonds de solidarité pour les acquéreurs d’immeubles
à construire.
4.1. Conditions relatives aux parties
Les conditions d’application de la nouvelle législation
par rapport aux parties sont les suivantes:
a) Le vendeur doit être un constructeur, c’est-à-dire
un entrepreneur ou une entreprise de construction, qui
permet la vente ou qui vend un immeuble à construire ou
qui conclut tout autre type de contrat, y compris le contrat
de crédit-bail, qui puisse avoir pour effet la cession ou le
transfert non immédiat en faveur d’un acquéreur de la
propriété ou du titre d’un droit réel de jouissance sur
l’immeuble à construire, soit dans l’hypothèse où la construction
est réalisée par le vendeur même, soit dans l’hypothèse
où la commande de la construction est passée à
des tiers (art. 1 lit. b décret).
b) L’acquéreur doit être une personne physique. Les
dispositions législatives ne s’appliquent par contre pas à
une société ou une autre association (art. 1 lit. b décret).
Les discussions des premiers commentateurs de la nouvelle
législation portent sur la question de savoir si, par la
notion de “personne physique”, le législateur a voulu entendre
toute sorte de personne physique – comme ceux
qui retiennent une interprétation littérale – ou si, dans le
respect des interventions législatives récentes, il faut entendre
par cette notion la personne physique qui n’agit
pas dans l’exercice de la fonction entrepreneuriale ou
professionnelle – comme retiennent ceux qui préfèrent
une interprétation restrictive du libellé de la norme.
4.2. Conditions relatives à l’objet
Le contrat doit avoir pour objet des immeubles à construire,
c’est-à-dire des immeubles pour lesquelles le permis
de construire a été demandé, qui doivent encore être
construits ou dont la construction n’est pas encore achevée
de sorte que le certificat d’accessibilité ne peut pas
encore être délivré (art. 1 lit. d décret).
Sont pourtant exclus des dispositions protectrices:
- l’acquéreur d’immeubles pour lesquels le permis de
construire ou tout autre déclaration ou autorisation
d’admission n’ont pas été demandés et pour lesquels
le projet de construction a été préparé par le vendeur
sans être présenté aux personnes compétentes de la
commune;
- l’acquéreur de bâtiments pour lesquels l’autorisation
d’admission a été demandée en vue de l’achèvement
des travaux.
Les normes s’appliquent lorsque l’immeuble à construire
s’entend comme objet de contrat pour ainsi dire dynamique:
C’est-à-dire lorsque le constructeur-promoteur
s’oblige à mener à bien la construction de l’immeuble et
que le transfert de la propriété est reporté au moment de
l’achèvement des travaux par ce dernier même. Les normes
ne s’appliquent pourtant pas lorsque le transfert de
l’immeuble s’entend comme transfert statique, voire
lorsque le vendeur vend, avec effet immédiat, un immeuble
et que l’acquéreur doit achever les travaux
lui-même.
4.3. Conditions relatives au type de contrat
Les nouvelles dispositions s’appliquent aux contrats
dont l’objet est le transfert non immédiat de la propriété
ou d’un autre droit réel de jouissance sur un immeuble
à construire, comme par exemple:
- le contrat préliminaire de vente de choses à construire
(vente de choses futures, art. 1472 Code Civil italien),
- la vente de choses en voie de construction appartenant
à des tiers (vente de choses appartenant à autrui, art.
1478 Code Civil italien),
- l’échange de terrains avec des unités à construire (échange
de choses présentes contre une chose future),
- la vente avec réserve de propriété (vente à tempérament,
art. 1523 codice civile).
5. Le cautionnement
Le décret prévoit, dans ses articles 2 et 3, comme forme
de protection de l’acquéreur, l’obligation, à la charge
du constructeur, de constituer un cautionnement pour
garantir toutes les sommes ou au moins les contre-parties
reçues par le constructeur ou que le constructeur doit
encore recevoir avant le transfert de la propriété ou d’un
autre droit réel de jouissance.
Le cautionnement doit garantir la restitution des sommes
et de la valeur de toute autre contre-partie éventuelle
reçue effectivement dans le cas où le constructeur se
trouve dans une situation de crise.
Le cautionnement doit être constitué par une banque,
une assurance ou un autre intermédiaire financier ayant le
droit de constituer des cautionnements et il doit prévoir la
renonciation au bénéfice de discussion préalable du
débiteur principal (art. 1944, al. 2 Code Civil italien).
Le contrat doit mentionner les modalités du cautionnement.
Sont exclus de l’obligation du cautionnement:
- les crédits octroyés par un prêteur (dans le cas où le
prêt octroyé à l’acquéreur est garanti par une hypo-

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie 157
thèque sur l’immeuble constituée par le constructeur
comme tiers créancier hypothécaire),
- les cotisations publiques qui ont déjà été garanties par
une hypothèque séparée.
A défaut de cautionnement, le décret prévoit, dans son
article 2, la nullité du contrat. Cependant, seul l’acquéreur
protégé (et non pas le constructeur) peut se prévaloir
de cette nullité.
Le cautionnement perd sa validité au moment du transfert
de la propriété ou d’un autre droit réel de jouissance
ou bien au moment de l’acte définitif d’attribution (art. 3
al. 7 décret).
Il est possible d’agir contre la caution à partir du moment
de la situation de crise du constructeur-promoteur,
à condition que:
- dans le cas de l’inscription de la saisie de l’immeuble
en question, l’acquéreur ait communiqué au constructeur
la volonté de résilier le contrat,
- dans le cas de la publication du jugement déclaratif de
faillite ou d’une autre procédure de faillite, l’organe de
la procédure de faillite compétent n’ait pas communiqué
la volonté de subroger dans les droits du contrat
préliminaire.
Par situation de crise, on entend les cas dans lesquels
les biens immeubles du constructeur faisant l’objet du
contrat ont été ou sont soumis à l’exécution forcée, ou
bien à une procédure de faillite, une administration extraordinaire,
un concordat préventif ou une liquidation
forcée (art 1 lit. c décret).
6. Contenu du contrat
6.1 Contrat préliminaire
L’art. 6 du décret dispose que le contrat préliminaire ou
tout autre contrat visant l’acquisition successive de la
propriété ou d’un autre droit réel immobilier par une personne
physique, doit contenir:
a) les indications prévues par l’article 2659, alinéa 1,
n o 1:
- le prénom et le nom, le lieu et la date de naissance, le
numéro d’identification fiscale des parties ainsi que
leur régime matrimonial, s’ils sont mariés, selon ce
qu’il ressort de leur déclaration dans le titre ou dans un
autre certificat délivré par l’officier de l’Etat Civil;
- la dénomination ou la raison sociale, le siège et le numéro
d’identification fiscale des personnes morales,
des sociétés prévues par les II, III et IV du titre V du cinquième
livre et des associations non déclarées; pour ces
dernières et pour les sociétés simples, il faut également
indiquer les données générales sur les personnes qui les
représentent conformément à l’acte constitutif)
- et par l’art. 2826, alinéa 1 (la désignation exacte de
l’immeuble en indiquant la nature, la commune dans
laquelle il est situé ainsi que les données d’identification
cadastrales; quant aux immeubles en voie de construction,
il faut également indiquer les données d’identification
cadastrale du terrain sur lequel ils sont situés)
du Code Civil italien;
b) la description exacte de l’immeuble et de ses dépendances
d’utilisation exclusive qui font l’objet du
contrat;
c) les modalités des éventuelles déclarations d’obligation
et des conventions urbaines pour obtenir la concession
de construction et l’énumération des limitations prévues;
d) les caractéristiques techniques de la construction,
notamment la structure portante, les fondements, le tamponnage,
les planchers, la couverture, la menuiserie préfabriquée
et les installations;
e) les délais maximum d’exécution de la construction,
éventuellement dans le respect des différentes phases
de travail;
f) l’indication du prix total à payer au comptant ou la
valeur de toute autre contre-prestation éventuelle, les délais
et les modalités de paiement, l’indication exacte des
montants à payer à titre d’acompte; le paiement du prix
doit s’effectuer par des virements bancaires ou par des virements
directs sur des comptes courants bancaires ou
postales indiqués par le vendeur et au nom de ce dernier,
ou sous d’autres formes qui puissent garantir la preuve
certaine du paiement effectué;
g) les modalités du cautionnement mentionnées à l’art. 2;
h) l’existence d’éventuelles hypothèques ou d’autres
droits réels grevant l’immeuble, quelle que soit leur forme,
en indiquant le montant en question, le sujet de droit
en faveur duquel ces droits réels ont été constitués ainsi
que les conventions expresses sur les obligations du constructeur
liées à ces droits et notamment une règle sur la
question de savoir si ces obligations doivent être remplies
avant ou après la conclusion du contrat principal de vente;
i) les modalités du permis de construire ou de la demande
du permis, si se dernier n’a pas encore été délivré
ainsi que de tout autre titre, annonce ou autorisation d’admission
de la construction;
j) l’existence d’éventuelles entreprises de construction
en indiquant leur données identificatrices.
6.2. Annexes
Aux contrats préliminaires, il faut joindre en annexe:
a) la feuille de normes contenant les caractéristiques
des matériaux à utiliser, leur nature, leurs caractéristiques
et valeurs homogènes ainsi que l’énumération des
ragréages et des accessoires stipulés par les parties;
b) l’élaboration du projet sur la base duquel le permis
de construire est demandé ou délivré ou la dernière
modification du projet originaire; ce projet contient juste
une représentation graphique des immeubles qui font
l’objet du contrat, des dépendances exclusives et des logements
sous le régime de la copropriété.
6.3. Sanctions
La loi ne prévoit pourtant pas de sanction en cas de violation
des dispositions. Les premiers commentateurs ont
proposé différentes solutions.
- Quelques-uns retiennent que la violation de dispositions
impératives devrait avoir pour conséquence la nullité,

158 D. Ockl, La protection des acquéreurs d'immeubles à construire en Italie Notarius International 3-4/2005
- d’autres concluent par contre qu’elle justifie une obligation
de renégocier le contrat afin de l’adapter aux dispositions
de la loi; à défaut, l’acquéreur pourrait résoudre
le contrat et demander des dommages et intérêts.
- D’autres encore considèrent que la conséquence devrait
être l’obligation du constructeur de payer des
dommages et intérêts.
7. L’obligation d’assurance
L’art. 4 du décret dispose que le constructeur est obligé
à contracter une assurance et à délivrer à l’acquéreur la
police au moment du transfert de la propriété. Il s’agit
d’une assurance décennale contre les dommages en faveur
de l’acquéreur; elle prend effet à partir de la date de
l’achèvement des travaux et couvre les dommages matériaux
de l’immeuble, y compris les préjudices causés aux
tiers, pour lesquels le constructeur répond conformément
à l’art. 1669 du Code Civil italien et qui résultent de la
ruine totale ou partielle ou de graves défauts de construction.
Ces dommages doivent survenir après la conclusion
du contrat principal de vente ou de transfert.
L’assurance est donc censée garantir la réparation des
dommages résultants de vices de l’immeuble survenus
après la conclusion du contrat principal de vente ou de
transfert.
Les garanties légales stipulées dans le contrat de construction
(art. 1667 ss. Code Civil) sont étendues pourtant
à toutes les hypothèses où l’acquéreur souscrit un contrat
garantissant l’acquisition successive de la propriété (ou
d’un autre droit réel) d’un immeuble à construire, en faisant
abstraction de la possibilité de ramener l’entière opération
(ou des parties de l’opération) au contrat de construction.
L’assurance doit être contractée et la police délivrée à
l’acquéreur au moment du transfert de la propriété.
Il n’existe pas d’obligation expresse d’indiquer dans l’acte
les modalités de l’assurance ou de la délivrance de la police.
La loi ne prévoit pas de sanction particulière à défaut
d’assurance. Cependant, on retient que, dans le cas où
l’acquéreur n’obtient pas de police d’assurance, le constructeur
est civilement responsable. L’acquéreur a le droit
de renoncer à la stipulation du contrat principal.
8. Obligation de radier ou de fractionner les hypothèques
inscrites
8.1. L’obligation de diviser le crédit immobilier
L’art. 7 du décret introduit, à travers une modification
du Testo Unico Bancario (texte unique des banques –
T.U.B) 3 , un droit en faveur du débiteur, du tiers acquéreur,
du promettant-acquéreur ou de l’acquéreur ou l’attributaire
du bien hypothéqué ou d’une partie de celui-ci
– pour ces derniers ce droit est limité à la quote-part immobilière
qu’ils acquièrent ou dont l’acquisition ou l’attribution
leur est promise – à la division du financement
en quotes-parts et au fractionnement de l’hypothèque
garantissant le paiement.
Ce droit ne s’applique cependant pas à n’importe quelle
hypothèque, mais seulement aux hypothèques inscrites
comme garanties d’un crédit immobilier.
(Conformément à l’art. 38 T.U.B., on entend par crédit
immobilier le crédit délivré par des banques à moyen et à
long terme et garanti par une hypothèque immobilière de
premier rang aux termes de dispositions particulières de
la Banca d’Italia sur la base des stipulations du CICR
(Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio
– Comité Interministériel pour le Crédit et l’Epargne) ou
par des hypothèques même d’un rang inférieur sur la base
des dispositions y relatives de la Banca d’Italia.
Il faut souligner que, suite à l’insertion de la disposition
dans le T.U.B., le promettant-acquéreur peut également
avoir une autre forme juridique. Il ne doit donc pas forcément
être une personne physique (comme l’acquéreur défini
dans la loi d’habilitation et dans le décret-loi), il peut
également être une personne morale ou une société.
8.2. Division du financement
En revanche, l’interdiction de l’art. 8 du décret s’applique
à toute type d’hypothèque. Conformément à cette
disposition, le notaire ne doit pas recevoir l’acte de vente
si, avant ou au moment de la conclusion du contrat, la
division du financement en quotes-parts ou la délivrance
du titre pour la radiation ou le fractionnement de l’hypothèque
ou du gage immobilier n’a pas eu lieu.
De cette manière, on peut éviter la conclusion de
contrats dans lesquels le fractionnement ou la radiation
de l’hypothèque est permis sans être réalisé par la suite.
Cela aurait pour conséquence de graves préjudices pour
l’acquéreur: L’immeuble de ce dernier fait éventuellement
l’objet d’une expropriation forcée pour payer les
dettes d’une autre personne.
9. Le droit de préemption dans le cas d’une exécution
forcée immobilière
Dans le cas où l’immeuble est transféré à l’acquéreur,
qu’il sert de résidence principale de l’acquéreur ou d’un
parent de premier degré de ce dernier et qu’il fait ensuite
l’objet d’une exécution forcée immobilière, l’acquéreur a
un droit de préemption. Il peut acquérir l’immeuble au
prix définitif atteint lors de la vente aux enchères (Art. 9
décret).
10.Les récentes développements en matière de droit
de la faillite
Le décret influence également le droit de la faillite.
L’art. 10 exclut l’action en inopposabilité, pourvu que
l’acquisition
- soit onéreuse,
- concerne le transfert de la propriété ou d’un autre droit
réel de jouissance sur des immeubles à construire que
l’acquéreur s’oblige à utiliser, dans un délai de douze
mois à partir de l’acquisition de l’immeuble ou de l’achèvement
des travaux, comme sa propre résidence ou
celle de ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré,
3 décret-loi n o 385 du 1 er septembre 1993.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien 159
- se soit effectuée au prix adéquat à calculer au moment
de la conclusion du contrat préliminaire.
L’exclusion concerne:
- les actes à titre onéreux,
- les paiements des primes et provisions relatives au
contrat d’assurance et de fiducie conformément aux articles
3 et 4, s’ils ont été effectués dans l’exercice de
l’activité entrepreneuriale et dans les délais habituels.
Il faut cependant mentionner que le droit de la faillite a
déjà été modifié en vertu de l’article 2, alinéa 1 du décret-loi
n o 35 du 14 mars 2005 qui a apporté des dispositions
urgentes en matière des plans d’action pour le développement
économique, social et territorial. 4 Cet article
qui reformule le libellé de l’art. 67 l. fall. (loi sur la
faillite), exclut l’inopposabilité dans différents cas, parmi
lesquels “la vente au prix adéquat d’immeubles à usage
d’habitation qui servent de logement principal de l’acquéreur
ou de ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré”
(art. 67, alinéa 3, lit. c), loi de la faillite 5 ).
La modification de l’art. 67 de la loi sur la faillite semble
diminuer la portée de la dispense de l’action en inopposabilité
prévu à l’art. 10.
L’art. 10 du décret-loi pourrait cependant garantir une
protection majeure par rapport à celle de l’art. 67 al. 3 lit.
c de la loi sur la faillite étant donné que cette disposition
comprend un plus grand nombre de types de contrats
et de droits réels de jouissance, contrairement à la
disposition contenue dans la loi de la faillite qui mentionne
uniquement la vente.
11. Fonds de solidarité pour les acquéreurs de biens
immeubles à construire (art. 12-18)
Le législateur a voulu prévoir une forme de protection
pour ainsi dire rétroactive pour les cas où les acquéreurs
sont impliqués dans des procédures suite à une situation
de crise qui n’ont ni été closes avant le 31 décembre
1993, ni introduites à une date successive à celle de la
promulgation du décret.
Pour garantir une indemnisation aux acquéreurs de
biens immeubles à construire ayant subi la perte de sommes
d’argent ou d’autres biens sans pour autant jouir du
droit de propriété ou d’un autre droit réel de jouissance
sur les immeubles qui font l’objet du contrat avec le constructeur,
ou bien sans obtenir la propriété ou un titre garantissant
un droit réel de jouissance d’immeubles à
construire sur l’initiative d’une coopérative, le législateur
a institué un Fonds de solidarité pour les acquéreurs de
biens immeubles auprès du Ministère de l’économie (art.
12 – 18 du décret).
12.Bibliographie
voir page 148.
Erwerberschutz im Bauträgervertrag:
Das neue italienische Gesetz*
Inhalt
Seite
1. Vorbemerkung: Immobilienerwerb in Italien 159
2. Frühere Rechtslage 160
3. Grundbucheintragung des Vorvertrages 161
4. Anwendungsbereich der Neuregelung 161
5. Vorauszahlungsbürgschaft 162
6. Vertragsinhalt 163
7. Versicherungspflicht 164
8. Pflicht zur Löschung oder Aufteilung
eingetragener Hypotheken 164
9. Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung 164
10.Änderungen im Konkursrecht 165
11.Solidarfonds für die Erwerber von zu
errichtenden Immobilien 165
1. Vorbemerkung: Immobilienerwerb in Italien
Die Gesetzesverordnung (gesetzesvertretende Verordnung
– decreto legislativo) Nr. 122 vom 20. Juni
2005 1 führt in Italien erstmals Schutzbestimmungen für
die Erwerber im Bauträgervertrag (vendita di immobili
da costruire) ein.
Zum besseren Verständnis für den nicht-italienischen
Juristen vorab einige kurze allgemeine Bemerkungen zu
Rechtslage und Praxis des Immobilienerwerbs in Italien.
1.1. Konsensprinzip
In Italien gilt das Konsensprinzip für den
Eigentumsübergang (d. h. Eigentumsübertragung durch
bloße Einigung) (principio del consenso traslativo).
Danach genügt für den Eigentumserwerb an einer
Immobilie eine wirksam erklärte vertragliche Einigung
der Parteien. Die ebenfalls vorgeschriebene Grundbucheintragung
(Publizität) hat nur zur Folge, dass der
bereits erfolgte Eigentumsübergang auch Dritten entgegengesetzt
werden kann.
Daher zerfällt der Immobilienkauf in Italien in der
Praxis meist in zwei Verträge, einen Vorvertrag (contratto
preliminare), in dem sich eine Partei zum Verkauf
und die andere zum Kauf verpflichtet, und den endgültigen
oder Hauptvertrag (contratto definitivo), den eigentlichen
Kaufvertrag, der die ausdrückliche Einigung
enthält und daher den Eigentumsübergang bewirkt.
Der Vorvertrag regelt dabei die Leistungen, deren
Erfüllung als Voraussetzung für den Abschluss des
Hauptvertrages vereinbart wird (z.B. die Löschung von
Hypotheken oder sonstigen Belastungen oder die
Erbringung bestimmter Werkleistungen). Sind die verein-
4 soi-disant décret “compétitivité”, transformé en la loi n o 80 du 14 mai
2005.
5 décret-loi n o 270 du 8 juillet 1999.
* von DAVID OCKL, Notar in Lana, Bozen, Italien.
1 Der Text der Gesetzesverordnung ist abrufbar unter: www.normeinrete.it.
Zur früheren Rechtslage vgl. E. CALÒ, Länderbericht Italien,
Notarius International 3-4/2001, S. 179; ferner S. FRANK,
Bauträgerrecht in Europa, MittBayNot 2001, 113, 131 ff.

160 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien Notarius International 3-4/2005
barten Voraussetzungen nicht erfüllt, kann jede Vertragspartei
den Abschluss des Hauptvertrages verweigern und
somit den Eintritt von dessen Rechtsfolgen verhindern,
ohne sich erst auf die Unwirksamkeit des Hauptvertrag
berufen zu müssen.
Der Vorvertrag kann auch vorsehen, dass Leistungen
teilweise bereits im voraus erbracht werden (z.B. eine
Anzahlung auf den Kaufpreis).
1.2. Bauträgerverträge
1.2.1. Aufspaltung in Vor- und Hauptvertrag
Die Aufspaltung in Vor- und Hauptvertrag findet sich
bei Bauträgerverträgen besonders häufig. Hier wird der
Vorvertrag noch vor Errichtung des Gebäudes abgeschlossen,
der Hauptvertrag hingegen erst nach
Bauvollendung. Dabei leistet der Erwerber häufig
Anzahlungen – entweder schon bei Abschluss des Vorvertrages
oder danach, aber vor Abschluss des Hauptvertrages.
Diese Anzahlungen erfolgten oft ohne Stellung einer
Sicherheit für den Erwerber.
Der Erwerber läuft damit Gefahr, bei Insolvenz des
Bauträgers seine erbrachten Anzahlungen zu verlieren
(Insolvenzrisiko). Der Erwerber erbringt eine teilweise
Vorleistung, ohne bereits Eigentum an der Immobilie zu
erlangen. Denn das Eigentum geht nach dem
Konsensprinzip erst mit Abschluss des Hauptvertrages
über.
1.2.2. Verkauf einer künftigen Sache
Eine andere Gestaltungsmöglichkeit des Bauträgervertrages
ist die Gestaltung als Verkauf einer künftigen
Sache (compravendita di cosa futura). Die
Vertragsparteien schließen einen Kaufvertrag über eine
Immobilie ab, die (so) noch nicht besteht, da das
Gebäude sich noch im Bau befindet. In diesem Fall geht
das Eigentum über, sobald die Sache (d.h. das bebaute
Grundstück) entsteht (Art. 1472 Cc – Codice civile – italienisches
Zivilgesetzbuch).
Auch bei dieser Gestaltung läuft der Käufer Gefahr,
seine Zahlung zu verlieren. Denn er muss den Kaufpreis
bereits bei Vertragsschluss zahlen. Daher müsste er ihn
ggf. wieder zurückfordern, wenn das Gebäude nicht errichtet
wird – was kaum möglich sein wird, wenn sich der
Bauträger in einer Krisensituation befindet.
2. Frühere Rechtslage
Vor der Gesetzesverordnung Nr. 122 vom 20. Juli 2005
gab es so gut wie keinen Schutz für den Erwerber im
Bauträgervertrag, abgesehen von der Möglichkeit, den
Vorvertrag im Grundbuch einzutragen (s. u. Ziffer 3). Der
Vertragsinhalt war im Wesentlichen der freien
Vereinbarung durch die Parteien überlassen, die somit
selbst für den Schutz ihrer Interessen durch Aufnahme
entsprechender Vertragsklauseln sorgen mussten.
2.1. Schutzbedürfnis des Erwerbers
Der Schutz des Erwerbers war danach völlig ungenügend:
- Für den Vorvertrag genügte (und genügt) die einfache
Schriftform, so dass die Mitwirkung eines Juristen,
wie etwa des Notars, der die Vertragsparteien unparteilich
berät, nicht erforderlich war.
- Bei Abschluss des Bauträgervertrages steht einer geschäftserfahrenen
Partei (dem Bauträger), für die es
sich um ein routinemäßiges Geschäft handelt, das nur
einen kleinen Teil ihres Vermögens betrifft, auf der anderen
Seite eine Partei ohne oder mit nur wenig
Erfahrung gegenüber (der Erwerber), die nur einmal
ein solches Geschäft abschließt und die dabei i. d. R.
ihr gesamtes Vermögen einsetzt.
- Der Erwerber als die in der Regel schwächere Vertragspartei
hat nur wenig Möglichkeiten, beim
Vertragsschluss Klauseln zu seinem eigenen Schutz
durchzusetzen.
- Den Immobilienmarkt kennzeichnet ein Informationsdefizit,
so dass vor allem weniger gut gestellte Erwerber
die Gefahren oft nicht klar erkennen können, die sie
durch den Abschluss eines Vorvertrages mit dem Bauträger
eingehen.
2.2. Insolvenz des Bauträgers
Eine Insolvenz des Bauträgers hatte daher schwerwiegende
Folgen für den Erwerber:
Bei einer Insolvenz des Bauträgers vor Abschluss des
Hauptvertrages konnte der Erwerber die erbrachten Anzahlungen
nur als Insolvenzforderung geltend machen
(ohne dafür Sicherheiten oder Insolvenzvorrechte zu haben),
nicht jedoch die Übereignung der Immobilie verlangen.
Schwerwiegende Folgen hatte auch eine Insolvenz des
Bauträgers nach Abschluss des Hauptvertrages: Häufig
war die Immobilie auch noch nach Abschluss des
Hauptvertrages mit einer vom Bauträger bestellten
Hypothek belastet, deren Betrag den Kaufpreis überstieg
oder die als Sicherheit für eine nur teilweise vom
Erwerber übernommene Schuld diente. Die Hypothek bestand
fort, wenn sich der Bauträger bei Abschluss des
Hauptvertrages zwar verpflichtet hatte, die Hypothek
aufzuteilen oder zu löschen, seine Verpflichtung dann
aber nicht erfüllt hatte. Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers
sah sich der Käufer dann der Zwangsvollstreckung
durch das Kreditinstitut ausgeliefert, zu dessen
Gunsten die Hypothek bestellt worden war.
Weitere Gefahren aus einer Insolvenz des Bauträgers
drohten dem Erwerber bei Zerstörung des Baus oder
bei Baumängeln. Hier regelt Art. 1669 Cc (italienisches
Zivilgesetzbuch) für den Werkvertrag, dass der
Werkunternehmer gegenüber dem Bauherrn und dessen
Rechtsnachfolgern haftet, wenn das Werk innerhalb von
zehn Jahren ab der Herstellung wegen Mängeln des
Bodens oder wegen eines Baumangels gänzlich oder teilweise
zerstört wird oder wenn sich die Gefahr der
Zerstörung oder schwerer Mängel offensichtlich zeigt,
sofern dies dem Werkunternehmer innerhalb eines Jahres
nach der Entdeckung des Mangels mitgeteilt wird. Die
Rechtsprechung erweiterte den Anwendungsbereich dieser
Bestimmung auch auf andere, nicht ausdrücklich im

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien 161
Gesetz genannte Adressaten, insbesondere auch auf
Immobilienverkäufer, unabhängig davon, ob sie gewerbliche
Bauträger sind oder ob sie das Gebäude selbst gebaut
haben 2 . Auch dieser Schutz ist aber unzureichend,
wenn der Bauträger insolvent ist.
3. Grundbucheintragung des Vorvertrages
Eine erste Form des Erwerberschutzes führte die
Gesetzesverordnung Nr. 699 vom 31. Dezember 1996
ein, die später in das Gesetz Nr. 30/1997 überführt wurde.
Sie änderte das Zivilgesetzbuch dahingehend, dass
Vorverträge über noch zu errichtende oder im Bau befindliche
Immobilien zwingend im Grundbuch einzutragen
sind, wenn sie in Form einer öffentlichen Urkunde
errichtet sind oder wenn die Unterschriften darauf beglaubigt
sind.
Die Eintragung des Vorvertrages bewirkt einen einer
Vormerkung ähnlichen Schutz: Ist der Vorvertrag eingetragen,
so genießt die spätere Eintragung des
Hauptvertrages oder einer sonstigen Urkunde zur
Erfüllung des Vorvertrages oder zur Vollstreckung eines
Gerichtsurteils auf Erfüllung des Vorvertrages Vorrang
vor einer sonstigen Umschreibung oder Eintragung, die
gegen den Veräußerer nach Eintragung des Vorvertrages
vorgenommen wurde (Art. 2645bis Abs. 2 ZGB Italien).
Ferner genießen mögliche Ansprüche des Erwerbers
wegen Nichterfüllung des Vorvertrages nach Artikel
2775bis ZGB Italien einen besonderen Vorrang an der
Sache, die Gegenstand des Vorvertrages ist.
Dennoch erwies sich auch dieser Schutz als unzureichend.
Denn die gesetzliche Pflicht zur Grundbucheintragung
der Vorverträge gilt nur für die Verträge, die in
Form einer öffentlichen Urkunde errichtet wurden oder
bei denen zumindest die Unterschriften beglaubigt wurden.
Zur Wirksamkeit des Vorvertrages genügt aber die
bloße Schriftform; der Mitwirkung eines Notars bedarf es
nicht. Wird daher der Bauträgervertrag durch privatschriftliche
Urkunde ohne Unterschriftsbeglaubigung
abgeschlossen, so kann keine Grundbucheintragung erfolgen.
In der Praxis wird nur ein kleiner Teil der
Vorverträge öffentlich beurkundet oder beglaubigt. Die
große Mehrheit der Vorverträge wird aus Kostengründen
nur privatschriftlich abgeschossen. Daher kann keine
Grundbucheintragung erfolgen; die Erwerber sind nicht
hinreichend geschützt.
4. Anwendungsgebiet der Neuregelung
Der Erwerberschutz im Bauträgervertrag war daher
unzureichend. Dies hatte erhebliche wirtschaftliche und
soziale Auswirkungen. Man schätzt, dass seit 1995 etwa
200.000 Familien als Erwerber von den ca. 9.000
Insolvenzen von Bauunternehmen betroffen waren.
Das neue Recht (Gesetzesverordnung Nr. 122 vom
20. Juni 2005, in Kraft seit 21. Juli 2005) versucht, diese
Schutzbedürfnisse abzudecken. Neu ist insbesondere:
- die Verpflichtung des Bauträgers, eine
Bankbürgschaft für Vorauszahlungen des Erwerbers
zu stellen,
- ein zwingender Mindestinhalt des Vorvertrages,
- die Pflicht des Bauträgers, zugunsten des Erwerbers
eine Versicherung gegen Zerstörung des Gebäudes
abzuschließen,
- die Pflicht, eingetragene Hypotheken zu löschen oder
aufzuteilen,
- ein Vorkaufsrecht zugunsten des Erwerbers in der
Zwangsversteigerung des Kaufgegenstandes,
- Änderungen der Konkursordnung und
- ein Solidaritätsfonds für die Erwerber von noch zu errichtenden
Immobilien.
4.1. Persönlicher Anwendungsbereich
In persönlicher Hinsicht hat die Neuregelung folgenden
Anwendungsbereich:
a) Der Verkäufer muss ein Bauträger sein. Hierunter
versteht man einen Unternehmer oder eine
Baugenossenschaft, die eine noch zu errichtende
Immobilie verkaufen oder sich in einem Vorvertrag zum
Verkauf einer noch zu errichtenden Immobilie verpflichten
oder die sonst einen Vertrag abgeschlossen haben –
einschließlich von Leasingverträgen -, der die nicht unmittelbare
Übereignung oder Übertragung des Eigentums
oder eines dinglichen Nutzungsrechts an einer noch zu errichtenden
Immobilie zugunsten eines Erwerbers vorsieht,
sei es, dass der Verkäufer selbst den Bau durchführt,
sei es, dass er den Bau ganz oder teilweise durch Dritte
errichten lässt (Art. 1 Buchstabe b der Verordnung).
b) Der Erwerber muss eine natürliche Person sein.
Auf Gesellschaften oder sonstige Vereinigungen findet
die Regelung hingegen keine Anwendung (Art. 1
Buchstabe b der Verordnung). Jedoch wird in ersten
Aufsätzen zu den neuen Bestimmungen diskutiert, ob der
Gesetzgeber mit dem Begriff “natürliche Person” jede
natürliche Person meint – dies vertreten die Anhänger einer
wortgetreuen Auslegung – oder ob angesichts der
neueren Verbraucherschutzgesetzgebung darunter nicht
eine natürliche Person zu verstehen sei, die nicht in
Ausübung einer unternehmerischen oder beruflichen
Tätigkeit handelt – dies vertreten Anhänger einer teleologischen
Reduktion.
4.2. Sachlicher Anwendungsbereich
Im Hinblick auf den Vertragsgegenstand ist
Voraussetzung, dass der Vertrag eine noch zu errichtende
Immobilie zum Gegenstand hat. Darunter sind
Immobilien mit Gebäuden zu verstehen, für die die
Baugenehmigung bereits beantragt wurde, die aber noch
nicht im Bau sind, oder deren Bau jedenfalls noch nicht
soweit abgeschlossen ist, dass die Bescheinigung über
die Benutzbarkeit ausgestellt werden könnte (Art. 1
Buchstabe d) Gesetzesverordnung).
2 Urteil des Kassationshofs v. 20. März 1998 Nr. 2977, in: Mass. Foro
Italiano, 1998, 316; Urteil des Kassationshofs v. 7. Juni 1994 Nr.
5514. in: Rass. Giur. Civ. 1994, voce Appalto, S. 54, Urteil des
Kassationshofs v. 14. Dezember 1993 Nr. 12304 in: Rass. Foro
Italiano, 1993, voce Appalto, Nr. 62.

162 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien Notarius International 3-4/2005
Von den Schutzbestimmungen ausgenommen sind damit:
- Erwerber von Gebäuden, für die bisher weder ein
Bauantrag gestellt wurde noch eine Bauanzeige noch
ein Antrag auf Bauzulassung, oder die bisher lediglich
durch den Verkäufer projektiert, aber noch nicht den
zuständigen Behörden zur Genehmigung vorgelegt
wurden,
- Erwerber von Gebäuden, für die bereits die Ausstellung
der Bescheinigung über die Benutzbarkeit (certificato
di agibilità) beantragt wurde, weil die Gebäude im
wesentlichen fertiggestellt sind, auch wenn noch
Kleinigkeiten fehlen.
Die Regelungen finden Anwendung, wenn die zu errichtende
Immobilie sozusagen “dynamischer”
Vertragsgegenstand ist, d.h. wenn sich der Bauträger zur
Erstellung eines Gebäudes verpflichtet und wenn die
Eigentumsübertragung erst nach Fertigstellung der
Immobilie durch den Bauträger selbst erfolgt. Hingegen
findet die Regelung keine Anwendung, wenn der Übergang
der Immobilie im Vertrag als “starrer” Übergang geregelt
ist, d.h., wenn der Verkäufer eine noch nicht fertig
gestellte Immobilie mit sofortiger Wirkung veräußert
und die Fertigstellung dem Erwerber überlässt.
4.3. Erfasste Vertragsarten
Die neuen Bestimmungen sind auf alle Verträge anzuwenden,
die die nicht unmittelbare Übertragung des
Eigentums oder eines anderen dinglichen Nutzungsrechts
an einer noch zu errichtenden Immobilie zum
Gegenstand haben, so z.B.
- auf den Vorvertrag über den Kauf eines noch zu errichtenden
Bauwerks (Kauf einer künftigen Sache, Art.
1472 ZGB Italien),
- auf den Kauf eines im Bau befindlichen Bauwerks eines
Dritten (Kauf der Sache eines Dritten, Art. 1478
ZGB Italien),
- auf den Tausch einer Fläche mit einer zu errichtenden
Einheit (Tausch einer bestehenden gegen eine künftige
Sache – oder Tausch mit dem Bauträger)
- und auf den Kauf unter Eigentumsvorbehalt
(Ratenkauf, Art. 1523 ZGB Italien).
5. Vorauszahlungsbürgschaft
Als eine Maßnahme des Erwerberschutzes sieht die
Gesetzesverordnung in den Artikeln 2 und 3 die Pflicht
des Bauträgers vor, eine Bürgschaft als Sicherheit für
sämtliche gezahlten Beträge oder sonstigen vom
Bauträger vereinnahmten Leistungen des Erwerbers zu
bestellen, die der Bauträger vor der Übertragung des
Eigentums oder eines sonstigen dinglichen Nutzungsrechts
erhält.
Die Bürgschaft hat die Rückzahlung der gezahlten
Beträge und ggf. des Wertes sonstiger erbrachter
Gegenleistungen des Erwerbers zu sichern, falls der
Bauträger in eine Krisensituation gerät.
Die Bürgschaft ist von einer Bank, einer Versicherung
oder einem sonstigen zur Bürgschaftsstellung befugten
Finanzinstitut zu stellen. Die Bürgschaft muss den Verzicht
auf die Einrede der Vorausklage nach Art. 1944 Abs. 2
ZGB Italien enthalten (selbstschuldnerische Bürgschaft).
Im Bauträgervertrag sind die Bürgschaftsbedingungen
anzugeben.
Von der Bürgschaft ausgenommen sind:
- vereinbarungsgemäß von einem Darlehensgeber gezahlte
Beträge, sofern das dem Erwerber gewährte
Darlehen durch eine Hypothek am Kaufobjekt abgesichert
wurde, die vom Bauträger als Sicherungsgeber
bestellt (vorausgesetzt der Bauträger ist nicht selbst
Mitschuldner des Darlehens),
- öffentliche Zuschüsse, für die bereits anderweitig eine
Sicherheit bestellt wurde.
Wird keine Bürgschaft gestellt, so ist der
Bauträgervertrag nach Art. 2 der Gesetzesverordnung
nichtig. Auf die Nichtigkeit kann sich jedoch nur der geschützte
Erwerber berufen, nicht der Bauträger.
Die Bürgschaft endet mit der Übertragung des
Eigentums oder des sonstigen dinglichen Nutzungsrechts
oder im Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums oder
Nutzungsrechtes (Art. 3 Abs. 7 Gesetzesverordnung).
Der Bürge kann in Anspruch genommen werden, sobald
eine Krisensituation bei dem Bauträger eingetreten
ist. Voraussetzung ist:
- Sofern eine Zwangssicherungshypothek am Kaufobjekt
eingetragen wurde, muss der Erwerber gegenüber
dem Bauträger den Rücktritt erklärt haben.
- Wurde die Insolvenz oder ein anderes
Konkursverfahren über das Vermögen des Bauträgers
eröffnet, darf der Insolvenzverwalter nicht erklärt haben,
in den Vorvertrag einzutreten.
Als Krisensituation ist definiert, dass entweder eine
Zwangsvollstreckungsmaßnahme gegen den Bauträger
in das Kaufobjekt erfolgte oder eingeleitet wird oder
dass ein Konkursverfahren, eine außerordentliche
Verwaltung, ein außerordentlicher Vergleich oder eine
verwaltungsmäßige Zwangsliquidation angeordnet wird
(Art. 1 Buchstabe c Gesetzesverordnung).
6. Vertragsinhalt
6.1. Vorvertrag
Artikel 6 der Gesetzesverordnung bestimmt, dass der
Vorvertrag sowie jeder sonstige Vertrag, der den nachfolgenden
Erwerb des Eigentums oder eines sonstigen dinglichen
Rechts an einer zu errichtenden Immobilie durch
eine natürliche Person zum Gegenstand hat (Bauträgervertrag),
folgenden Mindestinhalt haben muss:
a) Die in Artikel 2659 Abs. 1 Nr. 1 ZGB Italien aufgezählten
Angaben, nämlich
- bei natürlichen Personen: deren Vor- und Nachname,
Geburtsdatum und -ort, Steuernummer, sowie
Güterstand bei Verheirateten, wie er sich aus ihrer
Erklärung oder aus einer Bescheinigung des
Standesbeamten ergibt;
- bei juristischen Personen und den im Fünften Buch,
5. Titel, Abschnitte 2, 3 und 4 des ZGB Italien aufgeführten
Gesellschaften und bei nicht eingetragenen

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien 163
Vereinen: deren Bezeichnung oder Handelsfirma, Sitz
und Steuernummer, bei nicht eingetragenen Vereinen
und bei einfachen Gesellschaften auch die Personalien
der nach dem Gründungsvertrag vertretungsberechtigten
Personen;
- sowie hinsichtlich der Immobilie die in Artikel 2826
Abs. 1 ZGB Italien genannten Angaben (genaue Bezeichnung
der Immobilie unter Angabe ihrer Nutzungsart,
der Gemeinde, in der sie liegt, sowie der Katasterbezeichnung;
bei im Bau befindlichen Gebäuden ist die
Katasterbezeichnung des Grundstücks anzugeben, auf
dem das Gebäude errichtet wird);
b) die genaue Beschreibung der Immobilie und der
ihr zur ausschließlichen Nutzung zugewiesenen
Bestandteile, die Gegenstand des Vertrages sind;
c) die Einzelheiten einer Baulastübernahme oder städtebaulicher
Vereinbarungen, die erfolgte, um die erforderliche
Baugenehmigung zu erlangen, sowie eine
Auflistung der vorgesehenen Einschränkungen;
d) die bautechnischen Eigenarten des Bauwerks unter
besonderer Berücksichtigung der tragenden Bauteile, von
Fundament, Isolierung, Böden, Dach, Fenster und Türen
sowie technischer Einrichtungen;
e) den spätesten Fertigstellungstermin für die
Errichtung des Bauwerks, gegebenenfalls auch für die
einzelnen Bauphasen;
f) die Angabe des Gesamtpreises in Geld und ggf.
den Wert aller sonstigen, vom Erwerber zu erbringenden
Gegenleistungen, Zahlungsfälligkeit und -modalitäten,
die genaue Angabe des Betrages etwaiger Anzahlungen;
die Kaufpreiszahlung muss entweder durch
Banküberweisung oder durch direkte Überweisung auf
ein vom Bauträger angegebenes und auf ihn lautendes
Kontokorrentkonto bei einer Bank oder Post erfolgen
oder sonst auf eine Art, die einen sicheren
Zahlungsnachweis ermöglicht;
g) die Bedingungen der in Artikel 2 genannten
Vorauszahlungsbürgschaft;
h) etwa bestehende Hypotheken oder sonstige dingliche
Belastungen des Kaufobjektes, jeweils unter
Angabe ihres Betrages, des Gläubigers und des
Bestellungsaktes sowie die ausdrückliche Vereinbarung
der daraus entspringenden Pflichten des Bauträgers; insbesondere
ist zu erwähnen, ob die genannten Pflichten
vor oder nach Abschluss des Hauptkaufvertrages zu erfüllen
sind;
i) die Einzelheiten der Baugenehmigung oder – sofern
die Baugenehmigung noch nicht erteilt wurde – des
Bauantrags, der Bauanzeige oder sonstiger Verfügungen
der Baubehörde;
j) Firma und Sitz beauftragter Bauunternehmen
(Subunternehmen).
6.2. Erforderliche Anlagen
Den Vorverträgen sind als Anlagen beizufügen:
a) Angaben über die zu verwendenden
Baumaterialien, allerdings nur nach Art, Eigenarten und
Handelswert, sowie die durch die Vertragsparteien vereinbarte
Bearbeitung und Zufügungen;
b) die Planunterlagen, auf deren Grundlage die
Baugenehmigung beantragt oder erteilt wurde, oder die
letzte Fassung des ursprünglichen Entwurfs, beschränkt
auf die zeichnerische Darstellung des Kaufgegenstandes,
der zur ausschließlichen Nutzung zugewiesenen Teile
und des Gemeinschaftseigentums.
6.3. Rechtsfolgen bei Fehlen von Mindestangaben
oder Anlagen
Die Rechtsfolgen bei Nichtbeachtung der Vorschriften
sind nicht ausdrücklich geregelt. Erste Literaturstimmen
vertraten unterschiedliche Ansichten:
- Einige Autoren halten den Vertrag für nichtig, sofern
eine zwingende Vorschrift missachtet wurde.
- Nach anderer Auffassung besteht bei Nichtbeachtung
nur eine Pflicht zu Nachverhandlungen zur
Anpassung des Vertrages an die gesetzlichen
Vorschriften; anderenfalls könne der Erwerber den
Vertrag auflösen und Schadensersatz verlangen.
- Wieder andere Autoren vertreten die Auffassung, dass
Folge der Missachtung nur die Pflicht des Bauträgers
sei, Schadensersatz zu leisten.
7. Versicherungspflicht
Art. 4 der Gesetzesverordnung erlegt dem Bauträger
die Pflicht auf, zugunsten des Erwerbers eine zehnjährige
Schadensversicherung abzuschließen und dem
Erwerber die entsprechende Police bei Eigentumsübertragung
zu übergeben. Die Versicherung beginnt ab
Beendigung der Bauarbeiten zu laufen. Sie deckt
Schäden an Sachen oder Rechten der Immobilie ab, einschließlich
der Schäden Dritter, für die der Bauträger gemäß
Artikel 1669 ZGB Italien haftet, und die aus der
gänzlichen oder teilweisen Zerstörung, aus schweren
Baumängeln, aus Mangelhaftigkeit des Bodens oder einem
Gebäudemangel herrühren. Erfasst sind nur Mängel,
die nach Abschluss des Hauptvertrages oder nach der
Übereignung auftreten.
Die Police dient also dazu, den Ersatz der durch
Mängel an der Immobilie eingetretenen Folgeschäden
zu gewährleisten, die nach Abschluss des Hauptkaufvertrages
bzw. nach Übereignung festgestellt werden.
Die sich aus dem Werkvertrag ergebende gesetzliche
Gewährleistung (Art. 1667 ff. ZGB Italien) wird daher
auf sämtliche Fälle ausgedehnt, in denen der Erwerber einen
Vertrag über den nachfolgenden Eigentumserwerb
einer noch zu errichtenden Immobilie abgeschlossen hat
(oder über den nachfolgenden Erwerb eines sonstigen
dinglichen Rechts an der zu errichtenden Immobilie), unabhängig
davon, ob ein Werkvertrag abgeschlossen wurde.
Die Police ist mit der Übertragung des Eigentums zu
bestellen und dem Erwerber zu übergeben.
Es besteht keine formelle Pflicht, die Einzelheiten der
Police oder der erfolgten Übergabe in der Urkunde zu erwähnen.

164 D. Ockl, Erwerberschutz im Bauträgervertrag in Italien Notarius International 3-4/2005
Das Gesetz sieht keine besondere Sanktion vor, falls
die Versicherungspolice nicht übergeben wird. In der
Literatur wird die Auffassung vertreten, dass das Fehlen
einer Schadensversicherung zur Haftung des Bauträgers
führt und dass der Erwerber deshalb den Abschluss des
Hauptvertrages verweigern könne.
8. Pflicht zur Löschung oder Aufteilung eingetragener
Hypotheken
8.1. Recht auf Aufteilung des Immobiliarkredits und
der Hypothek
Art. 7 der Gesetzesverordnung ändert die einheitlichen
Bankbedingungen (Testo Unico Bancario – T.U.B 3 ) und
begründet einen Anspruch auf Aufteilung des
Darlehens und entsprechend der Hypothek. Dieser
Anspruch steht sowohl dem Schuldner, wie dem
Dritterwerber, dem Erwerber oder dem neuen
Eigentümer des mit der Hypothek belasteten
Gegenstandes oder eines Teils desselben zu – bei letzteren
allerdings beschränkt auf den von ihm erworbenen
Teil oder den Teil, auf dessen Erwerb oder Zuteilung er
einen Anspruch hat.
Dieser Anspruch auf Aufteilung besteht allerdings
nicht für alle Hypotheken, sondern nur für die
Hypotheken, die als Sicherheit für einen
Immobiliarkredit bestellt wurden. (Nach Art. 38 T.U.B.
versteht man unter einem Immobiliarkredit einen Kredit,
der gemäß den Sonderbestimmungen der Banca d’Italia
auf Grundlage der Vereinbarung des Interministeriellen
Komitees für Kredit- und Sparwesen – Comitato
Interministeriale per il Credito ed il Risparmio – CICR –
durch eine Bank mittel- oder langfristig gewährt wird
und der durch eine erstrangigen Hypothek an einer
Immobilie abgesichert ist oder der auf der Grundlage der
einschlägigen Bestimmungen der Banca d’Italia durch
eine nachrangige Hypothek gesichert ist.)
Es ist hervorzuheben, dass dies aufgrund der Einfügung
der Bestimmung in den T.U.B. unabhängig davon gilt, ob
der Erwerber eine natürliche Person ist (wie es nach der
Definition des Ermächtigungsgesetzes und der gesetzesvertretenden
Gesetzesverordnung erforderlich ist), sondern
dieser Anspruch auch einer juristischen Person
oder einer Gesellschaft als Erwerber zusteht.
8.2. Kontrolle der Kreditaufteilung durch den Notar
Der nachfolgende Artikel 8 findet hingegen auf alle
Arten von Hypotheken Anwendung. Nach Artikel 8 ist es
dem Notar untersagt, einen Bauträgervertrag zu beurkunden,
wenn nicht vor oder gleichzeitig mit dem
Vertragsschluss der Kredit anteilig aufgeteilt wird oder
ein Titel zur Löschung oder zur Aufteilung der Hypothek
oder des Grundpfandrechtes erteilt wird.
Auf diese Weise soll verhindert werden, dass die
Aufteilung oder Löschung der Hypothek zwar in der
Urkunde versprochen wird, später aber nicht durchgeführt
wird – was schwere Nachteile für den Erwerber mit sich
bringen und womöglich zu einer Zwangsvollstreckung in
die von ihm erworbene Immobilie aufgrund der Schuld eines
Dritten führen könnte.
9. Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung
Betreibt die Bank aufgrund ihrer Hypothek die
Zwangsversteigerung einer dem Erwerber übereigneten
Immobilie, so steht dem Erwerber ein Vorkaufsrecht zu
dem bei der Versteigerung erzielten Endpreis zu, wenn er
die Immobilie als Hauptwohnsitz für sich selbst oder für
einen Verwandten ersten Grades nutzt (Art. 9
Gesetzesverordnung).
10.Änderungen im Konkursrecht
Die neue Gesetzesverordnung ändert auch das
Konkursrecht. Art. 10 schließt die Konkursanfechtung
aus, sofern der Erwerb
- entgeltlich erfolgte,
- die Übertragung des Eigentums oder eines sonstigen
dinglichen Nutzungsrechts an einer noch zu errichtenden
Immobilie betrifft, sofern sich der Erwerber verpflichtet,
darin innerhalb von zwölf Monaten nach
Erwerb oder Fertigstellung seinen eigenen Wohnsitz
oder den Wohnsitz von Verwandten oder
Verschwägerten bis zum dritten Grad zu begründen,
- zu einem angemessenen Preis erfolgt ist (wobei auf
den Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrages abzustellen
ist).
Der Ausschluss betrifft
- entgeltliche Geschäfte;
- die Zahlung von Prämien und Provisionen für die in
den Artikeln 3 und 4 genannten Versicherungs- und
Bürgschaftsverträge, wenn diese in Ausübung der
Unternehmenstätigkeit innerhalb der üblichen Fristen
erfolgen.
Anzumerken ist jedoch, dass das Recht der
Konkursanfechtung bereits durch Art. 2 Abs. 1 der gesetzesvertretenden
Verordnung Nr. 35 vom 14. Mai 2005
(so genannte Wettbewerbsverordnung – decreto competitività)
4 geändert wurde. Dadurch wurde Artikel 67 der
italienischen Konkursordnung (KO – legge fallimentare)
neu gefasst. Art. 67 KO schließt die Konkursanfechtung
in verschiedenen Fällen aus, darunter ebenfalls beim
“Kauf einer Immobilie zu Wohnzwecken zu einem angemessenen
Preis, die als Hauptwohnsitz des Erwerbers
oder seiner Verwandten oder Verschwägerten bis zum
dritten Grad dienen soll“ (Art. 67 Abs. 3 Buchstabe c)
Konkursordnung Italien 5 ).
Aufgrund des geänderten Artikels 67 Konkursordnung
Italien scheint die in Artikel 10 geregelten Befreiung von
der Konkursanfechtung nur eine geringe Bedeutung zu
haben. Art. 10 der Gesetzesverordnung könnte jedoch einen
umfassenderen Schutz bieten als Artikel 67 Abs. 3
3 Gesetzesvertretende Verordnung vom 1. September 1993, Nr. 385.
4 Gesetzesvertretende Verordnung Nr. 35 vom 14. Mai 2005 zur
Einführung dringender Maßnahmen im Rahmen des Aktionsplans für
die wirtschaftliche, soziale und territoriale Entwicklung (decreto legge
recante disposizioni recante disposizioni urgenti nell’ambito di
Piano di azione per lo sviluppo economico, sociale e territoriale) - so
genannte Wettbewerbsverordnung (decreto competitività), umgewandelt
in das Gesetz Nr. 80 vom 14. Mai 2005.
5 Gesetzesvertretende Verordnung Nr. 270 vom 8. Juli 1999.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia 165
Buchstabe c) KO, da er mehr Vertragstypen erfasst und
sich außerdem auch auf dingliche Nutzungsrechte bezieht,
während Art. 67 KO nur den Kauf nennt.
11. Solidarfonds für die Erwerber von zu errichtenden
Immobilien (Art. 12-18)
Der Gesetzgeber wollte darüber hinaus auch sozusagen
rückwirkend Hilfe für die Fälle gewähren, in denen
Erwerber durch ein Insolvenzverfahren eines Bauträgers
betroffen waren, das noch vor Inkrafttreten der jetzigen
Gesetzesverordnung eröffnet wurde und das am 31.
Dezember 1993 noch nicht abgeschlossen war.
Für diese Fälle errichtet das Wirtschafts- und Finanzministerium
einen Solidarfonds zur Entschädigung der
Erwerber von noch zu errichtenden Immobilien, die Geld
oder anderes Vermögen verloren haben, ohne das
Eigentum oder andere dingliche Nutzungsrechte an der
Immobilie, die Gegenstand des Bauträgervertrags war,
übertragen erhalten zu haben bzw. ohne das Eigentum
oder ein dingliches Nutzungsrecht an einer Immobilie,
die von einer Baugenossenschaft zu errichten war, erlangt
zu haben (Art. 12 – 18 Gesetzesver-ordnung).
12.Bibliographie
Bibliographie siehe S. 148.
La tutela de los adquirentes de inmuebles
a construir: La nueva ley italiana*
Contenido
página
1. Breve información sobre la praxis de las
compraventas inmobiliarias 165
2. La situación preexistente 166
3. La transcripción del contrato preliminar 166
4. La nueva normativa – ámbito de aplicación 167
5. La garantía mediante aval 168
6. Contenido del contrato 168
7. La obligación de suscribir un seguro 169
8. Obligación de cancelación o fraccionamiento
de las hipotecas registradas 169
9. El derecho de prelación en caso de ejecución
forzosa del inmueble 170
10.La novedad en materia de quiebra 170
11. Fondo de solidaridad para los adquirentes de
bienes inmuebles a construir 170
1. Breve información sobre la praxis de las compraventas
inmobiliarias en Italia
El decreto legislativo nº 122 1 de 20 de junio de 2005
introduce por primera vez en Italia una norma orientada a
la tutela de los adquirentes de inmuebles a construir. Con
el fin de facilitar al jurista no italiano la comprensión de
esta nueva normativa, se hacen necesarias algunas breves
exposiciones sobre las modalidades de adquisición de la
propiedad inmobiliaria en Italia y sobre la praxis relativa.
1.1. Principio del consenso traslativo
Conviene recordar sobre todo que en Italia rige el denominado
principio del consenso traslativo: la adquisición
de la propiedad de un inmueble en virtud de un
acuerdo contractual tiene lugar con el consentimiento de
las partes válidamente expresado, mientras que la ejecución
de las formalidades publicitarias tiene sólo como
consecuencia hacer oponible a terceros la transmisión
que ya se ha producido.
Esto explica la difusión, en la praxis de las compraventas
inmobiliarias, de un procedimiento subdividido en
dos momentos contractuales: un contrato preliminar –
entendido como contrato, en el que una parte se obliga a
vender y la contraparte se obliga a comprar – y un contrato
denominado definitivo – entendido como el acto
de venta propio y verdadero cuya conclusión comporta,
como consecuencia del consenso expresado, el traspaso
de la propiedad.
En este contexto el contrato preliminar desarrolla por
tanto la función de garantizar el control del cumplimiento
de los acuerdos establecidos y verificar los presupuestos
necesarios para la estipulación del definitivo (por
ejemplo, cancelación de hipotecas o de otros gravámenes,
ejecución de determinados trabajos, etc.): cada parte
podrá, en caso contrario, rehusar el propio consentimiento
a la estipulación del contrato definitivo, impidiendo de
este modo el que se apliquen los efectos sin tener que recurrir
a la impugnación del contrato.
El contrato preliminar puede prever también una ejecución
parcial anticipada de las prestaciones (por ejemplo,
pago de una cantidad a cuenta del precio).
1.2. Venta de inmuebles a construir
1.2.1. Contrato preliminar y contrato definitivo
El modelo de contrato preliminar – el contrato definitivo
resulta particularmente frecuente en el supuesto de
venta de inmuebles a construir: se tiene en estos casos, en
primer lugar, un contrato preliminar estipulado en un momento
en que el inmueble todavía no existe, y un contrato
definitivo, estipulado cuando el inmueble en cuestión
ha quedado terminado. Es frecuente en tales supuestos el
desembolso, por parte del futuro adquirente, de pagos a
cuenta en el momento de la estipulación del contrato preliminar
o, por lo general, en el período que transcurre entre
el preliminar y el definitivo.
Este desembolso de pagos a cuenta tiene lugar sin ninguna
tutela a favor del adquirente que se ve expuesto al
riego de la pérdida de las cantidades abonadas en el
caso de que se presente una situación de crisis (quiebra)
del promitente vendedor-constructor: de hecho el adquirente
anticipa parte de la propia prestación, sin obtener a
cambio la propiedad del inmueble, dado que el efecto
traslativo se producirá – en virtud del citado principio del
* da David OCKL, notaio a Lana, Bolzano, Italia.
1 El texto del decreto puede verse en www.normeinrete.it.
En cuanto a la situación jurídica anterior véase: E. CALÒ, Informe
Nacional Italia, Notarius International 3-4/2001, p. 169.

166 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia Notarius International 3-4/2005
consenso traslativo – en el momento del perfeccionamiento
del contrato definitivo.
1.2.2. Compraventa de cosa futura
Otros instrumento contractual utilizado en el caso de
venta de inmuebles a construir es el de la compraventa
de cosa futura: las partes estipulan un documento de
compraventa deduciendo en contrato una unidad inmobiliaria
todavía no existente, por cuanto se encuentra en
fase de construcción: en tal caso el paso de la propiedad
se verifica tan pronto como la cosa (la unidad inmobiliaria)
viene a existencia (art. 1472 Código Civil).
También en esta hipótesis el comprador que ha pagado
el precio en el momento de la estipulación se encuentra
expuesto al riesgo de tener que repetir el pago de estas sumas
en caso de que no llegue a producirse la existencia
de la unidad inmobiliaria, con evidente dificultad de realización
en el caso de que el constructor incurra en una situación
de crisis.
2. La situación preexistente
La tutela del adquirente de inmuebles en fase de construcción
con anterioridad al decreto legislativo nº 122 de
20 de junio de 2005 era, si se exceptúa la posibilidad de
transcribir el contrato preliminar en los registros inmobiliarios
a que se refiere el apartado 3 infra, prácticamente
inexistente. El contrato era en sustancia dejado a la libre
disponibilidad de las partes que deberían por tanto haber
previsto la tutela de los propios intereses en el momento
de la contratación, incluyendo en el propio contrato las
cláusulas apropiadas.
2.1. Exigencia de protección del adquirente
Esta forma de autotutela, sin embargo, era absolutamente
inoperante, teniendo en cuenta que:
- para el contrato preliminar era (y continúa siendo) suficiente
la forma escrita sin la intervención de ningún
profesional, como el notario, que en su propio papel
imparcial puede (o debe) aconsejar a las partes;
- en la contratación inmobiliaria que tiene por objeto inmuebles
en fase de construcción se ven enfrentadas una
parte (la empresa constructora – vendedora) con experiencia,
para quien la operación es una operación de rutina
y de interés patrimonial relativo y otra parte (el adquirente)
con poca o ninguna experiencia, para quien
la operación es única y de interés patrimonial elevado;
- el adquirente es generalmente la parte contractualmente
más débil, con escasas posibilidades de hacer
incorporar en el ámbito de la regulación contractual
cláusulas que contemplen su propia tutela;
- el mercado inmobiliario está caracterizado por un déficit
de información, con la consecuencia de que – sobre todo
los adquirentes menos pudientes – no perciben con claridad
los riesgos a que están sujetos en el momento en que
éstos firman contratos preliminares de compra.
2.2. Quiebra del constructor vendedor
Las consecuencias, por tanto, eran gravísimas en caso
de quiebra del constructor vendedor.
En caso de quiebra antes de la estipulación del contrato
definitivo el adquirente que haya efectuado pagos
a cuenta puede presentar una solicitud para que se incluya
en el pasivo de la quiebra en vía quirografaria (esto es,
no asistido de garantías o de privilegios), sin ningún derecho
respecto a la transferencia del inmueble.
Las consecuencias también eran graves en caso de
quiebra del vendedor tras la estipulación del contrato
definitivo: ocurría con una cierta frecuencia que el adquirente,
tras la estipulación del definitivo se encontraba
con la existencia, que gravaba su propio inmueble, de una
hipoteca – originariamente inscrita en garantía de financiaciones
obtenidas por el constructor-vendedor – por un
importe mayor del establecido como pago del inmueble o
adscrito como garantía de una financiación cuya disposición
el comprador no había aceptado en absoluto: y esto
por cuanto el vendedor, en la fase de estipulación del contrato
definitivo se había obligado al fraccionamiento o a
la cancelación de la propia hipoteca siendo por tanto incumplidor
de tales obligaciones. En caso de quiebra del
vendedor el adquirente se encontraba por tanto expuesto
al procedimiento ejecutivo por parte de las entidades de
crédito garantizadas por la hipoteca.
Otra hipótesis de consecuencias negativas para el adquirente
en caso de quiebra del vendedor se plantea en
caso de ruina o defectos del edificio. En este caso el art.
1669 del Código Civil, en el tema de adjudicación, prevé
que si en el transcurso de diez años desde la terminación,
la obra, por vicio del suelo o por defecto de la construcción,
presenta ruina en todo o en parte, o bien presenta
evidente peligro de ruina o graves defectos, el contratista
es responsable frente al comitente y a sus causahabientes,
siempre que se formule la denuncia en el plazo de un año
desde su descubrimiento. La jurisprudencia ha hecho extensivo
el alcance de la norma también a otros no comprendidos
en la previsión expresa del código, considerándola
asimismo aplicable al vendedor de muebles que sea
constructor habitual o que haya construido el edificio por
administración directa. 2 Resulta no obstante evidente que
esta forma de tutela es de hecho insuficiente en el caso de
la posterior quiebra del constructor-vendedor.
3. La transcripción del contrato preliminar
Una primera forma de tutela del adquirente fue introducida
con el decreto ley nº 699 de 31 de diciembre de
1996, convertido en ley nº 30/1997 que, con modificaciones
introducidas en el Código Civil, ha previsto la
transcripción obligatoria en los registros inmobiliarios de
los contratos preliminares que tengan por objeto bienes
inmuebles, incluso si se encuentran en fase de construcción
o a construir, si tales contratos derivan de un acto
público o de una escritura privada autenticada.
La trascripción tiene efectos de anotación preventiva:
la trascripción del contrato definitivo y de cualquier
otro documento que constituya, en términos generales, la
2 Caso 20 marzo 1998 núm. 2977, en Mass. Foro Italiano, 1998, 316;
Caso 7 junio 1994 núm. 5514. en Rass. Giur. Civ. 1994, voz Appalto,
p. 54, Caso 14 diciembre 1993 núm. 12304 en Rass. Foro Italiano,
1993, voz Appalto, núm. 62.

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia 167
ejecución de los contratos preliminares o bien de la sentencia
que acoja la demanda directa de obtener la ejecución
en forma específica de los contratos preliminares
precitados, prevalece sobre las transcripciones e inscripciones
anotadas contra el promitente vendedor tras la
transcripción del contrato preliminar (art. 2645 bis
Código Civil, apartado segundo).
Asimismo en virtud del art. 2775 bis Código Civil, en
caso de no ejecución del contrato preliminar transcrito,
los créditos del promitente adquirente que no consiga el
inmueble gozan de privilegio especial sobre el bien objeto
del contrato preliminar.
Sin embargo esta forma de tutela se ha comprobado
que es insuficiente toda vez que la obligatoriedad de la
transcripción de los contratos preliminares existe sólo
para los contratos estipulados en forma de documento público
o de escritura privada autenticada. Para la validez
del preliminar es suficiente la mera forma escrita sin la intervención
notarial. En caso de estipulación en escritura
privada no autenticada no resulta posible, en cambio, proceder
a la transcripción. En la praxis, sólo una mínima
parte de los contratos preliminares se vienen estipulando
en documento público o en escritura privada autenticada.
La gran mayoría de los contratos preliminares, por razones
de coste, se estipulan en escritura privada con la consiguiente
falta de transcripción y de la tutela respectiva.
4. La nueva normativa – ámbito de aplicación
El problema de la tutela del adquirente de inmuebles en
fase de construcción estaba por tanto sin resolver con un
fuerte impacto social, estimándose en 200.000 el número
de familias italianas implicadas en los cerca de 9.000
casos de quiebra de empresas de construcción producidas
desde 1995.
La nueva normativa (decreto legislativo nº 122 de 20
de junio de 2005, en vigor desde el 21 julio de 2005 – en
adelante decreto) trata de dar respuesta a tales exigencias
de tutela mediante la introducción:
- de la obligación de un aval de las sumas anticipadas,
- del contenido mínimo obligatorio del contrato preliminar,
- de la obligación a cargo del vendedor de entregar al adquirente
una póliza contra daños de ruina del edificio,
- de la obligación de cancelación o fraccionamiento de
las hipotecas inscritas,
- de un derecho de prelación a favor del promitente adquirente
en caso de ejecución forzada inmobiliaria
- de modificaciones a la ley de quiebra,
- de un Fondo de Solidaridad para los adquirentes de
inmuebles a construir.
4.1. Presupuestos con relación a los sujetos
Los presupuestos para la aplicación de la nueva normativa,
con referencia a los sujetos son:
a) El vendedor debe ser un constructor, entendiéndose
por tal el empresario o la cooperativa de construcción
que prometan en venta o que vendan un inmueble a construir,
o bien que hayan estipulado cualquier otro contrato,
incluido el de leasing, que tenga o que pueda tener por
efecto la cesión o la transferencia no inmediata a favor de
un adquirente de la propiedad o de la titularidad de un derecho
real de disfrute sobre un inmueble a construir, tanto
en el caso de que el inmueble sea edificado directamente
por el mismo como en el caso de que la ejecución
de las obras de construcción sea realizada por contrata o,
en términos generales, realizada por terceros (art. 1 letra
b, decreto).
b) El adquirente debe ser una persona física. La normativa
no se aplica por tanto a sociedades o entidades colectivas
de otro tipo (Art. 1 letra b, decreto). Se está discutiendo,
por lo tanto, entre los primeros comentadores
de la nueva normativa si con el término “persona física”
el legislador ha entendido referirse a cualquier persona
física – como retiene quien hace una lectura literal de la
norma – o si, siguiendo la pista de recientes intervenciones
legislativas en materia de tutela del consumidor, con
tal expresión debe entenderse la persona física que no actúa
en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional
– como mantienen, por su parte, quienes privilegian
una lectura restrictiva de la norma.
4.2. Presupuestos con referencia al objeto
El contrato debe tener por objeto inmuebles a construir,
entendiéndose por tales aquellos para los que se
haya solicitado el permiso de construcción, que estén todavía
sin edificar o cuya construcción no esté terminada
encontrándose en una fase tal que no permita todavía la
emisión del certificado de habitabilidad (art. 1 letra d),
decreto).
Quedan por tanto excluidos de la disciplina de tutela:
- el adquirente de edificios para los que todavía no se
haya solicitado el permiso de construcción u otra denuncia
o el procedimiento de autorización y para los
que, por tanto, el proyecto de construcción haya sido
preparado exclusivamente por el vendedor, pero todavía
no haya sido presentado a las Oficinas Municipales
competentes;
- el adquirente de edificios para los que ya se haya solicitado
la expedición del certificado de habitabilidad
al estar ya completados, aunque pendiente de algunos
acabados.
La normativa encuentra aplicación cuando el inmueble
a construir sea deducido como objeto del contrato en un
sentido, por así decir, dinámico: es decir, cuando el constructor
vendedor se obligue a la terminación del inmueble
y en el que el traspaso de la propiedad quede diferido
al momento de la terminación, que deberá tener lugar al
cuidado de éstos. La normativa, por su parte, no se aplica
cuando el inmueble venga deducido en contrato en una
accesión estática, es decir, cuando el vendedor venda,
con efectos inmediatos, un inmueble sin terminar y
cuya terminación quede confiada al adquirente.
4.3. Presupuestos con respecto al tipo de contrato
La nueva normativa se aplica a los contratos que tengan
como finalidad el traspaso no inmediato de la propie-

168 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia Notarius International 3-4/2005
dad o de otro derecho real de disfrute sobre un inmueble
a construir, como por ejemplo:
- preliminar de venta del inmueble a construir (venta de
cosa futura, art. 1472 Código Civil),
- venta de fabricado en fase de construcción propiedad
de terceros (venta de cosa ajena, art. 1478 Código
Civil),
- permuta de superficie comunidad a construir (permuta
de cosa presente con cosa futura),
- compraventa con reserva de la propiedad (art. 1523
Código Civil).
5. La garantía mediante aval
El decreto prevé en los artículos 2 y 3, como forma de
tutela del adquirente, la obligación, a cargo del constructor,
de facilitar un aval en garantía de todas las sumas
o, en términos generales, de las sumas percibidas por el
constructor, o que el constructor debe cobrar hasta el momento
del traspaso de la propiedad o de otro derecho real
de disfrute.
Este aval debe garantizar la restitución de las sumas y
del valor de cualquier otro eventual pago efectivamente
efectuado en el caso de que el constructor incurra en una
situación de crisis.
El aval debe ser expedido por un banco, por una compañía
de seguros o por otro intermediario financiero habilitado
al efecto y debe asimismo prever la renuncia al
beneficio de la preventiva excusión del deudor principal
a que se refiere el art. 1944, apartado segundo, del
Código Civil.
En el contrato deben aparecer mencionados los extremos
del aval.
Quedan excluidos de la obligación de aval:
- las sumas para las que se haya pactado que deberán ser
recibidas de una entidad financiadora (ésta es la hipótesis
en la que el crédito concedido al adquirente está
garantizado con una hipoteca sobre el inmueble concedida
por el constructor, como tercero prestador de la hipoteca).
- las aportaciones públicas ya provistas de una garantía
autónoma.
En caso de no expedición del aval el decreto (art. 2)
prevé la nulidad del contrato. Esta nulidad, sin embargo,
sólo podrá hacerse valer por el adquirente tutelado,
no por el constructor.
La eficacia del aval cesa en el momento del traspaso de
la propiedad o de otro derecho real de disfrute, o bien del
documento de adjudicación definitivo (art. 3, apartado 7,
decreto).
La excusión del aval puede tener lugar a partir de la fecha
en que se produzca la situación de crisis del constructor
vendedor, a condición de que:
- en caso de transcripción de la pignoración relativa al
inmueble en cuestión, el adquirente haya comunicado
al constructor su propia voluntad de rescindir el contrato;
- para las hipótesis de publicación de la sentencia declarativa
de quiebra o de otro procedimiento concursal,
el órgano competente del propio procedimiento no
haya comunicado la voluntad de subrogarse en el contrato
preliminar.
Como situación de crisis se entiende la situación que se
produce en los casos en que el constructor es objeto o
haya sido objeto de ejecución inmobiliaria, en relación
con el inmueble objeto del contrato, o bien de quiebra,
administración extraordinaria, convenio preventivo, liquidación
forzosa administrativa (art. 1 letra c, decreto).
6. Contenido del contrato
6.1. Contrato preliminar
El art. 6 del decreto establece que el contrato preliminar
o bien cualquier otro contrato que esté, en términos
generales, dirigido a la sucesiva adquisición a nombre de
una persona física de la propiedad o de otro derecho real
sobre un inmueble a construir, debe contener:
a) las indicaciones previstas en el artículo 2659, apartado
primero, nº 1)
- el apellido y el nombre, el lugar y la fecha de nacimiento
y el número de código fiscal de las partes, así
como el régimen patrimonial de las mismas, si están
casados, según resulte de su declaración contenida en
el título o en el certificado del oficial del Registro
Civil;
- la denominación o la razón social, la sede y el número
del código fiscal de las personas jurídicas, de las sociedades
previstas en los capítulos II, III y IV del título
V del libro quinto y de las asociaciones no reconocidas
con la indicación, para estas últimas y para las sociedades
simples, también de los datos de las personas que
las representan según el acto constitutivo,
- y en el artículo 2826, apartado primero (la designación
específica del inmueble con la indicación de su naturaleza,
del municipio donde se encuentra, así como los
datos de identificación catastral; para los inmuebles en
fase de construcción deberán indicarse los datos de
identificación catastral del terreno sobre el que se están
construyendo) del Código Civil;
b) la descripción exacta del inmueble y de todas sus
pertenencias de uso exclusivo, objeto del contrato;
c) los extremos de eventuales actos de obligación y
convenios urbanísticos estipulados para la obtención de
los títulos de habitabilidad de la construcción y la relación
de los vínculos previstos;
d) las características técnicas de la construcción, con
especial referencia a la estructura portante, a los cimientos,
a los cerramientos, a los suelos, a la cubierta, a las
ménsulas empotradas y a las instalaciones;
e) los plazos máximos de ejecución de la construcción,
eventualmente también los correspondientes a las
diferentes fases de los trabajos;
f) la indicación del precio total a satisfacer en efectivo
o el importe de cualquier otra retribución eventual, los
plazos y las modalidades de pago, la especificación del

Notarius International 3-4/2005 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia 169
importe de los eventuales pagos en concepto de arras; las
modalidades de retribución del precio deben estar representadas
por abonos bancarios o transferencias a cuentas
corrientes bancarias o postales, indicadas por la parte
vendedora y a nombre de ésta o de cualquier otra forma
que, en general, permita asegurar la prueba cierta de haber
efectuado el pago;
g) los extremos del aval a que se refiere el artículo 2;
h) la existencia de eventuales hipotecas o anotaciones
prejudiciales de cualquier tipo sobre el inmueble, con
indicación del importe respectivo, del sujeto a cuyo favor
constan y del título del cual derivan, así como el convenio
expreso de las obligaciones del constructor, relaciones
con aquellas y, en particular, si tales obligaciones deben
ser satisfechas antes o después de la estipulación del
contrato definitivo de venta;
i) los extremos del permiso para construir o de la
solicitud, si todavía no ha sido concedido, así como de
cualquier otro título, denuncia o procedimiento que pueda
dar derecho a la construcción;
j) la existencia de eventuales empresas contratistas
con indicación de los respectivos datos de identificación
de éstas.
6.2. Anexos
A los contratos preliminares se adjuntan asimismo:
a) la memoria con las características de los materiales
a utilizar, desglosados también según los tipos, características
y valores homogéneos, así como la relación de todos
los acabados y los accesorios convenidos entre las
partes;
b) los planos del proyecto en base al cual se ha solicitado
o concedido el permiso para construir o la última
variación del proyecto original, limitado a la representación
gráfica de los inmuebles objeto del contrato, de las
correspondientes pertenencias exclusivas y de las partes
del condominio.
6.3. Sanciones
La normativa no prevé sin embargo ninguna sanción en
caso de violación de tales prescripciones. Entre los primeros
comentadores se han propuesto diferentes soluciones.
- Algunos consideran que, en cuanto violación de una norma
imperativa, la consecuencia debe ser la nulidad,
- mientras que otros consideran que de la violación se deriva
sólo una obligación de renegociar el contenido del
contrato para adecuarlo a las prescripciones legales, reconociéndose
al adquirente la facultad de resolver el
contrato y solicitar el resarcimiento de los daños.
- Otros consideran incluso por su parte que la consecuencia
queda reducida a la obligación de resarcimiento
de los daños a cargo del constructor.
7. La obligación de suscribir un seguro
El art. 4 del decreto prevé que el constructor está obligado
a suscribir y a hacer entrega al adquirente, en el momento
del traspaso de la propiedad, de una póliza de seguros
con cobertura decenal a favor del adquirente y
con efecto a partir de la fecha de terminación de los trabajos,
en cobertura de los daños materiales y directos en
el inmueble, incluidos los daños a terceros, que se deberá
mantener de conformidad con el artículo 1669 del
Código Civil, derivados de ruina total o parcial o bien de
graves defectos constructivos de las obras, por vicio del
suelo o por defecto de la construcción y, por lo general,
que se manifiesten con posterioridad a la estipulación del
contrato definitivo de compraventa o de adjuducación.
La póliza está por tanto llamada a garantizar el resarcimiento
de los daños consiguientes por vicios del inmueble
manifestados tras la estipulación del contrato definitivo
de compraventa o de adjudicación.
Las garantías legales dimanantes del contrato de adjudicación
(arts. 1667 y siguientes del Código Civil) se hacen
por tanto extensivas a todas las hipótesis bajo las cuales
el adquirente suscriba un contrato tendente a asegurar
la posterior adquisición de la propiedad (o de otro derecho
real) de un inmueble a construir, prescindiendo de la
posibilidad de reconducir todo el fenómeno de la negociación
(o sus partes individuales) al esquema contractual
de la adjudicación.
El momento en el que la póliza debe estipularse y entregarse
al adquirente es el del traspaso de la propiedad.
No se ha prescrito ninguna obligación formal de indicación
en un documento de los extremos de la póliza o
sobre la entrega de la misma.
La ley no prevé sanciones particulares en el caso de
que no se proceda a la entrega. Se considera que la no entrega
de la póliza dará lugar a responsabilidad civil del
constructor, legitimando al adquirente para que éste pueda
rehusar la estipulación del definitivo.
8. Obligación de cancelación o fraccionamiento de las
hipotecas registradas
8.1. Obligación de subdivisión del crédito hipotecario
El art. 7 del decreto, mediante una intervención en el
Texto Único Bancario (T.U.B) 3 , introduce un derecho a
favor del deudor, el tercero adquirente, el promitente adquirente
o del titular de la adjudicación sobre el bien hipotecado
o sobre parte del mismo, estos últimos limitadamente
a la porción inmobiliaria adquirida por éstos o
con promesa de adquisición o en asignación, a la subdivisión
de la financiación en cuota, y en correlación, al
fraccionamiento de la hipoteca en garantía.
Este derecho no se reconoce, sin embargo, a todas las
hipotecas sino sólo a las hipotecas inscritas en garantía de
un crédito hipotecario. (En base al art. 38 T.U.B. se entiende
por crédito hipotecario el crédito concedido por
parte de un banco a medio y largo plazo con garantía hipotecaria
sobre inmuebles de primer grado, de conformidad
con las disposiciones particulares dictadas por la
Banca de Italia en base a las deliberaciones del CICR
(Comité Interministerial para el Crédito y el Ahorro) o garantizados
por una hipoteca de grado también posterior en
base a lo establecido al respecto por la Banca de Italia).
3 Decreto legislativo nº 385 de 1 de septiembre de 1993.

170 D. Ockl, La Tutela de los Adquirentes de Inmuebles a construir en Italia Notarius International 3-4/2005
Cabe destacar que, como consecuencia de la inserción
de la norma en el T.U.B, el promitente adquirente resulta
tal que prescinde de su forma jurídica y por tanto puede
ser no solo una persona física (como el adquirente a que
se refieren todas las definiciones contenidas en la ley de
delegación o en el decreto legislativo) sino también una
persona jurídica o una sociedad.
8.2. Subdivisión de la financiación
Se aplica por su parte a cualquier hipoteca la prohibición
establecida en el siguiente art. 8 del decreto, a cargo
del notario, de protocolizar el acto de compraventa si anteriormente
o simultáneamente a la estipulación no se ha
procedido a la subdivisión de la financiación en cuotas o
al perfeccionamiento de un título para la cancelación o
fraccionamiento de la hipoteca en garantía o de la pignoración
que grava el inmueble.
Se pretende de esta manera impedir que puedan estipularse
documentos en los que aparezca prometido el fraccionamiento
o la cancelación de la hipoteca, fraccionamiento
o cancelación que no se produce con el consiguiente
grave perjuicio para el adquirente y posible sometimiento
del inmueble adquirido por éste a expropiación
forzosa para la satisfacción de una deuda ajena.
9. El derecho de prelación en caso de ejecución forzosa
del inmueble
En el caso de que un inmueble haya sido consignado al
adquirente y éste lo haya destinado a vivienda principal
para él o para un familiar de primer grado, y si posteriormente
el inmueble fuera objeto de ejecución forzosa, se
reconoce al adquirente el derecho de prelación para la
adquisición del inmueble por el precio definitivo alcanzado
en la subasta (Art. 9 decreto).
10.La novedad en materia de quiebra
El decreto incide también sobre la norma en caso de
quiebra.
El art. 10 excluye la aplicabilidad de la revocación
por quiebra, siempre que la compra
- se haya efectuado a título oneroso,
- contemple el traspaso de la propiedad o de otro derecho
real de disfrute del inmueble a construir cuando el adquirente
se obligue a establecer, en un plazo de doce
meses a partir de la adquisición o de la terminación del
mismo, su propia residencia o la de parientes o afines
suyos hasta el tercer grado,
- se haya efectuado al precio justo a valorar en la fecha
de estipulación del preliminar.
La exclusión se refiere a
- los actos a título oneroso,
- los pagos de las primas y comisiones relativas a los
contratos de seguro y aval, a que se refieren los artículos
3 y 4, si han sido efectuados en el ejercicio de la actividad
empresarial en términos habituales.
Se viene observando, sin embargo, que el régimen de
revocación ya ha sido modificado en virtud del art. 2,
apartado primero, del decreto ley nº 35 de 14 de marzo de
2005 (decreto de competividad) 4 donde al reformular el
texto del art. 67 l. quiebra, excluye el sometimiento a la
revocación por varias hipótesis, entre las que figuran “las
ventas a precio justo de inmuebles de uso residencial,
destinados a constituir la vivienda principal del adquirente
o de sus parientes y afines hasta el tercer grado” (art.
67, apartado tercero, letra c), l. quiebra 5 ).
La nueva redacción del art. 67 l. quiebra, parece que
viene a reducir el alcance de la exención de la revocación
regulada en el art. 10.
El art. 10 del decreto legislativo podría sin embargo
ofrecer una mayor tutela respecto a la formulación del
art. 67, apartado tercero, letra c) l. quiebra considerando
que esta norma hace referencia a un número más amplio
de figuras contractuales, y a los derechos reales de disfrute,
contrariamente a la disposición contenida en la ley
de quiebra, en la que se menciona únicamente la venta.
11.Fondo de solidaridad para los adquirentes de bienes
inmuebles a construir (arts. 12-18)
El legislador se ha preocupado de prever una forma de
tutela, por así decir retroactiva, para los casos de adquirentes
que se hayan visto envueltos en procedimientos
que impliquen una situación de crisis todavía no concluidos
en fecha anterior al 31 de diciembre de 1993 ni abiertos
en una fecha posterior a la de promulgación del decreto.
Para asegurar una indemnización a estos adquirentes de
bienes inmuebles a construir que hayan sufrido la pérdida
de sumas de dinero o de otros bienes sin haber conseguido
el derecho de propiedad u otro derecho real de disfrute
sobre los inmuebles objeto del acuerdo negocial con
el constructor o bien la adjudicación en propiedad o la adquisición
de la titularidad de un derecho real de disfrute
sobre inmuebles a construir por iniciativa de una cooperativa,
se ha creado en el Ministerio de Economía y
Finanzas el Fondo de solidaridad para los adquirentes
de bienes inmuebles (arts. 12 – 18 decreto).
12.Bibliografía
Para la bibliografia, véase página 148.
4 Es decir el decreto de competitividad, decreto ley nº 35 de 14 de marzo
de 2005, sobre Disposiciones urgentes en el ámbito del Plan de acción
para el desarrollo económico, social y territorial convertido en la
ley 80 de 14 de mayo de 2005.
5 Decreto Legislativo nº 270 de 8 de julio de 1999.

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners 171
Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners after the Adoption of
the Accession Treaty (Selected problems)
Acquisition d’immeubles par des étrangers en Pologne après la signature du Traité
d’adhésion (problèmes choisis)
Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen nach dem EU-Beitritt (ausgewählte
Fragen)
Acquisizione di immobili da stranieri in Polonia dopo la firma del Trattato di adesione
(problemi scelti)
Adquisición de inmuebles por estranjeros in Polonia después de la firma del Tratado
de adhésion
ADAM KUCHARSKI, Civil Law Notary in Wroclaw, Poland
page
English text 174
Traduction française 177
Deutsche Übersetzung 180
Summary
In Poland the acquisition of property by foreigners
requires authorisation in terms of a law dated 24.3.1920.
Polish companies which are controlled by one or more
foreigners (individuals or legal entities) are also considered
as foreigners.
With Poland's accession to the EU on 1.5.2004, these
restrictions in principle ceased to apply in respect of citizens
and companies from EU Member States or from
other countries in the European Economic Area. There
are, however, exceptions for second homes and for agricultural
and forestry land during transition periods of 5
and 12 years respectively.
Until 1.5.2009 acquisition of a Polish property as a second
home is thus subject to the requirement of authorisation
even if the purchaser is an EU or EEA citizen.
However, there is no requirement of authorisation in the
case of acquisition of property by EU or EEA citizens
who have already had their main place of residence in
Poland for at least four years.
In the case of agricultural properties the transition
period amounts to 12 years from the date of Poland's accession
to the EU (i.e. until 1.5.2016).
KUCHARSKI sets out the new legal position. The new
law creates a number of problems of interpretation. For
instance, many aspects of the central concepts of the “acquisition
of a second home” (secondary residence) and
the restrictions on the acquisition of agricultural land are
unclear. Nevertheless the provisions do have to be interpreted
in conformity with treaty requirements in the light
of the EU accession treaty, and the practical application
of similar transitional provisions on the accession of other
EU countries (such as, earlier, Austria and Sweden)
can also offer assistance with interpretation.
Similar special regulations apply in several other
Central and Eastern European newly acceded states, albeit
with a shorter transition period for farm land: for instance
in the Czech Republic 1 and Hungary 2 authorisation
is required for the acquisition of agricultural and
forestry land by EU citizens for a transition period of 7
years and for a period of 5 years in the case of acquisition
of a second home. Accession candidates Bulgaria 3 and
Romania 4 have also amended their laws correspondingly
and are providing the same (in terms of the accession
treaty, the maximum permitted) transition periods of 5
and 7 years respectively, both calculated with effect from
the actual accession date.
In Estonia 5 and Slovakia 6 the restrictions on acquisition
apply only in respect of agricultural and forestry
properties. Slovenia, however, lifted the restrictions on
acquisition for EU and EEA foreigners 7 upon accession to
the EU on 1.5.2004 (and only reserved itself a safeguard
clause in the event of distortions in the property market).
1 Foreign Exchange Law, amended by law dated 20.5.2004, see R.
CIHLÁØ/P. HRDINA, Immobilienerwerb durch Bürger der EU-
Mitgliedsstaaten nach dem EU-Beitritt Tschechiens, WiRO 2004,
265.
2 1994 law: State Ordinance regarding Farmland, Hungarian Law
Gazette No. 69/1994 and Order in Council No. 7/1996 regarding the
acquisition of property by foreigners in the version enacted by Law
No. 2004: XXXVI, Hungarian Law Gazette No. 61/2004, in force
since 1.5.2004.
3 Amendment of the constitution by Law dated 25.2.2005, Bulgarian
Law Gazette No. 18/2005. see B. HILMER, Immobilienerwerb durch
Ausländer in Bulgarien – Gegenwart und Perspektiven, WiRO 2005,
338-341; K. SCHRAMEYER, Erwerb von Grundeigentum in Bulgarien
durch Ausländer, WiRO 2005, 241-242; K. SCHRAMEYER, Bulgarien:
Änderung der Verfassung, WiRO 2005, 278-279 (including German
translation of the changes in the Constitution).
4 Law No. 312 of 10.11.2005, Romanian Law Gazette No. 1008/2006
of 14.11.2005, comes into force only upon Romania's accession to the
EU. see A. BORMANN, Der Rechtsverkehr mit Grund und Boden,
WiRO 2006, 116, 118-119.
5 Law dated 17.5.2006, Estonian Law Gazette 2006 I No. 26, p. 192, in
force since 18.6.2006 ; see K. SAARE, WiRO (= Wirtschaft und Recht
in Osteuropa: Business and Law in Eastern Europe) (monthly periodical)
) 2006, 244.
6 Foreign Exchange Law No. 202/1995 and Law No. 372/1990.
7 TRATNIK, Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Slowenien und
die Annäherung an die Europäische Union, WGO – Monatshefte für
Osteuropäisches Recht, 1999, 411-422; V. TRSTENJAK, Rechte von
Ausländern für den Erwerb von unbeweglichen Sachen in Slowenien
und Beitrittsverhandlungen, ZfRV 2000, 141-144; for the prior legal
situation see.: V. TRSTENJAK, Dingliche Rechte der Ausländer an unbeweglichen
Sachen in der Republik Slowenien, inbesondere
Eigentum, ZfRV 1993, 198-209.

172 A. Kucharski, Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners Notarius International 3-4/2005
Sommaire
L’acquisition d’immeubles par des étrangers en
Pologne requiert une autorisation conformément à la loi
du 24 mars 1920. Sont considérés comme étrangers également
les sociétés polonaises gérées par un ou plusieurs
étrangers (personnes physiques ou morales).
Depuis le 1 er mai 2004, date d’adhésion de la Pologne
à l’UE, ces restrictions sont généralement supprimées par
rapport aux ressortissants et aux sociétés d’autres Etats
membres de l’UE ou d’autres Etats de l’espace économique
européen. Cependant, il existe des exceptions pour
les résidences secondaires et pour les terrains agricoles et
forestiers pendant une période transitoire de 5 ou de 12
ans.
Jusqu’au 1 er mai 2009, l’acquisition d’un immeuble
polonais comme résidence secondaire requiert une autorisation
même si les acquéreurs sont des ressortissants de
l’UE ou de l’EEE. Sont dispensés de l’autorisation les acquisitions
par des ressortissants de l’UE ou de l’EEE
ayant leur domicile principal en Pologne pendant une période
d’au moins quatre ans.
Le délai transitoire prévu pour les terrains agricoles
est de 12 ans à partir de l’adhésion de la Pologne à l’UE
(il échoit donc le 1 er mai 2016).
KUCHARSKI présente la nouvelle situation juridique. Le
nouveau droit est lié à un grand nombre de difficultés
d’interprétation. En particulier, les notions centrales de
“l’acquisition d’une résidence secondaire” et les restrictions
à l’acquisition de terrains agricoles ne sont pas
clairs. Les dispositions doivent être interprétées conformément
au contrat et à la lumière du traité d’adhésion à
l’UE. La pratique de l’application de dispositions transitoires
comparables d’autres Etats membres ayant une
fois adhéré à l’UE (comme celle de l’Autriche ou de la
Suède) peut également servir de base à l’interprétation.
Sont applicables des règles d’exception comparables
dans plusieurs autres Etats adhérents de l’Europe central
et de l’Est. Cependant, ces règles prévoient des délais
moins longs pour les terrains agricoles: P.e. l’acquisition
de terrains agricoles ou forestiers par des ressortissants
de l’UE en Tchéquie 1 et Hongrie 2 requiert l’autorisation
pour un délai transitoire de 7 ans seulement; l’acquisition
des résidences secondaires doit être autorisée pendant un
délai transitoire de 5 ans. La Bulgarie 3 et la Roumanie 4 ,
candidats à l’adhésion à l’UE, ont déjà modifié leurs lois
et prévoient les mêmes délais transitoires de 5 ou 7 ans
(délais maximums conformément au traité d’adhésion)
qui commencent à courir à partir du moment de l’adhésion
effective.
En Estonie 5 et en Slovaquie 6 , les restrictions à l’acquisition
ne s’appliquent qu’au terrains agricoles et forestiers.
La Slovénie a par contre abrogé les restrictions à
l’acquisition par les étrangers de l’UE ou de l’EEE 7 au
moment de son adhésion à l’UE le 1 er mai 2004. (Elle
s’est uniquement réservée une clause de sécurité dans le
cas de perturbations au marché immobilier).
Zusammenfassung
In Polen bedarf der Immobilienerwerb durch
Ausländer einer Genehmigung nach einem Gesetz vom
24.3.1920. Als Ausländer gelten auch polnische
Gesellschaften, die durch einen oder mehrere Ausländer
(natürliche oder juristische Person) beherrscht werden.
Mit dem EU-Beitritt Polens zum 1.5.2004 entfielen
diese Beschränkungen für Staatsangehörige und
Gesellschaften aus EU-Mitgliedsstaaten oder aus anderen
Staaten des Europäischen Wirtschaftsraumes grundsätzlich.
Jedoch gelten Ausnahmen für Zweitwohnsitze und
für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke während
Übergangsfristen von 5 bzw. 12 Jahren.
Bis zum 1.5.2009 unterliegt der Erwerb einer polnischen
Immobilie als Zweitwohnsitz auch dann dem
Genehmigungserfordernis, wenn der Erwerber EU- oder
EWR-Staatsangehörige ist. Genehmigungsfrei ist hingegen
der Erwerb durch EU- oder EWR-Staatsangehörige,
die bereits mindestens vier Jahre lang ihren Hauptwohnsitz
in Polen haben.
Für landwirtschaftliche Grundstücke beträgt die
Übergangsfrist 12 Jahre ab dem EU-Beitritt (d.h. bis
zum 1.5.2016).
KUCHARSKI stellt die neue Rechtslage dar. Das neue
Recht bringt eine Reihe von Auslegungsschwierigkeiten.
So sind insbesondere die zentralen Begriffe des
“Erwerbs einer Zweitwohnung” und die Erwerbsbeschränkungen
für landwirtschaftliche Grundstücke in
manchem unklar. Dabei sind die Bestimmungen vertragskonform
im Lichte des EU-Beitrittsvertrages auszulegen;
auch die Praxis der Anwendung ähnlicher Übergangsbe-
1 Loi sur le contrôle des changes, modifiée par la loi du 20 mai 2004,
cfr. R. CIHLÁØ/P. HRDINA, Immobilienerwerb durch Bürger der EU-
Mitgliedsstaaten nach dem EU-Beitritt Tschechiens, WiRO 2004,
265.
2 Loi 1994:LV sur les terrains agricoles, JO Hongrie n o 69/1994 et ordonnance
du gouvernement n o 7/1996 sur l’acquisitions d’immeubles
par des étrangers, dans la version de la loi n o 2004:XXXVI, JO
Hongrie n o 61/2004, en vigueur depuis le 1 er mai 2004; cfr. H.
KÜPPER/B. TILDI, WiRO 2004, 250.
3 Modification de la Constitution par la loi du 25 février 2005, JO
Bulgarie n o 18/2005; cfr. B. HILMER, Immobilienerwerb durch
Ausländer in Bulgarien – Gegenwart und Perspektiven, WiRO 2005,
338-341; K. SCHRAMEYER, Erwerb von Grundeigentum in Bulgarien
durch Ausländer, WiRO 2005, 241-242; K. SCHRAMEYER, Bulgarien:
Änderung der Verfassung, WiRO 2005, 278-279 (avec une traduction
allemande du texte de la modification de la Constitution).
4 Loi n o 312 du 10 novembre 2005, JO Roumanie n o 1008/2006 du 14
novembre 2005, entrera en vigueur dès le moment de l’adhésion de la
Roumanie à l’UE. cfr. A. BORMANN, Der Rechtsverkehr mit Grund
und Boden, WiRO 2006, 116, 118-119.
5 Loi du 17 mai 2006, JO Estonie 2006 I n o 26, p. 192, en vigueur le
18 juin 2006; cfr. K. SAARE, WiRO 2006, 244.
6 Loi sur le contrôle des changes n o 202/1995 et loi n o 372/1990.
7 TRATNIK, Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Slowenien und
die Annäherung an die Europäische Union, WGO – Monatshefte für
Osteuropäisches Recht, 1999, 411-422; V. TRSTENJAK, Rechte von
Ausländern für den Erwerb von unbeweglichen Sachen in Slowenien
und Beitrittsverhandlungen, ZfRV 2000, 141-144; pour la situation
juridique antérieure cfr.: V. TRSTENJAK, Dingliche Rechte der
Ausländer an unbeweglichen Sachen in der Republik Slowenien, inbesondere
Eigentum, ZfRV 1993, 198-209.

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners 173
stimmungen beim Beitritt anderer EU-Staaten (wie früher
Österreich und Schweden) kann Auslegungshilfen bieten.
In mehreren anderen mittel- und osteuropäischen
Beitrittsstaaten gelten ähnliche Ausnahmeregelungen,
allerdings mit einer kürzeren Frist für Agrarflächen: So
bedarf etwa auch in Tschechien 1 und Ungarn 2 der
Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
durch EU-Staatsangehörige für eine Übergangsfrist von 7
Jahren der Genehmigung, der von Zweitwohnungen für
eine Übergangsfrist von 5 Jahren. Auch die Beitrittskandidaten
Bulgarien 3 und Rumänien 4 haben ihre Gesetze
bereits entsprechend geändert und sehen dieselben (nach
dem Beitrittsvertrag maximal zulässigen) Übergangsfristen
von 5 bzw. 7 Jahren vor, je gerechnet ab dem tatsächlichen
Beitrittsdatum.
In Estland 5 und der Slowakei 6 gelten die Erwerbsbeschränkungen
nur für land- und forstwirtschaftliche
Grundstücke. Slowenien hat die Erwerbsbeschränkungen
für EU- und EWR-Ausländer 7 hingegen mit dem EU-
Beitritt zum 1.5.2004 aufgehoben (und sich nur eine
Sicherheitsklausel bei Störungen des Immobilienmarktes
vorbehalten).
Sommario
L'acquisto di immobili da parte di stranieri in
Polonia richiede un'autorizzazione ai sensi della legge
del 24 marzo 1920. Sono considerati stranieri anche le
società polacche amministrate da uno o più stranieri (persone
fisiche o giuridiche).
Dal 1 o maggio 2004, data d'adesione della Polonia
all'UE, questi requisiti sono generalmente stati abrogati
nei riguardi dei cittadini e delle società d'altri Stati membri
dell'UE o dello spazio economico europeo.
Ciononostante, esistono eccezioni per le residenze secondarie
e i terreni agricoli e forestali per un periodo transitorio
di 5 o di 12 anni.
Fino al 1 o maggio 2009, l'acquisto di un immobile polacco
come residenza secondaria richiede un'autorizzazione
anche se gli acquirenti sono nazionali dell'UE o
dello SEE. Sono dispensati dall'autorizzazione gli acquisti
da nazionali dell'UE o dello SEE che hanno il loro domicilio
principale in Polonia durante un periodo di almeno
quattro anni.
Il termine transitorio previsto per i terreni agricoli è di
12 anni a partir dell'adesione della Polonia all'UE (il termine
scade il 1 o maggio 2016).
KUCHARSKI presenta la nuova situazione giuridica. Il
nuovo diritto è legato a un gran numero di difficoltà d'-
interpretazione. In particolare, le nozioni centrali dell'
“acquisito di una residenza secondaria” e le restrizioni all'acquisto
di terreni agricoli non sono chiari. Le disposizioni
devono essere interpretate a norma delle disposizioni
contrattuali e alla luce del trattato d'adesione all'UE.
La prassi dell'applicazione delle disposizioni transitorie
comparabili di altri Stati membri aderiti all'UE nel passato
(come per esempio l'Austria o la Svezia) possono anche
servire di base all'interpretazione.
Sono applicabili delle regole d'eccezione comparabili
in altri Stati dell'Europa centrale e orientale che hanno
aderito all'UE. Ciononostante, queste regole prevedono
termini meno lunghi per i terreni agricoli: p.e. l'acquisto
di terreni agricoli o forestali da parte di soggetti UE nella
Repubblica ceca 8 e in Ungheria 9 richiede l'autorizzazione
per un termine transitorio soltanto di 7 anni; l'acquisto
di residenze secondarie deve essere autorizzato invece
durante un termine di 5 anni. La Bulgaria 10 e la
Rumania 11 , candidati all'adesione all'UE, hanno già modificato
le loro leggi e prevedono gli stessi termini transitori
di 5 o 7 anni (termini massimi in virtù del trattato
d'adesione) che cominciano a decorrere a partir del momento
dell'adesione effettiva.
In Estonia 12 e in Slovacchia 13 , le restrizioni all'acquisto
si applicano soltanto ai terreni agricoli e forestali. La
Slovenia ha invece abrogato le restrizioni all'acquisto da
1 Devisengesetz, geändert durch Gesetz vom 20.5.2004, vgl. R.
CIHLÁØ/P. HRDINA, Immobilienerwerb durch Bürger der EU-
Mitgliedsstaaten nach dem EU-Beitritt Tschechiens, WiRO 2004,
265.
2 Gesetz 1994:LV über das Ackerland, GBl. Ungarn Nr. 69/1994 und
Regierungsverordnung Nr. 7/1996 über den Immobilienerwerb von
Ausländern i.d.F. durch Gesetz Nr. 2004:XXXVI, GBl. Ungarn Nr.
61/2004, in Kraft seit 1.5.2004; vgl. H. KÜPPER/B. TILDI, WiRO 2004,
250.
3 Verfassungsänderung durch Gesetz vom 25.2.2005, GBl. Bulgarien
Nr. 18/2005; vgl. B. HILMER, Immobilienerwerb durch Ausländer in
Bulgarien – Gegenwart und Perspektiven, WiRO 2005, 338-341;
K. SCHRAMEYER, Erwerb von Grundeigentum in Bulgarien durch
Ausländer, WiRO 2005, 241-242; K. SCHRAMEYER, Bulgarien: Änderung
der Verfassung, WiRO 2005, 278-279 (mit deutscher Übersetzung
der Textes der Verfassungsänderung).
4 Gesetz Nr. 312 vom 10.11.2005, GBl. Rumänien Nr. 1008/2006 vom
14.11.2005, tritt erst mit dem Beitritt Rumäniens zur EU in Kraft, vgl.
A. BORMANN, Der Rechtsverkehr mit Grund und Boden, WiRO 2006,
116, 118-119.
5 Gesetz vom 17.5.2006, GBl. Estland 2006 I Nr. 26, S. 192, in Kraft
seit 18.6.2006 ; vgl. K. SAARE, WiRO 2006, 244.
6 Devisengesetz Nr. 202/1995 und Gesetz Nr. 372/1990.
7 TRATNIK, Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Slowenien und
die Annäherung an die Europäische Union, WGO – Monatshefte für
Osteuropäisches Recht, 1999, 411-422; V. TRSTENJAK, Rechte von
Ausländern für den Erwerb von unbeweglichen Sachen in Slowenien
und Beitrittsverhandlungen, ZfRV 2000, 141-144; zur früheren
Rechtslage vgl.: V. TRSTENJAK, Dingliche Rechte der Ausländer an
unbeweglichen Sachen in der Republik Slowenien, inbesondere
Eigentum, ZfRV 1993, 198-209.
8 Legge valutaria, modificata dalla legge del 20 maggio 2004, cfr. R.
CIHLÁØ/P. HRDINA, Immobilienerwerb durch Bürger der EU-
Mitgliedsstaaten nach dem EU-Beitritt Tschechiens, WiRO 2004,
265.
9 Legge 1994: LV sui terreni agricoli, GU Ungheria n. 69/1994 e ordinanza
del governo n. 7/1996 sull’acquisto di immobili da stranieri,
nella versione della legge n. 2004:XXXVI, GU Ungheria n. 61/2004,
in vigore dal 1o maggio 2004; cfr. H. KÜPPER/B. TILDI, WiRO 2004,
250.
10 Modifica della Costituzione dalla legge del 25 febbraio 2005, GU
Bulgaria n. 18/2005; cfr. B. HILMER, Immobilienerwerb durch
Ausländer in Bulgarien – Gegenwart und Perspektiven, WiRO 2005,
338-341; K. SCHRAMEYER, Erwerb von Grundeigentum in Bulgarien
durch Ausländer, WiRO 2005, 241-242; K. SCHRAMEYER, Bulgarien:
Änderung der Verfassung, WiRO 2005, 278-279 (con una traduzione
tedesca del testo della modifica della Costituzione).
11 Legge n. 312 del 10 novembre 2005, GU Rumania n. 1008/2006 del
14 novembre 2005, entrerà in vigore a partir dell’adesione della
Rumania all’UE. cfr. A. BORMANN, Der Rechtsverkehr mit Grund und
Boden, WiRO 2006, 116, 118-119.
12 Legge del 17 maggio 2006, GU Estonia 2006 I n. 26, p. 192, in vigore
il 18 giugno 2006; cfr. K. SAARE, WiRO 2006, 244.
13 Legge valutaria n. 202/1995 e legge n. 372/1990.

174 A. Kucharski, Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners Notarius International 3-4/2005
stranieri dell'UE o dello SEE 14 al momento della sua adesione
all'UE il 1° maggio 2004. (Si è soltanto riservata
una clausola di sicurezza nel caso di eventi che possano
perturbare nel mercato immobiliare).
Resumen
En Polonia, para la compra de inmuebles por extranjeros
se requiere una autorización de conformidad con
una Ley de 24.3.1920. Se consideran también extranjeros
las sociedades polacas que estén controladas por uno o
varios extranjeros (personas físicas o jurídicas).
Con la entrada de Polonia en la UE el 1.5.2004 desaparecieron
básicamente dichas restricciones para los
ciudadanos y sociedades de los Estados Miembros de la
UE o de otros Estados del Espacio Económico Europeo.
Sin embargo, sigue habiendo excepciones para segundas
viviendas y para terrenos agrícolas y forestales durante
períodos transitorios de 5 o de 12 años.
Hasta el 1.5.2009 la compra de un inmueble en Polonia
como segunda vivienda está sujeta también al requisito de
autorización si el comprador es un ciudadano de la UE o de
un país perteneciente al EEE. Esta autorización se requiere,
sin embargo, en el caso de que el ciudadano de la UE o
de un país perteneciente al EEE tenga su residencia principal
en Polonia como mínimo desde hace cuatro años.
Para los terrenos agrícolas el período transitorio es de
12 años a partir de la entrada en la UE (es decir, hasta el
1.5.2016).
KUCHARSKI expone la nueva situación jurídica. El nuevo
ordenamiento jurídico plantea una serie de dificultades
para su interpretación. Así, por ejemplo, no están
muy claros, en particular, los conceptos básicos de “compra
de una segunda vivienda” ni las restricciones para la
compra de terrenos agrícolas. En este sentido, las disposiciones
de los contratos deben interpretarse a la luz del
Tratado de Adhesión a la UE; de igual manera, la experiencia
práctica de otros países con ocasion de su entrada
en la UE (como ocurrió antes con Austria y Suecia) pueden
servir de ayuda para su interpretación.
En muchos otros países de Europa central y oriental recientemente
integrados en la UE rigen unas regulaciones
de excepción similares, si bien con un período más corto
para las superficies agrícolas: así, por ejemplo, también
en Chequia 15 y en Hungría 16 para la compra de terrenos
agrícolas y forestales por parte de ciudadanos de la UE se
ha establecido un período transitorio de 7 años a partir de
la autorización, y para la compra de segundas viviendas
un período transitorio de 5 años. Asimismo, los países
candidatos a entrar en la UE, Bulgaria 17 y Rumania 18
han modificado ya sus leyes en este sentido y contemplan
los mismos períodos transitorios (tras la firma del
Tratado de Adhesión, los máximos autorizados) de 5 o 7
años, calculados en cada caso a partir de la fecha de entrada
efectiva.
En Estonia 19 y en Eslovaquia 20 existen restricciones
solo para la compra de terrenos agrícolas y forestales.
Eslovenia, por el contrario, ha derogado las restricciones
para la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros
21 de la UE y del EEE simultáneamente a su ingreso
en la UE (si bien ha establecido una cláusula de salvaguardia
para el caso de que se produzcan perturbaciones
en el Mercado inmobiliario).
14 TRATNIK, Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Slowenien und
die Annäherung an die Europäische Union, WGO – Monatshefte für
Osteuropäisches Recht, 1999, 411-422; V. TRSTENJAK, Rechte von
Ausländern für den Erwerb von unbeweglichen Sachen in Slowenien
und Beitrittsverhandlungen, ZfRV 2000, 141-144; per la situazione
giuridica anteriore cfr.: V. TRSTENJAK, Dingliche Rechte der
Ausländer an unbeweglichen Sachen in der Republik Slowenien, inbesondere
Eigentum, ZfRV 1993, 198-209.
15 Ley de divisas, modificada por la ley de 20.5.2004. cfr. R. CIHLÁØ/P.
HRDINA, Immobilienerwerb durch Bürger der EU-Mitgliedsstaaten
nach dem EU-Beitritt Tschechiens, WiRO 2004, 265.
16 Ley 1994:LV relativa a las tierras de cultivo, Boletín Oficial de
Hungría núm. 69/1994 y decreto del Gobierno núm. 7/1996 relativo
a la compra de inmuebles por parte de extranjeros, en la versión de la
ley núm. 2004:XXXVI, Boletín Oficial de Hungría núm. 61/2004, en
vigor desde el 1.5.2004.
17 Modificación de la Constitución mediante la Ley de 25.2.2005,
Boletín Oficial de Bulgaria núm. 18/2005. cfr. B. HILMER,
Immobilienerwerb durch Ausländer in Bulgarien – Gegenwart und
Perspektiven, WiRO 2005, 338-341; K. SCHRAMEYER, Erwerb von
Grundeigentum in Bulgarien durch Ausländer, WiRO 2005, 241-242;
K. SCHRAMEYER, Bulgarien: Änderung der Verfassung, WiRO 2005,
278-279 (con tradución de la modification de la constitutión al alemán).
18 La ley núm. 312 de 10.11.2005, Boletín Oficial de Rumania núm.
1008/2006 de 14.11.2005, entrará en vigor coincidiendo con la entrada
de Rumanía en la UE. cfr. A. BORMANN, Der Rechtsverkehr mit
Grund und Boden, WiRO 2006, 116, 118-119
19 Ley de 17.5.2006, Boletín Oficial de Estonia 2006 I núm. 26, P. 192,
en vigor desde el 18.6.2006 ; véase K. SAARE, WiRO 2006, 244.
20 Ley de divisas núm. 202/1995 y Ley núm. 372/1990.
21 TRATNIK, Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Slowenien und
die Annäherung an die Europäische Union, WGO – Monatshefte für
Osteuropäisches Recht, 1999, 411-422; V. TRSTENJAK, Rechte von
Ausländern für den Erwerb von unbeweglichen Sachen in Slowenien
und Beitrittsverhandlungen, ZfRV 2000, 141-144; para la situación
anteriór véase: V. TRSTENJAK, Dingliche Rechte der Ausländer an unbeweglichen
Sachen in der Republik Slowenien, inbesondere
Eigentum, ZfRV 1993, 198-209.
Acquisition of Real Estate in Poland by
Foreigners after the Adoption of the
Accession Treaty (Selected problems)*
1. Restrictions for the acquisition of Secondary
Residences
Pursuant to the Treaty of Accession signed in Athens
on 16 April, 2003 1 , Poland may maintain in force for five
years from the date of accession the rules regarding the
acquisition of secondary residences laid down in the
Act of 24 March 1920 on the Acquisition of Real Estate
by Foreigners 2 , as amended.
Nationals of the Member States and nationals of the
States which are a party to the European Economic Area
Agreement and who have been legally resident in
* by ADAM KUCHARSKI, civil law notary in Wroclaw (Poland)
1 Dz.U. (Official Journal) 2003, No. 90, item 864.
2 Dz.U. (Official Journal) 1996, No. 54, item 245 with amendments.

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners 175
Poland for four years continuously shall not, as regards
the acquisition of secondary residences, be subject to the
provisions regarding the acquisition of secondary residences
or to any procedures other than those to which nationals
of Poland are subject.
1.1 Term “Secondary Residence” (second home)
“Secondary residence” is one of key terms and notions
relating to acquisition of real estate by nationals of
Member States during the 5 year transitional period.
With the possibility of individual negotiations of accession
treaties, several states chose to restrict the freedom of
land acquisition within the their territories by nationals of
other Member States. Denmark, Austria, Sweden and
Hungary are examples of such states. Despite all the universal
aspects, the term will not be understood unless a
reference to the legislation of each Member State is made
for detailed interpretation guidelines.
Pursuant to the latest amendment of the Act of 24
March 1920, foreigners that are nationals or entrepreneurs
of the European Economic Area member states are
not required to obtain permission, except for such cases
as the acquisition of a secondary residence, within 5
years from the date of Poland’s EU accession.
The definition of the “acquisition of a secondary residence”
is set forth in Article 1 paragraph 5 of the above
Act. The article provides that an “acquisition of a secondary
residence” is an acquisition of real estate by a natural
person who is not a Polish national, such real estate
being intended for housing development and/or to be
used for recreation and leisure purposes and not to be
used as permanent residence of the said foreigner.
Excluded are acquisitions of apartments and flats that
are separate properties (apartment ownership). Nonetheless,
an “acquisition of a secondary residence” does not
require permission if it happens with the intent to engage
in commercial activities that consist in tourist services.
The legislator uses more than one term in the above cited
regulation and each of them needs a broader commentary.
1.2 Housing Development Land
Pursuant to Polish law, the use of land is originally determined
on the basis of local development plans. Local
development plans are adopted by gmina (commune)
councils after lengthy consultation procedures. Local
plans have a binding force of local laws.
“A housing development land” is a term used in the Act
of 24 March 1920. It refers to the land that is to be developed
into both single- and multi-family units. Neither commercial
nor agricultural land is included in this definition.
In the case where a regional/local plan allows for several
types of development equal to each other and only
one of them is a housing development it is sufficient to
impose the housing development rigours on the acquisition
of such land.
In the case where the local development plan provides
for more than two types of developments and the different
development areas may be given separate designations, the
whole land property is subject to the housing development
procedure unless the different portions of the property may
be treated as separate objects of legal transactions.
Pursuant to Article 4 of the Regional Planning and
Development Act of 27 March 2003 3 , the land-use planning,
public development layout, building regulation approval
and local planning permission are set forth in local
plans. Unfortunately, as a result of amended legislation, a
lot of regional plans expired effective from 1 January
2004. A large proportion of the territories in Poland (more
than 50%) have been left without effective regional plans.
Should a local plan be not in place or unavailable the
development and building guidelines are provided in location
decisions. The above Act provides that a location
decision is related to the investor’s intention to engage
and conduct an investment project. A decision is highly
unlikely to be issued if it is requested to determine the
land use for the purpose of the Act of 24 March 1920 and
the land in question is not building land, but, for example,
cropped land. One may expect a practical frustration
of this sector of the real property market if the obligation
to obtain a building regulation approval and a local planning
permission were imposed on foreigners.
If an assignment of a building site location is issued
without a local plan in place, the starost’s (head of the
county) land and building registers (cadaster) should be
referred to in accordance with the Land Survey and
Cartography Law of 17 May 1989 4 . This is a direct application
of the Real Estate Management Act of 21 August
1997 5 . The act states that land used for agriculture and/or
forestry comprises the types of register-listed land including
farmland, forests and woodlands as well as minerals
land and roads that are part of agricultural land. The clear
data system, availability and accessibility by the general
public are good reasons to use land and building registers
as record references.
Bearing in mind the premises of the permanent residence
(domicile), it seems that a “housing development
land” should be understood as built-in land and land with
no structures and/or buildings. This approach is backed
by both logical and structural arguments. Unfortunately
the Minister of Interior and Administration does not fully
share this conclusion. So in case of buying land with
no structures and/or buildings it is recommended to file
the previous enquiry (even on internet).
1.3. Recreation or Leisure Land
An acquisition of a “secondary residence” may also
comprise a purchase of a “recreation and leisure land”.
This will probably include undeveloped land. Nonetheless,
built-in land should not be excluded either. A “recreation
and leisure land” may refer to such areas as parks, public
beaches, house gardens, greens, squares, boulevards and
embankments, promenades, children playgrounds. Pursuant
to environmental regulations, recreational and leisure
land is part of greenery’s.
3 Dz.U. (Official Journal) 2003, No. 80, item 717.
4 Dz.U. (Official Journal) 2000, No. 100, item 1086 as amended.
5 Dz.U. (Official Journal) 1997, No. 115, item 741 as amended.

176 A. Kucharski, Acquisition of Real Estate in Poland by Foreigners Notarius International 3-4/2005
1.4. Place of Permanent Residence (Domicile)
The term of “permanent residence” (domicile) appears
to be the most problematic issue.
Pursuant to Article 25 of the Civil Code, the place of
permanent residence of a natural person is the place
where such natural person may stay with the intent to reside.
In order to determine one’s residence in the meaning
of the Civil Code the two premises have two be verified
(the premise of staying and the premises of the intent
of permanent (normal) residence). Where the two premises
loose their validity temporarily a place will continue
to enjoy its attribute of a “residence”. What is really
needed now is an objective criterion. One dwells with the
intent of permanent residence if an average observer may
draw a conclusion that a particular village, town or city is
the central to one’s activities.
Polish law provides for several other modes of meaning
in respect of residence (domicile). Examples include
regulations with references to an apartment or a specific
address instead of names of villages, towns or cities.
What makes the issue even more complicated is the epithet
“permanent” relating to the administrative requirement
of registering one’s permanent residence.
All individuals staying within the territory of the
Republic of Poland have to meet the residence registration
obligation. A foreigner staying within the territory of
the Republic of Poland is no different in this respect and
has to meet the obligation of residence registration, too.
In accordance with the Act on the rules of entering and
visiting the territory of the Republic of Poland by
European Union Member State nationals and members of
their families, dated 27 July 2002 6 , an EU national or a
member of his/her family may not stay in the territory of
the Republic of Poland for more than 3 months unless
they obtain a permission of residence and/or a permission
of temporary residence. This is not required from EU nationals
who engage in work, free-lance jobs and/or self
employment in the territory of the Republic of Poland,
have their permanent residence in the territory of another
EU member state and return there on a daily basis or at
least once a week. Residence permissions are issued to
EU nationals conditional to the provisions of the above
Act including but not limited to nationals who engage
and/or intend to engage in work, free-lance jobs and/or
nationals who intend to or engage in business activities in
the territory of the Republic of Poland for a more than 12
months. Residence permissions are issued for 5 years effective
of the date of issuing.
Finally there is a serious doubt, whether the fact of registering
a foreigner at a specific address in a village, town
or city has direct impact on determining his or her place
of residence (domicile). Unfortunately the Minister of
Interior and Administration seems to refer to the specific
parcel planned to be bought by the foreigner. This is
inconsistent with the concept of the “residence” contained
in the Civil Code.
One could not fail to ignore the temporary aspect of the
following phrase: “deemed to be the permanent place of
dwelling”. It bears a clear future reference. A reasonable
solution would be to request a European Economic Area
national, who acquires housing or recreation and leisure
land, to immediately transfer his/her permanent residence
(domicile) to Poland. In practice, a notarised representation
will be immediately required which states a village, town
or city of permanent residence (domicile). A foreigner’s
failure to do so may result in the Minister’s of Interior and
Administration taking a legal action to null the sale agreement.
It is also possible that on making a notarial deed a
notary may request, as a precaution, that a national the
European Economic Area, who intends to purchase housing
development or recreation and leisure land, presents a
proof of temporary or permanent residence registration 7 .
2. Restrictions of Acquisition of Agricultural Land
and Forests of Woodlands
Pursuant to Article 8 paragraph 2a sub-clause 1 of the
Act on Acquisition of Real Estate by Foreigners, foreigners
who are residents and/or entrepreneurs of the
European Economic Area member states are required to
obtain a permission to purchase agricultural land and/or
forest land or woodlands. This obligation is to remain in
force for 12 years of the date of Poland’s EU accession.
2.1 Exemption for Purchase by the Leaseholder
No permission is required if agricultural land is located
in one of the following Voivodeships (provinces):
- Dolnoœl¹skie, Kujawsko-Pomorskie, Lubuskie,
Opolskie, Pomorskie, Warmiñsko-Mazurskie,
Wielkopolskie and Zachodniopomorskie – after 7
years of the date of a lease agreement at an authenticated
date;
- Lubelskie, £ódzkie, Ma³opolskie, Mazowieckie,
Podkarpackie, Podlaskie, Œl¹skie, Œwietkorzyskie – after
3 years of the date of a lease agreement at an authenticated
date
– in both cases, provided that in the above period, the
said foreigner has personally carried out agricultural
activities on this land and legally lived in the Republic
of Poland.
The above regulation gives rise to several doubts with
an immediate question about the definition of agricultural
land. The use of conjunction “and” must not affect the
actual interpretation of the law dealing with agricultural
land and/or forests.
2.2 Definition of Agricultural Land
Polish law provides for several regulations that contain
legal definitions of agricultural land. With no explicit reference
to any one of them, however, the Civil Code definition
seems to prevail as the one provided by the basic act
of parliament in the civil law area. Pursuant to Article 461
of the Civil Code agricultural immovable properties (agricultural
lands) are immovable properties which are or can
6 Dz. U. (Official Journal) 2006, No. 141, item 1180.
7 See Adam KUCHARSKI, Pojêcie „nabycia drugiego domu” w ustawie
o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców, Kwartalnik Prawa
Publicznego 2005, No. 1.

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Acquisition d’immeubles par des étrangers en Pologne 177
be used for agricultural production, both plant and animal
production, not excluding gardening, horticulture and fisheries.
The above definition comprises a relatively wide
range of designates. It contains no territorial limitations
though. What makes it characteristic is that the only condition
appears to be a potential for agricultural activities.
Where a local development plan is not in place or the
building site location is not assigned, the land and building
register information determines the agricultural status
of the land.
2.3 Authenticated Date
Another doubt arises with regard to the authenticated
date. Pursuant to Article 81 § 2 of the Civil Code an act
in law shall have a authenticated date in case if the performance
of the act in law is confirmed in any official
document – from the date of the official document, and if
any statement is made by State authority, an authority of
a unit of territorial self-government or by a notary on the
document pertaining to that act in law – from the date of
that statement. The Act on acquisition of real estate by
foreigners does not provide for an explicit statement
whether the 7- or 3-year periods are effective from the
date of the lease agreement or from the authentication of
the date which makes more sense – hence, the period
commences on the date of authentication.
There is also a technical issue of satisfying the premise
of personal engagement in the agricultural activity. For the
purpose of other laws, this is usually confirmed by the local
administration such as a local mayor. Under the Act on
acquisition of real property by foreigners, the foreigner’s
statement appears to satisfy the requirements. In case of
false statements the Minister of Interior and Administration
may take legal action to null the sale agreement.
2.4 Right of Pre-emption
Finally, it is worth bearing in mind the fact that an acquisition
of real property by a foreigner is also subject to
the provisions of the Agricultural System Act of 11
April 2003 8 . The above Act provides the Agricultural
Property Agency in its capacity of a public juristic person
with the right of first refusal (pre-emption) with regard
to agricultural land in certain circumstances.
8 Dz. U. (Official Journal) 2003, No. 64, item 592.
Acquisition d’immeubles par des étrangers
en Pologne après la signature du Traité
d’adhésion (problèmes choisis)*
1. Restriction à l’acquisition de résidences secondaires
Conformément au traité d’adhésion signé à Athènes le
16 avril 2003 1 , les dispositions relatives à l’acquisition
de résidences secondaires – loi du 24 mars 1920 relative
à l’achat des biens immeubles par des étrangers 2 – restent
en vigueur en Pologne encore pour cinq ans à partir
de la date d’adhésion.
Quant à l’acquisition de résidences secondaires, les
dispositions sur l’acquisition de résidences secondaires et
les procédures autres que celles s’appliquant aux citoyens
nationaux ne devraient pas être applicables aux citoyens
des Etats membres et aux ressortissants des Etats qui font
partie de l’accord sur l’espace économique européen
(EEE) et qui ont résidé légalement en Pologne pour
quatre ans sans interruption.
1.1 La notion de “résidence secondaire”
La “résidence secondaire” est une notion clé par rapport
à l’acquisition de biens fonciers par des ressortissants
d’Etats membres pendant la période transitoire de 5 ans.
Par la possibilité de négociations individuelles de traités
d’adhésion, plusieurs Etats, comme p.e. le Danemark,
l’Autriche, la Suède et l’Hongrie, ont choisi de limiter la
liberté de l’acquisition de terrains situés sur leur territoire
national par des ressortissants d’autres Etats membres.
Malgré tous ces aspects universels, la notion ne peut pas
être comprise si on ne fait pas référence à la législation de
chacun des Etats membres afin de trouver des lignes directrices
détaillées pour l’interprétation.
Conformément à la dernière modification de la Loi du
24 mars 1920, les étrangers qui sont des ressortissants ou
des entrepreneurs des Etats membres de l’espace économique
européen ne sont pas tenus de demander une autorisation,
sauf dans les cas de l’acquisition de résidences
secondaires dans les cinq ans à partir de l’adhésion de la
Pologne à l’UE. La définition de “l’acquisition d’une résidence
secondaire” se trouve dans l’art. 1 alinéa 5 de la
loi susmentionnée. Cet article dispose que “l’acquisition
d’une résidence secondaire” est l’acquisition de biens
fonciers par une personne physique qui n’est pas ressortissant
de la Pologne, biens fonciers destinés à la construction
de maisons et/ou aux loisirs et non pas à la résidence
permanente de l’étranger en question.
En sont exclues les acquisitions d’appartements ou de
locaux qui sont des logements sous le régime de la copropriété.
Néanmoins, l’“acquisition d’une résidence secondaire”
ne requiert pas d’autorisation si c’est dans l’intention
d’exercer des activités commerciales consistant
en des services touristiques.
Le législateur utilise plus d’une seule notion dans le règlement
cité ci-dessus. Chacune d’entre elles demande un
commentaire plus détaillé.
1.2 Zones à usage d’habitation
Conformément à la loi polonaise, l’aménagement du
territoire est originairement déterminé sur la base de
plans d’aménagement locaux. Les plans d’aménagement
local sont adoptés par les conseils de la commune (gmina)
après de longues négociations. Les plans locaux produisent
les mêmes effets que les lois locales.
La “zone à usage d'habitation” est une notion utilisée
dans la loi du 24 mars 1920. Elle se réfère aux terrains qui
* par ADAM KUCHARSKI, notaire à Wroclaw (Polonie).
1 Dz.U. (Journal Officiel) n o 90, pos. 864.
2 Dz.U. 1996, (Journal Officiel) n o 54, pos. 245 avec amendements ultérieurs.

178 A. Kucharski, Acquisition d’immeubles par des étrangers en Pologne Notarius International 3-4/2005
seront aménagés pour la construction de maisons particulières
ou de maisons en copropriété. Cette notion ne comprend
ni les terrains commerciaux ni les terrains ruraux.
Dans le cas où un plan régional/local admet différents
types d’aménagement du territoire de même nature dont
un seul est prévu pour la construction de logements, il est
suffisant d’appliquer les règles relatives aux zones à usage
d'habitation à l’acquisition de ces terrains.
Dans le cas où le plan d’aménagement local prévoit
deux ou plusieurs types d’aménagement et différentes désignations
pour les terrains d’aménagement, l’ensemble
de la propriété immobilière fait l’objet de la procédure
d’aménagement des zones à usage d’habitation si les différents
démembrements de la propriété ne peuvent pas
être traités comme objets séparés de transactions légales.
Conformément à l’art. 4 de la loi sur la planification et
l’aménagement régional du 27 mars 2003 3 , les plans
d’occupation des sols, les plans de développement public,
le permis de construire et les permis d’aménagement
locaux font l’objet de plans d’urbanisme. Malheureusement,
un grand nombre de plans régionaux sont périmés
depuis le 1 er janvier 2004. Une grande partie des territoires
en Pologne (plus de 50% ) ne font pas l’objet de plans
régionaux.
A défaut de plan local ou dans le cas où le plan local
n’est pas disponible, les lignes directrices pour l’aménagement
et la construction font l’objet de décisions locales.
La loi susmentionnée dispose qu’une décision d’implantation
est liée à l’intention de l’investisseur d’initier
et de mener à bien un projet d’investissement. Une décision
est très improbable si elle est demandée pour déterminer
l’aménagement du territoire aux fins mentionnées
dans la loi du 24 mars 1920 et s’il ne s’agit pas de terrains
constructibles mais, par exemple, de terres cultivées. On
pourrait s’attendre à un mécontentement de la part de la
pratique dans ce secteur du marché immobilier si les
étrangers étaient obligés d’obtenir un permis de construire
ou un permis d’aménagement local.
Si le transfert d’un chantier de construction s’effectue
sans plan local, les inscriptions dans le cadastre tenu par
le starost (chef du district) devraient se faire conformément
à la loi sur les dimensions cadastrales et la cartographie
du 17 mai 1989 4 . Il s’agit d’une application directe
de la loi sur la gestion de biens immeubles du 21
août 1997 5 . La loi dispose que les terrains utilisés à des
fins agricoles et/ou forestières comprennent les terrains
enregistrés, y inclus les surfaces agricoles utiles, les forêts
et les superficies boisées ainsi que les terres minérales
et les voies qui font partie des terrains agricoles. Le
système de données transparent et la possiblité du public
d’y avoir accès sont de bonnes raisons pour utiliser les
cadastres comme enregistrement de référence.
Compte tenu de la condition préalable de la résidence
permanente (domicile), il semble que les “zones à usage
d'habitation” comprennent les terrains bâtis ainsi que les
terrains nus. Cette approche repose sur des arguments à la
fois logiques et structurels. Malheureusement, le Ministre
des Affaires Intérieures et de l’Administration ne partage
pas complètement cette conclusion. Dans le cas de l’acquisition
de terrains nus (sans infrastructure et/ou constructions),
il est alors recommandé d’enregistrer la demande
préalable (même sur Internet).
1.3. Terrain “Loisir”
L’acquisition d’une résidence secondaire peut également
comprendre l’achat de terrains “loisirs”. Y sont probablement
inclus les terrains nus. Néanmoins, les terrains bâtis
ne devraient pas être exclus non plus. Les terrains “loisirs”
peuvent être des parcs, des plages publiques, les jardins de
maisons, des prés, des champs, des boulevards et des berges,
des promenades et des emplacements réservés aux
jeux. Conformément à des dispositions sur l’environnement,
les terrains “loisirs” font partie des espaces verts.
1.4. La résidence permanente (Domicile)
La notion “résidence permanente” (domicile) est une
notion très problématique.
Conformément à l’art. 25 du Code Civil, l’endroit de
la résidence permanente d’une personne physique est le
lieu où elle s’installe dans l’intention d’y résider. Pour
déterminer la résidence d’une personne aux termes du
Code Civil, il faut respecter deux conditions: Le fait de
s’installer sur le lieu et le fait de vouloir y créer sa résidence
permanente (normale). Si les deux conditions ne
sont pas remplies temporairement, le lieu continue à être
la “résidence”. Ce qu’il faut vraiment maintenant, c’est
un critère objectif. Une personne a l’intention de résider
de maière permanente si un observateur moyen peut tirer
la conclusion qu’un certain village, une certaine ville ou
cité est le centre des activités de la personne concernée.
La loi polonaise prévoit également plusieurs autres définitions
de la notion de résidence (domicile). Quelques
dispositions se réfèrent à un appartement ou une adresse
spéciale au lieu de villages, villes ou cités.
A propos de la réquisition administrative de l’inscription
de la résidence permanente, l’adjectif “permanent”
complique encore le sujet. Toutes les personnes habitant
sur le territoire de la République Polonaise doivent
respecter l’obligation d’inscrire leur résidence. Cette
obligation concerne également les étrangers habitant sur
le territoire national. Conformément à la loi sur les règles
de l’accès au territoire et de la visite du territoire de la
République Polonaise par les ressortissants d’autres pays
de l’Union Européenne et leurs familles du 27 juillet
2002 6 , un ressortissant de l’UE ou un membre de sa famille
ne peut rester sur le territoire de la Pologne pour
plus de trois mois que s’il présente une autorisation de résidence
temporaire. Cette réquisition ne concerne pas les
ressortissants d’autres Etats de l’UE qui sont employés
en Pologne ou qui exercent une profession libérale ou indépendante,
qui ont leur résidence permanente sur le territoire
d’autres Etats membres de l’UE et qui y retournent
chaque jour ou au moins une fois par semaine. Les auto-
3 Dz.U. (Journal Officiel) n o 80, pos. 717.
4 Dz.U. (Journal Officiel) de 2000, n o 100, Pos. 1086 avec amendements.
5 Dz.U. (Journal Officiel) n o 115, pos. 741 avec amendements ultérieurs.
6 Dz. U, (Journal Officiel) n o 141, pos. 1180.

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Acquisition d’immeubles par des étrangers en Pologne 179
risations de résidence sont délivrées aux ressortissants
des Etats membres de l’UE conformément aux dispositions
de la loi susmentionnée. Elles ne sont pas réservées
aux ressortissants qui sont employés ou qui ont l’intention
de demander un emploi en Pologne, qui exercent une
profession libérale ou indépendante ou qui veulent exercer
un commerce sur le territoire de la République
Polonaise pour plus de 12 mois. Les autorisations de résidence
sont délivrées pour cinq ans. Ils produisent leurs
effets à partir de la date de délivrance.
Finalement, il subsite des doutes sérieux quant à la
question de savoir si l’enregistrement d’une adresse déterminée
des étrangers dans un village, une ville ou une
cité a des conséquences pour la détermination de leur résidence
permanente (domicile). Malheureusement, le
Ministre des Affaires Intérieures et de l’Administration
semble se référer à la parcelle déterminée censée être
acquis par l'étranger concerné. Cela est contradictoire à la
conception de la “résidence” contenue dans le Code Civil.
L’aspect temporel de la phrase suivante ne peut pas être
ignoré: “considéré comme lieu de résidence permanent”.
Il comporte une référence évidente au future. Une solution
raisonnable serait de demander à un ressortissant de
l’espace économique européen, qui acquiert un terrain de
groupes d’habitations ou des terrains loisirs, de transférer
immédiatement sa résidence permanente (domicile) en
Pologne. Dans la pratique, il faut immédiatement présenter
un document notarial qui constate le village, la ville
ou la cité de la résidence permanente (domicile). Si l’étranger
omet de présenter ce document, le ministre des
Affaires Intérieures et de l’Administration peut engageer
une procédure civile afin d’annuler la convention d’acquisition.
Il est également possible que, lors de la rédaction
de l’acte, le notaire prudent requière que le ressortissant
de l’espace économique européen qui a l’intention
de vendre un groupe de maisons ou des terrains loisirs,
présente une preuve de l’inscription de sa résidence temporaire
ou permanente. 7
2. Restrictions à l’acquisition de terrains agricoles ou
forestiers
Aux termes de l’art. 8 al. 2a clause 1 de la loi sur l’acquisition
de biens immeubles par des étrangers, les étrangers
étant ressortissants ou entrepreneurs d’un Etat membre
de l’espace économique européen doivent demander
une autorisation pour vendre des terrains agricoles et/ou
forestiers. Cette obligation reste en vigueur pour la période
de douze ans à partir de la date de l’adhésion de
la Pologne à l’Union Européenne.
2.1. Exclusion de l'achat par le bailleur
L’autorisation n’est pas requise si le terrain agricole est
situé dans l’une des provinces suivantes:
- Dolnoœl¹skie, Kujawsko-Pomorskie, Lubuskie,
Opolskie, Pomorskie, Warmiñsko-Mazurskie,
Wielkopolskie and Zachodniopomorskie – sept ans
après la date authentifiée d’une convention de bail;
- Lubelskie, £ódzkie, Ma³opolskie, Mazowieckie, Podkarpackie,
Podlaskie, Œl¹skie, Œwietkorzyskie – trois
ans après la date authentifiée de la convention de bail,
- dans les deux cas pourvu que, dans la période susmentionnée,
l’étranger ait exercé personnellement des activités
agricoles sur ce terrain et vécu légalement dans la
République Polonaise.
Le règlement susmentionné donne lieu à des doutes et
fait surgir la question de savoir comment définir le terrain
agricole. L’utilisation de la conjonction “et” ne doit pas
affecter l’interprétation actuelle de la loi sur les terrains
agricoles et forestiers.
2.2 Définition de terrain agricole
Le droit polonais prévoit différentes règles contenant
des définitions du terrain agricole. La définition du Code
Civil, qui ne se réfère pas directement à l’une d’entre elles,
semble prévaloir comme la définition prévue par la
“loi fondamentale” du parlement en matière civile.
Conformément à l’art. 461 du Code Civil, les biens immobiliers
agricoles (terrains agricoles) sont des immeubles
que l’on peut utiliser pour la production agricole, l’élevation
de plantes et d’animaux, sans exlure le jardinage,
l’horticulture et la pisciculture. La définition susmentionnée
est très large. Elle ne prévoit pas de limites territoriales.
Ce qui est caractéristique c’est que la seule condition
est la possibilité d’exercer une activité agricole.
A défaut de plan d’aménagement local ou dans le cas
où la zone à usage d’habitation n’est pas déterminé, la nature
(agricole) du terrain ressort des informations du livre
foncier.
2.3 Date authentifiée
D’autres doutes surgissent par rapport à la date authentifiée.
Conformément à l’art. 81 al. 2 du Code Civil, un
acte valable doit porter une date authentifiée. Si l’exécution
de l’acte valable est confirmée dans un document officiel,
il faut authentifier la date du document officiel; si
l’autorité étatique, une autorité d’une entité régionale ou
un notaire fait une constatation, il faut authentifier la date
de la constatation. La loi sur l’acquisition de biens immeubles
par des étrangers ne prévoit pas de disposition
expresse relative à la date à partir de laquelle la période
de trois ou de sept ans commence à écouler (à partir de la
date de la convention de bail ou à partir de l’authentification
de la date – ce qui serait plus logique). La période
commence alors à partir de l’authentification de la date.
2.4. Activités agricoles
Une autre question de nature technique concerne la satisfaction
de la réquisition d’exercer personnellement
une activité agricole. En vertu d’autres lois, cette réquisition
est confirmée par l’administration locale, p.e. par le
maire. Conformément à la loi sur l’acquisition de biens
immobiliers par des étrangers, la confirmation fournie
par l’étranger semble satisfaire aux réquisitions. Dans le
cas de fausses confirmations, le Ministre des Affaires
Intérieures et de l’Administration peut engager une procédure
civile afin d’annuler le contrat de vente.
7 cfr. ADAM KUCHARSKI, Pojêcie „nabycia drugiego domu” w ustawie
o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców, Kwartalnik Prawa
Publicznego 2005, n o 1.

180 A. Kucharski, Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen Notarius International 3-4/2005
2.5. Droit de préemption
Finalement, il faut tenir compte du fait que l’acquisition
de biens immeubles par des étrangers est régie par
les dispositions de la Loi sur le système agricole du 11
avril 2003 8 . La loi susmentionnée institue l’Agence de la
Propriété Agricole qui a la personnalité morale et qui a un
droit de préemption sur les terrains agricoles sous certaines
conditions.
8 Dz. U. (journal officiel) n o 64, pos. 592.
Grundstückserwerb durch Ausländer in
Polen nach dem EU-Beitritt (ausgewählte
Fragen)*
1. Beschränkungen beim Erwerb von Zweitwohnsitzen/Zweitwohnungen
Nach dem am 16. April 2003 in Athen unterzeichneten
Beitrittsvertrag 1 darf Polen die Erwerbsbeschränkungen
nach dem “Gesetz über den Erwerb von Grundstücken
durch Ausländer” vom 24. März 1920 2 für den Erwerb
von Zweitwohnungen für fünf Jahre ab dem Datum des
EU-Beitritts auch auf Staatsangehörige von EU-
Mitgliedsstaaten und Staatsangehörige von Mitgliedsstaaten
der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft weiter
anwenden.
EU- und EWR-Staatsangehörige, die rechtmäßig ihren
gewöhnlichen Aufenthalt seit vier Jahren ununterbrochen
in Polen hatten, bedürfen hingegen keiner
Genehmigung für den Erwerb von Zweitwohnungen oder
unterliegen nur denselben Vorschriften wie polnische
Staatsangehörige auch.
1.1. Begriff Zweitwohnung/Zweitwohnsitz
Der Begriff “Zweitwohnung/Zweitwohnsitz” ist damit
einer der Kernbegriffe für den Erwerb von Grundstücken
durch Staatsangehörige anderer EU-Mitgliedsstaaten
während der fünfjährigen Übergangszeit.
Auch mehrere andere EU-Mitgliedsstaaten hatten oder
haben die Möglichkeit eines Grundstückserwerbs von
Staatsangehörigen anderer Mitgliedsstaaten im Rahmen
der Beitrittsverhandlung beschränkt, so z. B. Dänemark,
Österreich, Schweden und Ungarn. Trotz dieser vergleichbaren
Rechtslage kann der Begriff “Zweitwohnung/Zweitwohnsitz”
in seinen Einzelheiten nur aufgrund
der ausfüllenden Gesetze des jeweiligen Mitgliedsstaates
ausgelegt werden.
Nach der jetzigen Fassung des Gesetzes vom 24. März
1920 bedürfen Staatsangehörige oder Unternehmer aus
anderen Mitgliedsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes
beim Grundstückserwerb keiner Genehmigung,
ausgenommen für den Erwerb einer Zweitwohnung/eines
Zweitwohnsitzes. Der Erwerb einer Zweitwohnung ist
auch für EU-Ausländer noch fünf Jahren nach dem EU-
Beitritt Polens genehmigungspflichtig.
Der Begriff des “Erwerbs eines Zweitwohnsitzes/
Zweitwohnung” ist in Art. 1 § 5 des Gesetzes vom
24.3.1920 definiert. Da-nach ist der “Erwerb eines Zweitwohnsitzes”
ein Grundstückserwerb durch eine natürliche
Person, die nicht die polnische Staatsangehörigkeit hat, sofern
das Grundstück für den Wohnungsbau und/oder für
Erholungs- und Freizeitaktivitäten verwendet werden soll
und von dem betreffenden Ausländer nicht als Hauptwohnsitz
genutzt wird.
Ausgenommen ist der Erwerb von Wohnungen in der
Rechtsform des Wohnungseigentums. Genehmigungsfrei
ist auch der “Erwerb einer Zweitwohnung” zur gewerblichen
Verwendung für touristische Dienstleistungen.
Der Gesetzgeber verwendet in dieser Definition verschiedene
Begriffe, von denen jeder einer näheren
Darstellung bedarf.
1.2. Wohnungsbau
Nach polnischem Recht wird die Grundstücksnutzung
durch örtliche Bebauungspläne geregelt. Die örtlichen
Bebauungspläne werden von den Gemeinderäten (gmina)
nach diversen Anhörungen beschlossen. Bebauungspläne
haben wie Gemeindesatzungen allgemeinverbindliche
Rechtsnormen.
Der Begriff “für den Wohnungsbau ausgewiesene
Grundstücke” findet sich im Gesetz vom 24. März
1920. Er erfasst Grundstücke, auf denen Ein- oder
Mehrfamilienhäuser gebaut werden können. Nicht erfasst
sind hingegen Gewerbe- und landwirtschaftliche
Grundstücke.
Lässt der Bebauungsplan verschiedene Arten der
Bebauung gleichwertig zu, darunter auch Wohnbebauung,
so sind die Anforderungen für den Erwerb von
Wohnbauland anzuwenden.
Sieht der Bebauungsplan mehr als zwei Nutzungsarten
für unterschiedliche Teilgebiete des verkauften
Grundstückes vor, so gelten die Beschränkungen für den
Erwerb von Wohnbaugrundstücken für das ganze Gebiet,
sofern nicht die Teilflächen in voneinander getrennten
Rechtsgeschäften verkauft werden.
Nach Art. 4 des Bauplanungsgesetzes vom 27. März
2003 3 regeln Bebauungspläne die Grundstücksnutzung,
die öffentliche Erschließung, Baugenehmigung und
Genehmigung durch die örtliche Planungsbehörde.
Bedauerlicherweise traten infolge einer Gesetzesänderung
viele Bebauungspläne zum 1. Januar 2004 außer
Kraft. So bestehen heute für große Gebiete in Polen (mehr
als 50 %) keine rechtswirksamen Bebauungspläne mehr.
Besteht kein Bebauungsplan, so werden die bauplanungs-
und bauordnungsrechtlichen Vorgaben in einer
Einzelfallgenehmigung bestimmt (Standortbestimmung).
Das Bauplanungsgesetz sieht vor, dass sich eine
Standortbestimmung auf ein Vorhaben eines Investors
zur Durchführung eines Investitionsprojektes beziehen
* von ADAM KUCHARSKI, Notar, Breslau, Polen.
1 GBl. Polen (Dz.U.) 2003, Nr. 90, Pos. 864.
2
GBl. Polen (Dz.U.) 1996, Nr. 54, Pos. 245 mit Änderungen.
3
GBl. Polen (Dz.U.) 2003, Nr. 80, Pos. 717.

Notarius International 3-4/2005 A. Kucharski, Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen 181
muss. Eine Standortbestimmung ist kaum zu erlangen,
wenn sie zur Bestimmung der Flächennutzung nach dem
Gesetz vom 24. März 1920 verlangt wird und wenn das
betroffene Grundstück kein Bauland ist, sondern, z. B.
landwirtschaftlich genutzt wird. Daher dürfte dieser Teil
des Immobilienmarktes weitgehend zum Erliegen kommen,
wenn man von Ausländern für den Erwerb eine
Baugenehmigung und Genehmigung durch die örtliche
Planungsbehörde verlangt.
Wird ein Bauplatz übertragen, für den kein
Bebauungsplan besteht, sollte man das vom Kreisvorsteher
(starost) nach dem Landesvermessungs-gesetz
vom 17. Mai 1989 4 geführte Kataster heranziehen. Dies
ergibt sich unmittelbar aus dem Immobilienverwaltungsgesetz
vom 21. August 1997 5 . Nach dem Gesetz sind
land- und/oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
diejenigen, die im Kataster als landwirtschaftliche
Nutzflächen, Forst- und Waldflächen registriert sind,
ebenso Flächen zum Abbau von Bodenschätzen sowie
Straßen, die Teil landwirtschaftlicher Flächen sind. Die
übersichtliche Datenstruktur, Verfügbarkeit und leichte
Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit sind gute Gründe,
das Kataster als Informationsquelle zu nutzen.
Unter Berücksichtigung der Voraussetzung des dauerhaften
Wohnsitzes, scheint das “Bauerschließungsland”
sowohl bebaute wie unbebaute Grundstücke umfassen.
Diese Betrachtungsweise wird sowohl durch logische als
auch durch systematische Argumente gestützt. Leider
teilt das Innenministerium diese Schlussfolgerung nur
teilweise. So ist beim Erwerb unbebauter Grundstücke zu
empfehlen, eine Anfrage beim Kataster vorzunehmen
(auch mittels Internet).
1.3. Erholungs- und Freizeitnutzung
Der Erwerb eines “Zweitwohnsitzes” liegt auch beim
Erwerb von “für Erholung und Freizeitzwecke genutzten
Grundstücken” vor. Dieser Begriff dürfte jedenfalls nicht
bebaute Grundstücke beinhalten. Aber auch bebaute
Grundstücke erscheinen nicht ausgeschlossen. Der
Begriff von “für Erholung und Freizeitzwecke genutzten
Grundstücken” beinhaltet etwa Parkanlagen, öffentliche
Strände, Hausgärten, Grünanlagen, Plätze, Alleen und
Böschungen, Spazierwege oder Kinderspielplätze. Nach
den umweltrechtlichen Vorschriften gehören die “für
Erholung und Freizeitzwecke genutzten Grundstücke” zu
den Grünflächen.
1.4. Hauptwohnsitz
Der Begriff des “ständigen Wohnsitzes“ scheint am
meisten Schwierigkeiten zu bereiten.
Nach Art. 25 des polnischen ZGB ist der Wohnsitz einer
natürlichen Person der Ort, an dem sie mit der
Absicht ständigen Aufenthaltes verweilt. Die
Bestimmung des Wohnsitzes im Sinne des
Zivilgesetzbuches setzt zweierlei voraus, zum einen den
dauerhaften Aufenthalt und zum anderen die Absicht des
dauerhaften (gewöhnlichen) Aufenthaltes an diesem Ort.
Entfällt eine dieser beiden Voraussetzungen vorübergehend,
so ist der Aufenthaltsort weiterhin ein “Wohnsitz”.
Erforderlich ist ein objektives Kriterium. Die Absicht
ständigen Aufenthaltes liegt vor, wenn ein durchschnittlicher
Beobachter diesen Ort als Lebensmittelpunkt der
betreffenden Person ansehen würde.
Die Begriffe Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt
finden sich im polnischen Recht auch mit verschiedenen
anderen Bedeutungen. So kann der Begriff beispielsweise
auf eine bestimmte Wohnung oder Adresse anstelle
eines ganzen Ortes oder einer ganzen Gemeinde bezogen
sein.
Kompliziert wird die Angelegenheit noch dadurch,
dass sich der Zusatz des “ständigen” Wohnsitzes auf die
verwaltungsrechtliche Pflicht bezieht, seinen ständigen
Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anzumelden.
Jeder, der in Polen wohnt, ist verpflichtet, sich beim
Einwohnermeldeamt anzumelden. Dies gilt auch für ausländische
Staatsangehörige; auch diese müssen sich beim
Einwohnermeldeamt anmelden. Nach dem Gesetz vom
27. Juli 2002 über die Einreise oder Besuchsaufenthalte
von Staatsangehörigen der EU-Mitgliedsstaaten und deren
Familienangehörigen auf dem Gebiet der Republik
Polen 6 darf sich auch ein EU-Staatsangehöriger bzw. seine
Familienangehörigen nicht länger als drei Monate
ohne Aufenthaltserlaubnis (oder befristete
Aufenthaltserlaubnis) in Polen aufhalten. Von dieser
Regelung ausgenommen sind EU-Staatsangehörige, die
in Polen als Angestellte, zu Dienstleistungen und/oder als
Selbständige beruflich tätig sind, jedoch ihren ständigen
Wohnsitz in einem anderen EU-Mitgliedsstaat haben und
täglich oder mindestens einmal in der Woche dorthin zurückkehren.
Aufenthaltserlaubnisse werden nach den
Vorschriften des genannten Gesetzes insbesondere den
Staatsangehörigen von EU-Mitgliedsstaaten erteilt, die in
Polen länger als 12 Monate arbeiten, freiberuflich oder
gewerblich tätig sein wollen. Die Aufenthaltserlaubnis
wird für fünf Jahre ab Ausstellungsdatum erteilt.
Es erscheint sehr zweifelhaft, ob die Anmeldung eines
Ausländers unter einer bestimmten Adresse unmittelbare
Auswirkungen auf die Bestimmung seines Wohnsitzes
hat. Leider scheint das Innenministerium darauf abzustellen,
ob das der Ausländer für das spezielle Grundstück,
das er kaufen will, gemeldet ist. Eine solche Auslegung
des Begriffs “Wohnsitz” steht jedoch im Widerspruch zu
der Definition im Zivilgesetzbuch.
Man darf den zeitlichen Aspekt der Definition nicht
übersehen: “der als ständiger Wohnsitz bestimmt ist”.
Darin liegt eine klare Verweisung auf die Zukunft Eine
angemessene Lösung wäre, Ausländern aus Staaten der
Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft, die in Polen
Grundbesitz zu Wohn- oder Erholungszwecken erwerben,
aufzuerlegen, ihren Hauptwohnsitz unmittelbar nach
dem Erwerb nach Polen zu verlegen. In der Praxis muss
der Erwerber sogleich eine notariell beurkundete
Erklärung darüber vorlegen, an welchem Ort oder in welcher
Gemeinde er seinen Hauptwohnsitz nimmt.
4 GBl. Polen (Dz.U.) 2000, Nr. 100, Pos. 1086 mit Änderungen.
5 GBl. Polen (Dz.U.) 1997, Nr. 115, Pos. 741 mit Änderungen.
6 GBl. Polen (Dz.U.) 2006, Nr. 141, Pos. 1180.

182 A. Kucharski, Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen Notarius International 3-4/2005
Unterlässt er dies, so kann das Innenministerium rechtliche
Schritte einleiten, um die Nichtigkeit des
Kaufvertrages feststellen zu lassen. Für die Beurkundung
der Erklärung kann der Notar auch verlangen, dass der
Ausländer, der ein Grundstück zu Wohn- oder
Erholungszwecken kaufen will, vorsorglich einen
Nachweis über die Anmeldung des vorläufigen oder dauerhaften
Wohnsitzes vorlegt 7 .
2. Beschränkungen beim Erwerb von land- und
forstwirtschaftlich genutzten Flächen
Gem. Art. 8 § 2a Abs. 1 des Gesetzes über den Erwerb
von Grundbesitz durch Ausländer bedürfen ausländische
Staatsangehörige und/oder Unternehmen des Europäischen
Wirtschaftsraumes für den Erwerb von landund/oder
forstwirtschaftlich genutztem Grundbesitz
einer Genehmigung. Diese Auflage soll 12 Jahre ab dem
EU-Beitritt der Republik Polen gelten.
2.1. Ausnahmen bei Kauf durch den Pächter
Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in den
folgenden Woiwodschaften (Provinzen) ist hingegen
keine Genehmigung erforderlich:
- Dolnoœl¹skie (Niederschlesien), Kujawsko-Pomorskie
(Kujawien-Pommern), Lubuskie (Lebus), Opolskie
(Oppeln), Pomorskie (Pommern), Warmiñsko-
Mazurskie (Ermland-Masuren), Wielkopolskie
(Großpolen) und Zachodniopomorskie
(Westpommern) – sofern mindestens sieben Jahre
lang ein Pachtvertrag mit amtlicher Bestätigung des
Datums bestand,
- Lubelskie (Lublin), £ódzkie (Lodsch), Ma³opolskie
(Kleinpolen), Mazowieckie (Masowien), Podkarpackie
(Vorkarpaten), Podlaskie (Podlachien), Œl¹skie
(Oberschlesien), Œwietkorzyskie (Heiligkreuz) – nach
dreijähriger Pacht mit amtlicher Bestätigung des
Datums des Pachtvertrages.
- Weitere Voraussetzung ist jeweils, dass der ausländische
Staatsangehörige während dieser Zeit persönlich
auf diesem Grundbesitz eine landwirtschaftliche
Tätigkeit ausgeübt hat und sich legal in der Republik
Polen aufhielt.
Diese Vorschrift wirft verschiedene Auslegungsfragen
auf, insbesondere nach der Definition von landwirtschaftlich
genutzten Grundstücken. Die Verwendung des
Wörtchens “und” darf dabei die Auslegung des Gesetzes
nicht beeinflussen, das für land- und/oder forstwirtschaftlich
genutzte Flächen gilt.
2.2. Begriff des land- und forstwirtschaftlich genutzten
Grundstücks
Im polnischen Recht gibt es mehrere Vorschriften, die
den Begriff “landwirtschaftliches Grundstück” definieren.
Soweit eine ausdrückliche Bezugnahme auf eine
Definition fehlt, zieht man im Zivilrecht üblicherweise
die Definition aus dem Zivilgesetzbuch heran, da dieses
das grundlegende Gesetz im Bereich des Zivilrechts ist.
Nach Art. 461 ZGB Polen ist landwirtschaftlicher
Grundbesitz (landwirtschaftliche Grundstücke) unbewegliches
Vermögen, das für die Landwirtschaft genutzt
wird, sei es zum Anbau von Pflanzen als auch zur Tierhaltung,
einschließlich gärtnerischer Nutzung oder zur
Fischzucht. Diese Definition umfasst eine ganze Reihe
von Untergruppen. Sie enthält jedoch keine räumliche
Einschränkung. Vielmehr ist sie dadurch gekennzeichnet,
als einzige Voraussetzung die Möglichkeit landwirtschaftlicher
Nutzung zu verlangen.
Soweit kein Bebauungsplan besteht und keine
Baugenehmigung erteilt wurde, bestimmt sich die
Eigenschaft als landwirtschaftliches Grundstück nach der
Eintragung im Kataster.
2.3. Amtliche Beglaubigung des Datums
Ein weitere Auslegungsfrage besteht hinsichtlich des
beglaubigten Datums. Nach Art. 81 Abs. 2 ZGB Polen
entspricht es der amtlichen Beglaubigung des Datums eines
Rechtsgeschäftes, wenn das Rechtsgeschäft durch
eine amtliche Urkunde bestätigt wird – und zwar vom
Datum der amtlichen Urkunde an, oder wenn auf der das
Rechtsgeschäft enthaltenden Urkunde irgendein Vermerk
durch ein Staatsorgan, eine Gebietskörperschaft oder einen
Notar angebracht wird – und zwar vom Datum des
Vermerks an.
Das Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch
Ausländer regelt nicht ausdrücklich, ob die Fristen von 7
bzw. 3 Jahren ab dem Datum des Pachtvertrags laufen
oder erst ab der amtlichen Beglaubigung des Datums –
was sinnvoller ist. Daher beginnt die Frist erst mit der
amtlichen Beglaubigung des Datums.
2.4. Tätigkeit in der Landwirtschaft
Weitere Voraussetzung der Ausnahme ist die Tätigkeit
in der Landwirtschaft. Im Rahmen anderer Gesetze sind
hierfür Bestätigungen durch die örtlichen Behörden (z. B.
den Bürgermeister) vorgesehen. Nach dem Gesetz über
den Immobilienerwerb scheint hingegen eine einfache
Erklärung des Ausländers selbst zu genügen. Bei falschen
Angaben kann das Innenministerium den
Grundstückskauf für nichtig erklären lassen.
2.5. Vorkaufsrecht
Schließlich ist zu erwähnen, dass der Immobilienerwerb
durch Ausländer auch den Vorschriften des
Landwirtschaftsgesetzes vom 11. April 2003 8 unterfällt.
Dieses Gesetz ermöglicht der Landwirtschaftsbehörde,
ihre Rechte als juristische Person des öffentlichen
Rechts wahrzunehmen. Unter bestimmten Umständen
steht ihr ein Vorkaufsrecht beim Verkauf landwirtschaftlicher
Grundstücke zu.
7
Vgl. ADAM KUCHARSKI, Pojêcie „nabycia drugiego domu” w ustawie
o nabywaniu nieruchomoœci przez cudzoziemców, Kwartalnik
Prawa Publicznego 2005, Nr. 1.
8 GBl. Polen (Dz. U. ) 2003, Nr. 64, Pos. 592.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 183
NATIONAL REPORT
Informe Nacional México
National Report Mexico – Rapport National Mexique – Länderbericht Mexiko –
Rapporto Nazionale Messico
José Antonio Márquez González, notario en Orizaba, México
Contenido
página
1. Derecho Notarial 183
2. Derecho Civil 186
3. Derecho de Familia 187
4. Derecho de Sucesiones 190
5. Derecho de Sociedades 194
6. Derecho Internacional Privado 196
7. Derecho Fiscal 198
8. Bibliografía 199
9. Abreviaturas 199
Se expone la situación jurídica al 1° de junio de 2005.
1. Derecho Notarial
1.1. Historia
Aunque en tiempos prehispánicos existía una cierta
especie de funcionarios, denominados tlacuilos, que se
encargaban de consignar los hechos históricos o los acontecimientos
más importantes, no es sino propiamente con
el descubrimiento de América y la posterior conquista de
las naciones aborígenes, cuando tiene lugar la implantación
de la institución notarial en el territorio que actualmente
se conoce como México. Así, se sabe que el conquistador
HERNÁN CORTÉS se hacía acompañar de un escribano
llamado DIEGO DE GODOY. De hecho, fue en el
actual puerto de Veracruz donde se consignó la primera
acta notarial redactada en territorio continental americano
en el año 1519.
Durante los trescientos años que siguieron y que caracterizaron
el régimen colonial novohispano, los escribanos
del Virreinato ajustaron en todo el desempeño de sus
funciones a la estructura jurídica existente en la península,
tal vez con algunas excepciones de particular aplicación
en la legislación conocida como Recopilación de
Leyes de los Reinos de las Indias.
Con el advenimiento del movimiento independentista
de las colonias americanas en la segunda y tercera décadas
del siglo XIX, la institución notarial sufrió una gran
conmoción por el rompimiento, si bien gradual, con la legislación
peninsular. A pesar de ello, se mantuvieron vigentes
muchas estructuras de la profesión y aun la práctica
cotidiana de la escribanía reflejaba, sin duda, la misma
tradición peninsular. Las fuentes legislativas de este
periodo se encuentran dispersas en una pluralidad de leyes
que todavía comprenden la Recopilación de Indias, la
Novísima Recopilación, el Fuero Real y las Siete Partidas.
1.2. Tipos de notarios
¿Cuántos tipos de notarios existen en el país? En rigor,
sólo existe un titular por cada notaría y éste asume el
nombre legal de notario o notario público.
En Yucatán aún existe la figura del escribano público.
Estos funcionarios son también nombrados por el Ejecutivo
local, pero sólo duran tres años en el ejercicio de sus
funciones. No son necesariamente abogados. Gozan de
igual fe pública que los propios notarios, siempre que el
importe de los actos autorizados no exceda de 500 días de
salario mínimo, es decir, $ 22,025 pesos mexicanos, equivalentes
a unos $ 2,000 USD.
En cuanto al suplente, hay una pluralidad desordenada
de denominaciones y funciones, ya que se utilizan las expresiones
suplente, asociado, adscrito, interino, supernumerario,
auxiliar, provisional, sustituto, etc., según la entidad
federativa de que se trate.
Actualmente en todo el país existen unos cuatro mil
notarios para una población de más de 100 millones de
habitantes, aproximadamente.
1.3. Fuentes jurídicas
Los Estados Unidos Mexicanos consisten en un total de
32 entidades federadas, incluyendo al Distrito Federal.
Estas entidades son autónomas en su régimen interno y,
por tanto, cada una posee un Código Civil (en su gran
mayoría estos códigos no difieren mucho entre sí). Lo
mismo sucede con las leyes notariales y registrales locales.
Así, la estructura legislativa institucional del notariado
mexicano se conforma por un complejo mosaico de 32
códigos civiles (más un Código Civil Federal), 32 leyes
notariales y 32 leyes registrales, aunque en contrapartida
la materia mercantil es de naturaleza federal y comprende
un solo Código de Comercio y una sola Ley de
Sociedades Mercantiles.
Este trabajo centrará su atención en el Código Civil
(CCDF) de 1932 y en la Ley del Notariado (LNDF), de
2000, correspondientes a la Ciudad de México, sin olvidar
las particularidades que desde luego existen en el resto
de las entidades federativas. 1 Se ha prestado a todas
ellas una atención especial y para facilitar su consulta, se
procuró citar en cada caso la disposición legal aplicable.
1 Las leyes mexicanas (incluyendo las leyes federales y estatales) pueden
consultarse en http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/
gobiernos.htm
En cuanto a su antigüedad, el estado actual de la legislación notarial
es el siguiente: Tabasco posee una ley del año 1976 y Yucatán otra de
1977. Son las más antiguas. Las leyes notariales más recientes son las
de Campeche (2000), Distrito Federal (2000), Veracruz (2004), Chiapas
(2005) y Nayarit (2005).

184 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
1.4. Acceso a la profesión
1.4.1. Carrera Notarial
La LNDF crea la denominada Carrera Notarial, ya
que establece lo siguiente en su art. 49:
“La preparación notarial y la difusión de la imparcialidad
jurídica y de conocimientos en beneficio del medio
jurídico está garantizada por esta Ley, y para ello la Carrera
Notarial proporciona condiciones de formación teórica
y práctica, formación deontológica y personal suficientes
para que mediante exámenes públicos por jurados
especialmente cualificados, el profesional del Derecho
idóneo para la función notarial pueda acceder a la misma
en las mejores condiciones de servicio y de igualdad de
acceso en bien de la Ciudad y para la evolución positiva
del Notariado.”
La carrera notarial se rige por ocho principios, a saber:
excelencia, especialización, legitimación, objetividad,
profesionalismo, imparcialidad, sustentabilidad e independencia
(art. 50, LNDF; art. 53, LNNAY).
1.4.2. Examen de oposición
El acceso a la profesión se produce invariablemente por
examen de oposición (aunque ésta no sea una regla general
en todo el país) y con la satisfacción de una serie de
requisitos consignados en el art. 54 de la LNDF. Estos se
reducen, entre otros, al hecho de ser mexicano por nacimiento,
ser profesional del Derecho y acreditar cuando
menos doce meses de práctica notarial ininterrumpida.
Hay una tendencia creciente a favor de la necesidad de
exámenes de oposición en el notariado. Actualmente un
total de 27 entidades federativas exigen sufrir el examen
para acceder al cargo, aunque cabe aclarar que en los
estados de Coahuila y Querétaro el requisito puede en algún
caso ser dispensado por el Ejecutivo del Estado, según
expresa disposición legal.
Las leyes notariales de los estados de Hidalgo, Puebla
y Yucatán solamente exigen el examen para aspirante,
pero no para obtener la titularidad en el cargo. La ley del
notariado de Puebla incluso dispensa del requisito de
examen de aspirante a los abogados que ya posean el título
universitario de “notarios”, y en este mismo estado,
junto con el de Veracruz, se autoriza al suplente para suceder
al titular en el cargo, sin necesidad de examen de
oposición (arts. 65 LNPUE y 55 LNVER).
Por último, los estados de Aguascalientes y Michoacán
son los únicos que no exigen examen de oposición ni para
acceder al cargo de notario, ni para ser aspirante al
ejercicio del mismo.
1.5. Funciones de los notarios
1.5.1. Otorgamiento de fe pública
En general, las funciones del notario se constriñen al
otorgamiento de fe pública, la cual confiere autenticidad
y certeza jurídica a los negocios en los cuales interviene
por solicitud de los interesados.
“Notario es el profesional del Derecho investido de fe
pública por el Estado, y que tiene a su cargo recibir, interpretar,
redactar y dar forma legal a la voluntad de las
personas que ante él acuden, y conferir autenticidad y
certeza jurídicas a los actos y hechos pasados ante su fe,
mediante la consignación de los mismos en instrumentos
públicos de su autoría. El notario conserva los instrumentos
en el protocolo a su cargo, los reproduce y da fe de
ellos. Actúa también como auxiliar de la administración
de justicia, como consejero, árbitro o asesor internacional,
en los términos que señalen las disposiciones legales
relativas” (art. 42, LNDF e igualmente art. 42 LNNAY).
Esta función posee sin duda una naturaleza compleja:
“...es pública en cuanto proviene de los poderes del Estado
y de la Ley, que obran en reconocimiento público de
la actividad profesional de Notario y de la documentación
notarial al servicio de la sociedad. De otra parte, es
autónoma y libre, para el notario que la ejerce actuando
con fe pública” (art. 26, LNDF).
Ahora bien, la función notarial así concebida está encuadrada
por un sistema de incompatibilidades, prohibiciones
y excusas. Así, el art. 32 de la LNDF dispone que
el oficio notarial es incompatible con toda dependencia o
empleo, cargo o comisión público o privado, y con el
ejercicio de la profesión de abogado. El notario tampoco
podrá ser comerciante, ministro de culto o agente económico
de cualquier clase. El cargo es inamovible.
Según la más depurada doctrina nacional, la actividad
del notario consiste en escuchar, interpretar y aconsejar a
las partes; preparar, redactar, certificar, autorizar y reproducir
el instrumento. 2
1.5.2. Atribuciones del notario
Entre las atribuciones más importantes que se confieren
a los notarios se encuentran las siguientes:
- En el derecho civil: la redacción de todo tipo de contratos
entre particulares, como compraventas, permutas,
donaciones, mutuos, arrendamientos, régimen de
condominio, constitución de derechos reales, contratos
de garantía, etcétera.
- En el derecho familiar: la celebración de convenios
sobre régimen patrimonial entre cónyuges, convenios
previos al divorcio o separación de cuerpos, convenios
sobre patria potestad, custodia, tutela, cambios de nombre,
actas de identidad, donaciones entre cónyuges, reconocimientos
de paternidad y constitución del patrimonio
de familia.
- En el derecho sucesorio: formulación de testamentos,
trámite de juicios sucesorios testamentarios e intestamentarios,
particiones y adjudicaciones hereditarias.
- En el derecho de sociedades: actas constitutivas de sociedades
mercantiles, redacción de actas de asamblea
ordinarias y extraordinarias, transferencia de acciones,
disolución y liquidación de sociedades, así como la
protocolización respectiva.
2 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Derecho notarial, Porrúa,
México, 1997, p. 149.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 185
- En el derecho agrario: intervención en ciertas asambleas
de régimen de propiedad ejidal (o comunitario) y
transferencias parcelarias.
- En el derecho procesal: trámite de actas para hacer
constar diversas situaciones de hecho que requieran los
interesados en vía de preconstitución de pruebas.
En algunos estados de la República el notario tiene una
intervención importante en derecho procesal, específicamente
en materia de jurisdicción voluntaria. En el caso
de Veracruz, por ejemplo, el notario puede intervenir en
los siguientes actos:
- Justificación de hechos y acreditación de derechos;
- Acreditación de residencia, buena conducta o dependencia
económica;
- Comprobación de la posesión de un derecho real;
- Cambio voluntario de nombre;
- Procedimiento voluntario de apeo y deslinde;
- Constitución y extinción voluntaria del patrimonio familiar;
- Liquidación voluntaria de la sociedad conyugal;
- Constitución y modificación voluntaria de capitulaciones
matrimoniales;
- Sucesión testamentaria o intestada, y
- Renuncia y nombramiento unánime de albacea (art.
699-A, CPCV).
1.6. Procedimiento de escrituración
1.6.1. Escrituración
Los arts. 100-142 de la LNDF describen en forma pormenorizada
el procedimiento de escrituración notarial.
Así, las escrituras deben asentarse por medios indelebles
y sin abreviaturas, excepto en el caso de transcripciones.
No deben usarse cifras, a menos que se pongan con letras,
y deben cubrirse con una línea los espacios no utilizados.
Pueden hacerse correcciones a través del método de entrerrenglonado,
testando con una línea la expresión equivocada,
pero en todo caso salvando al final lo corregido. Se
prohíben rigurosamente las enmendaduras y raspaduras.
El notario debe redactar las escrituras en idioma español,
aunque excepcionalmente puede asentar vocablos en
otro idioma. Debe expresar el lugar y la fecha, los nombres
completos de los comparecientes y la denominación
legal del acto. Debe también consignar cuidadosamente
los antecedentes, relacionar en su caso los títulos de propiedad
respectivos, los datos de registro y los documentos
administrativos y fiscales necesarios. Asimismo, debe
describir detalladamente el inmueble u objeto del negocio,
en su caso; relacionar los poderes o facultades de representación,
redactar ordenadamente las cláusulas que
convengan los otorgantes, así como las renuncias de derechos.
Agregará al apéndice los documentos que juzgue
importantes y deberá certificar, bajo su fe, que conoce a
los otorgantes (asentando sus generales), que se cercioró
de su identidad, que les leyó la escritura y que la explicó
en cuanto a sus alcances legales; también debe dar fe
de los hechos que presencie. Todo ello debe hacerse en un
lenguaje redactado con claridad, concisión y precisión jurídica,
sin palabras ni fórmulas inútiles o anticuadas. Al
final de la escritura el notario debe recabar las firmas o
huellas de los otorgantes e intervinientes y autorizar la escritura
con su firma, su sello y la expresión “Ante mí”.
1.6.2. Protocolo abierto o cerrado
El documento así redactado se asienta en folios o libros
autorizados por el gobierno local, ya sea en forma de protocolo
“abierto” o de protocolo “cerrado”. Los folios que
forman el protocolo “abierto” llevan un número consecutivo
de identificación y guardan procedimientos de seguridad
documental consistentes en sellos de agua u otras
marcas distintivas.
En la actualidad existe un fuerte movimiento de reforma
legislativa en pro del protocolo “abierto”. Un total de 21
entidades ya lo previenen en su legislación, ya sea en forma
forzosa u opcional, y 11 estados no, aunque conviene
advertir que 4 de ellos poseen el denominado protocolo
“abierto especial” para escrituraciones de inmuebles de
“interés social”, que otras entidades han abolido precisamente
para instaurar el “abierto” en forma generalizada.
Los interesados tienen derecho a obtener del notario
testimonios, reproducciones certificadas y certificaciones
de dicho instrumento, ya sea en forma íntegra o parcial,
siempre que en este último caso no se siga perjuicio. Los
testimonios que otorgan los notarios siguen procedimientos
de seguridad que se ostentan visiblemente en
una carátula que identifica al notario, el número de su notaría,
la jurisdicción respectiva y el gobierno local al que
pertenece. Es también común que la carátula exhiba el logotipo
o membrete particular del fedatario. A su vez, las
hojas impresas del testimonio deben llevar obligatoriamente
el sello y la firma o rúbrica del notario y en algunos
casos, el kinegrama respectivo. 3
1.6.3. Documentos públicos
Son documentos públicos aquellos cuya formación está
encomendada por la ley, dentro de los límites de su
competencia, a un funcionario público revestido de la fe
pública, y los expedidos por funcionarios públicos, en el
ejercicio de sus funciones. La calidad de públicos, se demuestra
por la existencia regular, sobre los documentos,
de los sellos, firmas u otros signos exteriores que, en su
caso, prevengan las leyes (art. 129 CFPC).
1.7. Aranceles notariales
No existe un régimen generalizado de aplicación del
arancel notarial. De hecho, se encuentra establecido en
escasas entidades federativas, como en los casos del Distrito
Federal y Veracruz. Puede ser que en otras entidades
se encuentre previsto por la ley, y aunque efectivamente
se haya expedido, resultar letra muerta en la práctica, ya
por su antigüedad, ya por su aplicación compleja, o por el
desfasamiento que suponía en el pasado reciente la inflación
monetaria que sufría nuestro país.
3 Las nuevas leyes del notariado de Veracruz, Tabasco y Nayarit exigen
ya la imposición del kinegrama (art. 136 LNVER) u holograma (art.
40 LNTAB y art. 148 LNNAY).

186 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
1.8. Organizaciones profesionales
La gran mayoría de las leyes notariales en la República
Mexicana dispone de un colegio como institución que
aglutina obligatoriamente a todos los notarios de la entidad.
Desde el punto de vista nacional, en el año de 1955 se
creó la denominada Asociación Nacional del Notariado
Mexicano (ANNM) 4 , la cual afilia en forma voluntaria a
todos los notariados del país y, además, incorpora estatutariamente
a los presidentes de los Colegios y Consejos
notariales locales en todo el país, lo cual le confiere una
gran representatividad a nivel nacional, si bien es cierto
que no todos los notarios se encuentran afiliados a esta
organización.
2. Derecho Civil
2.1. Derecho civil en general
El Código Civil del Distrito Federal (CCDF) se encuentra
en vigor desde 1932, y ha sido objeto de importantes
reformas en los últimos años. Mantiene una profunda
influencia del código napoleónico de 1804 y, en
general, sigue una estructura bastante similar.
Todos los códigos de la República son muy similares,
pero esto no impide que existan diferencias entre ellos,
algunas incluso relevantes.
Por ejemplo, la gran mayoría de los códigos consignan
legalmente la noción doctrinal de “acto jurídico”. En
efecto, los arts. 1792, 1973 y 1859 del CCDF contienen
las definiciones de convenio y contrato siguiendo en este
punto la teoría francesa plasmada en el Código de Napoleón.
Sin embargo, algunos códigos se apartan de este esquema
doctrinal. Éste es, en efecto, el caso de los códigos
civiles de Coahuila (arts. 1899-2198), Guerrero (arts.
1593 y ss.) y Quintana Roo (arts. 135-425) que acogen la
teoría del “negocio jurídico”.
Los códigos civiles más antiguos del país son los de
Veracruz (1932), Nuevo León (1935), Michoacán (1936),
Chiapas (1938), Hidalgo y Sinaloa (1940), Campeche y
Oaxaca (1943), San Luis Potosí (1946), Aguascalientes
(1947), Durango (1948), Sonora (1949), Colima (1953),
Guanajuato (1967), Baja California y Chihuahua (1974)
y Tlaxcala (1976). Los más novedosos son los de Quintana
Roo (1980), Nayarit (1981), Puebla (1985), Zacatecas
(1986), Tamaulipas (1987), Querétaro (1990), Guerrero
y Yucatán (1993), Morelos (1994), Jalisco (1995),
Baja California Sur (1996), Tabasco (1997), Coahuila
(1999) y, por último, Estado de México (2002).
2.2. Derecho inmobiliario
El Libro Segundo del CCDF trata con extensión de la
posesión, de la propiedad, del usufructo, uso, habitación
y servidumbre. No es sino hasta el Libro Cuarto (De las
Obligaciones), en su Segunda Parte (De las diversas especies
de contratos), cuando examina la enajenación de
inmuebles en cada uno de los contratos específicos de
que se trate.
En nuestro derecho el contrato de compraventa es consensual.
En efecto, en términos de lo dispuesto en el art.
2248, “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes
se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho,
y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio
cierto y en dinero”. En general, la venta es perfecta
una vez que las partes han convenido sobre las prestaciones,
aunque éstas no se hayan entregado físicamente aún.
2.3. Enajenación de inmuebles
2.3.1. Requisito de forma
El contrato de compraventa exige cierta forma específica
cuando recae sobre inmuebles. El CCDF prescribe
que las enajenaciones hasta por un valor de 365 veces el
salario mínimo general diario de la Ciudad de México
(unos $ 16,100 pesos, aproximadamente $ 1,500 USD),
podrán hacerse en documento privado, ante dos testigos
y con ratificación de las firmas ante notario, juez o registrador.
Lo propio sucede con las operaciones de constitución
o transmisión de derechos reales, por la misma suma.
Los contratos de enajenaciones que haga el gobierno
para personas humildes podrán, en cambio, prescindir de
los testigos y de la certificación de firmas. Cabe aclarar
que estos contratos de interés social casi siempre se cobran
con reducción del 50% de la tarifa arancelaria. Todo
contrato que exceda de aquella cantidad de $ 1,500 USD,
deberá reducirse a escritura pública ante notario.
2.3.2. Escrituración
En síntesis, el procedimiento de escrituración puede
resumirse en los siguientes pasos:
- ante todo, el notario está obligado a recabar por parte
de la oficina del registro público un certificado acerca
de la existencia o no de gravámenes en relación con la
finca objeto de la transmisión.
- Esta solicitud también sirve como un aviso preventivo
donde se menciona la operación propalada. El registrador
practica una nota de presentación, la cual tiene
una vigencia de 30 días naturales.
- Una vez firmada la escritura, se emite nuevamente por
parte del notario otro aviso preventivo, pero ahora con
adición de la fecha de la escritura y de su firma.
- Acto seguido, el notario debe continuar con el procedimiento
de pago de los derechos e impuestos relativos a
la operación de que se trate, y una vez satisfechos todos,
deberá expedir el testimonio respectivo para su
inscripción definitiva en el registro público.
2.3.3. Inscripción registral
La institución registral opera bajo los principios de
publicidad, inscripción, especialidad, consentimiento,
tracto sucesivo, rogación, prioridad, legalidad y presunción
de exactitud registral.
El art. 3042 del CCDF dice que deben ser objeto de inscripción
los siguientes actos:
- Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca,
adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga
el dominio, posesión originaria y los demás derechos
reales sobre inmuebles;
4 Internet: www.notariadomexicano.org.mx/

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 187
- La constitución del patrimonio familiar;
- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles,
por un período mayor de seis años y aquellos en que
haya anticipos de rentas por más de tres años; y
- Los demás títulos que la ley ordene expresamente que
sean registrados.
2.4. Contrato con el promotor inmobiliario
En México, este tipo de contratos se encuentra parcialmente
regulado en la Ley Federal de Protección al Consumidor.
Esta ley regula en sus arts. 73-76 las operaciones
con inmuebles, prescribiendo que los actos relacionados
sólo estarán sujetos a esta ley, cuando los proveedores
sean fraccionadores, constructores, promotores y demás
personas que intervengan en la asesoría y venta al
público de viviendas destinadas a casa habitación o cuando
otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles
mediante el sistema de tiempo compartido, en los términos
de los arts. 64 y 65, y que tales contratos deberán forzosamente
registrarse en la Procuraduría Federal de Protección
al Consumidor. Además, el contrato respectivo
debe cumplir con una serie de requisitos mínimos cuidadosamente
regulados en la ley (arts. 73 bis y 73 ter).
2.5. Propiedad horizontal y derecho de superficie
La propiedad horizontal se regula en México a través
de una ley específica denominada Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
(LPCI) de 1999, la cual reglamenta su constitución, modificación,
organización, funcionamiento, administración
y terminación. Acorde a su estructura, existen tres tipos
de condominio: vertical, horizontal y mixto. En cuanto a
su uso, puede ser habitacional, comercial o de servicios,
industrial y mixto.
La constitución del régimen exige la manifestación de
voluntad en escritura pública ante notario. La escritura
constitutiva del régimen condominial debe inscribirse en el
registro público, previo pago de los derechos respectivos.
El derecho de superficie no tiene mención expresa en
el CCDF.
2.6. Derechos reales limitados sobre bienes inmuebles
Los derechos reales que nuestra legislación consagra
son los de propiedad, copropiedad, usufructo, uso, habitación,
servidumbre, prenda e hipoteca.
Del derecho de propiedad se trata en los arts. 830-937
del CCDF, en relación con lo dispuesto en el art. 27 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
(CPEUM):
La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro
de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente
a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho
de transmitir el dominio de ellas a los particulares,
constituyendo la propiedad privada. Las sociedades mercantiles
por acciones podrán ser propietarias de terrenos
rústicos pero únicamente en la extensión que sea necesaria
para el cumplimiento de su objeto. La ley reglamentaria
regulará la estructura de capital y el número mínimo
de socios de estas sociedades, a efecto de que las tierras
propiedad de la sociedad no excedan en relación con cada
socio los límites de la pequeña propiedad. Asimismo,
la ley señalará las condiciones para la participación extranjera
en dichas sociedades.
Otro tipo de limitaciones se refieren a la adquisición
de terrenos rústicos por parte de sociedades mercantiles
por acciones (únicamente en la extensión que sea necesaria
para el cumplimento de su objeto) y a la constitución
del patrimonio de familia (el cual tiene características de
inalienabilidad e inembargabilidad según señala el mismo
art. 27, frac. XVII de la CPEUM).
En cuanto al derecho de prenda, conviene aclarar que
una reforma reciente ha modificado, en 2003, la Ley General
de Títulos y Operaciones de Crédito, el Código de
Comercio, la Ley de Instituciones de Crédito, la Ley del
Mercado de Valores, la Ley General de Instituciones y
Sociedades Mutualistas de Seguros, la Ley Federal de
Instituciones de Fianzas y la Ley General de Organizaciones
y Actividades Auxiliares de Crédito, para admitir
la prenda sin transmisión de posesión y otro tipo de garantías,
entre otras cosas.
3. Derecho de Familia
El régimen legal de la familia se encuentra incluido en
el Código Civil, excepto en los casos de los estados de
Hidalgo y Zacatecas. En efecto, estas dos entidades poseen
códigos separados de derecho de familia.
3.1. Derecho matrimonial
Algunos códigos definen la institución matrimonial.
Entre ellos se encuentra el CCVER que en su art. 75 afirma:
“El matrimonio es la unión de un solo hombre y de
una sola mujer que conviven para realizar los fines esenciales
de la familia como institución social y civil”. En el
caso del CCDF, la institución no se define y solamente se
aclara que el matrimonio debe celebrarse ante los funcionarios
que establece la ley y con las formalidades que ella
exige.
Tampoco es común que los códigos civiles definan el
concepto de familia. Sin embargo, los CC de los estados
de Aguascalientes (747) y Guerrero (art. 374), el CF de
Hidalgo (art. 340), los CC de Jalisco (art. 778), Michoacán
(art. 120), Querétaro (art. 135), Quintana Roo (art.
1190), Tamaulipas (art. 663) y el CF de Zacatecas (art. 3º)
contienen dogmáticamente una definición del concepto.
Por su parte, algunos códigos civiles tipifican el matrimonio
como una institución social y civil (Baja California,
Hidalgo, Jalisco, Querétaro, Veracruz), pero otros dicen
simplemente que es un contrato (Distrito Federal,
Oaxaca y Puebla). Es de destacar que el CC de Morelos
en su art. 120 consigna que “La familia morelense es una
agrupación natural…”
3.2. Celebración del matrimonio
La capacidad para contraer matrimonio. La legislación
civil establece una edad mínima entre los contrayentes.
El hombre necesita haber cumplido dieciséis años y la
mujer catorce y esta disposición resulta concordante en
casi todos los códigos civiles de la República Mexicana.

188 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
Así, los estados de Puebla y Jalisco exigen igual edad
en ambos contrayentes, que fijan en 16 años (art. 300 y
260, respectivamente), pero el CF de Hidalgo la eleva a
18 años (art. 30 frac. II), lo mismo que el CC de Guerrero
(art. 412). Cabe señalar que el CC de Baja California
Sur exige en su art. 157 la edad de 18 años en el hombre
y de 16 en la mujer.
De ser necesario, se pueden conceder dispensas de
edad por causas graves y justificadas. Éste es el caso, de
todas formas, de los menores de edad, quienes requieren
el consentimiento de sus progenitores para casarse y suponiendo
que no vivan los padres, se exige el consentimiento
de los abuelos. La ley aun prevé que si faltaren los
padres o abuelos debe darse el consentimiento de los tutores
y en caso extremo, del juez de lo familiar.
3.3. Divorcio
3.3.1. Divorcio administrativo
El art. 266 del CCDF afirma concretamente que “El divorcio
disuelve el vínculo del matrimonio y deja a los
cónyuges en aptitud de contraer otro”. La forma más simple
y rápida en que puede lograrse el divorcio se conoce
bajo la denominación de divorcio administrativo. Así, el
vínculo matrimonial puede disolverse por la simple declaración
de ambos consortes, cuando ambos sean mayores
de edad, no tengan hijos menores de dieciocho
años, y no tengan bienes o hubiesen liquidado la sociedad
conyugal, en su caso (art. 272).
3.3.2. Divorcio judicial consensual
El segundo tipo de divorcio es una variante algo más
compleja. Presupone que los cónyuges desean divorciarse,
pero no se reúnen los extremos previstos en el párrafo
inicial del art. 272, es decir, que no son aún mayores
de edad, que tienen hijos o que no han liquidado la sociedad
conyugal.
Si los cónyuges se encuentran en alguno de estos casos,
entonces están obligados a presentar un convenio al respecto
de estos puntos, en el juzgado de lo familiar. Lograda
la aprobación, el trámite continúa en términos rutinarios.
Es importante precisar que ambos procedimientos, tanto
en la vía administrativa (art. 272 CCDF) como en la
vía judicial para la previa aprobación del convenio (art.
273 CCDF), no pueden en ningún caso pedirse sino hasta
pasado un año después de la celebración del matrimonio,
con lo cual el legislador se asegura que no sea el resultado
de un capricho pasajero o de una decisión irreflexiva
de los cónyuges.
3.3.3. Divorcio por causa grave
La tercera y última forma de divorcio conocida en
nuestra legislación tiene lugar, diversamente, por la existencia
de una causa grave, precisamente prevista en el
art. 267 del CCDF y no supone, desde luego, el consentimiento
de ambos cónyuges.
El procedimiento para demandar esta forma de divorcio
se encuentra también previsto en el Código de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal (CPCDF), pero
en distinto lugar, ya que no mantiene un procedimiento
específico, sino que su trámite se remite al de un juicio
ordinario, cuya regulación se contiene en los arts. 251 y
siguientes de este mismo cuerpo legal.
3.4. Régimen Patrimonial
El Código Civil dispone expresamente que el contrato
de matrimonio debe celebrarse según el régimen patrimonial
de sociedad conyugal o de separación de bienes
(arts. 98, 178 CCDF).
3.4.1. Sociedad conyugal
La sociedad conyugal puede comprender los bienes de
que son dueños los esposos, no sólo en ese momento,
sino también los que en el futuro puedan llegar a adquirir.
En las capitulaciones matrimoniales, los cónyuges
pueden declarar que bienes aporten a la sociedad. Si se
trata de bienes inmuebles, las capitulaciones que rigen la
sociedad deben formalizarse en escritura pública ante notario
y además inscribirse en el Registro Público de la
Propiedad para que surtan efectos frente a tercero.
No existiendo capitulaciones, en general, pertenecen a
la sociedad conyugal, todos los bienes adquiridos a partir
de la fecha del matrimonio. Se exceptúan únicamente,
por ser propios de cada cónyuge, los que adquieran durante
éste por exclusiva donación, herencia, legado o dones
de la fortuna (art. 172 CC de Chihuahua, art. 182
quintus CCDF, arts. 303-306 CC de Jalisco, art. 207 CC
de Oaxaca, art. 338 CC de Puebla, arts. 735-738 CC de
Quintana Roo, arts. 196-201 CC de Tabasco, art. 173 CC
de Tamaulipas, art. 172 CC de Veracruz).
3.4.2. Separación de bienes
En el régimen de separación de bienes, los cónyuges
conservan la propiedad y la administración de los bienes
que por las capitulaciones les pertenecen, así como las
rentas que se produzcan. Constituye el caso precisamente
contrario a la sociedad.
3.4.3. Presunción legal
En la práctica, cada vez un mayor número de parejas
prefiere el régimen de separación de bienes, si bien es
cierto que con anterioridad la gran mayoría de los cónyuges
elegía la mancomunidad.
También es claro que una razón importante residía en el
hecho de que, no celebrando capitulaciones, muchos códigos
en la República establecen la presunción legal de
que el régimen patrimonial se constituye bajo la forma de
sociedad conyugal. Ésta es, en efecto, la regla general
que precisa la normativa de los siguientes códigos: CC
del estado de Chihuahua (art. 165), Morelos (art. 141),
Nuevo León (art. 178), Puebla (art. 338), Quintana Roo
(art. 719), Tabasco (art. 180) y Veracruz (art. 166). La
presunción deriva a favor de la modalidad de sociedad legal
en el caso de las siguientes legislaciones: Aguascalientes
(art. 209), Jalisco (art. 282), Oaxaca (art. 206), Sonora
(art. 270) y Tamaulipas (art. 172).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 189
Por otra parte, previenen expresamente la presunción
en sentido directamente contrario a ambos los siguientes
códigos: los CC de Campeche (art. 189), Guanajuato (art.
176), Guerrero (art. 437), el CF de Hidalgo (art. 60), los
CC de Michoacán (art. 173), Querétaro (art. 166), Tlaxcala
(art. 60) y Yucatán (art. 117) y el CF de Zacatecas
(art. 138), ya que entonces se tendrá por establecida la separación
de bienes, con los efectos legales del caso.
El resto de los códigos no contiene previsión expresa
en este sentido.
3.4.4. Capitulaciones matrimoniales
Las capitulaciones que establezcan la separación deben
constar en escritura pública si tal es el caso, excepto que
se celebren antes del matrimonio (art. 180 CCDF). En todo
caso, contendrán un inventario específico de cada uno
de los bienes de exclusiva propiedad, así como de las
deudas.
La consecuencia jurídica más importante de la separación
tiene que ver, desde luego, con la irreductible propiedad
de los bienes exclusivos. Así, las rentas de los bienes
continúan perteneciendo al cónyuge propietario.
También se establece expresamente que cada uno de los
consortes adquiere y administra en exclusiva los ingresos
por servicios personales.
Hay una excepción muy importante. Se refiere al caso
en que los cónyuges adquieran conjuntamente por causa
de donación, herencia, legado, don de la fortuna o cualquier
otro título gratuito. La administración, en este caso,
corresponde a ambos y ya se entiende que debe procederse
a la oportuna división.
Ninguno de los cónyuges puede cobrar al otro honorarios
por servicios personales, pero una reforma reciente en
la Ciudad de México, algo discutida, prescribe ahora que
se puede demandar una indemnización hasta del 50% de
los bienes adquiridos en el matrimonio (art. 289 bis,
CCDF).
3.5. Regímenes convencionales de bienes y capitulaciones
matrimoniales
Ya se vio que nuestra ley concede a los cónyuges la posibilidad
de pactar expresamente las capitulaciones matrimoniales
que crean convenientes, ya para constituir
una sociedad, ya para establecer la separación de los bienes.
En cualquier caso, las capitulaciones definen su situación
patrimonial.
Ahora bien, la ley establece la presunción legal de que
todo aquello que no se encuentre expresamente estipulado,
debe remitirse a las disposiciones generales al contrato
de la sociedad conyugal (arts. 183-206 bis CCDF). La
fracción V del art. 98 afirma que junto con la solicitud de
matrimonio debe acompañarse necesariamente el convenio
que los pretendientes celebren con relación a sus bienes,
donde debe expresarse con toda claridad la naturaleza
de la convención. Otras legislaciones, en cambio, son
mucho más específicas en ese sentido.
El CCVER reitera en su art. 171 segundo párrafo que
una vez aplicada la presunción, se sigue la normativa
prescrita para las sociedades civiles o la copropiedad, en
cuanto sea posible. No obstante, una reciente reforma
exige ahora el requisito de la presencia simultánea de ambos
cónyuges en la adquisición ante notario para su consideración
como un bien de naturaleza indivisible y común.
Por otra parte, la mayoría de los estados de la República
no exige más la necesidad de la autorización judicial
para contratar entre cónyuges. Una docena apenas
de entidades aún requiere permiso: Campeche (arts. 185
y 186), Chiapas (arts. 171 y 172), Guerrero (arts. 432 y
433), Hidalgo (arts. 176 y 177), Michoacán (arts. 170 y
171), Oaxaca (arts. 173, 174 y 175), Quintana Roo (arts.
712, 713 y 714), San Luis Potosí (arts. 159 y 160), Sinaloa
(arts. 174 y 175), Tabasco (arts. 173, 174 y 175),
Tlaxcala (art. 58) y Zacatecas (arts. 131 y 132). 5
3.6. Alimentos matrimoniales
El concepto de alimentos que maneja la ley mexicana
es muy amplio. Así, el art. 308 dice que “Los alimentos
comprenden la comida, el vestido, la habitación y la asistencia
en casos de enfermedad. Respecto de los menores
los alimentos comprenden, además, los gastos necesarios
para la educación primaria del alimentista, y para proporcionarle
algún oficio, arte o profesión honestos y adecuados
a su sexo y circunstancias personales”.
En caso de divorcio, debe seguirse el principio general
que se encuentra establecido en el art. 302: “Los cónyuges
deben darse alimentos; la Ley determinará cuando
queda subsistente esta obligación en los casos de divorcio
y otros que la misma Ley señale”.
El art. 288 dice que en los casos de divorcio necesario
puede sentenciarse al culpable al pago de alimentos a favor
del cónyuge inocente y que aun en el caso de divorcio
por mutuo consentimiento la mujer puede recibir alimentos
por el mismo lapso de duración del matrimonio,
siempre que no tenga ingresos suficientes o se una a otra
pareja. El varón goza del mismo derecho, pero debe acreditar
que se encuentra imposibilitado para trabajar y que
carece de ingresos suficientes.
3.7. Comunidad no matrimonial (homosexual o heterosexual)
o matrimonio de homosexuales
3.7.1. Cohabitación sin matrimonio (concubinato)
Se ha dejado establecido ya que nuestra legislación civil
otorga una importancia muy especial a la institución
matrimonial. Prueba de ello reside en la solemnidad compleja
de los requisitos que deben observarse para su celebración
(arts. 97-113 CCDF) y en la incorporación de
postulados que presiden el nacimiento y desarrollo estable
de la familia (art. 4º CPEUM; arts. 162, 163, 164, 168
CCDF; art. 940 CPCDF).
En la dogmática filosófica de este contexto, resulta obvio
entonces pensar en la importancia marginal que el legislador
concede a otro tipo de instituciones que de alguna
manera se apartan de la formalidad legal que significa
la institución matrimonial. Éste es el caso, en efecto, de
5 FERNANDO ANTONIO CÁRDENAS GONZÁLEZ, „Autorización judicial
para contratar entre cónyuges“, en escribano, órgano oficial de la
ANNM, AC., no. 28, México, 2003, p. 22.

190 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
las relaciones que se producen entre personas que no se
encuentran casadas. Nuestra legislación civil otorga el
calificativo de concubinato a lo que en el lenguaje común
se conoce como unión libre.
No obstante, desde el punto de vista social las uniones
libres resultan frecuentes en los tiempos actuales, ya por
razones de convencimiento mutuo y que se desprenden
entonces de una forma distinta de concebir la vida, ya por
razones impuestas por la realidad social y económica de
nuestros días. Así las cosas, el legislador ha tenido que
enfrentarse, de una u otra manera, al problema.
La mayoría de las legislaciones civiles en la República
no reconocen legalmente la posibilidad del concubinato.
Ahora bien, aun sin reconocer taxativamente la figura,
estas legislaciones aceptan, sin embargo, la regulación legal
de algunas de sus consecuencias.
En el CCDF se han incorporado, sin embargo, muchas
reformas en este aspecto y aun existe un capítulo especial
sobre la figura (capítulo XI, Del concubinato, arts. 291
bis a 291 quintus). Así, se reconocen en este código derechos
sucesorios (art. 1368, V), alimentarios (art. 291
quáter), casos de violencia doméstica (323 quintus), impedimentos
por parentesco de afinidad (294), posibilidad
de adopción (391), constitución de patrimonio de familia
(art. 724) y aun presunciones legales de filiación (383).
En el resto de la República, los CC de los estados de
Baja California Sur, Guerrero y el CF de Hidalgo, señalan
al concubinato como fuente de la obligación de dar
alimentos y los CC de Tabasco, Tlaxcala y el CF de Zacatecas,
establecen, respecto a esta obligación, la igualdad
entre cónyuges y concubinos.
En algunas entidades se establecen otros requisitos para
que se origine esta obligación alimentaria: el CCDF
exige cinco años de vida en común, haber procreado hijos
y que ninguno de los dos haya contraído matrimonio
con tercera persona. La obligación es nula si existen varias
concubinas (coinciden los CC de Chihuahua, Morelos,
Sonora y Yucatán). El CF de Zacatecas exige también
en sus arts. 241 y 242 frac. II que la unión perdure durante
más de cinco años. Sin embargo, el CC de Chiapas señala
sólo tres años de convivencia, que la beneficiaria
tenga una forma de vida honesta y que ambos hayan permanecido
como solteros. Además especifica que si el varón
se encuentra incapacitado y sin bienes para su subsistencia,
éste podrá entonces a su vez convertirse en acreedor
alimentario de la mujer.
Los CC de Tamaulipas y Veracruz coinciden en que la
convivencia como pareja debe ser de sólo tres años o menos
si hay hijos, siempre que no se casen con tercera persona.
El CC de Querétaro, por su parte, señala que la
obligación de dar alimentos subsiste durante todo el tiempo
que se prolongue la relación concubinaria y aun puede
prolongarse por un tiempo igual a su duración, una vez
terminada, siempre que el acreedor no tenga otra pareja y
viva honestamente.
3.7.2. Unión homosexual
Las leyes mexicanas no reconocen las uniones homosexuales.
3.8. Otros derechos de familia
Representación de los niños por sus padres. En México,
los hijos se encuentran bajo la patria potestad hasta
los 18 años. Los padres, en efecto, son los legítimos representantes
del menor, poseen la administración legal de
sus bienes y representan a los hijos en juicio, pero no
pueden enajenar ni gravar los bienes inmuebles y los
muebles preciosos sino por absoluta necesidad o evidente
beneficio y con la autorización previa del juez (arts.
425-442). Este permiso se tramita en procedimiento de
jurisdicción voluntaria.
Hasta ahora, muy pocos códigos civiles de la República
contienen títulos o preceptos específicos referidos a la
niñez o a la minoría de edad. Es el caso de los códigos civiles
de Guerrero (art. 35), Jalisco (art. 567 y ss.), Quintana
Roo (art. 984 y ss.), Tabasco (art. 404 y ss.) y Tlaxcala
(art. 247 y ss.).
A nivel federal existe una Ley para la Protección de
los Derechos de Niñas, Niños y Adolescentes expedida
por el presidente Zedillo en 1999. Zacatecas, el Distrito
Federal y Veracruz también cuentan con leyes específicas
al respecto.
3.9. Poder de previsión para la propia incapacidad
No existe en México aún la figura, aunque se han efectuado
excelentes estudios doctrinales al respecto.
4. Derecho de Sucesiones
4.1. Generalidades
En nuestro país existen dos tipos de sucesiones, la testamentaria
y la intestamentaria. La primera depende de la
confección de testamento (acto, dice la ley, personalísimo,
revocable y libre). La segunda se abre precisamente
en defecto de disposición testamentaria. El acto de testar
es individual y, por tanto, no se permite el testamento
conjunto o recíproco. Las formas de suceder son dos: a título
universal, en calidad de heredero, y a título particular,
en calidad de legatario.
4.2. La sucesión legal
En términos de lo dispuesto en el art. 1599 del CCDF,
la herencia legal se abre precisamente en los siguientes
supuestos:
- Cuando no hay testamento, o el que se otorgó es nulo o
perdió su validez;
- Cuando el testador no dispuso de todos sus bienes;
- Cuando no se cumpla la condición impuesta al heredero;
y
- Cuando el heredero muere antes del testador, repudia la
herencia o es incapaz de heredar, si no se ha nombrado
sustituto.
El momento en que la herencia se defiere debe remontarse
a la muerte del autor. Por tanto, no existe en nuestro
derecho lo que en otros sistemas se conoce como herencia
yacente. En efecto, el art. 1649 del CCDF dispone
que “La sucesión se abre en el momento en que muere el
autor de la herencia…” Por su parte, el diverso 1660 dis-

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 191
pone que “Los efectos de aceptación o repudiación de la
herencia se retrotraen siempre a la fecha de la muerte de
la persona a quien se hereda”. Tales disposiciones se reiteran
en el art. 1290 para el caso del legatario.
4.2.1. Pluralidad de herederos
La masa hereditaria se conforma como un patrimonio
común a favor de los herederos, conservando de esta forma
su integridad hasta llegado el momento en que deba
hacerse la división. Por tanto, los herederos pueden en
efecto disponer del derecho que tengan en la masa hereditaria
in abstracto, pero no pueden disponer materialmente
de las cosas que integran el acervo.
Así, el art. 2047 dispone que al cederse el derecho a
una herencia, se está obligado a responder tan solo de la
exclusiva calidad de heredero, si no se enumeran ni identifican
las cosas que forman parte de ella. Además, los sucesores
-advierte el art. 2291- no pueden enajenar sus derechos
sino hasta después de la muerte de aquel a quien
se hereda.
Existe, no obstante, una limitación importante. Ésta se
refiere al derecho del tanto que conservan los coherederos
en el caso de venta de los derechos hereditarios. De
esta forma, el presunto vendedor debe notificar por medio
de notario, por vía judicial y con dos testigos, las bases
en que se ha concertado la venta. Los coherederos
disponen de un término de ocho días para hacer valer su
derecho. La sanción en caso de omisión es grave porque
si la venta se realiza, será nula.
4.2.2. Herederos legales
¿Quiénes tienen derecho a heredar en la sucesión legal?
En forma general, la ley prescribe que heredan los descendientes,
ascendientes, cónyuge, colaterales dentro
del cuarto grado y la concubina o el concubinario, precisamente
en este orden. Sólo a falta de los anteriores interviene
la beneficencia pública.
Los códigos civiles de los estados de Guanajuato (art.
2872), Oaxaca (art. 1502) y Puebla (art. 3360) incluyen
como herederos legítimos a los parientes colaterales hasta
el sexto grado.
4.2.3. ¿Quién sucede en ausencia de herederos?
Unas veces la beneficencia pública (art. 1636 CCDF),
otras, el fisco del Estado (art. 1569 CCVER), por ejemplo.
Sin embargo, vale la pena destacar que los códigos
civiles de los estados de Querétaro (art. 1498), Puebla
(art. 3361) y Tlaxcala (art. 2914) dividen la herencia adjudicando
una parte a la beneficencia y otra a la universidad
local. Los códigos civiles de Guanajuato (art. 2874)
y Zacatecas (art. 811) van más allá y designan exclusivamente
como heredero a la universidad pública local, sin
consideración a la beneficencia pública. Por su parte, los
de Morelos (art. 777), Quintana Roo (art. 1539) y Sonora
(art. 1712) prevén como heredero al Estado.
El Estado de México prevé como sucesor, en ausencia
de todos los llamados en forma legítima, al Sistema para
el Desarrollo Integral de la Familia del Estado de México
(DIF), según lo dispuesto en el art. 1465.
4.3. La legítima y pensiones alimenticias
En nuestro sistema jurídico no existe la institución de
la herencia legítima como sí existe, por ejemplo, en el derecho
español, el cual instituye herederos forzosos por
dos terceras partes y sólo conceptúa como de libre disposición
la tercera parte restante (arts. 806-808 del
CCESP). Sin embargo, es cierto que en el pasado este sistema
operó en el Código Civil de 1870. Al modificarse
esta legislación en 1874 se abandonó la institución de
la porción legítima de bienes y el sistema transitó al actual
código con mucho mayor libertad para testar, si bien
es cierto que con reservas.
En efecto, una serie importante de restricciones se refiere
a las pensiones alimenticias que deben asegurarse
a los menores de dieciocho años; a los descendientes; al
cónyuge supérstite cuando esté impedido de trabajar; a
los ascendientes; al compañero en concubinato y a los
hermanos y demás parientes colaterales dentro del cuarto
grado, en ciertos casos (art. 1368).
Una regla específica que preside el análisis de estas disposiciones
restrictivas de la libertad testamentaria se refiere
a la no obligación de dar alimentos sino en caso de
falta o imposibilidad de los parientes que se encuentran
más próximos en grado. Así, el testador debe relacionar
en su testamento las personas que, conforme a esta disposición,
tienen el deber directo de satisfacer la obligación
por su proximidad en el parentesco.
Ahora interesa referir aquí las consecuencias de la inobservancia
de la obligación alimentaria. El CC dice que
la disposición testamentaria resulta inoficiosa, y con esto
quiere significar que el testamento debe precisamente reducirse
en una proporción igual a la asignación alimentaria
no cubierta. Así, el preterido solamente tiene derecho
a que se le otorgue la pensión que debió habérsele pagado,
pero el testamento continúa intacto en todo lo demás,
en atención al principio general de derecho utile per inutile
non vitiatur (art. 2238).
Enmarcando todas estas disposiciones que se refieren a
la obligación testamentaria, el art. 1376 menciona que la
obligación de dejar alimentos, si bien a cargo del autor de
la herencia, resulta al final carga de la propia masa hereditaria
que se transmite. La única excepción tiene lugar
cuando el testador grava específicamente con esta obligación
alimentaria a alguno de los partícipes (art. 1376).
4.4. Testamento y contrato sucesorio
El siguiente gran rubro que previene nuestra legislación
civil en materia de sucesiones se refiere a la modalidad
testamentaria. Al efecto, nuestro Código Civil define el
testamento como “un acto personalísimo, revocable y
libre, por el cual una persona capaz dispone de sus bienes
y derechos y declara o cumple deberes para después
de su muerte” (art. 1295).
El apartado primero, que se refiere a los testamentos en
general, contiene disposiciones acerca de la forma de testar,
imponiendo, por ejemplo, la obligación de reducir el
negocio a un acto estrictamente unilateral. Se prohíbe así
hacer un testamento de carácter recíproco, es decir, don-

192 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
de dos personas emiten disposición testamentaria cada
una a favor de la otra o incluso ambas a favor de un tercero
(art. 1296).
La capacidad para testar se presume. Tal es, en efecto,
la formulación contenida en el art. 1305, si bien en
sentido negativo. El art. 1306 previene: “Están incapacitados
para testar: I. Los menores que no han cumplido
dieciséis años de edad, ya sean hombres o mujeres, y II.
Los que habitual o accidentalmente no disfrutan de su cabal
juicio”. Este precepto, entonces, deroga la regla general
contenida en el art. 646 que define la mayoría de edad
a los 18 años cumplidos.
Resulta oportuno señalar que sólo los CC de los estados
de Michoacán (art. 1171), Puebla (art. 3065), Quintana
Roo (art. 1252), Tabasco (art. 1386) y Tlaxcala (art.
2641), señalan una edad mayor de 14 años para testar,
porque en el resto de la legislación civil del país (por
ejemplo, CCDF, art. 1306 y CCVER art. 1239) se exige
una edad mayor a 16 años.
4.5. Formas del testamento
Nuestro Código consigna una gran variedad de formas
testamentarias. En principio, sin embargo, los testamentos
sólo pueden clasificarse en dos grandes rubros, a saber:
ordinarios y especiales. Los ordinarios, según se encuentra
prescrito en nuestra ley, son el testamento público
abierto, el cerrado, el simplificado y el ológrafo (art.
1500). Los especiales son el privado, el militar, el marítimo
y el hecho en país extranjero (art. 1501).
Debe hacerse notar asimismo, que los códigos de
Aguascalientes (arts. 1411-1 413), Coahuila (arts. 972-
974), Chihuahua (art. 1406), Oaxaca (arts. 1403-1405),
Puebla (arts. 3259-3261) y Tlaxcala (arts. 2803-2807) no
tipifican el testamento ológrafo y que, por cierto, el código
de Nayarit no regula las formas testamentarias hechas
en el extranjero, ni el testamento militar, ni el marítimo.
El nuevo Código Civil del Estado de México sólo consigna
ya los testamentos público abierto, público simplificado,
militar, marítimo y el hecho en país extranjero (arts.
6.120-6.121). El Código Civil de Veracruz (art. 1454) llama
“testamento notarial cerrado” al que en otras legislaciones
se conoce como “público cerrado” y llama también
“autógrafo” al ológrafo (art. 1483), pero ambos
cambios son exclusivamente de forma. El Código Civil
de Jalisco ya tiene previsto el testamento electrónico (art.
2848) y los CC de Guerrero y Querétaro autorizan el testamento
aéreo (arts. 1459 y 1381, respectivamente). El de
Guerrero, incluso el otorgado en naves espaciales “a partir
del despegue” (ídem, 1381).
4.5.1. Testamento público abierto
Este testamento recibe los calificativos de “público” y
“abierto” en razón de que se otorga ante un fedatario, es
decir, un notario público, por lo cual consta necesariamente
en el protocolo notarial. Hasta hace poco se redactaba,
firmaba y autorizaba en presencia de tres testigos
instrumentales.
La gran mayoría de los códigos de la República continúa
exigiendo la formalidad de los tres testigos instrumentales
en el momento de otorgamiento del testamento
público abierto. Por excepción, los CC de los estados de
Nayarit (art. 2647), Distrito Federal (art. 1513), Jalisco
(art. 2842), Baja California Sur (art. 1418), Veracruz (art.
1444), Querétaro (art. 1388), Colima (art. 1407) y Sonora
(art. 1589) determinan que, a petición del testador o del
notario, podrán concurrir dos testigos. Tal requisito es
meramente opcional. En la práctica sucede que el acto se
realiza sin intervención de los testigos y, en efecto, la definición
dogmática del testamento ha quedado reducida a
la siguiente: “Testamento público abierto es el que se
otorga ante notario”, suprimiendo entonces la anterior
fórmula que rezaba: “... ante notario y tres testigos” (art.
1511 CCDF y 1444 CCVER). El CCCHIH, con reformas
de diciembre de 2002, aún conserva los tres testigos (art.
1415).
Esta forma testamentaria exige la estrecha intervención
y seguimiento del notario, responsabilizando a éste en todo
momento de la redacción de las cláusulas y de su ajuste
estricto con la voluntad de su autor, así como de la lectura
inmediatamente posterior, la imposición de firmas
respectivas y la autorización final del acto.
A continuación, disposiciones concretas de aplicación
sumamente específica norman la conducta del notario
responsable: los arts. 1514 y 1516-1518 estatuyen los casos
excepcionales en que el testador no sepa o no pueda
firmar, fuese enteramente sordo, ciego, o bien ignore el
idioma local. El art. 1519 consigna los principios de unidad
concentrada del acto y dación de fe respecto de la satisfacción
íntegra de las formalidades, bajo pena (art.
1520) de ineficacia del testamento y responsabilidad a
cargo del notario.
4.5.2. Testamento público cerrado
Diversamente, este testamento no consta en ningún
protocolo oficial y por esta razón ostenta el carácter de
“cerrado”. Sin embargo, continúa siendo público porque
involucra la intervención del notario y de testigos.
Este testamento puede ser escrito por el testador, pero
también por otra persona, incluso en papel común. Lo característico
de este documento es que inmediatamente
después de redactado, rubricado y firmado, debe envolverse
en un pliego cerrado. Acto seguido, en presencia de
tres testigos el autor debe exhibirlo al notario, declarando
que en ese pliego está contenida su última voluntad. De
esta forma, ni siquiera el fedatario puede enterarse de los
términos del testamento. Tampoco pueden enterarse los
testigos y la única posibilidad de conocerlo por un extraño
radica en otra persona que deba firmar a ruego del autor
si éste no sabe o no puede hacerlo y ya se entiende que
esta persona goza de la entera confianza del autor. Así,
esta modalidad testamentaria satisface enteramente el requisito
de confidencialidad sin faltar, en cambio, a su presentación
formal ante el fedatario.
El notario, en efecto, debe dar fe del otorgamiento y debe
cuidar también de la satisfacción de todas las formalidades
inherentes a este tipo de actos. De conformidad con
lo dispuesto en el art. 1526, la constancia notarial debe
extenderse en la propia cubierta del documento y acto seguido
ser firmada por el testador, testigos y notario.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 193
El siguiente paso consiste en entregar físicamente al
notario, por parte del testador, el documento respectivo y
entonces el notario debe poner razón en su protocolo de
la fecha en que el testamento resultó autorizado por él y
devuelto a su autor. Este documento puede ser conservado
por el propio testador, darlo a persona de su confianza
o depositarlo en el archivo judicial.
El notario es responsable de las formalidades que deben
observarse en materia testamentaria y existen graves
penas en su contra en caso de inobservancia. Los arts.
1520 y 1534 (CCDF) indican que el testamento que carezca
de alguna de las formalidades no solamente quedará
sin efecto, sino que el notario debe asumir la entera
responsabilidad de los daños y perjuicios y, además, incurrirá
en la pena de pérdida del oficio. Incluso la omisión
de la razón de “autorizado” en el protocolo del notario,
cuya irregularidad no trasciende a las consecuencias
del acto, de todas formas ocasiona la pena de suspensión
por seis meses.
Otros CC, como los de Guanajuato (arts. 2789 y 2775)
y Quintana Roo (arts. 1464 y 1451) imponen asimismo la
sanción de pérdida del oficio para el fedatario. Otros más,
como los de Baja California Sur (arts. 1438 y 1424), Jalisco
(art. 2857), Nayarit (arts. 2668 y 2654) y Querétaro
(arts. 1413 y 1397), hacen responder al notario solamente
de los daños y perjuicios, además de la sanción administrativa
que se imponga en los términos correspondientes
(esta última, sólo en el caso de Nayarit), pero no previenen
la pérdida del empleo (si bien es cierto que consignan
una pena de suspensión por seis meses en diversa
hipótesis).
El CC del estado de Michoacán (art. 1384) condena solamente
al pago de daños y perjuicios y no consigna caso
alguno de suspensión o pérdida del oficio. Los estados
de Veracruz, México y Chihuahua derogaron recientemente
los artículos que prevenían sanciones severas al
respecto.
4.5.3. Testamento público simplificado
Se añadió en el CCDF el art. 1549 bis que se refiere al
testamento público simplificado. Esta peculiar forma testamentaria
es definida así:
Testamento público simplificado es aquel que se otorga
ante notario respecto de un inmueble destinado o que
vaya a destinarse a vivienda por el adquiriente en la
misma escritura que consigne su adquisición o en la
que se consigne la regularización de un inmueble que lleven
a cabo las autoridades del Distrito Federal o cualquier
dependencia o entidad de la Administración Pública
Federal, o en acto posterior.
En los términos del mismo precepto, el requisito que
debe satisfacerse en cuanto al monto es que el valor del
inmueble no exceda de la cantidad de $ 314,000 pesos
mexicanos ($ 35,000 USD, aproximadamente), o sea, el
equivalente a 25 veces el salario mínimo vigente en el
Distrito Federal, elevado al año.
El testamento público simplificado se encuentra previsto
en el CC del Distrito Federal (art. 1549 bis), pero también
lo han incorporado los CC de Baja California Sur
(art. 1454), Chihuahua (arts. 1406 y 1455), Colima (arts.
871 bis y 1446 bis), Estado de México (art. 6.136), Nayarit
(art. 2683 bis), Nuevo León (art. 1446 bis), Querétaro
(art. 1460 bis) y Sonora (art. 1625 bis). Entre todos ellos,
hay pocas variaciones que se refieren principalmente al
valor del inmueble.
Sin embargo, esta modalidad constituye toda una novedad
que se aparta ostensiblemente del concepto tradicional
del testamento. Ya se ve que el testamento se consigna
en la propia escritura de adquisición o regularización,
como si fuese una cláusula más. También debe hacerse
notar que puede ser verificado en forma colectiva, es decir,
que cada copropietario, si es caso, puede instituir legatarios
respecto de su porción. Admitido esto, tampoco
hay impedimento para permitir que el cónyuge interviniese
en el acto por la porción correspondiente, derogando
entonces la disposición prohibitiva contenida en el art.
1296 que ya se ha analizado.
Por otra parte, se establece expresamente que los legatarios
podrán reclamar directamente la entrega del inmueble,
sin formalidad de inventario y sin otorgamiento
de garantía.
La titulación notarial se hace conforme a un procedimiento
específico establecido en el art. 876 bis añadido al
CPCDF. En virtud de esta normativa, debe exhibirse al
notario la copia certificada del acta de defunción del testador
y el testimonio del testamento público simplificado.
El notario procederá a efectuar publicaciones en los periódicos
nacionales con los datos del caso y recabará también
de distintas oficinas las constancias relativas a la
existencia de otros testamentos. De no existir oposición,
el notario tirará la escritura respectiva y ordenará su inscripción
en el Registro Público de la Propiedad.
La intención final se debe resumir en el hecho de que
esta forma de testamento simplificado pueda resolver, de
forma expedita y económica, los graves problemas de titulación
y regularización de inmuebles que se padecen en
nuestro país, especialmente ante el esfuerzo que realizan
las dependencias encargadas para resolver el problema en
la vía administrativa.
4.5.4. Testamento hecho en el extranjero
El testamento debe observar la forma vigente en el derecho
local y los funcionarios mexicanos con representación
oficial en el lugar tendrán el carácter de notarios o
receptores del mismo. Estos funcionarios tienen obligación
de remitir copia autorizada a la Secretaría de Relaciones
Exteriores (SRE), donde debe seguirse el procedimiento
de redactar acta de entrega y proceder a la publicación
de la noticia de la muerte del testador, una vez
ocurrida.
4.5.5. Testamento conjunto
Por disposición expresa de nuestro código (art. 1296),
se establece claramente que en un mismo documento no
pueden testar dos o más personas. Esto es, desde luego,
una consecuencia muy clara del atributo personalísimo
que se encuentra en la propia definición del testamento
(art. 1295).

194 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
Esta imposibilidad de testar en forma conjunta es tajante,
porque no puede realizarse en ningún caso, ni en favor
de un tercero ajeno y ni siquiera en provecho recíproco.
Este caso comprende también la imposibilidad de que un
cónyuge teste en favor del otro y a la inversa. Como es
obvio, esta posibilidad puede darse solamente en caso de
que cada uno teste por sí, pero en sendos actos por separado.
De todas formas, queda claro que una excepción importante,
expresamente prevista en nuestra legislación
en virtud de una reforma posterior, está consignada en el
art. 1549 bis (testamento público simplificado) que ya fue
objeto de análisis.
4.6. Sucesión por sustitución fideicomisaria
Aun cuando nuestra guía continúa siendo el principio
de libertad de las disposiciones testamentarias (arts. 1295
y 1344), de todas formas resulta claro que la filosofía del
CC mantiene un esquema de ciertas restricciones que limitan
en algunos casos la libertad del testador.
Estas restricciones pueden apreciarse muy claramente
en el caso de preservación de la libertad de testar de los
propios sucesores. Así, se encuentran prohibidas las sustituciones
de los herederos o legatarios que comprendan
más de una generación, las cláusulas que prescriban que
no se puedan enajenar ciertos bienes, las disposiciones fideicomisarias
y las condiciones notoriamente ilegales.
Por ejemplo, se estatuye expresamente que la condición
impuesta al sucesor para tomar o dejar de tomar estado
(civil) se tendrá por no puesta.
4.7. El albaceazgo
En la sucesión legítima, el albacea es directamente
nombrado por el juez o por el notario, en una junta que
reúne a todos los herederos (arts. 805 del CPCDF y 1862
del CCDF). Esta junta únicamente se omite en el caso de
que el heredero fuere único o bien si los interesados desde
la respuesta al llamamiento hubieren dado su voto. En
la enumeración taxativa del Código, el albacea puede ser
universal, especial, mancomunado y general.
Nuestro Código menciona también otras representaciones
sucesorias. Se trata del ejecutor (general o especial,
art. 1702). Este ejecutor constriñe su actuación a las cantidades
o a las cosas que hubiesen sido conferidas bajo su
responsabilidad en el acervo total de la masa hereditaria.
El art. 1728 menciona la figura del interventor y sus
funciones se reducen a la vigilancia del cargo del albacea.
5. Derecho de Sociedades
En el derecho civil mexicano existen dos tipos de sociedades:
la Asociación Civil (AC) y la Sociedad Civil (SC).
5.1. Asociación civil
En términos del art. 2670, la AC es definida en la forma
siguiente: “Cuando varios individuos convinieren en
reunirse, de manera que no sea enteramente transitoria,
para realizar un fin común que no esté prohibido por la
ley y que no tenga carácter preponderantemente económico,
constituyen una asociación”.
Este contrato debe formalizarse por escrito y contener
sus estatutos, los cuales requieren de inscripción en el registro
público. Con frecuencia, la intervención del notario
se extiende a la redacción del acta de asamblea constitutiva
y de los propios estatutos, además de la respectiva
protocolización del acto.
Dado el carácter filantrópico de este tipo de asociaciones
(la ley dice que no debe tener un carácter preponderantemente
económico), en caso de disolución los bienes
tendrán un destino especial, según lo que dispongan los
estatutos o bien, según lo que decida la propia asamblea.
Pero las facultades de la asamblea se encuentran limitadas
a la exclusiva atribución a los asociados del equivalente
a sus aportaciones.
¿Qué sucede con los demás bienes? La ley dice en el
art. 2686, parte final, que deben aplicarse a otra asociación,
siempre que tuviere un objeto similar a la que se extingue.
5.2. Sociedad civil
El segundo tipo de persona moral que nuestra legislación
regula es la Sociedad Civil. “Por el contrato de sociedad
los socios se obligan mutuamente a combinar sus
recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin común,
de carácter preponderantemente económico, pero
que no constituya una especulación comercial”, dice el
art. 2688 del CCDF.
Como se ve, la diferencia entre las asociaciones y las
sociedades civiles en el derecho mexicano radica fundamentalmente
en su objeto, ya que las sociedades mantienen
un objetivo “preponderantemente económico”. Además
de esta diferencia importante, las sociedades sí disponen
de capital social, mientras que las asociaciones poseen,
en cambio, un patrimonio. Esto mismo hace que las
sociedades posean partes sociales y pueden repartir utilidades,
lo cual no sucede con las asociaciones. Además,
en el caso de las sociedades, los socios pueden eventualmente
ceder sus partes sociales, mientras que en las asociaciones
los derechos que se poseen son personalísimos.
Por último, en el caso de las sociedades existe una responsabilidad
solidaria e ilimitada de los administradores,
circunstancia que no existe en las asociaciones. 6
La formalidad de este contrato es normalmente por escrito,
pero se exige la intervención del notario si es el caso
de que se transfieran bienes que así lo requieran. Además
debe inscribirse en el registro para que produzca
efectos contra terceros. El art. 2693 dice cuáles son los
requisitos que debe contener el contrato de sociedad.
Es importante aclarar que la adquisición de bienes raíces
por parte de estas sociedades debe observar lo dispuesto
en el art. 27, frac. III, de la CPEUM, que se refiere
a la limitación siguiente:
Las instituciones de beneficencia pública o privada,
que tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigación
científica, la difusión de la enseñanza, la ayu-
6 MIGUEL ÁNGEL ZAMORA y VALENCIA, Contratos Civiles, Porrúa, México,
1998, pp. 238-239.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 195
da recíproca de los asociados, o cualquier otro objeto lícito,
no podrán adquirir más bienes raíces que los indispensables
para su objeto, inmediata o directamente destinados
a él, con sujeción a lo que determine la ley reglamentaria.
La obligación de los socios en este tipo de sociedades
alcanza garantía subsidiaria por la responsabilidad ilimitada
y solidaria de los socios administradores; los demás
socios sólo cooperan con su aportación, excepto que otra
cosa se disponga en el contrato social.
Por último, es importante aclarar que en México la formación
de todo tipo de sociedades requiere invariablemente
el permiso para la reserva del nombre ante la SRE,
la cual lleva un registro computarizado de dichos nombres
y aun de la participación de personas extranjeras, según
lo dispuesto en los arts. 15 y 16 de la Ley de Inversión
Extranjera (LIE).
5.3. Asociación y sociedades de capital
En México existe una ley especial del año 1934 (Ley
General de Sociedades Mercantiles, LGSM). Esta ley
reconoce varios tipos de sociedades, pero las de mayor
aplicación son solamente dos: la sociedad de responsabilidad
limitada y la sociedad anónima. Las demás casi no
tienen aplicación en la práctica, por razones diversas.
5.3.1. La Sociedad de Responsabilidad Limitada
(SRL)
En la sociedad de responsabilidad limitada los socios
solamente se obligan al pago de sus aportaciones. La ley
mexicana no exige un mínimo de personas y sólo dice
que se formará con “uno o más socios”, aunque, en el
otro extremo, limita su número a no más de 25. En concordancia
con todo ello, una SRL se ostenta frecuentemente
con el nombre de uno o más socios, aunque la ley,
por otra parte, permite que se establezca ya bajo una denominación,
o ya bajo una razón social. En todo caso,
ambos apelativos deben ir inmediatamente seguidos de la
expresión literal del carácter técnico de la sociedad o de
su abreviatura SRL; de no ser así, los socios responderán
de modo subsidiario, limitado y solidario de todas las
obligaciones sociales. Si fuere el caso de que una persona
extraña a la sociedad ostente su nombre en la razón societaria,
entonces esa persona responde obligatoriamente
de las operaciones de la empresa hasta por el monto de su
aportación mayor.
Es costumbre en México añadir la expresión “y compañía”
cuando se trate de una razón social, si no figuran
los nombres de todos los socios. También frecuentemente
se dice: “sucesores”, lo cual no indica necesariamente
la muerte del socio original, sino solamente su separación
de la empresa o bien, incluso, la transferencia de una
compañía hacia otra.
El capital no debe ser inferior, dice la ley, a $ 5,000 pesos
(aproximadamente $ 500 USD), el cual debe estar
suscrito en forma íntegra. Debe exhibirse como mínimo
el 50% de su valor.
¿Quid iuris respecto de la forma de la sociedad? Es regla
general que todas las sociedades deben constituirse
ante notario y que todas sus modificaciones estatutarias
deben observar la misma previsión.
Por último, es importante aclarar, como ya se dijo antes
para el caso de las asociaciones y sociedades civiles, que
también este tipo de sociedades mercantiles exige invariablemente
el permiso de la SRE para la reserva del
nombre y su control en la eventual participación de personas
extranjeras.
5.3.2. Sociedad Anónima (SA)
La sociedad anónima es la forma jurídica más frecuentemente
usada en la práctica, en cuanto a las empresas
de carácter mercantil. Esta sociedad goza de una
gran versatilidad y de una excelente imagen empresarial
y publicitaria. En términos de lo dispuesto en el art. 87 de
la citada LGSM: “Sociedad anónima es la que existe bajo
una denominación y se compone exclusivamente de
socios cuya obligación se limita al pago de sus acciones”.
El capital mínimo de una SA debe ser de $ 50,000 pesos,
o sea unos $ 5,000 USD.
La ley dice expresamente que la SA debe ostentarse bajo
la forma técnica de una “denominación”, la cual frecuentemente
adopta un sentido de fantasía, puesto que su
formación es enteramente libre. De todas formas la ley
previene el riesgo de homonimia a través del control burocrático
que realiza la SRE y que ya ha quedado mencionado
líneas atrás. Sea como fuere, la denominación de este
tipo de compañías debe ir invariablemente seguida de las
palabras “Sociedad Anónima” o de su abreviatura SA.
¿Cuál es la forma jurídica de una sociedad anónima?
Como ya quedó dicho, las sociedades mercantiles deben
constituirse ante notario, pero en este caso particular
también pueden formalizarse por suscripción pública. Esta
última forma de constitución, sin embargo, no es frecuente.
En la práctica, el notario mismo redacta el acta de
asamblea general constitutiva y los propios estatutos. Los
arts. 95 y 101 dicen que las aportaciones distintas al numerario
se formalizarán al protocolizarse el acta de asamblea
constitutiva, y que aprobada la constitución de la sociedad
debe procederse a la protocolización y registro del
acta y de los estatutos, pero el texto del art. 90 exige la
comparecencia ante notario.
5.4. Sociedades Cooperativas (SC)
En México, las sociedades cooperativas disponen de
una ley especial que se remonta al año 1994. La SC centra
su objeto en la organización social integrada por personas
físicas con base en intereses comunes y en los principios
de solidaridad, esfuerzo propio y ayuda mutua, con
el propósito de satisfacer necesidades individuales y colectivas,
a través de la realización de actividades económicas
de producción, distribución y consumo de bienes y
servicios.
Las SC se integran con un mínimo de cinco socios y
mantienen una estructura económica de capital variable.
En cuanto a la formalidad necesaria, el art. 12 de la ley
prescribe únicamente la necesidad de la ratificación de
las firmas ante autoridad pública, donde se incluye a los

196 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
notarios. Una vez firmada el acta constitutiva, la SC adquiere
personalidad y dispone de un patrimonio. Esta acta
debe inscribirse en el registro público de comercio.
En cuanto a su régimen de responsabilidad, las sociedades
de este tipo pueden optar por la responsabilidad limitada
o bien, por la responsabilidad suplementada de
los socios. En el primer caso, los socios limitan su responsabilidad
exclusivamente al pago de los certificados
de aportación; en el segundo caso los socios deben responder
a partes iguales por las operaciones de la sociedad,
según la cantidad que se haya previamente determinado.
Es importante aclarar que los extranjeros no pueden
desempeñar funciones directivas o de administración
en este tipo de sociedades (art. 7°).
Por último, las SC pueden ser de consumo, o de producción
de bienes o de servicios, o de ahorro y préstamo.
Este último tipo de sociedades disponen a su vez de una
ley específica (Ley de Ahorro y Crédito Popular).
5.5. Fundación
Las fundaciones mantienen su régimen normativo en la
denominada Ley de Instituciones de Asistencia Privada
para el Distrito Federal, del año 1998. Esta ley previene
que las instituciones de asistencia privada serán solamente
de dos tipos: “fundaciones” o “asociaciones”. El
art. 7° prescribe que el nombre o denominación irá siempre
seguido de las palabras Institución de Asistencia
Privada (o IAP).
En general, la constitución de este tipo de instituciones
sigue las reglas generales previstas en la legislación civil.
Sin embargo, existen algunas disposiciones de particular
aplicación. De entre ellas cabe destacar que, en el caso de
las fundaciones (ya sean de carácter transitorio o de carácter
permanente) es posible la constitución por testamento.
En este caso especial hay que resaltar que la falta
de capacidad para heredar (arts. 1313, frac. I, y 1314 del
CCDF), no puede hacerse valer. De hecho, en general,
tampoco pueden invocarse vicios de forma, protegiendo
de este modo la intención volitiva de su autor y especialmente
su ánimo altruista.
5.6. Registro comercial y representación
Un nuevo reglamento del Registro Público de Comercio
se dictó con fecha reciente (24 de octubre de
2003), donde se establece el denominado Sistema Integral
de Gestión Registral (SIGER) que incorpora el folio
mercantil electrónico según formas precodificadas establecidas
por la Secretaría de Economía. Se crea un procedimiento
registral minucioso para la captura, almacenamiento,
custodia, seguridad, consulta, reproducción,
verificación, administración y transmisión de la información
del registro a través de dos tipos de recepción: la
electrónica (donde el notario o corredor utiliza el sistema
SIGER) y la física (a través de la ventanilla de recepción
correspondiente). Verificada la recepción, se remite al notario
o corredor una constancia con el número progresivo,
fecha y hora en la que se recibió la forma, para determinar
la prelación entre derechos sobre dos o más actos
que se refieran a un mismo folio.
La firma electrónica utilizada en el procesamiento de
estos datos es la firma avanzada o fiable, la cual goza de
los requisitos de atribución y confidencialidad.
6. Derecho Internacional Privado
6.1. Lex rei sitae
La normativa nacional que se refiere a este tema se encuentra
dispersa. El art. 121, frac. II de la CPEUM establece
sin lugar a dudas la regla lex rei sitae indicando que
los bienes muebles o inmuebles se regirán por la ley del
lugar de su ubicación. Además, pueden encontrarse otros
rasgos principales en los arts. 12-15, “Disposiciones
Preliminares” del CC. En general, puede establecerse
como lo dice el art. 12 del CCDF, que “Las leyes para el
Distrito Federal, se aplicarán a todas las personas que se
encuentren en el territorio del mismo, sean nacionales o
extranjeros”.
El CCDF añade que también se aplica a los actos y hechos
ocurridos en el territorio, excepto “cuando éstas prevean
la aplicación de un derecho extranjero y salvo, además,
lo previsto en los tratados y convenciones de que
México sea parte”.
A su vez, el art. 13 del CCDF establece asimismo la regla
lex rei sitae con una serie de previsiones sobre el reconocimiento
de la situaciones jurídicas en otras entidades
de la República, estado y capacidad de las personas, derechos
reales sobre inmuebles, arrendamiento y forma legal
de los actos, siguiendo el criterio de que debe aplicarse el
derecho del lugar donde se celebren (locus regit actum).
Por último, en cuanto a los efectos jurídicos de los actos
y contratos, se sigue la regla lex loci executionis, ya
que se aplica el derecho del lugar de ejecución.
El derecho extranjero se debe aplicar como lo haría el
juez extranjero correspondiente y tomando como regla
general el derecho sustantivo, excepto cuando deban aplicarse
normas de conflicto que remitan a otro sistema legal.
En todo caso si el derecho nacional mexicano no previene
las instituciones jurídicas extranjeras, la ley autoriza
la aplicación de instituciones o procedimientos análogos.
Se contienen también normas sobre cuestiones previas,
preliminares o incidentales y, por último, la necesaria
aplicación armónica de distintos derechos, tomando en
cuenta “las exigencias de la equidad en el caso concreto”.
No se aplicará el derecho extranjero cuando exista intención
fraudulenta para evadir la aplicación del derecho
nacional o cuando resulte contrario al orden jurídico mexicano.
Por último, deben mencionarse los arts. 284 bis
del CPCDF y 86 bis del CFPC que se refieren también a
la aplicación del derecho extranjero y a las facultades del
juez local para allegarse la necesaria información.
6.2. Otras disposiciones
Fuera de este esquema general, es posible encontrar en
forma aislada otras disposiciones, como en los siguientes
casos:

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 197
6.2.1. Testamentos (arts. 1593-1598 CCDF) y sucesiones
legales
Esta regla prescribe que el testamento hecho en país extranjero
producirá todos sus efectos en México siempre
que haya sido válidamente otorgado en su país.
“Los Secretarios de legación, los Cónsules y los Vicecónsules
mexicanos podrán hacer las veces de Notarios o
de Receptores de los testamentos de los nacionales en el
extranjero en los casos en que las disposiciones testamentarias
deban tener su ejecución en el Distrito Federal”
(art. 1594).
En las sucesiones legales, se aplica la regla lex rei sitae
también para los inmuebles como para los muebles.
Como excepción, en Puebla y en San Luis Potosí se aplica
la ley del domicilio para los mueblos, en Quintana Roo
también para los inmuebles.
6.2.2. Sociedades o asociaciones (art. 2736 CCDF)
Se respeta la normativa de las personas morales extranjeras
de naturaleza privada, según el derecho aplicable al
acto de su constitución (regla locus regit actum). El reconocimiento
que realiza el derecho nacional mexicano
respecto a la capacidad de la persona moral extranjera no
puede exceder al reconocimiento que realiza el país de
origen y se presume que el representante de dicha persona
extranjera está desde luego facultado para intervenir en
cualquier acto en que se exija eventual responsabilidad.
6.2.3. Adopción (arts. 410-E y 410-F CCDF)
La ley distingue dos tipos de adopciones:
- llama adopción internacional a la “promovida por
ciudadanos de otro país, con residencia habitual fuera
del territorio nacional”.
- Llama adopción por extranjeros a la “promovida por
ciudadanos de otro país, con residencia permanente en
el territorio nacional”.
En el primer caso, la adopción se rige por los tratados
internacionales que han sido suscritos por México. En el
segundo caso se remite desde luego a la preceptiva del
CCDF. Por último, el art. 410-F añade que en igualdad de
circunstancias se dará preferencia a los mexicanos sobre
los extranjeros.
El CCDF prescribe una edad no menor de 25 años para
adoptar y una diferencia mínima de 17 años entre
adoptante y adoptado (art. 390), pero esta disposición es
seguida solamente por diez entidades en la República. El
resto, o sea 22 códigos, prescriben otras edades diferentes
en un rango de 18 a 30 años de edad para la capacidad
de adoptar y de 10 a 20 años en cuanto a la necesaria diferencia
de edad entre adoptante y adoptado.
6.2.4. Capacidad de los extranjeros
Según lo dispuesto en los arts. 1327 y 1328 del CCDF,
las personas físicas y morales extranjeras son en general
capaces de adquirir, ya sea por vía testamentaria o intestamentaria,
siempre de conformidad con lo dispuesto en
la CPEUM. Existe sólo una limitación: la eventual falta
de reciprocidad internacional.
6.2.5. Estado civil adquirido en el extranjero
La ley dispone expresamente que para establecer el estado
civil adquirido por nacionales mexicanos radicados
en el extranjero bastará con las constancias que los interesados
presenten, de acuerdo con lo que disponga el
CPC y siempre que el acto se registre en la oficina que
corresponda (art. 51 CCDF).
6.2.6. Títulos de crédito emitidos por extranjeros
Por su parte, los arts. 252-258 de la Ley General de Títulos
y Operaciones de Crédito (LGTOC) dicen que la capacidad
para emitir en el extranjero títulos de crédito o
para celebrar cualquiera de los actos que en ellos se consignen,
será determinada conforme a la ley del país en
que se emita el título o se celebre el acto, y que se aplicará
la ley mexicana respecto de la capacidad. La misma
ley regirá la capacidad de los extranjeros para emitir títulos
o para celebrar cualquiera de los actos que en ellos se
consignen, dentro del territorio de la República.
6.3. Documentos procedentes del extranjero
Los arts. 139-140 de la LNDF previenen la protocolización
de este tipo de documentos una vez legalizados o
apostillados y traducidos, en su caso, a solicitud de parte
interesada y sin necesidad de orden judicial, excepto
cuando se trate de poderes otorgados ante cónsules mexicanos.
Art. 140 LNDF: “Los poderes otorgados fuera de la República,
una vez legalizados o apostillados, y traducidos,
en su caso, por perito, deberán protocolizarse para que
surtan sus efectos con arreglo a la Ley. Esto no es aplicable
a los poderes otorgados ante Cónsules Mexicanos.”
A su vez, el art. 121 de la CPEUM, que ya se ha mencionado,
es aplicable el caso a nivel interestatal y los arts.
130-131 del CFPC reproducen también estas mismas disposiciones.
Exigen mandamiento judicial expreso para la protocolización
los estados de Aguascalientes, Baja California,
Campeche, Guerrero, Nuevo León, Oaxaca (excepto en
poderes), Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala y Yucatán (10
entidades).
En el extremo opuesto, muchos estados (Baja California
Sur, Chiapas, Chihuahua, Durango, Estado de México,
Hidalgo, Morelos, Nayarit, Veracruz, Quintana Roo,
San Luis Potosí, Sinaloa y Zacatecas) ya no exigen resolución
judicial alguna y únicamente previenen la protocolización
previa legalización ante el notario que designen
las partes y, en su caso, traducción por perito oficial.
En varios casos (por ejemplo, D.F., Estado de México,
Nayarit, Quintana Roo y Sinaloa) se aclara expresamente
que la protocolización podrá hacerse sin necesidad de
orden o mandamiento judicial. El Estado de México
añade que dicha protocolización se hará mediante la
constancia que en el instrumento haga el notario de no
contener disposiciones contrarias a la ley, a la moral o a
las buenas costumbres. Por su parte, la Ley del Notariado
del estado de Jalisco autoriza la expedición de testimonios
en dos idiomas en columnas paralelas (art. 127).

198 J. A. Márquez González, Informe Nacional México Notarius International 3-4/2005
En conclusión, la tendencia actual en el problema de la
validez de los documentos procedentes del extranjero parece
apuntar en la dirección de abandonar la exigencia del
mandamiento judicial para su protocolización y reducir la
necesidad de este acto únicamente a los casos en que tales
documentos no contengan apostilla o certificación
consular. Por otra parte, parece abrirse paso una tendencia
en virtud de la cual el propio notario pudiera efectuar
la protocolización en caso de dominio del idioma (o bien,
cualquier otra persona debidamente identificada, sin necesidad
de que se trate de perito oficial). Como es lógico,
el propósito final parece residir en la armonización nacional
del tema a los tratados y convenciones internacionales
que México ha suscrito.
7. Derecho Fiscal
7.1. Trasmisiones de patrimonio inmobiliario
Es a cargo del notario el pago de los impuestos que se
deriven según la operación de que se trate, en términos de
lo dispuesto en la Ley del Impuesto Sobre la Renta
(LISR) y el Código Fiscal de la Federación (CFF), éste
último en sus arts. 14 y 14-A.
Es ingreso el monto de la contraprestación obtenida
precisamente con motivo de la enajenación; de no haber
contraprestación, se fija con un valor de avalúo. Las excepciones
a esta regla de ingresos por enajenación están
constituidas por las hipótesis de transmisión de propiedad
mortis causa, donación o fusión de sociedades y enajenación
de ciertos títulos de crédito que hayan causado interés.
El procedimiento para el cálculo del impuesto anual
es más o menos complejo, según la operación de que se
trate. Pero puede decirse, en suma, que deben efectuarse
las deducciones que prescribe el art. 148 de la misma ley
y que se refiere a la actualización del costo de adquisición,
el cual nunca será menor a 10% del monto de la
enajenación. También pueden sumarse las inversiones en
construcciones, mejoras y ampliaciones, y aun los gastos
notariales y los impuestos, derechos y avalúos, las comisiones
y mediaciones.
Una vez hechas las deducciones acabadas de mencionar,
a la diferencia resultante se le denomina ganancia.
Pues bien, esta ganancia debe luego dividirse entre el número
de años transcurridos entre los dos extremos de la
operación, es decir, la fecha de adquisición y la propia fecha
de enajenación, sin exceder de veinte años.
El notario efectúa pagos provisionales por la enajenación
de bienes inmuebles conforme a una tarifa preestablecida
que es el resultado de dividir la ganancia entre el
número de años transcurridos entre la adquisición y la
enajenación. El resultado se multiplica por el número de
años.
El fedatario dispone de un plazo de quince días a partir
de la fecha de la firma para efectuar este pago provisional,
siempre bajo su responsabilidad.
7.2. Ingreso por adquisición de bienes
Este ingreso está previsto en el artículo 155 de la LISR.
Pueden también en este caso hacerse deducciones, según
lo prescrito en el art. 156, pero cabe aclarar que el pago
provisional asciende a 20% sobre el ingreso percibido. El
notario dispone también de un plazo de quince días para
la presentación de este pago provisional, siempre bajo su
responsabilidad.
7.3. Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Este pago se causa por las operaciones que se consideren
como enajenación (arts. 14 y 14-A del CFF).
Las excepciones se refieren a la transmisión de propiedades
por causa de muerte y a las donaciones. Tampoco
se paga el impuesto cuando solamente se enajenen el suelo
o construcciones destinadas a casa habitación, excepto
hoteles (art. 9° de la Ley del Impuesto al Valor Agregado).
El código considera que debe presumirse el momento
de la enajenación cuando efectivamente se cobren las
contraprestaciones. A partir de este punto hay un término
de quince días para pagar el impuesto. Este impuesto se
calcula aplicando a dichos valores la tasa del 15% y corre
a cargo del contribuyente, quien lo traslada por separado
a las personas que adquieran los bienes, su disfrute
o los servicios.
7.4. Traslación de dominio
En el ámbito local, se paga el impuesto denominado
traslación de dominio por todo acto en que se transmita
la propiedad de inmuebles, incluso por causa de fallecimiento
y aportación a sociedades, transmisión de derechos
reales, adjudicaciones, prescripciones positivas,
permutas, fideicomisos, división de copropiedad y disolución
de sociedad conyugal por la parte que exceda.
Para calcular este impuesto se toma como base un valor
de avalúo hecho por perito calificado y la tarifa varía
según cada una de las entidades de la República, pero se
encuentra en un rango desde 0.50% hasta 2%, sobre aquel
valor. El plazo para el pago de este impuesto también
puede variar, pero el término más extendido es de treinta
días. Los notarios asumen responsabilidad solidaria con
el contribuyente por el cálculo y entero de la obligación.
7.5. Inscripción de documentos en el registro
Por último, se causan derechos por la inscripción de los
documentos en el Registro Público de la Propiedad,
siempre que contengan actos relativos a bienes inmuebles
o derechos reales. Las tarifas suelen variar notablemente
en cada entidad federativa, según se trate de tasas fijas,
porcentuales o de salarios mínimos. También pueden fijarse
tarifas mínimas y topes máximos.
7.6. Impuesto sobre sucesiones y donaciones
En este caso no se pagan impuestos especiales y por lo
tanto debe acudirse a la regla general que ya ha sido establecida
en los párrafos precedentes, aclarando que se
encuentran exentas del pago del ISR, las donaciones en-

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Informe Nacional México 199
tre cónyuges o entre parientes en línea recta -con algunas
excepciones- y, en general, todas las demás donaciones,
marcando un tope por el valor total de los que se reciban
en un año (art. 109 frac. XIX de la LISR).
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Porrúa, 7ª. edición, México, 1998.
9. Abreviaturas
AC
ANNM
Art.(s)
CC
CCCHIH
CCDF
CCESP
CCVER
CF
CFF
CFPC
CPCDF
CPCV
CPEUM
Frac.
IAP
LGSM
LGTOC
LIE
LISR
LNDF
LNNAY
LNPUE
LNTAB
LNVER
LPCI
SA
SC
SRE
SRL
ss.
Asociación Civil
Asociación Nacional del Notariado
Mexicano, A.C.
Artículo(s)
Código Civil
Código Civil para el estado de Chihuahua
Código Civil del Distrito Federal
Código Civil Español
Código Civil para el estado de Veracruz
Código Familiar
Código Fiscal de la Federación
Código Federal de Procedimientos Civiles
Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal
Código de Procedimientos Civiles del
estado de Veracruz
Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos
Fracción
Institución de Asistencia Privada
Ley General de Sociedades Mercantiles
Ley General de Títulos y Operaciones de
Crédito
Ley de Inversión Extranjera
Ley del Impuesto Sobre la Renta
Ley del Notariado del Distrito Federal
Ley del Notariado del estado de Nayarit
Ley del Notariado del estado de Puebla
Ley del Notariado del estado de Tabasco
Ley del Notariado del estado de Veracruz
Ley de Propiedad en Condominio de
Inmuebles para el Distrito Federal
Sociedad Anónima
Sociedad Civil, Sociedad Cooperativa
Secretaría de Relaciones Exteriores
Sociedad de Responsabilidad Limitada
Siguientes

200 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
National Report Mexico
Contents
page
1. Notarial Law 200
2. Civil Law 203
3. Family Law 204
4. Law of Succession 207
5. Company Law 211
6. Private International Law 213
7. Tax Law 214
This is a report on the legal situation at 1 June 2005.
1. Notarial Law
1.1. History
Although a certain type of public officials, known as
tlacuilos, who were responsible for recording historical
facts or the most significant events, existed in pre-Hispanic
times, the institution of notary was only really introduced
to the territory now known as Mexico with the
discovery of America and the subsequent conquest of the
native peoples. Thus, we know that the conquistador,
HERNÁN CORTÉS, was accompanied by a scribe named
DIEGO DE GODOY. In fact, the first notarial record drafted
on the American continent was made in 1519 at the present-day
port of Veracruz.
In the next three hundred years, which were characterised
by the new-Hispanic colonial system, the scribes of
Virreinato fully adapted their practices to the legal structure
existing in Spain, albeit perhaps with certain special
exceptions applicable in the legislation known as the Recopilación
de Leyes de los Reinos de las Indias (Compilation
of Laws of the Kingdoms of the Indies).
With the advent of the movement for independence of
the American colonies in the second and third decades of
the 19th century, the institution of notary suffered severe
disruption due to the break, albeit gradual, with the legal
system of Spain. Nevertheless, many structures of the
profession remained valid and the everyday practice of
notaries doubtless reflected the same Spanish tradition.
Sources of law in this period are dispersed throughout a
number of laws that are still included in the Recopilación
de Indias (Compilation of the Indies), the Novísima Recopilación
(New Compilation), the Fuero Real (Royal
Charter) and the Siete Partidas (Seven Divisions).
1.2. Types of notary
How many types of notary are there in Mexico? Strictly
speaking, there is only one holder of the post per notary
public's office and that notary assumes the legal title of
notary or notary public.
The concept of escribano público still exists in Yucatán.
These officials are also appointed by the local government,
but only discharge their duties for three years.
They need not necessarily be lawyers. They have the
same capacity to attest as notaries themselves, provided
that the sum involved in the attested acts does not exceed
500 days' minimum salary, i.e. $ 22,025 pesos – equivalent
to approximately USD 2,000.
As far as the assistant is concerned, there is a large disparity
of names and duties, since the terms suplente (assistant),
asociado (associate), adscrito (adjutant), interino
(intern), supernumerario (supernumerary), auxiliar
(auxiliary), provisional (provisional), sustituto (substitute)
are all used, according to the federal state in question.
There are currently around four thousand notaries
throughout the country, serving a population of approximately
100 million.
1.3. Sources of law
The United States of Mexico consists of a total of 32
federal states, including the Federal District. These
states have independent internal systems and, therefore,
each has a Civil Code (although most of these Codes do
not differ from one another to any great extent). The same
occurs with local laws governing notaries and registries.
Thus, the institutional legislative structure for the Mexican
notarial profession consists of a complex mosaic of
32 civil codes (plus a Federal Civil Code), 32 laws governing
notaries and 32 laws governing registries although,
on the other hand, mercantile matters are governed
at a federal level and consist of one single Commercial
Code and one single Law on Companies.
This study will focus on the Civil Code of 1932 and the
Ley del Notariado (Notary Law) of 2000, both relating to
Mexico City, not forgetting the particular features that
naturally exist in other federal states. 1 Particular attention
has been paid to all of these and the applicable legal provision
is cited in each case to facilitate consultation.
1.4. Access to the profession
1.4.1. The Notarial Degree
The Notary Law creates what is known as the Notarial
Degree, since section 49 of that law establishes as follows:
Training as a notary and the dissemination of legal impartiality
and knowledge to the benefit of the legal profession
are guaranteed by this law and the Notarial Degree
provides theoretical and practical training to achieve
that. It also provides sufficient deontological and personal
training so that, through competitive examinations set
by specially qualified juries, legal professionals who are
suitable candidates to work as notaries can gain access to
the profession in optimum conditions as far as service
and equality of access are concerned, for the benefit of
the city and for the positive development of the profession
of notary.
1 Mexican laws (including Federal and State laws) can be found at
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/gobiernos.htm
As far as its age is concerned, the current status of notarial legislation
is as follows: in Tabasco, the law dates from 1976 and in Yucatán it
dates from 1977. These are the oldest. The most recent notarial laws
are Campeche (2000), the Federal District (2000), Veracruz (2004),
Chiapas (2005) and Nayarit (2005).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 201
The Notarial Degree is governed by eight principles,
i.e.: excellence, specialisation, legitimation, objectivity,
professionalism, impartiality, sustainability and independence
(article 50 of the Notary Law; article 53, notarial
laws of Nayarit).
1.4.2. Public examinations
Access to the profession invariably takes place through
competitive examinations (although this is not a general
rule throughout the country) and by satisfying a number
of requirements contained in article 54 of the Notary
Law. These include the following requirements: candidates
must be native Mexican; they must be legal professionals
and they must prove a minimum of twelve
months' uninterrupted practice as notaries.
There is an increasing tendency to require competitive
examinations in the profession of notary. Currently a total
of 27 federal states require an examination to be
passed for access to the post, although we should clarify
that in the states of Coahuila and Querétaro the requirements
may be dispensed with by the state government in
certain cases through an express legal order.
The notarial laws of the states of Yucatán, Hidalgo and
Puebla only require an examination for candidates to
the profession, but not to obtain the post of notary of a
notary public's office. The notarial law of Puebla also dispenses
with the requirement to pass the candidates' examinations
in the case of lawyers who already possess the
university qualification of “notarios” [notaries]. In this
federal state and also in the state of Veracruz, assistants
are authorised to succeed to the post of notary public of a
notary's office without any need for a competitive examination
(articles 65 of the Puebla notarial law and 55 of
the Veracruz notarial law).
Finally, the states of Aguascalientes and Michoacán are
the only states that do not require a competitive examination
either to gain access to the post of notary public or
for candidates to practise the profession.
1.5. Notaries' duties
1.5.1. Execution of public documents.
In general, the duties of a notary are confined to the execution
of public documents, which confers authenticity
and legal certainty on the transactions that they witness at
the request of the interested parties.
“A notary is a legal professional authorised by the
State to execute documents and who is responsible for
receiving, interpreting, drafting and giving legal form to
the wish of the persons appearing before him and conferring
authenticity and legal certainty on acts and facts furnished
to him for witnessing by recording them in public
documents drafted by him. The notary keeps the documents
in the files in his charge, reproduces them and witnesses
them. He also acts as an auxiliary in the administration
of justice as a counsellor, an arbitrator or an international
advisor in the terms stated in the relevant legal
provisions” (article 42 of the Notary Law and also article
42 of the notarial law of Nayarit).
There can be no doubt that this function is of a complex
nature: “... it is public inasmuch as it derives from powers
of the State and the law, which enshrine professional
activities of notaries and notarial documentation in the
service of society. On the other hand, it is independent
and free for the notary with the public capacity to witness
who exercises it.” (article 26 of the Notary Law).
Nevertheless, the function of the notary, thus conceived,
is constrained by a system of incompatibilities,
prohibitions and exceptions. Thus, article 32 of the Notary
Law provides that the office of notary is incompatible
with any public or private dependence or employment,
post or commission and with professional practice as a
lawyer. Neither may notaries be merchants, ministers of
religion or economic agents of any type. A notary cannot
be removed from his post.
In accordance with the most refined national doctrine,
a notary public's activities consist of listening, interpreting
and advising the parties; and preparing, drafting, certifying,
witnessing and reproducing the document. 2
1.5.2. Notaries' powers
The most significant powers conferred on notaries include
the following:
- In civil law: to draft all types of agreements between private
individuals, such as purchases and sales, exchanges,
donations, loans, leases, condominium systems, creation
of real rights, guarantee agreements, etc.
- In family law: the execution of agreements between
spouses on the marital regime, pre-divorce or judicial
separation agreements, agreements on parental authority,
custody, guardianship, changes of name, certificates
of identity, donations between spouses, acknowledgements
of paternity and creation of “patrimonio de
familia” [family property].
- In law of succession: the making of wills, the processing
of succession proceedings, testate and intestate succession
proceedings, partitions and awards by inheritance.
- In company law: documents incorporating companies,
drafting of minutes of ordinary and extraordinary general
meetings, transfer of shares, and dissolution and
liquidation of companies, with the respective notarisation.
- In agrarian law: participation in certain meetings relating
to the system of communal (or community) ownership
and transfers of plots.
- In procedural law: processing of records to certify a
range of factual situations that may be required by the
interested parties in the procedure for prior formulation
of evidence.
In some federal states of the Republic, the notary plays
an important part in procedural law, specifically in matters
of voluntary jurisdiction. In the case of Veracruz, for
example, the notary may take part in the following acts:
2 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Derecho notarial (Notarial
Law), Porrúa, México, 1997, page 149.

202 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
- Proof of facts and accreditation of rights;
- Accreditation of residence, good conduct or financial
dependence;
- Verification of possession of a real right;
- Voluntary change of name;
- Voluntary procedure for survey and demarcation;
- Voluntary creation and cancellation of family property;
- Voluntary liquidation of property held jointly by spouses;
- Voluntary creation and amendment of marriage contracts;
- Testate or intestate succession, and
- Unanimous waiver and appointment of executor (article
699-A of the Code of Civil Procedure of Veracruz).
1.6. Procedure for execution
1.6.1. Execution
Articles 100-142 of the Notary Law describe in detail
the procedure for notarial execution. Thus, deeds must be
issued on indelible media with no abbreviations, except
in the case of transcripts. No numbers must be written unless
they are also stated in words and unused space must
be crossed through. Corrections may be made using the
method of writing between the lines, indicating the incorrect
expression by means of a line, but in any case finally
saving what is corrected. Changes and crossings out
are strictly prohibited.
The notary must draft deeds in Spanish, although in
exceptional circumstances he may enter words in another
language. He must state the place and the date, the full
names of the appearers and the legal name of the act. He
must also carefully record the antecedents, listing the respective
titles of ownership, as appropriate, the registration
particulars and the necessary administrative and tax
documents. Likewise, he must describe the property or
subject-matter of the business, as appropriate, in detail,
list the powers or authorities for representation, draft in
order the clauses agreed by the signatories and any waivers
of rights. He must attach any documents that he
deems important to the appendix and he must certify and
attest that he knows the signatories (stating their general
particulars), that he has assured himself of their identity,
that he read the deed out to them and that he explained
its legal scope to them. He must also certify the facts
placed before him. He must do all this in clear, concise,
precise legal language, with no obsolete or antiquated
words or formulae. At the end of the deed, the notary
must obtain the signatures or marks of the signatories and
appearers and witness the deed with his signature, his
stamp and the expression “Ante mí” (Before me).
1.6.2. Open or closed record
When a document has been drafted, it is issued on folios
or in books authorised by the local government, either
in the form of an “open” record or a “closed” record.
The folios making up the “open” record have a consecutive
identification number and are subject to documentary
security procedures consisting of watermarks or other
distinctive marks.
There is currently a decisive movement towards legislative
reform in favour of “open” records. A total of 21 federal
states now contemplate these records in their legislation
as being either obligatory or optional and 11 states do
not, although we should point out that 4 of them possess
the record known as the “special open” record for executing
deeds for immovable properties of “social interest”
which other federal states have abolished, precisely to introduce
the “open” protocol in a generalised manner.
Interested parties have the right to obtain transcripts,
certified reproductions and certificates of the document
from the notary of either the full document or part thereof,
provided that no damage ensues in this latter case. The
transcripts executed by notaries are subject to security
procedures on one cover, which identifies the notary, the
number of his notary public's office, the respective jurisdiction
and the local government to which it belongs. It is
also common for the cover to show the notary's private
logotype or letterhead. In turn, it is mandatory for the
printed sheets of transcripts to bear the seal and the signature
or paraph of the notary and, in some cases, the respective
kinegram. 3
1.6.3. Public documents
Public documents are documents that a public official
who has been granted the authority to attest documents is
authorised by law to draft, within the limit of his powers.
Public documents are also those documents issued by
public officials when discharging their duties. The classification
of public is shown by the fact the document bears
regular stamps, signatures or other external signs provided
by law, as appropriate (article 129 of the Federal Code
of Civil Procedure).
1.7. Notaries' tariffs
There is no applicable general system of notaries' tariffs.
In fact, such a system is established in few federal
states, including the Federal District and Veracruz. It may
be that in other states it is provided by law and although
it has actually been issued, in practice it is meaningless
either due to its age or because of the complexity of its
application or because it is out of date due to the recent
financial inflation in Mexico.
1.8. Professional organisations
Most of the notarial laws in the Republic of Mexico
contemplate an association as an institution that obligatorily
groups together all the notaries in the federal state.
From a national perspective, the association known as
the Asociación Nacional del Notariado Mexicano
(ANNM) 4 (National Association of Mexican Notaries)
was founded in 1955. All of the notariates in the country
3 The new notarial laws of Veracruz, Tabasco and Nayarit already require
the use of the kinegram (article 136 of the Veracruz notarial
law) or hologram (article 40 of the Tabasco notarial law and article
148 of the Nayarit notarial law).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 203
are voluntarily affiliated to this body and it also includes,
in accordance with its statutes, the Presidents of the local
notarial Associations and Councils throughout the country,
which means that it is highly representative at a national
level, although it is true that not all notaries are affiliated
to it.
2. Civil Law
2.1. Civil law in general
The Código Civil del Distrito Federal (CCDF) [Civil
Code of the Federal District (CCFD)] has been in force
since 1932 and has been subject to considerable changes
in recent years. It continues to be profoundly influenced
by the Napoleonic code of 1804 and is, in general, structured
in quite a similar way.
All the codes in the Republic are very similar, but that
does not mean that there are no differences between
them. Some of those differences are quite significant.
For example, most of the codes contemplate the doctrine
of “legal act”. In fact, articles 1792, 1973 and 1859
of the CCFD contain the definitions of agreement and
contract, obeying in this regard the French theory enshrined
in the Code of Napoleon. Nevertheless, some
codes differ from this system of doctrine. This is the case
with the civil codes of Quintana Roo (articles 135-425),
Coahuila (articles 1899-2198) and Guerrero (articles
1593 et seqq.), which adhere to the theory of “legal business”.
The oldest civil codes in the country are those of Veracruz
(1932), Nuevo León (1935), Michoacán (1936),
Chiapas (1938), Hidalgo and Sinaloa (1940), Campeche
and Oaxaca (1943), San Luis Potosí (1946), Aguascalientes
(1947), Durango (1948), Sonora (1949), Colima
(1953), Guanajuato (1967), Baja California and Chihuahua
(1974) and Tlaxcala (1976). The newest are those of
Quintana Roo (1980), Nayarit (1981), Puebla (1985), Zacatecas
(1986), Tamaulipas (1987), Querétaro (1990),
Guerrero and Yucatán (1993), Morelos (1994), Jalisco
(1995), Baja California Sur (1996), Tabasco (1997), Coahuila
(1999) and, finally, Estado de México (2002).
2.2. Property law
Book Two of the CCFD deals extensively with possession,
ownership, usufruct, use, habitation and easement
and is not until the Second Part (Various types of contract)
of Book Four (Obligations) that it examines the alienation
of immovable property in each of the specific
contracts in question.
In our law, the contract of purchase and sale is consensual.
In fact, in accordance with the provision contained
in article 2248, “A purchase and sale will exist when one
of the parties to the contract agrees to transfer the ownership
of a thing or a right and the other party, in turn,
agrees to pay a certain price for them in money”. In general,
the sale is perfected when the parties have agreed on
the considerations, even though these may not yet have
been physically delivered.
2.3. Alienation of immovable property
2.3.1. Requirements in terms of form
A contract of purchase and sale is required to adopt a
certain specific form when it deals with real estate properties.
The CCFD provides that alienations up to the value
of 365 times the minimum general daily salary of
Mexico City (approximately $ 16,100 pesos, equivalent
to approximately USD 1,500) may be carried out in a private
document before two witnesses, with the signatures
being confirmed before a notary, a judge or a registrar.
This is also the case with operations of creation of transfer
of real rights for the same sum. Contracts relating to
alienations carried out by the government for poor people
may, on the other hand, dispense with the witnesses and
the certification of signatures. It should be clarified that
these social-interest contracts are almost always granted
a 50% reduction of the tariff. All contracts that exceed
that amount of USD 1,500 must be executed in a public
deed before a notary.
2.3.2. Execution in a public deed
To sum up, the procedure for executing a public deed
may be summarised as follows:
- First, the notary is obliged to obtain a certificate from
the public registry office relating to the existence or
otherwise of encumbrances in connection with the
property to which the transfer relates.
- This request also serves as a preventive notice in which
the disclosed transaction is mentioned. The registrar issues
a note of submission, which is valid for 30 calendar
days.
- When the deed has been signed, another preventive
notice is issued by the notary, but now with the addition
of the date of the deed and its signature.
- The notary must then continue with the procedure of
payment of fees and taxes relating to the transaction in
question and when they have all been paid, he must issue
the respective transcript for its final entry on the
public register.
2.3.3. Entry on the register
The institution of registration operates according to
the principles of public recording, entry, speciality, consent,
successive intervals, request, priority, legality and
presumption of accuracy of the register.
Article 3042 of the CCFD states that the following acts
must be registered:
- Titles whereby dominion, original possession and other
real rights on immovable property are created, declared,
recognised, acquired, transferred, amended,
restricted, encumbered or extinguished;
- The creation of family property;
- Contracts for lease of immovable property for a period
of over six years and leases in which more than
three years' rent is paid in advance; and
4 Internet: www.notariadomexicano.org.mx/

204 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
- Other titles that the law expressly orders to be registered.
2.4. Contracts with property promoters
In Mexico, this type of contract is partially governed by
the Ley Federal de Protección al Consumidor (Federal
Consumer Protection Law). Articles 73-76 of this law
govern transactions involving immovable properties and
provide that related acts will only be subject to this law
when the party providing the property is a real-estate developer,
builder, promoter or other person involved in advising
and selling houses to the public that are intended
for dwellings or when the consumer is granted the right to
use properties through the system of time sharing in accordance
with articles 64 and 65 and that such contracts
must obligatorily be registered at the Federal Consumer
Protection Agency. Also, the contract in question must
comply with a number of minimum requirements that are
governed in detail in the law (articles 73 bis and 73 ter).
2.5. Property in condominium and surface area occupancy
rights
Property in condominium is governed in Mexico by a
specific law from 1999 named the Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
(LPCI) (Law of Property in Condominium of Immovable
Property for the Federal District), which governs its creation,
alteration, organisation, functioning, administration
and termination. There are three types of condominium
according to its structure: vertical, horizontal and
mixed. It may be used for housing, commerce or services,
industry and mixed use.
The creation of the system requires a statement of will in
a public deed executed before a notary. The deed creating
the system of property in condominium must be entered at
the public registry after the relevant fees have been paid.
Surface area occupancy rights are not expressly mentioned
in the CCFD.
2.6. Restricted real rights on immovable property
The real rights enshrined in our legislation are those of
ownership, co-ownership, usufruct, use, habitation, easement,
pledge and mortgage.
The right of ownership is contemplated in articles 830-
937 of the CCFD in relation to the provisions contained
in article 27 of the Political Constitution of the United
States of Mexico (PCUSM):
Land and water within the bounds of Mexican national
territory are originally owned by the nation, which had
and has the right to transfer ownership of them to private
individuals, thus constituting private property. Joint stock
companies may own rural land, though only the area that
is necessary to fulfil their object. The law containing the
regulations on this matter will regulate the capital structure
and minimum number of shareholders of these companies
so that the land owned by the company does not
exceed the limits on pequeña propiedad (small agrarian
private ownership parcels) in relation to each shareholder.
Likewise, the law will state the conditions for foreign
participation in those companies.
Another type of restriction relates to the acquisition of
rural land by joint stock companies (only to the area that
is necessary to fulfil their object) and to the creation of
family property (which cannot be alienated and cannot be
attached, as stated in the same article 27, section XVII of
the PCUSM).
With regard to the right of pledge, we must clarify that
a recent reform in 2003 amended the General Law on
Credit instruments and Transactions, the Commercial
Code, the Law on Credit Institutions, the Law on the Securities
Market, the General Law on Mutual Insurance
Institutions and Companies, the Federal Law on Deposit
Institutions and the General Law on Auxiliary Credit Organisations
and Activities to allow pledges without transfer
of ownership and other types of guarantees, among
other things.
3. Family law
The legal system relating to the family is included in
the Civil Code, except in the cases of the states of Hidalgo
and Zacatecas. In fact, these two federal states have
separate codes of family law.
3.1. Matrimonial law
Some codes define the institution of marriage. These
include the civil code of Veracruz, article 75 of which
states as follows: “Marriage is a union between one single
man and one single woman who live together to carry
out the essential purposes of the family as a social and
civil institution”. In the case of the CCFD, the institution
is not defined and the code only contains the clarification
that marriage must take place before the officials established
by law and observing the formalities that the law
requires.
Neither is it common for civil codes to define the concept
of the family. Nevertheless, the civil codes of the
states of Aguascalientes (747) and Guerrero (article 374),
the Family Code of Hidalgo (article 340), the civil codes
of Jalisco (article 778), Michoacán (article 120), Querétaro
(article 135), Quintana Roo (article 1190), Tamaulipas
(article 663) and the Family Code of Zacatecas (3rd
article) contain dogma defining the concept.
Some civil codes classify marriage as a social and civil
institution (Baja California, Hidalgo, Jalisco, Querétaro,
Veracruz), whereas others simply state that it is a contract
(Federal District, Oaxaca and Puebla). We should point
out that article 120 of the Civil Code of Morelos states
that, “The Morelian family is a natural grouping...”.
3.2. Celebration of marriage
The capacity to enter into matrimony. Civil legislation
establishes a minimum age for the bride and bridegroom.
The bridegroom must be at least sixteen years of age and
the bride must be at least fourteen years of age and this
provision coincides in almost all the civil codes in the
Mexican republic.
The states of Puebla and Jalisco impose the same minimum
age on the bride and the bridegroom – sixteen
years of age (articles 300 and 260, respectively), while
the Federal Code of Hidalgo requires a minimum age of

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 205
18 (article 30 section II), as does the Civil Code of Guerrero
(article 412). We should point out that article 157 of
the Civil Code of Baja California Sur imposes a minimum
age of 18 for the man and 16 for the woman.
If necessary, dispensations of age can be granted for serious,
justified causes. This occurs, in any case, with minors
who, in order to marry, require the consent of their
progenitors or, if their parents are not living, of their
grandparents. The law also provides that, in the absence
of parents or grandparents, consent must be given by
guardians and, in extreme cases, by the judge of the family
court.
3.3. Divorce
3.3.1. Administrative divorce
Article 266 of the CCFD state specifically that, “Divorce
dissolves the marital union and renders the spouses
free to enter into another union”. The simplest, quickest
way in which a divorce can be obtained is known as
an administrative divorce.
The marital union may be dissolved through a simple
declaration by both spouses when they are both of legal
age and have no children below the age of eighteen and
have no assets or have liquidated the property held jointly
by the spouses, if any (article 272).
3.3.2. Judicial divorce by consent
The second type of divorce is somewhat more complex.
It presupposes that the spouses wish to divorce, but
do not fulfil the conditions provided in the first paragraph
of article 272, i.e., they are not yet of legal age or they
have children or they have not liquidated the property
held jointly by the spouses.
If any of these situations apply to the spouses, they are
obliged to submit an agreement relating to these points to
the family court. When approval has been obtained, the
procedure continues on a routine basis.
It is important to specify that both procedures, both the
administrative procedure (article 272 of the CCFD) and
the judicial procedure for prior approval of the agreement
(article 273 of the CCFD) cannot under any circumstances
be requested until one year has passed from the celebration
of the marriage, whereby the legislator ensures
that it is not the result of a passing whim or an impulsive
decision by the spouses.
3.3.3. Divorce due to a serious cause
Unlike the previous two types, the third and final type
of divorce in our law takes place due to the existence of
a serious cause, as provided in detail in article 267 of the
CCFD, and naturally does not entail the consent of both
spouses.
The procedure for requesting this type of divorce is also
provided in the Code of Civil Procedure for the Federal
District, though in a different section since there is no
specific procedure for it, it being processed through the
procedures of ordinary proceedings, which are governed
in articles 251 et seqq. of that same legal text.
3.4. Marital property regime
The Civil Code expressly provides that a marriage
contract must be made, according to the regime for property
held jointly by the spouses or separation of property
(articles 98, 178 CCDF).
3.4.1. Property held jointly by the spouses
Depending on the matrimonial contract, this regime
may include any property owned by the spouses, not only
at that moment but also any property that they may acquire
in future, is included in a fund of property. In the
marriage contract the spouses may define which property
is jointly held. In the case of immovable property being
made joint property, the contract that governs the
joint property must be executed in public deed before a
notary and must also be entered at the Public Land
Registry for them to take effect vis-à-vis third parties.
As a general rule in most states, unless the spouses
have agreed otherwise, the joint property comprises all
property acquired by one or both of the spouses after the
date of marriage (community of acquisitions). However,
property acquired by a gift to one of the spouses only or
by succession or testamentary legacy or by the whim of
fortune, remains separate property of the said spouse (as
well as property acquired prior to the marriage) (article
172 CC Chihuahua, article 182 quintus CCDF, articles
303-306 CC Jalisco, article 207 CC Oaxaca, article 338
CC Puebla, articles 735-738 CC Quintana Roo, articles
196-201 CC Tabasco, article 173 CC Tamaulipas, article
172 CC Veracruz).
3.4.2. Separation of property
In the regime of separation of property, the spouses retain
ownership and administration of the assets that belong
to them under the contract, along with any income
that may be generated from them. This is precisely the
opposite situation to property held jointly by the spouses.
3.4.3. Legal presumptions
In practice, an increasing number of couples prefer the
regime of separation of property, although it is true that
previously most spouses chose to hold their assets jointly.
It is also clear that an important reason for this is that
when no marriage contract is executed, many civil codes
in the Republic establish the legal presumption that the
property regime is that of property held jointly by the
spouses. This is, in fact, the general rule specified in the
following civil codes: the Civil Codes of Chihuahua (article
165), Morelos (article 141), Nuevo León (article
178), Puebla (article 338), Quintana Roo (article 719),
Tabasco (article 180) and Veracruz (article 166). The presumption
is of property held jointly in the following legal
systems: Aguascalientes (article 209), Jalisco (article
282), Oaxaca (article 206), Sonora (article 270) and Ta -
maulipas (article 172).
Furthermore, the following codes expressly contemplate
a presumption which is directly contrary to this:
Campeche (article 189), Guanajuato (article 176), Guerrero
(article 437), the Federal Code of Hidalgo (article

206 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
60), the Civil Codes of Michoacán (article 173), Querétaro
(article 166), Tlaxcala (article 60) and Yucatán (article
117) and the Federal Code of Zacatecas (article 138) and
separation of property will then be considered as established,
with the relevant legal effects.
The other codes contain no express provision in this regard.
3.4.4. Marriage Contracts on separation of property
The contract that establishes separation of property
must be recorded in an authentic act if that is the case,
except when made prior to the marriage (article 180
CCDF). In any case, it must contain a specific inventory
for each solely-owned asset and any debts.
The most important legal consequence of separation of
property is, naturally, the unquestionable ownership of the
solely-owned assets. Thus, the income from assets continues
to belong to the spouse that owns them. It is also expressly
established that each spouse has the sole right to acquire
and manage income from services provided by them.
There is a very important exception to this relating to
cases in which the spouses acquire property jointly by donation,
inheritance, bequest, gift or any other title free of
charge. In this case, both spouses are responsible for the
management of the asset and it is considered that the relevant
division must be carried out.
Neither of the spouses may charge the other fees for
personal services, but a recent, somewhat controversial,
amendment in Mexico City now provides that compensation
may be demanded of up to 50% of the assets acquired
in the marriage (article 289 bis of the CCFD.
3.5. Consensual property regimes and marriage contracts
As we have already seen, our law allows the spouses to
make any express marriage contract that they see fit either
to create property held jointly by the spouses or establish
separation of property. In any case, the contract
defines their situation with regard to property.
However, the law establishes the legal presumption that
everything that is not expressly stipulated must be governed
by the general provisions applying to property held
jointly by the spouses (articles 183-206 bis of the CCFD).
Section V of article 98 states that an application to marry
must necessarily be accompanied by an agreement made
by the prospective spouses with regard to their assets,
which must clearly state the type of system agreed. Other
legal systems, on the other hand, are much more specific
in that regard.
The second paragraph of article 171 of the Civil Code
of Veracruz states that, when the presumption has been
applied, the rules provided for civil societies or co-ownership
will apply as far as possible. Nevertheless, a recent
reform now requires the simultaneous presence before a
notary of both spouses in an acquisition in order for any
asset to be considered as an indivisible, communal asset.
Furthermore, most federal states in the republic no longer
require the need for judicial authorisation to make
agreements between spouses. Hardly a dozen states still
require permission: Campeche (articles 185 and 186),
Chiapas (articles 171 and 172), Guerrero (articles 432
and 433), Hidalgo (articles 176 and 177), Michoacán (articles
170 and 171), Oaxaca (articles 173, 174 and 175),
Quintana Roo (articles 712, 713 and 714), San Luis Potosí
(articles 159 and 160), Sinaloa (articles 174 and 175),
Tabasco (articles 173, 174 and 175), Tlaxcala (article 58)
and Zacatecas (articles 131 and 132). 5
3.6. Maintenance and alimony
The concept of maintenance contained in Mexican law is
extremely broad. Thus, article 308 states that “Maintenance
consists of food, clothes, housing and treatment in
the event of illness. As far as minors are concerned, maintenance
also includes the necessary costs of primary education
for the person receiving the maintenance and to provide
that person with some honest trade, art or profession
appropriate to his or her sex and personal circumstances”.
In the case of divorce, the general principle established
in article 302 should apply: “The spouses must provide
alimony for each other; the law will determine when this
obligation continues to exist in cases of divorce and other
cases stated in the law itself”.
Article 288 states that in cases of necessary divorce, the
guilty party may be ordered to pay for alimony to the innocent
spouse and even in cases of divorce by mutual
consent, the former wife may receive alimony for the
same length of time as the duration of the marriage,
provided that she does not have sufficient income or does
not find another partner. The former husband has the
same right, but he must prove that he is unable to work
and lacks sufficient income.
3.7. Non-marital joint property (homosexual or heterosexual)
or marriage between homosexuals
3.7.1. Cohabitation without marriage
This has been established, since our civil law attaches
particular importance to the institution of marriage. Proof
of that is the complex solemnity of the requirements for
its celebration (articles 97-113 of the CCFD) and in the
inclusion of basic principles governing the origin and stable
development of the family (4th article of the PCUSM;
articles 162, 163, 164, 168 of the CCFD; article 940 of
the Code of Civil Procedure of the Federal District).
In the philosophical dogma relating to this context, it is
clear that the legislator attaches small importance to other
types of institutions that in some way differ from the
legal formality of the institution of marriage. This is the
case, in fact, with relationships occurring between unmarried
people. What in ordinary language is known as a
“unión libre” (free relationship) is referred to as “concubinato”
(cohabitation) in our civil law.
Nevertheless, from the social point of view, free relationships
are nowadays common either for reasons of mu-
5 FERNANDO ANTONIO CÁRDENAS GONZÁLEZ, „Autorización judicial
para contratar entre cónyuges“ (Judicial authorisation to make
agreements between spouses), in escribano, the official journal of the
ANNM (Mexican Association of Notaries), AC., no. 28, Mexico,
2003, page 22.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 207
tual conviction – deriving from a different approach to life
– or for reasons imposed by present-day social and financial
realities. In the light of this, the legislator has been
obliged to deal with the problem in one way or another.
Most of the civil legal systems in the Republic do not
legally acknowledge the possibility of cohabitation.
However, although they do not specifically acknowledge
the concept, these legal systems nevertheless allow the
legal regulation of certain of their consequences.
Nevertheless, many reforms on this aspect have been
incorporated into the CCFD and there is even a special
chapter on the concept (chapter XI, Cohabitation, articles
291 bis to 291 quintus). This code contemplates rights of
succession (article 1368, V), maintenance (article 291
quáter), cases of domestic violence (323 quintus), impediments
due to kinship by marriage (294), the possibility
of adoption (391), creation of family property (article
724) and even presumptions of law on filiation (383).
In the rest of the Republic, the civil codes of the states
of Baja California Sur, Guerrero and the Federal Code of
Hidalgo state that cohabitation is the source of the obligation
to provide alimony and the civil codes of Tabasco,
Tlaxcala and the Federal Code of Zacatecas establish
equality between spouses and cohabitants with regard to
this obligation.
Some federal states establish other requirements for
this obligation to provide alimony to exist: the CCFD requires
five years' cohabitation, that there must have been
children and that neither of the cohabitants have married
a third party. The obligation is invalid if there is more
than one cohabitant (the civil codes of Chihuahua, Morelos,
Sonora and Yucatán coincide on this point). Articles
241 and 242 section II of the Federal Code of Zacatecas
also require that the union should have lasted more than
five years. Nevertheless, the Civil Code of Chiapas states
that cohabitation must have taken place for only three
years, that the beneficiary has an honest lifestyle and that
both cohabitants have remained unmarried. It also specifies
that if the male is disabled and has no assets for his
subsistence, he may receive alimony from the female.
The civil codes of Tamaulipas and Veracruz coincide in
the requirement that the cohabitants should have lived together
as a couple for only three years – or less if there
are any children -, provided that they do not marry a third
party. The Civil Code of Querétaro states that the obligation
to provide alimony continues to exist throughout the
duration of the cohabitation and may even be prolonged,
when cohabitation has ended, for a period equal to its duration,
provided that the person receiving alimony has no
other partner and lives honestly.
3.7.2. Homosexual couples
The laws of Mexico do not recognise homosexual couples.
3.8. Children
Representation of children by their parents. In Mexico,
children are subject to parental authority up to the
age of 18. The parents, in fact, are the minor's legitimate
representatives and possess the legal right to manage
their assets and represent the children in court. However,
they can only alienate or encumber immovable property
and valuables in cases of absolute need or clear benefit
and with the prior authorisation of the judge (articles 425-
442). Such permission is processed in voluntary jurisdiction
proceedings.
To date, very few civil codes in the Republic contain
specific titles or provisions relating to childhood or minority,
although the following civil codes do contain such
provisions: Guerrero (article 35), Jalisco (article 567 et
seqq.), Quintana Roo (article 984 et seqq.), Tabasco (article
404 et seqq.) and Tlaxcala (article 247 et seqq.).
At the federal level there is a Ley para la Protección de
los Derechos de Niñas, Niños y Adolescentes (Law for
the Protection of the Rights of Girls, Boys and Adolescents)
that was passed by President Zedillo in 1999. Zacatecas,
the Federal District and Veracruz also have specific
laws on these matters.
3.9. Power to provide for one's own disability
This concept does not yet exist in Mexico, although
certain excellent case-law studies have been carried out
on this matter.
4. Law of succession
4.1. General observations
In our country there are two types of succession: testate
and intestate. The first type derives from the making of a
will (an act that the law describes as highly personal, revocable
and free). The second type occurs precisely in the
absence of a last will and testament. The act of making a
will is individual and therefore joint or reciprocal wills
are not permitted. There are two ways to inherit: universally,
in the capacity of heir, and privately in the capacity
of legatee.
4.2. Legal succession
In accordance with the provisions contained in article
1599 of the CCFD, legal inheritance occurs precisely in
the following circumstances:
- When there is no will or the will that was made is void
or has become invalid;
- When the testator did not dispose of all his assets;
- When the condition imposed on the heir is not fulfilled;
and
- When the heir dies before the testator, repudiates the
inheritance or lacks capacity to inherit, if no substitute
has been appointed.
The moment when the estate is shared must go back to
the decease of the author of the will. For that reason, the
concept known in other legal systems as trust estate does
not exist in our legal system. In fact, article 1649 of the
CCFD provides as follows: “Succession occurs at the
moment of decease of the principal of the estate...”, while
article 1660 provides as follows: “The effects of acceptance
or repudiation of the estate are always backdated to
the date of the decease of the person from whom the estate
is inherited”. These provisions are repeated in article
1290 relating to the case of legatees.

208 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
4.2.1. Multiple heirs
The total inheritable estate takes the form of communal
property in the heirs' favour, which thus remains as an integral
unit up to the moment when the division must be
carried out. Therefore, the heirs may in fact dispose of
their right in the total inheritable estate in abstracto, but
they cannot materially dispose of the things making up
the net worth of the estate.
Thus, article 2047 provides that when the right to an estate
is assigned, there is an obligation to assume liability
only in the sole capacity of heir if the things that form part
of it are not listed or identified. Also, article 2291 warns
that any successors can only alienate their rights after the
decease of the person from whom they are inheriting.
One important restriction nevertheless exists. This relates
to the right of pre-emption (tanto) that is retained by
the co-heirs in the case of sale of the rights to inherit.
Thus, the potential seller must give notice through a notary,
by judicial means and with two witnesses, of the basis
on which the sale has been arranged. The co-heirs
have a term of eight days to assert their right. The penalties
are serious if this step is omitted because if the sale
takes place, it will be void.
4.2.2. Legal heirs
Who has the right to inherit in legal succession? In general,
the law provides that the descendants, ascendants,
spouse, collateral relatives within the fourth degree
and cohabitants will inherit, in that precise order. Only
in cases where none of the above exist does the department
of public welfare intervene.
The civil codes of the states of Guanajuato (article
2872), Oaxaca (article 1502) and Puebla (article 3360)
consider collateral relatives up to the sixth degree to be
legitimate heirs.
4.2.3. Who inherits in the absence of heirs?
Sometimes the department of public welfare (article
1636 of the CCFD), other times the State Attorney (article
1569 of the Civil Code of Veracruz), for example.
Nevertheless, it is worth pointing out that the civil codes
of the states of Querétaro (article 1498), Puebla (article
3361) and Tlaxcala (article 2914) divide up the estate,
awarding part to the department of public welfare and another
part to the local university. The civil codes of Guanajuato
(article 2874) and Zacatecas (article 811) go further
and institute the local public university as the sole
heir, without considering the department of public welfare.
The civil codes of Morelos (article 777), Quintana
Roo (article 1539) and Sonora (article 1712) institute the
State as the heir.
Estado de México institutes the Sistema para el Desarrollo
Integral de la Familia del Estado de México (System
for the Integral Development of the Family of Estado de
México) as successor in the absence of any legitimate heir,
in accordance with the provisions contained in article 1465.
4.3. Forced shares and maintenance obligations
The institution of a forced share in the inheritance (legítima)
such as it exists, for example, in Spanish law,
which institutes obligatory heirs in respect of two thirds
of the estate and only considers the remaining third as being
freely disposable (articles 806-808 of the Spanish
Civil Code) does not exist in our legal system. Nevertheless,
it is true that this system existed in the past in the
1870 Civil Code. When this legislation was amended in
1874 the institution of the “legítima” portion of assets
was abandoned and the system was converted to that of
the current code, which allows much greater freedom to
make wills, although, in truth, subject to certain reservations.
In fact, there is a significant series of restrictions on the
maintenance that must be assured for minors under the
age of eighteen; descendants; the surviving spouse when
he or she is unable to work; ascendants; cohabitants and
siblings and other collateral family members within the
fourth degree, in certain cases (article 1368).
One specific rule governing the analysis of these provisions
that restrict the freedom to make a will relates to the
obligation to provide maintenance only in the event that
there are no relatives to a closer degree or such relatives
are unable to provide it. Thus, in his or her will, the testator
must list the persons who, pursuant to this provision,
have a direct duty to fulfil that obligation due to
their proximity of kinship.
It is of interest at this point to refer to the consequences
of failure to comply with the obligation to provide maintenance.
The Civil Code states that the last will and testament
becomes inofficious, and by that it means that the
will must be reduced precisely by a proportion equal to
the amount of maintenance not provided. Thus, the person
omitted in the will only has the right to receive the
pension that should have been paid to him or her, but the
will continues to be intact in all other respects in accordance
with the general principle of law utile per inutile
non vitiatur (article 2238).
Providing a framework for all these provisions relating
to testamentary obligations, article 1376 states that the
obligation to provide maintenance, although incumbent
on the principal of the estate, is finally charged to the total
inheritable estate that is transferred. The only exception
to this is when the testator specifically charges one
of the participants with this obligation to provide maintenance
(article 1376).
4.4. Wills and contracts on succession
The next major chapter in our civil law on succession
relates to the type of will. For this purpose, our Civil
Code describes a will as “a highly personal, revocable,
free act whereby a person with capacity disposes of his
or her assets and rights and declares or fulfils duties for
after his or her decease” (article 1295).
The first section, which relates to wills in general, contains
provisions regarding the manner in which wills are
made, imposing, for example, the obligation that the act
of making a will must be a strictly unilateral act. Thus,
the making of reciprocal wills, i.e. where two people each
make a last will and testament in favour of the other or
both persons make wills in favour of a third person, is
prohibited (article 1296).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 209
The capacity to make a will is presumed. That, in effect,
is the formulation contained in article 1305, although
in a negative sense. Article 1306 provides as follows:
“The following persons do not have the capacity to
make a will: “I. Minors, either male or female, under the
age of sixteen; and II. Persons who are habitually or temporarily
not of sound mind”. This provision therefore repeals
the general rule contained in article 646, that establishes
a legal age of 18 or over.
We should state that only the civil codes of the states of
Michoacán (article 1171), Puebla (article 3065), Quintana
Roo (article 1252), Tabasco (article 1386) and Tlaxcala
(article 2641) state that the legal age to make a will is 14,
since the rest of the country's civil legislation (for example,
article 1306 of the CCFD and article 1239 of the Civil
Code of Veracruz) require the testator to be 16 or over.
4.5. Types of will
Our Civil Code contemplates a great many types of
will. In principle however, wills can be classified under
just two overall headings, i.e.: ordinary and special. Ordinary
wills under our law include open public wills,
closed wills, simplified wills and holograph wills (article
1500). Special wills include private wills, military wills,
maritime wills and wills made overseas (article 1501).
We should also note that the codes of Aguascalientes
(articles 1411-1 413), Coahuila (articles 972-974), Chihuahua
(article 1406), Oaxaca (articles 1403-1405),
Puebla (articles 3259-3261) and Tlaxcala (articles 2803-
2807) do not list holograph wills and that, incidentally,
the code of Nayarit does not contemplate wills made
overseas or military wills or maritime wills. The new
Civil Code of the State of Mexico now only contemplates
open public wills, simplified public wills, military wills,
maritime wills and wills made overseas (articles 6,120-
6,121). The Civil Code of Veracruz (article 1454) refers
to what are known in other legal systems as “closed public
wills” as “closed notarial wills” and also calls holographs
“autographs” (article 1483). However, both changes
are solely of form. The Civil Code of Jalisco already
contemplates electronic wills (article 2848) and the civil
codes of Guerrero and Querétaro allow wills made in the
air (articles 1459 and 1381, respectively). The Civil Code
of Guerrero even authorises wills made in spacecraft
“from lift-off onwards” (ditto, 1381).
4.5.1. Open public wills
These wills are classified as “public” and “open” due to
the fact that they are made before an attester, in other
words, a notary public, and are therefore necessarily entered
in the notarial records. Until recently, they were
drafted, signed and attested in the presence of three attesting
witnesses.
Most of the codes in the Republic continue to require
the formality of three attesting witnesses when executing
an open public will. Exceptions to this are the civil
codes of the states of Nayarit (article 2647), the Federal
District (article 1513), Jalisco (article 2842), Baja California
Sur (article 1418), Veracruz (article 1444), Querétaro
(article 1388), Colima (article 1407) and Sonora (article
1589), which establish that two witnesses may attend
at the request of the testator or the notary. The requirement
is merely optional. In practice the act takes place
without witnesses and, in fact, the definition of a will in
the dogma has been reduced to the following: “An open
public will is a will that is made before a notary”, thus superseding
the previous formula which stated: “... before a
notary and three witnesses” (article 1511 of the CCFD
and article 1444 of the Civil Code of Veracruz). The Civil
Code of Chihuahua, with amendments from December
2002, still retains the three witnesses (article 1415).
This type of will requires close involvement and supervision
by the notary, making him responsible at all times
for drafting the clauses, ensuring that it conforms strictly
to its author's wishes, reading out the will immediately
after it has been made, the setting the respective signatures
and the final witnessing of the act.
Concrete provisions applying very specifically then
govern the conduct of the notary responsible: articles
1514 and 1516-1518 govern exceptional circumstances
such as when the testator cannot or does not know how to
sign, when he or she is completely deaf or blind or does
not know the local language. Article 1519 contemplates
the principles of concentrated single act and attesting to
full compliance with the formalities, subject to the penalties
(article 1520) of invalidity of the will and liability for
the notary.
4.5.2. Closed public wills
Unlike open public wills, this type of will is not entered
in any official record and for that reason is considered as
“closed”. Nevertheless, it is still public because it involves
the notary and witnesses.
Wills of this type can be written by the testator, but also
by another person, and can even be written on ordinary
paper. These documents are characterised by the fact that,
immediately after they have been drafted, paraphed and
signed, they must be wrapped in a sealed paper. It must
then be exhibited to the notary in the presence of three
witnesses, declaring that the paper contains his or her last
will and testament. This means that not even the attester
can know the terms of the will. The witnesses are also unable
to discover the terms of the will and the only way
that an outside party can possibly discover them is if another
person must sign at the request of the author if the
author cannot or does not know how to sign and it is clear
that this person must enjoy the author's full confidence.
This type of will therefore completely fulfils the requirement
for confidentiality while still being formally submitted
to a notary.
The notary, in fact, attests to the execution of the will
and must also ensure that all the formalities inherent in
acts of this type are fulfilled. In accordance with the provisions
contained in article 1526, the notary must also attest
to the cover itself of the document and it must then
be signed by the testator, witnesses and the notary.
The next step consists of the physical delivery of the respective
document by the testator to the notary and the notary
must then enter in his records the date on which the
will was witnessed by him and returned to its author. This

210 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
document may be kept by the testator himself, given to a
person he trusts or deposited in the judicial archive.
The notaries are responsible for the formalities to be
observed with regard to wills and they are subject to serious
penalties for failing to observe those formalities.
Articles 1520 and 1534 of the CCFD state that failure to
carry out any formality will mean that the will is invalid
and the notary must assume full liability for any loss and
damage and, in addition, will be penalised by loss of his
office. Even the omission of the term “autorizado” (witnessed)
on the notary's record – an irregularity which
does not affect the consequences of the act – will be penalised
by six months' suspension.
Other civil codes, such as those of Guanajuato (articles
2789 and 2775) and Quintana Roo (articles 1464 and
1451) penalise the notary by loss of his office. Others,
such as those of Baja California Sur (articles 1438 and
1424), Jalisco (article 2857), Nayarit (articles 2668 and
2654) and Querétaro (articles 1413 and 1397) make the
notary liable only for loss and damage, in addition to an
appropriate administrative penalty (this latter only in the
case of Nayarit), but do not establish loss of the post (although
it is true that they contemplate a penalty of six
months' suspension in a number of circumstances).
The Civil Code of the state of Michoacán (article 1384)
only orders the payment of loss and damage and does not
contemplate any suspension or loss of office. The states
of Veracruz, México and Chihuahua recently repealed articles
that provided severe penalties on these matters.
4.5.3. Simplified public wills
Article 1549 bis, relating to simplified public wills, was
added to the CCFD. This particular type of will is defined
as follows:
A simplified public will is a will relating to immovable
property that is used or that is to be used for housing by
the person acquiring it that is executed before a notary
in the same deed as that which records its acquisition
or a deed that records the regularisation of an immovable
property by the authorities of the Federal District or any
office or entity of the Federal Public Administration or in
a subsequent act.
In accordance with that same provision, the requirement
to be fulfilled as far as the amount is concerned is
that the value of the property must not exceed $ 314,000
Mexican pesos (approximately USD 35,000) or, in other
words, the equivalent to 25 times the minimum salary in
force in the Federal District, stated as a yearly amount.
Simplified public wills are contemplated in the CCFD
(article 1549 bis) and have also been included in the civil
codes of Baja California Sur (article 1454), Chihuahua
(articles 1406 and 1455), Colima (articles 871 bis and
1446 bis), Estado de México (article 6,136), Nayarit (article
2683 bis), Nuevo León (article 1446 bis), Querétaro
(article 1460 bis) and Sonora (article 1625 bis). The few
variations among them relate mainly to the value of the
property.
Nevertheless, this type of will is a complete novelty
that is a clear departure from the traditional concept of a
will. We have already seen how the will is executed in the
deed of acquisition or regularisation itself, as though it
were one more clause of that deed. It should also be noted
that such wills can also be executed collectively, in
other words each co-owner – as appropriate – can institute
legatees with regard to his or her portion. Having
said that, there is also no impediment to allowing the
spouse to take part in the act for the relevant portion, thus
repealing the prohibitive provision contained in article
1296 discussed above.
Furthermore, it is expressly established that legatees
can demand that the property be handed over directly,
without the formality of an inventory and without giving
a guarantee.
The notarised title is issued in accordance with a specific
procedure established in article 876 bis inserted in
the Code of Civil Procedure of the Federal District. By
virtue of this rule, a certified copy of the testator's death
certificate and the transcript of the simplified public will
must be exhibited to the notary. The notary will then publish
the particulars of the case in the national newspapers
and will also obtain – from different offices – records relating
to the existence of other wills. If there is no opposition,
the notary will issue the respective deed and order
its entry at the Public Land Registry.
The final intention must be summarised in the fact that
this type of simplified will can solve, quickly and economically,
the serious problems faced in this country regarding
titles and regularisation of immovable properties,
particularly in view of the efforts made by the offices responsible
to solve the problem in administrative procedures.
4.5.4. Wills made overseas
These wills must comply with the form required by local
law and the Mexican officials of the official representation
in that place will act as notaries or receivers of the
will. These officials are under an obligation to send a certified
copy to the Secretaría de Relaciones Exteriores
(SRE) (Secretariat for Foreign Affairs = Foreign
Ministry), where the procedure of drafting a certificate of
delivery will be carried out and the news of the testator's
decease will be published when it has occurred.
4.5.5. Joint wills
In accordance with an express provision in our Civil
Code (article 1296) it is clearly established that two or
more people cannot make a will in the same document.
This, naturally, is a clear consequence of the highly
personal aspect stated the definition of a will itself (article
1295).
This prohibition on making joint wills is strict because
such a will cannot be made under any circumstances either
in favour of a third party or even for the reciprocal
benefit of the persons concerned. This also includes a
prohibition on a spouse making a will in favour of the
other spouse and vice versa. Obviously this can only occur
if each spouse makes a will individually, but in individual,
separate acts.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 211
In any case, it is clear that an important exception to
this, expressly contemplated in our legislation by virtue
of a subsequent reform, is contained in article 1549 bis,
which is discussed above (simplified public wills).
4.6. Succession through substitution by a trustee
Even though we continue to be guided by the principle
of freedom of last will and testament (articles 1295 and
1344). It is clear in any case that the philosophy of the
Civil Code retains a framework of restrictions that limit
the testator's freedom in certain circumstances.
These restrictions can be perceived very clearly in the
case of conservation of the freedom to make a will of the
heirs themselves. Thus, substitutions of heirs or legatees
involving more than one generation, clauses that prohibit
certain assets from being alienated, fiduciary dispositions
and conditions that are clearly illegal are prohibited.
For example, it is expressly provided that a condition imposed
on the heir to marry or not marry will be considered
as not having been included.
4.7. Executorship
In legitimate succession, the executor (albacea) of the
estate is directly appointed by the judge – or by the notary
-, at a meeting of all the heirs (articles 805 of the Code
of Civil Procedure of the Federal District and 1862 of the
CCFD). This meeting is only omitted if there is a single
heir or if the interested parties cast their vote in the response
to the call. In accordance with the specific list
provided in the Code, the executor may be universal, special,
joint and general.
Our Civil Code also refers to other representatives in
succession, i.e. the executor (ejecutor) (general or special,
article 1702). This executor confines his activities to
the sums or things that have been placed under his responsibility
in the total net worth of the total inheritable
estate.
Article 1728 refers to the concept of the auditor (inventor)
and his duties are confined to supervising the office
of the executor.
5. Company Law
There are two types of companies in Mexican civil law:
the Asociación Civil (Civil Association) and the Sociedad
Civil (Civil Company).
5.1. The civil association
In accordance with article 2670, the Civil Association
is defined as follows: “When a number of individuals
agreed to meet, in a way that is not entirely temporary, to
achieve a common purpose that is not prohibited by law
and is not of a predominantly financial nature, they constitute
an association”.
The agreement must be made in writing and must contain
the bylaws of the association, which are required to
be entered on the public register. The notary's involvement
often extends to drafting the minutes of the general
meeting at which the association is founded and the bylaws
themselves, as well as the respective notarisation of
the act.
In view of the philanthropic nature of associations of
this type (the law states that they must not be of a predominantly
financial nature), in the event of dissolution,
the assets will be put to a particular use, according to
what is provided by the statutes or according to what is
decided by the general meeting itself. However, the powers
of the general meeting are restricted solely to allocating
the equivalent of their contributions to the members
of the association.
What happens to the other assets? The final part of article
2686 of the law states that they must be applied to
another association, provided that the purpose of that association
is similar to the association that is extinguished.
5.2. The civil company
The second type of corporate body governed by our
law is the Civil Company. Article 2688 of the CCFD
states as follows: “Through the incorporation papers, the
members mutually agree to combine their resources or
their efforts to achieve a common purpose, of a predominantly
financial nature, but which does not consist of
commercial speculation”.
As we can see, the difference between civil associations
and civil companies in Mexican law basically relates
to their purpose, since companies have a “predominantly
financial” purpose. Besides that important difference,
companies have company capital, whereas associations
have assets. This means that companies have equity
participations and can distribute earnings, which is not
the case with associations. Also, in the case of companies,
it is possible for members to assign their equity participations,
whereas in associations, the rights held are
highly personal. Finally, in the case of companies, directors
have unlimited joint and several liability, which is
not the case in associations. 6
The incorporation papers are normally made in writing,
but the involvement of the notary is required if assets that
require it are being transferred. It must also be entered on
the register in order for it to take effect against third parties.
Article 2693 states the requirements for the contents
of the incorporation papers.
It is important to clarify that the acquisition of real estate
by these companies must comply with the provisions
contained in article 27, section III of the PCUSM, which
contains the following restriction:
Public or private charitable institutions whose purpose
is to help those in need, scientific research, dissemination
of teaching, reciprocal aid of their members or any other
lawful purpose may not acquire more real estate than is
absolutely necessary for their object and that is immediately
or directly intended for it, subject to the regulations
contained in the law.
The obligation of members in companies of this type
includes a subsidiary guarantee for the executive members'
unlimited joint and several liability; other members
only cooperate through their contributions, unless otherwise
provided in the incorporation papers.
6 MIGUEL ÁNGEL ZAMORA Y VALENCIA, Contratos Civiles (Civil Contracts),
Porrúa, México, 1998, pages 238-239.

212 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
Finally, it is important to clarify that in Mexico the incorporation
of any type of company invariably requires a
permit to reserve the name with the SRE (foreign ministry),
which keeps a computer record of these names and
also of participation by foreign citizens, in accordance
with the provisions contained in articles 15 and 16 of the
Law on Foreign Investment.
5.3. Capital associations and companies
In Mexico there is a special law dating from 1934 (the
Ley General de Sociedades Mercantiles (General Law
on Commercial Companies). This law recognises various
types of company, but only two are the most common:
limited liability companies and joint stock companies. In
practice, the other types of company are practically nonexistent
for various reasons.
5.3.1. Limited liability companies (SRL)
In limited liability companies the members only agree
to pay their contributions. Mexican law does not require
a minimum number of persons and only states that they
must be formed by “one or more members” although, at
the other extreme, it limits their number to no more than
25. In accordance with that, limited liability companies
frequently bear the name of one or more members although
the law, furthermore, allows them to be established
under one name or under a corporate name.
In any case, both names must be immediately followed
by the literal expression of the technical nature of the
company or its abbreviation – “SRL”; otherwise, the
members will have secondary, limited, joint and several
liability for all corporate obligations. If the name of the
company includes the name of a person outside the company,
that person is obliged to assume liability for the
company's operations up to the amount of the largest contribution
in the company.
In Mexico it is customary to add the expression “y
compañía” (and company) in the case of a corporate
name if the name does not state the names of all the members.
The expression “sucesores” (heirs) is also common.
It does not necessarily mean that the original member has
died, but only that he has left the company or even that
one company has been transferred to another.
In accordance with the law, the capital must not be under
$ 5,000 pesos (approximately USD 500) and must be
fully subscribed. At least 50% of its value must be paid in.
Quid iuris with regard to the form of the company? As
a general rule, all companies must be incorporated before
a notary and all amendments of their Articles of Association
must also be executed before a notary.
Finally, it is important to clarify, as was stated above in
the case of civil associations and companies, that this
type of commercial company also invariably requires a
permit from the SRE to reserve the name and for control
of possible participation by foreign citizens.
5.3.2. Joint stock companies (SA)
The joint stock company is the most common legal
form in practice as far as commercial companies are concerned.
This company is highly versatile and has an excellent
image in corporate and advertising terms. Article
87 of the aforesaid General Law on Commercial Companies
states as follows: “A joint stock company is a company
that exists under a name and is made up solely of
shareholders whose obligation is confined to paying in
their shares”. The minimum capital of a joint stock company
must be $ 50,000 pesos, or approximately USD
5,000.
The law expressly states that joint stock companies
must be incorporated under the technical form of a
“name”. These names often take on an air of fantasy since
their form is entirely unrestricted. In any case, the law
prevents the risk of homonyms through the bureaucratic
control exercised by the SRE, referred to above. Whatever
the name, in companies of this type it must invariably
be followed by the words “Sociedad Anónima” (joint
stock company) or their abbreviation, “S.A.”.
What is the legal form of a joint stock company? As is
stated above, commercial companies must be incorporated
before a notary, but in this particular case they
may also be incorporated by public subscription. However,
this form of incorporation is not common.
In practice, the notary himself drafts the minutes of the
general meeting to incorporate the company and the Articles
of Association. Articles 95 and 101 state that contributions
other than those in cash will be legalized when
the minutes of the meeting to incorporate the company
are entered in a record and that, when the incorporation
of the company has been approved, the minutes and the
Articles of Association must be entered in a record and
registered. However, the text of article 90 requires appearance
before a notary.
5.4. Cooperative companies (SC)
In Mexico, cooperative companies are subject to a special
law that was passed in 1994. The purpose of cooperative
companies is focused on social organisation made
up of individuals on the basis of common interests and on
the principles of solidarity, their own efforts and mutual
aid, for the purpose of meeting individual and collective
needs through the performance of the economic activities
of production, distribution and consumption of goods and
services.
Cooperative companies are formed by a minimum of
five members and their financial structure is that of variable
capital. As far as the necessary formalities are concerned,
article 12 of the law only contemplates the need
for ratification of signatures before a public authority,
which includes notaries. When the Memorandum of Association
has been signed, the cooperative company acquires
legal status and has assets. This deed must be entered
on the public commercial register.
As far as their system for liability is concerned, companies
of this type may choose limited liability or members'
supplemented liability. In the first case, the members'
liability is limited solely to the payment of certificates
of contribution; in the second case the members
must assume equal liability for the company's operations,

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 213
according to the amount previously established. It is important
to clarify that foreign citizens cannot discharge
executive or administrative posts in companies of this
type (article 7).
Finally, cooperative companies may be engaged in consumption
or production of goods or services or savings
and loans. This latter type of company is subject in turn
to a specific law (the Ley de Ahorro y Crédito Popular –
Law on Popular Savings and Credit).
5.5. Foundations
The system governing foundations is contained in what
is known as the Ley de Instituciones de Asistencia Privada
(Law on Private Assistance Institutions) for the
Federal District which dates from 1998. This law provides
that there may only be two types of private assistance
institutions: “foundations” or “associations”. Article
7 provides that the name or corporate name must always
be followed by the words “Institución de Asistencia Privada”
(or IAP) (Private Assistance Institution).
In general, the creation of institutions of this type obeys
the general rules provided in civil legislation. However,
there are certain provisions that are particularly applicable.
One of the most noteworthy of these is the fact that
foundations (either of a temporary or permanent nature)
may be created by a last will and testament. In this particular
case we should point out that lack of capacity to
inherit (articles 1313, section I and 1314 of the CCFD)
cannot be asserted. In fact, effects of form cannot be invoked
in general, thus protecting the intentions and wishes
of the author and, in particular, his spirit of altruism.
5.6. Commercial registration and representation
New regulations on Public Commercial Registration
were passed recently (24 October 2003), establishing
what is known as the Sistema Integral de Gestión Registral
(SIGER) (Integrated Registration Management System).
This system includes electronic mercantile folios in
accordance with pre-coded forms created by the Secretariat
for the Economy. A detailed registration procedure is
created for the capture, storage, custody, security, consultation,
reproduction, verification, administration and
transfer of registration data through one of two reception
methods: electronic (where the notary or broker uses the
SIGER system) and physical (through the relevant reception
window). When reception has been verified, a record
is sent to the notary or broker containing the sequential
number and date and time when the form was received in
order to establish the prevalence of rights on one or more
acts relating to the same folio.
The electronic signature used in the processing of this
data is the advanced or trustworthy signature, which fulfils
the necessary requirements of attributability and confidentiality.
6. Private international law
6.1. Principle: Application of Mexican law
The national rules relating to this matter are dispersed.
Article 121, section II of the PCUSM establishes the lex
rei sitae rule beyond any doubt, indicating that movable
or immovable property will be governed by the law of the
place where they are located. Also, other principal traces
may be found in articles 12-15, “Disposiciones Preliminares”
(Preliminary Provisions) of the Civil Code. In
general, it is established – as is stated in article 12 of the
CCFD – that “The laws for the Federal District will apply
to all persons located in the territory of the Federal
District, whether they are nationals or foreign citizens”.
The CCFD adds that it also applies to acts and events
occurring in the territory, except “when these envisage
the application of foreign law and also with the exception
of what is provided in treaties and conventions to which
Mexico is party”.
In turn, article 13 of the CCFD also establishes the lex
rei sitae rule, establishing a number of provisions on the
acknowledgement of the legal situation in other federal
states of the Republic relating to the status and capacity
of persons, real rights on property, leases and the legal
form of acts, obeying the criteria that law of the place
where they take place must apply (locus regit actum).
Finally, as far as the legal effects of acts and contracts
are concerned, the lex loci executionis rule is applied,
since it applies to the law of the place of execution.
Foreign law must be applied in the way in which it
would be applied by the relevant foreign judge, taking
substantive law as a general rule, except when rules of
conflict that refer to another legal system are to be applied.
In any case, if Mexican domestic law does not contemplate
foreign legal institutions, the law authorises the
application of similar institutions or proceedings. It also
contains rules on prior, preliminary or incidental matters
and, finally, the necessary harmonious application of different
laws, taking into account “the requirements of equity
in each specific case”.
Foreign law will not be applied when there is a fraudulent
intention to avoid the application of domestic law or
when the foreign law is contrary to the Mexican legal
system. Finally, articles 284 bis of the Code of Practice of
the Federal District and 86 bis of the Federal Code of
Civil Procedure must be mentioned, since they also refer
to the application of foreign law and the powers of local
judges to collect the necessary information.
6.2. Other provisions
Outside of this general framework, it is possible to encounter
other isolated provisions, such as in the following
cases:
6.2.1. Wills (articles 1593-1598 of the CCFD)
This rule provides that a will made in a foreign country
will be fully effective in Mexico provided that it has been
validly executed in the country in question.
“Secretaries of Mexican legations, Consuls and Vice-
Consuls may act as notaries or receivers of wills for Mexican
citizens overseas in cases where the dispositions of
last wills and testaments must be enforced in the Federal
District” (article 1594).

214 J. A. Márquez González, National Report Mexico Notarius International 3-4/2005
For intestate successions, in general the rule of “lex rei
sitae” applies to immovables as well as to movables.
Hoever, Puebla and San Luis Potosí apply the law of domicile
(in the continental sense) to movables (and lex rei
sitae only for immovables), Quintana Roo applies the law
of domicile to both immovables and movables.
6.2.2. Societies or associations (article 2736 of the
CCFD)
The rules of foreign private corporate bodies are respected
in accordance with the law applicable to the act
of their incorporation (locus regit actum rule). The recognition
afforded by Mexican domestic law to the capacity
of the foreign corporate body cannot exceed the recognition
afforded by the country of origin and it is presumed
that the representative of that foreign corporate
body is, naturally, empowered to take part in any act in
which possible liability may be demanded.
6.2.3. Adoption (articles 410-E and 410-F of the
CCFD)
The law distinguishes between two types of adoptions:
- adoption “instigated by citizens of another country with
their habitual residence outside Mexican territory” is
referred to as international adoption;
- whereas adoption “instigated by citizens of another
country with their permanent residence in Mexican territory”
is referred to as adoption by foreign citizens.
In the first of these cases, the adoption is governed by
the international treaties signed by Mexico. In the second
case, the provisions of the CCFD naturally apply. Finally,
article 410-F adds that, when circumstances are equal,
Mexican citizens will be given preference over foreign
citizens.
The CCFD establishes a minimum age of 25 to adopt
and a minimum difference of 17 years between the person
adopting and the person adopted (article 390). However,
this provision is only included in the civil codes of
ten federal states in the Republic. The remainder, i.e. 22
civil codes, establish different ages ranging from 18 to 30
for the capacity to adopt and from 10 to 20 with regard to
the necessary age difference between the person adopting
and the person adopted.
6.2.4. Capacity of foreign citizens
In accordance with the provisions contained in articles
1327 and 1328 of the CCFD, foreign individuals and corporate
bodies have, in general, capacity to acquire property
through either testate or intestate succession, though
always in accordance with the provisions contained in the
PCUSM. There is only one restriction on this: possible
lack of international reciprocity.
6.2.5. Marital status acquired overseas
The law expressly provides that the records submitted
by the interested parties, in accordance with what is provided
in the Code of Civil Procedure, will be sufficient in
order to establish marital status acquired by Mexican citizens
located overseas, provided that the act is recorded
at the relevant office (article 51 of the CCFD).
6.2.6. Credit instruments issued by foreign citizens
Articles 252-258 of the General Law on Credit Instruments
and Operations state that the capacity to issue credit
instruments overseas or carry out any of the acts contained
therein will be established in accordance with the
law of the country in which the document is issued or the
act is carried out and that Mexican law on capacity will
apply. That same law will govern the capacity of foreign
citizens to issue instruments or carry out any of the acts
contained therein in the territory of the Republic.
6.3. Documents from foreign countries
Articles 139-140 of the notarial law of the Federal District
contemplate the protocolisation of documents of this
type once they have been legalized or stamped with the
apostille and translated, as appropriate, at the request of
the interested party and without any need for a court order,
except in the case of powers of attorney executed before
Mexican consuls.
Article 140 of the notarial law of the Federal District
states as follows: “Powers of attorney executed outside of
the Republic, when they have been legalized or stamped
with the apostille and translated, as appropriate, by an expert,
must be protocolised in order to take effect pursuant
to the law. This does not apply to powers of attorney executed
before Mexican consuls.”
Article 121 of the PCUSM, referred to above, is applicable
at an inter-state level and articles 130-131 of the
Federal Code of Civil Procedure also reproduce these
same provisions.
The states of Aguascalientes, Baja California, Campeche,
Guerrero, Nuevo León, Oaxaca (except in powers
of attorney), Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala and Yucatán
(10 federal states) require an express court order for
protocolisation.
At the other extreme, many states (Baja California Sur,
Chiapas, Chihuahua, Durango, Estado de México, Hidalgo,
Morelos, Nayarit, Veracruz, Quintana Roo, San Luis
Potosí, Sinaloa and Zacatecas) no longer require any
court order whatsoever and only contemplate entry in
record after legalization before the notary appointed by the
parties and translation by an official expert, as appropriate.
In several cases (for example, the Federal District, Estado
de México, Nayarit, Quintana Roo and Sinaloa) it is
expressly stated that protocolisation may take place without
any need for a court order or judicial writ. Estado
de México adds that such protocolisation will take place
by means of the statement by the notary contained in the
instrument that it does not contain any provisions contrary
to law, morality or good conduct. For its part, the notarial
law of the state of Jalisco authorises the issue of
wills in two languages in parallel columns (article 127).
To conclude, the current trend with regard to the problem
of validity of documents from foreign countries appears
to point in the direction of abandoning the require-

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, National Report Mexico 215
ment for a court order for their protocolisation and confining
the need for such an act only to cases in which the
documents in question do not contain an apostille or a
consular certificate. Furthermore, a trend appears to be
starting whereby the notary himself can carry out the protocolisation
if he knows the language (or any other dulyidentified
person, who need not be an official expert).
Naturally, the final purpose appears to be to harmonise
these matters at national level with the international treaties
and conventions that Mexico has signed.
7. Tax Law
7.1. Transfers of immovable property
The notary is responsible for the payment of the taxes
deriving from the operation in question in accordance
with the provisions contained in the Ley del Impuesto
Sobre la Renta (Income Tax Law) and articles 14 and 14-
A of the Código Fiscal de la Federación (Federal Tax
Code).
The income is the total amount of the consideration obtained
precisely from alienation. If there is no consideration,
that amount will be established at an appraisal value.
Exceptions to this rule on income from alienation
consist of the hypotheses of transfer of property mortis
causa, donation or merger of companies and alienation of
certain credit instruments that have given rise to interest.
The complexity of the procedure for calculating the
annual tax depends on the transaction in question. However,
it may be said, in brief, that the deductions provided in
article 148 of the same law must be applied. These deductions
relate to the updating of the acquisition cost, which
will never be less than 10% of the total amount of the
transaction. Investments in constructions, improvements
and extensions and even notarial costs, taxes, fees and appraisals,
commissions and agency fees can also be added.
When these deductions have been applied, the resulting
difference is referred to as the profit. Nevertheless, this
profit must then be divided by the number of years between
the beginning and the end of the transaction, in
other words the acquisition date and the actual date of alienation,
which period must not exceed twenty years.
The notary makes provisional payments for the alienation
of immovable property in accordance with a pre-established
tariff that is the result of dividing the profit by
the number of years between the acquisition and the alienation.
The result is multiplied by the number of years.
The notary has a term of fifteen days from the date of
the signature in which to make this provisional payment,
always under his liability.
7.2. Income from acquisition of assets
This income is provided in article 155 of the Income
Tax Law. Deductions may also be made in this case, in
accordance with the provisions contained in article 156,
but it should be made clear that the provisional payment
amounts to 20% of the income received. The notary also
has a term of fifteen days in which to make this provisional
payment, always under his liability.
7.3. Value Added Tax (IVA)
This payment derives from transactions considered to
constitute alienation (articles 14 and 14-A of the Federal
Tax Code).
Exceptions consist of transfers of property due to decease
and donations. The tax is also not payable when only
the land or constructions intended for housing are alienated,
except in the case of hotels (article 9 of the Value
Added Tax Law).
The code considers that the moment of alienation must
be considered to be the moment when the considerations
are actually collected. From that point onwards, there is a
term of fifteen days in which to pay the tax. This tax is
calculated by applying a rate of 15% to those values and
is payable by the taxpayer, who transfers it to each separate
person acquiring the assets or enjoyment of the assets
or the services.
7.4. Transfer of ownership
Locally, the tax known as transfer of ownership is
payable for all acts in which the ownership of immovable
property is transferred, including due to decease and contribution
to companies, transfer of real rights, awards,
positive prescriptions, exchanges, trusts, division of coownership
and dissolution of property held jointly by
spouses – on the surplus part.
For calculation of this tax, an appraisal value issued by
a qualified expert is taken as a base. The tariff varies in
each federal state of the Republic, but ranges from 0.50%
to 2% of that value. The term for payment of the tax may
also vary, but the longest term is thirty days. The notary
assumes joint and several liability with the taxpayer for
the calculation and payment of the obligation.
7.5. Entry of documents at the registry
Finally, fees derive from the entry of documents at the
Public Land Registry, provided that they contain acts
relating to immovable property or real rights. The tariffs
normally vary considerably from state to state, according
to whether the rates are fixed or whether they are established
as a percentage or in terms of minimum salaries.
Minimum and maximum tariffs may also be established.
7.6. Tax on successions and donations
In this case, no special taxes are payable and it is therefore
necessary to resort to the general rule established in
the above paragraphs. We should clarify that donations
between spouses or between family members in a straight
line of descent – with some exceptions – and, in general,
all other donations are exempt from payment of Income
Tax, with a maximum limit being established relating to
the total value thus received in one year (article 109, section
XIX of the Income Tax Law).
8. Bibliography
For a bibliopraphy see page 199.

216 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
Rapport national Mexique
Contenue
page
1. Droit notarial 216
2. Droit Civil 219
3. Droit de la famille 220
4. Droit des successions 223
5. Droit des sociétés 227
6. Droit international privé 229
7. Droit fiscal 231
L'actualité de la situation juridique: 1 er juin 2005.
1. Droit notarial
1.1. Histoire
Même s'il existait déjà une certaine forme de fonctionnaires
à l'époque préhispanique, dénommés tlacuilos,
qui consignaient par écrit les faits et évènements historiques
les plus importants, c'est seulement au moment de la
découverte de l'Amérique et la conquête des nations indigènes
qu'eut lieu l'implantation du notariat sur le territoire
connu de nos jours sous le nom de Mexique. On sait
alors que le conquérant HERNÁN CORTÉS se faisait accompagner
par le notaire DIEGO DE GODOY. Le premier acte
notarial fut rédigé sur le territoire continental américain
au port actuel de Veracruz en 1519.
Durant les trois centenaires suivants caractérisés par le
régime colonial espagnol, les notaires du vice-royaume,
s'adaptèrent, dans l'exercice de leurs fonctions, au système
juridique existant en Espagne, parfois en admettant
des exceptions pour une application particulière sous la
législation indienne (la soi-disante Recopilación de Leyes
de los Reinos de las Indias).
Au moment du mouvement d'indépendance des colonies
américaines dans la deuxième et troisième décade du
19 e siècle, le notariat connut un grand bouleversement
par la rupture graduelle avec la législation espagnole.
Malgré cela, la structure de la fonction s'est maintenue
dans ses grandes lignes et la pratique quotidienne du notariat
reflétait sans doute la même tradition péninsulaire.
A l'époque, il existait un grand nombre de lois comme
sources législatives, entre autres la Recopilación de Indias,
la Novísima Recopilación, le Fuero Real et les Siete
Partidas.
1.2. Types de notaires
Combien de différents types de notaires existe-t-il dans
le pays? A proprement parler, il existe seulement un titulaire
pour chaque étude, celui-ci est dénommé notaire
(notario) ou notaire public (notario público).
Sur la péninsule de Yucatán il existe seulement le type
de notaire public (escribano público). Ses fonctionnaires
sont également nommés par l'exécutif local (Ejecutivo
local). Ils exercent leurs fonctions pendant trois ans
seulement. Ils ne sont pas nécessairement des avocats. Ils
jouissent de la foi publique comme les notaires, pour autant
que la valeur des actes autorisés n'excède pas le montant
de 500 jours de salaire minimum, c'est-à-dire
$ 22,025 pesos ou bien $ 2,000 USD.
En ce qui concerne le suppléant du notaire, il existe
une pluralité de dénominations et fonctions de sorte que
l'on utilise plusieurs notions comme suppléant (suplente),
associé (asociado), adjoint (adscrito), représentant intérimaire
(interino), auxiliaire non titulaire (supernumerario,
auxiliar), notaire provisionnel (provisional), substitut
(sustituto), etc., selon l'entité fédérative.
Actuellement, il existe dans tout le pays environ quatre
mille notaires sur une population de plus de 100 millions
d'habitants environ.
1.3. Sources juridiques
Les Etats Unis Mexicains comprennent au total 32 entités
fédératives y inclu le District Fédéral. Les régimes
internes de ces entités sont autonomes, et chacun de ces
entités possède alors son propre Code Civil (dans la plupart
des cas, ces Codes ne se distinguent pas beaucoup
l'un de l'autre). Cela vaut également pour les lois notariales
et les lois sur les registres locaux. Ainsi, le système législatif
du notariat se compose d'une mosaïque complexe
de 32 Codes Civiles (plus un Code Civil fédéral), 32
lois notariales et 32 lois sur les registres. En revanche,
le droit économique est réglementé au niveau national. Il
existe un seul Code de Commerce (Código de Comercio)
et une seule loi sur les sociétés commerciales (Ley de Sociedades
Mercantiles).
Ce rapport se concentre sur le Code Civil de 1932 (Código
Civil – CCDF) et sur la loi relative au notariat (Ley del
Notariado – LNDF) de 2000 concernant la Cité de Mexique,
sans pour autant oublier les particularités propres aux
autres entités fédératives. 1 Nous avons prêté une attention
particulière à ces entités et cité, dans chaque cas, la disposition
légale applicable pour faciliter la consultation.
1.4. Accès à la profession
1.4.1. Carrière notariale
La LNDF a crée la soi-disante carrière notariale dans
l'art. 49 qui dispose ce qui suit:
La formation notariale et l'extension de l'impartialité
juridique et de connaissances en faveur de l'institut juridique
est garantie par cette loi, et pour cette raison, les
dispositions sur la carrière notariale mettent à la disposition
des conditions de formation théoriques et pratiques;
une formation déontologique et personnelle suffisante
pour permettre aux juristes aptes à la fonction de notaire,
sur la base d'examens publiques réalisés par un jury qualifié,
d'accéder à la fonction de notaire sous les meilleures
conditions de service et d'égalité au bien de la Cité et
pour l'évolution positive du notariat.
1 Les lois mexicaines (les lois fédérales et des états fédératives) sont
publiés sur Internet: http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/
gobiernos.htm
Quant à l'histoire des lois, l'état actuel de la législation notariale est le
suivant: Les plus vieilles lois sont celle de Tabasco de 1976 et celle
de Yucatán de 1977. Les lois notariales les plus récentes sont celles
de Campeche (2000), du District Fédéral (2000), de Veracruz (2004),
de Chiapas (2005) et de Nayarit (2005).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 217
La carrière notariale est fondée sur huit principes à savoir
l'excellence, la spécialisation, la légitimation, l'objectivité,
le professionnalisme, l'impartialité, la justification
et l'indépendance (art. 50 LNDF; art. 53 LNNAY).
1.4.2. Examen d'opposition
L'accès à la profession est toujours garantie par l'examen
d'opposition (examen de oposición) (même s'il ne
s'agit pas d'une règle générale dans tous le pays) et par la
satisfaction d'une série de réquisitions conformément à
l'art. 54 de la LNDF. Ces réquisitions sont réduites au fait
d'être mexicain à la naissance, d'être juriste et d'avoir
exercé la fonction de notaire pendant au moins douze
mois sans interruption.
On constate une tendance croissante en faveur de la nécessité
d'examens d'opposition au sein du notariat. Actuellement,
27 entités fédératives au total demandent l'examen
pour pouvoir exercer la fonction de notaire, même s'il
faut expliquer que, dans les Etats de Coahuila et Querétaro,
l'exécutif de l'Etat peut faire abstraction de cette réquisition
aux termes d'une disposition légale expresse.
Les lois notariales de l'Etat de Yucatán, Hidalgo et Puebla
demandent l'examen seulement pour l'aspirant,
mais pas pour obtenir le titre de notaire. De même, la loi
sur le notariat de Puebla fait abstraction de l'examen en
faveur des avocats qui ont déjà acquis le titre universitaire
“notaire”. Dans ce même Etat et dans l'Etat de Veracruz,
le suppléant peut succéder au titulaire de la fonction
sans passer d'examen d'opposition (art. 65 LNPUE et 55
LNVER).
Finalement, les Etats de Aguascalientes et de Michoacán
sont les seuls à ne pas exiger d'examen d'opposition
– ni pour l'accès à la fonction de notaire, ni pour être aspirant
à l'exercice de la fonction.
1.5. Fonctions des notaires
1.5.1. L'Authentification notariale
En général, les attributions du notaire se limitent à l'authentification
qui garantit l'authenticité et la sécurité juridique
des actes dans lesquels il intervient sur demande
des intéressés.
“Le notaire est un professionnel du droit doté par
l'Etat de la foi publique, devant recevoir, interpréter, authentifier
et légaliser la volonté des parties qui expriment
leur consentement par-devant lui et conférer l'authenticité
et la sécurité juridique aux actes et faits passés sous sa
foi en se servant des instruments juridiques sous son autorité.
Le notaire dépose les actes, délivre des copies et
confère aux actes la foi publique. Il agit également comme
auxiliaire de l'administration de la justice, comme
conseiller, arbitre ou assesseur international dans les délais
déterminés par les dispositions légales relatives” (art.
42 LNDF et également art. 42 LNNAY).
Cette fonction est sans doute d'une nature compliquée:
“...il s'agit d'une fonction publique parce qu'elle est conférée
par l'Etat et par les lois qui pourvoient à la reconnaissance
publique de l'activité du notaire et de la documentation
notariale au service de la société. En plus, le
notaire est autonome et libre et agit sous la foi publique.”
(art. 26 LNDF).
La fonction notariale ainsi définie est soumise à tout un
système d'incompatibilités, de prohibitions et d'excuses.
Ainsi, l'art. 32 de la LNDF dispose que la fonction notariale
est incompatible avec toute sorte de dépendance ou
emploi, charge ou commission publique ou privée et avec
l'exercice de la profession d'avocat. Le notaire ne peut pas
non plus être commerçant, ministre du culte ou opérateur
économique quelle que soit sa classe. Il est inamovible.
Selon la plus pure doctrine nationale, le notaire doit
écouter les parties, interpréter leur volonté et donner des
conseils; préparer, rédiger, authentifier et autoriser l'acte
ainsi que délivrer des copies. 2
1.5.2. Attributions du notaire
Parmi les attributions les plus importantes conférées
au notaire, on trouve les suivantes:
- En matière de droit civil: La rédaction de tout type de
contrat entre les particuliers, comme les actes de vente,
les échanges, les donations, les prêts, les locations les
logements sous le régime de la copropriété, la constitution
de droits réels, les contrats de garantie etc..
- En matière de droit de la famille: les conventions sur
le régime matrimonial entre les conjoints, les conventions
avant le divorce ou la séparation des corps, les
conventions sur l'autorité parentale, la conservation, la
tutelle, les changements de nom, les actes d'identité, les
donations entre les conjoints, la reconnaissance de la
paternité et la constitution du patrimoine familial.
- En matière de droit des successions: la rédaction de
testaments, les procédures successorales avec ou sans
testament, la répartition et l'attribution des biens successoraux.
- En matière de droit des sociétés: les actes constitutifs
de sociétés commerciales, la rédaction des actes des assemblées
ordinaires et extraordinaires, le transfert d'actions,
la dissolution et la liquidation de sociétés ainsi
que la rédaction des procès-verbaux en la matière.
- En matière de droit rural: l’intervention dans certaines
assemblées concernant le territoire de la commune (ou
territoire communautaire) et le transfert de parcelles.
- En matière de droit de la procédure: l’intervention
dans les procédures portant sur les actes pour constater
différentes situations et faits requis par les intéressés
pour la préconstitution de preuves.
Dans quelques Etats de la République, l'intervention du
notaire en matière de droit procédural est d'une importance
particulière, notamment en matière de juridiction
gracieuse. A Veracruz, par exemple, le notaire peut intervenir
dans les actes suivants:
- justification de faits et preuve de droits;
- preuve de la résidence, de la bonne conduite ou de la
dépendance économique;
2 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Derecho notarial, Porrúa,
México, 1997, p. 149.

218 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
- preuve du titre d'un droit réel;
- changement volontaire du nom;
- procédure volontaire de l'arpentage;
- constitution et liquidation du patrimoine familier;
- liquidation volontaire de la société conjugale;
- constitution et modification volontaire des contrats de
mariage;
- succession testamentaire ou succession ab intestat;
- renonciation à l'exécuteur testamentaire ou nomination
de ce dernier (art. 699-A CPCV).
1.6. Procédure de l'authentification
1.6.1. Authentification
Les art. 100-142 de la LNDF règlent de manière détaillée
la procédure de l'authentification notariale. Ainsi,
l'écriture sur les actes doit être ineffaçable et l'acte ne doit
pas contenir d'abréviations, à l'exception de l'inscription.
Ne sont pas admis les chiffres, sauf s'ils sont en lettres, et
il faut rayer les espaces vides. Il est possible de faire des
corrections en les plaçant entre les deux lignes du texte et
en rayant l'expression équivoquée. Dans tous les cas, il
faut confirmer à la fin du document les passages corrigés.
Est prohibé rigoureusement la correction et l'effacement
du texte.
Le notaire doit rédiger l'acte en espagnol, même s'il
peut exceptionnellement utiliser des mots dans une autre
langue. Il doit mentionner sur l'acte la date et le lieu, les
noms complets des comparants et la dénomination légale
de l'acte. Il doit également exposer la situation avec le
plus grand soin, mentionner, dans le cas en question, les
titres de propriété respectifs, les données des registres et
les documents administratifs et fiscaux nécessaires. De
même, il doit décrire de manière détaillée l'immeuble ou
l'objet de l'acte juridique dans le cas en question; mentionner
les pouvoirs, prendre dûment acte des clauses stipulées
par les parties ainsi que des renonciations aux droits.
Il joint en annexe les documents qu'il juge importants et
doit confirmer, sous sa foi, de connaître les parties (en
mentionnant leur coordonnés), de s'être assuré de leur
identité, d'avoir lu l'acte aux parties et d'avoir expliqué
au parties les effets légaux; de plus, il doit mentionner les
faits intervenus en sa présence. Tout cela doit se faire dans
un langage juridique clair, concis et précis, sans expressions
inutiles ou tombées en désuétude. A la fin de l'acte,
les parties et les intéressés doivent signer ou parapher, le
notaire doit légaliser l'acte en apposant sa signature, son
sceau et l'expression “Ante mí” (par-devant moi).
1.6.2. Procès-verbal ouvert ou fermé
Le document mentionné ci-dessus doit être rédigé sur
des feuilles ou dans des livres autorisés par le gouvernement
local, sous forme d'un procès-verbal “ouvert” ou
“fermé” (protocolo abierto o cerrado). Les feuilles du
procès-verbal “ouvert” doivent être numérotées pour
leur identification. De plus, pour garantir la sécurité juridique,
il portent des filigranes ou d'autres marques spéciaux.
Actuellement, le procès-verbal “ouvert” fait l'objet d'une
profonde réforme législative. 21 entités locales au total
le prévoient déjà dans leurs lois, obligatoirement ou
comme option, et 11 Etats ne le prévoient pas. Il faut cependant
mentionner que 4 Etats parmi ces 11 Etats connaissent
le soi-disant procès-verbal “ouvert spécial” (protocolo
“abierto especial”) pour les authentifications portant
sur des immeubles d'intérêt public que d'autres Etats
ont expressément abandonnés afin d'introduire la forme
générale du procès-verbal “ouvert”.
Les intéressés ont le droit de demander au notaire des
certificats, des copies certifiées ou des certifications de
l'acte intégral ou d'une partie de l'acte, à moins que, dans
ce dernier cas, cela ne soit pas lié à des inconvénients.
Les certificats rédigés par les notaires sont soumis à des
procédures de sécurité qui se reflètent visiblement dans
une page de titre identifiant le notaire, portant le numéro
de son étude, le tribunal compétent et le gouvernement
local compétent. Il est également d'usage que la page de
titre mentionne le logotype et l'en-tête de lettre du notaire.
En revanche, les feuilles imprimées par le témoin doivent
porter obligatoirement le sceau et la signature ou la
paraphe du notaire, et dans quelques cas, le kinégramme
respectif. 3
1.6.3. Actes publics
Sont réputés être des actes publics les actes dont la rédaction
incombe, conformément à la loi, à un fonctionnaire
public doté de la foi publique dans la limite de sa
compétence ainsi que les expéditions de l'acte délivrés
par les fonctionnaires publics dans l'exercice de leurs
fonctions. La qualité de “public” est démontrée par l'existence,
sur l'acte, du sceau, des signatures et d'autres signes
extérieures prévus par les lois dans le cas particulier
(art. 129 CFPC).
1.7. Les honoraires des notaires
Il n'existe pas de régime général pour les honoraires des
notaires. En effet, les honoraires sont réglés dans quelques
rares entités fédératives, comme c'est le cas pour le
District Fédéral et pour Veracruz. Il se peut que d'autres
entités prévoient des dispositions légales sur les honoraires.
Mais même si les dispositions sont valables, elles
restent lettre morte dans la pratique, en raison de leur désuétude,
leur application compliquée ou la distorsion due
à l'inflation monétaire subie par le pays dans un passé récent.
1.8. L'organisation professionnelle
La grande majorité des lois notariales dans la République
Mexicaine dispose d'une chambre comme institution
qui regroupe obligatoirement tous les notaires de l'entité
en question.
Du point de vu national, le Conseil national du Notariat
Mexicain (Asociación Nacional del Notariado
Mexicano – ANNM) 4 a vu le jour en 1955. Tous les no-
3 Les nouvelles lois du notariat de Veracruz, Tabasco et Nayarit demandent
déjà obligatoirement le kinégramme (art. 136 LNVER) ou l'hologramme
(art. 40 LNTAB et art. 148 LNNAY).
4 Internet: www.notariadomexicano.org.mx

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 219
taires du pays peuvent adhérer au Conseil s'ils le désirent.
Ce Conseil regroupe les présidents des chambres et conseils
notariaux régionaux du pays entier. Le notariat est
donc largement représenté au niveau national, même s'il
est certain que le Conseil ne compte pas tous les notaires
du pays parmi ses membres.
2. Droit Civil
2.1. Droit civil général
Le droit civil du District Fédéral (CCDF) est en vigueur
depuis 1932. Il a fait l'objet d'importantes réformes
dans les dernières années. Il est largement influencé par
le Code Napoléon de 1804 et sa structure s'assimile à
celle du Code Napoléon.
Tous les Codes de la République se ressemblent, mais
il existe également des différences entre eux, quelquesunes
étant même très importantes.
Par exemple, la grande majorité des Codes contient la
notion d' “acte juridique”. En effet, les art. 1792, 1973 et
1859 du CCDF contiennent les définitions de la convention
et du contrat qui suivent la théorie française du Code
Napoléon. Néanmoins, quelques Codes s'éloignent de
ce schéma doctrinal. C'est en effet le cas pour les Codes
Civils de Quintana Roo (art. 135-425), Coahuila (art.
1899-2198) et Guerrero (art. 1593 ss.) qui se basent sur la
théorie de l' “opération juridique”.
Les codes civils les plus anciens du pays sont ceux de
Veracruz (1932), Nuevo León (1935), Michoacán (1936),
Chiapas (1938), Hidalgo y Sinaloa (1940), Campeche et
Oaxaca (1943), San Luis Potosí (1946), Aguascalientes
(1947), Durango (1948), Sonora (1949), Colima (1953),
Guanajuato (1967), Basse Californie et Chihuahua
(1974) et Tlaxcala (1976). Les plus nouveaux codes civils
sont ceux de Quintana Roo (1980), Nayarit (1981),
Puebla (1985), Zacatecas (1986), Tamaulipas (1987),
Querétaro (1990), Guerrero et Yucatán (1993), Morelos
(1994), Jalisco (1995), Basse Californie Sud (1996), Tabasco
(1997), Coahuila (1999) et, finalement, de l'Etat de
Mexique (2002).
2.2. Droit immobilier
Le deuxième livre du CCDF traite de manière détaillée
la possession, la propriété, l'usufruit, l'utilisation, le droit
d'habitation et la servitude. La vente d'immeubles et les
contrats spéciaux y liés sont pourtant réglés seulement
dans le livre 4 (De las Obligaciones – Des Obligations),
dans la deuxième partie (De las diversas especies de contratos
– Des différents types de contrats).
En droit mexicain, le contrat de vente est consensuel.
En effet, aux termes de l'article 2248, “La vente a lieu si
l'un des cocontractants s'oblige à transférer la propriété
d'une chose ou d'un droit et que l'autre cocontractant
s'oblige à payer un prix déterminé en espèces”. En général,
la vente est accomplie lorsque les cocontractants ont
exprimé leur consentement aux prestations, même si ces
dernières n'ont pas encore été réalisées.
2.3. Vente d'immeubles
2.3.1. Réquisitions de forme
Le contrat de vente requiert certaines formalités à respecter
pour les ventes d'immeubles. Le CCDF dispose
que les ventes portant sur une valeur de 365 fois le salaire
minimum général par jour dans la Cité de Mexique
(environ $ 16,100 pesos, ou environ $ 1,500 USD), peuvent
se faire par un contrat sous seing privé devant deux
témoins. Dans ce cas, le notaire, le juge ou le responsable
de l'enregistrement doit légaliser les signatures. Cela vaut
également pour la constitution ou la cession de droits réels
portant sur la même somme d'argent. Les contrats de
vente d'immeubles conclus par l'Etat en faveur de personnes
pauvres peuvent par contre faire abstraction des témoins
et de la légalisation de signature. Il faut préciser
que ces contrats d'intérêt social sont quasiment toujours
soumis à une réduction des tarifs de 50 %. Tout contrat
excédant la valeur de $ 1,500 USD doit faire l'objet d'une
authentification notariale.
2.3.2. L'authentification
La procédure de l'authentification peut être résumée
comme suit:
- D'abord, le notaire est obligé de demander au livre foncier
(registro público) un certificat sur l'existence ou
l'inexistence de droits grevant l'immeuble faisant l'objet
du contrat de vente.
- Cette demande sert également d'avis préalable mentionnant
l'opération en question. Le responsable du registre
fait mention de la future vente. Cette mention
est valable pour 30 jours naturels.
- Une fois signé l'acte, le notaire doit émettre un autre
avis préalable où il porte mention de la date de l'acte
et qu'il signe.
- L'acte étant rédigé, le notaire doit continuer par la procédure
de paiement des droits et impôts de l'opération
en question. Lorsque ces droits et impôts sont payés, il
doit délivrer le certificat nécessaire pour l'inscription
définitive dans le livre foncier.
2.3.3. L'inscription dans le livre foncier
Le livre foncier obéit aux principes de la publicité, de
l'inscription, de la spécification, du consentement, de l'ordre
successif, de la demande, de la priorité, de la légalité
et de la présomption de l'exactitude de l'inscription.
L'art. 3042 du CCDF dispose que les actes suivants
doivent faire l'objet de l'inscription:
- les titres sur la base desquels la propriété, la possession
originaire et les autres démembrements du droit de propriété
sont constitués, déclarés, reconnus, acquis, transmis,
modifiés, limités, grevés ou éteints;
- la constitution du patrimoine familial;
- les contrats de location de biens immeubles pour une
période de plus de six ans et les contrats qui prévoient
des rentes anticipés pour plus de trois ans et
- les autres titres pour lesquels la loi prévoit expressément
l'inscription.

220 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
2.4. Contrat de construction
Au Mexique, ce type de contrat est réglé en partie dans
la loi fédérale sur la protection du consommateur (Ley
Federal de Protección al Consumidor). Cette loi règle,
dans ses articles 73-76, les opérations portant sur des immeubles
en prévoyant que les actes y liés ne sont soumis
à cette loi que si les fournisseurs sont des lotisseurs, des
constructeurs, des promoteurs et d'autres personnes qui
interviennent dans la consultation et la vente publique
d'immeubles servant de logements ou que s'ils garantissent
au consommateur le droit d'utiliser les immeubles à
temps partiel conformément aux articles 64 et 65, et que
de tels contrats doivent obligatoirement être inscrits auprès
l'Administration Fédérale de la Protection du Consommateur
(Procuraduría Federal de Protección al Consumidor).
De plus, le contrat en question doit remplir certaines
réquisitions minimales réglées en détail par la loi
(art. 73 bis et 73 ter).
2.5. Logements soumis au régime de la copropriété et
droit de superficie
Les logements soumis au régime de la copropriété sont
réglés, au Mexique, par une loi spéciale dénommée Ley
de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Federal (LPCI) de 1999, qui régit la constitution, la
modification, l'organisation, le fonctionnement, l'administration
et la fin du régime. Il existe trois types de logements
soumis au régime de la copropriété selon leur
structure: la propriété verticale, horizontale ou mixte.
Quant à leur utilisation: Les locaux peuvent être des habitations
ou des bureaux pour la prestation de services ou
servir à des fins commerciaux ou industriels ou mixte.
La constitution des logements sous le régime de la copropriété
requiert la déclaration de la volonté des intéressés
par-devant le notaire qui rédige l'acte public en question.
L'acte sur la constitution des logements sous le régime
de la copropriété doit être inscrit dans le livre foncier,
après paiement des droits respectifs.
Le droit de superficie n'est pas mentionné expressément
dans le CCDF.
2.6. Les démembrements du droit de propriété
Les droits réels prévus par les lois mexicaines sont la
propriété, la copropriété, l'usufruit, l'utilisation, l'habitation,
la servitude, le droit de gage immobilier et l'hypothèque.
Le droit de propriété est réglé dans les articles 830-
937 du CCDF, en relation avec l'art. 27 de la Constitution
Politique des Etats Unis du Mexique (Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos – CPEUM):
La propriété des terres et eaux situés dans les limites du
territoire national revient originairement à la nation qui
avait et qui a toujours le droit de transmettre la propriété
des terres et eaux aux particuliers en constituant la propriété
privée. Les sociétés commerciales par actions peuvent
être propriétaires de terrains ruraux, mais seulement dans
les limites nécessaires pour la réalisation de leur objet. La
loi réglementaire règlera la structure du capital et le nombre
minimal d'associés de ces sociétés pour que les terres
qui font partie de la propriété de la société n'excèdent pas
les limites de la petite propriété par rapport à chacun des
associés. De même, la loi déterminera les conditions pour
la participation étrangère dans ces sociétés.
Un autre type de limitation concerne l'acquisition de
terres rurales par des sociétés commerciales par actions.
(seulement pour autant que cela soit nécessaire pour la réalisation
de l'objet) et la constitution du patrimoine familial
(caractérisé par l'inaliénabilité et l'insaisissabilité
conformément aux dispositions de l'art. 27, frac. XVII de
la CPEUM).
En ce qui concerne le droit de gage, il faut préciser
qu'une réforme récente a modifié (en 2003) la loi générale
sur les titres et opérations de crédit (Ley General de Títulos
y Operaciones de Crédito), le Code de Commerce
(Código de Comercio), la loi sur les institutions de crédit
(Ley de Instituciones de Crédito), la loi sur le marché de
valeurs (Ley del Mercado de Valores), la loi générale sur
les institutions et sociétés mutuelles d'assurances (Ley
General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros),
la loi fédérale sur les institutions financiers (Ley
Federal de Instituciones de Fianzas) et la loi générale sur
les organisations et activités auxiliaires de crédit (Ley General
de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito),
afin de permettre, entre autres, le gage sans cession
de la possession et d'autres types de garanties.
3. Droit de la famille
Le droit de la famille est réglé par le Code Civil, à l'exception
de celui des Etats de Hidalgo et Zacatecas. En effet,
ces deux entités possèdent des Codes de droit de la
famille séparés.
3.1. Droit matrimonial
Quelques Codes définissent la notion du mariage. Parmi
eux se trouve le CCVER qui dispose dans son article
75: “Le mariage est l'union d'un seul homme et d'une seule
femme qui vivent ensemble pour réaliser les fins essentielles
de la famille comme institution sociale et civile”.
Le CCDF ne définit pas la notion du mariage il dispose
uniquement que le mariage est célébré devant les fonctionnaires
institués par la loi et selon les formalités requises
par la loi.
Les Codes Civils ne définissent pas non plus tous la notion
de la famille. Seul les Codes Civils des Etats Aguascalientes
(747), Guerrero (art. 374), le CF de Hidalgo (art.
340), les CC de Jalisco (art. 778), Michoacán (art. 120),
Querétaro (art. 135), Quintana Roo (art. 1190), Tamaulipas
(art. 663) et le CF de Zacatecas (art. 3º) contiennent
une définition dogmatique de la notion de la famille.
De leur part, quelques-uns des Codes Civils caractérisent
le mariage comme une institution sociale et civile
(Basse Californie, Hidalgo, Jalisco, Querétaro, Veracruz),
d'autres par contre disent simplement qu'il s'agit d'un
contrat (Puebla, Oaxaca et District Fédéral). Il faut souligner
que le CC de Morelos dispose dans son art. 120 que
“La famille dans cet Etat est un groupement naturel…”

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 221
3.2. Célébration du mariage
La capacité de conclure le mariage: La législation civile
règle l'âge minimum pour conclure le mariage. L'homme
doit avoir seize ans révolus et la femme quatorze.
Cette disposition se trouve dans presque tous les codes
civiles de la République mexicaine.
Cependant, les Etats de Puebla et Jalisco demandent le
même âge pour les deux époux, voire 16 ans (art. 300 et
260, respectivement), le CF de Hidalgo prévoit par contre
un âge minimum de 18 ans (art. 30 frac. II), de même
le CC de Guerrero (art. 412). Il faut signaler que le CC de
Basse Californie Sud requiert, dans son art. 157, l'âge de
18 ans pour l'homme et l'âge de 16 ans pour la femme.
Le cas échéant, il est possible d'admettre des dispenses
de l'âge pour des raisons graves et justifiées. Cela vaut
pour les mineurs, dans toutes les formes, si la loi demande
le consentement des parents au mariage ou, dans le cas
où les parents ne sont plus vivants, le consentement des
grands-parents. La loi prévoit que, à défaut de parents ou
grands-parents, il faut le consentement des tuteurs et, dans
les cas extrêmes, du juge compétent en matière familiale.
3.3. Divorce
3.3.1. Divorce administratif
L'art. 266 du CCDF dispose concrètement que “Le divorce
rompt le lien du mariage et permet aux époux de
conclure un nouveau mariage”. La forme plus simple et
rapide du divorce est le soi-disant divorce administratif.
Le lien du mariage peut alors être rompu par une simple
déclaration des deux époux, lorsqu'ils sont tous les deux
majeurs, qu'ils n'ont pas d'enfants de moins de 18 ans et
qu'ils n'ont pas de biens communs ou qu'ils ont déjà dissout
la communauté de biens (art. 272).
3.3.2. Divorce judiciaire consensuel
Le deuxième type de divorce représente une variante
plus complexe. Il est présumé que les époux désirent le
divorce, mais les conditions du premier paragraphe de
l'art. 272 ne sont pas remplies, cela veut dire qu'ils n'ont
pas encore atteint l'âge de la majorité, qu'ils ont des enfants
ou qu'ils n'ont pas encore dissout la communauté de
biens.
Si les conjoints se trouvent dans l'une de éventualités
mentionnées ci-dessus, ils sont obligés de présenter une
convention sur ces points au juge compétent en matière
familiale. Si ce dernier approuve la convention, le divorce
s'effectue par la voie normale.
Il faut préciser que ces deux formes de divorce, voire le
divorce administratif (art. 272 CCDF) et le divorce judiciaire
suite à l'approbation préalable de la convention des
époux (art. 273 CCDF), ne peuvent pas être demandées
avant l'échéance d'un an après la conclusion du mariage.
De cette manière, le juge s'assure que le divorce n'est pas
le résultat d'un caprice passager ou d'une décision irréfléchie.
3.3.3. Divorce pour cause grave
La troisième et dernière forme du divorce prévue par la
législation mexicaine a lieu dans le cas de l'existence d'une
cause grave prévue par l'art. 267 CCDF. Naturellement,
le consentement des deux époux n'est pas requis
dans ce cas.
La procédure pour demander cette forme de divorce est
réglée dans le Code de la Procédure Civile pour le District
Fédéral (Código de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal – CPCDF), mais pour différents lieux
puisqu'il n'existe pas de procédure spécifique. La procédure
respecte le cours de la procédure ordinaire.
3.4. Le régime matrimonial
Le Code Civil dispose expressément que le contrat de
mariage doit être conclu dans le respect du régime légal
de la société conjugale ou de la séparation de biens (art.
98, 178 CCDF).
3.4.1. La société conjugale (sociedad conyugal)
La société conjugale peut - selon les dispositions du
contrat - comprendre non seulement les biens que les
conjoints possèdent actuellement, mais également ceux
qu'ils acquièrent éventuellement au futur. Dans le contrat
de mariage, les époux peuvent déterminer les biens faisant
partie de la société conjugale. S'il s'agit de biens immeubles,
le contrat de mariage qui régit la société conjugale
doit faire l'objet d'un acte notarié. Il doit être inscrit
au livre foncier (Registro Público de la Propiedad) pour
être opposable aux tiers.
A défaut de contrat de mariage, la société conjugale
comprend en général (seulement) tous les biens que les
époux acquièrent à partir de la conclusion du mariage
(communauté de biens réduite aux acquêts). Sont par
contre des biens propres de chaque époux (outre les biens
apportés au mariage) tous les biens que le conjoint acquiert
durant le mariage par donation à lui seul, pour cause
de mort ou par hazard (Art. 172 CC Chihuahua, Art.
182 quintus CCDF, Art. 303-306 CC Jalisco, Art. 207 CC
Oaxaca, Art. 338 CC Puebla, Art. 735-738 CC Quintana
Roo, Art. 196-201 CC Tabasco, Art. 173 CC Tamaulipas,
Art. 172 CC Veracruz).
3.4.2. La séparation de biens (separación de bienes)
Sous le régime de la séparation de biens, les époux conservent
la propriété et l'administration des biens qui leur
appartiennent conformément au contrat ainsi que les rentes
alloués. Ce régime représente le cas contraire de la
communauté de biens réduite aux acquêts.
Dans la pratique, un nombre croissant d'époux préfère
le régime de la séparation de biens, même si la grande
majorité des conjoints avait auparavant choisi la propriété
de main commune.
3.4.3. Présomption légale
L'une des raisons importantes se trouve évidemment
dans le fait qu'un grand nombre de Codes dans la République
partent, à défaut de contrat de mariage, de la présomption
légale de la société conjugale. Il s'agit en effet
de la règle générale des Codes suivants: Chihuahua (art.
165), Morelos (art. 141), Nuevo León (art. 178), Puebla
(art. 338), Quintana Roo (art. 719), Tabasco (art. 180) et

222 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
CC de l'Etat de Veracruz (art. 166). La présomption de la
modalité de la société légale est réglée dans les législations
suivantes: Aguascalientes (art. 209), Jalisco (art.
282), Oaxaca (art. 206), Sonora (art. 270) et Tamaulipas
(art. 172).
En revanche, les Codes suivants prévoient expressément
la présomption contraire: les CC de Campeche
(art. 189), de Guanajuato (art. 176), Guerrero (art. 437),
le CF de Hidalgo (art. 60), les CC de Michoacán (art.
173), Querétaro (art. 166), Tlaxcala (art. 60) et Yucatán
(art. 117) et le CF de Zacatecas (art. 138), de sorte que
l'on présume la séparation de biens avec ses effets légaux.
Les autres Codes ne prévoient pas de disposition expresse
en la matière.
3.4.4. Contrats de mariage établissant la séparation
de biens
Dans ces cas, les contrats de mariage établissant la séparation
de biens doivent faire l'objet d'un acte public
sauf s'ils sont conclus avant la célébration du mariage
(art. 180 CCDF). Dans tous les cas, ils contiennent un inventaire
spécial sur les différents biens de propriété exclusive
ainsi que sur les dettes.
Naturellement, la conséquence juridique la plus importante
de la séparation de biens est liée à la propriété irréductible
des biens exclusifs. De ce fait, le revenu des
biens exclusifs restent dans la propriété de l'époux propriétaire.
De même, il est expressément réglé que chacun
des époux acquiert et administre exclusivement les revenus
de ses services personnels.
Il existe une exception importante. Elle concerne le cas
dans lequel les conjoints acquièrent conjointement par
donation, succession à cause de mort, legs, don de fortune
ou autrement à titre gratuit. L'administration incombe,
dans ce cas, aux deux époux. Il va de soi que les deux
époux doivent régler de manière équitable la division du
patrimoine.
Un époux ne peut pas demander des honoraires à l'autre
pour des services personnels. Cependant, une réforme
récente dans la cité de Mexique prévoit – ce qui fait l'objet
de discussions controversées – que l'époux peut demander
une indemnisation jusqu'à concurrence de
50 % des biens acquis pendant le mariage (art. 289 bis
CCDF).
3.5. Régimes conventionnels et contrats de mariage
Nous avons déjà précisé que la loi mexicaine ouvre aux
deux époux la possibilité de conclure un contrat de mariage
pour constituer expressément une société conjugale
ou pour stipuler la séparation de biens, selon ce qui leur
semble opportun. Dans tous les cas, le contrat de mariage
règle la situation patrimoniale.
La loi présume alors que tout ce qui n'a pas été stipulé
expressément est régi par les dispositions générales sur le
contrat de la société conjugale (art. 183-206 bis CCDF).
Le paragraphe V de l'art. 98 affirme que, outre la demande
de mariage, les époux doivent présenter nécessairement
la convention stipulée par eux en vu de régler la situation
patrimoniale. Dans cette convention, ils doivent
clairement exprimer la nature de leur régime. D'autres législations
prévoient par contre des règles beaucoup plus
détaillées à cet égard.
Le CCVER règle dans son article 171, alinéa 2, que
dans le cas de la présomption légale, il faut respecter, si
possible, les dispositions qui régissent la société civile ou
la copropriété. Néanmoins, suite à une réforme récente,
les deux époux qui veulent acquérir un bien doivent dorénavant
être présents simultanément par-devant le notaire
qui juge de la nature indivisible et commune du bien.
En revanche, la majorité des Etats de la République ne requiert
plus l'homologation judiciaire pour les contrats
entre les époux. Une douzaine d'Etats environ ne demande
plus aucune permission: Campeche (art. 185 et 186),
Chiapas (art. 171 et 172), Guerrero (art. 432 et 433), Hidalgo
(art. 176 et 177), Michoacán (art. 170 et 171),
Oaxaca (art. 173, 174 et 175), Quintana Roo (art. 712,
713 et 714), San Luis Potosí (art. 159 et 160), Sinaloa
(art. 174 et 175), Tabasco (art. 173, 174 et 175), Tlaxcala
(art. 58) et Zacatecas (art. 131 et 132). 5
3.6. Pension alimentaire
Le domaine de la pension alimentaire est très vaste en
droit mexicain. L'art. 308 dispose que “La pension alimentaire
comprend la nourriture, les vêtements, l'habitation
et l'assistance en cas de maladie. En ce qui concerne
les mineurs, la pension alimentaire comprend en outre les
dépenses nécessaires pour l'éducation primaire de la personne
ayant droit à la pension et pour lui permettre
d'exercer une fonction, un art ou un métier honnête et
conforme à son sexe et aux circonstances personnelles.”
Dans le cas d'un divorce, il faut respecter le principe
général réglé dans l'art. 302: “Les conjoints se doivent
des aliments; la loi détermine la durée de cette obligation
dans les cas du divorce etc. signalés par la loi”.
L'art. 288 dispose que, dans les cas du divorce nécessaire,
le coupable peut être condamné au paiement d'une
pension alimentaire en faveur du conjoint innocent et
que, même dans le cas du divorce par consentement mutuel,
la femme peut recevoir une pension alimentaire pour
la même période que la durée du mariage, si elle n'a pas
assez de ressources ou bien si l'un ou l'autre couple n'a
pas de ressources. L'homme jouit du même droit, mais il
doit prouver d'être dans l'impossibilité de travailler et de
ne pas avoir assez de ressources.
3.7. Union libre (homosexuelle ou hétérosexuelle) ou
mariage d'homosexuels
3.7.1. Union libre sans mariage (concubinage)
Il est établi que la législation mexicaine attribue une importance
particulière à l'institution du mariage. La preuve
de ce fait réside dans la solennité complexe des réquisitions
à observer pour la célébration du mariage (art. 97-
113 CCDF) et dans l'incorporation de postulats qui régis-
5 FERNANDO ANTONIO CÁRDENAS GONZÁLEZ, „Autorización judicial
para contratar entre cónyuges“, dans escribano, organe officiel de la
ANNM, AC., n o 28, Mexique, 2003, p. 22.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 223
sent la naissance et la vie stable de la famille (art. 4º CPE-
UM; art. 162, 163, 164, 168 CCDF; art. 940 CPCDF).
Dans le contexte dogmatique philosophique, il faut évidemment
penser à l'importance marginale que le législateur
attribue aux autres types d'institutions qui font abstraction
de toute formalité caractéristique pour l'institution
du mariage. Cela vaut en effet pour les relations entre
les personnes qui ne concluent pas mariage. La législation
civile mexicaine attribue la qualification de concubinage
à cette union, connue, dans le langage commun,
comme union libre.
Néanmoins, du point de vue social, les unions libres
sont très fréquentes de nos jours, d'un côté pour des raisons
de persuasion mutuelle – pour se libérer d'une forme
distincte de concevoir la vie – de l'autre pour des raisons
imposées par la réalité économique et sociale de la vie
quotidienne. Comme les choses sont ainsi, le législateur
devait envisager, d'une forme ou d'une autre, le problème.
La majorité des législations civiles de la République ne
reconnaissent pas légalement la possibilité du concubinage.
Les législations acceptent néanmoins le règlement légal
de quelques-uns des effets, même si elles ne reconnaissent
pas définitivement cette institution.
Le CCDF a connu néanmoins des réformes en la matière
et il existe maintenant un chapitre spécial sur cette institution
(chapitre XI, Del concubinato, art. 291 bis à 291
quintus). Ainsi, le Code reconnaît des droits successoraux
(art. 1368, V), des droits à la pension alimentaire
(art. 291 quater), les cas de violence domestique (323
quintus), les empêchements en raison de liens familiaux
(294), la possibilité de l'adoption (391), la constitution du
patrimoine familial (art. 724) et quelques présomptions
légales de filiation (383).
Dans le reste de la République, les CC des Etats de
Basse Californie Sud, Guerrero et le CF de Hidalgo considèrent
le concubinage comme source de l'obligation de
payer une pension alimentaire et les CC de Tabasco,
Tlaxcala et le CF de Zacatecas prévoient l'égalité des
époux et concubins par rapport à cette obligation.
D'autres entités prévoient d'autres réquisitions pour la
naissance de l'obligation alimentaire: Le CCDF requiert
que les époux aient vécu ensemble pendant au moins cinq
ans, qu'ils aient donné naissance à des enfants et qu'ils
n'aient pas conclu mariage avec un tiers. L'obligation est
nulle dans le cas de plusieurs concubins. (Les CC de Chihuahua,
Morelos, Sonora et Yucatán prévoient les mêmes
règles.) Le CF de Zacatecas présuppose également, dans
ses articles 241 et 242 frac. II, que l'union se maintienne
pendant plus de cinq ans. Le CC de Chiapas demande par
contre seulement trois ans de vie commune. En outre, il
prévoit comme condition que la bénéficiaire vive une vie
honnête et que les deux concubins soient restés célibataires.
Si l'homme se trouve incapable et sans ressources
pour sa vie, il peut lui-aussi devenir le créancier alimentaire
de la femme.
Les CC de Tamaulipas et Veracruz prévoient les mêmes
règles par rapport à la durée de la vie commune – qui est
de trois ans à défaut d'enfants – pourvu que les concubins
ne concluent pas mariage avec une tierce personne. Le
CC de Querétaro, pour sa part, dispose que l'obligation de
payer une pension alimentaire subsiste pour la période de
la relation du couple et elle ne peut pas être prolongée
pour une durée qui excède celle de la durée du concubinage,
une fois la relation terminée. Naturellement, le créancier
ne doit pas se lier autrement et il doit vivre honnêtement.
3.7.2. Union homosexuelle
Les lois mexicaines ne reconnaissent pas les unions
homosexuelles.
3.8. Enfants
La représentation des enfants par leurs parents. Au
Mexique les enfants vivent sous l'autorité parentale jusqu'à
l'âge de 18 ans révolus. Les parents, en effet, sont les représentants
légitimes du mineur, ils sont les administrateurs
légaux de leurs biens et représentent leurs enfants
par-devant le tribunal, mais ils ne peuvent ni vendre ni grever
les biens immeubles et les meubles précieux sauf dans
le cas d'une nécessité absolue ou d'un avantage évident et
avec l'autorisation préalable du juge (art. 425-442). Cette
autorisation s'obtient par voie de juridiction gracieuse.
Jusqu'à présent, peu de Codes Civils de la République
contiennent des chapitres ou des dispositions concernant
les enfants ou la minorité. C'est le cas pour les Codes Civils
de Guerrero (art. 35), Jalisco (art. 567 et ss.), Quintana
Roo (art. 984 et ss.), Tabasco (art. 404 et ss.) et Tlaxcala
(art. 247 et ss.).
Au niveau fédéral, il existe une loi pour la protection
des droits des enfants et des adolescents (Ley para la
Protección de los Derechos de Niñas, Niños y Adolescentes)
promulguée par le président Zedillo en 1999. Zacatecas,
le District Fédéral et Veracruz connaissent également
des lois spéciales à cet égard.
3.9. Mandat en prévision de l'inaptitude
Le Mexique ne connaît pas le mandat en prévision de
l'inaptitude, même si d'importantes études ont été réalisées
sur le sujet.
4. Droit des successions
4.1. Généralités
Dans notre pays, il existe deux types de successions, la
succession testamentaire et la succession légale. La succession
testamentaire a lieu si le défunt a laissé un testament
(un acte, comme le prévoit la loi, très personnel, révocable
et libre). La succession légale s'ouvre à défaut de
dispositions testamentaires. L'acte de tester est individuel.
Pour cette raison, le testament conjonctif ou réciproque
est prohibé. Il existe deux formes de dévolution
successorale: à titre universel en la qualité d'héritier ou à
titre particulier, en la qualité de légataire.
4.2. La succession légale
Conformément aux dispositions de l'art. 1599 CCDF, la
succession légale s'ouvre précisément sous les conditions
suivantes:

224 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
- lorsqu'il n'a pas de testament ou que le testament rédigé
est nul ou a perdu sa validité;
- que le testateur n'a pas disposé de l'ensemble de ses
biens;
- que la condition imposée à l'héritier n'est pas remplie et
- que l'héritier est décédé avant le testateur, qu'il renonce
à la succession ou qu'il est incapable d'hériter et à défaut
d'héritier substitué.
La succession est dévolue aux héritiers au moment du
décès du testateur. Pour cette raison, le droit mexicain
ne connaît pas ce que d'autres systèmes juridiques qualifient
comme succession jacente. En effet, l'art. 1649
CCDF dispose que “La succession s'ouvre au moment du
décès de l'auteur de la succession…” De sa part, l'art.
1660, qui est bien différent, dispose que “Les effets de
l'acceptation ou de la renonciation à la succession rétroagissent
toujours à la date du décès de la personne à laquelle
les héritiers succèdent”. L'art. 1290 prévoit les mêmes
dispositions pour le légataire.
4.2.1. La pluralité d'héritiers
La masse successorale constitue un patrimoine commun
en faveur des héritiers et conserve sous cette forme
son intégrité jusqu'au moment de la division. Pour cette
raison, les héritiers peuvent disposer de leur droit à la
succession de manière abstraite, mais ils ne peuvent pas
disposer matériellement des biens successoraux.
Ainsi, l'art. 2047 dispose que, dans le cas de la cession
du droit successoral, il faut répondre seul dans la qualité
exclusive d'héritier, si les biens de la masse successorale
n'ont ni été énumérés ni identifiés. De plus, aux termes de
l'art. 2291, les héritiers ne peuvent pas céder leurs droits
avant le décès de la personne de la succession de laquelle
il s'agit.
Il existe néanmoins une limitation importante. Elle
concerne le droit de préemption que les cohéritiers détiennent
en cas de vente de droits successoraux. De cette
manière, le vendeur présumé doit faire notifier aux héritiers
par le notaire, par le tribunal et en présence de deux
témoins les bases sur lesquelles la vente a été stipulée.
Les cohéritiers disposent d'un délai de huit jours pour faire
valoir leur droit. Si le vendeur ne respecte pas ces dispositions,
il est gravement sanctionné car la vente – pourvu
qu'elle ait lieu – est nulle.
4.2.2. Héritiers légaux
Qui sont les personnes ayant le droit d'hériter en cas de
la dévolution successorale légale? En règle générale, la
loi prévoit que les héritiers sont les descendants, les ascendants,
le conjoint, les collatéraux jusqu'au quatrième
degré et la concubine ou le concubin, précisément
dans cet ordre. L'établissement de bienfaisance public entre
dans la succession seulement à défaut de concubin.
Les Codes civils des Etats de Guanajuato (art. 2872),
Oaxaca (art. 1502) et Puebla (art. 3360) incluent parmi
les héritiers légitimes les parents collatéraux jusqu'au sixième
degré.
4.2.3. Qui est appelé à la succession à défaut d'héritiers?
Parfois c'est l'établissement de bienfaisance public (art.
1636 CCDF), parfois c'est le trésor de l'Etat (art. 1569,
CCVER), par exemple. Cependant, il faut mentionner
que les Codes Civils des Etats de Puebla (art. 3361), Querétaro
(art. 1498) et Tlaxcala (art. 2914) divisent la succession
et la répartissent entre l'établissement de bienfaisance
et l'université locale. Les Codes Civils de Guanajuato
(art. 2874) et Zacatecas (art. 811) vont encore plus
loin et désignent comme héritier unique l'université publique
locale sans favoriser l'établissement de bienfaisance
public. L'Etat est par contre l'héritier unique conformément
aux Codes Civils de Morelos (art. 777), Quintana
Roo (art. 1539) et Sonora (art. 1712).
L'Etat de Mexique prévoit comme héritier, en cas d'absence
de tout héritier légitime, le système de développement
intégral de la famille (Sistema para el Desarrollo
Integral de la Familia del Estado de México – DIF), en
vertu de l'art. 1465.
4.3. La part réservataire
Le système juridique mexicain ne connaît pas le droit à
la part réservataire comme le prévoit par exemple le droit
espagnol. En droit espagnol, deux tiers de la succession
sont dévolus aux héritiers réservataires et la quotité disponible
s'élève seulement à un tiers de la succession (art.
806-808 du CC espagnol). Néanmoins, il est certain que
ce système existait dans le Code Civil de 1870. Au moment
de la modification du Code en 1874, le législateur a
abandonné la part réservataire et est arrivé au Code actuel
qui garantit plus de liberté au testateur, même s'il
existe, bien entendu, des réserves.
En effet, un nombre important de limitations concerne
les pensions alimentaires dues aux mineurs de moins de
dix-huit ans; aux descendants; au conjoint survivant si ce
dernier est incapable de travailler, aux ascendants, au
concubin et aux frères et sœurs et autres parents collatéraux
jusqu'au quatrième degré, dans des cas bien précis
(art. 1368).
Une règle spéciale qui régit l'interprétation de ces dispositions
restrictives de la liberté de tester est celle qui
prévoit que l'obligation de payer la pension alimentaire
existe seulement s'il n'existe pas de parents plus proches
en degré ou si les parents plus proches sont incapables de
subvenir à la pension. Ainsi, le testateur doit mentionner,
dans son testament, les personnes qui, conformément à
cette disposition, sont tenues directement à remplir cette
obligation en raison de leur proximité de parenté.
Ceci dit, il est intéressant de mentionner les conséquences
du non-respect de l'obligation alimentaire. Le CC dispose
que la disposition testamentaire est considérée invalide.
Cela veut dire que les dispositions testamentaires
doivent exclure une quote-part correspondant à la pension
alimentaire non-couverte. Ainsi, la personne exclue
a seulement le droit de demander la pension qui lui est
due. Pour le reste, le testament reste valable, dans le respect
du principe général de droit utile per inutile non vitiatur
(art. 2238).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 225
Dans le cadre de toutes ces dispositions relatives à
l'obligation testamentaire, l'art. 1376 dispose que l'obligation
alimentaire à la charge de l'auteur de la succession
tombe dans sa masse successorale qui sera dévolue aux
héritiers. Seul le cas dans lequel le testateur charge l'un
des héritiers de cette obligation alimentaire représente
une exception à la règle (art. 1376).
4.4. Testament et pacte successoral
Le chapitre suivant prévu par notre législation civile en
matière de successions concerne les modalités testamentaires.
A cet égard, notre Code Civil définit le testament
comme “un acte très personnel, révocable et libre, par
lequel une personne capable dispose de ses biens et droits
et déclare ou règle les dettes pour le temps après son décès”
(art. 1295).
Le premier alinéa, qui concerne les testaments en général,
contient des dispositions sur la forme des testaments,
en imposant, par exemple, l'obligation de réduire l'acte
juridique à un acte strictement unilatéral. Il est ainsi prohibé
de faire un testament à caractère réciproque, c'est-àdire
un testament par lequel deux personnes disposent en
faveur l'un de l'autre ou ensemble en faveur d'une tierce
personne (art. 1296).
La capacité de tester est présumée. Cela est en effet le
libellé de l'article 1305, même si dans un sens négatif.
L'art. 1306 dispose: “Sont incapables de tester: I. Les mineurs
masculins ou féminins qui n'on pas atteint l'âge de
seize ans et II. Les personnes qui habituellement ou accidentellement
ne disposent pas de leur pleine faculté de jugement”.
Ces dispositions dérogent à la règle générale
contenue dans l'art. 646 qui définit les 18 ans révolus
comme âge de la majorité.
Il semble opportun mentionner que seulement les CC
des Etats de Michoacán (art. 1171), Puebla (art. 3065),
Quintana Roo (art. 1252), Tabasco (art. 1386) et Tlaxcala
(art. 2641) prévoient l'âge de 14 ans révolus pour pouvoir
tester; les CC des autres Etats requièrent par contre
l'âge de 16 ans (par exemple, CCDF, art. 1306 et
CCVER, art. 1239).
4.5. Formes de testaments
Notre Code prévoit une grande variété de formes de
testaments. Malgré cela, les testaments peuvent être classifiés,
en principe, en deux grands groupes, à savoir: les
formes ordinaires et les formes spéciales. Les testaments
ordinaires sont, conformément aux dispositions de notre
loi, le testament public ouvert (testamento público abierto),
le testament fermé (testamento cerrado), le testament
simplifié (testamento simplificado) et le testament olographe
(testamento ológrafo) (art. 1500). Les testaments
spéciaux sont le testament privé (testamento privado), le
testament militaire (testamento militar), le testament maritime
(testamento marítimo) et le testament rédigé dans
un pays étranger (art. 1501).
Cependant, il est à noter que les Codes de Aguascalientes
(art. 1411-1 413), Coahuila (art. 972-974), Oaxaca
(art. 1403-1405), Tlaxcala (art. 2803-2807), Chihuahua
(art. 1406) et Puebla (art. 3259-3261) ne connaissent pas
le testament olographe et que, par ailleurs, le Code de
Nayarit ne règle ni le testament rédigé à l'étranger, ni le
testament militaire, ni le testament maritime. Le nouveau
Code Civil de l'Etat de Mexique connaît seulement le testament
public ouvert, le testament militaire, le testament
public simplifié, le testament militaire, le testament maritime
et le testament rédigé à l'étranger (art. 6.120-6.121).
Le Code Civil de Veracruz (art. 1454) désigne comme
“testament notarié fermé” (testamento notarial cerrado)
le testament connu dans d'autres législations sous le nom
de “testament public fermé” (público cerrado) et comme
“autographe” (autógrafo) le testament olographe (art.
1483), il s'agit pourtant d'une simple question de forme.
Le Code Civil de Jalisco prévoit déjà le testament électronique
(art. 2848) et les CC de Querétaro et Guerrero
autorisent le testament aérien (art. 1459 et 1381, respectivement).
Le CC de Guerrero connaît également le testament
rédigé sur des navires spéciaux “après le départ” (a
partir del despegue) (idem, 1381).
4.5.1. Le testament public ouvert
Ce testament est qualifié comme “public” (público) et
“ouvert” (abierto) puisqu'il est rédigé par-devant une personne
dotée de la foi publique, voire un notaire public qui
rédige obligatoirement un procès-verbal notarial. Il y a
peu de temps, le testament a été rédigé, signé et autorisé
en présence de trois témoins instrumentaires.
La grande majorité des Codes de la République requiert
toujours la présence des trois témoins instrumentaires
au moment de l'authentification du testament public ouvert.
Y font exception les CC des Etats de Basse Californie
Sud (art. 1418), Colima (art. 1407), du District Fédéral
(art. 1513), de Jalisco (art. 2842), Nayarit (art. 2647),
Querétaro (art. 1388), Sonora (art. 1589) et de Veracruz
(art. 1444), qui prévoient l'intervention de deux témoins
sur demande du testateur ou du notaire. Cette réquisition
est purement optionnelle. Dans la pratique, il arrive que
l'acte est rédigé sans l'intervention des témoins et, en effet,
la définition dogmatique du testament est réduite à ce
qui suit: “Le testament public ouvert est le testament rédigé
par-devant le notaire”. La formule antérieure “…devant
le notaire et deux témoins” a été supprimée (art.
1511 CCDF et 1444 CCVER). Le CCCHIH, qui a été réformé
en décembre 2002, prévoit toujours l'intervention
des trois témoins (art. 1415).
Cette forme testamentaire demande nécessairement
l'intervention et le contrôle par le notaire. Celui-ci est responsable,
à tout moment, de l'authentification de la rédaction
des clauses et de l'adaptation de l'acte à la volonté
de l'auteur ainsi que de la lecture de l'acte rédigé et
l'apposition des signatures respectives et l'autorisation finale
de l'acte.
De plus, il existe des dispositions concrètes d'application
très spécifique qui règlent les attributions spéciales
du notaire responsable: Les art. 1514 et 1516-1518 énumèrent
les cas exceptionnels dans lesquels le testateur ne
peut ou ne sait pas signer, qu'il soit entièrement sourd,
aveugle ou qu'il ne connaisse pas la langue locale. L'art.
1519 règle les principes de l'unité de l'acte et de la foi publique
dans le cas de l'entière satisfaction des formalités.

226 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
Lorsque ces formalités ne sont pas respectées, le testament
est invalide et la responsabilité incombe au notaire
(art. 1520).
4.5.2. Le testament public fermé (testament mystique)
Ce testament ne fait par contre pas l'objet d'un acte officiel.
Pour cette raison, il est caractérisé comme “fermé”
(cerrado). Malgré cela, il est public parce qu'il demande
l'intervention du notaire et de deux témoins.
Ce testament peut être écrit par le testateur, mais également
par une autre personne, même sur du papier ordinaire.
Ce qui est caractéristique de ce document c'est que,
immédiatement après la rédaction, après l'apposition de
la paraphe et de la signature, il doit être mis sous une enveloppe
fermée. De suite, il doit être présenté au notaire
en présence de trois témoins. Ce faisant, le testateur doit
déclarer que ce pli contient ses dernières volontés. De
cette manière, le notaire ne peut pas s'informer sur le libellé
du testament. Les témoins ne connaissent pas non
plus le contenu du testament. Une autre personne ne peut
connaître le connu du testament que dans le cas où le testateur
ne peut ou ne sait pas signer et qu'elle doit signer à
sa place. Naturellement, cette personne jouit de l'entière
confiance du testateur. Ainsi, cette modalité testamentaire
satisfait entièrement à la réquisition de la confidentialité
sans qu'il manque la production formelle au notaire.
Le notaire doit en effet doter l'acte de la foi publique et
il doit également veiller à la satisfaction de toutes les formalités
requises pour ce type de contrat. Conformément
aux dispositions de l'art. 1526, le notaire doit également
introduire le document et l'acte, suite à l'apposition des signatures
du testateur, des témoins et du notaire, dans sa
propre enveloppe.
Par la suite, le testateur doit remettre physiquement au
notaire le document en question et le notaire doit mentionner
dans son procès-verbal la date à laquelle il a autorisé
et délivré le testament à son auteur. Le document
peut être déposé chez le testateur. Ce dernier peut également
le remettre à une personne de sa confiance ou le déposer
dans les archives du tribunal.
Le notaire est responsable pour les formalités liées au
testament. Il existe de graves sanctions à son égard en cas
de l'inobservance. Les art. 1520 et 1534 (CCDF) ne disposent
pas seulement que le testament qui manque d'une
formalité est sans effet, mais également que le notaire
doit assumer l'entière responsabilité pour les dommages
et préjudices. En plus, il risque de perdre sa fonction. De
toute façon, si le notaire manque de mentionner “autorisé”
dans le procès-verbal – une irrégularité qui n'a pas
d'effets sur l'acte – il sera sanctionné de la suspension
pour six mois.
D'autres CC, comme ceux de Guanajuato (art. 2789 et
2775) et Quintana Roo (art. 1464 et 1451) prévoient comme
sanction la perte de la fonction de la personne préposée
à l'authentification de l'acte. Les CC de Basse Californie
Sud (art. 1438 et 1424), Jalisco (art. 2857), Nayarit
(art. 2668 et 2654) et Querétaro (art. 1413 et 1397) disposent
que le notaire répond uniquement des dommages
et préjudices, outre la sanction administrative conformément
au libellé de la loi (cette dernière seulement dans le
cas de Nayarit). Cependant, ils ne prévoient pas la perte
de la fonction (même s'ils imposent une peine de suspension
pendant six mois sous différentes hypothèses).
Le CC de l'Etat de Michoacán (art. 1384) condamne
seulement à la réparation des dommages et préjudices; la
perte de la fonction ou la suspension ne sont prévues dans
aucun cas. Les Etats de Veracruz, Mexico et Chihuahua
viennent de modifier les articles qui avaient prévu des
sanctions rigides en la matière.
4.5.3. Le testament public simplifié
Le législateur a ajouté au Code Civil l'art. 1549 bis relatif
au testament public simplifié. Cette forme particulière
de testament est définie comme suit:
Le testament public simplifié est le testament rédigé
par-devant le notaire sur un immeuble qui sert ou qui
servira de logement pour l'acquéreur. Il fait partie du
même document que l'acquisition ou du document de la
régularisation de l'immeuble effectuée par les autorités du
district fédéral, une dépendance ou entité quelconque de
l'administration publique fédérale, ou d'un acte postérieur.
La même disposition prévoit comme condition que la
valeur de l'immeuble ne doive pas excéder un montant de
$ 314,000 pesos mexicains (environ $ 35,000 USD), ou
bien l'équivalent de 25 fois le salaire minimum dans le
District Fédéral, calculé par an.
Le testament public simplifié est prévu par le CC du
District Fédéral (art. 1549 bis), mais également dans les
CC de Basse Californie Sud (art. 1454), Chihuahua (art.
1406 et 1455), Colima (art. 871 bis et 1446 bis), l'Etat de
Mexique (art. 6.136), de Nayarit (art. 2683 bis), Nuevo
León (art. 1446 bis), Querétaro (art. 1460 bis) y Sonora
(art. 1625 bis). Parmi les dispositions de ces Codes, on
rencontre peu de variations – celles-ci concernent uniquement
la valeur de l'immeuble.
Or, cette modalité constitue une nouveauté qui s'éloigne
clairement de la conception traditionnelle du testament.
Nous avons déjà vu que le testament est intégré
dans le document de l'acquisition ou de la régularisation,
comme s'il s'agissait d'une clause en plus. Il faut également
noter qu'il peut être vérifié sous forme collective,
c'est-à-dire que chaque copropriétaire peut – le cas échéant
– instituer des légataires pour sa quote-part. Sur cette
base, il est permis que le conjoint survivant intervienne
dans l'acte par rapport à la quote-part en question. Il s'agit
d'une dérogation à la disposition de l'art. 1296 que
nous avons déjà analysée.
D'autre part, la loi dispose expressément que les légataires
peuvent réclamer directement la transmission de
l'immeuble sans bénéfice d'inventaire et sans devoir constituer
de garantie.
La délivrance du titre par le notaire se fait conformément
à la procédure spécifique prévue par l'art. 876 qui a
été ajouté aux dispositions du CPCDF. En vertu de cette
disposition, il faut présenter au notaire une copie certifiée
de l'acte de décès du testateur et la preuve du testament
public simplifié. Le notaire procède aux publications né-

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 227
cessaires dans les journaux nationaux en mentionnant les
données du cas et demandera également – à différents offices
– s'il existe d'autres testaments. A défaut d'opposition,
le notaire établit l'acte en question et pourvoit à son
inscription dans le livre foncier.
L'objectif de cette forme de testament peut se résumer
dans le fait qu'elle peut résoudre, rapidement et économiquement,
les grands problèmes liés à la délivrance de titres
et à la régularisation des immeubles dans notre pays,
en particulier en vue de l'effort des autorités chargées de
résoudre le problème par voie administrative.
4.5.4. Testament rédigé à l'étranger
Le testament doit respecter la forme prévue par la loi
locale et les fonctionnaires mexicains, comme représentants
officiels sur les lieux, assument la fonction de notaire
ou percepteur du testament. Ces fonctionnaires ont
l'obligation de remettre une copie certifiée au secrétariat
(ministère) des relations étrangères (Secretaría de Relaciones
Exteriores – SRE), où on procède à la rédaction de
l'acte de délivrance et à la publication de l'acte de décès
lorsque le décès est intervenu.
4.5.5. Testament conjonctif
Une disposition expresse de notre Code (art. 1296) dispose
clairement que le testament rédigé par deux ou
plus personnes dans un même acte est interdit. Il s'agit
naturellement d'une conséquence logique de l'attribut
personnel que l'on rencontre dans la définition du testament
même (art. 1295).
L'impossibilité de tester conjointement est définitive. Il
n'est possible de tester conjointement dans aucun cas, ni
en faveur d'un tiers étranger ni réciproquement. Ce cas
inclut également l'impossibilité pour un conjoint de tester
en faveur de l'autre. Il est évident que cette possibilité est
ouverte seulement dans le cas où chacun des époux fait
son propre testament dans un acte séparé.
De toute façon, il existe une exception importante, expressément
prévue par notre législation en vertu d'une réforme
postérieure. Elle se trouve dans l'art. 1549 bis que
nous avons déjà analysé (testament public simplifié).
4.6. Succession par substitution fidéicommissionnaire
Même si le principe prévalent est celui de la liberté des
dispositions testamentaires (art. 1295 et 1344), il est claire
que la philosophie du CC maintient un schéma de certaines
restrictions qui limitent dans certains cas la liberté
du testateur.
Ces restrictions peuvent s'apprécier très clairement
dans le cas de la préservation de la liberté de tester des
héritiers eux-mêmes. Sont prohibés ainsi les substitutions
des héritiers ou légataires de plus d'une génération,
les clauses qui disposent l'interdiction de la vente de
certains biens, les dispositions fidéicommissionnaires et
les conditions manifestement illégales. Il est par exemple
expressément prévu que la condition imposée à l'héritier
d'assumer ou d'abandonner l'état civil, est considérée expressément
comme inexistante.
4.7. L'exécution testamentaire
Dans le cas de la succession légale, l'administrateur de
la succession (albacea) est nommé directement par le juge
– ou par le notaire – dans une assemblée qui réunit tous
les héritiers (art. 805 du CPCDF et 1862 du CCDF). Cette
assemblée ne se tient pas dans le seul cas d'un héritier
unique ou bien lorsque les intéressés ont exprimé leur vote
à partir du moment de la convocation. Conformément à
l'énumération restrictive du Code l'exécution du testament
peut être universel, spécial, de main commune ou général.
Notre Code mentionne également d'autres formes de
représentation en matière successorale. Il s'agit de l'exécuteur
testamentaire (ejecutor) (général ou spécial, art.
1702). Les activités de l'exécuteur testamentaire se limitent
aux masses ou biens de la succession dont la responsabilité
lui a été conférée.
L'art. 1728 mentionne également la fonction du vérificateur
(interventor). Celui-ci doit seulement contrôler les
activités de l'administrateur de la succession.
5. Droit des sociétés
En matière de droit civil mexicain, il existe deux types
de sociétés: l'association civile (Asociación Civil – AC) et
la société civile (Sociedad Civil – SC).
5.1. L'association civile
Aux termes de l'art. 2670, la AC est définie comme suit:
“Lorsque plusieurs personnes conviennent de se réunir,
d'une manière non-transitoire, pour réaliser un objet commun
qui n'est pas interdit par la loi et qui n'est pas principalement
économique, ils forment une association”.
Ce contrat doit être rédigé par écrit et comprendre les
statuts qui doivent être inscrits dans le registre public.
Souvent, l'intervention du notaire s'étend à la rédaction
de l'acte de l'assemblée constitutive et des propres statuts,
outre la rédaction du procès-verbal sur l'acte.
Vu le caractère philanthropique de ce type d'associations
(la loi dispose qu'il ne doit pas avoir un objet principalement
économique), les biens ont un destin particulier
en cas de dissolution, régi par les dispositions des statuts
ou par les décisions de l'assemblée. Les facultés de
l'assemblée sont limitées à l'attribution exclusive aux associés
de l'équivalent de leurs apports.
Qu'est-ce qui arrive aux biens restants? La loi, dans son
article 2686 dernière partie, dispose qu'ils doivent être
transférés à une autre association qui poursuit un objet similaire
à celui de l'association dissolue.
5.2. Société civile
Le deuxième type de personne morale réglé par notre
législation est la société civile. “En concluant un contrat
de société, les associés s'obligent mutuellement à combiner
leurs moyens et leurs efforts pour réaliser un objectif
commun à caractère principalement économique, pourvu
qu'il ne s'agisse pas d'une spéculation économique.” (art.
2688 du CCDF)
6 MIGUEL ÁNGEL ZAMORA Y VALENZIA, Contratos Civiles, Porrúa,
Mexique, 1998, p. 238-239.

228 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
On voit que la différence entre les associations et les
sociétés civiles en droit mexicain réside principalement
dans l'objet, étant donné que les sociétés poursuivent un
objet “principalement économique”. Outre cette différence
importante, les sociétés disposent d'un capital social,
tandis que les associations disposent d'un patrimoine.
Pour cette raison, les sociétés ont des parts sociales et
peuvent répartir les entrées, les associations par contre
pas. De plus, dans le cas des sociétés, les associés peuvent
éventuellement céder leur parts sociales, tandis que,
dans les associations, les droits des membres sont personnalisés.
Finalement, la responsabilité des gérants de la
société est solidaire et illimitée, ce qui n'est pas le cas
pour les associations. 6
En général, le contrat de la société est rédigé par écrit.
L'intervention du notaire est nécessaire dans le cas de
transferts de biens qui requièrent l'intervention du notaire.
De plus, le contrat doit être inscrit dans le registre
pour être opposable aux tiers. L'art. 2693 détermine le
contenu du contrat de société.
Il est important de noter que l'acquisition de biens immeubles
par ces sociétés doit s'effectuer dans le respect
des dispositions de l'art. 27, frac. III, de la CPEUM qui
dispose la limitation suivante:
Les institutions de bienfaisance publiques ou privées
qui ont pour objet l'aide aux indigents, la recherche scientifique,
la diffusion de l'enseignement, l'aide réciproque
des associés ou tout autre objet licite, peuvent uniquement
acquérir d'autres biens immeubles s'ils sont directement
destinés à l'objet et indispensables, dans le respect
des dispositions de la loi réglementaire.
L'obligation des associés gérants dans ce type de sociétés
consiste dans une garantie subsidiaire en raison de la
responsabilité illimitée et solidaire. Les autres associés ne
sont tenus que de faire leurs apports, à défaut de disposition
contraire dans le contrat de société.
Finalement, il est important de noter que, au Mexique,
la constitution de tout type de société requiert toujours la
permission du secrétariat des relations étrangères (SRE)
pour l'inscription de la dénomination. La SRE tient un registre
électronique des dénominations et de la participation
de personnes étrangères, conformément aux dispositions
des articles 15 et 16 de la loi sur la participation
étrangère (Ley de Inversión Extranjera – LIE).
5.3. Association et sociétés de capitaux
Au Mexique, il existe une loi spéciale de l'année 1934
(loi générale sur les sociétés commerciales – Ley General
de Sociedades Mercantiles, LGSM). Cette loi reconnaît
différents types de sociétés. Les types les plus fréquents
sont pourtant seulement au nombre de deux: La
société à responsabilité limitée (sociedad de responsabilidad
limitada) et la société anonyme (sociedad anónima).
Les autres types sont très rares dans la pratique pour
différentes raisons.
5.3.1. La société à responsabilité limitée (SRL)
Dans la société à responsabilité limitée, les associés
s'obligent uniquement de faire leurs apports. La loi mexicaine
ne requiert pas un nombre minimum de personnes.
Elle dispose seulement que la société est constituée par
“une ou plus associés”. En revanche, la société ne peut pas
compter plus de 25 associés. En conformité avec ces dispositions,
la SRL porte souvent le nom d'un ou de plus associés,
même si la loi permet la constitution sous une dénomination
ou sous une raison sociale. De toute façon, la
dénomination ou la raison sociale doivent être suivies par
l'expression littérale du caractère technique de la société
ou de l'abréviation SRL; à défaut, les associés répondent
de manière subsidiaire, limitée et solidaire de toutes les
obligations sociales. Si la société porte le nom d'une personne
étrangère à la société comme raison sociale, cette
personne répond obligatoirement des opérations de l'entreprise
jusqu'à concurrence de son plus grand apport.
Au Mexique, il est de coutume d'ajouter l'expression “y
compañía” (et compagnie) s'il s'agit d'une raison sociale
et que les noms des autres associés ne sont pas nommés.
En plus, on parle souvent de “successeurs”, ce qui ne signale
pas automatiquement le décès de l'associé originaire,
mais seulement le retrait de l'entreprise ou bien l'incorporation
d'une société dans une autre.
Conformément aux dispositions de la loi, le capital ne
doit pas être inférieur à $ 5,000 pesos (environ $ 500
USD). Le capital doit être souscrit entièrement. 50% du
capital doit être acquitté immédiatement.
Quelles formalités sont à respecter lors de la constitution
? En règle générale, toutes les sociétés doivent être
constituées par-devant le notaire. Les mêmes formalités
sont à respecter pour les modifications statutaires.
Finalement, il est important de noter que – comme c'est
le cas pour les associations et les sociétés civiles – il faut
demander à la SRE la permission de l'inscription du nom
des sociétés commerciales et son éventuel contrôle dans
le cas de personnes étrangères.
5.3.2. Société anonyme (SA)
La société anonyme est la forme juridique la plus fréquente
dans la pratique des entreprises commerciales.
Cette société est caractérisée par une grande versatilité et
une excellente image de l'entreprise en général et une excellente
image publicitaire. Aux termes des dispositions
de l'art. 87 de la susmentionnée LGSM: “La société anonyme
est la société qui existe sous une dénomination et
qui se compose exclusivement d'associés dont l'obligation
est limitée au paiement de leurs actions.” Le capital
minimum d'une SA doit s'élever à $ 50,000 pesos, ou
bien environ $ 5,000 USD.
La loi dispose expressément que la SA doit se présenter
sous la forme technique d'une “dénomination” qui
porte souvent un sens de fantaisie, puisque la constitution
est entièrement libre. De toute façon, la loi évite le risque
de l'homonymie par un contrôle bureaucratique réalisé
par la SRE que nous avons déjà mentionnée ci-dessus.
Quoi qu'il en soit, la dénomination de ce type d'entreprises
doit être obligatoirement suivie par les mots “Sociedad
Anónima” (société anonyme) ou l'abréviation SA.
Quelle est la forme juridique d'une société anonyme ?
Comme nous avons déjà dit, les sociétés commerciales

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 229
doivent être constituées par-devant le notaire. Dans ce
cas particulier, elles peuvent également être constituées
par l'appel public à l'épargne. Cette forme de constitution
n'est par contre pas très fréquente.
Dans la pratique, le notaire même rédige l'acte de l'assemblée
générale constitutive ainsi que les statuts. Les
art. 95 et 101 disposent que les apports en numéraire se
font au moment de la rédaction de l'acte sur l'assemblée
constitutive et que, la constitution de la société approuvée,
il faut procéder à l'authentification de l'acte et à l'inscription
de l'acte et des statuts. Le libellé de l'art. 90 requiert
par contre la comparution par-devant le notaire.
5.4. Les sociétés coopératives (SC)
Au Mexique, les sociétés coopératives sont réglées
dans une loi spéciale qui remonte à l'année 1994. L'objet
de la SC est l'organisation sociale intégrée par des personnes
physiques sur la base d'intérêts communs et du
principe de la solidarité, du propre effort et de l'aide mutuelle
dans le but de satisfaire aux besoins individuels et
collectifs par la réalisation d'activités économiques de
production, de distribution et de consommation de biens
et de services.
Les SC sont constituées par au moins cinq associés et
maintiennent une structure économique de capital variable.
Quant aux formalités requises, l'art. 12 de la loi prévoit
uniquement la nécessité de la légalisation des signatures
par une autorité publique, y inclus le notaire. Lorsque
l'acte constitutif a été signé, la SC a la personnalité
juridique et dispose d'un patrimoine. L'acte doit être inscrit
dans le registre du commerce (registro público de
comercio).
Quant à la responsabilité, les sociétés coopératives peuvent
opter pour la responsabilité limitée ou bien pour la
responsabilité supplémentaire des associés. Dans le
premier cas, les associés limitent la responsabilité exclusivement
au paiement des certificats de leur apport; dans
le deuxième cas, les associés doivent répondre à part égales
pour les opérations de la société, selon la quantité déterminée
au préalable. Il est important de noter que les
étrangers ne peuvent pas assumer des fonctions de gestion
ou d'administration dans ce type de sociétés (art. 7°).
Finalement, les SC peuvent être des sociétés de consommation,
de production de biens ou de services ou
d'épargne et de prêt. Ce dernier type de société est réglé
dans une loi spéciale, la loi sur l'épargne et le crédit populaire
(Ley de Ahorro y Crédito Popular).
5.5. Fondation
Les fondations sont régies par la soi-disante loi sur les
institutions d'assistance privée pour le District Fédéral
(Ley de Instituciones de Asistencia Privada para el
Distrito Federal) de 1998. Cette loi prévoit deux types
d'institutions d'assistance privée: les fondations (fundaciones)
ou les associations (asociaciones). L'art. 7° dispose
que le nom ou la dénomination est toujours suivi par
les mots Institución de Asistencia Privada (ou IAP – institution
d'assistance privée).
En général, la constitution de ce type d'institutions est
régie par le règles générales de la législation civile. Malgré
tout, il existe quelques exceptions d'application particulière.
Parmi ces exceptions, il faut mettre en exergue la
possibilité, dans le cas des fondations (qu'ils soient à caractère
transitoire ou à caractère permanent), de les constituer
par testament. Dans ce cas particulier, il faut souligner
qu'il n'est pas possible de se prévaloir de l'incapacité
d'hériter (art. 1313, frac. I, et 1314 du CCDF). En général,
il n'est pas non plus possible de se prévaloir de vices
de forme. De cette manière, sont protégées l'intention
volontaire de son auteur et son âme altruiste.
5.6. Registre commercial et représentation
Depuis peu de temps, il existe un nouveau règlement
du registre du commerce (Registro Público de Comercio).
Ce règlement, datant du 24 octobre 2003, établit le
soi-disant système intégral de gestion du registre (Sistema
Integral de Gestión Registral – SIGER) qui comprend
la feuille commerciale électronique sur la base de
formalités codifiées préalablement par le Secrétariat de
l'Economie (Secretaría de Economía). Est prévue une
procédure minutieuse pour l'inscription, l'enregistrement,
la surveillance, la sécurité, la consultation, la reproduction,
la vérification, l'administration et la transmission de
l'information du registre par deux voies: la voie électronique
(le notaire ou le représentant utilise le système SI-
GER) et la voie physique (par le guichet de réception correspondant).
Après vérification de la réception, on remet
au notaire ou au représentant un certificat portant un numéro
progressif ainsi que la date et l'heure de la réception
du formulaire pour déterminer la priorité parmi les droits
ressortant de deux actes ou plus qui se réfèrent à la même
feuille.
La signature électronique utilisée pour le traitement des
données est la signature avancée ou fiable. Elle satisfait à
toutes les réquisitions et jouit de la confidentialité.
6. Droit international privé
6.1. Pricipe: Application du droit du Mexique
Les règles nationales en matière de conflits de lois sont
dispersées. L'art. 121 al. II de la CPEUM établit, sans
donner lieu à des doutes, le principe de la lex rei sitae en
disposant que les biens meubles ou immeubles sont régis
par la loi du lieu de leur situation. D'autres règles principales
se trouvent dans les articles 12-15 des dispositions
préliminaires (“Disposiciones Preliminares”) au CC.
En général, on peut dire – comme le dispose l'art. 12 du
CCDF – que les “lois pour le District Fédéral s'appliquent
à toutes les personnes qui se trouvent sur le territoire de
ce dernier, qu'elles soient nationaux ou étrangers”.
Le CCDF ajoute qu'elles “s'appliquent également aux
actes et faits survenus sur le territoire, sauf si elles prévoient
l'application d'une loi étrangère et, pour le reste,
sous réserve des dispositions des traités et conventions
auxquels le Mexique a adhéré”.
L'art. 13 du CCDF établit également la règle de la lex
rei sitae avec une série de dispositions sur la reconnaissance
des situations juridiques d'autres entités de la République
– état et capacité des personnes, droits réels im-

230 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique Notarius International 3-4/2005
mobiliers, location, forme légale des actes – dans le respect
du principe selon lequel il faut appliquer le droit du
lieu de la conclusion de l'acte (locus regit actum).
En ce qui concerne enfin les effets juridiques des actes
et contrats, ils sont régis par la lex loci executiones, de
sorte que s'applique le droit du lieu de l'exécution.
L'application du droit étranger s'effectue comme à
l'étranger, c'est-à-dire à la façon d'un juge étranger. S'applique
en principe le droit matériel, sauf dans le cas de règles
de conflits qui opèrent un renvoi à une loi étrangère.
De toute façon, l'application d'institutions juridiques
étrangères ou de procédures analogues est possible dans
les cas où le droit mexicain ne s'y oppose pas. Il existe
également des normes sur des questions préalables préjudicielles
ou incidentes et, finalement, des normes sur l'application
nécessaire et harmonieuse de différentes lois
compte tenu des “exigences d'équité dans le cas d'espèce.”
Le droit étranger ne s'applique pas dans le cas d'une intention
frauduleuse pour éviter l'application du droit national
ou dans le cas où il est contraire à l'ordre juridique
mexicain. Finalement, il faut mentionner les articles 284
bis du CPCDF et 86 bis du CFPC qui se réfèrent également
à l'application du droit étranger et aux facultés du
juge local pour obtenir les informations nécessaires.
6.2. D'autres dispositions
En dehors de ce schéma général, il est possible de rencontrer
d'autres dispositions isolées, comme dans les cas
suivants:
6.2.1. Testaments (art. 1593-1598 CCDF)
Ces règles disposent que le testament rédigé à l'étranger
produit tous ces effets au Mexique, s'il a été rédigé
valablement conformément aux dispositions de la loi
étrangère.
“Les Secrétaires de légation (Secretarios de legación),
les consuls et les vice-consuls mexicains peuvent agir en
la fonction de notaires ou recevoir les testaments des ressortissants
nationaux à l'étranger dans le cas où les dispositions
testamentaires doivent être exécutées dans le district
fédéral” (art. 1594).
La dévolution successorale légale des biens immeubles
et des biens meubles est régie par la loi de la situation
des biens (lex rei sitae). Dans les Etats de Puebla et
San Luis Potosí, les biens meubles sont par contre régis
par la loi du domicile (seulement les biens immeubles
sont rattachés à la lex rei sitae). Dans l'Etat de Quintana
Roo, la loi du domicile régit la succession entière.
6.2.2. Sociétés ou associations (art. 2736 CCDF)
Sont respectées les dispositions privées sur les personnes
morales étrangères conformément au droit applicable
à l'acte de constitution (le principe: locus regit actum).
La capacité d'exercice des personnes morales étrangères
reconnue en vertu du droit mexicain ne peut pas excéder
la capacité reconnue par le pays d'origine. Il est
alors présumé que le représentant de ladite personne morale
étrangère ait la faculté d'intervenir dans tous les actes
qui demandent une éventuelle responsabilité.
6.2.3. Adoption (art. 410-E et 410-F CCDF)
La loi distingue deux types d'adoptions:
- la soi-disante adoption internationale, voire “l'adoption
de personnes d'un autre pays dont la résidence habituelle
se trouve en dehors du territoire national”
- et l'adoption par des étrangers, voire “l'adoption par
des ressortissants d'un autre pays, dont la résidence habituelle
se trouve sur le territoire national”.
Dans le premier cas, l'adoption est régie par les traités
internationaux que le Mexique a souscrits. Dans le second
cas, il faut évidemment appliquer le CCDF. Finalement,
l'art. 410-F ajoute que, dans l'égalité des circonstances, les
mexicains sont préférés par rapport aux étrangers.
Le CCDF prévoit l'âge d'au moins 25 ans pour pouvoir
adopter une personne et une différence d'âge d'au moins
17 ans entre l'adoptant et l'adopté (art. 390). Cependant,
cette règle n'est respectée que par 10 entités au sein de la
République. Le reste, ou bien 22 Codes, prévoient différents
âges – un âge entre 18 et 30 ans pour pouvoir adopter
et une différence d'âge entre 10 et 20 ans entre l'adoptant
et l'adopté.
6.2.4. Capacité des étrangers
Conformément aux dispositions des articles 1327 et
1328 du CCDF, les personnes physiques et morales étrangères
sont en général capables d'acquérir des biens par
voie d'une dévolution successorale testamentaire ou ab
intestat dans le respect des dispositions de la CPEUM. Il
existe une seule limitation: L'éventuel manque de réciprocité
internationale.
6.2.5. Etat civil acquis à l'étranger
La loi dispose expressément que, pour déterminer l'état
civil acquis par des ressortissants mexicains à l'étranger,
il est suffisant que ces derniers fassent preuve de la constance,
cela dans le respect des dispositions du CPC et
sous condition que l'acte respectif soit inscrit auprès de
l'autorité correspondante (art. 51 CCDF).
6.2.6. Titres de crédit émis par des étrangers
Les articles art. 252-258 de la Loi générale sur les titres
et opérations de crédit (Ley General de Títulos y Operaciones
de Crédito – LGTOC) disposent que la capacité
pour émettre des titres à l'étranger ou pour conclure tout
acte nommé dans ces derniers est déterminée par la loi du
pays dans lequel le titre est émis ou l'acte conclu et que la
loi mexicaine s'applique à la capacité. La même loi régit
la capacité des étrangers d'émettre des titres ou de conclure
l'un des actes mentionnés dans ces titres à l'intérieur
de la République.
6.3. Documents provenant de l'étranger
Les art. 139-140 de la LNDF prévoient le dressement
du procès-verbal sur ce type de documents une fois légalisés,
apposée l'apostille, ou traduits, sur demande de la,
partie intéressée et sans la nécessité d'une décision judiciaire,
sauf s'il s'agit de pouvoirs conférés par-devant des
consuls mexicains.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapport national Mexique 231
Art. 140 LDNF: Lorsque les pouvoirs conférés en dehors
de la République sont légalisés, dotés de l'apostille
ou traduits, le cas échéant, par des experts, ils doivent faire
l'objet d'un procès verbal pour produire leurs effets aux
termes de la loi. Cela ne vaut pas pour les pouvoirs conférés
par des consuls mexicains.
L'art. 21 de la CPEUM, que nous avons déjà mentionné,
s'applique, s'il y a lieu, au niveau international. Les
articles 130-131 du CFPC contiennent les mêmes dispositions.
Requièrent un mandat judiciaire exprès pour la rédaction
du procès-verbal les Etats de Aguascalientes,
Basse Californie, Campeche, Guerrero, Nuevo León,
Oaxaca (à l'exception des pouvoirs), Tabasco, Tamaulipas,
Tlaxcala et Yucatán (10 entités).
Contrairement aux Etats mentionnés, il existe un grand
nombre d'Etats (Basse Californie Sud, Chiapas, Chihuahua,
Durango, Etat de Mexique, Hidalgo, Morelos, Nayarit,
Veracruz, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sinaloa et
Zacatecas) qui ne demandent pas de décision judiciaire
et qui prévoient uniquement la rédaction d'un procèsverbal
avant la légalisation par-devant le notaire, désigné
par les de parties et, le cas échéant, une traduction par un
traducteur expert.
Dans quelques cas (par exemple, l'Etat de Mexique,
Nayarit et D.F., Quintana Roo, Sinaloa), il est disposé expressément
que la rédaction du procès-verbal ne demande
aucun ordre ou mandat judiciaire. L'Etat de Mexique
ajoute que le notaire constate le document en rédigeant
le procès-verbal. Il veille à ce qu'il ne contienne aucune
disposition contraire à la loi, aux bons mœurs et aux
coutumes. La loi sur le notariat de l'Etat de Jalisco permet
l'expédition de preuves en deux langues en colonnes parallèles
(art. 127).
En conclusion, la tendance actuelle de la problématique
de la validité des documents provenant de l'étranger est
d'abandonner l'exigence du mandat judiciaire pour la rédaction
du procès verbal et de réduire la nécessité de cet
acte uniquement aux cas dans lesquels de tels documents
ne contiennent pas d'apostille ou de certificat consulaire.
D'autre part, on constate la tendance permettant au notaire
même de rédiger le procès-verbal s'il maîtrise la langue
en question (ou bien toute autre personne identifiée régulièrement,
qui ne doit pas forcément être expert). Il est logique
que la proposition finale réside dans l'harmonisation
nationale et dans l'adaptation aux traités et conventions
internationales auxquels le Mexique a adhéré.
7. Droit fiscal
7.1. Transmission de patrimoine immobilier
Le notaire est chargé de payer les impôts qui sont fixés
pour l'opération en question conformément aux dispositions
de la loi relative aux impôts sur la rente (Ley del
Impuesto Sobre la Renta – LISR) et aux dispositions des
articles 14 – 14 A du Code fiscal de la Fédération (Código
Fiscal de la Federación – CFF).
L'impôt est fixé sur la base du montant de la contre-prestation
obtenue par la vente. A défaut d'une contre-prestation,
il est fixé sur la base d'une valeur évaluée. Il existe
cependant des exceptions à la règle des fruits de la vente
dans l'hypothèse de la transmission du patrimoine pour
cause de mort, par donation ou fusion de sociétés et de la
vente de certains titres de crédit ayant produit des intérêts.
La procédure de calcul de l'impôt annuel est plus ou
moins complexe selon l'opération en question. En somme,
on peut dire qu'il faut faire les déductions prévues par
l'art. 148 de la loi mentionnée consacré à l'actualisation
des coûts de l'acquisition. Ces déductions ne peuvent jamais
être inférieur à 10% du montant de la vente. On peut
également additionner les investissements en constructions,
réparations et extensions, de même que les honoraires
du notaire et les impôts, droits et évaluations, les
commissions et la médiation.
Les déductions mentionnées faites, on obtient les gains,
c'est-à-dire la différence résultant du calcul. Les gains doivent
alors être divisés par le nombre d'années écoulées entre
les deux dates de l'opération, voire la date de l'acquisition
et la date de la vente – sans excéder les vingt ans.
Le notaire effectue des paiements provisionnels pour la
vente de biens immeubles sur la base de tarifs préétablis
qui s'obtiennent par la division des gains par le nombre
d'années écoulées entre l'acquisition et la vente. Les tarifs
sont multipliés par le nombre d'années.
Le notaire dispose d'un délai de quinze jours à partir de
la date de la signature pour effectuer ce paiement provisionnel,
toujours sous sa responsabilité.
7.2. Le revenu de l'acquisition de biens
L’impôt sur le revenu est prévu par l'article 155 de la
LISR. Il est également possible de faire des déductions
dans ce cas conformément aux dispositions de l'art. 156.
Il faut cependant noter que le paiement provisionnel
s'élève à 20% du revenu perçu. Le notaire dispose également
d'un délai de quinze jours pour faire le paiement
provisionnel, toujours sous sa responsabilité.
7.3. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
La taxe sur la valeur ajoutée est perçue pour les opérations
classifiées comme ventes (Art. 14 et 14-A du CFF).
En font exception la transmission de biens pour cause
de mort et les donations. L'impôt ne se perçoit pas non
plus dans le cas de ventes de terrains ou de constructions
à usage d'habitation, à l'exception des hôtels (art. 9° de la
loi sur la taxe sur la valeur ajoutée – Ley del Impuesto al
Valor Agregado).
Le Code présume que la vente a lieu au moment des
contre-prestations effectives. Commence à découler un
délai de quinze jours à partir de ce moment pour payer la
taxe. La taxe s'élève à 15 % de la valeur du bien. Elle est
à la charge du contribuable qui la transfère séparément
aux personnes qui acquièrent les biens, le droit d'utilisation
ou les services.
7.4. Transfert de propriété
Au niveau local, les transmissions d'immeubles sont assujetties
à l'impôt sur le transfert de propriété (trasla-

232 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
ción de dominio). Cela vaut également pour les transmissions
d'immeubles pour cause de mort, les apports pour
des sociétés, la transmission de droits réels, les adjudications,
les prescriptions positives, les échanges, les fiducies,
la division de copropriété ou la dissolution d'une société
conjugale – pour la part excédante.
Pour calculer cet impôt, on prend comme base une valeur
estimée par un expert. Les tarifs varient selon les entités
de la République. Cependant, ils se situent entre
0.50 et 2 % de la valeur. Le délai pour le paiement de
l'impôt est également variable. Le délai le plus long est
de 30 jours. Les notaires et le contribuable sont solidairement
responsables pour le calcul et l'entière obligation.
7.5. Inscription des documents dans le registre
Finalement, l'inscription des documents dans le livre
foncier (Registro Público de la Propiedad) fait naître des
droits à condition qu'ils portent sur des immeubles ou des
droits réels. Les tarifs varient notablement dans chacune
des entités selon que s'il s'agit de taxes fixes, en pour-cent
ou de salaires minimums. Il est également possible de
fixer des tarifs minimum et maximum.
7.6. Impôts sur les successions et sur les donations
Les successions et les donations ne sont pas assujetties
à un impôt spécial. Pour cette raison, il faut renvoyer à la
règle générale mentionnée dans les paragraphes précédents
qui dispose que sont exempts d'impôts sur le revenu
les donations entre conjoints ou parents en ligne directe
– sauf quelques exceptions – et, en général, toute sorte
de donations, en fixant un maximum pour la valeur totale
des donations qu'on reçoit au cours d'une année (art.
109 frac. XIX de la LISR).
8. Bibliographie
voir page 199.
Länderbericht Mexiko*
Inhalt
Seite
1. Notarrecht 232
2. Zivilrecht 235
3. Familienrecht 237
4. Erbrecht 240
5. Gesellschaftsrecht 244
6. Internationales Privatrecht 247
7. Steuerrecht 248
Dargestellt ist die Rechtslage zum 1. Juni 2005.
1. Notarrecht
1.1. Geschichte
Schon vor der Eroberung Mexikos durch die
Spanier gab es tlacuilos genannte Staatsbeamte, deren
Aufgabe es war, geschichtliche Ereignisse und wichtige
Begebenheiten niederzuschreiben. Doch das Notariat im
eigentlichen Sinn wurde erst mit der Entdeckung
Amerikas und der darauf folgenden Unterwerfung seiner
Urbewohner im Gebiet des heutigen Mexiko eingeführt.
So weiß man, dass HERNÁN CORTÉS, der Eroberer
Mexikos, von einem Urkundsbeamten namens DIEGO DE
GODOY begleitet wurde. Noch im Hafen von Veracruz
wurde im Jahre 1519 die erste notarielle Urkunde des
amerikanischen Kontinents abgefasst.
Während der dreihundertjährigen spanischen
Kolonialherrschaft folgten die Urkundsbeamten des
Vizekönigreiches in ihrer Tätigkeit in allem dem Vorbild
der Rechtsordnung Spaniens, mit Ausnahme des als
Gesetzsammlung für die Indianischen Gebiete bezeichneten
Partikularrechtes.
Mit Beginn der Unabhängigkeitsbewegung der amerikanischen
Kolonien im zweiten und dritten Jahrzehnt
des 19. Jahrhunderts, erfuhr das Notariat große Veränderungen
durch die – wenn auch schrittweise –
Ablösung von der spanischen Gesetzgebung. Dennoch
blieben die Grundstrukturen des Berufes bestehen und
die notarielle Praxis spiegelt weiterhin eindeutig die spanische
Tradition wider. Die Rechtsquellen dieser Zeit finden
sich in einer Vielzahl von Gesetzen, insbesondere der
Gesetzessammlung für die Indianischen Gebiete
(Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias), der
Neuen Gesetzessammlung (Novísima Recopilación),
dem Königlichen Erlass (Fuero Real) und den Sieben
Hauptstücken (Siete Partidas).
1.2. Notariatsformen
Welche Notariatsformen gibt es in Mexiko? Genau genommen
gibt es in jedem Notariat jeweils nur einen
Notar, den das Gesetz als Notar (notario) oder öffentlichen
Notar (notario público) bezeichnet.
* von JOSÉ ANTONIO MÁRQUEZ GONZÁLEZ, Notar in Orizaba, Mexiko.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 233
In Yucatán besteht außerdem eine weitere Form des
Notars, der öffentliche Urkundsbeamte (escribano público).
Auch diese Amtsträger werden durch die
Landesregierung ernannt, aber nur für eine Amtsperiode
von drei Jahren. Sie müssen nicht notwendig
Rechtsanwälte sein. Auch die Urkunden der escribanos
públicos genießen ebenso wie die der eigentlichen Notare
öffentlichen Glauben, sofern der Geschäftswert nicht den
gesetzlichen Mindestlohn für 500 Arbeitstage übersteigt
(d. h. 22.025.- mexikanische Pesos, was etwa 2.000.- US-
$ entspricht).
Für den Notarvertreter/Notarassessor gibt es eine
Vielzahl unterschiedlicher Bezeichnungen in den verschiedenen
mexikanischen Bundesstaaten, so etwa
Notarvertreter (suplente), assoziierter Notar (asociado),
adskribierter Notar (adscrito), Notariatsanwärter (interino),
stellvertretender Notar (supernumerario), Hilfsnotar
(auxiliar), Provisor (provisional), Substitut (sustituto) etc.
Zurzeit gibt es in Mexiko etwa viertausend Notare bei
einer Bevölkerung von über 100 Millionen.
1.3. Rechtsquellen
Mexiko besteht aus insgesamt 32 föderierten
Einheiten (Bundesstaaten), einschließlich des
Bundesdistrikts (Mexiko-Stadt). Diese regeln ihre inneren
Verhältnisse selbst und haben daher auch jeweils eigene
Zivilgesetzbücher (die sich aber meist nicht sehr
voneinander unterscheiden). Ebenso gibt es je eigene
Notar- und Registergesetze. So setzt sich der gesetzliche
Rahmen für das mexikanische Notariat mosaikartig aus
32 Zivilgesetzbüchern (plus einem Bundeszivilgesetzbuch),
32 Notargesetzen und 32 Registergesetzen zusammen.
Das Handels- und Gesellschaftsrecht ist jedoch
Bundesrecht und daher in einem einzigen Handelsgesetzbuch
sowie in einem einzigen Handelsgesellschaftsgesetz
(des Bundes) geregelt.
Dieser Artikel konzentriert sich im folgenden auf das
Zivilgesetzbuch von Mexiko-Stadt aus dem Jahr 1932
(Código Civil – CCDF) und die Notarordnung von
Mexiko-Stadt aus dem Jahre 2000 (Ley del Notariado –
LNDF), erwähnt daneben aber auch Besonderheiten der
anderen Bundesstaaten 1 . Alle Landesrechte sind berükksichtigt;
um eigene Nachforschungen des Lesers zu erleichtern,
ist jeweils die einschlägige Gesetzesnorm zitiert.
1.4. Berufszugang
1.4.1. Notarlaufbahn
Das Notargesetz für den Bundesdistrikt (Ley del
Notariado para el Distrito Federal, LNDF) regelt die sogenannte
Notarlaufbahn (Carrera Notarial – oder
Ausbildung zum Notar), indem es in Art. 49 bestimmt:
“Die Vorbereitung auf das Notaramt, die Unterweisung
in rechtlicher Unparteilichkeit sowie Kenntnisse zum
Nutzen des Rechtsverkehrs werden durch dieses Gesetz
sichergestellt, die Notarlaufbahn vermittelt die hierfür erforderlichen
Voraussetzungen an theoretischer und praktischer
Ausbildung, an berufsständischer und persönlicher
Ausbildung, damit mittels öffentlicher Prüfungen
durch besonders qualifizierte Prüfungsausschüsse für den
Notarberuf geeignete Juristen unter bestmöglichen
Bedingungen hinsichtlich des Dienstes und der
Zugangsgleichheit den Beruf ergreifen können, zum
Nutzen der Stadt (Mexiko Stadt) und für eine gute
Weiterentwicklung des Notariats.”
Dabei bestimmt sich Notarausbildung nach acht
Grundprinzipien, nämlich hervorragende Leistungen,
Spezialisierung, Legitimität, Objektivität,
Professionalität, Unparteilichkeit, Abwägung und
Unabhängigkeit (Art. 50 LNDF, Art. 53 LNNAY –
Notargesetz von Nayarit).
1.4.2. Auswahlexamen
Der Zugang zum Beruf erfolgt ausnahmslos durch ein
Auswahlexamen (wobei dies nicht für ganz Mexiko gilt)
und unter einer ganzen Reihe von Voraussetzungen nach
Art. 54 LNDF. Im Wesentlichen bestehen diese Voraussetzungen
darin, von Geburt an mexikanischer
Staatsangehöriger zu sein, eine abgeschlossene juristische
Ausbildung sowie ein mindestens zwölfmonatiges
Praktikum im Notariat ohne Unterbrechung absolviert zu
haben.
Ein Auswahlexamen als Zugangsvoraussetzung zum
Notarberuf findet zunehmend Verbreitung. Zurzeit erfordern
27 Bundesstaaten ein Auswahlexamen als
Zugangsvoraussetzung – wobei jedoch in den Staaten
Coahuila und Querétaro nach einer ausdrücklichen gesetzlichen
Regelung in bestimmten Fällen vom
Erfordernis eines Examens Ausnahmen gemacht werden
können.
Die Notargesetze der Bundesstaaten Hidalgo, Puebla
und Yucatán sehen nur ein Examen für Notaranwärter
vor, jedoch nicht für die Ernennung zum Notar. Das
Notargesetz des Staates Puebla erlässt Rechtsanwälten
auch das Anwärterexamen, wenn sie den akademischen
Abschluss als “Notar” erworben haben. In diesem Staat
sowie im Staat Veracruz können Notaranwärter das Amt
ihres Ausbildungsnotars sogar ohne Auswahlexamen
übernehmen (Art. 65 LNPUE und Art. 55 LNVER).
Die Bundesstaaten Aguascalientes und Michoacán sind
die einzigen, die gar kein Auswahlexamen vorsehen –
weder für Notare noch für Notaranwärter.
1.5. Zuständigkeiten der Notare
1.5.1. Erstellung öffentlicher Urkunden
Im Allgemeinen besteht die Aufgabe des Notars darin,
Urkunden mit öffentlichem Glauben zu errichten, die den
Rechtsgeschäften, in denen er auf Antrag der Beteiligten
tätig wird, den Beweis der Echtheit und Rechtssicherheit
verleihen.
1 Die mexikanischen Gesetze kann man einsehen unter http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/gobiernos.htm.
Die Notargesetzgebung
ist auf dem folgenden Stand: Tabasco hat ein Gesetz von 1976 und
Yucatán von 1977. Diese sind die ältesten in Mexiko. Die neuesten
Notargesetze haben die Bundesstaaten Campeche (2000), der
Bundesdistrikt (2000), Veracruz (2004), Chiapas (2005) und Nayarit
(2005).

234 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
“Der Notar ist ein Jurist, der vom jeweiligen
Bundesstaat mit Urkundsgewalt betraut wurde, und der
die Aufgabe hat, die Willenserklärungen der
Beteiligten, die vor ihm erscheinen, entgegenzunehmen,
auszulegen, aufzunehmen und ihnen rechtliche
Form zu geben und den Rechtsgeschäften und
Sachverhalte, die von ihm amtlich wahrgenommen
werden, Echtheit und Rechtsicherheit zu verleihen, indem
er sie kraft seiner Amtsgewalt in öffentlichen
Urkunden niederlegt. Der Notar bewahrt die Urkunden
in seinem Protokollbuch auf, fertigt Abschriften davon
an und beglaubigt diese. Er wird außerdem als Beistand
der Justizverwaltung, Berater, Schiedsrichter oder
internationaler Rechtsberater gemäß der jeweiligen
Rechtsvorschriften tätig.” (Art. 42 LNDF sowie Art. 42
LNNAY – Notargesetz von Nayarit)
Diese Aufgabe ist zweifelsfrei komplexer Natur: “... sie
ist hoheitlich, insoweit als die Befugnisse vom Staat und
durch Gesetz verliehen sind, die die öffentliche
Anerkennung der beruflichen Tätigkeit des Notars und
der notariellen Beurkundung zum Nutzen der
Gesellschaft bewirken. Andererseits ist die Tätigkeit unabhängig
und frei für den Notar, der sie ausübt und dabei
Urkunden öffentlichen Glauben errichtet” (Art. 26
LNDF).
Daher ist die notarielle Tätigkeit eingebettet in ein
System von Inkompatibilitäten, Mitwirkungsverboten
und Ausnahmen. So bestimmt Art. 32 LNDF, dass das
Notaramt unvereinbar ist mit jeder Abhängigkeit oder
Beschäftigung, Bestellung oder öffentlichen oder privaten
Beauftragung und mit der Ausübung des Berufs des
Rechtsanwalts. Ebenso wenig darf der Notar Gewerbetreibender,
Geistlicher oder Handelsvertreter irgendeiner
Art sein. Ein Notar kann nicht versetzt werden.
Nach der kürzestmöglich zusammengefassten Definition
in der Literatur besteht die Tätigkeit des Notars darin,
den Beteiligten zuzuhören, ihren Willen zu erforschen
und sie zu beraten sowie Urkunden vorzubereiten, zu verfassen,
zu beglaubigen, zu genehmigen und Abschriften
zu erstellen. 2
1.5.2. Zuständigkeiten
Zu den wichtigsten Zuständigkeiten der mexikanischen
Notare gehören:
- Im Zivilrecht die Beurkundung von Verträgen aller Art
zwischen Beteiligten, wie z.B. Kaufverträge, Tausch,
Schenkung, Darlehen, Miete, Vereinbarungen zwischen
Miteigentümern, Begründung dinglicher Rechte,
Bürgschaften etc.;
- im Familienrecht der Abschluss von Eheverträgen,
Scheidungs- oder Trennungsvereinbarungen, Vereinbarungen
über die elterliche Sorge, Pflege, Vormundschaft,
Namensänderung, Identitätsfeststellung,
Schenkungen zwischen Ehegatten, Vaterschaftsanerkenntnis
und die Bestimmung zu Familienvermögen;
- im Erbrecht die Beurkundung von Testamenten,
Verfahren zur Feststellung der Erben bei testamentarischer
und gesetzlicher Erbfolge, Erbauseinandersetzung
und Erbschaftsteilung;
- im Gesellschaftsrecht die Satzung zur Gründung von
Handelsgesellschaften, die Beurkundung ordentlicher
und außerordentlicher Gesellschafterversammlungen,
die Übertragung von Gesellschaftsanteilen, die Auflösung
und Auseinandersetzung der Gesellschaften sowie
die diesbezüglichen Niederschriften;
- im Landwirtschaftsrecht die Beteiligung an bestimmten
Versammlungen bei Allmendseigentum (oder gemeinschaftlichem
Eigentum) und bei Grundstücksveräußerungen;
- im Verfahrensrecht Verfahren zur Feststellung verschiedener
Tatsachen, deren beweiskräftige
Feststellung die Beteiligten begehren.
In einigen Bundesstaaten Mexikos obliegt dem Notar
auch eine wichtige Rolle im Verfahrensrecht, insbesondere
in der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (jurisdicción
voluntaria). In Veracruz etwa kann sich der Notar folgende
Tätigkeiten vornehmen:
- Nachweis von Tatsachen und die Glaubhaftmachung
von Rechten,
- Nachweis des Wohnsitzes, des Wohlverhaltens oder
wirtschaftlicher Abhängigkeit,
- Bestätigung des Besitzes bei einem dinglichen Recht,
- freiwillige Namensänderung;
- freiwillige Grundstücksvermessung,
- Begründung und vertragliche Auseinandersetzung von
Familienvermögen,
- vertragliche Auseinandersetzung der ehelichen
Errungenschaftsgemeinschaft,
- Abschluss oder vertragliche Änderung von
Eheverträgen,
- testamentarische oder gesetzliche Erbfolge,
- einvernehmlicher Verzicht oder Benennung eines
Testamentsvollstreckers/Nachlaßverwalters (albacea)
(Art. 699-A, ZPO Veracruz).
1.6. Beurkundungsverfahren
1.6.1. Niederschrift
Art. 100-142 des Notargesetzes des Bundesdistriktes
(LNDF) beschreiben detailliert das notarielle Beurkundungsverfahren.
Danach müssen Urkunden mit dokumentenechter
Tinte hergestellt werden und ohne Abkürzungen,
ausgenommen bei Abschriften. Ziffern dürfen
nicht verwendet werden, sofern die Zahlen nicht auch in
Buchstaben ausgeschrieben werden; Leerstellen müssen
durchgestrichen werden. Korrekturen können durch
Texteinfügungen zwischen den Zeilen erfolgen, wobei der
zu streichende Text durch Unterstreichung markiert wird,
wobei aber das Korrigierte unbedingt lesbar bleiben muss.
Überschreiben und Radieren sind streng verboten.
Der Notar muss seine Niederschriften auf Spanisch
verfassen, auch wenn er ausnahmsweise Wörter in einer
anderen Sprache verwenden darf. Die Urkunde muss Ort
2 PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, BERNARDO. Derecho notarial
(Notarrecht), Porrúa, México, 1997, S. 149.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 235
und Datum der Niederschrift enthalten, die vollständigen
Namen der Erschienenen und die rechtliche Bezeichnung
des Rechtsgeschäftes. Sie muss vorsorglich auch die
Vorgeschichte bezeichnen und ggf. die betreffenden
Eigentumstitel benennen, die Daten der Registrierung
und die verfahrens- oder steuerrechtlich erforderlichen
Dokumente. Ebenso muss sie genau das betroffene
Grundstück oder Vertragsobjekt bezeichnen, Vollmachten
und Vertretungsmacht benennen, die von den Beteiligten
vereinbarten Klauseln ordnungsgemäß wiedergeben und
ebenso einen Verzicht auf Rechte. In den Anhang sind die
Dokumente aufzunehmen, die wichtig erscheinen und die
festzuhalten sind. Es ist festzustellen, dass der Notar die
Beteiligten kennt (wobei deren Personalien festzuhalten
sind), dass er sich über deren Identität vergewisserte, dass
er die Niederschrift vorgelesen hat und dass er ihren
rechtlichen Inhalt erläutert hat; ebenso muss der Notar
die von ihm festgestellten Tatsachen bescheinigen. All
dies muss in klarer Sprache verfasst sein, kurz und juristisch
präzise, ohne überflüssige oder veraltete Worte
oder Formeln. Am Ende der Niederschrift muss der Notar
die Unterschriften oder Fingerabdrücke der Beteiligten
und Mitwirkenden aufnehmen und die Niederschrift mit
seiner Unterschrift, seinem Siegel und dem Ausdruck
“vor mir” (“ante mí”) bestätigen.
1.6.2. Offenes oder geschlossenes Protokoll
Nachdem die Urkunde so entworfen wurde, wird sie
auf speziellen, von der Regierung des jeweiligen
Bundesstaates herausgegebenem Stempelpapier oder
–büchern niedergeschrieben, entweder in Form eines
“offenen” oder eines “geschlossenen” Protokolls. Bei einem
“offenen” Protokoll tragen die einzelnen Blätter
fortlaufende Identifikationsnummern und weisen zur
Verfahrenssicherung der Urkundsechtheit andere einheitliche
Merkmale wie Wasserzeichen und andere Unterscheidungsmerkmale
auf.
Gegenwärtig besteht eine starke Bewegung für
Gesetzesreformen zugunsten des “offenen” Protokolls.
Insgesamt 21 Bundesstaaten sehen in ihren Gesetzen bereits
ein offenes Protokoll vor, sei es verpflichtend oder
optional. 11 Bundesstaaten kennen es nicht, von denen
allerdings 4 das sogenannte “besondere offene” Protokoll
für Grundstückskaufverträge im “sozialen Interesse” vorsehen
– das in anderen Bundesstaaten gerade zugunsten
des allgemeinen “offenen” Protokolls abgeschafft wurde.
Die Beteiligten haben das Recht, Ausfertigungen, beglaubigte
und einfache Abschriften der Urkunde zu erhalten,
sei es vollständig oder auszugsweise, letzteres unter
der Voraussetzung, dass dadurch keine Irreführung
entstehen kann. Die von den Notaren erstellten
Ausfertigungen unterliegen Sicherheitsvorkehrungen.
Diese zeigen sich darin, dass auf der Titelseite der Notar,
die Nummer seines Notariats, das zuständige Gericht und
die Regierung des Landes genannt sind, dem er angehört.
Üblicherweise trägt die Titelseite ferner das Kennzeichen
und den Briefkopf des Notars. Auch die einzelnen Seiten
einer Ausfertigung müssen zwingend das Siegel und die
Unterschrift oder die Paraphe des Notars tragen, in einigen
Fällen auch das entsprechende Kinegram. 3
1.6.3. Öffentliche Urkunden
Öffentliche Urkunden sind solche, deren Errichtung
durch das Gesetz einem öffentlichen Amtsträger, dem
Urkundsgewalt verliehen ist, innerhalb seiner
Zuständigkeit zugewiesen ist und die von dem öffentlichen
Amtsträger in Ausübung seiner Funktionen errichtet
werden. Ihr Charakter als öffentliche Urkunde zeigt
sich an der Einhaltung der Formvorschriften, insbesondere
an der Urkunde, an den Siegeln, Unterschriften und anderen
äußeren Merkmalen, die das Gesetz jeweils vorschreibt
(Art. 129 CFPC).
1.7. Notargebühren
Es gibt keine allgemeine Regelung für die Notargebühren.
In einigen Bundesstaaten besteht zwar eine
gesetzliche Regelung, so etwa im Bundesdistrikt und in
Veracruz. Möglicherweise gibt es entsprechende gesetzliche
Regelungen auch in anderen Bundesstaaten.
Aber auch soweit eine gesetzliche Gebührenordnungen
bestehen, werden sie nicht angewandt, teils weil sie veraltet
sind, teils wegen ihrer komplizierten Anwendung,
vor allem aber aufgrund der Geldentwertung durch die
Inflation, die unser Land in der jüngeren Vergangenheit
durchlitt.
1.8. Berufsorganisation
Die große Mehrzahl der mexikanischen Notargesetze
sieht eine Notarkammer vor, der alle Notare des betreffenden
Bundesstaates als Pflichtmitglieder angehören.
Auf nationaler Ebene wurde im Jahr 1955 die
Nationale Notarvereinigung Mexikos gegründet
(Asociación Nacional del Notariado Mexicano -
ANNM) 4 , der sämtliche Notare des Landes freiwillig angehören
können. Darüber hinaus gehören ihr gemäß den
Statuten die Präsidenten der Notarorganisationen aller
Bundesstaaten an. Dadurch haben die Notare auch auf
nationaler Ebene eine starke Vertretung, auch wenn sicherlich
nicht alle Notare dieser Notarvereinigung angehören.
2. Zivilrecht
2.1. Allgemeines
Das Zivilgesetzbuch des Bundesdistriktes Mexiko
Stadt (Código Civil del Distrito Federal – CCDF)
stammt aus dem Jahr 1932 und wurde in den letzten
Jahren wichtigen Reformen unterzogen. Es zeigt immer
noch einen starken Einfluss des napoleonischen
Zivilgesetzbuches von 1804 und folgt im allgemeinen einem
ähnlichen Aufbau.
Die Gesetzbücher der einzelnen Bundesstaaten sind
recht ähnlich, wobei aber doch Unterschiede zwischen
ihnen bestehen, darunter auch einige wichtigere.
3 Die neuen Notargesetze von Nayarit, Tabasco und Veracruz fordern
auch die Anbringung eines Kinegramms (Art. 136 LNVER -
Veracruz) oder Hologramms (Art. 148 LNNAY – Nayarit – und Art.
40 LNTAB - Tabasco).
4 Internet: www.notariadomexicano.org.mx/

236 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
So folgt etwa die überwiegende Mehrheit der
Zivilgesetzbücher ausdrücklich der Theorie der
“Rechtshandlung” (acto jurídico). So enthalten die
Artikel 1792, 1973 und 1859 CCDF Definitionen von
Vereinbarung und Vertrag, hierin der französischen
Doktrin folgend, wie sie ihren Niederschlag im Code
Napoleon gefunden hat. Einige Gesetzbücher weichen jedoch
von diesem dogmatischen Schema ab. So folgen
etwa die Gesetzbücher von Coahuila (Art. 1899-2198),
Guerrero (Art. 1593 ff.) und Quintana Roo (Art. 135-425)
der Theorie des “Rechtsgeschäftes” (negocio jurídico).
Die ältesten Gesetzbücher sind die von Veracruz
(1932), Nuevo León (1935), Michoacán (1936), Chiapas
(1938), Hidalgo und Sinaloa (1940), Campeche und
Oaxaca (1943), San Luis Potosí (1946), Aguascalientes
(1947), Durango (1948), Sonora (1949), Colima (1953),
Guanajuato (1967), Baja California und Chihuahua
(1974) sowie Tlaxcala (1976). Die neuesten sind die von
Quintana Roo (1980), Nayarit (1981), Puebla (1985),
Zacatecas (1986), Tamaulipas (1987), Querétaro (1990),
Guerrero und Yucatán (1993), Morelos (1994), Jalisco
(1995), Baja California Sur (1996), Tabasco (1997),
Coahuila (1999) und, als letztes, des Staates Mexiko
(2002).
2.2. Immobilienrecht
Das Zweite Buch des CCDF behandelt ausführlich
Besitz, Eigentum, Nießbrauch, Nutzungsrecht,
Wohnrecht und Dienstbarkeit. Aber erst im Vierten Buch
(Verträge - De las Obligaciones) ist im Zweiten
Abschnitt (Besondere Vertragstypen - De las diversas
especies de contratos) die Grundstücksveräußerung in jedem
der betroffenen besonderen Vertragstypen gesondert
geregelt.
Nach unserem Recht ist der Kaufvertrag ein
Konsensualvertrag. So heißt es in Art. 2248: “Ein
Kaufvertrag liegt vor, wenn einer der Vertragsschließenden
sich zur Übertragung des Eigentums an einer Sache
oder einem Recht verpflichtet und der andere sich zur
Zahlung eines bestimmten Preises hierfür in Geld verpflichtet”.
Im allgemeinen ist der Kaufvertrag wirksam,
sobald sich die Beteiligten über die Leistungspflichten
geeinigt haben, auch wenn die Leistungen noch nicht erbracht
wurden.
2.3. Grundstücksveräußerung
2.3.1. Formerfordernis
Der Grundstückskauf unterliegt bestimmten
Formvorschriften. Nach dem CCDF genügt für
Grundstücksveräußerungen bis zum Wert des 365-fachen
des täglichen Mindestlohnes in Mexiko Stadt (d.h. von
16.100.- mexikanischen Pesos oder ungefähr 1.500.- US-
Dollar) eine privatschriftliche Urkunde, die von zwei
Zeugen mitunterzeichnet wird und deren Unterschriften
von einem Notar, Richter oder Registerführer beglaubigt
werden. Dasselbe gilt für Rechtsgeschäfte zur
Begründung oder Übertragung von beschränkten dinglichen
Rechten bis zur selben Wertgrenze. Veräußerungen
durch den Staat an bedürftige Personen bedürfen hingegen
weder der Mitwirkung von Zeugen noch der
Unterschriftsbeglaubigung. Diese Verträge zur sozialen
Unterstützung unterliegen auch nur dem halben
Gebührensatz. Grundstücksveräußerungen, die die genannten
Wertgrenze von ca. 1.500.- US-Dollar übersteigen,
bedürfen der Beurkundung durch notarielle
Niederschrift.
2.3.2. Niederschrift des Kaufvertrages
Zusammengefasst erfolgt die Niederschrift des
Grundstückskaufvertrages in folgenden Schritten:
- Zuerst muss der Notar vom Grundstücksregister eine
Bescheinigung über bestehende Grundstücksbelastungen
des Vertragsobjektes einholen.
- Dieser Antrag dient zugleich als Vorankündigung für
das beabsichtigte Rechtsgeschäft. Der Registerbeamte
trägt eine Vorlagenote ein, die für 30 Arbeitstage
wirkt.
- Nach Beurkundung der Niederschrift ergeht eine erneute
Vorankündigung durch den Notar an das
Register, diesmal aber mit Angabe des Datums der
Niederschrift und mit seiner Unterschrift.
- Nach der Beurkundung muss der Notar den Vollzug
weiter betreiben durch Ablösung bestehender Rechte
und Zahlung der Transaktionssteuern für das vorliegende
Geschäft. Ist dies erledigt, muss er die betreffende
Urkunde dem Grundstücksregister zum endgültigen
Vollzug vorlegen.
2.3.3. Grundbucheintragung
Die Grundbucheintragung erfolgt nach den
Grundsätzen der Publizität, Eintragung, Spezialität,
Bewilligung, Bearbeitung in der Reihenfolge der
Antragstellung, Antrag, Vorrang, Gesetzmäßigkeit und
Vermutung der Richtigkeit des Grundstücksregisters.
Nach Art. 3042 CCDF bedürfen folgende Rechtsgeschäfte
der Eintragung:
- Titel, durch die das Eigentum, ursprünglicher Besitz
und sonstige dingliche Rechte an Grundstücken geschaffen,
erklärt, anerkannt, erworben, übertragen, verändert,
beschränkt, belastet oder aufgehoben werden,
- die Begründung von Familienvermögen,
- Vermietung und Pacht von Grundstücken mit einer
Miet- oder Pachtzeit von mehr als sechs Jahren oder
falls die Miete oder Pacht für mehr als drei Jahre im
Voraus gezahlt wird,
- und sonstige Urkunden, deren Registrierung das Gesetz
ausdrücklich erfordert.
2.4. Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag ist in Mexiko vor allem im
Bundesverbrauchergesetz (Ley Federal de Protección
al Consumidor) geregelt. Dieses Gesetz regelt in seinen
Artikeln 73-76 die Immobiliengeschäfte. Es bestimmt,
dass die entsprechenden Rechtsgeschäfte diesem Gesetz
nur unterliegen, wenn der Unternehmer Aufteiler,
Bauunternehmer, Bauträger oder eine sonstige Person ist,
der bei der Bewerbung und dem Verkauf von Häusern zu

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 237
Wohnzwecken an die Allgemeinheit mitwirkt, oder wenn
sie dem Verbraucher das Recht einräumen, Immobilien
im Wege von Teilzeitwohnrechten nach Artikeln 64 und
65 zu nutzen. Solche Verträge müssen zwingend beim
Bundesbeauftragten für Verbraucher-schutz
(Procuraduría Federal de Protección al Consumido) eingetragen
werden. Ferner unterliegen diese Verträge einer
Reihe von Mindestvoraussetzungen, die genau im Gesetz
geregelt sind (Art. 73bis und 73ter).
2.5. Wohnungseigentum und Erbbaurecht
Das Wohnungseigentum ist in Mexiko in einem eigenen
Gesetz geregelt, dem Wohnungseigentumsgesetz
(Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el
Distrito Federal -LPCI) aus dem Jahr 1999, das die
Begründung, Änderung, Organisation, Funktion,
Verwaltung und Beendigung des Wohungseigentums regelt.
Nach seiner Struktur lassen sich drei Arten des
Wohnungseigentums unterscheiden: vertikales, horizontales
und gemischtes Wohnungseigentum. Nach der Art
der Nutzung lässt sich Wohnungseigentum sowie
Teileigentum zu gewerblichen Zwecken, für Dienstleistungen,
Industrie oder für gemischte Zwecke unterscheiden.
Die Begründung von Wohnungseigentum erfordert
eine Erklärung zu notarieller Niederschrift. Die
Niederschrift über die Begründung des Wohnungseigentums
muss in das Grundstücksregister eingetragen werden,
nach vorheriger Ablösung bestehender Rechte.
Das Erbbaurecht ist nicht ausdrücklich im ZGB des
Bundesdistrikts (CCDF) geregelt.
2.6. Beschränkte dingliche Grundstücksrechte
An dinglichen Rechten unterscheidet das mexikanische
Recht das Eigentum, Miteigentum, Nießbrauch (usufructo),
Nutzungsrecht (uso), Wohnungsrecht (habitación),
Dienstbarkeit (servidumbre), Pfand (prenda) und
Hypothek (hipoteca).
Das Eigentum regeln Art. 830–937 CCDF in
Verbindung mit Art. 27 der mexikanischen Verfassung
(Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
- CPEUM):
Das Eigentum an Grundstücken und Wasserflächen
innerhalb der Grenzen Mexikos steht zunächst der Nation
zu, die das Recht hatte und weiter hat, das Eigentum hieran
an Einzelne zu übertragen, wodurch Privateigentum
entsteht. Kapitalgesellschaften können Eigentum an
landwirtschaftlichen Grundstücken nur in dem Ausmaß
erwerben, wie es für die Erfüllung ihrer Gesellschaftszwecke
erforderlich ist. Das Gesetz regelt die
Kapitalstruktur und die Mindestzahl von Gesellschaftern
derartiger Gesellschaften, mit dem Ziel, dass die
Grundstücke, die sich im Eigentum der Gesellschaft befinden,
umgelegt auf die einzelnen Gesellschafter die
Grenzen von Kleinbesitz nicht überschreiten. Ebenso regelt
das Gesetz die Voraussetzungen für die Beteiligung
von Ausländern an derartigen Gesellschaften.
Andere Beschränkungen betreffen den Erwerb landwirtschaftlicher
Grundstücke durch Kapitalgesellschaften
(nur zulässig, soweit dies für die Erreichung ihrer
Gesellschaftszwecke erforderlich ist) und die
Begründung von Familienvermögen (das nach Art. 27
Ziffer 17 CPEUM unveräußerlich und unpfändbar ist).
Hinsichtlich des Pfandrechtes ist klarzustellen, dass
eine kürzlich erfolgte Reform im Jahr 2003 das
Allgemeine Gesetz über Titel und Darlehensgeschäfte
(Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), das
Handelsgesetzbuch (Código de Comercio), das
Kreditwesengesetz (Ley de Instituciones de Crédito), das
Wertpapiermarktgesetz (Ley del Mercado de Valores), das
Allgemeine Sparkassengesetz (Ley General de
Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros), das
Bundesgesetz über Finanzinstitutionen (Ley Federal de
Instituciones de Fianzas) und das Allgemeine Gesetz über
Organisationen und Hilfsmaßnahmen für Darlehen (Ley
General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de
Crédito) geändert hat, u.a. um ein besitzloses Pfandrecht
und andere Arten von Sicherheiten zuzulassen.
3. Familienrecht
Das Familienrecht ist in den meisten Bundesstaaten im
Zivilgesetzbuch mitgeregelt, mit Ausnahme von
Hidalgo und Zacatecas, die beide ein eigenes
Familiengesetzbuch besitzen.
3.1. Eherecht
Verschiedene Gesetzbücher definieren das Institut der
Ehe. Dazu gehört das ZGB von Veracruz, dessen Art. 75
regelt: “Die Ehe ist die Vereinigung eines Mannes und einer
Frau, die zusammenleben, um die wesentlichen Ziele
der Familie als soziale und zivile Institution zu verwirklichen.”
Im Gesetz von Mexiko Stadt ist die Ehe nicht definiert,
sondern nur geregelt, dass die Eheschließung vor
den gesetzlich zuständigen Amtsträgern und in den gesetzlich
vorgeschriebenen Formen erfolgen muss.
Häufig ist auch der Begriff der Familie in den
Zivilgesetzen der Bundesstaaten nicht definiert. Eine
Definition enthalten jedoch die Zivilgesetzbücher von
Aguascalientes (Art. 747), Guerrero (Art. 374), Jalisco
(Art. 778), Michoacán (Art. 120), Querétaro (Art. 135),
Quintana Roo (Art. 1190), Tamaulipas (Art. 663) sowie
die Familiengesetzbücher von Hidalgo (Art. 340) und
Zacatecas (Art. 3º).
Einige Zivilgesetzbücher ordnen die Ehe als soziale
und zivile Institution ein (Baja California, Hidalgo,
Jalisco, Querétaro, Veracruz), während andere sie einfach
als Vertrag bezeichnen (Oaxaca, Puebla und der
Bundesbezirk Mexiko Stadt). Davon abweichend stellt
das ZGB von Morelos in Art. 120 fest: “Die Familie in
Morelos ist eine natürliche Gruppe …”
3.2. Eheschließung
Ehefähigkeit: Das jeweilige Zivilgesetz regelt das
Mindestalter zur Eheschließung. Nahezu alle
Zivilgesetzbücher Mexikos schreiben vor, dass der
Ehemann mindestens 16 Jahre, die Ehefrau mindestens
14 Jahre alt sein muss.

238 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
Davon abweichend erfordern die Bundesstaaten Jalisco
und Puebla gleichermaßen für beide Eheschließenden ein
Mindestalter von 16 Jahren (Art. 260 bzw. 300), das
Familiengesetzbuch von Hidalgo für beide von 18 Jahren
(Art. 30 Abs. 2), ebenso das ZGB von Guerrero (Art.
412). Schließlich erfordert das ZGB von Baja California
Sur in seinem Art. 157 ein Mindestalter von 18 Jahren für
den Ehemann und von 16 für die Ehefrau.
Ausnahmen vom Mindestalter können aus gewichtigen
und gerechtfertigten Gründen gewährt werden. Dies betrifft
in jedem Fall Minderjährige, die um die Zustimmung
ihrer Eltern zur Heirat nachsuchen (oder wenn
die Eltern nicht mehr leben, die Zustimmung der
Großeltern). Leben weder Eltern noch Großeltern, so
schreibt das Gesetz die Zustimmung des Vormundes vor,
ansonsten die des Familiengerichtes.
3.3. Scheidung
3.3.1. Verwaltungsscheidung
Art. 266 CCDF bestimmt: “Die Scheidung löst das eheliche
Band und ermöglicht den Ehegatten die Eingehung
einer anderen Ehe.” Die einfachste und schnellste Form
der Scheidung wird als Verwaltungsscheidung bezeichnet.
Sie erfolgt durch einfache Erklärung beider
Ehegatten, vorausgesetzt beide sind volljährig, haben
keine Kinder unter 18 Jahren und haben kein gemeinschaftliches
Vermögen in Errungenschaftsgemeinschaft
bzw. haben dieses bereits auseinandergesetzt (Art. 272
CCDF).
3.3.2. Einvernehmliche gerichtliche Scheidung
Die zweite Art der Scheidung ist etwas komplizierter.
Sie setzt ebenfalls voraus, dass sich die Eheleute scheiden
lassen wollen, dass aber zumindest eine der in Artikel
272 Abs. 1 genannten Voraussetzungen fehlt, d.h. die
Ehegatten sind noch nicht beide volljährig, sie haben
(minderjährige) Kinder oder sie haben die eheliche
Errungenschaftsgemeinschaft noch nicht auseinandergesetzt.
Dann müssen die Ehegatten dem Familienrichter eine
Vereinbarung über diese Punkte vorlegen. Genehmigt
der Familienrichter die Vereinbarung, erfolgt die
Scheidung im üblichen Verfahren.
An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass beide Verfahren,
sowohl die Verwaltungscheidung (Art. 272 CCDF) als
auch die gerichtliche Scheidung nach Genehmigung der
Vereinbarung (Art. 273 CCDF), nicht vor Ablauf eines
Jahres nach Eheschließung beantragt werden können.
Auf diese Weise stellt der Gesezgeber sicher, dass der
Antrag nicht auf einer vorübergehenden Laune oder einer
unüberlegten Entscheidung der Eheleute beruht.
3.3.3. Scheidung aus schwerwiegendem Grund
Die dritte und letzte Art der Scheidung nach mexikanischem
Recht erfolgt bei Vorliegen eines schwerwiegenden
Grundes (Art. 267 CCDF). Dafür setzt sie ausdrükklich
nicht die Zustimmung beider Ehegatten voraus.
Auch dieses Scheidungsverfahren richtet sich nach der
Zivilprozessordnung des Bundesdistrikts (Código de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal -
CPCDF). Es ist allerdings nicht zusammen mit den anderen
Scheidungsverfahren geregelt, da hierfür kein besonderes
Verfahren vorgesehen ist, sondern die üblichen
Regeln für einen streitigen Zivilprozeß gelten, wie sie
sich in den Artikeln 251 ff. CPCDF finden.
3.4. Errungenschaftsgemeinschaft als gesetzlicher
Güterstand
Das Zivilgesetzbuch bestimmt ausdrücklich, dass im
Ehevertrag bei der Eheschließung bestimmt werden
muss, ob der Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft
oder der der Gütertrennung gewählt wird (Art. 98
Abs. 5 und 178 CCDF).
3.4.1. Errungenschaftsgemeinschaft (sociedad conyugal)
Im Güterstand der ehelichen Gütergemeinschaft (sociedad
conyugal) können – je nach Vereinbarung – sowohl
die Vermögensgegenstände, die beide Ehegatten bei
Eheschließung besitzen, wie auch die Gegenstände, die
sie später erwerben, in eine einheitliche Vermögensmasse
(fondo patrimonial) fallen. Die Ehegatten können im
Ehevertrag regeln, welche Gegenstände zum Gesamtgut
gehören. Soweit sie Immobilien in das Gesamtgut einbringen,
ist der Ehevertrag über die Errungenschaftsgemeinschaft
vor einem Notar in öffentlicher Urkunde zu
errichten und in das Grundbuch (Registro Público de la
Propiedad) einzutragen, um Dritten gegenüber wirksam
zu sein.
Soweit keine abweichende ehevertragliche Regelung
getroffen wurde, umfasst das Gesamtgut grundsätzlich
(nur) das nach Eheschließung erworbene Vermögen
(Errungenschaftsgemeinschaft). Eigenes Vermögen jedes
Ehegatten ist jedoch (neben den in die Ehe eingebrachten
Vermögensgegenständen), was jeder Ehegatte
während der Ehe durch Schenkung an ihn allein, von
Todes wegen oder durch Glücksspiel erworben hat (Art.
172 CC Chihuahua, Art. 182quintus CCDF, Art. 303-306
CC Jalisco, Art. 207 CC Oaxaca, Art. 338 CC Puebla,
Art. 735-738 CC Quintana Roo, Art. 196-201 CC
Tabasco, Art. 173 CC Tamaulipas, Art. 172 CC
Veracruz).
3.4.2. Gütertrennung (separación de bienes)
Im Güterstand der Gütertrennung (separación de bienes)
behalten die Ehegatten ihr Eigentum und die
Verfügungsmacht über die nach dem Ehevertrag darunter
fallenden Gegenstände, ebenso wie die Erträgnisse daraus.
Damit besteht genau die entgegengesetzte
Rechtslage wie bei der Errungenschaftsgemeinschaft.
3.4.3. Wahl des Güterstandes und gesetzliche
Vermutungen
In der Praxis steigt die Zahl der Ehepaare immer mehr,
die den Güterstand der Gütertrennung bevorzugen, während
früher eine deutliche Mehrheit der Ehegatten die
Errungenschaftsgemeinschaft gewählt hat.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 239
Ein wichtiger Grund hierfür liegt darin, dass das Recht
vieler Bundesstaaten eine gesetzliche Vermutung für die
Errungenschaftsgemeinschaft vorsieht, sofern die
Ehegatten keinen Ehevertrag geschlossen haben. Dies gilt
nach folgenden Gesetzen: ZGB von Chihuahua (Art. 165),
Morelos (Art. 141), Neu León (Art. 178), Puebla (Art. 338),
Quintana Roo (Art. 719), Tabasco (Art. 180) und Veracruz
(Art. 166). Eine Vermutung zugunsten der gesetzlichen
Gemeinschaft besteht in folgenden Bundesstaaten:
Aguascalientes (Art. 209), Jalisco (Art. 282), Oaxaca (Art.
206), Sonora (Art. 270) und Tamaulipas (Art. 172).
Die genau entgegengesetzte gesetzliche Vermutung
zugunsten der Gütertrennung gilt hingegen nach den
ZGB von Campeche (Art. 189), Guanajuato (Art. 176),
Guerrero (Art. 437), Michoacán (Art. 173), Querétaro
(Art. 166), Tlaxcala (Art. 60) und Yucatán (Art. 117) sowie
nach den Familiengesetzbücher von Hidalgo (Art.
60) und Zacatecas (Art. 138).
Die Zivilgesetze der übrigen Bundesstaaten enthalten
diesbezüglich keine ausdrückliche Regelung.
3.4.4. Vereinbarung der Gütertrennung
Die ehevertragliche Vereinbarung der Gütertrennung
muss in Form einer öffentlichen Urkunde erfolgen, sofern
die Vereinbarung nicht vor der Eheschließung abgeschlossen
wird (Art. 180 CCDF). In beiden Fällen muss
der Ehevertrag ein genaues Inventar der jedem der
Ehegatten zu Alleineigentum gehörenden Gegenstände
wie auch seiner Schulden enthalten.
Wichtigste Rechtsfolge der Gütertrennung ist, dass damit
dauerhaft Alleineigentum an den jeweiligen
Vermögensgegenständen besteht. Ebenso stehen die
Erträge eines Gegenstandes dem Ehegatten zu, dem der
Gegenstand gehört. Außerdem ist ausdrücklich geregelt,
dass jeder Ehegatte den Lohn für von ihm erbrachte persönliche
Arbeits- und Dienstleistungen selber erhält und
allein verwaltet.
Es gibt eine wichtige Ausnahme. Diese betrifft den
Fall, dass die Ehegatten gemeinsam aufgrund
Schenkung, Erbschaft, Vermächtnis, Glücksspiel oder
sonst unentgeltlich erwerben. Dann steht die Verwaltung
beiden Ehegatten gemeinsam zu, wobei sie eine angemessene
Aufteilung vornehmen müssen.
Keiner der Ehegatten kann von dem anderen eine
Vergütung für persönliche Dienstleistungen verlangen.
Aber eine – umstrittene – kürzliche Reform in Mexiko
Stadt sieht vor, dass eine Entschädigung bis zu 50% der
während der Ehe erworbenen Güter verlangt werden
kann (Art. 289bis CCDF).
3.5. Ehevertrag und vertragliche Güterstände
Wie bereits erwähnt, gibt das mexikanische Recht den
Ehegatten die Möglichkeiten, ausdrückliche ehevertragliche
Vereinbarungen zu treffen, die sie für angemessen
halten, um entweder Errungenschaftsgemeinschaft oder
Gütertrennung zu vereinbaren. In beiden Fällen bestimmen
die ehevertraglichen Vereinbarungen die vermögensrechtliche
Situation.
Nach dem Gesetz gilt die Vermutung, dass, soweit keine
ausdrückliche Vereinbarung getroffen wurde, die allgemeinen
Bestimmungen über den Vertrag der Errungenschaftsgemeinschaft
gelten (Art. 183-206bis CCDF). Artikel 98
Abs. 5 bestimmt, dass mit dem Antrag auf Eheschließung
notwendigerweise die Vereinbarung der Antragsteller über
ihre güterrechtlichen Verhältnisse mit eingereicht werden
muss, aus der mit aller Klarheit die Natur der Vereinbarung
hervorgehen muss. Andere Gesetze sind hingegen sehr viel
spezifischer in dieser Hinsicht.
Der CCVER bestimmt in Art. 171 Abs. 2, dass, soweit
die Vermutung zur Anwendung kommt, die
Bestimmungen über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts
oder das Miteigentumsrecht soweit wie möglich eingreifen.
Nichtsdestotrotz fordert eine neue Reform jetzt die
gleichzeitige Anwesenheit beider Ehegatten vor dem
Notar, wenn sie beide eine Sache erwerben wollen, die
als unteilbarer gemeinsamer Gegenstand betrachtet werden
soll. Andererseits verlangt die Mehrheit der
Bundesstaaten der Republik nicht mehr die gerichtliche
Genehmigung für Verträge unter Ehegatten. Kaum ein
Dutzend Bundesstaaten erfordert noch eine Genhmigung:
Campeche (Art. 185 und 186), Chiapas (Art. 171 und
172), Guerrero (Art. 432 und 433), Hidalgo (Art. 176 und
177), Michoacán (Art. 170 und 171), Oaxaca (Art. 173,
174 und 175), Quintana Roo (Art. 712, 713 und 714), San
Luis Potosí (Art. 159 und 160), Sinaloa (Art. 174 und
175), Tabasco (Art. 173, 174 und 175), Tlaxcala (Art. 58)
und Zacatecas (Art. 131 und 132). 5
3.6. Ehegattenunterhalt
Unterhalt ist nach mexikanischem Recht in weitem
Umfang zu zahlen. So bestimmt Art. 308 CCDF:
“Unterhalt umfasst Essen, Kleidung, Wohnung und
Unterstützung im Krankheitsfall. Bei Minderjährigen
umfasst der Unterhalt darüber hinaus auch die für die
Erstausbildung des Unterhaltsberechtigten erforderlichen
Kosten und die Aufwendungen, um sich in einem Amt,
Gewerbe oder Beruf einzurichten, das ehrbar und seinem
Geschlecht und persönlichen Umständen angemessen
ist.”
Der Grundsatz für den Scheidungsunterhalt ist in Art.
302 niedergelegt: “Die Ehegatten schulden einander
Unterhalt; das Gesetz bestimmt, wann diese
Verpflichtung bei einer Scheidung oder in anderen in diesem
Gesetz geregelten Fällen fortbesteht.”
Nach Art. 288 kann im Falle einer Scheidung aus wichtigem
Grund der schuldige Ehegatte zur Unterhaltszahlung
an den unschuldigen Ehegatten verurteilt werden;
bei einer einvernehmlichen Scheidung erhält die
Ehefrau Unterhalt für einen der Ehedauer entsprechenden
Zeitraum – jeweils vorausgesetzt, dass der unterhaltsbedürftige
Ehegatte keine hinreichenden eigenen Einkünfte
hat und sich nicht wiederverheiratet. Dem Ehemann steht
dasselbe Recht zu, doch muss er nachweisen, dass er arbeitsunfähig
ist und dass ihm hinreichende Einkünfte
fehlen.
5
FERNANDO ANTONIO CÁRDENAS GONZÁLEZ, Autorización judicial
para contratar entre cónyuges, in: Escribano, offizielles Organ der
ANNM (Notarkammer Mexiko), AC., Nr. 28, Mexico, 2003, S. 22.

240 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
3.7. Nichteheliche Lebensgemeinschaft und homosexuelle
Lebenspartnerschaft
3.7.1. Nichteheliche Lebensgemeinschaft (Konkubinat)
Im mexikanischen Zivilrecht wird der Institution der
Ehe weiterhin besonders hohe Bedeutung zugemessen.
Ein Zeichen hierfür liegt in der Komplexität der formalen
Erfordernisse, die für den Eheschluss beachtet werden
müssen (Art. 97-113 CCDF) sowie in den gesetzlich geregelten
Postulaten, die die Entstehung und die Entwicklung
des Familienlebens bestimmen (Art. 4 CPEUM; Art. 162,
163, 164, 168 CCDF; Art. 940 CPCDF).
Vor diesem geistesgeschichtlichen Hintergrund erklärt
sich die geringe Bedeutung, die der Gesetzgeber anderen
Instituten beimisst, die sich in irgendeinem Punkt von der
gesetzlich geregelten Form des Rechtsinstituts der Ehe
entfernen. Dies trifft etwa auf die Beziehungen zwischen
nicht verheirateten Personen zu. Die mexikanische
Zivilgesetzgebung bezeichnet das, was wir in der
Umgangssprache “nichteheliche Lebensgemein-schaft”
(unión libre) nennen, als Konkubinat (concubinato).
Jedoch gibt es heute viele nichteheliche Lebensgemeinschaften,
sei es aufgrund beiderseitiger Überzeugung
(da sie eine andere Lebensform verwirklichen wollen),
sei es aufgrund gesellschaftlicher oder wirtschaftlicher
Umstände der heutigen Lebenswirklichkeit. Daher
musste der Gesetzgeber das Problem in der einen oder
anderen Form angehen.
Die Mehrheit der Zivilgesetze in Mexiko erkennt das
Konkubinat nicht als Rechtsinstitut an, knüpft jedoch
auch ohne ausdrückliche Anerkennung des Rechtsinstitutes
bestimmte Rechtsfolgen daran.
So finden sich im CCDF viele Neuregelungen hierzu; ja
es gibt sogar ein gesondertes Kapitel über diese
Rechtsfigur (Kapitel XI “Konkubinat”, Art. 291b – 291e).
Dabei gewährt das Gesetz ein Erbrecht (Art. 1368 Abs.
5), Unterhaltspflichten (Art. 291d), regelt Fälle häuslicher
Gewalt (Art. 323e), Verbote wegen naher
Verwandtschaft (Art. 294), Adoptionsmöglichkeiten (Art.
391), die Begründung eines Familienvermögens (Art.
724) und gesetzliche Vaterschaftsvermutungen (Art. 383).
Im Rest der Republik sehen die Zivilgesetzbücher der
Bundesstaaten Baja California Sur, Guerrero und das
FamGB von Hidalgo eigene Unterhaltspflichten für das
Konkubinat vor, während die ZGB von Tabasco, Tlaxcala
und das FamGB von Zacatecas diesbezüglich Ehegatten
und im Konkubinat Lebende gleichstellen.
In einigen Bundesstaaten bestehen andere
Voraussetzungen für die Entstehung von Unterhaltspflichten:
So fordert der CCDF ein fünfjähriges
Zusammenleben, gemeinsame Kinder und das Fehlen einer
Ehe mit einem anderen Partner. Es besteht keine
Unterhaltspflicht, wenn mehrere Konkubinate bestehen
(ebenso nach den ZGB von Chihuahua, Morelos, Sonora
und Yucatán). Das FamGB von Zacatecas erfordert in seinen
Art. 241 und 242 Ziff. II ein Zusammenleben von
mindestens 5 Jahren, das ZGB von Chiapas von nur 3
Jahren, dass die Unterhaltsberechtigte ein ehrbares Leben
führt und dass beide ledig geblieben sind. Außerdem sieht
es vor, dass, wenn der Mann arbeitsunfähig ist und ohne
hinreichenden Lebensunterhalt, er dann seinerseits
Unterhalt von der Frau verlangen kann.
Die ZGB von Tamaulipas und Veracruz erfordern beide
ein Zusammenleben als Paar für mindestens 3 Jahre –
weniger genügt, wenn Kinder hervorgegangen sind, stets
vorausgesetzt, dass kein Partner mit einem Dritten verheiratet
ist. Das ZGB von Querétaro wiederum regelt,
dass eine Unterhaltspflicht während der gesamten Dauer
des Konkubinates besteht und sich über dessen
Beendigung hinaus auf eine gleich lange Zeitdauer verlängern
kann, vorausgesetzt dass der Unterhaltsgläubiger
keine anderweitige Beziehung eingeht und ehrbar lebt.
3.7.2. Keine homosexuelle Lebenspartnerschaft
Eine Lebenspartnerschaft von Homosexuellen erkennen
die mexikanischen Rechtsordnungen nicht an.
3.8. Kindschaftsrecht
Vertretung der Kinder durch ihre Eltern: In Mexiko
unterliegen die Kinder der elterlichen Gewalt bis zum
Alter von 18 Jahren. Die Eltern sind die gesetzlichen
Vertreter des Minderjährigen, sie haben die gesetzliche
Verwaltung seines Vermögens und vertreten ihre Kinder
vor Gericht. Allerdings können die Eltern die unbeweglichen
Güter und wertvollen beweglichen Güter ihrer
Kinder weder veräußern noch belasten, sofern dies nicht
absolut erforderlich ist oder einen offenkundigen Nutzen
mit sich bringt und zuvor vom Gericht genehmigt wurde
(Art. 425-442). Diese Genehmigung erfolgt im Verfahren
der Freiwilligen Gerichtsbarkeit.
Bis jetzt enthalten nur sehr wenige Zivilgesetze der
Republik Titel und Vorschriften über die Kindschaft oder
die Minderjährigkeit, so die Zivilgesetzbücher von
Guerrero (Art. 35), Jalisco (Art. 567 ff.), Quintana Roo
(Art. 984 ff.), Tabasco (Art. 404 ff.) und Tlaxcala (Art.
247 ff.).
Auf Bundesebene gibt es das Bundesjugendschutzgesetz
(Ley para la Protección de los Derechos de Niñas,
Niños y Adolescentes), das Präsident ZEDILLO im Jahr
1999 erließ. Zacatecas, der Bundesdistrikt und Veracruz
haben diesbezüglich ebenfalls spezielle Gesetze.
3.9. Vorsorgevollmacht
Das Rechtsinstitut der Vorsorgevollmacht gibt es in
Mexiko nicht, auch wenn diesbezüglich ausgezeichnete
wissenschaftliche Untersuchungen erstellt wurden.
4. Erbrecht
4.1. Allgemeines
In Mexiko gibt es zwei Arten der Erbfolge, die testamentarische
und die gesetzliche. Erstere setzt die
Errichtung eines Testaments voraus (eines nach dem
Gesetz höchstpersönlichen und frei widerruflichen
Rechtsgeschäftes). Letztere tritt bei Fehlen einer testamentarischen
Verfügung ein. Das Testament ist ein einseitiges
Rechtsgeschäft; daher ist weder ein gemein-

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 241
schaftliches noch ein wechselseitiges Testament zugelassen.
Formen der Rechtsnachfolge von Todes wegen sind:
Universalsukzession als Erbe oder Einzelrechtsnachfolge
als Vermächtnisnehmer.
4.2. Gesetzliche Erbfolge
Nach der Vorschrift des Art. 1599 CCDF tritt unter folgenden
Voraussetzungen gesetzliche Erbfolge ein:
- Wenn es kein Testament gibt oder wenn alle errichteten
Testamente unwirksam sind oder ihre Wirksamkeit verloren
haben;
- soweit der Erblasser nicht über seinen gesamten
Nachlass verfügt hat;
- soweit der Erbe eine ihm gesetzte Bedingung nicht erfüllt;
- oder wenn der Erbe vor dem Erblasser verstirbt, wenn
er die Erbschaft ausschlägt oder erbunfähig ist und
wenn kein Ersatzerbe eingesetzt ist.
Die Erbschaft fällt unmittelbar im Zeitpunkt des Todes
des Erblassers an. Die in anderen Rechtssystemen bestehende
Rechtsfigur des ruhenden Nachlasses kennt unser
Recht nicht. Diesbezüglich bestimmt Art. 1649 CCDF:
“Der Erbfall tritt mit dem Tod des Erblassers ein …”
Außerdem bestimmt Art. 1660: “Die Wirkungen der
Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft wirken zurück
auf den Zeitpunkt des Todes des Erblassers”.
Entsprechende Bestimmungen finden sich in Art. 1290
für das Vermächtnis.
4.2.1. Erbengemeinschaft
Bei einer Erbenmehrheit bleibt der Nachlass bis zum
Zeitpunkt der Nachlassauseinandersetzung als gemeinsame
Vermögensmasse der Erben in seiner Gesamtheit bestehen.
Daher können die Erben nur über ihren Erbteil am
Nachlass als Vermögensgesamtheit verfügen, aber nicht
über einen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen.
Daher bestimmt Art. 2047, dass der Veräußerer bei der
Erbteilsveräußerung ausschließlich dafür haftet, dass er
tatsächlich Erbe ist, sofern nicht die zum Nachlass gehörenden
Gegenstände aufgezählt werden. Außerdem können
die Erben nach Art. 2291 ihre Erbrechte erst nach
dem Tod des Erblassers veräußern.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme. Diese betrifft
das Vorkaufsrecht der Miterben (tanto) beim Verkauf
eines Erbteils. Der Verkäufer muss den Miterben durch
einen Notars oder durch gerichtliche Zustellung und unter
Anwesenheit von zwei Zeugen den Inhalt des abgeschlossenen
Kaufvertrages mitteilen. Den Miterben steht
eine Frist von acht Tagen zu, um ihr Vorkaufsrecht geltend
zu machen. Unterbleibt die Mitteilung, so ist die
Strafe erheblich, da der Kaufvertrag, wenn er doch vollzogen
wird, nichtig ist.
4.2.2. Gesetzliche Erben
Wer sind die gesetzlichen Erben? Allgemein gesagt,
sieht das Gesetz – in ebendieser Reihenfolge – die Erbfolge
der Abkömmlinge, der Vorfahren, des Ehegatten,
der Verwandten in der Seitenlinie bis zum vierten Grad
und des nichtehelichen Lebensgefährten vor. Lediglich
wenn alle Vorgenannten fehlen, fällt der Nachlass an den
Staat.
Das ZGB von Guanajuato (Art. 2872), Oaxaca (Art.
1502) und Puebla (Art. 3360) sieht als gesetzliche Erben
die Seitenverwandten bis zum sechsten Verwandtschaftsgrad
vor.
4.2.3. Fehlen gesetzlicher Erben
Fehlen gesetzliche Erben, so fällt der Nachlass teilweise
an die öffentliche Wohlfahrt (z.B. Art. 1636
CCDF), teilweise an den jeweiligen Bundesstaat (Art.
1569 CCVER). Jedoch sollte man hervorheben, dass die
ZGB der Staaten Puebla (Art. 3361), Querétaro (Art.
1498) und Tlaxcala (Art. 2914) den Nachlass aufteilen
auf die Wohlfahrt einerseits und auf die örtliche
Universität andererseits. Die ZGB von Guanajuato (Art.
2874) und Zacatecas (Art. 811) gehen noch weiter und
bestimmen die örtliche öffentliche Universität als
Alleinerben, ohne Zuwendungen an die öffentliche
Wohlfahrt. Demgegenüber sehen die ZGB von Morelos
(Art. 777), Quintana Roo (Art. 1539) und Sonora (Art.
1712) den Staat als Erben vor.
Der Staat Mexiko sieht als Erben bei Abwesenheit aller
rechtlich berufenen Erben, die mexikanische
Familienhilfe vor (Sistema para el Desarrollo Integral de
la Familia del Estado de México - DIF) (Art. 1465).
4.3. Pflichtteil
Unser Rechtssystem kennt kein Rechtsinstitut des
Pflichtteils, wie es beispielsweise im spanischen Recht
besteht und das dort den Noterben zwei Drittel des
Nachlasses gewährt und nur ein Drittel der freien
Verfügung überlässt (Art. 806-808 ZGB Spanien). Zwar
fand sich das Pflichtteilsrecht noch im Zivilgesetzbuch
von 1870. Bei der Zivilgesetzreform von 1874 gab man
das Institut des Pflichtteils auf und wechselte zum
System des jetzigen ZGB mit wesentlich größerer
Testierfreiheit, jedenfalls hinsichtlich des Pflichtteils.
Jedoch gibt es eine Reihe wichtiger Einschränkungen
in Form von Unterhaltspflichten gegenüber Minderjährigen
unter 18 Jahren, gegenüber Abkömmlingen,
gegenüber dem überlebenden Ehegatten, wenn er nicht
arbeiten kann, gegenüber Vorfahren, gegenüber dem
nichtehelichen Lebensgefährten oder gegenüber
Geschwistern und Verwandten in der Seitenlinie bis zum
vierten Grad in bestimmten Fällen (Art. 1368).
Diese Vorschriften, die zur Einschränkung der
Testierfreiheit führen, begründen nur dann eine Unterhaltspflicht,
wenn dem Grad nach nähere Verwandte
nicht vorhanden oder nicht fähig sind, Unterhalt zu leisten.
So soll der Erblasser in seinem Testament die
Personen angeben, die nach dieser Vorschrift die unmittelbare
Verpflichtung haben, die Unterhaltspflicht aufgrund
ihres Verwandtschaftsgrades zu erfüllen.
Hier sind noch die Folgen der Nichterfüllung einer
Unterhaltspflicht darzustellen. Der CCDF sieht vor, dass
dann die testamentarische Verfügung insoweit unwirk-

242 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
sam wird, d.h. dass sie um einen der ungedeckten
Unterhaltspflicht entsprechenden Anteil zu kürzen ist. So
kann der Übergangene nur verlangen, dass ihm die geschuldete
Unterhaltsrente gezahlt wird, während das
Testament im übrigen unberührt bleibt – in Anwendung
des allgemeinen Rechtsgrundsatzes, wonach Wirksames
nicht durch Unwirksames unwirksam gemacht wird (utile
per inutile non vitiatur – Art. 2238).
Hinsichtlich aller testamentarischen Regelungen bestimmt
Art. 1376, dass die Verpflichtung zur Unterhaltsleistung,
auch wenn sie zunächst auf dem Erblasser lastet,
letztlich zu einer Haftung des Nachlasses selbst
führt, sofern der Testator nicht selbst ausdrücklich einem
der testamentarisch Begünstigten die Unterhaltspflicht
als Belastung auferlegt (Art. 1376).
4.4. Testament und Erbvertrag
Die folgende große Überschrift unserer Zivilgesetzgebung
im Erbrecht bezieht sich auf die Testamentserrichtung.
So definiert das Zivilgesetzbuch von Mexiko Stadt
ein Testament als “höchstpersönliches Rechtsgeschäft,
das frei widerruflich ist, durch das eine geschäftsfähige
Person über ihr Vermögen und ihre Rechte verfügt und
durch das sie Verpflichtungen für nach ihrem Tod anordnet
oder erfüllt” (Art. 1295).
Der erste Abschnitt über Testamente im allgemeinen
enthält Bestimmungen über die Testamentsform, worin
beispielsweise die Pflicht zur Errichtung durch ein streng
einseitiges Rechtsgeschäft angeordnet ist. So sind wechselseitige
Testamente verboten, d.h. zwei Personen können
keine testamentarischeen Verfügungen zugunsten des
jeweils anderen errichten und ebenso wenig beide zusammen
zugunsten eines Dritten (Art. 1296).
Die Geschäftsfähigkeit des Testators wird vermutet.
Das ist im Kern die Regelung des Art. 1305, auch wenn
es dort negativ formuliert ist. Art. 1306 regelt
“Testierunfähig sind: I. Minderjährige, die das sechzehnte
Lebensjahr noch nicht vollendet haben, ob Männer
oder Frauen, und II. wer allgemein oder im betreffenden
Zeitpunkt nicht im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte ist.”
Diese Vorschrift weicht von der allgemeinen Regel des
Art. 646 ab, wonach die Volljährigkeit durch die
Vollendung des 18. Lebensjahres definiert ist.
Hinzuweisen ist, dass nur die Zivilgesetzbücher von
Michoacán (Art. 1171), Puebla (Art. 3065), Quintana
Roo (Art. 1252), Tlaxcala (Art. 2641) und Tabasco (Art.
1386) ein Mindestalter von 14 Jahren für die
Testamentserrichtung zulassen, während die Zivilgesetze
im Rest des Landes ein Mindestalter von 16 Jahren erfordern
(z.B. Art. 1306 CCDF oder Art. 1239 CCVER)
4.5. Testamentsformen
Das mexikanische Recht lässt eine Vielzahl unterschiedlicher
Testamentsformen zu. Grundsätzlich lassen
sich jedoch die Testamente in zwei große Gruppen einteilen,
nämlich ordentliche und Nottestamente.
Ordentliche Testamentsformen sind das öffentliche
Testament in offener, geschlossener oder vereinfachter
Form und das eigenhändige (“holographische”)
Testament (Art. 1500). Nottestamente sind das privatschriftliche
Testament, das Militärtestament, das
Seetestament und das Auslandstestament (Art. 1501).
Anzumerken ist, dass die Gesetze von Aguascalientes
(Art. 1411-1 413), Chihuahua (Art. 1406), Coahuila (Art.
972-974), Oaxaca (Art. 1403-1405), Puebla (Art. 3259-
3261) und Tlaxcala (Art. 2803-2807) das eigenhändige
Testament nicht vorsehen und dass das Gesetz von
Nayarit weder das Auslandstestament noch das Militärnoch
das Seetestament regelt. Das neue Zivilgesetzbuches
des Staates Mexiko regelt nur das öffentliche
Testament in offener Form und in vereinfachter Form,
das Militär-, See- und Auslandstestament (Art. 6.120-
6.121). Das ZGB von Veracruz (Art. 1454) verwendet
den Begriff “notarielles Testament in geschlossener
Form” für die Form, die in anderen Bundesstaaten als
“öffentliches Testament in geschlossener Form” bezeichnet
wird und bezeichnet das holographische Testament
als “eigenhändig” (Art. 1483), aber beides sind nur terminologische
Unterschiede. Das ZGB von Jalisco kennt
auch schon das elektronische Testament (Art. 2848) und
die ZGB von Querétaro und Guerrero ermöglichen ein
Flugzeugtestament (Art. 1459 bzw. 1381). Das ZGB von
Guerrero ermöglicht es auch auf bestimmten Schiffen “ab
dem Start” (Art. 1381).
4.5.1. Öffentliches Testament in offener Form (testamento
público abierto)
Diese Testamentsform wird als “öffentlich” und “offen”
bezeichnet, da sie vor einem öffentlichen Amtsträger
errichtet wird, d.h. vor einem Notar, der zwingend ein notarielles
Protokoll errichtet. Bis vor kurzem wurde es in
Anwesenheit von drei Urkundszeugen errichtet, unterzeichnet
und genehmigt.
Die große Mehrheit der Zivilgesetzbücher sieht noch
immer die Zuziehung von drei Urkundszeugen bei
Errichtung des öffentlichen Testaments vor. Ausgenommen
sind die Zivilgesetzbücher des Bundesdistrikts (Art.
1513) sowie der Staaten Baja California Sur (Art. 1418),
Colima (Art. 1407), Jalisco (Art. 2842), Nayarit (Art.
2647), Querétaro (Art. 1388), Sonora (Art. 1589) und
Veracruz (Art. 1444), nach denen (nur) auf Antrag des
Testators oder des Notars zwei Zeugen mitwirken, also als
bloße Möglichkeit. Nachdem die Urkunde nun auch ohne
Zeugen errichtet werden kann, wurde die dogmatische
Definition der Testamentsform wie folgt beschränkt: “Ein
öffentliches Testament ist ein Testament, das vor einem
Notar errichtet wird.” Der vorherige Zusatz “vor dem
Notar und drei Zeugen” entfiel dadurch (Art. 1511 CCDF
und 1444 CC Veracruz). Im ZGB von Chihuahua, das im
Dezember 2002 geändert wurde, wurde hingegen die
Regelung über die drei Zeugen beibehalten (Art. 1415).
Diese Testamentsform erfordert die Mitwirkung und
enge Führung durch den Notar, der für die Formulierung
der Klauseln und ihre exakte Übereinstimmung mit dem
Willen des Testators verantwortlich ist, ebenso wie für die
unmittelbar anschließende Verlesung, die Unterzeichnung
und die endgültige Genehmigung der Urkunde.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 243
Außerdem regeln konkrete Anwendungsbestimmungen
das Beurkundungsverfahren im einzelnen: Artikel 1514
und 1516-1518 regeln Sonderfälle, falls der Testator nicht
unterschreiben kann, falls er taub oder blind ist oder falls
er die Urkundssprache nicht versteht. Art. 1519 regelt die
Grundlagen der Einheitlichkeit der Urkunde und der
Verleihung des öffentlichen Glaubens im Hinblick auf die
vollständige Erfüllung der Formvorschriften – andernfalls
ist das Testament nichtig und haftet der Notar (Art. 1520).
4.5.2. Öffentliches Testament durch Übergabe einer
Schrift (testamento público cerrado)
Dieses Testament ist, anders als die bisher genannten
Formen, nicht Gegenstand einer offenen Beurkundung.
Aus diesem Grunde wird es als “geschlossen” (cerrado)
bezeichnet. Nichtsdestotrotz ist es öffentlich, da der
Notar und Zeugen mitwirken.
Dieses Testament kann durch den Testator verfasst werden,
aber auch von einer anderen Person und auf beliebigem
Papier. Das Charakteristische an diesem
Schriftstück ist, dass es unmittelbar nach der Errichtung
und der Paraphe oder Unterzeichnung in einen Umschlag
zu stecken und zu verschließen ist. Anschließend ist es
dem Notar in Anwesenheit von drei Zeugen zu übergeben,
wobei zu erklären ist, dass dieser Umschlag den letzten
Willen enthält. Auf diese Weise erfährt die
Urkundsperson Notar nicht einmal den Wortlaut des
Testaments. Ebensowenig kennen die Zeugen den
Testamentsinhalt. Nur dann kennt ein Außenstehender
den Testamentsinhalt, wenn er für den Testator unterzeichnet,
weil dieser nicht selbst unterzeichnen kann; es
versteht sich von selbst, dass diese Person das volle
Vertrauen des Testators besitzt. Auf diese Weise ermöglicht
diese Testamentsform vollständige Vertraulichkeit,
ohne jedoch auf die formale Vorlage vor einer
Urkundsperson zu verzichten.
Der Notar verleiht der Urkunde bei der Entgegennahme
öffentlichen Glauben; er muss auf die Einhaltung aller
dieser Testamentsform eigenen Formvorschriften achten.
Nach Artikel 1526 muss die notarielle Feststellung auf
dem Umschlag des Dokuments selber erfolgen und danach
durch den Testator, die Zeugen und den Notar unterschrieben
werden.
Als nächster Schritt erfolgt die Übergabe des
Schriftstücks durch den Testator an den Notar. Der Notar
hat in seinem Protokoll das Datum anzugeben, an dem
das Testament von ihm bezeugt und dem Testator zurückgegeben
wurde. Der Testator kann das Schriftstück selbst
aufbewahren, es einer Person seines Vertrauens übergeben
oder es im gerichtlichen Archiv hinterlegen lassen.
Der Notar haftet für die Einhaltung der Formvorschriften
für das Testament. Das Gesetz sieht strenge Strafen
gegen ihn bei Missachtung dieser Pflichten vor. Artikel
1520 und 1534 (CCDF) bestimmen, dass ein Testament,
bei dem eine dieser Formvorschriften nicht beachtet wurde,
nicht nur wirkungslos ist, sondern dass der Notar
auch umfassend für die Nachteile und Schäden haftet und
durch Amtsenthebung bestraft wird. Selbst das bloße
Fehlen der Anmerkung “genehmigt” im notariellen Protokoll
– ein Mangel, der anders als die Missachtung einer
Formvorschrift nicht zur Unwirksamkeit führt – zieht in
jedem Fall eine vorläufige Amtsenthebung für sechs
Monate nach sich.
Auch andere Zivilgesetzbücher, wie die von
Guanajuato (Art. 2789 und 2775) und Quintana Roo (Art.
1464 und 1451), sehen die Amtsenthebung des Notars als
Sanktion vor. Weitere Zivilgesetzbücher, wie die von
Baja California Sur (Art. 1438 und 1424), Jalisco (Art.
2857), Nayarit (Art. 2668 und 2654) und Querétaro (Art.
1413 y 1397) sehen nur eine Haftung des Notars für alle
Nachteile und Schäden vor, außerdem eine dienstrechtliche
Sanktion innerhalb entsprechender Grenzen (letztere
nur im Falle von Nayarit), hingegen nicht die dauerhafte
Amtsenthebung (hingegen unter bestimmten Voraussetzungen
eine vorläufige Amtsenthebung für einen
Zeitraum von sechs Monaten).
Das Zivilgesetzbuch des Staates Michoacán (Art.
1384) verurteilt nur zum Schadensersatz, sieht aber in
keinem Fall die Amtsenthebung oder den Amtsverlust
vor. Die Staaten Chihuahua, México und Veracruz haben
erst kürzlich die Artikel abgeschafft, die strenge
Sanktionen in dieser Hinsicht vorsahen.
4.5.3. Vereinfachtes öffentliches Testament (testamento
público simplificado)
Durch die Einfügung von Artikel 1549bis CCDF wurde
das vereinfache öffentliche Testament geregelt. Diese
besondere Testamentsform ist wie folgt definiert:
Ein vereinfachtes öffentliches Testament ist ein
Testament, das vor einem Notar über eine Immobilie, die
dem Erwerber als Wohnhaus dient oder zu dienen bestimmt
ist, in der gleichen Urkunde wie der
Kaufvertrag über die Immobilie oder wie die Zuweisung
einer Immobilie durch die Bundesdistriktsverwaltung
oder eine ihrer Unterbehörden oder Einrichtungen
oder in einer späteren Urkunde errichtet wird.
Die gleiche Vorschrift enthält auch eine Wertgrenze.
Der Wert der Immobilie darf 314.000.- mexikanische
Pesos nicht überschreiten (etwa 35.000.- US-$), d.h. das
25fache jährliche Mindestgehalt im Bundesdistrikt.
Das vereinfachte öffentliche Testament ist im ZGB des
Bundesdistrikts (Art. 1549bis) und ebenso in den
Zivilgesetzbüchern von Baja California Sur (Art. 1454),
Chihuahua (Art. 1406 und 1455), Colima (Art. 871bis
und 1446bis), Estado de México (Art. 6.136), Nayarit
(Art. 2683bis), Nuevo León (Art. 1446bis), Querétaro
(Art. 1460bis) und Sonora (Art. 1625bis) vorgesehen.
Die Bestimmungen unterscheiden sich kaum voneinander
- mit Ausnahme der Wertgrenze für die Immobilie.
Nichtsdestotrotz ist das vereinfachte öffentliche
Testament eine neue Testamentsform, die sich weit vom
traditionellen Konzept des Testaments entfernt. Wie erwähnt,
wird das Testament in die Erwerbs- oder
Zuteilungsurkunde aufgenommen, so als ob es sich um
eine zusätzliche Klausel handelte. Auch ist anzumerken,
dass das Testament gemeinschaftlich errichtet werden
kann, d.h. dass jeder Miteigentümer gegebenenfalls
Vermächtnisnehmer für seinen jeweiligen Anteil bestim-

244 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
men kann. Daher besteht auch kein Hindernis, dass beide
Ehegatte in derselben Urkunde in Höhe des entsprechenden
Anteils verfügen, was eine Ausnahme zum Verbot
gemeinschaftlicher Testamente nach Artikel 1296, der
bereits erläutert wurde, darstellt.
Andererseits wird ausdrücklich bestimmt, dass die
Vermächtnisnehmer unmittelbar die Übergabe der
Immobilie fordern können, ohne dass ein Inventar errichtet
oder eine Sicherheit bestellt werden muss.
Die Eigentumsumschreibung durch den Notar erfolgt
nach einem besonderen Verfahren, das durch den neu ergänzten
Artikel 876bis CPCDF geregelt ist. Danach ist
dem Notar eine beglaubigte Abschrift der Sterbeurkunde
und eine Ausfertigung des vereinfachten öffentlichen
Testaments vorzulegen. Der Notar sorgt für die
Veröffentlichung der Daten des Falles in nationalen
Zeitschriften und fragt außerdem bei verschiedenen
Behörden nach Feststellungen über das Bestehen weiterer
Testamente. Ergeben sich hieraus keine anderen
Anhaltspunkte, so errichtet der Notar die entsprechende
Urkunde und veranlasst die Umschreibung im
Grundbuch (Registro Público de la Propiedad).
Zusammenfassend hat die vereinfachte Testamentsform
das Ziel, einen schnellen und billigen Weg aus den
großen Problemen zu bieten, die unser Land bei der
Grundbuchumschreibung und der Zuteilung von
Grundstücken hat, insbesondere angesichts der Mühe, die
die mit der Lösung dieses Problems im Verwaltungswege
betrauten Einrichtungen haben.
4.5.4. Auslandstestament
Ein Auslandstestament muss die geltende Ortsform einhalten
und die mexikanischen Konsularbeamten/Vertreter
am betreffenden Ort fungieren als Notare oder Empfänger
desselben. Diese Amtsträger haben die Pflicht, eine beglaubigte
Abschrift an das mexikanische Außenministerium
zu senden (Secretaría de Relaciones Exteriores –
SRE), wo das Verfahren der Urkundseintragung erfolgt
und sich die Veröffentlichung der Sterbemitteilung nach
dem Tod anschließt.
4.5.5. Gemeinschaftliches Testament
Das ZGB regelt ausdrücklich, dass zwei oder mehr
Personen nicht in derselben Urkunde testieren können
(Art. 1296). Dies ergibt sich schließlich eindeutig
aus der höchstpersönlichen Natur des Testaments, wie sie
die Definition des Testamentes enthält (Art. 1295).
Dieses Verbot, gemeinschaftlich zu testieren, gilt
streng. Es gibt keine Ausnahmen, weder zugunsten eines
fremden Dritten und nicht einmal für wechselseitige
Verfügungen zugunsten des jeweils anderen. Das Verbot
erfasst auch den Fall, dass Ehegatten wechselseitig zugunsten
des anderen testieren. Diese Möglichkeit besteht
nur, wenn jeder für sich allein testiert, je getrennt in einer
eigenen Urkunde.
Eine wichtige Ausnahme durch eine spätere Gesetzesreform
ist das vereinfachte Testament (Art. 1549bis), das
bereits Gegenstand dieser Darstellung war.
4.6. Beschränkung der Vor- und Nacherbschaft
Auch wenn der Grundsatz der Testamentsfreiheit (Art.
1295 und 1344) die Leitlinie vorgibt, versteht sich doch
von selbst, dass das Zivilgesetzbuch auch gewisse
Beschränkungen der Testierfreiheit in bestimmten Fällen
vorsieht.
Diese Beschränkungen lassen sich ganz klar am Fall
der Bewahrung der Testierfreiheit der Erben erkennen.
So ist die Bestimmung von Ersatzerben oder –vermächtnisnehmern
über mehr als eine Generation verboten,
ebenso Veräußerungsverbote für Nachlassgegenstände,
die Einsetzung von Nacherben und eindeutig gesetzeswidrige
Bedingungen. Beispielsweise gilt die dem
Erben auferlegte Bedingung, einen bestimmten
Personenstand einzugehen oder beizubehalten, als nicht
gesetzt.
4.7. Testamentsvollstreckung
Bei gesetzlicher Erbfolge wird der Nachlassverwalter
(albacea) unmittelbar vom Gericht oder vom Notar bestimmt,
in einer Versammlung aller Erben (Art. 805
CPCDF, 1862 CCDF). Diese Versammlung entfällt nur
bei einem Alleinerben oder wenn alle Beteiligten nach
der Ladung schon ihre Voten abgegeben haben. Nach der
abschließenden Aufzählung des Gesetzes gibt es den allgemeinen,
den besonderen, den gemeinschaftlichen und
den generellen Nachlaßverwalter.
Das mexikanische Recht kennt auch andere Formen der
Nachlassverwaltung, nämlich den Testamentsvollstrecker
(ejecutor) (allgemein oder speziell, Art. 1702).
Das Amt des Testamentsvollstreckers beschränkt sich auf
den Ateil oder die Gegenstände, die aus der Gesamtheit
des Nachlasses seiner Verantwortung übertragen wurden.
Art. 1728 erwähnt auch das Institut des Prüfers (interventor),
dessen Aufgabe sich auf die Überwachung des
Nachlaßverwalters beschränkt.
5. Gesellschaftsrecht
Im mexikanischen Zivilrecht gibt es zwei Gesellschaftsformen:
den Verein (Asociación Civil - AC) und die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Sociedad Civil - SC).
5.1. Verein
Artikel 2670 CCDF definiert den Verein wie folgt:
“Vereinbaren mehrere Personen, sich nicht nur vorübergehend
zusammenzuschließen, um einen gemeinsamen
Zweck zu verfolgen, der gesetzlich nicht verboten ist und
der nicht überwiegend ein wirtschaftlicher ist, so gründen
sie einen Verein.”
Dieser Vertrag ist schriftlich niederzulegen und hat die
Vereinssatzung zu beinhalten, die in das öffentliche
Register einzutragen ist. Außer der Übernahme der
Gründungsurkunde in das Protokoll des Notars, erstreckt
sich die Mitwirkung des Notars oft auch auf die
Beurkundung der Gründungsversammlung und der
Satzung selbst.
Augrund des gemeinnützigen Charakters des Vereins
(der nach dem Gesetz nicht überwiegend wirtschaftliche

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 245
Zielsetzung haben darf), muss die Satzung oder die
Vereinsversammlung bestimmen, was mit dem
Vereinsvermögen bei Auflösung des Vereins geschieht.
Dabei kann die Veinsversammlung aber nur bestimmen,
dass den Vereinsmitgliedern der Wert ihrer Beiträge zurückgezahlt
wird.
Was geschieht mit dem restlichen Vermögen? Das
Gesetz bestimmt in Art. 2686, letzter Teil, dass es einem
anderen Verein zuzuwenden ist, der einen ähnlichen
Zweck verfolgt wie der aufgelöste Verein.
5.2. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Sociedad civil)
Die zweite in unserer Gesetzgebung vorgesehene Form
einer juristischen Person ist die Gesellschaft bürgerlichen
Rechts (sociedad civil). Artikel 2688 CCDF bestimmt:
“Durch den Gesellschaftsvertrag verpflichten sich die
Gesellschafter gegenseitig, ihre Mittel und Bemühungen
für das Erreichen eines gemeinsamen Zwecks einzusetzen,
der überwiegend wirtschaftlicher Natur ist, aber
nicht in kommerziellen Spekulationen besteht.”
Wie man sieht, liegt der Unterschied zwischen einem
Verein und einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
im mexikanischen Recht im jeweiligen
Gesellschaftsgegenstand begründet, da die GbR einen
“überwiegend wirtschaftlichen” Zweck verfolgt. Dieser
Unterschied ist wichtig: Die Gesellschaft bürgerlichen
Rechts verfügt über ein Grundkapital, während die
Vereine ein Vermögen besitzen. Das bedeutet, dass es bei
der GbR im Gegensatz zum Verein Gesellschaftsanteile
gibt und Gewinne ausgeschüttet werden können. Ferner
können die Gesellschafter gegebenenfalls ihre Anteile
übertragen, während die Rechte der Vereinsmitglieder
höchstpersönlicher Natur sind. Schließlich besteht bei
der GbR eine unbeschränkte Haftung der
Geschäftsführer als Gesamtschuldner, während es
beim Verein keine solche Haftung gibt. 6
Für den Gesellschaftsvertrag genügt in der Regel
Schriftform. Die Mitwirkung eines Notars ist allerdings
erforderlich, wenn Vermögensgegenstände eingebracht
werden, deren Übertragung eine notarielle Mitwirkung
erfordert. Darüber hinaus ist der Vertrag auch ins
Register einzutragen, damit er auch gegenüber Dritten
Rechtswirkungen entfaltet. Art. 2693 bestimmt den erforderlichen
Mindestinhalt des Gesellschaftsvertrages.
Es ist wichtig klarzustellen, dass beim Erwerb einer
Immobilie durch eine GbR die Bestimmung des Artikels
27 Abs. 3 CPEUM zu beachten ist, die folgende
Beschränkung enthält:
Öffentliche und private Wohltätigkeitseinrichtungen,
deren Zweck die Hilfe für Bedürftige, die wissenschaftliche
Forschung, die Förderung des Schulwesens, die
gegenseitige Unterstützung der Gesellschafter oder ein
sonstiger rechtmäßiger Zweck ist, können nach den
Bestimmungen des Auführungsgesetzes nicht mehr
Immobilien erwerben, als zur Erfüllung ihres
Gesellschaftszwecks erforderlich ist.
Die Verpflichtung der Gesellschafter einer GbR bewirkt
eine zusätzliche Sicherheit für die unbeschränkte
und gesamtschuldnerische Haftung der Geschäftsführer.
Die übrigen Gesellschafter haften nur in Höhe ihrer Einlage,
sofern im Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes
vereinbart wurde.
Schließlich ist noch klarzustellen, dass nach Artikeln
15 und 16 des Gesetzes über Auslandsinvestitionen (Ley
de Inversión Extranjera - LIE) in Mexiko die Gründung
jeder Art von Gesellschaft der vorherigen Erlaubnis zur
Reservierung des Firmennamens durch das Außenministerium
(SRE – Secretaria de Ralaciones Exteriores –
Außenamt) bedarf, die die Firmennamen sowie die Beteiligung
ausländischer Personen elektronisch speichert.
5.3. Verein und Kapitalgesellschaften
In Mexiko besteht ein eigenes Handelsgesellschaftsgesetz
aus dem Jahr 1934 (Ley General de Sociedades
Mercantiles - LGSM). Dieses Gesetz regelt verschiedene
Gesellschaftsformen, von denen aber nur zwei häufiger
vorkommen: die GmbH und die Aktiengesellschaft. Die
übrigen Gesellschaftsformen werden aus verschiedenen
Gründen in der Praxis fast nie verwendet.
5.3.1. GmbH (SRL)
In einer GmbH (sociedad de responsabilidad limitada
– SRL) haften die Gesellschafter nur mit ihrer Einlage.
Das mexikanische Recht erfordert keine Mindestzahl von
Gesellschaftern, sondern sieht nur vor, dass die GmbH
durch “einen oder mehrere Gesellschafter” gebildet wird;
andererseits begrenzt es aber die höchstzulässige Zahl
von Gesellschaftern auf 25. Entsprechend enthält der
Firmenname einer SRL häufig den Namen eines oder
mehrerer Gesellschafter, auch wenn das Gesetz ebenso
eine bloße Sach- oder Phantasiebezeichnung zulässt. Bei
beiden Arten der Firmenbildung ist der Zusatz der
Gesellschaftsform oder abgekürzt “SRL” erforderlich;
andernfalls haften die Gesellschafter subsidiär, unbeschränkt
??? und untereinander gesamtschuldnerisch für
die Gesellschaftsverbindlichkeiten. Ist die Gesellschaft
nach einer Person benannt, die nicht der Gesellschaft angehört,
so haftet diese Person zwingend für die Geschäfte
der Gesellschaft bis zur Höhe der höchsten Einlage.
In Mexiko ist es üblich, dem Gesellschaftsnamen den
Ausdruck “y compañía” (“& Co.”) beizufügen, sofern
nicht sämtliche Gesellschafter im Firmennamen genannt
werden. Auch spricht man oft von: “sucesores” (“Erben”
oder Nachfolger), was nicht notwendigerweise auf den
Tod des Gründungsgesellschafters hinweist, sondern nur
auf sein Ausscheiden aus der Gesellschaft oder auf die
Verschmelzung einer Gesellschaft mit einer anderen.
Das Stammkapital muss nach dem Gesetz mindestens
5.000.- mexikanische Pesos betragen (ca. 500.- US-$)
und in voller Höhe übernommen werden. Mindestens
50% dieses Betrages sind sofort einzuzahlen.
Welche Formvorschriften sind zu beachten? In der
Regel muss die Gesellschaftsgründung von einem Notar
beurkundet werden. Dies gilt auch für alle späteren
Satzungsänderungen.
6
MIGUEL ÁNGEL ZAMORA Y VALENCIA, Contratos Civiles, Porrúa,
México, 1998, pp. 238-239.

246 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
Schließlich ist es wichtig klarzustellen, dass auch für
die GmbH, ebenso wie für Vereine und für Gesellschaften
bürgerlichen Rechts, die Erlaubnis des Außenministeriums
(SRE) zur Reservierung eines Firmennamens
und zur Kontrolle bei Mitwirkung ausländischer Gesellschafter
erforderlich ist.
5.3.2. Aktiengesellschaft (SA)
Die Aktiengesellschaft (sociedad anónima – SA) ist
die in Mexiko für gewerbliche Unternehmen am häufigsten
gewählte Gesellschaftsform. Diese
Gesellschaftsform ist vielseitig verwendbar und unter
Unternehmern und in der Werbung sehr angesehen. In
Art. 87 des erwähnten Handelsgesellschaftsgesetzes
(LGSM) heißt es: “Die Aktiengesellschaft wird unter einem
Firmennamen gegründet und setzt sich ausschließlich
aus Gesellschaftern zusammen, deren Pflicht zur
Zahlung ihrer Aktien besteht”. Das Stammkapital einer
SA muss mindestens 50.000.- mexikanische Pesos betragen
(ca. 5.000.- US-$).
Das Gesetz bestimmt ausdrücklich, dass die
Aktiengesellschaft unter ihrem “Firmennamen” (denominación)
aufzutreten hat, der sehr häufig eine
Phantasiebezeichnung ist, da die Namenswahl völlig frei
ist. In jedem Fall vermeidet das Gesetz die Gefahr namensgleicher
Firmannamen durch die dargestellte
Verwaltungskontrolle durch das Außenministerium
(SRE). In jedem Fall muss dem Firmennamen einer
Aktiengesellschaft stets der Zusatz der Gesellschaftsform
folgen, entweder mit den Worten “Sociedad Anónima”
(Aktiengesellschaft) oder der Abkürzung SA.
Welche Rechtsform hat eine Aktiengesellschaft? Wie
bereits gesagt, müssen Handelsgesellschaften grundsätzlich
durch notarielle Beurkundung gegründet werden.
Aktiengesellschaften können außerdem auch durch öffentliche
Zeichnung gegründet werden. Letztere
Gründungsform ist allerdings nicht sehr häufig.
In der Praxis verfasst der Notar sowohl die
Niederschrift über die Gründungsversammlung wie die
Satzung der Aktiengesellschaft. Artikel 95 und 101
LGSM bestimmen, dass Bareinlagen bei Errichtung der
Urkunde über die Gründungsversammlung zu erbringen
sind und dass die Urkunde und die Statuten in ein
Protokoll aufzunehmen und in das Register einzutragen
sind, sobald die Gründung der Gesellschaft genehmigt
ist, wobei Artikel 90 darüber hinaus die notarielle
Beurkundung erfordert.
5.4. Genossenschaften (SC)
Für Genossenschaften (sociedes cooperativas – SC)
gilt in Mexiko ein eigenes Genossenschaftsgesetz aus
dem Jahre 1994. Eine Genossenschaft ist eine gesellschaftliche
Vereinigung, die durch natürliche Personen
auf der Grundlage gemeinsamer Interessen und nach den
Grundsätzen der Solidarität, eigener Beteiligung und
gegenseitiger Hilfe, mit dem Ziel gebildet wurde, individuelle
oder gemeinschaftliche Bedürfnisse durch gemeinsame
wirtschaftliche Tätigkeiten in Produktion,
Vertrieb oder Verbrauch von Gütern und Dienstleistungen
zu befriedigen.
Genossenschaften müssen von mindestens fünf
Gesellschaftern gegründet werden und besitzen ein variables
Kapital. Hinsichtlich der Formvorschriften sieht
Art. 12 des Genossenschaftsgesetzes nur eine Unterschriftsbeglaubigung
durch eine öffentliche Behörde vor,
wozu auch der Notar zählt. Sobald die Gründungsurkunde
unterzeichnet ist, erlangt die Genossenschaft
Rechtspersönlichkeit und kann über ihr Kapital verfügen.
Die Gründunsurkunde ist in das Handelsregister (registro
público de comercio) einzutragen.
Hinsichtlich der Haftung kann die Genossenschaft zwischen
der beschränkten Haftung und der zusätzlichen
Haftung der Gesellschafter wählen. Im ersten Fall beschränkt
sich die Haftung der Gesellschafter auf die
Höhe ihrer Einlage; im zweiten Fall haften die
Gesellschafter zu gleichen Teilen für die Geschäfte der
Gesellschaft bis zu einer im voraus festgelegten Höhe. Es
ist wichtig klarzustellen, dass Ausländer in einer
Genossenschaft weder Geschäftsführungs- noch
Verwaltungsfunktionen übernehmen dürfen (Art. 7).
Genossenschaften können etwa Konsumgenossenschaften,
Produktionsgenossenschaften, Dienstleistungsgenossenschaften
oder Spar- und Darlehensgenossenschaften
sein. Die letztgenannte Genossenschaftsform
unterliegt einem Sondergesetz, dem Gesetz über das
Sparen und den Sparkassenkredit (Ley de Ahorro y
Crédito Popular).
5.5. Stiftung (Fundación)
Stiftungen (fundaciones) sind im “Gesetz über private
Wohltätigkeiten” des Bundesdistriktes aus dem Jahr 1998
geregelt. Nach diesem Gesetz können private
Wohltätigkeitseinrichtungen nur in zwei Rechtsformen
errichtet werden: Entweder als Stiftung oder als Verein.
Art. 7 schreibt vor, dass der Name oder die Bezeichnung
stets den Zusatz “private Wohltätigkeitseinrichtung”
(Institución de Asistencia Privada - IAP) enthalten müsse.
In der Regel folgt die Gründung einer Stiftung den allgemeinen
Bestimmungen des Zivilrechts. Darüber hinaus
gibt es aber auch Sonderbestimmungen. Darunter ist insbesondere
hervorzuheben, dass Stiftungen (seien sie vorübergehend
oder auf Dauer angelegt) auch durch
Testament gegründet werden können. In diesem Fall
kann die mangelnde Erbfähigkeit (Art. 1313, Abs. 1,
1314 CCDF) nicht geltend gemacht werden. Ebensowenig
können grundsätzlich Formmängel geltend gemacht
werden. Dadurch soll der Wille des Erblassers und
insbesondere seine altruistische Haltung geschützt werden.
5.6. Handelsregister und Vertretungsnachweis
Erst vor kurzem wurde eine neue Verordnung über
das Handelsregister erlassen (24. Oktober 2003). Diese
schuf das sogenannte Integrale System der Registerverwaltung
(Sistema Integral de Gestión Registral –
SIGER), das ein elektronisches Handelsregister nach einheitlichen,
vom Wirtschaftsministerium (Secretaría de
Economía) festgelegten Datenformaten vorsieht. Dabei
ist das Registerverfahren im einzelnen genauestens gere-

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 247
gelt, sowohl Datenerfassung, Speicherung, Verwahrung,
Datensicherheit, Einsichtnahme, Registerauszüge, Überprüfung,
Verwaltung und Übertragung der Inhalte des
Handelsregister auf zwei Wegen: Entweder elektronisch
(wobei der Notar bzw. Notarvertreter ebenfalls das
System SIGER verwendet) oder körperlich (durch die
Einsichtsstelle beim Handelsregister). Sobald ein
Eintragungsantrag eingeht, wird dem Notar oder
Notarvertreter eine Bescheinigung mit fortlaufender
Nummer, Datum und Uhrzeit des Empfangs ausgestellt.
So kann der Vorrang von Anträgen in zwei oder mehr
Urkunden, die sich auf die gleiche Eintragung beziehen,
festgestellt werden.
Die bei der Datenverarbeitung verwendete elektronische
Signatur ist eine qualifizierte oder geschützte
elektronische Signatur, die eine genaue Zuordnung zum
Absender und Vertraulichkeit sichert.
6. Internationales Privatrecht
6.1. Grundsatz: Anwendung mexikanischen Rechtes
Regelungen zum Internationalen Privatrecht finden
sich verstreut in verschiedenen Bundesgesetzen. Art. 121
Abs. 2 der mexikanischen Verfassung (CPEUM) schreibt
eindeutig den Grundsatz der lex rei sitae vor, indem er
bestimmt, dass bewegliche wie unbewegliche
Gegenstände dem Recht ihres Lageortes unterfallen.
Weitere allgemeine Grundsätze finden sich in Art. 12-15
der “Einführenden Bestimmungen” des Zivilgesetzbuches
(CC). Allgemein lässt sich feststellen, wie es Art.
12 CCDF formuliert: “Die Gesetze des Bundesdistriktes
gelten für alle Personen, die sich im Bundesdistrikt aufhalten,
sowohl für mexikanische Staatsangehörige wie
für Ausländer.”
Der CCDF fügt hinzu, dass er auch auf
Rechtshandlungen und Vorgänge außerhalb des
Bundesdistriktes anwendbar ist, ausgenommen “wenn
diese die Anwendung eines fremden Rechtes vorsehen
und vorbehaltlich der Regelungen in Verträgen und Übereinkommen,
deren Vertragspartner Mexiko ist.”
Auch Art. 13 CCDF folgt der Regel der lex rei sitae in
einer Reihe von Vorschriften über die Anerkennung von
Rechtsverhältnissen aus anderen Gliedstaaten Mexikos
für Personenstand und Geschäftsfähigkeit von Personen,
für dingliche Rechte an Grundstücken, Miete und die gesetzliche
Form der Rechtsgeschäfte, wobei er dem
Kriterium folgt, dass das Recht des Handlungsortes anzuwenden
ist (locus regit actum).
Bezüglich der Rechtsfolgen von Handlungen und
Verträgen schließlich, folgt man der Regel lex loci executionis,
d.h. dass das Recht des Erfüllungsortes anzuwenden
ist.
Fremdes Recht ist so anzuwenden, wie es das zuständige
ausländische Gericht anwenden würde.
Grundsätzlich ist nur das materielle ausländische Recht
anzuwenden, außer wenn die Regeln des IPR anzuwenden
sind, die auf ein anderes Recht verweisen. Kennt das
materielle mexikanische Recht kein dem ausländischen
entsprechendes Rechtsinstitut, so ermächtigt das Gesetz
zur Anwendung ähnlicher Rechtsinstitute oder Verfahren.
Weiter gibt es Vorschriften über sogenannte Vorfragen
und schließlich über der Anpassung unterschiedlicher
Rechte unter Berücksichtigung “der Erfordernisse der
Billigkeit im konkreten Fall”.
Das fremde Recht ist nicht anzuwenden, wenn es in betrügerische
Absicht vereinbart wurde, um die Anwendung
des nationalen Rechtes zu umgehen, oder wenn es gegen
die Grundsätze des mexikanischen Rechtes verstößt.
Schließlich sind die Art. 284 b CPCDF (ZPO des
Bundesdistrikts) und 86 b CFPC (ZPO Bund) zu erwähnen,
die die Anwendung ausländischen Rechtes im Prozess
regeln und die Möglichkeiten des zuständigen Gerichts,
den Inhalt des ausländischen Rechts festzustellen.
6.2. Weitere Regelungen
Außerhalb dieses allgemeinen Schemas finden sich
vereinzelt anderweitige Bestimmungen, wie etwa in den
folgenden Fällen:
6.2.1. Testament (Art. 1593-1598 CCDF)
Diese Bestimmungen sehen vor, dass ein im Ausland
errichtetes Testament in vollem Umfang in Mexiko anerkannt
wird, sofern es am Errichtungsort wirksam errichtet
wurde.
“Die mexikanischen Konsularbeamten, Konsuln und
Vizekonsuln können an Stelle der Notare oder Testamentsverwahrer
Testamente mexikanischer Staatsangehöriger
im Ausland beurkunden und entgegennehmen,
sofern testamentarische Verfügungen im Bundesdistrikt
zu vollziehen sind.” (Art. 1594 CCDF)
Für die gesetzliche Erbfolge gilt das Belegenheitsrecht
(lex rei sitae) nicht nur für Immobilien, sondern auch für
den beweglichen Nachlass. Abweichend gilt in den
Bundesstaaten Puebla und San Luis Potosí für den beweglichen
Nachlass das Wohnsitzrecht (und das
Belegenheitsrecht nur für Immobilien) sowie in Quintana
Roo für den gesamten Nachlass das Wohnsitzrecht.
6.2.2. Gesellschaften und Verein (Art. 2736 CCDF)
Die Rechtsfähigkeit ausländischer juristischer
Personen des Zivilrechtes bestimmt sich nach deren
Gründungsrecht (Grundsatz locus regit actum). Die
Anerkennung ausländischer juristischer Personen in
Mexiko kann nicht über die Anerkennung im
Ursprungsland hinausgehen. Es gilt eine gesetzliche
Vermutung, dass der gesetzliche Vertreter einer ausländischen
juristischen Person Vertretungsmacht für alle
Rechtsgeschäfte hat, um die juristische Person zu verpflichten.
6.2.3. Adoption (Art. 410-E und 410-F CCDF)
Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Adoptionen:
- Als international bezeichnet man eine Adoption, die
“durch ausländische Staatsangehörige mit gewöhnlichem
Aufenthalt außerhalb Mexikos erfolgt”.
- Als Adoption durch Ausländer bezeichnet man eine
Adoption “durch ausländische Staatsangehörige mit
gewöhnlichem Aufenthalt in Mexiko”.

248 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko Notarius International 3-4/2005
Im ersten Fall bestimmt sich die Adoption nach den
internationalen Verträgen, die Mexiko ratifiziert hat. Im
letzteren Fall wird zurückverwiesen auf die Vorschrift
des CCDF. Schließlich regelt Art. 140-F, dass bei ansonsten
gleichen Umständen Mexikanern der Vorzug vor
Ausländern zu geben ist.
Das ZGB des Bundesdistrikts erfordert ein
Mindestalter von 25 Jahren für eine Adoption und eine
Altersdifferenz von mindestens 17 Jahren zwischen
Annehmendem und Angenommenem (Art. 390 CCDF).
Entsprechende Bestimmungen haben nur insgesamt 10
Bundesstaaten. Die übrigen 22 Bundesstaaten erfordern
unterschiedliche Mindestalter zwischen 18 und 30 Jahren
für die Adoptionsfähigkeit und eine Altersdifferenz zwischen
Annehmendem und Angenommenem zwischen 10
bis zu 20 Jahren.
6.2.4. Geschäftsfähigkeit von Ausländern
Nach den Bestimmungen der Art. 1327 und 1328
CCDF sind ausländische natürliche und juristische
Personen im allgemeinen erwerbsfähig, einschließlich
des Erwerbs durch Testament oder durch gesetzliche
Erbfolge, immer vorbehaltlich der Regelungen des
CPEUM. Es besteht nur eine Beschränkung, nämlich
falls die Gegenseitigkeit im betreffenden Staat nicht gewährleistet
ist.
6.2.5. Ausländischer Personenstand
Das Gesetz bestimmt ausdrücklich, dass ein im
Ausland durch mexikanische Staatsangehörige erworbener
Personenstand nach Maßgabe der Regelung des CPC
??? der Bundes-ZPO (CFPC) anerkannt wird aufgrund
der Dokumente, die die Beteiligten vorlegen, vorausgesetzt,
der Akt wird bei der zuständigen Behörde registriert
(Art. 51 CCDF).
6.2.6. Ausländische Kredittitel
Art. 252-258 des Allgemeinen Gesetzes über
Kredittitel und –vereinbarungen (LGTOC) bestimmen,
dass die Fähigkeit, im Ausland Kredittitel auszustellen
oder eine der dafür erforderlichen Handlungen vorzunehmen,
sich nach de Gesetz des Landes richtet, in dem der
Titel erstellt oder der Akt vorgenommen wird, und dass
das mexikanische Recht für die Befähigung hierzu anzuwenden
ist. Dasselbe Recht bestimmt die Fähigkeit von
Ausländern, innerhalb der Republik (Mexiko) Titel auszugeben
oder dafür erforderliche Handlungen durchzuführen.
6.3. Anerkennung ausländischer Urkunden
Artikel 139-140 LNDF erfordern die Protokollierung
ausländischer Urkunden auf Antrag des Beteiligten vor,
sobald sie legalisiert oder mit der Apostille versehen sind,
ohne dass eine gerichtliche Genehmigung erforderlich
wäre – ausgenommen Vollmachten, die durch mexikanische
Konsuln beurkundet wurden.
Art. 140 des Notargesetzes des Bundesdistriktes regelt:
“Vollmachten, die außerhalb der Republik (Mexiko) erteilt
wurden, müssen, nachdem sie legalisiert oder mit der
Apostille versehen und ggf. fachkundig übersetzt wurden,
protokolliert werden, damit sie ihre gesetzlichen
Rechtswirkungen entfalten. Dies gilt nicht für
Vollmachten, die vor den mexikanischen Konsuln erteilt
wurden.”
Ebenso ist im Verhältnis zwischen den Bundesstaaten
Art. 121 der mexikanischen Verfassung (CPEUM) anzuwenden,
der bereits erwähnt wurde. Auch die Artikel
130-131 der Bundes-ZPO (CFPC) sehen dieselben
Regelungen vor.
Dabei erfordern 10 Bundesstaaten eine ausdrückliche
gerichtliche Anordnung für die Protokollierung:
Aguascalientes, Unterkalifornien, Campeche, Guerrero,
Neu León, Oaxaca (ausgenommen für Vollmachten),
Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala und Yucatán.
Umgekehrt verlangen andere Bundesstaaten (Baja
California Sur, Chiapas, Chihuahua, Durango, Mexiko
Staat, Hidalgo, Morelos, Nayarit, Veracruz, Quintana
Roo, San Luis Potosí, Sinaloa und Zacatecas) keinerlei
gerichtlichen Beschluss und verlangen vor der Protokollierung
durch den Notar, den die Beteiligten bestimmen,
nur die Legalisation und ggf. eine fachkundige
Übersetzung.
In manchen Fällen (z.B. im Bundesdistrikt und in den
Bundesstaaten Mexiko Staat, Quintana Roo und Sinaloa)
ist ausdrücklich bestimmt, dass die Protokollierung ohne
gerichtlichen Beschluss erfolgen kann. In Mexiko Staat
heißt es außerdem, dass besagte Protokollierung durch
die Bestätigung erfolgt, die der Notar in seiner Urkunde
vornimmt, dass nämlich keine Regelungen enthalten
sind, die gegen das Gesetz, die Moral oder gegen die guten
Sitten verstoßen. Das Notargesetz von Jalisco erlaubt
die Erstellung zweisprachiger Vermerke in zwei nebeneinander
stehenden Spalten (Art. 127).
Zusammenfassend scheint die gegenwärtige Tendenz
in der Frage der Wirksamkeit von im Ausland errichteten
Urkunden in die Richtung zu gehen, das Erfordernis eines
Gerichtsbeschlusses für die Protokollierung abzuschaffen
und es einzig auf die Fälle zu beschränken, in
denen die Urkunden weder die Apostille noch eine konsularische
Bescheinigung tragen. Andererseits scheinen
Schritte in die Richtung zu gehen, dass der Notar selbst
die Protokollierung vornehmen kann, sofern er die
Sprache beherrscht (oder auch ein anderer hinreichend
identifizierter Sprachkundiger, ohne dass dies ein amtlicher
Übersetzer sein muss). Der beste Vorschlag wäre
natürlich eine Vereinheitlichung auf nationaler Ebene im
Einklang mit den von Mexiko ratifizierten internationalen
Verträgen und Übereinkommen.
7. Steuerrecht
7.1. Grundstücksveräußerung
Der Notar ist dafür verantwortlich, die Steuern einzubehalten,
die sich nach den Bestimmungen des
Einkommenssteuergesetzes (LISR) und des
Bundessteuergesetzbuches (CFF) (Art. 14, 14-A CFF)
aus den von ihm beurkundeten Rechtsgeschäften ergeben.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Länderbericht Mexiko 249
Einnahme ist der Betrag der Gegenleistung, den der
Veräußerer gerade aufgrund der Veräußerung erhält; gibt
es keine Gegenleistung, wird der Wert durch Schätzung
festgestellt. Ausgenommen von der Besteuerung der
Immobilienveräußerung sind der Eigentumserwerb von
Todes wegen, durch Schenkung, Verschmelzung von
Unternehmen und die Veräußerung bestimmter zinsbringender
Schuldtitel.
Das Verfahren zur Festsetzung der auf die einzelnen
Jahre entfallenden Steuer ist mehr oder weniger kompliziert,
je nach dem einschlägigen Rechtsgeschäft. Aber
zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Abzüge vorzunehmen
sind, die Art. 148 desselben Gesetzes vorsieht
und die die Bewertung der Anschaffungskosten betreffen;
mindestens sind 10% des Veräußerungsertrages anzusetzen.
Ebenso können bauliche Investitionen,
Verbesserungen und Erweiterungen abgezogen werden,
ferner Steuern und Notarkosten, Rechtserwerb und
Schätzungen, Kommissionszahlungen und Mediationen.
Der nach Vornahme der erwähnten Abzüge verbleibende
Rest ist der “Gewinn”. Der Gewinn ist dann durch die
Zahl der zwischen Erwerb und Veräußerung verstrichenen
Jahre zu teilen, höchstens aber durch 20 Jahre.
Der Notar erbringt Vorauszahlungen für die Steuer aus
der Immobilienveräußerung entsprechend eines festgelegten
Tarifs, der sich aus dem Gewinn pro Jahr ergibt.
Dieser Betrag ist mit der Zahl der Jahre zu multiplizieren.
Der Urkundsnotar muss die Vorauszahlung innerhalb
von 15 Tagen nach der Beurkundung erbringen, er haftet
selbst dafür.
7.2. Erwerbsteuer
Diese Steuer ist in Art. 155 LISR vorgesehen. Auch
hier können nach Art. 156 Abzüge vorgenommen werden.
Die Vorauszahlung beträgt 20% der erhaltenen
Einnahme. Auch hier muss der Notar die Steuervorauszahlung
binnen einer Frist von 15 Tagen bewirken, wofür
er persönlich haftet.
7.3. Mehrwertsteuer (IVA)
Mehrwertsteuer fällt für Geschäfte an, die als
Veräußerung anzusehen sind (Art. 14, 14-A CFF).
Ausnahmen gelten für den Eigentumserwerb von
Todes wegen oder durch Schenkung. Steuerfrei ist auch,
wenn nur ein Grundstück und Gebäude zu Wohnzwecken
veräußert werden, ausgenommen Hotels (Art. 9 UStG
Mexiko).
Als Veräußerungszeitpunkt betrachtet das Gesetz den
Zeitpunkt, an dem die Gegenleistung erbracht wurde. Die
Steuer ist innerhalb einer Frist von 15 Tagen danach zu
erbringen. Der Steuersatz beträgt 15% des Wertes der
Gegenleistungen; die Steuer ist vom Veräußerer zu erbringen,
der sie wiederum auf die Erwerber des
Gegenstandes oder der Nutzung oder die Empfänger des
Dienstes abwälzen kann.
7.4. Eigentumsübertragung
Auf der Ebene des jeweiligen Bundesstaates ist die sogenannte
Erwerbssteuer zu zahlen. Sie fällt für jeden
Akt an, durch den das Eigentum an einem Grundstück
übergeht, auch für Erwerb von Todes wegen und für
Einlagen in eine Gesellschaft, ferner für die Übertragung
dinglicher Rechte, Versteigerung, Ersitzung, den Tausch,
Fideikommiss, die Auseinandersetzung von Miteigentümern
oder des ehelichen Gesamtgutes (letztere aber nur
hinsichtlich des den jeweiligen Anteil übersteigenden
Teils).
Als Bemessungsgrundlage der Steuer dient der durch
einen Sachverständigen geschätzte Wert. Der Steuersatz
variiert von Bundesstaat zu Bundesstaat, liegt aber meist
in einem Bereich von 0,5% bis zu 2% der
Bemessungsgrundlage. Die Frist zur Steuerzahlung ist
auch unterschiedlich, die längste Frist beträgt 30 Tage.
Die Notare haften gesamtschuldnerisch neben dem
Steuerpflichtigen für die Berechnung und die Abführung
der Steuer.
7.5. Registereintragung
Schließlich fällt eine Steuer mit der Eintragung der
Urkunden im Grundbuch an, sofern es sich um
Rechtsgeschäfte über Immobilien oder beschränkt dingliche
Rechte an Immobilien handelt. Der Steuersatz variiert
in den einzelnen Bundesstaaten; manchmal handelt
es sich um feste Sätze, Prozentsätze oder Mindestbeträge.
Auch können Mindest- und Höchstbeträge bestehen.
7.6. Erb- und Schenkungsteuer
Hierfür gibt es keine besondere Steuerart; vielmehr gelten
die allgemeinen, in den vorgehenden Absätzen dargestellten
Steuerarten. Ausgenommen von der Steuer auf
Grundstücksveräußerungen (LISR) sind allerdings
Schenkungen zwischen Ehegatten oder zwischen in gerader
Linie Verwandten – mit gewissen Ausnahmen – sowie
im allgemeinen auch alle übrigen Schenkungen, wobei
eine Obergrenze für den Erwerb innerhalb eines
Jahres besteht (Art. 109 Ziffer XIX LISR).
8. Bibliographie und Abkürzungen
Bibliographie und Abkürzungsverzeichnis vgl. S. 199.

250 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
Rapporto nazionale Messico
Contenutu
page
1. Diritto notarile 250
2. Diritto Civile 252
3. Diritto di famiglia 254
4. Diritto delle successioni 257
5. Diritto delle società 261
6. Diritto internazionale privato 263
7. Diritto tributario 265
L'attualità dei fatti giuridici: 1 o giugno 2005.
1. Diritto notarile
1.1. Storia
Anche se esistevano già funzionari all'epoca prespagnola,
nominati tlacuilos, che mettevano per iscritto i fatti
ed eventi storici più importanti, è solo al momento della
scoperta dell'America e la conquista delle nazioni indigene
che ebbe luogo l'impianto del notariato sul territorio
conosciuto oggi col nome di Messico. Si sa che, all'epoca,
il conquistatore HERNÁN CORTÉS si faceva accompagnare
dal notaio DIEGO DE GODOY. Il primo atto notarile
fu redatto sul territorio continentale americano in ciò che
è attualmente il porto di Veracruz, nel 1519.
Durante i tre secoli seguenti caratterizzati dal regime coloniale
spagnolo, i notai del viceregno si adattavano,
nell'esercizio dei loro funzioni, al sistema giuridico esistente
in Spagna, facendo alcune volte eccezioni per un'applicazione
particolare sotto la legislazione indiana (la cosiddetta
Recopilación de Leyes de los Reinos de las Indias).
Al momento del movimento d'indipendenza delle colonie
americane nella seconda e la terza decade del ottocento,
il notariato conobbe un grande sconvolgimento dovuto
al distacco, pur graduale, con la legislazione della
penisola spagnola. Malgrado tutto, le strutture della funzione
si sono per la maggior parte mantenute e la prassi
quotidiana del notariato rifletteva senza dubbio la stessa
tradizione peninsulare. All'epoca, esisteva un gran numero
di leggi come fonti legislative, tra l'altro la Recopilación
de Indias, la Novísima Recopilación, il Fuero Real e
las Siete Partidas.
1.2. Tipi di notai
Quanti diversi tipi di notai esistono nel paese ? In fondo,
esiste solo un titolare per ogni studio notarile,
quest'ultimo è denominato notaio (notario) o notaio
pubblico (notario público).
Sulla penisola di Yucatán esiste soltanto il tipo di notaio
pubblico (escribano público). Questi funzionari sono
anche nominati dal esecutivo locale (Ejecutivo local).
Esercitano le loro funzioni soltanto per un periodo di tre
anni. Non sono necessariamente avvocati. Godono della
fede pubblica come i notai, se il valore degli atti rogati
non eccede la somma di 500 giorni di salario minimo,
cioè $ 22,025 pesos oppure $ 2,000 USD.
Per quanto riguarda il supplente del notaio, esiste una
pluralità di denominazioni e funzioni cosicché vengono
utilizzate diverse denominazioni come supplente (suplente),
associato (asociado), aggiunto (adscrito), rappresentante
interimario (interino), ausiliario senza titolo (supernumerario,
auxiliar), notaio provvisionale (provisional),
sostituto (sustituto), etc., secondo l'entità federativa.
Attualmente vi sono quattromila notai nel paese intero,
su una popolazione di più di 100 milioni di abitanti.
1.3. Fonti del diritto
Gli Stati Uniti Messicani comprendono 32 entità federative,
distretto federale incluso. I regimi interni di queste
entità sono autonomi e ciascuna delle entità possiede
un proprio Codice Civile (nella maggior parte dei casi,
questi Codici sono simili). Questo vale anche per le leggi
notarili e per le leggi sui registri locali. Il sistema legislativo
del notariato si compone quindi di un mosaico
complesso di 32 Codici Civili (e un Codice Civile federale),
32 leggi notarili e 32 leggi sui registri. Il diritto
commerciale è invece regolato a livello nazionale. Esiste
un unico Codice di Commercio (Código de Comercio) e
una sola legge sulle società commerciali (Ley de Sociedades
Mercantiles).
Questo rapporto si concentra sul Codice Civile di 1932
(Código Civil – CCDF) e sulla legge sul notariato (Ley
del Notariado – LNDF) del 2000 concernente la Città del
Messico, senza dimenticare le particolarità proprie delle
entità federative. 1 Abbiamo prestato un'attenzione particolare
a queste entità e città e, per facilitare la consultazione,
abbiamo citato la disposizione legale applicabile
alla fattispecie.
1.4. Accesso alla professione
1.4.1. Carriera notarile
La LNDF ha creato la cosiddetta carriera notarile nell'art.
49, che dispone quanto segue:
La formazione notarile e l'estensione dell'imparzialità
giuridica e delle conoscenze a favore dell'istituto giuridico
sono garantiti da questa legge, e per questa ragione, le
disposizioni sulla carriera notarile mettono a disposizione
delle condizioni di formazione teorica e pratica; una
formazione deontologica e personale sufficiente per permettere
ai giuristi idonei alla funzione notarile, sulla base
di esami pubblici realizzati da una commissione qualificata,
di accedere alla funzione notarile alle migliori
condizioni di servizio e di uguaglianza per il bene della
Città e per l'evoluzione positiva del notariato.
La carriera notarile è fondata su otto principi, cioè l'eccellenza,
la specializzazione, la legittimazione, l'oggettività,
il professionismo, l'imparzialità, la autonomia e l'indipendenza
(art. 50 LNDF; art. 53 LNNAY).
1 Le leggi messicane (le leggi federativi e le leggi dello Stato) sono
pubblicate in Internet: http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/
gobiernos.htm
Per quanto riguarda la storia delle leggi, lo stato attuale della legislazione
notarile è il seguente: Le leggi più anziane sono quella di Tabasco
del 1976 e quelle di Yucatán del 1977. Le leggi notarili le più recenti
sono quella di Campeche (2000), del Distretto Federale (2000),
di Veracruz (2004), di Chiapas (2005) e di Nayarit (2005).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 251
1.4.2. Esame di “opposizione”
L'accesso alla professione è sempre garantito dall'esame
d'opposizione (examen de oposición) (anche se non
si tratta di una regola valevole in tutto il paese) e
dall'adempimento di una serie di requisiti ai sensi dell'art.
54 della LNDF. Questi requisiti si limitano a richiedere di
essere messicano di nascita, di essere un professionista
del diritto e di aver esercitato la pratica notarile durante
almeno dodici mesi senza interruzione.
Si constata una tendenza crescente a favore della necessità
di esami d'opposizione nel notariato. Attualmente, 27
entità federative in totale richiedono l'esame per poter
esercitare la funzione di notaio, anche se bisogna chiarire
che negli Stati di Coahuila e Querétaro, l'esecutivo dello
Stato può prescindere da questo requisito a norma di
una espressa disposizione legale.
Le leggi notarili dello Stato di Yucatán, Hidalgo e Puebla
richiedono l'esame soltanto per l'aspirante, ma non
per ottener il titolo abilitativo alla funzione. Anche la legge
sul notariato di Puebla prescinde dall'esame a favore
degli avvocati che abbiano già acquisito il titolo universitario
di “notaio”. Nello stesso Stato nonché nello Stato
di Veracruz, il supplente può succedere al titolare della
funzione senza passare l'esame di opposizione (art. 65
LNPUE e 55 LNVER).
Infine, gli Stati di Aguascalientes e di Michoacán sono
i soli da non richiedere l'esame di opposizione – né per
l'accesso alla funzione notarile, né per essere aspirante
all'esercizio della funzione.
1.5. Funzioni notarili
1.5.1. Il rogito
In genere, le attribuzioni del notaio si limitano al rogito
per garantire l'autenticità e la sicurezza degli atti nei
quali interviene su domanda degli interessati.
“Il notaio è un professionista del diritto dotato della
fede pubblica dallo Stato, che deve ricevere, interpretare
e rogare l'atto sulla volontà delle parti che esprimono
il loro consenso davanti a lui e conferire l'autenticità e la
sicurezza giuridica agli atti rogati ed i fatti sottopostigli,
mediante gli strumenti giuridici coi quali esercita la funzione.
Il notaio deposita gli atti, rilascia copie e attribuisce
agli atti la pubblica fede. Agisce anche come ausiliare
dell'amministrazione della giustizia, come consigliere,
arbitro o consulente internazionale nei termini determinati
dalle relative disposizioni legislative” (art. 42 LNDF e
anche art. 42 LNNAY).
Questa funzione à senza dubbio complicata: “...si tratta
di una funzione pubblica perché è conferita dallo Stato e
dalle leggi che provvedono al riconoscimento pubblico
dell'attività del notaio e della documentazione notarile al
servizio della società. Inoltre, il notaio è autonomo e libero
e agisce attraverso la fede pubblica.” (art. 26 LNDF).
La funzione notarile definita in questo modo è sottoposta
a tutt'un sistema di incompatibilità, di proibizioni e
di esimenti: L'art. 32 della LNDF dispone allora che la
funzione notarile è incompatibile con ogni tipo di dipendenza
o impiego, carico o commissione pubblica o privata
nonché con l'esercizio della professione di avvocato. Il
notaio non può neanche essere commerciante, ministro di
culto o operatore economico, indipendentemente dal tipo.
E' inamovibile.
A norma della dottrina nazionale più pura, il notaio deve
ascoltare le parti, interpretare la loro volontà e consigliarle;
preparare, rogare e autenticare l'atto nonché consegnare
copie degli atti. 2
1.5.2. Attribuzioni del notaio
Tra le attribuzioni più importanti del notaio vi sono le
seguenti:
- In materia di diritto civile: La redazione di ogni tipo
di contratto tra privati, come gli atti di compravendita,
di permuta, le donazioni, i mutui, le locazioni, i
condomini, la costituzione di diritti reali, i contratti di
garanzia ecc..
- In materia di diritto della famiglia: Le convenzioni
patrimoniali tra coniugi, le convenzioni prima del divorzio,
o della separazione, le convenzioni sulla patria
potestà, la custodia, la tutela, i cambiamenti di nomi,
gli atti notori, le donazioni tra i coniugi, il riconoscimento
della paternità e la costituzione del patrimonio
familiare.
- In materia di diritto delle successioni: la redazione di
testamenti, le procedure successorie con o senza testamento,
la divisione e l'attribuzione dell'asse ereditario.
- In materia di diritto delle società: Gli atti costitutivi
delle società commerciali, la redazione degli atti delle
assemblee ordinarie e straordinarie, il trasferimento
di azioni, lo scioglimento e la liquidazione delle società
nonché la redazione dei relativi verbali.
- in materia di diritto agrario: intervento in certe assemblee
concernenti il territorio del comune (o territorio
comunale) e il trasferimento di parcelle.
- in materia di diritto processuale: intervento nelle
procedure concernenti gli atti per costatare diverse situazioni
e fatti richiesti dagli interessati per la precostituzione
di prove.
In qualche Stato della Repubblica, l'intervento del notaio
in materia di procedura è molto importante, soprattutto
in materia di giurisdizione volontaria. A Veracruz,
per esempio, il notaio può intervenire negli atti seguenti:
- giustificazione di fatti e prove di diritti;
- prova della residenza, della buona condotta o della dipendenza
economica;
- prova del titolo di un diritto reale;
- cambiamento volontario del nome;
- procedura volontaria di misurazione dei terreni;
- costituzione e liquidazione volontaria del patrimonio
familiare;
- liquidazione volontaria della società coniugale;
2 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Derecho notarial, Porrúa,
Messico, 1997, p. 149.

252 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
- costituzione e modifica volontaria delle convenzioni
matrimoniali;
- successione testamentaria o successione ab intestato
- rinuncia dell'esecutore testamentario o nomina di
quest'ultimo (art. 699-A CPCV).
1.6. Procedura del rogito
1.6.1. Rogito
Gli art. 100-142 della LNDF regolano in modo dettagliato
la procedura del rogito. La scrittura sugli atti deve
essere non cancellabile e l'atto non deve contenere abbreviazioni,
all'eccezione dell'iscrizione. Non sono ammesse
cifre, salvo le cifre in lettere. Gli spazi vuoti devono essere
cancellati. E' possibile fare correzioni tra le righe del
testo. L'espressione equivocata deve allora essere cancellata.
In ogni modo, bisogna confermare alla fine del documento
i passaggi corretti. E' proibito rigorosamente
correggere e di cancellare il testo.
Il notaio deve redigere l'atto in spagnolo, anche se può
eccezionalmente utilizzare parole in un'altra lingua. Deve
menzionare sull'atto la data e il luogo, i nomi completi
delle persone comparse e la denominazione legale dell'atto.
Deve anche esporre la situazione con la più grande diligenza,
menzionare, per la fattispecie, i titoli di proprietà
rispettivi, le date del registro e i documenti amministrativi
e fiscali necessari. Inoltre, deve descrivere in modo dettagliato
l'immobile o l'oggetto dell'atto giuridico per la fattispecie;
menzionare i poteri, stendere regolarmente le
clausole convenute tra le parti nonché le rinunce a diritti.
Aggiunge all'atto i documenti che giudica importanti e deve
confermare, sotto la sua fede, di conoscere le parti
(menzionando le loro date per l'identificazione), di essersi
assicurato della loro identità, di aver letto l'atto alle
parti e di aver spiegato alle parti gli effetti legali; inoltre,
deve menzionare i fatti intervenuti al momento del suo intervento.
Tutto questo si fa in un linguaggio giuridico
chiaro, conciso e preciso, senza espressioni inutili o invecchiate.
Alla fine dell'atto, le parti e gli interessati devono
firmare o siglare, il notaio deve chiudere l'atto con la sua
firma, il sigillo e l'espressione “Ante mí” (davanti a me).
1.6.2. Protocollo aperto o chiuso
Il documento sopramenzionato deve essere redatto su
fogli o in un libro vidimato dal governo locale, sotto la
forma di un protocollo “aperto” o “chiuso” (protocolo
abierto o cerrado). I fogli del protocollo “aperto” devono
portare numeri per la loro identificazione. Inoltre, per
garantire la sicurezza giuridica, portano filigrane o altre
caratteristiche speciali.
Attualmente, vi è una forte corrente in favore del protocollo
“aperto” il quale è stato via via accolto da diverse
legislazioni locali. 21 Stati lo prevedono già nelle loro
leggi, obbligatoriamente o come opzione, 11 Stati non lo
prevedono. Bisogna tuttavia menzionare che 4 Stati tra
questi 11 Stati conoscono il cosiddetto protocollo “aperto
speciale” (protocolo “abierto especial”) per le autentiche
concernenti immobili di interesse pubblico che altri
Stati hanno espressamente abbandonati per introdurre la
forma generale del protocollo “aperto”.
Gli interessati hanno il diritto di chiedere al notaio certificati,
copie certificate, o certificazioni dell'atto integrale
o di una parte dell'atto, a meno che, in questo ultimo
caso, ciò non comporti dei danni. I certificati redatti da
notai sono soggetti a procedure di sicurezza che si riflettono
visibilmente in un frontespizio che identifica il notaio
e reca il numero del suo studio, il tribunale competente
e il governo locale competente. E' anche uso che il
frontespizio menzioni il logotipo o intestazione del notaio.
I fogli impressi invece dal testimone devono portare
obbligatoriamente il sigillo e la firma o la parafa del notaio,
e in alcuni casi, il “kinegramma” rispettivo. 3
1.6.3. Atti pubblici
Sono atti pubblici gli atti la cui redazione spetta, a norma
della legge, a un funzionario pubblico dotato delle fede
pubblica e nel limite della sua competenza nonché le
copie dell'atto rilasciate da funzionari pubblici nell'esercizio
delle loro funzioni. La qualità di “pubblico” è provata
con l'esistenza, sull'atto, del sigillo, delle firme e di
altri segni esteriori previsti dalle legge nel caso particolare
(art. 129, CFPC).
1.7. La tariffa notarile
Non esiste una tariffa fissa per gli onorari dei notai. Nei
fatti, gli onorari notarili sono regolati in qualche rara entità
federativa, come per esempio nel Distretto Federale e
a Veracruz. E' possibile che alcuni altri Stati prevedano
disposizioni legali sugli onorari. Ma anche se le disposizioni
sono valide, restano lettera morta nella prassi perché
sono antiquate, la loro applicazione è complicata e
sono distorte di seguito all'inflazione monetaria subita dal
paese nel passato recente.
1.8. L'organizzazione professionale
La grande maggioranza delle leggi notarili della Repubblica
Messicana prevede una camera comune come
istituzione che raggruppa obbligatoriamente tutti i notai
dell'entità in questione.
Dal punto di vista nazionale, il Consiglio nazionale
del Notariato Messicano (Asociación Nacional del Notariado
Mexicano – ANNM) 4 è stato creato nel 1955.
Tutti i notai del paese possono aderire al consiglio se lo
desiderano. Il Consiglio raggruppa i presidenti delle camere
e dei consigli notarili regionali del paese intero. Il
notariato è dunque largamente rappresentato a livello nazionale,
anche se è certo che il Consiglio non conta tutti
i notai del paese tra i suoi membri.
2. Diritto Civile
2.1. Diritto civile generale
Il Codice Civile del Distretto Federale (CCDF) è in
vigore fin dal 1932. E' stato soggetto a importanti riforme
negli ultimi anni. E' largamente influenzato dal Code
3 Le nuove leggi del notariato di Veracruz, Tabasco e Nayarit richiedono
già obligatoriamente il kinegramma (art. 136 LNVER) o l'ologramma
(art. 40 LNTAB e art. 148 LNNAY).
4 Internet: www.notariadomexicano.org.mx

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 253
Napoléon del 1804 e la sua struttura somiglia a quella del
Code Napoléon.
Tutti i Codici della Repubblica si somigliano, ma esistono
anche differenze tra loro, alcune sono persino molto
importanti.
Per esempio, la gran maggioranza dei Codici contiene
la nozione di “atto giuridico”. In fatti, gli art. 1792, 1973
e 1859 del CCDF contengono le definizioni della convenzione
e del contratto sulla base della teoria francese
del Code Napoléon. Ciononostante, qualche Codice si allontana
da questo schema dottrinale. Questo è il caso per
i Codici Civili di Quintana Roo (art. 135-425), Coahuila
(art. 1899-2198) e Guerrero (art. 1593 ss.) che fondano
sulla teoria del “negozio giuridico”.
I Codici civili più risalenti del paese sono quelli di Ve -
racruz (1932), Nuevo León (1935), Michoacán (1936),
Chiapas (1938), Hidalgo y Sinaloa (1940), Campeche e
Oaxaca (1943), San Luis Potosí (1946), Aguascalientes
(1947), Durango (1948), Sonora (1949), Colima (1953),
Guanajuato (1967), Baja California e Chihuahua (1974) e
Tlaxcala (1976). I più nuovi Codici sono quelli di Quintana
Roo (1980), Nayarit (1981), Puebla (1985), Zacatecas
(1986), Tamaulipas (1987), Querétaro (1990), Guerrero
e Yucatán (1993), Morelos (1994), Jalisco (1995),
Bassa-California Sud (1996), Tabasco (1997), Coahuila
(1999) e, finalmente, dello Stato di Messico (2002).
2.2. Diritto immobiliare
Il secondo libro del CCDF tratta in modo dettagliato il
possesso, la proprietà, l'usufrutto, l'utilizzazione, il diritto
d'abitazione e la servitù. La compravendita di immobili
e i contratti speciali sono invece soltanto regolati nel libro
quarto (De las Obligaciones – Delle Obbligazioni),
nella seconda parte (De las diversas especies de contratos
– diversi tipi di contratti).
In diritto messicano, il contratto di compravendita è
consensuale. Infatti, ai sensi dell'art. 2248, “La compravendita
ha luogo se uno dei contraenti si obbliga a trasferire
la proprietà di una cosa o di un diritto e l'altro contraente
si obbliga a pagare un prezzo determinato in denaro”.
In genere, la compravendita è conclusa quando i contraenti
hanno espresso il loro consenso alle prestazioni,
anche se queste ultime non sono ancora state realizzate.
2.3. Compravendita di immobili
2.3.1. Requisite di forma
Il contratto di compravendita richiede certe formalità
da rispettare quando l'oggetto è costituito da immobili. Il
CCDF dispone che le compravendite che portano su un
valore di 365 volte il salario minimo giornaliero in Città
del Messico (circa $ 16,100 pesos, oppure circa $ 1,500
USD) possono effettuarsi mediante un contratto privato
davanti a due testimoni. In questo caso, il notaio, giudice
o il responsabile del registro deve autenticare la firma.
Questo vale anche per la costituzione o la cessione di diritti
reali concernenti la stessa somma di denaro. Per i
contratti di compravendita di immobili conclusi dallo
Stato a favore di persone povere è invece possibile prescindere
dai testimoni e della legalizzazione delle firme.
Bisogna precisare che questi contratti di interesse sociale
sono quasi sempre soggetti a una riduzione della tariffa
del 50 %. Ogni contratto che eccede il valore di $ 1,500
USD deve essere rogato dal notaio.
2.3.2. Il rogito
La procedura del rogito può essere riassunta come segue:
- Dapprima, il notaio ha l'obbligo di richiedere al libro
fondiario (registro público) un certificato sull'esistenza
o l'inesistenza di diritti gravanti sull'immobile oggetto
del contratto di compravendita.
- Questa richiesta serve anche di avviso anticipato circa
l'operazione in questione. Il responsabile del registro
annota la futura compravendita. L'annotazione à
valida durante 30 giorni naturali.
- Una volta firmato l'atto, il notaio deve consegnare un
altro avviso anticipato sul quale iscrive la data
dell'atto e appone la sua firma.
- Dopo la redazione dell'atto, il notaio deve continuare
con la procedura del pagamento dei diritti e delle imposte
dell'operazione in questione. Quando i diritti e
le imposte sono pagati, deve consegnare il certificato
necessario per l'iscrizione definitiva nel libro fondiario.
2.3.3. L'iscrizione nel libro fondiario
Il libro fondiario obbedisce ai principi della pubblicità,
dell'iscrizione, della specificazione, del consenso,
dell'ordine successivo, della domanda, della priorità, della
legalità e della presunzione dell'esattezza dell'iscrizione.
L'art. 3042 del CCDF dispone che gli atti seguenti sono
soggetti all'iscrizione:
- i titoli sulla base dei quali la proprietà, il possesso originario
e altri diritti reali su immobili sono costituiti,
dichiarati, riconosciuti, acquisti, trasmessi, modificati,
limitati, gravati o estinti;
- la costituzione di un patrimonio familiare;
- i contratti di locazione dei beni immobili per un periodo
di più di sei anni e i contratti che prevedono pensioni
anticipate per più di tre anni e
- gli altri titoli per i quali la legge prevede espressamente
l'iscrizione.
2.4. Contratto di costruzione
In Messico, questo tipo di contratto è regolato parzialmente
dalla legge federale sulla protezione del consumatore
(Ley Federal de Protección al Consumidor).
Questa legge regola, nei suoi articoli 73 – 76, le operazioni
concernenti immobili, prevedendo che gli atti relativi
sono soltanto soggetti a questa legge se i fornitori sono
lottizzatori, costruttori, promotori o altre persone che intervengono
nella consulenza e la compravendita pubblica
di immobili che servono di abitazioni o se garantiscono al
consumatore il diritto di utilizzare gli immobili temporaneamente
ai sensi degli articoli 64 e 65, e che tali contratti
devono obbligatoriamente essere iscritti dalla Procura-

254 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
toria Federale della Protezione del Consumatore (Procuraduría
Federal de Protección al Consumidor). Inoltre, il
contratto in questione deve obbedire a certi requisiti minimi
regolati dettagliatamente dalla legge (art. 73 bis e 73
ter).
2.5. Condomini e diritto di superficie
In Messico, i condomini sono disciplinati da una legge
speciale denominata Ley de Propiedad en Condominio
de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCI) del 1999
che regola la costituzione, la modifica, l'organizzazione,
il funzionamento, l'amministrazione e il fine del regime.
Esistono tre tipi di condomini secondo la loro struttura: la
proprietà verticale, orizzontale o mista. Per quanto riguarda
l'utilizzazione: I condomini possono essere abitazioni
o uffici per la prestazione di servizi o servire a fini
commerciali, industriali o misti.
La costituzione del condominio richiede la dichiarazione
di volontà degli interessati davanti al notaio che roga
l'atto pubblico in questione. L'atto sulla costituzione dei
condomini deve essere iscritto nel libro fondiario dopo il
pagamento dei diritti rispettivi.
Il diritto di superficie non è menzionato espressamente
nel CCDF.
2.6. Diritti reali limitati su beni immobili
I diritti reali previsti dalle leggi messicane sono la proprietà,
la comproprietà, l'usufrutto, l'utilizzazione, l'abitazione,
la servitù, il diritto di pegno immobiliare e l'ipoteca.
Il diritto di proprietà è disciplinato dagli articoli 830-
937 del CCDF, in relazione con l'art. 27 della Costituzione
Politica degli Stati Uniti di Messico (Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos – CPEUM):
La proprietà di terreni e acque situati nei limiti del territorio
nazionale spetta originariamente alla nazione che
aveva e che ha sempre il diritto di trasferire la proprietà
dei terreni e delle acque ai privati costituendo la proprietà
privata. Le società commerciali per azioni possono essere
proprietarie di terreni rurali, ma soltanto nei limiti
necessari per la realizzazione dell'oggetto. Il decreto-legge
regolerà la struttura del capitale e il numero minimale
di soci in queste società perché le terre che fanno parte
della proprietà della società non eccedano i limiti della
piccola proprietà in relazione con ciascuno dei soci. Inoltre,
il decreto-legge determinerà le condizioni per la partecipazione
straniera in queste società.
Un altro tipo di limitazione concerne l'acquisto di terreni
rurali da società commerciali per azioni (nella misura
in cui questo è necessario per la realizzazione
dell'oggetto) e la costituzione del patrimonio familiare
(caratterizzato dall'inalienabilità e l'impossibilità di pignoramento
a norma delle disposizioni dell'art. 27, frac.
XVII della CPEUM).
Per quanto riguarda il diritto di pegno, occorre precisare
che una riforma recente ha modificato (nel 2003) la
legge generale sui titoli e operazioni di credito (Ley General
de Títulos y Operaciones de Crédito), il Codice di
Commercio (Código de Comercio), la legge sulle istituzioni
di credito (Ley de Instituciones de Crédito), la legge
sul mercato dei valori (Ley del Mercado de Valores),
la legge generale sulle istituzioni e le mutue assicurazioni
(Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas
de Seguros), la legge federale sulle istituzioni finanziarie
(Ley Federal de Instituciones de Fianzas) e la legge
generale sulle organizzazioni e attività ausiliarie di
credito (Ley General de Organizaciones y Actividades
Auxiliares de Crédito), per permettere, tra l'altro, il pegno
senza cessione del possesso e di altri tipi di garanzie.
3. Diritto di famiglia
Il diritto di famiglia è regolato dal Codice Civile ad eccezione
di quello degli Stati di Hidalgo e Zacatecas. Infatti,
queste due entità possiedono Codici di diritto di famiglia
separati.
3.1. Diritto matrimoniale
Qualche Codice definisce la nozione del matrimonio.
Tra loro il CCVER che dispone nel suo art. 75: “Il matrimonio
è l'unione di un solo uomo con una sola donna che
vivono insieme per realizzare i fini essenziali della famiglia
come istituzione sociale e civile.” Il CCDF non definisce
la nozione, dispone soltanto che il matrimonio è celebrato
davanti ai funzionari istituiti dalla legge e secondo
le formalità richieste dalla legge.
I Codici Civili non definiscono neanche tutti la nozione
della famiglia. Solo i Codici Civili degli Stati di Aguascalientes
(747), Guerrero (art. 374), il CF di Hidalgo
(art. 340), i CC di Jalisco (art. 778), Michoacán (art. 120),
Querétaro (art. 135), Quintana Roo (art. 1190), Tamaulipas
(art. 663) e il CF di Zacatecas (art. 3º) contengono
una definizione dogmatica della nozione della famiglia.
Qualche Codice Civile definisce il matrimonio come
un'istituzione sociale e civile (Bassa California, Hidalgo,
Jalisco, Querétaro, Veracruz), altri invece dicono soltanto
che si tratta di un contratto (Distretto Federale, Oaxaca
e Puebla). Bisogna sottolineare che il CC di Morelos
dispone nel suo art. 120 che “La famiglia in questo Stato
è un gruppo naturale…”
3.2. Celebrazione del matrimonio
La capacità per concludere il matrimonio: La legislazione
civile regola l'età minima per concludere il matrimonio.
L'uomo deve aver compiuto sedici anni e la donna
quattordici. Questa disposizione si trova in quasi tutti
i Codici Civili della Repubblica messicana.
Ciononostante, gli Stati di Puebla e Jalisco richiedono la
stessa età per i due sposi, cioè l'età di sedici anni (art. 300
e 260, rispettivamente), il CF di Hidalgo prevede invece
l'età minimale di diciotto anni (art. 30 frac. II), anche il
CC di Guerrero (art. 412). Bisogna notare che il CC di
Bassa California Sud richiede, nel suo art. 157, l'età di diciotto
anni per l'uomo e l'età di sedici anni per la donna.
All'occorrenza, è possibile ammettere esenzioni dall'età
per ragioni gravi e giustificate. Questo vale per i minorenni,
in tutte le forme, se la legge richiede il consenso
dei genitori al matrimonio o, nel caso in cui i genitori non
vivano più, il consenso dei nonni. Occorre il consenso dei

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tutori e, in casi estremi, del giudice competente in materia
familiare, se né genitori né i nonni sono viventi.
3.3. Divorzio
3.3.1. Divorzio amministrativo
L'art. 266 del CCDF dispone che “Il divorzio scioglie il
legame del matrimonio e permette ai coniugi di concludere
un nuovo matrimonio”. La forma più semplice e rapida
del divorzio è il cosiddetto divorzio amministrativo.
Il legame del matrimonio può allora essere sciolto
con una semplice dichiarazione di ambedue gli sposi,
qualora siano tutti e due maggiorenni, non abbiano figli
di meno di diciotto anni e non abbiano beni comuni o abbiano
già sciolto la comunione dei beni (art. 272).
3.3.2. Divorzio giudiziale consensuale
Il secondo tipo di divorzio rappresenta una variante più
complessa. E' presunto che gli sposi vogliono divorziare
ma che manchino le condizioni del primo paragrafo dell'art.
272. Vale a dire che gli sposi non sono ancora maggiorenni,
che hanno bambini o che non hanno sciolto la
comunione dei beni.
Se i coniugi si trovano in una delle situazioni sopramenzionate,
hanno l'obbligo di presentare una convenzione
su questi punti al giudice competente in materia
familiare. Se quest'ultimo approva la convenzione, il divorzio
può aver luogo normalmente.
Bisogna precisare che queste due forme di divorzio,
cioè il divorzio amministrativo (art. 272 CCDF) e il divorzio
giudiziale in seguito all'approvazione anticipata
della convenzione degli sposi (art. 273 CCDF), possono
soltanto essere richiesti un anno dopo la conclusione del
matrimonio. In questo modo, il giudice può assicurarsi
che il divorzio non sia soltanto il risultato di un capriccio
o di una decisione inconsiderata.
3.3.3. Divorzio per causa grave
La terza e ultima forma del divorzio prevista dalla legislazione
messicana ha luogo nel caso di una causa grave
prevista dall'art. 267 CCDF. Naturalmente, il consenso
dei due coniugi non è richiesto in questo caso.
La procedura per domandare questa forma di divorzio
è regolata nel Codice di procedura per il Distretto Federale
(Código de Procedimientos Civiles para el Distrito
Federal – CPCDF), ma in una diversa partizione, perché
non esistono procedure specifiche. La procedura rispetta
il corso della procedura ordinaria.
3.4. La società coniugale come regime patrimoniale
legale
Il Codice Civile dispone espressamente che il contratto
di matrimonio deve essere concluso nel rispetto del
regime legale della società coniugale o della separazione
dei beni (art. 98, 178 CCDF).
3.4.1. La sociétà coniugale
La società coniugale può (sociedad conyugal) – secondo
le disposizioni del contratto – comprendere non
solo i beni che i coniugi possedono attualmente, ma anche
i beni che acquisteranno eventualmente nel futuro.
Nella convenzione matrimoniale, gli sposi possono determinare
i beni che fanno parte della società coniugale. Se
si tratta di beni immobili, la convenzione matrimoniale,
nella quale è stipulata la società coniugale, deve essere
rogata dal notaio. Deve anche essere iscritta nel registro
immobiliare (Registro Público de la Propiedad) per essere
opponibile ai terzi.
In mancanza di una convenzione matrimoniale, la società
coniugale comprende in genere (soltanto) tutti i beni
che gli sposi acquistano a partir della conclusione del matrimonio
(comunione degli acquisti). Sono invece beni
propri di ogni coniuge (oltre i beni apportati nel matrimonio)
tutti i beni acquisiti dal coniuge per donazione a
lui solo, per causa di morte o per fortuna (Art. 172 CC
Chihuahua, Art. 182 quintus CCDF, Art. 303-306 CC
Jalisco, Art. 207 CC Oaxaca, Art. 338 CC Puebla, Art.
735-738 CC Quintana Roo, Art. 196-201 CC Tabasco,
Art. 173 CC Tamaulipas, Art. 172 CC Veracruz).
3.4.2. La separazione dei beni
Sotto il regime della separazione dei beni (separación de
bienes), gli sposi conservano la proprietà e l'amministrazione
dei beni che appartengono a loro a norma del contratto
nonché le pensioni pagate a loro. Questo regime rappresenta
il caso contrario della comunione dei beni acquistati
dopo il matrimonio.
Nella prassi, un numero crescente di sposi preferiscono
il regime della separazione dei beni, anche se la grande
maggioranza dei coniugi aveva dapprima scelto la comunione.
3.4.3. Presunzione legale
Una delle ragioni più rilevanti è ovviamente che un
gran numero di Codici della Repubblica partono, in mancanza
di contratto di matrimonio, dalla presunzione legale
della società coniugale. Si tratta infatti della regola
generale dei codici seguenti: CC di Chihuahua (art. 165),
Morelos (art. 141), Nuevo León (art. 178), Puebla (art.
338), Quintana Roo (art. 719) Tabasco (art. 180) e dello
Stato di Veracruz (art. 166). La presunzione della modalità
della società legale è regolata nelle legislazioni degli
Stati seguenti: Aguascalientes (art. 209), Jalisco (art.
282), Oaxaca (art. 206), Sonora (art. 270) e Tamaulipas
(art. 172).
I Codici seguenti prevedono invece espressamente la
presunzione contraria: i CC di Campeche (art. 189),
Guerrero (art. 437), Guanajuato (art. 176), il CF di Hidalgo
(art. 60), i CC di Michoacán (art. 173), Querétaro (art.
166), Tlaxcala (art. 60) e Yucatán (art. 117) e il CF di Zacatecas
(art. 138), di modo che si presuma la separazione
dei beni con i suoi effetti legali.
Gli altri Codici non prevedono disposizioni espresse al
riguardo.
3.4.4. Contratti di matrimonio sulla separazione dei
beni
In questi casi, i contratti di matrimonio nei quali è stipulato
la separazione dei beni devono essere soggetti ad
un atto pubblico salvo nel caso in cui sono conclusi pri-

256 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
ma della celebrazione del matrimonio (art. 180 CCDF).
In ogni modo, contengono un inventario speciale sui diversi
beni di proprietà esclusiva nonché sui debiti.
Naturalmente, la conseguenza giuridica più importante
della separazione dei beni è legata alla proprietà “irriducibile”
dei beni esclusivi. Di questo fatto, i proventi di
questi beni esclusivi restano nella proprietà del coniuge
proprietario. E' anche espressamente regolato che ciascun
coniuge acquista e amministra esclusivamente i proventi
dei servizi personali.
Esiste un'eccezione importante. Quest'eccezione concerne
il caso in cui i coniugi acquistano congiuntamente
per donazione, successione a causa di morte, legato, dono
di fortuna o altrimenti a titolo gratuito. In questi casi,
l'amministrazione spetta a ambedue i coniugi. Naturalmente,
gli sposi devono regolare equamente la divisione
del patrimonio.
Un coniuge non può domandare onorari all'altro coniuge
per servizi personali. Ciononostante, una riforma recente
nella città di Messico prevede – fatto soggetto a discussioni
controverse – che il coniuge può richiedere
un'indennità fino a concorrenza del 50 % dei beni acquistati
durante il matrimonio (art. 289 bis CCDF).
3.5. Regimi convenzionali e contratto di matrimonio
Abbiamo già precisato che la legge messicana apre ai
due coniugi la possibilità di concludere un contratto di
matrimonio per costituire espressamente una società coniugale
o per stipulare la separazione dei beni secondo
quanto gli sembra opportuno. In ogni modo, il contratto
di matrimonio regola la situazione patrimoniale.
La legge presume che tutto quanto non stipulato espressamente
è soggetto alle disposizioni generali sul contratto
della società coniugale (art. 183-206 bis CCDF). Il paragrafo
V dell'art. 98 dispone che, oltre la domanda di
matrimonio, i coniugi devono presentare necessariamente
la convenzione stipulata da loro per regolare la situazione
patrimoniale. Nella loro convenzione devono
espressamente stipulare la natura del loro regime. Altre
legislazioni prevedono invece regole molto più dettagliate
al riguardo.
Il CCVER dispone, nel suo articolo 171, comma 2, che,
nel caso della presunzione legale, bisogna rispettare, se
possibile, le disposizioni che regolano la società civile o
la comproprietà. Ciononostante, a norma di una riforma
recente, i due coniugi che vogliono acquistare un bene
devono essere presenti simultaneamente davanti al notaio
che giudica della natura indivisibile e comune del bene.
D'altra parte, la maggioranza degli Stati della Repubblica
non richiede più l'autorizzazione giudiziale per i
contratti tra coniugi. Una dozzina di Stati circa non richiede
più alcun permesso: Campeche (art. 185 e 186),
Chiapas (art. 171 e 172), Guerrero (art. 432 e 433), Hidalgo
(art. 176 e 177), Michoacán (art. 170 e 171), Oaxaca
(art. 173, 174 e 175), Quintana Roo (art. 712, 713 e
714), San Luis Potosí (art. 159 e 160), Sinaloa (art. 174 e
175), Tabasco (art. 173, 174 e 175), Tlaxcala (art. 58) e
Zacatecas (art. 131 e 132). 5
3.6. Pensione alimentare
L'ambito della pensione alimentare è molto vasto nel
diritto messicano. L'art. 308 dispone che “La pensione
alimentare comprende l'alimentazione, l'abbigliamento,
l'abitazione e l'assistenza nel caso di una malattia. Per
quanto riguarda i minori, la pensione alimentare comprende
inoltre le spese necessarie per l'educazione primaria
della persona avente il diritto alla pensione e per permetterle
di esercitare una funzione, un arte, un mestiere
onesto e in conformità con il suo sesso e le circostanze
personali.”
Nel caso di divorzio, bisogna rispettare il principio generale
regolato nell'articolo 302: “I coniugi si devono rispettivamente
alimenti; la legge determina la durata di
quest'obbligo nei casi di divorzio ecc. menzionati dalla
legge stessa.”
L'art. 288 dispone che, nei casi del divorzio necessario,
il colpevole può anche essere condannato al pagamento
di una pensione alimentare a favore del coniuge innocente
e che, anche nel caso di un divorzio per accordo reciproco,
la moglie può ricevere una pensione alimentare
per lo stesso periodo di durata del matrimonio, se non
ha risorse sufficienti oppure se l'una o l'altra parte non ha
abbastanza risorse. L'uomo gode dello stesso diritto, ma
deve provare di essere nell'impossibilità di lavorare e di
non avere risorse sufficienti.
3.7. Convivenza more uxorio (omosessuale o eterosessuale)
o matrimonio di omosessuali
3.7.1. La convivenza more uxorio (concubinato)
E' un fatto che la legislazione messicana attribuisce
un'importanza particolare all'istituzione del matrimonio.
La prova di questo fatto è la solennità complessa delle requisite
da osservare per la celebrazione del matrimonio
(art. 97-113 CCDF) e l'incorporazione di postulati che stabiliscono
la nascita e la vita stabile della famiglia (art. 4º
CPEUM; art. 162, 163, 164, 168 CCDF; art. 940 CPCDF).
Nel contesto dogmatico filosofico, bisogna ovviamente
pensare all'importanza marginale che il legislatore attribuisce
agli altri tipi d'istituzioni che prescindono da ogni
formalità caratteristica per l'istituzione del matrimonio.
Questo vale anche per le relazioni tra le persone che non
concludono un matrimonio. La legislazione civile messicana
attribuisce la qualifica del concubinato a questa
convivenza, conosciuta nel linguaggio comune come
“unione libera” (unión libre).
Dal punto di vista sociale, la convivenza more uxorio è
nondimeno molto frequente ai nostri giorni, da un lato
per ragioni di persuasione mutua – per liberarsi di una
forma distinta di concepire la vita –, dall'altro per delle
ragioni imposte dalla realtà economica e sociale della vita
quotidiana. Se le cose stanno così, il legislatore deve
affrontare, in un modo o nell'altro, la problematica.
5 FERNANDO ANTONIO CÁRDENAS GONZÁLEZ, „Autorización judicial
para contratar entre cónyuges“, in escribano, organo ufficiale della
la ANNM, AC., n. 28, Messico, 2003, p. 22.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 257
La maggioranza delle legislazioni civili della Repubblica
non riconoscono legalmente la possibilità della convivenza
more uxorio. Le legislazioni accettano nondimeno
il regolamento legale di alcuni degli effetti, anche se
non riconoscono definitivamente quest'istituzione.
Il CCDF ha nondimeno conosciuto delle riforme al riguardo.
Esiste adesso un capitolo speciale su quest'istituzione
(capitolo XI, Del concubinato, art. 291 bis a 291
quintus). Il Codice riconosce allora i diritti successori (art.
1368, V), i diritti alla pensione alimentare (art. 291 quáter),
i casi di violenza domestica (323 quintus), gli impedimenti
a causa di legami familiari (294), la possibilità dell'adozione
(391), la costituzione del patrimonio familiare (art.
724) e qualche presunzione legale di filiazione (383).
Nel resto della Repubblica, i CC degli Stati di Bassa
California Sud, Guerrero e il CF di Hidalgo considerano
la convivenza more uxorio come fonte dell'obbligo di pagare
una pensione alimentare e i CC di Tabasco, Tlaxcala
e il CF di Zacatecas prevedono l'uguaglianza fra sposi
e conviventi nei riguardi di quest'obbligo.
Altre entità prevedono altri requisiti per la nascita
dell'obbligo alimentare: Il CCDF richiede che gli sposi
abbiano vissuto insieme durante almeno cinque anni, che
abbiano dato vita ad un bambino e che non abbiano concluso
matrimonio con una terza persona. L'obbligo è nullo
nel caso di più conviventi. (I CC di Chihuahua, Morelos,
Sonora e Yucatán prevedono le stesse regole.) Il CF
di Zacatecas presuppone anche nei suoi articoli 241 e 242
frac. II che l'unione si mantenga durante più di cinque anni.
Il CC di Chiapas richiede invece soltanto tre anni di
vita comune. Inoltre prevede come condizione che il beneficiario
viva una vita onesta e che i due conviventi siano
nubili/celibi. Anche l'uomo può diventare il creditore
alimentare della donna se è incapace e senza risorse per
la sua vita.
I CC di Tamaulipas e Veracruz prevedono le stesse regole
per quanto riguarda la durata della vita comune –
che è di tre anni in mancanza di figli – alla condizione
che i conviventi non concludano matrimonio con una terza
persona. Il CC di Querétaro, da parte sua, prevede che
l'obbligo di pagare una pensione alimentare sussiste durante
il periodo della relazione della coppia e non può essere
prolungata per una durata eccedente quella della durata
della convivenza more uxorio, se la relazione è stata
terminata. Naturalmente il creditore non deve aver un'altra
relazione e deve vivere onestamente.
3.7.2. Unione omosessuale
Le leggi messicane non riconoscono l'unione omosessuale.
3.8. Figli
La rappresentanza dei figli da parte dei loro genitori:
In Messico, i bambini vivono sotto la potestà fino al
compimento dell'età di diciotto anni. I genitori, infatti,
sono i rappresentanti leggitimi, gli amministratori legali
dei beni del minore e rappresentano i loro figli davanti al
tribunale. Non possono né vendere né gravare i beni immobili
ed i mobili preziosi salvo nel caso di una necessità
assoluta o di un vantaggio ovvio e previa autorizzazione
del giudice (art. 425-442). Quest'autorizzazione è rilasciata
in un procedimento di giurisdizione volontaria.
Attualmente, pochi Codici Civili della Repubblica contengono
capitoli o disposizioni concernenti i figli e la minore
età. Questo vale per i Codici Civili di Guerrero (art.
35), Jalisco (art. 567 e ss.), Quintana Roo (art. 984 e ss.),
Tabasco (art. 404 e ss.) e Tlaxcala (art. 247 e ss.).
A livello federale, esiste una legge per la protezione
dei diritti dei bambini e degli adolescenti (Ley para la
Protección de los Derechos de Niñas, Niños y Adolescentes)
promulgata dal presidente Zedillo nel 1999. Zacatecas,
il Distritto Federale e Veracruz conoscono anche leggi
speciali al riguardo.
3.9. Mandato preventivo rilasciato dal soggetto per la
propria futura incapacità
Il Messico non conosce il mandato preventivo rilasciato
dal soggetto per la propria futura incapacità, anche se
studi importanti sono stati fatti al riguardo.
4. Diritto delle successioni
4.1. Generalità
Nel nostro paese, esistono due tipi di successioni, la
successione testamentaria e la successione legittima (ab
intestato). La successione testamentaria ha luogo se il defunto
ha lasciato un testamento (un atto, come previsto
dalla legge, molto personale, revocabile e libero). La successione
legittima si apre in mancanza di disposizioni testamentarie.
L'atto di testare è individuale. Per questa ragione,
il testamento congiuntivo o reciproco è proibito.
Esistono due forme di devoluzione successoria: a titolo
universale in qualità di erede o a titolo particolare in qualità
di legatario.
4.2. La successione legittima
A norma delle disposizioni dell'art. 1599 CCDF, la successione
legittima si apre precisamente sotto le condizioni
seguenti:
- Qualora non esiste un testamento o se il testamento
redatto è nullo o ha perso la sua validità;
- qualora il testatore non ha disposto sull'intero asse
ereditario;
- qualora la condizione imposta all'erede non è adempiuta;
- qualora l'erede è deceduto prima del testatore o rinuncia
all'eredità o è incapace di subentrare nell'eredità o
in mancanza di erede sostituito.
La successione è devoluta agli eredi al momento del
decesso del testatore. Per questa ragione, il diritto messicano
non conosce quanto altri sistemi giuridici qualificano
come successione giacente. Infatti, l'art. 1649
CCDF dispone che “La successione si apre al momento
del decesso dell'autore della successione…” Da parte
sua, l'art. 1660, ben differente, dispone che “Gli effetti
dell'accettazione o della rinuncia alla successione retroagiscono
sempre alla data del decesso della persona alla

258 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
quale gli eredi succedono”. L'art. 1290 prevede le stesse
disposizioni per il legatario.
4.2.1. Pluralità di eredi
L'asse ereditario costituisce un patrimonio comune a
favore degli eredi e conserva, sotto questa forma, la sua
integrità fino al momento della divisione. Per questa ragione,
gli eredi possono disporre del loro diritto alla successione
in modo astratto, ma non possono disporre materialmente
dei beni successori.
L'art. 2047 dispone allora che, nel caso della cessione
del diritto successorio, bisogna rispondere solo nella qualità
esclusiva di erede, se i beni dell'asse ereditario non
sono enumerati o identificati. Inoltre, ai sensi dell'art.
2291, gli eredi non possono cedere i loro diritti prima del
decesso della persona della cui successione si tratta.
Esiste nondimeno una limitazione importante: Questa
limitazione concerne il diritto di prelazione dei coeredi
nel caso di cessione dei diritti successori. In questo modo,
il venditore presunto deve domandare al notaio, al tribunale
e in presenza di due testimoni di notificare agli
eredi le basi sui quali la compravendita è stata stipulata. I
coeredi dispongono di un termine di otto giorni per far
valere il loro diritto. Se il venditore non rispetta queste
disposizioni è gravemente sanzionato, perché la vendita
prevista che abbia luogo – è nulla.
4.2.2. Eredi legittimi
Chi sono le persone avente il diritto di subentrare
nell'eredità nel caso della successione legittima? In genere,
la legge prevede che gli eredi sono i discendenti, gli
ascendenti, il coniuge, i collaterali fino al quarto grado
e il/la convivente, precisamente in quest'ordine. La
beneficenza pubblica subentra nell'eredità soltanto in
mancanza di convivente.
I Codici Civili degli Stati di Guanajuato (art. 2872),
Oaxaca (art. 1502) e Puebla (art. 3360) includono tra gli
eredi legittimi i parenti collaterali fino al sesto grado.
4.2.3. Chi subentra nell'eredità in mancanza di eredi?
Talvolta è la beneficenza pubblica (art. 1636 CCDF),
talvolta è il tesoro dello Stato (art. 1569, CCVER), per
esempio. Ciononostante, occorre menzionare che i Codici
Civili degli Stati di Puebla (art. 3361), Querétaro (art.
1498) e Tlaxcala (art. 2914) dividono l'eredità e la ripartiscono
tra la beneficenza pubblica e l'università locale. I
Codici Civili di Guanajuato (art. 2874) e Zacatecas (art.
811) vanno ancora più lontano e prevedono come erede
unico l'università pubblica locale senza favorire la beneficenza
pubblica. Lo Stato è invece l'erede unico ai sensi
dei Codici Civili di Morelos (art. 777), Quintana Roo
(art. 1539) e Sonora (art. 1712).
Lo Stato di Messico prevede come erede, in mancanza
di eredi legittimi, il sistema per lo sviluppo integrale della
famiglia dello Stato di Messico (Sistema para el Desarrollo
Integral de la Familia del Estado de México –
DIF), in virtù dell'art. 1465.
4.3. La legittima
Il sistema giuridico messicano non conosce il diritto alla
legittima come previsto per esempio nel diritto spagnolo.
Nel diritto spagnolo, due terzi dell'eredità sono devoluti
agli eredi legittimi e la quota disponibile ammonta
soltanto a un terzo dell'eredità (art. 806-808 del CC spagnolo).
Ciononostante, il sistema esisteva già nel Codice
Civile di 1870. Al momento della modifica del Codice
nel 1874, il legislatore ha abbandonato l'istituto della
legittima ed è arrivato al Codice attuale che garantisce
più libertà al testatore, anche se esistono naturalmente
delle riserve.
Infatti, un numero importante di limitazioni concernano
la pensione alimentare dovuta a minori di meno di
diciotto anni; ai discendenti; al coniuge superstite se
quest'ultimo è incapace di lavorare; agli ascendenti, al
convivente e ai fratelli e alle sorelle e altri parenti collaterali
fino al quarto grado, in casi ben precisi (art. 1368).
Una regola speciale sull'interpretazione di queste disposizioni
restrittive della libertà di testare è quella che
prevede che l'obbligo di pagare la pensione alimentare
esiste soltanto se non vi sono parenti più vicini di grado
o se i parenti più vicini sono incapaci di assumere il pagamento
della pensione. Il testatore deve dunque menzionare
nel suo testamento le persone che, a norma di questa
disposizione, sono tenuti direttamente a adempiere l'obbligo
per la prossimità del grado di parentela.
Giova menzionare le conseguenze dell'inosservanza
dell'obbligo alimentare. Il CC dispone che la disposizione
testamentaria è considerata invalida. Vale a dire che le
disposizioni testamentarie devono escludere una quota
corrispondente alla pensione alimentaria scoperta. La
persona esclusa ha dunque soltanto il diritto di domandare
la pensione che gli è dovuta. Per il resto, il testamento
è valido, nel rispetto del principio generale utile per inutile
non vitiatur (art. 2238).
Nel caso di tutte queste disposizioni concernenti l'obbligo
testamentario, l'art. 1376 dispone che l'obbligo alimentare
a carico dell'autore della successione cade
nell'asse ereditario devoluto agli eredi. Soltanto il caso in
cui il testatore impone ad uno degli eredi di adempiere
l'obbligo alimentare rappresenta un'eccezione a questa regola
(art. 1376).
4.4. Testamento e contratto successorio
Il capitolo seguente previsto dalla nostra legislazione in
materia di successioni concerne le modalità testamentarie.
Il Codice Civile definisce il testamento come “un
atto molto personale, revocabile e libero, con il quale
una persona capace dispone dei suoi beni e diritti e dichiara
o regola i debiti per il tempo dopo la sua morte”
(art. 1295).
Il primo comma, che concerne i testamenti in genere,
contiene le disposizioni sulla forma testamentaria. Prevede
per esempio l'obbligo di ridurre l'atto giuridico a un atto
esclusivamente unilaterale. E' dunque proibito fare un
testamento a carattere reciproco, vale a dire un testamento
nel quale due persone dispongono a favore l'una
dell'altra o insieme a favore di un terzo (art. 1296).

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 259
La capacità di testare è presunta. Queste sono infatti
le parole dell'articolo 1305, anche se in un senso negativo.
L'art. 1306 dispone: “Sono incapaci di testare: I. I minori
maschi e femminili che non hanno ancora compiuto
l'età di sedici anni e II. Le persone che abitualmente o casualmente
non dispongono della loro piena capacità d'intendere”.
Queste disposizioni prescindono dalla regola
generale dell'art. 646 che definisce i diciotto anni come la
maggiore età.
Sembra opportuno menzionare che soltanto i CC degli
Stati di Michoacán (art. 1171), Puebla (art. 3065), Quintana
Roo (art. 1252), Tlaxcala (art. 2641) e Tabasco (art.
1386) prevedono l'età di quattordici anni per poter testare;
i CC degli altri Stati richiedono invece l'età di sedici
anni (per esempio CCDF, art. 1306 e CCVER art. 1239).
4.5. Forme di testamenti
Il nostro Codice prevede una grande varietà di forme di
testamenti. Tuttavia, i testamenti possono principalmente
essere classificati in due grandi gruppi: le forme ordinarie
e le forme speciali. I testamenti ordinari sono, a norma
delle disposizione della nostra legge, il testamento
pubblico aperto (testamento público abierto), il testamento
chiuso (testamento cerrado), il testamento semplificato
(testamento simplificado) e il testamento olografo
(testamento ológrafo) (art. 1500). I testamenti speciali
sono il testamento privato (testamento privado), il testamento
militare (testamento militar), il testamento marittimo
(testamento marítimo) e il testamento redatto in un
paese straniero (art. 1501).
Tuttavia, bisogna notare che i Codici di Aguascalientes
(art. 1411-1 413), Chihuahua (art. 1406), Coahuila (art.
972-974), Oaxaca (art. 1403-1405), Puebla (art. 3259-
3261) e Tlaxcala (art. 2803-2807) non conoscono il testamento
olografo e che, inoltre, il Codice di Nayarit non regola
né il testamento militare né il testamento marittimo.
Il nuovo Codice Civile dello Stato di Messico conosce
soltanto il testamento pubblico aperto, il testamento militare,
il testamento pubblico semplificato, il testamento
marittimo e il testamento redatto in un paese straniero
(art. 6.120-6.121). Il Codice Civile di Veracruz (art.
1454) designa come “testamento notarile chiuso” (testamento
notarial cerrado) il testamento conosciuto in altre
legislazioni sotto il nome di “testamento pubblico chiuso”
(público cerrado) e come “autografo” (autógrafo) il
testamento olografo (art. 1483), ma si tratta soltanto di
una questione di forma. Il Codice Civile di Jalisco prevede
già il testamento elettronico (art. 2848) e i CC di Querétaro
e Guerrero ammettono il testamento aereo (art.
1459 e 1381, rispettivamente). Il CC di Guerrero conosce
anche il testamento redatto su navi speciali “a partire della
partenza” (a partir del despegue) (idem, 1381).
4.5.1. Il testamento pubblico aperto
Questo testamento è qualificato come “pubblico” (público)
e “aperto” (abierto) perché è redatto davanti ad una
persona dotata delle fede pubblica, cioè un notaio pubblico
che stende obbligatoriamente un processo-verbale notarile.
Poco tempo fa, il testamento è stato redatto, firmato
e autorizzato in presenza di tre testimoni strumentari.
La gran maggioranza dei Codici della Repubblica richiede
sempre la presenza dei tre testimoni strumentali
al momento del rogito del testamento pubblico aperto. Ne
fanno eccezione i CC degli Stati di Nayarit (art. 2647), del
Distretto Federale (art. 1513), di Jalisco (art. 2842), Bassa
California Sud (art. 1418), Veracruz (art. 1444), Querétaro
(art. 1388), Colima (art. 1407) e Sonora (art. 1589)
che prevedono l'intervento di due testimoni su richiesta
del testatore o del notaio. Questo requisito è soltanto opzionale.
Nella prassi, succede che l'atto è redatto senza
l'intervento di testimoni. Infatti, la definizione dogmatica
del testamento è ridotto a quanto segue: “Il testamento
pubblico aperto è il testamento redatto davanti al notaio”.
I termini anteriori “…davanti al notaio e due testimoni”
sono stati abrogati (art. 1511 CCDF e 1444 CCVER). Il
CCCHIH, che è stato riformato in dicembre 2002, prevede
sempre l'intervento di tre testimoni (art. 1415).
Questa forma testamentaria richiede necessariamente
l'intervento e il controllo del notaio. Quest'ultimo è responsabile
in tutti i momenti della redazione delle clausole
e dell'adeguamento dell'atto alla volontà dell'autore
nonché della lettura dell'atto redatto e dell'apposizione
delle firme rispettive e della chiusura finale dell'atto.
Inoltre, vi sono disposizioni concrete di applicazione
specifica che regolano le attribuzioni speciali del notaio
responsabile: gli art. 1514 e 1516-1518 enumerano i casi
eccezionali nei quali il testatore non può o non sa firmare,
perché è sordo o cieco o perché non conosce la lingua
locale. L'art. 1519 regola i principi dell'unità dell'atto e
della fede pubblica nel caso in cui le formalità sono tutte
state rispettate. Se non sono state rispettate, il testamento
è invalido e la responsabilità spetta al notaio (art. 1520).
4.5.2. Il Testamento pubblico chiuso
Questo testamento non è steso in un atto ufficiale. Per
questa ragione, è caratterizzato come “chiuso” (cerrado).
Ciononostante, è pubblico perché richiede l'intervento
del notaio e di due testimoni.
Questo testamento può essere redatto dal testatore, ma
anche da un'altra persona, anche su carta ordinaria. La caratteristica
di questo documento è che deve essere messo
in busta chiusa immediatamente dopo la redazione, l'apposizione
della firma o della parafa. Di seguito, va presentato
al notaio in presenza di due testimoni. Il testatore
deve allora dichiarare che la busta contiene la sua ultima
volontà. In questo modo, i testimoni e neanche il notaio
non possono informarsi del contenuto del testamento.
Un'altra persona può conoscere il contenuto del testamento
soltanto nel caso in cui il testatore non sa o non
può firmare e la persona firma al suo posto. Naturalmente,
questa persona gode della fiducia del testatore. Questa
forma testamentaria soddisfa interamente all'esigenza
della segretezza senza che manchi la presentazione formale
dell'atto al notaio.
Il notaio deve infatti munire l'atto della fede pubblica e
deve anche provvedere all'adempimento di tutte le formalità
richieste per questo tipo di contratto. A norma delle disposizioni
dell'art. 1526, il notaio deve anche infilare il documento
e l'atto, di seguito all'apposizione della firma del
testatore, dei testimoni e del notaio, nella sua propria busta.

260 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
Di seguito, il testatore deve consegnare fisicamente al
notaio il documento rispettivo e il notaio deve menzionare
nel protocollo la data in cui ha autorizzato e consegnato
il testamento al suo autore. Il documento può essere
depositato dal testatore. Quest'ultimo può anche rimetterlo
ad una persona di sua fiducia o depositarlo nel archivio
del tribunale.
Il notaio è responsabile per le formalità legate al testamento.
Esistono due gravi sanzioni per lui nel caso
dell'inosservanza. Gli articoli 1520 e 1534 (CCDF) non
dispongono soltanto che il testamento privo di una delle
formalità è senza effetti, ma anche che il notaio deve assumere
l'intera responsabilità per i danni e pregiudizi.
Inoltre, corre il rischio di perdere la sua funzione. In ogni
modo, se il notaio manca di menzionare “autorizzato” nel
suo verbale – un'irregolarità che non incide sull'atto – è
sanzionato con la sospensione per sei mesi.
Altri CC, come quelli di Guanajuato (art. 2789 e 2775)
e Quintana Roo (art. 1464 e 1451) prevedono come sanzione
la perdita del carico della persona responsabile del
rogito dell'atto. I CC di Bassa California Sud (art. 1438 e
1424), Jalisco (art. 2857), Nayarit (art. 2668 e 2654) e
Querétaro (art. 1413 e 1397) dispongono che il notaio risponde
unicamente per i danni e pregiudizi, oltre la sanzione
amministrativa a norma delle disposizioni della
legge (quest'ultima soltanto nel caso di Nayarit). Tuttavia,
non prevedono la perdita della carica (anche se impongono
una pena di sospensione durante sei mesi sotto
diverse ipotesi).
I CC dello Stato di Michoacán (art. 1384) condanna soltanto
al risarcimento dei danni e pregiudizi; la perdita della
carica o la sospensione non sono previste in alcun caso. Gli
Stati di Veracruz, Messico e Chihuahua hanno modificato
gli articoli che avevano previsto sanzioni rigide al riguardo.
4.5.3. Il testamento pubblico semplificato
Il legislatore ha aggiunto al Codice Civile l'art. 1549
bis relativo al testamento pubblico semplificato. Questa
forma particolare di testamento è definita come segue:
Il testamento pubblico semplificato è il testamento redatto
davanti al notaio e avente ad oggetto un immobile
che serve o servirà di abitazione per l'acquirente. Fa
parte dello stesso documento dell'acquisto o del documento
della regolarizzazione dell'immobile effettuata
dalle autorità del distretto federale, da una dipendenza o
entità dell'amministrazione pubblica federale, o di in un
atto posteriore.
La stessa disposizione prevede come condizione che il
valore dell'immobile non deve eccedere una somma di $
314,000 pesos messicanos (circa $ 35,000 USD), oppure
l'equivalente di 25 volte il minimale di salario nel Distretto
Federale, calcolato per anno.
Il testamento pubblico semplificato è previsto dal Distretto
Federale (art. 1549 bis), ma anche dai CC di Bassa
California del Sud (art. 1454), Chihuahua (art. 1406 e
1455), Colima (art. 871 bis e 1446 bis), lo Stato di Messico
(art. 6.136), Nayarit (art. 2683 bis), Nuevo León (art.
1446 bis), Querétaro (art. 1460 bis) e Sonora (art. 1625
bis). Tra le disposizioni di questi Codici, vi sono poche
differenze – le differenze concernano soltanto il valore
dell'immobile.
Tuttavia, questa modalità costituisce una novità che si
allontana chiaramente della concezione tradizionale del
testamento. Abbiamo già visto che il testamento è integrato
nel documento dell'acquisto o della regolarizzazione,
come se si trattasse di una clausola in più. Bisogna anche
notare che può essere verificato in forma collettiva –
vale a dire che ogni comproprietario può – all'occorrenza
– istituire un legatario per la sua quota. Su questa base, è
permesso che il coniuge superstite intervenga nell'atto
per la quote in questione. Si tratta di una deroga alla disposizione
dell'art. 1296 che abbiamo già analizzato.
D'altra parte, la legge dispone espressamente che i legatari
possono richiedere la trasmissione dell'immobile
senza il beneficio d'inventario e senza dover costituire
una garanzia.
La trasmissione del titolo dal notaio si fa secondo la
procedura specifica prevista dall'art. 876 che à stato aggiunto
alle disposizioni del CPCDF. In virtù di questa disposizione,
bisogna presentare al notaio una copia certificata
dell'atto di decesso del testatore nonché la prova
del testamento pubblico semplificato. Il notaio procede
alle pubblicazioni necessarie nei giornali nazionali menzionando
i dati del caso e richiede anche – a diversi uffici
– se esistono altri testamenti. In mancanza di opposizione,
roga l'atto in questione e provvede alla sua iscrizione
nel libro fondiario.
L'obiettivo di questa forma testamentaria può riassumersi
nel fatto che può risolvere, rapidamente e economicamente,
i grandi problemi legati alla consegna di titoli e
alla regolarizzazione degli immobili nel nostro paese,
particolarmente con riguardo dello sforzo delle autorità
che devono risolvere il problema per via amministrativa.
4.5.4. Testamento redatto all'estero
Il testamento deve rispettare la forma prevista dalla legge
locale e i funzionari messicani, come rappresentati ufficiali
sul luogo, assumono la funzione di notaio o consegnatario
del testamento. Questi funzionari hanno l'obbligo
di consegnare una copia al Segretariato delle Relazioni
Straniere (Secretaría de Relaciones Exteriores – SRE),
dove si procede alla redazione dell'atto di consegna e alla
pubblicazione dell'atto di decesso qualora il decesso è
intervenuto.
4.5.5. Testamento congiuntivo
Una disposizione espressa del nostro Codice (art. 1296)
dispone chiaramente che il testamento redatto da due o
più persone è proibito. Naturalmente, si tratta di una
conseguenza logica dell'attributo personale che si ritrova
nella definizione del testamento stesso (art. 1295).
L'impossibilità di testare congiuntamente è definitiva.
Non è possibile testare congiuntamente in nessun caso,
né a favore di un terzo straniero, né reciprocamente. Questo
caso include anche l'impossibilità per un coniuge di
testare a favore dell'altro. E' ovvio che questa possibilità
è aperta soltanto nel caso in cui ciascuno degli sposi fa il
suo proprio testamento in un atto separato.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 261
In ogni modo, esiste un'eccezione importante espressamente
prevista dalla nostra legislazione in virtù di una
riforma posteriore. Si trova nell'art. 1549 bis che abbiamo
già analizzato (testamento pubblico semplificato).
4.6. Successione con sostituzione fedecommissaria
Anche se il principio prevalente è quello della libertà
delle disposizioni testamentarie (art. 1295 e 1344), è
chiaro che la filosofia del CC mantiene uno schema di
certe restrizioni che limitano in alcuni casi la libertà del
testatore.
Queste restrizioni possono apprezzarsi in modo molto
chiaro nel caso della preservazione della libertà di testare
dei propri eredi. Sono proibite dunque le sostituzioni
degli eredi o legatari di oltre una generazione, le clausole
che dispongono la proibizione della vendita di certi
beni, le disposizioni fedecommissarie e le condizioni ovviamente
illegali. E' per esempio espressamente previsto
che la condizione imposta ad un erede di assumere o di
abbandonare lo stato civile è considerata espressamente
come inesistente.
4.7. L'esecuzione testamentaria
Nel caso della successione legittima, l'amministratore
della successione (albacea) è nominato direttamente dal
giudice – o dal notaio – in un'assemblea che riunisce tutti
gli eredi (art. 805 del CPCDF e 1862 del CCDF).
Quest'assemblea non si tiene soltanto nel caso di un erede
unico oppure qualora gli interessati hanno votato a
partir del momento della convocazione. A norma
dell'enumerazione restrittiva del Codice, l'esecuzione testamentaria
può essere universale, speciale, di mano comune
o generale.
Il nostro Codice menziona anche altre forme di rappresentazione
in materia successoria. Si tratta dell'esecutore
testamentario (ejecutor) (generale o speciale, art. 1702).
Le attività dell'esecutore testamentario si limitano all'asse
ereditario la cui responsabilità gli è stata conferita.
L'art. 1728 menziona anche la funzione del verificatore
(interventor). Quest'ultimo deve soltanto controllare le
attività dell'amministratore dell'eredità.
5. Diritto delle società
In materia di diritto civile messicano, esistono due tipi
di società: l'associazione civile (Asociación Civil – AC) e
la società civile (Sociedad Civil – SC).
5.1. L'associazione civile
A norma dell'art. 2670, la AC è definita come segue:
“Qualora più persone convengono di riunirsi, in modo
non transitorio, per realizzare un oggetto comune che non
è proibito dalla legge e che non è principalmente economico,
costituiscono un'associazione”.
Questo contratto deve essere redatto per scritto e contenere
gli statuti che devono essere iscritti nel registro
pubblico. L'intervento del notaio si estende spesso alla redazione
dell'atto dell'assemblea costitutiva e degli statuti,
oltre la redazione del protocollo sull'atto.
Visto il carattere filantropico di questo tipo di associazioni
(la legge dispone che non devono avere un oggetto
principalmente economico), i beni hanno un destino particolare
nel caso di scioglimento dell'associazione regolato
dalle disposizioni degli statuti o dalle decisioni dell'assemblea.
Le facoltà dell'assemblea sono limitate all'attribuzione
esclusiva ai soci dell'equivalente delle loro quote.
Che cosa succede con i beni restanti? La legge, nel suo
articolo 2686 ultima parte, dispone che devono essere trasferiti
ad un'altra associazione che persegue un obiettivo
similare a quello dell'associazione sciolta.
5.2. La società civile
Il secondo tipo di persona giuridica regolato dalla nostra
legislazione civile è la società civile. “Concludendo
un contratto di società, i soci si obbligano mutuamente a
combinare i loro mezzi e sforzi per realizzare un obiettivo
comune a carattere principalmente economico, a condizione
che non si tratti di una speculazione commerciale.”
(art. 2688 del CCDF)
Vediamo dunque che la grande differenza tra le associazioni
e le società civili nel diritto messicano risiede
nell'oggetto, dato che le società perseguono un oggetto
“principalmente economico”. Oltre questa differenza importante,
le società dispongono di un capitale sociale,
mentre le associazioni dispongono di un patrimonio. Per
questa ragione, le società hanno quote sociali e possono
dividere gli utili, le associazioni invece no. Inoltre, nel
caso delle società, i soci possono eventualmente cedere le
loro quote sociali, mentre che, nelle associazioni, i diritti
dei membri sono personalizzati. Finalmente, la responsabilità
degli amministratori della società è solidale e
illimitata. Non è così per le associazioni. 6
In genere, il contratto sociale è redatto per iscritto, ma
l'intervento del notaio è necessario nel caso di trasferimenti
di beni che richiedono l'intervento del notaio. Inoltre,
il contratto deve essere iscritto nel registro per essere
opponibile ai terzi. L'art. 2693 determina il contenuto del
contratto sociale.
E' importante notare che l'acquisto di beni immobili
dalle società deve avvenire nel rispetto delle disposizioni
dell'art. 27, frac. III, della CPEUM che contiene la limitazione
seguente:
Le istituzioni di beneficenza pubblica o privata che
hanno per oggetto l'aiuto per i bisognosi, la ricerca scientifica,
la diffusione dell'insegnamento, l'aiuto reciproco
dei soci o tutt'altro oggetto lecito, possono soltanto acquistare
altri beni immobili se sono direttamente destinati
all'oggetto e indispensabile, nel rispetto delle disposizioni
del decreto-legge.
L'obbligo degli amministratori in questo tipo di società
consiste in una garanzia sussidiaria per la responsabilità
illimitata e solidale. Gli altri soci devono soltanto eseguire
il conferimento, in mancanza di disposizione contraria
nel contratto sociale.
6 MIGUEL ÁNGEL ZAMORA y VALENCIA, Contratos Civiles, Porrúa, Messico,
1998, p. 238-239.

262 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
Finalmente, è importante notare che in Messico la costituzione
di ogni tipo di società richiede sempre il permesso
del segretariato delle relazioni stranieri (SRE) per
l'iscrizione della denominazione. La SRE tiene un registro
elettronico delle denominazioni e della partecipazione
di persone straniere, a norma delle disposizioni degli
art. 15 e 16 della legge sulla partecipazione straniera (Ley
de Inversión Extranjera – LIE).
5.3. Associazione e società di capitali
In Messico, esiste una legge speciale dell'anno 1934
(legge generale sulle società commerciali – Ley General
de Sociedades Mercantiles, LGSM). Questa legge riconosce
diversi tipi di società. Però, i tipi più frequenti
sono soltanto due: La società a responsabilità limitata
(sociedad de responsabilidad limitada) e la società anonima
(sociedad anónima). Gli altri tipi sono molto rari
nella prassi per diverse ragioni.
5.3.1. La società a responsabilità limitata (SRL)
Nelle società a responsabilità limitata, i soci sono soltanto
obbligati a eseguire i loro conferimenti. La legge
messicana non richiede un numero minimo di soci. Dispone
soltanto che la società è costituita da “uno o più soci”.
Tuttavia, la società non può avere più di 25 soci. In
conformità con tutto questo, la SRL porta spesso il nome
di uno o più soci, anche se la legge permette che è costituita
o sotto una denominazione o sotto una ragione sociale.
In ogni modo, la denominazione o la ragione sociale
devono essere seguite dall'espressione letterale del carattere
tecnico della società o dell'abbreviazione SRL; in
mancanza, i soci rispondono in modo sussidiario, limitato
e solidale di tutti gli obblighi sociali. Se la società porta
il nome di una persona che non è socio come ragione
sociale, questa persona risponde obbligatoriamente delle
operazioni dell'impresa fino a concorrenza del suo più
grande conferimento.
In Messico, è uso di aggiungere l'espressione “y compañía”
(e compagnia) se si tratta di una ragione sociale e
se i nomi degli altri soci non sono menzionati. Inoltre, si
parla spesso di “successori”, espressione che non indica
automaticamente il decesso del socio originario, ma soltanto
lo scioglimento del rapporto sociale oppure l'incorporazione
di una società in un'altra.
A norma delle disposizioni della legge, il capitale non
deve essere inferiore a $ 5,000 pesos (circa $ 500 USD).
Il capitale deve essere sottoscritto interamente. Il 50 %
del capitale deve essere pagato immediatamente.
Quali sono le formalità da rispettare al momento della
costituzione? In genere, le società vanno costituite davanti
al notaio. Le stesse formalità devono essere rispettate
per le modifiche degli statuti.
Infine, è importante notare che – come nel caso delle
associazioni e delle società civili – bisogna domandare
alla SRE il permesso dell'iscrizione del nome delle società
commerciali e il suo eventuale controllo nel caso di
persone straniere.
5.3.2. Società anonima (SA)
La società anonima è la forma giuridica più frequente
nella prassi delle società commerciali. Questa società è
caratterizzata da una grande versatilità e un'eccellente
immagine pubblicitaria. Ai sensi delle disposizioni dell'art.
87 della sopramenzionata LGSM: “La società anonima
è la società che esiste sotto una denominazione e
che si compone esclusivamente di soci il cui obbligo è limitato
al pagamento delle loro azioni. Il capitale minimo
di una SA deve ammontare a $ 50,000 pesos oppure circa
$ 5,000 USD.
La legge dispone espressamente che la SA deve presentarsi
sotto la forma tecnica di una “denominazione” spesso
di fantasia perché la costituzione è interamente libera.
In ogni modo, la legge evita il rischio dell'omonimia con
un controllo burocratico realizzato dalla SRE che abbiamo
già menzionato. Sia come sia, la denominazione di
questo tipo di imprese va obbligatoriamente seguita dalle
parole “Sociedad Anónima” (società anonima) o l'abbreviazione
SA.
Qual'è la forma giuridica di una società anonima? Come
abbiamo già detto, le società commerciali devono essere
costituite davanti al notaio. In questo caso particolare,
possono anche essere costituite con l'appello al pubblico
risparmio. Questa forma di costituzione non è invece
molto frequente nella prassi.
Nella prassi, il notaio stesso redige l'atto dell'assemblea
generale costitutiva nonché gli statuti. Gli art. 95 e 101
dispongono che i conferimenti in contanti si eseguono al
momento della redazione dell'atto sull'assemblea costitutiva
e che, la costituzione della società approvata, bisogna
procedere al rogito dell'atto e all'iscrizione dell'atto e
degli statuti. L'art. 90 richiede invece di comparire davanti
al notaio.
5.4. Le società cooperative (SC)
In Messico, le società cooperative sono disciplinate da
una legge speciale che risale all'anno 1994. L'oggetto
della SC è l'organizzazione sociale integrata da persone
fisiche sulla base di interessi comuni e del principio della
solidarietà, del proprio sforzo e dell'aiuto mutuale nello
scopo di soddisfare ai bisogni individuali e collettivi
con la realizzazione di attività economiche di produzione,
di distribuzione e di consumo di beni e servizi.
Le SC vengono costituite da almeno cinque soci e
mantengono una struttura economica di capitale variabile.
Per quanto riguarda le formalità richieste, l'art. 12 della
legge prevede unicamente la necessità della legalizzazione
delle firme da un'autorità pubblica, incluso il notaio.
Qualora l'atto costitutivo è stato firmato, la SC ha la
personalità giuridica e dispone di un patrimonio. L'atto va
iscritto nel registro di commercio (registro público de comercio).
Per quanto riguarda la responsabilità, le società cooperative
possono optare per la responsabilità limitata oppure
per la responsabilità supplementare dei soci.Nel
primo caso, i soci limitano la responsabilità esclusivamente
al valore del loro conferimento; nel secondo caso,
i soci sono tenuti a parti uguali per le operazioni della so-

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 263
cietà, secondo il valore determinato in anticipo. E' importante
notare che gli stranieri non possono assumere funzioni
di gestione o amministrazione in questo tipo di società
(art. 7°).
Finalmente, le SC possono anche essere società di consumazione,
di produzione di beni o di servizi, di risparmio
o di prestito. Quest'ultimo tipo di società è regolato
in una legge speciale, la legge sul risparmio e il credito
popolare (Ley de Ahorro y Crédito Popular).
5.5. Fondazione
Le fondazioni sono regolate dalla cosiddetta legge sulle
istituzioni di assistenza privata per il Distretto Federale
(Ley de Instituciones de Asistencia Privada para
el Distrito Federal) del 1998. Questa legge prevede due
tipi d'istituzioni di assistenza privata: le fondazioni (fundaciones)
o le associazioni (asociaciones). L'art. 7° dispone
che il nome o la denominazione è sempre seguita
dalle parole Institución de Asistencia Privada (o IAP –
istituzione di assistenza privata).
In genere, la costituzione di questo tipo d'istituzione è
regolata dalle regole generali della legislazione civile.
Malgrado tutto, esiste qualche eccezione d'applicazione
particolare. Tra le eccezioni, bisogna sottolineare la possibilità,
nel caso delle fondazioni (che siano a carattere
transitorio o permanente), di costituirle in un testamento.
In questo caso, è importante notare che non è possibile
far valere l'incapacità di testare (art. 1313, frac. I, e 1314
del CCDF). In genere, non è neanche possibile di far valere
vizi di forma. In questo modo sono protette l'intenzione
volontaria dell'autore e la sua anima altruista.
5.6. Registro di commercio e rappresentazione
Da poco, esiste un nuovo regolamento sul registro di
commercio (Registro Público de Comercio). Il regolamento
del 24 ottobre 2003 stabilisce il cosiddetto sistema
integrale di gestione del registro (Sistema Integral de
Gestión Registral – SIGER), che contiene il foglio commerciale
elettronico, sulla base di formalità codificate in
anticipo dal Segretariato dell'Economia (Secretaría de
Economía). E' prevista una procedura rigorosa per l'iscrizione,
la memorizzazione, la custodia, la sicurezza, la
consultazione, la riproduzione, la verifica, l'amministrazione
e la trasmissione dell'informazione del registro attraverso
due vie di trasmissione: la via elettronica (il notaio
o il rappresentante utilizza il sistema SIGER) e la via
fisica (attraverso lo sportello corrispondente). Previa verificazione
del documento ricevuto, viene rilasciato al notaio
o al rappresentante un certificato con un numero progressivo
nonché la data e l'ora del ricevimento dei due o
più atti che si riferiscono allo stesso foglio.
La firma elettronica utilizzata per l'elaborazione dei dati
è la firma avanzata o affidabile, conforme a che ottempera
ai requisiti di segretezza.
6. Diritto internazionale privato
6.1. Lex rei sitae
Le regole nazionali in materia di conflitti di legge sono
sparse. L'art. 121 comma II della CPEUM stabilisce, senza
dar luogo a dubbi, il principio della lex rei sitae. Dispone
che i beni mobili o immobili sono disciplinati dalla
legge del luogo della loro situazione. Altre regole principali
si trovano negli articoli 12-15 delle disposizioni
preliminari (“Disposiciones Preliminares”) al CC. In
genere, si può dire – come previsto dall'art. 12 del CCDF
– che le “leggi per il Distretto Federale si applicano a tutte
le persone che si trovano sul territorio di quest'ultimo,
che siano nazionali o straniere”.
Il CCDF aggiunge che “si applicano anche agli atti e
fatti sopravenuti sul territorio, salvo che prevedano l'applicazione
di una legge straniera e, per il resto, con riserva
delle disposizioni dei trattati e convenzioni ai quali il
Messico ha aderito”.
Anche l'art. 13 del CCDF stabilisce la regola della lex
rei sitae con una serie di disposizioni sul riconoscimento
delle situazioni giuridiche di altre entità della Repubblica
– stato e capacità delle persone, diritti reali immobiliari,
affitto, forma legittima degli atti – nel rispetto del principio
secondo il quale occorre applicare il diritto del luogo
della conclusione dell'atto (locus regit actum).
Per quanto riguarda infine gli effetti giuridici, sono disciplinati
dalla lex loci executiones. Si applica allora il diritto
del luogo dell'esecuzione.
Il diritto straniero è applicato come all’estero, vale a
dire nel modo di un giudice straniero. Si applica per principio
il diritto materiale, salvo nel caso di regole di conflitti
che fanno un rinvio a una legge straniera. In ogni
modo, l'applicazione di istituti giuridici stranieri o di procedure
analoghe è possibile se il diritto messicano non si
oppone. Esistono anche norme su questioni preliminari
pregiudiziali o incidenti e finalmente norme sull'applicazione
necessaria e armonica di diverse leggi tenendo conto
delle “esigenze di equità della fattispecie.”
Il diritto straniero non si applica nel caso d'intenzione
fraudolenta di evitare l'applicazione del diritto nazionale
o nel caso in cui è contrario all'ordine pubblico. Finalmente,
bisogna menzionare gli articoli 284 bis del
CPCDF e 86 bis del CFPC che riguardano anche l'applicazione
del diritto straniero e le possibilità del giudice locale
che vuole ottenere le informazioni necessarie.
6.2. Altre disposizioni
Al di fuori di questo schema generale, si trovano altre
disposizioni isolate, come nei casi seguenti:
6.2.1. Testamenti (art. 1593-1598 CCDF)
Queste regole dispongono che il testamento redatto
all’estero produce tutti gli effetti in Messico, se è valido
ai sensi della legge straniera.
“I segretari della legazione (Secretarios de legación), i
consoli e i vice-consoli messicani possono agire nella
funzione di notaio o ricevere i testamenti dei cittadini nazionali
all’estero nel caso in cui le disposizioni testamentarie
devono essere eseguite nel Distretto Federale” (art.
1594).
La devoluzione successorale legale dei beni immobili
e dei beni mobili è regolata dalla legge della situazione

264 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico Notarius International 3-4/2005
dei beni (lex rei sitae). Negli Stati di Puebla e San Luis
Potosí, i beni mobili sono invece disciplinati dalla legge
del domicilio (soltanto i beni immobili sono disciplinati
dalla lex rei sitae). Nello Stato di Quintana Roo, la legge
del domicilio regola la successione intera.
6.2.2. Società o associazioni (art. 2736 CCDF)
Sono rispettate le disposizioni private sulle persone
giuridiche straniere a norma del diritto applicabile
all'atto di costituzione (il principio: locus regit actum).
La capacità di agire delle persone giuridiche riconosciuta
a norma della legge messicana non può eccedere la capacità
riconosciuta dal paese di origine. E' allora presunto
che il rappresentante della persona giuridica straniera in
questione abbia la facoltà di intervenire in tutti gli atti che
richiedono un'eventuale responsabilità.
6.2.3. Adozione (art. 410-E e 410-F CCDF)
La legge distingue due tipi di adozione:
- la cosiddetta adozione internazionale, cioè “l'adozione
di persone di un altro paese la cui residenza abituale
è situata al di fuori del territorio nazionale”
- e l'adozione da stranieri, cioè “l'adozione da cittadini
di un altro paese, la cui residenza abituale è situata
sul territorio nazionale.”
Nel primo caso, l'adozione è disciplinata dai trattati internazionali
che il Messico ha firmato. Nel secondo caso,
bisogna ovviamente applicare il CCDF. Finalmente, l'art.
410-F aggiunge che, se le circostanze sono uguali, i messicani
sono preferiti nei riguardi degli stranieri.
Il CCDF prevede l'età di almeno 25 anni per poter adottare
una persona e una differenza d'età di almeno 17 anni
tra il figli adottivo e il padre o la madre adottiva (art.
390). Tuttavia, questa regola non è rispettata che da 10
entità della Repubblica. Il resto, oppure 22 Codici, prevedono
età diverse – un'età tra i 18 e i 30 anni per poter
adottare e una differenza d'età tra i 10 e i 20 anni tra il figlio
e il genitore adottivo.
6.2.4. Capacità degli stranieri
A norma delle disposizioni degli articoli 1327 e 1328
del CCDF, le persone fisiche e giuridiche straniere sono
generalmente capaci di acquistare beni per via di devoluzione
successoria testamentaria o ab intestato nel rispetto
delle disposizioni della CPEUM. Esiste una sola limitazione:
L'eventuale mancanza di reciprocità internazionale.
6.2.5. Stato civile acquistato all'estero
La legge dispone espressamente che, per determinare
lo stato civile acquistato da cittadini messicani all'estero
fanno prova i documenti da loro esibiti, e questo nel rispetto
delle disposizioni del CPC e a condizione che l'atto
rispettivo sia iscritto nel registro dell'autorità corrispondente
(art. 51 CCDF).
6.2.6. Titoli di credito emessi da stranieri
Gli articoli 252-258 della Legge generale sui titoli e
operazioni di credito (Ley General de Títulos y Operaciones
de Crédito – LGTOC) dispongono che la capacità per
emettere titoli all'estero o per concludere tutti gli atti
menzionati in questi ultimi è regolata dalla legge del paese
in cui il titolo è emesso o l'atto concluso e che la legge
messicana si applica alla capacità. La stessa legge disciplina
la capacità degli stranieri di emettere titoli o di
concludere uno degli atti menzionati in questi titoli all'interno
della Repubblica.
6.3. Documenti provenienti dall'estero
Gli art. 139-140 della LNDF prevedono la stesura di un
protocollo su questo tipo di documenti una volta legalizzati,
apposta l'apostille o tradotti, su richiesta della parte
interessata e senza il bisogno di una decisione giuridica
salvo che si tratti di poteri conferiti da consoli messicani.
Art. 140 LNDF: Qualora i poteri conferiti al di fuori
della Repubblica sono legalizzati, dotati dell'apostille o
tradotti, all'occorrenza, da traduttori esperti devono essere
protocollati per produrre effetti ai sensi della legge.
Questo non vale per i poteri conferiti dai consoli messicani.
L'art. 21 della CPEUM che abbiamo già menzionato si
applica anche al livello internazionale. Gli articoli 130-
131 del CFPC contengono le stesse disposizioni.
Richiedono un mandato giudiziale espresso per la redazione
del processo verbale gli Stati di Aguascalientes,
Bassa California, Campeche, Guerrero, Nuevo León, Oaxaca
(all'eccezione dei poteri), Tabasco, Tamaulipas,
Tlaxcala e Yucatán (10 entità).
Contrariamente agli Stati menzionati, esiste un gran
numero di Stati (Bassa California Sud, Chiapas, Chihuahua,
Durango, Stato di México, Hidalgo, Morelos, Nayarit,
Veracruz, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sinaloa e
Zacatecas) che non richiedono una decisione giudiziale
e che prevedono unicamente la redazione di un protocollo
prima della legalizzazione davanti al notaio, la designazione
delle parti, e eventualmente una traduzione da
un traduttore esperto.
In qualche caso (per esempio, lo Stato di Messico, Nayarit,
Quintana Roo, Sinaloa e D.F.), è disposto espressamente
che il protocollo non domanda nessun ordine o
mandato giudiziale. Lo Stato di Messico aggiunge che il
notaio costata il documento redigendo il protocollo.
Provvede a che non contenga nessuna disposizione contraria
alla legge e ai buoni usi e costumi. La legge sul notariato
dello Stato di Jalisco permette la produzione di
prove in due lingue in due colonne parallele (art. 127).
Insomma, la tendenza attuale della problematica della
validità del documento proveniente dall’estero è di abbandonare
l'esigenza del mandato giudiziario per la redazione
del protocollo e di ridurre la necessità di quest'atto
unicamente ai casi in cui tali documenti non contengono
un'apostille o un certificato consolare. D'altra parte, si costata
la tendenza di permettere al notaio stesso di redigere
il protocollo se conosce la lingue in questione (oppure
a tutt'altra persona identificata regolarmente che può anche
essere un non esperto). E' logico che la proposizione
finale risiede nell'armonizzazione nazionale e all'adattamento
ai trattati e convenzioni internazionali ai quali il
Messico ha aderito.

Notarius International 3-4/2005 J. A. Márquez González, Rapporto nazionale Messico 265
7. Diritto tributario
7.1. Trasmissione di patrimonio immobiliare
Il notaio ha l'obbligo di pagare le imposte fissate per
l'operazione in questione a norma delle disposizioni della
legge sulle imposte e sulla pensione (Ley del Impuesto
Sobre la Renta – LISR) e delle disposizioni degli articoli
14 – 14 A del Codice fiscale della Federazione
(Código Fiscal de la Federación – CFF).
L'imposta è fissata sulla base del valore del corrispettivo
ottenuto per la vendita. In mancanza di un corrispettivo,
è fissata sulla base di un valore valutato. Esistono tuttavia
eccezioni alla regola dei frutti della compravendita
nell'ipotesi della trasmissione del patrimonio a causa di
morte, per donazione o fusione di società e della vendita
di certi titoli di credito che hanno prodotto interessi.
La procedura del calcolo dell'imposta annuale è più o
meno complessa secondo l'operazione in questione. Insomma,
si può dire che bisogna fare le deduzioni previste
dall'art. 148 della legge menzionata che prevede l'aggiornamento
dei costi dell'acquisto. Le detrazioni non possono
mai essere inferiore al 10 % dell'importo della vendita.
Si può anche sommare gli investimenti in costruzioni,
riparazioni o estensioni, nonché gli onorari del notaio e le
imposte, diritti e valutazioni, le commissioni e la mediazione.
Dopo aver dedotto quanto menzionato qui sopra, si ottiene
il guadagno, vale a dire la differenza risultante del
calcolo. Il guadagno deve essere diviso per il numero di
anni passati tra le due date dell'operazione, cioè la data
dell'acquisto e la data della vendita – senza eccedere i
vent'anni.
Il notaio effettua i pagamenti provvisionali per la vendita
dei beni immobili sulla base di una tariffa prestabilita
che è il risultato della divisione del guadagno per il numero
di anni passati tra l'acquisto e la vendita. La tariffa
è moltiplicata per il numero di anni.
Il notaio dispone di un termine di quindici giorni a partir
della data della firma per effettuare il pagamento provvisionale,
sempre sotto la sua responsabilità.
7.2. Reddito per l'acquisto dei beni
L’imposta sul reddido è prevista dall'art. 155 della
LISR. E' anche possibile fare detrazioni in questo caso a
norma delle disposizioni dell'art. 156. Bisogna tuttavia
notare che il pagamento provvisiorio ammonta al 20 %
del reddito. Il notaio dispone anche di un termine di quindici
giorni per fare il pagamento provvisionale, sempre
sotto la sua responsabilità.
7.3. Imposta sul valore aggiunto (IVA)
La tassa sul valore aggiunto è percepita per le operazioni
classificate come compravendite (Art. 14 e 14-A del
CFF).
Ne fanno eccezione la trasmissione di beni a causa di
morte e le donazioni. L'imposta non è percepita neanche
nel caso di vendita di terreni o di costruzioni ad uso abitativo,
all'eccezione degli alberghi (art. 9° della legge
sull'imposta sul valore aggiunto – Ley del Impuesto al Valor
Agregado).
Il Codice presume che la vendita ha luogo al momento
delle controprestazioni effettive. A partir di questo momento
comincia a decorrere un termine di quindici giorni
per il pagamento dell'imposta. L'imposta ammonta al
15 % del valore del bene. E' a carico del contribuente che
la trasferisce separatamente alle persone che acquistano i
beni, il diritto di uso o i servizi.
7.4. Trasferimento della proprietà
Al livello locale, il trasferimento di immobili è assoggettato
all'imposta sul trasferimento di proprietà (traslación
de dominio). Questo vale anche per le trasmissioni
di immobili a causa di morte, i conferimenti per le società,
il trasferimento di diritti reali, l'aggiudicazione, le
prescrizioni positive, i cambi, l'amministrazione fiduciaria,
la divisione della comproprietà o la dissoluzione di
una società coniugale – per la parte eccedente.
Per calcolare quest'imposta, serve come base un valore
estimato da un esperto. La tariffa è variabile secondo le
entità della Repubblica. Tuttavia, ammontano a un ammonto
tra il 0.50 e il 2 % del valore. Il termine per il pagamento
dell'imposta è anche variabile. Il termine più
lungo è di 30 giorni. I notai e il contribuente sono solidalmente
responsabili per il calcolo e l'intero obbligo.
7.5. Iscrizione dei documenti nel registro
Infine, l'iscrizione dei documenti nel libro fondiario
(Registro Público de la Propiedad) fa nascere diritti a
condizione che riguardino immobili o diritti reali. Le tariffe
sono molto diverse nelle diverse entità. Talvolta è
prevista una tassa fissa, talvolta una percentuale, talvolta
dipende da un minimale di salario. E' anche possibile fissare
tariffe minime e massime.
7.6. Imposta sulle successioni e sulle donazioni
Le successioni e le donazioni non sono assoggettate ad
un'imposta speciale. Per questa ragione, bisogna rinviare
alla regola generale menzionata nei paragrafi precedenti
che dispone che sono esentida dall’imposta sul reddido le
donazioni tra coniugi o parenti in linea diretta – salvo
qualche eccezione – e in genere ogni tipo di donazione
fissando un massimo per il valore totale delle donazioni
che si ricevono nel corso di un anno (art. 109 frac. XIX
della LISR).
8. Bibliografia
vedi pagina 199.

266 M. Tomlow, Flash Annulments in the Netherlands Notarius International 3-4/2005
LEGAL DEVELOPMENTS
Flash annulments (Flitsscheidingen) in the Netherlands
"Divorces éclair" (Flitsscheidingen) aux Pays-Bas
"Blitzscheidungen" (Flitsscheidingen) in den Niederlanden
"Divorzi lampo" (Flitsscheidingen) nei Paesi Bassi
"Divorcios express" (Flitsscheidingen) en Holanda
MICHIEL TOMLOW, Civil Law Notary in Heerlen, The Netherlands
Summary
Under Dutch law, a registered partnership can be dissolved
by mere mutual consent and registration of the
agreement without court decision. Also, a marriage can
be downgraded to become a registered partnership by the
parties' agreement.
Thus, couples who want to get a fast and easy divorce,
first downgrade their marriage to a registered partnership
and then – in a second step – shortly thereafter
dissolve their partnership by agreement. In 2004, more
than 5.000 marriages have been dissolved in this way.
To block this trend, legislation has been proposed to
abolish flash annulments or to replace it by some form of
administrative divorce procedure.
Sommaire
Conformément à la loi néerlandaise, les unions libres
enregistrées peuvent être dissoutes par contrat entre les
partenaires et son inscription sans intervention du tribunal.
De plus, les époux ont le droit de transformer leur
mariage en une simple union libre enregistrée sur la base
d'une convention.
Ce système sert aux époux qui veulent divorcer rapidement
et facilement. Dans un premier pas, les époux
transforment leur mariage en union libre pour ensuite
convenir de la dissolution de l'union libre. En 2004,
environ 5.000 mariages ont été dissouts de cette manière.
Le législateur considère la possibilité d'abroger les divorces
éclairs ou de les substituer par un divorce administratif.
Zusammenfassung
Nach niederländischem Recht kann eine registrierte
Lebenspartnerschaft ohne Einschaltung eines Gerichtes
durch Vertrag zwischen den Lebenspartnern und dessen
Registrierung einvernehmlich aufgehoben werden. Ebenso
kann eine bestehende Ehe durch bloße Vereinbarung in
eine registrierte Partnerschaft herabgestuft werden.
Dies nutzen scheidungswillige Ehegatten, die eine
schnelle und einfache Scheidung anstreben, indem sie in
einem ersten Schritt die Herabstufung der Ehe zur Lebenspartnerschaft
und unmittelbar danach die Auflösung
der Lebenspartnerschaft vereinbaren. Im Jahr
2004 wurden etwa 5.000 Ehen auf diese Art aufgelöst.
Der Gesetzgeber erwägt, die Blitzscheidung ganz aufzuheben
oder durch eine Registerscheidung zu ersetzen.
Sommario
A norma della legge olandese, la convivenza registrata
può essere sciolta mediante una convenzione tra i conviventi
e la sua iscrizione senza intervento del tribunale.
Inoltre, gli sposi hanno il diritto di trasformare il loro matrimonio
in una semplice convivenza registrata sulla base
di una semplice convenzione.
Questo sistema è utile per gli sposi che vogliono un divorzio
rapido e facile. Dapprima, trasformono il loro
matrimonio in una convivenza registrata. Di seguito
convengono del scioglimento del matrimonio. Nel
2004, circa 5.000 matrimoni sono stati sciolti in questa
maniera.
Il legislatore considera la possibilità di abrogare i divorzi
lampi o di sostituirli da un divorzio amministrativo.
Resumen
En virtud de la ley holandesa, las uniones de hecho
pueden anularse por mero mutuo acuerdo y mediante el
registro de este acuerdo sin una sentencia judicial. Asimismo,
los matrimonios pueden rebajarse a uniones de
hecho por mero acuerdo entre las partes.
Por tanto, las parejas que deseen beneficiarse de un divorcio
fácil y rápido, primero deben rebajar su matrimonio
a una unión de hecho y a continuación – en una
segunda fase – anular poco después esta unión de mutuo
acuerdo. En 2004, más de 5.000 matrimonios se han
disuelto de esta forma.
Para detener esta tendencia, se habian propuesto leyes
con vistas a eliminar completamente los divorcios express
o a remplacerlos por un divorico administrativo.
Flash annulments (Flitsscheidingen) in
the Netherlands*
1. Registered Partnership under Dutch law
In the Netherlands couples of the same sex or mixed
sexes can get married or form a registered partnership.
Conditions applying to marriage and registered
partnership are the same in both cases.
Marriage and registered partnership are similar in most
ways. They are both relationships formalised by law.
(Book 1 Dutch Civil Code, Marriage Title 5 and Registered
Partnership Title 5 A). 1

Notarius International 3-4/2005 M. Tomlow, „Divorces éclair“ aux Pays-Bas 267
The Registered Partnership results in almost all of the
rights and obligations of the marriage (quasi-marriage).
2. Dissolution of Registered Partnership by mutual
consent
A difference between Marriage and Registered Partnership
is that the Registered Partnership can be dissolved
by mutual consent of the partners or by court decision.
A marriage can only be ended in court. Dissolution by
mutual consent, without court decision, is not possible
for the marriage.
Registered partners can end their relationship without
going to court as long as both parties agree. However,
they must be able to demonstrate that they agree and have
arranged their affairs to the satisfaction of both. For this
purpose, they must have an agreement drawn up by a
lawyer or civil law notary, confirming that they wish to
end their relationship and making arrangements regarding
property, maintenance and so forth.
This agreement must be entered in the registers of
births, deaths, marriages and registered partnerships. Only
once this has been done is the registered partnership
deemed officially ended.
3. Conversion of a Marriage in a Registered Partnership
and vice versa
A marriage can be converted into a registered partnership.
The registrar of marriage draws up a deed of conversion,
which is entered in the registered partnership
register. Conversion ends the marriage and affects the
registered partnership.
In principle, conversion does not change the existing
situation. For example, if two people in a marriage are
bringing up a child and share responsibility for the child,
converting their marriage into a registered partnership
has no further implications. Nor are there any consequences
for a couple who entered into a registered partnership
in general community of property except, perhaps, if one
or both partners are foreign nationals or resident abroad.
4. Flash annulments (Flitsscheidingen)
4.1. 5.000 Flash annulments in 2004 alone
Apart from divorce, a marriage is also regarded as having
been dissolved when it is converted into a Registered
Partnership. Subsequently, the registered partners can
dissolve their registered partnership by mutual consent.
This procedure is called “flash annulment” (Flitsscheiding).
Since flash annulments were introduced (2001) the
number of registered partnerships has grown significantly.
In 2004 over 11.000 partnerships were registered,
mainly (91%) heterosexual couples. More than 60 percent
of the registrations are marriages that are converted
into partnerships.
In 2004 almost 5.000 marriages were dissolved by
way of so-called flash annulments. Flash annulments
appear to be a serious alternative for married couples who
want to get divorced.
A flash annulment allows a speedy procedure. Most
marriages converted into partnerships are soon followed
by dissolution of the partnership. About 60 percent of the
conversions were dissolved within a month, 90 percent
within six months.
4.2. Reform proposals
Some members of the Dutch Parliament had proposed
a Bill to make the dissolution of the marriage by mutual
consent in an administrative procedure possible – replacing
flash annulments (Luchtenveld Bill). During parliamentary
debate, this proposal was first restricted to
partners who don't have minor (under age) children;
this proposal had been adopted by the Senate (the second
Chamber of the Dutch Parliament) on November 29th,
2005. 2 However, on June 20th, 2006 the Fist Chamber of
the Parliament has rejected the Luchtenveld Bill.
On the other side, the Minister of Justice wants to abolish
the possibility of dissolving the Registered partnership
by mutual consent alltogether.
Thus, today it is uncertain if an administrative divorce
of the marriage will be introduced replacing flash annulments.
5. No recognition in other countries
Other countries do not know the possibility of conversion
and do not recognize the dissolving of the marriage.
This means that married couples should be aware that
their relationship and its legal consequences will not always
be accepted in other countries. After conversion of
the marriage in a Registered Partnership and dissolving
the Registered Partnership the partners stay married for
the foreign law and can not remarry an other person
abroad.
* by MICHIEL TOMLOW, senior partner of Tomlow & Zeestraten, Civil
Law Notaries in Heerlen, The Netherlands.
1 Dutch statutes may be searched in internet at the following site:
http://wetten.overheid.nl/
2 “Wet bevordering voortgezet ouderschap en zorgvuldige scheiding”,
Tweede Kamer der Staten Generaal, vergaderjaar 2005-2006, 30145,
Internet: www.tweedekamer.nl
“Divorces éclair” (Flitsscheidingen) aux
Pays-Bas*
1. Le partenariat enregistré conformément à la loi
néerlandaise
Aux Pays-Bas, les couples de même sexe ou de sexe
différent peuvent se marier ou convenir d'un partenariat
enregistré. Les conditions du mariage et du partenariat
enregistré sont les mêmes.
Le mariage et le partenariat enregistré se ressemblent
largement. Il s'agit, dans les deux cas, de relations formalisées
par la loi (Livre 1 du Code Civil Néerlandais, Mariage,
Titre 5, et Partenariat enregistré, Titre 5 A). 1
Les partenaires enregistrés ont presque tous les droits et
obligations d'un couple marié (quasi-mariage).

268 M. Tomlow, „Blitzscheidungen“ in den Niederlanden Notarius International 3-4/2005
2. Dissolution du partenariat enregistré par consentement
mutuel
L'une des différences entre le mariage et le partenariat
enregistré est que le partenariat enregistré peut être
dissout par consentement mutuel des partenaires ou
par une décision du tribunal.
Le mariage peut par contre seulement être dissout par une
décision judiciaire. La dissolution du mariage par consentement
mutuel sans décision judiciaire n'est pas possible.
Les partenaires enregistrés peuvent mettre fin à leur relation
sans décision judiciaire, pourvu que les deux parties
se déclarent d'accord. Cependant, ils doivent pouvoir
prouver leur accord et régler leurs affaires à la satisfaction
de chacun d'eux. A cette fin, ils doivent faire rédiger
un acte par un avocat ou un notaire constatant qu'ils désirent
mettre fin à leur relation et réglant les questions
liées à leur patrimoine, à la pension alimentaire etc..
Cet acte doit être inscrit dans les registres des naissances,
décès, mariages et partenariats enregistrés. Le partenariat
enregistré n'est annulé que si l'acte est inscrit dans
les registres.
3. Transformation du mariage en partenariat enregistré
et vice-versa
Le mariage peut être transformé en partenariat enregistré.
Le teneur du registre rédige un acte de transformation
qui est inscrit dans le registre des partenariats enregistrés.
La transformation met fin au mariage et fait naître
le partenariat enregistré.
En principe, la transformation ne change pas la situation
existante. Par exemple, si deux conjoints s'occupent d'un
enfant et ont tous les deux l'autorité parentale, la transformation
du mariage en partenariat enregistré n'affecte pas
l'enfant. Cette transformation du mariage en partenariat
enregistré n'a pas non plus de coséquences pour la communauté
des biens, sauf si l'un ou deux d'entre eux sont
des ressortissants d'un autre pays ou vivent à l'étranger.
4. Divorces éclair (Flitsscheidingen)
4.1. 5.000 divorces éclair en 2004 seulement
A part le cas du divorce, le mariage est également considéré
comme dissout dans le cas d'une transformation en
partenariat enregistré. Après la transformation du mariage
en partenariat enregistré, les partenaires enregistrés
peuvent dissoudre leur partenariat par consentement mutuel.
Cette procédure s'appelle “divorce éclair” (Flitsscheiding).
Depuis l'introduction des divorces éclair en 2001, le
nombre de partenariats enregistrés a augmenté considérablement.
En 2004, plus de 11.000 partenariats ont été enregistrés,
pour la plupart des couples hétérosexuels
(91%). Dans plus de 60% des cas, il s'agit de mariages
transformés en partenariats enregistrés.
En 2004, presque 5.000 partenariats ont été dissouts
par les soi-disants divorces éclair. Il semble que les divorces
éclair représentent une vraie alternative pour les
couples mariés qui veulent divorcer.
Le divorce éclair est lié à une procédure rapide. La plupart
des partenariats sont dissouts peu de temps après la
transformation du mariage en partenariat enregistré. Environ
60% des partenariats ont été dissouts au cours d'un
mois, 90% au cours de six mois.
4.2. Propositions de réforme
Quelques membres du parlement néerlandais avaient
présenté une proposition de loi permettant la dissolution
du mariage par consentement mutuel par voie d'un divorce
administratif (extrajudiciaire) (proposition Luchtenveld).
Dans la procédure législative, cette possibilité a été
limitée aux couples sans enfants mineurs. Cette proposition
a été adoptée par le sénat (la deuxième chambre du
Parlement néerlandais). 2 Cependant, la première
Chambre du Sénat a rejeté la proposition Luchtenveld le
20 juin 2006.
En revanche, le ministre de la justice veut même abroger
généralement la possibilité de dissoudre le partenariat
enregistré par consentement mutuel.
Actuellement, il n'est pas sûr que le divorce administratif
(extrajudiciaire) par consentement mutuel remplace
le “divorce éclair”.
5. Pas de reconnaissance dans d'autre pays
D'autres pays ne connaissent pas la possiblité de transformer
le mariage en partenariat enregistré et ils ne reconnaissent
pas la dissolution du mariage. Cela signifie
que les couples mariés doivent être conscients du fait que
leur relation et les effets légaux ne sont pas toujours reconnus
dans d'autres pays. Après la transformation du
mariage en partenariat enregistré, les partenaires sont
toujours mariés aux termes de la loi étrangère et ne
peuvent pas épouser une autre personne étrangère.
* par MICHIEL TOMLOW, notaire à Tomlow & Zeestraten, à Heerlen,
Pays Bas.
1 Les lois néerlandaises se trouvent sur Internet: http://wetten.overheid.nl/
2 “Wet beëindiging huwelijk zonder rechterlijke tussenkomst en
vormgeving ouderschap”, Tweede Kamer der Staten Generaal, vergaderjaar
2005-2006, 29676, Internet: www.tweedekamer.nl
“Blitzscheidungen” (Flitsscheidingen) in
den Niederlanden*
1. Registrierte Lebenspartnerschaft nach niederländischem
Recht
In den Niederlanden stehen sowohl die Ehe wie die
registrierte Lebenspartnerschaft homosexuellen
ebenso wie heterosexuellen Paaren offen. Für heterosexuelle
wie für homosexuelle Paare gelten jeweils dieselben
Voraussetzungen für die Eheschließung bzw. für die
Begründung einer registrierten Lebenspartnerschaft.
Ehe und registrierte Lebenspartnerschaft ähneln sich
weitgehend. Beides sind gesetzlich geregelte Beziehungen
(wobei die Ehe in Titel 5, die registrierte

Notarius International 3-4/2005 M. Tomlow, „Blitzscheidungen“ in den Niederlanden 269
Lebenspartnerschaft in Titel 5 A des Niederländischen
Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist) 1 .
Die Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft
haben nahezu die gleichen Rechte und Pflichten wie
Ehepartner (Quasi-Ehe).
2. Einvernehmliche Auflösung einer eingetragenen
Lebenspartnerschaft
Ein Unterschied der eingetragenen Lebenspartnerschaft
gegenüber der Ehe ist, dass eine eingetragene
Lebenspartnerschaft nicht nur durch Gerichtsentscheidung,
sondern auch einvernehmlich durch Vertrag zwischen
den Lebenspartnern aufgelöst werden kann.
Eine Ehe kann nur durch gerichtliches Urteil geschieden
werden. Eine Eheauflösung im gegenseitigen Einvernehmen,
ohne gerichtliches Urteil, ist nicht möglich.
Die Partner einer registrierten Lebenspartnerschaft
können diese hingegen im gegenseitigen Einvernehmen
auflösen – auch ohne ein gerichtliches Urteil. Sie müssen
lediglich nachweisen, dass beide mit der Auflösung der
Lebenspartnerschaft einverstanden sind und dass sie sich
hinsichtlich ihre gegenseitigen Ansprüche einvernehmlich
auseinandergesetzt haben. Dazu ist ein von einem
Rechtsanwalt oder einem Notar entworfener Vertrag erforderlich,
in dem sie ihren Willen bekräftigen, ihre
Lebenspartnerschaft aufzulösen, und in dem sie ihr
Vermögen auseinandersetzen, eine Unterhaltsregelung
treffen etc.
Dieser Vertrag muss im Personenstandsbuch registriert
werden. Erst mit der Eintragung gilt die registrierte
Lebenspartnerschaft rechtlich als beendet.
3. Umwandlung einer Ehe in eine registrierte
Lebenspartnerschaft und umgekehrt
Eine Ehe kann jedoch in eine registrierte Lebenspartnerschaft
umgewandelt werden. In diesem Fall erstellt
der Registerbeamte eine Umwandlungsurkunde und registriert
die Umwandlung im Lebenspartnerschaftsregister.
Die Umwandlung beendet die Ehe und begründet
an ihrer Stelle eine registrierte Lebenspartnerschaft.
Grundsätzlich ändert die Umwandlung jedoch nichts
an der bestehenden Rechtslage. Tragen beispielsweise
Eheleute gemeinsam Sorge für ein Kind, so ändert die
Umwandlung ihrer Ehe in eine registrierte Lebenspartnerschaft
hieran nichts. Ebensowenig ändert sich etwas
an den Vermögensverhältnissen, wenn ein Paare eine registrierte
Lebenspartnerschaft in allgemeiner Gütergemeinschaft
begründet, ausgenommen möglicherweise
wenn ein oder beide Partner ausländische Staatsangehörige
sind oder sie im Ausland leben.
4. “Blitzscheidungen” (Flitsscheidingen)
4.1. Über 5.000 “Blitzscheidungen” im Jahr 2004
Eine Ehe kann nicht nur durch Scheidung aufgelöst
werden, sondern auch durch Umwandlung in eine registrierte
Lebenspartnerschaft. In einem zweiten Schritt
können dann die Partner der gerade erst entstandenen registrierten
Lebenspartnerschaft diese vertraglich aufheben.
Dieses zweistufige Verfahren nennt man “Blitzscheidung”
(Flitsscheiding).
Seit Einführung der “Blitzscheidung” (im Jahr 2001)
stieg die Anzahl der registrierten Lebenspartnerschaften
stark an. Im Jahr 2004 wurden über 11.000 Lebenspartnerschaften
registriert, ganz überwiegend solche von heterosexuellen
Paaren (91 %). Über 60 % von ihnen der Registrierungen
sind Ehen, die in registrierte Lebenspartnerschaften
umgewandelt (herabgestuft) wurden.
Im Jahr 2004 wurden fast 5.000 Ehen im Wege der
sog. “Blitzscheidung” aufgelöst. Die “Blitzscheidung”
erweist sich damit als echte Alternative für scheidungswillige
Ehegatten.
Die “Blitzscheidung” ermöglicht ein sehr schnelles
Verfahren. Die meisten Ehen, die in eine
Lebenspartnerschaft herabgestuft werden, werden kurz
danach auflöst. Über 60 % der umgewandelten Ehen werden
innerhalb eines Monats aufgelöst, 90 % innerhalb
von sechs Monaten.
4.2. Reformvorschläge
Einige Mitglieder des niederländischen Parlaments hatten
einen Gesetzesentwurf eingereicht, der die Auflösung
der Ehe durch gegenseitiges Einvernehmen mittels einer
(außergerichtlichen) Registerscheidung ermöglichen sollte
(Luchtenveld-Entwurf). Im Gesetzgebungsverfahren wurde
dies auf Paare ohne minderjährige Kinder beschränkt;
in dieser Form stimmte der Senat (die Zweite
Kammer des niederländischen Parlaments) dem Gesetzentwurf
zu. Jedoch lehnte die erste Kammer des Parlaments
den Luchtenveld-Entwurf am 20. Juni 2006 ab.
Auf der anderen Seite will der Justizminister sogar die
Möglichkeit, die eingetragene Lebenspartnerschaft im
gegenseitigen Einvernehmen aufzulösen, ganz abschaffen.
Derzeit ist daher unsicher, ob eine einvernehmliche
(außergerichtliche) Registerscheidung anstelle der
"Blitzscheidung" eingeführt wird.
5. Keine Anerkennung im Ausland
Andere Länder kennen keine Möglichkeit einer
Umwandlung und erkennen folglich auch die Auflösung
einer Ehe durch “Blitzscheidung” nicht an. Daher sollten
sich verheiratete Paare bewusst sein, dass ihre
Lebenspartnerschaft und deren Rechtsfolgen in anderen
Ländern möglicherweise nicht anerkannt werden. Haben
Ehegatten ihre Ehe in eine registrierte Lebenspartnerschaft
umgewandelt und diese dann aufgehoben, so sind
aus Sicht ausländischer Rechtsordnungen möglicherweise
weiterhin als verheiratet anzusehen und können
daher im Ausland nicht neu heiraten.
* MICHIEL TOMLOW, Notare Tomlow & Zeestraten, Heerlen,
Niederlande.
1 Im Internet finden sich die niederländischen Gesetze unter:
http://wetten.overheid.nl/
2 "Wet bevordering voortgezet ouderschap en zorgvuldige scheiding",
Tweede Kamer der Staten Generaal, vergaderjaar 2005-2006, 30145,
Internet: www.tweedekamer.nl; vgl. auch A. MOM, Niederlande: Zur
geplanten Einführung der Registerscheidung, FamRZ 2006, 1325-
1326.

270 M. Tomlow, “Divorci lampo” nei Paesi Bassi Notarius International 3-4/2005
“Divorzi lampo” (Flitsscheidingen) nei
Paesi Bassi*
1. La convivenza registrata (c.d. partenariato registrato)
a norma della legge olandese
Nei Paesi Bassi, le coppie dello stesso sesso o di sesso
differente possono sposarsi o stipulare una convivenza
registrata. I requisiti del matrimonio e della convivenza
registrata sono gli stessi.
Il matrimonio e la convivenza registrata sono molto simili.
Si tratta, in ambedue i casi, di relazioni regolate dalla
legge (Libro 1 del Codice Civile Olandese, Matrimonio,
Titolo 5, e Convivenza registrata, Titolo 5 A). 1
I conviventi hanno quasi gli stessi diritti e obbligazioni
che hanno gli sposi (quasi-matrimonio).
2. Scioglimento per mutuo consenso della convivenza
registrata.
Una delle differenze tra matrimonio e convivenza registrata
è che la seconda può essere sciolta per mutuo
consenso dei conviventi o per decisione giudiziale.
Il matrimonio può invece essere sciolto soltanto sulla
base di una decisione giudiziale. Lo scioglimento del matrimonio
per mutuo consenso senza decisione giudiziale
non è invece possibile.
I conviventi registrati possono sciogliere la loro relazione
senza decisione giudiziale purché siano su ciò d'accordo.
Tuttavia, debbono poter dimostrare l'esistenza di
tale accordo e regolare i loro affari con reciproca soddisfazione.
A tale scopo, debbono far redigere una convenzione
da un avvocato o da un notaio nel quale viene constatato
che vogliono por fine alla loro relazione, nella
quale convenzione vanno regolate le questioni legate al
patrimonio e alla pensione alimentare etc..
Questa convenzione va iscritta nei registri delle nascite,
decessi, matrimoni e convivenze registrate. La convivenza
registrata è annullata soltanto se il contratto è
iscritto nei registri.
3. Transformazione del matrimonio in convivenza registrata
e vice-versa
Il matrimonio può essere trasformato in convivenza registrata.
Il responsabile del registro stende un atto di trasformazione
che viene iscritto nel registro delle convivenze
registrate. La trasformazione mette fine al matrimonio
e fa nascere il partenariato registrato.
In principio, la trasformazione non cambia la situazione
esistente. Per esempio, se due coniugi si occupano di
un bambino e se hanno tutt'e due la potestà, la trasformazione
del matrimonio in convivenza registrata non coinvolge
il bambino. Questa trasformazione del matrimonio
in convivenza registrata non ha neanche conseguenze per
la comunione dei beni, salvo se uno di loro o ambedue
siano cittadini stranieri o vivano all'estero.
4. Divorzi lampo (Flitsscheidingen)
4.1. 5.000 divorzi lampo soltanto nel 2004
Tranne nel caso del divorzio, il matrimonio è anche
considerato come sciolto nel caso di trasformazione in
convivenza registrata. Dopo tale trasformazione del matrimonio,
i conviventi registrati possono sciogliere la
convivenza per mutuo consenso. Questa procedura si
chiama “divorzio lampo” (Flitsscheiding).
Dall'introduzione dei divorzi lampo nel 2001, il numero
di convivenze registrate è aumentato considerevolmente.
Nel 2004, più di 11.000 convivenze sono state registrate,
per la maggior parte coppie eterosessuali (il
91%). In più del 60% dei casi, si tratta di matrimoni
trasformati in convivenze registrate.
Nel 2004, quasi 5.000 partenariati sono stati sciolti
dai cossiddetti divorzi lampo. Sembra che i divorzi lampo
rappresentino una vera e propria alternativa per le coppie
coniugate che vogliono divorziare.
Il divorzio lampo è legato a una procedura rapida. La
maggior parte delle convivenze sono sciolte poco dopo la
trasformazione dei matrimoni in convivenze registrate.
Circa il 60% delle convivenze sono state sciolte nel corso
di un mese, il 90% nel corso di sei mesi.
4.2. Proposte di riforma
Qualche membro del parlamento olandese aveva invece
presentato un progetto di legge che permette lo scioglimento
del matrimonio per mutuo consenso mediante
un divorzio amministrativo (extragiudiziario) (progetto
Luchtenveld). Nella procedura legislativa, questa possibilità
è stata limitata alle coppie senza figli minori. Il progetto
è stato adottato dal senato (la seconda camera del
Parlamento olandese). 2 Però, la prima camera del senato
ha rigettato il progetto Luchtenveld il 20 giugno 2006.
Il ministro della giustizia invece vuole abbandonare generalmente
la possibilità di sciogliere la convivenza registrata
per mutuo consenso.
Attualmente, non è sicuro che il divorzio amministrativo
(extragiudiziario) per mutuo consenso sostituisca il
“divorzio lampo”.
5. Mancanza di riconoscimento in altri paesi
Altri paesi non conoscono la possibilità di trasformare
il matrimonio in convivenza registrata e non riconoscono
lo scioglimento del matrimonio. Questo significa che le
copie sposate devono essere consapevoli del fatto che la
loro relazione e gli effetti legali non sono sempre riconosciuti
all'estero. Dopo la trasformazione del matrimonio
in convivenza registrata, i conviventi sono sempre sposati
ai sensi della legge straniera e non possono sposare
all'estero un'altra persona.
* a curra di MICHIEL TOMLOW, notaio a Tomlow & Zeestraten, Heerlen,
Paesi Bassi.
1 Le leggi olandesi sono pubblicate in Internet: http://wetten.overheid.nl/
2 “Wet beëindiging huwelijk zonder rechterlijke tussenkomst en
vormgeving ouderschap”, Tweede Kamer der Staten Generaal, vergaderjaar
2005-2006, 29676, Internet: www.tweedekamer.nl

Notarius International 3-4/2005 M. Tomlow, Divorcios express en Holanda 271
Divorcios express (Flitsscheidingen) en
Holanda*
1. La unión de hecho según la ley holandesa
En los Países Bajos las parejas del mismo sexo o de
sexos distintos pueden casarse o formar una unión de
hecho. Las condiciones aplicables al matrimonio y a la
unión de hecho son las mismas en ambos casos.
El matrimonio y la unión de hecho son parecidos en casi
todos sus aspectos. Ambas son relaciones formalizadas
legalmente. (Libro 1 del Código Civil de los Países Bajos,
Matrimonio, Título 5 y Unión de hecho, Título 5A). 1
La Unión de hecho contempla casi todos los derechos
y obligaciones del matrimonio (cuasimatrionio).
2. Anulación de uniones de hecho de mutuo acuerdo
Una diferencia entre el matrimonio y la unión de hecho
es que la unión de hecho puede anularse por mutuo
acuerdo de los cónyuges o por una sentencia judicial.
El matrimonio solo puede anularse en los tribunales. El
matrimonio no contempla la anulación por mutuo acuerdo,
sin sentencia judicial.
Los cónyuges de una unión de hecho pueden terminar su
relación sin necesidad de acudir a los tribunales en la medida
en que las dos partes lleguen a un acuerdo. Sin embargo,
deben poder demostrar que están de acuerdo y que han
arreglado sus asuntos de forma satisfactoria para ambas
partes. En este sentido, un notario de derecho civil o un
abogado debe redactar un contrato que confirme el deseo
de las partes de terminar su relación y que establezca arreglos
en relación con propiedades, manutención, etc.
Este acuerdo debe inscribirse en el registro de nacimientos,
muertes, matrimonios y uniones de hecho (registro
civil). Una vez realizado este trámite, la unión de
hecho puede considerarse oficialmente anulada.
3. Conversión de matrimonio en unión de hecho y viceversa
El matrimonio puede convertirse en unión de hecho. El
registrador de matrimonios otorga una escritura de
conversión que se inscribe en el registro de uniones de
hecho. La conversión pone fin al matrimonio y afecta a la
unión de hecho.
En principio, la conversión no modifica la situación
existente. Por ejemplo, si dos personas en un matrimonio
están criando un niño y comparten responsabilidades para
éste, la conversión de su matrimonio en una unión de
hecho no supone ninguna otra implicación. Asimismo,
tampoco hay consecuencias para las parejas que pasen a
ser uniones de hecho en régimen de comunidad de bienes
general, salvo que, quizás, uno o ambos cónyuges tenga
nacionalidad extranjera o residan en el extranjero.
4. Divorcios express (Flitsscheidingen)
4.1. 5.000 divorcios express sólo en 2004
Además de por el divorcio, un matrimonio también se
considerará disuelto si pasa a ser una unión de hecho. En
consecuencia, los cónyuges registrados pueden anular su
unión de hecho por mutuo acuerdo. Este procedimiento
se denomina “divorcio express” (Flitsscheidingen)
Desde la introducción de los divorcios express en 2001,
el número de uniones de hecho ha aumentado significativamente.
En 2004, se registraron cerca de 11.000 uniones
de hecho, principalmente de parejas heterosexuales
(91%). Más del 60% de las uniones registradas son
matrimonios convertidos en uniones de hecho.
En 2004, se anularon casi 5.000 matrimonios mediante
el denominado divorcio express. El divorcio express
parece ser una alternativa significativa para las parejas
casadas que quieren divorciarse.
El divorcio express permite un procedimiento rápido.
La mayoría de los matrimonios convertidos en uniones
de hecho acaban anulándose en un breve espacio de tiempo.
En un mes se anularon cerca del 60% de las conversiones,
el 90% en seis meses.
4.2. Propuestas de reforma
Algunos miembros del Parlamento de los Países Bajos
habian propuesto la elaboración de un proyecto de ley
que permita la anulación del matrimonio por mutuo
acuerdo en un divorcio administrativo (Propuesto de
Luchtenveld). Durante las deliberaciones parlamentarias,
se limitaba la propuesta del divorcio administrativo sólo
a cónyuges sin niños pequeños; así la propuesta ha sido
aprobada por el Senado (cámara segunda del Parlamento
de los Países Bajos) 2 . Pero la cámara primera del senado
ha rechazado el Propuesto de Luchtenveld el 20 de junio
de 2006.
Por otra parte, el ministro de Justicia tiene la intención
de quitar la posibilidad de anular la unión de hecho por
mutuo acuerdo completamente.
Actualmente no se sabe si se introducirá un divorcio
administrativo del matrimonio.
5. No reconocimiento en otros países
Otros países no contemplan la posibilidad de conversión
y no reconocen la anulación del matrimonio. Esto
significa que las parejas casadas deberían tener en cuenta
que su relación y sus consecuencias jurídicas no van a
ser siempre aceptadas en otros países. Después de la conversión
de matrimonio en unión de hecho y la anulación
de la unión de hecho, los cónyuges siguen casados en
virtud de la ley extranjera y no pueden volver a casarse
con otra persona fuera del país.
* Por MICHIEL TOMLOW, socio de Tomlow & Zeestraten, notarios en
Heerlen, Países Bajos.
1 Las leyes holandesas pueden encontrarse en Internet en la siguiente
dirección: http://wetten.overheid.nl/
2 “Wet beëindiging huwelijk zonder rechterlijke tussenkomst en vormgeving
ouderschap”, Tweede Kamer der Staten Generaal, vergaderjaar
2005-2006, 29676, Internet: www.tweedekamer.nl

272 E. Brancós Núñez, Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale Notarius International 3-4/2005
COMPARATIVE LAW
Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale
The Right of Withdrawal and Function of the Notary
Verbraucherwiderrufsrecht und notarielle Beurkundung
Il diritto di recesso e la funzione notarile
El derecho de retracto y la función notarial
Groupe de travail ad hoc de la CAUE (2004) sous la direction de ENRIQUE BRANCÓS NÚÑEZ,
notaire à Girona (Girona), Espagne * * Synthèse du travail élaboré par le Groupe de Travail ad hoc de la
page
Texte en français 274
English translation 278
Deutsche Übersetzung 283
Traducción al español 288
Summary
Consumer law plays an important role in the deliberations
about a possible future standardisation of European
contract law. In 2004 the European Commission issued
a request to a knowledge network (“Network of
Excellence”) to come up with a single reference framework
for a European law of contract; a final report
should be available by the end of 2007. In the meantime
the EU Commission stated that what it particularly wants
out of this initially are ideas for the revision and standardisation
of existing consumer protection regulations.
Likewise back in 2004, the CAUE (the European
Affairs Committee of the UINL, now CAE) produced a
study concerning the consumer's right of cancellation
and notarial recording, the main results of which are
summarised below.
- Notarial recording achieves preventative consumer
protection, in that the attention of the consumer is
drawn to the significance of the legal transaction being
entered into by the formal nature of the required procedure
and the consumer is advised about the legal consequences
of the transaction by the notary.
- The consumer's right of cancellation, on the other
hand, is subsequent consumer protection after conclusion
of contract. If the consumer has a right of cancellation
in respect of a notarially recorded contract,
the right of cancellation can, paradoxically, in fact
weaken the protection afforded by the notarial advice
as there is the risk that the consumer takes the notarial
advice less seriously and instead relies wholly on the
possibility of cancellation.
Notarial advice can better counterbalance the predominance
of one party than a right of cancellation. The
Notary's legal examination prevents inadmissible and
unreasonable terms and accordingly enables the weaker
contracting party to negotiate an effective and reasonable
contract, whereas the right of cancellation only makes it
possible for the consumer to get out of the contract.
Sommaire
Le droit de la consommation joue un rôle important
dans les réflexions sur l’éventuelle harmonisation du
droit des contrats dans l’UE. En 2004, la Commission
Européenne a chargé un réseau scientifique (“réseau
d’excellence”) de l’élaboration d’un cadre commun de
référence pour un droit européen des contrats; le rapport
final sera probablement présenté en 2007. Entretemps, la
Commission Européenne a déclaré vouloir en tirer, dans
un premier temps, notamment des idées pour la révision
et l’harmonisation des règles existantes en matière de
droit de la protection du consommateur.
Egalement en 2004, la CAUE (Commission des
Affaires de l’Union Européenne – maintenant CAE) a
élaboré une étude sur le droit de rétractation du
consommateur et l’authentification notriale, dont les
résultats les plus importants sont les suivants:
- L’authentification notariale garantit une sécurité juridique
préventive en faveur du consommateur,
étant donné que le consommateur, face à cette formalité,
se rend compte de l’importance de son acte et que le
notaire l’informe sur les effets juridiques de celui-ci.
- Le droit de rétractation du consommateur constitue
par contre une protection ultérieure après la conclusion
du contrat. Si le consommateur a le droit de révoquer un
contrat faisant l’objet d’un acte notarial, ce droit de rétractation
peut paradoxalement entraver la protection garantie
par le conseil du notaire: Le consommateur pourrait
se prévaloir uniquement de son DR en prenant moins
au sérieux les informations fournies par le notaire.
- Les informations fournies par le notaire peuvent
mieux contribuer à éviter un déséquilibre entre les parties
que le DR. Le contrôle de la légalité de l’acte par
le notaire permet d’éviter les clauses interdites et
abusives et de rédiger un contrat efficace et approprié
dans le respect des intérêts de la partie plus faible. Le
DR offre uniquement la possibilité de résilier le contrat.
CAUE (2004) sous la direction de Me. Enrique BRANCÓS NÚÑEZ
(Espagne), avec la collaboration des délégués suivants: Angleterre:
Mr. Michael LIGHTOWLER; Allemagne: Me. Peter LIMMER; Autriche:
Me. Gabrielle HATHALLER; Espagne: Me. Enrique BRANCÓS NÚÑEZ;
Estonie, Me. Inga ANIPAI; France: Me. Pascal CHASSAING; Italie: Me.
Cesare LICINI; Pays-Bas: Me. Aart. A. Van VELTEN.

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale 273
Zusammenfassung
Das Verbraucherrecht spielt eine wichtige Rolle in den
Überlegungen zu einer möglichen späteren Vereinheitlichung
des Europäischen Vertragsrechtes. Die Europäische
Kommission erteilte im Jahr 2004 einem wissenschaftlichen
Netzwerk (“Exzellenznetzwerk”) einen
Auftrag zur Erarbeitung eines Einheitlichen
Referenzrahmens für ein Europäisches Vertragsrecht;
ein Abschlussbericht soll Ende 2007 vorliegen.
Mittlerweile brachte die EU-Kommission zum Ausdruck,
dass sie daraus zunächst v.a. Anregungen für eine Überarbeitung
und Vereinheitlichung der bestehenden
Regelungen zum Verbraucherschutz entnehmen will.
Ebenfalls bereits im Jahr 2004 erstellte die CAUE (die
Kommission der UINL für Europäische Angelegenheiten
– jetzt CAE) eine Studie über Verbraucherwiderrufsrecht
und notarielle Beurkundung, deren
wesentliche Ergebnisse nachstehend zusammengefasst
sind.
- Die notarielle Beurkundung bewirkt vorbeugenden
Verbraucherschutz, indem der Verbraucher durch das
Formerfordernis auf die Bedeutung des abzuschließenden
Rechtsgeschäftes hingewiesen wird und durch den
Notar über dessen Rechtsfolgen belehrt wird.
- Das Verbraucherwiderrufsrecht ist hingegen ein
nachträglicher Verbraucherschutz nach
Vertragsschluss. Hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht
für einen notariell beurkundeten Vertrag, so kann
das Widerrufsrecht den Schutz durch die notarielle
Belehrung paradoxerweise sogar schwächen: Denn es
besteht die Gefahr, dass der Verbraucher die notarielle
Belehrung weniger ernst nimmt und sich statt dessen
ganz auf die Widerrufsmöglichkeit verlässt.
- Die notarielle Belehrung kann einem Übergewicht einer
Partei besser gegensteuern als ein Widerrufsrecht.
Die rechtliche Prüfung durch den Notar verhindert
unzulässige und unangemessene Klauseln und ermöglicht
dem schwächeren Vertragsteil damit, einen
wirksamen und angemessenen Vertrag auszuhandeln –
während das Widerrufsrecht nur eine Lösung vom
Vertrag ermöglicht.
Sommario
Il diritto dei consumatori gioca un ruolo importante
nelle riflessioni sull’eventuale armonizzazione del diritto
contrattuale nell’UE. Nel 2004, la Commissione
Europea ha dato a una rete scientifica (“rete di eccellenza”)
l’incarico di elaborare un quadro comune di riferimento
per un diritto europeo dei contratti; il rapporto finale
sarà probabilmente presentato nel 2007. Nel frattempo,
la Commissione Europea ha dichiarato di voler, in
primo luogo, trarne inanzitutto delle idee per la revisione
e l’armonizzazione delle regole esistenti in materia di diritto
della protezione del consumatore.
Anche nel 2004, la CAUE (Commissione degli Affari
dell’Unione Europea – adesso CAE) ha elaborato uno
studio sul diritto di recesso del consumatore e il rogito
notarile i cui resultati più importanti sono i seguenti:
- Il rogito notarile garantisce una sicurezza giuridica
preventiva a favore del consumatore, visto che il
consumatore, nei confronti di questa formalità, acquisisce
consapevolezza dell’importanza del suo atto e che
il notaio fornisce informazioni sugli effetti giuridici
dell’atto.
- Il diritto di recesso del consumatore costituisce invece
una protezione ulteriore dopo la conclusione del
contratto. Se il consumatore ha il diritto di revocare un
atto rogato dal notaio, questo diritto di recesso può
paradossalmente impedire la protezione garantita dall’assistenza
notarile: Il consumatore potrebbe invocare
unicamente il suo diritto di recesso e prendere meno sul
serio le informazioni fornite dal notaio.
- Le informazioni fornite dal notaio sono più adatte ad
evitare un desequilibrio tra le parti che il diritto di recesso.
Il controllo della legalità dell’atto dal notaio permette
di evitare clausole proibite e abusive e di redigere
un contratto efficace e conveniente nel rispetto degli
interessi della parte più debole. Il diritto di recesso
offre soltanto la possibilità di sciogliere il contratto.
Resumen
El derecho del consumidor ocupa un lugar destacado en
los debates acerca de una posible unificación, en el futuro,
del derecho contractual europeo. La Comisión
Europea confió en al año 2004 a una red de científicos
(“Red de excelencia”) el encargo de elaborar un marco
de referencia uniforme para el derecho contractual europeo;
para finales del 2007 está prevista la presentación
del informe con las conclusiones. En el entretanto la
Comisión de la UE ha expresado su deseo a este respecto
de recibir desde este momento sugerencias orientadas
a una nueva redacción y unificación de las regulaciones
existentes con vistas a la protección del consumidor.
Asimismo, en el año 2004 la CAUE (la Comisión de la
UINL para asuntos europeos – ahora CAE) encargó un
Estudio sobre el derecho de revocación del consumidor y
la escritura notarial, cuyos principales resultados aparecen
resumidos a continuación.
- La escritura notarial tiene el efecto de una protección
preventiva del consumidor, por cuanto que como requisito
formal se advierte al consumidor sobre el significado
de la transacción jurídica que se va a formalizar
y el Notario le instruye sobre las consecuencias legales
de la misma.
- El derecho de revocación del consumidor representa
por el contrario una protección del consumidor a posteriori
tras la firma del contrato. Si el consumidor dispone
de un derecho de revocación en un contrato otorgado
ante notario, en tal caso el derecho de revocación
podría incluso debilitar paradójicamente la protección
en razón a la advertencia notarial: en este caso existe el
riesgo de que el consumidor tome menos en serio la
advertencia notarial y en lugar de hacer caso de ésta
confíe plenamente en la posibilidad de revocación.

274 E. Brancós Núñez, Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale Notarius International 3-4/2005
La advertencia notarial puede servir mejor de contrapeso
para una parte que un derecho de revocación. La verificación
legal por parte del Notario evitará la incorporación
de cláusulas improcedentes e inapropiadas permitiendo
de este modo que la parte más débil en el contrato
pueda negociar un contrato eficaz y apropiado – en
tanto que el derecho de revocación sólo permite la anulación
del contrato.
Le Droit de Rétractation et la Fonction
Notariale*
1. Introduction
On constate dans tous les pays une tendance générale à
protéger le consommateur vis-à-vis du grand fournisseur.
Les différentes législations étudiées ordonnent des systèmes
de protection qui nous intéressent à double titre:
- dans la mesure où ils peuvent devenir des “concurrents
automatiques” de la fonction du notaire et
- en tant qu’ils convergent vers le droit de rétractation
comme aboutissement final de tout l’ensemble des mécanismes
de protection.
Concernant ce droit de rétractation (DR), il est nécessaire
d’en déterminer la nature et surtout son but, parce
que cela nous permettra de conclure dans quels cas il
aurait sa raison d’être et dans quels autres il ne résout
rien, ne sert à rien et que, bien au contraire, il entrave les
transactions et la protection du consommateur.
On remarque une tendance à reconnaître le DR comme
un moyen permettant au législateur de “se reposer tranquillement”:
si tous les systèmes de protection ayant été
échafaudés échouent, il restera toujours au consommateur
le droit de se rétracter. C’est faux de penser que le
consommateur est conscient des effets juridiques et économiques
de son engagement, effets qui normalement se
produisent dès la fin du bref délai de prescription du DR.
Les contrats de consommation nous posent toujours des
problèmes qui découlent:
a) de la supériorité contractuelle du fournisseur. Le
remède réside:
- dans la doctrine de la nullité partielle des clauses abusives,
- dans les règles d’interprétation et de validité des clauses
d’adhésion.
b) du déséquilibre informatif sur l’objet et les conséquences
de l’engagement. Le remède se trouve dans la résiliation
du contrat, mais pas dans le DR. Nous prouverons
cette affirmation au cours de ce travail. Dans le domaine
des contrats de vente à distance, où il y a méconnaissance
de l’objet matériel du contrat, le DR garde
quand même un certain sens.
c) dans les techniques agressives de vente, qui se traduisent
par des engagements irréfléchis. C’est bien là le
domaine du droit de rétractation.
En tout cas, on doit conclure que le DR ne saurait être
la panacée pour les vices du consentement issus d’un défaut
d’information ou de la méconnaissance des effets de
l’engagement. Un DR alloué pour une semaine ou une
quinzaine de jours serait une protection pour le consommateur
bien plus pauvre que celle que découle des règles
générales du contrat que nous connaissons et que nous,
les notaires, essayons de prévenir par notre activité d’information
et d’éclaircissement du consentement, de contrôle
de la légalité et d’assistance et conseil.
Un DR pendant un bref délai ne protège pas le consommateur.
Il permet uniquement au fournisseur de tourner
la page des problèmes éventuels de son engagement.
Il permet à celui-ci de dresser contre le consommateur l’-
argument suivant: vous avez été prévenu, vous ne vous
êtes pas rétracté, maintenant c’est votre problème.
La maîtrise habituelle du notaire en matière d’immobilier
rend certainement rare le DR. On n’achète pas un immeuble
comme un livre par exemple: par courrier et sans
l’examiner préalablement. Et, d’autre part, le seul fait d’-
aller chez un notaire, d’avoir un entretien avec lui et de
parler tranquillement de son achat exclut toute idée d’acte
inconsidéré.
2. Identification de l’Objet du Droit de Rétractation
2.1 Rapport de consommation
Normalement, le DR est légiféré au sein d’un rapport
de consommation. Ce rapport s’identifie par la participation
d’un fournisseur agissant dans le cadre d’une entreprise
et d’une personne physique non liée à son activité
professionnelle (Allemagne, Autriche, Espagne, France,
Pays-Bas…) Quelques pays essayent aussi d’établir un
concept d’acte de consommation objectif, mais finalement
ce sont les sujets et leur activité qui déterminent
cette notion.
2.2 Types de contrats concernés
En dépit de quelques pays (Espagne, Autriche) qui se
réclament d’un catalogue des droits du consommateur, le
DR ne se trouve parmi les droits établis à titre général
pour tous les contrats conclus avec un consommateur ; ce
n’est que dans certains contrats que le DR est prévu.
Concrètement:
- en Allemagne: la vente à distance, certains cas de commerce
électronique, le démarchage à domicile, l’assurance-vie,
le crédit à la consommation, les agences matrimoniales,
l’enseignement par correspondance, le crédit
immobilier, le placement de valeurs immobilières;
- en Autriche: le contrat de vente à tempérament,
contrats relatifs aux services de rénovation de locaux
d’habitation, le contrat ayant pour objet l’acquisition
d’un droit d’usage, d’un droit d’utilisation ou d’un
droit de propriété portant sur un appartement, une maison
unifamiliale ou une propriété foncière destinée à la
* Synthèse du travail élaboré par le Groupe de Travail ad hoc de la
CAUE (2004) sous la direction de Me. Enrique BRANCÓS NÚÑEZ
(Espagne), avec la collaboration des délégués suivants: Angleterre:
Mr. Michael LIGHTOWLER; Allemagne: Me. Peter LIMMER; Autriche:
Me. Gabrielle HATHALLER; Espagne: Me. Enrique BRANCÓS NÚÑEZ;
Estonie, Me. Inga ANIPAI; France: Me. Pascal CHASSAING; Italie: Me.
Cesare LICINI; Pays-Bas: Me. Aart. A. Van VELTEN.

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale 275
construction d’une résidence unifamiliale, le contrat de
voyage, le contrat d’utilisation d’un bien immobilier, la
loi relative à la surveillance des titres, la loi sur les
contrats d’assurance, les contrats passés avec une agence
de rencontres, le contrat d’entreprise et certains
aspects du marché des capitaux;
- en Espagne: ventes pratiquées en dehors des locaux
commerciaux, la vente à distance, les droits de jouissance
à tour de rôle de biens immobiliers, la vente de
biens immobiliers à tempérament, le crédit à la
consommation et les voyages combinés;
- en Estonie: la vente à domicile, les contrats conclus à
travers des moyens de communication, le contrat d’utilisation
temporaire des bâtiments, le crédit au consommateur,
le contrat d’assurance;
- en France: contrat de bail commercial, contrat de travail,
propriété littéraire et artistique, le contrat d’enseignement
à distance, le crédit en matière mobilière,
contrat d’assurance-vie, courtage matrimonial, contrat
d’achat d’un bien immeuble d’habitation, jouissance
d’un immeuble à temps partagé;
- aux Pays-Bas: contrats à distance, multipropriété, colportage,
l’avant-contrat d’achat et/ou de construction
d’un logement.
2.3 Droit de rétractation en marge de l’acte de
consommation
Rien n’empêche qu’une sorte de protection soit aussi
établie en marge de l’acte de consommation. Par exemple:
les règles sur les clauses d’adhésion attirent aussi les
relations entre des professionnels dont l’un est un
contractant en masse qui produit des contrats en série.
L’autre partie peut être un consommateur ou non ; il peut
s’agir aussi d’un autre chef d’entreprise. Mais normalement
on considère les règles sur les clauses d’adhésion
dans tout le système de protection du consommateur.
On peut aussi établir des DR dans des rapports qui ne
sont pas tellement de consommation. Par exemple, en
Espagne, le droit ou faculté de rétractation est exceptionnel
lors de la conclusion de contrats passés entre particuliers.
Il est envisagé pour le mandat (art. 1732 CC),
pour le contrat de dépôt dans certains cas de figure (art.
1776 CC) et pour le contrat d’entreprise (art. 1594 CC).
Mais il s’agit toujours de cas exceptionnels.
On remarque un cas de figure assez similaire au droit
de rétractation dans le Code de commerce. Ses articles
327 et 328 règlent la vente à titre d’essai ou à l’épreuve,
et l’on peut y constater que: “... l’acheteur se réserve
la faculté de les examiner et de résilier librement le
contrat si les articles ne lui convenaient pas”. Plusieurs
aspects différencient cette figure juridique du droit de désistement.
Par exemple: elle ne s’applique qu’au niveau
des commerçants ; le rejet ne peut avoir pour origine que
les conditions objectives ou fonctionnelles du bien plutôt
que les conditions contractuelles ; il est d’usage de
considérer que la vente n’est pas parfaite aussi longtemps
que l’acheteur n’a pas examiné l’objet et formé sa volonté
de l’acquérir (en attendant, le risque de perte pour cas
fortuit ou force majeure appartient au vendeur, aspect qui
n’est pas excessivement clair en droit de désistement).
Est aussi remarquable le cas de la France. La loi du 23
décembre 2000 institue un droit de rétractation ou de réflexion
au profit de l’acquéreur non professionnel d’un
bien immobilier à usage d’habitation. La loi ajoute aussi
l’engagement relatif à la vente d’un terrain dans un lotissement.
Le droit de réflexion existe aussi dans le droit allemand.
Depuis 2002, la procédure d’authentification prévoit
une obligation importante pour le notaire chargé
d’instrumenter un acte: il est tenu de veiller à ce que la
volonté juridique du consommateur soit exprimée personnellement,
soit par celui-ci, soit par une personne de
sa confiance et que le consommateur ait assez de temps
pour réfléchir sur l’objet de l’acte (article 17, al. 2a
BeurkG). Dans certains contrats de consommation, le notaire
remplit cette obligation en communiquant à la partie
intéressée le texte de l’acte au moins deux semaines
avant le jour de l’instrumentation.
Aux Pays-Bas est en vigueur dès le 1 er septembre 2003
un droit de rétractation pendant trois jours pour l’acheteur-consommateur
dès la signature de l’avant-contrat de
vente d’un logement sous seing privé, au lieu du contrat
dressé par un notaire sans droit de rétractation.
3. Le Droit de Rétractation et les Clauses Abusives
L’une des fonctions essentielles de l’activité notariale
consiste à contrôler la légalité. Dès lors, la question se
pose ici quant à savoir si les normes automatiques de protection
(la nullité partielle à l’égard des clauses abusives,
l’interprétation des clauses obscures au profit de l’acquéreur,
la prépondérance des clauses les plus favorables au
consommateur en cas de divergence entre les conditions
générales et les particulières, etc.) se substituent à l’activité
du notaire en ce qui concerne le contrôle de la légalité.
Il faut rappeler que toute clause contraire à une règle
de droit impérative a la considération d’abusive. Par conséquent,
de prime abord, le contrôle de la légalité par le
notaire ne serait pas nécessaire, dès lors que les clauses
frappées de nullité ou amenant simplement un déséquilibre
contractuel anormal au détriment du consommateur
peuvent être déclarées nulles. L’activité du notaire ne
saurait apporter davantage de rigueur à l’acte, dès le moment
où les normes de protection du consommateur agissent
en dépit de sa participation.
Cependant, il faut conclure qu’il s’agit là d’une version
réductionniste du problème. Ainsi, par exemple:
- Il y a des aspects du contrôle de la légalité qui vont
au-delà des rapports entre les parties; telles les normes
visant les investissements étrangers, celles relatives
à l’appréciation de la capacité et du pouvoir de
disposition, etc.
- Certaines normes sont applicables en fonction des sujets
contractants plutôt que du pacte lui-même, de sorte
qu’elles sont variables selon les parties au contrat:
par exemple, les règles relatives au régime économique
du mariage.
- La déclaration après coup de nullité de la clause ou de
tout le contrat si celle-ci était déterminante n’est pas la
meilleure des solutions. La restitution ultérieure des
contre-prestations engendre toujours des difficultés,

276 E. Brancós Núñez, Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale Notarius International 3-4/2005
sans compter qu’elle exige une décision judiciaire avec
tous les problèmes de rupture et d’atermoiement qui
sont inévitables. Il s’agit d’une affaire de justice
contentieuse, toujours plus traumatisante que les solutions
de sécurité juridique préventive que procure la
participation du notaire. La solution ne réside pas
dans le procès, mais dans la façon de l’éviter. La prolifération
des systèmes d’arbitrage de consommation
pour pallier l’accroissement des litiges en matière de
consommation atteste clairement de l’insuffisance du
“mécanisme automatique” de protection.
En tout cas, la protection en cas de clause abusive découle
de la doctrine de la nullité partielle, mais jamais du
DR. En tant que la nullité partielle suppose simplement
l’inexistence de la clause, avec subsistance du reste du
contrat, le DR n’a aucun rôle à jouer. Il ne protège plus
d’une clause inexistante.
4. Le Droit De Rétractation et l’Information
Préalable
La législation sur la défense des consommateurs prévoit
l’information obligatoire à inclure nécessairement
dans le contrat passé entre fournisseur et consommateur.
Elle couvre autant les caractéristiques matérielles que le
contenu des droits et obligations qui engagent les deux
parties contractantes, et notamment l’information sur le
droit de rétractation, le cas échéant, et les conditions pour
l’exercer. Tous les pays coïncident sur ce point.
4.1 Sanctions
La non-inclusion de l’information obligatoire donne
lieu à:
- Angleterre et Pays de Galles: action résolutoire dans
les trois mois dès la conclusion du contrat et la livraison
des biens.
- Allemagne: le délai du DR ne commence à compter
qu’à partir du moment où le commerçant ou chef d’entreprise
a exécuté ses obligations d’information
contractuelle (312d, al. 1 BGB).
- Autriche: dans la multipropriété, le délai pour exercer
la faculté de rétractation ne commence à courir que dès
que toute l’information est disponible (Directive UE),
avec une limite de trois mois à compter de la réception
de l’information sur le droit de rétractation.
- Espagne: LATBI (arts. 8 et 9, jouissance à tour de rôle
de biens immobiliers) action résolutoire par trois mois.
LOCM (arts. 44-5, ventes à distance) action résolutoire
par trois mois.
Les normes pour la défense des consommateurs ont
mis en place des systèmes afin que ceux-ci prennent
connaissance de l’information pertinente portant sur les
caractéristiques objectives du bien autant que sur le contenu
obligationnel du contrat. Cette information doit être incorporée
au contrat. Et dans certains pays, tels qu’en
Allemagne et en Espagne, les informations contenues
dans la publicité sont rendues contraignantes pour le fournisseur,
même si elles ne sont pas incluses dans le contrat.
Cependant, il n’y a point de systèmes en mesure de
garantir la compréhension de l’information requise. Il
n’existe pas non plus de systèmes à même d’assurer que
le consommateur sera renseigné du fait que certaines circonstances
personnelles applicables au sujet contractant
peuvent influer sur le résultat du contrat et en faire découler
des conséquences imprévues. Par exemple: les effets
du régime économique du mariage, les normes visant
le pouvoir de disposition, les règles concernant la fiscalité,
la protection de l’environnement, les charges et engagements
fonciers, etc.
On peut en conclure que la simple remise d’information
–souvent très étendue et médiocrement compréhensible–
ne représente pas un moyen de protection efficace
pour le consommateur. A l’heure actuelle, on parle d’”information
adéquate” ou de “consentement instruit” pour
exprimer les systèmes d’information à même de garantir
la correcte compréhension de celle-ci par le consommateur.
L’activité du notaire consistant à trier l’information,
à la rendre intelligible, à la mettre en rapport avec les circonstances
personnelles de chaque consommateur et à
l’accommoder à l’ensemble du système juridique applicable,
constitue le seul moyen permettant d’assurer la compréhension
de la part du consommateur et une correcte
formation du consentement contractuel.
Il reste un dernier point relatif aux conditions objectives
de l’objet du contrat matériellement considéré. A ce
sujet, le notaire ne peut pas apporter grand chose.
Uniquement les techniciens et les experts –sans exclure
que le notaire ne puisse l’être en matière de certains types
de biens– peuvent évaluer les conditions objectives de
l’objet du contrat et porter conseil au consommateur. Une
solution juridique existe depuis fort longtemps pour ce
problème déjà très ancien dans les systèmes européens,
consistant en la vente à titre d’essai ou à l’épreuve, et qui
n’est autre chose qu’une forme de rétractation ad nutum
antérieure à l’introduction de la faculté de désistement.
Quant aux effets du défaut d’information, nous avons
vu que dans certains cas il suspend l’écoulement du délai
imparti pour l’exercice du droit de désistement, tandis
que dans d’autres il peut entraîner la résolution du
contrat. Au fond, il s’agit toujours d’une faculté de résiliation.
En effet, la caractéristique du droit à se désister
consiste à n’être soumis à aucune condition, pourvu qu’il
soit exercé dans le délai prévu. Mais, si ce que l’on prétend
-comme le fait la directive de l’UE relative au droit
de jouissance à tour de rôle portant sur des biens immobiliers-
c’est d’interpréter le délai comme conséquence
du manque d’information, la faculté de rétractation est
alors dénaturée, car il faudra prouver cette absence
d’information, ce qui lui fera perdre la caractéristique
d’exercice ad nutum pour s’assimiler à un cas d’espèce
d’annulabilité dont la cause –qu’il faudra démontrer– serait
l’information insuffisante.
C’est le cas du droit allemand contenu au paragraphe
312d al. 1 BGB: en cas de manque d’information le délai
pour le DR ne commence à courir qu’à partir du moment
où le commerçant a exécuté ses obligations d’information
contractuelle. Imaginons un délai de 7 jours pour
exercer le DR: si ce délai est déjà dépassé, pour conser-

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, Le Droit de Rétractation et la Fonction Notariale 277
ver au-delà des 7 jours le DR il faudra prouver que l’information
n’a pas été fournie. Il faudra prouver une cause:
le manque d’information pour se désister. Mais alors,
le mécanisme juridique ne correspond pas à un désistement
ad nutum sinon à une action résolutoire.
D’autre part, il advient que, visant la défense du
consommateur, on élève au rang d’essentiel tout défaut
ou manque d’information par rapport à celle qui est légalement
requise. Et ce manque d’information est considéré
essentiel uniquement pendant un bref délai, normalement
de trois mois. Passé ce laps de temps, l’action en
nullité pour vice du consentement pourra continuer à être
exercée pendant une période généralement de quatre ans.
Il n’en reste pas moins que cette législation tient quelque
peu de l’absurde. D’une part, un défaut tel que l’absence
de domicile du fournisseur peut donner lieu à résolution,
alors qu’il est négligeable pour décider le consommateur
à conclure ou non le contrat.
L’incohérence de réglementer l’information contractuelle
-un problème, enfin, de consentement- dans le cadre
du DR s’apprécie quand on compare les conséquences
du manque d’information et du défaut d’information.
Voir, par exemple, l’art. 10, 2 LATBI espagnole (jouissance
à tour de rôle de biens immobiliers) -suivant la directive
de l’UE- qui déclare: Si le contrat ne contenait
pas toutes les informations prescrites … “l’acquéreur
pourra le résoudre (le contrat) dans le délai de trois mois
à compter de la date du contrat, sans paiement de pénalité
ni de frais aucuns. En cas de manque de véracité de
l’information fournie à l’acquéreur, ce dernier, sans préjudice
de la responsabilité pénale qui incombe éventuellement
au cédant, peut intenter l’action en nullité du
contrat conformément aux articles 1300 ss. du Code civil.”
Bref, le résultat proposé par la directive est clair: en
cas d’absence d’information, il y a tout simplement un
délai de résolution qui se prescrit par trois mois, sans entrer
dans la doctrine des vices du consentement des
contrats ordinaires. Si par contre l’information est entachée
de manque de véracité, alors il faut faire appel aux
remèdes ordinaires. Corollaire: on pourrait contourner le
DR en donnant toute l’information requise…mais fausse.
Un absurde qui démontre l’erreur de mélanger DR et
droit à l’information.
En somme, on peut dire que le manque d’information
n’est jamais remplacé par le DR. Bien au contraire,
cela donne lieu a une faculté résolutoire dont les causes
(l’information insuffisante) restent à prouver, solution
qui n’a rien à voir avec un désistement ad nutum, c’est-àdire
sans cause. C’est la raison pour laquelle les lois anglaises
et espagnoles, en cas de manque d’information,
parlent de résolution et non de suspension du délai pour
le DR comme le BGB allemand.
D’autre part, si le consommateur n’a pas exercé la faculté
de rétractation, il est fort improbable que la justice
lui accorde par la suite l’annulation pour vice du consentement.
On serait tenté d’affirmer qu’elle déprotège le
consommateur en lui accordant un délai de résolution
contractuelle plus court que celui consenti par la législation
pour l’annulation des contrats ordinaires.
5. Conclusions sur le Droit de Rétractation
5.1 Le manque d’information
Le DR ne découle pas du défaut d’information
contractuelle. Les défauts d’information donnent lieu
à une faculté résolutoire distincte d’un désistement ad
nutum. Le manque d’information il faut le prouver. Ce
n’est pas un désistement ad nutum. Il faut démontrer qu’il
n’y a pas eu d’information suffisante, et la preuve nous
amène directement au procès judiciaire. S’il faut prouver
une cause pour éteindre les effets du contrat, il s’agit d’une
résiliation et non d’une rétractation ad nutum.
5.2 Clause abusive
Le DR ne découle pas non plus de l’existence d’une
clause abusive. Cette clause sera considérée comme inexistante
dans le contrat suivant la doctrine de la nullité
partielle. Le désistement n’y ajoute rien du tout.
Son origine ne réside pas non plus dans la nécessité de
reconnaître physiquement l’objet du contrat. À ce propos
serait valable l’ancienne vente dite « à titre d’essai » ou à
l’épreuve. D’autre part, il serait difficilement justifiable
dans des opérations telles que la multipropriété (timesharing)
où il est plutôt rare que l’acquéreur se déplace
pour connaître l’immeuble dans les 14 jours après le
contrat, s’il ne l’a pas fait précédemment. Ou pour le
contrat d’assurance, dans lequel les prestations auront
lieu normalement bien longtemps après le mois habituellement
fixé comme délai ultime pour exercer le droit de
rétractation.
Et pas d’avantage dans les défauts de forme donnant
lieu à l’inexistence du contrat.
La justification du DR réside dans la nécessité de porter
remède aux actes irréfléchis occasionnés par les techniques
de vente excessivement agressives. Mais dans ce
cas, il est absurde de l’établir en cas de participation d’un
notaire. Le simple fait de se rendre à l’office notarial, les
explications du notaire et l’assistance que celui-ci peut
fournir permettent d’exclure toute possibilité d’acte irréfléchi.
Mais la protection de l’acquéreur ne découle pas exclusivement
de l’honnêteté des clauses du contrat qu’il vient
de signer. Il y a aussi d’autres lois, réglementations ou
même des situations qui peuvent avoir une influence décisive
sur le contrat: normes visant les investissements
étrangers, relatives à la capacité ou pouvoir de disposition,
à la fiscalité, au régime économique du mariage, la
protection de l’environnement, les charges et engagements
fonciers, etc. que le consommateur ne va pas
connaître sans l’avis ou le conseil spécialisé. Si le but
fondamental du DR consiste à éviter l’acte non délibéré,
c’est-à-dire à promouvoir le choix responsable, le DR ne
sert pas à donner cette connaissance: qui ne connaît pas
les règles ne peut pas avoir l’intuition de leurs conséquences.
On ne peut pas craindre un danger que l’on
ignore. Alors, la protection du DR est illusoire parce
qu’elle repose –son fondement principal– sur une apparence
également fausse: que le consommateur est conscient
de tout ce qui peut influencer sa décision. Il lui
manque le consentement instruit, ce qui est la mission es-

278 E. Brancós Núñez, The Right of Withdrawal and Function of the Notary Notarius International 3-4/2005
sentielle de la fonction du notaire, et l’élément indispensable
pour la correcte formation du consentement
contractuel. Le DR est plutôt trompeur parce qu’il laisse
dans l’ignorance l’acheteur qui ne saurait prévoir ce qu’il
ne connaît pas.
5.3 Droit de réflexion
Il faut conclure que face au besoin de protéger l’acquéreur,
soit-il consommateur ou non, devant l’acte irréfléchi,
le droit de réflexion est nettement plus avantageux
que le DR. La faculté de réflexion est établie dans
la loi française du 23 décembre 2000 (notification et remise
du projet d’acte authentique + 7 jours de réflexion)
ou dans la loi allemande (art. 17 al. 2a BeurkG) qui sont
sans doute plus efficaces que le DR. Surtout si l’on ajoute
que la vente immobilière est habituellement rattachée
à un financement hypothécaire qu’il faudrait rembourser
en cas d’exercice du DR, ce qui oblige à consigner le
montant pendant toute la durée du DR. Une durée courte
ne sert à rien ; une longue durée empêche la transaction.
On apprécie aussi une tendance des consommateurs à
bloquer plusieurs opérations d’achat à la fois grâce au
DR. Ce qui nous amène à proposer comme voie alternative
une certaine causalité ou justification du DR. Par
exemple: exclure le DR quand les clauses du contrat suivent
exactement les dispositions que la loi établit comme
droit supplétif et que l’objet du contrat a été examiné préalablement.
Si l’on connaît l’objet, si l’on accepte le prix,
et si les clauses contractuelles suivent exactement ce qui
la loi prescrit pour suppléer l’absence de pacte explicite,
on ne voit pas la nécessité d’accorder un DR, si ce n’est
pour satisfaire un caprice infondé de l’acheteur.
5.4. Conclusions finales
Enfin, et revenant sur le principe, si l’on fait une analyse
peu exigeante et détaillée du DR, il semble un
moyen pour permettre au législateur de se “reposer tranquillement”
parce qu’il accorde au consommateur-acheteur
une vaste protection. Mais quand on fait une analyse
précise du rôle du DR par rapport aux clauses abusives
(aucun rôle), au défaut d’information (la solution découle
d’une action en résolution, pas du DR) ou de la
conclusion d’un contrat irréfléchi (en cas de contrat
complexe il crée la fausse illusion que le consommateur
dispose d’un délai de réaction contre quelque inconvénient
qu’il n’est pas en mesure de pouvoir envisager) il
faut conclure que l’utilité du DR est bien faible.
Il peut être efficace seulement dans le cadre d’une
conclusion de contrat aux difficultés ou complexité minimes
et de méthodes de commercialisation très agressives.
Ce n’est pas le cas des transactions immobilières où
la seule mesure qui peut avoir une certaine cohérence est
le droit de réflexion, toujours implicite en cas de participation
du notaire.
The Right of Withdrawal and Function of
the Notary*
1. Introduction
All countries show a marked general trend towards protecting
consumers from large suppliers. The various legislative
systems studied provide modes of protection that
are of interest to us in two respects:
- in as much as they might become “automatic competition”
for the function of a notary, and
- to the extent that they intimate that the right of withdrawal
is the ultimate mode of protection.
As far as the right of withdrawal is concerned, it is
necessary to determine both its nature and objective since
that will enable us to conclude not only when its existence
is justified but also when it resolves nothing and indeed
serves no purpose at all as it impedes the consumer’s
transactions and even his protection.
There is a marked tendency to accept the right of withdrawal
as a means of enabling the legislature to “rest in
peace”: if all the protection systems that have been built
up should fail, the consumer will still have the right to
withdraw. It is wrong to think that consumers are aware
of the legal and financial effects of their commitments;
furthermore, these effects are normally not felt until the
short deadline for exercising a right of withdrawal has
elapsed.
Consumer contracts always pose us problems due to
the following:
(a) The supplier’s contractual superiority. A remedy
is to be found in:
- the doctrine of partial invalidity of unfair terms,
- the rules on the interpretation and validity of standardform
contracts.
(b) The informatory imbalance regarding the subject
matter and consequences of a commitment. This should
be remedied by cancellation of the contract and not by
reference to the right of withdrawal. We shall prove this
in the course of this paper. The right of withdrawal does
nevertheless still make sense in the context of distance
selling contracts, if the essential subject matter of the
contract is misinterpreted.
(c) Aggressive sales techniques, which result in illconsidered
commitments. That is the true arena for the
right of withdrawal.
* Synthesis of the work of the ad hoc working group of CAUE (2004)
under the direction of Me. Enrique BRANCÓS NÚÑEZ, notary at Girona
(Girona), Spain, with the cooperation of:
England, Mr. Michael LIGHTOWLER;
Germany, Me. Peter LIMMER;
Austria, Me. Gabrielle HATHALLER;
Spain, Me. Enrique BRANCÓS;
Estonia, Me. Inga ANIPAI;
France, Me. Pascal CHASSAING;
Italy, Me. Cesare LICINI;
Netherlands, Me. Aart. A. Van VELTEN.

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, The Right of Withdrawal and Function of the Notary 279
It must be concluded, in any event, that the right of
withdrawal is not a panacea for the lack of consent that
results from imperfect information or misinterpretation
of the outcome of a commitment. A right of withdrawal
that is afforded for a week or two gives the consumer
much less protection than that derived from well-established
general rules of contract and furthered by us, the
notaries, in our provision of information, advice and assistance
and in our establishing of consent and monitoring
of legality.
A right of withdrawal that is available for a short period
of time does not protect the consumer. It just allows
the supplier to draw a veil over any problems that there
might be with its commitment. It enables the supplier to
put the following argument to the consumer: you were
told, you did not withdraw and now it’s your problem.
The notary’s traditional dominance of real estate matters
certainly makes the right of withdrawal a rarity here.
People do not buy real estate in the same way that they
might buy books, for example: by post without prior inspection.
What is more, the mere fact of going to see a
notary, of having a meeting with him and of calmly talking
about a purchase precludes any idea of action being
taken without due consideration.
2. Identification of the subject of a right of withdrawal
2.1 Consumer relationship
The right of withdrawal is normally legislated upon in
the context of a consumer relationship. This takes the
form of a relationship in which a supplier acts in the
course of its business but a private individual does not act
in a business capacity (Germany, Austria, Spain, France,
the Netherlands…). Some countries have also tried to establish
an objective concept of consumer action but it is
ultimately the parties and their activities that define this
notion.
2.2 Types of contract concerned
Despite a few countries (Spain and Austria) laying
claim to a catalogue of consumer rights, the right of
withdrawal is not an established general right in all contracts
concluded with a consumer; a right of withdrawal
is only provided for in certain contracts.
Specifically:
- in Austria: hire purchase contracts, contracts relating
to residential property renovation services, contracts
governing the acquisition of a right of use, a right of exploitation
or ownership of an apartment, a single family
dwelling or real estate intended for the construction
of a single family residence, holiday contracts, contracts
for the use of immovable property, the law on the
supervision of securities, the law on insurance policies,
contracts concluded with dating agencies, joint venture
agreements and certain aspects of the capital market.
- in Estonia: doorstep selling, contracts concluded by
means of communication, contracts for the temporary
use of buildings, consumer credit and insurance policies.
- in France: commercial leasing agreements, contracts
of employment and for literary and artistic property,
correspondence courses, sale of goods on credit, life assurance
policies, marriage bureaus, contracts of sale for
immovable property, timeshare agreements.
- in Germany: distance selling, some forms of e-commerce,
doorstep selling, life assurance, consumer credit,
marriage bureaus, correspondence courses, mortgages
and security investments.
- in the Netherlands: distance selling contracts, timesharing,
door-to-door sales, preliminary contracts for
the sale and/or construction of dwellings.
- in Spain: sales transacted off commercial premises,
distance selling, timeshare agreements, the sale of immovable
property on instalment credit terms, consumer
credit and package holidays.
2.3 Right of withdrawal in conjunction with consumer
deeds
There is nothing to prevent a kind of protection also being
established in conjunction with a consumer deed. For
example: the rules on standard-form contract clauses may
also be of relevance in relationships between businesspersons,
one of whom is a major contractor using
contracts on a massive scale. The other party may or may
not be a consumer; he might also be the head of another
business. Normally, however, the rules on standard-form
contract clauses are to be considered in the context of the
whole system of consumer protection.
Rights of withdrawal are also to be found in relationships
that are not consumer relationships. In Spain, for
example, the right or option of withdrawal is an exceptional
one where contracts are concluded between private
individuals. It is provided for in the case of powers of attorney
(Article 1732 CC), in the case of deposit agreements
– at least in certain situations (Article 1776 CC)
and in the case of joint venture agreements (Article 1594
CC). But these are always exceptional cases.
A remedy fairly similar to the right of withdrawal is to
be found in the Commercial Code. Its Articles 327 and
328 govern sales on a trial basis or on approval, where
it is provided that: “… the purchaser reserves the right to
examine the goods and freely to cancel the contract if
they should not suit him”. This form of redress differs
from a right of renunciation in several ways. For example:
it applies only at retail level; rejection may follow
only from the objective condition or functioning of the
item and not from contractual terms and conditions; it is
customary to consider a sale incomplete until such time
as the purchaser has examined the goods and formed the
intention to acquire them (pending which, the risk of loss
in the event of fortuitous circumstances or force majeure
lies with the vendor – a point that is not made particularly
clear in the case of a right of renunciation).
The situation in France is also worth mentioning. The
law of 23 December 2000 creates a right of withdrawal or
cooling-off period for the benefit of a non-commercial
purchaser of residential property. The law also adds an
undertaking in relation to the sale of land within a development.

280 E. Brancós Núñez, The Right of Withdrawal and Function of the Notary Notarius International 3-4/2005
There is also a cooling-off period under German law.
Since 2002, the authentication procedure has included a
fundamental obligation on the notary responsible for
recording a deed: he is obliged to ensure that the legal intentions
of the consumer are expressed in person either
by the consumer himself or by a person whom he trusts
and that the consumer has been afforded sufficient time
to reflect on the content of the deed (Article 17(2)(a) of
the BeurkG). In some consumer contracts the notary fulfils
that duty by communicating the wording of the deed
to the party concerned at least two weeks before the notarisation
date.
In the Netherlands, since 1 September 2003, there has
been a three-day right of withdrawal for a consumer who
signs a preliminary agreement to purchase a dwelling if
that agreement is signed as a private deed rather than in a
contract drawn up by a notary (when there is no right of
withdrawal).
3. The right of withdrawal and unfair terms
One of a notary’s essential functions consists of monitoring
legality. The question that therefore arises here is
whether that function can be adequately replaced by automatic
rules affording protection (partial nullity in the
case of unfair terms, interpretation of unclear terms in a
purchaser’s favour, clauses more favourable to the consumer
carrying more weight in the event of a discrepancy
between general and special conditions etc.) It should
be noted that any clause that is contrary to a binding rule
of law has to be considered unfair. Prima facie, therefore,
the monitoring of legality by a notary would not appear
necessary since clauses that are invalid or that simply result
in an abnormal contractual imbalance to the detriment
of a consumer can always be declared null and void.
The notary’s involvement would not lend any more validity
to an instrument once the consumer protection rules
come into play, notwithstanding that involvement.
It must be said, however, that this is a somewhat simplistic
view of the problem.
Hence, for example:
- There are aspects of the monitoring of legality which
go beyond the relationship between the parties –
such as rules on foreign investments, the evaluation of
capacity and the power of disposal etc.
- Some rules apply because of the contracting parties
themselves rather than because of the agreement, so
that they vary according to who the parties to the contract
might be: for example, rules relating to the economic
regime of a marriage.
- An ex post facto declaration of invalidity of a clause –
or of the whole contract if that clause is a crucial one –
is not the best solution. A subsequent returning of
counter-consideration always presents difficulties – requiring
a judicial decision with all the attendant and inevitable
problems of delay and breach of contract
claims. It involves contentious legal proceedings that
are even more traumatic than a notary’s preventative
solutions affording legal certainty. A solution is not to
be found in legal proceedings but in the means of
avoiding them. The proliferation of consumer arbitration
schemes to lessen the mushrooming of litigation
on consumer matters is clear proof of the inadequacy of
an “automatic scheme” of protection.
In any event, protection against unfair terms is afforded
through the doctrine of partial invalidity and not
through the right of withdrawal. Given that partial invalidity
simply means that the clause does not exist whilst
the rest of the contract subsists, the right of withdrawal is
irrelevant. It cannot protect against a non-existent clause.
4. The right of withdrawal and prior information
Legislation safeguarding the rights of consumers provides
for mandatory information to be necessarily included
in contracts concluded between suppliers and consumers.
It covers material features as well as the content
of rights and obligations binding on the two contracting
parties and particularly includes information on the right
of withdrawal, where applicable, and the circumstances
in which it can be exercised. All countries are in agreement
on this point.
4.1 Sanctions
Failure to include mandatory information has the following
consequences:
- In Austria: in timeshare agreements the period within
which the right of withdrawal has to be exercised does
not begin to run until all of the information is available
(EU directive), with a deadline of three months from
receipt of information on the right of withdrawal.
- in England and Wales: a rescission action within three
months of conclusion of the contract and delivery of
the goods.
- In Germany: the period during which the right of withdrawal
has to be exercised does not begin to run until
the trader or manager has fulfilled his contractual obligations
with regard to information (Article 312(d)(1) of
the BGB).
- In Spain: LATBI (Articles 8 and 9, timeshare agreements)
rescission action within three months. LOCM
(Articles 44-5, distance selling) rescission action within
three months.
Legislation safeguarding consumers has created systems
to make them aware of relevant information with regard
to the objective features of goods as well as the
binding content of the contract. That information has to
be incorporated in the contract. In some countries, such
as Germany and Spain, information contained in advertising
is binding on the supplier even if it is not included
in the contract.
However, there are no systems in existence that can
guarantee that the requisite information is understood.
Nor are there any systems in existence capable of ensuring
that a consumer is told of the fact that certain personal
circumstances applicable to a particular contracting
party could influence the outcome of the contract and
lead to unforeseen consequences. For example: the effects
of the economic regime of a marriage, legislation on

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, The Right of Withdrawal and Function of the Notary 281
the power of disposal, rules on tax, environmental protection,
land charges and property commitments etc.
It could be concluded from this that the mere provision
of information – often very extensive and barely comprehensible
– does not represent an effective way of protecting
the consumer. The phrases currently in use to describe
information systems capable of ensuring proper
understanding by the consumer are “adequate information”
or “informed consent”. The function of a notary in
sorting and selecting information so as to render it intelligible,
putting it in context given the personal circumstances
of the consumer and bringing it into line with the
whole legal system applicable, is the only means of ensuring
that the consumer understands what is going on
and that contractual consent is duly given.
There remains one last point relating to the objective
circumstances of the subject matter of the contract. It is
one on which the notary cannot contribute very much.
Only experts and technicians can assess the objective circumstances
of the subject matter of a contract and advise
the consumer on these – although the possibility of a notary
being an expert on certain types of property should
not be overlooked. A legal solution to this longstanding
problem has already existed in Europe for some considerable
time and has taken the form of a sale on trial or approval,
which is really nothing more than a form of arbitrary
withdrawal pre-dating the introduction of a renunciation
option.
As for the effects of imperfect information, we have
seen that in some cases it suspends the period given for
the exercise of a right of renunciation, whilst in other cases
it can lead to the contract being rescinded. This is always,
in substance, a cancellation option. It is in the very
nature of a right of renunciation that it should not be subject
to any conditions – provided that it is exercised within
the given deadline. However, if – as per the EU timesharing
directive – suspension of the deadline is to be
construed as the consequence of failure to provide information,
the withdrawal option will then be distorted as
that lack of information will have to be proven, which
will mean that its exercise loses the characteristic of arbitrariness
and looks more like a case of voidability, the
reason for which – that must be proven – is inadequate information.
This is the case under German law, as contained in
paragraph 312(d)(1) of the BGB: in the event of lack of
information the period within which the right of withdrawal
has to be exercised does not begin to run until the
trader has fulfilled its contractual obligations to provide
information. Let us imagine that there is a 7 day deadline
for exercising a right of withdrawal: once that deadline
has passed then in order to preserve the right of withdrawal
beyond that 7 days it will be necessary to prove
that the information has not been supplied. It will be necessary
to prove good cause – the lack of information – in
order to be able to renounce. Then, however, the proper
legal remedy is not arbitrary renunciation but rescission.
Furthermore, the situation that then arises is that, in attempting
to safeguard the consumer, any imperfect or
missing information (compared to that legally required)
is elevated to the ranks of the essential. However, that
lack of information is deemed essential only for a short
period of time, normally three months. After that period
has elapsed an annulment action for absence of consent
may continue to be brought, generally for a period of four
years. This legislation does nevertheless tend somewhat
towards the absurd. A defect such as the absence of a supplier’s
address can result in rescission, even though it is
insignificant when the consumer is deciding whether or
not to conclude a contract.
This inconsistency in regulating contractual information
– something that is ultimately a problem of consent
– in the context of the right of withdrawal can be appreciated
when one compares the consequences of lack of
information and imperfect information. See, for example,
Article 10(2) of the Spanish LATBI (timesharing) which
states – as per the EU directive – that if the contract does
not contain all the required information… “the purchaser
may rescind it (the contract) within a period of
three months of the date of the contract without paying
any penalty or other charges. In the event of information
supplied to the purchaser being untruthful the purchaser
may bring an action to annul the contract under
Articles 1300 et seq. of the Civil Code without prejudice
to any criminal liability that might be attributable to the
transferor.” In short, the outcome intended by the directive
is clear: if information is missing there is quite simply
a cancellation period which runs out after three
months without regard being had to the doctrine of defective
consent in the case of ordinary contracts. If, however,
the information is tainted by a lack of truth it is then
necessary to rely on ordinary remedies. Corollary: the
right of withdrawal could be evaded by supplying all the
information required … even if it is false. An absurdity
which demonstrates the error of combining the right of
withdrawal with the right to information.
All in all, one might say that a lack of information is
never remedied by a right of withdrawal. On the contrary,
it gives rise to a rescission option the reasons for
which (insufficient information) have to be proven – a solution
that has nothing in common with arbitrary renunciation,
that is to say renunciation without good reason.
This is why, in the context of lack of information, both
English and Spanish law talk of rescission and not of suspending
the deadline for the exercise of a right of withdrawal,
as per the German BGB.
On the other hand, if the consumer should not exercise
his option of withdrawal it is highly improbable that the
courts would then allow him an annulment for lack of
consent. One might even be tempted to say that the law
removes protection from the consumer by affording him
a contractual rescission period that is shorter than the period
allowed under the law for the annulment of ordinary
contracts.
5. Conclusions on the right of withdrawal
5.1 Lack of information
The right of withdrawal does not follow from imperfect
contractual information. Imperfect information gives

282 E. Brancós Núñez, The Right of Withdrawal and Function of the Notary Notarius International 3-4/2005
rise to a rescission option that differs from arbitrary
renunciation. A lack of information has to be proven.
That is not arbitrary renunciation. It is necessary to show
that the information was not sufficient and proof of this
leads us directly to the judicial process. If it is necessary
to prove good cause in order to extinguish the effects of
a contract this constitutes cancellation and not arbitrary
withdrawal.
5.2 Unfair terms
Nor does the right of withdrawal follow from the existence
of an unfair term. Such a term is deemed not to
exist in the contract by virtue of the doctrine of partial invalidity.
Renunciation does not add anything at all.
Nor is its origin to be found in the need tangibly to acknowledge
the subject matter of the contract. The old
form of sale “on trial” or “on approval” would apply
here. On the other hand, it would be difficult to justify in
transactions such as timesharing where it would, on the
whole, be unusual for a purchaser to go and see a property
within 14 days of the contract if he has not already
done so. Or in the case of an insurance policy, where benefits
are usually paid out long after the one month normally
stated as the final deadline for exercising a right of
withdrawal.
Nor in the case of defects of form giving rise to the
non-existence of a contract.
Justification for a right of withdrawal is to be found
in the need to remedy ill-considered acts occasioned by
excessively aggressive sales techniques. In that case,
however, it is absurd for it to apply in cases where a notary
is involved. The mere fact of attending the offices of
a notary, the provision of explanations by the notary and
the services that he can render all militate against any
possibility of an ill-considered act.
However, protection is not afforded to a purchaser just
by the veracity of the terms in the contract that he has
signed. There are also other laws, regulations or even circumstances
which can have a decisive influence on the
contract: rules governing foreign investment, relating to
capacity or ability to make disposals, on tax, the economic
regime of a marriage, environmental protection,
land charges and property commitments etc. which the
consumer is not going to know about unless he takes specialist
advice or counsel. Even though the fundamental
aim of the right of withdrawal is to prevent ill-considered
deeds, that is to say to promote responsible choices, the
right of withdrawal does not help to enlighten him: someone
who does not know the rules cannot have any idea of
their consequences. An unknown danger cannot be
feared. Hence the protection afforded by a right of withdrawal
is illusory because it is – primarily – based on a
supposition that is just as false: namely, that the consumer
is aware of everything that might influence his decision.
He lacks both informed consent, which it is the
function of the notary to achieve, and the essential foundation
on which to base his contractual consent. The right
of withdrawal is even misleading because it leaves a purchaser
in ignorance; he cannot foresee something the existence
of which he is unaware.
5.3 Cooling-off period
It must perforce be concluded that, given the need to
protect purchasers (whether consumers or not) from illconsidered
deeds, the cooling-off period is more advantageous
than the right of withdrawal. The cooling-off period
is set out in the French law of 23 December 2000
(notification and transmission of draft authenticated deed
+ 7 day cooling-off period) and in German law (Article
17(2)(a) of the BeurkG) and is undoubtedly more effective
than the right of withdrawal – particularly when one
considers that a sale of real estate normally involves a
mortgage loan that would have to be repaid on the exercise
of a right of withdrawal, thus making it necessary for
the whole amount to be kept on deposit throughout the
whole time that the right of withdrawal could be exercised.
A short duration serves no purpose at all; a long duration
impedes the transaction.
There is also a marked tendency on the part of consumers
to stop several purchase transactions at once
thanks to the right of withdrawal, which leads us to suggest
as an alternative route a certain degree of causation
or justification for the right of withdrawal. For example:
the barring of a right of withdrawal where the clauses in
a contract exactly follow the provisions that the law lays
down as supplementary terms and where the contract
item has been the subject of prior inspection. If one
knows the object in question, if one accepts the price and
if the contract terms exactly follow what is laid down by
law to fill a gap in an express agreement, it is impossible
to see why a right of withdrawal should be allowed – except
to satisfy the unsubstantiated whim of a purchaser!
5.4. Final conclusions
Finally, reverting to principle, even on a less exacting
and detailed analysis of the right of withdrawal it would
seem to be a means of enabling the legislature to “sleep
peacefully” since it affords the consumer purchaser a
wide degree of protection. However, on a careful analysis
of the role of the right of withdrawal by reference to
unfair terms (no role), imperfect information (the solution
is a rescission action and not a right of withdrawal)
or the conclusion of an ill-considered contract (in a
complex contract it creates the false illusion that the consumer
has a period in which to respond to any kind of
problem that he is not capable of envisaging) it must be
concluded that the right of withdrawal is of very little
use.
It can only be effective in the context of the conclusion
of a contract of minimal difficulty or complexity where
very aggressive marketing methods are used.
This is not the case with real estate transactions,
where the only measure that might make any sense is the
cooling-off period – which is always implicit where a notary
is involved.

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, Verbraucherwiderruf und notarielle Beurkundung 283
Verbraucherwiderrufsrecht und notarielle
Belehrung*
1.Einleitung
Verstärkter Schutz des Verbrauchers gegenüber dem
Unternehmer ist eine in allen Ländern festzustellende allgemeine
Tendenz. Die hier untersuchten Rechtsordnungen
sehen verschiedene Schutzsysteme vor, die wir in
zweifacher Hinsicht untersuchen wollen:
- zum einen soweit sie in „natürlicher Konkurrenz“
zum Schutz durch notarielle Beurkundung stehen
und
- zum anderen, soweit sie im Widerrufsrecht als Endpunkt
sämtlicher Schutzmechanismen zusammenlaufen.
Dabei wollen wir die Natur des Widerrufsrechts und
vor allem seinen Schutzzweck untersuchen. So können
wir erkennen, in welchen Fällen das Widerrufsrecht zu
recht eingesetzt wird, in welchen Fällen es keine Lösung
bietet, in welchen Fällen es zu nichts nützt oder im
Gegenteil sogar den Rechtsverkehr hindert und dem
Verbraucherschutz zuwiderläuft.
Zunehmend greift der Gesetzgeber auf das Mittel des
Widerrufsrechts zurück, weil er meint, sich dann „entspannt
zurücklehnen“ zu können: Mögen alle anderen
Schutzmittel scheitern, so bleibt dem Verbraucher immer
noch das Widerrufsrecht. Dies beruht auf der irrigen
Annahme, dass der Verbraucher die rechtlichen und wirtschaftlichen
Folgen des Vertragsschlusses kennt – obwohl
die Folgen meist erst nach Ablauf der kurzen
Widerrufsfrist eintreten.
Schwierigkeiten in Verbraucherverträgen beruhen auf
einer Reihe typischer Ursachen:
a) Überlegenheit des Unternehmers als Vertragspartner.
Abhilfe kann hier geschaffen werden:
- durch den Grundsatz der Teilnichtigkeit missbräuchlicher
Vertragsklauseln,
- sowie durch Bestimmungen zur Auslegung und
Wirksamkeit von AGB-Klauseln;
b) überlegener Kenntnis des Unternehmers über
Gegenstand und Folgen der Vereinbarung. Abhilfe kann
hier nur durch ein Rücktrittsrecht geschaffen werden,
nicht durch ein Widerrufsrecht, wie wir im Laufe unserer
Untersuchung sehen werden. Lediglich beim Fernabsatz,
wo der Verbraucher den Kaufgegenstand vor Vertragsschluss
gar nicht sieht, hilft ein Widerrufsrecht in gewissem
Umfang.
c) aggressiven Verkaufstechniken, die zu einem unüberlegten
Vertragsschluss führen. Hier liegt ein sinnvoller
Anwendungsbereich für Widerrufsrechte.
Jedenfalls kann das Widerrufsrecht kein Allheilmittel
für Willensmängel sein kann, die auf einer Verletzung
von Informationspflichten oder auf mangelnder Kenntnis
der Rechtsfolgen der Vereinbarung beruhen. Ein lediglich
für eine Woche oder für vierzehn Tage gewährtes
Widerrufsrecht schützt den Verbraucher insoweit deutlich
weniger als die Regelungen des allgemeinen Vertragsrechts,
wie es uns vertraut ist, und dem wir als Notare
beim Vertragsschluss zur Durchsetzung zu verhelfen versuchen,
sowohl durch die Erforschung des Willens der
Beteiligten, als auch durch die notarielle Belehrung,
durch die Prüfung der Rechtmäßigkeit, durch notarielle
Beratung und Betreuung.
Ein nur für einen kurzen Zeitraum eingeräumtes
Widerrufsrecht schützt den Verbraucher nicht. Umgekehrt
könnte es dem Unternehmer bei Problemen in der
Vertragsabwicklung sogar ein Argument gegen den Verbraucher
geben: Sie waren gewarnt; Sie haben den
Vertrag nicht widerrufen; jetzt müssen Sie damit selbst
zurechtkommen.
Bei Rechtsgeschäften über Grundstücke besteht selten
ein Widerrufsrecht, da hier üblicherweise ein Notar mitwirkt.
Man kauft eine Immobilie nicht wie etwa ein
Buch, d.h. nicht im Versandhandel und nicht ohne sie
vorher gesehen zu haben. Zum anderen verhindert allein
schon die Tatsache, dass man zum Notar gehen muss und
vom Notar belehrt wird, und die Möglichkeit, in aller
Ruhe über den Kauf nachzudenken, jeglichen unüberlegten
Vertragsschluss.
2. Anwendungsbereich des Widerrufsrechts
2.1. Verbrauchergeschäfte
In der Regel sieht der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht
nur für Verbraucherverträge vor. Der Verbrauchervertrag
ist meist definiert durch die Beteiligung eines unternehmerisch
tätigen Lieferanten auf der einen Seite und einer
natürlichen Person auf der anderen Seite, die nicht im
Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit handelt (Deutschland,
Frankreich, Niederlande, Österreich, Spanien…).
Einige Länder versuchen den Verbrauchervertrag (daneben)
auch objektiv (d. h. nach dem Vertragsgegenstand)
zu definieren. Letztlich bestimmt sich der Begriff des
Verbrauchervertrages aber danach, welche Vertragsparteien
beteiligt sind.
2.2. Betroffene Vertragsarten
Auch wenn manche Länder (Österreich, Spanien) im
Gesetz die Verbraucherrechte allgemein auflisten, so gilt
das Widerrufsrecht doch nicht allgemein für sämtliche
von einem Verbraucher abgeschlossene Verträge, sondern
nur für bestimmte, gesetzlich festgelegte Vertragsarten.
Insbesondere sind dies (wobei die ohnehin durch EU-
Richtlinien vorgeschriebenen Widerrufsrechte in der
nachfolgenden Aufzählung teilweise nicht enthalten sind):
- in Deutschland: Fernabsatzverträge, bestimmte Fälle
von E-Commerce, Haustürgeschäfte, Lebensver-
* Zusammenfassung der Ergebnisse einer Arbeitsgruppe der CAUE aus
dem Jahr 2004 unter Leitung von ENRIC BRANCÓS NÚÑEZ (Spanien)
unter Mitarbeit von: Dr. Peter LIMMER (Deutschland), Michael
LIGHTOWLER (England), Inga ANIPAI (Estland), Pascal CHASSAING
(Frankreich), Dr. Cesare LICINI; (Italien), Prof. Aart. A. VAN VELTEN,
Gabrielle HATHALLER (Österreich).

284 E. Brancós Núñez, Verbraucherwiderruf und notarielle Beurkundung Notarius International 3-4/2005
sicherungen, Verbraucherkredit (einschließlich Immobiliarkredit),
Heiratsvermittlung, Fernunterricht,
Verträge über Teilzeitwohnrechte.
- in Estland: Haustürgeschäfte, Fernabsatzverträge,
Verträge über Teilzeitwohnrechte, Verbraucherkredit,
Versicherungsverträge.
- in Frankreich: Gewerbemietverträge, Arbeitsverträge,
Verträge über literarische und künstlerische
Urheberrechte, Fernunterrichtsverträge, Mobiliarkredit,
Lebensversicherungen, Heiratsvermittlung, Bauträgerverträge,
Verträge über Teilzeitwohnrechte.
- in den Niederlanden: Fernabsatzverträge, Teilzeitwohnrechte,
Haustürgeschäfte, Vorvertrag über den
Kauf und/oder Bau einer Wohnung.
- in Österreich: Teilzahlungsgeschäfte, Verträge über
die Renovierung von Wohnraum, Verträge über den
Erwerb eines Gebrauchsrechts, eines Nutzungsrechts
oder eines Eigentumsrechts an einer Wohnung, einem
Einfamilienhaus oder einem Grundstück zum Zweck
der Errichtung eines Einfamilienhauses, Reiseverträge,
Verträge über den Gebrauch einer Immobilie, nach dem
Wertpapieraufsichtsgesetz, dem Gesetz für Versicherungsverträge,
Ehe- und Partnervermittlungs-verträge,
Werkverträge und bestimmte Aspekte des Kapitalmarktes,
- in Spanien: Kaufverträge außerhalb der Geschäftsräume,
Fernabsatzverträge, Teilzeitwohnrechte an
Immobilien, Teilzahlungsgeschäfte über Immobilien,
Verbraucherkredit und Pauschalreisen.
2.3. Widerrufsrechte außerhalb von Verbraucherverträgen
Natürlich kann der Gesetzgeber einen Schutz auch unabhängig
vom Vorliegen eines Verbrauchervertrages vorsehen.
So gelten etwa die gesetzlichen Regelungen über
Allgemeine Geschäftsbedingungen auch für Verträge
zwischen Unternehmern, sofern ein Vertragspartner dieselben
Klauseln vielfach verwendet. Die Anwendung ist
unabhängig davon, ob der andere Vertragspartner
Verbraucher ist oder nicht. Der andere Vertragspartner
kann etwa auch selbst Inhaber eines Unternehmens sein.
Dennoch betrachtet man die Bestimmungen über AGB-
Verträge als Teil des Gesamtsystems des Verbraucherschutzes.
Auch Widerrufsrechte sind nicht unbedingt auf
Verbraucherverträge beschränkt. So besteht in Spanien
ein Widerrufsrecht bei Verträgen zwischen Privatpersonen
nur in Ausnahmefällen. Es kann beim Auftrag
(Art. 1732 CC = ZGB Spanien), bei Depotgeschäften in
bestimmten Fällen (Art. 1776 CC) und beim Werkvertrag
eingreifen (Art. 1594 CC), aber immer nur in
Sonderfällen.
Ein dem Widerrufsrecht ähnliches Rechtsinstitut findet
sich im Handelsgesetzbuch. Artikel 327 und 328 HGB
Spanien über den Kauf auf Probe oder auf Besichtigung
bestimmen: „... der Käufer behält sich die Möglichkeit
vor, die Ware zu überprüfen und sich nach Belieben vom
Vertrag loszusagen, wenn ihm die Ware nicht zusagt”.
Dieses Recht zur Abstandnahme unterscheidet sich in
mehrerer Hinsicht vom Widerrufsrecht: So findet es nur
zwischen Kaufleuten Anwendung. Die Ablehnung kann
sich nur auf die Eigenschaften und Funktionen des
Kaufgegenstandes gründen, nicht aber auf (ungünstige)
Vertragsbestimmungen. Überwiegend betrachtet man den
Kaufvertrag als unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen
und damit als erst wirksam, wenn der Käufer
den Kaufgegenstand überprüft und seinen Willen bekundet
hat, ihn erwerben zu wollen (wobei der Verkäufer die
Gefahr zufälligen Untergangs oder von höherer Gewalt
trägt – ein Aspekt der beim Widerrufsrecht nicht so klar
ist).
In Frankreich ist auf das Gesetz vom 23. Dezember
2000 zu verweisen. Es gewährt dem nicht unternehmerisch
handelnden Erwerber einer Immobilie zu
Wohnzwecken ein Widerrufsrecht bzw. eine Überlegungsfrist.
Das Gesetz erfasst auch den Verkauf von
Bauplätzen.
Ein derartiges Überlegungsrecht gibt es auch im deutschen
Recht. Seit 2002 schreibt das Beurkundungsgesetz
als Amtspflicht des Notars vor, bei der Beurkundung eines
Verbrauchervertrages darauf hinzuwirken, dass der
Verbraucher seine rechtsgeschäftlichen Erklärungen persönlich
oder durch eine Vertrauensperson abgibt und dass
der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab
mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu
setzen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). In bestimmten Fällen (insbes.
beim Grundstückskauf und beim Bauträgervertrag)
geschieht dies im Regelfall dadurch, dass dem
Verbraucher der vorgesehene Text des Rechtsgeschäftes
mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur
Verfügung gestellt wird.
In den Niederlanden hat der Verbraucher seit 1.
September 2003 ein Widerrufsrecht innerhalb von drei
Tagen nach Unterzeichnung eines privatschriftlichen
Vorvertrages über den Kauf einer Wohnimmobilie – während
bei einem notariell beurkundeten Vertrag kein
Widerrufsrecht besteht.
3. Widerrufsrecht und missbräuchliche AGB-
Klauseln
Eine der wesentlichen Aufgaben des Notars besteht
darin, die Rechtmäßigkeit des von ihm beurkundeten
Rechtsgeschäftes zu überprüfen. Damit stellt sich die
Frage, ob die gesetzlichen Schutzbestimmungen (wie die
auf die missbräuchlichen Klauseln beschränkte
Teilnichtigkeit; die Auslegung unklarer Klauseln zugunsten
des Verbrauchers; der Vorrang der für den
Verbraucher günstigeren Klausel bei Widersprüchen zwischen
AGB und individuell vereinbarten Klauseln etc.)
die Überprüfung der Rechtmäßigkeit durch den Notar
überflüssig machen. Auch eine Vertragsbestimmung, die
von zwingenden gesetzlichen Bestimmungen abweicht,
ist bereits kraft Gesetzes unwirksam. Auf den ersten
Blick erscheint daher eine Rechtsmäßigkeitskontrolle
durch den Notar gar nicht mehr notwendig, da nichtige
oder den Verbraucher unangemessen benachteiligende
Klauseln ohnehin unwirksam sind. Aus dieser Sichtweise
könnte der Notar nichts beitragen, um die Richtigkeit der
Urkunde zu erhöhen, da die Schutznormen zugunsten des

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, Verbraucherwiderruf und notarielle Beurkundung 285
Verbrauchers ohnehin unabhängig von der notariellen
Mitwirkung eingreifen.
Das ist jedoch eine verkürzende Sichtweise, wie ein
paar Beispiele zeigen mögen:
- Die Rechtmäßigkeitskontrolle durch den Notar beschränkt
sich nicht auf das Verhältnis der
Vertragsparteien untereinander, sondern erfasst darüber
hinaus etwa Bestimmungen über ausländische
Investitionen, die Feststellung der Geschäftsfähigkeit
und der Verfügungsbefugnis etc. (d. h. Bestimmungen
im Allgemeininteresse und zum Schutz Dritter).
- Die Anwendung einiger Bestimmungen hängt von den
Vertragsparteien und nicht vom Vertrag ab, wie etwa
der eheliche Güterstand.
- Die Nichtigkeit einer Vertragsklausel oder – bei einer
vertragswesentlichen Klausel – sogar des ganzen Vertrages
ist nicht die beste Lösung. Die Rückerstattung
der Gegenleistung bringt immer Probleme mit
sich, abgesehen davon, dass sie ein Gerichtsverfahren
erfordert mit allen damit verbundenen Problemen der
Vertragsauflösung und der damit unvermeidlich verbundenen
Zeitverzögerung. Ein derartiges Verfahren
im streitigen Zivilprozess belastet die Beteiligten immer
stärker als eine Lösung durch vorsorgende
Rechtspflege, wie sie die Mitwirkung des Notars darstellt.
Die Lösung sollte nicht darin liegen, den
Prozess zu gewinnen, sondern ihn zu vermeiden. Die
zunehmende Verbreitung von Schiedssystemen, die
eine weitere Zunahme gerichtlicher Streitigkeiten in
Verbrauchersachen verhindern soll, bezeugt eindeutig
die Unzulänglichkeit der „automatischen Schutzmechanismen“.
Außerdem bietet allenfalls die (Teil-) Nichtigkeit
Schutz vor missbräuchlichen Klauseln, nicht aber das
Widerrufsrecht. Soweit die Teilnichtigkeit nur zur
Nichtigkeit der betreffenden Klausel führt, während der
Vertrag im übrigen unverändert fortbesteht, spielt das
Widerrufsrecht keine Rolle. Das Widerrufsrecht bietet
keinen über die Unwirksamkeit der Klausel hinausgehenden
Schutz.
4. Widerrufsrecht und (vor-)vertragliche Informationspflichten
Verbraucherschutzbestimmungen schreiben vertragliche
Pflichtangaben vor, die zwingend in den Vertrag
zwischen Unternehmer und Verbraucher aufzunehmen
sind. Diese Pflichtangaben können sowohl die
Eigenschaften des Vertragsgegenstandes wie auch die
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien betreffen, insbesondere
ggf. das Widerrufsrecht und dessen Ausübungsvoraussetzungen.
Diesbezüglich gilt in allen
Ländern dasselbe.
4.1. Sanktionen
Unterschiedlich sind aber die Rechtsfolgen, wenn
Pflichtangaben im Vertrag fehlen:
- England/Wales: Auflösungsklage innerhalb von drei
Monaten ab Vertragsschluss und Lieferung der Ware.
- Deutschland: Die Frist zur Ausübung des
Widerrufsrechts beginnt erst ab dem Zeitpunkt zu laufen,
in dem der Unternehmer seine vertraglichen
Informationspflichten erfüllt hat (§ 321d Abs. 2 BGB).
- Österreich: Bei Teilzeitwohnrechten beginnt die
Widerrufsfrist erst zu laufen, wenn der Erwerber sämtliche
Informationen erhalten hat (EU-Richtlinie), ab
Erhalt der Informationen über das Widerrufsrecht beträgt
die Widerrufsfrist drei Monate.
- Spanien: Auflösungsklage innerhalb von drei Monaten
(Art. 8 und 9 LATBI – Gesetz über Teilzeitwohnrechte;
Art. 44-5 LOCM Fernabsatzgesetz).
Die Verbraucherschutzbestimmungen haben ein
Schutzsystem geschaffen, so dass die Verbraucher sowohl
Informationen über die objektiven Eigenschaften
des Vertragsgegenstandes wie über die gegenseitigen
Vertragspflichten erhalten müssen. Diese Information ist
in den Vertrag aufzunehmen. In einigen Ländern, wie
etwa in Deutschland oder Spanien, ist der Unternehmer
auch an in der Werbung enthaltenen Angaben gebunden,
auch wenn sie nicht in den Vertrag mit aufgenommen
werden.
Jedoch gibt es keinen Schutzmechanismus, um sicherzustellen,
dass der Verbraucher die erhaltene
Information auch versteht. Ebenso wenig gibt es einen
Schutzmechanismus, um sicherzustellen, dass der
Verbraucher auch informiert wird, soweit bestimmte persönliche
Umstände der Vertragsparteien die Vertragserfüllung
beeinflussen und unvorhergesehene Folgen haben
können – so etwa der eheliche Güterstand,
Regelungen über die Verfügungsbefugnis, steuerrechtliche
oder Umweltschutzbestimmungen, bestehende
Belastungen des verkauften Grundstücks etc.
Man kann daraus schließen, dass die bloße Erteilung
von Information – oft in umfangreicher und nicht gut verständlicher
Form – kein geeignetes Mittel zum
Verbraucherschutz ist. Daher spricht man von „angemessener
Information“ oder von „aufgeklärter
Zustimmung“, um auszudrücken, dass die Information
geeignet sein muss, das richtige Verständnis der
Information durch den Verbraucher zu gewährleisten. Die
Tätigkeit des Notars, die vertragsrelevante Information
herauszufiltern, sie verständlich zu machen, sie an die
persönlichen Umstände des jeweiligen Verbrauchers anzupassen
und in das System der Rechtsordnung einzuordnen,
stellt das einzige Mittel dar, um sicherzustellen,
dass der Verbraucher die Information auch versteht und
seinen Willen auf dieser Grundlage bilden kann.
Davon ausgenommen bleibt lediglich die Information
über die Eigenschaften des Vertragsgegenstandes.
Hierzu kann der Notar nicht viel beitragen. Nur
Techniker oder Sachverständige können die
Eigenschaften des Vertragsgegenstandes einschätzen und
den Verbraucher diesbezüglich beraten – wobei der Notar
in mancher Hinsicht auch selbst sachverständig sein mag.
Doch gibt es für dieses von jeher bestehende Problem in
den europäischen Rechtssystemen schon seit langem eine
juristische Lösung: Sie liegt im Kauf auf Probe oder
Besichtigung, der nichts anderes ist als eine Form des

286 E. Brancós Núñez, Verbraucherwiderruf und notarielle Beurkundung Notarius International 3-4/2005
Widerrufs ad nutum (voraussetzungslosen Widerrufs
oder Widerruf nach freiem Belieben), den es bereits vor
der Einführung des Verbraucherwiderrufsrechtes gab.
Als Rechtsfolge bei Nichtbeachtung der Informationspflicht
ist, wie wir gesehen haben, in einigen Ländern der
Fristbeginn für die Ausübung des Widerrufsrechts gehemmt,
während in anderen Ländern die Auflösung des
Vertrages verlangt werden kann. Im Grunde ist die
Rechtsfolge immer ein Widerrufsrecht, das von keiner
weiteren Voraussetzung abhängt, sondern dass nur innerhalb
einer bestimmten Frist erklärt werden muss. Wenn
man allerdings – wie in der EU-Richtlinie über
Teilzeitwohnrechte – die Frist als Folge der fehlenden
Information versteht, wird das Widerrufsrecht verfälscht,
da dann das Fehlen der Information zu beweisen ist,
wodurch das Recht wiederum nicht ad nutum ausgeübt
werden kann. Es wäre dann mit einem Anfechtungsrecht
gleichzusetzen, dessen – ggf. zu beweisende –
Voraussetzung die unzureichende Information ist.
Dies ist der Fall im deutschen Recht (§ 312d Abs. 1
BGB): Im Fall eines Informationsmangels beginnt die
Widerrufsfrist nicht vor der Erfüllung der Informationspflichten
durch den Unternehmer. Gehen wir etwa von einer
7-tägigen Frist für die Ausübung des Widerrufrechts
aus: Ist diese Frist bereits verstrichen, so ist zur
Aufrechterhaltung des Widerrufrechts über die 7 Tage
hinaus zu beweisen, dass die Information nicht erteilt
wurde. Um den Vertrag widerrufen zu können, muss die
fehlende Information als Widerrufsvoraussetzung nachgewiesen
werden. Dann handelt es sich aber nicht mehr
um einen Widerruf ad nutum, sondern genau genommen
um eine Auflösungsklage.
Außerdem wird im Interesse des Verbraucherschutzes
jeder Informationsmangel oder jede fehlende Information
bei den gesetzlich geforderten Informationen als wesentlich
erachtet – dies aber nur für einen kurzen Zeitraum,
üblicherweise für drei Monate. Nach Ablauf dieser Frist
kann eine Anfechtung aufgrund eines Willensmangels für
eine weitere Frist (von meist vier Jahren) geltend gemacht
werden. Doch hat diese gesetzliche Regelung etwas
Absurdes. So kann etwa die fehlende Angabe des
Sitzes des Unternehmens zur Vertragsbeendigung führen,
obwohl dies bei der Entscheidung des Verbrauchers zum
Vertragsschluss keine Rolle gespielt hat.
Die Inkohärenz bei der Regelung der vertraglichen
Information im Rahmen des Widerrufrechts – eigentlich
ein Problem der Willensmängel – sieht man, wenn man
die Rechtsfolgen bei fehlenden Pflichtangaben einerseits
und falschen Angaben andererseits vergleicht. So regelt
etwa Art. 10 Abs. 2 des spanischen Teilzeitwohnrechtegesetzes
(LATBI) – nach den Vorgaben der EU-
Richtlinie: Wenn der Vertrag nicht sämtliche vorgeschriebenen
Pflichtangaben enthält… „kann der
Erwerber ihn (den Vertrag) innerhalb einer Frist von drei
Monaten ab Vertragsschluss widerrufen, ohne eine Strafe
zahlen oder sonstige Kosten tragen zu müssen. Ist die
dem Erwerber gegebene Information nicht wahrheitsgemäß,
kann er, unbeschadet einer möglichen Strafbarkeit
des Veräußerers, eine Klage auf Nichtigerklärung des
Vertrages nach Artikeln 1300 ff. C.C. erheben.“ Kurz:
Wie sich aus der Richtlinie eindeutig ergibt, besteht bei
fehlenden Pflichtangaben nur eine Auflösungsfrist von
drei Monaten, ohne dass die allgemeinen Vertragsregeln
über Willensmängeln heranzuziehen wäre. Ist eine
Angabe aber nicht richtig, so ist auf die allgemeinen
Vorschriften über Willensmängel zurückzugreifen. Dies
hat zur Folge, dass kein Widerrufsrecht besteht, wenn
alle erforderlichen Pflichtangaben erfolgten, auch wenn
sie falsch sind. Dieses widersinnige Ergebnis zeigt, dass
es keinen Sinn macht, Widerrufsrecht und Pflichtangaben
miteinander zu verknüpfen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine fehlende
Information nie durch die Gewährung eines Widerrufsrechtes
ersetzt werden kann. Ganz im Gegenteil
führt die Verknüpfung dazu, dass die Möglichkeit, sich
vom Vertrag zu lösen, vom Nachweis bestimmter
Voraussetzungen (nämlich dem Fehlen von Pflichtangaben)
abhängt – was nichts mit einem Widerrufsrecht ad
nutum zu tun hat, d.h. einem voraussetzungslosen
Widerrufsrecht. Daher ist in den gesetzlichen
Regelungen in England und in Spanien beim Fehlen von
Pflichtangaben von einer „Vertragsauflösung“ die Rede
und nicht von einer Hemmung des Fristbeginns für das
Widerrufrecht wie etwa nach dem deutschen BGB.
Hat der Verbraucher sein Widerrufsrecht nicht ausgeübt,
so wird ein Gericht einer auf einen Willensmangel
gestützten Anfechtungsklage kaum stattgeben. Man ist
sogar versucht zu sagen, dass der Verbraucher dadurch
schlechter gestellt wird, da die ihm sonst nach allgemeinem
Vertragsrecht vom Gesetz gewährte Anfechtungsfrist
bei Willensmängeln verkürzt wird.
5. Schlussfolgerungen zum Widerrufsrecht
5.1. Fehlen von Pflichtangaben
Das Widerrufsrecht ist nicht Folge einer Verletzung
vertraglicher Informationspflichten. Die Verletzung einer
Informationspflicht begründet ein Recht auf Vertragsauflösung,
das sich von einem voraussetzungslosen
Widerrufsrecht unterscheidet. Das Fehlen von
Pflichtangaben ist zu beweisen. Es ist kein voraussetzungsloser
Widerruf. Vielmehr ist zu beweisen, dass
Pflichtangaben fehlten. Dieser Beweis erfordert ggf. einen
Gerichtsprozess. Ist ein Nachweis der Voraussetzungen
erforderlich, um sich vom Vertrag zu lösen, so
handelt es sich um eine Vertragsauflösung und nicht um
ein voraussetzungsloses Widerrufsrecht.
5.2. Missbräuchliche Klauseln
Das Widerrufsrecht ist auch nicht Folge einer
missbräuchlichen Klausel. Diese Klausel gilt nach dem
Grundsatz der Teilnichtigkeit im Vertrag als nicht
vorhanden. Das Widerrufsrecht fügt dem nichts hinzu.
Auch geht es nicht auf die Notwendigkeit zurück,
den Vertragsgegenstand zu prüfen und zu billigen.
Hierfür wäre der sogenannte Kauf auf Probe oder Besichtigung
besser geeignet. Diesbezüglich ist ein Widerrufsrecht
fraglich bei Vertragstypen wie Teilzeitwohnrechten,
wo es eher selten vorkommt, dass sich der Er-

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, Verbraucherwiderruf und notarielle Beurkundung 287
werber die Wohnung innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss
ansieht, sofern er dies nicht bereits vor Vertragsschluss
getan hat. Gleiches gilt für den Versicherungsvertrag,
bei dem die Leistungen meist erst sehr lange
Zeit nach Ablauf der gewöhnlich für das Widerrufsrecht
vorgesehenen Frist von einem Monat erbracht werden.
Genauso wenig geht das Widerrufsrecht auf
Formmängel zurück, die die Nichtigkeit des Vertrages
zur Folge haben.
Das Widerrufrecht findet seine Rechtfertigung in
der Notwendigkeit, unüberlegte Verträge zu verhindern,
die Folge aggressiver Verkaufstechniken sind.
Dann ist es allerdings absurd, ein Widerrufsrecht zu gewähren,
wenn das Rechtsgeschäft notariell beurkundet
wurde. Allein schon das Aufsuchen des Notars, die
Belehrung durch den Notar und sein Beistand schließen
jede Möglichkeit eines unüberlegten Vertragsschlusses
aus.
Der Schutz des Verbrauchers ergibt sich aber nicht ausschließlich
aus der Rechtmäßigkeit der Vertragsklauseln,
die er unterzeichnet. Es gibt auch andere Gesetze,
Regelungen oder auch Situationen, die einen entscheidenden
Einfluss auf den Vertrag haben können:
Bestimmungen über ausländische Investitionen, über die
Geschäftsfähigkeit oder die Verfügungsbefugnis, die
steuerliche Behandlung, den ehelichen Güterstand, den
Umweltschutz, die Grundstücksbelastungen etc., die der
Verbraucher ohne die Meinung oder den Rat eines
Fachmannes nicht kennt. Auch wenn das grundlegende
Ziel des Widerrufsrechts darin besteht, einen unüberlegten
Vertragsabschluss zu vermeiden, d.h. eine informierte
Entscheidung zu ermöglichen, so trägt das
Widerrufsrecht jedenfalls nicht dazu bei, die erforderlichen
Kenntnisse zu erlangen: Wer die Regeln nicht
kennt, kann deren Folgen nicht selbst erkennen. Vor einer
Gefahr, die man gar nicht erkennt, fürchtet man
sich nicht. Der Schutz durch das Widerrufsrecht ist also
illusorisch, da es auf der falschen Annahme beruht, dass
sich der Verbraucher all dessen bewusst ist, was seine
Entscheidung beeinflussen kann. Es fehlt an der informierten
Zustimmung, die zu erreichen die Hauptaufgabe
des Notars und unabdingbares Element für eine korrekte
Willensbildung und Vertragsschluss ist. Das
Widerrufsrecht ist eher trügerisch, da es den Käufer im
Ungewissen lässt. Was er nicht kennt, kann er auch nicht
voraussehen.
5.3. Überlegungsrecht
Daraus folgt, dass das Überlegungsrecht, angesichts
der Notwendigkeit, den Erwerber vor unüberlegten
Handlungen zu schützen, unabhängig davon, ob er
Verbraucher ist oder nicht, sehr viel vorteilhafter ist als
das Widerrufsrecht. Ein Überlegungsrecht wurde etwa in
Frankreich eingeführt (Gesetz vom 23. Dezember 2000:
Zustellung und Übergabe des Entwurfs der öffentlichen
Urkunde + 7 Tage Überlegungsfrist) und ebenso in
Deutschland (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Es ist mit Sicherheit
wirksamer als das Widerrufsrecht. Insbesondere ist auch
zu bedenken, dass beim Immobilienkauf in der Regel
auch ein Finanzierungsgrundpfandrecht bestellt wird, das
bei einem Widerruf abgelöst werden müsste; dies führt
dazu, dass der finanzierte Betrag für die Dauer der
Widerrufsfrist zu hinterlegen ist. Dabei ist eine kurze
Ausübungsfrist zwecklos; eine lange Frist behindert die
Abwicklung des Rechtsgeschäftes.
Man kann auch eine Tendenz feststellen, dass manche
Verbraucher aufgrund des Widerrufsrechts mehrere
Kaufgeschäfte gleichzeitig abschließen, um sich dann
erst zu entscheiden. Dem könnte man entgegentreten, indem
man eine gewisse Begründung oder Rechtfertigung
für den Widerruf einführt. Ein Beispiel: Man könnte das
Widerrufsrecht ausschließen, wenn die Vertragsklauseln
genau dem dispositiven Gesetzesrecht entsprechen und
wenn der Erwerber den Vertragsgegenstand zuvor prüfen
konnte. Kennt man den Gegenstand, akzeptiert man den
Preis und enthalten die vertraglichen Klauseln genau die
Bestimmungen, die das Gesetz bei Fehlen einer vertraglichen
Regelung ohnehin vorsieht, so besteht keine
Notwendigkeit für ein Widerrufsrecht – es sei denn aus
Kaufreue.
5.4. Gesamtergebnis
Um auf unseren Ausgangspunkt zurückzukommen:
Das Widerrufsrecht erscheint nur bei oberflächlicher
Betrachtung als ein Mittel, das dem Gesetzgeber erlauben
würde, sich „entspannt zurückzulehnen“, da es dem
Verbraucher einen weit reichenden Schutz bietet.
Analysiert man jedoch die Wirkung des Widerrufrechts
im einzelnen, so muss man feststellen, so ist der Nutzen
des Widerrufsrechts nur sehr begrenzt:
- Bei missbräuchlichen AGB-Klauseln spielt das
Widerrufsrecht keine Rolle.
- Beim Fehlen vertraglicher Pflichtangaben ergibt
sich die Lösung aus einer Auflösungsklage, nicht aus
einem Widerrufsrecht ergibt
- Bei einem unüberlegten Vertragsabschluss schafft es
bei einem komplizierten Vertrag die falsche Illusion,
dem Verbraucher eine Frist zur Reaktion auf Nachteile
einzuräumen, die er gar nicht erkennen kann.
Wirklich wirksam kann das Widerrufsrecht nur bei aggressiven
Vermarktungsstrategien sein – und bei einem
einfachen Vertrag.
Das trifft auf Rechtsgeschäfte über Immobilien nicht
zu; hier ist die einzige wirksame Maßnahme eine Überlegungsfrist.
Übereilungsschutz besteht aber bei notarieller
Beurkundung ohnehin immer.

288 E. Brancós Núñez, El derecho de retracto y la función notarial Notarius International 3-4/2005
El derecho de retracto y la función notarial*
1. Introducción
En todos los países, se observa una tendencia general a
proteger al consumidor frente al gran proveedor. Las diferentes
legislaciones analizadas disponen sistemas de
protección que nos interesan por dos razones:
- En la medida en que pueden llegar a ser “competencia
directa” de la función notarial, y
- en la medida en que convergen hacia el derecho de retracto
como resultado final del conjunto de los mecanismos
de protección.
Por lo que respecta al derecho de retracto (DR), es
preciso determinar la naturaleza del mismo y, sobre todo,
su objetivo, puesto que esto nos permitirá saber en qué
casos tendría razón de ser y en cuáles no resuelve nada,
no sirve de nada y, por el contrario, supone un obstáculo
para las transacciones y la protección del consumidor.
Hemos observado una tendencia a reconocer el DR
como medio que permite al legislador “relajarse tranquilamente”:
si todos los sistemas de protección que se han
puesto en pie fracasan, siempre le quedará al consumidor
el derecho de retractarse. La creencia de que el consumidor
es consciente de los efectos jurídicos y económicos
de su compromiso es falsa; estos efectos normalmente se
producen en cuanto finaliza el breve plazo de prescripción
del DR.
Los contratos de consumo nos plantean siempre problemas
derivados de:
a) la superioridad contractual del proveedor. El remedio
radica en:
- la doctrina de nulidad parcial de las cláusulas abusivas,
- las reglas de interpretación y de validez de las cláusulas
de adhesión.
b) el desequilibrio informativo sobre el objeto y las
consecuencias del compromiso. El remedio consiste en la
rescisión del contrato, y no en el DR. Demostraremos
esta afirmación a lo largo de este trabajo. En el ámbito de
los contratos de venta a distancia, en los que existe un
desconocimiento del objeto material del contrato, el DR
tiene sin embargo cierto sentido.
c) las técnicas de venta agresivas, que se traducen en
compromisos irreflexivos. Éste es realmente el ámbito
del derecho de retracto.
En cualquier caso, debemos llegar a la conclusión de
que el DR no podrá ser la panacea para los vicios del consentimiento
derivados de una falta de información o del
desconocimiento de los efectos del compromiso. Un DR
concedido por una semana o quince días constituiría una
protección para el consumidor mucho menos sólida que
la que se deriva de las reglas generales del contrato que
conocemos y que nosotros, los notarios, intentamos prevenir
con nuestra actividad de información y de aclaración
del consentimiento, de control de la legalidad y de
ayuda y asesoramiento.
Un DR durante un breve plazo no protege al consumidor.
Permite únicamente al proveedor quitarse de encima
los eventuales problemas de su compromiso. Permite que
éste presente al consumidor el siguiente argumento: estaba
usted advertido, si no se ha retractado ahora el problema
es suyo.
El dominio habitual del notario en materia inmobiliaria
hace sin duda que el DR sea excepcional. Un inmueble
no se compra como un libro, por ejemplo: por correo y
sin examinarlo previamente. Y, por otra parte, el simple
hecho de ir a la notaría, de mantener una conversación
con el notario y de hablar tranquilamente de la compra,
excluye cualquier idea de acto irreflexivo.
2. Identificación del Objeto del Derecho de Retracto
2.1 Informe de consumo
Normalmente, el DR está legislado en el marco de un
informe de consumo. Este informe se identifica por la
participación de un proveedor, que actúa en el marco de
una empresa, y de una persona física no relacionada con
su actividad profesional (Alemania, Austria, España,
Francia, Países Bajos, etc.). Algunos países intentan también
establecer un concepto de acto de consumo objetivo,
pero al fin y al cabo son los sujetos y su actividad los que
determinan dicho concepto.
2.2 Tipos de contratos afectados
A pesar de que algunos países (España, Austria) reivindican
un inventario de derechos del consumidor, el DR
no se encuentra entre los derechos establecidos a título
general para todos los contratos formalizados con un
consumidor; el DR sólo está previsto en algunos contratos.
Concretamente:
- en Alemania: la venta a distancia, algunos casos de comercio
electrónico, la venta a domicilio, los seguros de
vida, el crédito al consumo, las agencias matrimoniales,
la enseñanza por correspondencia, el crédito hipotecario,
la venta de valores inmobiliarios.
- en Austria: el contrato de venta a plazos, contratos relativos
a los servicios de renovación de locales para vivienda,
el contrato que tiene por objeto la adquisición
de un derecho de uso, de un derecho de utilización o de
un derecho de propiedad en relación con un apartamento,
una vivienda unifamiliar o un propiedad inmobiliaria
destinada a la construcción de una residencia
unifamiliar, el contrato de viaje, el contrato de utilización
de un bien inmueble, la ley relativa al control de
* Síntesis del trabajo elaborado por el G.T. ad hoc de la CAUE (año
2004) bajo la dirección de Me. Enric BRANCÓS NÚÑEZ (Espagne), con
la colaboración de los siguientes delegados:
Inglaterra, Mr. Michael LIGHTOWLER;
Alemania, Me. Peter LIMMER;
Austria, Me. Gabrielle HATHALLER;
España, Me. Enrique BRANCÓS;
Estonia, Me. Inga ANIPAI;
Francia, Me. Pascal CHASSAING;
Italia, Me. Cesare LICINI;
Países Bajos, Me. Aart. A. Van VELTEN.

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, El derecho de retracto y la función notarial 289
los títulos, la ley de los contratos de seguros, los contratos
firmados con una agencia de encuentros, el contrato
de obra y determinados aspectos del mercado de
capitales,
- en España: ventas realizadas fuera de los locales comerciales,
la venta a distancia, los derechos de tiempo
compartido de bienes inmuebles, la venta de bienes inmuebles
a plazos, el crédito al consumo y los paquetes
de viajes.
- en Estonia: la venta a domicilio, los contratos firmados
a través de medios de comunicación, el contrato de utilización
temporal de los edificios, el crédito al consumidor,
el contrato de seguros.
- en Francia: contrato de arrendamiento comercial, contrato
laboral, propiedad literaria y artística, el contrato
de enseñanza a distancia, crédito en materia mobiliaria,
contrato de seguro de vida, corretaje matrimonial, contrato
de compra de un bien inmueble para vivienda,
aprovechamiento de un inmueble a tiempo compartido.
- en los Países Bajos: contratos a distancia, multipropiedad,
venta ambulante, el contrato preliminar de compra
y/o de construcción de una vivienda.
2.3 Derecho de retracto al margen del acto de consumo
Nada impide que se establezca también algún tipo de
protección al margen del acto de consumo. Por ejemplo:
las reglas sobre las cláusulas de adhesión atraen también
las relaciones entre profesionales, uno de los cuales es un
contratante en masa que realiza contratos en serie. La otra
parte puede ser un consumidor o no; se puede tratar también
de otro empresario. Sin embargo, normalmente consideramos
las reglas sobre las cláusulas de adhesión en
todo el sistema de protección del consumidor.
También se pueden establecer unos DR en relaciones
que no son realmente de consumo. Por ejemplo, en
España, el derecho o la facultad de retracto es excepcional
en la formalización de contratos entre particulares.
Está previsto para el mandato (art. 1732 CC), para el contrato
de depósito en determinados casos (art. 1776 CC) y
para el contrato de obra (art. 1594 CC). Pero se trata
siempre de casos excepcionales.
Se observa un ejemplo bastante similar al derecho de
retracto en el Código de Comercio. Sus artículos 327 y
328 regulan la venta a modo de ensayo o a prueba y
cabe constatar que: “... el comprador se reserva la facultad
de examinarlos y de rescindir libremente el contrato
si los géneros no le convinieren”. Varios aspectos diferencian
esta figura jurídica del derecho de desistimiento.
Por ejemplo: sólo se aplica en el caso de los comerciantes;
el rechazo sólo puede tener su origen en las condiciones
objetivas o funcionales de la mercancía, y no en
las condiciones contractuales; se suele considerar que la
venta no se ha completado mientras el comprador no
haya examinado el objeto y se haya establecido la voluntad
de adquirirla (mientras tanto, el riesgo de pérdida por
caso fortuito o fuerza mayor corresponde al vendedor,
aspecto que no queda excesivamente claro en derecho de
desistimiento).
También cabe destacar el caso de Francia. La Ley de
23 de diciembre de 2000 establece un derecho de retracto
o de reflexión para el adquiriente no profesional de un
bien inmobiliario para uso como vivienda. La ley añade
también el compromiso relativo a la venta de un terreno
en una parcelación.
El derecho de reflexión existe también en el derecho
alemán. Desde 2002, el procedimiento de autentificación
prevé una obligación importante para el notario encargado
de instrumentar un acto: está obligado a velar por que
la voluntad jurídica del consumidor se exprese personalmente,
bien directamente, bien a través de una persona de
su confianza y que el consumidor tenga tiempo suficiente
para reflexionar sobre el objeto del acto (artículo 17,
apartado 2a BeurkG). En determinados contratos de consumo,
el notario cumple esta obligación comunicando a
la parte interesada el texto del acto al menos dos semanas
antes de la fecha de la instrumentación.
En los Países Bajos, desde el 1 de septiembre de 2003,
está en vigor un derecho de retracto durante tres días para
el comprador-consumidor, a partir del momento de la firma
de precontrato de venta de una vivienda mediante escritura
privada, en lugar del contrato otorgado por un notario
sin derecho de retracto.
3. El derecho de retracto y las cláusulas abusivas
Una de las funciones esenciales de la actividad notarial
consiste en controlar la legalidad. Por consiguiente, la
cuestión que se plantea es determinar si las normas automáticas
de protección (la nulidad parcial en relación con
las cláusulas abusivas, la interpretación de las cláusulas
oscuras a beneficio del adquiriente, la preponderancia de
las cláusulas más favorables al consumidor en caso de divergencia
entre las condiciones generales y las particulares,
etc.) sustituyen la actividad notarial por lo que respecta
al control de la legalidad. Cabe recordar que toda
cláusula contraria a una regla de derecho imperativa se
considera abusiva. En consecuencia, en un primer momento,
el control de la legalidad por el notario no sería necesario,
ya que las cláusulas consideradas nulas o que
simplemente impliquen un desequilibrio contractual anormal
en detrimento del consumidor se pueden declarar nulas.
La actividad del notario no sería en principio aportar
rigor al acto, habida cuenta de que las normas de protección
del consumidor actúan a pesar de su participación.
No obstante, se puede deducir que se trata de una versión
reduccionista del problema. Así, por ejemplo:
- Existen unos aspectos del control de la legalidad que
van más allá de las relaciones entre las partes; tales
como las normas para las inversiones extranjeras, las
relativas a la apreciación de la capacidad y del poder de
disposición, etc.
- Algunas normas son aplicables en función de los sujetos
firmantes y no del pacto en sí, de forma que son
variables en función de las partes del contrato: por
ejemplo, las reglas relativas al régimen económico del
matrimonio.
- La declaración posterior de nulidad de la cláusula o de
la totalidad del contrato, en el supuesto de que ésta fue-

290 E. Brancós Núñez, El derecho de retracto y la función notarial Notarius International 3-4/2005
ra determinante, no es la mejor solución. La restitución
posterior de las contraprestaciones genera siempre dificultades,
sin contar con que está sujeta a una decisión
judicial con todos los problemas de ruptura y de moratoria
que son inevitables. Se trata de un asunto de justicia
contenciosa, siempre más traumático que las soluciones
de seguridad jurídica preventiva que proporciona
la participación del notario. La solución no radica
en el proceso, sino en la forma de evitarlo. La proliferación
de los sistemas de arbitraje de consumo para
paliar el crecimiento de los litigios en materia de consumo
demuestra claramente la insuficiencia del “mecanismo
automático” de protección.
En cualquier caso, la protección en caso de cláusula abusiva
se deriva de la doctrina de nulidad parcial, pero
nunca del DR. En la medida en que la nulidad parcial supone
simplemente la inexistencia de la cláusula, subsistiendo
el resto del contrato, el DR no desempeña papel
alguno. Ya no protege frente a una cláusula inexistente.
4. El derecho de retracto y la información previa
La legislación sobre la defensa de los consumidores
prevé la información obligatoria que debe incluirse necesariamente
en el contrato celebrado entre el proveedor
y el consumidor. Ésta cubre tanto las características materiales
como el contenido de los derechos y obligaciones
que comprometen a las dos partes contratantes y, en particular,
la información sobre el derecho de retracto, en su
caso, y las condiciones para ejercerlo. Todos los países
coinciden en este punto.
4.1 Sanciones
La no inclusión de la información obligatoria genera:
- Alemania: el plazo del DR sólo empieza a contarse a
partir del momento en que el comerciante o el empresario
ha cumplido sus obligaciones de información
contractual (312 d, apartado 1 BGB)
- Austria: en el caso de la multipropiedad, el plazo para
ejercer la facultad de retracto no empieza a contarse
hasta que toda la información está disponible
(Directiva UE), con un límite de tres meses a partir de
la recepción de la información sobre el derecho de retracto.
- España: LATBI (artículos 8 y 9, aprovechamiento por
turno de bienes inmuebles) acción resolutoria por tres
meses. LOCM (artículos 44-5, ventas a distancia) acción
resolutoria por tres meses.
- Inglaterra y Gales: la acción resolutoria dentro de los
tres meses desde la firma del contrato y la entrega de
los bienes.
Las normas para la defensa de los consumidores han
implantado sistemas que permiten a los consumidores tener
conocimiento de la información pertinente relativa a
las características objetivas del bien, así como sobre el
contenido vinculante del contrato. Esta información deberá
incluirse en el contrato. Y en determinados países,
como Alemania y España, las informaciones contenidas
en la publicidad se consideran vinculantes para el proveedor,
incluso si éstas se incluyen en el contrato.
Sin embargo, no existen sistemas capaces de garantizar
la comprensión de la información requerida.
Tampoco existen sistemas que puedan asegurar que se informará
al de que determinadas circunstancias personales
aplicables al sujeto contratante pueden influir en el resultado
del contrato y hacer que se produzcan consecuencias
imprevistas. Por ejemplo: los efectos del régimen económico
del matrimonio, las normas que contemplan el poder
de disposición, las reglas relativas a la fiscalidad, la
protección del medio ambiente, las cargas y compromisos
inmobiliarios, etc.
Cabe deducir que la simple entrega de información –a
menudo muy amplia y sólo comprensible a medias– no
constituye un medio de protección eficaz para el consumidor.
Actualmente, se habla de “información adecuada”
o de “consentimiento informado” para expresar los
sistemas de información capaces de garantizar la correcta
comprensión de ésta por el consumidor. La actividad
del notario que consiste en filtrar la información, hacerla
inteligible, relacionarla con las circunstancias personales
de cada consumidor y adaptarla al conjunto del sistema
jurídico aplicable, constituye el único medio que permite
garantizar la comprensión por parte del consumidor y una
correcta formación del consentimiento contractual.
Queda un último punto relativo a las condiciones objetivas
del objeto del contrato considerado a nivel material.
A este respecto, el notario no puede aportar gran
cosa. Únicamente los técnicos y los peritos –sin excluir
que el notario pueda serlo en el caso de determinados tipos
de bienes– pueden evaluar las condiciones del objeto
del contrato y asesorar al consumidor. Desde hace mucho
tiempo, existe una solución jurídica para este problema
ya antiguo en los sistemas europeos, que consiste en la
venta a modo de ensayo o a prueba, que es en realidad
una forma de retracto ad nutum anterior a la introducción
de la facultad de desistimiento.
Por lo que respecta a los efectos de la falta de información,
hemos observado que, en determinados casos, suspende
el plazo establecido para el ejercicio del derecho
de desistimiento, mientras que en otros casos puede suponer
la resolución del contrato. En el fondo, se trata
siempre de una facultad de rescisión. En efecto, la característica
del derecho a renunciar consiste en no estar sujeto
a ninguna condición, siempre que se ejerza en el plazo
previsto. Pero, si lo que pretendemos –como lo hace la
directiva de la UE relativa al derecho de aprovechamiento
por turno que afecta a los bienes inmuebles– es interpretar
el plazo como consecuencia de la falta de información,
la facultad de retracto no tiene entonces razón de
ser, puesto que será necesario demostrar dicha falta de
información, lo que le hará perder la característica de
ejercicio ad nutum para que se asimile a un caso de anulabilidad
cuya causa –que deberá demostrarse– será la información
insuficiente.
Éste es el caso del derecho alemán recogido en el apartado
312 d apartado 1 BGB: en caso de falta de información,
el plazo para el DR sólo empieza a contar a partir
del momento en que el comerciante ha cumplido sus obligaciones
de información contractual. Imaginemos un pla-

Notarius International 3-4/2005 E. Brancós Núñez, El derecho de retracto y la función notarial 291
zo de 7 días para ejercer el DR: si este plazo ya se ha superado,
para conservar por encima de 7 días el DR deberá
demostrarse que la información no se ha facilitado.
Habrá que demostrar una causa: la falta de información
para renunciar. Pero entonces, el mecanismo jurídico no
corresponde a un desistimiento ad nutum sino a una acción
resolutoria.
Por otra parte, resulta que, al pretender la defensa del
consumidor, se eleva al rango de esencial cualquier defecto
o falta de información en relación con la que se requiere
legalmente. Y dicha falta de información se considera
esencial únicamente durante un plazo breve, normalmente
de tres meses. Pasado este periodo de tiempo,
la nulidad por vicio del consentimiento podrá seguir ejerciéndose
durante un periodo generalmente de cuatro
años. No hay duda de que esta legislación es algo absurda.
Por una parte, un defecto como la ausencia del domicilio
del proveedor puede dar lugar a la resolución, mientras
que es insignificante para que el consumidor decida
si firma el contrato o no.
La falta de coherencia de regular la información contractual
–un problema, finalmente, de consentimiento–
en el marco del DR se aprecia cuando se comparan las
consecuencias de la falta de información y del defecto de
información. Ver, por ejemplo, el artículo 10, 2 LATBI
español (aprovechamiento por turno de bienes inmuebles)
–de acuerdo con la Directiva de la UE– que establece:
Si el contrato no contiene todas las informaciones
prescritas… “el podrá resolverlo (el contrato) en el
plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato,
sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la información
suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio
de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir
el transmitente, instar la acción de nulidad del contrato
conforme a lo dispuesto en los artículos 1300 y siguientes
del Código Civil”. En resumen, el resultado propuesto
por la Directiva es claro: en el caso de falta de información,
existe simplemente un plazo de resolución
que prescribe en tres meses, sin entrar en la doctrina de
los vicios de consentimiento de los contratos ordinarios.
Si por el contrario la información falta a la veracidad, entonces
habrá que recurrir a los remedios habituales.
Corolario: se podría burlar el DR facilitando toda la información
requerida… pero falsa. Un absurdo que pone
de manifiesto el error de mezclar el DR y el derecho a la
información.
En resumen, se puede decir que la falta de información
nunca se puede reemplazar por el DR. Muy al contrario,
esto da lugar a una facultad resolutoria cuyas causas (la
información insuficiente) deben demostrarse, solución
que no tiene nada que ver con un desistimiento ad nutum,
es decir sin causa. Por esta razón las leyes inglesas y españolas,
en caso de falta de información, hablan de resolución
y no de suspensión del plazo para el DR como el
BGB alemán.
Por otra parte, si el consumidor no ha ejercido su facultad
de retracto, es muy improbable que la justicia le
conceda a continuación la anulación por vicio del consentimiento.
Podríamos llegar a afirmar que desprotege al
consumidor otorgándole un plazo de resolución contractual
más corto que el otorgado por la legislación para la
anulación de los contratos ordinarios.
5. Conclusiones sobre el Derecho de retracto
5.1 La falta de información
El DR no emana de la falta de información contractual.
La falta de información da lugar a una facultad resolutoria
independiente de un desistimiento ad nutum.
Es necesario demostrar la falta de información. No se trata
de un desistimiento ad nutum. Es necesario demostrar
que no se ha dado la suficiente información, y la prueba
nos lleva directamente al proceso judicial. Si hay que demostrar
un motivo para extinguir los efectos del contrato,
se trata de una rescisión y no de un retracto ad nutum.
5.2 Cláusula abusiva
El DR no emana tampoco de la existencia de una
cláusula abusiva. Esta cláusula se considerará inexistente
en el contrato según la doctrina de nulidad parcial. El
desistimiento no añade nada en absoluto.
Su origen no radica tampoco en la necesidad de reconocer
físicamente el objeto del contrato. A este respecto,
sería válida la antigua venta denominada “a modo
de ensayo” o a prueba. Por otra parte, sería difícilmente
justificable en operaciones como las de multipropiedad
(time-sharing) en las que es excepcional que el adquiriente
se desplace para conocer el inmueble en los 14 días
siguientes al contrato, si no lo ha hecho con anterioridad.
O para el contrato de seguros, en el que las prestaciones
tendrán lugar normalmente mucho después del mes fijado
habitualmente como plazo último para ejercer el derecho
de retracto.
Ni tampoco en los defectos de forma que dan lugar a la
inexistencia del contrato.
La justificación del DR radica en la necesidad de remediar
los actos irreflexivos ocasionados por las técnicas
de venta excesivamente agresivas. Pero en este caso, es
absurdo establecerlo en caso de participación de un notario.
El simple hecho de acudir a la notaría, las explicaciones
que el notario y la asistencia que éste puede ofrecer,
permiten excluir cualquier posibilidad de acto irreflexivo.
Pero la protección del adquiriente no se deriva exclusivamente
de la honestidad de las cláusulas de contrato que
acaba de firmar. Existen también otras leyes, reglamentaciones
o incluso situaciones que pueden tener una influencia
decisiva en el contrato: normas sobre las inversiones
extranjeras, relativas a la capacidad o facultad de
disposición, a la fiscalidad, al régimen económico del
matrimonio, a la protección del medio ambiente, a las
cargas y compromisos inmobiliarios, etc., que el consumidor
no puede conocer sin el dictamen o el asesoramiento
especializado. Si el objetivo fundamental del DR
consiste en evitar el acto no deliberado, es decir, promover
la elección responsable, el DR no sirve para facilitar
este conocimiento: quien no conoce las reglas no puede
llegar a intuir sus consecuencias. No se puede temer un
peligro que se ignora. Por tanto, la protección del DR re-

292 E. Brancós Núñez, El derecho de retracto y la función notarial Notarius International 3-4/2005
sulta ilusoria puesto que se basa –su fundamento principal–
en una apariencia también falsa: que el consumidor
es consciente de todo lo que puede influir en su decisión.
Carece del consentimiento informado, que es la misión
esencial de la función del notario, y el elemento indispensable
para la correcta formación del consentimiento
contractual. El DR es más bien engañoso puesto que deja
en la ignorancia al comprador que no es capaz de prever
lo que no conoce.
5.3 Derecho de reflexión
Cabe concluir que frente a la necesidad de proteger al
adquiriente, ya se trate del consumidor o no, frente al acto
irreflexivo, el derecho de reflexión es claramente más
ventajoso que el DR. La facultad de reflexión se establece
en la ley francesa de 23 de diciembre de 2000 (notificación
y entrega del proyecto de escritura pública + siete
días de reflexión) o en la ley alemana (art. 17 apartado 2a
BeurkG) que son, sin duda, más eficaces que el DR.
Sobre todo, si añadimos que la venta de inmuebles está
normalmente vinculada a una financiación hipotecaria
que habría que reembolsar en caso de ejercer el DR, lo
que obliga a consignar el importe mientras dure el DR.
Una duración corta no sirve de nada; una duración larga
impide la transacción.
Se aprecia también una tendencia de los consumidores
a bloquear varias operaciones de compra a la vez gracias
al DR. Lo que nos lleva a proponer, como vía alternativa,
una determinada causalidad o justificación del DR. Por
ejemplo: excluir el DR cuando las cláusulas del contrato
cumplen exactamente las disposiciones que la ley establece
como derecho supletorio y el objeto del contrato ha
sido examinado previamente. Si conocemos el objeto, si
aceptamos el precio y si las cláusulas contractuales siguen
exactamente lo que la ley prescribe para suplir la
ausencia de pacto explícito, no vemos la necesidad de
conceder un DR, si no es para cumplir un capricho sin
fundamento del comprador.
5.4. Conclusiones finales
Por último y volviendo al principio, si hacemos un análisis
poco exigente y detallado del DR, parece un medio
para permitir al legislador que se “relaje tranquilamente”
puesto que otorga al consumidor-comprador una amplia
protección. Pero cuando se hace un análisis preciso del
papel del DR en relación con las cláusulas abusivas
(ningún papel), con la falta de información (la solución
pasa por una acción de resolución, no por el DR) o la firma
de un contrato irreflexivo (en caso de contrato complejo
crea la falsa ilusión de que el consumidor dispone
de un plazo de reacción ante cualquier inconveniente que
no tenga la capacidad de prever), se llega a la conclusión
de que el DR resulta poco útil.
Puede ser eficaz sólo en el marco de la firma de un contrato
con dificultades y complejidad mínimas, y métodos
de comercialización muy agresivos.
Éste no es el caso de las transacciones inmobiliarias
en las que la única medida que puede tener una cierta coherencia
es el derecho de reflexión, implícito siempre en
caso de participación del notario.

Notarius International 3-4/2005 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España 293
PRACTICAL CASE
Notas sobre la Recepción en España de Poderes Extranjeros no formalizados
en Escritura Pública
Recognition of foreign powers of attorney in Spain
La reconnaissance de procurations étrangères en Espagne
Anerkennung ausländischer Vollmachten in Spanien
Il riconoscimento di procure straniere in Spagna
RAFAEL RIVAS ANDRÉS, Notario en Alcalà de Xivert (Castellón), España
página
Artículo en español 294
Summary
Foreign powers of attorney are recognised in Spanish
land registry dealings if they are officially recorded.
But powers of attorney with mere attestation of signature
will also be recognised if they are equivalent to the
Spanish form. This, at any rate, is what RIVAS ANDRÉS infers
from two decisions by the DGRN (Dirección
General de Registros y Notariado – Directorate General
of Registries and Notarial Affairs) of 11.6.1999 and
21.4.2003. According to his analysis of the decisions, the
minimum requirements are the notary's name, the place
and date of attestation, identification of the parties involved,
their legal capacity and a statement to the effect
that they are making the declarations on their own behalf.
In particular the verification of legal capacity does not
have to be expressly declared in the attestation clause but
can also result implicitly from the fact that the notary undertook
the attestation of signature.
To be distinguished from the matter of recognition of
foreign powers of attorney is the issue of recognition of a
foreign deed for transfer of ownership in the Spanish
land register. According to two recent decisions by the
DGRN a foreign notarial recording is not sufficient in
this case; however one of these cases is still on appeal 1 .
Sommaire
Les procurations étrangères sont reconnues en matière
de droit du livre foncier espagnol, si elles font l’objet
d’un acte notarié.
Même les procurations qui font l’objet d’une légalisation
de signature sont reconnues lorsqu’elles sont équivalentes
aux procurations espagnoles quant à leur forme.
C’est au moins la conclusion que tire RIVAS ANDRÉS sur la
base de deux décisions de la DGRN (Dirección General
de Registros y Notariado – Direction générale des registres
et du notariat) du 11 juin 1999 et du 21 avril 2003.
D’après son analyse des décisions, les réquisitions minimales
sont le nom du notaire, la date et le lieu de la légalisation,
l’identification des parties, leur qualité d’auteur
et leur capacité d’exercice. La vérification de la capacité
d’exercice (entre autres) ne doit pas expressément
être indiquée dans la mention de la légalisation. Elle résulte
implicitement du fait de la légalisation de la signature
par le notaire.
Il faut distinguer entre la reconnaissance des procurations
étrangères et la reconnaissance d’actes étrangers
pour l’inscription dans le livre foncier espagnol. Dans
ce dernier cas, l’authentification sur la base du droit
étranger n’est pas suffisante conformément à deux décisions
plus récentes de la DGRN. Cependant, l'une des décisions
fait encore l'objet d'un recours. 2
Zusammenfassung
Ausländische Vollmachten werden im spanischen
Grundbuchverkehr anerkannt, wenn sie beurkundet
sind.
Aber auch Vollmachten mit bloßer
Unterschriftsbeglaubigung werden anerkannt, wenn sie
der spanischen Form gleichwertig sind. Dies entnimmt
RIVAS ANDRÉS jedenfalls zwei Entscheidungen der
DGRN (Dirección General de Registros y Notariado –
Generaldirektion für die staatlichen Register und das
Notariat) vom 11.6.1999 und vom 21.4.2003.
Minimalerfordernisse sind nach seiner Analyse der
Entscheidungen die Bezeichnung des Notars, von Ort
und Datum der Beglaubigung, die Identifikation der
Beteiligten, deren Autorenschaft und Geschäftsfähigkeit.
Insbesondere die Prüfung der Geschäftsfähigkeit muss
nicht ausdrücklich im Beglaubigungsvermerk festgestellt
werden, sondern kann sich auch implizit daraus ergeben,
dass der Notar die Unterschriftsbeglaubigung vorgenommen
hat.
Von der Anerkennung ausländischer Vollmachten zu
unterscheiden ist die Frage der Anerkennung einer ausländischen
Urkunde für die Eigentumsumschreibung
im spanischen Grundbuch. Hier genügt nach zwei neue-
1 Dirección General de Registros y Notariado – DGRN, decisions of
February 1st 2005 and of May 23rd 2005, OJ Spain (BOE) No.
182/2005 of 1st of August 2005, p. 27155, No. 13241. The first decision
has been overturned by a judgement of the 6th Chamber of the
Court of Tenerifa; the appeal against this judgement is still pending.
2 Direction Générale des registres et du Notariat (DGRN), décisions du
1 er février 2005 et du 23 mai 2005, JO Espagne (BOE) n o 182/2005
du 1 er août 2005, p. 27155, n o 13241. La première décision a été abrogée
par la 6 e chambre du tribunal de Ténériffe; quant au recours, la
décision n'a pas encore été prise.

294 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España Notarius International 3-4/2005
ren Entscheidungen des DGRN eine ausländische
Beurkundung nicht – wobei in einem Fall noch
Rechtsmittel eingelegt sind 3 .
Sommario
Le procure straniere sono riconosciute in materia di
diritto dei registri immobiliari spagnoli, se sono rogate
da un notaio.
Anche le procure le cui firme sono state autenticate
dal notaio sono riconosciute se sono equivalenti alle procure
spagnole per quanto riguarda la forma. Questa è almeno
la conclusione di RIVAS ANDRÉS tratta sulla base di
due decisioni della DGRN (Dirección General de
Registros y Notariado – Direzione generale dei registri e
del notariato) del 11 giugno 1999 e del 21 aprile 2003.
Secondo l’analisi delle decisioni, i requisiti minimi
sono: il nome del notaio, la data e il luogo della legalizzazione,
l’identità delle parti, la loro qualità di autore e la
loro capacità di agire. Non bisogna menzionare espressamente
la verifica della capacità di agire (tra l’altro) nell’-
annotazione dell’autentica. Essa risulta implicitamente
dal fatto dell’autentica delle firme dal notaio.
Bisogna distinguere tra il riconoscimento delle procure
straniere e il riconoscimento di atti stranieri per l’iscrizione
nei registri immobiliari spagnoli. Nel secondo
caso, il rogito sulla base del diritto straniero non è sufficiente
a norma di due decisioni recenti della DGRN – tuttavia,
una delle decisioni è soggetto a ricorso 4 .
Resumen
Los poderes extranjeros están reconocidos en el tráfico
del Registro Mercantil en España si están instrumentados
en una escritura pública.
Pero asimismo están reconocidos los poderes con una
simple firma legitimada, si revisten la forma establecida
en España. Esta es la deducción de RIVAS ANDRÉS, en
todo caso a partir de sendas resoluciones de la DGRN
(Dirección General de los Registros y del Notariado) del
11.6.1999 y del 21.4.2003. Los requisitos mínimos, según
su análisis de las citadas resoluciones, son la identificación
del Notario, la indicación del lugar y de la fecha
de la legitimación, la identificación de los intervinientes,
su derecho y su capacidad para el acto. En particular, no
se hace necesario hacer constar explícitamente en la nota
de legitimación que se ha verificado la capacidad para dicho
acto sino que también puede deducirse implícitamente
que el Notario ha legitimado las firmas.
Hay que diferenciar entre el reconocimiento de los poderes
extranjeros y el reconocimiento de una escritura extranjera
para la transcripción de una propiedad en el
Registro de la Propiedad en España. En estos casos, según
dos recientes resoluciones de la DGRN no es suficiente
una escritura extranjera – pero hay un recurso pendiente
contra una de las dos resoluciones 5 .
Notas sobre la Recepción en España de
Poderes Extranjeros no formalizados en
Escritura Pública*
1. La Situación hasta la Resolución de 11/6/99.
La Revista La Notaría de Septiembre-Octubre de 2003
publica de entre las ponencias al 2º Congreso de Derecho
Civil de Cataluña la realizada por Martín GARRIDO
MELERO sobre aplicaciones del principio de libertad civil.
Como justificación de su método de exposición, dice
GARRIDO que “los principios no son ideas vagas, indefinidas,
axiomas más o menos generales, sino que vienen a
ser la sangre que circula por el cuerpo, que es el propio
ordenamiento jurídico”. Y como demostración de ese
enunciado, desarrolla su ponencia mediante el estudio de
cinco casos prácticos reales extraídos de la vida diaria de
su despacho.
Pues bien, también quiero yo seguir este método expositivo
y como prueba de que en esta materia no nos movemos
en vagas generalizaciones, me propongo comenzar
con el relato de dos vivencias personales.
1.1 Legitimación de Firmas – Primer Ejemplo
El primer caso que expongo sucedió hace ya muchos
años, cuando se me presentó un poder italiano que era un
simple documento privado en el que el Notario se limitaba
a declarar que la firma del documento era de un determinado
Sr... Y nada más.
Cuando apenas había acabado de decirle a mi oficial
que ese poder lo consideraba inadmisible, el suelo de la
oficina pareció temblar... y de repente... se abrió con violencia
la puerta de mi despacho y vi entrar a una persona
alta, corpulenta, con la cara enrojecida y las venas del
cuello a punto de estallar (con un aire entre el emperador
Galba y el mismísimo Duce redivivo), que, abalanzándose
sobre mí, golpeaba la mesa de mi despacho (afortunadamente
sólo la mesa) y me increpaba en tono enérgico
diciéndome ¡“io e fato veinte mile procuras” y “niente”
problema!.
3 Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN),
Entscheidungen vom 1.2.2005 und vom 23.5.2005, Amtsblatt
Spanien (BOE) Nr. 182/2005 vom 1.8.2005, S. 27155, Nr. 13241.
Die erste Entscheidung wurde von der 6. Kammer des Gerichts von
Tenerifa aufgehoben; über das Rechtsmittel hiergegen wurde bisher
noch nicht entschieden.
4 Direzione generale dei registri e del notariato (DGRN), decisioni del
1o febbraio 2005 e del 23 maggio 2005, GU Spagna (BOE) n.
182/2005 del 1o agosto 2005, p. 27155, n. 13241. La prima decisione
è stata abrogata dalla 6° camera del tribunale di Teneriffa; per
quanto riguarda il ricorso, la decisione non è ancora presa.
5 Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), resoluciónes
del 7 de febrero de 2005 y de 23 de mayo de 2005 (BOE N°
182/2005 del 1 de augusto de 2005, p. 27155, N° 13241). La resolucion
del 7 de febrero de 2005 ha sido invalidada por Sentencia del
Juzgado n° 6 de Tenerife. Dicha Sentencia, a su vez, ha sido recurrida
sin que hasta la fecha sepamos el resultado.
* por Rafael RIVAS ANDRÉS, Notario en Alcalà de Xivert (Castellón),
España.

Notarius International 3-4/2005 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España 295
Resulta, para mi desgracia, que el Notario autor de la
legitimación de la firma estaba sentado en la sala de espera
acompañando al apoderado, y cuando oyó que su
poder no se admitía, le faltó tiempo para defender su actuación
profesional. Menos mal que yo conservaba otros
poderes italianos formalizados como auténticas escrituras
que pude enseñarle para intentar frenar su vehemencia.
Al final pude convencerle de que aun siendo un Notario
de pueblo seguía al pié de la letra la máxima de mis mayores
de no hacer nada en contra de mis convicciones. Y,
afortunadamente, -tras largo rato en el que no supe si la
fortuna iba a caer de un lado o de otro- como decían nuestros
clásicos, “fuese y no hubo nada”.
1.2 Legitimación de Firmas – Segundo Ejemplo
El otro caso es de estos mismos días de Septiembre de
2004 en que se redactan estas notas y se trata de tres poderes
noruegos que, cierta persona con aspecto de gimnasta
olímpica y sonrisa de anuncio de dentífrico, puso
sobre la mesa de mi despacho. El asunto es que –como
pude comprobar enseguida- esa amable sonrisa no debió
de impedir el que la circulación de esos poderes se hiciera
introduciéndolos en un sobre que llevara dibujada una
calavera y dos tibias cruzadas para avisar a los posibles
destinatarios de que su contenido era muy venenoso, altamente
tóxico.
En efecto, eran dos poderes para comprar y otro para
vender, escritos cada uno en dos folios que “aparentemente”
cumplían todos los requisitos de una escritura española:
lugar, fecha, Notario autorizante, identificación
de comparecientes, juicio de capacidad, otorgamiento, redacción
en castellano con declaración de que se había traducido
al noruego, constancia de que se cumplían los requisitos
exigidos por la legislación noruega y que, conformes
todos, firmaban.
Sin embargo... había ciertos detalles que parecían indicar
que nos encontrábamos ante un simple documento
privado con firmas legitimadas, como si se hubiera enviado
un modelo desde España para que se firmara tal
cual. Estos detalles eran:
A pesar de que los poderes habían sido hechos por dos
Notarios distintos seguían el mismo patrón, tanto en lo
bueno como en los detalles más chocantes que vamos a
ver ahora.
El lugar, la fecha y el Notario autorizante que encabezaban
el documento no estaban rellenos con la misma
máquina que el resto, sino que se habían rellenado a
mano los dos primeros datos, mientras que el Notario se
indicaba con un simple sello en tinta de la Notaría.
No se decía quien realizaba la traducción al Noruego.
Y, sobre todo, después de indicar de que conformes firmaban
todos, resulta que el Notario “estampaba” un sello
en tinta (como en las legitimaciones) para decir que Don
AAA y Doña BBB, en tal lugar y en tal fecha, habían firmado
“before me”.
¿Para qué reiterar los nombres de los comparecientes y
volver a decir que ellos firmaban delante de el Notario en
lugar y en fecha determinados si conforme al texto del
poder eso ya se había dicho anteriormente?¿Por qué se
hacía ese juego de idiomas de un poder Noruego, hecho
en español, que se traduce al noruego y que el Notario autoriza
en inglés?¿Si tan correcto y con todos los requisitos
era el poder, por qué no se había rellenado inicialmente
“en la misma Notaría” la fecha, el lugar y el
Notario autorizante?.
En fin, por todo lo anterior consideré que por mucho
que se había intentado disfrazar, esos poderes –más que
probablemente- eran unos documentos privados preparados
en España a los que se añadía la legitimación en
Noruega.
El paso siguiente sería el ver si aunque fuera con firmas
legitimadas el poder era admisible.
En efecto, el sello en donde se recogía la intervención
era más complejo de lo que a primera vista pudiera parecer,
ya que determinaba el Notario, indicaba lugar y fecha,
identificaba a los firmantes, y terminaba diciendo
que esos Srs. firmaban “delante del Notario”.
Pues bien, por un lado los firmantes asumían el texto
del poder desde el momento en que lo firmaban; y por
otro lado se podía entender que el Notario los consideraba
capaces tras identificarlos y decir que firmaban delante
de él... o es que ¿cabría entender que el Notario hubiera
admitido una firma delante de él de persona incapaz?.
Por otro lado, se decía que había una traducción del documento
al idioma común de Notario y comparecientes
¿sería creíble que el único que no se enterara del contenido
del documento fuera el Notario?.
En resumen, aun a pesar de considerar que los poderes
eran una legitimación de firmas me inclinaba a admitirlos.
Pero aún hay más. De los tres poderes resulta que los
dos para comprar tenían la hoja inicial y la final unidas
con un remache metálico que atravesaba un sello de seguridad
pegado al papel y pisado con un sello en tinta de
la Notaría, con lo que la garantía de autenticidad de ambas
hojas era, en principio, incuestionable.
Frente a lo anterior, resulta que el tercer poder, el de
venta, (hecho ante otro Notario) tenía la primera hoja sujeta
a la segunda (la que tenía las firmas y la legitimación)
únicamente con una grapa que se quitaba con una
uña, y, por tanto, sin ninguna garantía de autenticidad.
Finalmente estaba casi decidido a aceptar los dos poderes
de compra y rechazar el de venta. ¿Qué cómo terminó
la historia?. Pues que cuando pedí más tiempo para
acabar de estudiar el asunto, la sonrisa del cliente se
transformó en mueca y siguiendo las instrucciones de su
asesor retiró toda la documentación del despacho no sin
antes advertir que... “Notarías hay muchas”.
Quede claro que lo relatado hasta aquí es el pan nuestro
de cada día en las Notarías de costa. El problema es
que hace años esto sólo ocurría en este tipo de Notarías,
mientras que hoy por hoy, bien por turismo, bien por razones
de emigración, o bien por el hecho de la supresión
de fronteras interiores en la UE, la anécdota se ha convertido
en categoría, y es difícil encontrar oficinas en las
que no se manejen a diario poderes, búlgaros, rumanos,

296 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España Notarius International 3-4/2005
argelinos o de cualquier otra parte del mundo.
1.3 Posiciones de la Doctrina Notarial Española
La doctrina Notarial española desde hace años que estaba
alerta sobre esta materia y buena prueba de ello es la
ponencia que se presentó al XX Congreso Internacional
del Notariado Latino de Cartagena de Indias de 1992, por
los Notarios Juan BOLÁS ALFONSO, Isidoro LORA-
TAMAYO RODRÍGUEZ y Manuel SAGARDÍA NAVARRO (en
adelante BLTS), bajo el título “Valor y efecto de un documento
extranjero recibido por el Notario”, publicada
por Revista Jurídica del Notariado nº 1 extraordinario de
1992.
Otra prueba del interés Notarial sobre estas cuestiones
es el trabajo del Profesor de la Universidad de Oviedo,
Guillermo PÉREZ-HOLANDA FERNÁNDEZ, que con el título
“Valor y efectos del documento notarial extranjero en
España”, se publicó en la Revista Jurídica del Notariado
en el número de Octubre-Diciembre de 1994.
Pues bien, BLTS y PÉREZ-HOLANDA implícitamente
coinciden en señalar en que la admisión o no de los documentos
extranjeros en España oscila entre dos polos
opuestos:
1.3.1 Rechazo absoluto
O el rechazo absoluto de este tipo de documentos, por
no haber sido formalizados en documento público ante
notario español conforme al Art 1280.5º Cc que exige
este tipo de documento para cualquier acto “... que tenga
por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura
pública o hay de perjudicar a tercero”. Aclarando
el Art 1216 Cc que sólo son documentos públicos “los autorizados
por Notario o empleado público competente,
con las solemnidades requeridas por la ley”.
1.3.2 Admisión incondicionada
O la admisión incondicionada de estos documentos,
por aplicación del principio de Derecho Internacional
“lex locus regit actum”, que admite el Art 11.1 Cc “Las
formas y solemnidades de los contratos, testamentos y
demás actos jurídicos se regirán por la ley del país en que
se otorguen”.
1.3.3 Argumentos contra el Rechazo absoluto
Pues bien, ni uno ni otro extremo es admisible.
En efecto, el rechazo total significa la paralización de
buena parte del comercio y las relaciones jurídico-económicas
de España con el resto del mundo. Por ello BLTS
citan al Notario José-Javier CUEVAS CASTAÑO que en una
Ponencia presentada al III Congreso Nacional del
Notariado Español de 1986 ya propugnaba “Ponderación
y flexibilidad a la hora de calificar documentos extranjeros”.
Por su parte, PÉREZ-HOLANDA pone de relieve que esa
postura de rechazo total al documento extranjero en
España sólo la ha admitido nuestro Tribunal Supremo
respecto de actos en los que la forma se ha exigido “ad
solemnitatem”; y cita una Sentencia de la Sala 1ª del TS
de 4/10/1982 que declaró inválida una donación entre españoles
formalizada ante un Notario francés por no reunir
los requisitos exigidos por el Art 156 del Reglamento
Notarial.
Por nuestra parte añadimos que la Resolución de 6/3/97
no contradice esta doctrina, ya que la DGRN admite la
validez de una donación universal de un español a su mujer
si le sobrevive formalizada ante Notario francés, pero
bajo el expediente de considerarla no como donación
propiamente dicha, sino como una auténtica disposición
testamentaria, ya que:
a) era totalmente gratuita;
b) esencialmente revocable conforme al Art 10.96 del
Cc francés; y
c) no era un testamento mancomunado porque la aceptación
previa del donatario en el mismo documento, ni le
priva del carácter fundamentalmente unilateral, ni está
prohibida en derecho español como requisito esencial de
validez de los testamentos.
1.3.4 Argumentos contra la Admisión incondicionada
Por otro lado, la admisión incondicionada de todo documento
extranjero en España por el simple hecho de que
ese documento es admisible en el país de procedencia,
tampoco puede aceptarse si infringe los elementos estructurales
básicos de nuestro sistema jurídico, tal y como
resulta de la cláusula de salvaguardia contenida en el Art
12.3 Cc “En ningún caso tendrá aplicación la ley extranjera
cuando resulte contraria al orden público”.
Sobre los peligros de admitir sin más documentos privados
con firmas legitimadas, BLTS citan a Georges A.L.
DROLZ (“Problemes soulevés par l`etablessiment, en
Anglaterre ou aux Etats-Unis, d´un mandat d´hypothéquer
un inmeueble francais”, en: Melanges en hommage
á André Breton et Fernand Derrida. Dalloz, 1991) que
relata como en EEUU, la función de Notario no sólo la
ejercen abogados, sino comerciantes, drugstores, peluqueros,
estancos de tabaco etc. Es más, DROLZ transcribe
la experiencia de un grupo de Notarios franceses por
EEUU donde pudieron comprobar que ¡en los grandes
centros comerciales el “notary public” ha sido sustituido
por una máquina que funciona con una ficha que se adquiere
en la caja del establecimiento y en cuya máquina
se introduce el documento que la máquina devuelve timbrado
indicando el nombre del Notario, la fecha de expiración
de su cargo y la fecha y la hora de la certificación!
1.3.5 Doctrina de la Equivalencia de Formas
Si los dos extremos son inadmisibles sólo queda aceptar
soluciones intermedias, que es lo que con distintos
matices propugna la doctrina y la Jurisprudencia española.
En efecto, se ha elaborado la doctrina de la equivalencia
de formas, en virtud de la cual el documento extranjero
sería admisible en España cuando reúna unas
formas que aunque no sean idénticas, al menos sean
equivalentes a las españolas y siempre que no infrinjan el
orden público interno.

Notarius International 3-4/2005 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España 297
PÉREZ-HOLANDA acepta esta teoría de equivalencia de
formas y dice que (salvo el caso antes visto de la donación)
nuestro TS la sigue en Sentencias de la Sala 1ª de
15/3/55, 27/2/64 y 23/6/77 (consignemos que estas tres
sentencias son citadas en los vistos de la Resolución de
11/6/99 a las que añade la STS de 20/2/86).
1.4 Requisitos mínimos por poderes extranjeros
Ahora bien, si la doctrina acepta sin excepciones esta
teoría, el problema se traslada a fijar cuáles son los requisitos
mínimos que integran el orden público español y
que necesariamente deben de cumplir todos los documentos
extranjeros que pretendan surtir efectos en
España.
Pues bien, interpretando la opinión de BLTS y la de
PÉREZ-HOLANDA, teniendo además en cuenta mi práctica
profesional durante unos cuantos años -y esperando no
confundir mis opiniones con los hechos- me atrevería a
decir que entre Notarios y Registradores había un amplio
consenso a la hora de considerar como requisitos para
que se de la la equivalencia de formas:
1.4.1 Redacción por Notario o juéz
Que el documento esté redactado o legitimado por
Notario (o por la autoridad judicial en los actos de jurisdicción
voluntaria que no ejerzan los anteriores).
Son rechazables los documentos en los que intervienen
autoridades distintas de Notario o Juez, lo que excluye
a documentos expedidos por Alcaldes o autoridades
similares. La Res 4/2/99 rechazó la llamada “declaración
sustitutiva del acta de notoriedad”, si bien con argumentos
un tanto contradictorios, ya que por un lado la rechaza
por ser una simple declaración “realizada por dicha
señora ante el Vicecónsul italiano, el cual se limita a recoger
las manifestaciones de aquélla”; pero a renglón seguido
añade que “no se acredita que sea documento suficiente,
según el derecho italiano”, como dando a entender
que si se admite en Italia se tendría que admitir en
España, lo que en ningún caso sería de recibo por clara
infracción del orden público interno, ya que haría de peor
condición al ciudadano español que al italiano ¿?.
1.4.2 Identificación y Capacidad del Comparaciente
Que se identifique al compareciente, se le considere capaz
y que éste consienta o asuma el documento.
Son rechazables los documentos con una simple legitimación
de firmas en las que el Notario se limite a decir
escuetamente que una firma es de una determinada persona.
Implícitamente todas las Resoluciones que vamos a
comentar rechazan este tipo de legitimaciones simples.
1.4.3 Autenticidad del Papel y Apostila
Que el “papel” en el que está redactado el documento
tenga garantías de autenticidad y esté debidamente legalizado
o apostillado.
Son rechazables los documentos cuyas hojas no reúnen
las mínimas garantías de autenticidad. Este tipo de
defecto abunda en los documentos extranjeros que no se
redactan en papel oficialmente numerado y en los que la
firma notarial garantiza la autenticidad de la hoja en la
que se estampa, pero no la de las demás.
1.4.4 Idioma
Que el idioma en el que esté redactado el documento
extranjero sea español (u oficial en España) común a todos
los intervinientes o con traducción legalmente hecha
y acreditada. Para no complicar excesivamente este apartado,
damos por supuesto que los comparecientes de una
nacionalidad se supone que conocen el idioma de su patria,
pero quede hecha reserva de que esta regla general
no escrita puede tener excepciones. Pues bien, parece ser
que un viejo dicho anglosajón establece que “el diablo
está en los detalles”. Decimos esto porque una de los aspectos
intelectualmente menos interesante es el del idioma,
pero puede generar más de un susto. Y aquí habría
que distinguir como casos más frecuentes:
A) Documento extranjero redactado en idioma español
(u oficial en España) cuando es común a todos los
comparecientes. Si el idioma de todos los términos personales
de la relación (Notario de expedición, comparecientes
y Notario/Registrador español) es castellano (u
oficial en España) no hay problema.
B) Documento redactado en español (u oficial en
España) sin que sea el idioma del Notario de expedición
y/o de los comparecientes. El Notario de expedición debe
de constatar que ha traducido él o que se ha hecho una
traducción que permita entender el documento a él mismo
y/o a los comparecientes. Luego hemos de ver el galimatías
que ha producido por esta causa la Res de
23/4/03.
C) Documento redactado en idioma extranjero común
al Notario de expedición y a los comparecientes traducido
directamente por Notario/Registrador español.
Esta traducción no plantea ningún problema, es “oficial”
a todos los efectos ex Arts 37 Rhip o 253 Rnot y el documento
sería aceptable e inscribible sin más trámite.
D) Documento redactado en idioma extranjero común
al Notario de expedición y a los comparecientes traducido
por intérprete. En estos casos se genera un nuevo documento
de traducción que plantea a su vez sus propios
problemas de admisión. Si es el mismo
Notario/Registrador español el que controla la traducción
en España del documento (en el Colegio Notarial de
Valencia hay un servicio de traducción extraordinariamente
rápido y eficaz) él mismo puede controlar la autenticidad
del documento.
Pero si el documento de traducción se ha hecho en el
extranjero deberá, a su vez, ser sometido a un control de
autenticidad en los mismos términos que el documento
traducido; y como problemas más frecuentes me atrevo a
señalar:
a) como medida de autenticidad las hojas del papel de
traducción deberán de estar todas firmadas, o unidas con
un sistema que garanticen su procedencia;
b) documento traducido y documento de traducción deberán
de estar conectados (físicamente o por fotocopia)
de manera que se esté seguro que “esa” traducción es de
“ese” documento y no de otro;

298 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España Notarius International 3-4/2005
c) la firma del traductor deberá estar legalizada o apostillada;
y
d) más de una vez lo que se presenta es la traducción
apostillada que incorpora una fotocopia del documento
traducido pero... ¡falta el original del documento traducido!.
Para acabar este apartado diremos que aun habiendo
consenso sobre esos requisitos mínimos e inderogables,
siempre cabe un amplio margen de apreciación sobre si
alguno de ellos se puede entender cumplido de manera
implícita. Luego volveremos sobre esta cuestión al examinar
las resoluciones sobre esta cuestión.
2. La situación tras la Resolución de 11/6/99
Si el lector de estas líneas coincide con el que esto escribe
en que la situación sobre la materia es la que se ha
descrito en los párrafos anteriores, fácilmente comprenderá
la indisimulada alegría con la que acogimos los que
manejamos este tipo de documentos la Resolución de
11/6/99, que no era sino la confirmación oficial de la doctrina
de la “equivalencia de formas”.
Lo que se discutía en esta Res era si era o no admisible
un poder formalizado en documento privado al que el
Notario alemán añadía una diligencia de legitimación de
firma muy especial y completa que decía así:
“Número 390 del rollo de documentos públicos de 1993.-
Legalizo la precedente firma, puesta en forma holográfica
ante mí, en el día de hoy, por don A.A., nacido el 5 de febrero
de 1935, domicilio: B. Str. 37, 60529 Frankfurt/Main,
identificado por su carnet de identidad número... 60323
Frankfurt/Main 22 de octubre de 1993.- N. N., Notario.
Sello y firma”.
Pues bien, la Registradora suspende la inscripción considerando
que “el documento apostillado no es un poder
de los exigidos en el artículo 1280 del Código Civil, sino
una simple autorización con firma legitimada”.
Frente a ello, la DGRN considera que:
“Sería inoportuno intentar resolver el problema por aplicación
de las reglas que contiene el artículo 11 del Código
Civil respecto de la forma de los actos y contratos”.
“Sólo cuando un documento extranjero reúna los requisitos
o presupuestos mínimos imprescindibles que caracterizan
al documento público español, es cuando podrá sostenerse
que aquél sea apropiado para ser inscrito en el
Registro de la Propiedad”.
“Desde este punto de vista debe afirmarse que el documento
público español alcanza este valor cuando en él concurren
las exigencias básicas siguientes: a) que haya sido
autorizado `por un Notario o empleado público competente´
(artículo 1216 del Código Civil), es decir, que el funcionario
autorizante sea el titular de la función de dar fe, bien
en la esfera judicial, bien en la esfera extrajudicial”.
“... que se hayan observado `las solemnidades requeridas
por la ley´ (artículo 1216 del Código Civil)... las cuales,
cuando se trata de documentar un acto extrajudicial, son sustancialmente,
la necesidad de identificación suficiente del
otorgante... la apreciación por el autorizante de la capacidad
del otorgante...”.
“... la no constancia documental del juicio de capacidad
no implica que éste no haya existido pues puede considerarse
implícito en la autorización del documento, como lo prueba
el hecho de que su falta de constatación expresa en el documento
notarial no lleva consigo la nulidad del instrumento
público (cfr. artículo 27 de la Ley del Notariado), así
como el hecho de que haya documentos judiciales que constatan
acuerdos entre particulares en los que no se expresa tal
juicio de capacidad (cfr. artículos 476 y 1518 L.E.C.)”.
En fin, la DGRN acaba por admitir esta forma de poder
por entender que expresamente (Notario, lugar, fecha,
identificación) o implícitamente (juicio de capacidad)
se cumplen los requisitos mínimos exigidos por derecho
español.
En definitiva, con esta forma de proceder la DGRN, rechaza
los dos extremos antes vistos de “exigencia total”
de escritura pública (1280 Cc) o “aceptación incondicionada”
de documentos privados con firmas legitimadas
(11.1 Cc). Admite –sin citarla- la doctrina de la “equivalencia
de formas”, y detalla como requisitos mínimos que
debe de cumplir el documento extranjero para que no infrinja
el “orden público español” –aun sin darle este nombre-
el que esté autorizado (más bien, “intervenido”) por
Notario, que se identifique al otorgante y que se le considere
capaz aunque sea de manera implícita.
3. La situación tras la Resolución de 21/4/03
Para ratificar el hecho cierto y constatado de que las
alegrías no son eternas, esta Resolución nos sumió en la
más profunda amargura, en la más completa desolación.
Trataba de sendos poderes intervenidos por sendos
Notarios alemanes, que eran unos documentos privados a
los que se añadía esa fórmula de legitimación de firmas
compleja, en la que constaba Notario, lugar, fecha e identificación
de los comparecientes, pero –a diferencia del
poder de la Resolución de 11/6/99- la cuestión era si se
podía entender “implícitamente” cumplido el requisito
del “juicio de capacidad”.
En efecto, en un poder se decía expresamente que “El
Notario desconoce el contenido del texto, dado que no conoce
el idioma en el que se encuentra redactado el texto”.
Y en el otro poder se dice que “La firma fue puesta bajo
un texto español. El Notario no domina este idioma...”.
Desde luego que los Notarios alemanes no engañaron
en ningún momento a nadie, ya que inicialmente dejaban
bien claro que no tenían ni idea del contenido del documento,
ya que en ningún caso se dice que ha habido una
traducción del texto al idioma del Notario. Lo que asombra
es que después de tan clara y terminante declaración
se atribuya a la intervención notarial unos efectos “literalmente
desmentidos” por los mismos notarios.
O sea, nos encontramos ante la más pura y simple legitimación
de firmas en un documento privado desde el
mismo momento en que el notario legitimador dice que
nada sabe del texto por la sencilla razón de que está redactado
en un idioma que no conoce y no se le traduce.
El caso recuerda un tanto a la “traditio instrumental”
del Art 1462 2º del Cc, cuando dice que la escritura equivale
a la tradición, salvo que de la misma escritura “no
resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
Este es el supuesto, del mismo documento resulta “claramente”
(lo dice el mismo Notario) que no tiene ni idea

Notarius International 3-4/2005 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España 299
de los términos del documento... ¿cómo deducir de esa
manera de expresarse que el otorgante es capaz para un
acto que no se sabe cuál es? ¿y si el poder era para adquirir
pintura con la que pintar de rosa la cúpula del
Reichstag de Norman Foster, o para tirarle huevos podridos
al canciller, o para la instalación de casas de lenocinio
junto a la Puerta de Brandenburgo?.
El autor de estas líneas bien sabe que una de sus muchas
limitaciones –y no la menor- es su desconocimiento
en el manejo de esas herramientas de alta precisión que
son el idioma y el derecho alemán. Pero también sabe que
la posibilidad de multiplicar panes y peces o convertir el
agua en vino, es algo que no está al alcance ni siquiera de
los Notarios, tal y como relata un libro que ha adquirido
cierta fama en los últimos 2000 años.
Dicho en otras palabras: no es que no sólo no tengamos
la más mínima intención de dar lecciones de derecho a
los herederos de THIBAUT y SAVYGNY, sino que es que ¡no
las necesitan!. Los Notarios alemanes dejan bien claro
que legitiman unas firmas de unos señores en un documento
cuyo contenido declaran que no saben cual es. A
partir de ahí las deducciones que hagan terceras personas
sólo se pueden imputar al que las realiza.
La DGRN considera admisibles estos poderes alemanes
apoyándose básicamente en un argumento principal
arropado con dos ejemplos.
El argumento principal, (caso insólito) es el estudio
“motu proprio” del derecho alemán, dándonos un repaso
sobre las variantes documentales de los poderes germanos,
e infligiéndonos una aflicción añadida a los Notarios
de pueblo puesto que, sin aclararnos que significan, cita
parágrafos de “Beurkundungsgesetz, BGB y HGB”.
Pues bien, en base a esos parágrafos la DGRN da por
probado que en derecho alemán, tanto en el poder formalizado
en escritura, como en el “poder diligencia” (que es
al que se refiere la Resolución), “se exige al Notario que
se asegure de la capacidad de los que firman sin que se
exija la constancia expresa de este juicio”.
Que el juicio de capacidad de un compareciente puede
ser “implícito” y no constar de manera expresa en la escritura,
ya lo sabíamos desde la Resolución de 11/6/99 y
el art 27 de la Ley del Notariado, pero que un Notario
pueda considerar capaz a una persona para un acto que no
sabe cuál es, parece que, de momento, es cosa sólo al alcance
de los que dominan el idioma y el derecho alemán.
A partir de este argumento principal la Res entra en
unos vericuetos que francamente no comprendemos, ya
que parece que intenta buscar supuestos en los que el
Notario español emite un juicio de capacidad sin entender
al compareciente o sin conocer el texto del documento
y no sabemos qué es más grave, si los ejemplos que
pone traídos por los pelos y sacados de contexto, o las
conclusiones que se deducen de los mismos.
El primer ejemplo es que en derecho español (art 150
Rnot) cuando el Notario no entiende al compareciente interviene
un testigo traductor y, a pesar de no comprender
al primero aprecia su capacidad. Pues bien, pensamos
que este ejemplo no está bien puesto, ya que el Notario sí
que entiende al otorgante, lo que ocurre es que le entiende
con la colaboración de otra persona que es el traductor
y, en cualquier caso, si esa ayuda la considera insuficiente
o poco clara, lo que debe de hacer es abstenerse y no
autorizar. Lo que no parece tener mucho sentido es que
un caso tan excepcional como la intervención del traductor
se pretenda extender a más supuestos de los inicialmente
previstos para sentar una regla general que no sabemos
muy bien a donde nos conduce.
El segundo ejemplo es el Acta de otorgamiento del testamento
cerrado en la que la intervención notarial se hace
sin conocer el contenido del documento. Tampoco aquí
entendemos el argumento, ya que la intervención notarial
en el testamento cerrado nada añade al contenido del mismo
que a pesar de esa intervención debe de superar unos
requisitos adicionales de adveración y protocolización
sin los que no tendría eficacia, salvo que valga como ológrafo,
con lo que la intervención notarial no habría servido
para nada. Y volvemos a lo mismo, no parece que un
caso tan excepcional como el Acta del testamento cerrado
sirva para sentar ninguna doctrina general, máxime
cuando salvo ese caso especial los depósitos son, en principio,
de recepción voluntaria (art 216 Rnot) y tampoco
pueden ser de contenido oculto para el Notario que siempre
debe de controlar su contenido para ver si es conforme
a las leyes (art 218 Rnot).
Venimos diciendo que esta segunda parte de la
Resolución no la acabamos de entender bien y es posible
que todo sean elucubraciones nuestras, pero si así no fuera
resultaría que lo más grave no serían unos ejemplos
mal escogidos y exprimidos hasta el límite. No. Lo más
grave serían las conclusiones a las que nos abocarían esos
ejemplos si se lleva hasta el final la filosofía que destilan,
puesto que ¿quiere decirse que lo que se propugna es que
ante las dificultades de entendimiento de un idioma, bien
el de un otorgante, bien el del texto, se supriman de un
plumazo las garantías adicionales previstas en nuestra legislación
para autorizar documentos con esas particularidades?
¿se está proponiendo que lo mismo que se puede
autorizar un documento sin que el Notario sepa su contenido,
se autorice una escritura sin que el Notario entienda
al compareciente y sin testigo traductor bastando que
el primero asienta con la cabeza?¿se está proponiendo
que el excepcional sistema del testamento cerrado se extienda
a otros supuestos y bastará que los interesados digan
que un sobre contiene su compraventa para que ésta
tenga plenos efectos?¿se propone que el Notario delegue
sus funciones en los comparecientes y si estos asienten
con la cabeza todo es correcto?¿si la intervención notarial
queda reducida a tragar con lo que digan los comparecientes
para qué esa intervención, qué añade al documento?¿no
nos aboca esto a la simple legitimación de firmas?¿volveremos
todos a la máquina expendedora de legitimaciones?
¿lo que se está proponiendo es sólo para el
derecho alemán o también para el español?.
4. La situación tras el trabajo de Manuel Andrino
Hernández
Contra la doctrina de la Resolución de 21/4/03 de que
en Alemania toda legitimación Notarial de firma implica
un juicio favorable de capacidad del firmante, oponíamos

300 R. Rivas Andrés, Poderes Extranjeros en España Notarius International 3-4/2005
el argumento de pura lógica de que eso no era posible en
aquellas legitimaciones en las que de la misma intervención
notarial se deducía claramente lo contrario.
Ahora bien, la afirmación tajante de la DGRN de que
en derecho alemán eso era lo que sin ningún género de
dudas establecían el “Beurkundungsgesetz, BGB y
HGB”, nos dejaba sin ningún margen de maniobra, pues,
dadas nuestras limitaciones en el conocimiento de la legislación
germana, nada podíamos aducir en contrario.
El gran mérito del trabajo de Manuel ANDRINO
HERNÁNDEZ publicado en el Boletín del Colegio Notarial
de Granada de Abril-Mayo 2004, es el estudio que hace
de la legislación alemana para llegar a la conclusión
–contra lo afirmado por la DGRN- de que la legitimación
de firmas del “poder diligencia” no implica “necesariamente”
que el Notario haya examinado el contenido del
documento ni que haya emitido un juicio de capacidad,
entre otras cosas porque se admite, incluso, que la legitimación
de firma se haga en papel en blanco antes de que
se incorpore el texto * .
Llegados a este punto, la cuestión sería: a partir de ahora
¿rechazamos los casos normales de poderes con esa
cláusula de legitimación completa o los seguimos admitiendo
de acuerdo a la teoría de equivalencia de formas?.
La cuestión es más que problemática; MANUEL
ANDRINO no se pronuncia de manera rotunda, pero duda
de la conveniencia de rebajar la exigencia de escritura pública
del Art 1280.5º al decir que en esa labor “habrá que
tomar en consideración no sólo las dificultades de esa
operación sino su misma conveniencia”.
Nuestra opinión es clara y coincidente con la de
MANUEL ANDRINO en el sentido de que las garantías que
se ofrecen en los poderes formalizados en escritura no
son superadas por ninguna otra forma documental.
Pero el problema es que los poderes formalizados en
documentos privados con firmas legitimadas no van a dejar
de llegar a nuestras oficinas y mi opinión, forzada por
las circunstancias, es que con todas las precauciones posibles
debemos seguir aplicando la doctrina de la equivalencia
de formas con los requisitos marcados en la
Resolución de 11/6/99.
Dicho en otras palabras, cuando del contexto del documento
y de la fórmula de la legitimación no se pueda deducir
nada en contrario, habremos de dar por cumplidos
los requisitos de la equivalencia de formas.
Es cierto que el Notario alemán en el “poder diligencia”
no tiene “necesariamente” que examinar el texto del
documento y emitir juicio de capacidad; ahora bien, si el
Notario y comparecientes son de la misma nacionalidad
y el documento está redactado en esa lengua común (o se
dice que se ha traducido a ella), si se identifica a los comparecientes
y se dice que firman delante del Notario, habremos
de entender que hay un juicio favorable “implícito”
de capacidad, o dicho de manera más suave: se crea
un estado de confianza de que el Notario no ha puesto
“tacha de incapacidad”.
Y poco más podemos añadir a nuestra posición de que
“en principio” somos partidarios de seguir admitiendo
este tipo de poderes, ya que aquí no caben reglas generales
y habrá que ver documento a documento y caso a
caso, para intentar solucionar los problemas que plantean
estas variedades documentales.
* Nota de la Redacción:
Según el derecho alemán el Notario, para la legitimación de una firma
estampada en un documento privado, sólo está llamado a verificar
dicho documento de sospechar que existen motivos que le impidan
intervenir como tal (§ 40 apartado 2 BeurkG). Por el contrario, si
es el propio Notario el que ha redactado el texto, deberá verificar naturalmente
que el texto reproduce de manera fiel y apropiada la voluntad
de los intervinientes.
Asimismo, para la legitimación de una firma el Notario tampoco necesita
determinar de manera positiva la capacidad de los intervinientes
para intervenir en dicho acto (tanto menos si se trata de la elevación
a público de un acta); ello no obstante, el Notario no podrá legitimar
una firma de verificar que el interviniente no tiene la capacidad
requerida para el acto. De tener dudas acerca de la capacidad del interviniente
deberá hacerlo constar en la diligencia de legitimación –
y ésto igualmente si se trata de elevar a público un acta (§ 40 apartado
3 junto con el § 10 apartado 1 y apartado 2 P. 1 BeurkG).
Una firma en blanco sin el texto correspondiente sólo podrá ser legitimada
por el Notario si se insiste en que la legitimación resulta necesaria
antes de añadir el contenido del documento. En la diligencia
de legitimación el Notario debe hacer constar que en el momento de
la legitimación no tenía a la vista el texto amparado por dicha firma.

Notarius International 3-4/2005
III
World Map: Conflict of Laws in Successions
Mappemonde du rattachement en matière successorale
Deceased's Nationality (Nationalité du defunt):
Afghanistan, Algeria, Andorra, Angola, Austria, Bahrein, Benin
(except if manifestly closer links with state of domicile; choice of
law of nationality or of residence admitted), Bosnia and
Herzegovina, Brunei Darussalam, Burkina-Faso (except, if manifestly
closer links with state of domicile; choice of law of domicile
or of nationality admitted), Burundi, Cape Verde, Chad, Congo
(Brazzaville) (possibly also scission), Republic of Congo (Zaire),
Croatia, Cuba, Czech Republic, Djibouti (?), Egypt, Equatorial
Guinea (?), Georgia, Germany (choice of the applicable law for land
in G.), Greece, Guinea-Bissau (?), Hungary, Indonesia (except lex
rei sitae for land in I.), Iran, Iraq, Italy (choice of law of residence
admitted, provided that the deceased still had his residence in the
same state at the time of his death; heirs who have their habitual
residence in Italy, may claim their forced share despite the choice of
a foreign law), Japan, Jordan, Korea (South), Kuwait, Laos,
Lebanon, Libya, Liechtenstein (choice of law of residence admitted),
Macedonia, Mali (?), Mauritania, Montenegro, Morocco,
Mozambique, Niger, Oman (?), Philippines, Poland, Portugal,
Quatar, Ruanda, Saudi Arabia, Senegal Serbia, Slovakia, Slovenia,
Somalia, Spain, Sudan, Suriname, Sweden, Syria, Taiwan (Republic
of China), Togo (possibly also scission), Tunisia, United Arab
Emirates (UAE), Yemen.
Scission: Deceased's Nationality for Movables + Lex rei sitae for
Immovables (Scission : Nationalité du défunt pour les meubles +
lex rei sitae pour les immeubles):
Albania (land in A.), Dominican Republic, Monaco, Romania, San
Marino, Turkey (land in T.)
Last Residence, if more than 5 years (otherwise nationality)
(Dernière Résidence, si plus de 5 ans (sinon nationalité):
Finland (choice of law of nationality or of residence admitted),
Netherlands (Hague Convention of 1989; choice of law of nationality
or of residence admitted).
Deceased's Last Residence (Dernière Résidence du défunt):
Brazil (lex rei sitae for property situated in Brazil, if the spouse
and/or the children are Brazilean citizens and if Brazilean law is
more favorable for them), Chile (exception: law of Chile, if deceased
+ spouse and/or relatives are Chilean nationals; droit de prélèvement,
if only the heirs are Chileans), Columbia (same two exceptions
as in Chile), Costa Rica (land in C.R. is always governed by
the law of C.R.; so is movable property situated in C.R. and owned
by nationals of C.R.; for succession of foreigners residing abroad
law of residence, for intestate succession maybe also law of nationality),
Denmark, Ecuador (same two exceptions as in Chile), El
Salvador (droit de prélèvement, if the heirs are nationals of E.S.),
Eritrea (?), Estonia (choice admitted for law of nationality for movables),
Ethiopia (?), Honduras (same two exceptions as in Chile),
Iceland, Israel, Macao (China), Nicaragua (droit de prélèvement),
Norway, Paraguay (except land in P.), Peru, Switzerland (choice of
law of nationality admitted), Venezuela (droit de prélèvement).
Scission: Deceased's Last Residence for Movables + Lex rei sitae
for Immovables (French system) Scission: Dernière Résidence du
défunt pour les meubles + lex rei sitae pour les immeubles (système
français):
Argentina (court practice: lex rei sitae for land in A.; jurisprudence:
residence also for immovables), Armenia (choice of law of nationality
admitted), Azerbaijan (land in A.), Belarus (choice of law of
nationality admitted), Belgium (choice of law of nationality or of
residence admitted; choice does not affect the forced shares),
Bolivia (?), Bulgaria, Cambodia (?), Canada: Quebec only (choice
of law of nationality admitted), Central African Republic, China
(People's Republic) (except Hong Kong and Macao), France, Gabon
(droit de prélèvement), Guatemala (lex rei sitae also for movables in
G.), Guinea (?), Haiti (?), Ivory Coast (supreme court: nationality),
Kazakhstan (choice of law of nationality admitted), Kyrgyzstan
(choice of law of nationality admitted), Lithuania, Luxembourg,
Madagascar, Mauritius (?), Moldova (land in M.), Mongolia (land in
M.), Russia, Tajikistan (land in T.), Thailand, Turkmenistan (land in
T.), Ukraine (land in U.; choice of law of nationality admitted),
Uzbekistan (choice of law of nationality admitted), Vietnam (or
nationality?)
Common Law = lex rei sitae for immovables, (common law) "domicile"
for movables (Common Law = lex rei sitae pour les immeubles,
"domicile" - au sens de la common law - pour les meubles):
Australia, Bahamas, Bangladesh, Barbados, Belize (?), Botswana,
Cameroon: Western (former English) = smaller part, Canada (except
Quebec), Cayman Islands, Cyprus, England, Fiji (?), Gambia,
Ghana, Guyana, Hong Kong (China), India (except Goa, Daman,
Diu: nationality), Ireland, Jamaica, Kenya (land in K.), Lesotho,
Liberia, Malaysia, Malawi, Maldives (?), Malta, Myanmar (Burma),
Namibia, Nauru (?), New Zealand, Nigeria, Pakistan, Papua New
Guinea, Puerto Rico (statute: scission + nationality), Solomon
Islands (?), Samoa (?), Scottland, Seychelles, Sierra Leone,
Singapore, South Africa, Sri Lanka, St. Lucia, Tanzania, Tonga (?),
Trinidad and Tobago, Uganda, United States of America (USA)
(except Mississippi: lex rei sitae also for movables in M.), Zambia,
Zimbabwe.
Lex rei sitae also for movables (Lex rei sitae aussi pour les meubles):
Latvia (property situated in L.), Mexico (most states; exceptions:
Quintana Roo: residence; Puebla, San Luis Potosí: scission + residence
for movables), Panama (property situated in P.), Uruguay.
Lex fori:
Cameroon: Eastern (former French) = main part (possibly also
nationality) (Western part: Common Law), Nepal (?).
unknown:
Bhutan, Corea (North).
Explication:
? = signals that we could not find a statutory rule or uniform jurisprudence.
= indique qu'il ne nous était pas possible de trouver des dispositions
légales ou des décisions judiciaires uniformes.
“land in X.” = an express statutory rule, according to which the lex
rei sitae applies, exists only for land situated in the respective
country. In many cases, however, the same (though uncodified)
rule seems to apply to land situated in other countries.
= une disposition légale expresse qui désigne la lex rei sitae existe
seulement pour les immeubles situés dans le pays en question.
Dans beaucoup de cas, la même règle s'applique également aux
immeubles situés dans d'autres pays (même si cette règle n'est pas
codifiée).
“residence” = This overview does not distinguish between (habitual)
"residence" and "domicile" in the continental sense.
= Cet aperçu ne distingue pas entre la "résidence" (habituelle) et
le "domicile" au sens du droit continental.
Comp. SÜß, Conflicts of Laws in Succession - an Overview, Notarius
International 2001, 242; FERID/FIRSCHING/DÖRNER/HAUSMANN,
Internationales Erbrecht, looseleaf; Juris-Classeur, Droit Comparé;
M. REVILLARD, Droit Inter-national Privé et Communautaire :
Pratique Notariale, 6e édition, Paris (Defrénois) 2006, p. 302 ss.;
STAUDINGER/DÖRNER, BGB, Annex to Art. 25 EGBGB, 2000.

World Map: Conflict of Laws in Successions – Mappemonde du rattachement en matière successorale
Deceased's Nationality/
Nationalité du defunt
Scission: Deceased's Nationality for Movables + Lex rei
sitae for Immovables/Scission : Nationalité du défunt
pour les meubles + lex rei sitae pour les immeubles
Last Residence, if more than 5 years, otherwise nationality/
Dernière Résidence, si plus de 5 ans; sinon nationalité
Deceased's Last Residence/
Dernière Résidence du défunt
Scission: Deceased's Last Residence for Movables + Lex
rei sitae for Immovables (French system)/
Scission : Dernière Résidence du défunt pour les meubles
+ lex rei sitae pour les immeubles (système français)
Common Law = lex rei sitae for immovables, (common
law) “domicile” for movables/
Common Law = lex rei sitae pour les immeubles, “domicile”
(au sens de la common law) pour les meubles
Lex rei sitae also for movables or Lex fori or unknown /
Lex rei sitae aussi pour les meubles ou Lex fori ou inconnu
Notarius International 3-4/2005