LE PASSAGE DES SCPI AUX OPCI - CEREG - Université Paris ...
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« LE PASSAGE DES SCPI AUX OPCI: QUEL SUPPLEMENT DE RENDEMENT ?» 2007 Caroline DE VIGNET DE VENDEUIL Université Paris Dauphine Marc LANGENBACH Université Paris Dauphine, DRM – Cereg Arnaud SIMON Université Paris Dauphine, DRM – Cereg
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« <strong>LE</strong> <strong>PASSAGE</strong> <strong>DES</strong> <strong>SCPI</strong> <strong>AUX</strong> <strong>OPCI</strong>: QUEL SUPP<strong>LE</strong>MENT DE<br />
RENDEMENT ?»<br />
2007<br />
Caroline DE VIGNET DE VENDEUIL<br />
Université <strong>Paris</strong> Dauphine<br />
Marc LANGENBACH<br />
Université <strong>Paris</strong> Dauphine, DRM – Cereg<br />
Arnaud SIMON<br />
Université <strong>Paris</strong> Dauphine, DRM – Cereg
SOMMAIRE<br />
INTRODUCTION…………………………………………………………………………………………………..P5<br />
PREMIERE PARTIE: REVUE DE LITTERATURE…………………………………………………………………...P7<br />
I. L'IMMOBILIER: UNE CLASSE D'ACTIFS A PART ENTIERE?................................................................................P7<br />
II. APPORT DE L'IMMOBILIER EN TERMES DE DIVERSIFICATION DE PORTEFEUIL<strong>LE</strong>………………………….P7<br />
III. L'IMMOBILIER DANS <strong>LE</strong> CADRE D'UNE APPROCHE "MOYENNE/VARIANCE"………………………………P8<br />
IV. L'IMMOBILIER DANS <strong>LE</strong> CADRE D'UNE APPROCHE "LOW PARTIAL MOMENT"………………………….....P9<br />
V. TRAV<strong>AUX</strong> CONCERNANT <strong>LE</strong>S <strong>OPCI</strong>………………………………………………………………………...P.10<br />
DEUXIEME PARTIE: <strong>LE</strong> CADRE JURIDIQUE ET FISCAL <strong>DES</strong> <strong>OPCI</strong>……………………………………………...P13<br />
I. UN REGIME JURIDIQUE PROCHE DE CELUI <strong>DES</strong> OPCVM…………………………………………………...P13<br />
II. <strong>DES</strong> CONDITIONS DE LIQUIDITE RENFORCEES………………………………………………………….......P14<br />
III. AL<strong>LE</strong>GEMENT DU CADRE FISCAL…………………………………………………………………………..P17<br />
IV. UNE GESTION PRUDENTIEL<strong>LE</strong>……………………………………………………………………………...P19<br />
V. UNE GESTION DYNAMISEE…………………………………………………………………………………...P20<br />
VI. <strong>LE</strong>S AVANTAGES DE LA <strong>SCPI</strong> PRESERVES………………………………………………………………….P21
TROISIEME PARTIE: METHODOLOGIE ET RESULTATS…………………………………………………………P22<br />
I. DONNEES……………………………………………………………………………………………………...P22<br />
II. ETUDE <strong>DES</strong> CRITERES DE NORMALITE <strong>DES</strong> ACTIFS COMPOSANT <strong>LE</strong>S <strong>SCPI</strong>………………………………..P25<br />
III. LA FRONTIERE EFFICIENTE <strong>DES</strong> <strong>SCPI</strong>……………………………………………………………………..P32<br />
IV. LA FRONTIERE EFFICIENTE <strong>DES</strong> <strong>OPCI</strong> SANS EFFET DE <strong>LE</strong>VIER CORRESPONDANT AU STATUT JURIDIQUE<br />
<strong>DES</strong> FPI………………………………………………………………………………………………………….P37<br />
V. LA FRONTIERE EFFICIENTE <strong>DES</strong> <strong>OPCI</strong> SANS EFFET DE <strong>LE</strong>VIER CORRESPONDANT AU STATUT JURIDIQUE <strong>DES</strong><br />
SPICCV SUR LA PERIODE 1988-2005………………………………………………………………………......P44<br />
VI. LA FRONTIERE EFFICIENTE <strong>DES</strong> <strong>OPCI</strong> SANS EFFET DE <strong>LE</strong>VIER CORRESPONDANT AU STATUT JURIDIQUE<br />
<strong>DES</strong> SPICCV SUR LA PERIODE 2000-2005…………………………………………………………………......P51<br />
VII. LA FRONTIERE EFFICIENTE <strong>DES</strong> <strong>OPCI</strong> AVEC EFFET DE <strong>LE</strong>VIER CORRESPONDANT AU STATUT JURIDIQUE<br />
<strong>DES</strong> FPI………………………………………………………………………………………………………….P55<br />
CONCLUSION……………………………………………………………………………………………………P63<br />
BIBLIOGRAPHIE…………………………………………………………………………………………………P65<br />
- 3 -
INTRODUCTION<br />
L’Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (<strong>OPCI</strong>) est le successeur de la Société<br />
Civile de Placement Immobilier (<strong>SCPI</strong>). Les <strong>OPCI</strong> ont pour objet l’investissement soit directement ou<br />
indirectement dans des immeubles qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire en vue de leur<br />
location. Il s’agit d’un organisme géré par des spécialistes chargés de placer les capitaux qui leur sont<br />
confiés pour créer un patrimoine collectif. Chaque part représente donc une fraction d'un portefeuille<br />
de titres de propriété immobilière, commun à de nombreux épargnants. Les <strong>OPCI</strong> sont gérés au jour<br />
le jour par des professionnels qui réalisent pour le compte de leurs clients toutes les opérations de<br />
gestion nécessaires en fonction d’un objectif très précis qui leur a été assigné lors de la création du<br />
portefeuille collectif.<br />
Présenté, par les partisans de la réforme, comme une occasion en « or » pour les épargnants<br />
de « surfer sur la vague de l’inflation immobilière » tout en offrant une liquidité et un dynamisme<br />
accrus, les <strong>OPCI</strong> ont pourtant reçu un accueil « contrasté » de la part de certains investisseurs et<br />
professionnels de la « pierre papier », non convaincus par la nécéssité de la création de ce nouveau<br />
produit financier. " L'immobilier n'est pas la Bourse ", plaident-ils... Effectivement, ces derniers<br />
s’interrogent sur la pertinence de l’élargissement des possibilités de placements des <strong>SCPI</strong> aux<br />
investissements boursiers, et plus particulièrement aux actions, car cela pourrait concourir, selon eux,<br />
à une hausse du risque ou autrement dit de la volatilité. Effectivement, il est vrai que la volatilité<br />
historique des valeurs mobilières apparaît, incontestablement plus importante, que pour les valeurs<br />
immobilières. De plus, la deuxième doléance des opposants à cette réforme concerne l’obligation de<br />
détention d’une composante « liquidité » dans les <strong>OPCI</strong>. En effet, certains professionnels restent<br />
particulièrement dubitatifs car, selon eux, investir 10% en actif liquide rémunéré au taux du marché<br />
amputerait les rendements de manière non négligeable…<br />
Cependant, cet argumentaire ne laisserait-il pas de côté un principe, pourtant basique en<br />
finance, à savoir les effets bénéfiques de la décorrélation des actifs entre eux. En effet, les actifs<br />
liquides, les actions et les obligations possèdent la particularité d’être décorrélé avec les valeurs<br />
immobilières… Par conséquent, nous pourrions aisément nous demander si la création des <strong>OPCI</strong> et<br />
donc de cette possibilité d’élargissement de placements, ne permettrait-elle pas, justement, une<br />
diminution substantielle du risque d’un portefeuille ou, autrement dit, d’un accroissement de<br />
l’espérance de rentabilité, via des gains en termes de diversification ?<br />
En ce sens, l’objectif de cette étude tend donc à vérifier si, comme le préconisent les partisans<br />
de la réforme des <strong>SCPI</strong>, la création des <strong>OPCI</strong> n’ouvrirait-elle pas d’intéressantes opportunités pour les<br />
investisseurs. Plus précisément, nous allons nous demander si la détention d’<strong>OPCI</strong> ne permettrait-elle<br />
- 4 -
pas d’améliorer le rendement espéré d’un portefeuille sans en accroître le risque. En d’autres termes,<br />
l’introduction de ce nouveau véhicule de placement contribuerait-il à un déplacement intéréssant de la<br />
frontière efficiente ? Effectivement, il n’apparaît pas déraisonnable de penser que les <strong>OPCI</strong>,<br />
permettant une plus grande souplesse en matière d’allocation d’actifs, pourraient améliorer, de<br />
manière significative, l’espérance de rentabilité d’un portefeuille à niveau de risque donné.<br />
Cette étude se décompose en trois parties distinctes. Dans une première partie, nous<br />
présenterons, de manière succincte, les travaux de recherche académique en finance immobilière.<br />
Dans la deuxième partie, nous aborderons, également rapidement, le cadre juridique et fiscal de la<br />
réforme visant la création des <strong>OPCI</strong>. Dans la troisième partie, nous demanderons, tout d’abord, si<br />
l’introduction des <strong>OPCI</strong> concoure à un déplacement significatif de la frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> par<br />
rapport aux <strong>SCPI</strong>. Puis, nous tenterons d’élaborer une comparaison entre les <strong>OPCI</strong> ayant adoptés des<br />
statuts juridiques différents. Plus précisément, nous nous demanderons si l’une des formes juridiques<br />
« surperforme » l’autre. Enfin, nous modéliserons des <strong>OPCI</strong> à effet de levier afin d’en mesurer, de<br />
manière plus concrète, l’intérêt dans le cadre d’une gestion institutionnelle.<br />
- 5 -
PREMIERE PARTIE<br />
REVUE DE LITTERATURE<br />
Ces dernières années, nous avons assisté à une importante « financiarisation » de<br />
l’immobilier. En effet, de plus en plus d’articles académiques paraissent dans ce domaine et les<br />
gérants de portefeuilles semblent considérer l’immobilier comme une classe d’actifs au même titre que<br />
les actions, les obligations etc.<br />
I. L’immobilier : une classe d’actifs à part entière ?<br />
La recherche académique a mis en évidence le fait que l’immobilier était un actif intéressant à<br />
inclure dans un portefeuille d’actifs. Nous pourrions, par exemple, citer les références suivantes.<br />
Kaiser (2004) a établit une comparaison entre les obligations et l’immobilier et a montré que, sur la<br />
période 1926-2002, l’immobilier aurait pu avantageusement remplacer les obligations dans un<br />
portefeuille, étant donné que ces dernières ont offert des rendements inférieurs. Flavin et<br />
Yamashita (2002) ont, quant à eux, prouvé que l’immobilier était un actif non négligeable et qu’il<br />
serait erroné de ne pas en tenir compte lorsqu’on étudie la composition des portefeuilles des<br />
ménages. Leblanc et Lagarenne (2004) ont réalisé une étude sur le marché français et trouvent<br />
que l’introduction de l’immobilier dans l’univers des actifs traditionnels augmente significativement les<br />
rendements espérés sans en accroître le risque. Lee et Stevenson (2005) ont mis en exergue le fait<br />
que l’investissement immobilier dépendait de l’horizon de placement. En effet, selon leur étude, il<br />
apparaît pertinent d’introduire de l’immobilier dans un portefeuille dans une perspective de long terme<br />
(plus l’horizon de placement est long, plus la part optimale en REIT’s est importante).<br />
II.<br />
Apport de l’immobilier en termes de diversification de portefeuille<br />
Gordon et al. (1998) puis Conover et al. (2002) ont montré l’intérêt d’introduire des<br />
parts de foncières internationales dans un portefeuille mixte américain. Ces derniers trouvent dans<br />
l’ordre croissant de décorrélation avec les actions américaines, les REIT’s, les actions étrangères et<br />
enfin les parts de foncières étrangères. La trop forte corrélation constatée entre les rendements des<br />
- 6 -
REIT’s et les rendements des actions a débouché sur des études cherchant à ôter à ces rendements la<br />
composante du marché action. Ainsi, Stevenson (2000) a étudié l’effet de la diversification<br />
immobilière internationale via l’utilisation d’indices hedgés. Ce dernier a mis en évidence l’intérêt du<br />
recours à l’immobilier en termes de diversification internationale. Toutefois, en utilisant des indices<br />
hedgés, les bénéfices de la diversification internationale apparaissent moins probants. L’étude menée<br />
par Hoesli et al (2004) conforte les résultats précédents. En effet, ces derniers montrent que,<br />
lorsqu’on s’intéresse aux portefeuilles efficients avec couverture du risque de change, l’immobilier et<br />
les actions sont très peu corrélés, ce qui prouve l’existence d’un gain en termes de diversification.<br />
III. L’immobilier dans le cadre d’une approche « moyenne/variance ».<br />
La gestion quantitative des portefeuilles est née avec les travaux de Markowitz (1952), qui<br />
précisent et formalisent les notions de diversification et d’efficience. Ce modèle est fondé sur plusieurs<br />
hypothèses que nous pourrions, sans doute, qualifier de « simplificatrices ».<br />
De prime abord, l’investisseur prend une position initiale en t = 0, puis ne réalise aucune<br />
transaction jusqu’à une date terminale (t=T) à laquelle il évalue les résultats de sa décision. Il s’agit<br />
donc d’un modèle d’allocation d’actifs exclusivement « statique ». Or, cette hypothèse d’absence de<br />
révision des portefeuilles semble totalement irréaliste. En effet, les gérants de portefeuilles suivent<br />
des stratégies « dynamiques » i.e. impliquant des révisions entre 0 et T.<br />
Puis, le cadre d’analyse « moyenne/variance » impose l’utilisation d’une fonction d’utilité<br />
quadratique et ne tient pas compte de l’aversion à l’égard du risque des investisseurs. Or, il n’est pas<br />
du tout évident qu’une fonction d’utilité de type quadratique modélise, au mieux, les préférences de<br />
tous les investisseurs.<br />
Enfin, l’investisseur arbitre (en t=0) entre l’espérance de rentabilité sur toute la période et<br />
l’écart type de celle-ci. Plus précisément, à espérance de rentabilité donnée, l’investisseur minimise le<br />
risque mesuré par l’écart type ou la variance, constituant ainsi un portefeuille dit «efficient». Ici,<br />
Markowitz émet l’hypothèse que les rendements des actifs suivent une loi normale. Il est vrai que<br />
cette hypothèse fonctionne extrêmement bien pour des titres très liquides comme les actions et les<br />
obligations par exemple. En revanche, la normalité des rendements est beaucoup moins évidente en<br />
matière immobilière. En effet, il existe de nombreux articles académiques utilisant différentes larges<br />
bases de données qui ont démontré les limites de cette hypothèse. Nous pouvons citer par exemple<br />
les articles suivants : Myer et Webb (1991), Graff et Young (1996) et Brown (2000). Dans ces<br />
- 7 -
articles, les auteurs ont mis en évidence le fait que les rentabilités immobilières sont, généralement,<br />
caractérisés par un moment centré d’ordre un faible, des queues de distribution épaisses et<br />
présentent, de surcroît, une asymétrie. Il en résulte donc que la variance n’est plus une mesure de<br />
risque adaptée. Ainsi, il s’agit d’être prudent quant à l’utilisation du CAPM en finance de l’immobilier.<br />
Cette dernière limite a donné naissance à l’approche « semi-variance » ou « low partial moment ».<br />
IV. L’immobilier dans le cadre d’une approche « low partial moment ».<br />
En pratique, le modèle « moyenne-variance » est un des algorithmes les plus utilisés pour<br />
estimer les poids des portefeuilles optimaux. Cependant, la frontière efficiente est calculée sous<br />
l’hypothèse de normalité et d’indépendance des rendements. Comme nous l’avons déjà souligné, le<br />
modèle de Markowitz devient inefficient notamment avec des distributions asymétriques. Cette limite<br />
a été soulignée par Markowitz, lui-même, dès 1959, au chapitre 9 de sa monographie intitulée<br />
« Portfolio Selection : efficient diversification of investments ». En effet, selon Harry Markowitz:<br />
« Efficient portfolios based on variance, cannot be characterized as bad or undesirable. If all<br />
distributions of returns are symmetric, or have the same degree of asymmetry, V [Variance] and SE<br />
[Semi Variance] produce the same set of efficient portfolios.” 1 Effectivement, en cas de distribution<br />
symétrique, l’utilisation de la variance ne pose pas de problème. En revanche, si tel n’est pas le cas,<br />
ce modèle tend, à sur estimer le risque. En conséquence, l’approche « semi-variance », suggérée par<br />
Markowitz dès 1959, fut formalisée plus tard par Bawa en 1975.<br />
Cette approche fut ensuite appliquée au secteur de l’immobilier par Leibowitz et Henrikson<br />
(1989). Puis, par Sing et Ong (2000) qui l’ont également utilisée pour déterminer les poids<br />
optimaux d’un portefeuille immobilier de Singapour. Plus précisément, ces derniers trouvent que pour<br />
un portefeuille efficient procurant une espérance de rendement de 1%, le risque estimé avec<br />
l’approche « low partial moment » est de 1,26% contre 2,74% pour l’approche « moyenne-variance »<br />
de Markowitz. Maurer et Reiner (2002) ont montré l’intérêt d’une diversification internationale,<br />
dans le cadre de cette approche. Enfin Coleman et Mansour (2005) ont utilisé, dans le cadre d’une<br />
approche bayésienne, une loi de Student non centré, caractérisée par une skewness et un excès de<br />
kurtosis, pour tenter de modéliser la distribution des rendements immobiliers.<br />
1 Markowitz, 1959, “Portfolio Selection: efficient diversification of investments”, New York John Winley & son inc., chapitre 9, p<br />
194.<br />
- 8 -
V. Travaux concernant les <strong>OPCI</strong>.<br />
Etant donné le caractère extrêmement récent de la réforme, il existe, malheureusement, que<br />
très peu de travaux sur le sujet. Il n’existe pas, à notre connaissance, d’étude visant à comparer les<br />
profils rendement /risque des <strong>OPCI</strong> versus <strong>SCPI</strong>. En revanche, l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière<br />
et Foncière) a, tout de même, réalisé une étude 2 comparative sur les performances rétrospectives de<br />
divers profils d’<strong>OPCI</strong> sur les 20 dernières années.<br />
Dans cette étude, l’IEIF a profilé quatre <strong>OPCI</strong> « types » :<br />
• « <strong>OPCI</strong> immobilier physique » correspondant à un investissement à hauteur<br />
de 90% dans l’immobilier physique 3 et 10% en liquidité 4 ;<br />
• « <strong>OPCI</strong> immobilier diversifié » comprenant un investissement de 51% en<br />
immobilier physique, 39% en Foncières /SIIC 5 et 10% en liquidité (statut SPPICV) ;<br />
en obligations 6 et 10% en liquidité (statut FPI) ;<br />
• « <strong>OPCI</strong> diversifié obligations » investi à 60% en immobilier physique, 30%<br />
• « <strong>OPCI</strong> diversifié actions » investi en immobilier physique à hauteur de 60%,<br />
9% en Foncières/SIIC, 30% en actions 7 et 10% en liquidité (statut FPI).<br />
Il ressort de cette étude trois principaux résultats. Tout d’abord, sur la période 1985-2005,<br />
« l’<strong>OPCI</strong> diversifié actions » superforme les trois autres véhicules de placement. En effet, cet <strong>OPCI</strong> fut<br />
« dopé » par les très bonnes performances du marché actions sur cette période alors que le secteur<br />
immobilier fut, quant à lui, traversé par la crise des années 1990 à 1996. Puis, sur les périodes 1995-<br />
2005 et 2000-2005, c’est au tour de « l’<strong>OPCI</strong> immobilier diversifié » d’afficher la meilleure<br />
performance. En effet, cet <strong>OPCI</strong> fut, notamment, porté par les excellentes performances des SIIC sur<br />
2000-2005. Enfin, l’ « <strong>OPCI</strong> diversifié actions » occupe la dernière position en matière de rentabilité,<br />
sur la période 2001-2002, à cause de la crise boursière dont les marchés financiers ont beaucoup<br />
souffert sur cette période.<br />
2 IEIF, « <strong>OPCI</strong> : performances simulées sur les vingt dernières années », Mars 2007.<br />
3 L’immobilier physique retenu dans l’étude correspond à l’indice <strong>SCPI</strong> calculé par IEIF France.<br />
4 La composante liquidité correspond aux SICAV monétaires i.e. le panier IEIF de 1985 à 1993 puis le panier Fininfo de 1994 à<br />
2005.<br />
5 Il s’agit de l’indice IEIF/Foncières.<br />
6 Il s’agit de SICAV obligataires, plus présicésement du panier IEIF de 1985 à 1993 puis du panier Fininfo de 1994 à 2005.<br />
7 La composante actions correspond à l’indice Cac 40 de 1985 à 1990 puis de l’indice SBF 250 de 1990 à 2005.<br />
- 9 -
Cette étude présente beaucoup d’intérêts car elle montre que, selon la composition de leur<br />
portefeuille, les <strong>OPCI</strong> auront des profils très différenciés. En effet, les <strong>OPCI</strong> pourront proposer aux<br />
particuliers et aux institutionnels des placements qui intégreront toutes les variantes possibles en<br />
termes de rendement/risque, s’adaptant ainsi aux différents profils des investisseurs.<br />
- 10 -
DEUXIEME PARTIE<br />
<strong>LE</strong> CADRE JURIDIQUE ET FISCAL <strong>DES</strong> <strong>OPCI</strong><br />
L’ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 définit le régime juridique des <strong>OPCI</strong> et les<br />
modalités de transformation des <strong>SCPI</strong> en <strong>OPCI</strong>. Cette ordonnance organise les modalités de<br />
transformation pour une période de transition s’étalant de 3 à 5 ans.<br />
Suite à cette ordonnance, le décret 2006-1542 définissant les règles de définition et de<br />
fonctionnement des <strong>OPCI</strong> est paru au journal officiel le 6 décembre 2006. L’arrêté d’homologation des<br />
dispositions du règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a vu le jour au cours du<br />
premier trimestre 2007. Ainsi, 11 sociétés de gestion ont pu, d’ores et déjà, obtenir leur agrément en<br />
vue de gérer des <strong>OPCI</strong>. La prochaine étape sera donc l'agrément par l'AMF des <strong>OPCI</strong> eux-mêmes.<br />
Par ailleurs, l'Autorité des Marchés Financiers a précisé récemment le calendrier de ces<br />
agréments et a annoncé que tous les dossiers de demande d'agréments déposés avant le 10 août<br />
devraient être instruits pour une présentation au collège AMF du 18 septembre prochain. Ainsi, si ce<br />
calendrier est respecté, les premiers <strong>OPCI</strong> devraient être lancés dès le mois d'octobre…<br />
I. Un régime juridique proche de celui des OPCVM<br />
Le cadre juridique des <strong>OPCI</strong> est largement inspiré de celui des Organismes de Placement<br />
Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM). Ces nouveaux organismes pourront revêtir deux formes.<br />
La première forme correspondra au Fonds de Placement Immobilier (FPI), crée sur le modèle<br />
des FCP (Fonds Commun de Placement). Le FPI n’aura pas la personnalité morale et sera une<br />
copropriété d’actifs.<br />
La deuxième forme correspondra aux Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à<br />
Capital Variable (SPPICV), crée sur le modèle des Sociétés d'Investissement à Capital Variable<br />
(SICAV), qui prendra la forme d’une société anonyme à capital variable.<br />
L’<strong>OPCI</strong> sera placé sous l’égide de l’AMF et devra bénéficier, à ce titre, de l’agrément préalable<br />
de cette dernière.<br />
II.<br />
Des conditions de liquidité renforcées<br />
- 11 -
La composition de l'actif d'un <strong>OPCI</strong> est plus souple que celle des <strong>SCPI</strong>. En effet, selon l’Art.<br />
L.214-93 de l’ordonnance n° 2005-1278 modifiant le Code Monétaire et Financier, l’actif d’un<br />
organisme de placement collectif en immobilier sera composé de :<br />
• 60 % d'immeubles ou de parts de sociétés non cotées à dominante immobilière pour les FPI,<br />
• et de 51 % pour les SPPICV.<br />
Il est à noter que ces ratios sont nettement inférieurs à ceux exigés pour les <strong>SCPI</strong>. En effet,<br />
celles-ci doivent être investies à 95 % en actifs immobiliers.<br />
Cette nouvelle composition devrait permettre aux <strong>OPCI</strong> d'être beaucoup plus liquides que les<br />
<strong>SCPI</strong> notamment pour faciliter les opérations sur le marché secondaire. En effet, il sera possible<br />
d’acheter et revendre des parts en dehors de la période initiale de souscription, les périodes seront,<br />
bien entendu, adaptées au secteur de l’immobilier.<br />
Pour assurer cette liquidité, les <strong>OPCI</strong> pourront investir dans divers instruments financiers<br />
(actions, obligations, fonds diversifiés…). De plus, les <strong>OPCI</strong> seront surtout tenus de conserver au<br />
moins 10 % de leur actif global en placements monétaires pour financer les demandes de rachat à<br />
leur valeur liquidative, selon l’alinéa 2 de l’Art. L.214-93 du Code Monétaire et Financier. Les actifs<br />
liquides éligibles correspondent aux:<br />
• Dépôts à terme répondant aux 4 conditions suivantes :<br />
- Effectués auprès d'un établissement de crédit de l'OCDE ;<br />
- Terme < ou égal à 12 mois ;<br />
- Possibilité de remboursement à tout moment à la demande de l'<strong>OPCI</strong> ;<br />
- Somme versée > ou égale à la valeur initiale du dépôt.<br />
• Dépôts à vue effectués auprès du dépositaire de l'<strong>OPCI</strong> ;<br />
• Bons du Trésor ;<br />
• Titres de créances négociables ;<br />
• Obligations d'Etat négociées sur un marché réglementé français, européen ou étranger<br />
reconnu ;<br />
- 12 -
• OPCVM français ou européens coordonnés exposés à plus de 90% sur des dépôts, liquidités,<br />
TCN ou obligations visés ci-dessus.<br />
Enfin, la liquidité des <strong>OPCI</strong> sera également facilitée par la suppression du droit<br />
d’enregistrement de 4,80 % sur les cessions de parts qui prévaut pour les <strong>SCPI</strong>.<br />
Contraintes d’allocations d’actifs des <strong>OPCI</strong><br />
- 13 -
III.<br />
Allègement du cadre fiscal<br />
L’article 28 de la loi de finances rectificative datant de 2005 précise le régime fiscal<br />
« attractif » des <strong>OPCI</strong> en matière d’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques), d’impôt sur<br />
les plus-values et de droits de mutations. De plus, certains <strong>OPCI</strong> pourront bénéficier des règles de<br />
fonctionnement allégé de type « Robien».<br />
A. Impôt sur les revenus<br />
Les FPI distribueront des revenus fonciers qui seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu.<br />
De plus, il est à noter que les intérêts d’emprunt seront déductibles.<br />
En revanche, si le fonds revêt la forme sociale d'une SPPICV, alors les revenus distribués<br />
répondront à la fiscalité des capitaux mobiliers i.e. que les revenus seront fiscalisés comme des<br />
dividendes d’actions.<br />
B. Impôt sur les plus-values<br />
Selon les termes du rapport relatif à l'ordonnance du 13 octobre 2005, les plus-values<br />
devraient être imposées selon le régime des plus-values immobilières pour les cessions de parts de<br />
FPI et selon le régime des plus-values mobilières pour les cessions d'actions de SPPICV.<br />
C. Droits de mutation<br />
- 14 -
Contrairement aux <strong>SCPI</strong> et à l'immobilier détenu en direct, les mutations de parts ou actions<br />
d'<strong>OPCI</strong> ne seront pas passibles du droit d'enregistrement de 4,80 %.<br />
D. Règles de Fonctionnement Allégé<br />
Des <strong>OPCI</strong> à règles de fonctionnement allégé seront créés pour s’adapter aux dispositifs fiscaux<br />
de type Robien. C’est probablement la forme allégée des <strong>OPCI</strong> qui sera la plus intéressante pour les<br />
investisseurs institutionnels. L’<strong>OPCI</strong> allégé pourra notamment s’affranchir des ratios d’actifs (i.e. par<br />
exemple la nécessité d’investir au moins 60% d’actifs immobilier) et des contraintes en matière<br />
d’endettement et de garantie.<br />
Les <strong>OPCI</strong> allégés ne seront ouverts qu’aux investisseurs dits « qualifiés » i.e. aux personnes<br />
ou entités disposant des moyens nécessaires pour appréhender les risques inhérents aux opérations<br />
sur instruments financiers. Il existera deux types d’investisseurs qualifiés : les « investisseurs qualifiés<br />
sur option » et les « investisseurs qualifiés de pleins droits ». Les « investisseurs qualifiés sur<br />
option » devraient répondre aux critères suivants :<br />
• Entités remplissant au moins deux des trois critères suivants :<br />
- Effectifs annuels moyens < 250 personnes ;<br />
- Total bilan < 43 millions d'euros ;<br />
- CA < 50 millions d'euros.<br />
• Personnes physiques remplissant deux des trois critères suivants :<br />
- Détention d'un portefeuille d'instruments financiers d'une valeur > à 500 000 euros ;<br />
- Réalisation d'opérations d'un montant > à 600 € par opération sur des instruments<br />
financiers, à raison d'au moins 10 opérations par trimestre sur les 4 derniers trimestres ;<br />
- Occupation pendant au moins 1 an d'un emploi dans le secteur financier exigeant<br />
une connaissance des instruments financiers.<br />
Les « investisseurs qualifiés de pleins droits » correspondront, quant à eux, aux :<br />
- 15 -
• Entreprises d'assurance, OPCVM (…) ;<br />
• Mutuelles & institutions de prévoyance ;<br />
• Personnes physiques ayant conclu un mandat de gestion avec un prestataire de services<br />
d'investissement.<br />
IV.<br />
Une gestion prudentielle<br />
Tout d’abord, selon les articles L. 214-90 et L.214-91 de l’ordonnance du 13 octobre 2005,<br />
l’<strong>OPCI</strong> sera géré par une société de gestion de portefeuille ayant reçu l’agrément de l’AMF.<br />
Puis, la réforme des <strong>SCPI</strong> prévoit le respect d’un certain nombre de ratios prudentiels destinés<br />
à garantir la pérennité de ce nouvel instrument financier (liquidité, dispersion des risques,<br />
endettement, gage de leur bonne gestion…) conformément aux articles L.214-92, L-214-93 et L.214-<br />
99 du Code Monétaire et Financier.<br />
Ensuite, le législateur a prévu, au paragraphe 4 de l’ordonnance n° 2005-1278, la présence<br />
d’un dépositaire indépendant, qui aura le statut d’établissement de crédit ou d’entreprise<br />
d’investissement, et qui sera chargé du contrôle de la régularité des décisions prises par la société de<br />
gestion.<br />
Enfin, en ce qui concerne, l’évaluation des actifs immobiliers, la réforme prévoit la présence<br />
de deux évaluateurs indépendants. La société de gestion pourra choisir ses évaluateurs qui seront<br />
chargés d’effectuer un examen critique des méthodes de valorisation utilisées par cette dernière. La<br />
nouvelle législation prévoit un turn-over important au niveau des évaluateurs. En effet, il s’agira d’un<br />
mandat de 4 ans renouvelable 1 fois seulement. En outre, la réforme mettra en place un système de<br />
rotation entre les deux évaluateurs pour un même actif selon un rythme annuel. En d’autres termes,<br />
pendant deux années successives, le prix d’un même actif ne pourra pas être établi par le même<br />
expert. Bien entendu, il y aura une séparation stricte de l’activité d’expertise avec les autres métiers<br />
des groupes immobiliers. Quant à la rémunération des évaluateurs, elle sera à la charge de l’<strong>OPCI</strong> et<br />
indépendante de la valeur de l’actif déterminée par les évaluateurs. La fin de l’intervention de ces<br />
évaluateurs sera marquée par la remise du rapport de fin d’exercice pour rendre compte « de<br />
l’ensemble de leurs interventions », y compris la mise en œuvre de la procédure d’alerte en cas de<br />
difficultés rencontrées.<br />
- 16 -
V. Une gestion dynamisée<br />
La création de ce nouveau véhicule d’investissement permettra un accès à une gestion plus<br />
dynamique du patrimoine immobilier avec la disparition des restrictions réglementaires en matière de<br />
cession d'immeubles, de travaux etc.…<br />
De plus, outre la distinction entre FPI et SPPICV, il existera deux types d’<strong>OPCI</strong> bien distincts :<br />
• <strong>OPCI</strong> sans Effet de Levier destiné à :<br />
- des sociétés de taille importante (bilan > 20 M€, CA > 40 M€, CP > 2 M€) ;<br />
- des investisseurs dont la souscription initiale ≥ 10.000 € ;<br />
- tout investisseur si le capital est garanti.<br />
• <strong>OPCI</strong> avec Effet de Levier destiné à :<br />
- des investisseurs dont la souscription initiale > 30.000 € et ayant une expérience<br />
dans le secteur financier ;<br />
- des sociétés de taille importante (bilan > 20 M€, CA > 40 M€, CP > 2 M€) ;<br />
- des investisseur dont la souscription initiale > 30.000 € et qui détiennent un<br />
portefeuille (hors immobilier) ≥ 1 M€ ;<br />
- des investisseurs dont la souscription initiale > 250.000 €.<br />
En effet, l’<strong>OPCI</strong> pourra, si cela est conforme à son objectif de gestion, avoir recours à<br />
l’endettement pour financer l’acquisition des actifs. Le taux d'endettement maximum des <strong>OPCI</strong> sera de<br />
40% du patrimoine immobilier détenu.<br />
Enfin, la gestion sera également dynamisée car, contrairement aux <strong>SCPI</strong>, l’<strong>OPCI</strong> pourra<br />
investir dans des actifs financiers non immobiliers. En effet, outre l’investissement à hauteur de 10%<br />
en actifs liquides, les <strong>OPCI</strong> pourront investir dans les actifs suivants:<br />
• Instruments financiers cotés (actions, obligations, titres de créances) ;<br />
• Parts ou actions d'OPCVM coordonnés ;<br />
• Parts d'<strong>OPCI</strong> ou organismes étrangers équivalents ;<br />
• Avances en compte courant ;<br />
• Créances d'exploitation.<br />
- 17 -
VI. Les avantages de la <strong>SCPI</strong> préservés<br />
A l’instar des actuelles <strong>SCPI</strong>, l’<strong>OPCI</strong> permettra aux « petits épargnants » d’investir dans la<br />
« pierre papier » même si leur mise de départ reste modeste. Les épargnants pourront également<br />
continuer à mutualiser leurs risques et à obtenir des revenus réguliers sans se préoccuper des soucis<br />
de gestion des biens et l’information restera toujours aussi complète pour les souscripteurs.<br />
- 18 -
TROISIEME PARTIE<br />
METHODOLOGIE ET RESULTATS<br />
I. Données<br />
Afin d’approximer les performances des <strong>SCPI</strong>, nous avons choisi d’une part, comme substitut<br />
aux performances « immobilières » de ces dernières les données IPD France sur la période 1988-2005<br />
et d’autre part, le taux moyen mensuel (TMM) afin d’approximer la part d’investissement en actif<br />
liquide.<br />
En ce qui concerne, les performances immobilières, nous avons construit, à partir des indices<br />
IPD, les quatre variables suivantes :<br />
• Habitation <strong>Paris</strong><br />
• Habitation Ile-de-France<br />
• Bureau <strong>Paris</strong><br />
• Bureau Ile-de-France<br />
Il est à noter, tout d’abord, que par rapport aux données IPD, nous avons délibérément exclu<br />
les actifs immobiliers « Retail » et « Industrial » car ces actifs s’échangent sur des marchés très<br />
saturés où il est extrêmement difficile d’investir.<br />
Par ailleurs, il est également important de souligner que les pondérations choisies pour la<br />
construction de ces quatre variables sont proportionnelles aux volumes des transactions observées<br />
pour chaque type de bien immobilier de chaque localité.<br />
A. Habitation <strong>Paris</strong><br />
Cette variable correspond aux données IPD « <strong>Paris</strong> Residential ». Le résidentiel parisien<br />
comprend les quatre régions suivantes :<br />
- 19 -
- <strong>Paris</strong> Ouest, Centre & Neuilly ;<br />
- Hauts-de-Seine (hors Neuilly) ;<br />
- Reste Ile-de-France ;<br />
- Reste <strong>Paris</strong>.<br />
Résidentiel <strong>Paris</strong>ien<br />
Reste de l'Ile -de -Fr a nc e<br />
#<br />
P a ris - Ouest & Ce ntre et Neuilly<br />
#<br />
#<br />
H a ut s - de Sein e (ho r s N e u ill y)<br />
Reste <strong>Paris</strong><br />
#<br />
#<br />
#<br />
Provin ce<br />
Source : IPD<br />
B. Habitation Ile-de-France<br />
suivante :<br />
Nous avons construit cette variable à partir des données IPD France en posant l’hypothèse<br />
« Habitation Ile-de-France » = (2/3) « Petite Couronne / Residential »<br />
+ (1/3) « Grande Couronne / Residential »<br />
- 20 -
C. Bureau <strong>Paris</strong><br />
Cette variable correspond aux données IPD « <strong>Paris</strong> Offices ». Les bureaux parisiens<br />
comprennent les trois régions suivantes :<br />
- 1 ère périphérie et autres quartiers parisiens ;<br />
- <strong>Paris</strong> Quartier Central des Affaires ;<br />
- Ouest Quartier Central des Affaires.<br />
Bureau <strong>Paris</strong><br />
#<br />
1 è r e p é r ip h é r ie<br />
2 è m e p é r ip h é rie<br />
#<br />
1 è r e p é r ip h é r ie<br />
#<br />
O u e s t Q C A<br />
#<br />
P a r is<br />
#<br />
Q C A<br />
A u t r e s<br />
#<br />
q u a r t ie r s p a r is ie n s<br />
1 è r e p é # r ip h é r ie<br />
P r o v in c e<br />
#<br />
Source : IPD<br />
D. Bureau Ile-de-France<br />
suivante :<br />
Nous avons construit cette variable à partir des données IPD France en posant l’hypothèse<br />
- 21 -
« Bureau Ile-de-France » = (3/5) « Croissant d’or / Offices »<br />
+ (1/5) « Petite couronne / Offices »<br />
+ (1/5) « Grande couronne / Offices »<br />
II.<br />
Etude des critères de normalité des actifs composant les <strong>SCPI</strong><br />
En toute rigueur nous ne pouvons utiliser l’approche « moyenne-variance » qu’en cas de<br />
normalité de la distribution des rentabilités. Cependant, comme nous l’avons souligné dans la revue<br />
de littérature, les rentabilités des actifs immobiliers sont malheureusement souvent caractérisées par<br />
des distributions non gaussiennes. Ainsi, cette section a vocation à vérifier ce qu’il en est pour nos<br />
quatre classes d’actifs immobiliers.<br />
En ce qui concerne le taux moyen mensuel censé approximer, rappelons-le, l’investissement<br />
en actif liquide des <strong>SCPI</strong>, il ne devrait, a priori, pas y avoir de problème de non normalité. Néanmoins,<br />
afin de s’assurer de la robustesse de nos futurs résultats, nous allons tout de même vérifier ce qu’il<br />
advient de la normalité des rendements de cette distribution.<br />
A. Histogrammes pour les 4 classes d’actifs immobiliers et pour le TMM<br />
Le premier critère, pour juger de la normalité d’une distribution, consiste à en tracer<br />
l'histogramme et vérifier si celui-ci est en forme de « cloche ». Il est important de préciser ici qu’il<br />
s’agit d’un critère purement subjectif n’ayant aucune valeur statistique.<br />
- 22 -
Histogrammes pour les actifs composant les <strong>SCPI</strong>.<br />
Habitation <strong>Paris</strong><br />
Habitation Ile-de-France<br />
Bureau <strong>Paris</strong><br />
Bureau Ile-de-France<br />
Taux sans risque<br />
- 23 -
Les cinq histogrammes semblent être plus ou moins en forme de « cloche » ce qui laisse<br />
présager que ces séries suivront, ou en tout cas seront proches, d’une loi normale. Maintenant, nous<br />
allons tenter de conforter ces résultats aux vues des tests de Jarque Bera.<br />
1) Test de Jarque Bera pour les 4 classes d’actifs immobiliers<br />
Le test de Jarque Bera ou le test du Chi deux permet de vérifier si une série suit une loi<br />
normale. Nous avons effectué ce test sur le logiciel Eviews pour les quatre classes d’actifs immobiliers<br />
dont nous disposons. Pour mémoire, la statistique de Jarque-Bera est la suivante :<br />
JB = (1/6) T (Skewness) ² + (1/24) (Kurtosis-3)² T<br />
Avec T = N – K (N : nombre d’observations, K : nombre de variables explicatives)<br />
Voici les hypothèses testées :<br />
Ho : Skewness = 0 et Kurtosis = 3<br />
H1 : sinon<br />
- 24 -
Résultats des tests pour les actifs composant les <strong>SCPI</strong><br />
Nous pouvons remarquer que, conformément à nos intuitions, les 4 actifs immobiliers présentent<br />
une asymétrie. En effet, les skewness des distributions de rendements sont différentes de 0. Plus<br />
précisément, les variables « Bureau <strong>Paris</strong> » et « Bureau Ile-de-France » présentent des asymétries<br />
négatives i.e. qu’il existe une probabilité plus importante de gagner moins que le rendement moyen. A<br />
contrario, les variables « Habitation <strong>Paris</strong> » et « Habitation Ile-de-France » présentent des asymétries<br />
- 25 -
positives i.e. qu’il y a plus de chance que l’investisseur obtienne des rendements supérieurs à la<br />
rentabilité moyenne.<br />
En ce qui concerne l’épaisseur des queues de distribution, nous pouvons remarquer que les 4<br />
classes d’actifs possèdent des kurtosis légèrement inférieures à une loi normale ce qui signifie qu’en<br />
termes de probabilité, il y a moins de risque de mouvements extrêmes. Ce résultat nous semble plutôt<br />
surprenant car les rendements immobiliers sont, généralement, caractérisés par des distributions<br />
leptokurtiques i.e. avec des queues de distributions épaisses. Au demeurant, dans une optique<br />
strictement financière, il est, évidemment préférable, d’être en présence de queues de distributions<br />
peu épaisses car les investisseurs éprouvent généralement de l’aversion à l’égard du risque.<br />
Cependant, contrairement aux résultats fournis par la littérature, le test de Jarque-Bera indique<br />
que les p-values des 4 classes d’actifs immobiliers sont supérieures à 5%, nous ne pouvons donc pas<br />
rejeter l’hypothèse nulle de normalité des distributions. Ainsi, étonnamment, nos rendements<br />
immobiliers ne connaissent pas de problème de non normalité. En ce qui concerne le taux sans risque,<br />
le résultat du test de Jarque-Bera montre, comme nous nous y attendions, que l’on ne peut pas non<br />
plus rejeter l’hypothèse nulle.<br />
Néanmoins, dans un souci de rigueur, il nous apparaît important ici de souligner que dans le cas<br />
de petits effectifs, le test de Jarque-Bera manque de puissance et ne détecte pas forcément la non<br />
normalité d’une distribution, même en cas de non normalité évidente. Aussi, pour conforter nos<br />
résultats concernant nos indices IPD, nous vérifions à l’aide des droites de Henry.<br />
2) Les droites de Henry<br />
Les droites de Henry sont un critère particulièrement intéressant pour détecter le caractère non<br />
gaussien d’une distribution lorsqu’on ne possède que peu de renseignements, ce qui est<br />
malheureusement notre cas ici (nous ne possédons que 18 observations). Ces graphiques ont été<br />
réalisés sur le logiciel d’économétrie Eviews.<br />
- 26 -
Résultats des droites de Henry pour les quatre classes d’actifs immobiliers.<br />
Les points bleus ne sont pas tous sur les droites. Au demeurant, ils sont pour les quatre<br />
graphiques très proches de la droite de Henry. Aussi, il nous paraît raisonnable de considérer que les<br />
distributions des rendements de ces quatre classes d’actifs immobiliers peuvent être approximés par<br />
une loi normale.<br />
- 27 -
3) Ajustement non paramétrique.<br />
L’estimation de la densité de probabilité par la méthode du « noyau » ou du « Kernel » est<br />
une méthode non paramétrique de lissage utilisée depuis plus de 30 ans par les praticiens de l’analyse<br />
de données.<br />
Pour mettre en œuvre cette méthode, Eviews offre le choix entre plusieurs formes de noyau :<br />
triangulaire, gaussien, uniforme, Epanechnikov… Nous avons retenu le noyau gaussien.<br />
Résultats de l’estimation des densités des 4 classes d’actifs immobiliers par la<br />
méthode du Kernel gaussien.<br />
.05<br />
Kernel Density (Normal, h = 3.5762)<br />
.04<br />
.03<br />
.02<br />
.01<br />
.00<br />
-10 -5 0 5 10 15 20 25<br />
HABITATIONPARIS<br />
.07<br />
Kernel Density (Normal, h = 2.6103)<br />
.06<br />
.05<br />
.04<br />
.03<br />
.02<br />
.01<br />
.00<br />
-4 0 4 8 12 16 20<br />
HABITATIONIDF<br />
.036<br />
.032<br />
.028<br />
.024<br />
.020<br />
.016<br />
.012<br />
.008<br />
.004<br />
.000<br />
Kernel Density (Normal, h = 5.2423)<br />
-20 -10 0 10 20 30<br />
BUREAUPARIS<br />
- 28 -
.05<br />
Kernel Density (Normal, h = 4.1224)<br />
.04<br />
.03<br />
.02<br />
.01<br />
.00<br />
-12 -8 -4 0 4 8 12 16 20 24 28<br />
BUREAUIDF<br />
Aux vues de tous ces résultats, une analyse moyenne-variance nous paraît donc tout à fait<br />
appropriée sur l’échantillon étudié car les distributions semblent très proches d’une distribution<br />
normale.<br />
Cependant, nous pourrions nuancer un peu ce propos en notant que les fonctions de densités<br />
de probabilité des variables « Bureau <strong>Paris</strong> » et « Bureau Ile-de-France » paraissent peut-être plus<br />
proches d’une loi de Laplace que d’une loi normale. Au demeurant, l’allure générale de ces deux<br />
distributions et les résultats de nos tests statistiques nous permettent de conclure qu’elles peuvent<br />
être rigoureusement approximées par une loi gaussienne.<br />
III.<br />
La frontière efficiente des <strong>SCPI</strong>.<br />
A. Calcul des rendements espérés et du risque<br />
Afin de construire la frontière efficiente des <strong>SCPI</strong>, nous calculons les espérances de rentabilité<br />
et le risque de nos 4 indices IPD et du TMM. En effet, rappelons que les <strong>SCPI</strong> investissent, d’une part,<br />
dans l’immobilier à hauteur de 95%, et d’autre part, dans l’actif sans risque pour 5%.<br />
L’espérance de rentabilité d’une classe d’actifs correspond à la moyenne de ses rendements<br />
sur la période étudiée.<br />
- 29 -
en %<br />
Vecteur Espérance<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 6,64<br />
Habitation Ile-de-France 5,99<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 7,16<br />
Bureau Ile-de-France 8,57<br />
Actif sans risque 5,65<br />
Le risque correspond à l’écart type des rendements sur la période puisque nous avons montré<br />
que chaque actif pouvait être approximé par une loi normale.<br />
en %<br />
Vecteur écart-type<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 7,14<br />
Habitation Ile-de-France 5,17<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 10,38<br />
Bureau Ile-de-France 8,17<br />
Actif sans risque 2,03<br />
B. Analyse de la corrélation des actifs immobiliers<br />
BUREAU<br />
IDF<br />
BUREAU<br />
PARIS<br />
HABITATION<br />
IDF<br />
HABITATION<br />
PARIS<br />
ACTIF SANS<br />
RISQUE<br />
BUREAU IDF 1 0,94 0,70 0,81 -0,03<br />
BUREAU PARIS 1 0,79 0,91 0,01<br />
HABITATION<br />
IDF 1 0,94 -0,11<br />
HABITATION<br />
PARIS 1 0,01<br />
ACTIF SANS<br />
RISQUE 1<br />
- 30 -
Nous pouvons remarquer que les indices IPD sont très corrélés entre eux. Ce résultat paraît<br />
tout à fait logique car il s’agit de biens immobiliers assez « similaires », au sens où ils sont très<br />
proches géographiquement.<br />
En revanche, il est intéressant de noter que l’actif sans risque est très peu corrélé avec les<br />
autres actifs, voire corrélé négativement, ce qui prouve qu’il existe un gain certain en termes de<br />
diversification lorsqu’on investit dans l’actif sans risque.<br />
Ceci laisse, sans doute, présager que l’on trouvera des résultats intéressants lorsqu’on<br />
introduira les <strong>OPCI</strong> dans cet univers de placement car cette réforme, rappelons-le, impose d’une part,<br />
un investissement d’au moins 10% en actifs liquides et d’autre part, permet d’investir dans d’autres<br />
produits financiers comme les actions et les obligations dont on peut supposer qu’ils seront peu<br />
corrélés avec les indices IPD.<br />
C. Matrice des Variances Covariances<br />
VBA.<br />
Ensuite, nous calculons la matrice des Variances Covariances sur Excel grâce à un programme<br />
Habitation<br />
<strong>Paris</strong><br />
Habitation<br />
IdF<br />
Bureau<br />
<strong>Paris</strong><br />
Bureau<br />
IdF<br />
Actif sans<br />
risque<br />
Habitation<br />
<strong>Paris</strong> 50,97 34,79 68,07 47,32 0,25<br />
Habitation IdF 26,73 42,85 29,63 -1,78<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 107,81 80,01 0,56<br />
Bureau IdF 66,67 -0,79<br />
Actif sans<br />
risque 8,59<br />
D. Construction de la frontière efficiente des <strong>SCPI</strong><br />
Nous pouvons désormais tracer la frontière efficiente des actifs immobiliers sur Excel grâce à<br />
la fonction Solveur.<br />
- 31 -
Etant données les spécificités propres à l’immobilier, cette frontière efficiente a été dessinée,<br />
bien évidemment, avec une contrainte d’interdiction de ventes à découvert. Nous avons également<br />
posé deux inégalités correspondant au fait que les <strong>SCPI</strong> possèdent des contraintes d’investissement<br />
en matière immobilière et en actifs liquides. En effet, comme nous l’avons expliqué dans la deuxième<br />
partie, les <strong>SCPI</strong> doivent investir au minimum 95% d’actifs immobiliers et 5% d’actif liquide.<br />
Cependant, afin de pouvoir comparer de manière plus cohérente la composition en actif<br />
liquide des portefeuilles efficients des <strong>SCPI</strong> avec les <strong>OPCI</strong>, nous avons délibérément choisi de poser<br />
une contrainte de liquidité de 10% au lieu de 5% pour les <strong>SCPI</strong>. Il est à noter que cette hypothèse<br />
pourrait entraîner une légère surestimation de la frontière efficiente des <strong>SCPI</strong>. Effectivement, nous<br />
pourrions aisément imaginer, qu’autoriser une allocation de 5% plus importante dans l’actif liquide par<br />
rapport au cadre légal des <strong>SCPI</strong>, pourrait entraîner un faible déplacement de la frontière efficiente<br />
vers le haut. En effet, le caractère « décorrélé » de l’actif liquide avec les actifs immobiliers pourrait<br />
entraîner un gain en termes de diversification.<br />
Plus formellement, nous avons posé le programme d’optimisation suivant:<br />
Min Var P<br />
X 1 , X 2 , X 3 , X 4 , X 5<br />
Sous contraintes :<br />
R P = R P<br />
X 1 + X 2 + X 3 + X 4 +X 5 = 1<br />
X i ≥ 0 pour i= 1 à 5<br />
X 1 + X 2 + X 3 + X 4 ≥ 0,90<br />
X 5 ≤ 0,10<br />
Avec :<br />
Var P : Variance du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement donné du portefeuille.<br />
X 1 : Poids dans le portefeuille de « Habitation <strong>Paris</strong> ».<br />
X 2 : Poids dans le portefeuille de « Habitation Ile-de-France ».<br />
X 3 : Poids dans le portefeuille de « Bureau <strong>Paris</strong> ».<br />
X 4 : Poids dans le portefeuille de « Bureau Ile-de-France ».<br />
X 5 : Poids dans l’actif sans risque.<br />
Frontière Efficiente des <strong>SCPI</strong><br />
7,500<br />
7,400<br />
7,300<br />
Espérance de rendement<br />
7,200<br />
7,100<br />
7,000<br />
6,900<br />
6,800<br />
6,700<br />
6,600<br />
27,88 29,10 30,02 30,84 31,70 32,30 32,91 33,38 33,86 34,35 34,84 35,35 35,69 36,04<br />
Variance (Risque)<br />
- 32 -
E. Composition des actifs des <strong>SCPI</strong> efficients.<br />
Composition des portefeuilles efficients<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
Proportion de chaque actif en %<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
Actif sans risque<br />
Bureau IdF<br />
Bureau <strong>Paris</strong><br />
Habitation IdF<br />
Habitation <strong>Paris</strong><br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
6,891 6,990 7,060 7,120 7,180 7,220 7,260 7,29 7,32 7,350 7,380 7,410 7,430 7,450<br />
Espérences de rentabilité des portefeuilles efficients<br />
Tout d’abord, nous remarquons que les portefeuilles situés sur la frontière efficiente sont<br />
uniquement constitués de trois actifs, à savoir : « Habitation Ile-de-France », « Bureau Ile-de-<br />
France » et du taux sans risque. Ces résultats paraissent tout à fait logiques car ces trois actifs<br />
présentaient les corrélations les plus faibles.<br />
Puis, nous pouvons observer également que la part « Bureau Ile-de-France » s’accroît au fur<br />
et à mesure que l’espérance de rendement du portefeuille augmente. Effectivement, cet actif présente<br />
une espérance de rendement attrayante mais possède également un profil risqué. Il est donc logique<br />
qu’il se retrouve en plus forte proportion lorsque le gérant suit une gestion plus risquée. A contrario,<br />
la part « Habitation Ile-de-France » diminue lorsque l’espérance de rentabilité du portefeuille<br />
augmente car cet actif présente une espérance de rendement et un risque plus faible.<br />
Nous pouvons noter également que tous les <strong>SCPI</strong> efficients ont saturé la contrainte de<br />
liquidité. Ceci laisse donc présager des résultats intéressants lorsqu’on introduira des <strong>OPCI</strong> car ces<br />
dernières permettent non seulement d’investir dans plus de 10% d’actifs liquides mais également<br />
d’investir dans d’autres types de produits financiers présentant, sans doute, de faibles corrélations<br />
avec les indices IPD.<br />
- 33 -
IV-<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> sans effet de levier correspondant au statut<br />
juridique des FPI.<br />
Comme nous l’avons déjà abondamment souligné, l’un des atouts majeurs des <strong>OPCI</strong> est la<br />
souplesse en matière d’allocation d’actifs. Afin de construire la frontière efficiente des <strong>OPCI</strong>, nous<br />
utilisons les données suivantes : les 4 indices IPD, correspondant à l’investissement immobilier des<br />
<strong>OPCI</strong>, le TMM censé approximer l’investissement dans l’actif sans risque et enfin, le Cac 40 et le TMO<br />
pour l’investissement dans la poche « non immobilière ».<br />
A. Etude des critères de normalité<br />
Dans la section précédente, nous avons pu constater que les distributions des rendements de<br />
nos 4 indices IPD pouvaient être approximé par une loi normale. A priori, en ce qui concerne l’indice<br />
CAC 40 et le TMO, il ne devrait pas y avoir de problèmes de non normalité. Cependant, dans un souci<br />
de rigueur, nous allons tout de même vérifier en effectuant un test de Jarque-Bera sous Eviews.<br />
Résultats des tests pour le Cac 40 et le TMO<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
-40 -20 0 20 40 60<br />
Series: CAC_40<br />
Sample 1 18<br />
Observations 18<br />
Mean 11.84933<br />
Median 16.71733<br />
Maximum 57.39400<br />
Minimum -33.74728<br />
Std. Dev. 25.13990<br />
Skewness -0.132415<br />
Kurtosis 2.371843<br />
Jarque-Bera 0.348537<br />
Probability 0.840071<br />
- 34 -
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
3 4 5 6 7 8 9 10 11<br />
Series: TMO<br />
Sample 1 18<br />
Observations 18<br />
Mean 6.784444<br />
Median 6.005000<br />
Maximum 10.17000<br />
Minimum 3.900000<br />
Std. Dev. 2.105749<br />
Skewness 0.317392<br />
Kurtosis 1.621578<br />
Jarque-Bera 1.727248<br />
Probability 0.421631<br />
Les deux diagrammes semblent être plus ou moins en forme de « cloche » ce qui laisse<br />
présager que ces séries suivent, ou en tout cas sont proches, d’une loi normale.<br />
En ce qui concerne les tests du Chi deux, nous pouvons remarquer que les p-values associées<br />
aux statistiques de Jarque-Bera sont supérieures à 5% dans les deux cas. Conformément à nos<br />
intuitions, nous ne pouvons pas rejeter l’hypothèse nulle de normalité.<br />
B. Calcul des rendements espérés et du risque des <strong>OPCI</strong><br />
Nous procédons de la même manière que précédemment. Afin de construire une frontière<br />
efficiente avec des <strong>OPCI</strong> sans effet de levier, nous calculons les espérances de rentabilité et le risque<br />
des 7 actifs dont nous disposons.<br />
L’espérance de rentabilité d’une classe d’actifs correspond à la moyenne de ses rendements<br />
sur la période étudiée.<br />
en % Vecteur Espérance<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 6,64<br />
Habitation IdF 5,99<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 7,16<br />
Bureau IdF 8,57<br />
Actif sans risque 5,65<br />
Cac 40 11,85<br />
TMO 6,78<br />
- 35 -
Nous pouvons d’ores et déjà remarquer que le rendement moyen du Cac 40 est supérieur aux<br />
rendements moyens des 4 indices IPD et de l’actif sans risque. En ce qui concerne le TMO, le<br />
rendement moyen est simplement supérieur au rendement moyen de trois actifs, à savoir « Habitation<br />
<strong>Paris</strong> », « Habitation Ile-de-France » et le taux sans risque.<br />
Intéressons nous désormais au risque afférent à chaque actif. Le risque correspond à l’écart<br />
type des rendements sur la période car nous avons montré que chaque actif immobilier pouvait être<br />
approximé par une loi normale et les rendements de l’actif sans risque, du Cac 40 et du TMO sont<br />
également gaussiens.<br />
en % Vecteur écart type<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 7,14<br />
Habitation IdF 5,17<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 10,38<br />
Bureau IdF 8,17<br />
Actif sans risque 2,03<br />
Cac 40 24,43<br />
TMO 2,05<br />
Nous pouvons remarquer que l’investissement dans le Cac 40 offre un profil plus risqué que<br />
l’investissement dans les 4 indices IPD. En effet, ce résultat paraît logique car l’espérance de<br />
rentabilité est, comme nous l’avons déjà souligné, beaucoup plus important.<br />
C. Matrice des Corrélations<br />
BUREAU<br />
IDF<br />
BUREAU<br />
PARIS<br />
CAC<br />
40<br />
HABITATION<br />
IDF<br />
HABITATION<br />
PARIS<br />
T<strong>AUX</strong> SANS<br />
RISQUE<br />
TMO<br />
BUREAU IDF 1 0,94 0,16 0,7 0,81 -0,03 -0,05<br />
BUREAU PARIS 1 0,18 0,79 0,91 0,01 0,02<br />
CAC 40 1 0,09 0,15 -0,06 0,06<br />
HABITATION IDF 1 0,94 -0,11 -0,13<br />
HABITATION<br />
PARIS 1 0,01 0,01<br />
T<strong>AUX</strong> SANS<br />
RISQUE 1 0,92<br />
TMO 1<br />
- 36 -
Nous pouvons noter ici que le Cac 40 et le TMO sont très peu corrélés avec les autres actifs ce<br />
qui laisse présager des gains en termes de diversification de portefeuille. En ce qui concerne le TMO, il<br />
est également intéressant de noter que cet actif est négativement corrélé avec les actifs immobiliers<br />
suivants : « Bureau Ile-de-France » et « Habitation Ile-de-France ».<br />
D. Matrice des Variances Covariances<br />
Habitation<br />
<strong>Paris</strong><br />
Habitation<br />
IdF<br />
Bureau<br />
<strong>Paris</strong><br />
Bureau<br />
IdF<br />
Actif sans<br />
risque Cac 40 TMO<br />
Habitation<br />
<strong>Paris</strong> 50,97 34,79 68,07 47,32 0,25 27,33 0,28<br />
Habitation IdF 26,73 42,85 29,63 -1,78 12,38 -1,42<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 107,81 80,01 0,56 46,22 0,46<br />
Bureau IdF 66,67 -0,79 31,99 -0,87<br />
Actif sans<br />
risque 8,59<br />
-4,66<br />
5,55<br />
Cac 40 596,90 3,37<br />
TMO 4,19<br />
E. Construction de la frontière efficiente ayant le statut juridique de FPI<br />
Nous pouvons désormais tracer la frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> sur Excel grâce à la fonction<br />
Solveur. Comme précédemment, étant données les spécificités propres à l’immobilier, cette frontière<br />
efficiente a été tracée avec une contrainte d’interdiction de ventes à découvert. Nous avons<br />
également posé des inégalités correspondant au fait que les <strong>OPCI</strong> possèdent un certain nombre de<br />
contraintes d’investissement. Nous avons considéré des <strong>OPCI</strong> ayant le statut juridique de FPI i.e. que<br />
nous avons positionné une contrainte d’investissement dans l’immobilier physique de 60% minimum,<br />
une contrainte de liquidité de 10% minimum et un investissement dans « une poche d’actifs non<br />
immobiliers », correspondant à un investissement dans le Cac 40 et dans le TMO, inférieur ou égal à<br />
30%. Plus formellement, nous avons procédé de la manière suivante:<br />
- 37 -
Min Var P<br />
X 1 , X 2 , X 3 , X 4 , X 5 , X 6 , X 7<br />
Sous contraintes :<br />
R P = R P<br />
X 1 + X 2 + X 3 + X 4 +X 5 + X 6 +X 7 = 1<br />
X i ≥ 0 pour i= 1 à 7<br />
X 1 + X 2 + X 3 + X 4 ≥ 0,60<br />
X 5 ≥ 0,10<br />
X 6 +X 7 ≤ 0,30<br />
Avec :<br />
Var P : Variance du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement donné du portefeuille.<br />
X 1 : Poids dans le portefeuille de « Habitation <strong>Paris</strong> ».<br />
X 2 : Poids dans le portefeuille de « Habitation Ile-de-France ».<br />
X 3 : Poids dans le portefeuille de « Bureau <strong>Paris</strong> ».<br />
X 4 : Poids dans le portefeuille de « Bureau Ile-de-France ».<br />
X 5 : Poids dans l’actif sans risque.<br />
X 6 : Poids dans le portefeuille de l’indice Cac 40.<br />
X 7 : Poids dans le portefeuille du TMO.<br />
Frontière Efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut de FPI<br />
7,500<br />
7,400<br />
7,300<br />
Espérance de rendement<br />
7,200<br />
7,100<br />
7,000<br />
6,900<br />
6,800<br />
6,700<br />
6,600<br />
13,12 13,98 14,64 15,23 15,87 16,31 16,76 17,11 17,47 17,84 18,21 18,60 18,86 19,12<br />
Variance (Risque)<br />
- 38 -
F- Composition des <strong>OPCI</strong> efficients ayant le statut juridique de FPI<br />
Composition des <strong>OPCI</strong> efficients<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
Proportion de chaque actif en %<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
TMO<br />
Cac 40<br />
Actif sans risque<br />
Bureau IdF<br />
Bureau <strong>Paris</strong><br />
Habitation IdF<br />
Habitation <strong>Paris</strong><br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
6,891 6,990 7,060 7,120 7,180 7,220 7,260 7,29 7,32 7,350 7,380 7,410 7,430 7,450<br />
Espérences de rentabilité des portefeuilles efficients<br />
Nous pouvons constater que la composition des portefeuilles efficients évolue par rapport au<br />
cas des <strong>SCPI</strong>. En effet, comme nous l’avons déjà remarqué, il existe de faibles corrélations<br />
concernant le TMO et le Cac 40 avec les indices IPD. Il en résulte donc que ces derniers se<br />
trouvent présents dans la composition de tous les portefeuilles efficients. En effet, nous observons<br />
que la contrainte correspondant à la « poche non immobilière » est totalement saturée. Nous<br />
remarquons d’ailleurs que, concernant cette contrainte, les portefeuilles efficients sont investis<br />
beaucoup plus en obligations qu’en actions. Ce résultat paraît tout à fait logique étant donnés les<br />
profils rendement/risque de ces deux actifs. Effectivement, sur la période étudiée le TMO apparaît<br />
être environ 12 fois moins risqués que le CAC 40 et seulement deux fois moins rentable que ce<br />
dernier...<br />
En ce qui concerne l’investissement en actif liquide, nous pouvons observer que chaque<br />
portefeuille efficient a investi 10% dans ce dernier pour satisfaire la contrainte de liquidité. Ce<br />
résultat pourrait paraître, de prime abord, un peu étrange. En effet, nous aurions pu imaginer que<br />
les <strong>OPCI</strong> efficients aient investi un peu plus que la limite légale en actif liquide compte tenu du<br />
potentiel de diversification qu’offre le taux sans risque par rapport aux actifs immobiliers (cf.<br />
matrice des corrélations). Au demeurant, ce résultat est sans doute à imputer au fait que le TMO,<br />
dont nous avons fait l’hypothèse qu’il approximait l’investissement obligataire, possède un écart<br />
type quasi similaire au taux sans risque (2,05 contre 2,03 pour le taux sans risque) et une<br />
espérance de rentabilité bien supérieure à ce dernier (6,78 contre 5,65). En ce sens, il apparaît<br />
tout à fait logique que les <strong>OPCI</strong> efficients soient composés d’obligations plutôt que d’actifs<br />
liquides. Ainsi, le fait que la contrainte de liquidité soit tout juste satisfaite montre, peut-être, les<br />
- 39 -
limites du TMO en tant que substitut à l’investissement obligataire. En effet, ce proxy semble<br />
sous-estimer le risque afférent au placement obligataire...<br />
Enfin, nous pourrions réitérer la remarque que nous avons faite pour la composition des<br />
portefeuilles efficients des <strong>SCPI</strong>. En effet, la part de « Bureau Ile-de-France » s’accroît au fur et à<br />
mesure que l’espérance de rendement du portefeuille augmente et la part de « Habitation Ile-de-<br />
France» diminue quand l’espérance de rendement du portefeuille s’améliore. Ceci s’explique par le<br />
profil rendement /risque de ces deux actifs.<br />
G. Comparaison des frontières efficientes des <strong>SCPI</strong> et des <strong>OPCI</strong> ayant le<br />
statut juridique de FPI<br />
Frontières efficientes des <strong>SCPI</strong> et des <strong>OPCI</strong> ayant le statut FPI<br />
8,500<br />
8,000<br />
Espérances de rendements<br />
7,500<br />
7,000<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut de<br />
FPI<br />
Frontière efficiente des <strong>SCPI</strong><br />
6,500<br />
6,000<br />
29,10 30,02 30,84 31,70 32,30 32,91 33,38 33,86 34,35 34,84 35,35 35,69 36,04<br />
Variance (Risque)<br />
Comme nous pouvions aisément nous y attendre, nous constatons, effectivement, que la<br />
frontière efficiente avec les <strong>OPCI</strong> se déplace de manière importante. En effet, l’investissement dans<br />
des <strong>OPCI</strong> ayant le statut juridique de FPI offre une espérance de rentabilité d’environ 1% de plus que<br />
les <strong>SCPI</strong> à même niveau de risque.<br />
Cette hausse de la rentabilité est à imputer à un gain en termes de diversification.<br />
Effectivement, comme nous avons pu l’observer précédemment, le TMO, l’actif sans risque et le Cac<br />
4O offre des corrélations négatives avec les actifs immobiliers. Ainsi, ceci nous amène à conclure que<br />
l’introduction des <strong>OPCI</strong> dans l’univers des placements immobiliers constitue une excellente nouvelle<br />
pour les investisseurs. En effet, en investissant dans ce nouveau produit, ces derniers bénéficieraient<br />
d’une espérance de rentabilité beaucoup plus importante que pour les <strong>SCPI</strong> à même niveau de risque.<br />
- 40 -
En conséquence, les appréhensions de certains détenteurs de la « pierre papier » concernant cette<br />
réforme ne sont absolument pas justifiées… Bien au contraire, les associés des <strong>SCPI</strong> ont, en effet, tout<br />
intérêt à « basculer dans la réforme » au plus vite et à voter la conversion des <strong>SCPI</strong> en <strong>OPCI</strong> (à terme<br />
toutes les <strong>SCPI</strong> devraient adopter le statut d’<strong>OPCI</strong> mais les <strong>SCPI</strong> bénéficieront d’un délai de trois à<br />
cinq ans pour migrer vers le nouveau régime) puisque les <strong>OPCI</strong> offrent une espérance de rentabilité<br />
supplémentaire de 1% par rapport aux <strong>SCPI</strong> à niveau de risque identique… En outre, nous pouvons<br />
noter qu’il s’agit d’un gain de 1% minimum car il est probable que la frontière efficiente des <strong>SCPI</strong> soit<br />
légèrement surestimé à cause du fait que nous avons posé une contrainte de liquidité à 10% au lieu<br />
de 5%.<br />
V- Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> sans effet de levier correspondant au statut<br />
juridique des SPICCV sur la période 1988-2005<br />
Par rapport à la section précédente, nous utilisons une série de données supplémentaires à<br />
savoir l’indice IEIF SIIC France, correspondant à l’investissement dans les actions des sociétés<br />
foncières cotées.<br />
A. Etude des critères de normalité de l’indice IEIF<br />
Effectuons tout d’abord un test de Jarque-Bera afin de vérifier si les rendements immobiliers<br />
des REIT’s suivent une gaussienne.<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
-30 -20 -10 0 10 20 30<br />
Series: IEIF<br />
Sample 1 18<br />
Observations 18<br />
Mean 3.061667<br />
Median 2.604804<br />
Maximum 29.82096<br />
Minimum -28.59341<br />
Std. Dev. 15.44047<br />
Skewness -0.180780<br />
Kurtosis 2.487421<br />
Jarque-Bera 0.295097<br />
Probability 0.862821<br />
- 41 -
Tout d’abord, nous pouvons constater que les rendements immobiliers des REIT’s présentent<br />
une asymétrie négative i.e. qu’il existe une probabilité plus importante de gagner moins que le<br />
rendement moyen.<br />
Puis, en ce qui concerne l’épaisseur des queues de distribution, nous pouvons faire la même<br />
remarque que pour les 4 classes d’actifs immobiliers. En effet, la kurtosis des REIT’s est légèrement<br />
inférieure à 3 ce qui signifie qu’en termes de probabilité, il y a moins de risque de mouvements<br />
extrêmes que par rapport à une loi normale. Ce résultat est surprenant car les rendements<br />
immobiliers sont généralement caractérisés par des distributions leptokurtiques.<br />
Enfin, la p-value associée à la statistique de Jarque-Bera est supérieure à 5%. Aussi, nous ne<br />
pouvons pas rejeter l’hypothèse nulle de normalité. Vérifions à présent à l’aide des droites de Henry si<br />
la distribution paraît normale.<br />
2<br />
Theoretical Quantile-Quantile<br />
Normal Quantile<br />
1<br />
0<br />
-1<br />
-2<br />
-3<br />
-30 -20 -10 0 10 20 30 40<br />
IEIF<br />
Les points bleus ne sont pas sur la droite de régression mais demeurent très proches de cette<br />
dernière. Ceci semble conforter notre résultat précédent, à savoir que les rendements des REIT’s<br />
paraissent normaux. Estimons en dernier lieu, cette distribution immobilière par la méthode du noyau.<br />
.025<br />
Kernel Density (Normal, h = 7.5759)<br />
.020<br />
.015<br />
.010<br />
.005<br />
.000<br />
-40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40<br />
IEIF<br />
- 42 -
La distribution des rendements des REIT’s paraît très proche d’une loi normale. Comme<br />
précédemment, nous trouvons des résultats contraires à la littérature. En effet, il semblerait que les<br />
rendements immobiliers soient normaux… Une analyse « moyenne-variance » est ainsi tout à fait<br />
appropriée.<br />
<strong>OPCI</strong> de type SPICCV<br />
A. Calcul des rendements espérés et du risque des actifs composants les<br />
Les <strong>OPCI</strong> ayant le statut de SPICCV peuvent investir dans les foncières cotées à travers la<br />
« poche actifs immobiliers » et la « poche actifs non immobiliers » 8 . En effet, concernant la « poche<br />
actifs immobiliers », les <strong>OPCI</strong> sont soumis à une contrainte d’investissement en SIIC pouvant aller<br />
jusqu’à 9%. Pour la « poche actifs non immobiliers », les <strong>OPCI</strong> peuvent investir dans des actions, des<br />
obligations et dans des REIT’s dans la limite de 30%. Ainsi, nous avons considéré deux actifs, X 7 et X 8 ,<br />
correspondant à l’investissement en REIT’s, dans le cadre de la « poche actifs immobiliers » pour X 7 et<br />
dans la « poche actifs non immobiliers » pour X 8 .<br />
Vecteur<br />
en %<br />
espérance<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 6,64<br />
Habitation IdF 5,99<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 7,16<br />
Bureau IdF 8,57<br />
Actif sans risque 5,65<br />
Cac 40 11,85<br />
TMO 6,78<br />
IEIF SIIC France (poche actifs immobiliers) 3,06<br />
IEIF SIIC France (poche actifs non immobiliers) 3,06<br />
Nous pouvons observer que l’indice IEIF SIIC France offre, sur la période étudiée, une<br />
espérance de rendement très faible. Aussi, il n’est pas évident que l’inclusion de ce dernier dans un<br />
8 Cf graphique p 13.<br />
- 43 -
portefeuille soit opportune… De plus, comme le tableau ci-dessous l’indique, cet indice a offert un<br />
profil très risqué sur la période retenue.<br />
en %<br />
Vecteur écart type<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 7,14<br />
Habitation IdF 5,17<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 10,38<br />
Bureau IdF 8,17<br />
Actif sans risque 2,03<br />
Cac 40 24,43<br />
TMO 2,05<br />
IEIF SIIC France (poche actifs immobiliers) 15<br />
IEIF SIIC France (poche actifs non immobiliers) 15<br />
B. Matrice des Corrélations<br />
Matrice des corrélations<br />
BUREAU<br />
IDF<br />
BUREAU<br />
PARIS CAC 40<br />
HABITATION<br />
IDF<br />
HABITATION<br />
PARIS<br />
T<strong>AUX</strong><br />
SANS<br />
RISQUE TMO IEIF IEIF<br />
BUREAU IDF 1 0,94 0,16 0,7 0,81 -0,03 -0,05 0.13 0.13<br />
BUREAU PARIS 1 0,18 0,79 0,91 0,01 0,02 0.05 0.05<br />
CAC 40 1 0,09 0,15 -0,06 0,06 0.03 0.03<br />
HABITATION IDF 1 0,94 -0,11 -0,13 0.13 0.13<br />
HABITATION PARIS 1 0,01 0,01 0.06 0.06<br />
T<strong>AUX</strong> SANS RISQUE 1 0,92<br />
-0,33<br />
-0,33<br />
TMO 1 -0,25 -0,25<br />
IEIF 1 1<br />
IEIF 1<br />
En ce qui concerne les corrélations, l’indice des SIIC semble offrir un potentiel de<br />
diversification puisqu’il est très peu corrélé avec les autres actifs étudiés. Nous pouvons également<br />
remarquer qu’il est négativement corrélé avec le taux sans risque et le TMO.<br />
- 44 -
C. Matrice des Variances Covariances<br />
Habitation<br />
<strong>Paris</strong><br />
Habitation<br />
IdF<br />
Bureau<br />
<strong>Paris</strong><br />
Bureau<br />
IdF<br />
Actif sans<br />
risque Cac 40 TMO IEIF IEIF<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 50,97 34,79 68,07 47,32 0,25 27,33 0,28 7,06 7,06<br />
Habitation IdF 26,73 42,85 29,63 -1,78 12,38 -1,42 10,8 10,8<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 107,81 80,01 0,56 46,22 0,46 8,58 8,58<br />
Bureau IdF 66,67 -0,79 31,99 -0,87 16,47 16,47<br />
Actif sans risque 8,59 -4,66 5,55<br />
-14,86 -14,86<br />
Cac 40 596,9 3,37 13,94 13,94<br />
TMO 4,19<br />
-7,86<br />
-7,86<br />
IEIF 225,2 225,2<br />
IEIF 225,2<br />
D. Construction de la Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut SPICCV<br />
Nous pouvons tracer la frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> correspondant au statut SPICCV. Nous<br />
avons tracé cette frontière avec les contraintes suivantes. Tout d’abord, nous avons exclu les ventes à<br />
découvert. Puis, nous avons posé des inégalités correspondant aux contraintes d’investissement des<br />
<strong>OPCI</strong> ayant ce statut juridique. Plus formellement, nous avons procédé de la manière suivante:<br />
Min Var P<br />
X 1 , X 2 , X 3 , X 4 , X 5 , X 6 , X 7 , X 8 , X 9<br />
Sous contraintes :<br />
R P = R P<br />
Σ X i = 1 pour i=1 à 9<br />
X i ≥ 0 pour i= 1 à 9<br />
X 8 ≤ 0,09<br />
X 1 + X 2 + X 3 + X 4 + X 8 ≥ 0,60<br />
X 6 +X 7 +X 9 ≤ 0,30<br />
X 5 ≥ 0,10<br />
Avec :<br />
Var P : Variance du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement donné du portefeuille.<br />
X 1 : Poids dans le portefeuille de « Habitation <strong>Paris</strong> ».<br />
X 2 : Poids dans le portefeuille de « Habitation Ile-de-France ».<br />
X 3 : Poids dans le portefeuille de « Bureau <strong>Paris</strong> ».<br />
X 4 : Poids dans le portefeuille de « Bureau Ile-de-France ».<br />
X 5 : Poids dans l’actif sans risque.<br />
X 6 : Poids dans le portefeuille de l’indice Cac 40.<br />
X 7 : Poids dans le portefeuille du TMO.<br />
X 8 : Poids dans le portefeuille des REIT’s pour la « poche actifs<br />
immobiliers ».<br />
X ç : Poids dans le portefeuille des REIT’s pour la « poche actifs non<br />
immobiliers ».<br />
- 45 -
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut SPICCV sur la période 1988-<br />
2005<br />
Variance (Risque)<br />
25,00<br />
20,00<br />
15,00<br />
10,00<br />
5,00<br />
0,00<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong><br />
ayant le statut SPICCV sur<br />
la période 1988-2005<br />
6,891<br />
7,060<br />
7,180<br />
7,260<br />
7,320<br />
7,380<br />
7,430<br />
Espérance de rendement<br />
E. Composition des <strong>OPCI</strong> efficients ayant le statut juridique de SPICCV<br />
Composition des <strong>OPCI</strong> optimaux ayant le statut SPICCV sur la<br />
période 1988-2005<br />
Composition des portefeuilles<br />
optimaux<br />
1,20<br />
1,00<br />
0,80<br />
0,60<br />
0,40<br />
0,20<br />
0,00<br />
6,89<br />
7,06<br />
7,18<br />
7,26<br />
7,32<br />
7,38<br />
Espérance de rendement<br />
7,43<br />
IEIF (poche actifs non<br />
immobiliers)<br />
IEIF (poche actifs immobiliers)<br />
TMO<br />
Cac 40<br />
Actif sans risque<br />
Bureau Ile-de-France<br />
Bureau <strong>Paris</strong><br />
Habitation Ile-de-France<br />
Habitation <strong>Paris</strong><br />
- 46 -
Nous pouvons constater que les portefeuilles efficients sont exclusivement composés des<br />
actifs : « Habitation Ile-de-France », « Bureau Ile-de-France », « Cac 40 », « TMO » et de l’actif<br />
sans risque. De plus, la composition des portefeuilles efficients des <strong>OPCI</strong> de statut SPPICV<br />
correspond exactement à la composition des portefeuilles efficients de statut FPI. Effectivement,<br />
l’introduction des REIT’s dans l’univers d’investissement n’a absolument pas entraîné de<br />
modification dans la composition des portefeuilles efficients. Ce résultat ne nous paraît pas<br />
surprenant étant donné le profil rendement/risque de ce dernier actif. En effet, l’indice IEIF SIIC<br />
France offre d’une part, une espérance de rentabilité de 3,06 soit une performance encore moins<br />
importante que l’actif sans risque et d’autre part, un écart-type de 15 soit l’actif le plus risqué<br />
après le Cac 40….<br />
F. Comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> ayant le statut juridique<br />
de FPI, de SPICCV et de la frontière des <strong>SCPI</strong><br />
Comparaison des frontières efficientes<br />
Variance (Risque)<br />
40,00<br />
35,00<br />
30,00<br />
25,00<br />
20,00<br />
15,00<br />
10,00<br />
5,00<br />
0,00<br />
Frontière efficiente des <strong>SCPI</strong><br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong><br />
de statut FPI<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong><br />
de type SPICCV<br />
6,990<br />
7,060<br />
7,120<br />
7,180<br />
7,220<br />
7,260<br />
7,290<br />
7,320<br />
7,350<br />
7,380<br />
7,410<br />
7,430<br />
7,450<br />
Espérances de rendement<br />
Tout d’abord, ce graphique nous permet de mesurer, encore et toujours, l’intérêt de la<br />
création des <strong>OPCI</strong>. En effet, les frontières efficientes des FPI et des SPICCV, offrent des variances<br />
moins élevées que celles des <strong>SCPI</strong> à espérance de rendement donné.<br />
Puis, nous pouvons également remarquer que sur la période étudiée, les frontières efficientes<br />
des <strong>OPCI</strong> de statut FPI et de SPPICV sont parfaitement confondues. Il s’agit, en effet, d’un résultat<br />
tout à fait prévisible, étant donnée le profil désastreux du couple rendement/risque de l’indice IEIF<br />
SIIC France sur la période 1988-2005.<br />
Pourtant, il nous semble que l’introduction de l’indice des SIIC pourrait être intéressante pour<br />
les <strong>OPCI</strong>, étant donné qu’il s’agit d’un actif présentant de la décorrélation. C’est pourquoi, nous<br />
- 47 -
décidons de restreindre la période d’étude aux années 2000-2005. Effectivement, si on regarde plus<br />
attentivement l’évolution des cours des foncières sur l’intervalle 1988-2005, nous constatons d’une<br />
part, qu’ils n’ont pas réellement progressés jusqu’en 1997 et nous observons, d’autre part, une hausse<br />
très significative des cours, à partir de l’an 2000, due à une profonde restructuration du secteur<br />
marquée notamment par l’apparition du régime SIIC en 2003. Etant donnée qu’il s’agit d’une réforme<br />
structurelle, nous avons décidé de supprimer les données concernant les performances des REIT’s<br />
entre 1988 et 1999 qui constituent des perturbations inutiles.<br />
Afin d’élaborer la nouvelle frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> de statut SPPICV sur la période<br />
restrainte, nous recalculons la matrice d’espérance de rentabilité pour ce nouvel intervalle temporel.<br />
En revanche, concernant les niveaux de risque, nous avons choisi de conserver les matrices d’écarttype<br />
et de variances/covariances sur la période 1988-2005 car nous avons jugé que ces dernières<br />
reflétaient, de manière pertinente, le niveau de risque de long terme.<br />
VI-<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> sans effet de levier correspondant au statut<br />
juridique des SPICCV sur la période 2000-2005<br />
A. Calcul des rendements espérés des actifs composants les <strong>OPCI</strong> de type<br />
SPICCV sur la période 2000-2005<br />
Vecteur<br />
en %<br />
espérance<br />
Habitation <strong>Paris</strong> 9,61<br />
Habitation IdF 9,55<br />
Bureau <strong>Paris</strong> 10,14<br />
Bureau IdF 11,80<br />
Actif sans risque 3,08<br />
Cac 40 -1,55<br />
TMO 4,87<br />
IEIF SIIC France (poche actifs immobiliers) 7,25<br />
IEIF SIIC France (poche actifs non immobiliers) 7,25<br />
- 48 -
En effet, nous pouvons aisément remarquer que les performances de l’indice IEIF SIIC France<br />
sont 2,36 fois supérieures sur la période 2000-2005 que sur la période 1988-2005. En revanche,<br />
cet actif demeure très risqué car, rappelons le, sur la période 1988-2005, cet actif présente le<br />
profil le plus risqué juste après le Cac 40. Par conséquent, il est fort probable que cet indice<br />
n’apparaisse toujours pas dans la composition des portefeuilles efficients des <strong>OPCI</strong> de type<br />
SPICCV sur la période restrainte.<br />
B. Construction de la Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut SPICCV<br />
sur la période 2000-2005.<br />
Nous pouvons désormais tracer la frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> correspondant au statut<br />
SPICCV sur la période 2000-2005. Comme précédemment, nous avons tracé cette frontière avec les<br />
contraintes suivantes. Tout d’abord, nous avons exclu les ventes à découvert. Puis, nous avons posé<br />
des inégalités correspondant aux contraintes d’investissement des <strong>OPCI</strong> ayant ce statut juridique. Plus<br />
formellement, nous avons procédé de la manière suivante:<br />
Min Var P<br />
X 1 , X 2 , X 3 , X 4 , X 5 , X 6 , X 7 , X 8 , X 9<br />
Sous contraintes :<br />
R P = R P<br />
Σ X i = 1 pour i=1 à 9<br />
X i ≥ 0 pour i= 1 à 9<br />
X 8 ≤ 0,09<br />
X 1 + X 2 + X 3 + X 4 + X 8 ≥ 0,60<br />
X 6 +X 7 +X 9 ≤ 0,30<br />
X 5 ≥ 0,10<br />
Avec :<br />
Var P : Variance du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement donné du portefeuille.<br />
X 1 : Poids dans le portefeuille de « Habitation <strong>Paris</strong> ».<br />
X 2 : Poids dans le portefeuille de « Habitation Ile-de-France ».<br />
X 3 : Poids dans le portefeuille de « Bureau <strong>Paris</strong> ».<br />
X 4 : Poids dans le portefeuille de « Bureau Ile-de-France ».<br />
X 5 : Poids dans l’actif sans risque.<br />
X 6 : Poids dans le portefeuille de l’indice Cac 40.<br />
X 7 : Poids dans le portefeuille du TMO.<br />
X 8 : Poids dans le portefeuille des REIT’s pour la « poche actifs immobiliers ».<br />
X ç :<br />
Poids dans le portefeuille des REIT’s pour la « poche actifs non<br />
immobiliers ».<br />
- 49 -
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> de statut SPICCV sur la période 2000-2005<br />
Espérance de rendement<br />
10,3<br />
10,2<br />
10,1<br />
10<br />
9,9<br />
9,8<br />
9,7<br />
9,6<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong><br />
de statut SPICCV sur la<br />
période 2000-2005<br />
29,10<br />
30,02<br />
30,84<br />
31,70<br />
32,30<br />
32,91<br />
33,38<br />
33,86<br />
34,35<br />
34,84<br />
35,35<br />
35,69<br />
36,04<br />
Variances (Risque)<br />
C. Composition des <strong>OPCI</strong> efficients ayant le statut juridique de SPICCV<br />
sur la période 2000-2005<br />
Composition des portefeuilles optimaux des <strong>OPCI</strong> de type SPICCV sur la période<br />
2000-2005<br />
IEIF (poche actifs non immobiliers)<br />
Composition des<br />
p o rte fe u ille s e ffic ie n ts<br />
1,20<br />
1,00<br />
0,80<br />
0,60<br />
0,40<br />
0,20<br />
0,00<br />
9,81<br />
9,87<br />
9,929,97<br />
Espérance de rendement<br />
10,01<br />
10,04<br />
10,07<br />
10,09<br />
10,12<br />
10,15<br />
10,17<br />
10,19<br />
10,21<br />
IEIF (poche actifs immobiliers)<br />
TMO<br />
Cac 40<br />
Actif sans risque<br />
Bureau Ile-de-france<br />
Bureau <strong>Paris</strong><br />
Habitation Ile-de-France<br />
Habitation <strong>Paris</strong><br />
- 50 -
Nous pouvons constater que les portefeuilles efficients sont exclusivement composés des<br />
actifs : « Habitation Ile-de-France », « Bureau Ile-de-France », et de l’actif sans risque. De plus, il<br />
est important de noter que l’indice IEIF n’apparaît jamais dans la composition des portefeuilles<br />
optimaux. Effectivement, nous avons également étudié la composition des portefeuilles pour des<br />
niveaux de risque et d’espérance de rentabilité très élevés, et nous n’avons jamais décelé la<br />
présence de l’indice IEIF.<br />
D. Comparaison de la frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut juridique<br />
de FPI avec la frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut juridique des SPICCV sur la<br />
période 2000-2005<br />
Comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de statut FPI<br />
et SPICCV sur la période 2000-2005<br />
Espérance de<br />
rendement<br />
10,300<br />
10,200<br />
10,100<br />
10,000<br />
9,900<br />
9,800<br />
9,700<br />
9,600<br />
29,10<br />
30,84<br />
32,30<br />
33,38<br />
34,35<br />
35,35<br />
36,04<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong><br />
de statut SPICCV sur la<br />
période 2000-2005<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong><br />
de statut FPI sur la période<br />
2000-2005<br />
Variance (Risque)<br />
Dans une optique de comparabilité, nous avons réalisé, sous Excel, la frontière efficiente des<br />
<strong>OPCI</strong> de type FPI sur la période restreinte (2000-2005) avec la nouvelle matrice d’espérance de<br />
rentabilité.<br />
A l’instar du cas précédent, les frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de statut FPI et SPICCV sur la<br />
période restreinte sont confondues. Il nous semble que ce résultat est à imputer au profil risqué de<br />
l’indice IEIF SIIC France sur la période 1988-2005. Effectivement, le fait d’avoir restraint la période<br />
d’étude aux années 2000-2005 a concouru à une hausse considérable de l’espérance de rentabilité<br />
des REIT’s mais cette augmentation ne fut pas suffisante étant donné l’important niveau de risque de<br />
- 51 -
cet indice. L’introduction des REIT’s dans l’univers de placement n’a donc pas entraîné de<br />
déplacement de la frontière efficiente via des gains en termes de diversification de portefeuille.<br />
Cependant, comme nous avons pu le remarquer, l’indice IEIF SIIC France présente des<br />
corrélations intéressantes avec l’ensemble des autres actifs. Plus particulièrement, nous pouvons noter<br />
une corrélation négative avec le TMO et avec l’actif sans risque. En conséquence, il est possible qu’il<br />
soit intéressant d’introduire ce type d’actif dans les portefeuilles des <strong>OPCI</strong>, si le risque afférent à ce<br />
dernier venait à diminuer dans l’avenir.<br />
VII-<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> avec effet de levier ayant le statut juridique de<br />
FPI<br />
Comme nous l’avons déjà souligné lors de la deuxième partie de ce mémoire, les <strong>OPCI</strong><br />
pourront, si cela est conforme à leur objectif de gestion, avoir recours à l’endettement pour financer<br />
l’acquisition de leurs actifs. Cette possibilité paraît, de prime abord, intéréssante, notamment dans une<br />
optique de gestion institutionnelle, où les gérants peuvent s’exposer à un niveau de risque élevé.<br />
En outre, le coût de l’actif sans risque semble, sur la période étudiée, particulièrement<br />
propice à un « effet de levier positif ». Effectivement, l'effet de levier est censé créer de la valeur<br />
lorsque les rendements des actifs immobiliers sont supérieurs aux taux d'intérêt de l'emprunt, ce qui<br />
est notre cas ici.<br />
levier<br />
A. Modélisation des <strong>OPCI</strong> ayant le statut juridique de FPI avec effet de<br />
Afin de simuler les performances des <strong>OPCI</strong> avec effet de levier, nous avons procédé de la<br />
manière suivante.<br />
Tout d’abord, nous avons émis l’hypothèse qu’il était possible d’avoir recours à un effet de<br />
levier pour investir dans chacun de nos 4 actifs immobiliers. Plus formellement, λ 1 , λ 2 , λ 3 , λ 4<br />
correspondent respectivement à un effet de levier positif pour les actifs immobiliers : « Habitation<br />
<strong>Paris</strong> », « Habitation Ile-de-France », « Bureau <strong>Paris</strong> » et « Bureau Ile-de-France ». Ainsi, à partir<br />
d’une mise de fonds propres de x 1 pour l’actif « Habitation <strong>Paris</strong> », par exemple, l’investisseur prend<br />
- 52 -
une position de x 1 (1+λ 1 ). Par conséquent, par récurrence le pay-off de chaque actif immobilier<br />
correspond alors à : x i (1+λ i ) ri. L’emprunt représente donc une dette finale de (λ 1 x 1 +λ 2 x 2 +λ 3 x 3 +λ 4 x 4 )<br />
r 5 , avec r 5 correpondant à l’espérance de rentabilité du taux sans risque.<br />
Afin de construire cette frontière efficiente, nous avons posé les contraintes suivantes. Tout<br />
d’abord, nous avons exclu les ventes à découvert. Puis, nous avons, bien entendu, considéré un effet<br />
de levier positif. Ensuite, nous avons posé une nouvelle contrainte correspondant au fait qu’il existe<br />
une limite légale maximale à l’utilisation de l’effet de levier. En effet, ce dernier doit être inférieur ou<br />
égal à 40% du patrimoine immobilier détenu. Aussi, nous avons considéré la contrainte suivante :<br />
(λ 1 x 1 + λ 2 x 2 +λ 3 x 3 +λ 4 x 4 ) / [x 1 (1+λ 1 )+ x 2 (1+λ 2 )+x 3 (1+λ 3 )+x 4 (1+λ 4 )] ≤ 0,4<br />
Recours à l’effet de levier<br />
Ensemble du patrimoine immobilier détenu<br />
Enfin, nous avons évidemment posé les contraintes d’allocations s’imposant aux <strong>OPCI</strong> ayant<br />
choisi le statut juridique de FPI. En effet, rappelons-le :<br />
• L’investissement immobilier doit être au minimum égal à 60% de la taille du portefeuille (1) ;<br />
• L’investissement en actif liquide doit correspondre au minimum à 10% (2) ;<br />
• L’investissement dans la « poche actifs non immobiliers » est de 30% maximum de la taille du<br />
portefeuille (3).<br />
Etant donné que nous avons considéré qu’il était dorénavant possible de s’endetter, nous<br />
calculons la taille du portefeuille (sans dette) qui est supérieure à 1. En effet, la taille du portefeuille<br />
satisfait l’inéquation suivante :<br />
A = x 1 (1+λ 1 ) + x 2 (1+λ 2 ) + x 3 (1+λ 3 ) + x 4 (1+λ 4 ) + x 5 + x 6 + x 7 > 1<br />
- 53 -
Ainsi, plus formellement, les trois contraintes d’allocation s’imposant aux <strong>OPCI</strong> de statut FPI<br />
s’écrivent de la manière suivante :<br />
(1) x 1 (1 + λ 1 ) + x 2 (1 + λ 2 ) + x 3 (1 + λ 3 ) + x 4 (1 + λ 4 ) ≥ 0,6 A<br />
Investissement immobilier<br />
(avec effet de levier)<br />
60% de la taille<br />
du portefeuille<br />
(2) x 5 ≥ 0,1 A<br />
Investissement en actif liquide doit correspondre au<br />
minimum à 10% de la taille du portefeuille<br />
(3) x 6 + x 7 ≤ 0,3 A<br />
Investissement dans la « poche actifs non immobiliers » doit être<br />
au minimum égal à 30% de la taille du portefeuille<br />
Enfin, la dernière contrainte correspond au fait que la somme des poids des actifs est égale à 1. En effet,<br />
x 1 (1+λ 1 ) + x 2 (1+λ 2 ) + x 3 (1+λ 3 ) + x 4 (1+λ 4 ) – ( λ 1 x 1 +λ 2 x 2 +λ 3 x 3 +λ 4 x 4 ) + x 5 + x 6 + x 7 = 1<br />
Part investie en immobilier<br />
(avec effet de levier)<br />
Dette<br />
Actif sans risque,<br />
Cac 40 et TMO<br />
x 1 + x 2 + x 3 + x 4 + x 5 + x 6 + x 7 = 1<br />
- 54 -
En résumé, voici le programme de minimisation posé:<br />
Avec :<br />
Min Var P<br />
Var P : Variance du portefeuille.<br />
R P : Espérance de rendement du portefeuille.<br />
X 1 , X 2 , X 3 , X 4 , X 5 , X 6 , X 7 , X 8<br />
R P : Espérance de rendement donné du portefeuille.<br />
Sous contraintes :<br />
R P = R P<br />
X i ≥ 0 pour i= 1 à 8<br />
λ i ≥ 0 pour i= 1 à 4<br />
(λ 1 x 1 +λ 2 x 2 +λ 3 x 3 +λ 4 x 4 ) ≤ 0,4<br />
X 1 : Poids dans le portefeuille de « Habitation <strong>Paris</strong> ».<br />
X 2 : Poids dans le portefeuille de « Habitation Ile-de-<br />
France ».<br />
X 3 : Poids dans le portefeuille de « Bureau <strong>Paris</strong> ».<br />
X 4 : Poids dans le portefeuille de « Bureau Ile-de-France ».<br />
[ x 1 (1+λ 1 ) + x 2 (1+λ 2 ) + x 3 (1+λ 3 ) + x 4 (1+λ 4 )]<br />
X 5 : Poids dans l’actif sans risque.<br />
X 6 : Poids dans le portefeuille de l’indice Cac 40.<br />
x 1 (1 + λ 1 ) + x 2 (1 + λ 2 ) + x 3 (1 + λ 3 ) + x 4 (1 + λ 4 ) ≥ 0,6 A<br />
x 6 + x 7 ≤ 0,3 A<br />
X 7 : Poids dans le portefeuille du TMO.<br />
X 8 : Poids dans le portefeuille des REIT’s.<br />
x 5 ≥ 0,1 A<br />
x 1 (1+λ 1 ) + x 2 (1+λ 2 ) + x 3 (1+λ 3 ) + x 4 (1+λ 4 ) – ( λ 1 x 1 +λ 2 x 2 +λ 3 x 3 +λ 4 x 4 ) + x 5 + x 6 + x 7 = 1<br />
x 1 + x 2 + x 3 + x 4 + x 5 + x 6 + x 7 = 1<br />
A. Comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de type FPI, n’ayant pas<br />
eu recours à de l’effet de levier alors que c’était autorisé, avec la frontière des <strong>SCPI</strong><br />
Comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de statut FPI (n'ayant pas<br />
eu recours à de l'effet de levier) avec la frontière des <strong>SCPI</strong> sur la période<br />
1988-2005<br />
50,00<br />
40,00<br />
30,00<br />
20,00<br />
10,00<br />
0,00<br />
6,89<br />
7,12<br />
7,26<br />
7,35<br />
7,43<br />
7,49<br />
7,55<br />
7,61<br />
7,67<br />
7,73<br />
7,79<br />
7,85<br />
7,91<br />
7,97<br />
Variance (Risque)<br />
Frontière efficiente des<br />
<strong>OPCI</strong> de statut FPI<br />
Frontière efficiente des <strong>SCPI</strong><br />
Espérances de rendement<br />
- 55 -
Il est important de noter que les <strong>OPCI</strong> efficients présentant une espérance de rentabilité<br />
appartenant à l’intervalle [6,89 ; 7,97], n’ont eu recours, à aucun moment, à de l’effet de levier. En<br />
effet, les niveaux de variance et d’espérance de rentabilité des portefeuilles sont trop faibles sur cet<br />
intervalle pour que les gérants s’adonnent à de l’endettement. Nous nous retrouvons donc dans le cas<br />
étudié à la deuxième section de la troisième partie, où nous avions conclu qu’il était très intéréssant<br />
d’investir dans des <strong>OPCI</strong> de type FPI puisque à espérance de rentabilité donné, ils offrent une<br />
variance beaucoup plus faible que les <strong>SCPI</strong>, résultat à imputer, rappelons le, à des gains en termes<br />
de diversification de portefeuilles.<br />
B. Composition des <strong>OPCI</strong> optimaux ayant eu recours à de l’effet de levier et<br />
comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de type FPI, ayant eu effectivement<br />
recours à de l’effet de levier, avec la frontière efficiente des <strong>SCPI</strong><br />
1) Composition des <strong>OPCI</strong> optimaux ayant eu recours à de l’effet de levier<br />
Composition des <strong>OPCI</strong> optimaux de statut FPI ayant eu recours<br />
à de l'effet de levier<br />
C om pos ition de s<br />
porte fe uille s optim a ux<br />
1,20<br />
1,00<br />
0,80<br />
0,60<br />
0,40<br />
0,20<br />
0,00<br />
-0,20<br />
8,25 8,27 8,29 8,31 8,33 8,35 8,37 8,39 8,41 8,43 8,45<br />
Espérance de rendement<br />
TMO<br />
Cac 40<br />
Actif sans risque<br />
Bureau Ile-de-France<br />
Bureau <strong>Paris</strong><br />
Habitation Ile-de-France<br />
Habitation paris<br />
- 56 -
Nous pouvons remarquer la présence des actifs suivants dans la composition des portefeuilles<br />
optimaux : « Cac 40 », « Bureau <strong>Paris</strong> », « Habitation Ile-de-France », « Habitation <strong>Paris</strong> » et de<br />
l’actif sans risque, en proportion négative puisqu’il s’agit des portefeuilles optimaux ayant eu recours à<br />
de l’effet de levier.<br />
De plus, nous pouvons observer que plus l’espérance de rentabilité du portefeuille augmente,<br />
plus le recours à l’effet de levier est important. Ce résultat paraît tout à fait logique car une hausse de<br />
l’espérance de rentabilité d’un portefeuille s’accompagne forcément d’une augmentation du risque.<br />
Evidemment, l’utilisation de l’effet de levier est très risquée, il est donc normal que ce dernier<br />
augmente au fur et à mesure que l’espérance de rentabilité du portefeuille s’accroît.<br />
Décomposition de l’effet de levier<br />
Espérance de<br />
rendement 8,25 8,27 8,29 8,31 8,33 8,35 8,37 8,39 8,41 8,43 8,45<br />
lambda 1 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04<br />
lambda 2 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
lambda 3 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95<br />
lambda 4 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Poids de X1 sans EL 0,47 0,47 0,47 0,46 0,46 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45<br />
Poids de X3 sans EL 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02<br />
Poids de X1 avec EL 0,49 0,49 0,49 0,48 0,48 0,47 0,47 0,47 0,47 0,47 0,47<br />
Poids de X3 avec EL 0,02 0,02 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,04<br />
Les portefeuilles efficients ayant eu recours à de l’effet de levier ont emprunté pour investir<br />
dans les actifs immobiliers « Habitation Ile-de-France » et « Bureau <strong>Paris</strong> ». Il n’y a pas eu d’effet de<br />
levier pour les actifs « Habitations <strong>Paris</strong> » et « Bureau Ile-de-France ».<br />
- 57 -
2) Comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de statut FPI ayant<br />
effectivement eu recours à de l’effet de levier avec la frontière des <strong>SCPI</strong> sur la période<br />
1988-2005<br />
Comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de type FPI<br />
ayant effectivement eu recours à de l'effet de levier avec la<br />
frontière des <strong>SCPI</strong> sur la période 1988-2005<br />
Variance (Risque)<br />
150,00<br />
100,00<br />
50,00<br />
0,00<br />
8,22<br />
8,26<br />
8,30<br />
8,34<br />
8,38<br />
8,42<br />
8,46<br />
8,50<br />
8,54<br />
Espérance de rendement<br />
Frontière efficiente des<br />
<strong>OPCI</strong> de statut FPI ayant eu<br />
effectivement recours à de<br />
l'effet de levier<br />
Frontière efficiente des<br />
<strong>SCPI</strong><br />
Par rapport au graphique précèdent (Section B.), nous sommes dans le cas où les <strong>OPCI</strong><br />
efficients ont eu, effectivement, recours à de l’effet de levier. Nous pouvons constater que la frontière<br />
efficiente des <strong>OPCI</strong> ayant le statut juridique de FPI et ayant eu recours à l’endettement offre une<br />
variance beaucoup plus élevée que pour les <strong>SCPI</strong> pour les espérances de rentabilité considérées.<br />
Par conséquent, il aurait été, effectivement, préférable d’investir dans des <strong>SCPI</strong> plutôt que<br />
dans les <strong>OPCI</strong> de type FPI ayant eu recours à du levier pour des niveaux d’espérances de rentabilité<br />
de portefeuille appartenant à l’intervalle [8,22 ; 8,56]. Ce résultat nous amène donc à nous interroger<br />
sur la pertinence de l’introduction de la possibilité d’endettement dans les <strong>OPCI</strong>. En effet, nous<br />
pourrions aisément nous demander pourquoi le législateur a autorisé le recours à l’endettement si tel<br />
n’était pas avantageux pour les investisseurs ?<br />
- 58 -
C. Comparaison des frontières efficientes des <strong>OPCI</strong> de type FPI, ayant eu<br />
effectivement recours à de l’effet de levier, avec la frontière efficiente des <strong>SCPI</strong> pour des<br />
niveaux d’espérance de rentabilité supérieur à 8,56.<br />
Frontière efficiente des <strong>OPCI</strong> de type FPI ayant eu recours à du<br />
levier<br />
200,00<br />
150,00<br />
100,00<br />
50,00<br />
Frontière efficiente des<br />
<strong>OPCI</strong> de type FPI<br />
ayant eu recours à du<br />
levier<br />
0,00<br />
8,58<br />
8,66<br />
8,74<br />
8,82<br />
8,90<br />
8,98<br />
9,06<br />
9,14<br />
9,22<br />
9,30<br />
9,38<br />
Il nous semble que ce graphique permet d’apporter des éléments de réponse à la question<br />
que nous nous sommes posés à la section précédente. En effet, la frontière efficiente des <strong>SCPI</strong><br />
n’existe pas pour des espérances de rentabilité de portefeuille supérieur à 8,58. Par conséquent, nous<br />
pouvons mesurer l’intérêt du recours à l’effet de levier dans le cadre de la réforme des <strong>SCPI</strong>. En effet,<br />
la possibilité d’endettement permet d’atteindre des profils rendement/risque important, chose qui<br />
aurait été totalement impossible dans le cas des <strong>SCPI</strong>.<br />
- 59 -
CONCLUSION<br />
L’objectif de cette étude visait, rappelons le, à vérifier si, comme le préconisent les partisans<br />
de la réforme des <strong>SCPI</strong>, la création des <strong>OPCI</strong> pouvait ouvrir d’intéressantes opportunités pour les<br />
investisseurs. Plus précisément, nous nous sommes demandés si la détention d’<strong>OPCI</strong> ne permettait<br />
pas d’améliorer le rendement espéré d’un portefeuille sans en accroître le risque.<br />
Nous pouvons donc répondre à cette question par l’affirmative. En effet, nous avons, tout<br />
d’abord, démontré que l’investissement dans des <strong>OPCI</strong>, ayant le statut juridique de FPI, offrait une<br />
espérance de rentabilité, d’environ 1% de plus, que les <strong>SCPI</strong> à même niveau de risque sur la période<br />
1988-2005. Il est d’ailleurs important de noter que ce résultat est particulièrement robuste étant<br />
donné que nous avons démontré que, sur la période étudiée, les rendements immobiliers pouvaient<br />
être rigoureusement approximé par une loi normale. L’existence de ce surcroît de rentabilité par<br />
rapport aux <strong>SCPI</strong> s’explique, tout simplement, par un gain en termes de diversification. Effectivement,<br />
l’intérêt de cette réforme réside dans la possibilité d’élargir l’univers de placements à des actifs<br />
comme par exemple, les actions, les obligations et l’actif sans risque, présentant des corrélations<br />
négatives avec le secteur immobilier. Ainsi, ce résultat nous permet de conclure que l’introduction des<br />
<strong>OPCI</strong> dans l’univers des placements immobiliers constitue une excellente nouvelle pour tous les<br />
investisseurs. Par conséquent, les appréhensions de certains professionnels et détenteurs de la<br />
« pierre papier » ne sont absolument pas justifiées. Bien au contraire, les associés des <strong>SCPI</strong> ont, en<br />
effet, tout intérêt à « basculer dans la réforme », le plus rapidement possible, et à voter la conversion<br />
des <strong>SCPI</strong> en <strong>OPCI</strong> puisque ces dernières offrent une espérance de rentabilité supérieure à niveau de<br />
risque identique.<br />
Nous avons également, au cours de ce mémoire, tenté d’élaborer une comparaison entre les<br />
statuts juridiques de FPI et de SPICCV. En effet, les <strong>OPCI</strong> pourront revêtir l’une de ces deux formes.<br />
Apparemment, aucun des deux statuts ne « surperforme » l’autre, puisque nous avons trouvé que les<br />
frontières efficientes correspondant aux FPI et aux SPICCV étaient parfaitement superposables sur les<br />
périodes 1988-2005 et 2000-2005. Ce résultat est, sans doute, à imputer au profil très risqué de<br />
l’indice IEIF SIIC France par rapport à son espérance de rentabilité. Néanmoins, étant donné que ce<br />
dernier indice présente un caractère décorrélé, notamment avec le TMO (substitut à l’investissement<br />
obligataire) et avec le taux sans risque, il est possible que le statut SPICCV surperforme, dans l’avenir,<br />
les FPI, si et seulement si, l’écart type des REIT’s venait à diminuer de manière conséquente.<br />
Cependant, il est, plus que probable, que la plupart des <strong>SCPI</strong> actuels adopteront, en assemblée<br />
générale, la forme de fonds commun de placement étant donné qu’il s’agit du statut le plus<br />
intéressant fiscalement.<br />
- 60 -
Enfin, nous nous sommes intéressés à la possibilité du recours à l’endettement pour financer<br />
l’acquisition d’actifs immobiliers. En effet, la réforme permet aux <strong>OPCI</strong> d’avoir recours à de l’effet de<br />
levier dans la limite de 40% du patrimoine immobilier détenu. Il est, au passage, important de noter<br />
que l'usage de l'effet de levier ne sera, bien entendu, pas systématique car il dépendra des conditions<br />
de financement en vigueur, des perspectives d'évolution du marché immobilier et sera utilisé<br />
conformément à la politique de gestion affichée par chaque <strong>OPCI</strong>. En ce qui concerne ce type, bien<br />
particulier d’<strong>OPCI</strong>, nous avons trouvé qu’il était préférable d’investir dans des <strong>SCPI</strong> plutôt que dans<br />
des <strong>OPCI</strong> avec effet de levier pour des niveaux d’espérances de rentabilité de portefeuille appartenant<br />
à l’intervalle [8,22 ; 8,56]. En revanche, l’intérêt du recours à l’effet de levier devient particulièrement<br />
« palpable » pour des niveaux d’espérances de rentabilité supérieure à 8,56 puisque l’investissement<br />
dans les <strong>SCPI</strong> ne permet, en aucun cas, d’atteindre des niveaux d’espérances de rentabilité de<br />
portefeuille aussi important. En conséquence, les <strong>OPCI</strong> avec effet de levier permettront aux gérants<br />
institutionnels ou aux investisseurs « qualifiés » d’atteindre des niveaux d’espérances de rentabilité<br />
très élevés, s’ils sont, bien entedu, prêts à en assumer le risque…<br />
Par ailleurs, à titre personnel, il nous semble que cette réforme des <strong>SCPI</strong> est particulièrement<br />
intéressante dans le contexte économique actuel. En effet, les niveaux des taux d’intérêt étaient<br />
anormalement bas depuis l’éclatement de la « bulle internet ». Il paraît donc, plus que probable, que<br />
les taux directeurs soient amenés à augmenter au cours des années qui viennent, d’autant plus, que<br />
le niveau élevé de la croissance mondiale pourrait entraîner des tensions inflationnistes… Auquel cas,<br />
les rendements immobiliers devraient probablement en pâtir puisque les particuliers investissent dans<br />
ce secteur, essentiellement, à crédit. Cette hypothétique hausse des taux devrait, selon les<br />
spécialistes, certainement moins pénaliser les investissements en actions que les investissements<br />
immobiliers. En effet, concernant les actions, ces dernières ne devraient probablement pas trop en<br />
souffrir car la croissance mondiale demeure très élevée (environ 5%) et celle-ci devrait continuer à<br />
progresser car elle est soutenu par la demande asiatique. Par ailleurs, les valeurs mobilières se<br />
trouvent à des niveaux tellement bas, depuis la crise des « subprime » cet été, qu’il est tout à fait<br />
raisonnable d’envisager que ces dernières remontent dans une perspective de moyen/long terme. En<br />
ce qui concerne l’immobilier, malheureusement, les perspectives apparaissent, à l’heure actuelle,<br />
beaucoup moins florissantes. En effet, ce secteur semble terriblement souffrir de la crise des<br />
« subprime » aux Etats-Unis. En outre, si le scénario d’une hausse des taux directeurs venait à<br />
devenir réalité, il serait alors fort probable que les rendements immobiliers diminuent sévèrement. Par<br />
conséquent, la possibilité d’élargissement des placements, à la composante actions notamment, paraît<br />
tout à fait intéressante dans l’hypothèse d’un tel scénario. Cette remarque constitue donc un<br />
argument encore supplémentaire, en faveur de la création des <strong>OPCI</strong> qui possèdent l’immense<br />
avantage de permettre une diversification des placements. Tous ces arguments et l’ensemble des<br />
résultats que nous avons trouvé, laissent donc présager « une longue vie » à l’<strong>OPCI</strong>, qui deviendra<br />
peut-être, souhaitons lui, le nouveau « fleuron » de l’immobilier collectif non coté.<br />
- 61 -
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