Proposition de l'agglomération de Longueuil - PMAD

Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la CMM
Proposition de l’agglomération de Longueuil – Rapport final
À court et moyen termes, toujours selon l’étude réalisée pour la CMM, le développement de la
structure commerciale s’inscrira dans la continuité des projets amorcés et de ceux en planification.
D’ici 2016, le secteur du détail de l’ensemble du territoire métropolitain devrait suivre le modèle
d’affaires de la grande distribution puisque le concept de grandes surfaces n’a pas encore atteint la
maturité. La rationalisation et l’optimisation des réseaux amèneront les activités immobilières à
opter pour ce modèle dans les secteurs de l’alimentation, de la pharmacie et des marchandises
générales. Il y aura la construction de nouveaux points de vente de type grande surface,
l’agrandissement de certains, la relocalisation de commerces dans des sites plus stratégiques et
l’implantation de nouvelles chaines étrangères. La croissance anticipée du stock commercial ne
sera pas réservée aux grands pôles commerciaux et aux sites stratégiques, elle impliquera
l’ensemble des artères et des secteurs commerciaux de calibre régional et de voisinage.
Toutefois, puisque le stock total de superficies commerciales dans les pôles considérés par la
CMM risque de s’accroître de 0,74 à 0,93 M de m 2 d’ici 2016, mais que l’augmentation de la
demande justifie la construction de seulement 0,68 M m 2 , un processus de remplacement
s’engagera pour tendre vers un équilibre. Globalement, si ce n’est du secteur Saint-Bruno-de-
Montarville et du Quartier Dix30, ce sont surtout les pôles de Laval et de l’Île de Montréal qui
recevraient la croissance en stock commercial à court et moyen termes. À Longueuil, le boulevard
Taschereau, le chemin de Chambly et le boulevard Cousineau seraient davantage des sites
vulnérables qui pourraient être affectés par le processus de renouvellement du stock commercial.
D’autres pôles mineurs pourraient être vulnérables au processus de remplacement, tel que les
artères commerciales traditionnelles offrant peu de biens et services de commodité, les secteurs
commerciaux centrés sur de petits centres commerciaux traditionnels non rénovés et les artères
commerciales métropolitaines dont la vocation est ambigüe.
D’après l’analyse, le paysage commercial évoluera à moyen et long termes selon trois tendances
qui influenceront l’évolution de la demande, soit 1,38 M m 2 d’ici 2026. Tout d’abord, elle prévoit le
plafonnement du stock commercial global. En effet, la pression pour le développement de
nouvelles superficies commerciales devrait diminuer, car l’offre globale de la CMM risque de se
trouver en situation excédentaire. Aussi, le vieillissement de la population pourrait ralentir la
croissance des banlieues éloignées, diminuer graduellement les niveaux de dépense et axer de
plus en plus l’économie vers les services. La croissance des valeurs écologiques peu favorables à
l’exurbanisation et à la dépendance automobile ainsi que l’augmentation des coûts des transports
s’ajoutent aux facteurs qui joueront un rôle dans la diminution de la mobilité des consommateurs.
Les activités de nature commerciale devront ainsi s’adapter à ces nouvelles réalités. Les
emplacements plus centraux seraient davantage convoités et le redéveloppement, plus
stratégique. L’espace commercial de certains secteurs en déclin risque ainsi de devenir
excédentaire et certains immeubles ou tronçons d’artères d’être convertis en d’autres usages. La
planification de la fonction commerciale est aussi influencée par les activités immobilières du
secteur privé. Suivant les qualités stratégiques, le coût et la rentabilité potentielle des
emplacements, le développement ne répond pas nécessairement à une croissance de la demande,
mais entre plutôt dans un jeu d’équilibre où les lieux moins performants et moins attrayants sont
délaissés au profit des nouveaux projets.
Une deuxième tendance serait la réduction des très grandes surfaces standardisées. En effet, il est
prévu que la taille moyenne des magasins plafonnera et possiblement diminuera. Leur rentabilité
reposant sur la desserte de grands territoires, le positionnement en périphéries essentiellement
accessibles en automobile et l’internationalisation des approvisionnements, les très grandes
surfaces deviendraient de moins en moins rentables étant donné la hausse des coûts des
transports. Aussi, la croissance relative du marketing de niche laisserait tranquillement place aux
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